Đánh giá hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội : Luận văn ThS. Địa chính: 60 44 80

Có thể kể đến như: quy định đối tượng được sử dụng đất, sở hữu nhà ở, kinh doanh bất động sản trong các uật có sự khác biệt; giữa tổ chức trong nước với người iệt Nam định cư ở nước ngoà

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

MỤC LỤC

DANH MỤC C C NG iv

DANH MỤC C C HÌNH v

KÝ HI I T TẮT vi

MỞ ĐẦ 1

1 ính cấp thiết đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

3 Nội dung nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Phương pháp nghiên cứu 4

6 Bố cục 4

Chương 1 – T NG AN Ề N ĐỀ GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T Đ I I T CH C KINH T C T NƯ C NGO I TẠI I T NAM 5

1.1 Chính sách sách đất đai và vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài tại iệt Nam 5

1.1.1 Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta 5

1.1.2 Chính sách đất đai ở iệt Nam với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài 12

1.2 Chính sách đất đai đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho iệt Nam 15

1.3 ổng quan chính sách về giao đất, cho thuê đất tại iệt Nam 17

1.3.1 Chính sách giao đất, cho thuê đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai 17 1.3.2 Chính sách về giao đất, cho thuê đất trước uật Đất đai năm 2003 21

1.3.3 Chính sách về giao đất, cho thuê đất từ sau uật Đất đai năm 2003 24

1.3.4 Các quy định có liên quan đến việc sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài trong các văn bản pháp luật khác 33

1.4 Một số bất cập trong các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại iệt Nam 35

1.4.1 Quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản về nhà đầu tư nước ngoài là không thống nhất 35

1.4.2 Quy định của uật Đất đai về giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước

ngoài 37

1.4.3 Một số hạn chế trong việc thực hiện pháp luật đối với nhà đầu tư nước ngoài tại iệt Nam 42

Chương 2 – Đ NH GI HI CH NH CH GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T Đ I I T CH C KINH T C T NƯ C NGO I TRÊN Đ A N TH NH H H N I 44

2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 44

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

2.1.2 hực trạng kinh tế - xã hội 47

2.2 hái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 48

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hà Nội 48

2.2.2 ình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 50

2.3 ình hình giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội 55

2.3.1 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 55

2.3.2 ình hình giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội 62

2.4 Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội 68

2.5 Đánh giá hiệu quả của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài 76

2.5.1 ổng vốn đăng ký, vốn thực hiện và số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài 78 2.5.2 Đóng góp vào tổng vốn đầu tư xã hội 80

2.5.3 Đóng góp vào tăng trưởng GDP và Ngân sách Nhà nước 81

2.5.4 Đóng góp vào xuất khẩu 82

2.5.5 Chuyển giao công nghệ 82

2.5.6 ạo việc làm và thu nhập 83

2.5.7 Các đóng góp khác 85

2.5.8 Những tác động tiêu cực của đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển của Hà Nội 86

Chương 3- M T GI I H Ề Đ I M I CH NH CH Đ T ĐAI Đ I

I T CH C KINH T C T NƯ C NGO I 89

3.1 Đánh giá tổng quan về các dự án đầu tư nước ngoài tại iệt Nam 89

3.2 Đánh giá về điểm mạnh, điểm yếu của chính sách, pháp luật đất đai trong giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế nước ngoài 93

3.2.1 Hình thức sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài tại iệt Nam 93

3.2.2 huê đất 95

3.2.3 Các phương pháp xác định giá đất 97

3.2.4 hẩm quyền quy hoạch sử dụng đất, giao và cho thuê đất, quyết định giá đất 98

3.2.5 Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất 99

3.2.6 hu hồi đất trong trường hợp chậm sử dụng 100

3.2.7 Giải phóng mặt bằng 100

3.3 Định hướng đổi mới chính sách, pháp luật đất đai nâng cao hiệu quả thu hút đầu tư nước ngoài vào iệt Nam 101

3.3.1 Đổi mới chính sách đất đai liên quan tới dự án đầu tư trực tiếp từ nước ngoài 101

3.3.2 Chính sách lựa chọn nhà đầu tư, dự án đầu tư 104

3.3.3 ăng cường quản lý dự án FDI sau cấp phép 106

3.4 Nhóm giải pháp chung nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất do các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài 108

3.4.1 Giải pháp về thực thi pháp luật đất đai 109

3.4.2 Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 110

3.4.3 Giải pháp về đổi mới hệ thống tài chính đất đai 111

3.4.4 Giải pháp về quản lý 112

3.4.5 Một số giải pháp khác 113

3.5 Các giải pháp nâng cao vai trò tích cực của đầu tư nước ngoài đối với sự phát triển của Hà Nội 114

K T L ẬN 116

T I LI THAM KH O 118

DANH MỤC C C NG

Bảng 1.1 Một số tiêu chí về hiệu quả kinh tế, xã hội của thành phần kinh tế Nhà nước, ngoài Nhà nước và FDI từ năm 2000 tới 2007 10 Bảng 1.2 Quá trình xây dựng luật liên quan tới đầu tư nước ngoài ( uật Đất đai, uật Đầu tư nước ngoài, uật huyến khích đầu tư trong nước, các uật về doanh nghiệp) và các sự kiện quan trọng về hội nhập quốc tế của iệt Nam 12 Bảng 1.3 Quy định về người sử dụng đất và nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài 36 Bảng 1.4 Những khác biệt và giống nhau trong quy định của pháp luật đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài 40 Bảng 2.1 Cơ cấu kinh tế thành phố Hà Nội giai đoạn 2001-2010 47 Bảng 2.2 ổng hợp các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội theo đơn vị hành chính 58 Bảng 2.3 ổng hợp tình hình giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội 59 Bảng 2.4 ình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội 61 Bảng 2.5 ổng hợp số lượng các tổ chức kinh tế nước ngoài trên địa bàn thành phố

Hà Nội 63 Bảng 2.6 ố lượng nhà đầu tư sử dụng đất phân theo loại hình sử dụng đất 64 Bảng 2.7 ổng hợp diện tích sử dụng đất của các tổ chức nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội phân theo đơn vị hành chính 65 Bảng 2.8 ố vốn FDI đăng ký và thực hiện (triệu U D) từ 1988 tới 2011 77 Bảng 2.9 ao động khu vực có vốn đầu tư nước ngoài thời kỳ 1993-2007 phân theo loại hình 83 Bảng 2.10 ao động khu vực có vốn đầu tư nước ngoài thời kỳ 1993-2007 phân theo ngành kinh tế 84

DANH MỤC C C HÌNH

Hình 2.1 ị trí địa lý thành phố Hà Nội 44 Hình 2.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2011 của thành phố Hà Nội 49 Hình 2.3 ốn FDI thực hiện qua các năm 77

KÝ HI I T TẮT

APEC : Hợp tác kinh tế Châu Á – hái Bình Dương ASEAN : Hiệp hội các nước Đông Nam Á

ASEM : Diễn đàn iên lục địa Á – Âu

BCHTW : Ban chấp hành rung ương

CNH, HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

CHXHCNVN : Cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam

Đ NN : Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài

TCCNNN : ổ chức, cá nhân nước ngoài

TN&MT : ài nguyên và Môi trường

MỞ ĐẦ

1 Tính cấp thiết đề tài

Đất đai là một dạng tài nguyên quan trọng gắn liền với sự phát triển kinh tế -

xã hội Mỗi quốc gia đều có một định hướng về quản lý, sử dụng đất sao cho hợp lý, hiệu quả và bền vững nhất ừa phát triển kinh tế, vừa bảo vệ môi trường và phát triển bền vững là mục tiêu chung của các nước hiện nay

rong những năm gần đây, nước ta đẩy mạnh phát triển công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, bằng cả nội lực cũng như thu hút các nguồn lực bên ngoài iệt Nam với tiềm năng là một nước đang phát triển với tốc độ nhanh chóng hiện

có sức thu hút đầu tư rất lớn từ các nước phát triển và đang phát triển khác trên thế giới Để thu hút đầu tư Nhà nước ta đã có những chính sách cởi mở, thông thoáng

và thực sự đã đem lại nhiều hiệu quả, đặc biệt là chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các cá nhân, tổ chức có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam uật Đất đai năm 2003, uật inh doanh bất động sản, uật Nhà ở …đều có những mục quy định rõ ràng, cụ thể về vấn đề này ính đến 31/12/2008, các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã được giao 75.331 ha, chiếm 0,31% diện tích đất Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng, trong đó: đất nông nghiệp 24.383 ha (0,11% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng); đất phi nông nghiệp 19.904

ha (chiếm 1,28% diện tích đất phi nông nghiệp Nhà nước giao), đất chưa sử dụng 74,92 ha (0,01% diện tích đất chưa sử dụng được Nhà nước giao) ố liệu thống kê cho thấy sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam còn thấp, tổng số mới chiếm 0,31% tổng diện tích các loại đất rong khi đó vốn đầu tư nước ngoài năm 2008 đạt 64 tỷ U D, gấp 3 lần năm 2007, vốn thực hiện đạt 11,7 tỷ U D Các lĩnh vực đầu tư chủ yếu là công nghiệp – xây dựng, dịch vụ, nông lâm thủy sản Các lĩnh vực đầu tư công nghiệp nặng, dầu khí, khu đô thị mới, văn phòng, căn hộ chiếm 89% tổng vốn đầu tư, khoảng 54 tỷ U D vốn đăng ký 2008 Các khu công nghiệp cả nước thu hút được trên 3.300 dự án vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư trên 39,2 tỷ U D [19]

Có thể khẳng định rằng, nguồn vốn đầu tư nước ngoài đang đóng góp một

phần rất lớn vào GDP nước ta, đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, thay đổi bộ mặt

từ nông thôn tới thành thị uy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề bất cập xung quanh việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài đầu tư tại iệt Nam Có thể kể đến như: quy định đối tượng được sử dụng đất, sở hữu nhà

ở, kinh doanh bất động sản trong các uật có sự khác biệt; giữa tổ chức trong nước với người iệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài; khác biệt về quyền

và nghĩa vụ giữa các đối tượng sử dụng đất trong nước và nước ngoài; giá khi giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có yếu tố nước ngoài, v.v

Hà Nội là thành phố lớn, thu hút nhiều đầu tư từ nước ngoài au khi sát nhập Hà ây vào Hà Nội thì diện tích đất tăng lên đáng kể, khu vực đầu tư của các

tổ chức, cá nhân nước ngoài hiện nay mở ra nhiều lĩnh vực, từ công nghiệp – xây dựng, khu công nghiệp, chung cư, nhà ở đến du lịch, thương mại… Diện tích đất được giao cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài tính đến năm 2010 là 1.144,65 ha [22] hực trạng quản lý sử dụng quỹ đất của các nhà đầu tư nước ngoài đang nảy sinh rất nhiều vấn đề Gần đây, vụ việc 400 ha của khu công nghiệp ài Đồng A sau gần 10 năm được giao cho Công ty Điện tử Hanel, Công ty liên doanh Deawoo-Hanel nhưng chậm triển khai đã được chuyển thành khu đô thị, công viên; hay vấn

đề sử dụng đất trong khu công nghiệp ài Đồng B đang diễn ra gây ô nhiễm toàn bộ khu vực sông Cầu Bây, Gia âm, Hà Nội… Như vậy, vấn đề đánh giá hiệu quả của chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có yếu tố nước ngoài là một vấn đề cần được quan tâm, tìm hiểu và làm rõ để có được đánh giá chính xác, khách quan và định hướng chính sách đúng đắn hơn Quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đang diễn ra như thế nào? Quỹ đất được giao có được sử dụng hết hay không, hợp lý hay chưa? ính bền vững và hiệu quả của phát triển kinh tế với vấn đề môi trường như thế nào? ấn đề chính sách thu hút đầu tư và chính sách giao đất, cho thuê đất cần điều chỉnh thế nào cho hợp lý?…là những câu hỏi cần được trả lời

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi chọn đề tài nghiên cứu "Đánh giá hiệu quả

chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội"

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội, đánh giá hiệu quả quản

lý, sử dụng quỹ đất được giao, được thuê của các tổ chức đó ừ đó, đề xuất một số giải pháp về chính sách nói chung và các giải pháp cụ thể để giải quyết những vấn

đề còn tồn tại, nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

3 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam

- hu thập, tài liệu số liệu về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Điều tra, khảo sát về tình hình quản lý, sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài được giao, được thuê đất

- Đánh giá, phân tích thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài, phân tích chính sách giao đất, cho thuê đất giữa các đối tượng tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế nước ngoài trong các quy định pháp luật hiện hành

- Đề xuất một số giải pháp về chính sách chung để hoàn thiện chính sách thu hút và tăng hiệu quả của đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) nói chung, hoàn thiện chính sách đất đai nhằm bảo đảm bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa tổ chức kinh

tế trong nước và tổ chức kinh tế nước ngoài nói riêng

- Đề xuất một số giải pháp đối với các trường hợp cụ thể về sử dụng quỹ đất được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

4 hạm vi nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trong các văn bản pháp luật hiện hành; đánh giá hiệu quả thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn 9 quận (Ba Đình, Hoàn iếm, Đống Đa, Hai Bà rưng, hanh Xuân, Cầu Giấy, ây Hồ, Hoàng Mai, ong Biên) và 5 huyện ( ừ iêm, Gia âm, Đông Anh, hanh rì, óc ơn) của thành phố Hà Nội (vùng thành

phố Hà Nội cũ) và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, hiệu quả đầu tư trực tiếp từ nước ngoài

5 hương pháp nghiên cứu

- Phương pháp phân tích hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất đối với

tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam từ đó phát hiện những kẽ hở pháp luật làm giảm hiệu quả sử dụng đất, giảm hiệu quả đầu tư

- hu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn nghiên cứu phục

vụ cho mục đích đánh giá thực tế sử dụng đất của các dự án đầu tư của nước ngoài

- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp tài liệu, số liệu được sử dụng để phân tích các dữ liệu về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội để phát hiệu điểm mạnh và điểm yếu trong sử dụng đất, trong đầu tư nước ngoài

- Phương pháp so sánh, phân tích, đánh giá tổng hợp từ phân tích hệ thống pháp luật và nghiên cứu đánh giá hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài tại Hà Nội để đánh giá về thực trạng chung, đánh giá ảnh hưởng của chính sách, pháp luật đến quản lý sử dụng nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

- Phương pháp chuyên gia nhằm tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan chuyên môn, kinh nghiệm thực tế của cán bộ quản lý tại địa phương và các nhà nghiên cứu

để đề xuất các giải pháp phù hợp về đổi mới chính sách đất đai nói chung và các giải pháp về đổi mới cơ chế thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn Hà Nội nói riêng

6 ố cục

Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: ổng quan về vấn đề giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế

có yếu tố nước ngoài tại iệt Nam

Chương 2: Đánh giá hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

Chương 3: Một số giải pháp về đổi mới chính sách giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài

Chương 1 – T NG AN Ề N ĐỀ GIAO Đ T CHO TH Ê Đ T Đ I

I T CH C KINH T C T NƯ C NGO I TẠI I T NAM 1.1 Chính sách sách đất đai và vấn đề thu hút đầu tư nước ngoài tại iệt Nam

1.1.1 Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài ở nước ta

Đầu tư phát triển bằng vốn của doanh nghiệp nước ngoài dưới dạng đầu tư trực tiếp FDI là một chủ trương lớn của Nhà nước ta ngay từ khi bắt đầu sự nghiệp

"Đổi Mới" Năm 1987, uật Đầu tư nước ngoài tại iệt Nam đầu tiên được Quốc hội thông qua rong 3 năm đầu thực hiện, số lượng dự án FDI cũng như tổng vốn đăng

ký là những con số nhỏ bé, gần như không đáng kể (năm 1998 có 37 dự án với 341,7 triệu U D vốn đăng ký, năm 1999 có 67 dự án với 525,5 triệu U D và năm 1990 có

107 dự án với 735,0 triệu U D) Đến năm 2008, số lượng dự án FDI cũng như lượng vốn đăng ký đã được đẩy lên mức rất cao: có 1.557 dự án với 71,7 tỷ U D vốn đăng

ký, trong đó 20% vốn đăng ký đầu tư vào thị trường bất động sản [6]

Để triển khai thực hiện việc thu hút và sử dụng hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài (Đ NN) trong thời gian tới, Nhà nước ta đã và đang thực hiện những nội dung cơ bản như:

 Hoàn thiện hệ thống luật pháp và cơ chế chính sách phù hợp với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần tạo môi trường thuận lợi để thu hút nguồn lực của các thành phần kinh tế, cả trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển Phát triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả các loại thị trường (bất động sản, vốn, dịch vụ, lao động và khoa học-công nghệ) heo dõi, giám sát việc thi hành pháp luật về đầu tư

và doanh nghiệp để kịp thời phát hiện và xử lý các vướng mắc phát sinh

 Cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế "một cửa" trong việc giải quyết thủ tục đầu tư Xử lý dứt điểm, kịp thời các vấn đề vướng mắc trong quá trình cấp phép, điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư ăng cường cơ chế phối hợp quản lý

Đ NN giữa rung ương và địa phương và giữa các Bộ, ngành liên quan Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ, công chức nhằm đảm bảo thực hiện nhiệm vụ theo quy định tại uật Đầu tư và quy định mới về phân cấp quản lý Đ NN

 ập trung các nguồn lực đầu tư nâng cấp hệ thống kết cấu hạ tầng, nhất

là giao thông, cảng biển, dịch vụ viễn thông, cung cấp điện nước… nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiến hành các hoạt động đầu

tư, kinh doanh tại iệt Nam… Ban hành các chính sách thích hợp nhằm khuyến khích tư nhân, gồm cả doanh nghiệp Đ NN tham gia tích cực vào đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng

 ăng cường công tác đào tạo nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, đáp ứng tốt hơn yêu cầu của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp Đ NN nói riêng Nâng cao hiệu quả hoạt động khoa học công nghệ, tạo ra bước đột phá về năng suất, chất lượng, hiệu quả; nâng cao nhận thức chấp hành pháp luật về sở hữu trí tuệ; tiếp tục hoàn thiện luật pháp, chính sách về lao động, tiền lương phù hợp trong tình hình mới

 Có các chính sách kêu gọi đầu tư, tiếp tục rà soát, cập nhật bổ sung danh mục kêu gọi đầu tư phù hợp với nhu cầu đầu tư phát triển và quy hoạch phát triển ngành, địa phương; triển khai nhanh việc thành lập bộ phận xúc tiến đầu tư tại một

số địa bàn trọng điểm; xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan xúc tiến đầu tư, xúc tiến thương mại và xúc tiến du lịch các cấp, bao gồm cả trong nước lẫn đại hiện ở nước ngoài nhằm tạo sự đồng bộ và phối hợp nâng cao hiệu quả giữa các hoạt động này; kết hợp chặt chẽ các chuyến công tác của lãnh đạo cấp cao Đảng

và Nhà nước với các hoạt động xúc tiến đầu tư-thương mại-du lịch

Đ NN trở thành nguồn vốn quan trọng của các nước đang phát triển Ở nước

ta, nguồn vốn nước ngoài dần trở thành một nguồn vốn không thể thiếu trong việc thực hiện chủ trương phát triển kinh tế- xã hội của Nhà nước hu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã góp phần đáng kể trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước bằng việc tạo ra tổng giá trị doanh thu đáng kể, đóng góp tích cực vào ngân sách, tạo việc làm và thu nhập ổn đinh cho người lao động Đồng thời tiếp tục khẳng định vai trò trong sự nghiệp phát triển kinh tế, đóng góp ngày càng lớn vào tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của đất nước và thực sự trở thành bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế ừ mức đóng góp trung bình 6.3% GDP trong giai đoạn

1991-1995, khu vực Đ NN đã tăng 10.3% GDP trong 1996-2000 rong thời kỳ 2001-2005, tỷ trọng trên đạt trung bình là 14.6%, và con số này không ngừng tăng trong những năm tiếp theo, năm 2005 là 15.5%, trong hai năm 2006 và 2007 con số này là 17% Dòng vốn Đ NN vào iệt Nam ngày càng gia tăng, góp phần bổ sung vốn đầu tư phát triển kinh tế xã hội Báo cáo của Bộ ế hoạch và Đầu tư cho thấy,

từ năm 1988 đến năm 2011, tổng vốn đăng ký còn hiệu lực của 13.496 dự án FDI là 195,9 tỷ U D, vốn thực hiện là 88,2 tỷ U D, chiếm 43,2% vốn đăng ký [19]

Các doanh nghiệp có vốn Đ NN không những đã góp phần mở rộng thị trường ngoài nước, nâng cao năng lực xuất khẩu của iệt Nam mà còn thúc đẩy phát triển thị trường trong nước và các hoạt động dịch vụ khác: inh doanh khách sạn, dịch vụ, tư vấn, công nghệ, kim ngạch xuất khẩu khu vực tăng trưởng năm sau cao hơn năm trước rong số 10 mặt hàng xuất khẩu chủ lực của iệt Nam, sản phẩm của các doanh nghiệp thuộc khu vực có vốn Đ NN chiếm tỷ trọng đáng kể như giày dép chiếm 42%, dệt may chiếm 25% và hàng điện tử, linh kiện, máy vi tính chiếm 84% [4]

Nguồn vốn Đ NN bao gồm vốn tài trợ phát triển chính thức ( DF) trong đó chiếm tỷ trọng chủ yếu là vốn viện trợ phát triển chính thức ( DA), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại quốc tê và nguồn vốn huy động qua thị trường vốn quốc tế Ở nước ta nguồn vốn Đ NN chủ yếu là vốn DA và vốn FDI Nội dung luận văn nghiên cứu về hiệu quả chính sách giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài đầu tư vào iệt Nam nên chỉ tập trung đánh giá các tổ chức đầu tư trực tiếp nước ngoài

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): Foreign Direct Investment) là hình thức đầu tư dài hạn của các cá nhân hay công ty nước này vào nước khác bằng cách thiết lập cơ sở sản xuất, kinh doanh Cá nhân hay công ty nước ngoài đó sẽ nắm quyền quản lý cơ sở sản xuất kinh doanh nay [34]

ổ chức thương mại hế giới đưa ra định nghĩa về FDI: Đầu tư trực tiếp

nước ngoài xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó

Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác rong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh rong trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là

"công ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty" [39]

Nền kinh tế nước ta ngày càng khẳng định vai trò quan trọng của vốn FDI rước hết, FDI là nguồn vốn bổ sung quan trọng vào tổng đầu tư xã hội góp phần cải thiện cán cân thanh toán trong giai đoạn vừa qua, góp phần tăng cường năng lực sản xuất và đổi mới công nghệ của nhiều ngành kinh tế, khai thông thị trường sản phẩm (đặc biệt là trong gia tăng kim ngạch xuất khẩu hàng hoá), đóng góp cho ngân sách Nhà nước và tạo việc làm cho một bộ phận lao động Bên cạnh đó, FDI có vai trò trong chuyển giao công nghệ, các doanh nghiệp có vốn Đ NN tạo sức ép buộc các doanh nghiệp trong nước phải tự đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả sản xuất Các dự án FDI cũng có tác động tích cực tới việc nâng cao năng lực quản lý

và trình độ của người lao động làm việc trong các dự án FDI

ới vai trò quan trọng như trên, FDI đã trở thành nguồn vốn nước ngoài được

ưu tiên thu hút của nước ta heo thống kê, tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn 9.500 dự án Đ NN được cấp phép đầu tư với số vốn đăng ký khoảng 98 tỷ U D (kể

cả vốn tăng thêm), nếu trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, có 8.590 dự án còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ U D rong đó các tỉnh phía Bắc thu hút được 2.220 dự án, các tỉnh phía Nam từ Ninh Thuận trở vào thu hút được 5.452 dự án, còn lại là khu vực Bắc và Nam rung bộ Điều này cho thấy, dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào iệt Nam đã tăng mạnh qua từng thời kỳ trong hai thập kỷ qua Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997 dòng vốn Đ NN đổ vào iệt Nam trong giai đoạn 1997-1999 có phần trầm lắng hơn (chỉ có 961 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 13,11 tỷ U D) Đến năm

2000, dòng vốn này đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi và thực sự bứt phá từ năm 2003 đến nay - đây chính là dấu hiệu của "làn sóng Đ NN" thứ hai vào iệt Nam [27]

rong khoảng 2 năm gần đây, nhiều chuyên gia kinh tế đã có những điều tra

về hiệu quả của luồng vốn FDI và cho rằng hiệu quả đầu tư không cao, cần chấn

chỉnh để tạo đóng góp lớn hơn cho đất nước Một số nhận xét chủ yếu bao gồm: [6]

1 Các dự án FDI được nhiều ưu đãi rất lớn về đất đai, xuất nhập khẩu, thuế nhưng chưa mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách, số lượng lao động được sử dụng không cao, thu nhập cho người lao động cũng không cao

2 ố lượng dự án báo lỗ chiếm tới 50% tổng số dự án FDI, trong khi vẫn xin

mở rộng sản xuất ình trạng "lỗ giả" do xuất nhập khẩu với công ty mẹ ở nước ngoài xẩy ra tại khá nhiều doanh nghiệp FDI

3 Những ưu đãi về đất đai đã tạo nên tình trạng sử dụng tài nguyên đất lãng phí, sử dụng nhiều hơn nhu cầu thực của dự án đầu tư ừ năm 2005, tình trạng số vốn đăng ký thường cao hơn 2 tới 3 lần số vốn thực hiện cũng nói lên việc thực hiện trên thực tế thấp hơn 2 tới 3 lần dự án đưa ra Đặc biệt, vốn đăng ký năm 2007 cao hơn gần 7 lần vốn thực hiện

4 Các dự án FDI đầu tư vào nhà ở không thể hiện ưu việt về vốn, vẫn sử dụng một phần khá lớn vốn góp của người tiêu dùng trong hình thức "mua bán nhà trên giấy"

Để đánh giá cho công bằng hơn về hiệu quả của đầu tư thuộc thành phần kinh tế FDI, có thể so sánh với hiệu quả đầu tư từ các thành phần kinh tế trong nước (thuộc khu vực Nhà nước và khu vực ngoài Nhà nước) Những hiệu quả về kinh tế

và xã hội cần quan tâm tới là tổng vốn của doanh nghiệp, doanh thu hoạt động sản xuất kinh doanh, số lượng lao động làm việc, thu nhập của người lao động, thuế và các nghĩa vụ tài chính khác phải nộp cho Nhà nước o sánh các tiêu chí này trong những năm gần đây giữa khu vực Nhà nước, khu vực ngoài Nhà nước và khu vực FDI, có thể đánh giá hiệu quả tương đối của FDI so với các khu vực đầu tư trong nước Những phân tích như vậy sẽ là cơ sở để đưa ra các giải pháp về nâng cao hiệu quả của luồng vốn đầu tư FDI

heo số liệu thống kê hoạt động của doanh nghiệp iệt Nam trong 7 năm đầu của thế kỷ 21 do ổng cục hống kê thực hiện, có thể giới thiệu các tiêu chí nói trên trong Bảng 1.1 dưới đây (hiện chưa có các thống kê sau năm 2007) [27]

Bảng 1.1 Một số tiêu chí về hiệu quả kinh tế, xã hội của thành phần kinh tế Nhà nước, ngoài Nhà nước và FDI

Giá trị tài sản Nhà nước 229856 263152 309083 332076 359953 486561 794193 900584

ừ Bảng 1.1 có thể thấy, các doanh nghiệp FDI đạt được hiệu quả sử dụng vốn cao hơn các doanh nghiệp trong nước, nhưng ưu điểm này chỉ có lợi cho doanh nghiệp ề tổng số lao động, thu nhập bình quân của người lao động và nộp ngân sách Nhà nước, thành phần kinh tế FDI đạt mức tương đương như thành phần kinh

tế Nhà nước Như vậy có thể đánh giá chung là hiệu quả đầu tư của luồng vốn FDI không cao, có thể cải thiện để đạt hiệu quả cao hơn nhiều lần

1.1.2 Chính sách đất đai ở Việt Nam với mục tiêu thu hút đầu tư nước ngoài

hu hút đầu tư nước ngoài là một mục tiêu lớn trong quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế Hệ thống chính sách pháp luật ổn định, cởi mở đối với Đ NN là một

cơ sở quan trọng cho thu hút đầu tư ừ khi bắt đầu sự nghiệp đổi mới, Nhà nước ta

đã có nhiều chính sách, định hướng phù hợp với các giai đoạn phát triển kinh tế, ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật tạo điều kiện thu hút Đ NN Đến nay, Quốc hội đã thông qua 3 uật Đất đai (1987, 1993, 2003) và 2 uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đất đai (1998, 2001) và sẽ thông qua uật Đất đai lần thứ tư trước ngày 15/10/2013 Quốc hội cũng đã thông qua 2 lần uật Đầu tư nước ngoài (1987, 1996), 3 lần uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư nước ngoài (1990, 1992, 2000) và thông qua uật Đầu tư thống nhất vào năm 2005

Quá trình xây dựng hệ thống các uật có liên quan tới đất đai, doanh nghiệp, đầu tư và các sự kiện quan trọng về hội nhập quốc tế của iệt Nam được thống kê theo thời gian tại bảng dưới đây: [6]

Bảng 1.2 Quá trình xây dựng luật liên quan tới đầu tư nước ngoài (Luật Đất đai, Luật Đầu tư nước ngoài, Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, các Luật về doanh nghiệp) và các sự kiện quan trọng về hội nhập quốc tế của Việt Nam

12/1986 Đai hội I của Đảng đánh giá lại các yếu kém và quyết định chủ trương

đổi mới

12/1987 Quốc hội thông qua uật Đất đai đầu tiên và uật Đầu tư nước ngoài tại

iệt Nam đầu tiên

06/1990 Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư

nước ngoài tại iệt Nam

12/1990 Quốc hội thông qua uật Công ty (đối với công ty cổ phần và công ty

trách nhiệm hữu hạn) và uật Doanh nghiệp tư nhân

12/1992 Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư

nước ngoài tại iệt Nam

07/1993 Quốc hội thông qua uật Đất đai thứ hai

12/1993 Quốc hội thông qua uật Phá sản doanh nghiệp

06/1994 Quốc hội thông qua uật huyến khích đầu tư trong nước; uật ửa đổi

một số điều của uật Công ty và uật ửa đổi một số điều của uật Doanh nghiệp tư nhân

07/1994 Ban Chấp hành rung ương Đảng khóa II thông qua Nghị quyết về

phát triển công nghiệp, công nghệ theo hướng công nghiệp hoá,hiện đại hoá đất nước

04/1995 Quốc hội thông qua uật Doanh nghiệp Nhà nước thứ nhất

07/1995 iệt Nam trở thành thành viên của Hiệp hội các Quốc gia Đông Nam Á

(ASEAN)

03/1996 iệt Nam tham gia Diễn đàn iên lục địa Á - Âu (A EM) với tư cách là

một thành viên sáng lập

11/1996 Quốc hội thông qua uật Đầu tư nước ngoài tại iệt Nam thứ hai

05/1998 Quốc hội thông qua uật huyến khích đầu tư trong nước (sửa đổi)

11/1998 iệt Nam tham gia Hợp tác inh tế Châu Á - hái Bình Dương

(APEC)

12/1998 Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đất đai

06/1999 Quốc hội thông qua uật Doanh nghiệp (cho các doanh nghiệp ngoài

Nhà nước)

06/2000 Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đầu tư

nước ngoài tại iệt Nam

07/2000 Hiệp định thương mại iệt - Mỹ được chính thức ký kết

06/2001 Quốc hội thông qua uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đất đai

03/2003 Ban Chấp hành rung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết về

tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

11/2003 Quốc hội thông qua uật Đất đai thứ ba và uật Doanh nghiệp nhà nước

Có thể nhận định rằng, khả năng tăng vốn FDI có mối liên quan chặt chẽ với độ cởi

mở của các chính sách đất đai iệc tạo sự bình đẳng về quyền tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài là một cơ sở quan trọng để tăng sức thu hút Đ NN

Năm 1987, Quốc hội đồng thời thông qua uật Đất đai và uật Đầu tư nước ngoài nhưng uật Đất đai gần như không có liên quan gì tới uật Đầu tư nước ngoài, không có quy định cụ thể gì về chính sách đất đai cho các dự án FDI

Năm 1993, Quốc hội thông qua uật Đất đai lần thứ hai, trong đó có một chương điều chỉnh về việc sử dụng đất cho các đối tác nước ngoài, trong đó có các

dự án đầu tư nước ngoài ề nguyên tắc chung, các dự án FDI chỉ được thuê đất của Nhà nước để thực hiện đầu tư trên đất Một năm sau, Ủy ban hường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất

ở iệt Nam, trong đó quy định các nhà đầu tư nước ngoài được quyền giao dịch về tài sản đã đầu tư trên đất và không được quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Các quy định về chế độ sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ nguyên

như vậy trong suốt 10 năm 1993-2003 Giai đoạn 1993 – 1994 vốn FDI thực hiện tăng khá mạnh nhờ những quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường đầu

tư Đến năm 1998 lượng vốn FDI thực hiện bị giảm đáng kể do khủng hoảng tài chính khu vực, sau đó luồng vốn FDI tăng chậm

Năm 2003, Quốc hội đã thông qua uật Đất đai lần thứ 3 trên tinh thần tạo hiệu quả cao cho quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước uật Đất đai 2003 đã xóa đi Chương riêng về chế độ sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài nhằm đẩy lên một bước cao hơn về sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài ừ năm 2004, vốn thực hiện FDI bắt đầu tăng trở lại với tốc độ cao do sự cởi mởi hơn của uật Đất đai năm 2003, quyền của nhà đầu tư nước ngoài được mở rộng rong năm 2007, 2008, vốn FDI thực hiện tăng đáng kể do Chính phủ đã tạo được cơ chế bình đẳng thực sự giữa nhà đầu

tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong thực hiện các dự án phát triển bất động sản nhà ở (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP) hời gian gần đây, lượng vốn FDI thực hiện giảm đi do những khó khăn của nền kinh tế quốc tế và trong nước khi Chính phủ thực hiện các giải pháp kiềm chế lạm phát

Mặc dù vậy, vẫn có sự khác biệt giữa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài hác biệt về quá trình tiếp cận đất đai thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất được Chính phủ quy định cụ thể trong các Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

ề việc tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

au khi đã gia nhập ổ chức hương mại hế giới (W ) năm 2006, sớm hay muộn chúng ta cũng phải xây dựng một hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tác bảo đảm

sự công bằng về quyền và nghĩa vụ giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

1.2 Chính sách đất đai đối với cá nhân tổ chức nước ngoài của một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho iệt Nam

Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân (bao gồm cả người nước ngoài) đối với đất đai có một vị trí quan trọng trong

pháp luật đất đai bởi đây chính là cơ sở pháp lý cho các hoạt động trên thực tế của các chủ thể liên quan tới quan hệ đất đai

Theo pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới, tài liệu phân tích của

Tổ chức Nông ương iên Hợp Quốc, cẩm nang tư vấn hỗ trợ đầu tư nước ngoài và nguồn thông tin thu thập, tư vấn của các chuyên gia Thụy Điển, Hàn Quốc … về việc trao quyền về đất đai cho nhà đầu tư và công dân nước ngoài của một số nước trên thế giới, có thể chia thành nhóm các nước như sau (chi tiết tại Phụ lục 01): [26]

- Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực châu Á cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu đất đai với các điều kiện kèm theo và có quy định riêng đối với người nước ngoài: Hàn Quốc, hái an, Đài oan, …

- Một số nước trong khu vực châu Á có quy định riêng cho người nước ngoài, không cho phép sở hữu nhưng vẫn trao quyền ở mức độ đảm bảo khuyến khích đầu tư: Inđônêxia, ào, rung Quốc, Hầu hết là cho phép người nước ngoài được thuê đất trong thời hạn xác định

- Phần lớn các nước thuộc Cộng đồng châu Âu cho phép cá nhân và nhà đầu

tư nước ngoài có quyền sở hữu đất đai như công dân nước sở tại: Thụy Điển, Pháp, Đức, …

- Một số ít các nước trong khu vực châu Âu cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu đất đai và có điều kiện kèm theo, ví dụ Rumani, Ukraina

- Khu vực Châu Phi có xu hướng mở rộng quyền giành cho cá nhân nước ngoài nhằm thu hút đầu tư nhưng cũng có những nước thực hiện theo hình thức hạn chế trao quyền

Việc nhiều quốc gia cùng công nhận quyền về đất đai giành cho các công dân của nước khác có quyền như công dân nước mình đã góp phần thúc đẩy đầu tư nước ngoài và phát triển thương mại quốc tế Tuy nhiên nhiều nước vẫn hạn chế trao quyền sở hữu và sử dụng đất cho người nước ngoài bởi nhiều mục tiêu chính sách như: bảo đảm an ninh quốc phòng, phòng ngừa sự thống trị của kinh tế nước ngoài, hạn chế đầu cơ đất đai của người nước ngoài, giám sát lượng FDI và hướng đầu tư nước ngoài…

rong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, là một quốc gia thuộc tổ chức inh

tế hế giới W , iệt Nam cần xây dựng chính sách đất đai theo hướng tăng dần tính bình đẳng giữa người nước ngoài với công dân nước mình, đặc biệt là chính sách đối với nhà đầu tư nước ngoài (xem thêm Phụ lục 02) heo ý kiến tham vấn của chuyên gia huỵ Điển, iệt Nam nên giao quyền sử dụng đất cho người nước ngoài có mục đích đầu tư tại iệt Nam với điều kiện phải hoàn thành được dự án đầu tư đó Điều kiện này có thể được đặt ra trong một thỏa thuận với nhà đầu tư, ví

dụ nhà đầu tư cần phải xây dựng cơ sở hạ tầng cần thiết cho hạng mục đầu tư của mình, đồng thời, góp phần cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng của khu vực đó

hời hạn giao quyền có thể được giới hạn, ví dụ 60 năm, có trả tiền sử dụng đất hàng năm, dựa trên giá trị thị trường tương ứng với mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư ố tiền này có thể là 2-4%, để tương ứng với lợi nhuận thực tế của giá trị quyền sử dụng đất

Mức giá thị trường của thửa đất nên được điều chỉnh theo thời gian, ví dụ 3 năm 1 lần để đảm bảo theo kịp với giá trị thực tế của đất đai và đảm bảo nguồn thu của nhà nước khi giá thị trường tăng lên

1.3 Tổng quan chính sách về giao đất cho thuê đất tại iệt Nam

1.3.1 Chính sách giao đất, cho thuê đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Năm 1975, sau khi thống nhất đất nước, iệt Nam bước vào thời kỳ xây dựng Chủ nghĩa xã hội trên phạm vi cả nước với cơ chế quản lý kinh tế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp Công cuộc Đổi mới nền kinh tế-xã hội từ Đại hội Đảng I (1986) đã đưa đất nước phát triển theo hướng nền kinh tế hàng hóa, nhiều thành phần theo cơ chế thị trường Cả nước bước sang giai đoạn công nghiệp hóa-hiện đại hóa Quá trình chuyển đổi nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa được khởi đầu bằng công cuộc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất Yêu cầu quản lý đất đai của một xã hội công nghiệp đã đặt ra những vấn đề rất cấp bách, cần đổi mới nội dung quản lý nhà nước về đất đai và hệ thống địa chính theo hướng hiện đại hóa Hoạt động giao, cho thuê đất cần phải được nhìn nhận như là đi trước một bước của việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế trong giai đoạn mới

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Giao và cho thuê đất là một trong 13 nội dung quan trọng của công tác quản

lý nhà nước về đất đai Hiến pháp III năm 1980 của nhà nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa iệt Nam (CHXHCN N) xác định: [25]

+ Điều 19: Đất đai, rừng núi, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất…đều thuộc

sở hữu toàn dân

+ Điều 20: Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm

Dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước CHXHCN N vừa có tư cách là Đại diện chủ sở hữu toàn bộ quỹ đất quốc gia, vừa đóng vai trò là chủ thể thống nhất quản lý toàn bộ đất đai

Quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai được cấu thành bởi 3 yếu tố: chủ thể quyền sở hữu đất đai, khách thể quyền sở hữu đất đai và nội dung quyền sở hữu đất đai

+ Chủ thể quyền sở hữu đất đai: à nhà nước CH XHCN N - pháp nhân có

thẩm quyền sở hữu và quản lý toàn bộ đất đai của quốc gia Đây là quyền duy nhất

và tuyệt đối Duy nhất vì chỉ có một chủ thể là nhà nước CHXHCN N Pháp luật iệt Nam không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác, ngoài hình thức

sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là người đại diện rong tổ chức bộ máy quản lý đất đai và sự phân cấp quản lý đất đai, có những cơ quan, tổ chức được Nhà nước uỷ quyền được thực hiện một số quyền năng định đoạt về đất đai, song khái niệm chủ thể quyền sở hữu đất đai không bao giờ đồng nhất với khái niệm của một

cơ quan quản lý đất đai cụ thể

Nhà nước là đại diện quyền sở hữu đất đai song các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai như: Chính phủ, UBND các cấp, Cơ quan ài nguyên & Môi trường

ở W và địa phương…không phải là đại diện chủ sở hữu Các cơ quan này chỉ thực hiện các chức năng cụ thể, riêng biệt trong hoạt động quản lý đất đai, nhằm thay

mặt Nhà nước thống nhất quản lý đất đai và thực hiện một số nội dung cụ thể của quyền sở hữu về đất đai do pháp luật quy định

+ Khách thể quyền sở hữu đất đai: à vốn đất quốc gia tức là toàn bộ diện

tích đất của cả nước ốn đất này bao gồm mọi diện tích đất đang được sử dụng cũng như tất cả diện tích đất chưa được sử dụng, cả trên đất liền cũng như ngoài hải đảo và vùng lãnh hải ốn đất quốc gia cũng là khách thể duy nhất của quyền sở hữu nhà nước về đất đai

+ Nội dung quyền sở hữu đất đai: à quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và

quyền định đoạt về đất đai

- Quyền chiếm hữu đất đai heo luật dân sự, quyền chiếm hữu là quyền

được giữ vật sở hữu trong tay ật sở hữu nằm trong tay ai một cách hợp pháp thì người đó có quyền chiếm hữu uy nhiên, không thể đồng nhất quyền chiếm hữu đất đai của nhà nước với quyền chiếm hữu tài sản trong luật dân sự Nhà nước chiếm hữu tuyệt đối và vĩnh viễn toàn bộ quỹ đất song là chiếm hữu gián tiếp Chiếm hữu và sử dụng trực tiếp là người sử dụng đất ới tài sản thông thường theo luật dân sự thì người chiếm hữu tài sản có thể đồng thời là người trực tiếp sử dụng tài sản đó

ì vậy, có thể hiểu quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền nắm toàn bộ vốn đất quốc gia, quyền kiểm soát và chi phối mọi hoạt động của người sử dụng đất Chính vì thế đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân không được coi là tài sản thông thường mà là một loại hàng hoá đặc biệt, nằm trong sự kiểm soát và chi phối chặt chẽ của Nhà nước

Có thể phân biệt một cách rõ ràng giữa quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước với quyền chiếm hữu đất đai của người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai hiện nay ở iệt Nam rước hết, tiền đề của quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai Nhà nước chiếm hữu đất đai tuyệt đối và vĩnh viễn trên phạm vi cả nước nhưng là chiếm hữu gián tiếp Người sử dụng đất chiếm hữu đất tuy là trực tiếp nhưng với điều kiện được sự cho phép của Nhà nước, bị hạn chế về diện tích, ranh giới, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất

và phải tuân theo mọi quy định cũng như nghĩa vụ mà Nhà nước đặt ra

- Quyền sử dụng đất đai heo luật dân sự, quyền sử dụng là khả năng pháp

lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng Đây là quyền năng quan trọng nhất của quyền sở hữu và cũng là mục đích của sở hữu uy nhiên, đất đai là khách thể đặc biệt nên quyền sử dụng đất cũng có những điểm khác biệt so với các tài sản thông thường Nhà nước

có thể sử dụng bất kỳ diện tích đất nào của lãnh thổ quốc gia và giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng một cách trực tiếp

uy là một trong 3 quyền năng của quyền sở hữu nhưng quyền sử dụng đất đai là một quyền năng tương đối độc lập, Quyền này chỉ có thể chấm dứt khi có quyết định thu hồi đất theo một trình tự pháp luật chặt chẽ Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất thông qua người sử dụng đất và người sử dụng đất đương nhiên hoạt động như một chủ thể kinh tế độc lập và là chủ thể sử dụng với sự cho phép của Nhà nước

hi nói đến quyền sử dụng đất của Nhà nước với tư cách là một quyền năng của quyền sở hữu là nói đến đất đai trên phạm vi lãnh thổ mà Nhà nước quy định về mặt chủ trương, chính sách, quy hoạch-kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất

để định hướng cho mọi người sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng những quy định của Nhà nước

Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ phát sinh với sự cho phép của Nhà nước và trên những mảnh đất riêng biệt theo những điều kiện mà Nhà nước đặt ra Người sử dụng đất không thể là một bên có thể thoả thuận với Nhà nước về các quyền và nghĩa vụ của mình mà phải tuân theo đúng và vô điều kiện các quy định của pháp luật mà Nhà nước đặt ra Nếu không, Nhà nước sẽ tước bỏ quyền sử dụng đất theo luật định

- Quyền định đoạt đất đai Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số

phận pháp lý của đất đai Quyền năng này là duy nhất và tuyệt đối của chủ sở Nhà nước CHXHCN N ới các tài sản thông thường, các chủ sở hữu thường chấm dứt quyền sở hữu của mình bằng các hợp đồng mua, bán, cầm, biếu, tặng,

hữu-cho, để thừa kế, chia nhưng Nhà nước CHXHCN N lại không cho phép mình nhường quyền sở hữu đất đai cho bất kỳ ai, tổ chức, cơ quan nào…Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối, cho nên quyền định đoạt về đất đai cũng là quyền duy nhất và tuyệt đối của Nhà nước

Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt về đất đai thông qua việc phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng, thu hồi đất; đồng thời Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật trao một phần quyền năng định đoạt đối với đất đai cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất

1.3.2 Chính sách về giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai năm 2003

1.3.2.1 Giao đất, cho thuê đất

ùy thuộc loại đất, người sử dụng đất mà trong từng giai đoạn khác nhau pháp luật có quy định khác nhau về hình thức giao đất, cho thuê đất cho phù hợp

với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

 Luật Đất đai năm 1987: Được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm

1987, chủ yếu quy định về quản lý, sử dụng đất nông, lâm nghiệp, các nội dung về giao

đất, cho thuê đất còn rất sơ sài, chủ yếu liên quan đến phát triển nông, lâm nghiệp: [8]

- Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài

- Nhà nước còn giao đất để sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời (Điều 1)

 Để thực hiện đường lối Đổi mới trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, nhằm đảm bảo lương thực cho xã hội và có dự trữ một phần, Nghị quyết 10-NQ/ W được ban hành đã xác định những nội dung quan trọng nhất của chính sách cải cách ruộng đất trong thời kỳ mới, điều chỉnh ruộng đất giao khoán, khắc phục manh mún; Nhà nước có thể cho thuê hoặc giao quyền sử dụng một số ruộng đất, đất rừng và mặt nước cho các hộ cá thể, tư nhân để họ tổ chức kinh doanh theo đúng pháp luật

 ừ hình thức giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình xã viên và nhóm người lao động trong ít nhất 15 năm, Hiến pháp I , sau đó là uật đất đai 1993 đã tiến tới hình thức Nhà nước giao đất ổn định lâu dài và cho người sử dụng đất có 5 quyền dân sự về đất đai Đồng thời, Nhà nước công nhận đất có giá, giá đất do Nhà nước xác định phù hợp để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất, đền bù khi Nhà nước thu hồi đất [9]

Luật Đất đai năm 1993 quy định:

- Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

- Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thu tiền

sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng;

- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận;

- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm cho tổ chức kinh tế trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, cho tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao để làm trụ sở cơ quan

Đây là bước điều chỉnh quan hệ sản xuất nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hóa và thiết lập bước đầu một số yếu tố của thị trường bất động sản

Hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng theo phương thức phải trả tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình và các đối tượng khác có nhu cầu sử dụng đất đã đáp ứng kịp thời cho các Chương trình,

dự án phát triển kinh tế-xã hội của đất nước như Chương trình, dự án phát triển công nghiệp và dịch vụ, Chương trình, dự án phát triển nông nghiệp, nông thôn…

 rong quá trình thực hiện uật Đất đai 1993, vấn đề xác định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước sử dụng đất đã được điều chỉnh nhiều lần cho phù hợp với nhu cầu đầu tư phát triển Ngày 25/10/1994, Chủ tịch nước đã ký lệnh công bố 2 pháp lệnh: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại iệt Nam [32, 33]

Pháp lệnh thứ hai được đời sống xã hội tiếp nhận và đã tạo được hành lang pháp lý phù hợp với cơ chế khuyến khích vốn đầu tư của nước ngoài tại iệt Nam, sau này, các pháp lệnh trên đã được luật hóa trong uật đất đai 2003 [33]

 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã cho phép giao

đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [9]

Những chính sách-pháp luật nêu trên và được triển khai thực hiện đã trao quỹ đất và hành lang pháp lý về quản lý - sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế,

góp phần quan trọng trong việc thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội

1.3.2.2 Giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài

Năm 1987, Quốc hội thông qua uật Đất đai đầu tiên nhưng gần như không

có liên quan gì tới uật Đầu tư nước ngoài, không có quy định cụ thể gì về chính sách đất đai cho các dự án FDI

iệc giao đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của iệt Nam và nước ngoài để sử dụng do Hội đồng bộ trưởng

nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam quyết định (Điều 50) [8]

ổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, tổ chức liên doanh, hợp tác của iệt Nam và nước ngoài được giao đất để sử dụng phải tuân theo các quy định của uật này ( uật Đất đai 1987), trừ trường hợp điều ước quốc tế ký kết giữa nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa iệt Nam với nước ngoài hoặc tổ chức quốc tế có quy

các nhà đầu tư nước ngoài được quyền giao dịch về tài sản đã đầu tư trên đất và không được quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất [33] Các quy định về chế

độ sử dụng đất đối với nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ nguyên như vậy trong suốt

10 năm 1993-2003 ừ sau khi uật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, vốn FDI thực hiện tăng khá mạnh nhờ những quy định cụ thể mang tính ổn định cho môi trường đầu tư

1.3.3 Chính sách về giao đất, cho thuê đất từ sau Luật Đất đai năm 2003

1.3.2.1 Giao đất, cho thuê đất

uật Đất đai năm 1993 sau gần 10 năm thực hiện đã thể hiện một số bất cập đòi hỏi phải điều chỉnh cho phù hợp Quốc hội đã thông qua 2 lần uật ửa đổi, bổ sung một số điều của uật Đất đai vào năm 1998 và 2001 nhằm giải quyết các bất cập này

Để giải quyết đầy đủ vấn đề đất đai trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, Quốc hội đã thông qua uật Đất đai năm 2003

 Luật Đất đai năm 2003 cho phép tổ chức kinh tế trong nước được lựa

chọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư [10]

uật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất như sau:

1 Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp (Điều 33):

a) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất;

b) Đất nông nghiệp giao cho tổ chức sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

c) Các loại đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để bảo vệ và phát triển rừng; đất lâm nghiệp giao cho cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất chuyên dùng giao cho tổ chức sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; sử dụng vào mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận;

đ) Đất nghĩa trang, nghĩa địa giao cho tổ chức sử dụng;

e) Đất tôn giáo giao cho các cơ sở tôn giáo sử dụng

2 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp (Điều 34):

a) Đất ở giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở hoặc giao cho tổ chức kinh tế trong nước hoặc người iệt Nam định cư ở nước ngoài (gọi chung là tổ chức kinh tế) để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở;

b) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối giao cho tổ chức kinh tế để sản xuất;

c) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục tiêu lợi nhuận giao cho tổ chức kinh tế để sản xuất, kinh doanh;

3 Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần trong các trường hợp sau (Điều 35, khoản 2):

a) Đất ở đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người iệt Nam định cư ở nước ngoài (gọi chung là tổ chức kinh tế nước ngoài) để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở;

b) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục tiêu lợi nhuận đối với tổ chức kinh tế nước ngoài để thực hiện các dự

để sản xuất;

b) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục tiêu lợi nhuận đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sản xuất, kinh doanh;

c) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích lợi nhuận đối với tổ chức kinh tế nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư

Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (cả nông nghiệp và phi nông nghiệp), tổ chức kinh tế có quyền lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tổ chức kinh tế nước ngoài có quyền lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Như vậy, nhà đầu tư nước ngoài được thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà không được giao đất có thu tiền sử dụng đất như nhà đầu tư trong nước nhưng giá tiền thuê đất lại ít hơn tiền sử dụng đất trong giao đất, trong khi quyền và nghĩa vụ lại như nhau Đây là một điểm tạo sự thiếu bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Riêng người iệt Nam định cư ở nước ngoài có lợi thế hơn là được lựa chọn là nhà đầu tư trong nước hoặc nhà đầu tư nước ngoài Những quy định này không phù hợp với nguyên tắc của W , vì vậy cần sửa đổi theo hướng tạo sự công bằng hoàn toàn giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài

uật Đất đai năm 2003 còn quy định cụ thể về các nội dung liên quan đến giao đất, cho thuê đất (xem chi tiết tại Phụ lục 03): [10]

- Thời hạn sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất và hạn mức giao đất

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

- Quyền dân sự và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong giao đất, thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức không phải là tổ chức kinh tế trong nước, không phải là nhà đầu tư

 Nghị quyết số 26/2003/NQ- W của BCH W IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đã coi đất đai là nguồn nội lực, nguồn vốn, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt Nghị quyết đưa ra chủ trương phát triển vững chắc thị trường bất động sản có

sự quản lý và điều tiết của Nhà nước với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo Nhà nước là nhà đầu tư lớn nhất về bất động sản, Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và hệ thống thuế đất

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất…là đã xác lập thị trường sơ cấp cho thị trường bất động sản Những quy định cụ thể, chi tiết đối với đất phi nông nghiệp và quyền, nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong uật đất đai 2003 đã tạo hành lang pháp lý cho sự vận động của thị trường bất động sản thứ cấp Các chủ thể sử dụng đất có quyền giao dịch tất cả các loại đất có tài sản đã đầu tư gắn liền với đất bao gồm rừng, vườn cây lâu năm, cơ sở nuôi trồng thuỷ sản, cơ sở làm muối, hạ tầng kỹ thuật có thu phí, công trình hạ tầng xã hội vì mục đích kinh doanh, các cơ sở sản xuất công nghiệp, cơ sở kinh doanh dịch vụ, nhà ở, v.v rong hoàn cảnh nước ta, thị trường bất động sản đang sôi động trên đất

đô thị và đất phát triển đô thị (đất ven đô), đất khu công nghiệp tập trung, v.v Đất chuyên dùng thuộc loại đất phi nông nghiệp gắn với khu vực hoạt động tích cực của thị trường bất động sản, bao gồm đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị, khi dân cư nông thôn, khu dịch vụ tổng hợp, khu du lịch, khu vui chơi giải trí, cơ sở giáo dục - đào tạo, cơ sở nghiên cứu khoa học, cơ

sở y tế, công trình thể thao, công trình văn hoá, v.v

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của tất cả các loại đất trên cho các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phương thức thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng đất tạo tiền đề cho việc thực hiện Chiến lược phát triển inh tế - xã hội 2001 - 2010 và Phương hướng, Nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2001 - 2005

Qua hơn 20 năm đổi mới, hệ thống chính sách - pháp luật và cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa (trong đó có hệ thống chính sách - pháp luật đất đai và cơ chế vận hành) được xây dựng tương đối đồng bộ ừng bước phát triển và quản lý sự vận hành các loại thị trường cơ bản, theo cơ chế mới

 Để góp phần thực hiện những mục tiêu phát triển kinh tế của kế hoạch 2006-2010, Nghị quyết Hội nghị lần 6 BCH W Đảng khóa X (2008), chỉ thị " iếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất, kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước"

ấn đề ở chỗ, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và an ninh-quốc phòng… đều có liên quan mật thiết tới giá đất Hệ thống tài chính đất đai hiện hành với việc Nhà nước xác định giá đất có mức chênh lệch khá lớn so với thị trường tự do, gây ách tắc cho quá trình thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp và tạo điều kiện cho tham nhũng, đầu cơ về đất đai

Để khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành uật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định việc thu tiền khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất và việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được áp giá đất phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường do UBND cấp tỉnh quyết định cụ thể trong từng trường hợp Ngày 27/7/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, trong đó đặt ra nguyên tắc là khi giá đất do UBND cấp tỉnh quy định không phù hợp với giá đất trên thị trường thì UBND cấp tỉnh phải quyết định cho phù hợp đối với 3 trường hợp: thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Theo Báo cáo của Bộ N& M , theo Chỉ thị 31/2007/C - g, tính đến năm

2008, Nhà nước đã giao 12.904.411 ha trên tổng số 25.127.129 ha đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân ; Giao 5.834.039 ha cho 103.899 tổ chức, trong đó đã giao cho 97.176 tổ chức, gồm 5.783.350 ha theo phương thức không thu tiền sử dụng đất ; Nhà nước đã cho các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 1.307.606,14 ha, chiếm 16,69% tổng diện tích đất của các tổ chức và chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc, trong đó thuê đất trả tiền một lần 8.457,04 ha

và thuê đất trả tiền hàng năm 1.299.149,10 ha [3]

Những thành quả trên đã góp phần rất quan trọng trong việc phát huy hiệu quả sử dụng đất đã được Nhà nước giao, cho thuê iệt Nam vừa hoàn thành chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2001 - 2010 với những kết quả quan trọng

Từ năm 2008, iệt Nam thoát khỏi nhóm nước có thu nhập thấp và bước vào nhóm nước đang phát triển có thu nhập trung bình

 Để quản lý và sử dụng quỹ đất được giao, cho thuê, nhiều Nghị định, hông tư được ban hành để hướng dẫn chi tiết hơn Các quy định này bổ sung những thiếu sót, hướng dẫn cho những văn bản trước đó, để ngày càng hoàn thiện hơn quy định pháp luật:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về việc hướng dẫn thi hành uật Đất đai

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quy hoạch xây dựng

- hông tư số 01/2005/ -B NM ngày 13/4/2005 của Bộ ài nguyên và Môi trường hướng dẫn thi hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Các hông tư của Bộ ài chính: số 117/2004/ -BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198//2004/NĐ-CP; số 95/2005/ -BTC ngày 26/10/2005 hướng dẫn các quy định của pháp luật về thực hiện lệ phí trước bạ ; số 120/2005/TT-B C ngày 30/12/2005 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP

- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về bổ sung, sửa đổi một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành uật Đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Quyết định số 09/2007/QĐ- g ngày 17/01/2007 của hủ tướng Chính phủ vể việc sắp xếp lại, xử lý cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước

- Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội khoá XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại iệt nam

- Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 06 năm 2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 06 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại iệt nam

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- hông tư của Bộ ài nguyên và Môi trường số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất và số 14/2009/ -BTNMT ngày 01/10/2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Do đặc thù của lĩnh vực đất đai vốn rất nhạy cảm và có mối quan hệ mật

thiết với các lĩnh vực khác, việc vận dụng các quy định của uật Đất đai vào thực tiễn phải có sự tham khảo, liên kết với các quy định của các uật khác (như uật Xây dựng, uật Đầu tư, uật Nhà ở, uật inh doanh bất động sản, …) và các văn bản dưới uật (như các Nghị định của Chính phủ số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành uật nhà ở, số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành uật Đầu tư, số 153/2007/N Đ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành uật inh doanh bất động sản,…)

1.3.3.2 Giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, tổ chức kinh tế có yếu tố nước ngoài

Năm 2003, Quốc hội đã thông qua uật Đất đai lần thứ 3 trên tinh thần tạo hiệu quả cao cho quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước uật Đất đai 2003 đã xóa đi Chương riêng về chế độ sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài nhằm đẩy lên một bước cao hơn về sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Chính sách đất đai đối với các tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài đầu tư vào iệt Nam được quy định cụ thể

trong uật Đất đai năm 2003: [10]

a) Người sử dụng đất

- Người iệt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư: "Người iệt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại iệt Nam được Nhà nước iệt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở" ( uật Đất đai năm 2003, Điều 9, khoản 6)

- ổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào iệt Nam: " ổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào iệt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước iệt Nam cho thuê đất" ( uật Đất đai năm 2003, Điều 9, khoản 7)

c) Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam

Quyền sử dụng đất được giao (N NĐCNN; uật Đất đai năm 2003, Điều

119, khoản 1); Quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất 1 lần (N NĐCNN; CCNNN uật Đất đai năm 2003, Điều 119, khoản 2, 3) (chi tiết xem Phụ lục 04)

d) Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Nhận chuyển nhượng Q DĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ( uật Đất đai năm 2003, Điều 120, khoản 1)

- huê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh

tế ( uật Đất đai năm 2003, Điều 120, khoản 2)

Mặc dù vậy, vẫn có sự khác nhau giữa quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài Quá trình tiếp cận đất đai thông qua cơ chế Nhà nước thu hồi đất được Chính phủ quy định cụ thể trong các Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ề việc tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được Chính phủ quy định chi tiết tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Nhìn chung, vẫn còn có sự khác biệt nhất định theo quy định của pháp luật đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, có những quy định có lợi cho nhà đầu tư trong

nước và cũng có những quy định có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài