Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại việt nam luận văn thạc sĩ

LÊ CÔNG LAM TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng Mã số : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC

LÊ CÔNG LAM

TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

TP Hồ Chí Minh, Năm 2019

LÊ CÔNG LAM

TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành : Tài chính – Ngân hàng

Mã số : 60 34 02 01

LUẬN VĂN THẠC SỸ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS - NGUYỄN MINH HÀ

TP Hồ Chí Minh, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn “Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam” là bài nghiên cứu của chính tôi

Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác Không có nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận văn này

mà không được trích dẫn theo đúng quy định

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2019

Lê Công Lam

LỜI CẢM ƠN

Trước hết em xin chân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Giảng viên TS.Nguyễn Minh Hà, Thầy đã tận tình giảng dạy môn Phương pháp nghiên cứu làm nền tảng cho học viên viết Đề cương và luận văn Thạc sỹ Chính Thầy cũng là người hướng dẫn cho em viết luận văn thạc sỹ và hoàn thành công trình nghiên cứu khoa học này Qua quá trình nỗ lực học tập và rèn luyện kỹ năng, kiến thức về chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng, mặc dù rất cố gắng nhưng bản thân em còn nhiều hạn chế về kiến thức lẫn kinh nghiệm nên có nhiều sai sót nhất định trong việc thực hiện viết luận văn Thạc sỹ

PGS-Em xin gửi lời cám ơn sâu sắc đến toàn bộ Giảng viên, nhân viên của nhà trường đã tận tình đào tạo, giảng dạy em trong suốt thời gian học vừa qua, tạo điều kiện thuận lợi để em tiếp thu kiến thức một cách tốt nhất Đặc biệt, qua đây em cũng muốn bày tỏ đến tình cảm của gia đình đã ủng hộ, động viên tinh thần nhất là người vợ yêu thương đã gánh vác hết công việc gia đình trong thời gian em theo học để kết thúc khóa học thành công tốt đẹp

Cuối cùng, em kính chúc các Thầy, cô giáo có nhiều sức khỏe, tiếp tục đào tạo, hướng dẫn cho các thế hệ học viên tiếp theo và hoàn thành tốt trong mọi nhiệm

vụ được giao

Trân trọng cám ơn!

Học viên: Lê Công Lam

TÓM TẮT

Hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng thương mại thường mang lại cho họ lợi nhuận như thu nhập lãi thuần là từ các khoản thu lãi cho vay trừ đi các khoản trả lãi tiền gửi là chủ yếu Theo Báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán hàng năm được công bố trên website và trên sàn giao dịch chứng khoán, các ngân hàng thương mại có thu nhập lãi thuần chiếm tỷ trọng từ 80%-90% trên tổng thu nhập của mỗi ngân hàng Từ những loại hình cho vay truyền thống như: sản xuất nông nghiệp phát triển nông thôn; tiêu dùng; dịch vụ lưu trú, ăn uống; mua bán lẻ đến công nghiệp; khai khoán; vận tải kho bãi; hoạt động tài chính ngân hàng thì các ngân hàng thương mại đã có sự chuyển dịch tích cực cơ cấu tín dụng sang cho vay bất động sản

Chính vì lý do đó, đề tài nghiên cứu khoa học được lựa chọn để phân tích:

“Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam”

Vì mục tiêu của ngân hàng là hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi nhuận kỳ vọng Muốn vậy, họ luôn tăng trưởng tín dụng vì nó quyết định đến sự phát triển hay làm suy yếu đi quy mô của ngân hàng Muốn tăng trưởng tín dụng thì đa dạng hóa danh mục, loại hình cho vay và cho vay bất động sản là loại hình cho vay đang phù hợp với xu thế kinh doanh của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay Quá trình nghiên cứu đã cho ra kết quả để giải quyết các mục tiêu nghiên cứu là xem xét ảnh hưởng của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh

doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam, đồng thời đề xuất một số giải pháp về

cho vay bất động sản có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại Việt Nam trong thời gian tới một cách ổn định và có hiệu quả Luận văn chọn mẫu 23 ngân hàng thương mại trong tổng số 35 ngân hàng thượng mại Việt Nam, với 138 mẫu quan sát trong giai đoạn 6 năm từ năm 2013 đến năm 2018 Tuy giai đoạn nghiên cứu không dài, nhưng trong khoảng thời gian này, các ngân hàng

thương mại được chọn mẫu có số liệu và dữ liệu khá đầy đủ, được công bố rộng rãi

và niêm yết công khai, thuận lợi cho việc nghiên cứu luận văn này

Mặc dù có nhiều yếu tố (biến độc lập) tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam (biến phụ thuộc); trong luận văn nghiên cứu này như đã phân tích trong chương 4 thì có 2 yếu tố chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam đó là: Tỷ trọng cho vay bất động sản (POR) và Tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản (REL)

Tuy nhiên, ngoài 2 yếu tố chính có tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại thì cũng còn một số yếu tố khác mà luận văn cũng đưa ra những khuyến nghị có tác động đến hiệu quả cũng như lợi nhuận mà các ngân hàng thương mại sẽ gặp phải trong việc kinh doanh tiền tệ nói chung và hoạt động cho vay nói riêng, để không ngừng nâng cao thu nhập chính từ việc hoạt động kinh doanh tiền tệ, đảm bảo an toàn vốn cho bản thân các ngân hàng, cũng như góp phần ổn định nền kinh tế trong gian đoạn hiện nay và trong thời gian tới

MỤC LỤC

Lời cam đoan ………

Lời cám ơn ………

Tóm tắt ……… …

Mục lục….……….……… ……… ……

Danh mục bảng và hình……… …

Danh mục từ viết tắt……….….……

Chương 1: GIỚI THIỆU……… …………

1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu……… ……

1.2 Lý do nghiên cứu……….……… ………

1.3 Câu hỏi nghiên cứu.……… ………

1.4 Mục tiêu nghiên cứu……… ……

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……… ……

1.5.1 Đối tượng nghiên cứu……… …………

1.5.2 Phạm vi nghiên cứu……… ………

1.6 Phương pháp nghiên cứu……… ……

1.6.1 Chọn mẫu nghiên cứu……….…

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu………

1.7 Ý nghĩa nghiên cứu……… ……

1.8 Kết cấu luận văn……… ………

Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 2.1 Các khái niệm………

2.1.1 Khái niệm về ngân hàng….………

2.1.2 Khái niệm về ngân hàng thương mại……… ………

2.2 Lý thuyết về cho vay và hiệu quả hoạt động………

2.2.1 Nghiên cứu nền tảng về nghiệp vụ cấp tín dụng ………

2.2.2 Nghiên cứu về lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh ………

2.3 Mối quan hệ giữa cho vay và hiệu quả hoạt động………

Trang

i

ii iii-iv v-vii viii

ix

1

1

2

3

3

3

3

5

5

5

5

5

6

8

8

8

8

9

9

12

13

2.4 Tác động của cho vay bất động sản và hiệu quả hoạt động……

2.4.1 Cho vay bất động sản và danh mục đầu tư cân bằng ……

2.4.2 Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả………

2.4.3 Các yếu tố khác tác động đến hiệu qủa………

2.5 Tổng quan các nghiên cứu trước……….………….……

2.5.1 Các nghiên cứu nước ngoài………

2.5.2 Các nghiên cứu trong nước ngoài………

Chương 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU………

3.1 Quy trình nghiên cứu………

3.2 Phương pháp nghiên cứu ………

3.3 Mô hình nghiên cứu ………

3.4 Dữ liệu nghiên cứu ………

3.5 Giả thuyết về tác động của cho vay bất động sản và các yếu tố khác đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh………

3.6 Phương pháp xử lý dữ liệu……… …

Chương 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU TÁC ĐỘNG CỦA CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN HIỆU QỦA HOẠT ĐỘNG KINH DOANH………

4.1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu …………

4.2 Phân tích ma trận tương quan ………

4.3 Phân tích kết quả hồi quy ……… ………

4.3.1 Lựa chọn mô hình Pooled OLS, FEM, hoặc REM ……

4.3.2 Phân tích mô hình FEM………

4.3.3 Ước lượng mô hình FGLS ………

Chương 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ………

5.1 Kết luận……….………

5.2 Khuyến nghị từ hàm ý quản trị….………

5.3 Mặt hạn chế, tồn tại và hướng nghiên cứu tiếp theo………

16

16

20

22

25

25

26

30

30

31

32

35

35

38

39

39

48

48

48

53

55

63

63

66

67

TÀI LIỆU THAM KHẢO………

PHỤ LỤC………

Phụ lục 1………

Phụ lục 2………

Phụ lục 3………

Phụ lục 4………

Phụ lục 5………

Phụ lục 6………

Phụ lục 7………

Phụ lục 8………

Phụ lục 9………

Phụ lục 10………

Phụ lục 11………

Phụ lục 12………

Phụ lục 13………

69

73

73

73

74

77

78

79

80

80

80

81

81

81

82

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH

1 Danh mục bảng

Bảng 3.1 Các biến nghiên cứu được diễn giải và quy ước

Bảng 4.1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình nghiên cứu

Bảng 4.2 Thống kê mô tả các biến theo năm

Bảng 4.3 Bảng dữ liệu phân tích các biến

Bảng 4.4 Ma trận tương quan giữa các biến số độc lập

Bảng 4.5 Kết quả hồi quy mô hình Pooled OLS

Bảng 4.6 Mô hình FEM

Bảng 4.7 Mô hình REM

Bảng 4.8 Kết quả kiểm định Hausman

Bảng 4.9 Mô hình FGLS - Feasible generalized least squares

Hình 4.1 Tỷ lệ nợ xấu trên tổng số cho vay

Hình 4.2 Tốc độ tăng trưởng cho vay

Hình 4.3 Chi phí hoạt động trên tổng thu nhập

Hình 4.4 Hệ số thanh khoản

Hình 4.5 Biên lãi ròng

Hình 4.6 Quy mô tài sản

Hình 4.7 Khảo sát mối liên hệ giữa REL và LnProfit

BUE : Chi phí hoạt động

CRE : Cho vay bất động sản thương mại

FEM : Mô hình hiệu ứng cố định

FGLS : Mô hình bình phương tối thiểu tổng quát

GDP :Tổng sản phẩm quốc nội

IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế

LGR : Tăng trưởng cho vay

LIQ : Thanh khoản

NIM : Biên lãi ròng

POR : Tỷ trọng cho vay bất động sản

REL : Tăng trưởng cho vay bất động sản

REM : Mô hình hình hiệu ứng ngẫu nhiên

ROA : Lợi nhuận trên tài sản

ROAA : Lợi nhuận trên tài sản trung bình

ROE : Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu

ROEA : Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu trung bình RRE : Bất động sản nhà ở

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1 1 Đặt vấn đề nghiên cứu

Kinh tế-xã hội của đất nước có sự đóng góp quan trọng của ngân hàng, đó là khẳng định của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc tại Hội nghị trực tuyến Triển khai nhiệm vụ của Ngân hàng năm 2018 do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 09/01/2018 vừa qua (Ngân hàng Nhà nước)

Đúng vậy, ngân hàng góp phần không nhỏ trong việc tăng trưởng GDP chung của nền kinh tế; điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hiệu qủa, duy trì được sự ổn định thị trường tiền tệ; dự trữ ngoại hối; kiểm soát lạm phát, tạo

dư địa để Chính phủ điều chỉnh giá các mặt hàng Nhà nước quản lý, tạo điều kiện thuận lợi cho chính sách tài khóa và chính sách vĩ mô khác

Đóng góp vào những thành tựu đạt được của ngành ngân hàng không thể nhắc tới hiệu qủa kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM) Ngân hàng thương mại là loại hình trung gian tài chính lớn nhất, quan trọng nhất và có lịch sử phát triển lâu đời nhất (Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân, 2017) Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng

và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng, nhằm mục tiêu lợi nhuận (Nguyễn Đăng Dờn, 2014) Họ là những người trực tiếp cấp tín dụng, vì tín dụng trước hết là nguồn cung ứng vốn cho các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế (Nguyễn Đăng Dờn, 2003) Họ chủ động nâng cao chất lượng tín dụng theo hướng thị trường để góp phần thúc đẩy nhanh hơn qúa trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế

Hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng thương mại thường mang lại cho họ lợi nhuận như thu nhập lãi thuần là từ các khoản thu lãi cho vay trừ đi các khoản trả lãi tiền gửi là chủ yếu Theo Báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán hàng năm được công bố trên website và trên sàn giao dịch chứng khoán, thu nhập lãi thuần của các NHTM chiếm tỷ trọng từ 80%-90% trên tổng thu nhập của mỗi ngân hàng Từ những loại hình cho vay truyền thống như: sản xuất nông nghiệp

phát triển nông thôn; tiêu dùng; dịch vụ lưu trú, ăn uống; mua bán lẻ đến công nghiệp; khai khoán; vận tải kho bãi; hoạt động tài chính ngân hàng thì các ngân hàng thương mại đã có sự chuyển dịch tích cực cơ cấu tín dụng sang cho vay bất động sản Vì muốn tăng lợi nhuận cần phải: tăng thu nhập bằng cách mở rộng tín dụng, tăng cường đầu tư và đa dạng hóa các dịch vụ ngân hàng (Nguyễn Đăng Dờn, 2003)

Bất động sản đã thu hút một lượng vốn trong xã hội, việc đầu tư mua, bán đã tạo nên cơn sốt giá đất ảo đang ảnh hưởng đến nền kinh tế Từ chỗ giá đất tăng liên tục trong các năm gần đây, nhà đầu tư và người dân mua đi, bán lại để kiếm lời, còn ngân hàng thì đổ vốn vào cho vay làm nợ xấu tăng cao, bất động sản không bán được làm cho nhà đầu tư và người dân nợ nần, dẫn đến phá sản Bong bóng giá đất hơn 10 năm trước (năm 2007-2008) có thể nổ tung bất cứ lúc nào, đó là hệ quả của tăng trưởng nóng của cho vay bất động sản

Qua thu thập thông tin và dữ liệu nghiên cứu, hiện nay việc cho vay bất động sản ở mỗi ngân hàng thương mại thường chiếm tỷ lệ từ 5%-10%, có ngân hàng chiếm từ 10%-20% trên doanh số cho vay Tỷ lệ này đã tác động có lợi hay bất lợi đến thu nhập lãi thuần và kết quả kinh doanh của NHTM Chính vì lý do đó,

đề tài nghiên cứu khoa học được lựa chọn để phân tích: “Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam”

1.2 Lý do nghiên cứu

Loại hình cho vay bất động sản tuy không phải mới, nhưng trong những năm gần đây đã phát triển rộng khắp tại các ngân hàng thương mại của Việt Nam Theo Ngân hàng Nhà nước (2018), tín dụng trong kinh doanh bất động sản năm

2017 tăng 8.56% so với năm 2016, chiếm tỷ trọng 6.53% dư nợ nền kinh tế Tín dụng lĩnh vực này tương đương khoảng 400 ngàn tỷ đồng

Nghiên cứu về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh (Lê Tấn Phước, 2013) đưa ra các mục tiêu như: Đánh giá chính xác về cung-cầu bất động sản và các nhân tố tác

động khác để ổn định giá cả thị trường; mục tiêu tăng trưởng tín dụng bất động sản trong những năm tới là không cao do chính sách thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực này của các ngân hàng thương mại theo quy định của Nhà nước

Vì mục tiêu của ngân hàng là hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi nhuận kỳ vọng Muốn vậy, họ luôn tăng trưởng tín dụng vì nó quyết định đến sự phát triển hay làm suy yếu đi quy mô của ngân hàng Muốn tăng trưởng tín dụng thì đa dạng hóa danh mục, loại hình cho vay và hiện nay cho vay bất động sản là loại hình cho vay đang được các NHTM Việt Nam rất quan tâm

Tuy nhiên tăng trưởng tín dụng không đồng nghĩa là tăng lợi nhuận tức thời đến kết quả họat động của ngân hàng Nó tiềm ẩn nhiều rủi ro trong hoạt động của ngân hàng Để tín dụng tăng trưởng nói chung và cho vay bất động sản nói riêng có tác động theo hướng phát huy hiệu quả kinh doanh của ngân hàng, thì phải có chính sách quản trị ngân hàng hợp lý, linh hoạt nhằm mang lại lợi nhuận cao nhất cho hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng

Từ những thông tin và dữ liệu trên, đề tài muốn kiểm định lại tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản của mỗi ngân hàng thương mại bao nhiêu là hợp lý; tác động thế nào đến kết quả kinh doanh của ngân hàng Từ đó đưa ra giải pháp về cho vay bất động sản tại các NHTM Việt Nam

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:

Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam như thế nào?

Giải pháp nào để nâng cao hiệu qủa cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại Việt Nam ?

1.4 Mục tiêu nghiên cứu

Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, đề tài giải quyết các mục tiêu nghiên cứu sau:

Xem xét ảnh hưởng của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam

Đề xuất một số giải pháp về cho vay bất động sản có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại Việt Nam

1.5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.5.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu ngân hàng thượng mại Việt Nam có cho vay bất động sản

Cụ thể, chọn mẫu nghiên cứu 23 ngân hàng thương mại trong tổng số 35 ngân hàng thượng mại tại Việt Nam Cụ thể:

 Ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển Việt Nam

 Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam

 Ngân hàng TMCP công thương Việt Nam

 Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam

 Ngân hàng TMCP Á Châu

 Ngân hàng TMCP phát triển thành phố Hồ Chí Minh

 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín

 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Hà Nội

 Ngân hàng TMCP An Bình

 Ngân hàng TMCP Kiêng Long

 Ngân hàng TMCP Quân Đội

 Ngân hàng TMCP Xăng Dầu Petrolimex

 Ngân hàng TMCP Sài Gòn

 Ngân hàng TMCP Đông Nam Á

 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng

 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

 Ngân hàng TMCP Bắc Á

 Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

 Ngân hàng TMCP Tiên Phong

 Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt

 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Công Thương

 Ngân hàng TMCP Phương Đông

 Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín

1.5.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu dữ liệu giai đoạn 6 năm: từ năm 2013-2018 của 23 ngân hàng thương mại Việt Nam

1.6 Phương pháp nghiên cứu

1.6.1 Chọn mẫu nghiên cứu

Căn cứ vào hình thức sở hữu, Đề tài không chọn mẫu các ngân hàng thương mại liên doanh; ngân hàng thương mại nước ngoài; chi nhánh ngân hàng nước ngoài Vì đề tài nghiên cứu trong khoảng thời gian 6 năm từ năm 2013-2018 nên đề tài nghiên cứu chọn mẫu 23 ngân hàng thương mại trong tổng số 35 ngân hàng

thượng mại Việt Nam

Việc thu thập thông tin và dữ liệu được lấy từ báo cáo tài chính hợp nhất sau kiểm toán hàng năm của 23 ngân hàng thương mại công bố trên website và sàn chứng khoán giao dịch

1.6.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng Sử dụng phần mềm kỹ thuật Stata để phân tích hồi quy dữ liệu bảng (số liệu 6 năm: từ năm 2013 đến năm 2018), kiểm định giả thiết nghiên cứu Kỹ thuật hồi quy dữ liệu bảng được sử dụng

và ước lượng với mô hình Pooled OLS, hiệu ứng cố định (FEM) và ngẫu nhiên (REM) Kiểm định Hausman được sử dụng để chọn mô hình phù hợp Nghiên cứu

đề xuất mô hình bình phương tối thiểu tổng quát khả thi (FGLS) để thay thế cho

mô hình FEM

1.7 Ý nghĩa của nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu của Đề tài sẽ là bằng chứng thực nghiệm về tác động của cho vay bất động sản đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam Nhà quản trị của các ngân hàng thương mại có thể vận dụng ý nghĩa thực tiễn để quản lý danh mục cho vay một cách hợp lý, trong đó có cho vay bất động sản để tránh rủi ro nhằm mang lại lợi nhuận tối đa cho ngân hàng Xa hơn nữa, những nhà quản lý chính sách vĩ mô của Ngân hàng Nhà nước hoạch định

chính sách về hạn mức cho vay, lãi suất cho vay theo từng lĩnh vực, ngành nghề cho vay Qua đó, xây dựng một hệ thống pháp lý ổn định về chính sách tiền tệ - ngân hàng, góp phần thức đẩy kinh tế-xã hội Việt Nam ngày càng phát triển

1.8 Kết cấu luận văn

Luận văn được thiết kế và trình bày theo 5 chương chính thức; ngoại trừ phần trang phụ bìa, lời cam đoan, mục lục, danh mục viết tắt, danh mục bảng, tài liệu tham khảo, phụ lục…Kết cấu luận văn cụ thể như sau:

Chương 1: Giới thiệu đề tài

Chương đầu tiên của luận văn nêu lên lý do chọn đề tài, sự cần thiết của đề tài nghiên cứu Xác định mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, để từ đó đưa ra phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu sát với nội dung của đề tài nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và nghiên cứu liên quan

Trong nghiên cứu khoa học, nền tảng lý thuyết có thể nói là quan trọng nhất Dựa trên cơ sở lý thuyết đã có, từ đây những nghiên cứu có liên quan đã cho ra đời những công trình khoa học có tính vận dụng thực tiễn Trong chương này sẽ tổng hợp một số cơ sở lý thuyết nền và hệ thống hóa một số nghiên cứu có liên quan trong lĩnh vực cho vay và hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Từ đó làm căn cứ khoa học để phát triển nội dung xuyên suốt của đề tài nghiên cứu khoa học này

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu

Trong các phần tiếp theo của chương 3, kết hợp với việc thu thập dữ liệu nghiên cứu, cách lấy nguồn dữ liệu để nghiên cứu đề tài sẽ xây dựng mô hình nghiên cứu để xử lý dữ liệu đã thu thập được Qua đó, sử dụng phần mềm kỹ thuật Stata để phân tích hồi quy dữ liệu bảng (số liệu 6 năm: từ năm 2013 đến năm 2018), kiểm định giả thiết nghiên cứu Kỹ thuật hồi quy dữ liệu bảng được sử dụng

và ước lượng với mô hình hiệu ứng cố định và ngẫu nhiên

Chương 4: Phân tích kết quả nghiên cứu

Dựa trên số liệu, dữ liệu thống kê, đề tài sẽ phân tích kết quả nghiên cứu và đánh giá các tiêu chí của mô hình có tác động đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng thương mại Chương này sẽ kết thúc việc nghiên cứu nội dung của đề tài Kết quả của mô hình nghiên cứu, sẽ là cơ sở để đưa ra giải pháp, đề xuất và kiến nghị của chương cuối cùng

Chương 5: Kết luận và khuyến nghị

Kết quả của chương 4 sẽ là cơ sở cho chương này để đề tài đưa ra kết luận

và khuyến nghị, có thể vận dụng thực tiễn dựa trên cơ sở nghiên cứu khoa học đã phân tích và kiểm định thực tế Qua đó, đề tài cũng đã rút ra một số hạn chế và tồn tại sẽ được nêu ra cho các bài nghiên cứu về sau, để nội dung nghiên cứu này càng được hoàn thiện thêm

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN

Trong Chương 1, đề tài đã đặt vấn đề và lý do nghiên cứu; từ đó, nêu ra những vướng mắc đặt câu hỏi và xác định mục tiêu nghiên cứu cho vấn đề đặt ra Chương 2 của luận văn nêu lên được khái niệm của nội dung đề tài; lý thuyết về cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng; mối quan hệ giữa cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng; tác động của cho vay bất động sản và hiệu quả hoạt động của ngân hàng và một số nghiên cứu trước về cho vay bất động sản Đó là những cơ sở lý thuyết mang tính cơ bản nhưng không thể thiếu và làm nền tảng cho công trình nghiên cứu khoa học này Một số khảo lược nghiên cứu có liên quan góp phần xây dựng nền tảng vững chắc của cơ sở lý thuyết đã đưa ra

2.1 Các khái niệm

2.1.1 Khái niệm về ngân hàng

Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng Theo tính chất

và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại,

ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã” (Luật các tổ chức tín dụng, 2010) 2.1.2 Khái niệm về ngân hàng thương mại

Ngân hàng thương mại là những xí nghiệp hay cơ sở nào hành nghề thường xuyên nhận của công chúng dưới hình thức ký thác hay hình thức khác số tiền mà

họ dùng cho chính họ vào các nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng hay dịch vụ tài chính (Luật ngân hàng của Pháp, 1941)

Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu

và thường xuyên là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán (Nguyễn Đăng Dờn, 2003)

Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật các tổ

chức tín dụng nhằm mục tiêu lợi nhuận (Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân, 2017)

Tóm lại, ngân hàng thương mại có thể ví như một công ty cổ phần, mà ở đó họat động chủ yếu là kinh doanh tiền tệ theo quy định của pháp luật Nghĩa là, họ được ủy thác nhận tiền gửi và cho vay, cùng với các nghiệp vụ hoạt động khác được pháp luật cho phép để mang lại lợi nhuận cao nhất

2.2 Lý thuyết về cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại 2.2.1 Nghiên cứu nền tảng về nghiệp vụ cấp tín dụng

Viết về nghiệp vụ cấp tín dụng, theo Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân (2017): Đây là nghiệp vụ cốt lõi và mang tính truyền thống trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Theo đó ngân hàng sẽ cho khách hàng sử dụng một khoản tiền tạm thời trên cơ sở phải có sự hoàn trả với một lượng giá trị lớn hơn ban đầu (gốc và lãi) Nghiệp vụ cấp tín dụng được thực hiện dưới các hình thức sau:

Cấp tín dụng trực tiếp: là hình thức cấp tín dụng của ngân hàng thương mại

mà trong đó người xin cấp tín dụng chính là người phải trả nợ Theo loại hình này, người xin cấp tín dụng tiến hành các thủ tục cần thiết và tiến hành giao dịch trực tiếp với ngân hàng

Cấp tín dụng gián tiếp: là hình thức cấp tín dụng mà trong đó người xin cấp tín dụng không phải là người trả nợ Cấp tín dụng gián tiếp được thực hiện dưới các hình thức như chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá

Các hình thức cấp tín dụng mà các ngân hàng thương mại thực hiện (hoặc triển khai thông qua công ty con theo như luật định) bao gồm cho vay, bao thanh toán, bảo lãnh, cho thuê tài chính, chiết khấu, trong đó chủ yếu vẫn là ở mảng cho vay truyền thống Với cho vay, nhìn chung tiền cho vay là kém lỏng hơn so với các tài sản có khác bởi vì chúng không thể chuyển thành tiền mặt trước khi các khoản cho vay đó đến hạn

Ví dụ nếu một ngân hàng có một khoản cho vay loại một năm, ngân hàng đó không thể thu lại vốn của mình trước khi khoản cho vay này đến hạn trả sau một

năm Các khoản tiền cho vay cũng có xác suất vỡ nợ cao hơn so với những tài sản

có khác Do thiếu tính lỏng và có rủi ro vỡ nợ cao hơn nên ngân hàng thu được lợi tức cao nhất nhờ vào các món cho vay Cho vay của ngân hàng với các thời hạn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn nhưng chủ yếu là cho vay ngắn hạn nhằm giúp cho ngân hàng thương mại giữ được khả năng thanh toán

Theo Nguyễn Văn Tiến (2013): Tín dụng ngân hàng bao gồm các hình thức: cho vay, chiết khấu, bảo lãnh và cho thuê tài chính, trong đó, hoạt động cho vay được xem là hoạt động sinh lời chủ yếu của các ngân hàng thương mại Sau đây là

cụ thể hóa một số lọai hình tín dụng chủ yếu:

Nghiệp vụ cho vay: có nhiều tiêu thức phân loại cho vay, xét từ giác độ kỹ

thuật nghiệp vụ cho vay có thể phân loại như sau:

Cho vay ứng trước: Trong kinh doanh, việc bán hàng không có nghĩa đồng

thời nhận được tiền ngay Trong trường hợp hàng đã bán mà chưa nhận được tiền thì ngân hàng có thể cho vay ứng trước nhằm hỗ trợ vốn lưu động cho khách hàng Các trường hợp cho vay ứng trước gồm: Cho vay ứng trước tiền hàng; cho vay ứng trước hàng xuất khẩu; cho vay ứng trước chứng khoán

Cho vay theo hạn mức và cho vay từng lần: Là hình thức cho vay trong

đó ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trước số tiền tối đa (gọi là hạn mức tín dụng) mà khách hàng được vay trong một khoảng thời gian nhất định Sau khi đã thỏa thuận về hạn mức tín dụng, khách hàng có thể vay làm nhiều lần trong khoảng thời gian thỏa thuận mà không phải làm đơn xin vay với điều kiện tổng số dư của các lần vay không vượt quá hạn mức tín dụng Hình thức cho vay này thường được

áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu vay vốn thường xuyên

Ngược với cho vay theo hạn mức là cho vay từng lần hay cho vay theo món, nghĩa là mỗi lần vay tiền hai bên đi vay và cho vay phải ký hợp đồng tín dụng theo từng món vay cụ thể

Cho vay thấu chi: Là hình thức cấp tín dụng trong đó ngân hàng cho phép

khách hàng chi vượt quá số dư trên tài khoản vãng lai trong một hạn mức và thời hạn nhất định trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng Hạn

mức tín dụng thỏa thuận trong cho vay thấu chi chưa phải là khaỏn tiền ngân hàng cho vay mà chỉ khi nào khách hàng sử dụng (thấu chi) thì mới được coi là tín dụng

và bắt đầu tính tiền lãi Hình thức cho vay này thường chỉ áp dụng cho những khách hàng có khả năng tài chính mạnh và có uy tín

Lý thuyết về hoạt động cấp tín dụng và cho vay, theo Nguyễn Minh Kiều (2013): Ngân hàng thương mại được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước như bao thanh toán tài trợ nhập khẩu, tài trợ xuất khẩu, cho vay thấu chi, và cho vay theo hạn mức tín dụng và hạn mức tín dụng dự phòng,…Trong các hoạt động cấp tín dụng, cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất

Cho vay: Ngân hàng thương mại được cho các tổ chức, cá nhân vay vốn

dưới các hình thức sau: Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống; cho vay trung hạn, dài hạn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống

Ngoài nghiệp vụ cho vay đang chiếm tỷ trọng lớn nhất, ngân hàng thương mại còn thực hiện các nghiệp vụ cấp tín dụng như: Bảo lãnh; chiết khấu; cho thuê tài chính; bao thanh toán; tài trợ nhập khẩu; tài trợ xuất khẩu; cho vay thấu chi; cho vay theo hạn mức tín dụng và hạn mức tín dụng dự phòng

Theo nền tảng các lý thuyết được dẫn giải như trên, hoạt động cho vay là khách hàng sau thời gian vay vốn thì phải trả cho ngân hàng khoản nợ vay như sau:

Nợ vay = Nợ gốc [1 + (%lãi vay/tháng x số tháng)]

Sau khi ngân hàng tạo ra thu nhập trên từng khoản nợ vay, loại hình cho vay và các khoản thu nhập tương tự, ngân hàng trừ đi chi phí lãi vay và các khoản chi phí tương tự, sẽ được thu nhập lãi thuần Đây là khoản thu nhập chủ yếu của ngân hàng, như đã nêu trên, nó chiếm tỷ trọng từ 80%-90% trên tổng thu nhập hoạt động của mỗi ngân hàng

Thu nhập lãi thuần = Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự

- Chi phí lãi và các khỏan chi phí tương tự

2.2.2 Nghiên cứu về lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh

Hiệu quả là mức độ thành công mà các doanh nghiệp hoặc các ngân hàng đạt được trong việc phân bổ các đầu vào có thể sử dụng và các đầu ra mà họ sản xuất, đáp ứng mục tiêu đã định trước (Nguyễn Khắc Minh, 2004)

Hiệu quả kinh doanh của ngân hàng được đo bằng các chỉ số lợi nhuận như

tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA), tỷ suất sinh lời trên vốn sở hữu (ROE) và lãi ròng cận biên (NIM) là 3 tỷ số đo lường lợi nhuận quan trọng nhất của ngân hàng thương mại Theo nghiên cứu của Rose (2002), ROA được xác định bởi lợi nhuận ròng trên tổng tài sản, ROA đo lường khả năng sinh lợi trên một đồng vốn đầu tư; ROE được tính bằng công thức tỷ lệ lợi nhuận ròng trên vốn chủ sở hữu, ROE đo lường lợi nhuận của ngân hàng trên mỗi đồng vốn chủ sở hữu; NIM là thu nhập lãi ròng sau khi trừ chi phí lãi ròng trên tổng tài sản, NIM có tỷ lệ cao phản ánh việc ngân hàng có lợi nhuận cao và quản lý ngân hàng có hiệu quả tốt Theo Dietrich và Wanzenried (2011) NIM tập trung vào lợi nhuận thu được trên các hoạt động lãi suất tín dụng

Theo nghiên cứu của San và Heng (2013) đã chỉ ra tác động của các yếu tố ngành ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh đối với ngành tài chính ngân hàng thương mại Malaysia giai đoạn 2003-2009 Kết qủa chỉ ra rằng tỷ số lợi nhuận trên tài sản (ROA) là phương pháp đo lường lợi nhuận tốt nhất

Theo nghiên cứu của Petria, Capraru và Ihnatov (2015) các yếu tố quyết định lợi nhuận của ngân hàng trong 27 nước Châu Âu trong giai đoạn 2004-2011, các kết qủa thực nghiệm phù hợp với kết qủa mong đợi Rủi ro tín dụng, hiệu qủa quản lý, đa dạng hóa kinh doanh, tập trung thị trường/cạnh tranh và tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của ngân hàng trên lợi nhuận trên tài sản trung bình (ROAA) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu trung bình (ROEA)

Lợi nhuận trên tài sản (Return on Assets-ROA): Tỷ số lợi nhuận trên tài sản đo lường khả năng của ban quản lý sử dụng các nguồn lực nói chung và nguồn lực tài chính của ngân hàng để tạo ra lợi nhuận ROA thường được sử dụng để đánh giá hiệu quả quản lý ngân hàng (Nguyễn Minh Kiều, 2013)

Theo Francis (2013) nghiên cứu các yếu tố quyết định lợi nhuận ngân hàng tại khu vực Châu Phi Mục tiêu chính của nghiên cứu này là nghiên cứu các yếu tố quyết định lợi nhuận của các ngân hàng thương mại ở Ai Cập giai đoạn 1999-2006 Nghiên cứu chỉ ra rằng, yếu tố ảnh hưởng là tốc độ tăng trưởng tài sản ngân hàng,

an toàn vốn, hiệu quả hoạt động và yếu tố vĩ mô khác (Tôn Thất Viên, 2018)

Theo nền tảng lý thuyết trên, hiệu quả hoạt động ngân hàng thương mại là kết quả hoạt động kinh doanh với việc sử dụng có hiệu quả tất cả các nguồn lực nội tại mang lại với lợi nhuận kinh doanh cao nhất nhưng với chi phí chi ra thấp nhất Hay nói cách khác, doanh thu hoạt động của các sản phẩm đầu ra của ngân hàng bao giờ cũng cao hơn chi phí đầu vào và kết qủa là mang lại lợi nhuận cho ngân hàng có được sau một kỳ (tháng, quý, năm) kinh doanh

2.3 Mối quan hệ giữa cho vay và hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại

Thông qua hoạt động cho vay và thanh toán, hệ thống các ngân hàng thương mại có thể tạo ra lượng bút tệ, là bộ phận lớn và quan trọng trong khối cung tiền tệ của nền kinh tế, có ảnh hưởng lớn đến chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương Ngoài ra tổng tài sản của ngân hàng thương mại luôn là khối tài sản lớn nhất trong toàn hệ thống ngân hàng (Lê Thị Tuyết Hoa và Đặng Văn Dân, 2017)

Hoạt động của ngân hàng thương mại trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh với mục đích là lợi nhuận Muốn thu được lợi nhuận cao thì vấn

đề then chốt là quản lý tốt các khoản mục tài sản Có, nhất là khoản mục cho vay và đầu tư, cùng các hoạt động trung gian khác (Nguyễn Đăng Dờn, 2003)

Cho vay của ngân hàng thương mại là quan hệ giữa một bên là người cho vay (NHTM) bằng cách chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên người vay (khách hàng vay) để sử dụng trong một thời gian nhất định với cam kết của người vay là hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn (Mai Văn Bạn, 2009)

Hoạt động của ngân hàng thương mại trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh với mục đích là lợi nhuận Muốn thu được lợi nhuận cao thì phải

quản lý thật tốt các khoản mục tài sản Có, nhất là các khoản cho vay và đầu tư cũng như các khoản dịch vụ (Phan Thị Cúc, 2008)

Nguyễn Văn Thép và Nguyễn Bích Phượng (2016) nghiên cứu về mối quan

hệ giữa tăng trưởng và rủi ro tín dụng tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, thông qua phương pháp nghiên cứu tác giả sử dụng hai hiệu ứng hồi quy là mô hình ảnh hưởng cố định (FEM) và mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM), thu về kết quả như sau: việc cấp tín dụng, đặc biệt là cho vay luôn là hoạt động đem lại nguồn thu nhập chính cho ngân hàng Vì thế tăng trưởng tín dụng phần nào phản ánh được hiệu quả hoạt động của các ngân hàng

Wesley và ctg (2017) nghiên cứu về tác động của chính sách cho vay đến hiệu quả cho vay của ngân hàng thương mại tại hạt Kisii, Kenya: Chính sách cho vay là một từ được sử dụng bởi các nhân viên ngân hàng để xác định từ chối hoặc cấp yêu cầu cho vay Hoạt động cho vay của hầu hết các ngân hàng thương mại tại hạt Kisii, Kenya cho thấy có một thách thức đối với ngành ngân hàng; việc chấp nhận các báo cáo cho vay về hiệu suất không rõ ràng ở mức độ nào chúng ảnh hưởng đến các chính sách cho vay và có liên kết với các ngân hàng thương mại nhất định Nghiên cứu phân tích ảnh hưởng của các chính sách cho vay đối với hiệu quả cho vay của các ngân hàng thương mại được lựa chọn hoạt động tại Hạt Kisii Kết quả của nghiên cứu này, sẽ giúp các ngân hàng thương mại tại Hạt Kisii xác định liệu chính sách thời gian trả nợ, chính sách lãi suất hay chính sách tài sản thế chấp có ảnh hưởng đến việc thực hiện các khoản vay tích cực hay tiêu cực, để họ

có thể giảm thiểu rủi ro của các khoản không phải là thực hiện cho vay

Nghiên cứu của Sujeewa Kodithuwakku (2015) về Tác động của quản lý rủi

ro tín dụng đối với hiệu quả hoạt động của các ngân hàng thương mại ở Sri Lanka: Việc áp dụng quản lý rủi ro tín dụng đang trở thành một yếu tố quan trọng đối với mọi ngân hàng thương mại trên toàn thế giới Mục tiêu của nghiên cứu này là xác định tác động của quản lý rủi ro tín dụng đối với hoạt động của các ngân hàng thương mại ở Sri Lanka Dữ liệu thứ cấp được lấy từ nhiều nguồn khác nhau như Báo cáo thường niên của các ngân hàng thương mại được chọn, các bài báo, sách

và tạp chí có liên quan,…Dữ liệu bảng của giai đoạn 5 năm kể từ năm 2009 đến

2013 từ các ngân hàng được chọn đã được đề cập nhằm kiểm tra tính liên quan giữa rủi ro tín dụng và hiệu suất Các khoản cho vay/Tổng số cho vay đã được sử dụng làm chỉ số rủi ro tín dụng Hơn nữa, một mô hình hồi quy đã được sử dụng để thiết lập mối quan hệ giữa số tiền cho vay cũng như các khoản nợ không có hiệu quả và lợi nhuận trong suốt thời gian nghiên cứu bằng cách sử dụng phần mềm E-view Kết quả cho thấy các khoản vay và các khoản dự phòng không có hiệu quả có tác động xấu đến lợi nhuận Do đó, nghiên cứu đã khuyến nghị các ngân hàng thực hiện một công cụ và kỹ thuật hiệu quả để giảm quản lý rủi ro tín dụng

Dorcas Wanja Mwaura và Jagongo Ambrose (2017) nghiên cứu về chính sách tín dụng và hiệu quả tài chính của các ngân hàng thương mại ở Kenya: Nghiên cứu tìm cách điều tra những ảnh hưởng của chính sách tín dụng đến kết quả tài chính của các ngân hàng thương mại ở Kenya Cụ thể, nghiên cứu đã tìm cách kiểm tra mối quan hệ giữa các điều khoản và điều kiện cho vay và hiệu quả tài chính và

để xác định mối quan hệ giữa thông tin tín dụng và hiệu quả tài chính Vấn đề của nghiên cứu là một số ngân hàng thương mại sử dụng chính sách tín dụng nghiêm ngặt do đó mất khách hàng vào các ngân hàng khác với chính sách tín dụng khoan dung, điều này cho thấy liên hệ đến việc suy giảm hiệu suất của các ngân hàng đó Nghiên cứu được thực hiện bằng thiết kế nghiên cứu mô tả Nghiên cứu thực hiện tại 43 trụ sở ngân hàng thương mại nằm trong Nairobi CBD Kết quả cho thấy bản chất của các điều khoản và điều kiện cho vay có ảnh hưởng lớn đến khả năng cạnh tranh của ngân hàng, nghiên cứu cũng cho thấy hầu hết các ngân hàng thương mại phụ thuộc rất lớn vào lịch sử tín dụng của người vay giải thưởng số tiền cho vay Kết quả cho thấy chính sách tín dụng ảnh hưởng tích cực đến hoạt động của các ngân hàng thương mại

Một nghiên cứu khác về hiệu quả tiếp cận tín dụng đối với hiệu quả cho vay của các ngân hàng thương mại tại Kenya, theo Njeru và ctg (2017): Để các ngân hàng thương mại giảm thiểu tổn thất cho vay, điều cần thiết là họ phát triển một quản lý rủi ro tín dụng hiệu quả Quản lý tín dụng bắt đầu bằng việc bán hàng và

không dừng lại cho đến khi nhận được khoản thanh toán đầy đủ và cuối cùng Báo cáo giám sát hàng năm của ngân hàng trung ương năm 2015 cho thấy tỷ lệ rủi ro tín dụng cao được phản ánh trong mức tăng nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong 10 năm qua Điều này dẫn đến tổn thất cho vay khi cuối cùng là các khoản thu hồi nợ và cũng tạo ra khoản dự phòng cho các khoản nợ nghi ngờ do đó ảnh hưởng đến lợi nhuận chung Do đó, nghiên cứu này nhằm đánh giá hiệu quả của thẩm định tín dụng đối với hiệu quả cho vay trong ngân hàng thương mại ở Kenya

Tóm lại, trong các nghiệp vụ cấp tín dụng, cho vay là nghiệp vụ có tính rủi

ro cao nhất Nếu hoạt động của ngân hàng phần lớn dựa vào nghiệp vụ cho vay để mang lại thu nhập chính cho ngân hàng cũng chính là con dao hai lưỡi Vì khi gặp rủi ro về nợ xấu thì ngân hàng sẽ không thu được lãi, thậm chí có khả năng mất luôn vốn gốc ban đầu đã cho vay Lúc này, kết quả của việc cho vay không mang lại lợi nhuận cho ngân hàng về hoạt động kinh doanh của mình

Ngược lại, giờ đây ngân hàng thương mại đã trích lập dự phòng để bù đắp lại những khoản cho vay không thu hồi được vốn hoặc được liệt vào dạn nợ xấu, nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của mình khi cho vay gặp rủi ro mang yếu tố khách quan nhiều hơn

Mặc dù ngành ngân hàng ngày càng đa dạng hóa các dịch vụ, sản phẩm để tăng nguồn thu nhập thuần ngoài lãi như: đầu tư chứng khoán, thu phí dịch vụ từ hoạt động ngân hàng, kinh doanh ngoại hối và một số hoạt động dịch vụ khác nhưng cho vay vẫn là nghiệp vụ cốt lõi, chủ lực mang trọng trách sống còn để đem lại hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại

Bên cạnh đó, ngân hàng thương mại luôn không ngừng cải tiến phương thức cho vay, hoàn thiện các tiêu thức cho vay trực tiếp như: thời hạn tín dụng, đảm bảo tiền vay và phương pháp cấp tiền vay để giảm thiểu rủi ro về cho vay, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại

2.4 Tác động của cho vay bất động sản và hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại

2.4.1 Cho vay bất động sản và danh mục đầu tư cân bằng

Cho vay bất động sản là sản phẩm tín dụng của ngân hàng nhằm đáp ứng nguồn vốn cho nhà đầu tư, doanh nghiệp hoặc khách hàng kinh doanh trong lĩnh vực nhà, đất để tìm kiếm lợi nhuận Bên cạnh đó, cho vay bất động sản là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà của khách hàng nhưng chưa thể hiện được do

gặp khó khăn về tài chính (Nguyễn Minh Kiều, 2014)

Cho vay bất động sản không tồn tại cô lập và cũng không tách rời khỏi nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, nghiệp vụ này luôn nằm trong mối liên hệ với các nghiệp vụ khác Chúng cũng phải hài hòa với tỷ trọng cho vay trên tổng dư nợ của mỗi ngân hàng thương mại và phải theo sự điều hành chung về chính sách, chế độ của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Lý thuyết danh mục đầu tư cân bằng (Balanced Porfolio Theory) cũng được

sử dụng để cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn trong việc nghiên cứu về khả năng sinh lợi của ngân hàng (Nzongang và Atemnkeng, 2006) hay còn gọi là lý thuyết đầu tư danh mục hiện đại Ngân hàng thương mại muốn tăng trưởng lợi nhuận thì phải đa dạng hóa danh mục đầu tư Xu hướng tín dụng ngày nay, các ngân hàng rất nhạy cảm trong việc tối ưu hóa các sản phẩm của mình, để mong mang lại lợi nhuận kỳ vọng

Theo Comptroller’s Handbook (1988) viết về quản lý danh mục cho vay: Quản lý hiệu quả danh mục cho vay (Loan Portfolio Management - LPM) và chức năng tín dụng là cơ bản cho sự an toàn và lành mạnh của ngân hàng Quản lý danh mục cho vay là quá trình rủi ro vốn có trong quy trình tín dụng được quản lý và kiểm soát Bởi vì đánh giá quá trình LPM rất quan trọng, nó là một hoạt động giám sát chính Đánh giá LPM liên quan đến việc đánh giá các bước quản lý ngân hàng

để xác định và kiểm soát rủi ro trong suốt quá trình tín dụng

Yimka S A và ctg., (2016) nghiên cứu về Cho vay chậm và hiệu quả tài chính được lựa chọn Ngân hàng thương mại ở Nigeria: Danh mục cho vay của các

tổ chức cho vay là tài sản lớn tạo ra một khoản thu nhập lãi đáng kể Các danh mục cho vay góp phần không nhỏ vào việc xác định hiệu quả tài chính của các tổ chức

này và do đó có thể nói rằng danh mục cho vay của các ngân hàng càng khỏe mạnh, hiệu quả tài chính của họ càng tốt Khối lượng tăng của các khoản vay không phù hợp được xác định là một trong những mối đe dọa đối với sự ổn định hệ thống tài chính Nigeria và do đó, tỷ lệ cho vay không thực hiện đã trở thành một chỉ số rất quan trọng để đo lường hiệu quả hoạt động của ngân hàng

Quản lý danh mục cho vay hiệu quả bắt đầu bằng việc giám sát rủi ro trong các khoản vay cá nhân Lựa chọn rủi ro thận trọng là rất quan trọng để duy trì chất lượng cho vay thuận lợi Do đó, sự nhấn mạnh lịch sử trong việc kiểm soát chất lượng phê duyệt cho vay cá nhân và quản lý việc thực hiện các khoản vay tiếp tục

là điều cần thiết Nhưng công nghệ và hệ thống thông tin tốt hơn đã mở ra cơ hội cho các phương pháp quản lý tốt hơn Một người quản lý danh mục đầu tư hiện có thể có được các dấu hiệu sớm về rủi ro ngày càng tăng bằng cách xem xét toàn diện hơn về danh mục cho vay

Để quản lý danh mục đầu tư của mình, nhân viên ngân hàng phải hiểu không chỉ rủi ro do mỗi tín dụng gây ra mà còn cả rủi ro của các khoản vay và danh mục đầu tư cá nhân có liên quan với nhau như thế nào Những mối quan hệ tương quan này có thể nhân lên rủi ro gấp nhiều lần so với những gì nó sẽ xảy ra nếu những rủi

ro không liên quan Cho đến gần đây, rất ít ngân hàng sử dụng các khái niệm quản

lý danh mục đầu tư hiện đại để kiểm soát rủi ro tín dụng Bây giờ, nhiều ngân hàng xem danh mục cho vay trong các phân khúc của nó nói chung và phân tích sự liên quan của các phân khúc danh mục đầu tư cũng như giữa các khoản vay

Hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Việt Nam phụ thuộc vào lãi thuần kinh doanh của nhiều ngành nghề trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của mình Khi cho vay bất động sản có thu nhập lãi thuần cao thì sẽ nâng cao mức lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng và ngược lại Khi có rủi ro về cho vay bất động sản, ngân hàng thương mại phải bù lỗ từ lợi nhuận của các ngành nghề kinh doanh khác đối với cho vay bất động sản Do đó, chúng góp phần quy định sự tồn tại của ngân hàng thương mại, chuyển hóa bù trừ cho nhau trong việc cân đối hiệu quả và thu nhập lợi nhuận hàng năm

Trong nhiều thập kỷ, các nhà quản lý danh mục cho vay tốt đã tập trung hầu hết nỗ lực của họ vào việc phê duyệt các khoản vay một cách thận trọng và theo dõi cẩn thận hiệu suất cho vay Mặc dù các hoạt động này tiếp tục là chủ đạo của quản

lý danh mục cho vay, phân tích các vấn đề tín dụng trong quá khứ, chẳng hạn như liên quan đến cho vay dầu khí, cho vay nông nghiệp và cho vay bất động sản thương mại trong những năm 1980, đã cho thấy rõ rằng các nhà quản lý danh mục đầu tư nên làm nhiều hơn Các tập quán truyền thống phụ thuộc quá nhiều vào các chỉ số về chất lượng tín dụng như nợ quá hạn, không chính đáng và xu hướng xếp hạng rủi ro Các ngân hàng đã phát hiện ra rằng các chỉ số này không cung cấp đủ thời gian dẫn đầu cho hành động khắc phục khi có sự gia tăng rủi ro hệ thống

Do vậy, cho vay bất động sản trong giai đoạn hiện nay có thể nói đang ở đỉnh điểm và mang lại lợi nhuận nhiều hơn các khoản cho vay khác trong danh mục cho vay của ngân hàng thương mại Theo nguồn dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước và

Ủy ban giám sát tài chính Quốc gia, tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng qua các năm và năm sau cao hơn năm trước; chẳng hạn như năm 2016 là 5.5 triệu tỷ đồng, năm 2017 là 6.5 triệu tỷ đồng và năm 2018 là 7.2 triệu tỷ đồng Đóng góp không nhỏ vào tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là tín dụng cho vay bất động sản cũng

đã tăng qua các năm; cụ thể như: năm 2016 là 419.5 ngàn tỷ đồng, năm 2017 là 471 ngàn tỷ đồng và năm 2018 là 863.2 ngàn tỷ đồng Tín dụng tăng, cho vay bất động sản tăng sẽ làm cho lợi nhuận của ngân hàng tăng lên và hiệu quả của việc cho vay bất động sản cho đến thời điểm hiện tại là tác động cùng chiều

Trong tương lai, các nhà quản trị ngân hàng nên cân bằng cho vay bất động sản trong danh mục cho vay, vì thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, nó không phản ánh đúng giá trị thật của động sản Trong danh mục cho vay, phân khúc vay để mua nhà ở là nhu cầu thực không đáng lo ngại về rủi ro, vì chúng không phải mua đi bán lại để lấy lợi nhuận trả cho ngân hàng, mà người vay đã chủ động có kế hoạch trả nợ Phân khúc vay vốn ngân hàng để kinh doanh bất động sản hoặc núp bóng vay tiêu dùng để kinh doanh bất động sản thì tiềm ẩn rủi ro tín dụng rất cao

Do đó, quản lý danh mục cho vay hiệu quả là cần giám sát chặt chẽ các khoản cho vay trong lĩnh vực bất động sản, xem xét lịch sử của các khoản vay, của nhà đầu tư, quan sát thị trường để có đánh giá, phân tích một cách chính xác nhất

có thể, để sớm phát hiện rủi ro từ khâu xem xét hồ sơ thẩm định, ngăn chặn rủi ro các khoản cho vay không thể thực hiện được

2.4.2 Tác động của cho vay bất động sản đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng thương mại

Chúng ta cũng đã biết, cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ và lan rộng toàn cầu mà nguyên nhân xuất phát từ Ngân hàng Lehman Brothers Lý do của sự sụp

đỗ ngân hàng này là do nhúng quá sâu vào lĩnh vực chứng khoán, cho vay và đầu

tư bất động sản Họ đã không đánh giá hết khả năng rủi ro xảy ra, kể cả nguyên nhân tiềm ẩn rủi ro có thể xảy ra, và hậu quả tất yếu tác động của nó đến hiệu quả ngân hàng thật tồi tệ như chúng ta đã biết

Trong thời gian qua và đến thời điểm hiện tại, chúng ta cũng rất hồi hộp và không mong chờ chu kỳ 10 năm lập lại tính từ thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu, trong đó có sự góp mặt của cho vay bất động sản Hiện tại, tỷ trọng cho vay của một số ngân hàng thương mại Việt Nam đã ở mức 10% đến 15% trên tổng

dư nợ cho vay, thậm chí còn có ngân hàng có dư nợ cho vay bất động sản chiếm 20% (Ngân hàng Nhà nước) Vì thế, Ngân hàng Nhà nước thường có điều chỉnh hạn mức tín dụng cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trong từng thời kỳ và thời điểm cho phù hợp, thậm chí điều chỉnh tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực này Nói cách khác lợi nhuận cho vay từ bất động sản trong giai đoạn hiện nay là không thể phủ nhận nhưng nó tiềm ẩn rủi ro rất cao

Tuy nhiên, không phải sản phẩm nào cũng mang lại hiệu quả kinh doanh cho ngân hàng, nhưng trong thời gian hiện tại và tương lai gần thì cho vay bất động sản đã đáp ứng sự kỳ vọng về lợi nhuận của ngân hàng

Chỉ số cho vay bất động sản trên tổng doanh số cho vay được tính như sau:

REL =Doanh số cho vay bất động sản

Doanh số cho vay

Thu nhập từ cho vay bất động sản:

Thu nhập lãi thuần REL = Tỷ lệ doanh số REL x Thu nhập lãi thuần

Ví dụ: Doanh số cho vay bất động sản của ngân hàng A năm 2017 là 8% trên tổng doanh số cho vay của ngân hàng Ngân hàng thu được lãi thuần 84.6% trên tổng thu nhập hoạt động Vậy thu nhập lãi thuần từ cho vay bất động sản của ngân hàng A năm 2017 là: 8% x 84.6% = 6.76%

Ví dụ trên hàm ý rằng, trong năm 2017 ngân hàng A thu được lãi thuần là 84.6% Giả sử nếu ngân hàng A không cho vay bất động sản vì họ cảm thấy thị trường bất động sản hiện nay nhiều rủi ro thì thu nhập lãi thuần của họ sẽ là 77.84% (84.6% - 6.76%) Hoặc doanh số cho vay bất động sản thấp hơn 8% thì ngân hàng A sẽ thu được lãi thuần ít hơn 84.6%

Phân tích ví dụ trên để thấy được tính tích cực trong yếu tố cho vay bất động sản, vì nó góp phần không nhỏ vào lợi nhuận của ngân hàng Thu nhập lãi thuần, cho đến thời điểm hiện tại, vẫn là yếu tố mang tính quyết định đến việc mở rộng hay thu hẹp quy mô của một ngân hàng thương mại Thu nhập ngoài lãi chỉ mang yếu tố làm phong phú, đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh của ngân hàng thương mại nhưng không mang tính chủ lực đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng

Hạn chế của cho vay bất động sản hiện nay là thị trường này chưa ổn định,

có sự đầu cơ về đất đai, nhà cửa dẫn đến thị trường bất động sản bị bóp méo, làm giá dễ vỡ như bong bóng Một số ngân hàng thương mại tập trung vốn cho vay bất động sản với hạn mức quá cao dễ dẫn đến nợ xấu, mất vốn khi thị trường bất động sản đóng băng hoặc giá của bất động sản không phản ánh đúng thực tế của thị trường Tuy nhiên, rủi ro về cho vay bất động sản không nằm ở tính chủ quan của chính sách tín dụng mà nó mang tính khách quan của thị trường (Lê Tấn Phước, 2013)

Phân tích số liệu của các ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản cho thấy,

đa số (68%) người sử dụng tín dụng bất động sản này là với mục đích đầu tư (ý định sinh lời) và chỉ có số ít (32%) trong số sử dụng tín dụng bất động sản là để cho mục đích mua nhà ở (Đỗ Thị Kim Hảo, 2012) Dẫn giải nội dung này cho thấy,

nhà đầu tư đã tận dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng để đạt được lợi nhuận kỳ vọng cao nhất từ kinh doanh bất động sản, nhưng họ không lường trước rủi ro được rằng khi cung bất động sản lớn hơn cầu thì sẽ dẫn đến giá giảm, không tiêu thụ được bất động sản, không thu hồi được vốn, dẫn đến không trả được nợ đúng hạn Điều đó dẫn đến nguy cơ làm tăng nợ xấu, giảm hiệu quả cho vay và lợi nhuận của ngân hàng giảm là điều tất yếu

Vậy cái khó của ngân hàng thương mại hiện nay cho vay bất động sản ở mức nào là hợp lý? Cho vay ở hạn mức từ 5%-10% hay từ 10%-15%? Ngân hàng Nhà nước có cần thực hiện can thiệp vào hạn mức trong từng thời kỳ ngắn hạn như hiện nay không? Họ là những người hoạch định chính sách nên đưa ra một hạn mức nhất định có tính ổn định và lâu dài để các ngân hàng thương mại thực hiện

2.4.3 Các yếu tố khác tác động đến hiệu qủa hoạt động kinh doanh

Trong công trình nghiên cứu này, cho vay bất động sản là biến độc lập trọng tâm cần nghiên cứu Ngoài ra chúng ta còn một số biến độc lập khác như: Tốc độ tăng trưởng cho vay; tỷ trọng cho vay bất động sản; biên lãi ròng; hệ số thanh khoản; chi phí hoạt động; tỷ lệ nợ xấu đều có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại

Tốc độ tăng trưởng cho vay (Loan growth rate): Đối với hệ thống ngân

hàng thương mại Việt Nam, tăng trưởng tín dụng luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu, bởi tín dụng tăng trưởng một các hợp lý và chất lượng sẽ tạo ra nguồn thu nhập ổn định và an toàn cho ngân hàng Do vậy đánh giá mức độ của các yếu tố tác động đến tăng trưởng tín dụng là việc làm cần thiết, giúp các ngân hàng thương mại xây dựng một mức tăng trưởng hợp lý có tác động hiệu quả cũng như lợi nhuận của bản thân các ngân hàng (Lê Tấn Phước, 2016)

Tốc độ tăng trưởng cho vay tăng nói lên được sự khỏe mạnh của nguồn vốn

và hướng đi đúng đắn trong các quyết định cấp tín dụng từ đó mang lại thu nhập lãi thuần cho ngân hàng

Tỷ trọng cho vay bất động sản (Proportion of Real estate loan) trên tổng doanh số cho vay: tỷ trọng này ảnh hưởng bởi tốc độ tăng trưởng của cho

vay bất động sản Khi hiệu quả cho vay bất động sản có tác động cùng chiều với hiệu quả họat động của ngân hàng thì tỷ trọng cũng có ảnh hưởng tích cực đến lợi nhuận của ngân hàng nghĩa là tác động cùng chiều.

Tỷ trọng cho vay bất động sản phản ánh tốc độ tăng trưởng cho vay Tỷ trọng chiếm tỷ lệ lớn đồng nghĩa với tốc độ tăng trưởng cho vay tăng và ngược lại Tốc độ tăng trưởng cho vay tăng mang lại thu nhập lãi thuần thì cho vay bất động sản đã đóng góp tích cực vào hiệu qủa hoạt động của ngân hàng thương mại

Biên lãi ròng (Net Interest Margin): Sự chênh lệch phần trăm giữa tiền lãi

phát sinh bởi tài sản sinh lời của ngân hàng (khoản vay và đầu tư) và các khoản chi phí chính trừ đi tiền lãi cho người gửi tiền, trừ đi hệ số ròng giữa tiền lãi kiếm được

và tiền lãi trả cho khách hàng là một số đo chính về khả năng sinh lợi của ngân hàng (Ugur và Erkus, 2010)

Hệ số thanh khoản (Liquidity ratio): Tỷ số này được thiết kế nhằm đánh

giá mức độ rủi ro của ngân hàng thương mại Tỷ số thanh khoản cho biết mức độ theo đó ngân hàng có thể sử dụng tài sản dự trữ để đáp ứng nhu cầu rút tiền của khách hàng (Nguyễn Minh Kiều, 2013)

Hệ số thanh khoản tuy không đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng, tuy nhiên sử dụng nó như thế nào để đánh giá mức độ rủi ro của ngân hàng thương mại

Chi phí hoạt động (Business expenses): là các khoản chi về thuộc về

nghiệp vụ kinh doanh tiền tệ như: trả lãi tiền gửi, trả lãi tiền vay, chi các khoản chi dịch vụ, chi cho hoạt động nội bộ bộ máy ngân hàng…(Phan Thị Cúc, 2008)

Theo Ivan và ctg., (2018) nghiên cứu về chi phí hoạt động cho rằng: Hiệu quả chi phí trong nghiên cứu được đo bằng chi phí hoạt động so với tỷ lệ thu nhập hoạt động Tỷ lệ chi phí trên thu nhập là một thước đo hiệu quả tương tự như tỷ lệ hoạt động thường được sử dụng trong lĩnh vực tài chính Tỷ lệ chi phí trên thu nhập được sử dụng để thể hiện mối quan hệ giữa chi phí của ngân hàng và thu nhập của ngân hàng Chi phí hoạt động hoặc chi phí thường bao gồm các chi phí phát sinh từ ngân hàng hoặc chi phí hoạt động hàng ngày của công ty như thuế, khấu hao và

tiền thuê nhà, trong khi thu nhập hoạt động tương đương với thu nhập trước lãi và thuế (nghĩa là tổng thu nhập trừ chi phí hoạt động, khấu hao và khấu hao)

Chi phí hoạt động nếu được quản trị và quản lý tốt sẽ mang đến hiệu quả hoạt động kinh doanh Ngược lại, cho dù ngân hàng thu được nhiều lãi thuần từ các hoạt động kinh doanh nhưng quản lý kém thì sẽ làm tăng chi phí, lợi nhuận sẽ không còn đủ bù đắp

Tỷ lệ nợ xấu (Bad debt ratio): Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là một trong

các chỉ số cốt lõi để đánh giá độ lành mạnh tài chính của ngân hàng thương mại, nếu tỷ lệ này cao có thể đẩy ngân hàng đến tình trạng phá sản (IMF, 2006)

Cũng theo Ivan và ctg., (2018) khi nghiên cứu về mối liên quan giữa các khoản nợ xấu (NPL) và hoạt động của các ngân hàng thương mại tại Malaysia: NPL được định nghĩa là khoản vay mà con nợ chưa thanh toán trong ít nhất 90 ngày và ở dạng mặc định hoặc gần với điểm mặc định (Greenidge và Grosvenor, 2010), ngụ ý rằng việc thanh toán đầy đủ khoản nợ đã vay là thấp Rõ ràng, các hoạt động cho vay của ngân hàng, cũng như các điều kiện kinh tế và vĩ mô có ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người vay, xác định mức độ nợ xấu Trong nghiên cứu này, tỷ lệ nợ xấu được định nghĩa là giá trị của nợ xấu trên tổng các khoản vay, tức là giá trị nợ xấu chia cho giá trị của tổng các khoản vay

Tỷ lệ nợ xấu nói lên sự khỏe mạnh hay ốm yếu của một ngân hàng thương mại Giả sử tỷ lệ này cao thì hoạt động cho vay không hiệu quả dẫn đến thu nhập lãi thuần thấp Ngược lại tỷ lệ nợ xấu thấp thì hiệu qủa hoạt động cho vay cao, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng thương mại

Quy mô ngân hàng (Bank size): các ngân hàng có quy mô lớn sẽ có nhiều

nguồn lực và kinh nghiệm hơn trong công tác xử lý và phân tích các vấn đề lựa chọn đối nghịch (adverse selection) và rủi ro đạo đức (moral hazard) Ngược lại, các ngân hàng có quy mô không lớn thì không thể giải quyết tốt vấn đề sự lựa chọn đối nghịch do thiếu năng lực và kinh nghiệm để đánh giá chất lượng tín dụng của người đi vay Do vậy, các ngân hàng có quy mô nhỏ thường có tỷ lệ nợ xấu cao

trong danh mục cho vay hơn so với các ngân hàng có quy mô lớn (Hu và ctg, 2004)

Do vậy, các chỉ tiêu khác ngoài cho vay bất động sản cũng đã ít nhiều tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại Nếu các nhà quản trị ngân hàng quản lý tốt thì sẽ mang đến lợi nhuận tốt nhất; nếu không hiệu quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng kém đi không chỉ bị tác động bởi cho vay bất động sản mà thôi

2.5 Tổng quan các nghiên cứu trước

2.5.1 Các nghiên cứu nước ngoài

Nghiên cứu về các yếu tố quyết định lợi nhuận của ngân hàng - Bằng chứng thực nghiệm từ Bangladesh của Rahman (2016): Các phát hiện thực nghiệm cho thấy rằng sức mạnh vốn và cường độ cho vay (hay loại hình cho vay) có tác động tích cực và đáng kể về lợi nhuận thu được của ngân hàng

Nghiên cứu Hiểu về sự đột biến trong cho vay bất động sản thương mại của Fressenden và Muething (2017): Các ngân hàng Hoa Kỳ đã tăng cho vay bất động sản thương mại (commercial real estate - CRE) đáng kể trong năm năm qua Các nhà kinh tế và điều tiết lưu ý rằng một số yếu tố tích cực đang thúc đẩy xu hướng này, nhưng họ cũng nhìn thấy những rủi ro tiềm ẩn

Các nhà phân tích tại Richmond Fed đã phát hiện ra rằng một số ngân hàng

có thể đặc biệt dễ bị tổn thương nếu điều kiện kinh tế xấu đi Chúng bao gồm các tổ chức ở một số khu vực đô thị lớn nhất định và có mức độ cho vay CRE cao, tăng trưởng cho vay CRE nhanh chóng và phụ thuộc nặng nề vào tài trợ "noncore" (hoặc thanh khoản) Nhưng các nhà phân tích cũng kết luận rằng, về tổng thể, mức độ tiếp xúc CRE của các ngân hàng dường như không cao như trước thời kỳ Đại suy thoái

Nghiên cứu về Tập trung cho vay ngành và hoạt động ngân hàng của Regehr

và Sengupta (2016): Tập trung cho vay ngành là một yếu tố quan trọng trong hoạt động của ngân hàng Bài nghiên cứu xây dựng thước đo mức độ tập trung cho vay theo ngành và nghiên cứu cách thức hoạt động của ngân hàng cộng đồng và mối

quan hệ hiệu suất quy mô thay đổi theo mức độ tập trung cho vay và thay đổi về mức độ tập trung cho vay

Trong bài nghiên cứu Regehr và Sengupta đã chỉ ra rằng, mối quan hệ lợi nhuận quy mô thay đổi theo mức độ tập trung trong lĩnh vực bất động sản nhà ở (residential real-estate - RRE) Cường độ RRE cao hơn có liên quan đến lợi nhuận thấp hơn, đặc biệt là đối với các ngân hàng cộng đồng lớn hơn

Theo Quigley (2001) khi nghiên cứu về bất động sản và khủng hoảng Châu á: cho thấy các hoạt động trong thị trường bất động sản ở các nền kinh tế Đông Nam Á và Đông Á là một lực lượng đóng góp quan trọng cho cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 tại các nền kinh tế châu Á

Bài nghiên cứu Phân tích lập luận rằng một loạt các cải cách trong điều tiết thị trường bất động sản và xử lý các khoản vay bất động sản của một số tổ chức tài chính rất cần thiết để giảm thiểu việc xảy ra một lần nữa của loại bong bóng đầu cơ góp phần vào cuộc khủng hoảng tài chính ở châu Á

2.5.2 Các nghiên cứu trong nước

Trong nghiên cứu về lĩnh vực ngân hàng, viết về nghiệp vụ cấp tín dụng, cụ thể là cho vay vốn, tác giả Nguyễn Minh Kiều (2014) đã kết luận rằng: Thật ra, cho vay mua bất động sản dưới hình thức trả góp là hoạt động truyền thống của các ngân hàng thương mại Ở các nước như Australia và New Zealand, các ngân hàng thương mại xem cho vay mua bất động sản là hoạt động chính mang lại lợi nhuận cho ngân hàng

Nghiên cứu Hiểu về Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2013-2017 (Lê Tấn Phước, 2013): Hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản và thị trường bất động sản lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước về bất động sản đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó ngân hàng là một chủ thể tham gia trên thị trường

Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, TP Hồ Chí Minh là nơi mà hoạt động tín dụng bất động sản luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước Việc tăng cường tín dụng cho bất động sản hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các ngân hàng và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này mang lại rủi ro khá cao

Từ tài liệu thu thập được trước đây của các nghiên cứu, đề tài nghiên cứu khoa học này đã rút ra được một số điểm giống và khác nhau như sau:

* Một số nội dung giống nhau:

Về mặt hiệu quả kinh tế: Cho vay bất động sản có tác động tích cực đến hiệu quả sinh lời của ngân hàng thương mại, chí ít là trong giai đoạn hiện nay Vì dư nợ cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng thương mại, mà dư nợ tín dụng tăng trưởng thì lợi nhuận của ngân hàng cũng tăng theo

Về mặt xã hội: Cho vay bất động sản đã tạo thêm nguồn vốn cho các chủ đầu tư, doanh nghiệp, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân người vay vốn có thêm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh để mang lại lợi nhuận hay mua đất đai, nhà cửa để

ở nhằm ổn định đời sống xã hội Từ đó thúc đẩy kinh tế phát triển và xã hội cũng phát triển theo

* Một số nội dung khác nhau:

Nghiên cứu này cho thấy xu hướng hiện nay đô thị hóa rất nhanh, giá bất động sản tăng, dẫn đến nguồn cung tăng và kết quả là ai cũng có thể kinh doanh bất động sản, mà nguồn vốn có giới hạn Đây chính là nguyên nhân thiếu vốn và nhà đầu tư đã tìm đến ngân hàng như là một tất yếu Ngân hàng vì lợi nhuận nên đã đáp ứng nhu cầu về vốn một cách thoải mái cho vay trong lĩnh vực này dẫn đến nhiều rủi ro trong hoạt động tín dụng cho vay bất động sản

Nghiên cứu này muốn đưa ra những nội dung mang tính tách biệt rõ ràng: cho vay bất động sản để kinh doanh và cho vay bất động sản để sử dụng Vì cho vay bất động sản để kinh doanh như xây dựng các khu định cư để bán, các khu nhà

cao ốc kinh doanh thì sẽ mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư thì ngân hàng phải hết sức thận trọng và phải đánh giá tác động của khoản vay này đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng Cho vay bất động sản để sử dụng thì rất an toàn, nhưng ngân hàng cũng phải phân biệt được hoặc phải cảnh giác núp bóng tiêu dùng để kinh doanh mua bán bất động sản

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Từ những cơ sở lý thuyết nền, cơ sở lý thuyết nghiên cứu trước có liên quan,

rõ ràng cho vay bất động sản đã có tác động đến hiệu quả kinh doanh của ngân hàng thương mại Nghiệp vụ cho vay này phần lớn đã mang lại thu nhập lãi thuần cho ngân hàng thương mại Tuy nhiên, nó vẫn tồn tại nhiều rủi ro mang tính khách quan, tồn tại bên ngoài do thị trường bất động sản tác động vào, nó không phụ thuộc vào ý chủ quan hoàn toàn trong chính sách tín dụng của ngành ngân hàng

Chúng ta vẫn chưa thể quên cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đúng cách đây hơn 10 năm Hệ thống ngân hàng ở Mỹ sụp đỗ xuất phát từ sự sụp đỗ của Ngân hàng Lehman Brothers do đã nhúng sâu vào hoạt động chứng khoán hóa các khoản vay nợ mua nhà tức liên quan đến bất động sản Nói như vậy là chúng ta không được phép quên những cơ sở lý thuyết có tính nguyên tắc lịch sử đã tạo ra Vì chúng ta nhận định, đánh giá một cách sâu sắc, đúng nguyên nhân thất bại dẫn đến sụp đỗ phá sản hoàn toàn của ngân hàng này thì đã tìm ra được vấn đề có kết quả tốt nhất

Hiệu quả kinh doanh của ngân hàng thương mại góp phần chuyển hóa một phần vào quỹ dự phòng rủi ro, để khi cho vay bất động sản gặp rủi ro thì sẽ bù đắp

và không làm mất đi nguồn vốn của mình

Do vậy, hạn mức cho vay về bất động phải được ràng buộc ở một tỷ lệ nhất định Nghĩa là, để cho mảng cho vay bất động sản tồn tại thì phải có một chính sách

ổn định về nghành nghề cho vay này trong dài hạn Không thể thấy dư vốn là cho vay tràn lan về bất động sản, làm cho hạn mức dư nợ lên cao dẫn đến rủi ro Trong bối cảnh hiện nay và định hướng cho thời gian tới, các ngân hàng thương mại cần

phải hạn chế hạn mức cho vay về bất động sản ở mức bao nhiêu trên tổng dư nợ cho vay là hợp lý