THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNGĐa - Hà Nội.. Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢM BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG

Đa - Hà Nội

CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua nhiều giai đoạn, cụ thể được khái quátnhư sau:

- Năm 1955-1957: Chi nhánh NHCT Đống Đa trước đây là Phòng

thương nghiệp Ô Chợ Dừa - thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố HàNội

- Năm 1957: Phòng thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi

điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa, trụ sở đặt tại 237 phố KhâmThiên – Hà Nội

- Năm 1972-1987: Chi điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa

được đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chứcnăng như một ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanhvừa mang tính quản lý nhà nước

- Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay

đổi lớn, chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai

cấp, chi nhánh nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng đượcchuyển đổi thành Chi nhánh NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố

Hà Nội theo Nghị định 53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”

- Năm 1993: Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức,

NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánhNHCT cấp 1, trực thuộc NHCT Việt Nam Sự đổi mới này thực sự đã có hiệuquả, điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CNNHCT Đống Đa Trong những năm qua, chi nhánh liên tục mở rộng về quy môhoạt động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới Kết quả hoạt động kinh doanhcũng không ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín và được nhiềubạn hàng đánh giá cao Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triểnkinh tế xã hội của Thủ đô có đóng góp rất lớn làm nên sự phát triển của chinhánh NHCT Đống Đa Do những thành tích xuất sắc trong hoạt động nên năm

1995 chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân chương lao động hạng

ba năm, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao động hạng hai và năm

2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất Đặc biệt năm 2003chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”

Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có

uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, dẫn dầu trong hệ thống Ngân hàng Côngthương Việt Nam

P.KT: Phòng Kế toán

P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro

P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính

P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán

P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ

P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị

QTK: Quỹ tiết kiệm.

Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa

PHÓ GIÁM ĐỐC 2

PHÓ GIÁM ĐỐC 3

P.KH 2

P.KTKSNB

PHÓ GIÁM ĐỐC 4

P.GD Cát Linh

P.THTT

P.KT

2.1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong chi nhánh

- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 4 phó giám đốc, thực hiện chức

năng quản lý, điều hành chung mọi hoạt động của chi nhánh và có quyền quyếtđịnh cao nhất

- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện công việc tái thẩm định hồ sơ tín dụng

của các phòng tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy rađối với các khoản vay

- Phòng khách hàng cá nhân: Thực hiện cho vay cá nhân và huy động

vốn

- Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh

nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụngcho các khách hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự án, bảolãnh… Đồng thời theo dõi, xử lý các khoản tín dụng này theo quy định củangân hàng Nhà nước và NHCT việt Nam

- Phòng khách hàng số 2: Có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng

khách hàng số 1 Tuy nhiên đối tượng khách hàng giao dịch của phòng này làcác doanh nghiệp vừa và nhỏ

- Phòng quản lý nợ có vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giám đốc đối

với các khoản nợ xấu

- Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền.

- Phòng thông tin điện toán: Có chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa

chữa đường dây mạng

- Phòng giao dịch Kim Liên: Có chức năng như 1 ngân hàng con, có

quyền tự quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu Nếu lớn hơn phải trìnhlên trụ sở chính

- Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng giống phòng giao dịch Kim

Liên

- Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc các chính sách

marketing, quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM Tham mưu cho Ban giámđốc về kế hoạch sử dụng nguồn vốn

- Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền.

- Phòng kiểm tra - kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT

Việt Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát các hoạt động của chi nhánh

- Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm và

quản lý các trang thiết bị

- Quỹ tiết kiệm: Gồm 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác trong quận Đống Đa,

có chức năng huy động vốn

Các phòng ban trong chi nhánh NHCT Việt Nam luôn có sự liên hệ mậtthiết với nhau, hỗ trợ cho nhau cùng thực hiện các nhiệm vụ được giao để đạtđược mục tiêu của chi nhánh cũng như mục tiêu của toàn bộ hệ thống Ngânhàng Công Thương Việt Nam

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh ngân hàng Công Thương Đống Đa

2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh

Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thốngNHCT Việt Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội - trung tâm kinh tế,chính trị, văn hóa của cả nước Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận

và tiếp thị khách hàng Tuy nhiên, một địa bàn có điều kiện phát triển thì luônkèm với sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi những biếnđộng của nền kinh tế xã hội

Năm 2008 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu

và lỗ lũy kế của năm 2007 lớn Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh

đã vượt qua khó khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy độngvốn vượt 7% kế hoạch, cải tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiềukhoản nợ đã được xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức công tác phát hành thẻ.Kết quả này được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 1 Kết quả kinh doanh của Chi nhánh tính đến ngày 31/12/2008

ST

T Các chỉ tiêu chính

Thực hiện 2007

Nguồn: Báo cáo tổng kết 2008 của Chi nhánh NHCT Đống Đa

Tình hình cho vay có đảm bảo bằng quyền sử dụng đất:

Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp chohoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt coi Bất động sản

“quyền sử dụng đất” làm tài sản đảm bảo So với tín chấp, BĐS làm tăng tráchnhiệm của khách hàng đối với các khoản vay Năm 2007 dư nợ cho vay có BĐSđạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%) Dựa vào số liệu thống kê thì vẫn cònkhá lớn các khoản vay không có BĐS

2.1.3.2 Đánh giá về kết quả hoạt động

- Công tác huy động vốn

Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ vàngoại tệ) đạt 4.502 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước tăng 17%, số tuyệt đốităng 652 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt 107% tăng 302 tỷ đồng

Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớnnhư: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm Xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi ViệtNam

Đầu tư vốn tín dụng:

Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng, so với kế hoạch đạt85% Dư nợ của chi nhánh giảm do chi nhánh chủ chương chọn lọc khách hàng,chỉ đầu tư cho vay đối với hoạt động kinh doanh có hiệu quả, có khả năng trả nợNgân hàng, những đơn vị có nợ quá hạn lớn, kinh doanh thua lỗ Chi nhánhkhông thể đầu tư vốn tín dụng tiếp mà chỉ thu nợ Mặt khác, những ngày cuốitháng 12/2007 theo chỉ đạo của NHCT Việt Nam Chi nhánh đã động viênnhững khách hàng có điều kiện trả nợ trước hạn gần 100 tỷ đồng Việc tìm kiếmkhách hàng mới kinh doanh có hiệu quả để đầu tư là rất khó khăn Một mặt dotình hình cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt, một mặt do cán bộcủa chi nhánh chưa tích cực, chủ động

Hoạt động tín dụng đã thực hiện theo đúng qui trình của NHCT ViệtNam, hoạt động thẩm định rủi ro được độc lập với hoạt động thẩm định chovay, trong năm đã thẩm định 302 món

Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm

tỷ trọng 26% tổng dư nợ Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 25%tổng dư nợ Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm đạt thấp so với kế hoạch, đạt31% (kế hoạch 62%)

Nghiệp vụ bảo lãnh:

Chi nhánh tiếp tục phát triển và đa dạng hoá các nghiệp vụ bảo lãnh như:bảo lãnh mở L/C, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh bảohành Tổng dư bảo lãnh đến 31/12/2008 là 279 tỷ đồng

Tình hình nợ xấu và công tác thu hồi nợ quá hạn, nợ đã xử lý rủi ro: Xácđịnh nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2008 là công việc giảm nợ xấu và thu hồi

nợ đã XLRR Trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366 triệu đồng nợ đãXLRR Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với năm trước

Tuy nhiên, tỷ lệ nợ xấu của Chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ(7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách

Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớnnhư: Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi ViệtNam…

- Hoạt động tín dụng:

Năm 2008, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt74% Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷtrọng 26% tổng dư nợ

Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ

Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kếhoạch 62%)

- Tình hình nợ xấu:

Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ

366 triệu đồng nợ đã xử lí rủi ro Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm

Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư

nợ (7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách

- Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại:

Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanhtoán quốc tế như:

Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạngSwift và chuyển tiền Western Union

Các dịch vụ mua bán ngoại tệ

Nhờ vậy mà trong năm 2008, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế

và bảo lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanhngoại tệ đạt 482 triệu đồng

- Công tác tiền tệ kho quỹ:

Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy

ra mất mát, sai sót Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác Tài sản thếchấp được đảm bảo an toàn, khớp đúng

Năm 2008, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt:7.358 tỷ đồng

Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chitiền mặt ngoại tệ đạt 68.399.795 USD và 11.017.857 EUR

- Công tác kế toán - tài chính:

Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh sốthanh toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90% Thu dịch

vụ phí đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm

2007 Công tác lập, luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy trình

và thu chi nội bộ đúng quy định của NHCT Việt Nam

Kết quả thu, chi tài chính năm 2008 như sau:

+ Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng

+ Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu

+ Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng

+ Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng

2.2 TÌNH HÌNH CHO VAY LẤY QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỐNG ĐA

2.2.1 Dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”

Tài sản bảo đảm là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho hoạtđộng cho vay của Ngân hàng trở nên an toàn Tài sản bảo đảm tạo ra mối liên hệràng buộc giữa ngân hàng và khách hàng cũng như làm tăng trách nhiệm củakhách hàng đối với khoản vay Nhận thức được điều này trong những năm gầnđây Chi nhánh đã chú trọng hơn đến hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là

“quyền sử dụng đất” Điều này được thể hiện qua bảng sau:

Bảng 2 Báo cáo kết quả định giá bất động sản bảo đảm 2006 - 2008

Chỉ tiêu

Dư nợ (tỷ đồng)

Tỷ trọng/

tổng

dư nợ (%)

Dư nợ (tỷ đồng)

Tỷ trọng/

tổng dư

nợ (%)

Dư nợ (tỷ đồng)

Tỷ trọng/ tổng dư

nợ (%)

Nguồn: phòng tín dụng Chi nhánh NHCT Đống Đa

Biều đồ 1: Tình hình dư nợ của các khoản vay có tài sản bảo đảm

Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008

Qua biểu đồ trên ta thấy dư nợ cho vay có tài sản bảo đảm ngày càng tăng từnăm 2006 đến năm 2008, từ chỗ năm 2006 chỉ chiếm 34,5% đến năm 2008 đãchiếm 68,28% Tuy nhiên, vẫn còn một số lớn các khoản vay không có tài sảnđảm.

Tại chi nhánh NHCT Đống Đa, tín dụng không có tài sản bảo đảm tậptrung vào các doanh nghiệp Nhà nước Các khách hàng này có đặc điểm chung

là vốn tự có thấp, nên việc ràng buộc nợ có tài sản bảo đảm là một bài toán khó.Trước kia khi quan hệ tín dụng đối với DNNN, chi nhánh chủ yếu cho vaykhông có tài sản bảo đảm nhưng trong những năm gần đây, chi nhánh đã cónhững thay đổi quan trọng về nhận thức đối với bảo đảm tiền vay và an toàn tíndụng Đến nay, từ chỗ không chú trọng chi nhánh đã quan tâm hơn, coi biệnpháp bảo đảm tiền vay là một trong những điều kiện tín dụng đối với các kháchhàng nói chung và DNNN nói riêng

2.2.2 Hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là “quyền sử dụng đất”

Trong hoạt động cho vay hiện nay, Chi nhánh NHCT Đống Đa đã ápdụng cả 3 hình thức bảo đảm các khoản tiền vay:

- Bảo đảm bằng thế chấp, cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay

- Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

- Xác định được quyền sở hữu và quyền sử dụng

- Xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch

- Dễ bán, dễ chuyển nhượng và ít bị mất giá

- Ngân hàng cho vay phải quản lý, giám sát được bất động sản

2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA

2.3.1 Cơ sở pháp lý của hoạt động

Công tác định giá, quản lý bất tài sản bảo đảm là bất động sản tại chinhánh NHCT Đống Đa luôn tuân thủ theo các văn bản pháp quy của Chính Phủ,Ngân hàng Nhà nước và NHCT Việt Nam đã ban hành và có hiệu lực như sau:

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về việcbảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng

- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay

- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhànước Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiềnvay của các tổ chức tín dụng

- Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Liên bộ Tưpháp và Tài nguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cungcấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền vớiđất

- Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Namthông qua ngày 26/11/2003

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/Thuế TNDN-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tàichính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính Phủ

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩmđịnh giá.

- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩmđịnh giá

- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 do Chính phủ ban hànhquy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thựchiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sảnbảo đảm

- Quyết định số 150/2007/QĐ-UB ngày 28/12/2007 của UBND Thànhphố Hà Nội ban hành khung giá đất và phân loại đường trên địa bàn thành phố