CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giáquyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở h

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

TẠI NGÂN HÀNG

1.1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm và bản chất của giá quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tưliệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bànphân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm do con ngườitạo ra nên bản thân nó không có giá trị Chính vì vậy khi nói đến giá cả đất đai

là người ta phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thulợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyếtđịnh bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyềnlợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cảtương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền chothuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giáquyền sử dụng đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính làmệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở Việt nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữa toàn dân do Nhà nước đại diện

là người sở hữu Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cánhân Chính vì vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất màkhông có quyền định đoạt với đất đai Như vậy nói giá đất thực chất là nói đếngiá quyền sử dụng đất, có thể phát biểu như sau:

Giá quyền sử dụng đất (giá QSD đất): Là số tiền tính trên một đơn vị

diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dich về quyền

sử dụng đất

1.1.2 Các yếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất

Giá quyền sử dụng đất là sự phản ánh trực tiếp lợi ích mà mảnh đất manglại cho người chủ sở hữu, người ta khai thác lợi ích của mảnh đất đó càng nhiềuthì giá quyền sử dụng đất của mảnh đất càng cao và ngược lại Trong đó, cácyếu tố cấu thành lên giá quyền sử dụng đất bao gồm:

1.1.2.1 Địa tô

Là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệptạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời vàtồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Có ba loại địa tô là địa tô tuyệt đối, địa

tô chênh lệch và địa tô độc quyền Tuỳ thuộc vào mỗi chế độ xã hội khác nhau

mà tồn lại mỗi loại địa tô khác nhau, có bản chất khác nhau

Trong chế độ chủ nghĩa xã hội, do không còn chế độ tư hữu về ruộng đất,đất đai thuộc sở hữu của toàn dân nên chỉ có địa tô chênh lệch

- Địa tô chênh lệch: Là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở

những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn ( VD như ruộng đất có độmàu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm

có hiệu suất cao hơn…) Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cảsản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên loại đất tốt và vừa có thể thuđược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xãhội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợinhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch

Có hai loại địa tô là địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: Xuất phát từ đặc điểm cố định nên mỗi một mảnhđất gắn liền với một điều kiện tự nhiên nhất định Những mảnh đất có điều kiện

tự nhiên thuận lợi như độ phì cao, gần đường giao thông, gần khu trung

tâm bao giờ cũng cho hiệu suất sản xuất cao hơn so với những mảnh đất có độphì thấp hơn, xa đường giao thông Vì thế mà địa tô chênh lệch I chính làkhoản lợi nhuận tăng thêm do bản thân điều kiện thuận lợi của đất đai mang lại

Do điều kiện tự nhiên là yếu tố vốn có của mảnh đất mà người sử dụng khôngmất một khoản chi phí nào nên địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về ngưòi có quyền

sở hữu đất đai (ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là ngườiđại diện sở hữu nên địa tô chênh lệch I sẽ được chuyển vào giá cả đất đai haytiền thuê đất hàng năm.)

Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khixem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng mảnhđất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giáchung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng câyhàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa cácmảnh đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điềukiện địa hình; và vị trí của mảnh đất

+ Địa tô chênh lệch II: Nếu như trên một mảnh đất mà người chủ sử dụngbiết đầu tư, khai thác hợp lý sẽ cho năng suất cao hơn so với việc không đầu tưmột khoản nào ( hoặc đầu tư không hiệu quả) vào mảnh đất đó Ðịa tô chênhlệch II chính là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên mảnh đất

đó vì thế mà địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canhtrên mảnh đất đó

Sự khác nhau về giá QSD đất đô thị với giá QSD đất nông nghiệp chỉ cóthể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khácbiệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và cácđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sửdụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợicủa mảnh đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất vàđiều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng

nông thôn hẻo lánh.

- Đơn giá trên một m 2 đất

Là số tiền Việt Nam đồng được tính trên một đơn vị m2 đất Đơn giá nàycho phép ta so sánh lợi ích của các mảnh đất đối với các chủ sở hữu khác nhau(hay nói cách khác nó phản ánh mức địa tô mang lại của mỗi mảnh đất) Đơngiá càng cao thì chủ sở hữu mảnh đất đó thu được càng nhiều lợi ích Mỗi mộtloại đất đều có một mức giá QSD đất cụ thể và mức giá này đã được UBNDtỉnh, Thành phố quy định và được ban hành vào 01/01 hàng năm Việc xác địnhđơn giá/m2 đất phải căn cứ vào nhiều yếu tố liên quan đến mảnh đất đó.VD nhưđơn giá/m2 đất đối với đất ở đô thị được xác định dựa trên: loại đô thị I, II ,loại đường phố, vị trí tiếp so với mặt đường phố, ngõ

Quá trình xác định giá trị của một mảnh đất có thể biểu diễn qua sơ đồsau:

Yếu tố cấu

thành địa tô ==>

Đơn giá của một m 2

đất

==> Diện tích sử dụng ==>

Giá trị của mảnh đất cần định giá

định giá

1.2 KHÁI NIỆM VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.2.1 Khái niệm về định giá quyền sử dụng đất

Định giá quyền sử dụng đất là một nghệ thuật, một khoa học xác định giátrị của đất đai cho một mục đích cụ thể, ở một thời điểm cụ thể, có tính đến cácđặc điểm của đất và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường quyền sửdụng đất

Tính khoa học của định giá quyền sử dụng đất được thể hiện qua kiếnthức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phântích các số liệu, sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trịcủa đất đai

Định giá QSD đất cũng đòi hỏi tính nghệ thuật, thể hiện ở chỗ người địnhgiá phải có sự nhạy cảm tốt đối với thị trường, trợ giúp cho quá trình định giá vàhình thành những quan điểm riêng của từng người

1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định giá QSD đất

Trong định giá tài sản nói chung cũng như định giá quyền sử dụng đất nói

riêng, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

1.2.4.1.Các yếu tố về đặc điểm của bản thân đất đai

* Tình trạng pháp lý

Trước tiên, định giá viên cần xem xét tìm hiểu tình trạng pháp lý của đất đai, biểu hiện ở các quyền, lợi ích cũng như nghĩa vụ gắn liền với đất đai, từ đó quyết định tới giá trị của đất

Công việc đầu tiên người định giá cần làm là xác định về mặt sở hữu: kiểm tra đất đai thuộc sở hữu chính chủ hay đi thuê, thời gian sử dụng mảnh đất

là là bao lâu, còn bao lâu

Nghiên cứu vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà Nước trong khu vực đó ở hiện tại cũng như trong tương lai

Xác định các quyền năng gắn liền với đất theo quy định trong chính sách

và pháp luậtvề đất đai

* Đặc điểm vật lý

Đặc điểm vật lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất đai, bởi nó tác động trực tiếp đến khả năng sinh lời của đất Bao gồm các yếu tố:

- Vị trí của mảnh đất: Vị trí địa lý cũng như vị trí tương đối của mảnh đất

đó so với các khu vực xung quanh Mảnh đất nào tọa lạc ở vị trí càng thuận tiện thì càng khả năng sinh lời cao, càng có giá trị cao hơn

- Hình dạng, quy mô, địa hình, địa chất của mảnh đất

- Cảnh quan, môi trường xung quanh mảnh đất

cầu sử dụng đất đai cho các hoạt động kinh tế, dẫn đến giá trị quyền sử dụng đấtđai tăng lên.

- Thu nhập bình quân trên đầu người tăng lên,như vậy năng suất lao độngtăng, tiền lương tăng, dẫn đến nhu cầu mua nhà tăng, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất

- Tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá trị đất đai Nếu

tỷ lệ thất nghiệp tăng, người dân sẽ tiêu tiền cho những nhu cầu thiết yếu như

ăn, mặc mà không nghĩ đến mua đất đai tích lũy, dẫn đến giá trị của đất đai giảm rõ rệt…

Như vậy, người định giá phải luôn nghiên cứu kỹ thị trường, xác định được xu hướng sự phát triển cuả nền kinh tế để có những nhận định chính xác

về xu hướng thay đổi trong giá trị đất đai để có thể định giá QSD đất một cách chính xác

1.2.4.3 Các yếu tố xã hội

Yếu tố xã hội đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị đất đai là vấn đề dân số, sự gia tăng dân số dẫn đến nhu cầu về đất đai làm nhà ở và kinh doanh tăng, từ đó giá trị đất đai tăng

Về cơ cấu dân số, vấn đề di dân từ nông thôn ra thành thị tìm việc làm tăng nhu cầu đất đai cho phát triển nhà ở, cơ sở hạ tầng ở thành thị, dẫn đến giá trị của đất đai ở những khu vực này tăng đáng kể (VD: Hà Nội, Hồ Chí Minh,

Đà Nẵng…)

Giới trẻ ngày càng có xu hướng ở riêng, sống tự lập, các gia đình trẻ muốn tách ra khỏi đại gia đình để mua nhà riêng…tất cả đã làm tăng cầu đất đai, tăng giá trị quyền sử dụng đất

Tóm lại, có rất nhiều yếu tố xã hội ảnh hưỏng trực tiếp đến giá trị của đất đai, do đó định giá viên cần phải xem xét kỹ lưỡng, thu thập đủ thông tin, để có

thể đánh giá đúng sự tác động của các yếu trên đối với thị trường đất đai và giá trị quyền sử dụng đất đai.

ở thời điểm hiện tại mà còn phải xem xu hướng thay đổi của nó trong tương lai ảnh hưởng đến giá trị của đất đai như thế nào…

1.2.3 Các căn cứ trong định giá quyền sử dụng đất

Khi định giá quyền sử dụng đất, ta phải căn cứ vào 7 yếu tố sau:

1.2.3.1 Căn cứ vào quy mô và vị trí tọa lạc của mảnh đất

Căn cứ vào các nguyên vật liệu phục vụ cho quá trình tạo ra công trìnhtrên mảnh đất đó

Căn cứ vào số lượng, chất lượng lao động Chủ yếu là lao động trongngành xây dựng…

1.2.3.2 Căn cứ vào chi phí cơ hội của quyền sử dụng đất

Phải đảm bảo việc sử dụng mảnh đất đó là tốt nhất, hiệu quả nhất, phùhợp với yêu cầu pháp lý, đồng thời đảm bảo yếu tố kỹ thuật cũng như yếu tốkinh tế

1.2.3.3 Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân

Các yếu tố xã hội, kinh tế, sự can thiệp của chính phủ, môi trường… cóảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến giá quyền sử dụng đất, từ đó thấy được xuhướng của thị trường ảnh hưởng tới giá QSD đất

1.2.3.4 Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của mảnh đất

Sự phù hợp thể hiện ở chỗ phải dung hòa được mục đích đầu tư, mụcđính sử dụng mảnh đất với quần thể đất đai, bất động sản xung quanh Sự đónggóp của từng bộ phận của đất đai đến giá trị bất động sản thông qua thông tintrên thị trường và sự chấp nhận của thị trường về đất đai và bất động sản đó Sựđóng góp của đất đai làm tăng giá trị của quần thể đất đai, bất động sản xungquanh và ngược lại

1.2.3.5 Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản

Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản Đảm bảo sự cân bằng giữacác bộ phận đó

1.2.3.6 Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của đất đai

Cạnh tranh trong cung, cầu, cạnh tranh giữa cung - cầu đất đai trên thịtrường, cạnh tranh trong sử dụng cao nhất tốt nhất, cạnh tranh về giá quyền sửdụng đất

1.2.3.7 Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất đai mang lại

Giá QSD đất là giá trị hiện tại của các lợi ích tương lai mà mảnh đấtmang lại Giá trị này tùy thuộc vào từng loại đất đai

1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá quyền sử dụng đất

Việc xác định giá QSD đất có vai trò vô cùng quan trọng, ảnh hưởngkhông nhỏ đến thị trường bất động sản Vì vậy việc tiến hành xác định giá trịquyền sử dụng đất cần tuân theo các nguyên tắc được quy định tại Khoản 1,Điều 56, Luật đất đai 2003 như sau:

- Giá quyền sử dụng đất phải sát với giá chuyển nhượng trên thị trườngtrong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng

trên QSD đất thực tế trên thị trường thì phải có sự điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, kết cấu

hạ tầng tương tự nhau nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích

sử dụng theo quy hoạch thì xác định mức giá QSD đất là ngang nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trungưong, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sửdụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Ngoài các nguyên tắc trên thì việc tiến hành xác định giá QSD đất phảituân thủ thêm một số nguyên tắc sau: nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất,nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thời điểm, nguyên tắc cạnh tranh, nguyên tắcnhất quán…

1.2.5 Quy trình định giá quyền sử dụng đất

Quá trình định giá QSD đất bắt đầu khi người định giá xác định vấn đềđịnh giá và kết thúc khi họ gửi báo cáo định giá cho khách hàng Một mảnh đất

là duy nhất nhưng lại có nhiều loại giá trị khác nhau Nhiệm vụ chung của việcđịnh giá là thực hiện ước lượng giá trị thị trường của đất đai Quá trình định giábao gồm tất cả 6 bước để thực hiện nhiệm vụ này

1.2.5.1 Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá

Cần xác định tổng quan về mảnh đất cần định giá và loại hình giá trị làm

cơ sở định giá

- Đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của mảnh đất: Xác địnhđược địa chỉ mảnh đất, tính pháp lý của mảnh đất, diện tích đất, diện tích côngtrình xây dựng…

- Xác định đối tượng khách hàng, yêu cầu, mong muốn của khách hàng

- Xác định thời điểm định giá, điều này là quan trọng bởi vì giá trị củaQSD đất chỉ có giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho quá trình định giá: thông tin tự có,

từ những đồng nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước…

Căn cứ vào quy mô, phạm vi của nghiệp vụ định giá, từ đó lập kế hoạchđịnh giá, bao gồm: thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ, những công việccần làm, nguồn lực cần thiết để thực hiện công việc

Thu thập thông tin về cung - cầu đất đai, có thể so sánh dược, xây dựng

đề cương của báo cáo định giá

1.2.5.2 Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về thị trường đất đai

Khảo sát hiện trường: Quan sát vị trí thực tế của mảnh đất, thu thập thôngtin chi tiết bên trong và bên ngoài bất động sản: Diện tích đất, công trình kiếntrúc…, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng bên ngoài toà nhà: Điện, nước,giao thông,…tuổi đời của công trình, trang thiết bị, …

Thu thập thông tin: Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất , thunhập của các mảnh đất có thể so sánh được

1.2.5.3 Bước 3: Phân tích các thông tin về mảnh đất

Quá trình tác động của các yếu tố đến mức giá quyền sử dụng đất cầnđịnh giá

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường nơi có mảnh đất tọa lạcPhân tích những đặc trưng của thị trường đất đai cần định giá: Bản chất,hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung - cầu trênthị trường đất đai

Phân tích về khách hàng

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của đất đai

1.2.5.4 Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá quyền sử dụng đất

Dựa vào từng loại đất và hệ thống các thông tin đã thu thập được, địnhgiá viên (ĐGV) chọn phương pháp định giá QSD đất phù hợp để áp dụng, rút rachỉ số giá trị QSD mảnh đất Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 1 hoặc nhiềuphương pháp trong định giá được sử dụng