Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

các nhà đầu tư, người tiêu dùng các góc nhìn chi tiết về thị trường căn hộ chung cư tạiTP.HCM, đề tài nghiên cứu phân tích mối tương quan giữa giá căn hộ với các yếu tốảnh hưởng dựa trên

LÂM ĐẠO LIÊM

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN

HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

LÂM ĐẠO LIÊM

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN

HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Thống kê kinh tế

Mã số: 8310107

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS NGUYỄN THỊ HỒNG HÀ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2019

chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu riêng của bản thân,

được đúc kết từ quá trình học tập và nghiên cứu thực tiễn trong thời gian qua, dưới sự

hướng dẫn khoa học của TS Nguyễn Thị Hồng Hà Các số liệu, nội dung và kết quả

nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳcông trình nào khác

Tp Hồ Chí Minh, tháng 11 năm 2018

Lâm Đạo Liêm

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

TÓM TẮT

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu 1

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 1

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu: 2

1.3 Đối tượng nghiên cứu, khảo sát, và phạm vi nghiên cứu 2

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu 2

1.3.2 Đối tượng khảo sát 2

1.3.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Phương pháp nghiên cứu 2

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính 2

1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 3

1.5 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

1.6 Kết cấu của luận văn 3

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý thuyết 4

2.1.1 Lý thuyết về giá trị bất động sản 4

2.1.1.1 Khái niệm bất động sản 4

2.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản 4

2.1.1.3 Giá trị bất động sản 5

2.1.1.4 Giá cả bất động sản 6

2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS 7

2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư 9

2.1.2.2 Phân hạng căn hộ, nhà chung cư hiện nay 10 2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư 11

2.1.3 Lý thuyết Vị thế - Chất lượng 11

2.1.4 Lý thuyết về mô hình Hedonic 12

2.1.5 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước 13

2.1.5.1 Nghiên cứu nước ngoài 13 2.1.5.2 Nghiên cứu trong nước: 14 2.1.6 Nhận xét về các nghiên cứu trước đây 17

2.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất và giả thuyết 18

2.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất 18

2.2.2 Nhận diện các biến độc lập trong mô hình 19

2.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu 20

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

3.1 Quy trình nghiên cứu 23

3.2 Nghiên cứu định tính 24

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính 24 3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính 24 3.2.2.1Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp 24 3.2.2.2 Kết quả phỏng vấn ý kiến chuyên gia 26 3.3 Nghiên cứu định lượng 26

3.3.1 Thang đo nghiên cứu 26

3.3.2 Dữ liệu nghiên cứu 27

3.3.3 Công cụ nghiên cứu 27

3.3.4 Phương pháp thu thập dữ liệu 27

3.3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu 27

3.3.5.1 Kiểm tra và làm sạch dữ liệu 27

3.3.5.2 Phân tích tương quan 28

3.3.5.3 Phân tích hồi quy 28

3.3.5.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan 3

0 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

4.1 Tình hình thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM 34

4.2 Phân tích dữ liệu 36

4.2.1 Thống kê mô tả dữ liệu 36

4.2.2 Phân tích ma trận tương quan 39

4.2.3 Phân tích hồi quy 41

4.2.3.1 Kết quả hồi quy theo phương pháp bình phương nhỏ nhất(OLS) 4

1 4.2.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến 4

2 4.2.3.3 Kiểm định hiện tượng tự tương quan 4

2 4.2.3.4 Kiểm định phương sai thay đổi 4

2 4.2.3.5 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi 4

3 4.2.3.6 Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư 4

4 4.3 Thảo luận kết quả nghiên cứu 45

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH 48

5.1 Kết luận 48

5.2 Hàm ý chính sách 48

5.3 Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo 50

5.3.1 Hạn chế của đề tài 50

5.3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo 50

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

các nhà đầu tư, người tiêu dùng các góc nhìn chi tiết về thị trường căn hộ chung cư tạiTP.HCM, đề tài nghiên cứu phân tích mối tương quan giữa giá căn hộ với các yếu tốảnh hưởng dựa trên cơ sở lý thuyết khoa học, kết quả của các nghiên cứu trước đây, tàiliệu về điều tra giá và tính chỉ số giá bất động sản (BĐS) của ngành Thống kê, thôngqua việc khảo sát ý kiến các chuyên gia về giá và chuyên gia trong lĩnh vực bất độngsản tại thành phố Hồ Chí Minh, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu với 11 yếu tốảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM Kết quả phân tích hồi quy bằng phầnmềm thống kê STATA 12 với bộ dữ liệu sơ cấp qua khảo sát thực nghiệm gồm 296mẫu quan sát được thu thập trong phạm vi trên địa bàn 12 quận gồm: Quận 1, 2, 3, 4,

7, 8, 12, Phú Nhuận, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Thủ Đức cho thấy mô hình hồi

quy có hệ số R 2 =0.8304=83.04%, nghĩa là các biến độc lập trong mô hình giải thích

được 83,04% biến thiên của giá căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh Trongcác biến có tác động nhiều nhất có thể kể đến là loại căn hộ, tính pháp lý của căn hộ,các dịch vụ tiện ích bên trong chung cư, vị trí quận của chung cư và uy tín của chủ đầutư

Từ khóa: giá căn hộ chung cư, hồi quy Hedonic, Vị thế - Chất lượng

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản từ các nghiên

cứu trước đâyBảng 2.2 Bảng tổng hợp các biến độc lập trong mô hình được đề xuất

Bảng 3.1 Bảng thống kê một số đặc điểm của chung cư trong dữ liệu thứ cấpBảng 3.2 Bảng mô tả chi tiết các biến sử dụng trong mô hình nghiên cứu

Bảng 4.1 Thống kê số lượng mẫu nghiên cứu phân theo Quận

Bảng 4.2 Thống kê số lượng mẫu phân theo loại hình chung cư

Bảng 4.3 Thống kê đặc điểm cá nhân của đối lượng tham gia khảo sát

Bảng 4.4 Thống kê mô tả một số biến định lượng trong mô hình

Bảng 4.5 Thống kê mô tả một số đặc điểm của mẫu quan sát

Bảng 4.6 Ma trận tương quan giữa các biến trong mô hình

Bảng 4.7 Kết quả kiểm định đa cộng tuyến

Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

Biểu đồ 4.1 Số căn hộ được chào bán ra thị trường trong 9 tháng đầu năm 2018Biểu đồ 4.2 Số căn hộ tiêu thụ trong 9 tháng đầu năm 2018

Biểu đồ 4.3 Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư tại TPHCM quý 3/2018Biều đồ 4.4 Phân phối của phần dư

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Bất động sản (BĐS) luôn được xem như một tài sản lớn trong danh mục mua, bán,đầu tư của các doanh nghiệp, nhà kinh doanh BĐS và hộ gia đình Thị trường BĐSđóng góp một lượng rất lớn giá trị tài sản trong nền kinh tế Trong những năm gần đâyThành phố Hồ Chí Minh cùng với sự phát triển nhanh về kinh tế, dân số ngày càngtăng nhanh về số lượng, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao Trong khi đó, quỹ đất củathành phố lại rất hạn chế Do vậy, giải pháp xây dựng nhà chung cư là phù hợp để pháttriển nhà ở thành phố, vừa đáp ứng nhu cầu xã hội, vừa tiết kiệm đất và tận dụng các

hạ tầng kỹ thuật để phát triển thành phố văn minh, hiện đại Bên cạnh đó một căn hộhiện đại với chất lượng thiết kế tốt, có nhiều tiện ích nội khu,thuận tiện cho các hoạtđộng sinh hoạt trong đời sống, chất lượng quản lý vận hành, an ninh được đảm bảo là

cơ sở để thu hút người mua, nhất là những người trẻ tuổi

Nhằm mục tiêu đánh giá biến động thị trường BĐS trên địa bàn TP.HCM, CụcThống kê Thành phố Hồ Chí Minh tiến hành thực hiện thu thập thông tin về giá BĐS

và các đặc điểm của BĐS để tính chỉ số giá BĐS Tuy nhiên, giá bất động sản nóichung và giá căn hộ chung cư nói riêng ngoài việc phụ thuộc vào cung cầu trên thịtrường BĐS, còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố khác như: diện tích, khoảng cách đếnbệnh viện, trường học, vị trí, số tầng, hướng cảnh quan, uy tín chủ đầu tư Trên cơ sởthực tiễn, kết quả nghiên cứu của đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn

hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm cung cấp thêm Cục Thống kê Thànhphố các căn cứ khoa học để tính toán chỉ tiêu thống kê Chỉ số giá BĐS tại Thành phố

Hồ Chí Minh đồng thời giúp cho các nhà đầu tư, nhà quản lý, người tiêu dùng có nhiềugóc nhìn chi tiết hơn về thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU:

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1.1 Mục tiêu tổng quát: phân tích mối tương quan giữa giá bán căn hộchung cư tại TP.HCM và các yếu tố ảnh hưởng, đề xuất các giải pháp

1.2.1.2 Mục tiêu cụ thể:

- Xác định các yếu tố tác động đến giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM

- Xác định mô hình tương quan giữa giá bán căn hộ chung cư và các yếu tố ảnhhưởng, lượng hóa mức độ tác động và các hệ số ảnh hưởng.

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu:

- Giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nào?

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bán căn hộ chung cư tại TP.HCM nhưthế nào?

- Từ kết quả nghiên cứu, hàm ý chính sách dành cho các cơ quan quản lý, tổ chức

và các cá nhân là gì ?

1.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU, KHẢO SÁT VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu chủ yếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

1.3.2 Đối tượng khảo sát

Những người đang và đã ở trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM

có khu dự án, khu mới quy hoạch, nơi có thị trường bất động sản tương đối sôi động

và có thể phân tổ thành hai nhóm: quận khu vực trung tâm và khác

- Phạm vi thời gian: nghiên cứu được thực hiện trong 3 tháng, từ tháng 8/2018đến tháng 11/2018

1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.4.1 Phương pháp nghiên cứu định tính

Nghiên cứu được thực hiện thông qua việc tổng hợp kết quả từ các nghiên cứutrong, ngoài nước trước đây và phương án điều tra giá BĐS của Cục Thống kêTP.HCM kết hợp với phân tích định tính bộ dữ liệu thứ cấp do CTK TP.HCM cungcấp Sau cùng, thông qua kỹ thuật phỏng vấn sâu các chuyên gia về giá và chuyên giatrong lĩnh vực BĐS cụ thể là lãnh đạo Cục Thống kê Thành phố, lãnh đạo phòngThương mại – Giá cả Cục Thống kê và những người đang giữ chức vụ quan trọng

trong hai sàn giao dịch bất động sản có uy tín tại TP.HCM làm cơ sở nhận diện và thiếtlập thang đo các yếu tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.

1.4.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng

Sử dụng mô hình hồi quy Hedonic, thuyết Vị thế - Chất lượng có mở rộng và hồiquy tuyến tính theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) để mô hình hóa mốiquan hệ giữa các biến và xác định các nguyên nhân gây nên hiện tượng biến động giácủa căn hộ chung cư tại TP.HCM

Nghiên cứu sử dụng phần mềm thống kê chuyên ngành Stata 12 phân tích dựa trênnguồn dữ liệu khảo sát thực tế thông qua bảng câu hỏi phỏng vấn những người đã vàđang sống trong các căn hộ chung cư tại TP.HCM

1.5 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

Cung cấp thêm cho Cục Thống kê TP.HCM căn cứ khoa học để tính toán chỉ tiêuthống kê Chỉ số giá bất động sản tại TP.HCM

Đề tài nghiên cứu là một tài liệu tham khảo dành cho những nhà đầu tư, nhà quản

lý và những người quan tâm đến giá căn hộ tại TP.HCM có thêm một căn cứ khoa học

để quyết định quản lý hay lựa chọn vừa ý

1.6 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Kết cấu của luận văn gồm 5 chương, cụ thể như sau:

- Chương 1: Giới thiệu về vấn đề nghiên cứu

- Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu

- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

- Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách

Tóm tắt chương 1

Trong chương 1, tác giá trình bày lý do chọn tên đề tài nghiên cứu và làm rõ các mục tiêu nghiên cứu cụ thể, xác định đối tượng, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng Bên cạnh đó, trong chương này tác giả còn nêu

rõ ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu và kết cấu đề tài.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN

CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ THUYẾT

- Đất nền: gồm đất nền dự án, đất nền trong khu dân cư (đất để ở hoặc đất đểkinh doanh)

- Bất động sản là loại tài sản do thiên nhiên ban tặng Đây loại tài nguyên có tínhlâu bền, không bị mất đi, không bị thanh lý và lại được tái sử dụng cho nhiều mục đíchkhác nhau Vì thể hàng hóa BĐS là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thaythế trong sản xuất kinh doanh Đồng thời, hàng hóa BĐS cũng gắn liền với chủ quyềncủa mỗi quốc gia

- Bất động sản là loại hàng hóa hữu hạn và phụ thuộc vào việc sử dụng của conngười Do vậy hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm, luôn gắn liền với nhu cầu và cầu,làm cho thị trường BĐS luôn mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản khôngngừng tăng lên

- Bắt nguồn từ sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc, vị trí, diện tích của mỗi loạiBĐS, nên hàng hóa BĐS mang tính dị biệt Đây cũng là nguyên nhân của việc khó xácđịnh cung cầu và giá trong thị trường BĐS.

- Giữa các loại bất động sản tác động qua lại lẫn nhau rất lớn, giá trị của một loạibất động sản có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của một loại bất động sảnkhác

2.1.1.3 Giá trị bất động sản

Theo Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa (2014) “Giá trị bất động sản là sốtiền ước tính biểu hiện về những quyền lợi, chức năng, công năng, lợi ích mà bất độngsản mang lại cho con người tại một thời điểm nhất định”

Trên thế giới và các nước phát triển, khái niệm về giá trị thị trường của bất động sảnđược chuẩn hóa để làm cơ sở công tác nghiên cứu, quản lý và giao dịch mua bán.Trong đó, thường được hiểu là giá được hình thành trên một thị trường cạnh tranh vàcông khai với điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, nơi mà người mua

và người bán đều phải có thông tin đầy đủ, có đủ thời gian quyết định và thừa nhậnrằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá Khái niệm về giá trịnày đồng nghĩa với giá trị trao đổi hay trong cách nói thông thường là thuận mua vừabán

Trong lĩnh vực bất động sản, một phạm trù giá trị khác gọi là giá trị đầu tư dựa trêncác thông số và giả định của các nhà đầu tư Có thể minh họa giá trị này như: chi phíxây dựng của một công ty BĐS đã bỏ ra để duy tu các căn nhà trong khu di tích lịch

sử Tuy giá trị thị trường của BĐS này tương đối thấp nhưng việc tiến hành những dự

án được cộng đồng khuyến khích cùng với việc được ưu đãi về thuế thì giá trị của các

dự án BĐS này sẽ được các nhà đầu tư đánh giá tích cực hơn

Một phạm trù khác của giá trị bất động sản là giá trị sử dụng của bất động sản Cóthể coi đây là phần giá trị của nhu cầu sử dụng cụ thể của một cá nhân nào đó vàkhông hẳn bằng mức giá mà thị trường có thể sẵn sàng trả Có thể minh họa giá trị nàybằng ví dụ như: chủ một ngôi nhà hay căn hộ chung cư có thể bỏ ra số tiền 250 triệuđồng để hoàn thiện nội thất bên trong ngôi nhà theo sở thích và nhu cầu của mình, nhưvậy 250 triệu chính là giá trị sử dụng của phần nội thất của ngôi nhà đó Trên thịtrường, có thể ngôi nhà được chào bán khoảng 2 đến 3 tỷ đồng nhưng người mua có

thể chỉ trả thêm một khoảng dưới 150 triệu cho phần nội thất bên trong Như vậy giátrị thị trường của ngôi nhà có thể không cao hơn các ngôi nhà khác nhưng tính thêmgiá trị sử dụng thì có thể hấp dẫn hơn.

Trong bất động sản, còn một loại giá trị khác được gọi là giá trị có thể bảo hiểm, làphần chi phí phải bỏ ra để nâng cấp hoặc xây dựng lại ngôi nhà đó Khi đánh giá loạigiá trị này thông thường là chi phí ước tính để xây dựng lại tòa nhà và không liên quanđến phần giá trị đất nền vì không ảnh hưởng bởi các rủi ro phát sinh

Các phạm trù khác trong giá trị bất động sản có thể kể đến là giá trị sản xuất kinhdoanh vì có thể liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp nào đó vàgiá trị thanh lý của bất động sản

2.1.1.4 Giá cả bất động sản

Cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả bất động sản là giá trị thị trường của bấtđộng sản và được xác định trên quy luật cung cầu của thị trường Giá bất động sảnthường bao gồm giá trị đất và giá trị nhà Tuy nhiên, giá trị đất phụ thuộc vào yếu tố tựnhiên ra hoặc do con người khai hoang và không có giá thành, khi giá trị đất được biểuhiện bằng tiền thì được gọi là “giá đất” Còn giá nhà là các khoản chi phí để xây dựngnên ngôi nhà đó gồm các chi phí liên quan đến nguyên vật liệu, thiết kế, nhân công vàcác chi phí khác Giá cả bất động sản thông thường có các loại sau:

- Giá mua bán hay giá chuyển nhượng: là giá trị thị trường theo thỏa thuận giữangười mua và người bàn Được tính bằng giá căn nhà cộng với giá của quyền sử dụng đất

- Giá cho thuê: là giá thỏa thuận giữa người thuê nhà và chủ nhà theo thời hạn Giá này không bao gồm giá trị của quyền sử dụng đất

- Giá đất do nhà nước quy định: là mức giá do nhà nước định ra dựa trên điềukiện thực tế của từng địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng, chuyểnquyền sử dụng, thuê hay cho thuê đất

- Giá đất thị trường: là giá bán được biểu hiện bằng tiền của quyền sử dụng đấttại một thời điểm xác định thông qua thỏa thuận giữa người bán và người mua trên thịtrường Giá của quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường chịu sự tác động củaquy luật cung cầu, cạnh tranh và thường được tính trên một đơn vị diện tích đất Tuy

nhiên trên thực tế, giá đất thị trường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tăng giá do đầu cơ, quy hoạch thay đổi, giá chuyển nhượng dưới hình thức thừa kế…

- Giá đền bù: là mức giá của nhà nước hoặc chủ đầu tư dung cho mục đích giải phóng mặt bằng

2.1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS

BĐS tuy là một loại hàng hóa đặc biệt nhưng giá BĐS cũng theo quy luật cung cầuthị trường Khi cầu lớn hơn cung giá có xu hướng tăng lên cao và ngược lại Tuynhiên, giá BĐS ở Việt Nam hiện nay còn phụ thuộc vào những yếu tố khuyết tật củathị trường như: những yếu tố xuất phát từ “đầu cơ”,“cạnh tranh không lành mạnh”.Đồng thời còn phụ thuộc vào những yếu tố xuất phát từ các quy hoạch của Nhà nướcnhư: nâng cấp hạ tầng cơ sở, tăng giảm thuế cho nhà đầu tư xây dựng, các đơn vị kinhdoanh trong lĩnh vực BĐS, chính sách hỗ trợ cho mua nhà cho người thu nhập thấp(gói 30.000 tỷ) Ngoài ra, giá BĐS còn phụ thuộc vào những yếu tố bắt nguồn từ cácđặc trưng văn hóa xã hội, yếu tố tâm lý, truyền thống như: nhà từ đường thường khôngbán, những người lớn tuổi thường có xu hướng không thích chung cư

Tóm lại, có bốn nhóm nhân tố tác động đến giá BĐS nói chung và giá nhà chung cưnói riêng Cụ thể:

- Nhóm các yếu tố tự nhiên, gồm:

+ Vị trí của BĐS: Thông thường những BĐS nằm tại các khu vực trung tâm đô

thị hay vùng chuyên biệt nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nằm ở các khu vựcvùng ven Ngoài ra những BĐS có vị trí tại các góc ngã tưhay ngã ba, trên các tuyếntrục giao thông quan trọng có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: là diện tích của thửa đất

hoặc lô đất đó

+ Địa hình BĐS toạ lạc: là địa hình nơi BĐS toạ lạc, thường có sự khác biệt về

giá trị của các BĐS ở những khu vực cao và thấp Ở những khu vực thấp hay thường

bị triều cường, ngập nước Do vậy giá BĐS tại đây có xu hướng thấp hơn.

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS: nếu so sánh hai loại BĐS có cùng

vị trí và diện tích thì BĐS nào có kiến trúc đẹp và phù hợp thì giá trị của nó thường sẽcao hơn và ngược lại

+ Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các rủi ro của tự nhiên: ở những khu vực thường có khí hậu khắc nghiệt và

thường có các sự cố thiên tai (bão, lụt, động đất ) thì giá trị BĐS sẽ thấp và ngược lại

- Nhóm các yếu tố kinh tế gồm:

+ Khả năng sinh lời từ BĐS: mức sinh lời hàng năm từ BĐS mang lại ảnh

hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng cao

và ngược lại

+ Chất lượng nội thất gắn liền với BĐS: mức độ hoàn thiện của nội thất thiết

yếu trong BĐS như điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ cũng có ảnh hưởng đến giátrị BĐS đó Nội thất càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì giá trị BĐS càng cao vàngược lại

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường gồm: Tính hữu dụng của BĐS và nhu cầu

của thị trường về từng loại BĐS

- Nhóm các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS gồm:

+ Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng

đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… BĐS càng có pháp lý rõ ràng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại

+ Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác

gắn với BĐS: tình trạng thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở

hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

2.1.1.6 Các phương pháp định giá bất động sản

- Phương pháp so sánh hay so sánh trực tiếp: phương pháp này dựa trên cơ sở lý

thuyết cho rằng: giá bán của BĐS được xem xét có nhiều đặc điểm tương tự như cácBĐS đã được bán trên thị trường và được sử dụng để ước lược giá trị thực của BĐS

đó Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Namcũng như nhiều nước trên thế giới

- Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư): dựa trên thu nhập ròng

trung bình hàng năm từ một BĐS để tính ra giá trị của BĐS đó Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi các tham số để tính toán giá trị BĐS phải có độ chính xác cao, trong

khi việc xác định chúng phụ thuộc vào điều kiện dự kiến trước Vì vậy, độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế.

- Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành): phương pháp này chủ yếu được áp

dụng để định giá những BĐS ít được mua bán trên thị trường như: nhà thờ, chùa,trường học, bệnh viện, công sở Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp này giảđịnh giá trị của một tài sản có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng theo giá hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: chủ yếu được áp dụng để định giá của các tài sản đặc biệt

như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụthuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó Tuy nhiên, điểm hạn chế chính là chỉ cóBĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận mới sử dụng được phương pháp này

- Phương pháp thặng dư: thực chất phương pháp này là một dạng của phương pháp

giá thành, được thực hiện trên nguyên tắc: giá trị BĐS còn lại bằng giá trị công trìnhBĐS trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận Phương pháp này thường được áp dụng để tínhtoán giá trị của các loại BĐS theo mục đích sử dụng trong tương lai

2.1.2 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cư

2.1.2.1 Khái niệm căn hộ chung cư

Từ thế kỷ thứ VI trước công nguyên người La Mã đã sử dụng khái niệm “chungcư” với tên gọi là “condominium”, trong đó “con” nghĩa là “của chung” còn

“dominium” là “quyền sở hữu” Trong lịch sử, người La Mã cũng được xem là nhữngngười tiên phong trong việc xây dựng nhà chung cư trên thế giới Mỗi một nhà chung

cư (còn được gọi là “insula”) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400m2, tầng cao có lúclên tới 7 tầng

Ngày nay, chung cư (condominium) không còn là một hình thức tài sản nguyên vẹn

mà là một hình thức quyền sở hữu Một chung cư thường được xây dựng trên mộtkhuôn viên khu đất với mặt bằng các công trình phía trên và các căn hộ được xây dựngbên trong chung cư Một cá nhân hoặc hộ gia đình được quyền sỡ hữu căn hộ có nghĩa

là sở hữu phần diện tích giữa các bức tường, giữa sàn và trần căn hộ Đồng thời sở hữuphần sử dụng chung thuộc khuôn viên khu căn hộ

Tại Singapore, “chung cư” được xây dựng để nhằm để khai thác triệt để quỹ đấthiện có và là thước đo sự phát triển đô thị Khái niệm này được sử dụng như một định

nghĩa về quy hoạch hơn là về pháp lý Tại đây “chung cư” được phân thành hai loại:

“flat” và “condominium” “Flat”là loại dự án nhà ở không sở hữu đất, một căn hộ chỉdành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng được tách từ diện tích chung của khunhà chung cư Một dự án “Flat” chỉ cần đảm bảo các quy định về khoản lùi và chỉ giớixây dựng không cần có quy mô diện tích tối thiểu bởi không có quy định về điều này

“Condominium” thì yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn với diện tích tốithiểu được quy định cụ thể là 4.000m2, phải có các dịch vụ tiện ích giải trí, thể thao,khu công viên trong khuôn viên và phục vụ theo các nhu cầu của cộng đồng cư dânchung cư đồng thời thuộc quyền sở hữu của họ Hiện nay, “Condominium” cùng với

“Flat” làm cho Singapore trở thành quốc gia có quỹ nhà ở với mật độ xây dựng trungbình, cao trên thế giới

Tại Việt Nam, theo nội dung điều 03 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: nhà chung cư

là nhà có 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ trên một tầng, có lối đi, cầu thang chung và có

hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân Bao gồm cảchung cư được xây với mục đích để ở và chung cư được xây với mục đích hỗn hợpvừa ở vừa kinh doanh Mỗi hộ gia đình, cá nhân đều có phần sở hữu riêng và phần sởhữu chung ở nhà chung cư

2.1.2.2 Phân hạng căn hộ, nhà chung cư hiện nay

Theo thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, tiêu chí phân hạng nhàchung cư dựa trên cơ sở 4 nhóm tiêu chí sau:

- Các tiêu chí liên quan đến kiến trúc hoặc quy hoạch

- Các tiêu chí liên quan đến hệ thống kỹ thuật

- Các tiêu chí liên quan đến hạ tầng cơ sở, dịch vụ

- Các tiêu chí liên quan đến chất lượng, công tác quản lý và vận hành

Theo nội dung thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng: nhà chung cư được phân thành 3 hạng như sau:

- Hạng A: là nhà chung cư phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (theo phụ

lục 12)

- Hạng B: là nhà chung cư đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí (theo phụ lục

13 )

- Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạngnhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B.

2.1.2.3 Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư

Tương tự khái niệm“thị trường”, “thị trường căn hộ chung cư” thường được hiểu là

nơi diễn ra các giao dịch về hàng hóa căn hộ chung cư, là nơi tập hợp các điều kiện,thỏa thuận mà thông qua đó người mua và người bán tiến hành sự trao đổi hàng hóavới nhau Tuy nhiên, do hàng hóa căn hộ chung cư khác với các loại hàng hóa thôngthường nên chúng có những đặc điểm riêng

Đặc điểm đầu tiên là đặc điểm vùng, vì căn hộ là loại hàng hóa không thể di chuyểnhoặc dời đi được Do vậy, nó thường gắn với các đặc điểm kinh tế, tự nhiên và xã hộicủa vùng đồng thời phụ thuộc vào nét văn hóa truyền thống và đặc điểm tâm lý củatừng vùng

Cung về hàng hóa căn hộ phản ứng chậm hơn so với biến động của cầu và giá củacăn hộ Đối với hàng hóa căn hộ chung cư, khi cầu tăng nhưng cung không thể đảmbảo đáp ứng nhanh như các loại hàng hóa khác Do vậy, loại hàng hóa này cần phải cóthời gian để tạo ra sản phẩm

Thị trường căn hộ chung cư chịu sự chi phối của pháp luật, mọi giao dịch trên thịtrường căn hộ chung cư đều phải có sự giám sát và quản lý của Nhà nước như đăng ký,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Các căn hộ chung có pháp lý sẽ có giá trị hơn bởichúng được quyền tham gia vào tất cả các hoạt động giao dịch như: chuyển nhượng,hợp thức hóa, thế chấp… Việc tham gia của Nhà nước đối với thị trường căn hộchung cư thông qua pháp luật làm cho thị trường này có tính ổn định và an toàn hơn

Thuộc tính xã hội là vị thế của BĐS, một hình thức đo lường sự mong muốn của thịtrường, xã hội đối với BĐS tại một vị trí xác định Vị thế BĐS phụ thuộc vào đặc điểmkinh tế, văn hóa, xã hội , chất lượng môi trường sống, và cả đặc điểm tâm lý xã hội củavùng miền nơi mà BĐS đó tọa lạc Do vậy thuộc tính này quyết định giá trị vô hìnhcủa BĐS.

Trên thị trường bất động sản, dưới tác động của cung cầu, điểm cân bằng thị trườnghình thành nên giá trị trao đổi của BĐS Giá trị này là tổ hợp của giá trị của vị thế BĐS

và chất lượng BĐS

2.1.4 Lý thuyết về mô hình Hedonic

Thuật ngữ “hedonic” có nghĩa là sự hài lòng Phương pháp định giá Hedonic dựatrên cơ sở giá của một loại hàng hóa không đồng nhất và có thể được xác định thôngqua các yếu tố liên quan đến hang hóa đó (Ví dụ như: khối lượng, kích cỡ, khoảngcách địa lý….) Kỹ thuật định giá Hedonic là kỹ thuật phân tích hồi quy được sử dụng

để xác định giá trị của những thuộc tính tác động đến giá trị hàng hóa trên thị trườngtrong một giai đoạn cụ thể Mô hình Hedonic cơ bản có dạng:

đã được chuyển đổi và trở thành một trong những công cụ rất quan trọng đối vớinghiên cứu học thuật, được sử dụng nhiều trong các nghiên cứu lý thuyết và thựcnghiệm xác định giá trị tiền tệ của hàng hóa liên quan đến đặc tính của môi trường vàđịa điểm của BĐS

Mô hình Hedonic kiểm soát các đặc điểm của tài sản Do đó, cho phép các nhà phântích phân biệt được tác động sự thay đổi của mẫu So với phương pháp định giá truyềnthống như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phươngpháp lợi nhuận hoặc phương pháp thặng dư thì có thể nói phương pháp định giá bằng

mô hình Hedonic thực sự được coi là một phương pháp xác định giá tiên tiến và được

sử dụng nhiều tại các nước phát triển

2.1.5 Tổng quan các nghiên cứu trong và ngoài nước

2.1.5.1 Nghiên cứu nước ngoài

Nghiên cứu của Wen Hai-Zhen (2005) ứng dụng mô hình Hedonic nghiên cứu cácyếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại thành phố Hàn Châu –Trung Quốc Nghiên cứu phântích sự tác động của 18 biến độc lập đến giá nhà tại Hàn Châu dựa trên dữ liệu thu thập

từ 290 mẫu nhà ở được khảo sát thực tế Kết quả nghiên cứu chỉ ra 14 biến trong 18biến có ảnh hưởng quan trọng theo mức độ từ nhiều đến ít lên giá nhà khảo sát như:diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, môi trường bên trong, khoảng cách đếntrung tâm thương mại, điều kiện giao thông, chất lượng quản lý khu vực

Nghiên cứu của Annette Mr.Kim (2007) sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để xemxét tác động của tính pháp lý đến giá nhà tại TP.HCM và Hà Nội Tác giả xây dựng

mô hình với các biến đại diện cho tính pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, sổ đỏ, sổ hồng và các giấy tờ pháp lý liên quan Kết quả phân tích cho thấy tínhpháp lý có ảnh hưởng rất mạnh đến giá nhà cụ thể: nhà có giấy chứng nhận quyền sởhữu, sổ đỏ, sổ hồng có mức giá cao hơn

Nghiên cứu của Selim (2008), nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tạiThổ Nhĩ Kỳ Selim phân tích dựa trên số liệu khảo sát trên toàn lãnh thổ nước Thổ Nhĩ

Kỳ năm 2004 với cỡ mẫu là 5.741 mẫu phân tích gồm 46 biến trong đó có các biến vềđặc điểm vị trí, loại nhà, số phòng, hệ thống nước, diện tích, hồ bơi Mô hình được xâydựng là mô hình hồi quy logarit có dạng: LnP =bx +u, với P là giá căn nhà, x là cácđặc trưng của căn nhà, b là hệ số hồi quy và u là độ lệch chuẩn

Nghiên cứu của Cebula J.Richard (2009), nghiên cứu thị trường nhà ở tại thành phốSavannah, Georgia sử dụng mô hình định giá Hedonic Nghiên cứu sử dụng 24 biến vàkết quả chỉ ra rằng giá bán thực tế của nhà ở trong giai đoạn 2000-2005 chịu ảnhhưởng nhiều bởi các yếu tố như: số lượng phòng ngủ, lò sưởi, diện tích không gian

sống, khoảng cách từ nhà đến quảng trường…Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu cònnhận định rằng giá bán nhà ở có xu hướng tăng cao hơn vào tháng năm và tháng bảyhàng năm.

Nghiên cứu của Aluko Ola (2011), nghiên cứu giá nhà ở tại thành phố Lagos,Nigeria Bài nghiên cứu chỉ ra giá trị nhà chịu ảnh hưởng bởi yếu tố liên quan đến vịtrí căn nhà như: khoảng cách đến trường học, thời gian đi đến các khu vực trungtâm….Và các yếu tố khu vực lân cận như: mức độ an ninh khu vực, số lượng trườnghọc, bệnh viện trong khu vực

Nghiên cứu của Davor Kunovac, Enes Đozovic, Gorana Lukinia và Andreja Pufnik(2008) phân tích định lượng bằng mô hình Hedonic dựa trên 14.349 mẫu dữ liệu bấtđộng sản được bán tại 4 vùng miền khác nhau của Croatia để xây dựng chỉ số giá bấtđộng sản Nhóm tác giả chia các đặc điểm của bất động sản thành 2 nhóm: vị trí vàchất lượng Bài nghiên cứu đã chỉ ra rằng có 6 biến độc lập phù hợp cho mô hình gồm:diện tích sàn, số phòng, số tầng, thời điểm xây dựng, thời gian sử dụng và loại hình sửdụng

2.1.5.2 Nghiên cứu trong nước:

Nguyễn Mạnh Hùng và các cộng sự (2008), xuất phát từ thực tế định giá bất độngsản ở Việt Nam vận dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng đã đưa ra những quan điểmkhoa học và phương pháp định giá bất động sản, đồng thời kết quả nghiên cứu đượckiểm chứng thông qua phân tích định lượng hồi quy giá nhà đất với 4 yếu tố cơ bản:diện tích nhà, số tầng, khoảng cách đến trung tâm, vị trí nhà

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) ứng dụng mô hình Hedonic về các yếu

tố ảnh hưởng tới giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh Nghiên cứu dựa trên 160 mẫucăn nhàđược khảo sát thực tế trên 6 tuyến đường: Nguyễn Trãi, Điện Biên Phủ, Hai BàTrưng, Võ Thị Sáu, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Trần Hưng Đạo và sử dụng phương phápphân tích định lượng hồi quy theo mô hình Hedonic kết hợp với thuyết Vị thế - Chấtlượng có mở rộng Mô hình được xây dựng có dạng cụ thể như sau: LnP =βx +ux +u

Trong đó, P là giá nhà, βx +u là hệ số hồi quy, u là độ lệch chuẩn và X là các biến giảithích của mô hình X gồm 5 biến liên quan đến vị thế của bất động sản: vị trí, khoảngcách đến trung tâm (chợ Bến Thành), khoảng cách đến mặt tiền đường, chiều rộngđường hẻm phía trước và mục đích sử dụng bất động sản (để ở hoặc kinh doanh) Và 5

biến liên quan đến chất lượng của bất động sản gồm: diện tích đất, diện tích nhà, sốlầu, sân thượng, hình dáng Kết quả phân tích cho thấy yếu tố vị trí của bất động sản cóảnh hưởng mạnh nhất đến giá Giá nhà mặt tiền đường cao hơn trong hẻm trung bình

là 84,6% và nhà càng nằm sâu trong hẻm thêm 1m thì giá trung bình giảm thêm0,14% Bên cạnh đó giá nhà cách xa trung tâm 1km thì giá cũng sẽ giảm trung bình là7,3% Tương tự, diện tích đất tăng thêm 1m2 thì giá cũng sẽ tăng thêm 1,3% Tuynhiên kết quả phân tích cũng cho thấy diện tích nhà ảnh hưởng rất nhỏ đến giá Giá chỉtăng thêm 0,1% khi diện tích nhà tăng thêm 1m2

Nguyễn Ngọc Vinh (2012), nhận diện 18 yếu tố tác động lên giá trị bất động sản.Tác giả phân chia các yếu tố này thành 5 nhóm Nhóm các yếu tố liên quan đến vị trígồm: hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan Nhóm yếu tố chất lượnggồm: hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng Nhóm yếu tố kinh tế gồm: lợi íchtiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản Nhóm yếu tố tình trạng sử dụng gồm:chức năng sử dụng, trang trí nội thất Nhóm yếu tố phi bất động sản gồm:các bất độngsản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình Kết quảnghiên cứu chỉ ra rằng trong 5 nhóm,nhóm yếu tố vị trí có tác động mạnh nhất đến giá căn hộ

Hồ Thị Nhài (2015), luận văn thạc sĩ “Phân tích các yếu tố tác động lên giá căn hộchung cư, nghiên cứu điển hình trên địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh”.Nghiên cứu thực hiện phân tích định lượng hồi quy ứng dụng mô hình Hedonic dựatrên dữ liệu khảo sát thu thập 130 mẫu căn hộ từ 20 tòa nhà chung cư đã mở bán,cógiao dịch thành công trên địa bàn Quận 2 và có giá dao động từ 14 triệu/m2đến 25triệu/m2 Với 12 biến độc lập được đưa vào mô hình, kết quả nghiên cứu cho thấy chỉ

có 7 biến có ảnh hưởng đến giá gồm: khoảng cách đến trung tâm, vị trí tầng, số nhà vệsinh, vị trí căn hộ trên tầng, môi trường xung quanh, dịch vụ tiện ích, uy tín chủ đầu tưNguyễn Tấn Phong (2015), luận văn thạc sĩ “ Xây dựng chỉ số giá gốc căn hộchung cư nghiên cứu điển hình tại Quận 2 và Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh”.Nghiên cứu ứng dụng mô hình hồi quy hedonic thực hiện trên bộ dữ liệu 680 mẫukhảo sát các căn hộ chung cư trên địa bàn Quận 2 và Quận 7 theo 2 phân khúc giá: từ15-25 triệu/m2 (341 mẫu) và trên 25triệu/m2 (339 mẫu) Kết quả nghiên cứu xác định

có 9 yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ gồm: diện tích sàn, an ninh, hạ tầng xã hội, dịch

vụ tiện ích, khoảng cách đến trung tâm, môi trường cảnh quan, phương thức thanh

toán, vị trí tầng, uy tín chủ đầu tư Trong đó, biến uy tín chủ đầu tư là biến có ảnhhưởng nhiều nhất.

Bảng 2.1 Bảng tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản từ các

nghiên cứu trước đây

Khoảng cách từ BĐS đến trung Cebula J.Richard (2009), Trần Thu (-)

tâm thành phố

Nguyễn Tấn Phong (2015)

4 Vị trí mặt tiền Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (+)

(2011)

Wen Hai-Zhen (2005), Nguyễn Ngọc (+)

5 Hạ tầng xã hội Vinh (2012), Nguyễn Tấn Phong

(2015)

Cebula J.Richard (2009), Davor (+)

6 Diện tích Kunovac (2008), Nguyễn Tấn Phong

13 Chất lượng quản lý vận hành Wen Hai-Zhen (2005) (+)

15 Uy tín chủ đầu tư Nguyễn Tấn Phong (2015) (+)

16 Mục đích sử dụng Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (+)

(2011)

Nguồn: Tác giả tổng hợp(2018)

2.1.6 Nhận xét về các nghiên cứu trước đây

Các kết quả của các nghiên cứu trước đây còn hạn chế bởi các yếu tố được sử dụngtrong nghiên cứu chưa đầy đủ, có những yếu tố mang tính đặc thù của vùng khảo sátnhư yếu tố khoảng cách đến hồ Tây của Wen Hai-Zhen (2005) có thể chỉ phù hợp vớinét văn hóa đặc trưng của thành phố Hàn Châu – Trung Quốc Hoặc một số yếu tố chỉphù hợp với tiêu chuẩn nhà ở tại các quốc gia châu âu (hồ bơi, lò sưởi, khoảng cáchđến quảng trường) có thể không phù hợp với đặc điểm BĐS tại Việt Nam nói chunghay TP.HCM nói riêng Nghiên cứu của Selim (2008) và Cebula J.Richard (2009)được thực hiện trong thời gian dài, các yếu tố sử dụng trong mô hình có thể không cònphù hợp so với thời điểm công bố kết quả Nghiên cứu của Annette Mr.Kim (2007) chỉxem xét tác động của tính pháp lý nhà qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điềunày chỉ phù hợp với loại BĐS là nhà ở riêng lẻ hoặc đất đai Hiện nay, với loại BĐShình thành trong tương lai việc đánh giá tính pháp lý của loại BĐS này còn nhiều khíacạnh khác Nghiên cứu của Nguyễn Mạnh Hùng và Cộng sự (2008) sử dụng bộ dữ liệunghiên cứu được giới hạn trong phạm vi 3 quận trên địa bàn TP.HCM chưa hoàn toànphù hợp Bên cạnh đó, số lượng mẫu trong nghiên cứu của Trần Thu Vân và NguyễnThị Giang (2011) là 160 mẫu là khá ít, chưa thể đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu.Tóm tắt các nghiên cứu trong và ngoài nước trước đây, nhận thấy phần lớn cácnghiên cứu đều sử dung mô hình hồi quy Hedonic là cơ sở phân tích, kết quả nghiêncứu đều xác định được các yếu tố nào đã ảnh hưởng đến giá BĐS tại các quốc gia trênthế giới và cả Việt Nam Tuy nhiên mức độ phù hợp và ảnh hưởng của các yếu tố nàyđối với đối với giá căn hộ chung cư tại TP.HCM hiện nay thì có thể khác nhưng đây lànguồn tài liệu quan trọng để tác giả lựa chọn biến và đưa vào ứng dụng trong phân tích

mô hình

2.2 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT VÀ GIẢ THUYẾT

2.2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Trên cơ sở các nghiên cứu trước, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu như sau:

Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn: Tác giả nghiên cứu đề xuất

Nhóm các yếu tố liên quan đến vị trí (VT) gồm: vị trí quận của chung cư,khoảng cách từ chung cư đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách từ chung cư đến trườnghọc (cấp 1,2,3, cao đẳng và đại học) gần nhất

Nhóm các yếu tố liên quan đến chất lượng (CL) gồm: diện tích, hướng nhìn từban công của căn hộ, khu căn hộ có đầy đủ các dịch vụ tiện ích nội khu (hồ bơi, phònggym, sân chơi thể thao,…) , chất lượng quản lý vận hành của chung cư

Mô hình nghiên cứu dạng tổng quát

PL: tính pháp lý của căn hộMSD: mục đích sử dụng của chủ căn hộ

εi: sai số của mô hình

2.2.2 Nhận diện các biến độc lập trong mô hình

Trên cơ sở các nghiên cứu trong và ngoài nước trước đây, cùng với việc nghiên

cứu phương án điều tra giá và tính chỉ số giá BĐS của Cục Thống kê TP.HCM (phụ

lục 11) Trong phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu, tác giả nhận diện các yếu

tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM gồm 11 yếu tố, trong đó có 2 yếu tốtác giả đề xuất nghiên cứu thêm là: vị trí Quận và chất lượng quản lý vận hành Cụ thểtheo bảng sau:

Bảng 2.2 Bảng tổng hợp các biến độc lập trong mô hình được đề xuất

Chiều

kỳ vọng

1 Vị trí Quận của chung cư Tác giả nghiên cứu đề xuất (+)

2 Khoảng cách từ BĐS đến Nghiên cứu của AlukoOla (2011), (-)bệnh viện gần nhất Cebula J.Richard (2009)

3 Khoảng cách từ BĐS đến Cebula J.Richard (2009), Nguyễn Tấn (-)

Dịch vụ tiện ích nội khu (hồ Wen Hai-Zhen (2005), Hồ Thị Nhài (+)

7 bơi, phòng tập gym, spa, khu (2015)

trò chơi trẻ em )

8 Chất lượng quản lý vận hành Tác giả nghiên cứu đề xuất (+)

10 Uy tín chủ đầu tư Nguyễn Tấn Phong (2015) (+)

11 Mục đích sử dụng của người Phương án điều tra giá BĐS của CTK (+)

Nguồn: Tác giả tổng hợp và đề xuất (2018)

2.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu

H1: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa vị trí chung cư ở các quận trung tâm

với giá của căn hộ Hiện nay cùng với quy hoạch và phát triển của thành phố, khu vựctrung tâm tập trung nhiều tiện ích đa dạng như: khu vực văn phòng làm việc, các trungtâm thương mại….Và là nơi diễn ra nhiều hoạt động văn hóa trọng điểm của thành phốkéo theo nhu cầu nhà ở tại các quận trung tâm rất cao bên cạnh quỹ đất hạn chế Dovậy giá căn hộ chung cư tại các quận trung tâm thường có xu hướng cao hơn các quậnkhác

H2: Tồn tại mối quan hệ nghịch biến khoảng cách từ chung cư đến bệnh viện

gần nhất (không kể trạm y tế cấp xã/phường) với giá của căn hộ Thực tế, chung cư có

vị trí càng gần bệnh viện càng thu hút người mua hơn bởi đảm bảo tính thuận tiệntrong việc chăm sóc sức khỏe và tận dụng các tiện ích y tế Do vậy giá căn hộ tại cácchung cư này thường cao hơn

H3: Tồn tại mối quan hệ nghịch biến khoảng cách từ chung cư đến trường học

(cấp 1,2,3,CĐ,ĐH) gần nhất với giá của căn hộ Thực tế, người mua nhà thường ưutiên lựa chọn các căn hộ chung cư gần các trường học vì tiết kiệm được thời gian vàchi phí để đưa, đón con đi học Do vậy giá của căn hộ tại các chung cư này cũngthường cao hơn

H4: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa loại hình căn hộ với giá của căn hộ.

Theo nội dung thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, có sự khác biệt về tiêuchuẩn phân hạng đối với từng loại chung cư Do vậy, hiện nay có sự khác biệt về giárất lớn giữa các loại hình căn hộ chung cư (các chung cư cao cấp hạng A thường có giácao hơn)

H5: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa diện tích sàn với giá của căn hộ Một

căn hộ thông thường có hai loại diện tích sàn và diện tích thông thủy Trong phạm vinghiên cứu của đề tài tác giả sử dụng diện tích sàn để thực hiện nghiên cứu Theo kếtquả của các nghiên cứu trước đây, diện tích thông thường ảnh hưởng đến giá theo quyluật phân phối chuẩn, diện tích tăng đến một mức nào đó sẽ làm giá trên một đơn vịdiện tích sẽ giảm Trong trường hợp này tác giả kỳ vọng biến diện tích tác động cùngchiều với giá

H6: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa hướng nhìn từ ban công đẹp của căn hộ

với giá Hiện nay, một căn hộ thường có hướng nhìn từ ban công về phía sông hoặc vềtrung tâm thành phố sẽ đẹp hơn nhìn vào cảnh quan nội khu căn hộ hoặc bị cản tầmnhìn bởi các công trình khác Do vậy giá căn hộ có hướng nhìn từ ban đẹp thường có

sự khác biệt với giá căn hộ khác

H7: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chung cư có đầy đủ các dịch vụ tiện

ích nội khu (hồ bơi, phòng gym, sân chơi của trẻ em…) với giá của căn hộ Hiện naycác dự án /tòa nhà chung cư được chào bán hoặc đã bàn giao thường đi kèm với cáctiện ích nội khu nhất là hồ bơi bên trong khu vực tòa nhà chung cư để đảm bảo chấtlượng sống của người sử dụng căn hộ Do vậy các dự án/tòa nhà chung cư này giá báncăn hộ thường có sự khác biệt với các dự án/tòa nhà/chung cư không có

H8: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng quản lý vận hành của chung

cư với giá của căn hộ Qua sự cố cháy chung cư Carina, Quận 8 trong năm 2018, hiệnnay người mua nhà có mối quan tâm nhiều đến chất lượng dịch vụ của ban quản lý tòanhà để đảm bảo tính an toàn và hài lòng trong thời gian sinh sống tại căn hộ Do vậykhu chung cư có chất lượng quản lý tốt thì căn hộ tại đó thường được định giá ở mứccao hơn

H9: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa căn hộ có giấy tờ pháp lý với giá của

căn hộ Một căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì tính pháp lý rõ ràng và giátrị căn hộ đó càng cao và ngược lại

H10: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa uy tín của chủ đầu tư với giá của căn

hộ Thực tế, trong thời gian qua hàng loạt những tranh chấp xảy ra giữa cư dân và chủđầu tư căn hộ về các vấn đề liên quan đến uy tín của chủ đầu tư như: pháp lý, tiến độthi công, bàn giao nhà…Chính vì vậy chủ đầu tư càng có uy tín cao thì giá căn hộ củachủ đầu tư đó càng cao

H11: Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa mục đích sử dụng của người mua với

giá của căn hộ Thông thường, người mua căn hộ tùy thuộc vào mục đích sử dụng củamình để có thể thỏa thuận mức giá cao hơn hoặc thấp hơn Trong trường hợp này tácgiả kỳ vọng với mục đích mua để đầu tư (nhượng lại) hoặc vừa ở vừa cho thuê thì giácăn hộ này cao hơn giá căn hộ được mua với mục đích để ở

Tóm tắt chương 2

Trong chương này, tác giả trình bày các cơ sở lý thuyết liên quan đến bất động sản, căn hộ chung cư, các tiêu chuẩn phân hạng chung cư và các đặc điểm riêng của thị trường căn hộ chung cư Sơ lược các cơ sở lý thuyết liên quan đến đề tài như lý thuyết

về mô hình hồi quy Hedonic và lý thuyết về Vị thế - Chất lượng.

Nội dung tiếp theo trong chương này, tác giả tóm tắt kết quả các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước liên quan đến đề tài kết hợp với phương án điều tra giá

và tính chỉ số giá BĐS của Cục Thống kê TP.HCM, từ đó tác giả đề xuất xây dựng mô hình nghiên cứu với 11 yếu tố độc lập ảnh hưởng đến giá căn hộ chung tư tại TPHCM.

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả tổng hợp các bước cần thiết trong việc thựchiện đề tài nghiên cứu, cụ thể theo sơ đồ sau:

Hình 3.1 Quy trình nghiên cứu

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

Tổng hợp lý thuyết

Tổng hợp từ các nghiên cứu trước và phương án điều tra

Phân tích nguồn dữ liệu thứ cấp

Xác định khung phân tích

Khảo sát ý kiến chuyên gia

Xây dựng mô hình nghiên cứu

Phỏng vấn thử và hoàn thiện

bảng hỏiKhảo sát thực tế

Ước lượng mô hình hồi quy

Kiểm định giả thiết hồi quy

Báo cáo kết quả nghiên cứu

Nguồn: Tác giả nghiên cứu đề xuất

3.2 NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH

3.2.1 Thiết kế nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính nhằm xây dựng và bổ sung vào thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, được thực hiện cụ thể như sau:

- Bước 1: tác giả tổng hợp từ các nghiên cứu trong, ngoài nước trước đây vàphương án điều tra giá và tính chỉ số giá BĐS của Cục Thống kê TP.HCM nhằm xácđịnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư

- Bước 2: Thông qua phân tích kết quả thống kê mô tả bộ dữ liệu thứ cấp điềutra trong tháng 8 năm 2018 do Cục Thống kê TP.HCM cung cấp nhằm xác định khungphân tích cần thiết cho đề tài

- Bước 3: Tiến hành phỏng vấn lấy ý kiến của 05 chuyên gia là Phó Cục trưởng,Phó trưởng phòng Thương mại – Giá cả Cục Thống kê TP.HCM và Trưởng, phóphòng tư vấn khách hàng của sàn 02 giao dịch bất động sản có uy tín trên thị trường

TPHCM là Skyland và Đất Xanh Đông Á (Bảng khảo sát và danh sách các chuyên

gia được khảo sát đính kèm theo phụ lục 1 và phụ lục 2) Tác giả nêu sơ lược về mục

đích nghiên cứu, mô hình nghiên cứu được tổng hợp từ hai bước trên từ đó lấy ý kiếncủa chuyên gia về mức độ đồng ý về các yếu tố đề xuất, đồng thời đề nghị chuyên giagóp ý thêm về các yếu tố mới không có trong mô hình và giả thuyết nghiên cứu, xácđịnh mức độ quan trọng của các yếu tố đó và lý do ảnh hưởng đến giá căn hộ chungcư

3.2.2 Kết quả nghiên cứu định tính

3.2.2.1 Kết quả phân tích dữ liệu thứ cấp

Mô hình hồi quy Hedonic tiêu chuẩn được Cục Thống kê TP.HCM sử dụng có

dạng tổng quát như sau: ln(p t

β k : tham số về các đặc điểm (k) của bất động sản (n), k = ̅̅̅̅̅1,K;

X nkt: các đặc điểm (k) của bất động sản (n) tại thời điểm (t), t = ̅̅̅̅̅1,T;

α t : tham số của biến giả thời gian;

ε t

n : phần dư.

Xét riêng về loại bất động sản là chung cư, các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộchung cư gồm có: khoảng cách từ BĐS đến chợ/siêu thị/trung tâm thương mại gầnnhất, khoảng cách từ BĐS đến bệnh viện gần nhất, khoảng cách từ BĐS đến trườnghọc (cấp 1,2,3,CĐ,ĐH) gần nhất, khoảng cách từ BĐS đến đường ô tô, diện tích sàn,

số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, hướng nhìn từ ban công và mục đích sử dụng của ngườimua

Bảng 3.1Thống kê mô tả một số đặc điểm của chung cư trong dữ liệu thứ cấp

5 Khoảng cách từ BĐS đến đường ô tô 310 0.0128 0.005 0.0020

Nguồn: tác giả tổng hợp từ dữ liệu CTK TP.HCM cung cấp

Kết quả thống kê mô tả nguồn dữ liệu thứ cấp cho thấy đối với loại hình BĐS làchung cư biến khoảng cách từ BĐS đến chợ/siêu thị/trung tâm thương mại gần nhấtkhông phù hợp trong mô hình nghiên cứu Bởi trên thực tế, các tòa nhà chung cưthường thiết kế có siêu thị hoặc trung tâm thương mại bên trong khu tòa nhà Đồngthời, trong điều kiện hạ tầng giao thông của TP.HCM ngày càng được nâng cao, cácchung cư thường được xây dựng ở vị trí mặt tiền đường nên biến khoảng cách từ BĐSđến đường ô tô gần nhất cũng không còn phù hợp

Bên cạnh đó, đối với 2 biến: số phòng ngủ và số nhà vệ sinh của căn hộ, khi phântích định lượng, các biến này cùng với biến diện tích căn hộ sẽ xảy hiện tượng đa cộngtuyến cao, bởi diện tích căn hộ càng lớn thì các chủ đầu tư chung cư thường thiết kếcăn hộ với số phòng ngủ và nhà vệ sinh càng nhiều hơn Do vậy tác giả quyết địnhkhông đưa 2 yếu tố này vào mô hình nghiên cứu

Như vậy, tổng kết từ các nghiên cứu trong, ngoài nước và phương án điều tra giáBĐS của CTK TP.HCM cùng với việc phân tích bộ dữ liệu thứ cấp, tác giả đề xuất mô

hình nghiên cứu gồm 11 biến độc lập là: vị trí Quận của chung cư, khoảng cách từ BĐSđến bệnh viện gần nhất, khoảng cách từ BĐS đến trường học gần nhất, loại căn hộ, diện tíchsàn của căn hộ, dịch vụ tiện ích nội khu, chất lượng quản lý vận hành, tính pháp lý, uy tín chủđầu tư và mục đích sử dụng của người mua Tuy nhiên, để đảm bảo mô hình nghiên cứu cótính thực tiễn, tác giả tiến hành khảo sát ý kiến của chuyên gia.

3.2.2.2 Kết quả phỏng vấn ý kiến chuyên gia

Sau khi tiến hành khảo sát và phỏng vấn tham khảo ý kiến của 5 chuyên gia Bằng

phương pháp cho điểm với thang điểm từ 1 đến 5 (tương ứng với rất không đồng ý đến

rất đồng ý) đối với 11 yếu tố tác giả tổng hợp từ các nghiên cứu trước và phương án

điều tra giá BĐS của Cục Thống kê TP.HCM Kết quả, đối với các yếu tố tác giả đềxuất đều được các chuyên gia dựa vào kinh nghiệm đánh giá với mức độ đồng ý từ 3

trở lên (Phụ lục 4) Trong đó, theo các chuyên gia các yếu tố: uy tín của chủ đầu tư,

tính pháp lý của căn hộ, loại chung cư và vị trí quận của chung cư là những yếu tố cóảnh hưởng nhiều nhất đến giá căn hộ trong giai đoạn hiện nay

Ngoài ra trong quá trình nghiên cứu thu thập dữ liệu và phỏng vấn ý kiến chuyêngia, tác giả còn nhận thấy một số yếu tố có tác động đến giá căn hộ như: uy tín củangân hàng bảo lãnh, chính sách vĩ mô của nhà nước (luật cho người nước ngoài muacăn hộ chung cư), phương thức và thời gian thanh toán theo hợp đồng, chất lượngnguồn nước sinh hoạt của căn hộ, chi phí quản lý hàng tháng Tuy nhiên, trong điềukiện nghiên cứu còn hạn chế nên tác giả bỏ qua không nghiên cứu thêm các yếu tốnày

3.3 NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG

3.3.1 Thang đo nghiên cứu

Nội dung của bảng khảo sát gồm 3 phần chính:

- Phần I: Gồm những câu hỏi liên quan tòa nhà chung cư: tên, địa chỉ, các đặc điểm

về vị trí, uy tín chủ đầu tư, chất lượng quản lý vận hành (Chi tiết tại Phụ lục 3).

- Phần II: Gồm những câu hỏi liên quan đến đặc điểm của căn hộ: diện tích, loại

căn hộ, hướng nhìn từ ban công, tình trạng pháp lý, giá… (Chi tiết tại Phụ lục 3).

- Phần III: Gồm những câu hỏi liên quan đến đặc điểm của cá nhân của người thựchiện phiếu khảo sát: giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, mục đích sử dụng căn hộ, thu

nhập (Chi tiết tại Phụ lục 3).

3.3.2 Dữ liệu nghiên cứu

Dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu của tác giả là số liệu khảo từ những ngườiđang ở, đã ở trong các căn hộ chung cư trong phạm vi 12 quận trên địa bàn TP.HCMgồm: Quận 1, 2, 3, 4, 7, 8, 12, Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, Thủ Đức, Phú Nhuận.Theo Green (1991) trích trong Nguyễn Đình Thọ (2014), kích thước mẫu cần thuthập được tính theo kinh nghiệm: n>=8x+50, với n là cỡ mẫu, x là số biến độc lập của

mô hình Do vậy trong điều kiện cho phép, cỡ mẫu cho đề tài được xác định là 296mẫu để đảm bảo tính đại diện Và các đơn vị mẫu được chọn theo phương pháp thuậntiện

3.3.3 Công cụ nghiên cứu

Sử dụng phần mềm STATA 12 để nhập dữ liệu và thực hiện nghiên cứu

3.3.4 Phương pháp thu thập dữ liệu

Thu thập nguồn dữ liệu thứ cấp tại Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh là dữliệu điều tra tháng 8/2018 gồm 310 mẫu quan sát Thời gian thực hiện trong thời gian 1tuần từ 7/9 đến 15/9

Thu thập dữ liệu sơ cấp bằng cách gởi phiếu khảo sát đến người được khảo sát vànhận lại kết quả khi hoàn tất Việc gởi phiếu khảo sát được thực hiện thuận tiện bằngcách:

Liên hệ với các Chi Cục Thống kê tại các Quận có trong danh sách điều tra củaCục Thống kê nhờ thực hiện kèm theo trong lúc điều tra giá tại đơn vị

Trực tiếp khảo sát tại một số chung cư tại Quận 4 và Quận 8 bằng phiếu khảo sátđược in sẵn kết hợp trong khi thực hiện điều tra giá BĐS

Thời gian thu thập dữ liệu sơ cấp được thực hiện trong 1 tháng từ (15/9/2018 đến15/10/2018)

3.3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu

3.3.5.1 Kiểm tra và làm sạch dữ liệu

Khi mã hóa các dữ liệu thu thập được từ phiếu khảo sát dưới dạng số và nhập tin,rất dễ có tình trạng nhập sai hoặc người thực hiện khảo sát cung cấp thiếu thông tin

Do vậy, việc kiểm tra và làm sạch dữ liệu là việc cần thiết để phát hiện các mẫu tinkhông chính xác, các mẫu khảo sát không hợp lệ để không sử dụng vào việc hồi quy,đồng thời sắp xếp dữ liệu, thống kê, mô tả sơ bộ nguồn dữ liệu đã thu thập được

3.3.5.2 Phân tích tương quan

Tác giả sử dụng hệ số tương quan rnhằm xác định cường độ của mối liên hệ Từ

đó, chọn ra nguyên nhân tác động chủ yếu hoặc thứ yếu đối với giá căn hộ chung cư,đồng thời xác định chiều hướng tác động (thuận – nghịch)

Theo Giáo trình kinh tế lượng (Hoàng Ngọc Nhậm, 2008), hệ số tương quan r

được xác định bởi biểu thức:

Trong đó : r nhận giá trị trong khoảng -1≤ r ≤ +1 và có các tính chất sau:

- r> 0: Mối liên hệ tương quan tuyến tính thuận

- r< 0: Mối liên hệ tương quan tuyến tính nghịch

- r=±1: Mối liên hệ hàm số hoàn toàn chặt chẽ

- r=0: Không có mối liên hệ tương quan tuyến tính giữa x và y

- |r| càng gần bằng 1: Mối liên hệ càng chặt chẽ

- |r| ≥ 0.9: Mối liên hệ rất chặt chẽ

- 0,7 ≤ |r| < 0.9: Mối liên hệ tương đối chặt chẽ

- 0,5 ≤ |r| < 0.7: Mối liên hệ bình thường

- |r| < 0.5: Mối liên hệ hết sức lỏng lẻo

- Sig <5%: tương quan chặt chẽ

- Sig <1%: tương quan rất chặt chẽ

- Sig >5%: tương quan lỏng lẻo

3.3.5.3 Phân tích hồi quy

Tác giả sử dụng phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS – OrdinaryLeast Square) để xây dựng mô hình hồi quy nhằm xác định các hệ số ảnh hưởng đếngiá căn hộ chung cư tại TP.HCM Mô hình hồi quy được xử lý thông qua phần mềmSTATA 11.0 để chạy mô hình hồi quy và thực hiện các kiểm định thống kê cần thiếtphục vụ cho nghiên cứu

Theo Giáo trình kinh tế lượng (Hoàng Ngọc Nhậm, 2008), hàm hồi quy tổng thể

trong trường hợp k biến có dạng:

Yi = βx +u0+ βx +u1X1+ βx +u2X2+ βx +u3X3+………+ βx +ukXki+Ui

Trong đó βx +u0 là hệ số tự do, βx +uj(j=1,2,3…k) là các hệ số hồi quy riêng Với các giả thiết sau:

Các giá trị Xi được xác định trước và không phải là đại lượng ngẫu nhiên

Kỳ vọng hoặc trung bình số học của các sai số là bằng 0, tức là E(Ui/Xi)= 0

Các sai số có phương sai bằng nhau, tức là Var(Ui/Xi)=Var(Uj/Xi+)=δ2

Các sai số không có sự tương quan, tức là Cov(Ui/Uj)= 0 Các

sai số độc lập với biến giải thích Xi, tức là Cov(Ui/Xi)= 0 Đại

lượng ngẫu nhiên có phân phối chuẩn

3.3.5.4 Kiểm định đa cộng tuyến

Trong mô hình hồi qui bội, chúng ta đặt ra giả thiết giữa các biến giải thích của

mô hình không có hiện tượng cộng tuyến,tức là các biến giải thích không có tươngquan với nhau Nếu xảy ra trường hợp một biến giải thích nào đó tương quan với mộtbiến giải thích khác thì có nghĩa mô hình xảy ra hiện tượng cộng tuyến Mô hình xảy

ra hiện tượng đa cộng tuyến có thể làm cho phương sai và hiệp phương sai các ướclượng OLS lớn, khoảng tin cậy rộng Các ước lượng OLS và sai số chuẩn của chúngtrở nên rất nhạy cảm với những thay đổi nhỏ trong dữ liệu Bên cạnh đó, đa cộng tuyến

có thể làm cho dấu của các hệ số hồi quy sẽ ngược dấu với kỳ vọng

Để phát hiện đa cộng tuyến, tác giả căn cứ trên một số dấu hiệu :

Hệ số R2 lớn hơn tỉ số t

Hệ số tương quan cặp giữa các biến giải thích

cao Sử dụng phân tử phóng đại phương sai (VIF)

Nếu VIF của một biến vượt quá 10 (điều này xảy ra khi Rj 2>0.9) thì biến này đượccoi là đa cộng tuyến cao

Để khắc phục hiện tượng đa cộng tuyến, tác giả loại từng một biến giải thích ra khỏi mô hình

3.3.5.5 Kiểm định phương sai thay đổi:

Trong phạm vi đề tài, tác giả sử dụng kiểm định tổng quát về phương sai thay đổi của White Kiểm định này không lệ thuộc vào giả thiết về quy luật chuẩn và dễ dàng

thực hiện Để minh họa phương pháp kiểm định, ta xét mô hình hồi quy gồm 3 biến cụ thể như sau:

Yi = βx +u0 + βx +u1 X1+ βx +u2X2+ βx +u3X3 + ui

- Bước 1: Ước lượng mô hình bằng OLS và tính các phần dư Ui

- Bước 2: Thực hiện hồi quy bổ trợ sau:

û i2=α 1 + α 2 2 +α 3 3 + α 4 2 2+ α 5 3 2+ α 6 2 3 +v i

Tính R2 từ hồi quy bổ trợ trên

- Bước 3: Kiểm định giả thuyết:

H0: Phương sai sai số là đồng đều (α2=α3=α4=α5=α6=0)

H1: Phương sai của sai số thay đổi tức là n.R2 (R2được tính từ hồi quy bổ trợ)tuân theo phân phối Chi-bình phương với số bậc tự do (df) bằng với số lượng các biếnhồi quy độc lập không kể hệ số chặn trong hồi quy bổ trợ Hay là: n.R2 xấp xỉ χ2(df)

- Bước 4: Nếu giá trị Chi-bình phương được tínhvượt quá Chi-bình phương tớihạn tại mức ý nghĩaα được lựa chọn trước, ta kết luận rằng có phương sai thay đổi vàngược lại

3.3.5.6 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Việc sử dụng mô hình có xảy ra hiện tượng tự tương quan sẽ làm cho các ướclượng OLS tuy vẫn còn là ước lượng tuyến tính và không chệch nhưng không cònmang tính hiệu quả Để phát hiện hiện tượng này trong phạm vi đề tài, tác giả sử dụngkiểm định d của Durbin – Watson gồm các thủ tục như sau:

- Bước 1: Ước lượng mô hình ban đầu, chẳng hạn như:

- Bước 2: Sắp xếp ei theo một trong các biến độc lập

- Bước 3: tính d theo công thức:

 (et  et 1 )2

d  t1 n

 e t2n

t 1

- Bước 4: Kiểm định giả thuyết

H0: Dạng hàm đúng (không có tự tương quan)