Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại công ty cổ phần đầu tư kinh doanh địa ốc hưng thịnh

LỜI CAM ĐOANTác giả xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh” là kế

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

LÊ MAI LIÊN

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƯNG THỊNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LÊ MAI LIÊN

CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH

ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH

HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

KINH DOANH ĐỊA ỐC HƯNG THỊNH

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân

hàng (Hướng Ứng dụng)

Mã số : 8340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS TRẦN THỊ THÙY LINH

TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tác giả xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Các yếu tố tác động đến quyết định

đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh” là kết quả nghiên cứu của tác giả dưới sự hướng dẫn

của PGS TS Trần Thị Thùy Linh – Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP Hồ ChíMinh

TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng… năm 2019

Tác giả

Lê Mai Liên

MỤC LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC HÌNH VẼ

TÓM TẮT

ABSTRACT

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1

1.1 Lý do chọn đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.2.1 Mục tiêu 3

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.4 Phương pháp nghiên cứu 3

1.4.1 Nghiên cứu định tính 3

1.4.2 Nghiên cứu định lượng 3

1.5 Ý nghĩa đề tài 4

1.6 Kết cấu luận văn 5

CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY 6

2.1 Khung lý thuyết 6

2.1.1 Khái niệm 6

2.1.2 Các lý thuyết đầu tư 8

2.2 Các nghiên cứu đã thực hiện 9

2.2.1 Nghiên cứu thực nghiệm nước ngoài 9

2.1.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước 13

2.3 Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm 14

2.4 Đề xuất mô hình nghiên cứu 16

CHƯƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18

3.1 Quy trình nghiên cứu 18

3.2 Giả thuyết nghiên cứu 20

3.3 Phương pháp nghiên cứu 23

3.3.1 Nghiên cứu định tính (sơ bộ) 23

3.3.2 Nghiên cứu định lượng (chính thức) 23

3.3.3 Mẫu khảo sát 24

3.4 Mô tả thang đo 25

3.5 Phương pháp phân tích dữ liệu 31

3.5.1 Thống kê mô tả 31

3.5.2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s alpha 31

3.5.3 Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA) 32

3.5.4 Phân tích tương quan 32

3.5.5 Phân tích hồi quy đa biến 33

3.5.6 Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tư đối với các biến nhân khẩu học 34

3.5.7 Công cụ phân tích 34

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

4.1 Phân tích thống kê mô tả mẫu 35

4.2 Phân tích hệ số Cronbach’s Alpha 36

4.3 Phân tích nhân tố EFA 38

4.4 Phân tích tương quan 41

4.5 Phân tích hồi quy đa biến 43

4.6 Kiểm định giả thuyết 45

4.7 Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tư đối với các biến nhân khẩu học 46

4.7.1 Giới tính 46

4.7.2 Tình trạng hôn nhân 46

4.8 Thảo luận kết quả nghiên cứu so với mục tiêu ban đầu 47

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49

5.1 Kết luận 49

5.2 Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp 50

5.3 Hạn chế của nghiên cứu 53

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

Thành phố Hồ Chí MinhTrách nhiệm hữu hạnCông ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng ThịnhNhà đầu tư

Statistical Package for the Social Sciences – Phần mềm xử lýthống kê phân tích dữ liệu

Analysis of MOment Structures - Phần mềm xử lý thống kê phântích dữ liệu

Theory of Reasoned Action – Lý thuyết hành động có lý doTheory of Planned Behavior – Thuyết hành vi có hoạch địnhExploratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám pháKaiser-Meyer-Olkin – Hệ số xem xét sự thích hợp của EFASignificance level – Mức ý nghĩa

Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phương saiAnalysis of Variance – Phương pháp phân tích phương saiStructural Equation Modeling – Mô hình cấu trúc tuyến tính

Bảng 2.2: Mô tả các biến trong phương trình hồi quy đa biến theo mô hình nghiên

cứu đề xuất 17

Bảng 3.1: Thang đo dùng trong nghiên cứu định tính 25

Bảng 3.2: Mô hình nghiên cứu và thang đo đề xuất 29

Bảng 3.3: Mức giá trị của Alpha 31

Bảng 3.4: Mối liên hệ tương quan giữa hai biến số và hệ số Pearson 33

Bảng 4.1: Thống kê mẫu nghiên cứu 35

Bảng 4.2: Tổng hợp kết quả phân tích Cronbach’s Alpha 36

Bảng 4.3: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA 39

Bảng 4.4: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA cho quyết định đầu tư 41

Bảng 4.5: Ma trận hệ số tương quan giữa các nhân tố 42

Bảng 4.6: Tóm tắt mô hình hồi quy 43

Bảng 4.7: Phân tích ANOVA 43

Bảng 4.8: Kiểm định hệ số hồi quy đa biến 44

DANH MỤC HÌNH VẼ DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015)10

Hình 2.2: Mô hình giả thuyết của khách hàng về quyết định mua bất động sản theo

Dr Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015) 11

Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất 16

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 19

yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ nhà chung cư của khách hàng tạiCông ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh Dựa trên nền tảng các

mô hình nghiên cứu trước và thông qua kết quả khảo sát 250 khách hàng tại các sàngiao dịch của Công ty với tỷ lệ hồi đáp đạt 90.4%, tác giả đề xuất mô hình nghiêncứu gồm 07 yếu tố với 31 biến quan sát

Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tíchnhân tố khám phá EFA, hồi quy tuyến tính bội bằng phần mềm SPSS 22.0, kết quảcho thấy cả 07 yếu tố đều tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư Hiệu quả tàichính là yếu tố tác động mạnh nhất, thứ hai là yếu tố pháp lý, thứ ba là tình trạngkinh tế, thứ tư là vị trí và liên kết, thứ năm là marketing, tiếp theo là tiện ích khuvực và cuối cùng là cấu trúc căn hộ Đồng thời, kết quả nghiên cứu cũng kết luậnđược không có sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng khác nhau về giới tính, độtuổi, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp và thu nhập khi quyết định đầu tư

Từ đó, đề xuất cho ban quản trị Công ty Hưng Thịnh những chính sách phùhợp giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty trong hoạt động kinh doanhcăn hộ chung cư Cuối cùng, tác giả đề nghị hướng nghiên cứu tiếp theo để hoànthiện hơn nữa nghiên cứu này

Từ khóa: Mô hình ý định đầu tư, thị trường bất động sản, đầu tư căn hộ, yếu tố ảnh

hưởng đầu tư, quyết định đầu tư

Apartment investment is currently one of the most attractive propertyinvestment The objective of this study is to find out the factors that influenceapartment decisions at Hung Thinh Corporation Research model is based onprevious studies and a questionnaire survey that has been used with 250 customerswith response rate of 90.4%, the author proposes the research model with 07elements and 31 observed variables

Through testing the scales using Cronbach Alpha coefficients reliability, EFAdiscovery factor analysis, multiples linear regression via SPSS 22.0, the resultsshow that all 07 factors impact positively on the apartment investment decisions.Financial efficiency gives the highest impact, the second is legal, the third iseconomic situation, the fourth is position and link, the fifth is marketing, next isregional utilities and finally is apartment structure At the same time, the studyresults also concluded that there is no difference between different groups of sex,age, marital status, occupation and income about the choice to invest the apartment.Understanding the factors influencing apartment investment decisions at HungThinh Corporation is important This will provide crucial insight and policydevelopers in managing the apartment demand Finally, the authors recommendfurther studies to guide further reforms in this study

Keywords: Investing intention model, real estate, invest apartment, investing

factors, investment decision

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU

1.1 Lý do chọn đề tài

Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có nhữngbước tiến đáng kể Kinh tế tăng trưởng nhanh, đất nước đang trên con đường côngnghiệp hóa - hiện đại hóa, không còn là nền công nghiệp lạc hậu như trước đây,mức sống của người dân đã được cải thiện rõ rệt Khi mức sống được nâng cao thìnhu cầu về đầu tư cũng cao hơn

Các kênh đầu tư phổ biến hiện nay có thể kể đến như tiền gửi ngân hàng,ngoại tệ, vàng, bất động sản và chứng khoán, thì trong 5 kênh này, 2 kênh có lẽ nổibật nhất là chứng khoán và bất động sản (BĐS) Thị trường chứng khoán (TTCK)

đã có sức bật rất mạnh trong năm 2017, tăng trưởng khoảng 50% và đến đầu năm

2018, VN-Index đã lên đến trên 1.000 điểm Kênh thứ hai cũng có sự tăng trưởngtốt là kênh BĐS, nhất là tại TP Hồ Chí Minh, thị trường BĐS cực kỳ sôi động.Theo thống kê từ VNREA, năm 2017 lượng cung bất động sản gồm căn hộ vànhà đất là hơn 80.000 sản phẩm thì mới tính tới 3 quý đầu năm 2018 con số đã lêntới hơn 100.000 sản phẩm, tức là tăng tới 25% tương ứng với 20.000 sản phẩm.Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn là những thành phố chiến lược với phânkhúc chủ yếu là căn hộ chung cư Xu hướng mua bất động sản để an cư cũng đanggiảm dần trong năm 2018, nhường chỗ cho hình thức đầu tư Điều này có thể thấy ởphân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tư chiếm đến 61% thay vì 50%như 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tư ngắn hạn tầm 13%, trongkhi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tư ngắn hạn là 15%

Đầu tư căn hộ tại TP Hồ Chí Minh hiện nay mang lại nhiều lợi ích cho chủđầu tư Thứ nhất về phương thức thanh toán, nhà đầu tư có thể lựa chọn nhiềuphương án khác nhau Tùy theo chủ đầu tư mà người mua có thể được áp dụngphương thức trả chậm từ 12-36 tháng hoặc trả góp từ 60-120 tháng Bên cạnh đó,nhà đầu tư lựa chọn phương thức đóng tiền một lần, người mua có thể được chiếtkhấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án Đầu tư bất động sản rất đa dạng vớicác loại hình khác nhau như căn hộ, nhà liên kế, đất nền, biệt thự, Tuy nhiên,

phương thức thanh toán "dài hơi" khi đầu tư chung cư giúp người mua có thể tíchlũy tài sản dần dần Thứ hai, mỗi dự án thường có ngân hàng bảo trợ cho vay nênngười mua có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay hơn cùng với thủ tục vay dễdàng, nhanh chóng nhằm mang lại sự tiện lợi cho người sở hữu Thứ ba là có thểđầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thành của dự án Bên cạnh đó cũng có thể dễdàng thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê Đặc biệt, ngày nay Nhà nước cũngban hành nhiều chính sách, luật bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ nhằm giúpcho các nhà đầu tư an tâm hơn

Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh (Công ty HưngThịnh) là đơn vị có kinh nghiệm, năng lực trong hoạt động đầu tư kinh doanh, đặcbiệt trong lĩnh vực bất động sản và chuyên đầu tư các ngành nghề có gắn liền vớikhai thác hiệu quả quỹ đất Với năng lực tài chính và kinh nghiệm, Công ty HưngThịnh đã và đang triển khai nhiều dự án bất động sản với đa dạng hóa dòng sảnphẩm, trong đó nổi bật nhất là phân khúc chung cư Tuy nhiên có không ít tháchthức và khó khăn trong thời gian tới đối với Công ty Hưng Thịnh nói chung và phânkhúc căn hộ chung cư nói riêng như: chủ trương siết chặt tín dụng với bất động sảncao cấp, tăng cường quản lý thanh tra pháp lý dự án, đối thủ cạnh tranh,…

Vậy Công ty Hưng Thịnh phải làm gì để giữ vững và phát triển được thị phầnkhách hàng trong một thị trường ngày càng cạnh tranh gay gắt và quy mô như thế?Trả lời cho câu hỏi trên, phải chăng chúng ta nên có một cái nhìn khách quan vàđánh giá xem liệu nhu cầu hiện tại của khách hàng thực sự là gì, để đi đến quyếtđịnh đầu tư một căn hộ thì yếu tố nào là yếu tố họ cân nhắc và quan tâm? Từ đóHưng Thịnh có cơ sở để đưa ra những sản phẩm và dịch vụ phù hợp, đáp ứng đượctâm lý của khách hàng cũng như đem lại nguồn khách hàng tiềm năng và tăngtrưởng lợi nhuận cho chính doanh nghiệp

Đó cũng là lý do tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến

quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh”.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu

Luận văn nhằm hệ thống hóa các cơ sở lí luận liên quan đến căn hộ chung cư,

các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Trên cơ sở đó đề ra mô hình nghiên

cứu đánh giá nhằm xem xét tác động của các yếu tố tới quyết định đầu tư căn hộ

chung cư của khách hàng cũng như hàm ý cho doanh nghiệp giúp nâng cao hiệu quả

kinh doanh của Công ty Hưng Thịnh

1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Với mục tiêu nghiên cứu đã trình bày, luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên

cứu như sau:

Các yếu tố và mức độ tác động của từng yếu tố tới quyết định đầu tư căn hộ

chung cư?

Những gợi ý chính sách nào cho Công ty Hưng Thịnh trong hoạt động kinh

doanh căn hộ chung cư?

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ

chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh

Đối tượng khảo sát: Những nhà đầu tư (NĐT) tới sàn giao dịch, những NĐT

đã và đang trong quá trình mua căn hộ của Công ty Hưng Thịnh

Phạm vi nghiên cứu: Trên các sàn giao dịch của Công ty Hưng Thịnh từ tháng

12/2018 đến 04/2019

1.4.1 Nghiên cứu định tính

Nghiên cứu định tính là một dạng của nghiên cứu khám phá trong đó thông tin

được thu thập ở dạng định tính thông qua kỹ thuật thảo luận và diễn dịch Đây là

bước nghiên cứu các lý thuyết về đầu tư cũng như các nghiên cứu thực nghiệm

đồng thời phỏng vấn sâu các chuyên gia nhằm điều chỉnh các biến quan sát dùng để

đo lường, đánh giá các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư; qua đó xây dựng các

thang đo đưa vào mô hình nghiên cứu và thiết lập bảng câu hỏi

1.4.2 Nghiên cứu định lượng

Nghiên cứu định lượng là việc thu thập, phân tích thông tin trên cơ sở các sốliệu thu được từ thị trường Nghiên cứu định lượng nhằm thu thập thông tin từ việcđiều tra nghiên cứu thị trường thông qua các bảng câu hỏi (Halvorsen, 1992); phântích xử lý số liệu, cũng như ước lượng và kiểm định mô hình

Thang đo được kiểm định dựa vào những yếu tố:

+ Phương pháp thu thập dữ liệu: Chọn những đối tượng đủ tiêu chí để trao đổi

về mục đích và ý nghĩa của nghiên cứu để họ phối hợp trả lời các câu hỏi trongbảng khảo sát

+ Phân tích kết quả số liệu: Các phiếu sau khi thu thập được làm sạch, kiểmtra tính đầy đủ và chính xác Tác giả sử dụng các công cụ định lượng đối với kếtquả khảo sát chính thức, cụ thể sử dụng kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha,phân tích nhân tố EFA, phân tích hệ số tương quan, hồi quy bằng công cụ phân tích

là phần mền SPSS 22.0

1.5 Ý nghĩa đề tài

Đóng góp về lý thuyết: Nghiên cứu này được thực hiện nhằm xây dựng một

mô hình lý thuyết cho thấy các yếu tố thực sự tác động đến quyết định đầu tư căn hộchung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh

Đóng góp về mặt thực tiễn: Luận văn đã chỉ ra các yếu tố và đo lường mức độtác động của từng yếu tố này đến quyết định đầu tư Kết quả phân tích hồi quynhằm tìm ra mối quan hệ cùng chiều giữa các yếu tố tác động tới quyết định đầu tư

Mô hình nghiên cứu đề xuất 07 yếu tố: Hiệu quả tài chính, tình trạng kinh tế, vị trí

và liên kết, cấu trúc căn hộ, tiện ích khu vực, pháp lý, marketing; trong đó yếu tố tácđộng mạnh nhất đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công tyHưng Thịnh là hiệu quả tài chính với hệ số bê ta chuẩn hóa là 0.307, thứ hai là yếu

tố pháp lý với bê ta chuẩn hóa là 0.266, thứ ba là yếu tố tình trạng kinh tế với hệ số

bê ta chuẩn hóa là 0.254, tiếp theo là yếu tố vị trí và liên kết với hệ số bê ta chuẩnhóa là 0.209, các yếu tố marketing, tiện ích khu vực và cấu trúc căn hộ cũng tácđộng đến quyết định đầu tư căn hộ của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh Kếtquả nghiên cứu này cung cấp tư liệu để Công ty Hưng Thịnh nói riêng

và các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản đặc biệt là căn hộ chung

cư nói chung có các giải pháp về việc đưa ra căn hộ phù hợp, nhắm tới phân khúckhách hàng thích hợp để đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các NĐT

1.6 Kết cấu luận văn

Luận văn bao gồm 5 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu

Chương 2: Khung lý thuyết và tổng quan nghiên cứu trước đây

Chương 3: Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

TRƯỚC ĐÂY 2.1 Khung lý thuyết

Bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đemlại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường bất độngsản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến độngtheo thời gian Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sảnđạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định (Nguyễn ThanhTrà, 2004) Thị trường bất động sản hiện nay rất đa dạng với các loại hình khác nhaunhư đất nền, nhà phố, biệt thự, nghỉ dưỡng, căn hộ chung cư…

Đặc biệt trong những năm gần đây loại hình căn hộ đang phát triển mạnh mẽ và thuhút được sự quan tâm đông đảo của giới đầu tư

Tại Việt Nam, Nhà nước đã ban hành quy định cụ thể về căn hộ chung cư.Theo điều 70 Luật Nhà ở của Quốc hội số 56/2015/QH11 ngày 29/11/2005: “Nhàchung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình

hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sởhữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ giađình, cá nhân sử dụng nhà chung cư” Người mua căn hộ chung cư gắn liền vớiquyền sử dụng đất được sử dụng đất ở ổn định lâu dài

Căn cứ Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng vềQuy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư, các căn hộ chung cư sẽđược công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc;tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội và tiêu chí

về chất lượng, quản lý, vận hành Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cưtheo các tiêu chí minh bạch và rõ ràng sẽ là cơ sở định giá các căn hộ chung cưtrong quản lý, vận hành và giao dịch trên thị trường

Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình

để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư (Luật đầu tư, 2005) Trong đó,

đầu tư trong tài chính là việc mua một tài sản hay một danh mục nào đó với hy vọngrằng nó sẽ tạo ra dòng tiền lớn hơn trong tương lai và mang lợi lợi nhuận cho nhàđầu tư (Kevin A Hassett, 2008) Theo bản chất của đối tượng đầu tư thì có thể phânloại thành đầu tư vật chất (tài sản thực, tài sản vật chất,…) và đầu tư cho các đốitượng phi vật chất Đầu tư tài sản thực là đầu tư vào các tài sản trực tiếp tham giaquá trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ của nền kinh tế như bất động sản, cổ phiếu,trái phiếu, tiền mặt và các khoản tương đương tiền hoặc hàng hóa.

Quá trình ra quyết định đầu tư thường trải qua 5 giai đoạn: (1) thiết lập mụctiêu đầu tư, (2) thiết lập một chính sách đầu tư, (3) chọn lựa chiến lược đầu tư, (4)xây dựng danh mục, (5) đo lường và đánh giá thành quả đầu tư (Zvi Bodie, AlexKane, Alan J Marcus, 2014) Quá trình này bắt đầu với người đầu tư xác định nhucầu cụ thể, có thể được lấy cảm hứng từ các tác nhân kích thích bên trong hoặc bênngoài Một khi mục tiêu đầu tư được thiết lập, giai đoạn tiếp theo là thiết lập mộtdanh mục chuẩn để đánh giá đồng thời xem xét những phương án đầu tư thay thế.Đối với mỗi nhà đầu tư khác nhau thì quan điểm về hiệu quả cũng như khẩu vị rủi

ro cũng không giống nhau Do đó việc xây dựng danh mục đầu tư rất quan trọng,yêu cầu nhà đầu tư cần định lượng rủi ro và nắm bắt được những thông tin đầu vàocần thiết (tỷ suất sinh lợi mong đợi, hệ số tương quan,…) Việc đo lường và đánhgiá kết quả sẽ giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về khoản mục, rút ra nhiều bàihọc kinh nghiệm cho quá trình đầu tư tiếp theo

Hiện nay, trên thị trường tài chính có đa dạng các loại hình đầu tư khác nhau nhưvàng, chứng khoán, bất động sản,…Với mỗi loại hình đầu tư thì đều có những ưunhược điểm riêng Kênh đầu tư bất động sản hiện nay đang có nhiều thuận lợi so vớicác kênh khác Một trong những xu hướng đầu tư hiện nay là đầu tư vào căn hộ chung

cư do có nhiều ưu thế vượt trội Tuy nhiên, để thành công khi đầu tư nhà đầu tư cầntrang bị cho mình kỹ năng phân tích, dự báo, khả năng ra quyết định hợp lý Đồng thờiđối với các doanh nghiệp khi quan tâm đến nghiên cứu hành vi và quyết định của nhàđầu tư, các doanh nghiệp sẽ có các quyết định và chiến lược hợp lý khi

tung ra thị trường sản phẩm gắn với những đặc điểm có tính chất cá nhân và tínhchất xã hội để thúc đẩy khách hàng đầu tư vào sản phẩm của mình

Quyết định đầu tư cũng chịu ảnh hưởng bởi các lý thuyết kinh tế như lý thuyếthành vi (hành vi người tiêu dùng là một cơ sở quan trọng để giải thích cho việc raquyết định), thuyết hành động có lý do (TRA)

Theo Hiệp hội Marketing Hoa Kỳ, hành vi người tiêu dùng chính là sự tácđộng qua lại giữa các yếu tố kích thích của môi trường với nhận thức và hành vi củacon người, mà qua sự tương tác đó, con người thay đổi cuộc sống của họ Theo cáchđịnh nghĩa này, khái niệm hành vi người tiêu dùng được nhìn dưới góc độ tínhtương tác, tác động qua lại lẫn nhau giữa con người và môi trường bên ngoài

Nghiên cứu hành vi của người mua là nghiên cứu hành vi cá nhân quyết địnhnhư thế nào về khả năng chi tiêu của họ cho mục tiêu có liên quan Người mua cónhiều quyết định mỗi ngày, hầu hết các nghiên cứu về hành vi tiêu dùng của cácdoanh nghiệp lớn phải đưa vào việc nghiên cứu khách hàng để trả lời câu hỏi ngườitiêu dùng mua sản phẩm gì, nơi nào họ mua, họ mua bao nhiêu, khi nào họ mua, vàtại sao họ mua (Solomon & ctg., 2006; Kotler và Armstrong, 2012)

2.1.2.2 Thuyết hành động có lý do

Thuyết hành động có lý do (TRA) là một lý thuyết thuộc ngành tâm lý học xã hội.Các nhà tâm lý học xã hội đã cố gắng giải thích làm thế nào và tại sao thái độ lại tácđộng đến hành vi TRA quan tâm đến mối liên quan giữa niềm tin, hành vi, chuẩn chủquan, thái độ và ý định hành vi Thuyết TRA giả định một chuỗi ngẫu nhiên liên kếtniềm tin về hành vi và chuẩn chủ quan với ý định hành vi và hành vi Lý thuyết nàycũng cho thấy rằng yếu tố quyết định quan trọng nhất của hành vi là ý định hành vi của

cá nhân TRA giải thích rằng hành vi cá nhân được điều khiển bởi

ý định hành vi, và ý định hành vi là yếu tố quyết định thái độ hướng về hành vi Theo TRA, ý định hành vi có thể được dự đoán nếu đáp ứng được ba điềukiện Thứ nhất, những ý định và hành vi phải phù hợp với mục tiêu hành động, hoàncảnh và thời gian cụ thể Thứ hai, ý định và hành vi không thay đổi trong cùngkhoảng thời gian khi việc đánh giá ý định và đánh giá hành vi diễn ra Cuối cùng,hành vi đó phải chịu sự kiểm soát của nhận thức Từ đó, cá nhân sẽ quyết định thựchiện hay không thực hiện hành vi

2.1.2.3 Thuyết hành vi có hoạch định

Lý thuyết hành vi có hoạch định (Theory of Planned Behavior - TPB) là một

lý thuyết về mối liên hệ giữa niềm tin và hành vi được đề xuất bởi Icek Ajzen năm

1991 để cải thiện sức mạnh tiên đoán của lý thuyết lý luận hành động dựa trên nhậnthức kiểm soát hành vi Lý thuyết nói rằng thái độ, chuẩn chủ quan, nhận thức kiểmsoát hành vi sẽ ảnh hưởng đến ý định hành vi và từ đó tác động lên hành vi của một

cá nhân Đặc biệt, nhận thức kiểm soát hành vi được cho là không chỉ ảnh hưởngtrực tiếp đến hành vi thật sự, mà còn ảnh hưởng gián tiếp thông qua ý định hành vi

2.2 Các nghiên cứu đã thực hiện

2.2.1 Nghiên cứu thực nghiệm nước ngoài

Theo nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015), tác giả sử dụngbảng câu hỏi và được khảo sát trực tuyến tại Felcrs Bhd, Malaysia để tìm hiểu vềcác nhân tố tác động đến quyết định đầu tư bất động sản Nghiên cứu này sử dụnglấy mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu Bảng câu hỏi dùng để khảo sát bao gồm 25

câu hỏi cho 4 biến được chia tỷ lệ theo thang đo Likert (Từ 01 đến 05 cho các cấp

độ từ rất không đồng ý tới rất đồng ý) và 06 câu hỏi về các đặc điểm nhân khẩu họccủa người được khảo sát Tác giả đã khảo sát 250 mẫu nhưng chỉ có 212 mẫu được

sử dụng Nghiên cứu sử dụng nhiều mô hình hồi quy thông qua SPSS v.21 để phântích dữ liệu Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng tất cả các biến gồm kinh tế tài chính, vịtrí địa lý, rủi ro, khả năng sinh lời đều tác động tích cực và cùng chiều tới ý định đểđầu tư bất động sản của người được khảo sát

Kinh tế tài chính

Vị trí địa lý

Quyết định đầu tư

Rủi ro

Khả năng sinh lời

Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015)

Nghiên cứu của Dr Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik tạiBangladesh (2015): Nghiên cứu sử dụng lý thuyết hành vi và mô hình SPSS, AMOS

để giải thích ý định mua trong thị trường địa ốc đặc biệt là quyết định mua sắm căn

hộ Nghiên cứu sử dụng bảng câu hỏi khảo sát đối với 275 khách hàng và tỷ lệ hồiđáp là 86.18% Trong nghiên cứu này, tác giả đề xuất và kiểm định 06 yếu tố chính

là tiện ích dự án, môi trường xung quanh, vị trí và kết nối, cấu trúc căn hộ, quảngcáo và giá cả Để nghiên cứu ảnh hưởng của ý định mua tới quyết định mua căn hộ,tác giả sử dụng phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích nhân tố khẳng địnhCFA; qua đó nhân tố giá cả bị loại bỏ do ảnh hưởng không đáng kể Sau đó, môhình đề xuất ý định mua được thực hiện thông qua mô hình phương trình cấu trúcSEM bằng cách sử dụng AMOS Thông qua mô hình đã phát hiện ra rằng các yếu tố

về quảng cáo, tiếp thị và các vấn đề môi trường không ảnh hưởng đáng kể

đến thái độ mua của khách hàng Nghiên cứu kết luận ba yếu tố tiện ích dự án, vị trí

và kết nối, cấu trúc căn hộ có tác động mạnh mẽ tới quyết định của khách hàng Môhình nghiên cứu của tác giả được thể hiện ở hình 2.2 như sau:

Quảng cáo, tiếp thị

Hình 2.2: Mô hình giả thuyết của khách hàng về quyết định mua bất động sản theo

Dr Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015)

Nghiên cứu của Mwfeq Haddad và cộng sự (2011): Mục tiêu của nghiên cứu

là để điều tra các yếu tố chính ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ của khách hàng

và cố gắng xác định xem những yếu tố nào có ảnh hưởng nhiều nhất tới quyết địnhmua Tác giả nghiên cứu mẫu bao gồm 120 người đã mua căn hộ tại các khu vựckhác nhau ở Amman One sample t-test, independent sample t-test và kiểm định 1chiều ANOVA, SPSS được sử dụng để kiểm tra các giả thuyết Nghiên cứu này chothấy rằng người được khảo sát sẽ quan tâm 1 số yếu tố chính khi mua căn hộ nhưkiến trúc, điều kiện kinh tế, chính sách quảng cáo tiếp thị, vị trí địa lý và xã hội.Nghiên cứu kết luận rằng có sự khác biệt đáng kể trong việc ra quyết định mua căn

hộ theo giới tính và độ tuổi; tuy nhiên không có sự khác biệt đáng kể theo tình trạnghôn nhân hoặc trình độ học vấn

Nghiên cứu của Tawfik AL-Nahdi và Abu Hassan Abu Bakar (2014): Nghiêncứu này nhằm mục đích nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua bấtđộng sản của người Ả Rập Saudi (Saudis) Nghiên cứu xem xét ảnh hưởng của 04nhân tố bao gồm thái độ, nhân tố chủ quan, hành vi và tài chính đối với ý định mua.Tác giả đã phát 450 bảng câu hỏi tại Jeddah và thu về 322 bảng câu hỏi Nghiên cứu

sử dụng lý thuyết về hành động lý luận TRA và lý thuyết hành vi TPB để phục vụcho quá trình nghiên cứu đề tài Kết quả chỉ ra rằng ý định mua bất động sản bị ảnhhưởng bới thái độ, chuẩn mực chủ quan và tài chính trong khi nhận thức kiểm soáthành vi thì không, với thành phần định mức chủ quan có ảnh hưởng đáng kể hơn

Theo nghiên cứu của Madeline Judge và cộng sự (2019), tác giả sử dụng lýthuyết hành vi để điều tra các yếu tố dự đoán ý định mua nhà ở bền vững Kết quảchỉ ra rằng cả 4 nhân tố bao gồm thái độ, chuẩn mực chủ quan, hành vi và yếu tốxanh về môi trường tác động đáng kể tới quyết định mua

Tóm lại, sau khi tìm hiểu các nghiên cứu thực nghiệm nước ngoài, kết quả chothấy yếu tố kinh tế và vị trí địa lý là 02 yếu tố được nhắc tới nhiều nhất Trong đóđối với nghiên cứu của Mwfeq Haddad và cộng sự (2011) là yếu tố tình trạng kinh

tế và địa lý, nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015) được gọi là kinh

tế tài chính và vị trí địa lý, nghiên cứu của Dr Mostafa Kamal và Shal Alam KabirPramanik (2015) là yếu tố giá cả và vị trí & kết nối, nghiên cứu của Tawif AL-Nahdi và Abu Hassan Abu Bakar (2014) là tài chính Yếu tố được nhắc tới nhiềuthứ hai là chính sách tiếp thị, được xuất hiện trong nghiên cứu của Mwfeq Haddad

và cộng sự (2011) và Dr Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015).Yếu tố khả năng sinh lời chỉ xuất hiện trong nghiên cứu của Irene Natasha vàZubair Hassan (2015) nhưng đây được coi là yếu tố quyết định mạnh nhất tới quyếtđịnh đầu tư bất động sản tại Felcra Bhd Tiếp theo là các yếu tố về thẩm mỹ, cấutrúc xã hội, rủi ro, tiện ích, cấu trúc căn hộ hay môi trường xung quanh Nghiên cứucủa Tawif AL-Nahdi và Abu Hassan Abu Bakar (2014), Madeline Judge và

cộng sự (2019) đều tập trung vào việc sử dụng lý thuyết hành vi và xem xét các yếu

tố là thái độ, chuẩn mực chủ quan, hành vi

Nghiên cứu của Ngô Thanh Mai (2014): Nghiên cứu xác định và đo lườngđược 6 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tạiCông ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng các yếu tốnày tác động trực tiếp đến quyết định mua chứ không gián tiếp thông qua yếu tố nào(như sự thỏa mãn,…), trong đó Kinh tế và tiếp thị là 2 yếu tố ảnh hưởng lớn nhất,tiếp theo lần lượt là liên kết, cấu trúc, tiện ích khu vực và pháp lý Kiểm định nhânkhẩu học cho thấy không có sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng khác nhau vềgiới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp và thu nhập tới quyết định muacăn hộ

Nghiên cứu của Võ Thị Thùy Linh (2016): Tác giả đề xuất và đo lường 7 nhân

tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh Biến độc lậptác động mạnh nhất là vị trí nhà (4 biến quan sát), thứ hai là môi trường sống (3 biếnquan sát), thứ ba là tình trạng tài chính (4 biến quan sát), thứ tư là kiến trúc (4 biếnquan sát), thứ năm là ảnh hưởng của xã hội (3 biến quan sát), thứ 6 là marketing (3biến quan sát) và cuối cùng là dịch vụ hỗ trợ (4 biến quan sát)

Nghiên cứu của Nguyễn Trọng Nghĩa (2017): Tác giả sử dụng lý thuyết TRAcủa Ajren và Fishbein, thuyết TPB của Ajren và lý thuyết hành vi người tiêu dùngcủa Kotler Kết quả nghiên cứu cho thấy có 5 nhân tố ảnh hưởng tới quyết định muacăn hộ chung cư tại khu Đô thị Chí Linh, Bà Rịa-Vũng Tàu theo thứ tự tác độngnhư sau: niềm tin đối với thuộc tính sản phẩm, niềm tin từ những người ảnh hưởng,chính sách hỗ trợ khách hàng, thủ tục pháp lý và cuối cùng là marketing

Tóm lại, sau khi tìm hiểu các nghiên cứu thực nghiệm trong nước, kết quả chothấy yếu tố marketing được nhắc tới trong cả 3 nghiên cứu Tiếp theo là yếu tố kinh tế,liên kết, cấu trúc căn hộ, tiện ích hay dịch vụ hỗ trợ đều xuất hiện trong nghiên cứu củaNgô Thanh Mai (2014) và Võ Thị Thùy Linh (2016) Yếu tố pháp lý cũng được nhắctới trong nghiên cứu của Ngô Thanh Mai (2014) và Nguyễn Trọng Nghĩa

(2017) Ảnh hưởng xã hội cũng là 1 trong những yếu tố được 02 tác giả Võ ThịThùy Linh (2016) và Nguyễn Trọng Nghĩa (2017) quan tâm và đề xuất trong môhình nghiên cứu Các biến quan sát về yếu tố môi trường xung quanh chỉ xuất hiệntrong nghiên cứu cuả Võ Thị Thùy Linh (2016) Yếu tố về niềm tin đối với thuộctính sản phẩm và chính sách hỗ trợ khách hàng chỉ được đề cập trong nghiên cứucủa Nguyễn Trọng Nghĩa (2017)

2.3 Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm

Bảng 2.1: Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm

- Tác giả xác định nhưng không đolường được mức độ tác động giữa các

Haddad và định mua căn hộ tế, tiếp thị, địa - Tác giả phát hiện ra sự khác biệt giữacộng sự theo kết quả điều lý, cấu trúc xã giới tính và độ tuổi cũng ảnh hưởng

để ứng dụng vào thị trường tại ViệtNam

-Tác giả phát hiện ra ý định mua bấtđộng sản bị ảnh hưởng bởi thái độ,chuẩn mực chủ quan và tài chính trongTawfik AL- Các nhân tố tác Thái độ, chuẩn khi nhận thức kiểm soát hành vi thìNahdi và Abu động tới ý định mực chủ quan, không, với thành phần định mức chủHassan Abu mua bất động sản tài chính, hành quan có ảnh hưởng đáng kể hơn

thật sự đầy đủ và hiệu quả với thịtrường Việt Nam nên cần phải có sựđiều chỉnh cho phù hợp

hưởng đến quyết Kinh tế, tiếp thị, ảnh hưởng tới quyết định mua căn hộ;

Mai (2014) khách hàng tại tiện ích khu vực, với thực tế tại Việt Nam.

pháp lý

Nội dung nghiên Nhân tố trong

cứu

động tới quyết Tài chính, vị trí

định đầu tư bất địa lý, rủi ro, khả

động sản tại Felcra năng sinh lời

nhà đầu tư

Dr Mostafa Các nhân tố tác Tiện ích dự án, -Tác giả đo lường được yếu tố tiện ích,

động tới việc mua vị trí và kết nối, vị trí và cấu trúc căn hộ quan trọng hơnKamal và

sắm căn hộ tại cấu trúc căn hộ, môi trường xung quanh, giá cả, quảngShal Alam

thành phố Dhaka, môi trường xung cáo & tiếp thị

Tình hình tài Tác giả đã kiểm định và kết luận đượcCác yếu tố ảnh chính, kiến trúc, sự ảnh hưởng của các yếu tố này đúng

Võ Thị Thùy hưởng đến quyết vị trí nhà, ở thị trường Việt Nam Tuy nhiên

định mua nhà marketing, dịch không khám phá được thành phần nàoLinh (2016) chung cư tại TP. vụ hỗ trợ, môi mới mang đặc trưng của xã hội và thị

Hồ Chí Minh trường sống, ảnh trường bất động sản tại TP Hồ Chí

Niềm tin đối vớiPhân tích các nhân thuộc tính sảnphẩm, niềm tin Tác giả đã kiểm định và kết luận đượcsự ảnh hưởng của các yếu tố này đúng

tố ảnh hưởng đến

quyết định mua

căn hộ chung cư(2017) tại Khu đô thị Chí chính sách hỗ trợ tại Bà Rịa Vũng Tàu Tuy nhiên chưa

khách hàng, thủ xem xét đến tác động của các yếu tốLinh

tục pháp lý, nhân khẩu học

marketingMadeline

Judge,

-Tác giả chỉ tập trung vào việc sử dụngGeorgia Sử dụng lý thuyết Thái độ, chuẩn

lý thuyết hành vi để dự đoán ý địnhWarren- hành vi để dự đoán mực chủ quan,

- Không đi sâu vào xác định và đo

Paladino

(2019)

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

2.4 Đề xuất mô hình nghiên cứu

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực nghiệm ở bảng 2.1 và mô hình của IreneNatasha & Zubair Hassan (2015) và Ngô Thanh Mai (2016), mô hình nghiên cứu cácyếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công tyHưng Thịnh đã được tác giả tóm tắt và sơ đồ hóa bằng mô hình hình vẽ bao gồm

7 thành phần: (1) hiệu quả tài chính, (2) tình trạng kinh tế, (3) vị trí và liên kết, (4)cấu trúc căn hộ, (5) tiện ích khu vực, (6) pháp lý, (7) marketing Ý nghĩa của từngyếu tố sẽ được thể hiện chi tiết ở chương 3, mục 3.2 “Giả thuyết nghiên cứu” củabài luận

Hiệu quả tài chính

tại Công ty Hưng Thịnh

Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn: Tác giả đề xuấtPhương trình hồi quy đa biến cho mô hình nghiên cứu đề xuất của tác giả như sau:

DEC =  1 * FIN +  2 *ECO +  3 *LIN+  4 * STR +  5 * PRO +  6 * LEG +  7 * MAR

Bảng 2.2: Mô tả các biến trong phương trình hồi quy đa biến theo mô hình

nghiên cứu đề xuất

CHƯƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Quy trình nghiên cứu

Tất cả các nghiên cứu được đề cập ở trên được thực hiện ở những khu vựckhác nhau, những nền kinh tế khác nhau về điều kiện văn hóa, xã hội… Vì thế, ởmỗi nghiên cứu đã có sự điều chỉnh thang đo và mô hình cho từng nhân tố phù hợpvới từng điều kiện Và đối với thị trường của Công ty, tác giả xét thấy cũng cần phảiđiều chỉnh lại mô hình cho phù hợp với thực tế kinh doanh tại thị trường Việt Namtrên cơ sở tham khảo những nghiên cứu đã thực hiện ở trên

Qua nghiên cứu định tính với cuộc phỏng vấn sâu cùng các chuyên gia tronglĩnh vực bất động sản, mỗi chuyên gia đã trao đổi cùng tác giả về các yếu tố tácđộng đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của họ dựa trên kinh nghiệm và tất cảcác yếu tố có trong những mô hình đã nêu trên

Nghiên cứu được tiến hành qua 02 giai đoạn chính: (1) nghiên cứu sơ bộnhằm xây dựng bản khảo sát khách hàng; (2) nghiên cứu chính thức nhằm thu thập,phân tích dữ liệu khảo sát, cũng như kiểm định mô hình nghiên cứu và được thểhiện tại hình 3.1

Cơ sở lý thuyết, các nghiên cứu đã thực hiện

Bản phỏng vấn sơ bộ

Nghiên cứu định tính(Ý kiến chuyên gia, phỏng vấn sâu n=20)

Bản phỏng vấn chính

Nghiên cứu định lượng

Khảo sát đối tượng, N=207

Mã hóa, nhập liệu, xử lý số liệu

Thống kê mô tả

Cronbach’s Alpha

Phân tích nhân tố EFA

Phân tích tương quan và hồi quy

Kiểm định sự khác biệt với các biến nhân khẩu học

Tổng hợp kết quả

Kết luận và hàm ý chính sách

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tác giả đề xuất

3.2 Giả thuyết nghiên cứu

Theo hình 3.1, qua nghiên cứu định tính với cuộc phỏng vấn sâu cùng 10 chuyêngia và 20 nhà đầu tư chung cư tại sàn giao dịch của Công ty Hưng Thịnh, mỗi người đãtrao đổi cùng tác giả về các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của

họ dựa trên tất cả các yếu tố có trong những mô hình đã nêu trên

Kết quả cuộc phỏng vấn cho thấy hầu hết những nghiên cứu trên đã bao hàmtất cả những thành phần có thể tác động đến quyết định đầu tư Tuy nhiên nếu ứngdụng theo một mô hình duy nhất cho nghiên cứu thì không có mô hình nào có thểgọi là đầy đủ và có thể phản ánh đúng được những quan tâm mà nhà đầu tư hướngđến khi quyết định đầu tư một căn hộ chung cư tại đây Do đó các chuyên gia vànhà đầu tư đã phân tích các yếu tố thừa, thiếu hoặc cần bổ sung đối với từng thànhphần tác động đến quyết định của họ và tóm lược lại như sau:

Đứng trước các cơ hội đầu tư khác nhau thì khả năng sinh lời của khoản mục

sẽ luôn là một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu Điều đó được thể hiệnqua tỷ suất sinh lời, giá trị dòng tiền, thời gian hoàn vốn hay tính thanh khoản cao.Trong mô hình của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015); thì đó là thang đo tàichính được sử dụng chính trong mô hình

H1: Hiệu quả tài chính tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư căn

hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.

Thêm vào đó, tình trạng "kinh tế" đóng vai trò lớn trong quyết định lựa chọnmua căn hộ của khách hàng (Dr Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik,2015; Mwfeq Haddad và cộng sự, 2011; Ngô Thanh Mai, 2014; Võ Thị Thùy Linh,2016) Quyết định đầu tư vào bất động sản sẽ làm giảm lượng tiết kiệm và do đómột người sẽ giảm khả năng đầu tư vào các kênh khác như chứng khoán, vàng Như vậy, lợi ích của các quyết định sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế như thunhập, khả năng tiết kiệm, các khoản thuế… Và hiển nhiên, người có khả năng tàichính tốt, thì họ sẽ dễ dàng hơn trong việc ra quyết định đầu tư một căn hộ để phục

vụ cho nhu cầu của họ Do đó tác giả đã đi đến giả thuyết sau:

Võ Thị Thùy Linh (2016) là vị trí nhà Ví dụ như khoảng cách tới trung tâm thươngmại, khoảng cách đến trung tâm thành phố,… được coi là quan trọng Ngoài ra "hệthống giao thông" cũng được đề xuất Các căn hộ đáp ứng càng cao các thành phần

về điều kiện liên kết sẽ là lựa chọn ưu tiên của khách hàng có nhu cầu mua căn hộ

để đầu tư Do đó tác giả đi đến giả thuyết:

H3: Vị trí và liên kết tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.

Tiếp theo là các đặc điểm, cấu trúc của căn hộ mà khách hàng mong muốn sửdụng Điều đó cũng đã thể hiện một phần trong thành phần vật lý của Dr MostafaKamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015), thang đo cấu trúc căn hộ của NgôThanh Mai (2014), một phần trong thang đo kiến trúc của Võ Thị Thùy Linh(2016) Cấu trúc căn hộ chính nó là một nhân tố quan trọng trong quyết định lựachọn có mua hay không Cấu trúc của căn hộ bao gồm: hình thức bên ngoài, hướngnhà, góc nhìn, thiết kế bên trong, tầng hầm, bãi đậu xe…các yếu tố này liên quantrực tiếp đến việc ra quyết định mua của một cá nhân Do đó tác giả đã đi đến giảthuyết :

H4: Cấu trúc căn hộ tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.

Yếu tố tiếp theo đó là các điều kiện về tiện ích trong khu vực Theo Dr.Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015); Tawfik AL-Nahdi và AbuHassan Abu Bakar (2014); “tiện ích” khu vực là một yếu tố quan trọng hơn cả ảnhhưởng trực tiếp đến quyết định mua một căn hộ của khách hàng Tiện ích bao gồm

các thành phần: điện, nước, điện thọai, thể dục thể thao, … Do đó tác giả đã đi đến giả thuyết:

H5: Tiện ích khu vực tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.

Vấn đề tiếp theo được tất cả các khách hàng đặc biệt quan tâm khi quyết địnhmua đó là tính pháp lý của căn hộ Đặt trong bối cảnh hiện nay tại TP Hồ ChíMinh, thành phố đang có nhiều chính sách thắt chặt pháp lý dự án khiến cho thủ tụchành chính ngày càng phức tạp Do đó, nhìn nhận một cách khách quan, “pháp lý”

là một rào cản khá lớn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư căn hộ của khách hàng.Theo nghiên cứu của Ngô Thanh Mai (2014) và Nguyễn Trọng Nghĩa (2016) Vìvậy, sau khi tìm hiểu các nghiên cứu và thảo luận với các nhà đầu tư, tác giả đã đưa

H7: Marketing tác động thuận chiều tới quyết định đầu tư căn hộ chung

cư của khách hàng tại Công ty Hưng Thịnh.

Bên cạnh đó, hành vi khách hàng là một chủ đề nghiên cứu quan trọng trongnhiều thập kỷ gần đây Có một liên kết giữa "ý định mua" và "quyết định mua" củakhách hàng, đặc biệt là các quyết định liên quan đến mua bất động sản (Tawfik AL-Nahdi và Abu Hassan Abu Bakar, 2014; Madeline Judge và cộng sự, 2019) Ý định

thường dựa trên việc nắm bắt những động cơ mua hàng với các thuộc tính hay đặcđiểm của sản phẩm trong tập hợp đánh giá Quá trình này đòi hỏi cần xem xét cácyếu tố như chuẩn mực chủ quan, thái độ hay hành vi tiêu dùng Như là kết quả củaviệc đánh giá tương quan, đến một điểm nào đó trong quá trình, người tiêu dùngphải dừng việc tìm kiếm lại để đánh giá thông tin, từ đó ý định có thể được hình

thành và sau đó đi đến quyết định.

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Nghiên cứu định tính (sơ bộ)

Đây là bước nghiên cứu định tính để sàng lọc lại các biến, kiểm tra các thang

đo sử dụng, tham khảo các ý kiến từ phía lãnh đạo công ty, các chuyên gia và nhàđầu tư về vấn đề nghiên cứu, qua đó xây dựng các thang đo đưa vào mô hình nghiêncứu và thiết lập bảng câu hỏi Qúa trình nghiên cứu định tính được bắt đầu bằngviệc trao đổi với 10 chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Hưng Thịnh vềcác yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của họ (thông tin chi tiết

về họ tên và chức danh chuyên gia tại Phụ lục 2).

Tiếp theo tác giả đã thực hiện khảo sát với 20 khách hàng tại sàn giao dịch củaCông ty Tác giả đã chọn lọc đối tượng nghiên cứu thông qua một số câu hỏi gạnlọc để tăng thêm độ tin cậy cho kết quả nghiên cứu Nội dung cần thu thập của cuộckhảo sát:

- Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng, có cần thêm yếu tố nào nữa không?

- Có hiểu đúng những nội dung của từng phát biểu trong thang đo không?

- Có cần thêm (hoặc bớt) bất kỳ biến quan sát nào vào từng khái niệm nghiên cứu không?

Trải qua bước nghiên cứu định tính, các thang đo được xác định đầy đủ (gồmcác biến quan sát đo lường 07 yếu tố tác động đến quyết định đầu tư của nhà đầutư) để phục vụ cho việc thiết lập bảng câu hỏi điều tra và nghiên cứu định lượng tiếp theo

3.3.2 Nghiên cứu định lượng (chính thức)

Nghiên cứu chính thức được tiến hành nhằm kiểm định lại các thang đo trong

mô hình nghiên cứu Đây là bước phân tích chi tiết các dữ liệu thu thập được thôngqua phiếu điều tra từ khách hàng và từ đó đưa ra kết quả cụ thể về đề tài nghiêncứu

Các phiếu khảo sát được chính tác giả thực hiện tại các sàn giao dịch bất độngsản của Công ty Hưng Thịnh trên địa bàn TP Hồ Chí Minh Bảng câu hỏi sẽ được

thể hiện chi tiết tại Phụ lục 3 của luận văn Toàn bộ dữ liệu nhận được sẽ xử lý

bằng phần mềm SPSS, excel thông qua các công cụ thống kê mô tả, bảng tần số,

đồ thị, kiểm định độ tin cậy của các thang đo Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tốEFA, phân tích hồi quy và các kiểm định khác

3.3.3 Mẫu khảo sát

Chọn mẫu: Mẫu được lấy theo phương pháp ngẫu nhiên Việc phát hành cácbảng câu hỏi và phỏng vấn khách hàng được thực hiện bởi chính tác giả và hỗ trợcủa các nhân viên kinh doanh bất động sản tại Công ty mà tác giả đang công tác

Dữ liệu khách hàng được tổng hợp từ hệ thống của Công ty, cho phép sàng lọc mụcđích mua căn hộ của khách hàng và đưa vào danh sách ngắn những khách hàng mua

để đầu tư

Có nhiều quan điểm rất khác nhau về kích thước mẫu Hơn nữa kích thướcmẫu cũng tùy thuộc vào phương pháp ước lượng sử dụng Theo Hoelter (1983) ôngcho rằng kích thước mẫu tối thiểu là 200 Còn theo Paul Hague (2002) thì đối tượngnghiên cứu trên 100.000 thì độ lớn của mẫu là 384

Kích thước của mẫu áp dụng trong nghiên cứu được dựa theo yêu cầu củaphân tích nhân tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) và hồi quy đa biến:

Số lượng mẫu phải lớn hơn 100 và không ít hơn 5 lần số biến quan sát (Hair

và ctg, 2010) Bảng câu hỏi này có 34 biến quan sát Vì thế, nếu theo tiêu chuẩnnăm mẫu một biến quan sát thì kích thước mẫu tối thiểu cần là 34 * 5 = 170 mẫu.Hơn nữa, kích thước mẫu đạt yêu cầu để thực hiện hồi quy tối thiểu là 8m +

50, với m là số nhân tố độc lập của mô hình (Tabachnick & Fidell, 2007) Mô hình

- Tổng số phiếu phát ra: 250 phiếu

- Tổng số phiếu thu về: 226 phiếu (tỷ lệ đạt 90.4%)

- Tổng số phiếu không hợp lệ (kết quả bị loại bỏ sau đó do có quá nhiều ôtrống hoặc câu trả lời chưa phù hợp với mục đích nghiên cứu): 19 phiếu (tỷ lệ đạt7.6%)

- Tổng số phiếu hợp lệ: 207 phiếu Vì vậy, kích thước mẫu cuối cùng là 207

3.4 Mô tả thang đo

Các thang đo trong nghiên cứu này được kế thừa từ các nghiên cứu trước đây

đã trình bày trong chương 2 Sau đó, thông qua ý kiến chuyên gia và thảo luận ýkiến cùng một số nhà đầu tư, các thang đo được điều chỉnh và bổ sung cho phù hợpvới môi trường và quan điểm của nhà đầu tư căn hộ của Công ty Hưng Thịnh

Các biến quan sát sử dụng cho các khái niệm liên quan được đo bằng thang đoLikert 5 điểm:

(1) Hoàn toàn không đồng ý

Bảng 3.1: Thang đo dùng trong nghiên cứu định tính

I Hiệu quả tài chính

(2015)

STT Nhân tố ảnh hưởng Tham khảo

Irene Natasha và Zubair Hassan

4 Khả năng thanh toán

5 Lãi suất vay Mwfeq Haddad và cộng sự (2011);Ngô Thanh Mai (2014)

Ngô Thanh Mai (2014); Dr Mostafa

1 Khoảng cách đến nơi làm việc Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik

(2015)

2 Gần trung tâm thành phố

Mwfeq Haddad và cộng sự (2011);

3 Gần chợ, trường học, bệnh viện, trungtâm mua sắm Phan Thanh Sĩ (2012); Irene Natashavà Zubair Hassan (2015); Dr.

Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir

4 Hệ thống giao thông thuận tiện Pramanik (2015)

5 Thuộc tổng thể các khu cao ốc, dân cưmới mà giá nhà đất có thể tăng Võ Thị Thùy Linh (2016)

Mwfeq Haddad và cộng sự (2011);

Kabir Pramanik (2015); Ngô ThanhMai (2014)

Mwfeq Haddad và cộng sự (2011);

Đa dạng sự lựa chọn ở mỗi phân khúc

3 như nhà thô, hoàn thiện, nội thất,… Ngô Thanh Mai (2014)

Căn hộ thông thoáng và ngập tràn ánh Dr Mostafa Kamal và Shal Alam

Linh (2016)

Căn hộ được cung cấp hệ thống điện,

Ngô Thanh Mai (2014); Dr Mostafa

nước sinh hoạt đầy đủ và an toàn (2015)

STT Nhân tố ảnh hưởng Tham khảo

2 Khu chung cư có các dịch vụ vui chơi,hồ bơi phù hợp cho nhu cầu giải trí

3 Khu chung cư có khuôn viên cây xanhlàm công viên nội bộ

4 Môi trường sống đảm bảo an ninh

2 Thời gian chờ nhận giấy chủ quyềnnhà Nguyễn Trọng Nghĩa (2017)

Dr Mostafa Kamal và Shal Alam

Mai (2014); Võ Thị Thùy Linh

3 Chương trình quảng cáo, tiếp thị (2016)

4 Sự tư vấn nhiệt tình từ nhân viên Sales Nguyễn Trọng Nghĩa (2017)

5 Đặc tính hộ gia đình cùng khu vực Ngô Thanh Mai (2014); NguyễnTrọng Nghĩa (2017)

Căn hộ của Công ty Hưng Thịnh là lựa

Võ Thị Thùy Linh (2016); Nguyễn

1 chọn hàng đầu khi đưa ra quyết định

Trọng Nghĩa (2017)đầu tư căn hộ của tôi

2 Tôi vẫn quyết định đầu tư căn hộ dù có Ngô Thanh Mai (2014); Võ Thị Thùynhiều lựa chọn khác Linh (2016)

3 Căn hộ đáp ứng nhu cầu đầu tư của tôi Võ Thị Thùy Linh (2016)

4 Người thân, bạn bè tác động nhiều tới Ngô Thanh Mai (2014); Nguyễnquyết định đầu tư căn hộ của tôi Trọng Nghĩa (2017)

Nguồn: Tổng hợp của tác giảQua quá trình nghiên cứu sơ bộ, bao gồm thảo luận với 10 chuyên gia tronglĩnh vực bất động sản tại Công ty Hưng Thịnh – tất cả trong số họ đều có nhiều kiếnthức và kinh nghiệm nhiều năm và phỏng vấn thử nghiệm 20 nhà đầu tư, các thang

đo đã có 01 số sự điều chỉnh: