Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở việt nam

Trong thị trường Bất động sản, người sử dụng đất đai có thể thực hiện các giao dịch đất đai bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn quyền sử dụng đấ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH TÂM

CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

LÊ THỊ THANH TÂM

CÁC GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS DOÃN HỒNG NHUNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Lê Thị Thanh Tâm

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 4

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài 5

5 Các phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 7

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC

GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG

1.1 Các khái niệm về quyền sử dụng đất, các giao dịch liên quan

đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 9

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng đất và các giao

1.1.2 Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử

1.1.3 Khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản và

1.2 Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất 18 1.3 Các vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất

1.3.1 Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất 25

1.3.5 Vấn đề công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực

1.4 Vai trò, ý nghĩa của các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CÁC GIAO DỊCH

LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG

2.1 Các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử

dụng đất trong thị trường bất động sản: 45

2.2 Các quy định pháp luật khác liên quan đến quyền sử dụng đất 59 2.3 Các vấn đề rủi ro khi tham gia giao dịch 70 2.4 Đặc điểm, phân loại tranh chấp và giải quyết tranh chấp 72

2.5 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật các giao dịch liên quan

đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 82

CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật giao dịch liên quan đến quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản 95 3.2 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu

quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất

3.2.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến

7 TAND Tòa án nhân dân

8 UBND Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước Đất đai phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội, là môi trường sống của con người, không bị mất đi do sử dụng, không thể tái sinh hoặc tăng thêm Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập Đất đai tham gia vào thị trường với tư cách là một loại hàng hóa quan trọng, một thứ tài sản giá trị nhất, luôn tồn tại dưới hình thái đặc biệt Chính

vì thế, đất đai là bộ phận quan trọng quyết định của thị trường BĐS

Trong thị trường Bất động sản, người sử dụng đất đai có thể thực hiện các giao dịch đất đai bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn quyền sử dụng đất của mình Tuy nhiên, kiến thức pháp luật của người dân về giao dịch QSDĐ vẫn còn rất hạn chế nên khi tham gia ký kết hợp đồng giao dịch QSDĐ, họ thường không tuân thủ định pháp luật và không biết tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp xảy ra

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, nhu cầu của người dân và doanh nghiệp ngày một tăng cao mà chưa được đáp ứng đầy đủ, giao dịch QSDĐ ngẫu nhiên đã trở thành hiện tượng thường xuyên và ngày càng phát sinh nhiều vấn đề phức tạp Khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật, sau một thời gian áp dụng pháp luật đến nay cần đánh giá

những mặt được tồn tại, tình hình quản lý, hạn chế và nguyên nhân của các vấn đề và trọng tâm là các vấn đề đổi mới Trong đó chúng ta cần nêu bật thực trạng các giao dịch, quyền của người sử dụng đất, thị trường BĐS đã thực hiện, thực trạng quy định pháp luật, thực trạng quản lý; đối tượng, nội dung, hình thức, chất lượng để kịp thời của theo dõi, giám sát, quản lý các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam

Việc nghiên cứu pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam một cách toàn diện, chúng ta có thể hệ thống các quy định pháp luật liên quan làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp trong thực tế, đồng thời tìm ra giải pháp hoàn thiện pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ là việc làm hết sức cần thiết, tạo điều kiện cho các giao dịch liên quan đến QSDĐ được diễn ra một cách thuận lợi Đây

là những lý do thôi thúc tôi nghiên cứu bản chất pháp lý, hệ thống các quy

định pháp luật và quyết định chọn đề tài “Các giao dịch liên quan đến quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn

thạc sĩ để từ đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong những năm qua, có rất nhiều nghiên cứu của các chuyên gia đầu ngành nghiên cứu về pháp luật và thực tiễn áp dụng các lĩnh vực liên quan đến kinh doanh BĐS, QSDĐ, chuyển quyền sử dụng đất, thị trường QSDĐ,

về các loại hình chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, các công trình tiêu biểu

có thể kể đến như:

“Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai” của tác giả Vũ

Hải Yến (Luận văn thạc sĩ luật học, Viện khoa học xã hội Việt Nam năm

2017); “Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất” của tác giả Sỹ Hồng Nam (Luận án tiến sĩ, Học viện Khoa học xã hội năm 2016); “những vấn đề

pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam” của TS Lưu Quốc Thái

(Giảng viên trường Đại học luật thành phố Hồ Chí Minh, NXB Hồng Đức,

năm 2016)“Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất thực trạng và hướng

hoàn thiện” của tác giả Lữ Ngọc Hà (Luận án tiến sĩ, Trường Đại học Luật

TPHCM năm 2016); “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật

Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh Vân (Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật,

Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015); “Pháp luật về quyền chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước” của tác giả Nguyễn Trọng

Thạch (Luận văn Thạc sĩ, Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, năm 2014); “Địa vị

pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và kinh tế” của tác

giả Nguyễn Quang Tuyến (Luận án tiến sĩ, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2003); Bên cạnh đó có một số bài viết của các chuyên gia, các tác giả liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS đã được công bố trên các diễn đàn, tạp

chí chuyên ngành, cụ thể: “Tìm hiểu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất qua thực tiễn thi hành tại Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội”

của PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Ngô Thúy Hằng, NXB Xây

dựng năm 2015; “Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và

phát triển thị trường bất động sản ở nước ta” của PGS.TS Nguyễn Quang

Tuyến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; “Đất đai và thị trường bất

động sản” của tiến sĩ Nguyễn Đình Bồng, Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2005;

“Một số vấn đề về thị trường bất động sản” của tác giả Vũ Anh, Tạp chí Nhà

nước và Pháp luật, số 2/2004; “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta

- thực trạng và giải pháp hoàn thiện” của Th.S Nguyễn Thị Dung, Bản tin

Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; “Những quy định mới về giao đất,

cho thuê đất của Luật Đất đai năm 2013” của Th.S Lê Hồng Hạnh, Bản tin

Thông tin Khoa học Lập pháp số 01-2013; Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Phát

triển và quản lý thị trường bất động sản Việt Nam” của Bộ Xây dựng- Bộ Kế

hoạch và Đầu tư - Bộ tài nguyên & Môi trường- Bộ Tài chính, 2003; “Bản

chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam” của Th.S Lê

Hồng Hạnh, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 8/2017

Từ nhiều hướng và mức độ tiếp cận khác nhau, các bài viết, các công trình nghiên cứu đã làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận pháp luật về các giao dịch, về quyền sử dụng đất, thực trạng quy định của pháp luật quyền sử dụng, để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, lành mạnh hóa thị trường BĐS và tránh tình trạng đầu cơ về đất đai để nâng cao chất lượng, hiệu quả thực hiện quyền của người sử dụng

Tuy nhiên, cho đến nay khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật thì chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS Do đó, xuất

phát từ tình hình thực tế vừa nêu trên, trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc kết quả các

công trình nghiên cứu và các bài viết, đồng thời bằng hiểu biết của mình, cuối

cùng tôi lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các giao dịch liên quan đến quyền sử

dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam”

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài

Đề tài làm rõ những vấn đề lý luận về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam Sự cần thiết phải nghiên cứu, thực trạng thực thi pháp luật, tổng quan và đánh giá những bất cập, hạn chế cũng như những khó khăn, tồn tại trong thực thi pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam Từ đó đề xuất một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật, hoàn thiện pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS ở Việt Nam

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

Một là, nghiên cứu làm rõ các quy định pháp luật, lý luận chung về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Hai là, hệ thống các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Ba là, phân tích và đánh giá các quy định pháp luật, hiệu quả thực thi pháp luật hiện hành về các giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam

Bốn là, lý giải nguyên nhân của các bất cập trong thực thi pháp luật, trong công tác áp dụng pháp luật về các giao dịch phát sinh trên thị trường

Năm là, kiến nghị, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật, đảm bảo thực hiện hiệu quả, phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay

4 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài

4.1 Phạm vi nghiên cứu:

Phạm vi về các giao dịch về QSDĐ trong thị trường BĐS là vấn đề rất rộng, phong phú, đa dạng được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản liên quan

Các giao dịch về QSDĐ hướng đến mục đích sinh lời của các chủ thể trên thị trường vì vậy đối với các nội dung về thừa kế, tặng cho, tác giả sẽ đề cấp đến trong luận văn nhưng không đi sâu vào những vấn đề này Tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu pháp luật và thực tiễn thực thi về các giao dịch liên quan đến QSDĐ một các trực tiếp và chịu sự chi phối của LKDBĐS năm

2014 Nội dung cụ thể bao gồm chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại QSDĐ Việc chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền hoặc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án Các giao dịch nhằm thúc đẩy,

hỗ trợ những giao dịch cho các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm góp vốn và thế chấp QSDĐ Giao dịch cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có gắn liền với QSDĐ như nhà ở, công trình xây dựng là BĐS

đi kèm hoặc gắn liền với QSDĐ Vì vậy khi thực hiện các giao dịch này có liên quan mật thiết đến quyền chuyển giao QSDĐ cùng với nhà ở, công trình xây dựng

Tác giả tập trung nghiên cứu từ giai đoạn LKDBDS năm 2014 có hiệu lực thi hành đến nay

4.2 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những quy định của pháp luật hiện hành về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS

và thực tiễn thực thi các quy định này ở Việt Nam Học viên tập trung nghiên

cứ về những khái niệm, lý luận, thực tiễn áp dụng để khái quát về thực trạng các quy định pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Từ đó phân tích, đánh giá các quy định pháp luật, đưa

ra những tồn tại, nguyên nhân trong công tác áp dụng pháp luật, kiến nghị đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật

Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ, học viên loại trừ đối tượng

là các bất động sản hình thành trong tương lai

5 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu và trình bày, luận văn sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau bao gồm:

- Phương pháp thu thập thông tin là nguồn nguyên liệu quan trọng không thể thiếu của bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học nào, quá trình thu thập và xử lý thông tin có vai trò quan trọng nhất trong tìm kiếm luận cứ mang tính thời sự cho luận văn

- Phương pháp diễn giải, phân tích các tài liệu, lý luận khác nhau bằng

cách phân tích chúng thành từng bộ phận để tìm hiểu sâu sắc về đối tượng Tổng hợp liên kết từng mặt hoặc từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo

ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng Phương pháp này áp dụng chính trong chương 1 của luận văn

- Phương pháp đánh giá, so sánh, giải thích pháp luật: Phương pháp nghiên cứu bằng cách đi tìm nguồn gốc phát sinh, quá trình phát triển của quyền sử dụng đất và thị trường BĐS để từ đó so sánh sự phát triển, rút ra nguyên nhân, bản chất và quy luật của đối tượng Phương pháp này áp dụng chính trong chương 2 của luận văn

- Phương pháp quy nạp và tổng hợp, tổng kết kinh nghiệm, xem xét lại những tài liệu, những thành quả trong thực tiễn và quá khứ để rút ra kết luận

bổ ích cho khoa học thực tiễn Phương pháp này áp dụng chính trong chương

3 của luận văn

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Tập hợp các quy định pháp luật góp phần hoàn thiện những vấn đề lý luận về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở nước ta

- Phân tích và đánh giá nội dung các quy định của LKDBĐS năm 2014

về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS; nhận diện những khó khăn, những vướng mắc nảy sinh trong quá trình triển khai thi hành các quy định của LKDBĐS năm 2014 các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS

- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của LKDBĐS năm 2014 và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở nước ta

- Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác học tập tại các cơ sở đào tạo luật; là tài liệu tham khảo góp phần xây dựng,

hoạch định chính sách, pháp luật đất đai cho cán bộ quản lý đất đai và các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp trong sử dụng đất ở nước ta

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần cam đoan, mục lục, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về các giao dịch liên quan đến quyền

sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chương 3: Hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC GIAO

DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất

Trong hệ thống pháp luật về đất đai, thuật ngữ “quyền sử dụng đất”

được nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đưa ra khái niệm cụ thể thế nào là QSDĐ Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm QSDĐ, ta cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau

Quyền sử dụng đất được xem là một chế định pháp luật, các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để điều chỉnh những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình nhà nước giao đất, cho thuê đất, đăng ký QSDĐ cho đối tượng

sử dụng đất và thực hiện các giao dịch liên quan đến QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, tặng cho hay để lại thừa kế QSDĐ

Theo nghĩa chủ quan, QSDĐ là một quyền năng của chủ thể sở hữu, chủ thể sử dụng đất Quyền năng này được hiểu đó là khả năng pháp lý mà pháp luật quy định cho một chủ thể được khai thác các công dụng của đất, hưởng hoa lợi từ đất

Tóm lại, Quyền sử dụng đất là khả năng pháp lý do pháp luật quy định cho người sử dụng đất để giúp thỏa mãn tối đa các lợi ích của mình trong quá trình khai thác công dụng của đất và hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất là giao dịch tài sản, là hành vi pháp lý đơn phương hoặc theo thỏa thuận của người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản

của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo Điều 116 BLDS năm 2015 có nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đưa ra khái niệm như

sau: “Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho

những chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả lao động, kết quả của việc đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép chuyển quyền từ chủ thể này cho chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy định.”

1.1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất ở nước ta có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng thông

thường Nó vượt khỏi khuôn khổ “bó hẹp” của quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản để tham gia vào các giao dịch dân sự trên thị trường; được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong thế chấp hay bảo lãnh vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng; được sử dụng làm vốn góp liên doanh trong hoạt động sản xuất - kinh doanh,…

Quyền sử dụng đất mang một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, QSDĐ là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và

được phép chuyển đổi trên thị trường

Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở

nước ta nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng để ổn định lâu dài Tuy nhiên, do pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền năng: Chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu

Tiếp cận dưới góc độ đất đai thì các quyền của người sử dụng đất được thể hiện giữa tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo

hộ của pháp luật quy định tại Điều 166 LĐĐ năm 2013, bao gồm: Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khác; hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ và cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Đặc điểm riêng của QSDĐ so với với các loại tài sản khác, thể hiện ở các mặt sau:

Thứ nhất, QSDĐ là một quyền được tách ra từ quyền sở hữu toàn dân

[26] được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất

trở thành một loại hàng hóa đặc biệt

Thứ ba, các chủ thể có QSDĐ phải tuân thủ theo các điều kiện quy định

của Nhà nước về đất đai

1.1.1.3 Phân loại quyền sử dụng đất

- QSDĐ căn cứ theo chủ thể đó (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân)

- QSDĐ được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể, việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép

- QSDĐ căn cứ vào khách thể đó là (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng)

Loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử

dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó Nếu có sự thay đổi về mục đích

sử dụng phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép mới thực hiện

- QSDĐ căn cứ vào thời gian đó là: Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền Từ đó QSDĐ của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài

- QSDĐ căn cứ theo pháp lý đó là căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay QSDĐ thứ hai của người được cho thuê lại, được tặng cho, thừa kế

Phân loại quyền căn cứ theo trường hợp giao đất và cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai:

Khái niệm giao đất được quy định tại khoản 7 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Khái niệm cho thuê đất được quy định tại khoản 8 Điều 3 LĐĐ năm 2013 như sau: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Phần quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong hai trường hợp giao đất và thuê đất cũng có điểm khác biệt về quyền của người sử dụng đất:

- Đối với giao đất: Theo điều 179 LĐĐ năm 2013 người được giao đất được chuyển quyền của mình lại cho người khác thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng

đất

- Đối với cho thuê đất: Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất phụ thuộc vào hình thức trả tiền Trường hợp thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê thì người thuê đất có các quyền của người sử dụng đất như trường hợp Nhà nước giao đất Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện việc chuyển quyền đối với tài sản trên đất Chỉ có trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề thì có quyền cho thuê lại đất đã thuê

1.1.2 Các khái niệm về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

1.1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và phù hợp với quy định của pháp pháp luật

1.1.2.2 Khái niệm cho thuê đất quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho người khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận

+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước giao cho thuê

+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước cho thuê, cho thuê lại

1.1.2.3 Khái niệm cho thuê lại quyền sử dụng đất:

Việc cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là một trong những quyền của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận, có thể hiểu rằng: Người sử dụng đất chuyển giao đất đang trong thời hạn thuê của mình cho người khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo thỏa thuận Theo Điều 475 BLDS năm 2015 quy định về cho thuê lại thì người sử dụng đất có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý

1.1.3 Khái niệm về bất động sản, thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các công trình gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [37]

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn

gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS vừa là đất đai, của cải trong lòng đất vừa

là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động con người trên các mảnh đất BĐS bao gồm những công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự [24]

Theo quy định tại khoản 1, Điều 107, BLDS năm 2015: Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể

bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia này cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản Hơn nữa, các quy

định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm “mở” mà cho đến

nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, BĐS có những đặc điểm sau:

- Tính cố định về vị trí: BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị

trí, địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác, đất đai có hạn và bị giới hạn về không gian, diện tích đất đai của một quốc gia khó bị thay đổi, (trừ vùng gần biển) Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của BĐS,

vì vậy, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa -

xã hội, cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng của khu vực có địa điểm của BĐS

- Tính lâu bền: Đất đai được xem như không bị hủy hoại, trừ trường

hợp có thiên tai như xói lở, vùi lấp Vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm BĐS có tuổi thọ vật lý, chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích thu được

- Tính khác biệt và khan hiếm: Do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai,

do diện tích bề mặt trái đất có hạn và không thể phát triển được, trong khi dân

số mỗi ngày một tăng và các nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên

1.1.3.2 Thị trường bất động sản và mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản

- Khái niệm thị trường bất động sản:

Thị trường BĐS bao gồm toàn bộ không gian, thời gian, địa điểm diễn

ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… giữa các chủ thể khác nhau Vì thế mà giá trị QSDĐ phụ thuộc nhiều vào thị trường BĐS Chẳng hạn như khi cầu lớn hơn cung thì giá sẽ tăng, khi cung lớn hơn cầu thì giá sẽ giảm Bên cạnh đó, còn có những yếu tố khác ảnh hưởng tới giá, như sự can

thiệp của Nhà nước thông qua phương pháp đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng

Thị trường BĐS là nơi thực hiện và chuyển dịch giá trị của BĐS, nơi tiến hành các giao dịch liên quan đến BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn… nơi diễn ra những mối quan

hệ của con người về giao dịch QSDĐ, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý được xác định, trong một khoảng thời gian cụ thể

Như vậy, thị trường BĐS là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến BĐS: hoạt động chuyển nhượng, hoạt động mua bán, hoạt động cho thuê, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là BĐS… được tiến hành

Thị trường BĐS là một loại thị trường quan trọng Mặc dù, hàng loạt các văn bản pháp lý bao trùm hầu hết các giao dịch liên quan đến BĐS được ban hành, tuy nhiên môi trường pháp luật của thị trường BĐS còn thiếu đồng bộ, mâu thuẫn và chồng chéo nhiều quy định pháp luật không phù hợp với thực tế và xu hướng phát triển [39] Bên cạnh đó, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS còn dàn trải, hệ thống cơ quan chuyên trách, quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS còn nhiều bất cập, chưa thật sự bắt kịp tốc độ phát triển mạnh

mẽ, phức tạp của hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BDS Việc nắm bắt, dự báo thông tin về thị trường BĐS không kịp thời, xử lý thông tin kém hiệu quả cũng sẽ dẫn đến tình trạng thị trường BĐS không được kiểm soát chặt chẽ, tạo nên những phản ứng tiêu cực đối với sự phát triển của nền kinh tế, chẳng hạn giá đất tăng nhanh làm đắt đỏ các công trình phát triển hạ tầng, làm tăng nhanh chi phí kinh doanh và đẩy xa khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư [33]

Thị trường BĐS hình thành là chìa khóa biến các tài sản BĐS thành

“tư bản sống”, khơi dậy nguồn nội lực đang trong giấc ngủ đông kéo

dài ở nước ta Bởi đặc thù về sở hữu toàn dân đối với đất đai và mức độ tham gia thị trường BĐS có liên hệ với thị trường chứng khoán nên

trong nghiên cứu có quan điểm phân cấp thị trường BDS thành thị trường sơ cấp (thể hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất)

và thị trường thứ cấp (giữa những người sử dụng đất với nhau) [34] Thị trường BĐS hình thành và phát triển thúc đẩy việc tiết kiệm đất đai trong quá trình sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất ngày càng khai thác đất đai có hiệu quả hơn Trên thị trường xuất hiện các khoản thu cho ngân sách Nhà nước từ thị trường BĐS như: Cổ phần, thuế bán doanh nghiệp nhà nước, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuế đất và các loại thuế thu được qua việc mua bán, cho thuê BĐS

Như vậy, hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp lại thì khái niệm về thị trường BĐS được hiểu như sau:

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có

liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, hoạt động chuyển

nhượng, hoạt động cho thuê, hoạt động thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước sẽ có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

- Đặc điểm của thị trường bất động sản và thị trường quyền sử dụng đất

Một là, QSDĐ là hàng hóa đặc biệt, có sự khác biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Hai là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Hoạt động của thị trường phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

Ba là, quyền sử dụng đất đai là công hữu và quyền sử dụng đất là tư hữu BĐS là hàng hóa nên phải chịu sử tác động của quy luật thị trường, quy luật giá trị, giá cả, lợi nhuận, lợi tức, địa tô, địa tô chênh lệch, đầu cơ, phá giá, đội giá, đấu giá, trượt giá…

- Mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất với thị trường bất động sản

QSDĐ với thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết, gắn bó với nhau và chịu sự tác động tương hỗ với nhau QSDĐ tồn tại trong thị trường BĐS Muốn phát triển thị trường BĐS chính quy thì cần có một thị trường QSDĐ lành mạnh và ổn định

Trong tình hình hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn chậm nên ảnh hưởng tới sự phát triển, đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường Muốn cho hai thị trường phát triển lành mạnh và đúng hướng Nhà nước cần nhanh chóng hoàn tất các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân, đó sẽ là bước đột phá đầu tiên xác lập lại trật tự QSDĐ Thị trường QSDĐ nông nghiệp đã có sự biến động rất lớn trong thời gian vừa qua, điển hình là từ năm

2003 trở lại đây Sự biến động này xuất phát từ nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân cơ bản nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Thị trường đất đô thị trở thành nền tảng của thị trường BĐS do tính kinh tế, tính giá trị, tính sử dụng của loại đất này ngày càng được coi trọng hơn so với đất nông nghiệp Khi phát triển thị trường BĐS, cần quan tâm nghiên cứu một lực lượng trung gian thúc đẩy quá trình giao lưu các giao dịch QSDĐ và giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi quyền

sử dụng đất trong thị trường BĐS

1.2 Điều kiện chung để thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013

Thứ nhất là có giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý

do Nhà nước cấp cho người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất đai Khi đó, họ có thể có quyền đưa QSDĐ của mình vào trong giao dịch liên quan Đây là quy định hợp lý được đặt ra nhằm kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng giao dịch cũng như tư cách chủ thể có quyền sử

dụng đất đai đưa vào thị trường BĐS “Giấy chứng nhận” ở đây được hiểu là

Giấy chứng nhận theo mẫu mới (theo quy định của LĐĐ năm 2013); các giấy

tờ có giá trị pháp lý tương đương Như vậy, điều kiện đầu tiên là người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ một số trường hợp: Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp: Có quyết định giao đất, cho thuê đất (khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013); Thừa kế QSDĐ: Đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 168 LĐĐ năm 2013); Người nhận thừa kế không được quyền cấp Giấy chứng nhận: Được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa

kế (khoản 3 Điều 186 LĐĐ năm 2013)

Thứ hai là đất đai không có tranh chấp: Tại thời điểm thực hiện giao dịch không có ai tranh chấp với người sử dụng đất, không có người nào gửi đơn từ đến cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai Quy định này nhằm nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của người sử dụng đất Đồng thời, bảo vệ quyền lợi đối với các bên tham gia giao dịch còn lại và tạo điều kiện thuận lợi giải quyết tranh chấp đất đai Trường hợp đất đai đang bị tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp thì người sử dụng đất mới được thực hiện giao dịch QSDĐ

Thứ ba là đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là một trong những biện pháp cưỡng chế thi hành án (quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014) Kể

từ thời điểm kê biên, người sử dụng đất sẽ không còn quyền định đoạt đối với đất đai thuộc quyền sử dụng của mình, nhằm ngăn chặn tẩu tán tài sản để trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ

Thứ tư là trong thời hạn sử dụng đất: Chỉ áp dụng đối với trường hợp

sử dụng đất có thời hạn Trường hợp sử dụng đất ổn định lâu dài thì không áp dụng điều kiện này Điều này là phù hợp vì nếu hết thời hạn mà người sử dụng đất không được gia hạn thì QSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, đồng nghĩa với việc QSDĐ của người sử dụng đất chấm dứt Khi này, họ không còn là chủ thể có QSDĐ để có thể thực hiện được quyền giao dịch QSDĐ Ngoài các điều kiện trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 LĐĐ năm

2013

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Khoản 3 Điều 186 LĐĐ năm 2013 quy định về trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều 186 thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

+ Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của LĐĐ

năm 2013 và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

+ Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính

Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 1, Điều 168 LĐĐ năm 2013: Quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

Về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm được cụ thể hóa tại Điều 189 LĐĐ năm 2013

Về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được cụ thể hóa tại Điều 190 LĐĐ năm 2013

Về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất được cụ thể hóa tại Điều 191 LĐĐ năm 2013

Về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện được cụ thể hóa tại Điều 192 LĐĐ năm 2013

Về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được cụ thể hóa tại Điều 193 LĐĐ năm 2013

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê được cụ thể hóa tại Điều 194 LĐĐ năm 2013

1.3 Các vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất

Khi có đủ điều kiện giao dịch QSDĐ đồng thời các bên tham gia giao dịch đã kí kết hợp đồng hay văn bản thỏa thuận với nhau và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, thì sau đó hợp đồng này phải được đăng ký tại cơ quan đăng kí đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

sổ địa chính Theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về thủ tục giao dịch QSDĐ gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký biến động nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định (trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất)

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

- Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

sẽ thực hiện các công việc như sau:

+ Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ;

+ Lập phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định

và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính theo quy định

Bước 3: Cơ quan thuế thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính của người

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Chi cục thuế quận, huyện thực hiện các công việc như sau (theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai, được bổ sung khoản 4, khoản 5 vào Điều 63 về thời điểm tính thu tiền sử dụng đất và việc xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính khi cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật tại Khoản 41 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ:

+ Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất;

+ Thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật

Bước 4: Hoàn chỉnh hồ sơ trình Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc sau:

+ Tiếp nhận chứng từ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, cập nhật, hoàn chỉnh tờ trình, giấy chứng nhận

+ Xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình

Sở Tài nguyên và Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Bước 5: Trả kết quả hồ sơ

- Cập nhật bổ sung việc cấp giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính, cơ sở

dữ liệu đất đai, sao y giấy chứng nhận, lập danh mục hồ sơ lưu trữ;

- Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp

Trên thực tế, việc áp dụng trình tự thủ tục về thực hiện giao dịch QSDĐ vẫn còn những tồn tại bất cập cần được hoàn thiện để đảm bảo quyền tài sản, QSDĐ của người sử dụng đất, phát huy tối đa quyền năng mà họ được hưởng, điển hình một vấn đề được đề cập như sau:

Hiện nay, pháp luật không quy định người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ vào

cơ quan cụ thể nào mà chỉ quy định “người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực

hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất” theo

khoản 1 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Điều này gây ra không ít khó khăn cho chủ thể sử dụng đất khi thực hiện thủ tục hành chính, bắt buộc họ phải đăng ký giao dịch QSDĐ vì ở mỗi địa phương quy định chi tiết khác nhau, làm tốn kém rất nhiều thời gian, công sức thậm chí là cả tiền bạc của người sử dụng đất chỉ để xác định nơi mình cần phải nộp hồ sơ

Qua thực tiễn nghiên cứu trên Trang cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ tục hành chính [52]:

- Thủ tục hành chính đối với lĩnh vực đất đai trong trường hợp giao dịch QSDĐ tại tỉnh Đồng Nai quy định người có yêu cầu nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công tỉnh Đồng Nai, tại đây cơ quan này sẽ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra tính pháp lý, tính đầy đủ của hồ sơ Nếu hồ

sơ đầy đủ hộp lệ, Trung tâm sẽ chuyển hồ sơ về Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh thông qua nhân viên bưu điện

- Thủ tục hành chính đối với lĩnh vực đất đai trong trường hợp giao dịch QSDĐ tại thành phố Hồ Chí Minh, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, đây là cơ quan tiếp nhận và thụ lý giải quyết hồ sơ

1.3.1 Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Ngoài các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại căn cứ vào Điều 167 LĐĐ năm 2013quy định về các giao dịch liên quan đến QSDĐ bao

gồm: Quyền chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất và phần thứ năm BLDS năm 2005 quy định về chuyển quyền sử dụng đất,

ta có các khái niệm sau:

- Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất chuyển giao đất và QSDĐ của mình với chủ thế khác theo quy định của pháp luật

- Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển giao QSDĐ

từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo quy định của pháp luật

- Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật

- Khái niệm góp vốn trong việc sử dụng đất: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh

- Khái niệm thế chấp QSDĐ: Là biên pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ thanh toán tiền vay bằng một phần hoặc toàn bộ QSDĐ của người sử dụng đất

Các giao dịch góp vốn, giao dịch thế chấp có tính chất là giao dịch nhằm thúc đẩy các giao dịch trực tiếp như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

1.3.2 Phân loại các giao dịch trong thị trường

Căn cứ vào các tiêu chí mà các giao dịch trên thị trường bất động sản được phân loại như sau:

- Dựa vào quyền sử dụng đất theo LĐĐ năm 2013 bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

- Dựa vào quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản theo LKDBĐS năm 2014 bao gồm: chuyển nhượng, khái niệm cho thuê, khái niệm cho thuê lại Trong đó, các giao dịch hỗ trợ các giao dịch trong thị trường bất động sản bao gồm: thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

- Dựa theo tiêu chí pháp luật điều chỉnh các giao dịch đó trên thị trường

là pháp luật về đất đai, luật quy hoạch, luật xây dựng, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, bộ luật dân sự

- Dựa theo tính chất của giao dịch hợp pháp hay bất hợp pháp, giao dịch ngầm, giao dịch trá hình có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong thị trường bất động sản

- Dựa theo hình thức giao kết pháp lý của giao dịch là hợp đồng hay giao dịch bằng miệng, email, thư điện tử, lệnh chuyển tiền

- Dựa theo theo tính chất chuyển quyền bao gồm:

+ Giao dịch chuyển quyền trọng vẹn: Giao dịch mua bán, giao dịch chuyển nhượng, giao dịch thuê mua (khi hoàn thành các nghĩa vụ)

+ Giao dịch chuyển quyền không trọng vẹn: Giao dịch cho thuê, giao dịch cho thuê lại (qua trung gian)

Các giao dịch phái sinh, gián tiếp có vai trò thúc đẩy các giao dịch khác trên thị trường bao gồm: mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà và công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất, bất động sản hình thành trong tương lai

1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh các giao dịch

Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, quản lý đất đai… và được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: KDBĐS năm 2014, LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, BLDS năm 2015,… các văn bản pháp luật được ban hành tương đối thống nhất về quy định, cơ cấu pháp luật điều chỉnh các giao dịch

- Nhóm quy phạm quy định về nguyên tắc, với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết hợp đồng như: Nguyên tắc tự do ý chỉ, tự do hợp đồng, bình đẳng và tôn trọng quyền và lợi ích chính đáng của các bên Luật Nhà ở, LKDBĐS cũng có những quy định bắt buộc các chủ thể thực hiện giao dịch gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất phải tuân theo

- Nhóm quy định về chủ thể, trong cơ cấu quan hệ pháp luật nào cũng

có những yếu tô như: Chủ thể, khách thể và nội dung Trong pháp luật về các giao dịch liên quan đến QSDĐ trong thị trường BĐS các chủ thể bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… các chủ thể này phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện về năng lực hành vi, năng lực pháp luật

- Nhóm quy định về khách thể hay còn gọi là đối tượng trong quan hệ pháp luật này là BĐS hiện hữu hoặc trong tương lai, tài sản, lợi ích vật chất, tinh thần hợp pháp mà chủ thể mong muốn đạt được khi tham gia quan hệ pháp luật

- Nhóm quy định về nội dung là hình thức hợp đồng mà chủ thể lựa chọn ký kết, hợp đồng cần có những điều kiện nhất định, tuân theo nguyên tắc chính với những điều khoản cơ bản và chủ yếu đã được định hướng trong hợp đồng thông dụng và hợp đồng mẫu Khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật là cơ

sở để rằng buộc trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện cũng như là

cơ sở để giải quyết khi có tranh chấp sảy ra BLDS và LĐĐ đều thống nhất quy định hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất phải được công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước

- Nhóm quy định về trình tự thủ tục là cách thức, quy trình, các bước cụ thể mà chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng phải tiến hành với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thiết lập trật tự hành chính, giúp Nhà nước kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ các giao dịch, biến động của thị trường

BĐS, truy thu các nghĩa vụ tài chính cho ngân sách Nhà nước và cập nhật chính lý thông tin, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính

1.3.4 Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

1.3.4.1 Khái niệm hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 385 BLDS năm 2015 quy định về hợp đồng là

sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi và chấm dứt quyền và

Từ các nội dung trên, có thể hiểu: Hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên

sử dụng đất chuyển đổi, nhuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của LĐĐ cho bên nhận sử dụng trong một thời hạn, còn bên nhận phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền đúng theo thỏa thuận hợp đồng, trả lại đất khi hết thời hạn thuê và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của BLDS, pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật khác có liên quan

1.3.4.2 Đặc điểm hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, Điều 502 BLDS năm 2015, hợp đồng giao dịch quyền

sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan

Theo Điều 500 BLDS năm 2015, hợp đồng về giao dịch quyền sử

dụng đất bao gồm: Hợp đồng chuyển đổi, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại, hợp đồng tặng cho, hợp đồng thế chấp, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định tại Điều 17, LKDBĐS năm 2014 về hợp đồng kinh doanh BĐS gồm hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng cho thuê nhà, hợp đồng thuê mua nhà và công trình xây dựng; hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS

mua nhà, công trình xây dựng được cụ thể hóa tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm:

- Tên, địa chỉ bên bán và bên mua

- Các thông tin về bất động sản

- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua

- Phương thức và thời hạn thanh toán

- Thời hạn giao, nhận BĐS và hồ sơ kèm theo

- Bảo hành

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận do pháp luật quy định

Có thể tham khảo các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản tại Điều 6 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ

1.3.4.4 Yêu cầu của hợp đồng:

- Các thông tin cung cấp cho các chủ thể trên thị trường BĐS phải được đảm bảo yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ

- Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là tính chính xác trong thị trường BĐS, yêu cầu cực kì quan trọng vì giá trị của BĐS lớn Quyết định đưa ra dựa trên một nguồn thông tin chính xác nhất có thể giúp cho việc kinh doanh phát triển Ngược lại, một quyết định sai do dựa vào

nguồn tin không đúng thì sẽ gây thiệt hại không lường cho một chủ đầu tư

- Thông tin phải được cập nhật kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một các kịp thời Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ với thời gian Thời gian càng dài, thông tin để càng lâu thì giá trị của thông tin càng bị giảm đi

- Thông tin phải đáp ứng được các nhu cầu đầy đủ Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn đến việc ra quyết định không chính xác

- Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lí và phát triển thị trường BĐS phải được công khai, minh bạch Trong điều kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng điện tử và các thông tin đại chúng như báo, tạp chí, truyền hình, web…

1.3.4.5 Hồ sơ pháp lý bao gồm

Giấy tờ xác nhận các quyền về BĐS

- Giấy chứng nhận về quyền sữ dụng đất

- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng nhà ở

- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

- Giấy chứng nhận về quyền sở hữu công trình quyết định phân nhà + Hợp đồng mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế, hợp đồng thuê, quyết định giao đất, cho thuê đất…

+ Giấy phép cấp đất, giấy phép xây dựng

+ Hóa đơn: Thuế chuyển nhượng, chuyển đổi, luật tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê nhà đất …

+ Giấy tờ thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, phân chia tài sản,

+ Giấy tờ của tóa án, hoặc cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật, quyết định giải chấp, quyết định trúng đấu giá, bản án…

+ Hồ sơ đơn từ và quyết định liên quan đến sự thay đổi cấu trúc, xây

dựng, sử dụng của công trình

+ Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến BĐS: Đơn từ, thư có khiếu nại, có mâu thuẫn tranh chấp về quyền sử dụng, sở hữu, ranh giới liên quan đến BĐS không?

+ Các giấy tờ pháp lý khác có liên quang đến bất động sản

1.3.4.6 Giấy tờ pháp lý của môi trường xung quanh

- Quy hoạch vùng: bao gồm quy hoạch tổng thể pháp triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển khu dân cư, khu công nghiệp…

- Quy hoạch không gian lãnh thổ

- Quy hoạch các công trình liên quan: quy hoạch công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội…

- Các quyết định phê duyệt dự án phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế, hải cảng, các quyết định giao đất, phân đất của khu vực

1.3.4.7 Nội dung hồ sơ pháp lý bao gồm:

- Tên, loại đất, bất động sản

- Nguồn gốc đất, bất động sản

- Vị trí của BĐS (đất đai, nhà cửa, công trình và kiến trúc khác) Những nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng BĐS)

+ BĐS chưa được cấp giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc BĐS (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao BĐS, ngày làm giấy tờ chuyển dịch BĐS, giấy tờ kèm theo

+ Có tranh chấp hay không với các chủ BĐS liền kề

- Những lợi ích kinh tế từ BĐS đang cho thuê: Giá thuê, thời hạn cho thuê, hợp đồng cho thuê, thu nhập hàng tháng từ người cho thuê BĐS để mở cửa hàng, cửa hiệu văn phòng đại diện

- Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật

+ Vị trí của BĐS

Vị trí địa lý và hành chính của BĐS

Đối với đất ở: Số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm xác định giá BĐS (giá đất, giá tài sản) để giao bán/chuyển nhượng BĐS, cho thuê BĐS thu hồi đất và trưng mua, trưng dụng BĐS là hết sức quan trọng

Việc xác định giá BĐS nói chung và giá BĐS nói riêng với nhiều cách khác nhau là vấn đề mang tính thời sự chung trên toàn thế giới cả trong quá khứ và hiện tại Cơ sở để xác định giá đất có thể là mật độ màu mỡ của đất đai, vị trí của lô BĐS… Giá đất, giá BĐS thực tế trên thị trường cũng là kết quả tổng hợp của các yếu tố trên đây, và bên trên nó còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác như: sự khan hiếm, lòng ham muốn, khả năng mua… để cho kết quả là sự thỏa thuận giữa người có đất, có BĐS chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (người bán) Đó là giá đất thực hiện trao đổi đất đai, BĐS trên thị trường giữa các tổ chức cá nhân với nhau

Để định (giá ước tính) giá BĐS, nhà nước có chính sách quy định về nguyên tắc và phương pháp xác định giá Có phương pháp được áp dụng phổ biến để định giá nhiều loại BĐS, nhưng cũng có những biện pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp để định giá một loại BĐS đặc thù Tuy nhiên, trong công tác định giá BĐS không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng, mà còn có sự kết hợp giữa các phương pháp Các phương pháp định giá BĐS chủ yếu quy định tại Điều 4, Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và được hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ Tài nguyên và môi trường, bao gồm:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường của các BĐS tương tự (nhà ở hoặc đất trống) để so sánh, xác định

giá trị BĐS cần định giá Phương pháp này được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản, dựa trên các thu nhập mà tài sản đó mang lại hoặc có khả năng mang lại trong tương lai Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hóa thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc thu nhập ròng Phương pháp này được áp dụng chủ yếu để định giá những BĐS, nhà hàng, đất xây dựng của các khu công nghiệp

+ Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (bao gồm giá trị của đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) Phương pháp này được dùng trong trường hợp không có đủ số liệu về giá trị thị trường của thửa đất trống tương

tự, để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi đó có thể thu nhập

số liệu về giá trị trường của thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá Phương pháp này để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá

đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Phương pháp thặng dư: Đây phương pháp định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch đất được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất, bằng cách loại trừ các chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển, ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS Phương pháp này thường được áp dụng trong các trường hợp xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo thay đổi quy hoạch, hoặc do chuyển đổi mục đích sử dụng đất, trong khi không có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh