Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng (luận văn thạc sĩ khoa học)

Theo Điều 194 [9] “Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyềnbán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủyhoặc thực hiện các hình thức đị

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -HOÀNG MAI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -HOÀNG MAI HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,

THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Thị Thu Hương

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng” là

công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện

Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định

Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn Tác giả

Hoàng Mai Hương

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy,

cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu, phục vụ công việc.

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là

TS Hoàng Thị Thu Hương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá

trình hoàn thành luận văn

Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luâ ân văn

Hoàng Mai Hương

MỤC LỤC

MỤC LỤC i

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất 5

1.1.1 Các công trình nghiên cứu nước ngoài 5

1.1.2 Các công trình nghiên cứu trong nước 7

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam 9

1.2.1 Quyền sử dụng đất đai 9

1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2.3 Thị trường nhà đất 16

1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất 22

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 23

1.3 Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất .28 1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất 28

1.3.2 Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất 29

1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất 29

1.3.4 Môi giới BĐS 30

1.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê nhà đất 31

1.4 Tổng quan về thị trường nhà đất ở nước ta và thành phố Hải Phòng 34

1.4.1 Tổng quan về thị trường nhà đất ở Việt Nam 34

1.4.2 Tổng quan về thị trường nhà đất ở Hải Phòng 37

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 40

2.1 Khái quát chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Ngô Quyền 40 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 42

2.2 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Ngô Quyền 45

2.2.1.Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại Quận Ngô Quyền 45

2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất Quận Ngô Quyền 53

2.3 Thực trạng và công tác quản lý thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 54

2.3.1 Thực trạng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở được làm thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền từ năm 2016 – tháng 9/2019 54

2.3.2 Thực trạng thị trường nhà đất để ở trên địa bàn Quận Ngô Quyền 55

2.3.3 Thực trạng thị trường cho thuê nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền 69

2.4 Những kết quả đạt được, những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân của thị trường nhà đất trên địa bàn quận Ngô Quyền 75

2.4.1 Những thuận lợi và kết quả đạt được 75

2.4.2 Những tồn tại và hạn chế 77

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NGÔ QUYỀN 82

3.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao năng lực quản lý 82

3.1.1 Tích cực chủ động ban hành các chính sách quản lý liên quan tới phát triển nhà đất phù hợp với biến động thực tiễn 82

3.1.2 Nâng cao năng lực quy hoạch - kiến trúc nhà đất 89

3.1.3 Tăng cường tính minh bạch và hiệu quả của TTNĐ 92

3.1.4 Chính sách tài chính, tín dụng nhà đất 93

3.1.5 Giải pháp tăng cường tính đồng bộ trong việc ban hành và tổ chức thực hiện các chính sách phát triển thị trường nhà đất 95

3.1.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai 95

3.2 Tăng cường chất lượng, số lượng nguồn cung các loại nhà cho thuê, nhà đất xã hội, nhà đất giá rẻ trên Quận Ngô Quyền 96

3.3 Nhóm giải pháp tác động tới cầu của thị trường nhà đất trên địa bàn Quận Ngô Quyền 98

3.4 Nhóm giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho các tổ chức trung gian thị trường nhà đất 100

3.5 Nhóm giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường nhà đất 101

3.5.1 Giải pháp hạn chế rủi ro thông tin 101

3.5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro về chính sách pháp lý 102

3.5.3 Giải pháp hạn chế rủi ro về đạo đức 102

KẾT LUẬN 104

KIẾN NGHỊ 105

TÀI LIỆU THAM KHảO 106

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT 108

PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN CHO THUÊ NHÀ ĐẤT 111

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.2 Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS 24

Hình 1.2 Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu 25

Hình 2.1 Sơ đồ địa giới hành chính Quận Ngô Quyền 40

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền năm 2018 54

Hình 2.3 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 1 của một số tuyến đường 58 Hình 2.4 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 2 của một số tuyến đường 60 Hình 2.5 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 3 của một số tuyến đường 62 Hình 2.6 Biểu đồ giá nhà nước, giá thực tế chuyển nhượng trung bình và giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng trung bình đối với vị trí 4 của một số tuyến đường 64 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Cách tính thuê cho thuê tài sản 34

Bảng 2.1 Bảng thống kê các văn bản Luật và các văn bản dưới luật được áp dụng trong công tác quản lý đất đai tại quận Ngô Quyền 45

Bảng 2.2 Bảng thống kê hệ thống bản đồ địa chính trên địa bàn quận 48

Bảng 2.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Ngô Quyền 53

Bảng 2.4 Thống kê số lượng đăng ký giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở qua các năm 54

Bảng 2.5 Giá đất ở tại vị trí 1 của một số tuyến đường 55

Bảng 2.6 Giá đất ở tại vị trí 2 của một số tuyến đường 59

Bảng 2.7 Giá đất ở tại vị trí 3 của một số tuyến đường 60

Bảng 2.8 Giá đất ở tại vị trí 4 của một số tuyến đường 62

Bảng 2.9 Tổng hợp thông tin về người bán, nhà đất và môi giới qua các hình thức thu thập khác nhau 64 Bảng 2.10 Tổng hợp các phương pháp thu thập thông tin của người mua nhà đất 67

Bảng 2.11 Cơ sở để xác định giá nhà đất 68Bảng 2.12 Tổng hợp giá nhà đất và khả năng thanh toán của người mua 68Bảng 2.13 Kết quả điều tra thị trường cho thuê trên địa bàn quận 71Bảng 2.14 Tổng hợp thông tin về nhà đất qua các hình thức thu thập khác nhau .73Bảng 2.15 Kết quả việc thực hiện thu phí, lệ phí 77Bảng 2.16 Kết quả các khoản thu từ đất 77Bảng 3.1 Kiến nghị điều chỉnh chính sách tài chính – tiền tệ phát triển thịtrường nhà đất 94

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ta thấy rằng trong lịch sử phát triển trên thế giới thì xuất hiện các quy luậtkinh tế đó là quy luật bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhưng các quy luật nàyđều dẫn đến thất bại của thị trường và gây ra khủng hoảng kinh tế Như vậy, sự vậnhành của nền kinh tế đòi hỏi phải có sự kết hợp giữa bàn tay vô hình và hữu hình,

có nghĩa là phải có sự kết hợp giữa vai trò định hướng quản lý nhà nước và thịtrường Đối với thị trường nhà đất, đây chính là nguồn tài nguyên vô cùng quý giácủa mỗi quốc gia, là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đốivới nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thịtrường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Thị tường nhàđất bao gồm đất đai và nhà ở là một bộ phận thiết yếu không thể thiếu trong đờisống con người, là nguồn tài nguyên không thể thay thế được Vì vậy, cần sử dụnghợp lý, hiệu quả phát triển hợp lý các tài sản trong thị trường nhà đất, đáp ứng nhucầu đời sống của người dân Do đó cần phải tăng cường năng lực và hiệu quả quản

lý nhà nước đối với thị trường nhà đất này Phát triển và quản lý có hiệu quả thịtrường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội,tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vàoquá trình phát triển đô thị bền vững, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đôthị và nông thôn ngày càng văn minh

Tại Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để cóthể hình thành thị trường nhà đất nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền

đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức

và hộ gia đình sử dụng theo luật Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt namhiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sáchquản lý đất đai của nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìmhướng đi đúng Hơn nữa, hiện nay thị trường nhà đất phát triển mạnh song lạikhông được quản lý chặt chẽ Trong một thời gian dài, Nhà nước đã không thể kiểmsoát được toàn bộ hoạt động của thị trường nhà đất, dẫn đến hậu quả là giá đất biếnđộng mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra Tình trạng này của thịtrường tạo ra tỉ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triểnkinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu

nhập thấp Vì vậy, Nhà nước cần phải định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường,

có biện pháp chống các hành vi đầu cơ đất đai; tạo điều kiện thuận lợi cho cácngành kinh tế tham gia thị trường nhà đất, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhànước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS Ban hành sớm các chính sách tàichính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà

do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích

sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung Xây dựng luật kinh doanh thịtrường nhà đất…”

Hơn nữa, vấn đề đặt ra hiện nay còn là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổnđịnh, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường nhà đất và thị trườngbất động sản, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, tiến tới xóa bỏ thị trường

“ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác Mặt khác có thể sử dụng độnglực của thị trường nhà đất để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa,đất xen kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sửdụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Ngô Quyền là một trong những quận nội thành của Thành phố Hải Phòng,nằm ở vị trí phía Đông Bắc của thành phố Hải Phòng trên các tuyến giao thônghuyết mạch Ngô Quyền là đầu mối giao thông quan trọng nối Hải Phòng với cácđịa phương khác trong cả nước bằng hệ thống đường thủy, đường bộ cũng nhưđường sắt Quận Ngô Quyền có vị trí quan trọng trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế-

xã hội, quốc phòng an ninh của Hải Phòng, là nơi tập trung các cơ quan nghiệp vụ,

sở ban ngành Thành phố, trường đại học do vậy Ngô Quyền là một nơi có thịtrường nhà đất sôi động trong nhiều năm Tuy nhiên không nằm ngoài tình trạngchung của thị trường nhà đất tại Việt Nam, thị trường nhà đất của quận Ngô Quyềncũng gặp những tồn tại như sự thiếu minh bạch, bong bóng BĐS, và vai trò quản lýthị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước là khá mờ nhạt Trước cáccơn sốt giá bất động sản, các cơ quan quản lý tại Ngô Quyền hầu hết đều khá bịđộng, một số biện pháp hành chính đã được đưa ra nhưng kết quả đem lại rất hạnchế

Xuất phát từ những vấn đề trên tôi đã chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và

đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Làm rõ thực trạng thị trường nhà đất, cũng như công tác quản lý thị trườngnày trên địa bàn Quận Ngô Quyền

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đất trênđịa bàn nghiên cứu

3 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân vềđất đai ở nước ta

- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường nhà đất theo pháp luật hiệnhành

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan về chuyển nhượng, cho thuênhà đất

- Đánh giá thực trạng, tồn tại của thị trường nhà đất nói chung và thị trườngcho thuê, chuyển nhượng nhà đất địa bàn quận Ngô Quyền nói riêng

- Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhà đấttrên địa bàn quận Ngô Quyền

4 Phạm vi nghiên cứu

- Giới hạn phạm vi và nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứuthực trạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất đối với đất ở tại khu vựctrung tâm Quận Ngô Quyền và một số trục đường chính của quận có tốc độ pháttriển cao, các hoạt động giao dịch chuyển nhượng diễn ra sôi động

- Phạm vi thời gian nghiên cứu: Thu thập các giao dịch chuyển nhượng nhàđất đối với đất ở và hoạt động giao dịch cho thuê nhà đất trên địa bàn quận NgôQuyền từ 1/1/2016 – 9/2019

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập các thông tin, tàiliệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất và các sốliệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Ngô Quyền Phương pháp thuthập tài liệu, số liệu nhằm phục vụ cho việc phân tích, sử dụng, làm căn cứ để hiểuthêm qua về thị trường nhà đất cũng như các thông tin cơ bản của khu vực nghiêncứu

- Phương pháp điều tra xã hội học: Thu thập các số liệu về giá nhà đất chuyểnnhượng, cho thuê thực tế, các khoản thuế, phí, lệ phí, các thông tin về người bán,

thông tin về nhà đất, tiền thù lao và hoa hồng cho bên môi giới, thời gian thực hiệnđăng ký biến động…Các thông tin cần điều tra phục vụ cho việc phân tích thựctrạng thị trường chuyển nhượng và cho thuê nhà đất tại quận Ngô Quyền đều được

sử dung phương pháp này Kết quả của phương pháp điều tra cho ta cái nhìn chi tiết

và thực tế về giá đất chuyển nhượng và cho thuê, tình trạng pháp lý của các giaodịch, để từ đó thấy được sự khác biệt giữa giá đất trong bảng giá và giá giao dịchthực tế cũng như nhìn ra được các yếu điểm trong công tác quản lý TTNĐ tại địaphương

- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh giá chuyển nhượng đất thực tế vớibảng giá đất của UBND thành phố, giá chuyển nhượng thực tế với giá ghi trên hợpđồng tại quận Ngô Quyền

- Phương pháp đánh giá thị trường nhà đất, tính toán ra các hệ số để so sánh

và phân tích thực trạng của thị trường

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thuthập được và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường nhà đất khuvực nghiên cứu

6 Cấu trúc luận văn.

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng thị trường nhà đất tại Quận Ngô Quyền

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường nhàđất Quận Ngô Quyền

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất

Mua bán chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành rấtsớm, nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đấtđai Ở Việt Nam, do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức,

cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất và có quyền sở hữu nhà ở Việc hình thành cácquy định đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Việt Nam đã tạo nên nétđặc thù trong các giao dịch về nhà đất nói riêng và thị trường bất động sản nóichung Những quy định pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sẽ giúpnền kinh tế phát triển, thúc đẩy việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đấtmang lại hiệu quả sử dụng đất cao, góp phần chống tiêu cực tham nhũng, thúc đẩyquá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Vì vậy, vấn đề thị trường nhà đất, thị trường bất động sản đã được nghiên cứutrong khá nhiều các công trình nghiên cứu, cuộc hội thảo với những góc độ, phạm

vi khác nhau

1.1.1 Các công trình nghiên cứu nước ngoài

William B Brueggeman và Jeffrey D Fisher (2005) trong Tài chính bất động

sản và đầu tư [22], đã tập trung vào vấn đề tài chính và thu nhập từ những đầu tư

tài chính vào BĐS Hệ thống pháp lý đối với đầu tư BĐS là trụ cột trong việc điềuhành các hoạt động đầu tư và huy động tài chính cho BĐS, đặc biệt là những BĐS

sở hữu tư nhân, chiếm phần lớn trong các hoạt động đầu tư BĐS Những vấn đề tàichính trong thu nhập từ đầu tư BĐS như giải quyết nợ, khung khổ pháp lý, cấp vốncho các dự án, các hình thức đầu tư khác nhau, là những nhân tố ảnh hưởng đếnquy mô và hiệu quả đầu tư BĐS, làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh hayméo mó, và sự ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với các thị trường của nền kinhtế

Loic Chiquier và Michael J.Lea (2009) trong Chính sách tài chính nhà ở tại

các thị trường mới nổi [21], đã phân tích các khía cạnh quan trọng của lĩnh vực tài

chính, nhà ở tại các thị trường mới nổi như tác động của các nhân tố vĩ mô, tự do tàichính, tiết kiệm, đầu tư, mối quan hệ cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đấttại các nền kinh tế này Chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị trường nhà đất đểnhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy sự phát

triển của các thị trường khác liên quan Từ những kiến thức và kinh nghiệm thực tếtrong xây dựng chính sách tài chính nhà đất ở những nền kinh tế đang phát triển vàmới nổi, các tác giả cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những cách thức

để thiết lập và thực thi hiệu quả các chính sách tài chính nhà đất tại các quốc giađang phát triển và mới nổi

Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển của chính sách đất đai ngânhàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai" [18] là tài liệuthống kê của WB với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắcchung và nguyên tắc đối với từng khu vực Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách vềđất đai Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển vànền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàncầu và khu vực

Gershon Fedor(1998), "Các thể chế và thị trường đất đai" [16] Tổng hợp thểchế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình

là các nước Châu Âu Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thicác điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài Huy độngcác nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Cácđiều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên

Grareth Jones & Peter M.Ward (1994), trong "Phương pháp luận về phân tíchthị trường nhà đất" [17] Đã đưa ra những nguyên lý cơ bản của thị trường nhà đấtliên quan đến lý luận địa tô Từ đó nêu ra tính đặc thù khác biệt với các thị trườngkhác vì tính quy luật của quan hệ cung - cầu đối với thị trường này

Liu Tinghuan (2004) đã trình bày những chính sách cụ thể để huy động nguồnlực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước - Cácdoanh nghiệp kinh doanh BĐS và người dân, các số liệu, tư liệu cụ thể minh chứngcho sự thành công của chính sách trong bài viết trên tạp chí tựa đề "Tài chính BĐSTrung Quốc và những vấn đề liên quan đến chính sách" [20]

Limlay Cheng và nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường BĐSSingapore phân tích chương trình bán đất của Chính phủ" [19] đã tìm ra được lý docăn bản do diện tích tự nhiên quá nhỏ để sử dụng 1m2 đất phải tính toán thật kỹ.Điều này huy động trí tuệ bộ máy lao động và người dân Có thể nói kết quả ngoạnmục trong huy động vốn tại thị trường BĐS Singapore cho nhiều nước phát triển vàđang phát triển tham khảo

1.1.2 Các công trình nghiên cứu trong nước

Đặng Hùng Võ (2010) trong bài Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất

trong phát triển kinh tế thị trường nước ta [15] đã nghiên cứu thị trường QSD đất

với tư cách là một thị trường yếu tố đầu vào quan trọng của nền kinh tế, góp phần

hỗ trợ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta phát triển hoànthiện và đồng bộ Các vai trò của thị trường BĐS được tác giả phân tích cụ thể nhưsau:

Một là, thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền

kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

Hai là, thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy

động

Ba là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử

dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sởhữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Bốn là, phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản

xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách

Năm là, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu

bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn

Đinh Văn Ân (2011) trong Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở

Việt Nam [2] đã tập trung nghiên cứu những nhóm vấn đề chính sau: lý luận về thị

trường BĐS nói chung; thể chế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩatrong bối cảnh hội nhập kinh tế; thị trường BĐS Việt Nam trong nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa; thiết lập mô hình thể chế thị trường BĐS, môhình đánh giá cấp độ phát triển thị trường BĐS, mô hình đánh giá thị trường BĐS

và khả năng áp dụng vào Việt Nam Thông qua báo cáo khảo sát tình hình thị trườngBĐS trên địa bàn 8 tỉnh Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Vĩnh Phúc,Quảng Nam, Vĩnh Long, Đăk Lăk, Lâm Đồng, Đà Nẵng, nhóm tác giả cung cấp bộ

số liệu và báo cáo phân tích thực trạng và những vấn đề bức xúc của thị trường BĐSViệt Nam hiện nay, cụ thể tại 8 tỉnh, thành phố nói trên Qua đó, kiến nghị với các

cơ quan hữu quan của Đảng, Nhà nước, Chính phủ về lộ trình hình thành và pháttriển các vấn đề về thể chế thành tố và cấp độ phát triển thị trường BĐS đến năm

2020 nhằm tạo dựng môi trường chính sách đồng bộ cho phát triển bền vững thị

trường BĐS nhằm phục vụ quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở Việt Nam tớinăm 2020 Tại đây, tác giả cũng phân tích đặc điểm, vai trò của thị trường BĐS đốivới sự phát triển của nền kinh tế, đồng thời cũng làm rõ những tác động của cácchính sách, công cụ quản lý của Nhà nước đối với sự hình thành và phát triển của thịtrường BĐS ở nước ta hiện nay Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng củanền kinh tế, ở nước ta, thị trường BĐS có những nét chung song cũng có những đặcthù riêng có so với các quốc gia khác Trước hết là thị trường BĐS ở nước ta hìnhthành chính thức sau thị trường các yếu tố khác Quan trọng hơn nữa, ở nước takhông có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai,các cá nhân giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch QSĐs đất đai và các tài sảnliên quan đến đất đai Vì vậy, hệ thống chính sách pháp luật cho sự phát triển thịtrường BĐS ở Việt Nam cũng có những tồn tại đặc thù Từ kinh nghiệm về chínhsách phát triển thị trường BĐS ở các quốc gia như Đức, Nhật Bản, Czéc, Hàn Quốc,Trung Quốc, với đặc thù của thị trường BĐS ở Việt Nam, các tác giả đã đưa ranhững quan điểm, định hướng và giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chínhsách phát triển thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

Nguyễn Thị Dung (2011) trong luận án: “Quyền sử dụng đất trong thị trường

bất động sản ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn [6] đã nghiên cứu về

các giao dịch QSD đất hiện nay, hệ thống pháp luật về QSD đất và các giao dịchliên quan đến QSD đất trong thị trường BĐS và thực trạng các giao dịch QSD đấttrong thị trường BĐS ở Việt Nam Từ đặc trưng của thị trường BĐS tại các nướcnhư Mỹ, Singapore, Nhật Bản, tác giả chỉ ra những đặc thù của thị trường BĐS ởnước ta so với các nước này, từ đặc trưng về sở hữu, đặc trưng về chế độ pháp luật,

và đặc trưng của thị trường QSD đất Trên cơ sở các nghiên cứu đó, tác giả đã đềxuất những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSD đất, đáp ứng nhu cầu pháttriển của thị trường BĐS trong sự phát triển đồng bộ với nền kinh tế thị trường địnhhướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thốngpháp lý khu vực và thế giới

Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam - Những vấn đề lýluận và thực tiễn [1] Tác giả luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của phápluật về kinh doanh BĐS, dựa trên những phân tích về bản chất, đặc điểm, nhữngyếu tố chi phối và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh BĐS Bêncạnh đó, luận án đã đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành dựa trên các yêu cầu cụthể, chỉ ra những bất cập, thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật về kinh doanh BĐS,

chỉ ra những điểm hạn chế trong việc áp dụng pháp luật Cuối cùng, luận án đã đềxuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS.

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trườngBĐS Việt Nam [7] Luận án đã nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sáchthuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện Bên cạnh đó, tác giảluận án đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với pháttriển thị trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước có liên quan đến BĐS.Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh nghiệmcủa một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị trường BĐSluận án đã đề uất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuếđối với thị trường BĐS tại Việt Nam

Đánh giá về ý nghĩa của các tài liệu tham khảo:

Các tài liệu tham khảo trên bao gồm sách, luận văn, các tạp chí chuyên ngànhđều là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên cứu khá cao liênquan tới các vấn đề về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ, về cơ bản nội dung cáccông trình nghiên cứu đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn đề liên quan trực tiếp vàgián tiếp tới TTNĐ với tư cách là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS Các luận án và luận văn nghiên cứu các vấn đề liên quan tới thị trường BĐS,thị trường nhà ở, thị trường đất đai đã được thực hiện khá nhiều tại các chuyênngành: tài chính, luật, kinh tế xây dựng, quy hoạch - kiến trúc, quản lý kinh tế vàkinh tế chính trị Thực tiễn tại Việt Nam, thị trường BĐS nói chung và TTNĐ nóiriêng có lịch sử phát triển chưa đủ dài để hình thành một cách đồng bộ và hoànchỉnh Bên cạnh đó vẫn còn ít công trình nghiên cứu chuyên sâu, phân tích một cáchđầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ tại một địa phương cấp huyện như quậnNgô Quyền

1.2 Cơ sở lý luận về thị trường nhà đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

1.2.1 Quyền sử dụng đất đai

*Quyền sở hữu đất đai:

Luật dân sự 2015 [9] quy định: Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu,quyền sử dụng và quyền định đoạt Tại Điều 186 “quyền chiếm hữu: Chủ sở hữuđược thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản củamình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội”

Theo Điều 194 [9] “Quyền định đoạt của chủ sở hữu: Chủ sở hữu có quyềnbán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủyhoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đốivới tài sản”.

Quyền sở hữu đất đai được hiểu là quyền khai thác các thuộc tính có ích củađất đai để phục vụ cho các mục tiêu kinh tế – xã hội của Nhà nước Nhà nước không

tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai mà tổ chức cho toàn xã hội sử dụng đất vàomọi mục đích

Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quátrình phát triển của xã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phảnánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong xã hội Trong những điều kiện lịch sử cụthể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chếhoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau

Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đềuthuộc sở hữu tư nhân Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đấtđai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà

có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất Trong chế độ sở hữutoàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn cóquyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau,trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất

Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và

có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác như: Sở hữu của Nhà nước, sở hữu củatập thể, sở hữu của cộng đồng…, vì có nhiều sự quản lý như vậy nên đất đai đượcmua bán như một loại hàng hóa, mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hànghóa khác Tại các nền kinh tế này, thị trường nhà đất hoạt động mạnh và trở thành

bộ phận quan trọng của quốc gia

*Quyền sử dụng đất đai:

Điều 189, [9] quy định “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởnghoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người kháctheo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”

Quyền sử dụng đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cánhân) trên những thửa đất cụ thể Nhưng không vì thế mà Nhà nước mất đi quyềnnăng của mình, Nhà nước sẽ quản lý thông qua các hình thức như sau: xây dựng,xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, xây dựng ban hành các quy định

pháp luật về quản lý và sử dụng đất,… đồng thởi người sử dụng đất cũng phải nộpthế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, chi phí trước bạ…

Tại Việt Nam Sở hữu toàn dân về đất đai phải được hiểu là đất đai khôngthuộc sở hữu của riêng ai, toàn thể nhân dân là chủ sở hữu đối với đất đai

Điều 4, Luật đất đai 2013 [10] quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụngđất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Đây là cơ sở pháp lý caonhất xác định rõ toàn dân là chủ sở hữu đối với toàn bộ vốn đất quốc gia Như vậy,Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất vì quyền sở hữu là thuộc toàn dân sở hữu, vàthị trường đất ở là thị trường quyền sử dụng đất ở chứ không phải thị trường quyền

sở hữu đất ở

Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưngngười có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối vớitài sản sử dụng đó Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sởhữu toàn dân” của Việt Nam QSDĐ là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sửdụng đất thực hiện quyền sử dụng trong thời gian nhất định, có những quyền vànghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụngđất, theo hình thức giao đất hoặc thuê đất

Luật Đất đai 2013 [10] ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167,người sử dụng đất cơ bản có các quyền chung như sau:

1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạođất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nôngnghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp

về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đấthợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Người sử dụng đất còn có các quyền riêng: Quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụngđất

Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, người sử dụng đất trong khi đượchưởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết củamình Theo Điều 170 của luật Đất đai 2013, nghĩa vụ của người dụng đất cơ bảnbao gồm:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sửdụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình côngcộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

- Thực hiện đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằngQSDĐ theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi íchhợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sửdụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng

Tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách

về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tớiquá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể Dựa trên những đổi mới này,một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hìnhthành, đó là “thị trường nhà đất”

1.2.2 Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

*Quyền sở hữu tài sản:

Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Quyền sở hữu baogồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữutheo quy định của luật”

Tài sản là vấn đề trung tâm, cốt lõi của mọi quan hệ xã hội nói chung và quan

hệ pháp luật nói riêng Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: “tài sản bao

gồm bất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có vàtài sản hình thành trong tương lai”

+ Bất động sản: Là những tài sản không thể di dời được Đối tượng được xếpvào là bất động sản có phạm vi khá hẹp Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt

kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xâydựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật Ngoài những tài sản kể trên, một sốtài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp,… cũngđược coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản.Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng kí theo quyđịnh của BLDS 2015 và pháp luật về đăng kí tài sản

+ Động sản: Là những tài sản có thể di dời được (ví dụ như ô tô, xe máy, bàn,ghế, ) Đối tượng được xếp vào là động sản có phạm vi khá rộng BLDS 2015không liệt kê như trường hợp bất động sản mà quy định: “ Động sản là những tàisản không phải là bất động sản” Quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản làđộng sản không phái đăng kí, trừ một số trường hợp pháp luật quy định

Như vậy với đặc thù là nhà ở nhưng là loại tài sản gắn liền với đất thì quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bất động sản) cũng mang nhiều nétkhác biệt so với quyền sở hữu động sản (xe cộ, bàn ghế, máy móc, )

*Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền

sở hữu đất, song vẫn có quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất gắn liền với nhau, trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất

QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức,

cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn doNhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Do đặcđiểm này, thị trường nhà đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước

Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quantrọng, quý giá đối với mỗi con người, mỗi gia đình cũng như toàn xã hội Khoản 1,Điều 31 Hiến pháp năm 2013 có ghi: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợppháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trongdoanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”

Nhà ở là một bất động sản không thể di dời và là tài sản có giá trị lớn do con

sở hữu về nhà ở Quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác baogồm quyền chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng củanhà ở để phục vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định sốphận pháp lý của nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi, ) Chủ sởhữu nhà ở là người có đầy đủ các quyền đó Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng cóthể tách rời như đối với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặctoàn bộ quyền sử dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người kháctrong một khoảng thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuênhà, cho mượn nhà Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà vàngười sử dụng nhà không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoảthuận giữa hai bên.

Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhaunhư nhà sở hữu tư nhân, nhà ở sở hữu nhà nước, nhà ở sở hữu của các tổ chức ỞViệt Nam ta nếu như đối với đất đai được quy định chỉ có duy nhất hình thái sở hữutoàn dân, thì với nhà ở pháp luật Việt Nam công nhận đa dạng hoá các hình thái sởhữu nhà ở

Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:

+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốnngân sách của Nhà nước

Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theoquy định của pháp luật

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiềngóp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưngchưa trả hết tiền

Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử dụng trựctiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng

+ Nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:

Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động

Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp

+ Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xâydựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thứchợp pháp khác

Nhà nước công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo

hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu Hiện nay, Nhà nước công nhậnquyền sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu Giấy chứng nhận làchứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sởhữu về nhà ở và là căn cứ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nước

Nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống kinh tế xã hội, do đóNhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ Nhà nước đóng vai trò là cơ quan quản

lý tối cao về nhà ở Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện nghĩa

vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể là:

Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền chothuê nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, uỷ quyền chongười khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luậtđịnh

Về nghĩa vụ: Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩmquyền; phải nộp thuế theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở, khi cải tạohay xây dựng mới phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nếu thuộc trường hợp phảixin phép; phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảođảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước

Về phía nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi

và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợppháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thựchiện nghĩa vụ theo luật định Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sởhữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thôngqua một số biện pháp như: Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm

về quy hoạch, thiết kế, xây dựng, quản lý nhà ở; Nhà nước có quyền cho phép hoặcđình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức việc cấp phép xây dựng; lập kế hoạchxây dựng nhà ở; tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở; thanh tra, kiểm tra, giảiquyết các vi phạm về nhà ở

Tuy nhiên hiện nay là việc quản lý nhà ở có nơi còn bị buông lỏng khiến chocác vi phạm trong xây dựng vẫn còn xuất hiện nhiều như xây dựng không phép, saiphép, tranh chấp nhà đất diễn ra thường xuyên Sự phát triển các quan hệ nhà đất đãnảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh.Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn,

đồng thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản phápluật mới để kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạođiều kiện cho nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhàở.

1.2.3 Thị trường nhà đất

1.2.3.1 Khái niệm về thị trường nhà đất

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưuthông hàng hoá Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể vàgiới trung gian

Theo nhóm tác giả Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Môn Ngọc, Nguyễn ThếPhán và Vũ Thị Thảo (2006), thị trường nhà đất là tổng hòa các quan hệ giao dịch

về nhà ở và quyền sử dụng đất thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ, trong đóhàng hóa là nhà ở đều gắn liền không tác rời với yếu tố đất đai

Thị trường nhà đất là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng

có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với cácđặc tính vật chất mà thường được gọi là đất

Do quan niệm khác nhau về thị trường nhà đất và phạm vi của thị trường nên

có một số quan điểm khác nhau về thị trường nhà đất Tại Việt Nam, theo quy địnhcủa pháp luật BĐS được chu chuyển trên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủyếu là chu chuyển QSDĐ và nhà ở gắn liền với đất Pháp luật cũng quy định cụ thểngười có QSDĐ được thực hiện các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhânkhác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,góp vốn QSDĐ của mình Các giao dịch này được thực hiện thông qua sự trao đổingang giá, giá cả của thị trường phụ thuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự canthiệp của Nhà nước đã hình thành lên thị trường nhà đất

Còn thông qua các giao dịch cụ thể về nhà đất trên thị trường giữa các chủthể SDĐ với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái quát thị trườngnhà đất như sau: “Thị trường nhà đất là quá trình bên bán và bên mua hoặc bên chothuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuântheo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy địnhtrên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và quyền

sở hữu nhà ở của mình”

Như vậy, khái quát lại thị trường nhà đất được hiểu là nơi mà người mua nhàđất và người bán nhà đất giao dịch với nhau Người mua và người bán có thể ở cùngmột địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông quaphương tiện thông tin liên lạc khác Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổchức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng theo quy định của pháp luật vớicác quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền chothuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp táckinh doanh Do vậy, về thực chất hàng hoá trao đổi trên TTNĐ bao gồm quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

1.2.3.2 Phân loại thị trường nhà đất

Có nhiều cách để phân loại thị trường nhà đất như dựa theo: Căn cứ vào hìnhthái vật chất của đối tượng trao đổi; Căn cứ vào khu vực có nhà đất (khu vực đô thị,nông thông, hay khu vực giáp ranh); Căn cứ công dụng của thị trường nhà đất; Căn

cứ theo thời gian hàng hóa (nhà đất) tham gia vào thị trường (thị trường cấp1,2,3),

Đề tài phân loại thị trường nhà đất căn cứ theo hoạt động trên thị trường Phânchia thành:

a) Thị trường chuyển nhượng

Thị trường chuyển nhượng nhà đất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất vànhà ở gắn liền với đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất

là người sử dụng đất, sở hữu nhà ở chuyển giao đất, quyền sử dụng đất và quyền sởhữu nhà ở đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) sửdụng Bên chuyển giao đất, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được nhận sốtiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo sự thỏathuận của các bên

Theo quy định tại Điểm c), Khoản 1, Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013,các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước giao trong hạn mức; đất đượcNhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSD đất; đất nhận chuyển đổi, nhậnchuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng QSD đấttheo quy định của pháp luật Việc pháp luật đất đai cho người sử dụng đất được thựchiện quyền chuyển nhượng QSD đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa sốdân, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng cóquyền chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.

b) Thị trường cho thuê

Định nghĩa đơn giản là: Bất động sản thuê và cho thuê là việc cá nhân, tổchức nào đó sở hữu một miếng đất, một căn nhà, một căn chung cư, một cănphòng… Và sau đó cho người khác thuê quyền sử dụng các tài sản đó theo giá thỏathuận giữa bên cho thuê và bên thuê Thuê và cho thuê nhà đất hướng đến mộtkhoản thu nhập lâu dài và thụ động

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bêncho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuêphải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theoquy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Việc phát triển thị trường nhà đất cho thuê được thực hiện theo các hình thức:Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng nhà đất cho thuê và cácdoanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế bỏ đầu tư xây dựng nhà đất cho thuênhưng được Nhà nước hỗ trợ (gọi là nhà đất xã hội để cho thuê); các doanh nghiệpđầu tư xây dựng nhà đất cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi củaNhà nước (gọi là nhà đất thương mại cho thuê); các tổ chức, cá nhân nhỏ lẻ, hộ giađình tự giao dịch ngầm cho thuê trên nhu cầu và hợp đồng cá nhân

c) Thị trường thế chấp

Theo điều 727- BLDS thì: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoảthuận giữa các bên tuân theo các điền kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sửdụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đấtdùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự Bênthế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp Hiện nay, trong các vănbản pháp luật hiện hành đang sử dụng hai thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”(BLDS, Luật Đất đai) và “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” (Nghị định số17/1999/NĐ- CP ngày 29/03/1999) Trong phạm vi đề tài này, chúng tôi sử dụngthuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” được đề cập trong BLDS và Luật Đất đai.Trên thực tế, thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hình thức hợpđồng dân sự Theo Điều 731- BLDS thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đượclập thành văn bản Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng

ký tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai Trong hoạtđộng của TTNĐ, hoạt động thế chấp diễn ra thường xuyên và nhà đất được xem như

một loại tài sản có giá trị được đem ra thế chấp Được xem như một kênh vốn tàichính từ hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng tại Việt Nam.

d) Thị trường góp vốn

Góp vốn là việc đưa tài sản của mình vào pháp nhân hoặc vào dự án đầu tư đểkinh doanh sinh lợi Người góp sẽ trở thành chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu chungpháp nhân hoặc chủ đầu tư dự án Tài sản dùng thực hiện vốn góp có thể là tiền ViệtNam, ngoại tệ tự do chuyển đổi và các tài sản hợp pháp khác như vàng, giá trịquyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ Như vậy quyền sử dụng đất cóthểm đêm ra để góp vốn đầu tư, kinh doanh và được công nhận là loại tài sản có giátrị

Theo Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: “1 Người sử dụng đấtđược thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”.Tuy nhiên, quyền sử dụng đất để góp vốn phải đảm bảo được những điều kiện nhấtđịnh Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để thực hiện quyềncủa người sử dụng đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cụ thểnhư sau:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền góp vốn bằng quyền sử dụngđất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

e) Thị trường cho thuê lại

Thị trường cho thuê lại trong TTNĐ được hiểu đơn giản là: Bất động sảnthuê và cho thuê là việc bạn đi thuê nhà ở hoặc đất đai… Và sau đó bạn cho ngườikhác thuê lại để hưởng khoản chênh lệch, hoa hồng, Đây là một loại hình kinhdoanh sinh lời ngày càng được phát triển trong thị trường nhà đất hiện nay

Hiện nay, hình thức đầu tư này ngày càng trở nên phổ biến hơn và mang đếnnhiều lợi ích cho cả 3 bên: người sở hữu nhà, người cho thuê lại và khách thuê.– Đối với chủ nhà, thay vì để nhà trống không dùng hoặc vất vả tìm kháchcho thuê và gặp nhiều phiền toái trong việc quản lý khách trọ thì khi thực hiện giao

dịch cho thuê với những nhà đầu tư, chủ nhà vừa có thêm một khoản thu nhập ổnđịnh hàng tháng, vừa không phải lo lắng về vấn đề quản lý vì việc đó đã có các nhàđầu tư lo.

– Riêng đối với các nhà đầu tư hay trong trường hợp này gọi là người chothuê lại thì vừa không phải bỏ ra một số vốn quá lớn để mua nhà rồi cho thuê mà chỉcần một dòng tiền nhỏ cũng có thể kinh doanh tốt, giúp tăng thu nhập cho bản thân

1.2.3.3 Đặc điểm của thị trường nhà đất

- TTNĐ mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng của đấtnước TTNĐ phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc thù của địa phương với quy mô

và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, điềukiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau quy định

- TTNĐ không giống như các như thị trường khác với các giao dịch là

“động sản” mà ở đây là các giao dịch BĐS cụ thể là nhà và đất – nhà gắn liềnvới đất và cố định vị trí không di chuyển được Vì vậy, nó mang nét đăc trưngriêng của yếu tố vùng miền và chính sự khác nhau giữa vị trí địa lý như vậy đãlàm cho giá cả trong TTNĐ có sự chênh lệch và khác biệt Nếu như các tài sảnkhác ví dụ như một chiếc xe hơi, xe máy với cấu hình, hãng máy và tính nănggiống hết nhau sẽ có thể định lượng tuyệt đối với mức giá như nhau, nhưngtrong TTNĐ việc định giá một thửa đất mang yếu tố tương đối vì không có thửađất nào giống hoàn toàn nhau

- Tài sản giao dịch trong TTNĐ là đất đai là hữu hạn, không thể tự nhiênsinh ra và sản xuất như các hàng hóa thông thường khác khi cầu tăng lên Hơnnữa, với sự gia tăng dân số trên thế giới như hiện tại thì đất đai lại ngày càngkhan hiếm nên giá cả có xu hướng ngày càng tăng lên theo chiều hướng giatăng của dân số

- TTNĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:

Theo Điều 10 - Luật Đất đai năm 2013 [10], đất được phân loại thành 03nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó,việc chuyển đất từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quyđịnh đó, thị trường nhà đất chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trườngQSDĐ nông nghiệp, thị trường QSDĐ ở…) Những giao dịch chuyển mục đíchQSDĐ sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụngđất của Nhà nước

- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:

Đất là một loại tài sản không thể di dời được Các giao dịch về sử dụng đất dovậy được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vịtrí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễnbiến giá cả qua các thời kỳ giao dịch…) Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏiphải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậyphải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ

sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếukhông được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiếnhành bằng con đường phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao

- Giá trị QSDĐ hình thành theo quan hệ cung - cầu đối với từng thửa đất:Giá trị QSDĐ là một đại lượng không thể xác định được ở mức tổng thể nhưnhững hàng hoá thông thường Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định giá trị QSDĐđối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất được xác định về mục đích sử dụng,giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…) Đối vớinhững thửa đất được giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan hệcung - cầu Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trườngngười mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ được xác lập do thoả mãn được yêu cầucủa người mua Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giaodịch sẽ được xác lập lại Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thường

bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mứckhông bình thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụpgiật” Trong điều kiện thiếu hụt về thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị trường ảo gây

ra hiện tượng lừa đảo

- Thị trường nhà đất bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:

Thị trường nhà đất không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chiphối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cư trú, yếu tốquốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối vớinông dân; về cư trú có sự phân biệt giữa những người thường trú và người tạm trú;

về quốc tịch là có sự phân biệt giữa người Việt Nam với người Việt Nam định cư ởnước ngoài và người nước ngoài Như vậy, thị trường nhà đất là thị trường khôngthể thực hiện theo nguyên tắc “bình đẳng” với mọi người (tổ chức, cá nhân) sử dụngđất Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm vi, thời gian,

…) thì thị trường nhà đất sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểmsoát được.

- Thị trường nhà đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:

Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất - kinh doanh hoặc với nhà ở của người sửdụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổchức trong xã hội

Thị trường nhà đất hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trườngkhác, như thị trường tài chính, tín dụng Trên thực tế, thị trường nhà đất tạo ranhững nhu cầu rất lớn về đầu tư, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽtạo cơ sở cho việc ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khuvực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế

Thị trường nhà đất muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏicủa người muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trường khác như: thịtrường đầu tư, thị trường tư vấn, thị trường định giá, thị trường tín dụng…

- Thị trường nhà đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đấtđai:

QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức,

cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn doNhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Do đặcđiểm này, thị trường nhà đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước

1.2.4 Các yếu tố cấu thành thị trường nhà đất

a) Chủ thể của thị trường nhà đất liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sởhữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đấtđể: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị

xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài Đồng thời, pháp luật cho phépcác chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng nàyđược thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ trên thị trường

Khái quát lại, chủ thể TTNĐ được tham gia vào các giao dịch về QSDĐ làcác chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ quyếtđịnh tham gia hay không tham gia vào các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê,

… QSDĐ trên thị trường

b) Khách thể trung tâm của thị trường nhà đất là QSDĐ và quyền sở hữu nhàở:

Đối tượng giao dịch giữa hai bên cung - cầu trên thị trường nhà đất là QSDĐ

và quyền sở hữu nhà ở Như vậy, khách thể thị trường nhà đất là yếu tố cơ bản đểđịnh danh thị trường này và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thịtrường Chủ thể thị trường khi tham gia vào các giao dịch về nhà đất là nhằmchuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ kèm với quyền sởhữu nhà ở là khách thể thị trường nhà đất trong một khoảng thời gian nhất định.c) Giới trung gian của thị trường nhà đất:

Giới trung gian của thị trường nhà đất được hiểu là môi giới và là cầu nối hữuhình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trường khi họ thực hiện giao dịch vềQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thịtrường nhà đất, giới trung gian có thể bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa cácchủ thể cung nhà đất; Hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu nhà đất,bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, thông tin về tài sản, ngườitrung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế

1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất

a, Quan hệ cung cầu

Cung thị trường nhà đất: Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối

lượng hàng hóa nhà đất sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào

đó với một mức giá nhất định

Nguồn cung nhà đất bao gồm nguồn cung từ khu vực Nhà nước và nguồncung từ khu vực tư nhân Nguồn cung từ Nhà nước do các cơ quan, doanh nghiệpnhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và do các quỹ nhà ởkhác thuộc sở hữu nhà nước Nguồn cung tư nhân hình thành từ các tổ chức, công tyhoặc cá nhân thực hiện theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xâydựng và phát triển nhà ở, mục đích nhằm thu lợi nhuận tối đa

Hình 1.2 Quan hệ giữa cung BĐS với giá cả BĐS.

Cũng như đối với cầu, còn có nhiều nhân tố ảnh hưởng tới cung như giá thànhkhai phát, công nghệ xây dựng, chính sách của Chính phủ, giá cả tương quan giữacác loại sản phẩm, dự báo tương lai v.v Sau đây sẽ trình bày ảnh hưởng của batrong số các nhân tố đó:

1 Giá thành bất động sản: Có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhàđầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung Giá thànhcao thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của Ngân hàng tình hình lạm phát v.v chẳng hạn nếu lãi suất ngân hàng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang tráithành đường S1, tức là số cung sẽ tăng lên

2 Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: Nếu Chính phủ tăng giá đất hoặctăng thuế thì số lượng cung ứng giảm đi và đường đồ thị chuyển dịch sang tráithành đường S2

3 Sự thay đổi dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh bất động sản dự báorằng sắp tới giá nhà sẽ tăng lên, do đó họ sẽ găm lại một số bất động sản chưa bánvội, làm giảm lượng cung

Cầu thị trường nhà đất: Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản màngười tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giánhất định để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường Cầu về đất đaibao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trìnhcông cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng và các loại nhà, công trình khác

Hình 1.2 Ảnh hưởng của điều kiện giá cả đối với cầu

Đường biểu diễn đó được hình thành với giả thiết là tất cả các nhân tố khácđều không thay đổi, trừ giá cả P và số lượng Q Thế nhưng đối với nhiều loại bấtđộng sản, như nhà ở chẳng hạn, số lượng cầu còn phụ thuộc vào nhiều nhân tố khácnhư :

1 Sự thay đổi thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên thì cùng một giá nhưng sốlượng người mua tăng lên, từ Q thành Q1 đường biểu diễn dịch về bên phải

2 Sự thay đổi giá cả hàng hoá có thể thay thế: Chẳng hạn nếu giá bán nhàtăng quá cao thì sẽ thay đổi quan hệ cung cầu đối nhà có gara cũng sẽ biến đổi

3 Sự thay đổi dự báo về tương lai: Chẳng hạn nhiều người mua dự báo rằngtương lai mình sẽ sắm ô tô thì mối quan hệ cung cầu của nhà cho thuê

4 Sự thay đổi chính sách của Chính phủ: chẳng hạn về thuế, về nhà ở, về đấtđai và quy hoạch cũng làm biến đổi quan hệ cung cầu với nhà ở

Vì vậy, trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất độngsản chỉ khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính vị thế và chất lượng.Các bất động sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khảnăng đáp ứng nhu cầu cho con người là khác nhau Khả năng đáp ứng này được gọi

là dịch vụ bất động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng Cungcầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bấtđộng sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng Trên thực tế, không có người chỉ

có cầu về “phần xác” vật chất của căn nhà mà không quan tâm đến “phần hồn” từnhững mối quan hệ xã hội có được khi ở trong căn nhà ấy và ngược lại

b, Yếu tố tâm lý

Yếu tố tâm lý cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả nhàđất Tại Việt Nam vẫn có xu hướng “Tâm lý đám đông” tức là những khu đất “Hot”thì người dân lại đổ xô đi mua, đầu tư, tích trữ nhà đất chứ chưa cần xét đến lợi ích,giá trị thực tế của BĐS Điều này làm cho tình trạng bong bóng BĐS ngày càng giatăng với những khu đất đó Với mục đích sử dụng tiền tệ để mua đi bán lại các hànghoá, nhà đầu cơ mong muốn thu được lợi nhuận trong thời gian ngắn trên cơ sở tínhkhông hoàn hảo của thị trường (thông tin bất đối xứng) Trên TTNĐ hoạt động đầu

cơ với quy mô lớn có thể dẫn tới sự hình thành cầu ảo do tâm lý bầy đàn của xã hội.Đây chính là một trong những nguyên nhân chính hình thành bong bóng trên TTNĐtại nhiều quốc gia tạo ra các cuộc khủng hoảng tài chính

Một số yếu tố tác động làm thay đổi tâm lý của nhà đầu tư:

+ Thay đổi về hành chính: yếu tố này làm cho giá cả đất ở đó tăng Việc nângcấp đô thị hoặc phân chia lại địa giới hành chính làm cho giá đất tăng lên do cơ sở

hạ tầng được nâng cấp hoặc những chính sách quản lý của từng khu vực khác nhaulàm thay đổi tâm lý nhà đầu tư

+ Tố chất nhân khẩu: thể hiện trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa củanhân khẩu Ở những khu có tố chất nhân khẩu tốt thì môi trường an ninh trật tự tốt,tạo tâm lý yên tâm và ấn tượng tốt cho người khác, và những khu này giá đất có xuhướng cao hơn những khu khác

+ Sự chậm trễ trong công tác làm quy hoạch và thông tin quy hoạch đã khiếncho một bộ phận dân cư có tâm lý "ảo" về sự tăng trưởng của TTNĐ

c, Yếu tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, Mức độ ảnhhưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiế với tính chất của phân khu chứcnăng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị Ví dụ như khu nhà

ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc biệtchú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặcbiệt chú trọng đến giao thông vận tài và các điện kiện cung ứng nước, điện

Quy hoạch sử dụng đất là yếu tố quan trọng bậc nhất ảnh hưởng trực tiếp đếngiá cả và nguồn cung của thị trường nhà đất Quy hoạch cùng với kế hoạch sử dụngđất là công việc rất quan trọng trong công tác quản lý đất đai là cơ sở cho việc giaođất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện nói

riêng và trên cả nước nói chung Công tác quản lý đất đai gắn liền với quy hoạch sửdụng đất

Hơn nữa, về phía nhà nước công khai thông tin quy hoạch, nâng cao năng lựcquy hoạch nông thôn và đô thị cũng là một tác động rất tích cực đến TTNĐ

Về phía người dân, nhà đầu tư việc tìm hiểu và nắm được thông tin quy hoạchcòn giúp cho việc đưa ra nhận định đúng đắn về giá trị thực tế của tài sản, để cóđược các giao dịch hiệu quả

d, Yếu tố pháp lý

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến TTNĐ

* Tình trạng pháp lý của TTNĐ : các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất,

sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với đất: các hạn chế về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất, tình trạng cho thuê,thế chấp nhà đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế sốtầng xây dựng

e, Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai

Do các quy định và chính sách của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn tới thị trườngbất động sản cũng như lợi ích của các doanh nghiệp, nhà đầu tư, nên việc ban hành,sửa đổi các chính sách phải hết sức cẩn thận, tránh xảy ra tình trạng chính sách “từtrên trời rơi xuống” khiến doanh nghiệp không kịp thích ứng, ảnh hưởng đến quyềnlợi nhà đầu tư Do đó luôn cần tới sự quản lý điều tiết của nhà nước Hoạt độngQLNN đối với TTNĐ bao gồm các nội dung:

Thứ nhất, định hướng phát triển thị trường nhà đất: Vai trò định hướng phát

triển TTNĐ của nhà nước được thể hiện ở việc xây dựng chiến lược phát triển, quyhoạch, kế hoạch sử dụng tạo quỹ đất để phát triển nguồn cung cho thị trường Đốivới TTNĐ, nhà nước trước hết phải xây dựng và quy hoạch thị trường đất đai

Thứ hai, tạo lập môi trường vĩ mô cho hoạt động: Vai trò quản lý của nhà

nước đối với việc tạo lập môi trường vĩ mô cho sự phát triển của TTNĐ thể hiệnqua việc tạo lập môi trường pháp lý và môi trường xã hội Nhà nước xây dựng hệthống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của TTNĐ Nó bao gồm hệthống luật, nghị định, thông tư,…

Thứ ba, điều tiết thị trường nhà đất thông qua các chính sách: bao gồm chính

sách tài khóa (Chính sách về giá nhà đất; Chính sách về thuế; Chính sách huy độngvốn trên TTNĐ), chính sách tiền tệ, kiểm tra giám sát hoạt động trên TTNĐ

1.3 Cơ sở pháp lý của thị trường chuyển nhượng và cho thuê quyền sử dụng đất

1.3.1 Quyền chuyển nhượng, cho thuê của người sử đụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ ở và quyền cho thuê đất là một quyền cơ bản, đặc biệtquan trọng của người sử dụng đất ở Nó là điều kiện để cho phép QSDĐ ở trở thànhmột loại hàng hóa đặc biệt

Quyền chuyển nhượng QSDĐ ở và quyền cho thuê đất được pháp luật tiếp tụcthừa nhận và ghi nhận ở Luật đất đai 2013 song song với các quyền khác của người

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền củangười sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụngđất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứngthực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất vàtài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chứchoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầucủa các bên;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việcchứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

1.3.2 Điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê đất

Theo Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng, chothuê QSDĐ ở hợp pháp của mình khi có đủ các điều kiện theo Điều 188 Cụ thể:Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sửdụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằngquyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 vàtrường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng và bên thuê Luậtđất đai quy định chi tiết những thửa đất đang bị tranh chấp, không có GCNQSDĐhay đang bị tịch thu chờ xét xử thi hành án đều không được phép chuyển nhượng,cho thuê hay cho thuê lại

1.3.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng, cho thuê đất

Người nhận chuyển nhượng, thuê đất cần đáp ứng đủ các điều kiện, nghĩa vụsau: trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyểnnhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật về đất đai; bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Theo Điều 192 Luật đất đai 2013 nêu rõ các trường hợp sau không được nhậnchuyển nhượng QSDĐ ở: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyểnnhượng QSDĐ ở đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép; Hộ gia đình, cánhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, trong phân khu bảo vệ nghiêmngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếukhông sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó”