Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường liễu giai núi trúc ( đoạn từ khách sạn la thành đến nút núi trúc, đợt 2) (luận văn thạc sĩ khoa học)

Từ các số liệu tổng hợp đưa ra những đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án và đề xuất xác giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn của địa bàn quận, góp

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN THỊ ANH PHƯƠNG

GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG

ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI

TRÚC, ĐỢT 2)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -

NGUYỄN THỊ ANH PHƯƠNG

GIẢI PHÁP TRONG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG

ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI

TRÚC, ĐỢT 2)

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Văn Bộ

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) hoàn toàn là kết quả nghiên cứu, tìm hiểu của chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của người khác

Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội dung khác trong luận văn của mình

Hà Nội, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Anh Phương

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện luận văn ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn TS Phạm Văn Bộ - người hướng dẫn khoa đã hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Trường Đại học KHTN - ĐHQGHN đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và bạn

bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Anh Phương

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 5

1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 5

1.1.1 Các khái niệm 5

1.1.2 Vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất 6

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 7

1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam 10

1.2.1 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 10

1.2.2 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật 19

1.3 Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới và ở Việt Nam 20

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới 20

1.3.2 Công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại một số tỉnh, thành trong cả nước 24

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI TRÚC, ĐỢT 2) 32 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ba Đình 32

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36

2.1.3 Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng 38

2.2 Thực trạng quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất đai quận Ba Đình 39

2.2.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 39

2.2.2 Công tác xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 41

2.2.3 Công tác khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất

và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây

dựng giá đất 42

2.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 43

2.2.5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 44

2.2.6 Công tác quản lý việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất 46

2.2.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 47

2.3 Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) 48

2.3.1 Căn cứ pháp lý 48

2.3.2 Những thông tin cơ bản của dự án 51

2.3.3 Đối tượng và điều kiện bồi thường của dự án 59

2.3.4 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án 59

2.4 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 73

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC 76

3.1 Vận dụng cơ chế chính sách, pháp luật về đất đai, về công tác bồi thường, GPMB, tái định cư phù hợp với thực tiễn 76

3.2 Nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ thực hiện công tác công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (kỹ năng, kiến thức và quy tắc ứng xử) 79

3.3 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác bồi thường, GPMB 80

3.4 Giải pháp về công tác phối hợp, tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB của dự án 81

3.5 Một số giải pháp khác 83

DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2 1 Tổng hợp số lượng bản đồ địa chính quận Ba Đình năm 2018 42

Bảng 2 2 Tổng hợp kết quả giao đất thực hiện các dự án năm 2018 45

Bảng 2 3 Tổng hợp các trường hợp Thành phố thu hồi đất do sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai năm 2018 45

Bảng 2 4 Tổng hợp các nhóm dự án thu hồi đất năm 2018 46

Bảng 2 5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 47

Bảng 2 6 Thông tin về dự án 55

Bảng 2 7 Tổng hợp các TH đã được phê duyệt và chưa được phê duyệt 60

Bảng 2 8 Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án 61

Bảng 2 9 Số tiền bồi thường theo từng vị trí 61

Bảng 2 10 Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí năm 2016 63

Bảng 2 11 Đơn giá bồi thường đất theo từng vị trí năm 2019 63

Bảng 2 12 So sánh giá đất theo khung giá nhà nước và theo giá thực tế của thị trường 64

Bảng 2 13 Tổng hợp về các hình thức thu hồi đất 65

Bảng 2 14 Tổng hợp chi phí bồi thường về cây cối, hoa màu của dự án 66

Bảng 2 15 Tổng hợp kinh phí các chính sách hỗ trợ của dự án 67

Bảng 2 16 Ví dụ một số hộ tự lo tái định cư 70

Bảng 2 17 Ví dụ một số hộ được bố trí TĐC 71

DANH MỤC HÌNH Hình 2 1 Sơ đồ vị trí quận Ba Đình 32

Hình 2 2 Cơ cấu tổ chức ban quản lý dự án 54

Hình 2 3 Sơ đồ mô tả vị trí tuyến đường nút Liễu Giai – Núi Trúc 55

Hình 2 4 Ngõ 294 đường vào dự án (Phía nút Kim Mã) 56

Hình 2 5 Hiện trạng dự án nhìn từ ngõ 294 ra 57

Hình 2 6 Hiện trạng các hộ gia đình đã thực hiện phá dỡ 57

Hình 2 7 Hiện trạng dự án phía nút giao phố Vạn Phúc (đoạn khách sạn La Thành) 58

Hình 2 8 Hiện trạng bờ mương khách sạn La Thành 58

Hình 2 9 Khu tái định cư A14 thuộc tổng thể khu đô thị tái định cư Nam Trung Yên 68

Hình 2 10 Vị trí toà nhà 30T1 lô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Quận Ba Đình là một trong 4 quận trung tâm của thành phố Hà Nội, nơi tập trung nhiều cơ quan đầu não của đất nước

So với các quận nội thành như Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, hệ thống giao thông quận Ba Đình hiện tại nhìn chung khá đơn giản, trục đường chính được tiếp nối với các quận bên cạnh tạo thành con đường giao thông huyết mạch Độ rộng đường trục chính hiện tại khá nhỏ, giải tỏa mặt bằng khó khăn bởi ảnh hưởng tới nhiều di tích lịch sử Vì thế giải pháp để quy hoạch giao thông quận Ba Đình cần làm cẩn thận, khéo léo và khoa học

Trong những năm đổi mới vừa qua, do yêu cầu của sự phát triển, quận Ba Đình đã triển khai thêm khá nhiều những con đường hiện đại, như đường Liễu Giai, đường vành đai hai và nâng cấp, mở rộng các con đường như Kim Mã – Thủ Lệ

Đây là những vùng lõi đô thị, giá trị về quyền sử dụng đất cao, do vậy việc thu hồi, giải phóng mặt bằng đất gặp rất nhiều khó khăn, do giá cả bồi thường chưa theo kịp với giá thị trường, việc thực hiện tái định cư mặt khác các tuyến phố chính

là nơi tạo kế sinh nhai cho các hộ gia đình ở đây

Do vậy mà đã xảy ra không ít những vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người, kéo dài tạo ra những điểm nóng về chính trị, xã hội Làm thế nào để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, của nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi, nhưng đồng thời cũng phải có tác dụng ngăn chặn những người có tư tưởng cơ hội, lợi dụng nhu cầu bức thiết của Nhà nước để đưa ra những đòi hỏi bất hợp lý là vấn đề cần giải quyết trong các dự án xây dựng đường ở đây

Để giải quyết công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi dự án làm đường Liễu Giai - Núi Trúc, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, trong giai đoạn tiếp theo, cần có những nghiên cứu cụ thể Vì vậy, việc thực hiện đề tài:

“Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)” là cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc ( Đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) để tìm ra ưu điểm và vấn đề tồn tại trong công tác này

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân có đất bị thu hồi trên toàn địa bàn nghiên cứu

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan cơ sở lý luận, các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

- Phân tích đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình thu hồi đất tại dự án, làm rõ những khó khăn vướng mắc trong GPMB của

dự án

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nói riêng và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Hà Nội nói chung

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu:

+ Thu thập, nghiên cứu tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý dử dụng đất đai của quận Ba Đình, số liệu về phương án bồi thường, hỗ trợ của dự án đã thu hồi đất trên địa bàn quận

+ Điều tra, khảo sát thực địa về tình hình thu hồi đất, thực hiện bồi thường,

hỗ trợ tại địa bàn nghiên cứu trên sự giúp đỡ của lãnh đạo phòng TNMT, lãnh đạo Ban Giải phóng mặt bằng quận, cán bộ địa chính của phường

+Thu thập và tham khảo các tài liệu giáo trình hoặc các xuất bản khoa học liên quan đến vấn đề nghiên cứu

- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: Điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu để có số liệu so sánh với giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội quy định Do học viên làm việc tại công ty thẩm định giá và đã có sẵn

data dữ liệu giá đất trên địa bàn nghiên cứu tại thời điểm thực hiện luận văn vì vậy học viên không thực hiện điều tra xã hội học

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, hệ số bồi thường về giá đất qua các lần điều chỉnh, đơn giá bồi thường về cây cối, hoa màu; số liệu về hỗ trợ, tái định cư: thống kê các khoản hỗ trợ cho các

hộ dân và đơn giá tái định cư theo từng vị trí căn hộ tại tòa 30T1 lô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên Từ các số tổng hợp các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: để phân tích và đánh giá làm rõ thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất tại dự án Từ các số liệu tổng hợp đưa ra những đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự

án và đề xuất xác giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn của địa bàn quận, góp phần hoàn thiện các chính sách trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (Đoạn từ Khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2) nói riêng và các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội nói chung

- Phương pháp xử lý số liệu: Xử lý số liệu bằng phần mềm chuyên dụng: Excels, từ các số liệu thu thập được trong: Bảng tổng hợp các hộ dân dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc và Phương án điều chỉnh đơn giá đất dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc sử dụng các hàm trong excel để tính toán lại tổng

số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, đối chiếu lại với số liệu thu thập để kiểm tra độ chính xác của dữ liệu

5 Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn

- Các tài liệu liên quan đến thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư;

- Các tài liệu về chính sách, pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất;

- Các số liệu, báo cáo có liên quan đến dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc;

- Các tài liệu khảo sát, điều tra của tác giả

6 Dự kiến kết quả đạt được và ý nghĩa khoa học, thực tiễn

- Kết quả đạt được:

+ Tổng quan cơ sở pháp lý về công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án;

+ Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân;

+ Đề xuất được những giải pháp góp phần thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ một cách hợp lý

- Ý nghĩa khoa học, thực tiễn:

+ Từng bước góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội

+ Đóng góp những bài học cụ thể về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án tương tự để giải quyết hài hòa lợi ích người dân, chủ đầu tư và lợi ích của nhà nước

7 Cấu trúc Luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2 Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất tại dự

án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)

Chương 3: Giải pháp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (đoạn từ khách sạn La Thành đến nút Núi Trúc, đợt 2)

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1 Các khái niệm

- Khái niệm thu hồi đất

Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền

sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - Chủ đầu tư - Người bị thu hồi đất [10]

Theo khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai"[10]

- Khái niệm bồi thường về đất

Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Bồi thường” là “Đền bù những tổn hại gây ra Vì vậy, bồi thường được hiểu là việc trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác

+ Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp tổn thất về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Trách nhiệm này được quy định trong Luật đất đai;

+ Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên

là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi đất) với bên kia là người chịu tổn hại về quyền và lợi ích hợp pháp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra;

Vì vậy, theo khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị cho quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất“[10]

- Khái niệm hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Hỗ trợ thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu hiện bản chất

“của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẻ khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống [10]

Như vậy dù là Nhà nước giúp đỡ hay trợ giúp cho người có đất bị thu hồi bằng nhiều hình thức nhưng Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất đều nhằm mục đích ổn định đời sống và phát triển

+ Theo khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 có khái niệm về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển” [10]

- Khái niệm tái định cư

Tái định cư là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lại các tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyển và cuối cùng là toàn bộ các chương tình biện pháp nhằm giúp những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống người dân [10]

Tái định cư dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất

kể có phải di chuyển hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của

họ Tái định cư bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Tái định cư theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới

1.1.2 Vị trí, vai trò và tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng đóng vai trò đặc biệt quan trọng khi nhà nước thu hồi đất Việc bồi thường có thoả đáng hay không thoả đáng sẽ tác

động rất lớn đến cuộc sống của người dân có đất bị thu hồi Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là việc bồi thường GPMB, nhất là ở những nơi phải di rời nhiều dân cư Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ kiện cáo kéo dài gây khó khăn cho ban quản lý dự

án và gây bất an cho người dân Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất Vì không ít người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn hơn Bởi vậy công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm một vị trí đặc biệt quan trọng quyết định đến sự ổn định của các hộ dân có đất bị thu hồi và tránh được các nảy sinh mâu thuẫn trong quá trình thực hiện dự án

Giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là một điều rất cần thiết trong sự nghiệp Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Các dự án bị kéo dài nhiều năm chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân không đồng ý với phương án bồi thường của nhà nước làm cho công tác GPMB bị chậm tiến độ vì vậy cần có kế hoạch và phương án thoả đáng, phù hợp đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi tạo tiền đề thúc đẩy các dự án phục vụ cho lợi ích quốc gia nói riêng và mục đích phát triển chung của cả dân tộc

Chính vì vậy phải tính toán một cách toàn diện, phải có phương án dự phòng

và bố trí đầy đủ nhà Tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi tránh tình trạng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ Cần nhìn nhận rõ bản chất của công tác tái định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

Có rất nhiều các yếu tố tác động đến công tác giải phóng mặt bằng Những yếu tố đó có thể làm cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh hay chậm tuỳ theo mức độ của nó

1.1.3.1 Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai

a, Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức chỉ đạo thực hiện các văn bản đã được ban hành

Công tác quản lý đất đai là vấn đề phức tạp và nhạy cảm do vậy UBND quận thường xuyên kiểm tra đôn đốc công tác triển khai các văn bản liên quan đến công tác quản lý đất đai như: Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày

15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai; Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Sau khi luật Đất đai năm 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai có hiệu lực, Uỷ ban nhân dân quận Ba Đình đã tổ chức các lớp tập huấn cho cán

bộ chủ chốt từ huyện đến cơ sở Đồng thời tổ chức tuyên truyền, tìm hiểu về luật Đất đai trên các phương tiện thông tin đại chúng và bằng nhiều hình thức nhằm giúp người dân hiểu và thực hiện luật Đất đai Qua đó phát hiện kịp thời những trường hợp vi phạm trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, tổ chức công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để người dân biết và góp ý trong quá trình tổ chức thực hiện

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện áp dụng Luật Đất đai và các Nghị định trong công tác giải phóng mặt bằng thì còn nhiều khó khăn Việc áp dụng các Nghị định của Chính Phủ và các văn bản quy định cụ thể của Thành phố Hà Nội cho các

hộ gia đình có đất bị thu hồi còn gặp nhiều vướng mắc Người dân không chấp thuận thực hiện theo các quy định hiện hành nên vẫn còn các trường hơp khiếu kiện kéo dài do việc bồi thường theo quy định chưa thực sự thoả đáng

b, Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và

sử dụng đất đai

Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai cũng đã thực hiện một cách triệt để tuy nhiên đã phát hiện những yếu kém, vi phạm, vướng mắc trong triển khai thực hiện Luật Đất đai Cần kịp thời điều chỉnh nắm bắt đôn đốc các ngành, các phường giải quyết tháo gỡ kịp thời, đồng thời từ đó hoàn chỉnh chính sách đất đai

Việc giải quyết triệt để các tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai

là cơ sở và tạo điều kiện cho công tác giải phóng mặt bằng diễn ra thuận lợi và hạn chế tối đa những khó khăn trong quá trình thực hiện thu hồi đất

1.1.3.2 Yếu tố giá đất và định giá đất

Mặc dù, Luật Đất đai 2013 có nhiều tiến bộ so với Luật Đất đai 2003 trong vấn đề giá đất, đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo cơ chế thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội Tuy nhiên, qua quá trình thi hành, Luật đã xuất hiện một số bất cập

Giá đất theo bảng giá đất thấp hơn rất nhiều so với thị trường ở mọi thời điểm, theo quy định của luật đất đai việc định giá phải đảm bảo nguyên tắc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% - 30% khung giá đất thị trường Tương tự thế, khung giá đất của cấp tỉnh chỉ bằng từ 30%

- 60% giá đất thị trường tại địa phương

Phương pháp xác định giá đất vẫn còn hạn chế Trong lĩnh vực giá đất vẫn còn một số tồn tại như: Quy định về phương pháp định giá đất chưa phù hợp thực tiễn Phương pháp định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất (không phản ánh được các yếu tố hình thành giá đất); một số loại đất, khu vực không có thông tin về giá đất chuyển nhượng trên thị trường hoặc nơi có thị trường nhưng thông tin giá đất thị trường độ tin cậy không cao gây khó khăn trong việc định giá đất (người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất); chưa có dữ liệu về giá đất thị trường

để thuận lợi cho thực hiện xác định giá đất

tự mua hoặc cho thuê lại đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường

Giá của thị trường bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động đến giá đất tính bồi thường

1.1.3.4 Năng lực của cán bộ quản lý và thực tế

- Năng lực của cán bộ quản lý đất đai là yếu tố quyết định đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng Các trường hợp về tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai do địa phương chưa giải quyết dứt điểm, các trường hợp mua bán, cho thuê, sử dụng đất trái phép, sai mục đích không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất gây rất nhiều khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng

- Công tác phối hợp giữa cơ quan nhà nước và chủ đầu tư còn chưa thực sự chặt chẽ, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng Cần chỉ đạo kịp thời, sát với thực

tế, giám sát việc thực hiện quy trình thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định

cư của các cơ quan đảm bảo đúng pháp luật và quyền lợi của người dân bị thu hồi, chủ động nắm tình hình cơ sở, tiếp xúc và vận động nhân dân bàn giao mặt bằng

- Các cơ quan chuyên môn của địa phương cần thường xuyên phối hợp với chủ đầu tư, UBND các phường, xã để xử lý kịp thời những vướng mắc đảm bảo thống nhất trong triển khai thực hiện; rà soát, niêm yết công khai quy trình, thủ tục thu hồi đất tại trụ sở UBND các phường, xã nơi triển khai các dự án để người dân được biết, thuận tiện theo dõi; tăng cường tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật liên quan đến thu hồi đất để triển khai các dự án đầu tư công; lãnh đạo các phường, xã chủ động, tiếp xúc với nhân dân, ghi nhận những ý kiến, kiến nghị của người dân trong vùng dự án

1.2 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Việt Nam

1.2.1 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1.1 Nguyên tắc bồi thường về đất

Theo điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật

Theo Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định, người bị Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai chưa được cấp

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự

án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 mà chưa được cấp

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật [10]

1.2.1.2 Nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

* Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 19 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Việc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1 Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất gồm các trường hợp sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; giao đất lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của Chính phủ về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

b) Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại Điểm a Khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

c) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại Điểm a Khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp

và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;

d) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng,rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi mà thuộc đối tượng là cán bộ, công nhân viên của nông, lâm trường quốc doanh đang làm việc hoặc đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp đang trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân nhận khoán đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó;

đ) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài mà bị ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thì được hỗ trợ ổn định sản xuất

2 Điều kiện để được hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất thuộc đối tượng quy định tại Khoản 1 Điều này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại các Điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông trường, lâm trường quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì phải có hợp đồng giao khoán sử dụng đất

3 Việc hỗ trợ ổn định đời sống cho các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định sau:

a) Thu hồi từ 30% đến 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được

hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng

Đối với trường hợp thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng;

b) Diện tích đất thu hồi quy định tại Điểm a Khoản này được xác định theo từng quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

c) Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được tính bằng tiền tương đương 30 kg gạo trong 01 tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương

4 Việc hỗ trợ ổn định sản xuất thực hiện theo quy định sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất nông nghiệp thì được hỗ trợ ổn định sản xuất, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho sản xuất nông nghiệp, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y,

kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất, kinh doanh dịch vụ công thương nghiệp;

b) Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều này thì được hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó

Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế

5 Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản của các nông, lâm trường quốc doanh thuộc đối tượng quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều này thì được

hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo hình thức bằng tiền

6 Người lao động do tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sản xuất, kinh doanh, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại Điểm đ Khoản

1 Điều này thuê lao động theo hợp đồng lao động thì được áp dụng hỗ trợ chế độ trợ cấp ngừng việc theo quy định của pháp luật về lao động nhưng thời gian trợ cấp không quá 06 tháng

7 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức hỗ trợ, thời gian hỗ trợ, định kỳ chi trả tiền hỗ trợ cho phù hợp với thực tế tại địa phương [3]

* Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở

Theo Điều 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai

2 Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan trình Thủ tướng Chính phủ quyết định cơ chế, chính sách giải quyết việc làm

và đào tạo nghề cho các nhân khẩu trong độ tuổi lao động hiện có của hộ gia đình,

cá nhân có đất thu hồi

3 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ chính sách giải quyết việc làm và đào tạo nghề

đã được Thủ tướng Chính phủ quyết định và điều kiện thực tế tại địa phương quy định mức hỗ trợ cụ thể cho phù hợp đối với từng loại hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi [3]

* Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở

Theo Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ

ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của

hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp [3]

* Hỗ trợ người đang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước

Theo Điều 23 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang thuê nhà ở không phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển tài sản theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh [3]

* Hỗ trợ khác đối với người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Ngoài việc hỗ trợ quy định tại các Điều 19, 20, 21, 22, 23 và 24 của Nghị định này, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi; trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ cho phù hợp với thực tế của địa phương; trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định [3]

1.2.1.3 Nguyên tắc tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

* Lập và thực hiện dự án tái định cư

Theo Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Việc lập và thực hiện dự án tái định cư quy định tại Điều 85 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định như sau:

1 Dự án tái định cư được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường , hỗ trợ, tái định cư nhưng phải đảm bảo có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất;

2 Việc lập dự án tái định cư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư và phải bảo đảm các quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều 69 của Luật đất đai

3 Khu tái định cư được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người tái định cư

4 Đối với dự án khu tái định cư tập trung có phân kỳ xây dựng theo các dự án thành phần thì tiến độ thu hồi đất và hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư được thực hiện theo tiến độ của từng dự án thành phần nhưng các công trình cơ sở hạ tầng của từng dự án thành phần trong khu tái định cư phải đảm bảo kết nối theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

5 Việc bảo đảm kinh phí để thực hiện dự án tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 32 của Nghị định này [3]

+ Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không

có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư);

+ Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi;

+ Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ (nhiều cặp vợ chồng) cùng chung sống đủ điều kiện tách hộ hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở bị thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương để quy định diện tích đất, diện tích nhà ở để bố trí tái định cư [3]

* Suất tái định cư tối thiểu

1 Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư

2 Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư [3]

3 Căn cứ quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này và tình hình cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở nhà

ở, bằng nhà ở và bằng tiền [3]

1.2.2 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản dưới luật

Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế không thể truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật đất đai năm 2013 đã tách nguyên bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88) Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện Nhiều văn bản ra đời quy định các chính sách cụ thể hóa Luật Đất đai 2013, bao gồm:

- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2015 của Chính phủ về việc Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc Quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai của Chính phủ

- Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND thành phố

Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố

Hà Nội về ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

1.3 Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở một số nước trên thế giới và

ở Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Trung Quốc

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, GPMB, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho GPMB được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây dựng

GPMB Để giải quyết nhà ở cho người dân khi GPMB, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC là do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái định

cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ TĐC Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ TĐC có nhiều thuận lợi, đặc biệt là

ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc

độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện GPMB trước khi xây xong nhà tái định cư [7]

1.3.1.2 Hàn Quốc

Mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước

có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy

điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng

cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các

cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc

có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho

ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp [7]

1.3.1.3 Nhật Bản

Về thu hồi đất: Luật Trưng thu đất đai của Nhật Bản ban hành năm 1951 quy định việc trưng dụng đất có bồi thường để xây dựng công trình hạ tầng trọng yếu được pháp luật cho phép, chẳng hạn đường xá, công viên theo luật quy hoạch đô thị,

đê điều, hồ chứa nước theo luật sông ngòi, cảng biển theo luật cảng biển…Trình tự trưng dụng gồm 6 bước là: Xin phép trưng dụng, đăng ký đất đai và công trình trong diện trưng dụng, bên trưng dụng và bên bị trưng dụng thương lượng thoả thuận, trình Hội đồng trưng dụng thẩm định, ra quyết định trưng dụng và hoàn tất trưng dụng

Nhật Bản chỉ trưng dụng đất khi giao dịch đất đai thông thường bị trở ngại và được Bộ trưởng xây dựng hoặc tri huyện cho phép khi thấy phù hợp lợi ích công cộng và hội đủ điều kiện cần thiết Việc bồi thường thực hiện bằng tiền Mức bồi thường tính toán tại thời điểm công bố trưng dụng, có điều chỉnh cho phù hợp với biến động giá trước lúc ra quyết định trưng dụng

Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất: Chính phủ Nhật bản đã thành lập mạng thông tin việc làm trên khắp đất nước với mục đích cung cấp đầy đủ các thông tin về việc làm từ các tổ chức, doanh nghiệp qua Internet đến với những người đang tìm việc, giúp họ có những sự lựa chọn phù hợp với năng lực, điều kiện của mình Chính phủ cũng bồi thường những công nhân có tay nghề cao qua việc hỗ trợ tài chính, tạo cơ hội phát triển năng lực, nâng cao chất lượng các tổ chức giáo dục đào tạo trên cơ sở nhu cầu của mỗi vùng, phát triển nguồn nhân lực

và kỹ thuật kết nối thông tin trong những khu vực mới hoặc đang phát triển

Hoạt động giải quyết việc làm cho người cao tuổi được chú trọng để xoá bỏ những bất cân đối về việc làm do tuổi tác Luật về ổn định việc làm của người lao động cao tuổi nhấn mạnh yêu cầu các công ty kéo dài tuổi về hưu bắt buộc và thuê mướn lại những người cao tuổi có năng lực, kinh nghiệm tại các công ty hiện đại hoặc từ các công ty chi nhánh Nhiều chính sách được đưa ra như các chính sách về

đào tạo lại, nâng cao tay nghề cho lao động trung niên Các loại hình tuyển dụng và thuê mướn được đa dạng hoá, coi trọng các công việc làm thêm không chính thức như làm bán thời gian, tạm thời hoặc bất thường Chế độ tuyển dụng thay đổi theo khu vực, không tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như trước kia mà chuyển sang các khu vực lân cận và các địa phương [7]

1.3.2 Công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại một số tỉnh, thành trong cả nước

1.3.2.1 Công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại Thành phố Hồ Chí Minh

Lãnh đạo thành phố đã có cách tiếp cận đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trường Trên cơ sở ý kiến của người dân, từ đầu năm 2007, Hội đồng nhân dân thành phố đã có nghị quyết thực hiện bồi thường về đất theo giá thị trường và cần phải có sự tham gia định giá của các tổ chức hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá đất Đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về đất đều được các tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản thực hiện thẩm định giác và đó là cơ sở

để UBND thành phố quyết định về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Hiện nay, ở thành phố Hồ Chí Minh có 02 tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá chủ yếu là Trung tâm tư vấn dịch vụ giá thẩm định - đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính và Trung tâm thẩm định giá miền Nam - một đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh Theo giám đốc các Trung tâm này, cơ chế định giá phù hợp với thị trường trước khi Ủy ban nhân dân thành phố quyết định giá để tính bồi thường là cách triển khai rất khách quan, bảo đảm được tính đồng thuận giữa cơ quan nhà nước với người bị thu hồi đất Giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp thu nhập không phù hợp với giá đất trên thị trường, nhất là trường hợp đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp Áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất phi nông nghiệp khi đã có dự

án đầu tư tương tự

Người bị thu hồi đất cũng sử dụng dịch vụ định giá từ các tổ chức dịch vụ công nhưng hiện nay chúng ta chưa có quy định về cách thức giải quyết các tranh chấp về giá sau định giá giữa các tổ chức

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đã chấp nhận nhiều doanh nghiệp ngoài nhà nước tham gia dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng Năm 2007, UBND

Thành phố đã cho phép Tổng công ty bồi thường, giải phóng mặt bằng một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng như một mô hình thí điểm Sự thực đây là mô hình mới, doanh nghiệp ngoài nhà nước được cung cấp dịch vụ để làm cầu nối giữa cơ quan nhà nước với người dân bị thu hồi đất

1.3.2.2 Công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại tỉnh Thái Bình

Trong mấy năm trở lại đây, quá trình tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh để GPMB sử dụng cho các mục đích: xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị, đường giao thông, các dự án và các công trình đã đảm bảo đúng như theo quy trình của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

Từ năm 2009 đến nay, UBND tỉnh đã có rất nhiều chính sách về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Quyết định số 08/2014/QĐ - UBND ngày 30/06/2014 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành quyết định một số chính sách bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình; Quyết định số 30/2014/QĐ - UBND ngày 12 tháng 12/2014 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành bộ đơn giá bồi thường nhà và công trình xây dựng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình; Quyết định số 2998/QĐ - UBND ngày 25 tháng 12 năm 2013 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành Bảng giá đất và quy định về mức giá các loai đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình năm 2014; Quyết định số 07/2014/QĐ - UBND của UBND tỉnh Thái Bình ngày 30/06/2014 quy định về hạn mức công nhận hạn mức giao đất, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn tỉnh Thái Bình; Quyết định số 01/2010/QĐ - UBND ngày 25/01/2010 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành bộ đơn giá bồi thường nhà và công trình xây dựng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình; Quyết định số 16/2009/QĐ - UBND ngày 03/01/2009 của UBND tỉnh Thái Bình về việc ban hành quyết định một số chính sách bồi thường, hỗ trợ, và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Bình;

Từ năm 2009 đến nay, trên địa bàn tỉnh có 367 dự án, tổng diện tích đất bị thu hồi để thực hiện dự án là 5083,35 ha; số hộ bị ảnh hưởng của các dự án 51.000

hộ, các địa phương có dự án bồi thường GPMB cao như thành phố Thái Bình, huyện Tiền Hải, huyện Thái Thụy Nói chung thời gian qua, công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện tương đối tốt trên địa

bàn, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, chuyển dịch kinh tế, thu ngân sách tỉnh tăng cao, kinh tế tăng trưởng, đời sống nhân dân càng ngày được cải thiện và nâng cao

Ngoài những kết quả đã đạt được, tỉnh Thái Bình cũng như các địa phương khác trong cả nước gặp nhiều khó khăn khi GPMB như: một số quy định của Luật Đất đai cũng như của các Nghị định còn thiếu đồng bộ và chưa nhất quán theo Hiến pháp và Pháp luật về quyền sở hữu đất đai thuộc Nhà nước, quyền sử dụng đất đai của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Từ đó tạo ra sự không công bằng về quyền, nghĩa

vụ và trách nhiệm của người sử dụng đất, của các cơ quan quản lý Nhà nước trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, vai trò trách nhiệm của các nhà đầu tư; Một số

ít hộ dân có đất bị thu hồi vì những lợi ích cá nhân chưa ủng hộ tích cực việc thu hồi đất để thực hiện dự án; Công tác quản lý đất đai ở một số địa phương còn chưa chặt chẽ; Công tác quản lý, theo dõi biến động đất đai trên hồ sơ địa chính còn nhiều bất cập nên khi thu hồi đất để thực hiện các dự án gặp nhiều khó khăn trong công tác thu hồi và xét duyệt nguồn gốc đất; Kinh nghiệm GPMB của cán bộ một số nơi chưa nhiều, việc công khai phương án bồi thường, hỗ trợ đôi khi còn chưa được quan tâm đúng mức gây những bức xúc trong quần chúng nhân dân

Tuy nhiên, bên cạnh đó các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn nhiều bất cập, nguyên nhân là do việc xác định điều kiện được bồi thường chưa được tốt do bảng giá đất của UBND tỉnh đưa ra còn thấp so với giá thi trường, hỗ trợ việc làm cho người có đất bị thu hồi đất nông nghiệp chủ yếu là bằng tiền mà chưa thực sự quan tâm đến vấn đề việc làm và thu nhập của người dân, việc cấp GCN còn chậm trễ, chủ dự án thiếu kinh phí thực hiện bồi thường Từ đó làm chậm tiến độ của dự án, ảnh hưởng tới đời sống của người dân

1.3.2.2 Khái quát về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam và trên địa bàn thành phố Hà Nội

a, Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam

Ở nước ta, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh

tế Quan tâm hơn tới lợi ích của những người bị thu hồi đất, Nghị định 197/2004/NĐ-CP sau một thời gian thực hiện và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 được ban hành thay thế cho nghị định 197/2004 NĐ-CP, đặc biệt là

sau sự ra đời của Nghị Định 84/2007/NĐ-CP và hiện nay nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai đã thể hiện được tính khả thi và vai trò tích cực của các văn bản pháp luật Vì thế, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua đã đạt được các kết quả khá khả quan, thể hiện trên một số khía cạnh chủ yếu sau:

Thứ nhất, đối tượng được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày càng được xác định đầy đủ chính xác, phù hợp với tình hình thực tế của đất nước, giúp cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước được nâng cao, người nhận đền bù cũng thấy thỏa đáng

Thứ hai, mức bồi thường hỗ trợ ngày càng cao tạo điều kiện cho người dân

bị thu hồi đất có thể khôi phục lại tài sản bị mất Một số biện pháp hỗ trợ dù được

bổ sung và quy định rất rõ ràng, thể hiện được tinh thần đổi mới của Đảng và Nhà nước nhằm giúp cho người dân ổn định về đời sống và sản xuất

Thứ ba, việc bổ sung quy định về quyền tự thỏa thuận của các nhà đầu tư cần đất với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho các cơ quan hành chính trong việc thu hồi

Thứ tư trình tự thủ tục tiến hành bồi thường hỗ trợ tái định cư đã giải quyết được nhiều khúc mắc trong thời gian qua, giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

Thứ năm, các địa phương bên cạnh việc thực hiện các quy định Luật đất đai năm 2013, các Nghị định hướng dẫn thi hành, đã dựa trên sự định hướng chính sách của Đảng và Nhà nước, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành các văn bản pháp luật áp dụng cho địa phương mình, làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC được thực hiện hợp lý và đạt hiệu quả cao hơn Do đó vận dụng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC thỏa đáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường, mặc dù vẫn còn những khiếu nại nhưng con số này ít và không gây trở ngại đáng kể trong quá trình thực hiện

Thứ sáu, nhận thức về tầm quan trọng, ý nghĩa nhân văn cũng như tính chất phức tạp của vấn đề thu hồi đất, tái định cư của các nhà quản lý, hoạch định chính sách của chính quyền địa phương được nâng lên Chính phủ đã có nhiều nỗ lực để tạo điều kiện vật chất và kỹ thuật trong việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC

Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC có năng lực và có nhiều kinh nghiệm ngày càng đông đảo; sự chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC giữa các bộ, ban, ngành có các dự án đầu tư ngày càng được mở rộng và có hiệu quả

Như những cải thiện về quy định pháp luật về phương pháp tổ chức, năng lực cán bộ thực thi GPMB, tiến độ GPMB trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút ngắn hơn so với các dự án cũ Góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư đã giúp cho đất nước ta xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước, cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế

b, Đánh giá về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

Công tác bồi thường, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm gần đây thực hiện theo Quyết định số 108/2009/QĐ - UB ngày 29/09/2009 về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội; Quyết định số 02/2013/QĐ - UB ngày 07/01/2013 về việc sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 108/2009/QĐ - UBND ngày 29/09/2009 về việc ban hành quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trong những năm qua Thành phố đã giải quyết nhiều dự án phức tạp, tồn đọng kéo dài đã được giải quyết dứt điểm: giải tỏa “xóm liều”Thanh Nhàn, ao Thước Thợ, nút Voi Phục – Cầu Giấy, nút giao thông Ngã Tư Vọng, hồ điều hòa Yên Sở, bãi rác Nam Sơn, sân gôn Kim Nỗ Kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng của thành phố đã góp phần quan trọng tạo môi trường hấp dẫn các nhà đầu tư, thúc đẩy các thành phần kinh tế phát triển; giúp triển khai nhiều dự án lớn của Quốc gia và Thành phố trên địa bàn, góp phần quan trọng vào thành tựu phát triển toàn diện của thành phố Nhờ đó, Thành phố đã thu hút được nhiều vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn hỗ trợ phát triển (ODA), vốn đầu tư của các Tổ chức phi chính phủ (NGO) được trên 3 tỷ USD Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn, an toàn đối với nhà đầu tư và du khách quốc tế Hệ thống kết cấu

hạ tầng đô thị phát triển theo hướng đồng bộ hiện đại, đã hoàn thành nhiều tuyến

đường, nút giao thông quan trọng Giải quyết lao động, việc làm bình quân hàng năm cho khoảng 70.000 lao động

Những tồn tại chủ yếu trong công tác GPMB của Thành phố thời gian qua đó là:

- Cơ chế chính sách đền bù GPMB còn không ít những vấn đề bất cập, thiếu đồng bộ, thậm chí còn có mâu thuẫn, bất hợp lý trong chính sách giá bồi thường đối với các đối tựợng trong cùng một dự án có đất liền kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài, khiến công tác đền bù, GPMB gặp nhiều cản trở

- Trong triển khai thực hiện các dự án cụ thể, công tác tham mưu, đề xuất cơ chế, chính sách của cấp quận, huyện và ngành chức năng với UBND thành phố thiếu kịp thời, linh hoạt đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả và tiến độ công việc

- Trong một số dự án, công tác phối, kết hợp giữa thành phố với các bộ, ngành Trung ương; giữa các sở, ban ngành của thành phố các quận, huyện; giữa các

cơ quan trong hệ thống chính trị ở một số quận, huyện còn thiếu chặt chẽ và đồng

bộ, nên việc huy động sức mạnh tổng hợp trong thực hiện công tác GPMB còn hạn chế

- Vẫn còn tồn tại tình trạng ngại va chạm, sợ trách nhiệm, đùn đẩy, né tránh trong đội ngũ cán bộ thực thi công vụ Có nơi, bộ máy chuyên trách chưa đầy đủ năng lực, thực hiện chưa nghiêm túc, đầy đủ yêu cầu về quy trình GPMB, nhất là nguyên tắc công khai, dân chủ; giải quyết chưa kịp thời thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân

- Việc thiếu tự giác, thiếu hiểu biết, thậm trí cố ý làm sai của một số bộ phận cán bộ và nhân dân là trở ngại không nhỏ cho công tác GPMB; là nguyên nhân chủ yếu gây nên tình trạng chậm trễ trong thu hồi đất và tình trạng khiếu kiện phức tạp, kéo dài

- Do nhiều yếu tố: Đất đai hiếm, giá đất thị trường cao, yêu cầu đối với công tác bảo đảm việc làm, đời sống cho người dân sau thu hồi đất khó khăn, nên so với các địa phương khác công tác GPMB ở Hà Nội khó khăn và phức tạp hơn nhiều

- Tình trạng mất dân chủ, thiếu công khai trong công tác bồi thường gây bức xúc với người bị thu hồi đất; nhiều dự án sau khi GPMB lại triển khai đầu tư chậm,

để hoang hóa kéo dài, gây lãng phí và bức xúc trong nhân dân; chất lượng nhà TĐC không đảm bảo cũng gây khó khăn cho công tác GPMB Thêm vào đó, chính sách

đào tào, chuyển nghề còn thiếu đồng bộ, không đáp ứng được đòi hỏi bức xúc về giải quyết việc làm cho người dân mất đất - mất tư liệu sản xuất và đó cũng là nguyên nhân ảnh hưởng tới tiến độ GPMB

Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phần lớn được thực hiện theo bảng giá đất do thành phố công bố, cho nên thấp hơn giá thị trường Trong khi

đó, chính quyền một số phường, xã chưa quan tâm đúng mức đến công tác GPMB, TĐC; việc hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người dân sau khi bị thu hồi đất, việc tổ chức thực hiện chính sách thiếu kiên quyết Ngoài ra, một số người dân cố tình gây khó khăn, đòi hỏi không chính đáng, gây cản trở tiến độ dự án Vì vậy, cần chú trọng công khai, minh bạch trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, nhất là trong việc xác định giá đất để làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và TĐC Mức bồi thường phải đảm bảo người có đất bị thu hồi đủ điều kiện tái tạo tài sản ở nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn ở nơi cũ Ngoài ra, thành phố cần tiến hành bồi thường, hỗ trợ và TĐC bằng tiền sát với giá thị trường để người dân chủ động lựa chọn hình thức TĐC phù hợp

Thành phố đã tập trung chỉ đạo, đề ra nhiều giải pháp, rà soát, thống nhất ban hành nhiều cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đặc biệt sau khi mở rộng địa giới hành chính thành phố; trực tiếp xem xét, khảo sát, kiểm tra xử lý những khó khăn, vướng mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân phải di dời ở một số dự án trọng điểm Các cấp, các ngành, đặc biệt là các ngành chức năng của thành phố đã có nhiều cố gắng, vào cuộc quyết liệt, đồng bộ, thực hiện nghiêm túc và có hiệu quả của thành phố Tổ chức tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ

xã, phường, thị trấn về công tác GPMB Công tác tuyên truyền đối với nhân dân được thực hiện thường xuyên, đặc biệt qua các chuyên mục về cơ chế chính sách đền bù GPMB, thực hiện tái định cư trên các báo, đài của thành phố Hà Nội

Những giải pháp đồng bộ, kịp thời của thành phố về những vấn đề: Quy hoạch, thu hồi đất, quy trình và chính sách GPMB nêu trên, với phương thức giải quyết, giải đáp tại chỗ, rà soát rút ngắn quy trình GPMB đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố đã tạo chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ GPMB đối với những nội dung thuộc thẩm quyền của thành phố

đã tạo nên chuyển biến mạnh mẽ và hiệu quả trong thực hiện nhiệm vụ GPMB trên địa bàn

Về công tác giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo liên quan đến công tác GPMB, mặc dù số lượng các vụ đơn thư khiếu nại, tố cáo vẫn còn rất lớn, đặc biệt sau địa giới hành chính thành phố được mở rộng, nhưng nhờ tích cực giải quyết, quy mô, tính chất, mức độ phức tạp của các vụ việc trong một, hai năm trở lại đây

đã giảm nhiều

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC ( ĐOẠN TỪ KHÁCH SẠN LA THÀNH ĐẾN NÚT NÚI TRÚC, ĐỢT 2)

2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Ba Đình

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Quận Ba Đình được Chính phủ xác định là Trung tâm Hành chính - Chính trị quốc gia, nơi tập trung các cơ quan lãnh đạo cao nhất của Đảng, Nhà nước, Quốc hội và Chính phủ Quận còn là trung tâm ngoại giao, đối ngoại có trụ sở của nhiều tổ chức quốc tế, sứ quán các nước, nơi thường xuyên diễn ra các hội nghị quan trọng của Nhà nước, quốc tế và khu vực

Hình 2 1 Sơ đồ vị trí quận Ba Đình

Quận Ba Đình có vị trí địa lý:

+ Phía Bắc: giáp Quận Tây Hồ và Quận Long Biên;

+ Phía Nam: giáp Quận Đống Đa;

+ Phía Đông: giáp Quận Hoàn Kiếm;

+ Phía Tây: giáp Quận Cầu Giấy

Quận Ba Đình thuộc vùng đất cổ Thăng Long – Hà Nội, xưa là hoàng cung của các triều đại phong kiến Việt Nam Đến nay, quận Ba Đình được chính phủ xác định là trung tâm đầu não về hành chính, chính trị quốc gia Quận còn là trung tâm ngoại giao, đối ngoại có trụ sở của nhiều tổ chức quốc tế, đại sứ quán các nước, là nơi thường xuyên diễn ra các hội nghị quan trọng của Nhà nước, quốc tế và khu vực

Với vị thế là quận nội thành Thủ Đô, với những ưu thế đặc biệt so với các địa phương khác, quận Ba Đình đã, đang và sẽ giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - chính trị - văn hóa - xã hội của Thủ Đô và của cả nước

2.1.1.2 Địa hình địa mạo

Quận Ba Đình thuộc đồng bằng sông Hồng có địa hình tương đối bằng phẳng thuận lợi cho sản xuất, xây dựng hạ tầng và các khu dân cư đô thị và có thể chia làm

3 khu vực chủ yếu sau:

- Khu vực từ đường Ngọc Hà về phía Đông là khu Lăng Bác, trung tâm chính trị Ba Đình và khu Thành Cổ có địa hình khá cao có cao độ từ 7,6 đến 8 m Đây là khu vực đã được xây dựng và ổn định trong một khoảng thời gian rất dài, có

- Khu vực làng xóm cũ như Ngọc Hà, Liễu Giai, Vạn Phúc có địa hình bằng phẳng và trũng thấp, cao độ nền trung bình từ 6 đến 6,6 m

2.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu quận Ba Đình có chung chế độ khí hậu của Thành phố Hà Nội thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, với đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa, nóng, ẩm, mưa nhiều, một năm có hai mùa rõ rệt: Mùa hạ, thời tiết nóng, từ tháng 5 đến tháng

10, khí hậu ẩm ướt, mưa nhiều; Mùa đông, thời tiết lạnh, từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, có gió mùa Đông Bắc lạnh và mưa phùn