Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện nhà bè, thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sĩ khoa học)

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT C

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -TRẦN MINH KHANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TẢI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ MỘT CẤP HUYỆN NHÀ BÈ,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2020

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

- -TRẦN MINH KHANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH VÀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TẢI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ MỘT CẤP HUYỆN NHÀ BÈ,

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hướng dẫn Chủ tịch hội đồng chấm luận văn

thạc sĩ khoa học

PGS.TS Phạm Quang Tuấn PGS.TS Trần Văn Tuấn

HÀ NỘI - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Đề tài “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh” là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên cứu và thực hiện

Những nội dung, ý tưởng của các tác giả khác trong các tài liệu tham khảo đều được trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định

Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.

Tác giả

Trần Minh Khang

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Quý Thầy,

cô Khoa Địa Lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu, giúp tôi tiếp cận tư duy khoa học, nghiên cứu, phục vụ công việc.

Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất tới giảng viên hướng dẫn là

PGS.TS Phạm Quang Tuấn đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt

quá trình hoàn thành luận văn

Cảm ơn gia đình, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên tôi hoàn thành tốt nghiên cứu của mình.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luâ ân văn

Trần Minh Khang

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP 5

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5

1.1.1 Các khái niệm liên quan 5

1.1.2 Vai trò của đất đai 8

1.1.3 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất 10

1.1.4 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 13

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta 15

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo pháp luật hiện hành và theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp 23

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu 23

1.3.2 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 26

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động 29

CHƯƠNG II PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH, CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 35

2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội huyện Nhà Bè 35

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 35

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37

2.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 39

2.2 Đặc điểm tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè 39

2.2.1 Hiện trạng và những thay đổi trong sử dụng đất 39

2.2.2 Công tác lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của địa bà huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 47

2.3 Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô hình Văn phòng

đăng ký đất đai một cấp trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 49

2.3.1 Thực trạng nguồn nhân lực và cơ sở vật chất của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Nhà Bè 49

2.3.2 Công tác lập và cập nhật sổ sách hồ sơ địa chính từ 01/7/2015-01/7/2019 53

2.3.3 Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật bản đồ địa chính số 54

2.3.4 Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động trên địa bàn huyện Nhà Bè từ 01/7/ 2015-01/7/2019 55

2.4 Những thuận lợi và khó khăn trong công tác đănh ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và công tác đăng ký biến động trên địa bàn huyện Nhà Bè 65

2.4.1 Những thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019 65

2.4.2 Những khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận sau khi thành lập văn phòng đăng ký một cấp: Giai đoạn 01/7/2015 đến 01/7/2019 66

CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 73

3.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 73

3.1.1 Giải pháp về tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại, tố cáo 74

3.1.2 Giải pháp về tăng cường tuyên truyền phổ biến nhận thức và pháp luật về đất đai cho người dân 77

3.2 Giải pháp về hoàn thiện hồ sơ địa chính bản đồ địa chính 79

3.3 Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận 82

3.4 Giải pháp tài chính 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

PHỤ LỤC 90

Bảng 2 3 Tiến độ cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè 60

Bảng 2 4 Kết quả cấp giấy chứng nhâ ân QSD đất ở lần đầu cho hô â gia đình, cánhân trên địa bàn huyê ân Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến ngày 01/7/2019 62

Bảng 2 5 Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động, cấp giấy chứng nhận từngày 01/07/2015 đến ngày 01/7/2019 63

Bảng 2 6 Tổng hợp kết quả phiếu điều tra, khảo sát 70

DANH MỤC HÌNH

Hình 2 1 Sơ đồ hành chính huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh 35

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Luật Đất đai năm 2013, điều 4 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụngđất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" Và một trong những điềukiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đấtkhi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều

168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013

Địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh có quá trình đô thị hóa diễn

ra mạnh mẽ đặc biệt, quá trình phát triển kinh tế xã hội, dịch vụ thương mại rất caodẫn đến việc chuyển dịch đất đai, mua bán, thế chấp, các hoạt động giao dịch về đấtđai trên địa bàn là rất đa dạng, sôi động và không kém phần phức tạp Đi đôi với sựphát triển đó dẫn đến việc quản lý hồ sơ địa chính là vô cùng khó khăn, do đó vấn

đề đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất ở là yêu cầu không thể thiếu trong việc quản lý Nhà nước vềđất đai Theo thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015

về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạtđộng của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Vănphòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và

cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổchức, cá nhân, lưu trữ và cập nhập các biến động về đất khi người sử dụng đất thựchiện các quyền như: thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê,cho thuê lại, bảo lãnh Nhu cầu sử dụng các quyền của người sử dụng đất là rất lớn

và liên tục đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách về các lĩnh vực này Hệ thốngvăn phòng Đăng ký đất đai một cấp được thành lấp để giúp người dân thực hiện cácquyền trên

Sau 5 năm triển khai thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo mô hình một cấp, để làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp nâng cao hơnnữa hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy cần đánh giá thực trạng và ưu điểm, tồntại và khó khăn trong công tác đăng ký cấp giấy Xuất phát từ lý do trên, học viên đã

chọn đề tài luận văn thạc sỹ “Đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính và đăng ký cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tải sản khác gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký một cấp huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh”.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, tính hiệu quả của công tácđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp làm cơ sởcho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả, khắc phục những khó khăn của côngtác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ ChíMinh

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận theo mô hìnhvăn phòng đăng ký đất đai một cấp

- Khảo sát điều tra, thu thập tài liệu về: thực trạng hồ sơ địa chính, cơ sở vậtchất, trang thiết bị, nguồn nhân lực và thực trạng về công tác đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến01/7/2019

- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhậntrên địa bàn huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015 đến 01/7/2019

- Xây dựng phiếu điều tra xã hội với sự tham gia của cộng đồng về việc thựchiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận huyện Nhà Bè giai đoạn từ 01/7/2015đến 01/7/2019

- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũngnhư thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bànhuyện Nhà Bè từ đó rút ra những điểm mạnh cũng như những tồn tại của công tácđăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận khi triển khai theo mô hình Vănphòng đăng ký đất đai một cấp

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấpgiấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè theo mô hình Văn phòng đăng ký đấtđai một cấp

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian nghiên cứu: Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh

giới hành chính thuộc huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh

Phạm vi thời gian: Từ 01/7/2015 – 01/7/2019.

Phạm vi khoa học: Phân tích, đánh giá thực trạng hồ sơ địa chính, công tác

đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyệnNhà Bè

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát: Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về

đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trường,các số liệu thống kê, kiểm kê về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận đốivới đất ở, phiếu điều tra khảo sát ý kiến của nhân dân về công tác đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè tại thời điểm hiện trạng để phục vụcho việc nghiên cứu

- Phương pháp điều tra xã hội học: Xây dựng phiếu điều tra về tình hình

đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè, tiến hành phân racác nhóm xã, thị trấn trên địa bàn huyện, gửi mẫu phiếu tới người dân tại khu vựcnghiên cứu để thu thập thông tin về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận để tìm ranhững thuận lợi, khó khăn cũng như nguyên nhân trong công tác đăng ký cấp giấychứng nhận theo mô hình một cấp với tổng số 150 phiếu

- Phương pháp chuyên gia: Lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia ở lĩnh

vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, trong đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả côngtác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè

- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính

về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhà Bè để làm

cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

- Phương pháp thống kê, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát,

thu thập được, tiến hành thống kê, lập biểu đồ, bảng biểu so sánh số liệu qua các cácnăm để nắm bắt được tổng quan thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhậntheo mô hình một cấp trong giai đoạn từ 01/7/2015 – 01/7/2019

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Phân tích và đưa ra đánh giá

các tài liệu, số liệu về thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Từ đó tìm ra những tồn tại và nguyên nhân làm cơ sở cho việc đề xuấtcác giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận theo mô

hình một cấp tại huyện Nhà Bè.

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2: Phân tích thực trạng hồ sơ địa chính, công tác đăng ký, cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

trên địa bàn huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh.

CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TÍNH PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG

KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO MÔ HÌNH VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI MỘT CẤP.

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.1.1 Các khái niệm liên quan

1) Khái niệm về đất đai

Khác với “đất” (soil) thì “đất đai” (land) là một tổ hợp các dạng tài nguyênthiên nhiên được đặc trưng bởi một lãnh thổ, một chất lượng của các loại đất , bởimột kiểu khí hậu, một dạng địa hình , một chế độ thủy văn, một kiểu thảm thựcvật… là đơn vị lãnh thổ của việc bố trí đối tượng sản xuất, định cư và là phươngtiện sản xuất mà trước hết và rõ nhất là kinh tế nông-lâm-ngư nghiệp với dân cư vàxây dựng dân dụng Khi nói đến đơn vị đất đai có nghĩa là 1 bộ phận không gianlãnh thổ đó đã kèm theo người sở hữu hoặc người có quyền sử dụng và quản lý nó[14]

Như vậy đất đai là đơn vị lãnh thổ có giới hạn theo chiều thẳng đứng baogồm: khí hậu, lớp đất phủ bề mặt( soil), thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước,tài nguyên nước ngầm và khoáng sản dưới lòng đất Theo chiều nằm ngang đất đaibao gồm: Địa hình, thủy văn kết hợp với các thành phần khác tạo lên mối quan hệtrong chu trình vật chất và năng lượng giữa các hệ sinh thái trong tự nhiên hay hệsinh thái nông nghiệp cận kề [14]

Mặt khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, cố định về vị trí, giới hạn vềmặt không gian, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng Đất đai là một tài sản khônghao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gianvới điều kiện chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng đất đai hợp lý

Theo Các Mác, đất đai là tài sản tồn tại mãi mãi với loài người, là yếu tốsống còn đối với sự tồn vong, phát triển của con người Đất đai là điều kiện khôngthể thiếu được trong quá trình sản xuất của con người cũng như sự phát triển củacác ngành kinh tế

Như vậy, đất đai dưới hình thù là một dạng tài nguyên thiên nhiên hay là mộtloại tài sản thì nó đều thể hiện vai trò và giá trị vô cùng to lớn của mình đối với conngười Do đó, đã đặt ra yêu cầu cần phải quản lý và sử dụng hợp lý, hiệu quả đất

đai Để là cơ sở cho việc này, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Mọi đối tượng sửdụng đất, được giao đất để quản lý phải bắt buộc thực hiện thủ tục đăng ký đất đai”.

2) Khái niệm về đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ

và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệpháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản

lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo về quyền lợi hợp pháp của người sử dụngđất

Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạolập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng kýquyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.Đăng ký quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất là việc ghi vào hồ sơ địa chính

về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên một thửa đất xác định và cấp giấychứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền

và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản đối với Nhà nước

Theo xu thế phát triển kinh tế - xã hội dẫn tới những biến động liên tục vềviệc sử dụng đất như chuyển mục đích sử dụng, thay đổi người có quyền sử dụngđất, thu hồi đất, chuyển nhượng, thừa kế, Do vậy công tác đăng ký đất đai là côngviệc thường xuyên và liên tục

Theo khoản 1 Điều 95 luật đất đai 2013: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người

sử dụng đất và người được giao đất để quản lý, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

3) Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản gắn liềnvới đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người cóquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất đểbảo vệ quyền và lợi ích của người có quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tàisản gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất là giấy tờ pháp ký thể hiện mối quan hệ ràng buộc pháp lý giữa người

sử dụng đất và Nhà nước Theo luật đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụngđât bao gồm các loại: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, giấy chứngnhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đât ở nôngthôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụngđất ở nông thôn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng Với từng trườnghợp riêng biệt Nhà nước có quy định cụ thể khác nhau về việc cấp GCN Đối vớinhà ở, Nhà nước công nhận và bảo hộ hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu nhà ở củacác tổ chức nên giấy chứng nhận dược cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ởchứ không đơn thuần là giấy chứng nhận sử dụng nhà ở nữa Tùy theo đối tượng sởhữu mà giấy chứng nhận được cấp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đô thị,nhà ở nông thôn thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân hay thuộc sở hữu của tổchức

Theo luật đất đai 2013 [19]:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụngđất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trêngiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữutài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường pháthành theo mẫu

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

+ Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấychứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

+ Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụngthì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ giađình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thìgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và trao chongười đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.

+ Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thìgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người

có trách nhiệm cao nhất của cơ sở tôn giáo đó

+ Chính phủ quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtđối với nhà chung cư, nhà tập thể

+ Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị thìkhông phải đổi giấy chứng nhận đó sang giấy chứng nhận quyền sử dụngđất theo quy định của Luật này Khi chuyển quyền sử dụng đất thì người nhậnquyền sử dụng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy địnhcủa Luật này

1.1.2 Vai trò của đất đai

Khi nhắc đến đất đai, chúng ta thường nói đến vai trò và giá trị sử dụng củađất đai Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2013 đã nêurõ: “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đấtnước, được quản lý theo pháp luâ ât ” Vì vậy, vai trò của đất đai là không thể cân đo,đong đếm được, tuy nhiên đối với mỗi lĩnh vực khác nhau đất đai lại đóng vai trò và

là xác định độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ trên đất liền của quốc gia đó.Chủ quyền lãnh thổ của một quốc gia là vô cùng thiêng liêng Hàng ngàn năm lịch

sử, thế hệ ông cha đã hi sinh xương máu, hi sinh tất cả để bảo vệ từng tấc đất thiêngliêng của dân tộc Ngày nay, các cuộc chiến âm thầm vẫn tiếp tục diễn ra nhằmtranh giành quyền sở hữu các vùng đất, vùng biển đảo Nói như vậy, để thể hiện tầmquan trọng vô cùng to lớn của đất đai, không chỉ đem lại sự sống, sự giàu có, sựphồn thịnh cho con người mà nó còn thể hiện ý nghĩa dân tộc rất lớn, nó là sự tự tôncủa bất kỳ dân tộc nào trên thế giới Như vậy, việc sở hữu và sử dụng đất đai như

thế nào cho hợp lý để đảm bảo sự phát triển ổn định, hòa bình luôn là vấn đề hết sứcquan trọng đối với mỗi quốc gia cũng như nhân loại và hơn hết là từng cá nhân [8].

-Về mặt tự nhiên:

Đất đai là món quà vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho conngười, được hình thành trước khi loài người xuất hiện Đất đai đóng vai trò quyếtđịnh cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người, nếu không có đất đai sẽkhông có bất kỳ một ngành sản xuất nào Bởi mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt củacon người đều diễn ra trên đất Trải qua hàng triệu năm tiến hóa từ khi tổ tiên củachúng ta là loài vượn cổ qua quá phát triển, thích nghi với môi trường sống, từ đi lạibằng bốn chi đến đi lại bằng hai chi và đứng thẳng trên mặt đất, từ nguồn cung thức

ăn phụ thuộc vào tự nhiên, đến khi con người biết sử dụng đất đai để sản xuất, tạo ranguồn cung thức ăn dồi dào mà không phải phụ thuộc vào những thứ có sẵn trong

tự nhiên Từ việc lấy các hang động làm nơi ở, đến việc dựng nhà ở tại những nơithuận lợi cho việc đi lại và sản xuất Tất cả các quá trình đó đều diễn ra trên đât đai.Không có đất đai, con người cũng sẽ không xuất hiện và phát triển như ngày này.Hay nói cách khác, không có đất đai thì sẽ không có loài người [9]

- Về mặt kinh tế- xã hội:

Đất đai tham gia mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người: tất cả cáchoạt động kinh tế, hoạt động xã hội của các thôn làng đến thành thị đều gắn liền vớiđất đai và đều được xác định vị trí xác định Đất đai còn là nguyên liệu, địa bàn chonhiều ngành sản xuất nông - công nghiệp đặc biệt là trong ngành xây dựng

Đất đai kết hợp với các yếu tố khí hậu, thủy văn, địa hình, độ ẩm… hình thành nêncác vùng với những đặc trưng riêng về điều kiện tự nhiên và tạo cho từng vùngnhững lợi thế riêng Trên cơ sở những lợi đó những nhà quản lý sẽ tận dụng để quyhoạch , phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng

Đất đai tham gia mọi hoạt động sản xuất vật chất của con người: Tùy theotừng ngành cụ thể, từng loại hình sản xuất mà vai trò của đất đai có vị trí khác nhau.Nhưng tất cả các hoạt động đó đều lấy đất đai làm địa bàn Đặc biệt đối với ngànhnông nghiệp, vai trò của đất đai vô cùng quan trọng, không chỉ là địa bàn sinh sống,địa bàn xây dựng các công trình đất đai còn vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượnglao động, giúp con người tạo ra của cải vật chất, đáp ứng như cầu sống của mình.Đất đai là môi trường sống, là nguồn cung cấp dinh dưỡng cho gần như tất cả cácloài thực vật trên trái đất Cũng có thể nói rằng không có đất đai thì cũng không cóngành nông nghiệp [10]

Mặt khác, đất đai còn là cái nôi của các bản sắc văn hóa của rất nhiều dântộc Tùy từng vị trí, đặc điểm đất đai của từng vùng mà hình thành các tập tục, vănhóa khác nhau từ quá trình sản xuất, sử dụng đất của người dân bản địa Như vậy,đất đai mang tính địa phương, là đăc trưng của từng vùng miền, là đặc trưng kinh tếcủa vùng đó.

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia và trở thành mộtloại tài sản không thể thiếu , có giá trị to lớn đối với mỗi cá nhân và cộng đồng Đểlàm cơ sở cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm chắc thông tin và quản lý chặt chẽtoàn bộ đất đai theo pháp luật, tù đó đưa ra những biện pháp quản lý và sửu dụngđất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của NSDĐ

1.1.3 Vai trò của đăng ký đất đai và tài sản trên đất

- Đối với Nhà nước:

+ Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có quy định đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để dảm bảo việc sửdụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhất Nhà nước đảm bảo và bảo vệlợi ích hợp pháp của NSDĐ khi có tranh chấp, xâm phạm về đất đai, đồng thời giámsát họ trong việc sử dụng đất cũng như thực hiện nghĩa vụ của mình theo quy địnhcủa pháp luật

+ Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đấttrong phạm vi lãnh thổ nhằm sử dụng đất có hiệu quả: Nhà nước quản lý toàn bộcác vấn đề liên quan tới đất đai đầy đủ, chặt chẽ tới từng thửa đất Vì vậy Nhà nướcmuốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm bắt được tất cả cácthông tin về đất đai như tên chủ sử dụng ,diện tích, vị trí, mục đích sử dụng, thờihạn sử dụng, nghĩa vụ và quyền hạn của người sử dụng đất, …tất cả các thông tinnày được thể hiện rõ ràng trong hồ sơ địa chính mà thực chất việc đăng ký đất đaichính là việc thiết lập hồ sơ địa chính [11]

Như vậy, đăng ký đất đai là cơ sở, là căn cứ quan trọng nhất để Nhà nướcquản lý đất đai đến từng thửa đất trên phạm vi toàn bộ lãnh thổ như sau:

+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụngđất và sở hữu nhà: Các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà làcho việc tiến hành kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng,đúng thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà Ngượclại, những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ

là cơ sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn

bản pháp lý mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế, tình hình sử dụng và quản lý đấtđai của từng địa phương.

+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoahọc cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sửdụng thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký, cấp giấychứng nhận sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc Nếu phát hiện những sai sót sẽkịp thời điều chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất Góp phần xâydựng hệ thống thông tin đất đai điện tử hoàn thiện và chính xác hơn

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạchphát triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triểnnhà là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất dựa theo nhu cầu sử dụng đấtcủa từng địa phương, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo cho việc sửdụng đất ổn định hợp lý và hiệu quả Qua công tác lập quy hoạch, kế hoạch, ta sẽlập ra bản đồ quy hoạch sử đụng đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất để dựa vào đóngười quản lý biết được nơi nào được phép cấp giấy chứng nhận, nơi nào khôngđược cấp, nhà ở được xây dựng như thế nào là phù hợp quy hoạch.Ngược lại thôngqua việc kê khai đăng ký đất đai và nhà ở nhà quản lý có thể kiểm kê tình hình sửdụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc lập quy hoạch sửdụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế hoạch pháttriển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế [12]

+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của

cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xácđịnh nguồn gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấychứng nhận Ngược lại hiện nay nhiều nơi ở nước ta nhân dân tự ý sử dụng đất vàxây dựng nhà ở khi chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhà đất sử dụng

từ trước mà không có giấy tờ hợp pháp Đây là tồn tại do lịch sử quản lý đất đai đểlại Vì vậy, thông qua việc kê khai đăng ký sử dụng đất và sở hữu nhà ở Nhà nướcđối chiếu với quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà hiện có Nếu nhà đất đó phùhợp với quy hoạch thì được Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất, đảm bảo hợppháp hoá toàn bộ đất đai tránh tình trạng đất đai của Nhà nước chưa giao cho chủ sửdụng quản lý cụ thể bị bỏ hoang hoá, bị lấn chiếm trái phép mà Nhà nước khôngquản lý được

+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng vàđịnh giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụngđất, sở hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà ở, đồng thời cũng là cơ sở để xác định quyền lợi vàtrách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà trong quá trình sử dụngnhư tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, phá dỡ nhà để phục vụ choviệc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây dựng cầu hay lấy đất cho mụcđích an ninh quốc phòng

+ Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quátrình thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trò rất quantrọng trong việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất,

xử lý triệt để những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứngnhận Ngược lại khi đã kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất sẽ tạo lập được hệ thống sổ sách hồ sơnhà đất đầy đủ và rõ ràng giúp cho việc giải quyết các tranh chấp khiếu nại phátsinh sau này một cách nhanh hơn, có chặt chẽ hơn [13]

- Đối với người sử dụng đất:

Đăng ký đất đai là quá trình thiết lập mối quan hệ pháp lý giữa người sử dụng đất,người sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với Nhà nước, từ đó Nhà nướcbảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất:

+ Là cơ sở để NSDĐ yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai cũng như bảo vệđất, sử dụng đất hợp lý và hiệu quả

+ Là cơ sở để NSDĐ được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình + Là cơ sở để NSDĐ thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, đặcbiệt là nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế trước bạ, các loại thuế có liênquan,…

Khi một thửa đất có các căn cứ pháp lý, nguồn gốc rõ rằng, người sử dụngđất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, thì đó chính cơ sở, là động lựccho người sử dụng đất hoàn toàn yên tâm để sử dụng đất có hiệu quả, tận dụng tối

đa vai trò và giá trị của đất đai trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội

+ Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực và được áp dụng, hình thành nênthị trường quyền sử dụng đất, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở để người sử dụng đất tham gia

vào thị trường bất động sản cũng như cũng như thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,góp vốn Nhà ở lại là tài sản có giá lớn, do con người tạo ra nhằm thỏa mãn nhu cầucủa mình, vì vậy đã nảy sinh nhu cầu về quyền sở hữu nhà ở Khi được cơ quan Nhànước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thì chủ sử dụng có các quyềnbao gồm: quyền chiếm đoạt( quản lý nhà ở), quyền sử dụng (sử dụng nhà ở vào cácmục đích bất kỳ theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh tế), quyền địnhđoạt ( quyết định số phận pháp lý của nhà ở như cho thuê, bán, cho mượn, tặng cho,thừa kế, phá bỏ,…) Như vậy, khi đăng ký đất đai và tài sản trên đất, người sử dụngđất có được đầy đủ tư cách pháp lý để tham gia thị trường bất sản với những giaodịch dựa trên trên giấy chứng nhận, đồng thời Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợppháp của người sử dụng đất.

- Đối với các ngành, lĩnh vực có liên quan:

+ Các thông tin từ việc đăng ký đất đai được cụ thể bằng GCN là cơ sở đểcác ngân hàng cho phép khách hàng thực hiện quyền thế chấp, cho vay, bảo lãnh,góp vốn,…

+ Đối với lĩnh vực kinh doanh, GCN là căn cứ để xác định việc góp vốnbằng quyền sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý của việc góp vốn bằng quyền sửdụng đất

Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyênđất Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính,

hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, thờihạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình sửdụng và quản lý của những thay đổi này

Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: Việc đăng ký nhằm “ghinhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắnliền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứkhông phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xáclập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đâychỉ khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký

và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản

lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định

1.1.4 Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đối với Nhà nước:

Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụngcác loại đất và chủ sở hữu nhà ở cũng như các tài sản khác gắn liền với đất Đối vớimỗi loại đất, khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đều công nhận quyền sửdụng của người được giao đất, cho thuê đất thông qua việc các cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp GCN cho người sử dụng đất

Nhà và đất luôn luôn gắn liền với nhau Do đó Nhà nước đã quy định cấpđồng thời quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất trên cùng mộtgiấy chứng nhận Chính vì điều này đã làm cho giá trị của đất và tài sản trên đấttăng lên rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi trong việc quản lý, bảo quản cũng như cácgiao dịch trên thị trường

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất là một nội dung công việc vô cùng quan trọng và cấp thiếthiện nay trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đặc biệt là ở các vùng đô thị,việc hoàn thành công tác cấp GCN là công việc cấp bách do nhu cầu phát triển củacác đô thị, nhằm ổn định tình hình sử dụng đất, giải quyết các tranh chấp, vi phạm

về đất đai( những nơi xảy ra tranh chấp đất đai, lấn chiếm, chuyển mục đích sai quydịnh thường là những nơi chưa được cấp GCN)

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất giúp Nhà nước nắm chắc thông tin về chủ sử dụng đất,thông tin thửa đất Những thay đổi trong quá trình sử dụng đất được ghi trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtthông qua việc cấp đổi GCN, qua đó Nhà nước kiểm soát được các giao dịch về đấtđai, giám sát cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng và nhà ở trên đất, từ đó cónhững định hướng xây dựng kế hoạch sử dụng đất hợp lý cũng như quản lý đất đai

có hiệu quả

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất còn là căn cứ xác thực nhất trong việc đánh giá tính hợp lýcủa hệ thống chính sách pháp luật về đất đai, hiệu quả quản trị hành chính công củacác cơ quan Nhà nước và ý thức chấp hành pháp luật của người dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất giúp Nhà nước quản lý tốt hơn đến các giao dịch trên thị trường bấtđộng sản, làm lành mạnh và minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Phục

vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng Khi Nhà nước

nắm bắt được các thông tin về thửa đất thì việc tính thuế sẽ trở lên chính xác và hiệuquả, tránh tình trạng thất thu ngân sách.

-Đối với người sử dụng đất:

Ngoại việc được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp Giấy chứngnhận còn có nhiều trai trò quan trọng đối với người tham gia vào thị trường bấtđộng sản Hiện nay, hầu hết các giao dịch trên thị trường bất động sản đều có đặcđiểm là thiếu thông tin, thiếu minh bạch Những bất động sản đã được cấp giấychứng nhận tức là đã đăng ký thông tin, có tính pháp lý dược Nhà nước công nhận

và bảo hộ Đó là cơ sở để người tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra đượcquyết định đúng đắn Đồng thời tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể huyđộng vốn vay từ ngân hàng dựa vào hình thức thế chấp tài sản từ đó khuyến khíchđầu tư, phát triển kinh tế, xã hội

1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân ở nước ta

Các văn bản pháp quy:

- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013

- Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân năm 2003

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Luật Dân sự năm 2015

- Luật hôn nhân gia đình năm 2014

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủquy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Thu tiền

sử dụng đất

- Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ tư pháp –

Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký giao dịch bảo đảm

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2016 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sửdụng đất, tài gắn liền với đất

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP về bổ sung, sửa đổi một số nghị định, quy địnhchi tiết thi hành luật đất đai

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTNMT -Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của BộTNMT Quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015của liên bộ về việc Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và

cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môitrường

- Quyết định 36/2017/QĐ-UB của UBND thành phố Hồ Chí Minh về Banhành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [19]

-Theo quy định tại điều 99 Luật đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chonhững trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại cácđiều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệulực thi hành

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặngcho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sửdụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đấtđai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đấtđai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

+ Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; ngườimua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc cácthành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền

sử dụng đất hiện có

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờvềquyền sử dụng đất tại điều 100 luật đất đai 2013 quy định:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loạigiấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai củaNhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòamiền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũcấp cho người sử dụng đất

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quyđịnh tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ

về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đếntrước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định củaTòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản côngnhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đaicủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trườnghợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của phápluật.

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuêđất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưađược cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụtài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,

từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này

và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận làđất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 102 Luật đất đai 2013 quy định Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất như sau:

1 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sửdụng đúng mục đích

2 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm;

- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy bannhân dân cấp quận để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất; trường hợp doanh nghiệp nhà nước sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm

2004 thì phải lập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy bannhân dân cấp tỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý.

3 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật này thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làm thủ tục

ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sauđây:

- Được Nhà nước cho phép hoạt động

- Không có tranh chấp

- Không phải là đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01 tháng 7năm 2004

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyểnmục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người ViệtNam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môitrường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất

+ Ủy ban nhân dân cấp quận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồngdân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thựchiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấpđổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trườngthực hiện theo quy định của Chính phủ.

- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT của bộ Tài Nguyên và Môi trường về việccông bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đấtđai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Mô hình Văn phòng đăng ký đất đai một cấp:

Vị trí, chức năng:

- Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tàinguyên và Môi trường, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địachính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đấtđai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Văn phòng đăng ký đất đai có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; đượcNhà nước bố trí văn phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy địnhcủa pháp luật

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụngđất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấpGiấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với nănglực theo quy định của pháp luật

Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòngđăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy địnhhiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao

Cơ cấu tổ chức

- Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai:

+ Văn phòng đăng ký đất đai có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc.Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đaithực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của Ủy ban nhân dân tỉnh, thànhphố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), phù hợp vớitiêu chuẩn chức danh theo quy định

+ Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các quận, huyện, thị xã, thành phốthuộc tỉnh là đơn vị hạch toán phụ thuộc; có con dấu riêng và được Nhà nước bố trívăn phòng, trang thiết bị làm việc theo quy định của pháp luật Chi nhánh có Giámđốc, không quá 02 Phó Giám đốc và các bộ phận chuyên môn Ủy ban nhân dân cấptỉnh quyết định số lượng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh trựcthuộc Văn phòng đăng ký đất đai; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Trưởng phòng,Phó Trưởng phòng của Văn phòng đăng ký đất đai và Giám đốc, Phó Giám đốc Chinhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý

cán bộ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quyđịnh.

- Biên chế, số lượng người làm việc của Văn phòng đăng ký đất đai đượcgiao trên cơ sở đề án vị trí việc làm gắn với chức năng, nhiệm vụ, phạm vi hoạtđộng và nằm trong tổng biên chế, số lượng người làm việc của tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Cơ chế hoạt động

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện cơ chế tự chủ đối với đơn vị sự nghiệpcông lập

- Nguồn kinh phí của Văn phòng đăng ký đất đai

a) Kinh phí do ngân sách địa phương đảm bảo, gồm:

+ Kinh phí đảm bảo hoạt động thường xuyên thực hiện chức năng, nhiệm vụcủa Văn phòng đăng ký đất đai (sau khi đã cân đối với nguồn thu sự nghiệp) theoquy định hiện hành;

+ Kinh phí thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặthàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao;

+ Vốn đầu tư xây dựng cơ bản, kinh phí mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớntài sản cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp cóthẩm quyền phê duyệt;

+ Kinh phí khác

- Nguồn thu sự nghiệp, gồm:

+ Phần tiền thu phí, lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng theo quy định củaNhà nước;

+ Thu từ hoạt động dịch vụ phù hợp với lĩnh vực chuyên môn và khả năngcủa đơn vị;

+ Thu khác (nếu có)

- Nội dung chi, gồm:

+ Chi thường xuyên, gồm: chi hoạt động thường xuyên theo chức năng,nhiệm vụ được cấp có thẩm quyền giao, chi hoạt động thường xuyên phục vụ chocông tác thu phí, lệ phí của đơn vị, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấplương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp,kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; dịch vụ công cộng; văn phòng phẩm;các khoản chi nghiệp vụ chuyên môn; sửa chữa thường xuyên tài sản cố định và cáckhoản chi khác theo chế độ quy định;

+ Chi hoạt động dịch vụ, gồm: tiền lương; tiền công; các khoản phụ cấplương; các khoản trích nộp bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp,kinh phí công đoàn theo quy định hiện hành; nguyên, nhiên, vật liệu; khấu hao tàisản cố định; sửa chữa tài sản cố định; chi các khoản thuế phải nộp theo quy định củapháp luật; các khoản chi khác (nếu có);

+ Chi không thường xuyên, gồm:

++ Chi thực hiện các nhiệm vụ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền đặthàng, nhiệm vụ đột xuất được cấp có thẩm quyền giao Đối với nhiệm vụ có địnhmức kinh tế kỹ thuật, đơn giá được cấp có thẩm quyền ban hành thực hiện theo đơngiá đã được quy định và khối lượng thực tế thực hiện Đối với nhiệm vụ chưa cóđịnh mức kinh tế kỹ thuật, đơn giá dự toán, thực hiện theo chế độ chi tiêu tài chínhhiện hành của Nhà nước và được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

++ Chi đầu tư xây dựng cơ bản, mua sắm trang thiết bị, sửa chữa lớn tài sản

cố định phục vụ hoạt động sự nghiệp của đơn vị theo dự án được cấp có thẩm quyềnphê duyệt;

++ Chi khác

Cơ chế phối hợp

- Việc phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng

ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp huyện), cơ quan tàichính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan trong việc thực hiệnchức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo các nguyêntắc sau:

- Bảo đảm thực hiện đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minhbạch;

- Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn củangười đứng đầu cơ quan, đơn vị; nội dung, thời hạn, cách thức thực hiện; chế độthông tin, báo cáo;

- Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng,nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị

- Cơ chế phối hợp giữa Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòngđăng ký đất đai với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện,

cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị khác có liên quan thực hiệntheo Quy chế phối hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đảm bảo nguyên tắc

theo quy định tại khoản 1 Điều này và hướng dẫn của liên Bộ: Tài chính, Tàinguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển

hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai

1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân theo pháp luật hiện hành và theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp

1.3.1 Nội dung, trình tự thủ tục đăng ký đất đai lần đầu

a Nội dung của đăng ký đất đai lần đầu:

- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giaođất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thựchiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu

và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quanquản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trịpháp lý như nhau

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng kýđược ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theoquy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan Trường hợpđăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất đượctạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định củaChính phủ

- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểmđăng ký vào Sổ địa chính

b Hồ sơ, trình tự thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài:

-Hồ sơ: với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài nộp tại bộ phận một cửa thuộc UBND cấp xã hoặc Chi nhánhVPĐKĐĐ quận, huyện, thị xã nơi có đất 01 bộ hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài gắn liền với đất (theo mẫu 04/ĐK ban hành kèm theo thông tư só BTNMT)

24/2014/TT-+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chưng minh nhân dân Đối với người ViệtNam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và

đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tạiLuật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có)

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại cácĐiều 31, 32, 33, 34 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/014 chủa Chính Phủ(nếu có hoặc nếu có nhu cầu đăng ký quyền sở hữu)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy xác nhận đăng ký đất đai(nếu có)

+ Bản sao các giấy tờ có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính vềđất đai theo quy định của pháp luật (nếu có)

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà, đất

+ Đơn đề nghị được ghi nợ nghĩa tài chính (nếu chưa có khả năng tài chính

để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ khi có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận)

-Trình tự giải quyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch để kiểm tra, xác nhận vàoĐơn đăng ký về: Nội dung kê khai so với hiện trang sử dụng đất, nguồn gốc sửdụng đất, thời điểm sử dụng đất vào mục đích đăng ký, thời điểm tạo lập tài sản gắnliền với đất, tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất, sự phù hợp vớiquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nội dung khác có liên quan

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc,lập bản đồ địa chính) Đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồđịa chính hoặc trường hợp hồ sơ chưa có trích đo bản đồ bản đồ thửa đất, hồ sơ kỹthuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện thì UBNDcấp xã thông báo cho NSDĐ liên hệ với Chi nhánh VPĐKĐĐ nơi có đất để thực

hiện trích đo bản đồ địa chính thửa đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ nhà ở, côngtrình xây dựng do NSDĐ nộp (nếu có)

+ Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá 10 ngày làm việc kể từkhi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 ngày làmviệc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã ra thông báo bằng văn bản trong

đó nêu rõ lý do cho người đề nghị đăng ký đất đai biết

Chi nhánh VPĐKĐĐ quận, huyện, thị xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việcsau:

+ Trường hợp NSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận 1 cửa thuộc Chi nhánhVPĐKĐĐ thì trong thời hạn 1 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ Chi nhánhVPĐKĐĐ có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để thực hiện các công việcxác minh như trên

+ Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc: Không quá 5ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã Chi nhánh VPĐKĐĐ cótrách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai Vào sổđăng ký đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho NSDĐ hoặc gửiUBND cấp xã nếu NSDĐ nộp tại UBND cấp xã Đồng thời gửi Giấy xác nhận đăng

ký đất đai cho UBND cấp xã, Phòng tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế nơi cóđất để quản lý, thực hiện thu thuế sử dụng đât theo quy định

1.3.2 Trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân

- Hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đề nghị công nhận quyền sửdụng đất nộp (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chínhthuộc UBND cấp xã hoặc Văn phòng UBND cấp huyện (nơi có đất), hồ sơ gồm:

+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất (nếu thuộc trường hợp thuê đất) vàđơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận - (theo mẫu)

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minhthuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tạiLuật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ - CP của Chính phủ Đối vớicộng đồng dân cư phải có giấy xác định tên cộng đồng dân cư và cử người đại diệncộng đồng dân cư giải quyết thủ tục hành chính (do cộng đồng dân cư tự lập, đượcUBND cấp xã nơi có đất xác nhận)

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy tờ về việc chuyểnquyền sử dụng đất (nếu có).

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đấtđai theo quy định của pháp luật (nếu có)

+ Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy định này (nếu cótài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu) - (bản sao chứng thực)

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về tài sảngắn liền với đất đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu)

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ, nhận quyết định công nhận quyền sử dụngđất (nếu có);

+ Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đã được UBND cấp

xã nơi có đất xác nhận (nếu hộ gia đình, cá nhân khó khăn về tài chính, có nguyệnvọng ghi nợ) - (bản chính)

- Trình tự và thời gian giải quyết:

UBND cấp xã: Có trách nhiệm thực hiện các công việc cụ thể như sau:

+ Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định tại Quy địnhnày để kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đấtvào mục đích hiện trạng; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản;tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch;

sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tíchlịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng (nếu có)

+ Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạđối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệphí trước bạ

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc,lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đođịa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khithực hiện, UBND cấp xã thông báo cho người đề nghị công nhận quyền sử dụng đấtliên hệ với Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (nơi có đất) để trích đobản đồ địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng hoặc kiểm tra trích đobản đồ địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng do người sử dụng đấtnộp (nếu có) - (thời gian trích đo hoặc kiểm tra bản trích đo không quá (10) ngày

làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục công nhận quyền sử dụngđất).

+ Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở UBND cấp xã và tổ dânphố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trìnhUBND cấp huyện công nhận quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày; trường hợpđang sử dụng nhà đất theo quy định tại khoản 5, 6 Điều 21 Quy định này thì phảithực hiện thông báo công khai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghịcông nhận quyền sử dụng đất; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dungcông khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyếtthủ tục công nhận quyền sử dụng đất)

+ Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếukhông phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện(qua Phòng Tài nguyên và Môi trường) đề nghị công nhận quyền sử dụng đất

+ Thời gian giải quyết của UBND cấp xã không quá (15) ngày làm việc kể từkhi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thìtrong thời gian (03) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND cấp xã rathông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị công nhận quyền

sử dụng đất biết

- Phòng Tài nguyên và Môi trường : Thực hiện các công việc sau:

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Bộ phậntiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện, thìtrong thời hạn (01) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên vàMôi trường có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất để lấy ý kiến xácnhận và công khai kết quả theo quy định

+ Tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và thực hiện các công việc sau: Kiểm tra

hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; thẩm tra, xác định hồ sơ đủđiều kiện hay không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất Trường hợp

đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì lập Tờ trình, dự thảo Quyết định củaUBND cấp huyện, trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụngđất Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì thông báobằng văn bản cho UBND cấp xã và người đề nghị công nhận quyền sử dụng đấtbiết Trường hợp thuộc diện cho thuê đất hàng năm để sử dụng tạm thời theo hiệntrạng thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục thuê đất theo quy định

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là khôngquá (07) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã.

- UBND cấp huyện : Thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn (03) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, Tờ trình của PhòngTài nguyên và Môi trường, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyếtđịnh công nhận quyền sử dụng đất

+ Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất,trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc Phòng Tài nguyên và Môi trường cótrách nhiệm gửi số liệu địa chính đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính(đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) hoặc xác định đơn giá thuêđất (đối với trường hợp thuê đất)

+ Trong thời hạn không quá (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếuchuyển số liệu địa chính, Chi cục Thuế có trách nhiệm: xác định nghĩa vụ tài chính

và gửi lại cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thuộc Vănphòng UBND cấp huyện; hoặc xác định đơn giá thuê đất và gửi lại cho Phòng Tàinguyên và Môi trường để ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)

+ Trong thời hạn không quá (01) ngày làm việc kể từ khi nhận được thôngbáo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế, Bộ phận tiếp nhận và trả kếtquả thủ tục hành chính thuộc Văn phòng UBND cấp huyện có trách nhiệm thu phí

lệ phí theo quy định và trao Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, thông báoxác định, nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế cho người sử dụng đất

- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xin cấp ngay Giấy chứng nhận,thì trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày thực hiện xong các công việc trên Phòng Tàinguyên và Môi trường có trách nhiệm luân chuyển hồ sơ công nhận quyền sử dụngđất (bản chính) cho Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội (nơi có đất) đểlập Tờ trình, dự thảo Quyết định (kèm theo Giấy chứng nhận đã viết) trìnhUBND cấp huyện quyết định cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn 05 ngày (kể từngày nhận được hồ sơ) và chuyển lại hồ sơ và kết quả giải quyết thủ tục hành chínhcho Phòng Tài nguyên và Môi trường sau 02 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện kýquyết định cấp Giấy chứng nhận

Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo mô hình văn phòng đăng ký đất đai một cấp:

- Người sử dụng đất nộp bộ hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quyđịnh tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

- Chi văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra, rà soát và chỉnh lýđúng theo quy định của luật đất đai sau đó hồ sơ sẽ được luân chuyển lên văn phòngđăng ký đất đai cấp thành phố Tại đây hồ sơ sẽ được nhập vào cơ sở dữ liệu địachính đồng thời trình lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường ký cấp Giấy chứngnhận và sau đó chuyển về cho UBND cấp huyện để trao trả cho người dân.

1.3.3 Trình tự, thủ tục đăng ký biến động

a Nội dung của đăng ký biến động đất đai:

Đăng ký biến động đai: được thực hiên cho những trường hợp đã được cấpgiấy chứng nhận lần đầu hoặc đã đăng ký mà có những thay đổi về: Người sử dụngđất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Có thay đổi về hình dạng, kích thước, số hiệu, địa chỉ thửa đất Có thay đổi về tàisản trên đất so với tài sản đã đăng ký Chuyển mục đích sử dụng đất, có thay đổithời hạn sử dụng đất Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đấthàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hìnhthức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuêđất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụngđất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng Chia tách quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ giađình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sởhữu tài sản chung gắn liền với đất Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy bannhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử

lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đấtđai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyếtđịnh thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kếtquả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật Xác lập, thay đổi hoặc chấmdứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề Có thay đổi về những hạn chế quyềncủa người sử dụng đất

b) Trình tự thực hiện:

Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai(01) bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMTngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửađất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc táchthửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khinộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Văn phòng đăng ký đất đai: có trách nhiệm:

- Kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thựchiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thunghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyđịnh;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy địnhcủa Bộ Tài nguyên và Môi trường

+ Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã đểtrao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựngcông trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quyđịnh

- Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho,Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biếnđộng vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đấtnộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đấttặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận

để quản lý

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được traoGiấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.

- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã kýhoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kếtheo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có tráchnhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đấttrong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quyđịnh của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đấttrả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuêthì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy địnhcủa pháp luật về dân sự;

+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Vănphòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắnliền với đất tiếp tục thuê đất;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủyban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên gópvốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tàisản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhậngóp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quanthuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốnbằng tài sản;

+ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, ngườinhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ

sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

Trình tự, thủ tục và các giấy tờ trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển tài sản chung thành tài sản riêng và ngược lại tài sản riêng thành tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân:

Thành phần hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ gồm:

+ 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất bản chính.

+ 01 đơn đăng ký biến động theo mẫu 01 và 01 bộ tờ khai thuế thu nhập cánhân và lệ phí trước bạ

+ 02 bản hơp đồng mua bán; tặng cho; văn bản khai nhận thừa kế; văn bảnthỏa thuận

+ Các giấy tờ nhà đất, chứng minh nhân thân có liên quan (bản sao)

Người sử dụng đất sau khi chuẩn bị hồ sơ hợp lệ nộp tại bộ phận một cửa củaChi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai:

Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 01 ngày bộ phận một cửa có tráchnhiệm luân chuyển hồ sơ đến các bộ phận chuyên môn để giải quyết theo định Thờigian giải quyết hồ sơ từ khi tiếp nhận đối với những trường hợp chuyển nhượng,tặng cho, thừa kế, thỏa thuận phân chia tài sản,… không quá 13 ngày làm việc.Trong thời gian giải quyết chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm inxác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận và trình Giám đốc Chi nhánh văn phòngđăng ký đất đai ký xác nhận đồng chuyển thông tin địa chính sang Chi cục thuế.Không quá 03 ngày làm việc kể từ khi nhận được Phiếu chuyển thông tin của Chinhánh văn phòng đăng ký đất đai thì Chi cục thuế phải ra thông báo nộp thuế vàthông báo cho công dân biết

- Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất nhận kết quảtại bộ phận một cửa của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp, xóa thế chấp, bảo lãnh, xóa bảo lãnh, góp vốn, xóa góp vốn:

Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ tại bộ phận một cửa của Chinh nhánh vănphòng đăng ký đất đai bao gồm:

+ 02 đơn yêu cầu đăng ký thế chấp hoặc đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấptheo mẫu 01 và 03 của thông tư 09/2016 của bộ Tư pháp