CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.Thế chấp bất động sản là một bộ phận

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ QUẢN LÝ VÀ XỬ LÝ BẤT ĐỘNG

Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát

từ khái niệm về tài sản Theo điều 172 bộ luật dân sự thì : “ tài sản bao gồm vật

có thực,tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản” Trong khái niệm này thì quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự.Tài sản có thể được biểu hiện ở các trạng thái : rắn, lỏng, khí, đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có như : lợi tức, hoa lợi.

Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ khái niệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản(bđs) là một thuật ngữ chỉ các tài sản như : đất đai, nhà cửa…vì vậy, trong điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như sau :

“ 1 Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm

a Đất đai.

b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà ở là những bất động sản chính Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà

đất là bất động sản, tuy rằng cách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểm soát trong sản xuất- kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng.Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn, vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiẹn nay, thế chấp bất động sản để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của nhà nước với bđs nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên vay vốn(gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình dể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ(gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay(bên nhận thế chấp).

Đối với đất đai thì luật pháp quy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá hình thức sở hữu,

vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

b Phân loại bất động sản thế chấp.

Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng tác dụng…cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng.Tài sản thế chấp có thể bao gồm :

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ.Bất động sản có đăng ký quuyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân

sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp

có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

c Các hình thức thế chấp bất động sản.

Hình thức thế chấp bất động sản xuất phát từ nhu cầu thực tế về vốn để sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổ chức kinh tế Họ có thể thế chấp một phần bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh nếu nhu cầu về vốn của họ không lớn như chỉ thế chấp dây chuyền máy móc sản xuất, phương tiện vận chuyển hay nhỉ thế chấp đất đai…Bên cạnh đó, nếu nhu cầu về vốn của họ lớn thì có thể thế chấp toàn bộ bất động sản như : đất đai, nhà xưởng, nhà kho…

Thế chấp bất động sản phải được lập thành văn bản cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng kí quyền

sở hữu thì khi thế chấp phải đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản Hợp đồng thế chấp cần có chứng nhận của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng nhận của UBND cấp huyện.

2 Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp :

Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cả các bất động sản đều có thể thế chấp để vay vốn – chúng phải có những tiêu chuẩn nhất định Tổ chức tín dụng xem xét lựa chọn tài sản thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:

+ Tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui định phải đăng ký quyền sở hữu thì thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai

+ Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

+ Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về quyền

và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết cuả mình

+ Tài sản mà pháp luật qui định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

3 Vai trò thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế- xã hội :

Thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các nghành kinh tế liên quan phát triển Ví dụ như một nhà máy sản xuất các loại bao bì, thiếu vốn, khi đem đất đai nhà xưởng thế chấp thì sẽ vày được một lượng vốn tương đối – có thể dụng đầu tư mua sắm máy móc, dây truyền công nghệ tiên tiến phục vụ sản xuất thì khi đó nhà máy có thể sản

xuất ra những sản phẩm có chất lượng tốt hơn với giá thành hạ hơn trước kia, góp phần giảm chi phí đầu vào cho các nghành sử dụng bao bì của nhà máy đồng thời những công ty sản xuất – kinh doanh nguồn nguyên liệu đầu vào cho nhà máy cũng phát triển Không những thế, khi nhà máy làm ăn có hiệu quả thì phần đóng góp vào ngân sách nhà nước sẽ lớn hơn, tạo ra công

ăn việc làm cho người lao động góp phần giảm tỷ lệ thất nghiệp, tăng thu nhập cho người lao động, làm hạn chế, đầy lùi những tệ nạn xã hội phát sinh

do thất nghiệp, góp phần vào chủ trương kích cầu của chính phủ do nhu cầu tiêu dùng của người lao động tăng lên

Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương.

Với ngành địa chính, để thế chấp bất động sản thì cần phái có đầy đủ hồ

sơ, điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà,nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức năng

II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẬN DỤNG VÀO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.

1.Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp

Thị trường bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường Thị trường bất động sản phát triển là nhân tố thúc đẩy việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta Mà thị trường bất động sản chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phổ

biến và dễ dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hoá trong thị trường bất động sản phải được xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do vậy phải tiến hành công việc định giá bất động sản, định giá là rất cần thiết khi ta đưa ra một quyết định liên quan đến tài sản bất động sản Các bên tham gia thị trường bất động sản phải biết giá trị của bất động sản để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định giá mua bán có thể chấp nhận đựơc và người mua quyết định giá mua bất động sản; nhà đầu tư kinh doanh cũng cần định giá để biết được giá trị của bất động sản trong trường hợp cổ phần hoá doanh nghiệp, giúp cho xác định giá trị trong công bố tài chính hàng năm của công ty; định giá bất động sản còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thế chấp hoặc bảo hiểm bất động sản, không những thế công việc này còn là cơ sở để nhà nước quản lý và phát triển bất động sản đảm bảo ích nước lợi dân

Xuất phát từ khái niệm bất động sản là tài sản không thể di dời được gồm đất đai, nhà ở và các công trình gắn liền với đất, vậy định giá bất động sản thực chất là định giá đất và các công trình gắn trên đất

Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động Kết quả của công việc định giá bất động sản trong một số trường hợp phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngươì định giá vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhậy với sự biến động của thị trường Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định ; sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái ) Bên cạnh đó, kết quả của công việc định giá còn chịu tác động của các nhận tố như :

* Nhóm nhân tố tự nhiên :Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận, kính thức diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường nước

và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra

* Nhóm nhân tố về kinh tế như : Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở

hạ tầng, kinh tế kỹ thuật – xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng

*Nhóm nhân tố về pháp luật :Người định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố như qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở

*Nhóm nhân tố về xã hội : Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật tự…

Có nhiều cách hiểu khác nhau, do đó có nhiều cách định nghĩa khác nhau

về định giá bất động sản, ở đây ta đề cập đến hai khái niệm phổ biến nhất, đó

là :

+ “ Định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định” hay ta có thể định nghĩa như sau : “ Định giá là `nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế

cơ bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật Khía cạnh khoa học của định giá bất động sản là việc phân tích các

dữ liệu và tình toán về mặt toán học các giá trị bất động sản, còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công

việc định giá và quá trình đưa ra các đánh giá và hình thành quan điểm riêng

Và vì vậy định giá bất động sản cần được hiểu là “ nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể”.

Từ những khái niệm trên ta thấy rằng công việc định giá bất động sản không thể tách rời mục đích định giá, có thể một tài sản với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá trị khác nhau tương đối, bên cạnh đó khi

ta tiến hành định giá bất động sản ta phải có những thông tin khách quan về thị trường cũng như về chính tài sản cần định giá và các tài sản cùng loại Trong định giá bất động sản, người định giá bất động sản cần hiểu rõ về :Giá thành bất động sản, giá cả cá biệt của bất động sản, giá cả thị trường bất động sản Giá thành bất động sản được hiểu là toàn bộ chi phí về quản lý, về lao động, vật tư, về đất đai … để tạo ra bất động sản đó Giá cả cá biệt của bất động sản được hiểu là giá trị do nhà đầu tư đặt ra, trên cơ sở hao phí về vốn, lao động và các chi phí phát sinh khác trong quá trình đầu tư như: lạm phát, rủi ro trong đầu tư, dự kiến lợi nhuận đầu tư, và giá cả cá biệt do chủ sở hữu bất động sản tạo nên Còn giá trị thị trường của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của hàng hoá bất động sản đó, là số tiền thoả thuận giữa người mua

và người bán tại một thời điểm xác định, giá cả thị trường có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị nhưng giữa chúng có khuynh hướng xích lại gần nhau

Trong quan hệ tín dụng các ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,

do vậy bên vay tiền phải dùng tài sản của mình làm vật đảm bảo cho khoản vay, trong trường hợp người vay vốn không trả được nợ khi đến hạn thì ngân hàng có thể bán bất động sản đó để thu hồi nợ, vì vậy định giá bất động sản khi thế chấp là rất cần thiết Một lý do mà người ta tiến hành định giá bất động sản là để cả bên nhận thế chấp và bên thế chấp biết được giá trị của tài sản để họ đưa ra mức vốn vay phù hợp với giá trị của bất động sản thế chấp, phù hợp với qui định của pháp luật

Nếu công việc này được thực hiện tốt thì nguồn vốn sẽ được vận động liên tục, ngành ngân hàng sẽ hoạt động tốt hơn và ngày càng phát triển, bên cạnh đó khi người thế chấp vay được vốn sẽ tiến hành đầu tư vào sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm vật chất, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của

xã hội và thúc đẩy kinh tế phát triển

Vì vậy có thể hiểu định giá bất động sản thế chấp là việc ước tính tổng số tiền là bao nhiêu mà một bất động sản có thể bán được nếu bắt buộc phải bán

2 Căn cứ và nguyên tắc định giá

Định giá bất động sản là một việc khó khăn và phức tạp, người làm công tác định giá không chỉ có chuyên môn nghiệp vụ vững vàng mà còn phải

có sự nhạy cảm tốt với sự thay đổi thường xuyên của thị trường Để xác định giá một bất động sản chính xác tại một thời điểm nhất định thì quá trình định giá phải gắn liền với mục đích định giá, vì với các mục đích khác nhau thì một tài sản có giá trị khác nhau tương đối Khi định giá một bất động sản, thông thường người ta dựa vào những căn cứ sau :

- Dựa vào chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản, tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất bất động sản cả về vất chất và mặt pháp lý để tạo ra những khả năng sinh lời cao nhất đối với bất động sản tại thời điểm định giá

- Dựa vào các yếu tố cấu thành của tài sản bất động sản như giá trị của nhà, giá trị của đất được sử dụng ( gồm qui mô, vị trí và tính pháp lý của mảnh đất )

- Dựa vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản Mỗi bất động sản đều mang tình hữu dụng của nó, khi bất động sản được mang vào sử dụng có rất nhiều hình thức sử dụng khác nhau việc định giá phải căn cứ vào việc sử dụng có hiệu quả nhất và tốt nhất của bất động sản Ngoài ra còn phải xem xét đến khả năng cạnh tranh trong thị trường như trong nội bộ cung, cầu và giữa cung và cầu ; cạnh tranh trong nội

bộ vùng, giữa các vùng với nhau, tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự

phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng Giá thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại về các khoản lợi ích mà nó mang lại trong tương lai cho người sở hữu

nó, cho nên những lợi ích trong tương lai sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị hiện tại của bất động sản đó Cho nên khi định giá một bất động sản tại một thời điểm cụ thể thì người định giá phải đặc biệt chú ý đến khả năng cạnh tranh và những khoản lợi ích mà bất động sản sẽ mang lại trong tương lai

- Căn cứ vào những thay đổi trong nền kinh tế như thay đổi của các chính sách về đất đai và nhà ở, về nhu cầu vật chất, văn hóa và tinh thần ngày càng tăng và thị hiếu về nhà đất không ngừng thay đổi của con người

Trong những căn cứ trên thì khi định giá một bất động sản với mục đích thế chấp người định giá cần phải đặc biệt chú ý đến ba căn cứ đầu, bởi vì ngoài những yếu tố cấu thành giá trị của bất động sản thì khả năng cạnh tranh

và những lợi ích mang lại trong tương lai sẽ là những nhân tố chính quyết định giá trị của bất động sản đó Tuy cùng một yếu tố cầu thành giá trị nhưng một cửa hàng gần khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ mang lại một lợi ích cao hơn một cửa hàng như vậy ở khu vực khác, và tất nhiên giá trị của cửa hàng thuộc khu vực Hồ Hoàn Kiếm sẽ cao hơn Tuy nhiên khi định giá, cần phải căn cứ vào các đặc tính về pháp luật của bất động sản hay nói cách khác thì các bất động sản thế chấp phải thuộc sở hữu hay quyền quản lý hợp pháp của người đem thế chấp, tức là bất động sản phải có giấy tờ sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nếu là đất

Từ những căn cứ trên, khi định giá bất động sản ta cần phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất : Bất động sản bao gồm nhiều loại tài sản, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, bao gồm sử dụng hợp pháp và không hợp pháp Một bất động sản được sử dụng một cách cao nhất và hiệu quả nhất tức là tại thời điểm định giá bất động sản đó được

sử dụng hợp pháp, đem lại thu nhập dòng lớn nhất và trong một khoảng thời

gian nhất định có khả năng cho thu nhập ròng lớn nhất Khái niệm cao và hiệu quả thường giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định và thu nhập cao nhưng cũng có thể coi là cao và hiệu quả nhất nếu có thu nhập nhỏ hơn nhưng

là thu nhập lâu dài và thời gian kéo dài bao lâu thì phụ thuộc vào lĩnh vực đầu tư, người định giá,sự phân tích thị trường và kinh nghiệm Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất còn là cơ sở cho các nhà đầu tư phân tích, đánh giá thị trường và dự báo

- Nguyên tắc cung - cầu và giá cả trong thị trường bất động sản : Giá thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại của cung – cầu,

nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đường phố trong một đô thị Như vậy khi định giá bất động sản, người định giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản

- Nguyên tắc thay đổi : Giá cả thị trường bất động sản không giữ nguyên bởi tác động của các nhân tố :tự nhiên, môi trường, pháp luật, kinh tế, xã hội

… những nhân tố này luôn biến động và cũng làm thay đổi giá cả của bất động sản trên thị trường, không những thế chúng còn làm thay đổi xu hướng thị trường của bất động sản, ngoài ra nhu cầu về vật chất tinh thần, sở thích cũng như sự ưu tiên của người tiêu dùng cũng thay đổi không ngừng Bởi vậy người định giá bất động sản không những phải dự đoán thị trường hiện tại

mà còn phải dự đoán những biến động của thị trường bất động sản trong tương lai

-Nguyên tắc về dự kiến các lợi ích trong tương lai : Khi ước tính giá trị

ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu bất động sản nhận được,

những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó

Ngoài những nguyên tắc trên, khi định giá bất động sản, người định giá cần phải dựa trên những nguyên tắc như : nguyên tắc sử dụng phù hợp, nguyên tắc về sự thay thế, nguyên tắc về sự cân bằng trong sử dụng đất

và phát triển, nguyên tắc về sự hoà hợp, nguyên tắc về sự thay đổi trong mô hình kinh tế – xã hội, nguyên tắc giảm giá trị do những bất động sản khác

Để có thể ước tính giá trị của một bất động sản gần sát với giá trị thực của nó tại một thời điểm nhất định thì tất cả các nguyên tắc và yêu cầu trên phải được nghiêm túc tuân thủ khi làm việc Tuy nhiên để định giá một bất động sản với mục đích thế chấp thì trong các nguyên tắc trên, người định giá phải đặc biệt quan tâm tới các nguyên tắc sau :

Thứ nhất nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất Đây là một trong những nguyên tắc đảm bảo cho các ngân hàng kho cho vay, bởi vì nếu trong trường hợp người thế chấp không trả được nợ khi đến hạn trả thì với một bất động sản được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, tức là được sử dụng hợp pháp và đem lại thu nhấp ổn định, thì việc sử lý bất động sản đó để thu hồi nợ sẽ dễ dàng hơn nhiều so với các bất động sản cùng loại mà không hợp pháp và đem lại thu nhấp không ổn định

Thứ hai là nguyên tắc thay đổi : Người định giá bất động sản thế chấp phải đặc biệt chú ý đến nguyên tắc này, nhất là trong điều kiện thị trường bất động sản luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp sẽ thay đổi theo thời gian do sự thay đổi của các yếu tố cấu thành nên tổng giá trị bất động sản và điều kiện thị trường thay đổi Tuy nhiên cũng không hiếm trường hợp các tài sản trên đất giảm giá trị theo thời gian nhưng giá trị của đất tăng theo thời gian nhanh hơn sự giảm đi của các tài sản trên đất, do vậy tổng giá trị bất động sản vẫn tăng, vậy điều cốt yếu là người định giá bất động sản thế chấp phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị

trường bất động sản để có thể ước tính giá trị của bất động sản phù hợp với

cả hiện tại và tương lai

Thứ ba là nguyên tắc về sự phù hợp : Tức là người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp chỉ như vậy kết quả của quá trình định giá với giá trị thực tế của tài sản Nguyên tắc này yêu cầu người định giá bất động sản thế chấp không được căn cứ vào mục đích khác ngoài mục đích sử dụng chính của bất động sản thế chấp

Thứ tư là nguyên tắc dự báo trước : Nếu người định giá bất động sản

am hiểu thị trường và có đầu óc phán đoán thì giá cả thị trường của bất động sản trong tương lai sẽ không chênh lệch lơn so với thời điểm định giá Nguyên tắc này được thực hiện tốt sẽ đảm bảo tránh rủi ro cho các ngân hàng khi cho vay vốn

3 Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất động sản thế chấp.

Cho đến nay người ta đã tìm ra nhiều phương pháp định giá bất động sản Mỗi phương pháp phù hợp với một yêu cầu riêng biệt tức là một phương pháp có thể phù hợp với mục đích này nhưng lại không phù hợp với yêu cầu khác, không có phương pháp nào chính xác riêng rẽ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất, các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp phù hợp nhất đó Hiện nay có một số phương pháp thường sử dụng là: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp giá thành, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lợi nhuận, phương pháp đầu tư

Việc xác định phương pháp định giá cho một bất động sản đòi hỏi người định giá phải có chuyên môn và kinh nghiệm, các yếu tố mà người định giá có thể căn cứ để đưa ra phương pháp định giá phù hợp nhất với một bất động sản là : - Thuộc tính của tài sản

- Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liêu từ thị trường

- Mục tiêu của việc định giá

Trong thực tế không phải tất cả các phương pháp trên đều được sử dụng rộng rãi, mà người ta thường sử dụng ba phương pháp cơ bản là : Phương pháp so sánh, phương pháp giá thành và phương pháp đầu tư

3.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp so sánh những

vụ mua bán bất động sản trên thị trường có thể so sánh được Đây là phương pháp sử dụng giá bán của bất động sản đã được giao dịch trên thị trường để làm cơ sở xác định giá cho các bất động sản khác tương tự Phương pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh Phương pháp này được sử dụng khá rộng rãi trong thực tế để xác định giá trị của bất động sản, bởi vì đây là phương pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật, khi sử dụng phương pháp này không phải tuân theo một công thức hay mô hình cố định mà dựa vào sự xuất hiện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị, tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá phải luôn tích luỹ kinh nghiệm và trau dồi kiến thức về thị trường

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm những thông tin về các tài sản đã được giao dịch trên thị trường, các tài sản này phải tương đối giống với tài sản cần định giá để từ đó có thể phân tích giá bán (hoặc giá cho thuê) của tài sản có thể so sánh, kết hợp với những điều chỉnh thích hợp để phán ánh tất cả những khác nhau giữa chúng và tài sản cần định giá từ đó xác định giá trị của tài sản mục tiêu Khi tiến hành phân tích thông tin để tìm ra những điểm khác nhau giữa tài sản mục tiêu và các bất động sản dùng để so sánh phải đặc biệt chú ý tới các nhân tố cơ bản khiến các tài sản khác nhau, làm giá trị của chúng khác nhau, đó là những nhân tố :

+ Vị trí của bất động sản : Mỗi bất động sản có một vị trí nhất định, mang tính đơn nhất Trong thực tế, vị trí là một yếu tố cơ bản trong giá trị

của một bất động sản, hai bất động sản tương tự nhau về hình dáng, kích thước, công dụng nhưng có vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau

+ Tình trạng vật chất của bất động sản : điều này phụ thuộc vào thời hạn, mức độ sử dụng tài sản và sự quan tâm sửa chữa, bảo dưỡng của người

sử dụng Hai bất động sản như nhau có thể ở tình trạng vật chất trái ngược nhau nếu một bất động sản được bảo dưỡng tốt còn cái kia thì không, tất nhiên điều đó sẽ dẫn đến cái được bảo dưỡng tốt sẽ có giá trị lớn hơn cái kia

+ Mục đích của việc định giá : Việc xác định mục đích định giá là yếu tố quan trọng trong việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp, từ đó dẫn đến xác định chính xác giá trị của tài sản Chẳng hạn khi định giá cho mục đích đầu

tư hay bảo hiểm hoả hoạn thì phương pháp so sánh sẽ không phù hợp vì các phương pháp khác sẽ cho kết quả chính xác hơn

+ Tính hợp pháp của tài sản : Một tài sản hợp pháp sẽ gây cảm giác“an tâm” cho nhà đầu tư so với tài sản tương tự nhưng không hợp pháp Một nhà đầu tư chân chính và có ý chí thì tính hợp pháp của bất động sản rất quan trọng và giá trị của những bất động sản này được đánh giá cao hơn

+ Yếu tố thời gian : Các giao dịch buôn bán trên thị trường diễn ra thường xuyên và liên tục do đó giá cả một tài sản trên thị trường vào một thời điểm sẽ không được như vậy vào thời điểm khác, nhất là khi thị trường luôn biến động

a) Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng của phương pháp so sánh

Mỗi phương pháp khi sử dụng đều có những nguyên tắc riêng vì vậy khi

sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của một bất động sản, ta cần tuân thủ các nguyên tắc chính sau :

- Nguyên tắc thay thế : Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu tư có kinh nghiệm và lý chí sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau

- Nguyên tắc đoán trước : Dự đoán xem về tốt nhất thì bất động sản sẽ được sử dụng làm gì, khả năng sinh lời tối đa và tối thiểu là bao nhiêu

- Nguyên tắc thay đổi : Giá bất động sản thay đổi theo thời gian và theo thị trường, theo sở thích của nhà đầu tư Giá bất động sản do giá đất và giá nhà cấu thành, mà giá của nhà lại do giá các yếu tố cấu thành của nhà quyết định mà các bộ phận này cũng giảm giá theo thời gian

Ngoài các nguyên tắc trên thì người ta cũng thường áp dụng các nguyên tắc : cung – cầu thị trường, cân đối nhu cầu thị trường, sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

Phương pháp so sánh thường được dùng để định giá các bất động sản sau: Thứ nhất là các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt…

Thứ hai là các mảnh đất trống, phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm để định giá các mảnh đất trống, vì sự khác biệt của các mảnh đất trống

là vị trí, hạng đất.

Khi áp dụng phương pháp so sánh, các lô đất hoặc các bất động sản đem so sánh phải tương đối giống nhau và phải được bán trong cùng một thị trường, các thông tin được cập nhật phải chính xác …

b) Nội dung của phương pháp so sánh

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá tài sản đã dựa trên cơ

sở phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của tài sản tương tự có thể so sánh được đã giao dịch trên thị trường và họ giả định rằng giá trị của tài sản cần định giá gần bằng với giá trị của tài sản tương tự dùng để so sánh Tuy nhiên không có các tài sản giống nhau hoàn toàn và giá trị của tài sản giảm theo thời