Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Đề tài luận văn: QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM.. DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT - BIDV: Ngân hàng Đ

VIỆT NAM (BIDV)

Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng

LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010

Đề tài luận văn: QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH

DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

Tôi cam đoan đã chỉnh sửa nội dung luận văn thạc sĩ kinh tế với đề tài trên, theo góp

ý của Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT 1

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU 2

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ 3

LỜI MỞ ĐẦU: 4

1 Ý nghĩa của đề tài 4

2 Mục tiêu của đề tài 5

3 Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài 5

4 Phương pháp thực hiện đề tài 6

5 Tính mới của đề tài 6

6 Kết cấu và nội dung của đề tài 6

7 Hạn chế của đề tài 6

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1.1 Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 8

1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 8

1.1.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản 8

1.2 Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11

1.2.1 Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản 11

1.2.2 Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11

1.2.2.1 Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 11

1.2.2.2 Chính sách về doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản 12

1.2.2.3 Chính sách ïvề đất đai 12

1.2.2.4 Chính sách về xây dựng 13

1.2.2.5 Chính sách tài chính bất động sản 13

1.2.2.6 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 14

1.3 Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15

1.3.1.1 Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15

1.3.1.2 Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 16

1.3.2 Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 18

1.3.2.1 Rủi ro tín dụng và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18

1.3.2.1.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng 18

1.3.2.1.2 Cáùc chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18

1.3.2.2 Nguyên nhân và hậu quả của rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 20

1.3.2.2.1 Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro 20

1.3.2.2.2 Hậu qủa của rủi ro 20

1.3.3 Những biện pháp quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 21

1.3.3.1 Nhận dạng rủi ro 21

1.3.3.2 Thiết lập hệ thống thông tin quản lý tín dụng 22

1.3.3.3 Quản lý nợ có vấn đề 22

1.3.3.4 Kiểm tra, giám sát khoản vay 22

1.3.3.5 Tài trợ rủi ro tín dụng 23

1.3.3.6 Hệ thống xếp hạng rủi ro 23

1.3.4 Kinh nghiệm của một số nước châu Á trong đầu tư bất động sản 24

1.3.4.1 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Hàn Quốc 25

1.3.4.2 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Singapore 26

Kết luận chương 1 28

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 29

2.1 Đánh giá diễn biến của thị trường kinh doanh đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2005 - 2009 29

2.2 Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 33

2.2.1 Sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 33

2.2.2 Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2009 34

2.2.2.1 Chất lượng tổng tài sản 34

2.2.2.2 Vốn chủ sở hữu 37

2.2.2.3 Kết quả kinh doanh 38

2.3 Tình hình cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 39

2.3.1 Về nguồn vốn 40

2.3.2 Chính sách cho vay kinh doanh đầu tư bất động sảnï 41

2.3.3 Quy trình quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 43

2.3.4 Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 44

2.3.3 Phân tích nguyên nhân nợ xấu 48

2.3.3.1 Nguyên nhân thuộc về năng lực quản trị của Ngân hàng 48

2.3.3.2 Các nguyên nhân thuộc về phía khách hàng 51

2.3.3.3 Các nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường hoạt động kinh doanh 52

2.4 Thành tựu và hạn chế của quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 54

2.4.1 Những thành tựu đạt được 54

2.4.2 Những nguyên nhân và hạn chế tồn tại 55

Kết luận chương 2 60

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 61

3.1 Quan điểm và dự báo thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 61

3.1.1 Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản đến năm 2020 61

3.1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản 62

3.1.3 Dự báo nhu đất phát triển đô thị, phát triển kinh tế 62

3.2 Định hướng phát triển kinh doanh của BIDV đến năm 2020 63

3.2.1 Mục tiêu chiến lược tổng thể 63

3.2.2 Các giải pháp thực hiện 63

3.2.3 Các mục tiêu định lượng lớn đến năm 2020 64

3.3 Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại BIDV 65

3.3.1 Về phía Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việât Nam 65

3.3.1.1 Giải pháp về tổ chức - chính sách 65

3.3.1.2 Giải pháp về quy trình trong quản lý rủi ro 68

3.3.1.2 Giải pháp về con người 72

3.3.1.3 Giải pháp về công nghệ 72

3.3.2 Đối với Ngân hàng nhà nước 73

3.3.2.1 Giải pháp về nguồn vốn cho thị trường bất động sản 73

3.3.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng 74

3.3.3 Về phía Chính phủ 75

3.3.3.1 Giải pháp về cơ chế, chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản 75

3.3.3.2 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản 76

3.3.3.3 Giải pháp chính sách để đo lường thị trường bất động sản 76

3.3.3.4 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng 77

Kết luận chương 3 78

KẾT LUẬN 79

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT 80

TÀI LIỆU TIẾNG ANH 80

PHỤ LỤC 81

Phụ lục 1: Cơ cấu danh mục tín dụng theo các ngành kinh tế trong hệ thống SIBS của BIDV 81

Phụ lục 2: Liệt kê các dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề 83

Phụ lục 3: Lưu đồ trình tự, thủ tục thực hiện cấp tín dụng 88

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

- BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

- BĐS: Bất động sản

- CIC: Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

- CBTD: Cán bộ tín dụng

- GDP: Tổng sản phẩm quốc dân

- TSLN/TTS: Tỷ suất lợi nhuận/ tổng tài sản

- TSLN /VCSH: Tỷ suất lợi nhuận/ vốn chủ sở hữu

- QLTD: Quản lý tín dụng

- QLRR: Quản lý rủi ro

- NHNN (hay NHNNVN): Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam

- NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần

- RRTD: Rủi ro tín dụng

- SIBS: Hệ thống quản lý dữ liệu (Silverlake Integrate Banking System)

- TTBĐS: Thị trường bất động sản

- TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh

- TSĐB: Tài sản đảm bảo

- TA1: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 4/2004)

- TA2: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 10/2008)

- XHTD: Xếp hạng tín dụng

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1.1: Sự khác biệt về cơ chế bất động sản giữa các nước Phương Tây và

Đông Á 24

Bảng 2.1: Tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ suy giảm của thị trường bất động sản 31

Bảng 2.2: Tổng tài sản của BIDV giai đoạn từ năm 2005 - 2009 34

Bảng 2.3: Phân loại nhóm nợ không bao gồm cho vay ODA và ủy thác đầu tư 36

Bảng 2.4: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38

Bảng 2.5: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39

Bảng 2.6: Nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2006 - 2009 40

Bảng 2.7: Cơ cấu của dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ trong giai đoạn 2006 - 2009 45

Bảng 2.8: Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ giai đoạn 2006 - 2009 46

Bảng 2.9: Chỉ tiêu GDP và lạm phát giai đoạn 2005 - 2009 56

Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toàn hệ thống năm 2008 59

Bảng 3.1: Định hướng nhu cầu nhà ở của Việt Nam đến năm 2020 63

Bảng 3.2: Kiến nghị điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 74

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ

Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản 17

Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ 17

Biểu đồ 2.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến 32

Biểu đồ 2.2: Mạng lưới hoạt động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 34

Biểu đồ 2.3: Diễn biến tổng tài sản của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 35

Biểu đồ 2.4: Diễn biến dư nợ của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 36

Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38

Biểu đồ 2.6: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39

Biểu đồ 2.7: Diễn biến nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 41

Biểu đồ 2.8: Cơ cấu dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 45

Biểu đồ 2.9: Phân tích dư nợ và nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 47

Biểu đồ 2.10: Diễn biến lãi suất cơ bản trong năm 2005 - tháng 12/2009 53

Biểu đồ 2.11: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dài hạn mua bất động sản và thời gian vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ 57

Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ quá hạn 19

Công thức 1.2: Hệ số rủi ro tín dụng 19

Hộp 2.1: Các chính sách pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam 29

Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trị trường bất động sản 10

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn trong xã hội 13

Sơ đồ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thị trường bất động sản 15

Sơ đồ 1.4: Ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng BĐS đối với nền kinh tế 21

LỜI MỞ ĐẦU

1 Ý nghĩa của đề tài

Trong thời gian 20 năm Đổi mới, thị trường bất động sản ở nước ta những năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá bất động sản đến mức kỷ lục Đặc biệt, TTBĐS Hà Nội và TP HCM thường xuyên xảy ra các đợt “nóng - lạnh” thất thường, nhất là tại thị trường chung cư cao cấp sau đó đã chững lại Diễn biến TTBĐS trên mang lại nhiều hệ quả, do đó hiện rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, phát triển Hệ thống Ngân hàng, như là một hệ quả kéo theo, rất dễ đứng trước nguy

cơ tăng tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản cho vay bất động sản

Đối với BIDV, trong thời gian qua hoạt động quản lý rủi ro tín dụng đạt được những thành tựu không nhỏ đóng góp vào sự phát triển ổn định của hệ thống Ngân hàng BIDV đã quan tâm tới việc kiểm soát tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, tập trung vào tính hiệu quả của các hoạt động tín dụng, quy trình cho vay được thực hiện ngày càng gần hơn với các chuẩn mực quốc tế

Tuy nhiên, từ năm 2008 đến hiện nay đứng trước bối cảnh “đóng băng” của thị trường BĐS, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV tăng cao hơn nhiều so với các danh mục đầu tư khác Quản lý rủi

ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV vẫn còn yếu, thông tin về khách hàng không được lưu trữ đầy đủ và kịp thời Việc phân tích đánh giá khách hàng còn nhiều bất cập, chưa hỗ trợ hiệu quả cho việc ra quyết định cho vay và thu hồi nợ vay Nguyên nhân của tình trạng này là do công tác quản lý rủi

ro tín dụng còn chưa được thực hiện tốt, việc xác định, đo lường, đánh giá và kiểm soát thiếu chặt chẽ, và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và yêu cầu hội nhập

Để đảm bảo hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản được an toàn, hiệu quả và bền vững, BIDV đã ban hành một số hướng dẫn trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Tuy nhiên, các hướng dẫn này vẫn còn tồn tại ít nhiều khiếm khuyết cần phải được bổ sung chỉnh sửa để có thể đáp ứng được yêu cầu trong điều kiện hiện nay cũng như trong tương lai

Từ những hạn chế nêu trên, luận văn đã đi vào nghiên cứu đề tài “Quản lý

rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển Việt Nam”

2 Mục tiêu của đề tài

Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản Đề tài nguyên cứu những tồn tại và vướng mắc trong hoạt động quản lý rủi ro liên quan đến cho vay kinh doanh đầu tư BĐS, chú trọng phân tích - đánh giá trong cho vay đầu tư dự án BĐS của Ngân hàng nói chung và BIDV nói riêng Từ đó, đưa ra giải pháp cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV Đề tài tập trung vào các nội dung:

Nghiên cứu lý thuyết về TTBĐS và QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản với đối tượng nguyên cứu chính là dự án bất động sản Phân tích thực trạng tín dụng và QLRR trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản đang áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài

Đối tượng của đề tài: thực trạng tín dụng và QLRR tín dụng trong cho vay

kinh doanh đầu tư BĐS mà BIDV đang áp dụng

Thời gian: cơ sở số liệu dùng để nguyên cứu từ năm 2005 - tháng 12/2009 Không gian: trong phạm vi toàn bộ hệ thống BIDV

4 Phương pháp thực hiện đề tài

Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp phân tích định tính và phân tích định lượng, trong đó chủ yếu dùng phương pháp định tính để nghiên cứu các vấn đề lý luận và thực tiễn của hoạt động QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS Từ đó, đề xuất các biện pháp - giải pháp, các kiến nghị và điều kiện để thực hiện giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và thiệt hại

5 Tính mới của đề tài

Đề tài nghiên cứu “ Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu

tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam “ là đề tài nghiên

cứu chưa có tác giả nào thực hiện từ trước đến nay Mặt khác, các giải pháp được đưa ra có sự tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các giải pháp vừa mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn và là giải pháp mới có thể áp dụng trong thực tiễn hoạt động quản lý tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV

6 Kết cấu và nội dung của đề tài

Kết cấu đề tài bao gồm các nội dung sau:

Phần mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản

Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất

động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Kiến nghị và kết luận

7 Hạn chế của đề tài

TTBĐS là một thị trường đặc biệt, chịu sự chi phối của nhiều yếu tố Sự tham gia của các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và ngân hàng vào các giao dịch của thị trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có, nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực QLRR của Ngân hàng đối với tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS

QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS chỉ là một trong các lĩnh vực QLRR của Ngân hàng Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện các giải pháp đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các chính sách phát triển của hoạt động Ngân hàng và xã hội

Về bản thân các giải pháp được đề nghị, có một số giải pháp cần có thời gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi trường pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần phải tiếp tục đi sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế, trong khi phạm vi khả năng nghiên cứu của tác giả vẫn còn rộng, chưa đủ sâu để Ngân hàng thuận tiện hơn trong việc áp dụng các giải pháp vào thực tiễn

Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất cả những điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện những vấn đề chưa được giải quyết trong đề tài này

Chân thành cảm ơn

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Thị trường bất động sản trong nền kinh tế trị trường

1.1.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản

Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005/QH11), điều

174 khái niệm “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đất đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, thì hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

 Kinh doanh đầu tư bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

 Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS

và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và quản lý bất động sản

Theo qui định của pháp luật, các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật

1.1.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

 Kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực

Bất động sản có vị trí cố định, vị trí của BĐS sẽ mang lại cho nhà kinh doanh những giá trị khác nhau, vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh nhà ở những lợi ích khác nhau Mọi hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải gắn liền với vị trí của khu đất, môi trường xung quanh khu đất có vai trò quan trọng đối với giá trị của bất động sản

Ví dụ: đất ở khu vực đô thị mới với cùng diện tích là 100m2 thì nhà ở có 3 mặt tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương tự như vậy nhà ở 2 mặt tiền mà có một mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu công viên thì sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền bình thường hoặc là nhà 2 mặt tiền đường lớn sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền đường nhỏ…

Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác

Ví dụ: tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh văn phòng

cho thuê nhưng không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được Nhà kinh doanh phải có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong kinh doanh giữa các khu vực

 Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài

Bất động sản mang tính cố định và là hoạt động đầu tư dài hạn vì bất động sản là hàng hoá có thời gian sử dụng lâu dài

BĐS có giá trị lớn Gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trị mang lại, bảo tồn giá trị, cung nhỏ hơn cầu và là loại hàng hoá không thể thay thế được

Như vậy, muốn kinh doanh đầu tư bất động sản phải có tiềm lực về tài chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn, vì để có thể đạt hiệu quả trong kinh doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan trọng trên thị trường, mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp; đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công đoạn từ định hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng , đến lưu thông tiêu thụ, hoàn thành thủ tục pháp lý…

 Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng

mạnh mẽ của pháp luật và chính sách

BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS thông qua Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS… Nhà đầu tư muốn kinh doanh đầu tư BĐS phải am hiểu pháp luật và các chính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ, từng khu vực , từ đó tìm ra cách thức, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thị trường

Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trị trường bất động sản

 Hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản vừa là hoạt động đa ngành,

vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù

Tài chính hóa Tiền tệ hóa

Tập trung hóa

Sơ khai

Chính sách đất đai

Chính sách xây dựng

Chính sách tiền tệ

Chính sách ngân hàng , tổ chức tín dụng

Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu, thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được, hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường

Hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động đa ngành, nó liên quan đến nhiều khâu từ sản xuất đến đầu tư xây dựng BĐS, lưu thông, khai thác… cầu phức tạp và chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen… Do đó, nhà kinh doanh phải có sự am hiểu, kiến thức rộng, kinh nghiệm trên nhiều lĩnh vực: kinh tế, kĩ thuật, xã hội, chính trị , phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ đó mới có thể đưa ra những quyết định chính xác và có hiệu quả

1.2 Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản

1.2.1 Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản

Ngành kinh doanh đầu tư bất động sản là động cơ của hoạt động kinh doanh huy động và phân bổ các nguồn lực tài chính và vật chất cho việc xây dựng các không gian xây dựng mới Sự đầu tư ở đây là một hàm phức tạp và sáng tạo mà theo nghĩa tích cực nhất thì thể hiện tầm nhìn rộng mở, còn theo nghĩa tiêu cực nhất thì thể hiện lòng tham vô đáy, nhưng trong hầu hết các trường hợp, việc chấp nhận rủi ro là thuộc về phía người đầu tư Sự đầu tư ở đây đòi hỏi có sự tương tác và hợp tác mạnh mẽ giữa Chính phủ với khu vực tư nhân1

1.2.2 Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 1.2.2.1 Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản

 Chính sách tạo lập, sở hữu bất động sản

Là một trong những chính sách quan trọng trong TTBĐS Khi BĐS được xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trị phát sinh của BĐS

 Chính sách về giao dịch, cung - cầu bất động sản

1

David Geltner & Normal G Miller South-Western Thomson Learning (2001)

“Commercial real estate analysis and investment”

Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng Nhìn chung, các giao dịch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả năng thanh toán Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý quyền sử dụng đất, BĐS, Nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường Tuy nhiên, để điều tiết thu nhập, Nhà nước nhiều nước có đánh thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS

 Các cơ quan quản lý bất động sản và thị trường bất động sản

Các tổ chức quản lý của Nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước có tên gọi khác nhau nhưng đều có một số chức năng sau: (i) Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đăng ký đất đai; (ii) Theo dõi sự biến đổi của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; (iii) Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất; (iv) Giám sát, kiểm tra việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định

giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng quy hoạch và chính sách sử dụng đất đai

1.2.2.2 Chính sách về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Chính sách doanh nghiệp và đầu tư sẽ quy định các vấn đề liên quan đến việc hình thành doanh nghiệp, quy trình quy phạm đầu tư nói chung và đầu tư BĐS nói riêng Bên cạnh đó, tại hầu hết các quốc gia, doanh nghiệp kinh doanh BĐS và dự án kinh doanh đầu tư BĐS luôn có những ràng buộc khác nhau về chủ thể thành lập doanh nghiệp, chủ thể đầu tư BĐS cũng như địa bàn đầu tư BĐS

Hơn nữa, các loại hình doanh nghiệp khác nhau khi kinh doanh đầu tư BĐS cũng có những quy định khác nhau về điều kiện thành lập, về hạn chế lĩnh vực, địa bàn khác nhau Suy cho cùng, kinh doanh đầu tư BĐS vẫn là một lĩnh vực, một ngành nghề kinh doanh có điều kiện

1.2.2.3 Chính sách về đất đai

Trong đánh giá về chính sách đất đai đối với sự phát triển TTBĐS, vấn đề thông tin về đất đai là một trong những vấn đề quan tâm nhất Đánh giá của các chủ thể kinh tế về loại thông tin chính sách này lại rất không đồng nhất Đặc biệt là, cho đến nay vấn đề giải phóng bằng hiện đang còn nhiều khúc mắc cả về phía người dân, nhà đầu tư và Nhà nước

1.2.2.4 Chính sách về xây dựng

Chính sách xây dựng thường hướng vào các nội dung chủ yếu là: (i) Quy định thẩm quyền quyết định phát triển thị trường, cho phép đầu tư và cấp phép phát triển thị trường xây dựng; (ii) Quyết định nội dung công tác chuẩn bị phát triển thị trường xây dựng; (iii) Quy định trình tự thiết kế dự án phát triển thị trường xây dựng; (iv) Quy định về quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; (v) Quy định về năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng; (vi) Quy định về khuyến khích, nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng

Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến

nguồn vốn trong xã hội

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Tài

nguyên

Nguồn lực

Nguồn tài sản

Nguồn tài sản có

Nguồn vốn

Tùy theo yêu cầu, trình độ phát triển kinh tế- xã hội nói chung và phát triển TTBĐS nói riêng, mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể và kịp thời hoàn thiện hệ thống chính sách xây dựng của mình

1.2.2.5 Chính sách tài chính bất động sản

 Chính sách về giá

Định giá BĐS trong nền kinh tế thị trường là: (i) Sự ước tính giá trị của các

quyền sở hữu BĐS tại thời điểm định giá; (ii) Được biểu hiện bằng hình thái tiền tệ; (iii) Việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một thị trường nhất định, có nghĩa là phải có những điều kiện nhất định về kinh tế - xã hội, luật pháp, quan hệ cung cầu, thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định Định giá BĐS phục vụ một mục đích nhất định Sự phục vụ đó là một hoạt động dịch vụ, cung cấp dịch vụ định giá BĐS, sản phẩm của dịch vụ này là chứng thư định giá BĐS

 Chính sách về thuế

Thuế đất đai, BĐS có những đặc tính khác so với các sắc thuế khác Thứ

nhất, thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS có một số đặc điểm riêng so với các loại

thuế chung Thứ hai, thuế trong lĩnh vực đất đai, BĐS chủ yếu phát huy vai trò

trong lĩnh vực quản lý và điều tiết đối với TTBĐS trên một số khía cạnh

 Các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản

Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính tiền tệ khác nhau

Tựu trung lại có thể có một số kênh chính Một là, kênh tín dụng từ các NHTM

Hai là, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân

hàng Ba là, kênh tiết kiệm BĐS Bốn là, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu BĐS Năm là, kênh thông qua các quỹ đầu tư phát triển BĐS Sáu là, nhà đầu tư

tiềm năng và kênh đầu tư từ nước ngoài

Song thực tế tại Việt Nam hiện có 4 kênh đang hoạt động, gồm có: nguồn vốn trong dân (tiết kiệm, kiều hối); đầu tư từ các doanh nghiệp (chủ đầu tư BĐS, nhà đầu tư tư nhân và các doanh nghiệp góp vốn); thị trường chứng khoán và nhà đầu tư nước ngoài; tín dụng từ các ngân hàng thương mại

1.2.2.6 Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản

Mọi hoạt động trong TTBĐS đều liên quan đến việc sử dụng tài chính Có hai nguồn: nợ và vốn Một nhà phát triển TTBĐS có thể sử dụng toàn bộ vốn hoặc toàn bộ tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn Trường hợp kết hợp cả hai nguồn là phổ biến nhất Để có tính khả thi, một TTBĐS phát triển phải cung cấp đủ thu nhập để trang trải chi phí của tiền nợ và vốn góp Chi phí đi vay nói chung được quy cho lãi suất Chi phí của vốn góp là tỷ suất thu lợi trên vốn được đòi hỏi Tỷ suất này được đo lường căn cứ trên cơ sở trước thuế hoặc sau thuế

Công nghiệp hóa, hiện đại Hội nhập quốc tế

Chính sách đầu tư

Chính sách

xây dựng

Chính sách tài chính

Chính sách đất đai

Chính sách tiền tệ

Thị trường tài chính tiền tệ

Thị trường

khoa học

công nghệ

Thị trường hàng hóa dịch vụ

Thị trường lao động

Thị trường bất động sản

Chính sách về cung BĐS

Chính sách về cầu BĐS

Chính sách giao dịch BĐS

Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển

Sơ đồ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thị trường bất động sản

1.3 Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.1.1 Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản

Cho vay bất động sản thường phân thành hai loại: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay Việc cho vay kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Có thể khái quát khái niệm tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất

động sản như sau: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách

hàng sử dụng một khỏan tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi

Các loại hình trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS bao gồm nhà, công trình xây dựng liên quan đến các công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi và hạ tầng kỹ thuật

Nguồn trả nợ của các khoản cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản được trả dần từ nguồn khấu hao, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản , và lợi nhuận của chính dự án cho vay và các nguồn thu hợp pháp khác của doanh nghiệp

1.3.1.2 Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản

Cho vay kinh doanh đầu tư BĐS ngoài những đặc điểm thông thường của loại hình cho vay khác thì nó còn có những đăïc điểm riêng biệt do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản mang lại, như sau:

 Kinh doanh đầu tư BĐS là lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn, thời hạn vay dài

Cơ cấu cho vay BĐS trung dài hạn luôn chiếm tỷ trọng khoảng 80% tổng dư nợ cho vay BĐS, việc kinh doanh đầu tư BĐS thường là những khoản vay có giá trị lớn nên việc hoàn trả khoản vay trong một thời gian ngắn mang tín khả thi thấp

19.20%

13.50%

5.80%0%

1.5-2.5 tỷđồng

2.5-5 tỷđồng

Trên 5 tỷđồng

Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report

 Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án

Bất động sản là những hàng hoá thời gian hình thành dài, dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này sẽ sử dụng theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất Còn nếu huy dộng vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

30.80%

51.90% 9.60%

Thế chấp bằng chính BĐS định mua để vay NH

Vay NH bằng TSTC khác, trả góp và thanh toán theo tiến

độ Không vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ

Mua trả một lần

Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report

 Cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro

Giá trị của BĐS rất để biến động một khi có sự thay đổi về chính sách tiền tệ, quản lý, đầu cơ, mất cân đối cung cầu… Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán

 Tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản không phải đơn

thuần là một sản phẩm tín dụng mà là lĩnh vực phát triển kinh tế

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

1.3.2 Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 1.3.2.1 Quản lý rủi ro và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng

1.3.2.1.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng

Rủi ro tín dụng là loại rủi ro dẫn đến tổn thất tài sản trong trường hợp khách hàng vay vốn/được cấp tín dụng không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ những cam kết nêu tại Hợp đồng tín dụng đã ký với Ngân hàng

QLRR tín dụng là việc ngân hàng sử dụng các biện pháp nghiệp vụ để kiểm soát chất lượng tín dụng, hạn chế hậu quả xấu trong hoạt động tín dụng, giảm thiểu sự tổn thất không để hoạt động ngân hàng lâm vào tình trạng bị đổ vỡ

Quản lý rủi ro tín dụng luôn luôn là mối quan tâm hàng đầu của các Ngân hàng ngay cả đối với những nền kinh tế phát triển ổn định và là điều kiện vô cùng cần thiết cho sự phát triển bền vững của Ngân hàng

1.3.2.1.2 Cáùc chỉ số đo lường rủi ro tín dụng

Hoạt động tín dụng đem về lợi nhuận lớn cho Ngân hàng nhưng cũng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Đặc biệt, đối với các nước đang phát triển trong giai đoạn đầu hội nhập kinh tế thế giới thì mức độ rủi ro tín dụng lại càng cao hơn Vì thế, các Ngân hàng luôn kiểm tra hoạt động tín dụng của mình để chủ động phòng ngừa rủi ro

Ngân hàng thường sử dụng các chỉ số sau để đánh giá rủi ro tín dụng:

 Tỷ lệ nợ quá hạn : hệ số này cho biết tỷ trọng nợ quá hạn trong tổng dư nợ,

tỷ lệ này càng cao thì chất lượng tín dụng càng thấp

NHNN cho phép dư nợ quá hạn của các NHTM không được quá 3% Hiện nay, hầu hết nợ quả hạn tại các NHTM điều dưới mức kiểm soát, song do việc phân loại nợ chất lượng tín dụng được tính theo thời gian như vậy, nên những khoản tín dụng ở Việt Nam tiềm ẩn rất nhiều rủi ro

Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ quá hạn

Dư nợ quá hạn Tỷ lệ nợ quá hạn = - x 100%

Tổng dư nợ cho vay

 Tỷ trọng nợ xấu/tổng dư nợ: Hệ số này cho biết tỷ trọng nợ xấu (gồm nợ

nhóm 3 - 5) trong tổng dư nợ, tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là chỉ số cơ bản để đánh giá chất lượng tín dụng của tổ chức tín dụng

 Hệ số rủi ro tín dụng : hệ số này cho ta thấy tỷ trọng của danh mục trong

tài sản có, khoản tín dụng trong tổng tài sản càng lớn thì lợi nhuận sẽ lớn nhưng đồng thời rủi ro tín dụng cũng rất cao

1.3.2.2 Nguyên nhân và hậu quả của rủi ro trong cho vay kinh

doanh đầu tư bất động sản 1.3.2.2.1 Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro

 Nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường kinh doanh

Bao gồm những yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của ban lãnh đạo công ty và người cho vay như suy thoái kinh tế, lãi suất cao, sự điều chỉnh - thay đổi về chính sách đầu tư, tài chính tín dụng, thị trường chuyển biến nhanh ngoài dự đoán hoặc đối thủ cạnh tranh mới, và các trường hợp “thiên định” bất khả kháng khác

 Nguyên nhân thuộc về phía khách hàng

Bao gồm những yếu tố do người đi vay gây ra Những nguyên nhân này thường xuất phát từ bất cập trong quản lý, bao gồm: sử dụng vốn sai mục đích, không có thiện chí trong việc trả nợ vay; khả năng quản lý kinh doanh kém; tình hình tài chính doanh nghiệp yếu kém, thiếu minh bạch

 Nguyên nhân thuộc về năng lực quản trị của ngân hàng

Nguyên nhân này gồm những yếu tố do người cho vay gây ra, thường là xác định cơ cấu khoản cho vay không hợp lý, số tiền cho vay không đủ hoặc quá nhiều, không giám sát được khoản vay một cách đầy đủ Nguyên nhân từ phía

Công thức 1.2: Hệ số rủi ro tín dụng

Tổng dư nợ cho vay Hệ số rủi ro tín dụng = - x 100%

Tổng tài sản có

người cho vay cũng có thể là phân tích không chính xác báo cáo tài chính, tài sản bảo đảm không đủ, hồ sơ giấy tờ không đầy đủ, người cho vay thiếu kinh nghiệm, và gian lận

1.3.2.2.2 Hậu quả của rủi ro

Diễn biến của cuộc khủng hoảng nhà đất trong thời gian vừa qua, có thể thấy nền kinh tế của mỗi quốc gia phụ thuộc rất nhiều vào sức mua và mức độ ổn định của tín dụng bất động sản, một phần chi tiêu lớn và thiết yếu của dân cư Do vậy, các khoản nợ do tín dụng bất động sản xáo trộn thực sự là nỗi lo của hầu hết các quốc gia, nó giống như một thứ bệnh truyền nhiễm, nó len lỏi vào cuộc sống của mọi người dân Vì đa phần, người mua bất động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp Khi thị trường bất động sản bị khủng hoảng thì hệ lụy kéo theo nền kinh tế suy giảm, điều này ảnh hưởng đến ổn định và phúc lợi xã hội…

Sơ đồ 1.4: Ảnh hưởng của khủng hoảng tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế

Khủng

hoảng bất

động sản

Khủng hoảng nền kinh tế

Phát triển xã hội

Lợi nhuận của các doanh nghiệp

Nguồn thu của chính phủ

1.3.3 Những biện pháp quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất

động sản 1.3.3.1 Nhận dạng rủi ro

Để quản lý rủi ro trước hết phải sớm nhận dạng được rủi ro qua các dấu hiệu cảnh báo, đó là biện pháp tối ưu giúp ngăn ngừa và xử lý các khoản tín dụng có rủi ro Việc nhận dạng các khoản vay bao gồm các công việc theo dõi, xem xét, nguyên cứu môi trường hoạt động và toàn bộ mọi hoạt động của ngân hàng nhằm thống kê được tất cả rủi ro, không chỉ những loại rủi ro đã và đang xảy ra, mà còn dự báo được những nhận dạng rủi ro mới có thể đối với Ngân hàng, trên

cơ sở đó đề xuất các giải pháp kiểm soát và tài trợ rủi ro thích hợp

1.3.3.2 Thiết lập hệ thống thông tin quản trị khoản vay

Để có thể quản lý các khoản vay và các tài sản ngoại bảng một cách tốt nhất thì ngân hàng phải có hệ thống thông tin tín dụng hiệu quả Việc làm này thường là quá trình thu thập, xử lý, tổng hợp, khai thác và cung cấp thông tin nhằm góp phần đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng, góp phần ngăn ngừa, hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh

Nguồn thu thập thông tin: từ hồ sơ tín dụng do khách hàng gửi đến ngân hàng; từ quá trình làm việc, phỏng vấn, tiếp xúc với khách hàng; từ các cơ quan quản lý nhà nước, các phương tiện thông tin đại chúng; từ dư luận xã hội hoặc dư luận từ nội bộ khách hàng

1.3.3.3 Quản lý nợ có vấn đề

Điều quan trọng đối với một ngân hàng không phải là vấn đề làm sao để quản lý tốt mà là việc sẽ đối mặt với những vấn đề cấp tín dụng trong một giai đoạn như thế nào Các khoản tín dụng và nợ có vấn đề đã gia tăng phổ biến do khó khăn trong kinh doanh, khủng hoảng tiền mặt từ phía khách hàng, cũng có

những trường hợp người vay thiếu trách nhiệm, có ý không trả nợ, khi họ trả được nhưng cố tình không thanh toán, vi phạm nghiêm trọng kỹ luật tài chính

Thông thường, các khoản nợ được xếp vào loại tài sản có vấn đề được khảo sát tường tận, báo cáo thường xuyên hơn và chú ý quản lý cẩn thận hơn Khả năng phân biệt rõ giữa các khách hàng có vấn đề (những người nhiều khả năng thu hồi được và những người không thể thu hồi) và cơ cấu hoạt động nhằm giảm thiểu hoá rủi ro

1.3.3.4 Kiểm tra, giám sát khoản vay

Kiểm soát khoản vay có vai trò quan trọng đối với chương trình cho vay lành mạnh Nó không chỉ giúp cho các nhà quản lý ngân hàng phát hiện ra các khoản vay có vấn đề nhanh hơn mà còn giúp xác định vấn đề các cán bộ tín dụng có tuân thủ đúng chính sách cho vay của ngân hàng hay không Chính vì lý do này, cũng tăng cường tính khách quan trong quá trình kiểm soát tín dụng, các ngân hàng lớn đã tách đội ngũ cán bộ Kiểm soát tín dụng ra khỏi Phòng tín dụng Kiểm soát tín dụng cũng giúp cho ngân hàng trong việc đánh giá toàn bộ rủi ro tiềm ẩn của ngân hàng với và nhu cầu vốn của nó trong tương lai

1.3.3.5 Tài trợ rủi ro tín dụng

Những hoạt động tài trợ rủi ro tín dụng cung cấp những phương tiện đền bù tổn thất xảy ra, gây quỹ cho những chương trình khác để giảm bớt bất trắc và rủi

ro, hay để gia tăng những kết quả tích cực Việc tài trợ cho những tổn thất tín dụng có thể bao gồm những biện pháp chẳng hạn như: mua bảo hiểm cho các khoản cho vay, trích lập quỹ dự phòng rủi ro

1.3.3.6 Hệ thống xếp hạng rủi ro

Hệ thống xếp hạng rủi ro được thiết kế nhằm định lượng rủi ro của một khoản tín dụng hoặc của việc cho vay đối với người đi vay Hệ thống xếp hạng rủi ro mong muốn đo lường được xác suất người vay trả được cả nợ gốc và nợ lãi

như đã thỏa thuận Ngoài việc xem xét các báo cáo tài chính, quá trình này còn bao gồm cả việc đánh giá những yếu tố như nền kinh tế, môi trường, ngành kinh doanh, bảo đảm, bảo lãnh (công ty và cá nhân), thời hạn và loại hình tài trợ và giấy tờ có liên quan

Một vài hệ thống xếp hạng tín dụng thực hiện đo lường, đánh giá chất lượng tín dụng nói chung của người vay; một số hệ thống khác lại đo lường chất lượng tín dụng của từng khoản cho vay Các hệ thống xếp hạng rủi ro kép, tức là xếp hạng tín dụng đối với cả từng người vay lẫn từng khoản cho vay riêng lẻ đối với người vay, đang ngày càng trở nên phổ biến Những giấy tờ cần có thường bao gồm các báo cáo tài chính mới nhất, các bảng tóm tắt thông tin tài chính và kết quả phân tích tỷ lệ; thẩm định tài sản bảo đảm; cập nhật của người bảo lãnh

1.3.4 Kinh nghiệm của một số nước châu Á trong cho vay kinh doanh

đầu tư bất động sản

Bảng 1.1:Sự khác biệt về cơ chế bất động sản giữa các nước phương Tây và Đông Á

Stt Đặc điểm Phương Tây Đông Aù 2

4 Giấy chứng nhận đảm bảo Phát triển cao Chưa phát triển

5 Hệ thống quyền đối với

đất đai

Mô hình chung Hệ thống quốc gia

là cơ bản

9 Năng lực hỗ trợ hàng hóa

11 Hỗ trợ các phương tiện

công ích và dịch vụ

Mức chính thức hóa quyền về kết cầu hạ tầng cao

Mức chính thức hóa quyền về kết cấu hạ tầng thấp

12 Lồng ghép các mô hình

thừa kế

Mức chính thức hóa cao

Năng lực thấp đối với quản lý đất đai nhằm thể hiện các thay đổi trong các thế hệ

13 Giải quyết tranh chấp Mô hình tòa án

chính thức

Mô hình cộng đồng

1.3.4.1 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Hàn Quốc

Kinh doanh bất động sản tại Hàn Quốc được phát triển bỡi các quỹ bất động sản, sở dĩ các quỹ bất động sản thu hút các nhà đầu tư là do các lợi thế như đầu tư ổn định, đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường và không nhất thiết phải cần tới các kiến thức chuyên môn sâu

Thông thường có 3 loại quỹ bất động sản ở Hàn Quốc:

Thứ nhất, là Quỹ Phát triển chuyên mua đất và xây dựng các toà nhà, sau

đó rút lui bằng cách bán lại những toà nhà này Thứ hai, là các Quỹ Tài trợ dự án chuyên cho các hoạt động kinh doanh dự án vay và thu lãi tương ứng Thứ ba,

được gọi là Quỹ Cho thuê chuyên mua các toà nhà thương mại và cho thuê để thu phí thuê Mặc dù Quỹ Phát triển là một quỹ bất động sản đích thực, nhưng trên thực tế, việc thành lập các quỹ này không phổ biến vì nó cần thời gian đầu tư dài hạn trong khoảng từ 5 - 10 năm và có độ rủi ro cao

Tại Hàn Quốc, các Quỹ tài trợ dự án chiếm tới 68% trong tổng số các quỹ bất động sản, trong khi đó, các Quỹ Cho thuê và Quỹ Phát triển chiếm các tỷ lệ

tương ứng là 31% và 1% Tỷ lệ hoàn vốn kỳ vọng hàng năm của Quỹ Tài trợ dự án là từ 7 -10%, Quỹ Cho thuê là 7 - 9% và thấp nhất Quỹ Phát triển là 6 -8% Đặc biệt, quy mô các quỹ sẽ ngày càng được mở rộng nhờ các dòng vốn đổ vào từ các quỹ do các công ty quản lý tài sản Hàn Quốc quản lý Số quỹ mới thành lập trong năm 2007 là 165 quỹ, tăng 41% so với con số 117 của năm trước đó Một số công ty quản lý tài sản khác có xu hướng chuyển sang các thị trường bất động sản ở nước ngoài do tính chất quá nóng của thị trường bất động sản tại Hàn Quốc Sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài trên các lĩnh vực mua lại bất động sản, phát triển các dự án như sân golf và các khu nghỉ dưỡng

Bên cạnh một số thuận lợi như thu nhập ổn định, số tiền đầu tư nhỏ và các lợi ích về thuế, tuy nhiên hoạt động của các quỹ bất động sản vẫn có thất thoát về vốn do tính rủi ro vốn có của các quỹ Mặt khác, quỹ đại chúng dành cho các nhà đầu tư cá nhân không đáp ứng được nhu cầu thực tế vì các công ty quản lý tài sản có xu hướng thành lập quỹ tư nhân hơn là quỹ đại chúng vốn luôn bị giới hạn bởi những quy định khắt khe

Trước đây, bất động sản thường được xem như một lĩnh vực đầu tư chỉ dành cho những người giàu có vì nó đòi hỏi phải có số tiền đầu tư lớn, trong khi khả năng hoàn vốn lại khá thấp Ngày nay, các nhà đầu tư cá nhân thậm chí có thể đầu tư những khoản tiền nhỏ trên thị trường bất động sản và đa dạng hoá danh mục đầu tư của họ nhờ vào sự bùng nổ của thị trường các quỹ

1.3.4.2 Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Singapore

Mô hình phát triển nhà ở của Singapore được cho là thành công nhất thế giới hiện nay Năm 2008, dân số Singapore 4,83 triệu người Diện tích nhà ở bình quân là 25m2/người Thu nhập bình quân của mỗi hộ 4.301 USD/tháng, nhưng chi tiêu cho nhà ở chỉ chiếm 20% thu nhập Hơn 90% hộ có sở hữu nhà ở, trong đó 83% hộ được mua nhà giá thấp Đó từng là bức tranh trong mơ với ngay cả người

dân "quốc đảo sư tử" 50 năm trở về trước Thời điểm đó, Singapore là nước kém phát triển với dân số 1,6 triệu người Hơn 70% hộ dân sống trong những khu nhà chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh Nhiều người dân phải sống trong các khu ổ chuột và trong các căn nhà tự phát ven thành phố

Tình hình chỉ thay đổi kể từ năm 1960 khi Chính phủ Singapore thành lập

Cơ quan phát triển nhà ở (HDB) nhằm mục tiêu cung cấp nhà giá thấp cho đại bộ phận dân nghèo, thực hiện giải phóng mặt bằng và tái định cư; quy hoạch các khu phố mới, thiết kế, xây dựng và phân phối các căn hộ; cho vay mua nhà giá thấp; quản lý nhà ở Nhờ đó đến năm 1996, nước này đã xây dựng 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó 99,4% là quỹ đất đai của Uûy ban phát triển nhà, tạo nhà ở cho 87% dân số Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư

Điều kiện để mua nhà ưu đãi của HDB là phải có gia đình, công ăn việc làm lâu dài, mức thu nhập tối thiểu hàng tháng ít nhất 8.000 đôla Sing/tháng Ngoài ra, để hạn chế tình trạng đầu cơ, HDB yêu cầu các gia đình phải sống ít nhất 5 năm trong căn hộ được mua Điều này đảm bảo mỗi người dân chỉ được sở hữu một căn hộ từ quỹ nhà ở xã hội do nhà nước quản lý Trường hợp có nhà ở xã hội mà vẫn muốn có thêm nhà tư nhân thì phải bán căn nhà xã hội cho nhà nước Đáng chú ý, nếu các cặp vợ chồng trẻ mua căn hộ gần với nơi cha mẹ họ sinh sống sẽ được hỗ trợ thêm chi phí

Từ năm 2004, quỹ nhà ở của nước này gia tăng mạnh mẽ hơn nhờ chính sách cho phép các doanh nghiệp tư nhân tham gia vào các dự án phát triển nhà ở xã hội Tất nhiên, họ sẽ phải tuân thủ và đảm bảo xây nhà theo đúng tiêu chuẩn chất lượng và bán theo đúng giá như các căn hộ khác của HDB Trước đó, năm

1968 - 1969, chính phủ ra quyết định thành lập quỹ Tiết kiệm trung ương để chi trả tiền đặt cọc mua nhà trả góp và cho người dân vay trả góp hàng tháng Đơn vị

sử dụng lao động bắt buộc phải góp 13%, còn người lao động phải góp 20% tiền lương hàng tháng vào quỹ tiết kiệm này nhưng bù lại họ được đảm bảo sẽ không

bị mất nhà ngay cả khi không còn khả năng trả góp

Hoạt động của quỹ Tiết kiệm trung ương tỏ ra vô cùng hiệu quả Một nước láng giềng của Singapore là Malaysia đã học tập và vận dụng thành công mô hình này tuy nhiên mức đóng góp cho quỹ tiết kiệm ở Malaysia thấp hơn so với Singapore Đáng chú ý là trong quỹ Tiết kiệm trung ương ở Malaysia có thêm quy định mức lương tối thiểu cho người lao động phải bao gồm chi phí cho nhu cầu nhà ở Đồng thời, chính phủ nước này yêu cầu mỗi dự án phát triển nhà ở đều phải dành ít nhất 30% diện tích sàn cho nhu cầu của những người có thu nhập thấp, và đưa ra quy định chặt chẽ đối tượng được mua nhà ở giá rẻ để tránh bị lợi dụng đầu cơ

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong nội dung chương 1, trình bày cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản Đặc biệt đền cập đến những chính sách cần thiết để phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản, thể hiện tính chất đặc thù trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS nhằm đưa ra các kỹ thuật quản lý rủi ro tín dụng trong kinh doanh đầu tư bất động sản Bên cạnh đó, cũng giới thiệu kinh nghiệm của một số nước châu Á trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản

Từ những phân tích các nguyên nhân, nhân tố ảnh hưởng bất lợi đến hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản nhằm làm cơ sở lý luận, phân tích và đánh giá về thực trạng cho vay và quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu

tư bất động sản tại BIDV

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU

TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 2.1 Đánh giá diễn biến tình hình thị trường kinh doanh đầu tư bất động sản

Việt Nam từ năm 2005 đến 2009

Luật dân sự năm 2005; Luật đầu tư năm 2005; Luật chứng khoán năm 2006; Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai có các nội dung về quy hoạch sử dụng đất và các Nghị định số 17/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Luật Xây dựng và Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2005 về quy hoạch xây dựng Luật Nhà

ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Luật kinh doanh BĐS và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15 tháng 10 năm 2007 về hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Các văn bản pháp luật liên quan khác

Hộp 2.1: Các chính sách pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản Việt Nam

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

 Sự tham gia của các tổ chức ngân hàng - tài chính vào TTBĐS

Diễn biến từ đầu năm 2005 cho đến nay có sự chuyển tiếp từ cấp độ hai (tập trung hóa) sang cấp độ 3 (tiền tệ hóa)

Theo NHNN, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân 33%/năm Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên 10% cuối năm 2005 Tổng dư nợ cho vay kinh doanh đầu bất động sản cuối tháng 09/2008 là 115.500 tỷ đồng và cuối tháng 7/2010 là 210.770 tỷ đồng Hiện tại, TTBĐS còn phụ thuộc quá nhiều vào chính sách tiền tệ và lượng cung tiền tệ Đây là chỉ báo rõ nhất của giai đoạn tiền tệ hóa TTBĐS

 Thị trường nhà ở, căn hộ chung cư đô thị mới bùng nổ

Theo số liệu chưa đầy đủ, hiện nay cả nước có khoảng 1.500 - 1.600 dự án khu đô thị mới, khu chung cư cao tầng và khoảng 500 dự án khu đô thị mới, chung

cư cao tầng đang triển khai3 Tốc độ đô thị hóa, sự gia tăng và mở rộng nhanh chóng các hoạt động sản xuất kinh doanh, đẩy nhu cầu về mặt bằng lên cao Vào lúc thị trường chứng khoán Việt Nam có những dấu hiệu chậm lại (sau giai đoạn tăng tốc kéo dài từ cuối năm 2006 tới nửa đầu năm 2007), giao dịch bất động sản ngày càng trở nên nhộn nhịp và sôi động hơn bao giờ hết

3

http://nhadatviet.info/phan-tich/xu-ly-oc-dao-do-thi.html

Giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự cũng đang sốt Bất chấp mức giá cao ngất, 1.200USD/m2 của chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các khâu trung gian giao dịch, người ta vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng "tiền thành ý"

Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao Tại quận 2, TP HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay Dự án Khu đô thị mới An Phú - An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2 Các vị trí không thuận lợi trong Dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, nay đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2 Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2vào thời điểm cuối năm

 Cơn sốt thứ 3 năm 2007 và đầu năm 2008 và diễn biến khó định đoán

Bảng 2.1:Tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong các thời kỳ suy giảm

của thị trường bất động sản

Thời kỳ đóng băng và ảm đạm

Nóng sốt

Thời kỳ đóng băng và ảm đạm

1991 1993 1994 1995 2001 2002 2003 2004 2007 2008 2009

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Trong khi cơn sốt lần thứ hai xuất hiện cách cơn sốt lần thứ nhất 8 năm (2001 so với 1993), thì cơn sốt lần thứ ba cách cơn sốt lần thứ hai chỉ có 6 năm

(2007 so với 2001) Trong khi lần sốt thứ nhất chủ yếu có liên quan tới việc TTBĐS chuyển từ thị trường “ngầm”, “phi chính thức” sang thị trường chính qui, hợp pháp; lần sốt thứ hai chủ yếu liên quan tới thị trường sơ cấp và thứ cấp về quyền sử dụng đất; thì lần sốt thứ ba lại liên quan tới nhiều loại thị trường khác nữa, trong đó nổi lên là: thị trường ba bên về quyền sử dụng đất, thị trường tài chính - tiền tệ vào cuộc với cường độ mạnh hơn

Sự đối nghịch giữa nguồn vốn trong nước và nguồn vốn đầu tư nước ngoài cam kết vào TTBĐS Tính đến 15/12/2009, tổng số dự án được cấp phép mới là

839 dự án với tổng vốn đăng ký cấp mới là 16.345,4 triệu USD Tổng số lượt dự án tăng vốn đạt 215 lượt với tổng số vốn đăng ký tăng thêm là 5.136,7 triệu USD Trong tổng số dự án được cấp phép mới trong năm 2009 (tính đến thời điểm 15/12/2009) có 39 dự án kinh doanh BĐS được cấp mới với số vốn đăng ký cấp mới là 7.372,4 triệu USD chiếm 4,65% tổng số dự án cấp mới và chiếm 45,1% tổng số vốn đăng ký cấp mới

Trong thời điểm nền kinh tế còn chưa hết khó khăn, dòng vốn cho thị trường vẫn chưa được khai thông nên thị trường BĐS vẫn chìm sâu trong giấc

“ngủ đông” hầu như chưa có một động thái tích cực cũng như giao dịch nào diễn

ra Cho nên đến thời điểm này chưa thể đoán định chính xác thị trường BĐS sẽ đi theo chiều hướng nào

 Các thành tố thị trường bất động sản kinh doanh chưa bền vững

Những diễn biến của thị trường BĐS trong năm 2009 đã cho thấy sự mất cân đối trầm trọng ở rất nhiều góc độ đặc biệt căn hộ cho thuê và nhà cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng, nhu cầu và ngân sách dành mua bất động sản còn có khoảng cách, rất cần một sự điều tiết kịp thời ở tầm vĩ mô

Đất và nhà tại các phu phố cũ

Biểu đồ 2.1:Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến

Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thành tố cung ngày càng quan trọng nhưng phát triển còn hạn chế, chưa có nhiều chủ thể mang tính chuyên nghiệp tham gia Phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa đủ lớn mạnh Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn và thiếu văn hoá, bản sắc kinh doanh Lượng cầu đã tăng lên không ngừng nhưng cầu có khả năng thanh toán

không tương xứng, rủi ro về việc giá bất động sản đang ở mức cao

2.2 Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

2.2.1 Sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam có tên giao dịch quốc tế là Bank for Investment and Development of Vietnam viết tắt BIDV, được thành lập theo Quyết định số177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ Từ khi thành lập đến nay Ngân hàng được đổi các tên gọi khác nhau cho phù hợp với từng thời kỳ xây dựng và phát triển đất nước, cụ thể:

- Từ 26/4/1957 - 23/06/1981: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam