Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam :

HOLC Home Owners’ Loan Corporation Công ty cho vay những người sở hữu nhà MBS Mortgage Backed Securities Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp MBS Mortgage Backed Securities Chứ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH



NGUYỄN THỊ LAN PHƯƠNG

GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP Hồ Chí Minh - Năm 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH



NGUYỄN THỊ LAN PHƯƠNG

GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng

Mã số: 60340201

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ TRẦN QUỐC TUẤN

TP Hồ Chí Minh - Năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM” là công trình nghiên cứu của bản thân dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Trần Quốc Tuấn

TP.Hồ Chí Minh tháng 01 năm 2014

Tác giả

Nguyễn Thị Lan Phương

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA

LỜI CAM ĐOAN

MỤC LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA VÀ CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA 4

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản 4

1.1.2 Khái niệm chứng khoán hóa 7

1.1.3 Các loại tài sản được chứng khoán hóa 8

1.2 CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 9

1.2.1 Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản 9

1.2.2 Các loại bất động sản được chứng khoán hóa 9

1.2.3 Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản 11

1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay: 11

1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu: 11

1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách 11

1.2.3.4 Nhà đầu tư 12

1.2.4 Lợi ích khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản 12

1.2.4.1 Lợi ích đối với nền kinh tế 12

1.2.4.2 Lợi ích đối với thị trường chứng khoán 13

1.2.4.3 Lợi ích đối với thị trường bất động sản 13

1.2.4.4 Lợi ích đối với các ngân hàng 13

1.2.4.5 Lợi ích đối với các chủ đầu tư dự án 14

1.2.4.6 Lợi ích đối với nhà đầu tư 15

1.2.5 Rủi ro của chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản 15

1.2.5.1 Rủi ro về lãi suất 15

1.2.5.2 Rủi ro kinh doanh và quản lý 16

1.2.5.3 Rủi ro tín dụng 16

1.2.5.4 Rủi ro thanh toán sớm 17

1.2.5.5 Rủi ro về pháp luật 17

1.3 CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐƯỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM 17

1.3.1 Chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản tại một số nước trên thế giới 17

1.3.1.1 Tại Mỹ 17

1.3.1.2 Tại Nhật Bản 23

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam 25

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28

2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT

ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28

2.1.1 Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam 28

2.1.2 Thực trạng tín dụng bất động sản tại Việt Nam những năm gần đây 29

2.1.2.1 Tín dụng bất động sản qua vay ngân hàng 29

2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tư 31

2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu công trình 32

2.1.2.4 Tín dụng bất động sản huy động qua việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài 33

2.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 34

2.2.1 Đây là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS 35

2.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động của các ngân hàng thương mại 36

2.2.3 Đa dạng hóa chủng loại hàng hoá cho thị trường chứng khoán 36

2.2.4 Quản lý rủi ro tốt hơn 37

2.2.5 Sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội 37

2.2.6 Giúp thị trường tài chính phát triển với thông tin được minh bạch 37

2.3 ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 38

2.3.1 Những thuận lợi khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam 39

2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm năng 39

2.3.1.2 Nhu cầu nhà ở cao 41

2.3.1.3 Có được kinh nghiệm rút ra từ các nước đi trước 41

2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế 41

2.3.2 Những khó khăn khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam 42

2.3.2.1 Chưa có khung pháp lý về chứng khoán hóa 42

2.3.2.2 Chưa có các tổ chức trung gian chuyên trách để thực hiện nghiệp vụ CKH

42

2.3.2.3 Thông tin chưa minh bạch 43

2.3.2.4 Rủi ro nợ dưới chuẩn 43

2.3.2.5 Thị trường BĐS hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập 44

2.3.2.6 Cơ quan quản lý, kiểm soát còn yếu chuyên môn 45

2.3.3 Kết quả khảo sát hiểu biết và nhu cầu của nhà đầu tư về kỹ thuật chứng khoán hóa 46

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 48

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 49

3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020 49

3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 của Chính phủ 49

3.1.2 Định hướng hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam 51

3.2 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 53

3.2.1 Điều kiện về pháp lý 53

3.2.2 Điều kiện về chính sách hỗ trợ 54

3.2.3 Điều kiện về hình thành thị trường thế chấp thứ cấp 54

3.2.4 Điều kiện về hiệu quả quản lý, giám sát thị trường 54

3.2.5 Điều kiện tách biệt khỏi sự phá sản giữa các bên liên quan 55

3.2.6 Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín nhiệm và cơ chế tăng cường tín nhiệm 56

3.2.7 Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT 57

3.2.8 Điều kiện về công nghệ thông tin 58

3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 58

3.3.1 Giải pháp tạo lập nền tảng cơ sở hạ tầng cho hoạt động chứng khoán hóa về mặt pháp lý 58

3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường thế chấp thứ cấp 59

3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện các văn bản luật về tài sản thế chấp 60

3.3.1.3 Quy định đối với các ngân hàng 61

3.3.1.4 Quy định đối với công ty trung gian chứng khoán hóa SPV 62

3.3.1.5 Quy định đối với tổ chức định mức tín nhiệm 62

3.3.2 Giải pháp về kỹ thuật cho việc ứng dụng chứng khoán hóa 63

3.3.3 Giải pháp về quản lý giúp cho việc ứng dụng chứng khoán hóa 63

3.3.3.1 Tăng cường giám sát hoạt động thị trường tài chính 63

3.3.3.2 Giám sát minh bạch hoá thông tin 65

3.3.3.3 Có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan, bộ ngành liên quan đến CKH trong việc thực hiện giám sát 65

3.3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác 66

3.3.4.1 Có hệ thống công nghệ thông tin hiện đại với các dữ liệu thoả mãn các tiêu chí: đầy đủ, chính xác, kịp thời 66

3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH 67

3.4 KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 68

3.4.1 Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016) 68

3.4.2 Giai đoạn thử nghiệm (Từ năm 2016 đến năm 2017) 71

3.4.3 Giai đoạn thực hiện (Năm 2018) 72

3.5 KIẾN NGHỊ MÔ HÌNH CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN CHỨC NĂNG 73 3.5.1 Kiến nghị mô hình chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam 73

3.5.2 Kiến nghị với cơ quan chức năng 76

3.5.2.1 Kiến nghị với Chính phủ 76

3.5.2.2 Kiến nghị với Bộ xây dựng 78

3.5.2.3 Kiến nghị với Hiệp hội bất động sản 80

KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT

CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG ANH

ABS Asset backed Securities Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản

tài chính ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á

CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Việt Nam FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước ngoài

FED Federal Reserve System Cục dự trữ liên bang Mỹ

FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà ở Liên bang

FHLMC Federal Home Loan Mortgage

Corporation

Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên bang

FNMA The Federal National Mortgage

Association/ Fannie Mae Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang

GNMA Government National Mortgage

Association / Ginnie Mae Tổ chức thế chấp quốc gia

HKMC Hong Kong Mortgage

Corporation Tổng công ty thế chấp Hồng Kông

HOLC Home Owners’ Loan Corporation Công ty cho vay những người sở hữu nhà

MBS Mortgage Backed Securities Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản

thế chấp

MBS Mortgage Backed Securities Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản

thế chấp

OECD Organization for Economic

Cooperation and Development Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế REIT Real Estate Investment Trust Quỹ đầu tư tín thác bất động sản

SPV Special Purpose Vehicle Tổ chức trung gian chuyên trách

VA Veterans Administration Hội cựu chiến binh

VAMC Vietnam Asset Management

Company

Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam

Biểu đồ 1.1: Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000-2007

Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ 1994-2006

Biểu đồ 1.3: Tình hình phá sản tại Mỹ giai đoạn 2007-2008

Biểu đồ 2.1: Tổng số dư thị trường trái phiếu (%GDP)

Biểu đồ 2.2 : Tổng doanh thu, lợi nhuận ròng và số lượng doanh nghiệp niêm yết

(DNNY) theo các năm trên thị trường chứng khoán Việt Nam

Biểu đồ 2.3: Nợ xấu của một số ngân hàng tính đến 30/06/2013 so với 31/12/2012

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 : Mô hình chứng khoán hóa của Patrick Wood

Hình 1.2: Mô hình chứng khoán hóa tại Nhật Bản

Hình 3.1: Mô hình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn đầu

Trong cơ cấu tín dụng cho bất động sản hiện nay tại Việt Nam, các công ty bất động sản tiềm lực tài chính còn hạn chế chỉ chiếm khoảng 20% vốn cần đầu tư cho các

dự án Nguồn tín dụng chủ yếu là từ các kênh khác như ngân hàng, nhà đầu tư, trái phiếu và hợp tác, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài Trong đó vốn vay từ ngân hàng chiếm khoảng 60% Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay từ ngân hàng lên tới 70% - 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn dài từ 10 năm đến 15 năm Điều này vừa gây ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản vừa gây ra những rủi ro lớn cho nền kinh tế bởi sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng để tài trợ dài hạn tất yếu dẫn đến sự suy yếu của hệ thống này, kéo theo sự suy yếu của hệ thống tài chính

Trong tình hình kinh tế khó khăn, khi ngân hàng không còn cung cấp tín dụng cho bất động sản nhiều như trước, những kênh huy động khác cũng đang ít dần, giá trị bất động sản lại giảm mạnh khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp phải rất nhiều khó khăn Vì vậy việc thu hồi những khoản tín dụng này ngày càng khó, nguy cơ mất vốn với tỷ lệ nợ xấu tăng cao Vì vậy việc thiết lập một thị trường vốn hiệu quả sẽ giúp loại

bỏ được những tác động xấu tiềm ẩn của tăng trưởng quá mức tín dụng ngân hàng có thể gây ra cho nền kinh tế Bằng việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bằng bất động sản, các ngân hàng sẽ đẩy nhanh được tiến trình cải cách thông qua cấu trúc bảng cân đối, quản lý rủi ro tốt hơn Ngoài ra tiến trình này còn giúp các doanh nghiệp bất động sản có công cụ huy động mới thay thế khi tín dụng ngân hàng bị thắt chặt Tuy nhiên, tại Việt Nam để có thể áp dụng kỹ thuật này vào thực tiễn lại là một thử

thách lớn bởi chứng khoán hoá muốn phát triển thì trước tiên các thị trường liên quan

cụ thể là thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản phải phát triển Nhưng để tận dụng được những lợi ích lớn trên thì cần phải đưa vào áp dụng kỹ thuật này Chính

vì vậy tôi chọn đề tài “Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam”

2 Mục tiêu nghiên cứu

─ Trình bày sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hóa

─ Đưa ra những lợi ích và rủi ro tiềm ẩn khi thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

─ Rút ra bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm của một số nước

─ Cho thấy chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản giúp ngân hàng khắc phục khó khăn về vốn, khơi thông nguồn vốn thúc đẩy thị trường tài chính phát triển Ngoài ra chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản còn góp phần tạo thêm một công cụ mới cho đầu tư và giúp doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn tốt hơn

─ Đưa ra kiến nghị, đề xuất những giải pháp và lộ trình thực hiện từ năm 2014 đến năm 2018 giúp áp dụng chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

─ Đối tượng nghiên cứu: chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

─ Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào những nội dung mang tính lý luận và thực tiễn về các giải pháp thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản Ngoài ra còn nghiên cứu tình hình kinh doanh và hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

4 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Hiện nay, đã có nhiều đề tài, công trình nghiên cứu cũng như sách báo nói về chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản Tuy nhiên, đề tài này cho chúng ta cái nhìn đánh giá bao quát về thị trường bất động sản, những khó khăn huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện tại Từ đó rút ra những giải pháp giúp

áp dụng chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính kết hợp với phân tích định lượng

để làm rõ vấn đề được nghiên cứu Trên cơ sở các lý thuyết đã có tạo tiền đề lý luận cho việc phân tích số liệu thực tiễn kết hợp phương pháp thống kê, so sánh, đối chiếu

và tổng hợp nhằm đưa ra được những yếu tố tác động và những giải pháp áp dụng chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

6 Nội dung nghiên cứu

Chương 1: Những lý luận cơ bản về chứng khoán hóa và chứng khoán hóa các khoản

vay thế chấp bất động sản (MBS)

Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản và khả năng chứng khoán hoá các

khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam

Chương 3: Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt

Nam

CHƯƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA VÀ CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA

1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp

bất động sản

Khi nền kinh tế xã hội ngày một nâng cao, thị trường tài chính ngày càng phát triển thì nhu cầu về vốn để cung cấp cho thị trường này ngày càng nhiều Đặc biệt, tại các nước có nền kinh tế phát triển nhanh và mạnh thì nhu cầu vốn tín dụng cho trung

và dài hạn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn Để

có thể đáp ứng được nhu cầu này, các định chế tài chính đã bán các khoản nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thông qua hình thức phát hành chứng chỉ có giá Điều này

đã mang lại những hiệu quả tích cực và dần trở thành một kỹ thuật quan trọng trong việc khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính Kỹ thuật CKH đã được hình thành và phát triển qua hai giai đoạn sau:

1.1.1.1 Giai đoạn hình thành (1920 – 1980)

Giai đoạn 1929 – 1933, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm trọng đã làm cho giá bất động sản giảm liên tục còn khoảng một nửa so với những năm 1927 – 1928 Các bất động sản dùng thế chấp bắt đầu bị các tổ chức cho vay tịch biên để xử lý nợ Việc này đã làm cho người đi vay tiền mua nhà ở tại các NHTM gặp nhiều khó khăn

Để giúp cho người đi vay tránh cảnh bị tịch biên nhà ở, năm 1933 Chính Phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC) Công ty này có nhiệm vụ bán các trái phiếu do Chính phủ đảm bảo để tái tài trợ cho số tiền nợ của người đi vay mua nhà nhờ vậy mà hàng triệu nhà ở

đã thoát cảnh bị tịch biên

Năm 1934, nhằm giúp bảo hiểm các khoản cho vay thế chấp nhà ở của nơi cho vay tư nhân, Chính Phủ tiếp tục thành lập Cơ quan nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration – FHA) Cơ quan này còn có nhiệm vụ đặt ra tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm nhưng không cho vay tiền, không lên bản vẽ hay xây dựng nhà, giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp

Năm 1938, để giúp tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm, quốc hội Mỹ đã thành lập tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (The

Federal National Mortgage Association – FNMA hay Fannie Mae) chuyên mua và

chứng khoán hóa các khoản thế chấp Sau đó vào năm 1968, chính phủ Hoa Kỳ quyết định chuyển đổi sở hữu của công ty này thành một công ty cổ phần Ngày nay FNMA

đã trở thành tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất và cổ phiếu được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán New York

Năm 1946, nhằm tài trợ cho nhu cầu nhà ở lớn của những người từ chiến trường trở về sau chiến tranh thế giới thứ II, Chính phủ Mỹ đã thành lập ra Hội cựu chiến binh (Veterans Administration – VA) Trong giai đoạn đầu, VA không yêu cầu người vay có khoản tiền trả trước, lãi suất được cố định thường bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA Sự ra đời hai tổ chức FHA và VA cùng với nhu cầu xây dựng nhà ở tăng cao đã làm cho thị trường thế chấp BĐS trở thành khách lớn nhất của tín dụng dài hạn

Giai đoạn 1946 – 1960, những tập đoàn lớn về cho vay thế chấp BĐS với vốn lên đến hàng tỷ USD được hình thành ngày càng sâu và rộng, đánh dấu một bước phát triển quan trọng của nghiệp vụ này

Giai đoạn 1960 – 1970, sự mất cân bằng trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp BĐS trên toàn nước Mỹ do những cuộc di dân tăng mạnh đã làm cho hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại ngân hàng bị ảnh hưởng nặng nề Để tiếp tục tiến hành nghiệp vụ này, ở những nơi có cầu nhiều, ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay nhưng sau đó bán lại các khoản vay cho các định chế tài chính có cung tín dụng nhiều ở địa phương khác Thực tế, sau chiến tranh thế giới thứ II, thị trường thế chấp thứ cấp các khoản vay BĐS đã được hình thành điển hình là vào năm 1948, thương vụ mua lại các khoản nợ

thế chấp của Fannie Mae đối với VA đã được thực hiện Tuy nhiên thị trường này chỉ thực sự hoạt động sôi động vào giai đoạn cuối thập niên 1960 và đầu 1970 Nhằm giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm vốn, các ngân hàng cho vay thế chấp và tổ chức tiết kiệm đã mua và bán những khoản vay liên quan Chính phủ cũng góp phần giúp giảm bớt tình trạng mất cân đối này bằng việc thành lập các tổ chức trung gian chuyên trách (Special Purpose Vehicle – SPV) Tổ chức này có nhiệm vụ mua lại các khoản vay mua nhà, tạo ra chứng khoán nợ bằng cách tập hợp và phân nhóm theo lãi suất, thời hạn dựa trên giá trị các khoản vay thế chấp bất động sản trong tập nợ tương ứng và bán cho công chúng đầu tư, nhờ vậy đã thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Các chứng khoán được phát hành như trên được gọi là chứng khoán đảm bằng tài sản thế chấp BĐS (Mortgage Backed Securities – MBS)

Trong các SPV, ngoài Fannie Mae thì còn có Tổ chức thế chấp quốc gia (Government National Mortgage Association viết tắt là GNMA hay còn gọi là Ginnie Mae) được thành lập vào năm 1968 cũng nổi tiếng với các trái phiếu CKH Hiệp hội này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một công ty trực thuộc Vụ phát triển nhà

ở đô thị, có nhiệm vụ mua lại các khoản nợ có thế chấp bất động sản từ các nhà cho vay riêng lẻ với giá ưu đãi và phát hành các chứng khoán nợ được đảm bảo bằng một tập hợp các khoản vay thế chấp BĐS Sản phẩm đầu tiên của Ginnie Mae cũng là sản phẩm đầu tiên của kỹ thuật CKH được phát hành năm 1970 đó là chứng khoán có thế chấp BĐS làm đảm bảo lãi suất cố định (Fixed Rate Mortgage Backed Securities)

Năm 1970, Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Federal Home Loan Mortgage Corporation viết tắt là FHLMC, hay còn gọi là Freddie Mac) ra đời Đây là một tổ chức tài chính tư nhân của Mỹ được thành lập nhằm mục đích tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay để mua nhà ở tại nước này Hoạt động của Freddie Mac cũng giống như của Fannie Mae Việc thành lập Freddie Mac là để có thêm tổ chức hoạt động trong lĩnh vực này, qua đó tăng tính cạnh tranh để các công ty hoạt động hiệu quả hơn

1.1.1.2 Giai đoạn phát triển (1980 – nay)

Từ năm 1980, CKH phát triển mạnh ở Mỹ, các khoản vay được CKH không đơn thuần như trước đây mà mở rộng gồm nhiều khoản như các khoản cho vay thương mại, cho vay tiêu dùng, các khoản phải thu thẻ tín dụng Và ngoài việc CKH các khoản cho vay được Chính phủ đảm bảo của GNMA thì các cơ quan khác Chính phủ và giới kinh doanh cũng đã được phát hành MBS

Năm 1987, CKH được thực hiện và phát triển đầu tiên tại Anh, sau đó được thực hiện tại một loạt các nước Châu Âu khác như: Pháp, Đức, Ý,… Các giá trị các giao dịch CKH ngày một tăng nhanh với các đợt phát hành trên thị trường Châu Âu thống nhất Điển hình tại Úc, giá trị chứng khoán phát hành dựa trên các khoản vay thế chấp BĐS chiếm đa số trong việc CKH các khoản vay trung và dài hạn Tại các nước Châu

Á có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông,… cũng đã ứng dụng

và phát triển kỹ thuật này Đặc biệt tại Malaysia kỹ thuật này đã được ứng dụng từ năm

1986 với sự thành lập của công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad

1.1.2 Khái niệm chứng khoán hóa

CKH là một thuật ngữ được tạm dịch từ cụm từ “Securitisation”, dùng để chỉ một kỹ thuật tài chính giúp các khoản tín dụng cho vay trong ngân hàng tăng khả năng thanh khoản, huy động vốn cho DN BĐS đồng thời phân tán rủi ro Ở Việt Nam, CKH còn khá mới mẻ, chưa được nhiều người biết đến, nhưng cũng đã có một số giao dịch được thực hiện theo phương thức này tuy mới chỉ ở dạng sơ cấp

Theo tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) năm 1995 thì định nghĩa rằng: “CKH là việc phát hành chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không chỉ bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt

Chủ thể phát hành không còn là nhân tố quyết định đến chất lượng của các chứng khoán phát hành mà chính là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản bảo đảm mới quyết định thu nhập và độ an toàn của các chứng khoán phát hành Kết

quả của quá trình CKH là các tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán – một loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường vốn”

Về bản chất, CKH là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẵn có trên bảng cân đối kế toán, làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các loại chứng khoán nợ Vì vậy, thông qua nghiệp vụ CKH người cho vay đã không còn nắm giữ rủi ro tín dụng mà có thể chuyển hoá sang cho người khác một cách dễ dàng Còn các NĐT khi mua loại chứng khoán này phải chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản được đem ra CKH

Nói một cách đơn giản, CKH là một kỹ thuật tài chính nhằm tạo ra chứng khoán – một dạng thức có thể chuyển nhượng được bằng việc cơ cấu những khoản phải thu, các khoản nợ trong tương lai hoặc bằng tài sản thế chấp của một tổ chức tài chính

Các tài sản hoặc các khoản phải thu của người đi vay được tập hợp thành các tài sản thế chấp khác nhau dùng để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu thông qua các tổ chức trung gian tài chính chuyên trách (SPV) Tiền huy động từ việc phát hành này được chuyển lại cho tổ chức tài chính để tổ chức này tiếp tục cho vay nhờ vậy mà thanh khoản của tài sản tăng lên Khi chứng khoán đến ngày đáo hạn, tổ chức tài chính

sẽ một lần nữa thông qua các tổ chức trung gian tài chính để trả tiền gốc và lãi vay cho NĐT như cam kết ban đầu

1.1.3 Các loại tài sản đƣợc chứng khoán hóa

Các tài sản được CKH bao gồm tất cả các tài sản có thể sinh lời và tách riêng để quản lý được Các tài sản này rất đa dạng từ nhà xưởng, máy móc, thiết bị,… đến các khoản phải thu của ngân hàng như khoản phải thu do cho vay tiêu dùng, khoản phải thu cho vay sản xuất, tài sản cho thuê tài chính… Căn cứ trên tài sản chuyển hoá được dùng làm tài sản đảm bảo cho chứng khoán chuyển hoá người ta chia thành hai dạng chính là chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp (Mortgage Backed Securities – MBS) và Chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản tài chính (Asset backed Securities

– ABS)

Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS): Chứng khoán bảo đảm

bằng tài sản thế chấp là một kỹ thuật tài chính nhằm tạo ra chứng khoán bằng cách tập hợp một hoặc một nhóm các khoản thế chấp của người đi vay bán cho các tổ chức trung gian tài chính Về bản chất, chứng khoán bảo đảm bằng tài sản thế chấp là một loại trái phiếu Thay vì, trả cho nhà đầu tư một khoản trái tức cố định và tiền gốc, thì người phát hành chứng khoán thanh toán bằng dòng tiền phát sinh từ những khoản thế chấp được dùng để đảm bảo cho số chứng khoán đó

Chứng khoán đƣợc đảm bảo bằng tài sản tài chính (ABS): CKH các khoản

vay đảm bảo bằng tài sản tài chính có cấu trúc giống với CKH đảm bảo bằng tài sản thế chấp nhưng tài sản đảm bảo ở đây là các dòng tiền mà DN được hưởng trong tương lai gồm các khoản phải thu khác với các tài sản có thế chấp như khoản vay mua ô tô, vay xây nhà, tiêu dùng, từ thẻ tín dụng…

1.2 CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG

SẢN

1.2.1 Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản

CKH các khoản vay thế chấp BĐS là một kỹ thuật tài chính nhằm tạo ra chứng khoán bằng cách tập hợp các khoản thế chấp BĐS của người đi vay bán cho các tổ chức trung gian tài chính để tổ chức này huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu được bảo đảm bằng chính các khoản thu từ tập hợp các hợp đồng vay thế chấp BĐS Thông qua các tổ chức trung gian tài chính, người đi vay sẽ hoàn trả tiền gốc và lãi vay cho người nắm giữ chứng khoán

1.2.2 Các loại bất động sản đƣợc chứng khoán hóa

Khái niệm về BĐS rất rộng và đa dạng Tuy mỗi quốc gia trên thế giới có những quan điểm riêng về cách thức, tiêu chí phân loại BĐS nhưng nhìn chung đa số đều thống nhất coi BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất đai Tại Việt Nam, Điều

174 Bộ Luật Dân Sự 2005 đã quy định “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Từ khái niệm trên có thể phân chia BĐS thành ba nhóm chính:

─ BĐS có đầu tư xây dựng gồm BĐS nhà đất, BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, các công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội,…

─ BĐS không đầu tư xây dựng gồm đất nông nghiệp, đất rừng, nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng,…

─ BĐS đặc biệt gồm các công trình bảo tồn quốc gia, danh lam thắng cảnh, di sản văn hóa, di tích lịch sử, đền thờ, miếu, …

Vì các tài sản được CKH bao gồm tất cả các tài sản có thể sinh lời và tách riêng

để quản lý được nên trong ba nhóm BĐS nói trên thì nhóm BĐS có đầu tư xây dựng, đặc biệt là BĐS nhà đất (nhóm BĐS cơ bản) chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch, có tính phức tạp và chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Nhóm BĐS không đầu tư xây dựng thì ít tham gia thị trường hơn Còn nhóm BĐS đặc biệt thì khả năng tham gia vào thị trường thấp Tuy nhiên căn cứ tình hình thực tế thì ở Việt Nam BĐS có thể được chia thành BĐS để ở, BĐS để tiến hành kinh doanh thương mại, dịch vụ, BĐS để tiến hành sản xuất công nghiệp và BĐS để tiến hành sản xuất nông nghiệp

CKH cho phép các định chế tài chính như ngân hàng, công ty bảo hiểm, công ty tài chính…, các doanh nghiệp phi tài chính chuyển đổi các tài sản chưa sẵn sàng tham gia thị trường thành các chứng khoán được định giá, có tính thanh khoản cao và mua bán trên thị trường thứ cấp Vì vậy, để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư trước nguy cơ công ty phát hành phá sản thì các BĐS khi đưa vào CKH cần có những đặc điểm cơ bản sau:

─ Có tính đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy nhằm dự báo được dòng thu nhập trong tương lai

─ Gồm nhiều tài sản và tương đối lớn nhằm giúp hạn chế rủi ro

─ Sự phá sản của người khởi phát sẽ không ảnh hưởng đến quyền tiếp nhận dòng tiền được tạo ra từ tập hợp các tài sản tài chính được CKH

Trong phạm vi bài viết này tác giả chỉ đi sâu vào CKH các khoản vay thế chấp BĐS trong nhóm có đầu tư xây dựng

1.2.3 Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hóa các khoản vay thế

chấp bất động sản

Quá trình CKH các khoản vay thế chấp BĐS còn được gọi là phương thức CKH thông qua trung gian bao gồm các chủ thể sau:

1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay:

Đây là các cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi vay cho chủ tài sản ban đầu trên cơ sở hợp đồng tín dụng

1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu:

Chủ tài sản ban đầu thường là các tổ chức tài chính tín dụng, các doanh nghiệp, các tổ chức của Chính phủ Chủ thể này đem tài sản - các khoản tín dụng thế chấp bằng BĐS của mình “bán”, chuyển tất cả các quyền liên quan đến tài sản đó cho các tổ chức trung gian chuyên trách Thông thường sau khi thế chấp các chủ tài sản thường nhận quản lý tài sản này cho tổ chức trung gian chuyên trách để hưởng phí

1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách

Tổ chức trung gian chuyên trách(Special Purpose Entity/Vehicle viết tắt SPV) là một tổ chức đặc biệt có thể được thành lập dưới dạng công ty cổ phần hoặc một quỹ ủy thác để thực hiện việc tổ chức, phát hành, kinh doanh chứng khoán Tổ chức sau khi mua lại các khoản phải thu, các khoản nợ từ bên khởi tạo sẽ này tập hợp đóng gói lại và phát hành thành chứng khoán trên cơ sở các tài sản này Tùy theo nhu cầu của NĐT về thời gian đáo hạn, mức độ rủi ro và tỷ suất sinh lời Nhờ vậy mà chuyển hóa được các tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn

Thông thường để tăng tính hấp dẫn cho chứng khoán và đảm bảo an toàn thì các SPV áp dụng tăng cường độ tín nhiệm có thể là nội sinh hay ngoại sinh nhưng mục đích chung vẫn là cho NĐT thấy rằng các dòng tiền trong tương lai sẽ có để trả cho họ Hình thức đi thiết lập một quỹ dự trữ, phát hành chứng khoán ít hơn gói tài sản mang

tính nội sinh Còn hình thức thuê thêm một tổ chức có uy tín đứng ra đảm bảo cho chứng khoán thì mang tính ngoại sinh

1.2.3.4 Nhà đầu tƣ

Là các tổ chức, cá nhân mua chứng khoán do tổ chức tài chính chuyên biệt phát hành

1.2.3.5 Các tổ chức hỗ trợ cho hoạt động của SPV

Tổ chức định mức tín nhiệm: Đây là tổ chức cung cấp thông tin về mức độ an

toàn của chứng khoán được phát hành dựa trên cơ sở xếp hạng tín nhiệm cho các chứng khoán này

Tổ chức hỗ trợ thanh khoản: Đây là tổ chức cam kết ứng tiền cho tổ chức

trung gian chuyên trách SPV để thanh toán cho NĐT trong trường hợp các khoản phải thu chưa được thu về từ bên có nghĩa vụ thanh toán, người thế chấp và đi vay Thông thường tổ chức này bao gồm nhiều ngân hàng thương mại hợp lại

Tổ chức quản lý tài sản: Tổ chức này làm nhiệm vụ quản lý các tài sản được

chứng khoán hoá, tiến hành thu tiền từ các tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay rồi chuyển cho SPV để trả cho NĐT

Tổ chức bảo lãnh phát hành: Tổ chức này cam kết mua toàn bộ chứng khoán

phát hành theo giá đã xác định trước giúp cho quá trình CKH diễn ra đảm bảo và nhanh hơn Tổ chức này gồm một hoặc một nhóm các ngân hàng đầu tư thực hiện

1.2.4 Lợi ích khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản

Lợi ích của CKH các khoản vay thế chấp BĐS là khá rõ ràng đối với nền kinh tế phát triển, nó thể hiện qua nhiều mặt như:

1.2.4.1 Lợi ích đối với nền kinh tế

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường Nó chiếm một lượng lớn tài sản của mỗi quốc gia, nếu không được tận dụng CKH sẽ lãng phí nguồn vốn lớn cho nền kinh tế CKH các khoản vay thế chấp bất động động sản giúp thúc đẩy phát triển thị trường tài chính, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn, cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS, cho hoạt động sản xuất kinh doanh

thông qua các nguồn tiền nhàn rỗi trong dân Các sản phẩm này khi được áp dụng sẽ giúp định giá các tài sản thế chấp, xác định mức độ rủi ro chính xác hơn

Việc huy động vốn thông qua CKH các khoản vay BĐS giúp giảm gánh nặng ngân sách cho những dự án xây dựng cơ bản, dành nguồn tiền đầu tư cho việc phát triển khác trong xã hội như giáo dục, y tế … đồng thời kỹ thuật này cũng giúp giảm bớt việc cho vay vốn theo cách truyền thống qua ngân hàng

CKH giúp hoàn thiện các thị trường có liên quan như thị trường BĐS, TTCK, tín dụng Ngoài ra, CKH các khoản vay BĐS còn giúp tạo mối liên hệ gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản thông qua việc tách nhu cầu đầu tư và nhu cầu sở hữu BĐS giúp thu hút sự tham gia của nhà đầu tư trong và ngoài nước Từ đó tạo tiền đề cho việc tận dụng hết các nguồn lực kinh tế xã hội

1.2.4.2 Lợi ích đối với thị trường chứng khoán

Các chứng chỉ bất động sản nếu được phát hành và có thanh khoản cao được niêm yiết trên thị trường chứng khoán sẽ giúp mở rộng sản phẩm đầu tư cho thị trường ngoài các sản phẩm truyền thống như cổ phiếu, trái phiếu chính phủ, trái phiếu DN, giúp tạo thanh khoản cho TTCK

1.2.4.3 Lợi ích đối với thị trường bất động sản

BĐS là một tài sản lớn, việc mua và nắm giữ một BĐS đôi khi vượt quá khả năng của nhiều người Ngoài ra, trong khi thị trường BĐS giảm việc bán các BĐS theo cách truyền thống diễn ra khó khăn Chính vì vậy, CKH là giải pháp giúp cho nhiều NĐT có nhu cầu đầu tư vào thị trường này có thể tham gia mà không cần phải sở hữu hết BĐS Nhờ vậy thanh khoản của thị trường BĐS được tăng lên

1.2.4.4 Lợi ích đối với các ngân hàng

CKH các khoản vay thế chấp BĐS giúp giảm thiểu và phân tán rủi ro của các hoạt động tín dụng cho vay mua BĐS như rủi ro lãi suất, rủi ro từ phía người đi vay không trả được nợ hay rủi ro do quy hoạch phát triển đô thị làm ảnh hưởng đến giá trị

BĐS Khi các khoản vay được CKH và bán trên thị trường thứ cấp, chúng được đưa ra khỏi bảng cân đối kế toán giúp cho cơ cấu bảng cân đối kế toán sẽ tích cực hơn

Cách cho vay truyền thống có nhược điểm là các khoản vay có tính thanh khoản thấp, ngân hàng chưa sử dụng hiệu quả đồng vốn của mình từ đó ảnh hưởng đến khả năng hoạt động và quy mô kinh doanh Hơn nữa, nguồn tín dụng cung cấp cho thị trường BĐS rất lớn, nếu chỉ cung cấp theo cách truyền thống thì sẽ gây áp lực về nguồn vốn vay trung và dài hạn của các NHTM CKH sẽ giúp khắc phục hạn chế về nguồn vốn vay trung và dài hạn, các NHTM không còn phụ thuộc quá mức vào nguồn tiền gửi tiết kiệm trong dân, tạo thanh khoản cho các khoản nợ giúp các ngân hàng hoạt động hiệu quả thông qua thị trường thứ cấp của nó NHTM sẽ hoạt động đúng bản chất trên thị trường tiền tệ là cung cấp vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh, vốn lưu động của doanh nghiệp CKH giúp ngân hàng khai thác nguồn vốn với chi phí thấp hơn và có thể huy động liên tục nguồn vốn ổn định Nhờ nguồn vốn này ngân hàng có thể cung cấp các khoản vay với thời hạn dài hơn không còn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn huy động ngắn hạn Ngoài ra CKH còn giúp ngân hàng tăng thu nhập thông qua dịch vụ quản lý danh mục đầu tư cho các SPV

1.2.4.5 Lợi ích đối với các chủ đầu tƣ dự án

Các doanh nghiệp khi muốn có thêm nguồn vốn cung cấp cho hoạt động kinh doanh có thể vay từ các định chế tài chính, nhà đầu tư, phát hành trái phiếu hay liên doanh liên kết với doanh nghiệp nước ngoài Tuy nhiên, việc huy động vốn qua các kênh trên đôi khi không hiệu quả, nguồn vốn huy động không được nhiều khiến cho doanh nghiệp gặp khó khăn nhất là đối với các doanh nghiệp nhỏ, tiềm lực tài chính yếu Nếu bất động sản công ty sở hữu có chất lượng tốt thì việc CKH các khoản vay thế chấp bất động sản lại là lựa chọn tối ưu CKH các khoản vay thế chấp bất động sản không phụ thuộc vào điểm tín dụng của người sở hữu Đây chính là lợi thế quan trọng trong rất nhiều trường hợp khi nguồn tiền có thể đạt được cho người sở hữu mà không làm giảm hiệu quả tài sản

Ngoài ra, CKH giúp mở rộng khả năng tiếp cận thị trường vốn, tạo cơ hội huy động vốn trung và dài hạn cho hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, giảm chi phí lãi vay, tăng hiệu quả sinh lời của dự án Thông qua CKH, các phần vốn tự có khi đầu tư vào

dự án quay vòng nhanh hơn, tiến hành đơn giản hơn, tiết kiệm được chi phí và thời gian phát hành Ngoài ra còn củng cố lòng tin của khách hàng đối với các chủ đầu tư khi các dự án BĐS hoàn thành đúng hạn

1.2.4.6 Lợi ích đối với nhà đầu tƣ

CKH giúp có thêm một công cụ đầu tư mới với suất sinh lợi hấp dẫn hơn so với trái phiếu Chính phủ Lợi ích lớn của NĐT thu được từ việc CKH là thanh khoản loại chứng khoán này khá cao nên sẽ giúp NĐT dễ dàng tham gia mua bán, chuyển nhượng trên thị trường Đây cũng là công cụ phòng ngừa rủi ro tốt đặc biệt với NĐT có tổ chức với cơ chế giám sát chặt chẽ, minh bạch thông tin về BĐS được CKH Ngoài ra, đối với NĐT không đủ tiền để có thể sở hữu hoàn toàn một BĐS, việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản giúp NĐT có thể dễ dàng tham gia đầu tư hơn

1.2.5 Rủi ro của chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản

Bên cạnh những lợi ích được tạo ra từ việc CKH thì cũng có những rủi ro không mong muốn vì vậy cần nhận diện những rủi ro này để có biện pháp phòng ngừa hạn chế chúng Có rất nhiều loại rủi ro khi tiến hành CKH các khoản vay thế chấp BĐS, những rủi ro này có thể xuất hiện trong bất cứ khâu nào Trong mỗi một ngành nghề cũng như mỗt kỹ thuật tài chính, sẽ có những rủi ro gây ảnh hưởng lớn hơn những rủi

ro khác và nhà quản lý thường chỉ tập trung vào những rủi ro quan trọng này Ví dụ như các ngân hàng thường chỉ tập trung vào rủi ro tài chính, các nhà máy sản xuất thường chỉ chú trọng đến rủi ro về sản phẩm, môi trường,… Riêng trong lĩnh vực CKH các khoản vay thế chấp BĐS thì các chủ thể tham gia vào quá trình CKH cần chú ý đến các rủi ro sau:

1.2.5.1 Rủi ro về lãi suất

Đây là rủi ro xảy ra khi biến động mức sinh lời do lãi suất trên thị trường thay đổi Trong CKH, các tổ chức trung gian chuyên trách (SPV) phải áp dụng lãi suất phù

hợp để vừa có nguồn thu vừa có thể đưa ra mức lãi suất mà NĐT chấp nhận Tùy theo từng hợp đồng, các lãi xuất có thể cố định hay thả nổi neo một lãi suất quy định như Libor (Interbank Offered Rate) của Anh, hay Tibor (Tokyo Interbank Offered rate) của Nhật, Euro Interbank Offered rate của liên minh Châu Âu…

1.2.5.2 Rủi ro kinh doanh và quản lý

Rủi ro này xảy ra khi có sự thay đổi bất lợi về tình hình cung cầu các chứng khoán hay là sự thay đổi bất lợi trong môi trường kinh doanh khi xảy ra thông tin bất cân xứng giữa các bên CKH giúp các chủ thể thu được nguồn lợi nhuận lớn, làm cho các rủi ro được chuyển giao, phân tán, vì vậy nó cũng có khả năng biến những rủi ro phi hệ thống thành rủi ro hệ thống Khi các chủ thể ban đầu đóng gói các danh mục tín dụng dưới chuẩn cao để làm tăng lợi nhuận, thu nhập cho mình làm ảnh hưởng đến lợi ích của SPV và NĐT thì rủi ro thanh toán cho gói tín dụng đó càng lớn Luồng tiền trong CKH cũng trải qua một lộ trình dài và phức tạp hơn nhiều so với chứng khoán phát hành theo cách thức thông thường vì vậy nó làm phát sinh nhiều rủi ro liên quan đến nghiệp vụ thanh toán và việc thu hồi các khoản phải thu Khi một chủ thể trong kỹ thuật CKH bị đổ vỡ sẽ gây ra đổ vỡ lan truyền trong cả hệ thống Đây cũng được xem

là rủi ro đạo đức

Ngoài những rủi ro mang tính chất nội tại, xuất phát từ bên trong kỹ thuật CKH, thì rủi ro từ bên ngoài như sự quản lý của nhà nước và cơ quan chức năng cũng có tác động gây nên những rủi ro không nhỏ

1.2.5.3 Rủi ro tín dụng

Rủi ro này xảy ra khi bên đi vay không hoàn thành hoặc trì hoãn khoản vay cả gốc và lãi hoặc xảy ra khi nhà phát hành lâm vào tình trạng phá sản Rủi ro tín dụng xảy ra với tất cả các bên tham gia vào quá trình CKH, nó xuất phát từ nhiều nguyên nhân trong đó chủ yếu là BĐS gặp khó khăn khi kinh doanh, phân phối dẫn đến nguồn thu giảm Vì vậy trong các bước CKH, các tổ chức tài chính thường rất chú trọng đến việc đánh giá khả năng thanh toán của khách hàng Để cho NĐT quan tâm hơn, chứng

khoán này cũng được bảo đảm bởi tổ chức nhà nước có uy tín để giảm thiểu rủi ro tín dụng

1.2.5.4 Rủi ro thanh toán sớm

Ngược lại với rủi ro tín dụng, rủi ro thanh toán sớm xảy ra khi trước lúc đến hạn thanh toán, bên đi vay do được quyền chọn cách thức thanh toán đã trả một phần hoặc hoàn toàn phần gốc nợ, gây rủi ro cho bên cho vay Nguyên nhân chủ yếu là do lãi suất thị trường giảm, người đi vay sẽ vay lãi suất thấp trên thị trường và thanh toán khoản vay với lãi suất cao trước đó làm cho luồng tiền bị thay đổi, người cho vay sẽ không thể tái đầu tư khoản thu này để cho vay lãi suất cao

Ngoài ra chu kỳ kinh tế cũng là một nguyên nhân dẫn đến việc thanh toán trước Trong nền kinh tế tăng trưởng tốt, tỷ lệ thất nghiệp thấp, có công việc đều đặn, thu nhập của người dân ổn định thì họ có khả năng thanh toán nợ mua nhà Còn trong nền kinh tế suy thoái, rủi ro thanh toán sớm lại ít xảy ra

1.2.5.5 Rủi ro về pháp luật

Mỗi một quốc gia có hệ thống thuế và pháp luật khác nhau Khi các chính sách

về thuế, luật của chính phủ ban hành không đầy đủ, chặt chẽ giữa các bên liên quan trong quá trình CKH thì sẽ gây ra rủi ro trong quá trình thực hiện

1.3 CHỨNG KHOÁN HÓA Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI

HỌC KINH NGHIỆM ĐƯỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM

1.3.1 Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại một số nước

trên thế giới

1.3.1.1 Tại Mỹ

Quá trình phát triển CKH BĐS tại Mỹ

Tín dụng BĐS ở Mỹ xuất hiện vào những năm 1960 - 1970 do người dân mong muốn sở hữu nhà ở Nhu cầu ngày càng tăng cao trong khi nguồn cung tín dụng do các khoản vay thế chấp giữa các ngân hàng, TCTD không đáp ứng đủ Sự mất cân đối cung cầu về vốn dẫn đến thị trường hoạt động không hiệu quả Trước tình hình này, chính

phủ Mỹ đã sử dụng công cụ CKH để khai thông nguồn vốn vào thị trường BĐS Hai tổ chức trung gian chuyên trách tại Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac được thành lập để

hỗ trợ cho nghiệp vụ này Kể từ khi được áp dụng, CKH đã giúp đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn cho NHTM, thị trường tài chính và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn trong toàn bộ nền kinh tế Ban đầu chỉ có BĐS nhà ở được CKH, sau đó do những nhu cầu khác nhau của người dân và nguồn lợi dồi dào, các BĐS khác lần lượt được đưa vào CKH như BĐS thương mại năm 1985 và đất đai cũng trong khoảng thời gian này

Khi mới thành lập nghiệp vụ CKH, các tài sản thế chấp được định mức tín nhiệm, người đi vay cũng được đánh giá khả năng chi trả theo một quy trình chuẩn, nghiêm ngặt Nhưng càng về sau, để tăng doanh thu và thị phần cạnh tranh với các nhà cho vay thế chấp khác trong khi đa phần khách hàng có nguồn tín dụng bị hạn chế, năm

1995 các tiêu chuẩn cho vay được nới lỏng với các đối tượng có mức tín dụng thấp, không cần bảo chứng đủ tin cậy, bắt đầu của việc cho vay thế chấp dưới chuẩn

Từ năm 1997 đến năm 1998, các luồng vốn nước ngoài đổ nhiều vào Mỹ do họ thấy được nguồn tín dụng phát triển dễ dàng dẫn đến việc bùng nổ xây dựng nhà ở và tạo điều kiện chi tiêu tiêu dùng Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn có lãi suất rất cao, các chủ thể tham gia vào quá trình cho vay và CKH đều thu được khoản thu nhập lớn đặc biệt là các ngân hàng đầu tư, họ vừa thu lãi từ việc cấp vốn cho công ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ CKH Vì vậy, các thủ tục thẩm định ngày càng lỏng lẻo, nguồn tín dụng được tiếp cận dễ dàng, nhanh chóng

Từ năm 2000 đến năm 2003, cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) đã cố gắng cứu nền kinh tế khỏi nguy cơ giảm phát do bong nóng Dot-com vỡ vào năm 2001 bằng việc hạ lãi suất liên ngân hàng từ 6,5% xuống 1,75% Điều này giúp cho ngành BĐS và ngành xây dựng phát triển, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế Khi môi trường tín dụng dễ dãi, các tổ chức tài chính cho vay mạo hiểm nhiều hơn làm cho vay dưới chuẩn trở nên phổ biến, giá BĐS vì vậy tăng cao Giá nhà giai đoạn 1997 - 2006 tại Mỹ tăng 124%, tính từ năm 1981 đến năm 2001 giá nhà trung bình quốc gia trong khoảng 2,9 đến 3,1

lần thu nhập trung bình hộ gia đình, đến năm 2004 tỷ lệ này là 4,6 lần và năm 2006 đã lên đến 5,6 lần

Năm 2006 là năm bong bóng nhà đất Mỹ thực sự đạt đỉnh Người đi vay từ nhu cầu sở hữu nhà chuyển sang mua để đầu tư giá lên, hiện tượng đầu cơ hình thành góp phần tạo ra bong bóng BĐS Việc mua nhà không phải để ở mà để đầu tư, người ta kỳ vọng lĩnh vực đầu tư này sẽ mang đến khoản lợi nhuận cao hơn lĩnh vực khác dẫn đến nguồn cung vượt cầu ngày càng nhiều, nhà bị dư thừa (xem biểu đồ 1.1), cộng với người đi vay mất khả năng chi trả khi lãi suất tăng cao, nhà lại không bán được đã làm thị trường địa ốc của Mỹ đóng băng

là năm tổng các khoản vay thế chấp dưới chuẩn lên đến 600 tỷ USD, bằng 1/5 thị trường mua nhà của Mỹ (xem biểu đồ 1.2)

Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ 1994-2006

Nguồn: Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED)

Ngoài ra, các khoản tín dụng xấu này còn được CKH đem vào TTCK để giao dịch, nhiều NĐT đã mua chúng trong đó có cả NĐT nước ngoài Chính vì vậy khi bong bóng BĐS tại Mỹ nổ ra, nó không những làm thiệt hại đến hệ thống tài chính và nền kinh tế nước này mà còn lan ra nhiều nước khác như New zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật,…

Các khoản vay không thể thu hồi, giá trị những ngôi nhà dùng làm đảm bảo sụt giảm làm cho chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp này giảm giá nghiêm trọng, đặc biệt là các gói trái phiếu có mức độ rủi ro cao Các tổ chức tài chính rơi vào khó khăn, tài sản trên bảng cân đối của họ xấu đi, bị đánh tụt mức tín nhiệm Hàng loạt người đi vay không trả được nợ đã bị xiết nợ, thanh lý tài sản Vì vậy, đã có nhiều tổ chức, cá nhân lâm vào tình trạng vỡ nợ và tuyên bố phá sản (xem biểu đồ 1.3) Cuộc khủng hoảng bắt đầu tại thành phố Cleverland (Ohio) với khoảng 1/10 số nhà bị thu hồi phát mại sau đó lan ra cả nước Mỹ và thế giới Kết quả là ngành xây dựng Mỹ trước đây đóng góp 15% GDP, nay đã cắt giảm một nửa, 1-2 triệu công việc mất, hàng loạt

tổ chức tài chính, thậm chí cả những tổ tài chính rất lớn và hoạt động lâu đời như Bear Stearns (lỗ 2 tỷ USD), Lehman Brothers (lỗ1,5 tỷ USD), Countrywide Financial và

IndyMac cũng rơi vào tình trạng vỡ nợ và bị phá sản Hàng loạt các tập đoàn khác nắm những trái phiếu rủi ro đã phải ghi nhận các khoản tổn thất lên đến hàng trăm tỷ USD

và được Chính phủ quốc hữu hóa trong đó có Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup, AIG và Wachovia Bên cạnh các ngân hàng tại Mỹ như Citi Group (lỗ 21 tỷ USD), Merrill Lynch (lỗ 25 tỷ USD), các ngân hàng nước ngoài cũng không tránh được khoản lỗ khổng lồ điển hình là ngân hàng Thụy Sỹ UBS (lỗ 18 tỷ USD), ngân hàng của Đức IKB Deutsche Industriebank (lỗ 2,5 tỷ Euro), Cuộc khủng hoảng này được xem là cuộc khủng hoảng tài chính tồi tệ nhất kể từ cuộc Đại suy thoái năm

1930

Biểu đồ 1.3: Tình hình phá sản tại Mỹ giai đoạn 2007-2008

Nguồn: http://vi.wikipedia.org Trước tình hình này, Cục dự trữ liên bang Mỹ (FED) đối phó với khủng hoảng bằng cách đã ngay lập tức bơm vốn cho thị trường, hạ lãi suất liên ngân hàng từ 5,25% xuống 0,25% giai đoạn 9/2007- 12/2008, đồng thời cam kết sẵn sàng đáp ứng vốn nếu thị trường cần Năm 2007 người cho vay bắt đầu thủ tục xiết nhà đối với gần 1,3 triệu tài sản, tăng 79% so với năm 2006, số lượng này tăng lên 2,3 triệu trong năm 2008, tăng 81% so với năm 2007 Đến năm 2009, người cho vay đã siết nợ được 14,4% trong tổng các thế chấp tại Mỹ

Mô hình CKH của Patrick Wood

Để cụ thể quy trình CKH tại Mỹ, chúng ta sẽ tham khảo mô hình của Patrick Wood

Mô hình này đã và đang được áp dụng được xem là hiệu quả tại Mỹ Năm 1975, Patrick Wood thành lập công ty The August Coporation với vai trò tư vấn đầu tư cho

Ủy ban Chứng khoán và hối đoái Năm 1978, Patrick Wood tham gia làm thành viên của Ủy ban giám sát ba bên (Trilateral Commission) Đây là một tổ chức phi chính phủ, phi đảng phái thúc đẩy sự phát triển chặt chẽ hơn giữa Bắc Mỹ, Châu Âu và Châu

Á Patrick Wood đã có rất nhiều bài viết bình luận về tình hình chứng khoán tại Mỹ Nổi bật trong số đó có bài viết “Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco (các ngân hàng toàn cầu tấn công vào người nộp thuế sau thất bại dưới chuẩn)” đăng trên diễn đàn The August Forecast & Review của công ty The August Coporation Bài viết lên án thực trạng cho vay dưới chuẩn ồ ạt tham lam của các ngân hàng và đưa ra mô hình CKH tại Mỹ như sau:

Hình 1.1 : Mô hình chứng khoán hóa của Patrick Wood

Nguồn: Patrick Wood(2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco

Bước 1: Người vay thế chấp tài sản cho người cho vay và được vay tiền Người môi giới cho vay có thể hỗ trợ trong giao dịch này

Bước 2: Người cho vay tiến hành bán các khoản vay cho các SPV và hàng tháng người vay trả vốn và lãi cho trung gian thanh toán

Bước 3: SPV sẽ tập hợp các khoản vay mua được, phân loại và phát hành chứng khoán bán cho NĐT Nhằm đảm bảo cho quá trình phát hành thành công cũng như bảo

vệ lợi ích các NĐT thì người bảo lãnh phát hành, cơ quan xếp hạng tín nhiệm, người cung cấp tăng cường tín nhiệm sẽ tham gia vào bước này

Bước 4: Người làm trung gian thanh toán và người được ủy quyền quản lý BĐS được thuê quản lý nợ quá hạn và quản lý BĐS theo các điều khoản trong hợp đồng Trung gian thanh toán sau khi thu tiền vốn và lãi hàng tháng từ người đi vay sẽ chuyển trả cho SPV

Ưu điểm của mô hình này là người cho vay không còn trực tiếp theo dõi các khoản vay mà công ty trung gian thanh toán sẽ làm điều này Cùng với sự tham gia của người ủy quyền quản lý các tài sản thế chấp nghiệp vụ sẽ được thực hiện chuyên

nghiệp hơn

1.3.1.2 Tại Nhật Bản

Quá trình phát triển CKH BĐS tại Nhật Bản

Vào những năm 1930, pháp lệnh về chứng khoán có đảm bảo bằng tài sản thế chấp lần đầu tiên được ban hành tại Nhật (Teito Shoukenshou, luật số 15 năm 1931) đã giúp các sản phẩm CKH được sử dụng dưới nhiều hình thức khác nhau Tuy nhiên, thị trường CKH tại Nhật lại không có bước tiến nào đáng kể những năm tiếp theo sau đó, mãi đến tháng 06/1993 ban hành luật MITI hay còn gọi là luật điều chỉnh các trái quyền đặc biệt có liên quan đến kinh doanh thương mại mục đích tạo điều kiện cho việc CKH một số tài sản của các tổ chức đủ tiêu chuẩn đã giúp thúc đẩy sự ra đời CKH tại Nhật Bản Các sản phẩm được CKH rất đa dạng như các khoản phải thu từ hợp đồng thuê mua, từ thẻ tín dụng, từ hợp đồng bán trả góp, từ hợp đồng cho vay mua ô tô trả góp

Năm 1994 công ty J.CARD và công ty tín thác nhờ thu JLC đã phát hành các trái phiếu thế chấp bằng tài sản thực sự đầu tiên nhưng vì môi trường kinh tế không thuận lợi cùng với việc tồn tại các khoản cho vay giá rẻ của ngân hàng làm cho CKH khó thay thế các nguồn tài trợ truyền thống và thiếu hấp dẫn, khó phát triển nên việc bị

bỏ nghiệp vụ này khỏi ngân hàng là tất yếu Bộ luật ban hành năm 1996 đã coi các trái phiếu thế chấp bằng tài sản và thương phiếu là chứng khoán và được phát hành trên thị trường trong nước, cơ chế lãi suất của CKH cũng được cải tiến Tháng 3 năm 1997 các

cơ quan quản lý đã đưa ra 12 biện pháp hữu hiệu tạo điều kiện cho thị trường CKH phát triển trong đó có tháo gỡ những khó khăn về thuế như miễn một số loại thuế DN, một số giấy phép mua tài sản và giấy phép đăng ký, công nhận các chứng chỉ tín thác là chứng khoán, giảm yêu cầu vốn cho các công ty SPV và các thủ tục hành chính khác tạo điều kiện cho TTCK Nhật phát triển mạnh mẽ sau này

Mô hình CKH tại Nhật Bản

Hình 1.2: Mô hình chứng khoán hóa tại Nhật Bản

Nguồn: ARES(2009), Real Estate securitization Handbook 2008-2009

Bước 1: Người sở hữu ban đầu chọn người sắp xếp thường là các ngân hàng đầu

tư để thành lập các tổ chức tài chính chuyên biệt (SPV)

Bước 2: SPV nhận các tài sản thế chấp là BĐS (tài sản trên đất) từ người sở hữu ban đầu.Việc chuyển giao này bao gồm toàn bộ quyền và nghĩa vụ đối với tài sản

Bước 3: Người sắp xếp sẽ tiến hành chỉ định các thành phần tham gia vào nghiệp vụ giao dịch này Để đưa ra các sản phẩm khác nhau nhằm đa dạng hóa và phù hợp với nhu cầu của NĐT, người sắp xếp, các chuyên gia, tổ chức phát hành, đơn vị xếp hạng, đơn vị bảo hiểm sẽ cùng nhau hợp tác thiết kế

Bước 4: Các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản sẽ được bán ra cho các NĐT qua tổ chức phát hành

Bước 5: Khi đến ngày đáo hạn, các nhà cung cấp dịch vụ, đơn vị quản lý tài sản, ngân hàng ủy thác chịu trách nhiệm quản lý tài sản và dòng tiền phát sinh từ tài sản tiến hành chi trả vốn và lãi cho NĐT như cam kết ban đầu

Trong suốt quá trình thực hiện nghiệp vụ này, người sắp xếp sẽ thường xuyên kiểm tra, giám sát các báo cáo nhằm đảm bảo lợi ích cho NĐT

1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút ra khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp

bất động sản tại Việt Nam

Từ kinh nghiệm của bốn quốc gia trên, có thể thấy kỹ thuật CKH các khoản vay thế chấp BĐS muốn hình thành và phát triển cần có sự hỗ trợ, khuyến khích của Chính phủ Các chính sách vĩ mô liên quan hoạt động tín dụng và sự điều chỉnh thích hợp trong hoạt động thị trường vốn, có sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ điều kiện thị trường, quản

lý rủi ro đến hệ thống pháp lý Do đó, có những bài học sau được rút ra:

Thứ nhất, chất lượng tín dụng bất động sản đem thế chấp cần được đảm bảo Một trong những nguyên nhân gây nên khủng hoảng tài chính Mỹ là cấp tín dụng tràn lan, cho cả người không có khả năng tài chính, người dân có xu hướng mua nhà đầu tư làm sai lệch mục đích ban đầu Vì vậy cần giám sát chặt chẽ các khoản tín dụng để đảm bảo thực hiện đúng theo mục đích đã đề ra Các TCTD cần tuân thủ chặt chẽ các

nguyên tắc và điều kiện tín dụng, tránh gây tăng trưởng tín dụng quá mức, chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng và phương án kinh doanh để đạt hiệu quả Quá trình thẩm định tốt sẽ giúp tạo ra một khoản tín dụng chất lượng do đó các tổ chức này cần luôn xây dựng ý thức trách nhiệm cho nhân viên, tiến hành đào tạo nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, năng lực thẩm định của họ

Thứ hai, cần xây dựng hệ thống văn bản pháp luật riêng cho CKH CKH các khoản thế chấp BĐS nếu được áp dụng đúng nguyên tắc và điều kiện tín dụng sẽ giúp chuẩn hóa các tài sản thế chấp, góp phần cải thiện thanh khoản và khả năng định giá Thông qua CKH, rủi ro được đánh giá tốt hơn là qua thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và cổ đông các tổ chức tài chính này Thế nhưng, CKH cũng có tính hai mặt, nếu không được quản lý chặt chẽ thì rủi ro đổ vỡ có thể xảy ra, bằng chứng là từ cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ do bong bóng nhà đất gây ra Đây là bài học kinh nghiệm cho Việt Nam khi áp dụng kỹ thuật này

Hệ thống pháp luật của Mỹ về thị trường tài chính đã rất đầy đủ, kỹ thuật CKH cũng đã được quy định chặt chẽ tuy nhiên khi bùng nổ cho vay dưới chuẩn BĐS những hạn chế của công cụ này xuất hiện, nợ xấu gia tăng làm mất khả năng thanh toán của các định chế tài chính, rủi ro lan tỏa khắp nơi ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống tài chính

và nền kinh tế Mỹ CKH liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau vì vậy theo kinh nghiệm của Mỹ cùng các nước đi trước Việt Nam nên ban hành luật riêng về CKH nhằm tạo ra một khung pháp lý thống nhất cho các giao dịch CKH Hệ thống luật này

có thể được ban hành tương đối độc lập với các ngành luật khác nhằm hạn chế thời gian sửa đổi các văn bản pháp luật Các tổ chức liên quan trong quá trình CKH phải được xác định rõ ràng về quyền, nghĩa vụ, cách thức chuyển nhượng tài sản tài chính

để họ hoàn thành được vai trò của mình

Thứ ba, cần cải cách thị trường tài chính cho phù hợp Kỹ thuật CKH giúp khai thông luồng vốn, góp phần phát triển đối với thị trường tài chính, tác động trực tiếp đến thị trường BĐS và TTCK đồng thời giúp phân tán rủi ro Vì nó tác động đến những thị trường quan trọng của nền kinh tế nên cần phải xem xét kỹ trên cơ sở phát triển của thị

trường tài chính và nền kinh tế để có bước đi thích hợp Chính vì vậy bên cạnh quá trình nghiên cứu cơ chế, chính sách cho hoạt động CKH các khoản vay thế chấp BĐS thì cần thực hiện cải cách thị trường tài chính theo hướng mở, chuyển dịch từ hệ thống tài chính trung gian sang hệ thống tài chính dựa trên thị trường, từ hệ thống tài chính chú trọng ổn định sang hệ thống tài chính năng động với nhiều sản phẩm tài chính

Thứ tư, kỹ thuật CKH muốn hình thành và phát triển cần có sự hỗ trợ và khuyến khích của Chính phủ Sự hỗ trợ này được thể hiện thông qua việc cho phép thành lập các tổ chức tài chính chuyên biệt (SPV) Tổ chức này được thành lập chỉ với mục đích phát hành chứng khoán, giúp tạo lập môi trường cho việc thực hiện CKH các khoản thế chấp BĐS Cho phép thành lập các tổ chức hỗ trợ các SPV hoàn thành mục đích của mình như công ty như công ty định mức tín nhiệm, công ty tư vấn, công ty bảo lãnh phát hành, … có các chính sách khuyến khích NĐT tham gia mua chứng khoán như ưu đãi thuế, ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn chi tiết việc thực hiện, phổ biến kiến

thức đến NĐT

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Các vấn đề cơ bản về kỹ thuật chứng khoán hóa đã được chương 1 của đề tài phản ảnh và nêu bật những lợi ích đối với từng chủ thể tham gia vào quá trình CKH cũng như những rủi ro tác động của kỹ thuật tài chính này Cùng với việc đi vào nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển, những thành công và cả những thất bại khi thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản của các nước trên thế giới bao gồm các nước đi đầu trong lĩnh vực CKH và cả các nước có điều kiện kinh tế gần tương đồng với Việt Nam để rút ra bài học kinh nghiệm giúp Việt Nam xem xét áp dụng trong thực tế Đây là một nội dung quan trọng, làm cơ sở nền tảng lý luận để giải quyết các vấn đề đặt ra ở các chương sau nhằm đạt được mục tiêu mà đề tài đặt ra và

kỳ vọng

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP

BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM

2.1.1 Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam

Thị trường BĐS là thị trường quan trọng gắn liền với sự phát triển của nền kinh

tế một quốc gia và nó có tính chu kỳ Lượng tài sản gắn với thị trường này vô cùng lớn

cả về quy mô, tính chất và giá trị, vì vậy tỷ trọng của nó trong tổng tài sản của cải xã hội tuy có khác nhau giữa các quốc gia nhưng đều quanh 40%, các hoạt động liên quan đến BĐS luôn chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế

Ngành BĐS luôn đòi hỏi vốn đầu tư lớn, vay nợ cao, chi phí nguyên liệu đầu vào biến động như giá sắt, thép, xi măng… do đó nó hàm chứa nhiều rủi ro Khi khủng hoảng kinh tế xảy ra làm cho thị trường đóng băng, sụt giảm cả về quy mô và lợi nhuận ảnh hưởng trực tiếp đến các chủ đầu tư và nền kinh tế Tuy nhiên nguồn lợi nhuận cao kiếm được đã thu hút được nhiều vốn đầu tư vào thị trường này bao gồm cả vốn đầu tư nước ngoài Tại Việt Nam, cơ cấu các phân khúc BĐS còn nhiều chênh lệch Sự tập trung quá mức vào phân khúc căn hộ và khu nghỉ dưỡng cao cấp đã làm thiếu hụt nhà ở

có giá phù hợp với khả năng của đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình Trong khi đó hầu hết dòng tiền vào BĐS là dòng tiền đầu cơ, liên lục biến đổi đã làm cho thị trường ngày càng đi xa với nhu cầu thực là một trong những nguyên nhân gây ra khủng hoảng

Thị trường BĐS Việt Nam cũng đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm (xem phụ lục 1) nhưng tính minh bạch vẫn còn rất thấp, hiện tượng đầu cơ vẫn còn, cung các phân khúc thị trường chưa hợp lý Thị trường BĐS luôn trong tình trạng thiếu vốn, nguồn vốn chủ yếu đến từ các TCTD, chưa tận dụng được nguồn tiền nhàn rỗi trong