Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8, thành phố hồ chí minh

Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh, làm rõ mối quan hệ giữa hoạt động của CNVPĐKQSDĐ quận 8 và các cơ quan nhà nư

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

TRẦN ANH CÔNG TRUNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Trần Anh Công Trung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Giảng viên Trường Đại

Học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy, cô giáo Khoa Quản

lý Tài nguyên, tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Học viên

Trần Anh Công Trung

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vi

MỞ ĐẦU 1

1 Sự cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 2

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ khoa học của đề tài 3

1.1.1 Đất đai, bất động sản 3

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký đất đai 5

1.1.3 Hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 5

1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 8

1.2.1 Bộ Luật Dân sự (2005) 8

1.2.2 Bộ Luật Đất đai 8

1.2.3 Các văn bản pháp luật khác 9

1.2.4 Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 12

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 14

1.3.1 Úc: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) 14

1.3.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch 15

1.3.3 Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai 17

1.4 Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất ở Việt Nam 18

1.4.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam 18

1.4.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 23

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh 30

1.5.1 Vị trí 31

1.5.2 Tổ chức bộ máy của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh 32

1.5.3 Cơ chế hoạt động của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 35

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.2 Nội dung nghiên cứu 37

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, xã hội và đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 37

2.2.2 Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 38

2.2.3 Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận 8, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân 38

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhành VPĐK ĐĐ quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 38

2.3 Phương pháp nghiên cứu 38

2.3.1 Phương pháp thu thập, xử lý số liệu thứ cấp 38

2.3.2 Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa, thu thập, xử lý số liệu sơ cấp 39

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 40

2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng 41

2.3.5 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 41

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42

3.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu và đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 42

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Quận 8 42

3.1.2 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận 8 45

3.1.3 Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh 46

3.2 Đánh giá kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8 thành phố Hồ Chí Minh 51

3.2.1 Tình hình tổ chức 51

3.2.2 Kết quả về hoạt động của VPĐKĐĐ 56

3.3 Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ quận 8, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân 67

3.3.1 Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương 67

3.3.2 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai quận 8 71

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8 thành phố Hồ Chí Minh 75

3.4.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 75

3.4.2 Giải pháp về cơ chế, tổ chức 75

3.4.3 Giải pháp về quản lý 76

3.4.4 Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 76

3.4.5 Giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất quận 8 50 Bảng 3.2 Hiện trạng trình độ cán bộ CN Văn phòng đăng ký đất đai quận 8 58 Bảng 3.3 Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ chi nhánh Văn

phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 8 59 Bảng 3.4 Kết quả so sánh tình hình cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 60 Bảng 3.5 Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSD

đất địa bàn quận 8 năm 2017 61 Bảng 3.6 Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSD

đất trên địa bàn quận 8 năm 2017 63 Bảng 3.7 Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục chỉnh lý biến

động về đất đai năm 2017 64 Bảng 3.8 Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chỉnh lý biến

động về đất đai năm 2017 64 Bảng 3.9 Tổng hợp mức thu phí, lệ phí của chi nhánh Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất quận 8 65 Bảng 3.10 Kết quả lưu trữ, quản lý và chỉnh lý toàn bộ hồ sơ địa chính và

CSDL địa chính đối với tất cả các thửa đất 66 Bảng 3.11 Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương 67

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai TP.Hồ Chí Minh 34Hình 3.1 Sơ đổ tổ chức bộ máy Chi nhánh VPĐK ĐĐ quận 8 57

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Khi xã hội phát triển như hiện nay thì các công việc trong hành chính đất đai như thế chấp QSDĐ, chuyển quyền SDĐ, cho thuê, thừa kế làm cho giao dịch trong đất đai luôn tăng cao và biến đổi về thông tin đất đai Như vậy công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sỏ hưu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất là rất cần thiết

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố cùng với cả nước tích cực thực hiện công tác cải cách hành chính; coi cải cách hành chính là khâu đột phá quan trọng nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của tỉnh Thành phố đã kịp thời công bố, cập nhật thủ tục hành chính (TTHC) thuộc phạm vi quản lý nhà nước áp dụng ở cả 03 cấp Tổng số TTHC hiện đang áp dụng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, thời gian giải quyết các thủ tục hành chính cũng được rút ngắn lại Toàn thành phố có 12/20 cơ quan chuyên môn cấp thành phố; 8/8 đơn vị hành chính cấp huyện (quận, huyện); 126/126 đơn vị cấp xã (xã, phường, thị trấn) đã thực hiện cơ chế một cửa; hiện tại có

58 đơn vị cấp xã thực hiện cơ chế một cửa liên thông hiện đại Về số thủ tục hành chính thực hiện theo cơ chế một cửa, một cửa liên thông hiện đại: cấp tỉnh là 252 thủ tục; cấp huyện là 108 thủ tục; cấp xã là 82 thủ tục

Từ đó mà sự hài lòng của người sử dụng đất đối với các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai thuộc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận 8,

Tp Hồ Chí Minh được đánh giá cao Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo

PGS TS Nguyễn Ngọc Nông Chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh

giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh, làm rõ mối quan hệ giữa hoạt động của CNVPĐKQSDĐ quận 8 và các cơ quan nhà nước tại địa phương, các giải pháp về tổ chức điều hành, nhân sự, trang thiết bị đối với hiệu quả hoạt động chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai đất quận

- Nghiên cứu kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK đất đai quận 8, thành phố Hồ Chí Minh thông qua đánh giá từ người dân

- Phân tích các yếu tố đạt được và chưa đạt được đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai đất quận 8, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn tới năm 2020

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Tổng hợp các kiến thức trong quá trình nghiên cứu vận dụng thực tế cho địa phương mình Chỉ ra được những thuận lợi và hạn chế còn tồn tại của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đất quận giai đoạn mới thành lập Trên

cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh này

3.2 Ý trong thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình

phối hợp thực hiện nhiệm vụ thuộc chi nhánh

- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử, UBND các cấp

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ khoa học của đề tài

1.1.1 Đất đai, bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải

để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn

- Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”

* Đất đai (land)

"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả

do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2011)

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.1.2 Bất động sản

* Tài sản

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền

và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản

* Bất động sản

BĐS là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010), (Nguyễn Thanh Trà

và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật dân sự, 2005)

* Hàng hoá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có:

- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia

- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh,

công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình Bồng, 2005), (Tôn Gia Huyên và cs, 2007)

1.1.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của văn phòng đăng ký đất đai

* Chức năng văn phòng đăng ký đất đai

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Văn phòng đăng ký thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu

* Nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai

- Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương;

- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

- Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính;

- Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

* Vai trò của văn phòng đăng ký đất đai

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng (Nguyễn Thị Lợi, 2011)

1.1.3 Hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

1.1.3.1 Khái niệm hiệu lực hiệu quả trong tổ chức hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai

Hiệu lực của nền hành chính nhà nước là sự thực hiện đúng, có kết quả chức năng quản lí của bộ máy hành chính để đạt được mục tiêu đề ra

- Hiệu quả của nền hành chính nhà nước là kết quả quản lí đạt được của

bộ máy hành chính trong tương quan với mức độ chi phí các nguồn lực, trong mối quan hệ giữa hiệu quả kinh tế với hiệu quả xã hội

1.1.3.2 Sự cần thiết phải nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký đất đai

Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai ra đời trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai năm 2013 Theo đó, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do UBND cấp tỉnh thành lập theo quy định của pháp luật

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đã giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp như số lượng, thời gian thực hiện thủ tục hành chính giảm, tiến độ cấp Giấy chứng nhận tăng đáng kể, các Văn phòng đăng ký đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống; người dân, doanh nghiệp và các tổ chức được tiếp cận với hệ thống tổ chức chuyên nghiệp, thuận lợi và linh hoạt khi có nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất đai

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai cũng đã khắc phục được tình trạng không thống nhất về hồ sơ thủ tục, trình tự giải quyết ở các địa bàn khác nhau trên cùng một tỉnh, thành phố, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã giảm từ 05 - 25 ngày

so với trước đây; thời gian giải quyết hồ sơ giao dịch về đất đai đảm bảo đạt

90 - 95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt Ngoài ra, hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai đã cung cấp thông tin đất đai cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu là 322.042 lượt

1.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, tình hình hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ chức phát triển quỹ đất cũng còn những khó khăn về cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc cũng như những vướng mắc trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chuyên môn

Hầu hết kho lưu trữ của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai không thuận tiện cho việc khai thác, cập nhật thường xuyên hồ sơ địa chính Có những nơi kho lưu trữ đã quá tải, tài liệu phải để cả trên lối đi (Bình Định, An Giang) gây áp lực lớn trong việc sắp xếp, lưu trữ, khai thác hồ sơ, không bảo đảm an toàn cho tài liệu

Về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai, hiện nay vẫn còn một số địa phương tồn tại tình trạng lập sổ theo dõi tiếp nhận, quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận chưa bảo đảm theo quy định; công tác báo cáo thường xuyên về quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận chưa được thực hiện kịp thời

Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi quy định mỗi Văn phòng đăng

ký đất đai không được quá 02 phó giám đốc, bởi quy định hiện nay sẽ rất khó cho việc giải quyết lượng hồ sơ rất lớn hiện nay

Một vấn đề ảnh hưởng đến hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai hiện nay chính là vấn đề quy định về phí và lệ phí Theo Thông tư số 250/2016/TT - BTC của Bộ Tài chính chỉ quy định thu phí với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Trong khi đó, các công việc khác như việc thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, cung cấp thông tin, đăng ký biến động đất đai…chưa có quy định

về thu phí nên rất khó khăn cho hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai

1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

1.2.1 Bộ Luật Dân sự (2005)

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của cá nhân hộ gia đình khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai đất cấp huyện, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167)

1.2.2 Bộ Luật Đất đai

Luật Đất đai 2003 và 2013 quy định:

“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành

án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai được thành lập và hoạt động theo quy định của Chính phủ Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”

1.2.3 Các văn bản pháp luật khác

* Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2004)

* Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định: Người sử dụng đất nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại VPĐKQSDĐ (Chính phủ, 2009)

* Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về Đăng

ký giao dịch bảo đảm, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2010)

* Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)

* Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất

* Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

* Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT quy định về GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, quy định: VPĐKQSDĐ thực hiện việc xác nhận thay đổi vào GCN đã cấp, đồng thời chỉnh lý, cập nhật thay đổi vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính

* Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TN&MT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính có quy định về vị trí, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ; đồng thời, quy định UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm chỉ đạo việc thành lập, kiện toàn VPĐKQSDĐ các cấp; bố trí ngân sách để VPĐKQSDĐ thực hiện các nhiệm vụ theo quy định (Bộ TN&MT, Bội vụ, Bộ Tài chính, 2010)

* Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 có các văn bản sau:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 kèm theo các Thông tư:

+ Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về hồ sơ địa chính;

+ Thông tư số 25/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ TN&MT quy định về bản đồ địa chính; đã thay thế cho các Nghị định: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-

CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về giá đất, thay thế cho Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất, kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC (có hiệu lực

từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế cho các Nghị định: Nghị định số 198/2004/NĐ, Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, kèm theo Thông tư số 77/2014/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 01/08/2014) hướng dẫn nghị định này, thay thế Nghị định số 142/2005/NĐ-CP và Nghị định số 121/2010/NĐ-CP

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

Quyết định 26/2012/QĐ-UBND ngày 28 tháng 6 năm 2012 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về bãi bỏ Quyết định số 54/2007/QĐ-UBND ngày 30 tháng 3 năm 2007 của Uỷ ban nhân dân Thành phố về ban hành quy định về trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở, quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh;

Quyết định 36/2017/QĐ-UBND ngày 17 tháng 8 năm 2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc ban hành Quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

1.2.4 Mối quan hệ giữa Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

- VPĐK đất đai thường xuyên cử cán bộ phối hợp với Toà án, Cơ quan thi hành án khi có yêu cầu thực hiện việc định giá tài sản, kê biên tài sản, cung cấp thông tin địa chính làm căn cứ xét xử các vụ kiện dân sự liên quan đến đất, xác định nguồn gốc đất, quy hoạch sử dụng đất để phục vụ công tác cấp phép xây dựng

- Tích cực phối hợp với UBND các xã, thị trấn, Phòng Tài nguyên và môi trường quận, các Công ty quản lý và phát triển nhà thực hiện đúng các quy định của Luật Đất đai, các Nghị định thi hành Luật, các Thông tư hướng dẫn và các quyết định của UBND thành phố Hà Nội trong công tác cấp giấy chứng nhận

- Thực hiện công tác cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng

để xác định nghĩa vụ tài chính

- Cung cấp trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai, tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng

Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau

Đối với cấp tỉnh, quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới Việc tháo gỡ các vướng mắc (nếu có) trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo của

Sở Tài nguyên và Môi trường Đối với cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường là hai cơ quan độc lập, không thể không phát sinh vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có nhiều thay đổi

Trước đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường Toàn bộ nhân sự, công việc, chuyên môn đều chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phòng Tài nguyên và Môi trường Việc phối hợp giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt

Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện Các hồ sơ giải quyết TTHC trước đây trình Ủy ban nhân dân cấp huyện đều phải thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường xét duyệt

Nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng

ký đất đai Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều TTHC được thay đổi từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Sở Tài nguyên và Môi trường Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ cùng tham gia giải quyết một số TTHC thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên môn liên quan

Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp, kiểm tra trình Ủy ban nhân dân cấp huyện gồm: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Các TTHC do Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Chi nhánh Văn phòng

Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thu hồi đất, thu hồi một phần thửa đất

Các mối quan hệ phối hợp giữa hai cơ quan trong việc giải quyết các TTHC nêu trên mặc dù có đề cập trong các quy định của Ủy ban nhân dân thành phố nhưng nhìn chung vẫn chưa đầy đủ, chưa rõ nét

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Úc: Đăng ký quyền (hệ thống Torren)

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong

hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.3.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng

và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất

cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng Đăng ký đất đai hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất

kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể

có quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó

sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ

nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như

cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy

đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: Tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: Tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2009)

1.3.3 Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai

* Bộ máy đăng ký

Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường, với bốn bộ phận chuyên môn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, bộ phận Đăng ký quyền, Bộ phận Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thương mại và Bản đồ) chịu trách nhiệm chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nước, bao gồm hoạt động địa chính và đăng ký quyền

* Thủ tục đăng ký đất đai

Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm hai nhóm hoạt động: địa chính và đăng

ký quyền Thủ tục địa chính, hay còn gọi là thủ tục hình thành bất động sản, được xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ đo đạc địa chính phụ trách, với các hoạt động như hợp thửa, tách thửa, định ranh bất động sản, xác lập quyền

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề…v.v Sau khi các thủ tục địa chính được hoàn thành, thông tin về đơn vị bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng

ký bất động sản Việc đăng ký quyền, được giải quyết tại các Văn phòng đăng

ký đất, có thể cũng diễn ra vào thời điểm này, với các hoạt động như đăng ký quyền sở hữu, đăng ký thế chấp, đăng ký đất thuê, đăng ký quyền thuê mặt bằng, đăng ký tài sản trên đất…v.v

Với thành công ứng dụng công nghệ thông tin, Thụy Điển đã đạt được

sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng ký

* Mô hình tổ chức và nội dung thông tin đất đai đăng ký

Dữ liệu bất động sản đã được đăng ký được lưu giữ và công bố thông qua một sổ đăng ký điện tử gọi là Sổ Đăng ký bất động sản, do Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành Sổ Đăng ký bất động sản bao gồm năm phần: Phần tổng quát, Phần đăng ký quyền, Phần địa chỉ, Phần công trình trên đất và Phần dữ liệu định giá tính thuế Ngoài các thông tin về địa chính

và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ Đăng ký bất động sản với quy trình đăng ký, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ

1.4 Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam

1.4.1.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai

a Từ sau Cách mạng Tháng Tám năm 1945 đến năm 1979

Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở nên công tác đăng

ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn

chưa được triển khai Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất Trong đó, thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử

dụng đất

b Thời kỳ từ năm 1980 đến năm 1988

Từ sau năm 1980 công tác đăng ký đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm, thể hiện:

- Ngày 01/07/1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

- Ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 299/TTg về đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước Theo đó, việc đăng ký đất đai được tiến hành thống nhất với quy trình chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ Mỗi

xã thành lập một hội đồng đăng ký - thống kê ruộng đất, thực hiện xác định ranh giới hành chính từng xã, xét duyệt đơn đăng ký đất đai và lập sổ sách đăng ký của xã với hệ thống hồ sơ đất đai được quy định khá chi tiết gồm 14 loại mẫu giấy tờ khác nhau Hồ sơ của xã phải được Ủy ban nhân dân duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận (Đặng Anh Quân, 2011)

Cho đến thời điểm này, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai vẫn chỉ mang tính chất kiểm kê, phản ánh hiện trạng sử dụng đất Và do tiến hành chưa chặt chẽ nên sự sai sót, nhầm lẫn trong hồ sơ khá cao (hơn 10%, có nơi hơn 30%)

Vì thế công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện

Đến cuối năm 1988, việc đăng ký đất đai chỉ mới tiến hành được tại khoảng 6.500 xã với nhiều hạn chế (Đặng Anh Quân, 2011)

c Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 1993

Kế thừa và phát huy kết quả điều tra đo đạc và đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299-TTg, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 ban hành quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 để hướng dẫn thi hành quy định này Các địa phương đã đồng loạt triển khai thực hiện từ năm 1990, tạo sự chuyển biến lớn trong hoạt động đăng ký đất đai Đặc biệt, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu của Tổng cục Quản lý ruộng đất quy định trong Quyết định 201/ĐKTK được phát hành, chính thức cấp để thừa nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất khi diện tích của họ được đăng ký, thể hiện trên bản đồ địa chính và ghi vào sổ địa chính (Đặng Anh Quân, 2011) Tuy nhiên, việc đăng ký đất đai chủ yếu là kế thừa các kết quả trước đó,

rà soát khắc phục tồn tại Chỉ có việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

là thủ tục mới hầu như chưa được thực hiện Hơn nữa do hồ sơ đất đai trước đây chỉ phản ánh hiện trạng, còn nhiều sai sót, không xác định chính xác nguồn gốc pháp lý và quyền của người sử dụng đất, đồng thời, do chính sách đất đai có nhiều biến động nên thực tiễn thi hành hết sức khó khăn, với kết quả còn nhiều hạn chế (Đặng Anh Quân, 2011)

* Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2013

Sau Luật Đất đai 1993, quan hệ đất đai có những thay đổi lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên bức bách Để phù hợp với tinh thần Luật đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất:

- Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

- Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyển biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới

do đó một số điều Luật đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ IX, Quốc hội khoá X ngày 29/06/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2001) Luật này tiếp tục hoàn thiện và phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993 Công tác đăng ký đất đai bắt đầu có chuyển biến tốt hơn, chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được rõ hơn vai trò và tầm quan trọng của nhiệm vụ đăng ký đất đai trong công tác quản lý đất đai, từ đó tìm các giải pháp khắc phục khó khăn và chỉ đạo thực hiện ở địa phương mình

* Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến 2013

Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế Luật Đất đai

2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2004 Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp ), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Cụ thể Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,

* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay

Để đáp ứng tình hình mới phù hợp với xu thế hội nhập của đất nước, phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả hơn, ngày 29/11/2013 Quốc hội ban hành Luật Đất đai 2013 Luật cùng với Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều đã có một số nội dung đổi mới về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể:

- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai

2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc

kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và

hồ sơ địa chính”;

- Đăng ký đât đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 5, Điều 8 - Luật Đất đai 2013);

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, Điều 96 - Luật Đất đai 2013);

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95 - Luật Đất đai năm 2013);

- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 7 trường hợp (Điều 19 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)

1.4.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai

Sự phối hợp hoạt động giữa Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện thiếu chặt chẽ; vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp tỉnh đối với Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chưa thực sự phát huy hiệu lực, hiệu quả

Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại của hệ thống Văn phòng Đăng

ký đất đai 2 cấp này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó tại khoản 1 và khoản 5, điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

có quy định cách thức tổ chức lại cũng như thời gian hoàn thành việc hợp nhất Ngày 12/9/2014, Bộ trưởng gửi công thư tới Bí thư các Tỉnh ủy, Thành

ủy, Chủ tịch ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố đề nghị chỉ đạo kiện toàn

Văn phòng đăng ký đất đai; ngày 25/12/2014, Bộ tiếp tục có văn bản gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị chỉ đạo kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai

Tính đến hết năm 2017, đã có 53/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và đi vào hoạt động c òn 10 tỉnh, thành phố còn lại đã xây dựng Đề án, đang trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, bao gồm: Điện Biên, Lai Châu, Yên Bái, Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dương, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình

Để đẩy nhanh tiến độ thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Tổng cục đã tham mưu để Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chỉ đạo việc đẩy nhanh tiến độ thành lập văn phòng đăng ký đất đai

* Cơ cấu tổ chức

Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là thành các phòng và các chi nhánh; mỗi Văn phòng đăng ký trung bình có 3 đến 4 phòng

Do ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời

kỳ, nhiều VPĐK thực hiện phân công cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau, phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch đảm bảo, đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

b Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

Đối với địa phương Văn phòng đăng ký đất đai 2 cấp: Chức năng nhiệm

vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp quận, huyện với Phòng TN&MT, giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh với một

số Phòng chức năng của Sở TN&MT trong việc giải quyết thủ tục đăng ký,

quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng ĐKQSDĐ một số quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh còn được huy động làm cả các công việc về GPMB khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất Bên cạnh đó còn một số nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ chưa được triển khai thực hiện, nhất là việc quản

lý, lưu trữ HSĐC và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động HSĐC đối với cấp dưới

Theo kết quả báo cáo của các địa phương, hiện nay có 53/63 tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã đi vào hoạt động và đã thực hiện được các nhiệm vụ:

VPĐKĐĐ một cấp sau khi được kiện toàn đi vào hoạt động đã thể hiện

rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với bộ máy tổ chức đã được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu, quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, bảo đảm việc triển khai thực hiên đăng ký, cấp giấy chứng nhận của địa phương theo đúng kế hoạch, có trọng tâm

Đối với Chi nhánh văn phòng đăng ký Đất đai(Văn phòng đăng ký QSDĐ): Tương tự như VPĐKĐĐ cấp tỉnh, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện) đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

Mặc dù đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có tọa độ còn hạn chế do các địa phương không đủ kinh phí để thực hiện Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa

kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

1.4.2.2 Tình hình hoạt động của CNVPĐKĐĐ các cấp

Đối với địa phương Văn phòng đăng ký đất đai 2 cấp: Chức năng nhiệm

vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp quận, huyện với Phòng TN&MT, giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh với một

số Phòng chức năng của Sở TN&MT trong việc giải quyết thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng ĐKQSDĐ một số quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh còn được huy động làm cả các công việc về GPMB khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất Bên cạnh đó còn một số nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ chưa được triển khai thực hiện, nhất là việc quản

lý, lưu trữ HSĐC và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động HSĐC đối với cấp dưới

Theo kết quả báo cáo của các địa phương, hiện nay có53/63 tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã đi vào hoạt động và đã thực hiện được các nhiệm vụ:

VPĐKĐĐ một cấp sau khi được kiện toàn đi vào hoạt động đã thể hiện

rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với bộ máy tổ chức đã được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu, quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, bảo đảm việc triển khai thực hiên đăng ký, cấp giấy chứng nhận của địa phương theo đúng kế hoạch, có trọng tâm

VPĐKĐĐ cấp tỉnh đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, thống kê và kiểm kê đất đai, chất lượng thực hiện thủ tục đã

được nâng cao, đảm bảo sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố Thời gian thực hiện thủ tục Đăng ký, cấp GCN đã được đảm bảo đúng quy định, giảm thời gian thực hiện với nhiều thủ tục từ 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây Nhiều địa phương VPĐKĐĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận

và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận

ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai)

Đối với Chi nhánh văn phòng đăng ký Đất đai(Văn phòng đăng ký QSDĐ): Tương tự như VPĐKĐĐ cấp tỉnh, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện) đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

Mặc dù đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo địa chính có tọa độ còn hạn chế do các địa phương không đủ kinh phí để thực hiện Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

1.4.2.3 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKĐĐ

a Kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ

Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh VPĐKĐĐ mặc

dù mới thành lập và hoạt động còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai giúp

đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được cắt giảm xuống từ 5 đến 25 ngày

Văn phòng Đăng ký đất đai thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng Tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở một số địa phương đã tăng đáng kể như: Hà Nội (sau 20 tháng thành lập) tăng 665.000 Giấy; Thành phố Hồ Chí Minh (sau 11 tháng thành lập) tăng 299.000 Giấy

Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất Chất lượng thực hiện giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được nâng cao, bảo đảm sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố do Văn phòng đăng ký đất đai đã thường xuyên kiểm soát, phát hiện những sai sót để điều chỉnh, hướng dẫn các Chi nhánh Thực hiện thủ tục giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã đảm bảo được tiến độ theo quy định,tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt

Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai là cơ sở nền tảng cho việc liên thông dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử Hiện nay đã có

7 tỉnh, thành phố liên thông và chia sẻ cơ sở dữ liệu địa chính với cơ quan thuế để thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất, chủ

sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục là Thành phố Hồ Chí Minh,

Hà Nội, Đà Nẵng, Vĩnh Long, Trà Vinh, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu

Các Văn phòng đăng ký đất đai đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống,

đã quan tâm, chăm lo nhiều hơn cho việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính của địa phương, nhất là việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở các cấp huyện, xã để bảo đảm sự thống nhất của hồ sơ địa chính theo quy định Nhiều Văn phòng Đăng ký đất đai hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu

tổ chức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội một

số Văn phòng Đăng ký đất đai đã thực hiện tốt hoạt động cung cấp dịch vụ công với doanh thu lên đến hàng chục tỷ đồng một năm như Đồng Nai, Đăk Lắk, Vĩnh Long

b Các hạn chế về tổ chức và hoạt động của VPĐKĐĐ

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích có được, do mới thành lập nên hoạt động của Văn phòng đăng ký cũng có những khó khăn như như kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh, trụ sở hoạt động của chi nhánh; còn hạn chế về nhân lực, nhất là ở cấp huyện (thường mới chỉ đáp ứng từ 20 đến 30% so với nhu cầu); thiếu các trang thiết bị kỹ thuật, trụ sở làm việc chật hẹp; do đó, nhiều Văn phòng chưa đủ điều kiện để triển khai thực hiện hết chức năng, nhiệm vụ được giao nên các đơn vị khác còn phải làm thay một phần công việc, dẫn đến sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địa phương do thiếu cán bộ nên

cơ quan Tài nguyên và Môi trường huy động cả cán bộ Văn phòng đăng ký để thực hiện các nhiệm vụ cấp bách như giải quyết khiếu nại, tranh chấp, giải phóng mặt bằng Một số địa phương do nhận thức chưa đầy đủ, hoặc do cục

bộ về lợi ích dẫn đến sự không thống nhất trong việc thẩm tra, trình ký giấy chứng nhận Quy định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở 2 cấp đang có một số bất cập trong phối hợp; hơn nữa, hồ sơ địa chính phải được xây dựng và quản lý ở 2 cấp gây tốn kém, bị phân tán, dễ thất lạc; làm

cho quy trình cập nhật, chỉnh lý biến động phức tạp, không được thực hiện đầy đủ

Việc thành lập hệ thống VPĐK đất đai ở 1 cấp ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật Đất đai

Vì vậy các địa phương đẩy nhanh việc hoàn thiện đưa hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai 2 cấp, nhiều bất cập sang 1 cấp thuận tiện hơn

Rõ ràng, sau hơn hai năm đi vào hoạt động, mô hình văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp đã thể hiện nhiều ưu điểm nổi trội, hoạt động đăng

ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, đội ngũ cán bộ toàn hệ thống văn phòng và các chi nhánh được điều động, sử dụng linh hoạt giữa các địa bàn để hỗ trợ hoàn thành nhiệm vụ, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận được thực hiện ngày càng thuận lợi hơn với người dân…

Tuy nhiên, để mô hình này ngày càng hoạt động hiệu quả khi được triển khai trên phạm vi toàn quốc trong thời gian tới, các khó khăn, vướng mắc trên cần được khẩn trương tháo gỡ, tạo thêm nhiều thuận lợi cho người dân và các tổ chức sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ của công tác quản lý đất đai

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 41/2012/NĐ-CP ngày 08 tháng 5 năm 2012 của Chính phủ quy định về vị trí việc làm trong đơn vị sự nghiệp công lập;

Căn cứ Nghị định số 55/2012/NĐ-CP ngày 28 tháng 6 năm 2012 của Chính phủ quy định về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập;

Căn cứ Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22 tháng 01 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai;

Căn cứ Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;

Căn cứ Công văn số 5705/BTNMT-TCCB ngày 25 tháng 12 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm phát triển Quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; Căn cứ Quyết định số 38/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 8 năm 2012 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường; Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 9272/TTr-TNMT-VPĐK ngày 18 tháng 12 năm 2014 và Sở Nội vụ tại Tờ trình số 1746/TTr-SNV ngày 21 tháng 5 năm 2015,

Ngày 03/6/2015, UBND TP.Hồ Chí Minh đã ra quyết định số UBND về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thành phố trực thuộc Sở tài nguyên và môi trường

2602/QĐ-1.5.1 Vị trí

Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin về đất đai cho các

tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố đặt tại địa bàn các quận, huyện là đơn vị trực thuộc Văn phòng đăng ký Chi nhánh có trụ sở và con dấu để thực hiện nhiệm vụ được giao; chịu sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp, toàn diện của Giám đốc Văn phòng đăng ký và thực hiện chế độ hạch toán phụ thuộc theo quy định của pháp luật

Trụ sở chính của Văn phòng đăng ký đặt tại: số 12 Phan Đăng Lưu, phường 7, Q Bình Thạnh

1.5.2 Tổ chức bộ máy của Chi Nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh

1.5.2.2 Các tổ chức trực thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố gồm có

a) Các phòng chuyên môn, nghiệp vụ:

b) Các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố có tên gọi: “Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai + tên (quận, huyện) và đặt tại các quận, huyện được tổ chức như sau:

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 1;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 2;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Quận 3;