Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .... 40 2.3 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG

TP Hồ Chí Minh – Năm 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tp.HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2013

LÊ THỊ ĐOAN VI

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ i

DANH MỤC CÁC BẢNG ii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 3

1.1 Người thu nhập thấp 3

1.2 Tín dụng nhà ở 4

1.2.1 Khái niệm tín dụng nhà ở 4

1.2.2 Đặc điểm của tín dụng nhà ở 5

1.2.3 Nguyên tắc của tín dụng nhà ở 6

1.2.4 Vai trò của tín dụng nhà ở 6

1.2.5 Rủi ro của tín dụng nhà ở 8

1.2.5.1 Nguyên nhân từ phía môi trường pháp lý 8

1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng 8

1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay 9

1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay 10

1.3 Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp 10

1.4 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam 11

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore 11

1.4.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương 12

1.4.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á 15

1.4.4 Bài học kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam 17

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 20

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU

NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 21

2.1 Thực trạng về tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam 21

2.1.1 Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam 21

2.1.2 Các quy định, chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tín dụng nhà ở người có thu nhập thấp 24

2.1.3 Thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại 31

2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 36

2.2.1 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 36

2.2.2 Thực trạng triển khai hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam 40

2.3 Một số khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam 46

2.3.1 Vướng mắc trong quy định trong cơ chế cho vay: 46

2.3.2 Vướng mắc trong việc quản lý chất lượng dư nợ: 48

2.3.3 Khó khăn đến từ việc thiếu cung 50

2.3.4 Khó khăn đến từ phía doanh nghiệp 51

2.3.5 Khó khăn đến từ phía người đi mua 52

2.3.6 Vướng mắc trong việc thực hiện tại các Bộ ngành, địa phương 54

2.4 Một số tồn tại, nguyên nhân hạn chế sự phát triển trong hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam: 2.4.1 Tồn tại, nguyên nhân hạn chế từ phía BIDV 56

2.4.2 Các nguyên nhân khách quan từ bên ngoài 58

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 61

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT

NAM 62

3.1 Định hướng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp giai đoạn 2010-2020 62

3.1.1 Tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp 62

3.1.2 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau 62

3.1.3 Phát triển đồng bộ 62

3.1.4 Phát triển thị trường vốn cho sự phát triển nhà ở 63

3.2 Nhận định tiềm năng phát triển hoạt động cho vay đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp 63

3.3 Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam: 64

3.3.1 Nguồn vốn dài hạn 64

3.3.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay và phương án trả nợ 64

3.3.3 Đảm bảo tiền vay và xử lý tài sản thế chấp 65

3.3.4 Nâng cao năng lực, nghiệp vụ 66

3.3.5 Một số giải pháp khác 67

3.4 Kiến nghị 69

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 74

KẾT LUẬN 75

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iv

PHỤ LỤC VÀ MẪU BIỂU vi

i

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH đối với

khách hàng cá nhân 34

Biểu đồ 2.2: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH đối với khách hàng doanh nghiệp 35

Biều đồ 2.3: Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của BIDV 37

Biểu đồ 2.4: Một số chỉ tiêu hoạt động tín dụng của BIDV 37

Biểu đồ 2.5: Một số chỉ tiêu hoạt động huy động vốn của BIDV 38

Biểu đồ 2.6: Một số chỉ tiêu hoạt động thu dịch vụ ròng của BIDV 39

Biểu đồ 2.7: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân tại BIDV 44

Biều đồ 2.8: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân của BIDV so với các ngân hàng khác (tại ngày 31/08/2013) 44

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Danh sách 59 dự án Nhà ở xã hội Bộ Xây dựng phê duyệt 27 Bảng 2.2: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân 33 Bảng 2.3: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng doanh nghiệp 34 Bảng 2.4: Một số chỉ tiêu hoạt động kinh doanh của BIDV 36 Bảng 2.5: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân tại BIDV 43 Bảng 2.6: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng cá nhân của BIDV so với các ngân hàng khác tại ngày 13/08/2013 44 Bảng 2.7: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đối với khách hàng doanh nghiệp của BIDV so với các ngân hàng khác tại ngày 13/08/2013 45 Bảng 2.8: Tỷ trọng dư nợ thực hiện gói hỗ trợ đối với dư nợ cam kết và tổng dư nợ cho vay của BIDV 47 Bảng 2.9: Tình hình dư nợ tín dụng theo lĩnh vực 50

iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

triển Việt Nam

Corporation

Để giải quyết vấn đề nêu trên không thể không kể đến vai trò vô cùng quan trọng của hệ thống các Ngân hàng thương mại trong việc thực hiện các chính sách hỗ trợ của Nhà nước và chính phủ đối với cho vay nhà ở cho người có thu nhập thấp Đây cũng là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của một số các NHTM trong hoạt động kinh doanh của mình

Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các NHTM hiện tại vẫn còn trầm lắng và gặp khá nhiều vướng mắc Tuy nhiên, phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ mang lại nhiều ý nghĩa cho nền kinh tế đồng thời gia tăng được nguồn thu cho các Ngân hàng

Và xuất phát từ nhận thức trên, tác giả đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Tín

dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Khái lược sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Việt Nam Khái quát các chính sách hỗ trợ của Chính phủ trong giai đoạn hiện nay Rút ra một số kinh nghiệm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các nước

và bài học tại Việt Nam

Phân tích thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Kiến nghị các biện pháp quản lý, giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người

có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành mục tiêu nghiên cứu, đề tài đã sử dụng phương pháp định tính, trong đó chủ yếu là phương pháp phân tích và tổng hợp

5 Điểm mới của đề tài

Đề tài đề cập đến hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, hiện đây

là vấn đề đang được Nhà nước, các NHTM nói chung và Ngân hàng TMCP Đầu tư

và Phát triển Việt Nam nói riêng quan tâm, tiếp cận Qua quá trình nghiên cứu, cả mặt lý luận và thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, luận văn đã đưa ra một số giải pháp mang tính thiết thực, nhằm phát triển hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động, qua đó góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại nước ta nói chung

6 Kết cấu của luận văn

Luận văn được chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp Chương 2: Thực trạng hoạt động tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát Triển Việt Nam

Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP

THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Người thu nhập thấp:

Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc

Dưới đây là một số khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp:

những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng

phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

tích dưới 4m2/đầu người

Theo cách hiểu thông thường người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập trung bình của người dân đô thị, bao gồm cả những người nghèo đói và những người

có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình

Tuy nhiên, cần phân biệt người thu nhập thấp với người nghèo Người nghèo là người có thu nhập thấp nhưng người có thu nhập thấp chưa hẳn là người nghèo Chỉ

4

là thu nhập của họ thấp hơn một cái ngưỡng nào đó thôi Vấn đề là định lượng ngưỡng

ấy là bao nhiêu

Theo tổ chức Y tế thế giới và UNDP, một người là nghèo khi thu nhập hàng năm ít hơn một nửa mức thu nhập bình quân trên đầu người hàng năm (Per Capital Incomme, PCI) của quốc gia Vậy người thu nhập thấp có thể tạm hiểu là người có thu nhập bình quân thấp hơn PCI

1.2 Tín dụng nhà ở:

1.2.1 Khái niệm tín dụng nhà ở:

Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoản thời hạn nhất định với một khoản phí nhất định

Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm đến hơn ½ tổng tài sản có và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ ½ đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của ngân hàng thương mại

Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khách hàng với những mục đích sử dụng khác nhau Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng quan, tín dụng ngân hàng có thể được chia làm nhiều loại Cụ thể:

cá nhân; Cho vay bất động sản; Cho vay nông nghiệp; Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu

hạn (từ 1 đến 5 năm); Cho vay dài hạn (trên 5 năm);

Cho vay nhiều kỳ hạn trả nợ - trả góp; Cho vay trả nợ nhiều lẩn nhưng không có kỳ hạn nợ cụ thể;

5

Trong đó, tín dụng bất động sản được định nghĩa là những khoản tín dụng được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và tín dụng dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại và ngay cả hoạt động mua bất động sản ở nước ngoài

“Tín dụng nhà ở” là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo

Với những định nghĩa như trên, tín dụng nhà ở được xác định là một sản phẩm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, do đó ngoài việc phải tuân thủ mọi nguyên tắc và quy trình cho vay của hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng nhà ở còn phải đáp ứng những yêu cầu, điều kiện được ngân hàng xây dựng riêng cho sản phẩm này

1.2.2 Đặc điểm của tín dụng nhà ở:

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng nhà ở

có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang lại như: Thị trường tín dụng nhà ở thường là thị trường tín dụng dài hạn do bất động sản

là những hàng hóa có thời gian hình thành dài Theo phân tích của các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng nhà ở thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp

Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án nhà ở cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…Vì thế, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả

Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất động sản là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối

6

cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao

1.2.3 Nguyên tắc của tín dụng nhà ở:

Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay trong thời gian nhất định Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác định ngay

từ ban đầu thời điểm vay mượn Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục đích khác Khi

đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho vay Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng khó thu hồi vốn

do rủi ro của mục đích này khá cao Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả nợ vay đúng hạn Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay Khi đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn đã định Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng

1.2.4 Vai trò của tín dụng nhà ở:

Quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà

ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích Nhà nước có thể giúp người nghèo trong

là việc xây dựng nhà ở chủ yếu do vốn tự có và nỗ lực của mỗi người, mỗi gia đình Tuy nhiên, đối với người nghèo, người có thu nhập thấp và những gia đình trong diện chính sách thì vấn đề trợ giúp của nhà nước và cộng đồng là rất cần thiết Việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các ngân hàng thương mại (viết tắt NHTM) trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội

Cho vay bất động sản càng là hoạt động mang ý nghĩa thiết thực trong việc khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát triển,

từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững Cụ thể:

Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay nhà ở góp phần khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và

có hiệu quả

Phát triển nền kinh tế: thông qua việc cho vay nhà ở, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường

Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn, góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước

Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình

hỗ trợ cho vay nhà ở, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn

Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay nhà ở góp phần đa dạng

Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản

Nhìn chung, tín dụng nhà ở có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay nhà ở luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong

xã hội, trong nền kinh tế

1.2.5 Rủi ro của tín dụng nhà ở:

Hoạt động cho vay nhà ở cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng vốn không đúng mục đích…Các nguyên nhân dẫn đến rủi ro cụ thể:

1.2.5.1 Nguyên nhân từ phía môi trường pháp lý:

Hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại liên quan đến nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, mang tính xã hội cao, khi hệ thống pháp luật ổn định và lành mạnh thì môi trường kinh doanh của ngân hàng thương mại sẽ có nhiều thuận lợi Ngược lại nếu môi trường pháp lý thiếu đồng bộ, có nhiều khe hở thì rất rể bị lợi dụng gây ra tình trạng tham ô, chiếm đoạt tài sản… Kinh tế xã hội kém ổn định dẫn đến kinh doanh gập nhiều khó khăn, ngân hàng cho vay gặp rủi ro

- Môi trường tự nhiên

Những biến động lớn về thời tiết, khí hậu gây ảnh hưởng hoạt động sản xuất kinh doanh đặc biệt là lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, điều kiện tự nhiên là yếu tố khó

9

dự đoán, nó thường xẩy ra bất ngờ với thiệt hại lớn ngoài tầm kiểm soát của con người Vì vậy khi có thiên tai địch hoạ xẩy ra khách hàng cùng các ngân hàng cho vay sẽ có nguy cơ tổn thất lớn, phương án, dự án kinh doanh không có nguồn thu … Điều đó đồng nghĩa với các ngân hàng cho vay phải cùng chia sẻ rủi ro với khách hàng của mình

- Môi trường kinh tế xã hội

Môi trường kinh tế xã hội trong một nước biến động chịu ảnh hưỏng của những biến động từ nền kinh tế thế giới, đó là nguyên nhân làm phát sinh rủi ro trong hoạt động kinh doanh của nền kinh tế, từ đó ảnh hưởng tới các lĩnh vực kinh tế trong đó hoạt động kinh doanh tiền tệ chứa nhiều nguy cơ rủi ro lớn nhất

Sự thay đổi các mối quan hệ quốc, các quan hệ ngoại giao của chính phủ củng

là nguyên nhân gây ra rủi ro lớn cho hoạt động cho vay của ngân hàng cho vay

Bên cạnh đó hoạt động cho vay phụ thuộc rất nhiều thói quen, truyền thống, tập quán của ngươi dân Những yếu tố đó nhiêu khi gây khó khăn và hạn chế mở rộng hoạt động cho vay của các ngân hàng cho vay

Tất cả những nguyên nhân khách quan trên nếu không được dự báo, và có biện pháp phòng ngừa kịp thời sẽ gây ảnh hưởng tiêu cực tới môi trường kinh doanh và điều kiện kinh doanh của ngân hàng cho vay và khách hàng vay vốn

1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng

Các yếu tố chủ quan từ phía bên đi vay chính như: Khả năng kinh doanh yếu kém hay bên đi vay có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật…Cũng gây nên các tổn thất cho các ngân hàng cho vay Trường hợp này nếu bên cho vay (ngân hàng cho vay) phát hiện ra sớm thì rủi ro có thể được ngăn chặn

Rủi ro về khả năng tài chính của khách hàng: Nguồn vốn tự có hay thu nhập của khách hàng nhỏ, khách hàng sẽ không có khả năng tự vực dậy khi gặp khó khăn

vì vậy cũng sẽ mất khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng cho vay

Ngoài những nguyên nhân trên còn phải kể đến ý thức trả nợ của bên đi vay nhiều khi chưa tốt, nhiều đối tượng khách hàng sau khi nhận được tiền vay rồi bỏ trốn gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho ngân hàng cho vay

1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay

10

Do chính sách của ngân hàng cho vay không phù hợp, thiếu sự kiểm soát chặt chẽ hoặc đặt mục tiêu lợi nhuận quá cao Chúng ta đều biết đặc điểm của kinh doanh tiền tệ là: Lợi nhuận cao luôn đi cùng với các ngân hàng cho vay phải biết lựa sức mình để xác định, lợi nhuận hợp lý cho ngân hàng của mình

Trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ cho vay yếu kém dẫn đến cán bộ cho vay không đánh giá chính xác về khách hàng và phương án vay vốn, từ đó làm phát sinh những hợp đồng cho vay kém an toàn Mức độ rủi ro trong trường hợp này sẽ ngày càng tăng dần trong suốt quá trình kể từ khi xét duyệt đến khi giám sát và cuối cùng là thu nợ Cùng với sự hạn chế về trình độ là vấn đề phẩm chất đạo đức của cán bộ cho vay Đặc thù nghề nghiệp buộc một cán bộ tín dụng phải không những có trình độ mà còn phải có đạo đức tốt Trước sự cám dỗ của vật chất, nhiều cán bộ cho vay đã xa ngã, có thể hành động vô nguyên tắc, vô tổ chức, làm trái quy định, móc ngoặc với khách hàng, ngây tổn thất to lớn với ngân hàng cho vay

1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay:

Trong hoạt đông cho vay, việc đảm bảo tài sản cho các khoản vay được định giá gốc và ký kết giữa ngân hàng cho vay và khách hàng vay Rủi ro có thể xảy ra do ngân hàng cho vay không đánh giá đúng giá trị tài sản đảm bảo hoặc giá trị tài sản thế chấp có biến động theo chiều hướng xấu

1.3 Sự cần thiết của tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp:

Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, nhà ở là phúc lợi xã hội, mọi người

có quyền xin nhà nước cấp nhà ở và giá nhà cho thuê trong cơ chế bao cấp gần như giống nhau giữa nội thành và ngoại thành, tầng thấp và tầng cao Đến những năm đầu của thập kỷ 2000, mặc dù đã phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường một thời gian dài, nhưng nhà ở tại Việt Nam vẫn được xem là loại hàng hóa phân phối dạng đặc biệt, như trường hợp một số các cơ quan nhà nước khi xét cấp “mua đất” được giải quyết bằng thang điểm: chức vụ, thâm niên, học hàm, học vị

Trong khi đó, quan điểm về nhà ở trong cơ chế thị trường là một thứ hàng hóa, vì vậy, giá nhà trong cơ chế thị trường phải khác nhau Trong cơ chế thị trường, vấn đề nhà ở phụ thuộc vào thu nhập của mỗi người và họ tự quyết định việc thuê hoặc mua nhà ở theo khả năng, nhu cầu và sở thích Nhà nước có thể giúp người

và cộng đồng là rất cần thiết

Trong những năm qua, vấn đề nhà ở tại các đô thị tăng nhanh, nhưng cũng chỉ đáp ứng được yêu cầu và nhu cầu của một số người có thu nhập cao, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là vấn đề khó khăn của các nước phát triển, bởi vì vấn đề nhà ở hiện nay phụ thuộc vào khả năng thu nhập của mỗi người hoặc mỗi gia đình trong xã hội Do đó, việc phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đòi hỏi nhà nước phải có chính sách huy động mọi nguồn vốn tham gia Trong đó, không thể không kể đến vai trò của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các NHTM trong việc cung ứng vốn cho người dân để giải quyết bài toán tài chính Việc cấp tín dụng cho người có nhu cầu vay để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội

1.4 Một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các quốc gia và bài học kinh nghiệm tại Việt Nam:

1.4.1 Kinh nghiệm phát triển nhà ở tại Singapore

Theo thông tin từ tài liệu “25 năm kinh nghiệm phát triển nhà ở Singapore” thì

Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB – housing development board) có vai trò quyết định trong việc hoạch định chính sách và thực thi việc phát triển nhà cho đảo quốc Mục tiêu khi thành lập năm 1960 của HDB chủ yếu là giải quyết vấn đề nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, ngày nay HDB đã phát triển và cung cấp cho cả đối tượng thu nhập trung bình của cả Singapore Chức năng của HDB thật sự toàn diện trong việc phát triển các khu đô thị mới cùng với việc hỗ trợ tài chính để bán nhà trả góp dài hạn, thực hiện cho vay cho cả bên cung và bên cầu về nhà ở

12

Nguồn vốn của HDB chủ yếu là vay chính phủ lãi suất thấp, dài hạn, phát hành trái phiếu, vay thương mại, vốn ngân sách HDB cho người mua nhà trả góp vay dài hạn với lãi suất khoảng 6,25%/năm, thời hạn vay đến 20 năm Tại Singapore, người lao động và sử dụng lao động phải đóng góp hàng tháng vào Quỹ CPF (giống như Quỹ bảo hiểm xã hội tại Việt Nam) với tỷ lệ đóng góp khá cao Tuy nhiên, người dân Sinpapore có thể dùng khoản tiền đóng góp này để trả khoản chi mua nhà ban đầu và trả góp hàng tháng

Mặc dù phát triển nhà và các hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập trung bình

và thấp với khối lượng đầu tư phát triển rất lớn nhưng HDB vẫn có thể cân đối tài chính, không cần khoản trợ cấp từ Chính phủ nhiều Tuy nhiên, thuận lợi chính của HDB là nguồn vốn vay lớn, dài hạn, lãi suất cố định luôn sẵn sàng từ chính phủ HDB có thể đưa ra nhiều chương trình trả góp dài hạn, khả thi đối với hầu hết mọi đối tượng có thu nhập thấp đồng thời HDB được trả góp từ CPF và người mua với lãi suất cố định dài hạn Chính phủ Singapore cũng có luật về bảo hiểm rủi ro cho người mua nhà dùng quỹ CPF, trong một số trường hợp bất khả kháng không trả được nợ thì sẽ có bảo hiểm chịu rủi ro, do đó rủi ro mất khả năng chi trả là rất thấp

1.4.2 Các tổ chức trung gian tài chính nhà ở tại Châu Á – Thái Bình Dương

Hiện nay tại các nước ở Châu Á như Bangladesh, HongKong, Ấn Độ, Nhật, Hàn Quốc, Malaysia, Pakistan, Singapore, Sri-lanka, Thái Lan, chính phủ đều có những hỗ trợ rất lớn cho vấn đề tài chính nhà ở thông qua các tổ chức trung gian (housing finance agencies) nhằm phát triển vấn đề nhà ở của quốc gia và thực hiện liên kết với thị trường tài chính, chủ yếu là thị trường trái phiếu Những quốc gia còn lại đều đang trong quá trình nghiên cứu và thành lập các tổ chức tương tự

Tại Hongkong, Nhật bản, Hàn Quốc, Singpapore, Thái Lan, các tổ chức trung gian này sẽ cung cấp cho thị trường các khoản vay mua nhà hoặc bảo hiểm nhà ở cho người dân, tại Ấn độ và Malaysia, tổ chức trung gian về tài chính nhà ở có quy

mô nhỏ hơn nhưng vẫn đóng vai trò quan trọng Tại tất cả các quốc gia trên, các tổ chức trung gian về tài chính nhà ở này để được thành lập với mục tiêu chính là bù đắp nguồn thiếu hụt về tài chính cho phát triển nhà ở của quốc gia với nguồn vốn chủ yếu được huy động từ thị trường trái phiếu bất động sản (mortgage bonds

13

market)

Tại Nhật, một tập đoàn chính phủ trong việc cho vay nhà ở (GHLC – Government Housing Loan Corporation) được thành lập từ năm 1950 nhằm đáp ứng nhu cầu và ổn định các vấn đề về nhà ở cũng như về tài chính cho lĩnh vực này nhằm nâng cao chất và số lượng nhà ở GHLC là tổ chức 100% thuộc sở hữu của chính phủ, GHLC chủ yếu cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay dài hạn, lãi suất cố định để mua nhà Nguồn vốn chủ yếu được sử dụng các khoản đầu tư từ ngân sách, chương trình cho vay FILP và phát hành trái phiếu GHLC cũng thực hiện các dịch vụ bảo hiểm khoản vay đối với các hộ gia đình vay mượn từ các đơn vị cho vay tư nhân (private lender) Năm 2003, GHLC bắt đầu thay đổi từ việc cho vay trực tiếp đến các hộ gia đình sang phát triển thị trường chứng khoán hóa bất động sản (MBSs – mortgage back securities) GHLC bắt đầu thực hiện việc mua lại các bất động sản thế chấp, cầm cố từ các đơn vị tài chính tư nhân và bắt đầu phát hành các chứng khoán thông qua chương trình “Monthly” MBS

Tại Hàn Quốc, KHFC (The Korea Housing Finance Corporation) được thành lập từ năm 2004, là tổ chức liên doanh giữa Ngân hàng Hàn Quốc (Bank of Korea 82%) và chính phủ Hàn Quốc (18%) nhằm cung cấp cho các hộ gia đình các khoản vay mua nhà dài hạn KHFC được chính phủ Hàn Quốc bảo lãnh cho các khoản thua lỗ hàng năm KHPC thực hiện các khoản vay có thời hạn 30 năm với lãi suất

cố định thông qua hệ thống đơn vị đầu tư bất động sản từ nguồn vốn chủ yếu huy động từ các chứng khoán bất động sản có bảo lãnh của KHFC (KHFC-guaranteed MBSs) KHFC cũng cung cấp các dịch vụ bảo hiểm về các khoản vay bất động sản cho các hộ gia đình từ các tổ chức tài chính khác Trước khi KHFC được thành lập, hầu hết các tổ chức tài chính tư nhân chỉ cung cấp cho thị trường các khoản vay để mua nhà có thời hạn từ 3 – 5 năm, bây giờ thì những tổ chức này đều kéo dài thêm thời gian cho vay

Tại Malaysia, Cagamas Berhad được thành lập từ 1986 nhằm đáp ứng các hoạt động trong lĩnh vực tài chính nhà ở chủ yếu từ việc phát triển thị trường cầm cố, thế chấp thứ cấp Các ngân hàng nội địa và các ngân hàng nước ngoài tại Malaysia nhắm giữ 80% của Cagamas (trong đó Bank Negara nắm giữ 20%) Cagamas thực hiện

14

các chính sách của chính phủ trong việc phát triển nhà ở tư nhân, đặc biệt là những gia đình có thu nhập thấp Cagamas không nhận các hỗ trợ từ chính phủ, Cagamas chỉ hoạt động trên thị trường thế chấp thứ cấp bằng cách mua lại các khoản vay bất động sản từ các tổ chức tài chính và phát hành các trái phiếu và MBSs Trong những năm gần đây, Cagamas mở rộng hoạt động cho vay sang cả lĩnh vực bất động sản công nghiệp và tín dụng thuê mua

HKMC (Hongkong Mortgage Corporation) được thành lập nởi Ủy ban tiền tệ HongKong năm 1997, do chính phủ sở hữu 100%, nhằm mục đích phát triển và mở rộng việc sở hữu nhà ở tại Hongkong bằng cách phát triển các khoản tài chính cho lĩnh vực nhà ở và phát triển thị trường trái phiếu Hongkong Cũng giống như tại Nhật, HKMC không nhận được sự bảo lãnh của chính phủ nhưng các thành phần tham gia thị trường đều nhận thức được HKMC được sự hỗ trợ rất lớn từ chính phủ HKMC cũng hoạt động bằng cách cho vay và nghiệp vụ chứng khoán hóa để huy động nguồn vốn Cho đến những năm gần đây, HKMC đã khẳng định vai trò quan trọng trên thị trường tài chính bất động sản tại Hongkong HKMC thực hiện các chương trình bảo hiểm các khoản vay và thế chấp bất động sản với giá trị lớn hơn, cho phép các khoản vay có thể đạt đến 95% mà không tính thêm phí cho phần rủi

ro tăng thêm, đồng thời cũng mở rộng các hoạt động cho các gia đình vay mục đích khác cũng như các khoản vay thương mại khác

Cũng với cùng mục tiêu cung cấp các sản phẩm tài chính về nhà ở, tại Thái Lan, ngân hàng nhà ở chính phủ (GHB – Government Housing Bank) được thành lập năm 1953, chủ yếu chú trọng đối tượng có thu nhập trung bình và thấp GHB

là tổ chức 100% của chính phủ thuộc Bộ tài chính Thái Lan và được chính phủ bảo lãnh cho các trái phiếu do GHB phát hành GHB cung cấp các dịch vụ cho vay, thế chấp cầm cố bất động sản, các dịch vụ tài khoản tiền gửi và hỗ trợ các hộ gia đình trong tình trạng khó khăn về tài chính tái cấu trúc các khoản vay mua nhà

Ba phần tư nguồn vốn hoạt động của GHB là từ nguồn huy động tiền gửi từ chính phủ, các công ty tư nhân và hộ gia đình, phần còn lại GHB phát hành các trái phiếu có bão lãnh của chính phủ cho thị trường trong và ngoài nước

1.4.3 Các công cụ tài chính nhà ở cho người nghèo tại Châu Á

gian cung cấp tín dụng nhà ở, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở tại Trung Quốc,

Ấn độ, Nhật và Indonesia Các NHTM huy động vốn tiền gửi hoặc phát hành các trái phiếu, chứng khoán hóa các khoản vay NHTM cần luôn đẩy mạnh khả năng huy động để đảm bảo có thể quản lý được sự mất cân đối giữa các khoản huy động thường là ngắn hạn và các khoản vay mua nhà thường là dài hạn

2 Ngân hàng nhà ở (housing bank): ngân hàng nhà ở có nhiều vai trò khác nhau tại khu vực Châu Á Tại một số nước, ngân hàng nhà ở giữ vai trò điều chỉnh và cung cấp các vấn đề tài chính nhà ở Tại Trung Quốc, ngân hàng nhà ở hỗ trợ ban đầu và cuối cùng cho các ngân hàng thương mại trong việc cung cấp tín dụng nhà ở cho dân cư Tại các nước khác, ngân hàng nhà là công cụ tài chính quan trọng của chính phủ trong việc thực hiện các chính sách tài chính nhà ở, ví dụ ngân hàng phát triển nhà ở Thái Lan (GHB) sử dụng việc phát hành trái phiếu để tránh sự mất cân đối giữa tiền gửi ngắn hạn và cho vay dài hạn và giảm thiểu các khoản chi phí

3 Tổ chức cho vay thế chấp nhà ở (mortgage institutions): Banladesh, Pakistan, Mongolia, Hongkong, Malaysia phát triển các tổ chức tài chính chuyên biệt trong việc cho vay nhà ở

vay giúp người dân có khả năng tiếp cận các nguồn vốn vay, đặc biệt là các đối tượng gia đình có thu nhập trung bình và thấp

có thể giúp cho người có thu nhập thấp và những người có điểm tín dụng thấp hoặc những người không có khoản tiền phải trả ban đầu có thể mua được nhà

6 Quỹ đầu tư nhà ở đặc biệt (specialized housing funds): các loại quỹ khác nhau được thành lập và phát triển tùy vào các mục đích và nhu cầu khác nhau về

16

nhà ở Quỹ người nghèo có mục tiêu là các gia đình nghèo, trong khi các nhà ở tại Trung Quốc và Singapore tại hướng đến đối tượng có thu nhập trung bình

savings and loans programs): Trung Quốc, HongKong, Singapore phát triển các chương trình tiết kiệm nhà ở, ví dụ tại Singpaore, CPF (Central Provident Fund) có chức năng nhận tiền tiết kiệm bằng cách đóng góp từ lương của người lao động và người sử dụng lao động Tỷ lệ trích đóng được điều chỉnh qua thời gian phụ thuộc vào điều kiện nền kinh tế, điều kiện thị trường và độ tuổi lao động Khi người lao động có nhu cầu mua nhà, có thể sử dụng nguồn tiền tiết kiệm này để trả khoản tiền ban đầu và được hỗ trợ lãi suất vay từ CPF

là công cụ để huy động nguồn vốn cho phát triển nhà ở Tuy nhiên, ở các nước và khu vực khác nhau, việc hình thành và phát triển hoạt động chứng khoán hóa khác nhau, nhiều khu vực còn rất chậm phát triển Ngoài ra, ở một số nước, hoạt động tín dụng nhà ở còn rất hạn chế, chỉ chiếm khoảng 5% so với các hoạt động khác Tại Hongkong, Nhật, Nam Triều Tiên, MBSs được quan tâm và phát triển hơn, các

tổ chức tài chính nhà ở của chính phủ giữ vai trò quyết định cho việc phát triển MBSs

và thị trường trái phiếu

9 Chương trình của chính phủ về vay thế chấp nhà ở (mortgage loans by government): Chính phủ Singapore cung cấp các khoản vay mua nhà hỗ trợ lãi suất cho dân cư với các khoản vay 20 năm, lãi suất thấp Tại Thailand và Nam Triều Tiên, các tổ chức nhà ở của chính phủ cung cấp nhiều các khoản vay mua nhà hơn là các tổ chức tài chính tư nhân

trợ cấp nhà ở Chương trình trợ cấp trực tiếp tại Trung Quốc được xây dựng thông qua cơ chế trả lương, trong khi Iran thì áp dụng trợ cấp lãi suất Tại ấn độ, các khoản trợ cấp cho người có thu nhập thấp

11 Tín dụng vi mô nhà ở (housing microfinance): Indonesia, Phillipines, Bangladesh phát triển các chương trình tín dụng vi mô, tài chính vi mô trong lĩnh vực nhà ở đặc biệt cho người thu nhập thấp, tại Phillipines, các khoản tín dụng vi

Organizations (NGOs) và Community-Based Organizations (CBOs) có thể hỗ trợ phần lớn trong thị trường tài chính nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

1.4.4 Bài học kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam:

Cũng giống như các nước khác trên thế giới, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng toàn cầu Tuy nhiên, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất tiềm năng Những hạng mục đầu tư hấp dẫn là nhà ở, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, khu thương mại bán lẻ và hạ tầng khu công nghiệp Hiện tượng

di dân đến những thành phố lớn đã tạo nên sự khan hiếm về các loại hình nhà ở, nhất

là nhà ở giá rẻ đến trung bình Nhưng doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở nước ta xưa nay bỏ quên nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp Bắt buộc họ phải thay đổi chiến lược kinh doanh, cần phải thay đổi cách làm, phải đầu tư vào số đông, đưa những dự án nhà ở đến với người thực sự có nhu cầu Cũng có ý kiến cho rằng việc thúc đẩy thị trường thông qua giải pháp khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư tín thác, các công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho thị trường Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số công chúng mà lâu nay đầu tư riêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hoá để dành, mua nền nhà hoặc mua căn hộ chung cư

để chờ bán kiếm lời Các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Bài học kinh nghiệm từ Singapore đó là sự tác động một cách kịp thời và đúng đắn của Chính phủ kèm theo những chính sách hợp lý đã giúp cho hầu hết người dân Singapore có một ngôi nhà để ổn định sinh sống và làm ăn Trong khi đó ở Việt Nam thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp,

18

cho người sử dụng đất Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà ở và các bất động sản khác Một trong những vấn đề được quan tâm lớn hiện nay là làm sao để đơn giản hoá trình tự, thủ tục về bất động sản cho người dân Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà đã có sự tham gia của nhiều bộ, ngành Điều này gây khó khăn trong việc thực hiện quỳên của doanh nghiệp, của người dân Như vậy chính phủ cần có các chính sách, các quy định về thị trường bất động sản đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, đẩy mạnh sự công khai các quy hoạch, các dự án, minh bạch các thông tin tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường Học hỏi kinh nghiệm từ Singapore, tại

Việt Nam, đến nay những chương trình về nhà ở cho người thu nhập thấp đã được

bộ xây dựng đưa ra nhưng chưa thu hút được cộng đồng doanh nghiệp và người dân Một trong những bất cập là tỷ suất lợi nhuận trong lĩnh vực này thấp Trong khi đó, thủ tục cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thuế sử dụng đất… rườm rà mất nhiều thời gian Do đó, Nhà nước cần thu hồi đất tại những dự án không đúng kế hoạch, tiến

độ đề ra, giúp cơ quan phát triển nhà ở có nguồn đất sạch để dễ dàng triển khai dự

án khi cần Đối với những doanh nghiệp tham gia dự án này, Chính phủ nên có chủ trương miễn tiền sử dụng đất, miễn các loại thuế Nếu làm được điều này, giá nhà sẽ thấp, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân

Tiếp theo là đối với hệ thống ngân hàng, cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho hoạt động tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp trên tổng dư nợ của hệ thống Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực Cho vay nhà ở cho người thu nhập thấp với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần

có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng

sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… áp dụng mô hình tín dụng

Bên cạnh đó cũng cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin

về tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của khách hàng, tránh được rủi ro vì thiếu thông tin hoặc thông tin bị làm cho sai lệch

20

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong chương 1, đề tài đã giới thiệu sơ lược các vấn đề liên quan đến người thu nhập thấp và tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp Qua đó cũng cho thấy vai trò quan trọng của các tổ chức tài chính trung gian, đặc biệt là các NHTM trong việc cung ứng vốn để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp

Trong chương này, đề tài cũng đã tổng hợp được một số kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại các nước Qua đó một lần nữa khẳng định việc cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp để mua nhà là hết sức cần thiết, mang ý nghĩa quan trọng về kinh tế và xã hội của mỗi quốc gia

21

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT

NAM

Đề tài xác định rằng nhà ở cho người thu nhập thấp không hoàn toàn là dạng nhà

ở xã hội đã được quy định trong Luật nhà ở năm 2006 Nhà ở xã hội chủ yếu là do nhà nước tự đầu tư xây dựng, quản lý và xét chọn đối tượng thụ hưởng Nhà ở cho người thu nhập thấp nhắm đến đối tượng của phân khúc nhà ở này Nhưng nhìn chung, nhà ở cho người thu nhập thấp và nhà ở xã hội có rất nhiều điểm tương đồng Do đó trong đề tài đôi lúc tác giả có sử dụng cụm từ “nhà ở xã hội” để trình bày một số vấn

đề

2.1 Thực trạng về tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam:

2.1.1 Thực trạng về nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam:

 Về cầu nhà ở:

Nhà ở là một trong những vấn đề được ưu tiên hàng đầu trong mối bận tâm và

là bức xúc nhất Tuy nhiên, với hiện trạng giá nhà, giá đất đang ở mức quá cao trong thời gian qua thì với những người có thâm niên công tác trên dưới 10 năm, thu nhập cũng chỉ khoảng 8 triệu đồng/tháng Sau khi trừ các chi phí sinh hoạt, số tiền tích lũy cũng chỉ còn từ 2-3 triệu đồng/tháng Đối với người có thu nhập thấp hơn, số tiền tích lũy ít ỏi không có khả năng tự tạo lập một chỗ ở

Thống kê cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội một số địa phương như sau: Hà Nội cần hơn 110 nghìn căn; TP.HCM 134 nghìn căn; Bình Dương 104 nghìn căn, Đồng Nai 95.000 căn…Và với nhu cầu lớn như vậy khó có chuyện dư thừa nhà ở xã hội Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn thành phố có khoảng 150.000 cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan chuyên nghiệp, trong đó, nhiều người

có nhu cầu về nhà ở Trong năm 2013, TPHCM dự kiến sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng 11 dự án nhà ở xã hội với quy mô trên 3.000 căn, trong đó sẽ bán khoảng 853 căn, còn 2.150 căn cho thuê, thuê mua Cùng đó, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng được hưởng ưu đãi theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, TPHCM dự kiến

sẽ phải cho chuyển đổi hơn 11.000 căn hộ thương mại sang làm nhà ở xã hội

22

Tại Hà Nội, vấn đề thiếu nhà ở nghiêm trọng nhất là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp Đến nay, Hà Nội đã có 6 dự án nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp hoàn thành, ký hợp đồng mua bán, với tổng số 3.141 căn hộ, 8 dự án đã được thành phố chấp thuận chủ trương cho phép đầu tư, tương ứng 12.290 căn hộ, trong số đó 6 dự án có khả năng hoàn thành trong năm 2015, với 5.566 căn hộ Bên cạnh đó, còn có 12 dự án chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà ở xã hội Thành phố

đã chấp thuận về chủ trương cho 5 dự án với khoảng 5.085 căn hộ Trong đó, 4 dự án

có đất sạch, đủ điều kiện khởi công trong năm 2013, hoàn thành trong năm 2015 với 3.589 căn hộ Như vậy, tổng số dự án nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, nếu tập trung đầu tư khẩn trương thì có thể hoàn thành trong năm 2015 khoảng 12.296 căn hộ So sánh với chỉ tiêu phát triển nhà thu nhập thấp đến năm 2015, còn thiếu hơn 3.000 căn hộ và Hà Nội vẫn phải tiếp tục xem xét đề xuất để hoàn thành chỉ tiêu và chuẩn bị dự án gối đầu cho kế hoạch giai đoạn 2015-2020

Như vậy, nhìn chung, theo số liệu báo cáo và dự báo về nhà ở của các cơ quan, ban ngành có liên quan thì nhu cầu nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình

và thấp tại các đô thị lớn nói riêng và Việt Nam nói chung thực sự là rất lớn, chênh lệch cung – cầu nhà ở dành cho các đối tượng này là vấn đề mà chính phủ và các doanh nghiệp, người dân đều rất quan tâm

 Về cung nhà ở:

Theo Savills Việt Nam, từ năm 1994 đến hiện tại (7/2013), tổng nguồn cung lũy

kế trên thị trường nhà ở của Hà Nội và TP HCM khoảng 200.000 căn, trong đó phân khúc căn hộ chiếm khoảng 80% thị phần Hà Nội chiếm 90% nguồn cung biệt thự/nhà liền kề, TP HCM và Hà Nội có nguồn cung của căn hộ tương đương nhau

Cùng với những chính sách khuyến khích của chính phủ đối với các doanh nghiệp bất động sản trong các dự án đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội, nguồn cung nhà ở cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp đang có dấu hiệu khởi sắc và được chú trọng Cụ thể:

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, tính từ đầu năm 2013 đến hết tháng 7/2013 thị trường bất động sản ghi nhận có 34.000 căn hộ thuộc diện xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội Hiện tại, tính đến hết tháng 7/2013, cả nước có 50 dự

Từ năm 2008 đến nay Hà Nội đã bắt đầu đẩy mạnh việc triển khai, xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn và là một trong những địa phương đầu tiên thí điểm xây dựng mô hình nhà ở này Tuy nhiên, theo các chuyên gia bất động sản, khối lượng căn hộ được đưa vào sử dụng chưa đáp ứng đủ nhu cầu cho các đối tượng này, nhất

là nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp và nhà ở cho người thu nhập thấp Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến tháng 8/2013, tổng số các dự

án nhà ở xã hội đã và đang triển khai trên địa bàn thành phố là 30 dự án, trong đó có gần 50% số dự án dành cho người có thu nhập thấp Cụ thể, hiện tại có 14 dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, tổng diện tích 12,9ha với tổng diện tích sàn xây dựng 1,24 triệu m2 gồm 15.412 căn hộ

Ngoài ra, có 2 dự án xây dựng nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô gần 1000 căn hộ; 10 dự án xây dựng nhà ở ký túc xá cho sinh viên (bao gồm 02 khu ký túc xá tập trung và 08 khu ký túc

xá trong khuôn viên các trường) đáp ứng cho khoảng 43.448 sinh viên; 4 dự án xây dựng nhà ở công nhân tại 03 khu công nghiệp với tổng diện tích đất xây dựng 142.690m2; gồm 11.958 phòng cho thuê đáp ứng 18.800 công nhân; 605 căn hộ đáp ứng chỗ ở cho 4.600 công nhân

Tại TPHCM, dự kiến hoàn thành 5 dự án nhà ở xã hội với quy mô 813 căn trong năm 2013, gồm: Chung cư 157/R8 đường Tô Hiến Thành, phường 12, quận 10 do Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư với quy mô 114 căn; Chung cư 241/1/25C đường Nguyễn Văn Luông, phường 11, quận 6 do Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn làm chủ đầu tư với 62 căn; Chung cư 19/19 đường Lạc Long Quân quận Tân Bình do Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa làm chủ đầu tư với 400 căn; Chung

cư 171A đường Hoàng Hoa Thám, phường 13, quận Tân Bình do Công ty CP May Tiến Phát làm chủ đầu tư với 147 căn; Chung cư 26 đường Nguyễn Thượng Hiền

1, quận 7 do Công ty CP Đức Khải làm chủ đầu tư, 235 căn; b Dự án Khu dân cư Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh do Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình nâng cấp

đô thị thành phố làm chủ đầu tư, 1.132 căn; c Dự án Chung cư Tân Mỹ, quận 7 do Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 200 căn; d Dự án Chung cư 481 Bến

Ba Đình, quận 8 do Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 108 căn; e Dự án Chung cư An Lạc, phường An Lạc, quận Bình Tân do Công ty CP Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, 94 căn

Tuy nhiên, căn cứ vào nhu cầu và nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến như thống

kê ở trên, có thể thấy nguồn cung vẫn còn thiếu hụt rất nhiều so với nhu cầu

2.1.2 Các quy định, chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tín dụng nhà ở người có thu nhập thấp:

Trong những năm qua, chính phủ đã ban hành và triển khai nhiều biện pháp, chính sách, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập vừa và thấp như:

hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ

dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ, các địa phương đã và đang tập trung rà soát lại các đề xuất

25

của chủ đầu tư dự án về việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại, điều chỉnh công năng nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội

hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở;

Thông tư số 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực, ngày 04/6/2013 Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1042/BXD-QLN đề xuất 30 danh mục dự

án nhà ở xã hội và dự án chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để Ngân hàng Nhà nước và các Ngân hàng thương mại được giao triển khai thực hiện việc cho vay xem xét, thẩm định theo quy định Các dự án này đều đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, cụ thể là đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư hoặc đã có quyết định cho phép chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; có quyết định phê duyệt dự án; có đất sạch và giấy phép xây dựng

nước có 4 chương, 12 điều, bao gồm các nội dung chủ yếu sau:

nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới

15 triệu đồng/m2; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội được quy định tại Thông tư số 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của

Bộ xây dựng

thôn Việt Nam; Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng TMCP Phát triển Nhà đồng bằng sông Cửu Long

hàng nhà nước để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng đủ điều kiện quy định tại thông tư, trong đó dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chuyển đổi

26

công năng sang dự án nhà ở xã hội Thời gian giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực

10 năm đối với cá nhân và tối đa là 5 năm đối với doanh nghiệp Thời gian được hỗ trợ lãi suất tối đa là 10 năm đối với đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở và 5 năm đối với khách hàng là doanh nghiệp, nhưng không vượt quá thời điểm 01/06/2023

Ngân hàng nhà nước công bố hàng năm và áp dụng cho các khoản vay có dư nợ trong năm Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, Ngân hàng nhà nước xác định và công bố lại mức lãi suất cho vay áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các Ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm

+ Ngân hàng quy định vốn tối thiểu tham gia vào dự án, phương án của khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở không vượt quá 20% dự án, phương án vay và không vượt quá 30% dự án, phương án vay đối với khách hàng doanh nghiệp Trường hợp khách hàng thuê mua nhà ở xã hội thanh toán đủ 20% giá trị căn nhà thuê mua thì Ngân hàng không quy định mức vốn tối thiểu

dẫn xác định đối tượng cho vay theo TT số 11/2013/TT-BXD và TT số BXD ngày 15-5-2013, đối với các đối tượng là: Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể thì UBND xã, phường nơi đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú xác nhận về hộ khẩu và thực trạng nhà ở theo mẫu quy định, Thông tư số 07/2013/TT-BXD, không yêu cầu phải có xác nhận về điều kiện thu nhập Trường hợp ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh về thu nhập để bảo đảm cho phương án trả nợ thì thực hiện theo quy định của ngân hàng

07/2013/TT-27

số 4709/NHNN-TD đề nghị Agribank, VietinBank, Vietcombank, BIDV và MHB đẩy mạnh triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP

ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để chỉ đạo, hướng dẫn UBND

xã, phường triển khai việc xác nhận hộ khẩu và thực trạng nhà ở theo quy định tại Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây dựng Ngày 09/8/2013 Bộ Xây dựng đã có văn bản số 1654/BXD-QLN gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương để đôn đốc chính quyền địa phương (xã, phường) trên phạm vi địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được hỗ trợ nhà

ở trong việc xác nhận về hộ khẩu, thực trạng nhà ở để được vay vốn ưu đãi từ gói tín dụng hỗ trợ theo Nghị quyết 02

Tính đến nay, trên toàn quốc đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (98 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ đồng và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân, với quy mô khoảng 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 9.000 tỷ đồng)

Theo Bộ Xây dựng, sau 2 đợt phê duyệt, có 59 dự án từ 26 tỉnh, thành phố trên

cả nước được đề xuất vay vốn từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng Cơ quan này từng nhấn mạnh, việc xem xét hồ sơ công bằng, không phân biệt doanh nghiệp Nhà nước hay khối cổ phần, tư nhân Các dự án này gồm cả nhà xã hội và loại nhà thương mại đã chuyển đổi sang xã hội

Bảng 2.1: Danh sách 59 dự án Nhà ở xã hội Bộ Xây dựng phê duyệt

Số

1 Hà Nội Dự án khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà tại 143 Trần Phú

lô N01, N02, N03, N04, N06 - Khu đô thị Đặng Xá II - Gia Lâm

Vọng Hậu, Cầu Giấy

28

Thanh Trì

9 Vĩnh Phúc Nhà ở xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp của Công ty Bảo

Quân

12 Hưng Yên Dự án Khu nhà ở cho người thu nhập thấp tại phường Hiến Nam, TP

Hưng Yên

ty Thăng Long

14 Hải Dương Dự án khu nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp của Licogi 18

15 Hải Phòng Dự án khu chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp tại KĐT mới

phường Đằng Hải

16 Bắc Ninh Khu nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty Cát Tường, phường

Võ Cường

Bảo Ninh

23 TP HCM Khu chung cư CC1

29

30 Bạc Liêu Dự án Khu nhà ở thu nhập thấp (GD2) của Công ty Thiên Long

Lâm, TP Cà Mau

36 Kiên Giang Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân tại khu Cảng cá Tắc

Cậu

đô thị Nam Cần Thơ

38 Hậu Giang Dự án nhà ở thu nhập thấp của Công ty H&B tại ấp Long Mỹ, huyện

Long Mỹ

42 Bình Dương Dự án nhà ở thu nhập thấp Goden Age Towers

45 Lâm Đồng Dự án khu chung cư nhà ở xã hội thuộc KĐTM số 06- Trại Mát

48 Bình Định Dự án Chung cư cho người thu nhập thấp (Chung cư Long Thịnh)

30

Huế

Dự án Nhà ở cho người thu nhập thấp của Công ty Vincon tại Khu

đô thị An Văn Dương

57 Nghệ An Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu đô thị Đồng Dâu

59 Thanh Hóa Dự án nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Lễ Môn

[Nguồn: Báo cáo lưu hành nội bộ BIDV 2013 – Phòng Kế hoạch tổng hợp] Chương trình phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) đang hy vọng sẽ sưởi ấm thị trường bất động sản (BĐS) bằng hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn như ưu đãi chính sách, lãi suất cho vay… Đối với doanh nghiệp BĐS, việc bám vào NƠXH là một cứu cánh cho sự nghiệp thất bát “toàn tập” bấy lâu Một số doanh nghiệp đã tìm thấy “ánh sáng” từ chương trình này, như: riêng Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 đã đồng loạt đăng ký xin chuyển một lúc 8 dự án trong bối cảnh làm ăn thất bát, thua lỗ 2 năm liên tiếp, cổ phiếu bị hủy niêm yết, các

dự án chung cư rơi vào tình cảnh bệ rạc xây xong bán không được hoặc xây dựng dang dở rồi bỏ hoang… Công ty 584 kỳ vọng, nếu chuyển sang NƠXH sẽ mang lại cho công ty lợi nhuận 39,1 tỷ đồng trong năm 2013; Một doanh nghiệp khác, Công

ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân trông chờ việc chuyển đổi sang xây dựng NƠXH 3 dự án sẽ góp phần mang lại “kế hoạch doanh thu ngàn tỷ và lợi nhuận trăm tỷ là hoàn toàn khả thi” (theo biên bản Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2013) Giấc mơ này dường như đang thành hình hài khi mới đây Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã phát đi văn bản cam kết cho vay 540 tỷ đồng đối với dự án dự án HQC Plaza, quận 8, TPHCM, lãi suất 6%/năm trong 5 năm

Sau khi triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng giao dịch trên thị trường bất động sản gia tăng nhưng với hầu hết các dự án, mua bán thành công chủ yếu là ở những căn hộ nhỏ hơn 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 Khách hàng mua căn hộ có hai điều kiện này để hy vọng có thể được vay vốn ngân hàng lãi suất 6%/năm trong gói

ưu đãi 30.000 tỷ đồng Hy vọng của người mua nhà là vậy, nhưng thực tế chưa có bao nhiêu người được vay nguồn vốn này trong số hàng trăm nghìn người có nhu cầu nhà ở Bởi thủ tục vay vốn vẫn "tắc" và quá trình triển khai thực hiện còn nhiều vướng

31

mắc đến từ nhiều phía: Nhà nước, ngân hàng, chủ đầu tư dự án, người mua… Theo thông tin từ Công ty Đất Xanh, chỉ mới có khoảng chưa đến 10 người mua dự án 4S Riverside Linh Đông được giải ngân trong gói 30.000 tỷ đồng, trong khi dự án này

có hàng trăm khách hàng mua căn hộ dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2 Tình hình cũng tương tự như người mua nhà các dự án khác như Ehome 3 của Nam Long, Green Hills (quận Bình Tân) Đây cũng là thực trạng mà không ít người mua nhà trong tình trạng loay hoay vì không thể mua nhà dù mình đúng đối tượng và đang cần

"cứu cánh" từ nguồn vốn giá rẻ để có ngôi nhà an cư lạc nghiệp

Mặc dù gói hỗ trợ cho vay nhà ở của Chính phủ đã có những tác động nhất định trong việc giảm 15,4% tồn kho BĐS tính đến hết tháng 6/2013, tuy nhiên việc triển khai trong thời gian đầu chưa đáp ứng được kỳ vọng của xã hội Thời gian qua, NHNN

và Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ và đã xử lý một số những vướng mắc trong quá trình triển khai: về xác định đối tượng thu nhập thấp, xác nhận thực trạng nhà ở

2.1.3 Thực trạng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại:

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã hoàn thành văn bản hướng dẫn triển khai trong hệ thống khá sớm BIDV cho biết sẽ niêm yết quy định của ngân hàng tại 700 điểm giao dịch của ngân hàng trên toàn quốc và cam kết sẽ xử lý đề nghị vay của khách hàng cá nhân trong vòng 4 ngày và khách hàng doanh nghiệp trong vòng 20 ngày Các khách hàng là cá nhân vay để mua nhà ở có thể được vay lên tới 80% số tiền mua căn nhà, thời gian vay có thể lên tới 15 năm và được sử dụng chính căn nhà mua để thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng

Ngân hàng Công thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn (Agribank)

và Ngân hàng Phát triển Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) cũng đã ban hành văn bản hướng dẫn kịp thời cho các chi nhánh, phòng giao dịch để thống nhất thực hiện trong toàn quốc

Ngoài ra, VietinBank đã xây dựng bộ câu hỏi dành cho khách hàng và cho cán

bộ ngân hàng về nội dung của chương trình tín dụng để gửi cho tất cả các chi nhánh, phòng giao dịch trong toàn quốc Ngân hàng này cũng đang có kế hoạch thiết kế băng