Điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa - Những bài học từ thực tiễn áp dụng tại thành phố Đà Nẵng

Với cách tiếp cận riêng, từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng đã áp dụng mô hình “khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” để vừa thực hiện được việc điều tiết hài hòa giá trị tăng thê

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH

- -

HOÀNG THỊ HỒNG NHUNG

ĐIỀU TIẾT GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT TRONG QUÁ TRÌNH

ĐÔ THỊ HÓA – NHỮNG BÀI HỌC TỪ THỰC TIỄN ÁP DỤNG

TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Ngành: Chính Sách Công

Mã ngành: 60340402

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

Người hướng dẫn khoa học:

PGS TS Phạm Duy Nghĩa

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 5 năm 2013

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hồng Nhung

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Phó Giáo sư – Tiến sĩ Phạm Duy Nghĩa là người đã trực tiếp hướng dẫn, tận tình chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện

và hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Tôi cũng xin cảm ơn chân thành đến các cô chú và anh chị hiện đang công tác tại Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã hỗ trợ và tạo điều kiện tốt cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài này

Tôi xin cảm ơn đến gia đình, các anh chị lớp MPP4, bạn bè đã giúp đỡ và ủng hộ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Sau cùng, tôi xin kính chúc thầy cô, các cô chú và anh chị được dồi dào sức khỏe, thành công trong sự nghiệp và luôn hạnh phúc

Xin chân thành cảm ơn!

Hoàng Thị Hồng Nhung

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Trước quá trình đô thị hóa của Việt Nam diễn ra nhanh hiện nay, các địa phương luôn phải đối mặt với những bất cập trong phân phối giá trị tăng thêm từ đất cho Nhà nước, các nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi Với cách tiếp cận riêng, từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng đã áp

dụng mô hình “khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng” để vừa thực hiện được

việc điều tiết hài hòa giá trị tăng thêm từ đất này, vừa tiến hành chỉnh trang đô thị khi quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, bố trí tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi và góp đất trên diện rộng để thực hiện đô thị hóa Do đó, việc phân tích, đánh giá các chính sách, cách thức thực hiện và các tác động của mô hình áp dụng tại thành phố Đà Nẵng là cần thiết nhằm đưa ra những kinh nghiệm cũng như các chính sách phù hợp để điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa hiệu quả hơn cho các địa phương nhằm giảm bớt xung đột lợi ích giữa các bên khi đô thị hóa tại Việt Nam

Đề tài nghiên cứu Mô hình điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa tại

Đà Nẵng là một nghiên cứu tình huống Đề tài không chỉ nêu khái quát tình hình điều tiết giá

trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa tại Việt Nam, thực trạng thực hiện mô hình tại thành phố Đà Nẵng mà còn đánh giá việc áp dụng mô hình của địa phương bằng bộ tiêu chí OECD kết hợp với kết quả khảo sát ý kiến của người dân có đất bị thu hồi do đô thị hóa và ý kiến của các chuyên gia

Kết quả cho thấy, Đà Nẵng đã đạt được nhiều thành công khi vừa điều tiết hài hòa giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình đô thị hóa với sự đồng thuận của người dân; vừa tiến hành nâng cấp, chỉnh trang đô thị và xây dựng nhiều khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, hiện đại có quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp, tạo được đột phá trong phát triển cơ sở hạ tầng làm tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Những kết quả trong thời gian qua đã giúp Đà Nẵng trở thành “hiện tượng” cho các địa phương khác học hỏi

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT LUẬN VĂN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vii

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC CÁC HỘP viii

CHƯƠNG 1: DẪN NHẬP 1

1.1 Bối cảnh chính sách 1

1.2 Lý do lựa chọn đề tài 2

1.3 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.6 Kết cấu đề tài và khung phân tích 4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 5

2.1 Cơ sở lý luận về phân phối GTTTTĐ 5

2.1.1 Cơ sở hình thành GTTTTĐ 5

2.1.2 Cơ chế và nguyên tắc phân phối lợi ích của NN 6

2.1.3 Khái quát các hình thức áp dụng điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

7 2.1.4 Quan hệ giữa các chủ thể trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH 10 2.2 Kinh nghiệm và thực tiễn trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

11 2.2.1 Tổng quan chính sách của Việt Nam trong điều tiết phần GTTTTĐ 11

2.2.2 Tình hình áp dụng các mô hình điều tiết GTTTTĐ tại Việt Nam thời gian qua 14

2.3 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin 15

2.4 Tổng quan các nghiên cứu trước 15

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN MÔ HÌNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 17

3.1 Khái quát về các mô hình áp dụng tại Đà Nẵng 17

3.2 Cơ chế thực thi hai mô hình áp dụng tại Đà Nẵng 20

3.3 Những chính sách khác biệt áp dụng trong thực thi mô hình tại Đà Nẵng 22

CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ MÔ HÌNH CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 25

4.1 Tổng quan về tiêu chí đánh giá 25

4.2 Đánh giá mô hình của Đà Nẵng 26

4.2.1 Tiêu chí “Phục vụ các mục tiêu chính xác, rõ ràng đã ấn định trước” 26

4.2.2 Tiêu chí “Có cơ sở pháp luật, thực tiễn chắc chắn” 31

4.2.3 Tiêu chí “Mang lại lợi ích nhiều hơn là chi phí” 33

4.2.4 Tiêu chí “Phù hợp, tương thích với các chính sách, pháp luật khác” 35

4.2.5 Tiêu chí “Khuyến khích cạnh tranh thương mại, thúc đẩy đầu tư” 36

CHƯƠNG 5: KIẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH 38

5.1 Kết luận 38

5.2 Kiến nghị chính sách 38

5.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách 38

5.2.2 Nhóm giải pháp về áp dụng các mô hình 40

5.3 Tính khả thi của những kiến nghị 41

5.4 Hạn chế của nghiên cứu 41

TÀI LIỆU THAM KHẢO 42

PHỤ LỤC 46

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1 Mức độ ĐTH tại Việt Nam (%) giai đoạn 1950 – 2050 1

Hình 1.2 Chỉ số ĐTH của Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh 2

Hình 2.1 Sơ đồ các yếu tố tác động hình thành GTTTTĐ 5

Hình 2.2 Sơ đồ thực hiện phương pháp tái phân lô 8

Hình 2.3 Quan hệ của các chủ thể khi NN quy hoạch và đầu tư CSHT đô thị 10

Hình 2.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục thực hiện THĐ, giao đất (GĐ), cho thuê đất (CTĐ) và BTHT&TĐC 12

Hình 2.5 Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam 13

Hình 2.6 Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 1990s 13

Hình 3.1 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) và tốc độ tăng trưởng GDP của Đà Nẵng so với cả nước giai đoạn 1997-2011 17

Hình 3.2 Mô hình Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường 18

Hình 3.3 Tóm tắt quy trình ban hành văn bản 20

Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực hiện BTHT&TĐC khi NN THĐ 21

Hình 4.1 Bộ tiêu chí OECD về đánh giá chính sách 25

Hình 4.2 Hệ thống giao thông đường bộ của Đà Nẵng 26

Hình 4.3 Tỷ lệ giải quyết khiếu nại, tố cáo của TP Đà Nẵng 27

Hình 4.4 So sánh vị trí và đặc điểm thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA đối với người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi 28

Hình 4.5 Đánh giá của người dân có đất bị thu hồi với các chính sách và cơ chế thực hiện việc thu hồi, BTHT&TĐC tại TP Đà Nẵng 30

Hình 4.6 Tổng thu – chi ngân sách, các khoản thu về nhà đất và chi xây dựng cơ bản của Đà Nẵng giai đoạn 2008 – 2012 (ĐVT: triệu đồng) 33

Hình 4.7 Kết quả CPI giai đoạn 2005-2012 và PAPI năm 2011 của Đà Nẵng 37 Hình 5.1 Lý thuyết Mô hình “Người dân góp vốn bằng quyền SDĐ” 41

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ bằng các khoản thu tài chính và thuế đất đai 7 Bảng 2.2 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ do đầu tư CSHT và chỉnh trang

đô thị bằng các khoản thuế, phí, lệ phí 8 Bảng 4.1 So sánh các đặc điểm của thửa đất TĐC hoặc thửa đất sau khi thực hiện DA đối với người dân hiến đất mở đường với thửa đất bị thu hồi 29 Bảng 4.2 Hệ thống văn bản của NN về BTHT&TĐC 32

DANH MỤC CÁC HỘP

Hộp 2.1 DA tái phân lô của Chính quyền Cao Hùng – Đài Loan (1958 – 1959) 9 Hộp 3.1 Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu 19 Hộp 4.1 Tính GTTTTĐ tại DA đường Nguyễn Văn Linh nối dài TP Đà Nẵng 34

CHƯƠNG 1: DẪN NHẬP 1.1 Bối cảnh chính sách

Đất đai là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, doanh nghiệp cũng như hộ gia đình, cá nhân Theo xu hướng tất yếu trong sự phát triển, quá trình đô thị hóa (ĐTH) tại Việt Nam đang diễn

ra nhanh, đóng vai trò quan trọng và giúp nâng cao khả năng cạnh tranh của Việt Nam cho sự phát triển tương lai Để nhấn mạnh tầm quan trọng của quá trình ĐTH tại Việt Nam, Phó Thủ tướng Nguyễn Sinh Hùng đã phát biểu tại Hội nghị Đô thị toàn quốc ngày 6,7/11/2009: Việt Nam sẽ chỉ có một cơ hội duy nhất để ĐTH đúng đắn, nếu thất bại trong ĐTH, chúng ta cũng

sẽ thất bại trong công nghiệp hóa và hiện đại hóa

Hình 1.1 Mức độ ĐTH tại Việt Nam (%) giai đoạn 1950 - 2050

Nguồn: PGS TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, TS Trương Hoàng Trương (2010, biểu đồ 2, tr.938)

Tuy nhiên, cơ chế chuyển đổi kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam đã kéo theo các vấn đề phát sinh trong việc phân phối lợi ích từ đất đai, đặc biệt là vấn đề phân phối giá trị tăng thêm từ đất (GTTTTĐ) cho Nhà nước (NN), các nhà đầu tư, người dân có đất bị thu hồi khi quá trình ĐTH diễn ra như hiện nay NN chi ngân sách đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT) đô thị, nâng cao giá trị đất nhưng nguồn thu không đáng kể vì chi phí bồi thường (BT), giải phóng mặt bằng (GPMB) thường chiếm tỷ lệ cao trong tổng vốn đầu tư Những người dân bị thu hồi hoàn toàn đất phải chịu thiệt thòi, trong khi

một số người dân còn đất được hưởng lợi ích từ việc ĐTH này Đồng thời, hình dáng của phần đất còn lại khi xây dựng gây ảnh hưởng không nhỏ đến cảnh quan đô thị Nguyên nhân của những bất cập trên là do cách tiếp cận với “đô thị mới” của các tỉnh hiện nay chứa nhiều rủi ro

và tốn kém, không dựa trên chiến lược tổng hợp gồm các nhân tố nhu cầu thị trường và chi phí, lợi ích lâu dài (WB, 2011, tr.xxi) Trong giai đoạn từ 2003 – 2006, Thanh tra Bộ TNMT nhận được 30.822 lượt đơn về tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai với nguyên nhân trực tiếp là việc thực hiện BT về đất, giải quyết tái định cư (TĐC) chưa thỏa đáng khi thực hiện cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc (WB, 2011, tr.16) Luôn có xung đột lợi ích giữa NN và người dân trong quá trình ĐTH, do đó xuất hiện nhu cầu điều tiết GTTTTĐ một cách công bằng, hiệu quả và phù hợp

1.2 Lý do lựa chọn đề tài

Là một trong những TP có tốc độ ĐTH nhanh của Việt Nam, những năm qua, Đà Nẵng đi theo định hướng dùng tài nguyên đất tạo nguồn tài chính cho việc phát triển đô thị chất lượng cao, hiện đại và đạt được một số kết quả nhất định nhằm tạo tiền đề cho sự phát triển của địa phương

Hình 1.2 Chỉ số ĐTH của Hà Nội, Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh

Nguồn: PGS TS Tôn Nữ Quỳnh Trân, TS Trương Hoàng Trương (2010, biểu đồ 5, tr.940)

Từ năm 1997 đến nay, Đà Nẵng dùng nguồn thu từ đất tạo ngân sách cho địa phương để tiến hành quy hoạch và phát triển CSHT, bố trí TĐC trên diện rộng cho người dân bị thu hồi đất (THĐ) và góp đất để thực hiện ĐTH Mặc dù hệ thống quy định pháp luật được áp dụng trên toàn quốc, nhưng Đà Nẵng vừa thực hiện được việc điều tiết hài hòa GTTTTĐ, vừa tiến hành chỉnh trang đô thị khi áp dụng mô hình khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT khi ĐTH

Do đó, việc phân tích, đánh giá các chính sách, cách thức thực hiện và các tác động của mô hình áp dụng tại TP Đà Nẵng là cần thiết nhằm đưa ra những kinh nghiệm và các chính sách phù hợp để điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH hiệu quả hơn cho các địa phương

1.3 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu Mô hình điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại Đà Nẵng như một nghiên cứu tình huống để tìm hiểu cơ chế thực thi chính sách trong lĩnh vực này tại địa phương Qua đó, đề tài hướng đến tìm hiểu các yếu tố tạo thành công của Đà Nẵng và đề xuất các giải pháp nhằm áp dụng mô hình rộng rãi giúp giảm bớt xung đột lợi ích giữa các bên khi ĐTH tại Việt Nam

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Để thực hiện được mục tiêu nêu trên, đề tài tiến hành nghiên cứu về cơ chế, mô hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) nhằm điều tiết GTTTTĐ khi mở đường áp dụng trong phạm vi TP Đà Nẵng từ năm 1997 đến nay thông qua phân tích các quy định pháp luật

về BTHT&TĐC, cách thức thực hiện của các cơ quan chức năng và cảm nhận của người dân

bị THĐ

1.5 Câu hỏi nghiên cứu

Bài nghiên cứu được thực hiện để trả lời ba câu hỏi sau:

1 Mô hình áp dụng tại TP Đà Nẵng có là giải pháp để điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH hiệu quả không?

2 Mô hình tác động đến cơ quan chức năng (CQCN) và người dân tại TP Đà Nẵng như thế nào?

3 NN cần có các chính sách hỗ trợ gì để mô hình có thể áp dụng hiệu quả và phổ biến rộng rãi?

1.6 Kết cấu đề tài và khung phân tích

Ngoài phần Dẫn nhập, đề tài gồm 4 chương chính Chương 2 đề cập đến cơ sở lý thuyết, phương pháp nghiên cứu, nguồn thông tin, tổng quan các nghiên cứu trước; đồng thời, nêu các kinh nghiệm của một số nước và tình hình áp dụng tại Việt Nam Chương 3 mô tả thực trạng thực hiện mô hình tại TP Đà Nẵng Tiếp đến, chương 4 dùng bộ tiêu chí OECD và kết quả khảo sát ý kiến của người dân bị THĐ do ĐTH nhằm đánh giá các chính sách áp dụng điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại Đà Nẵng Cuối cùng, chương 5 đưa ra các kiến nghị chính sách và đánh giá tính khả thi của các kiến nghị này

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Cơ sở lý luận về phân phối GTTTTĐ

2.1.1 Cơ sở hình thành GTTTTĐ

Giá trị tăng thêm là thuật ngữ chỉ giá trị tăng thêm được tạo ra ở mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất Giá trị tăng thêm theo quan điểm kinh tế học chỉ quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất (đất đai, lao động, hàng hóa tư bản) vào quá trình tăng thêm giá trị của một sản phẩm và tương ứng với thu nhập có được của người chủ sở hữu các nhân tố

Theo nguồn gốc ra đời của đất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không phải là sản phẩm từ sức lao động của con người Giá trị của đất ban đầu là do chênh lệch về thu nhập từ đất do vị trí địa lý mang lại cho người sở hữu Ngoài ra, sự tác động của con người trong quá trình quản

lý và SDĐ đã làm đất tăng thêm giá trị, bao gồm: NN quy hoạch; NN đầu tư vào đất đai; người sử dụng đầu tư vào đất đai và yếu tố thị trường (Tổng Cục QLĐĐ, 2012)

Hình 2.1 Sơ đồ các yếu tố tác động hình thành GTTTTĐ

Nguồn: Tác giả tự vẽ

- Vị trí địa lý của thửa đất: Đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau tạo ra sự chênh lệch về giá trị Đây là yếu tố khách quan, mang lại lợi ích cũng như nghĩa vụ tài chính của việc SDĐ cho chủ sở hữu và không phụ thuộc vào sự điều tiết của NN

- NN quy hoạch là việc NN quyết định mục đích SDĐ qua các quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ Yếu tố này sẽ tác động làm tăng hay giảm giá trị của đất tùy vào

mục đích SDĐ mà NN quyết định Ngoài ra, NN còn ban hành các chính sách trong quá trình quản lý và SDĐ, giá đất tạo ra các tác động gián tiếp lên giá trị của đất đai

- NN đầu tư vào đất: NN chi ngân sách xây dựng CSHT trong quá trình phát triển CSHT này tác động đến giá đất của khu vực được đầu tư và các khu vực lân cận, hay còn gọi là lợi ích của CSHT được đầu tư đã vốn hóa vào giá trị đất

- Người sử dụng đầu tư vào đất: Bằng nguồn vốn của mình người SDĐ khai thác thửa đất nhằm làm tăng giá trị đất đai do tạo được hiệu quả kinh tế của khu đất cao hơn so với trước khi đầu tư

- Yếu tố thị trường là các yếu tố ngoại tác tác động làm thay đổi giá trị tăng thêm của đất như ảnh hưởng của kinh tế toàn cầu, sự tăng trưởng kinh tế, sự gia tăng dân số, đặc biệt yếu tố đầu cơ đất đai làm cho lượng cầu về đất thay đổi trong khi nguồn cung đất có hạn

2.1.2 Cơ chế và nguyên tắc phân phối lợi ích của NN

Lợi ích kinh tế là biểu hiện cụ thể của mối quan hệ giữa các chủ thể với nhau trong quá trình hoạt động trong xã hội Các chủ thể này luôn hướng đến các hoạt động nhằm tối đa hóa lợi ích của mình, do nguồn lực kinh tế có giới hạn dẫn đến các mâu thuẫn về lợi ích mang tính phổ biến, thường xuyên và căn bản trong nền kinh tế mà chỉ có NN mới có thể giải quyết các mâu thuẫn và điều hòa lợi ích giữa các bên

Cơ chế chia sẻ lợi ích trong các DA có tác động lớn về xã hội và môi trường (WB, 2011, tr.16) bao gồm hai phương thức:

- Chia sẻ lợi ích bằng tiền: ngoài tiền BTHT&TĐC cho người chịu thiệt hại, còn phải tính đến các lợi ích dài hạn của DA và các bên chịu thiệt hại

- Chia sẻ lợi ích không bằng tiền: thường được thực hiện thông qua việc khôi phục và phát triển đời sống của người dân địa phương, phát triển nguồn lực, CSHT xã hội và các dịch

vụ phục vụ cho đời sống của người dân địa phương

Định nghĩa về quản trị NN tốt của UNDP 1997 có đoạn “chính quyền phải có trách nhiệm với tất cả các bên hữu quan và đối xử công bằng về cơ hội cải thiện cuộc sống của mọi người

dân” Theo đó, chính quyền các nước cần chia sẻ lợi ích theo nguyên tắc tạo được sự cân đối,

bình đẳng giữa người được hưởng lợi và người chịu thiệt hại

2.1.3 Khái quát các hình thức áp dụng điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

2.1.3.1 Điều tiết thông qua các khoản thu tài chính từ đất

Đầu tiên, các khoản thu tài chính từ đất là các khoản nghĩa vụ tài chính của người SDĐ phải nộp cho NN khi được giao đất, cho thuê đất, khi SDĐ và khi chuyển quyền SDĐ; bao gồm: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền SDĐ, phí trước bạ,… Việc điều tiết GTTTTĐ khi ĐTH bằng nguồn này phụ thuộc vào việc xây dựng bảng giá đất

Bảng 2.1 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ bằng các khoản thu tài

chính và thuế đất đai

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Bộ TNMT

Ngoài ra, theo các công cụ huy động tài chính từ đất đai để phát triển đô thị (Peterson, 2009), các quốc gia sử dụng các khoản thuế, phí, lệ phí để điều tiết GTTTTĐ do đầu tư hạ tầng, cải tạo và chỉnh trang đô thị thông qua các khoản thu chính:

- Thuế, phí đánh vào các doanh nghiệp phát triển hạ tầng: NN yêu cầu các doanh nghiệp phát triển hạ tầng tự bỏ các chi phí xây dựng CSHT tại chỗ và cho khu vực lân cận

- Thuế, phí đánh vào giá trị tăng thêm của đất: NN đánh thuế trên phần GTTTTĐ khi có CSHT

- Thuế, phí bù đắp tác động: là khoản thu của NN nhằm thu hồi lại các chi phí của hệ thống CSHT bên ngoài phát sinh từ quá trình phát triển đất đai

Bảng 2.2 Kinh nghiệm của một số nước về điều tiết GTTTTĐ do đầu tư CSHT và chỉnh

trang đô thị bằng các khoản thuế, phí, lệ phí

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ Bộ TNMT

Nhìn chung, các quốc gia trong quá trình QLĐĐ đều sử dụng chính sách thu đối với đất đai như là công cụ tài chính đắc lực nhằm điều tiết GTTTTĐ

2.1.3.2 Phương pháp tái phân lô hay cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất

Hình 2.2 Sơ đồ thực hiện phương pháp tái phân lô

Nguồn: Tác giả tự vẽ dựa trên lý thuyết tái phân lô

Đây là kỹ thuật hợp nhất các thửa đất đô thị nhỏ, riêng rẽ thành một lô có quy hoạch hợp nhất, được chia nhỏ đồng nhất thông qua tái điều chỉnh ranh đất và tái phân bố nhằm phát triển đô thị đã được quy hoạch chi tiết Việc điều tiết GTTTTĐ sau khi đã đầu tư hạ tầng được thực hiện qua việc dành riêng một phần diện tích đất cho kinh doanh và dùng nguồn tài chính này

để bù đắp cho nguồn vốn đầu tư ban đầu

Lợi ích của phương pháp này gồm: tạo khu đô thị theo quy hoạch đạt tiêu chuẩn thiết kế; đảm bảo việc phân chia lô, đầu tư hạ tầng hiệu quả và kinh tế; xây dựng CSHT đô thị mà không dùng ngân sách NN; phân bổ chi phí – lợi ích công bằng, bình đẳng cho các chủ đất từ việc phân lô; nâng cao giá trị tài sản, cải thiện điều kiện sống cho chủ đất; hạn chế việc đầu cơ đất khi NN đầu tư CSHT đô thị và cung ứng phù hợp cho nhu cầu phát triển nhà ở (Dư Phước Tân, 2008)

Chính vì những lợi ích nêu trên, phương pháp này được áp dụng rộng rãi và đạt hiệu quả tại nhiều quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc, Đài Loan, Úc, Canada,… (WB, 2011, tr.16)

Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi thời gian chuẩn bị và thực hiện triển khai các DA dài do cần nhiều thời gian để tìm được sự đồng thuận khi thảo luận giữa các cấp chính quyền, các nhà đầu tư và những người SDĐ trong khu vực DA

Hộp 2.1 DA tái phân lô của Chính quyền Cao Hùng – Đài Loan (1958 – 1959)

(Chương trình củng cố đất TP Kaohsiung, Đài Loan, 1970)

Diện tích DA: 66,31ha (trong đó: đất Nhà nước: 0,43ha) gồm 220 thửax3000m 2

Kinh phí xây dựng công trình công cộng: 17.600.000USD và chính quyền TP dành 8,45% diện tích đất của DA để bán nhằm thu lại chi phí xây dựng công trình công cộng

Chủ đất đóng góp 25,53% diện tích đất cho công trình công cộng

Chủ đất được trả 66,02% giá trị đất tăng thêm với lãi ròng 176%

Giá đất gia tăng trả cho chủ đất đã tăng theo giá thị trường là 418% (tăng từ 55USDDL/m 2

lên 230USDDL/m2)

Nguồn: Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất – Tổng Cục QLĐĐ

2.1.4 Quan hệ giữa các chủ thể trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

 Những chủ thể hưởng lợi từ việc NN quy hoạch và đầu tư CSHT đô thị:

- NN được nguồn lợi từ đất thông qua điều chỉnh bảng giá đất và các chính sách tài chính (thu các khoản thuế, phí, lệ phí từ đất và các giao dịch đất đai)

- Khi NN không đủ tài chính để đầu tư CSHT đô thị, nhà đầu tư xuất hiện và luôn muốn tối đa hóa lợi ích bằng mọi cách thông qua việc giữ đất chờ giá tăng hoặc kết nối hạ tầng xung quanh DA đầu tư CSHT đô thị để hưởng lợi ích từ các DA này

- Những người dân có đất gần khu vực có DA đầu tư CSHT đô thị hoặc những người dân chỉ bị thu hồi một phần đất được hưởng phần GTTTTĐ do việc đầu tư CSHT được vốn hóa vào giá trị đất

 Những chủ thể gánh chịu thiệt hại là những người dân có đất bị thu hồi hoàn toàn Những thiệt hại mà người bị THĐ phải gánh chịu (gồm quyền khai thác và hưởng lợi ích từ đất, các chi phí và công sức đầu tư vào đất, các thành quả lao động và kết quả đầu tư vào đất, các thiệt hại do dừng sản xuất kinh doanh) thường không được BT thỏa đáng do BT theo giá NN ban hành Đồng thời, NN chịu một phần thiệt hại trong trường hợp NN chi ngân sách cho ĐTH nhưng nguồn thu không đáng kể

Hình 2.3 Quan hệ của các chủ thể khi NN quy hoạch và đầu tư CSHT đô thị

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể này còn nhiều bất cập do khó xác định được nguyên tắc điều tiết GTTTTĐ Tất cả các quốc gia trên thế giới đều gặp vướng mắc khi xác định GTTTTĐ nhờ

các công trình công cộng giúp tăng nguồn thu cho chính quyền và lợi ích cho các chủ đất, người SDĐ, cũng như quyết định về các quy định phân chia GTTTTĐ (Peterson, 2009, tr.9) Quan hệ lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và người bị THĐ chưa được giải quyết, phân bổ hài hòa dẫn đến xung đột và bất bình trong xã hội, qua đó, thể hiện sự cần thiết vai trò của NN trong việc điều tiết GTTTTĐ Quan hệ giữa các chủ thể này tại Việt Nam chủ yếu là điều tiết qua các quy định, chính sách THĐ, BTHT&TĐC Các chính sách này gây nhiều biến dạng trong phân chia GTTTTĐ khi lợi ích từ GTTTTĐ rơi vào một số ít đối tượng, trong khi đa số những người bị thiệt chưa được đền bù thỏa đáng, dẫn đến phát sinh khiếu kiện

Tóm lại, mỗi quốc gia đều tìm các phương pháp riêng áp dụng nhằm điều tiết GTTTTĐ một cách công bằng, hài hòa và phù hợp với hệ thống pháp luật của mình Một số quốc gia đã thu được thành công nhờ việc điều tiết GTTTTĐ do đầu tư CSHT và chỉnh trang đô thị bằng các khoản thuế, phí, lệ phí hay từ mô hình tái phân lô mà Việt Nam cần học hỏi, rút kinh nghiệm nhằm thực hiện hiệu quả hơn

2.2 Kinh nghiệm và thực tiễn trong việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH

2.2.1 Tổng quan chính sách của Việt Nam trong điều tiết phần GTTTTĐ

Ở Việt Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân được đề cập đến tại Điều 17 Hiến pháp

1980, tại Điều 17 Hiến pháp 1992 và tại Điều 5 LĐĐ2003 Tuy nhiên, NN là đại diện chủ sở hữu đất đai, các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (người SDĐ) chỉ được quyền sử dụng thửa đất được NN giao

Người SDĐ có thể phải chuyển dịch đất đai theo cơ chế bắt buộc do NN THĐ hay chuyển dịch đất đai theo cơ chế tự nguyện dựa trên thỏa thuận với các nhà đầu tư theo các quy định hiện hành Quan hệ lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và người bị THĐ tại Việt Nam chủ yếu là chịu tác động các quy định, chính sách THĐ, BTHT&TĐC

Hình 2.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục thực hiện THĐ, giao đất (GĐ), cho thuê đất (CTĐ) và

BTHT&TĐC

Nguồn: WB, Cơ chế NN THĐ và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam (2011,tr.84)

Tại khoản 3 Điều 5 LĐĐ2003, việc điều tiết GTTTTĐ được quy định: “NN thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền SDĐ, tiền thuê đất; b) Thu thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; c) Điều tiết phần GTTTTĐ mà không do đầu tư của người SDĐ mang lại”

Tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 về một số giải pháp phát triển lành mạnh

thị trường BĐS, Chính phủ hướng dẫn “thông qua thuế, phí và lệ phí, NN điều tiết thị trường BĐS, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do NN đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra” để thực hiện quy định trên

Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa X, trong 3 năm liên tục có các Nghị quyết số NQ/TW, Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 và Nghị quyết số 31-NQ/TW ngày 02/02/2009 đề cập và yêu cầu hoàn thiện chính sách vốn hóa đất đai và phân phối lợi ích từ đất đai

21-Tương tự các quốc gia khác, Việt Nam tiến hành điều tiết một phần GTTTTĐ trong quá trình ĐTH bằng các khoản thu tài chính đối với người SDĐ khi được NN giao đất, cho thuê đất, khi SDĐ và khi chuyển quyền SDĐ theo quy định pháp luật hiện hành (Hình 2.5) Phần lớn nguồn thu này là tiền SDĐ được thu một lần nên thiếu tính ổn định và bền vững

Hình 2.5 Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Theo số liệu của Vụ chính sách thuế - Bộ Tài chính, tỷ lệ điều tiết thuế BĐS của Việt Nam khá cao so với các nước khác trong thập niên 1990 (Hình 2.6), tuy nhiên bình quân tỷ lệ điều tiết thuế BĐS của Việt Nam từ năm 2001 – 2010 giảm nhiều, chỉ đạt 0,65% ngân sách quốc gia (Tổng Cục QLĐĐ, 2012)

Hình 2.6 Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 1990s

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo số liệu Vụ chính sách thuế - Bộ Tài chính

Các khoản thu tài chính từ đất của Việt Nam

Khi nhà nước giao

Khi chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập của tổ chức hoặc cá nhân từ hoạt động chuyển quyền SDĐ

Lệ phí trước bạ Thuế giá trị gia tăng

Các nước đang phát triển (23 nước)

Các nước có nền kinh tế đang chuyển đổi (20 nước)

Tất cả các nước (58 nước) Việt Nam

Tỷ lệ điều tiết qua thuế BĐS

Đến nay, Việt Nam chưa ban hành loại thuế, phí và lệ phí nhằm điều tiết GTTTTĐ đối với trường hợp NN đầu tư kết cấu hạ tầng Người dân bị THĐ chỉ nhận được tiền BTHT&TĐC, còn phần lợi ích từ GTTTTĐ trong quá trình phát triển vẫn chưa được quan tâm Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ và các quy định cụ thể do các địa phương ban hành áp dụng Nghị định này có nhiều quy định mang lại lợi ích cho người dân bị THĐ, nhưng điều này lại ảnh hưởng đến quá trình đầu tư của các nhà đầu tư do chi phí BTHT&TĐC tăng lên quá cao

Việc chậm trễ triển khai các quy định điều tiết GTTTTĐ làm ngân sách NN thất thu, trong khi lợi ích do việc đầu tư CSHT của NN được vốn hóa vào giá trị đất lại rơi vào một số ít người hưởng lợi

2.2.2 Tình hình áp dụng các mô hình điều tiết GTTTTĐ tại Việt Nam thời gian qua

Theo tìm hiểu của tác giả, một số tỉnh tiến hành giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và người bị THĐ trong quá trình ĐTH bằng cách áp dụng các mô hình với các tên gọi khác nhau nhưng cơ chế thực hiện tương tự phương pháp tái phân lô

Mô hình “Biên chỉnh trang” hay “Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường” áp dụng cho các DA giao thông mở rộng, tạo nguồn đất dự trữ đem đấu giá để bù đắp nguồn vốn đầu tư DA Mô hình này được áp dụng thí điểm tại một số DA ở TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Cần Thơ, Nha Trang,…

Việc người dân tự nguyện góp đất (không nhận BT về đất) để mở rộng, cải tạo đường giao thông nông thôn theo chủ trương “NN và nhân dân cùng làm” của Đảng và NN được nhiều địa phương trên toàn quốc thực hiện Tuy nhiên, trong đô thị, giá trị đất cao và mật độ dân cư tập trung đông đúc đã gây nhiều cản trở cho chính quyền các địa phương áp dụng chủ trương này cho việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH Gần đây, UBND TP Hồ Chí Minh đã có công văn số 2375/UBND-ĐTMT ngày 23/5/2012 quy định áp dụng chủ trương “NN và nhân dân cùng làm” trong việc nâng cấp, mở rộng các con hẻm trên địa bàn TP

Đặc biệt, Đà Nẵng và Bình Dương áp dụng mô hình “khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT khi ĐTH” với phương châm “NN và nhân dân cùng làm” Qua đó, hai địa phương này

vừa tiến hành quy hoạch, chỉnh trang đô thị, tạo vốn xây dựng CSHT khi ĐTH từ việc khai thác quỹ đất, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân ở đô thị nhờ các CSHT được nâng cấp

2.3 Phương pháp nghiên cứu và nguồn thông tin

Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp do Bộ TNMT, UBND TP Đà Nẵng, Sở TNMT TP Đà Nẵng cung cấp, thông tin phỏng vấn các chuyên gia và người dân có đất bị thu hồi tại TP Đà Nẵng Phương pháp nghiên cứu được sử dụng là phương pháp định tính gồm phương pháp nghiên cứu tại bàn kết hợp với khảo sát, quan sát các DA đã thực hiện, thu thập số liệu và phỏng vấn các chuyên gia Dựa trên cơ sở lý thuyết về điều tiết GTTTTĐ và qua nghiên cứu các chính sách về BTHT&TĐC, điều tiết GTTTTĐ áp dụng tại Việt Nam, Đà Nẵng cũng như kinh nghiệm quốc tế, tác giả phân tích các văn bản pháp luật và sử dụng bộ tiêu chí OECD để đánh giá mô hình và cơ chế tổ chức hoạt động khi thực thi chính sách tại Đà Nẵng Đồng thời, kết hợp với phương pháp khảo sát, quan sát, thu thập số liệu tại địa phương để chứng minh hiệu quả của mô hình và tìm ra điểm khác biệt làm nên thành công của Đà Nẵng

Ngoài ra, tác giả tiến hành phỏng vấn các chuyên gia cũng như khảo sát ý kiến của người dân

để củng cố cho tác động của việc điều tiết GTTTTĐ trong quá trình ĐTH áp dụng tại Đà Nẵng Việc khảo sát ý kiến người dân được tiến hành bằng cách phỏng vấn trực tiếp qua Phiếu điều tra tác động của việc THĐ trong quá trình ĐTH đối với người dân tại Đà Nẵng, đồng thời, tác giả ghi nhận thông tin ngoài bảng câu hỏi từ ý kiến của người dân Kết quả khảo sát thu được 60 phiếu điều tra từ người dân bị THĐ và góp đất, trong đó 26 phiếu điều tra thông tin từ người dân trong các khu TĐC và 34 phiếu điều tra thông tin từ người dân góp đất mở đường Qua đó đánh giá hiệu quả của mô hình thông qua tác động của mô hình đối với NN và người dân địa phương, đồng thời đưa ra kiến nghị chính sách cho việc mở rộng mô hình hiệu quả và đánh giá tính khả thi của các kiến nghị này

2.4 Tổng quan các nghiên cứu trước

Đã có các nghiên cứu về mô hình điều tiết GTTTTĐ của các địa phương khác cũng như một

số bài viết về kinh nghiệm QLĐĐ của TP Đà Nẵng nhưng chưa có nghiên cứu cụ thể về mô

hình điều tiết GTTTTĐ tại TP Đà Nẵng Tác giả đã nghiên cứu một số nghiên cứu trước có liên quan nhằm phục vụ cho nghiên cứu của mình:

Đề tài Biến đổi việc làm và thu nhập của nhóm dân sau TĐC ở TP Đà Nẵng (Trần Văn Thạch, 2006) khảo sát, đánh giá thực trạng và tìm hiểu về các nhân tố làm thay đổi việc làm và thu nhập của cộng đồng dân cư sau TĐC ở Đà Nẵng, đồng thời đưa ra các giải pháp khuyến nghị nhằm nâng cao và chất lượng sống cho nhóm dân này

Báo cáo tổng hợp đề tài nghiên cứu khoa học Giải pháp điều tiết phần GTTTTĐ trong quá trình ĐTH tại TP Hồ Chí Minh (Dư Phước Tân, 2008) là nghiên cứu cụ thể đưa ra các giải pháp điều tiết GTTTTĐ tại TP Hồ Chí Minh trong quá trình ĐTH, góp phần giải quyết hài hòa lợi ích giữa NN, nhà đầu tư và chủ SDĐ

Nghiên cứu Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho CSHT của WB (Peterson, 2009) nhằm tìm hiểu về các giải pháp bổ sung quan trọng cho ngân sách địa phương được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới – dùng tài chính từ đất đai để xây dựng CSHT, đặc biệt

sử dụng GTTTTĐ để đầu tư công

Báo cáo Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối GTTTTĐ phục vụ sửa đổi LĐĐ2003 (Tổng Cục QLĐĐ, 2012) triển khai nghiên cứu hệ thống hóa cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc tế và khung chính sách phân phối GTTTTĐ ở Việt Nam Đề tài kết hợp nghiên cứu thực tiễn trên cả nước với những thông tin thứ cấp và sơ cấp, phân tích, đánh giá thực trạng GTTTTĐ và phân phối giá trị này, từ đó đề xuất giải pháp phục vụ sửa đổi, bổ sung

LĐĐ2003

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN MÔ HÌNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 3.1 Khái quát về các mô hình áp dụng tại Đà Nẵng

Là trung tâm kinh tế của miền Trung, Đà Nẵng đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong phát triển kinh tế - xã hội, cũng như nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân địa phương

Hình 3.1 Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người (ĐVT: USD) và tốc độ tăng

trưởng GDP của Đà Nẵng so với cả nước giai đoạn 1997-2011

Nguồn: Lấy từ Cổng thông tin điện tử TP Đà Nẵng (2012)

Một trong những thành tựu lớn Đà Nẵng đạt được sau 16 năm phát triển là xác định và thực hiện đúng trọng tâm trong lĩnh vực xây dựng kết cấu hạ tầng, nâng cao chất lượng trong công tác quy hoạch, quản lý đô thị, qua đó sử dụng hiệu quả các nguồn tài nguyên và tạo được CSHT đồng bộ, hiện đại

Từ năm 1997, Đà Nẵng đã tiến hành ĐTH theo chiều rộng và chiều sâu, có tổ chức và mang tính lâu dài thông qua việc vừa giải tỏa, di dời và TĐC cho người dân trên diện rộng với kế hoạch cụ thể, vừa tiến hành quy hoạch, chỉnh trang đô thị Đà Nẵng lấy nguồn thu từ đất để

phát triển hạ tầng cho địa phương, hay còn gọi là “Khai thác quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT khi ĐTH” nhưng không dùng cơ chế “Đổi đất lấy hạ tầng” Đây là sáng tạo mang tính đột phá của chính quyền địa phương, cách tiếp cận này được thực hiện với hai mô hình “Các

DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường” và “NN và nhân dân cùng làm”

 Mô hình 1: “Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường”

thực hiện theo cơ chế như phương pháp tái phân lô áp dụng tại các nước Khi THĐ để mở rộng đường giao thông, chính quyền địa phương tiến hành thu hồi thêm phần đất hai bên đường xây dựng CSHT đô thị theo quy hoạch của TP Phần đất thu hồi thêm này được quy hoạch và phân bổ như sau:

- Các lô đất phân bổ cho chủ đất bị thu hồi: diện tích lô đất được phân có thể nhỏ hơn diện tích bị thu hồi nhưng giá trị lô đất cao hơn do lợi ích của CSHT được đầu tư đã vốn hóa vào giá trị đất

- Các lô dất dùng để đấu giá cho mục đích kinh doanh và dịch vụ: tạo nguồn thu cho ngân sách TP nhằm bù đắp chi phí đầu tư cho DA

- Phần đất dành cho các công trình công cộng, gồm công trình giao thông, chiếu sáng, vỉa hè, công viên, thông tin liên lạc, hệ thống cấp thoát nước… tạo được sự đồng bộ, hiện đại cho khu đô thị và góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân trong khu vực

Hình 3.2 Mô hình Các DA mở rộng đường giao thông có thu hồi thêm đất hai bên đường

Nguồn: Tác giả tự vẽ

 Mô hình 2: Với phương châm “NN và nhân dân cùng làm”, kinh phí cho DA mở đường

và các công trình khác do NN đầu tư, người dân trong DA góp vốn bằng quyền SDĐ Tức là khi NN THĐ để mở rộng đường giao thông, người dân sẽ hiến phần đất nằm trong DA, không nhận tiền BT từ đất, chỉ nhận các khoản BT, hỗ trợ khác Nếu diện tích đất còn lại sau khi thu

hồi nhỏ, NN sẽ thu hồi hết và cấp TĐC theo trường hợp cụ thể Mô hình này khác mô hình 1

là không có phần đất thương mại để đấu giá và chỉ áp dụng cho việc mở rộng đường để chỉnh trang đô thị

Hộp 3.1 Phương án TĐC DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu

UBND TP vừa phê duyệt phương án BTHT&TĐC để GPMB DA đường Tô Hiệu, quận Liên Chiểu, được triển khai thực hiện theo phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” với tổng kinh phí BT,

hỗ trợ từ ngân sách TP hơn 7,2 tỷ đồng Mục tiêu DA nhằm cải tạo nâng cấp mạng lưới giao thông để phù hợp với tình hình ĐTH hiện nay và nhu cầu đi lại, sinh hoạt của nhân dân trong khu vực

Theo đó, đối với những hộ thu hồi giải toả đi hẳn được đền bù theo giá đất ở và đất khuôn viên có nhu cầu đất TĐC sẽ được bố trí đất tại các khu TĐC lân cận Cụ thể, hộ có diện tích thu hồi đến dưới 30m 2

sẽ được xem xét cụ thể để giải quyết bố trí 01 căn hộ chung cư trên địa bàn quận Hộ có diện tích thu hồi từ 100m 2

đến dưới 150m2 sẽ được bố trí 01 lô chính đường 10,5m Đối với một số trường hợp khác, Hội đồng GPMB chịu trách nhiệm kiểm tra, xem xét, cân đối quỹ đất TĐC cụ thể báo cáo trình UBND TP quyết định

Đối với những hộ giải toả một phần sẽ thực hiện phương châm “Nhà nước và nhân dân cùng làm” Cụ thể, nhà cửa, vật kiến trúc và phần tường rào cổng ngõ nằm trong vệt thu hồi sẽ được đền bù 100% giá trị theo quy định Đất ở và đất khuôn viên sẽ không đền bù, nhân dân đóng góp đất để xây dựng đường

và người dân hưởng lợi từ DA (giá đất sẽ tăng cao sau khi xây dựng) Trường hợp các hộ thu hồi giải tỏa một phần nhưng diện tích còn lại dưới 50m 2

(tỉ lệ diện tích thu hồi so với diện tích đất sử dụng lớn hơn 50%), Hội đồng BTTH & GPMB có trách nhiệm kiểm tra, xem xét và đề xuất TP giải quyết cho từng trường hợp cụ thể

Nguồn: Quỳnh Đan (2010)

Trong cả hai mô hình, chính quyền địa phương vừa giảm ngân sách cho việc đầu tư phát triển CSHT, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị, tạo CSHT đồng bộ, khang trang cho TP, qua đó, tạo tiền đề cho phát triển kinh tế, đồng thời, nâng cao chất lượng sống cho người dân địa phương Việc tính toán cụ thể giá trị phần đất bị thu hồi, phần đất còn lại ven đường với giá trị tăng thêm do con đường đó mang lại tạo công bằng giữa những người bị thu hồi toàn bộ thửa đất và người bị thu hồi một phần thửa đất Các chuyển dịch đất đai áp dụng cho hai mô hình này theo

cơ chế bắt buộc, tuy nhiên đều đạt được sự đồng thuận giữa người SDĐ và chính quyền địa

phương do GTTTTĐ được điều tiết hài hòa hơn giữa người được lợi và người chịu thiệt NN tiết kiệm được chi phí cho việc quy hoạch chỉnh trang đô thị và phát triển CSHT đô thị, đồng thời có nguồn thu từ thuế SDĐ do giá đất cao hơn Người SDĐ được lợi khi giá đất tăng lên và hưởng các lợi ích từ CSHT được đầu tư Các nhà đầu tư giảm được chi phí và thời gian cho việc thỏa thuận giá cả với người SDĐ, được giao đất sạch và hưởng lợi ích từ CSHT do NN đầu tư sau khi mua đất bằng phương pháp đấu giá

3.2 Cơ chế thực thi hai mô hình áp dụng tại Đà Nẵng

Để đạt được thành tựu nêu trên, Đà Nẵng triển khai thực hiện và quản lý quy hoạch tổng thể, quản lý và SDĐ dựa trên các chính sách, kế hoạch của các cơ quan có thẩm quyền trung ương nhằm có các chính sách phù hợp với tình hình địa phương

Hình 3.3 Tóm tắt quy trình ban hành văn bản

Nguồn: Tác giả tự vẽ

Căn cứ các chủ trương của Chính phủ và HĐND TP, UBND TP ban hành các văn bản quy định chính sách THĐ, BTHT&TĐC, giá đất kịp thời, phù hợp với tình hình địa phương và nguyện vọng của người dân Điều này hỗ trợ cho việc thực thi của các CQCN nhận được sự đồng thuận của dân địa phương trong việc di dời, bàn giao mặt bằng cho UBND TP thực hiện các DA phát triển đô thị đúng tiến độ

Cụ thể, hai mô hình của Đà Nẵng thực hiện dựa trên hệ thống các văn bản quy định các chính sách THĐ, BTHT&TĐC của chính quyền trung ương (Bảng 4.2) cũng như các văn bản của địa phương (Phụ lục 3) Cơ chế hoạt động của các CQCN trong lĩnh vực này thực thi theo Quyết định số 47/2006/QĐ-UBND ngày 18/5/2006 quy định trình tự, trách nhiệm giải quyết

công việc cho tổ chức, công dân trong công tác BT thiệt hại, bố trí TĐC khi NN THĐ trên địa bàn Đà Nẵng

Gần đây, UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 quy định cụ thể về điều kiện, chính sách đối với từng nội dung BTHT&TĐC cho người SDĐ khi NN THĐ trên địa bàn TP thay thế cho Quyết định số 36/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 và một số quy định khác để phù hợp hơn khi áp dụng

Hình 3.4 Sơ đồ trình tự thực hiện BTHT&TĐC khi NN THĐ

Nguồn: Tác giả tự vẽ theo quy định của NĐ 69/2009/NĐ-CP (Phụ lục 6)

Điểm khác biệt trong cách làm của Đà Nẵng là việc THĐ thực hiện các DA đều do UBND TP thực hiện, không để nhà đầu tư tự thỏa thuận với dân Trong quá trình THĐ, Đà Nẵng dùng cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc với nguyên tắc đạt được sự đồng thuận của NN và người dân Việc người dân bị THĐ nhận tiền BT về đất theo Bảng giá đất của địa phương quy định hàng năm (khác với cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện) tạo sự công bằng giữa những người dân

bị THĐ ở các DA khác nhau, tránh so bì và khiếu kiện Đồng thời, Thành ủy, HĐND và UBND TP Đà Nẵng luôn coi trọng công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại tố cáo Trong trường hợp người dân không đồng ý với các chính sách BTHT&TĐC, lãnh đạo TP sẽ đối thoại trực tiếp với dân để đi đến sự đồng thuận Nhờ đó, công tác BTHT&TĐC được thống nhất theo trình tự và công khai, giảm được tiêu cực, hạn chế sự so bì giữa những người dân và giảm khiếu kiện

Bước 3

Triển khai công tác lập phương án BTHT&TĐC

Bước 4

Thẩm định và phê duyệt phương án BTHT&TĐC, phương án đào tạo nghề

Bước 5

Tổ chức làm nhiệm vụ chi trả tiền BTHT&TĐC

và nhu cầu đào tạo nghề, cưỡng chế thu hồi đất (nếu cần)

Bước 6

Bàn giao mặt bằng đất sạch cho chủ dự án

Việc thực hiện các chính sách tài chính về đất đai được thực hiện một cách đồng bộ và chặt chẽ theo chỉ đạo của UBND TP Kho bạc NN có trách nhiệm cung cấp vốn và sẽ được trả lại khi ngân sách địa phương có nguồn thu từ đất UBND TP giao nhiệm vụ và cấp kinh phí cho cho từng CQCN và các phòng ban liên quan thực hiện từng giai đoạn của mỗi DA (như giao

Sở Xây dựng, các Viện nghiên cứu về quy hoạch và thiết kế thực hiện quy hoạch chi tiết; giao

Sở TNMT, Trung tâm phát triển quỹ đất và các Ban BTHT&TĐC tiến hành THĐ, BTHT&TĐC cho người dân; giao các Ban Quản lý DA việc xây dựng CSHT; giao các Ban Quản lý tổ chức đấu giá các khu đất thương mại, dịch vụ) Việc thu chi cho các DA đầu tư phát triển hạ tầng đô thị tại Đà Nẵng không được quyết toán theo từng DA, nguồn thu từ đất của các DA khi vào ngân sách không chỉ được phân bổ cho chi phí của chính DA mang lại nguồn thu này Điều này thể hiện trong Báo cáo quyết toán thu ngân sách NN, chi ngân sách địa phương hàng năm của UBND TP (phần Tiền SDĐ tại Bảng Quyết toán ghi thu – ghi chi cấp ngân sách TP và Bảng Quyết toán phần thanh toán bù trừ giữa số thu tiền SDĐ và chi đền

bù giải tỏa hàng năm)

3.3 Những chính sách khác biệt áp dụng trong thực thi mô hình tại Đà Nẵng

Với cùng hệ thống pháp luật, để áp dụng được các mô hình với cơ chế thực thi nêu trên, chính quyền Đà Nẵng đã có những chính sách trong công tác BTHT&TĐC sáng tạo, phù hợp với thực tế địa phương nhằm hài hòa lợi ích của NN và lợi ích chính đáng của người dân Việc điều tiết lợi ích cho các chủ thể trong quá trình THĐ, BTHT&TĐC để phát triển CSHT đô thị

được quy định tại Khoản 4 Điều 4 Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND như sau: “NN điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích SDĐ để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi”

Với phương châm đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu, đảm bảo cuộc sống của người dân ngày càng tốt hơn (quy định tại Điều 42 LĐĐ2003), TP đưa ra các chính sách áp dụng trong việc THĐ, BTHT&TĐC nhằm phân bổ lợi ích của các chủ thể trong quá trình ĐTH và giảm bớt các thiệt thòi cho người dân bị THĐ như sau:

- Tập trung xây dựng các khu dân cư, chung cư với CSHT kỹ thuật và xã hội khang trang, hiện đại và đồng bộ phục vụ cho TĐC

- Cấp TĐC với hình thức hoán đổi đất có giá trị tương đương, đảm bảo cho người dân bị giải tỏa có đất xây dựng nhà với giá trị ngang bằng với giá trị lô đất bị thu hồi Tùy theo diện tích đất bị thu hồi và số nhân khẩu của hộ gia đình để xem xét cấp TĐC hoặc nhận thêm căn hộ chung cư Đồng thời, có chính sách ưu tiên cho việc bố trí TĐC đối với các hộ chấp hành tốt chủ trương GPMB, có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, thuộc diện gia đình chính sách

- Điều chỉnh tiến độ quy hoạch với việc quy định giá đất cho khu đô thị mới, khu TĐC phù hợp khi xây dựng bảng giá đất hàng năm với nguyên tắc hoán đổi đất có giá trị tương đương Qua đó, TP đảm bảo được lợi ích cho người dân TĐC, người dân hiến đất, giúp người dân bị THĐ có điều kiện ổn định cuộc sống sau khi di dời và nâng cao giá trị đất sau khi chỉnh trang đô thị

- Chính sách miễn giảm và cho nợ tiền SDĐ cho người dân tại Điều 48 Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND và chính sách giảm 10% tiền SDĐ cho các đối tượng nộp tiền nhanh tác động tích cực đến người dân

- Chú trọng công tác vận động quần chúng, tăng sự tham gia của cộng đồng và các đoàn thể trên tinh thần “Đảng nói, dân tin; Mặt trận đoàn thể vận động, dân theo; chính quyền làm, dân ủng hộ” Qua các đoàn thể như Tổ dân phố, Hội Cựu chiến binh, Hội Phụ nữ, Đoàn Thanh niên,… người dân được phổ biến, tuyên truyền để thông hiểu các chủ trương, chính sách của TP

- Coi trọng công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo, lãnh đạo TP trực tiếp lắng nghe

ý kiến người dân trước khi tiến hành các DA nhằm có những chính sách phù hợp với nguyện vọng của người dân Khi người dân không đồng ý với các chính sách BTHT&TĐC, lãnh đạo TP sẽ đối thoại trực tiếp để đi đến sự đồng thuận

- Đặc biệt quan tâm đến các chính sách đào tạo nghề, tạo việc làm và chính sách hỗ trợ các đối tượng nghèo, các hộ già yếu neo đơn, các hộ gia đình có đông thành viên, các hộ khó khăn đột xuất, hộ có lao động có trình độ thấp và các đối tượng chính sách (Điều 41 Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND)

- Có chính sách thưởng tiến độ khuyến khích người dân chấp hành chủ trương, chính sách đúng kế hoạch, ngược lại sẽ không được hưởng các chính sách trợ cấp, hỗ trợ, thưởng nêu

trên và bị cưỡng chế THĐ để GPMB khi có quyết định xử lý vi phạm hành chính (Điều 42

và Điều 43 Quyết định số 63/2012/QĐ-UBND)

- Tổ chức các buổi tọa đàm, hội thảo đánh giá tác động của việc GPMB đến các hộ dân trên địa bàn TP, qua đó có các giải pháp hỗ trợ nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân sau GPMB

- Xây dựng hệ thống công khai chính sách, thông tin, tiến trình và kết quả của các DA cũng như các hoạt động của chính quyền địa phương các qua Cổng Thông tin điện tử

http://www.danangcity.gov.vn/ Đồng thời, TP xây dựng tổng đài trực tuyến Cổng thông tin dịch vụ hành chính công TP Đà Nẵng (với số điện thoại 0511.3881888 hoặc truy cập website http://dichvucong.danang.gov.vn/ hoặc qua email dichvucong@danang.gov.vn) phục vụ nhu cầu tìm hiểu thông tin và giải đáp thắc mắc của người dân và nhà đầu tư trước các chính sách của TP

Ngoài các chính sách áp dụng chung, UBND có những vận dụng cho các DA, trường hợp cụ thể phù hợp với nguyện vọng của người dân nhưng vẫn đảm bảo công bằng, khách quan, mang tính động viên người dân ủng hộ các chính sách của địa phương trong việc di dời và ban

giao mặt bằng đúng tiến độ