Đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với nhà tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm : Luận văn Thạc sĩ

Ban Quản lý Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm phối hợp với các Sở, Ban ngành có liên quan, với sự chỉ đạo xuyên suốt và kịp thời của Lãnh đạo thành phố đã luôn nổ lực để đẩy nhanh

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

Chuyên ngành: Tài Chính Nhà nước

Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS SỬ ĐÌNH THÀNH

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012

Tôi: DƯƠNG THIỀU LỆ THU Xin cam đoan rằng:

- Đây là công trình do chính bản thân tôi nghiên cứu và trình bày

- Các số liệu thu thập và kết quả nghiên cứu được trình bày trong đề tài này là trung thực

- Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung của đề tài nghiên cứu

Tôi xin chân thành tri ân

Quý Thầy Cô giảng dạy ở bộ môn cơ bản đã giúp tôi trang bị đầy đủ và tốt hơn những kiến thức cơ bản trước khi đi vào những môn chuyên ngành; Quý Thầy Cô khoa Tài chính Doanh nghiệp, khoa Tài chính Nhà nước đã giúp chúng tôi tìm hiểu và mở rộng hơn những kiến thức chuyên ngành

Ban Quản lý Đầu tư Xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Ban Quản

lý Công trình Thủ Thiêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi tham gia học chương trình đào tạo sau đại học

Thầy Phó giáo sư Tiến sĩ Sử Đình Thành trưởng khoa Tài chính Nhà nước trường Đại học Kinh tế Tp HCM đã tận tâm giảng dạy và hướng dẫn tôi hoàn thành cuốn luận văn tốt nghiệp này

Cuối cùng tôi xin chân thành cảm ơn các anh chị em cùng khóa lớp cao học K18 trường Đại học Kinh tế và các đồng nghiệp tại Ban Quản lý Công trình Thủ Thiêm đã hổ trợ, động viên và giúp đỡ tôi

Trang Lời cam đoan Lời cảm ơn Mục lục Danh mục các chữ viết tắt Danh mục các bảng, biểu, đồ thị Phần mở đầu 01

CHƯƠNG I: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 05

1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở 05

1.1.1 Khái niệm nhà ở 05

1.1.2 Đâc điểm nhà ở 06

1.2 Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở 07

1.2.1 Khái niệm sự hài lòng đối với nhà ở 07

1.2.2 Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở 08

1.3 Chính sách công về nhà ở tái định cư 10

1.3.1 Khái niệm chính sách tài chính công 10

1.3.2 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư 14

1.4 Mô hình lý thuyết của đề tài nghiên cứu 16

1.4.1 Đặc điểm nhà ở 16

1.4.2 Vị trí chung cư 17

CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ

Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM 21

2.1 Chính sách nhà ở tại TP Hồ Chí Minh hiện nay 21

2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện chính sách nhà ở tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm24 2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm 27

Kết luận chương II 32

CHƯƠNG III: THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 33

3.1 Thiết kế nghiên cứu 33

3.1.1 Phương pháp nghiên cứu 33

3.1.2 Quy trình nghiên cứu 34

3.2 Nghiên cứu chính thức 35

3.2.1 Các biến sử dụng trong nghiên cứu của mô hình 35

3.2.2 Mã hóa dữ liệu 39

3.2.3 Kết quả phân tích thực nghiệm 39

Kết luận chương III 41

CHƯƠNG IV: PHÂN TÍCH THỰC NGHIỆM 43

4.1 Thông tin mẫu nghiên cứu 43

4.2 Kết quả phân tích dữ liệu 55

4.2.1 Kết quả hồi quy 55

4.2.4 Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến 59

4.2.5 Kiểm định hiện tượng tự tương quan 60

4.2.6 Kiểm định hiện tượng phương sai của sai số thay đổi 60

4.2.7 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư 61

4.3 Kết quả mô hình 63

Kết luận chương IV 64

CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 65

5.1 Kết luận 65

5.2 Gợi ý chính sách 69

5.3 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 72

Kết luận chương V……… 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

APAL : Cao ốc An Phúc An Lộc, phường An Phú, Quận 2, Tp.HCM ĐTM : Đô thị mới

ĐTXD : Đầu tư xây dựng

QLCT : Quản lý công trình

QLDA : Quản lý dự án

TML : Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2,

Tp HCM TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

TP.HCM : T.p Hồ Chí Minh

UBND : Ủy ban nhân dân

I/ HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20]

Hình 1.2 Mô hình lý thuyết của đề tài

Hình 3.1 Quy trình thực hiện nghiên cứu

Hình 4.1a: Biểu đồ tần số Histogram

Hình 4.1b: Biểu đồ phân phối tích lũy P-P Plot

Hình 4.2: Kết quả mô hình các nhân tố ảnh hưởng sự hài lòng về nhà ở tái định cư

II/ BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Bảng kê chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi Bảng 2.2 Bảng kê chi phí đầu tư xây dựng dự án Cao ốc An Phúc An Lộc Bảng 3.1 Giải thích biến nghiên cứu trong mô hình

Bảng 4.1 Thống kê loại dự án

Bảng 4.2 Thống kê về diện tích căn hộ

Bảng 4.3 Thống kê về thời gian định cư

Bảng 4.4 Thống kê về quyền sở hữu căn hộ

nhà ở tái định cư theo vị trí chung cư

Bảng 4.13 Thống kê về vị trí chung cư và nghề nghiệp

Bảng 4.14 Thống kê về mức độ hài lòng đối với nhà ở

Bảng 4.15 Kết quả hồi quy của mô hình ban đầu

Bảng 4.16 Phân tích ANOVA

Bảng 4.17 Model Aummaryb

Bảng 4.18 Tổng hợp giả thuyết được chấp nhận sau khi kiểm định

Bảng 4.19 Kết quả kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến

Bảng 4.20 Kết quả kiểm định hiện tượng tự tương quan

Bảng 4.21 Tương quan hạng giữa phần dư với các nhân tố độc lập

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hoá là một quy luật khách quan của quá trình phát triển

xã hội, xây dựng và phát triển các khu đô thị mới là một việc làm rất quan trọng nhằm thay đổi bộ mặt đô thị theo hướng hài hòa và phát triển bền vững, thu hút đầu tư để khai thác quỹ đất đô thị, tạo môi trường kinh doanh mới, thúc đẩy quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế đô thị, tạo cơ sở chuyển dịch

cơ cấu kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách, giải quyết một cách cơ bản về nhu cầu nhà ở, đất ở đô thị, nâng cao mức sống cho người dân

Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế lớn của cả nước, có tốc độ phát triển kinh tế nhanh Tuy nhiên, môi trường kinh doanh của thành phố mặc dù đã được cải thiện đáng kể, nhưng còn nhiều hạn chế do kết cấu hạ tầng phát triển chậm, thiếu những cơ sở hạ tầng của một thành phố hiện đại như: quảng trường lớn, trung tâm tài chính - thương mại – dịch vụ, khu triển lãm quốc tế, khu thể thao đa năng… Chính vì vậy, đề án xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn quận 2 nhằm đảm nhận vai trò giải quyết những yêu cầu thực tiễn vừa cấp thiết, vừa lâu dài của thành phố là một nhu cầu tất yếu, đúng như Nghị quyết đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ VIII (tháng 12 năm 2005) đã khẳng định: Khu đô thị mới Thủ Thiêm là một trong những chương trình, công trình kinh tế - xã hội mang tính đòn bẩy của thành phố,

mở ra cơ hội tăng tốc phát triển về mọi mặt và nâng cấp TP Hồ Chí Minh ngang tầm với các đô thị quốc tế hiện đại của khu vực Để thực hiện kịp thời tiến độ đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, công tác đền bù giải tỏa, tái định cư cho dân, sớm tạo quỹ đất phục vụ đầu tư xây dựng dự án

là việc làm cấp bách và vô cùng quan trọng Việc triển khai xây dựng nhà ở

tái định cư trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được lãnh đạo thành phố và người dân rất quan tâm

Thực tế trên cả nước, không ít dự án nhà tái định cư xuống cấp trầm trọng về chất lượng, công tác quản lý nhà ở hạn chế, các dịch vụ phục vụ nhu cầu đời sống hàng ngày của người dân sử dụng nhà ở tái định cư không được các nhà quản lý quan tâm đầu tư đúng mức, đã làm cho người dân rất lo lắng

và băn khoăn khi buộc phải di dời và lựa chọn nhà ở tái định cư

Ban Quản lý Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm phối hợp với các Sở, Ban ngành có liên quan, với sự chỉ đạo xuyên suốt và kịp thời của Lãnh đạo thành phố đã luôn nổ lực để đẩy nhanh đầu tư xây dựng các dự án nhà ở tái định cư, phục vụ cho công tác tái định cư nhằm sớm ổn định cuộc sống cho người dân tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm Thực hiện đề tài: “Đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư tại

Khu Đô thị mới Thủ Thiêm” nhằm đưa ra các giải pháp hoàn thiện chính

sách công về nhà ở tái định cư sao cho hiệu quả hơn Việc tái định cư cho người dân tại các khu dân cư, ngoài việc giúp cho người dân sớm có cuộc sống ổn định, đem đến cho người dân sự hài lòng thực sự đối với nhà ở tái định cư, còn có ý nghĩa quan trọng trong việc đẩy nhanh tiến độ giải tỏa đền

bù, tạo quỹ đất cho các dự án đầu tư xây dựng tại các khu đô thị mới

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá kết quả thực hiện các chính sách nhà ở tái định cư tại Khu Đô thị mới Thủ Thiêm

- Phân tích mức độ hài lòng về nhà ở của người dân tái định cư tại Khu

Đô thị mới Thủ Thiêm

- Đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện chính sách công về nhà ở tái định cư

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Đánh giá mức độ hài lòng đối với nhà ở tái định

cư

Phạm vi nghiên cứu: Nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

4 Dữ liệu nghiên cứu

Tác giả giới hạn dữ liệu nghiên cứu là một số căn hộ tại Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2 và một số căn hộ tại Cao

ở Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi và Cao ốc An Phúc An Lộc là 1.761 căn hộ)

5 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng chương trình xử lý số liệu bằng excel, kết hợp với thống kê

mô tả và định lượng, sử dụng phương pháp hồi quy đa biến, ước lượng các hệ

số hồi quy, giải thích mức độ tương thích của mô hình để phân tích sự hài lòng về nhà ở tái định cư Phần mềm xử lý dữ liệu SPSS 16.0 được dùng

trong nghiên cứu này

6 Kết cấu của Luận văn

- Phần mở đầu

- Chương 1 : Khung lý thuyết và Mô hình nghiên cứu

- Chương II : Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

- Chương III : Thiết kế nghiên cứu

- Chương IV : Phân tích thực nghiệm

- Chương V: Kết luận và gợi ý chính sách

CHƯƠNG I : KHUNG LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH

+ Chất lượng tối thiểu: Mức độ tối thiểu của chất lượng nhà ở thường

được xem như một yếu tố cần thiết cho sự sinh sống của các cá nhân và hộ gia đình Còn nếu trên mức tối thiểu, thì dịch vụ nhà ở được cung cấp thông qua hàng loạt các tiện nghi và chất lượng khác nhau

+ Tính lâu bền: Nhà ở là loại hàng hóa có giá trị sử dụng lâu bền Một

ngôi nhà có thể tồn tại qua nhiều thập kỷ hoặc thậm chí cả thế kỷ và đất gắn với nhà ở thường không thể phá hủy Nhà ở liên quan đến hai hợp phần: 1 hợp phần không thể nâng cấp (đất) và 1 hợp phần có thể nâng cấp (tòa nhà)

Do không thể di chuyển không gian của đất đai và tòa nhà, nên giá trị kinh

tế của nhà ở phụ thuộc vào địa điểm tọa lạc

- Thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở được mô hình hóa như là một thị trường hàng hóa tồn kho (stock market) Cung thị trường nhà ở gồm khối lượng nhà ở đang hiện hữu và khối lượng nhà ở phát triển mới Lượng cung nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định được quyết định bởi khối lượng nhà ở tồn tại

trong thời gian trước đó trừ (-) khối lượng nhà ở hiện tại bị hư hỏng cộng (+) khối lượng nhà ở được nâng cấp và tân trang lại (+) khối lượng nhà ở xây mới

Những chủ thể chính tham gia vào thị trường nhà ở:

+ Người sở hữu/ người sử dụng: Những người sở hữu hoặc người đi

thuê Họ mua/ thuê nhà ở để đầu tư hoặc để sinh sống hoặc để khai thác kinh doanh

+ Người phát triển: Những người khai thác đất đai để xây dựng nhà ở,

tạo ra sản phẩm mới cho thị trường

+ Người chuyên cải tạo nhà ở: Những người cung cấp nhà ở đã được

nâng cấp và tân trang lại cho thị trường

+ Người xúc tác: Bao gồm ngân hàng, người môi giới, luật sư và

những tác nhân khác tạo điều kiện cho các giao dịch của thị trường nhà ở diễn ra thuận lợi

1.1.2 Đặc điểm nhà ở

Bất kỳ sự phân tích chính sách nhà ở nào đều cần phải được nhận thức

và xây dựng dựa trên các đặc điểm của nhà ở Ba đặc điểm mang tính đặc

thù của nhà ở là: (i) tính không di chuyển về mặt không gian; (ii) tính lâu

bền; (iii) tính không đồng nhất sẽ ảnh hưởng đến chính sách nhà ở và cần

được xem xét chi tiết

- Tính không di chuyển

Mọi người có thể di chuyển nhưng nhà ở thì không Với lý do này, thì địa điểm tọa lạc có ý nghĩa quan trọng cả về giá trị thị trường của nhà ở đó

và khía cạnh kinh tế- xã hội của hộ gia đình đang sinh sống Những thay đổi

về sở thích địa điểm cung – cầu, và dẫn đến sự trục trặc trong ngắn hạn mà qua nhiều năm mới có thể hiệu chỉnh Điều này cho chính phủ sự lưu ý là:

khi xem xét bất kỳ chính sách nhà ở nào, cần phải xem xét cẩn thận ảnh hưởng tức thời và ảnh hưởng dài hạn của chính sách

- Tính lâu bền

Ở bất kỳ thời điểm nào, phần lớn số lượng nhà đều được sử dụng để ở

và tồn tại một số năm đáng kể Vì thế tài sản nhà ở có tính lâu bền nhất định

và liên quan đến cấu trúc xây dựng Tính lâu bền của nhà ở ảnh hưởng quan trọng đến quyết định đầu tư của chủ sở hữu cho dù đầu tư để cho thuê hay

để ở Nhà ở là loại tài sản tồn tại lâu nhưng không có nghĩa là không thay đổi theo thời gian Sự thay đổi này bao gồm các hoạt động từ sửa chữa nhỏ đến sửa chữa lớn và xây dựng lại hoàn toàn Những thay đổi như thế cần phải có chi phí và thời gian để thực hiện

1.2 Sự hài lòng của người dân đối với nhà ở

1.2.1 Khái niệm sự hài lòng đối với nhà ở

Theo Varady & Preiser (1998) [28], sự hài lòng đối với nhà ở là sự cảm nhận giữa nhu cầu và nguyện vọng của người dân và thực tế của bối cảnh nhà

ở hiện tại Bên cạnh đó sự hài lòng đối với nhà ở cũng chính là mức độ thỏa mãn kinh nghiệm của cá nhân hay của thành viên trong gia đình đối với tình trạng nhà ở hiện tại như nhận định của McCray anh Day (1997) [21] Còn Satsangi & Kearns (1992) [24] nhận định rằng sự hài lòng đối với nhà ở là một thái độ phức tạp Nó bao gồm sự hài lòng với các đơn vị nơi ở và sự hài lòng với hàng xóm và khu vực (Onobokun (1974) [23]) Theo Ogu (2002)

[22] thì khái niệm hài lòng về nhà ở được sử dụng để đánh giá nhận thức của người dân và cảm nhận đối với các đơn vị nhà ở và đối với môi trường

Tóm lại khái niệm sự hài lòng về nhà ở đã được sử dụng như một dự báo quan trọng về nhận thức của một cá nhân về “chất lượng cuộc sống” nói

chung (Campbell st al.,1976; trích dẫn Djebarni&Al-Abed,2000) [17] 1.2.2 Các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở

Có nhiều ý kiến về các yếu tố tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở đã được nghiên cứu Theodori (2001) [26], cho rằng sự hài lòng đối với nhà ở

bị ảnh hưởng bởi hàng loạt các yếu tố nhận thức khách quan và chủ quan Mối quan hệ giữa sự hài lòng cộng đồng với nhận thức cá nhân và sự gắn bó với cộng đồng Những cá nhân rất hài lòng với cộng đồng của họ sẽ có nhiều khả năng cao hơn về mức độ hạnh phúc so với những người khác Các yếu tố về thu nhập, quyền sở hữu nhà và các hổ trợ xã hội cũng liên quan tích cực đến mức tăng nhận thức tốt của người dân Nghiên cứu của Onibokun (1974) [23] đưa ra nhận định về điều kiện có thể ở được trong một căn hộ bị ảnh hưởng không chỉ các yếu tố về kỹ thuật mà còn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố xã hội, cách ứng xử, văn hóa và những yếu tố khác trong toàn bộ hệ thống môi trường xã hội

Nhìn chung sự hài lòng đối với nhà ở bị tác động bởi nhiều yếu tố trong

hệ thống và sự tác động của các đặc điểm cơ bản của những người dân cư ngụ Kết quả nhận định được đưa ra về các yếu tố đã được nghiên cứu cho rằng có tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở bao gồm:

Theo Varady & Preiser (1998) [28] yếu tố tuổi, giới tính, thời gian cư trú, kinh nghiệm về định cư, nhận thức chất lượng nhà ở hiện tại tác động đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở Thực tế còn có khác biệt về sự hài lòng đối với nhà ở liên quan đến tình trạng hôn nhân gia đình của chủ

hộ, số lượng người trong hộ gia đình và quy mô gia đình (Tan & Hamzah (1979) [25])

Trong các tài liệu nghiên cứu còn cho thấy rằng sự hài lòng của người dân đối với nhà ở bị ảnh hưởng bởi hàng loạt các yếu tố về tình hình kinh tế

xã hội như thu nhập, giáo dục, nghề nghiệp và phúc lợi (Brown, 1993; Freeman, 1998 trích dẫn trong Varady & Preiser (1998) [28]); Các đặc tính

về điều kiện vật lý của nhà ở, các điều kiện sống trong quá khứ cũng như sự

di dời khu dân cư và bố trí tái định cư (Yeh (1972) [29]) Nghiên cứu của Varady& Carrozza (2000) [27] đưa ra nhận định rằng các dịch vụ về quản lý dân cư tại các khu nhà ở của người dân cũng có tác động đáng kể đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở

Nghiên cứu của John Gilderbloom, Ph.D Michael D Brazley, Ph.D.,AIA and Zhenfeng Pan (2005) [18], về vùng lân cận và sự hài lòng của dân cư đối với nhà ở, đã đưa ra kết luận là người dân thực sự hài lòng với các yếu tố về nhà ở, vị trí nhà ở, khu phố và sự an toàn tại địa điểm nhà

ở của khu dân cư

Tham khảo kết quả nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah tại trường Đại học Sains của Malaysia (2004) [20], với đề tài nghiên cứu “Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở: một nghiên cứu đối với dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC)” Đây là một nghiên cứu được dựa trên nền tảng các mô hình nghiên cứu sự hài lòng về nhà ở và đặc thù riêng về nhà ở của Tập đoàn Phát triển Penang (PDC) tại Malaysia Mô hình nghiên cứu đưa ra gồm

3 yếu tố và 9 biến quan sát để thực hiện đề tài trên Việc nghiên cứu các yếu

tố quyết định mức độ hài lòng đối với nhà ở của PDC liên quan đến 21.123 nhà ở tại các địa điểm khách nhau ở Đảo Penang và Seberang Perai

=> Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar và Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20] được thể hiện như sau:

Hình 1.1: Mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza

Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20]

1.3 Chính sách công về nhà ở tái định cư

1.3.1 Khái niệm chính sách tài chính công

Mục đích của tài chính công là duy trì hoạt động của bộ máy nhà nước

để đảm nhiệm hiệu quả các chức năng của nhà nước đối với xã hội; Tài chính

Đặc điểm nhân khẩu

(yếu tố con người)

công chủ yếu được thực hiện thông qua cơ chế quyền lực nhà nước mà không phải là cơ chế thỏa thuận Các quyết định về thu thuế hay phân bổ ngân sách đều được thực hiện dưới hình thức quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tài chính công, nguồn vốn chủ yếu mà nhà nước có được là từ sự đóng góp không hoàn trả của cá nhân, tổ chức trong xã hội dưới hình thức thuế và các hình thức khác, và sau đó, nguồn vốn này được phân bổ lại (tái phân phối) cho xã hội Hoạt động tài chính công phải tuân thủ chặt chẽ nguyên tắc công khai minh bạch do liên quan đến tất cả các tổ chức, cá nhân trong xã hội Hoạt động tài chính công phải thể hiện nguyên tắc dân chủ trong hoạt động của nhà nước, mà ở đó, mức độ tham gia và thụ hưởng của công dân trong hoạt động tài chính nhà nước hầu như không phụ thuộc vào khả năng đóng góp của bản thân họ

Một giải pháp bất kỳ sau khi được chọn và có quyết định ban hành (dưới các tên gọi khác nhau như Luật, Pháp lệnh, Quyết định, Nghị định, Nghị quyết, Thông tư, Chính sách, Chương trình, …) được gọi là là Chính sách công Trong quá trình hoạt động thực hiện chính sách, từ những va chạm trong thực hiện, chính sách có thể được điều chỉnh

Ở các nước các chính sách nhằm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở giá thành thấp đều nhấn mạnh sự chú ý đến đất đai và cơ sở hạ tầng Để có một tác động rộng hơn tới sự phát triển các thành phố, Nhà nước phải tiếp tục đầu tư trở lại cho việc phát triển đất và phát triển cơ sở hạ tầng Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, do đó yêu cầu nguồn vốn đầu tư cho nhà ở, hệ thống hạ tầng cơ sở như giao thông, điện , nước, vệ sinh và hệ thống mạng lưới công nghiệp và thương mại tăng lên nhanh chóng Hiệu quả việc phân phối và sử dụng các nguồn vốn đầu tư đô thị cho các hệ thống trên là yếu tố quan trọng cho sự phát triển quốc gia và thành phố

1.3.1.1 Chính sách tài chính công đối với người dân tái định cư

* Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng lập phương án

tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư : Cơ quan Tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan liên quan cùng cấp thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển đến để trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được công khai theo đúng

quy định (Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007)

* Các điều kiện người dân được bố trí nhà ở tái định cư: Hộ gia đình, cá

nhân bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở đủ điều kiện được bồi thường hoặc hỗ trợ

về đất theo giá đất ở; Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích nhà ở, đất ở mà không đủ điều kiện được bồi thường, hỗ trợ về đất theo giá đất ở, phần diện tích nhà, đất còn lại không đủ điều kiện để ở hoặc xây dựng nhà ở theo quy định nhưng không còn chỗ ở nào khác và có thời gian trú một năm trở lên tại địa chỉ thu hồi đất và trước thời điểm thông báo thu hồi đất theo quy định

* Giá bán nhà chung cư tái định cư: Căn cứ quyết định phê duyệt thiết kế

kỹ thuật và tổng dự toán từng loại nhà của từng dự án của cấp có thẩm quyền phê duyệt và mặt bằng giá khu vực, giá bán nhà tái định cư phải đảm bảo nguyên tắc tính đủ chi phí xây dựng Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho Sở Tài chính quyết định giá bán nhà tái định cư cho từng tầng, loại nhà,

vị trí của từng dự án cụ thể

* Trường hợp diện tích đất giao tái định cư thực tế lớn hơn diện tích đất

bị thu hồi được bồi thường hoặc hỗ trợ theo giá đất ở thì diện tích chênh lệch tăng phải nộp tiền sử dụng đất theo giá quy định nhân hệ số điều chỉnh

* Hỗ trợ tái định cư: Khi Nhà nước thu hồi đất, hộ gia đình, cá nhân có

đủ điều kiện được bố trí một suất tái định cư loại lô đất hoặc căn hộ chung cư Trường hợp sau khi được hưởng khoản hỗ trợ chênh lệch mà tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ trong phương án vẫn chưa đủ nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà tái định cư, nếu có nguyện vọng và có đơn đề nghị thì được trả dần số tiền còn thiếu theo quy định hiện hành của UBND Thành phố; Trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền hỗ trợ bằng mức chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu trên và tiền bồi thường, hỗ trợ (Luật Đất đai 26/11/2003)

1.3.1.2 Chính sách tài chính công đối với các nhà đầu tư xây dựng dự án nhà tái định cư

Các chủ đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư được tạo mọi điều kiện và hưởng nhiều ưu đãi khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư

* Hình thức lựa chọn chủ đầu tư: Chủ đầu tư các dự án do Chủ tịch Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án quyết định; Việc lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

* Giá bán nhà ở: Do chủ đầu tư dự án xác định trên nguyên tắc bảo toàn

vốn

* Thủ tục đầu tư và xây dựng Đối với những khu vực đã có quy hoạch

chung và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư dự án nhà ở được tạo điều kiện và ưu đãi chỉ cần lập một bước báo cáo nghiên cứu khả thi Trong trường hợp khu vực dự án đã có quy hoạch chung, nhưng chưa có quy hoạch chi tiết do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được phép lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập quy hoạch chi tiết được tính vào

tổng mức đầu tư của dự án Các công trình, hạng mục công trình trong phạm

vi dự án nhà ở được ưu đãi đã có thiết kế kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn cấp Giấy phép xây dựng

* Huy động vốn đầu tư: Chủ dầu tư được huy động vốn ứng trước của

các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật; được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ phát triển đô thị Ngoài ra, Thành phố Hồ Chí Minh còn kiến nghị Trung ương cho phép áp dụng một số cơ chế chính sách như phát triển nhà cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia chương trình di dời nhà ở trên và ven kênh rạch thành phố về mức vốn vay, thời gian vay ưu đãi có hỗ trợ từ lãi suất ngân hàng theo quy định; có chính sách bắt buộc ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố phải có dư nợ cho vay 5% hạn mức tín dụng, tham gia đầu tư vào việc tài trợ vốn cho chương trình di dời nhà trên và ven kênh rạch

1.3.2 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư

Nhà đầu tư hay người dân đều là những chủ thể bình đẳng trước luật pháp Vì vậy lợi ích chính đáng của họ đều phải được tôn trọng và bảo vệ như

nhau

1.3.2.1 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với người dân

Luật Đất đai sửa đổi hướng đến việc đền bù đất đai đảm bảo cuộc sống lâu dài cho người dân mất đất Các cơ quan quản lý nhà nước phải thực hiện công khai, dân chủ trong việc thu hồi, chuyển nhượng, cấp đất để tránh những tiêu cực có thể xảy ra Các chính sách về đất xây dựng nhà ở bao gồm các nội dung chủ yếu như sau:

* Ghi nợ tiền sử dụng đất: Các hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng

nộp tiền sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư

* Diện tích nền đất tái bố trí cho người dân theo thiết kế và quy hoạch được duyệt và giải quyết bố trí theo nguyện vọng người dân Phần diện tích chênh lệch giữa diện tích tiêu chuẩn được hưởng và diện tích nền đất được bố trí, người dân sẽ được nhận hỗ trợ bằng tiền theo quy định

* Tiền sử dụng đất phân bổ và cân đối với chính sách giá bồi thường,

hỗ trợ tại nơi bị thu hồi đất Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho Sở Tài chính quyết định giá bán nền tái định cư trên nguyên tắc bảo toàn vốn

1.3.2.2 Chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với nhà đầu tư xây dựng dự án nhà tái định cư

* Sau khi các bên chuyển nhượng dự án hoàn thành nghĩa vụ tài chính

theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất, cấp mới Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án có sử dụng đất hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án

có sử dụng đất; Sở Tài nguyên và Môi trường ký hợp đồng thuê đất với bên nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

* Chủ đầu tư dự án được ưu đãi về nộp tiền sử dụng đất và thuế sử

tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất phải nộp tiền phù hợp với tiến độ xây dựng của từng dự án theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, nhưng thời gian chậm nộp tiền sử dụng đất tối đa không quá 5 năm, kể từ khi được giao đất hoặc được tính trừ vào giá trị quỹ nhà tái định cư giao lại cho

thành phố theo tiến độ của dự án

Chủ đầu tư dự án được miễn thuế sử dụng đất 3 năm, kể từ khi được giao đất đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư cao tầng

1.4 Mô hình lý thuyết của đề tài nghiên cứu

Trên cơ sở các mô hình nghiên cứu đi trước và mô hình nghiên cứu các yếu tố quyết định mức độ hài lòng về nhà ở đối với dự án phát triển Khu dân

cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC), dựa trên tính đặc thù về nhà ở tái định cư của người dân tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm mà tác giả đưa ra 3 yếu tố tác động đến sự hài lòng của người dân tái định cư như sau:

1.4.1 Đặc điểm về nhà ở

Các yếu tố về đặc điểm của nhà ở mà người dân sử dụng đóng vai trò quan trọng trong việc tác động đến sự hài lòng của người dân định cư; Đặc điểm về loại dự án của khu dân cư như dự án thuộc chung cư thấp tầng, chung

cư cao tầng hay nhà liên kế sẽ ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân, thường thì người dân sẽ hài lòng hơn khi họ được ở trong những căn hộ riêng biệt như các căn hộ nhà liên kế, vì họ sẽ có không gian và sự riêng tư hơn là những căn hộ trong các chung cư thấp tầng hay chung cư cao tầng Theo Yeh (1972) [29] và Ogu (2002) [22] thì người dân sống trong những căn hộ cao tầng sẽ ít hài lòng hơn những người dân có tài sản về đất ở Một yếu tố khá quan trọng thể hiện đặc điểm nhà ở, đó là diện tích căn hộ Người dân sẽ hài lòng hơn khi họ được ở trong các căn hộ có diện tích tương đối rộng rãi, đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân, họ cần có một không gian đủ

thoáng mát, rộng rãi để làm nơi cư trú, nghỉ ngơi và sinh hoạt chung cho cả gia đình

Một đặc điểm khác về nhà ở là yếu tố về thời gian định cư của người dân Thời gian cư trú của người dân càng lâu chứng tỏ họ càng hài lòng với khu dân cư của mình Ogu (2002) [22] cho rằng người dân có sự cư trú càng lâu tại căn hộ của họ thì sự hài lòng của họ đối với căn hộ càng nhiều

Sự hài lòng của người dân cũng sẽ bị tác động do ảnh hưởng bởi tính chất sở hữu của họ đối với căn hộ đang sử dụng Người dân đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ sẽ hài lòng hơn với căn hộ của mình so với những người đang sử dụng căn hộ qua hình thức đi thuê lại Người dân đã được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, họ sẽ cảm thấy yên tâm và hạnh phúc hơn khi

ở trong căn hộ của chính mình

Dựa trên cơ sở đó các giả thuyết về đặc điểm nhà ở với sự hài lòng được xây dựng như sau:

A1 Loại dự án có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A2: Diện tích căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A3: Thời gian cư trú của người dân có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

A4: Quyền sở hữu căn hộ có ảnh hưởng đến sự hài lòng về nhà ở

Giả thuyết liên quan đến vị trí chung cư được xây dựng với sự hài lòng như sau:

B Có mối liên hệ giữa vị trí chung cư và sự hài lòng của người dân

1.4.3 Đặc điểm nhân khẩu

Những đặc điểm này đề cập đến các biến nhân khẩu học của người dân như tuổi tác, giới tính, tình trạng hôn nhân, trình độ học vấn, nghề nghiệp, thu nhập bình quân hộ gia đình

Thông thường thì với những người lớn tuổi có nhiều khả năng họ sẽ hài lòng với căn hộ của mình hơn vì những yêu cầu và nguyện vọng về nhà ở của người cao tuổi thường thấp hơn so với những người trẻ tuổi

Theo Varady & Preiser (1998) [28], Varady & Carrozza (2000) [27], Tan & Hamzah (1979) [25], thì giới tính là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến sự hài lòng đối với nhà ở Với sức mua ngày càng tăng của người phụ nữ và vai trò ảnh hưởng của họ trong quyết định của hộ gia đình thì giới tính cũng có khả năng tác động đến sự hài lòng đối với nhà ở của người dân

Các đặc điểm khác như trình độ học vấn, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp sẽ ảnh hưởng đến mức thu nhập bình quân của hộ gia đình Giả thuyết đưa ra là những căn hộ có mức thu nhập bình quân trong gia đình càng cao thì

sự hài lòng đối với nhà ở của họ sẽ nhiều hơn, nghĩa là những người có tiêu

chuẩn đời sống cao thì họ sẽ hài lòng với sự cư trú của mình nhiều hơn

Dựa trên cơ sở đó các giả thuyết về đặc điểm nhân khẩu với sự hài lòng được xây dựng như sau:

C1: Có sự liên hệ giữa độ tuổi và sự hài lòng về nhà ở

C2: Có sự liên hệ giữa giới tính và sự hài lòng về nhà ở

C3: Có sự liên hệ giữa tình trạng hôn nhân và sự hài lòng về nhà ở C4: Có sự liên hệ giữa trình độ của chủ hộ và sự hài lòng về nhà ở C5: Có sự liên hệ giữa thu nhập hộ gia đình và sự hài lòng về nhà ở

Dựa trên các giả thuyết về đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu, mô hình lý thuyết của đề tài được thiết lập như sau:

Hình 1.2 Mô hình lý thuyết của đề tài

Theo mô hình nghiên cứu của Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20], nghiên cứu gồm 03 thành phần tác động đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở: Đặc điểm về nhà ở, vị trí chung

cư và đặc điểm nhân khẩu Trong đó đặc điểm nhà ở có yếu tố về giá đơn vị nhà ở do PDC là doanh nghiệp kinh doanh về nhà ở Với đề tài nghiên cứu này được thực hiện ở Khu nhà ở tái định cư của Khu đô thị mới Thủ Thiêm, là

dự án được đầu tư xây dựng từ nguồn ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn tín dụng do nhà nước bảo đảm, thuộc loại dự án đầu tư xây dựng về nhà ở xã hội, không mang tính chất kinh doanh và không vì lợi nhuận Do sự phức tạp

1- Vị trí khu chung cư

Đặc điểm nhân khẩu

(yếu tố con người)

A

C

B

trong phân tích đơn giá chuyển nhượng căn hộ và do hạn chế về thời gian, vì vậy nghiên cứu lý thuyết của đề tài này không đề cập phân tích yếu tố đơn giá chuyển nhượng căn hộ Bên cạnh đó, yếu tố về nhân khẩu học tác giả đề cập nghiên cứu thêm về ảnh hưởng của tình trạng hôn nhân và trình độ chuyên môn của chủ hộ đến sự hài lòng về nhà ở

Dựa trên mô hình lý thuyết của Mastura Jaafar- Noor Liza Hasa Osman Mohamad T Ramayah (2004) [20] và tính đặc thù của nhà ở tái định cư khu

đô thị mới Thủ Thiêm, tác giả xác định mô hình nghiên cứu của đề tài gồm 03

thành phần: Đặc điểm nhà ở, vị trí chung cư và đặc điểm nhân khẩu

(Hình 1.2)

Kết luận chương 1 :

Tóm lại, trong chương này đã đưa ra cơ sở lý thuyết chính sách công về nhà ở tái định cư bao gồm chính sách tài chính công và chính sách đất xây dựng nhà tái định cư đối với người dân và đối với nhà đầu tư xây dựng dự án nhà tái định cư Lý thuyết sự hài lòng của người dân đối với nhà ở, các yếu tố tác động đến sự hài lòng của người dân đối với nhà ở Qua nghiên cứu mô hình

“Các yếu tố quyết định mức độ hài lòng nhà ở: một nghiên cứu đối với dự án phát triển Khu dân cư của Tập đoàn phát triển Penang (PDC)” Tác giả đã đưa

ra Mô hình lý thuyết nghiên cứu sự hài lòng của người dân đối với nhà ở tái định cư trường hợp Khu đô thị mới Thủ Thiêm

CHƯƠNG II : ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TẠI KHU ĐÔ THỊ MỚI THỦ THIÊM

2.1 Chính sách nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay

Thành phố Hồ Chí Minh đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương phát triển đô thị của thành phố, trong đó có hai hướng chủ yếu :

Hướng Đông, nối Thủ Đức với Nhơn Trạch, Long Thành Gồm 5 dự án lớn: Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Dự án Khu đô thị liên hợp công nghiệp Cát Lái- Bình Trưng- Phú Hửu; Dự án Khu đô thị liên hợp kỹ thuật cao và dân cư nam xa lộ Sài Gòn; Dự án Khu đô thị liên hợp công nghiệp Bắc Thủ Đức; Dự án Khu công viên văn hóa Sài Gòn- Thủ Đức

Hướng Nam, phát triển theo hướng Nhà Bè- Bình Chánh chạy ra biển Gồm có: Khu chế xuất Tân Thuận; Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng; Khu đô thị liên hợp công nghiệp Phú Mỹ; Khu công nghiệp hải sản Lý Nhơn- Cần Giờ

Ngoài ra còn có các Khu công nghiệp tập trung được xây dựng ở ngoại thành kèm theo khu dân cư như: Khu công nghiệp Tân Thới Hiệp với khu dân

cư Thạch Lộc- An Phú Đông; Khu công nghiệp Tân Phú Trung với khu dân dụng Củ Chi; Khu công nghiệp Tây Bắc Củ Chi và khu dân cư huyện lỵ cũ; Khu công nghiệp Tân Qui và khu dân cư huyện lỵ cũ; Khu công nghiệp Cầu Xáng và khu dân cư Cầu Xáng; Khu công nghiệp Tân Lạc và khu dân cư Bình

Điền An Lạc; Khu công nghiệp Vĩnh Lộc và khu dân cư dọc quốc lộ 1

Tại thành phố Hồ Chí Minh, chương trình nhà ở được xác định gồm bốn loại chương trình: Chương trình xây dựng các khu đô thị mới ở quận ven

và ngoại thành cho tất cả nhân dân có nhu cầu; Chương trình xây nhà cho người dân phải giải tỏa trên kênh rạch; Chương trình xây nhà cho cán bộ, công nhân, viên chức, nhân dân lao động và người có thu nhập thấp; Chương trình cải thiện khu nhà ở lụp xụp, rách nát

Năm 2009 Thủ tướng Chính Phủ đã ban hành một số các cơ chế chính sách phát triển nhà ở dành cho Sinh viên các trường Đại học, Cao đẳng, Trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê; cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất; cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Các văn bản pháp lý khác liên quan đến chính sách nhà ở tái định cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhằm khuyến khích đầu tư và xây dựng nhà ở trên các nguyên tắc: Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo chính sách phát triển nhà ở được hưởng nhiều ưu đãi hơn so với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà khác theo quy định của pháp luật, được khuyến khích theo chương trình của Chính phủ và chính quyền Thành phố; Đối với nhà ở tái định cư được đảm bảo mua lại hết số lượng căn hộ tái định

cư đã cam kết trong từng dự án Trong trường hợp cấp thẩm quyền không mua hết số căn hộ đã cam kết đó, chủ đầu tư được phép bán cho các đối tượng khác; Đối với các dự án gồm có 2 phần: phần dành cho nhà ở chính sách và phần dành cho kinh doanh thì Chủ đầu tư chỉ được hưởng đầy đủ các chính sách ưu đãi theo quy chế đối với phần công trình phục vụ phát triển nhà ở chính sách; Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các dự án xây dựng nhà ở phục vụ các chương trình nhà ở theo chính sách phát triển nhà

ở của Thành phố; Các chủ đầu tư bình đẳng với nhau trong việc hưởng chính sách ưu đãi theo quy chế, không phân biệt thành phần kinh tế

Thực hiện các chính sách để thu hút đầu tư ngoài vốn ngân sách nhà nước với phương châm: Nhà nước, chủ doanh nghiệp và người lao động cùng

lo Nhà nước sẽ đầu tư một phần cơ sở hạ tầng như điện, nước và các công trình phúc lợi công cộng với mục tiêu phát triển đô thị, tạo môi trường sống

ổn định, đầy đủ cho nhân dân cũng như việc quản lý sử dụng đất đai một cách

có hiệu quả

Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành quyết định danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà tái định cư, xác định số lượng căn nhà của dự án được thành phố mua, mức lãi suất vay vốn được quy định và thời hạn vay cụ thể, mức vốn ngân sách để mua các căn hộ tái định cư của dự án Khi các căn hộ hoàn thành được bàn giao cho đơn vị do Uỷ ban nhân dân thành phố chỉ định

Tuỳ theo quy hoạch của mỗi địa phương mà cơ quan hành chính đưa ra phương án giải toả, đền bù để thực hiện qui hoạch Ủy ban nhân dân thành phố ban hành các quyết định về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong từng thời điểm

Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quy định về bồi thường, hổ trợ và tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

Quyết định số 65/2008/QĐ-UBND ngày 18 tháng 8 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

Quyết định số 82/2008/QĐ-UBND ngày 01 tháng 12 năm 2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm

2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh;

Và hiện nay là Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hổ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, bãi bỏ các quy định đã

ban hành trước đây

2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Mặc dù việc tiến hành đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm có những thuận lợi cơ bản nhưng bên cạnh đó cũng có những khó khăn không nhỏ đó là qui mô dự án lớn cả về diện tích và dân số phải di dời; bố trí tái định cư; tính chất đất đai, nhà ở khá phức tạp; công tác quản lý nhà, đất của chính quyền nhiều năm chưa chặt chẽ; việc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới kéo dài; lạm phát tăng cao làm ảnh hưởng lớn đến tình hình trong nước; tình hình biến động giá cả đất đai trong năm 2002 và năm 2007,… đã ảnh hưởng trực tiếp đến công tác triển khai thực hiện công tác bồi thường, thu hồi đất và bố trí tái định cư cho dân

Để triển khai thực hiện chủ trương xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố đã ban hành các quyết định về thu hồi đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các Khu Tái định cư tại phường An Phú, phường Thạnh Mỹ Lợi (Quyết định 1997/QĐ-UB ngày 10/5/2002 về thu hồi giao đất xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm; Quyết định số 3617/QĐ-UB ngày 04/9/2002 và Quyết định số 497/QĐ-UB ngày 29/01/2003 về thu hồi giao đất xây dựng các khu tái định cư phục vụ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm) Các Quyết định và Văn bản quy định kèm theo về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định

cư trong Khu qui hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (Quyết định số 135/2002/QĐ-UB ngày 21/11/2002; Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND

ngày 16/8/2006; Quyết định số 06/2009/QĐ-UB ngày 21/01/2009) Các quyết định này được bổ sung, sửa đổi ngày càng sát với thực tế hơn và đáp ứng nguyện vọng của đại bộ phận nhân dân, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân chấp hành chính sách và chủ động lựa chọn hình thức di dời tái định cư

Để có cơ sở giải quyết tái định cư đối với các hộ dân thuộc diện di dời giải tỏa trong dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, ngày 16 tháng 10 năm 2007, Hội đồng bồi thường, hổ trợ và tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã ban hành Phương án số 175/PATĐC-HĐBT về việc tái định cư- tạm cư dự án Khu

đô thị mới Thủ Thiêm

Căn cứ Quyết định số 06/2009/QĐ-UB ngày 21/01/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc sửa đổi, bổ sung một số nội dung về bồi thường,

hổ trợ thiệt hại và tái định cư trong khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm các khu phục vụ tái định cư tại quận 2; Ngày 28 tháng 4 năm

2009, Ủy ban nhân dân quận 2 đã ra Quyết định số 5592/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại phương án 175/PATĐC-HĐBT, với các chính sách chủ yếu như sau:

* Điều kiện tái định cư áp dụng cho các trường hợp có nhà ở, đất ở bị thu hồi và phải di chuyển toàn bộ, có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở nhưng thuộc đối tượng được bồi thuờng về đất theo quy định; Không hạn chế số lượng căn hộ chung cư hoặc số nền đất ở tại khu tái định cư

* Về diện tích căn hộ chung cư bố trí cho người dân: không thấp hơn 56m2 /căn hộ và tối đa không quá 200m2 /căn hộ Trường hợp diện tích tiêu chuẩn tái định cư nhỏ hơn diện tích căn hộ tiêu chuẩn 56m2, thì hộ dân thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đối với phần diện tích chênh lệch giữa diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng và diện tích căn hộ tiêu chuẩn 56m2 theo giá bán tái định cư

* Về đơn giá: Đối với các hộ dân sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

đủ điều kiện bố trí tái định cư theo quy định, đơn giá được tính giảm 700.000 đồng/m2 so với giá bán tái định cư

Hổ trợ bằng tiền đối với các trường hợp đủ điều kiện tái định cư nhưng

có yêu cầu nhận bằng tiền (không nhận căn hộ chung cư hoặc nền đất) thì được

hổ trợ giá chênh lệch là 8.000.000 đồng/m2 đối với căn hộ chung cư theo giá bán không kinh doanh; 16.000.000 đồng/m2 đối với căn hộ chung cư theo giá bán tái định cư; 16.700.000 đồng/m2 đối với các hộ dân sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Mức hổ trợ giá đối với các trường hợp được bố trí tái định cư có phần diện tích chênh lệch đối với căn hộ chung cư được bố trí nhỏ hơn diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng từ 8.000.000 đồng/m2 đến 16.700.000 đồng/m2

Ngoài ra người dân còn được hưởng chính sách hổ trợ chênh lệch vị trí tái định cư của căn hộ chung cư được bố trí

Trường hợp các hộ dân có đất ở, nhà ở bị giải tỏa và đủ điều kiện tái định

cư nhưng có yêu cầu nhận bằng tiền (không nhận nền đất hay căn hộ chung cư) thì ngoài các khoản bồi thường, hổ trợ về đất ở, nhà ở, tài sản gắn liền trên đất

và các khoản hổ trợ khác theo quy định, các hộ dân được nhận thêm phần hổ trợ tái định cư trên toàn bộ diện tích tiêu chuẩn tái định cư được hưởng theo quy định

* Về tạm cư: Trong khi chưa bàn giao căn hộ chung cư, hộ dân sẽ được giải quyết bằng nhà tạm cư hoặc nhận tiền tạm cư theo quy định Từ ngày 01 tháng 3 năm 2008, đối với hộ có từ 4 nhân khẩu trở xuống được hỗ trợ 2.500.000 đồng/người/tháng Trường hợp hộ có từ 5 nhân khẩu trở lên thì từ nhân khẩu thứ 5 được hỗ trợ 750.000 đồng/người/tháng

Sự ra đời của Quyết định 06-QĐ/UBND và các văn bản bổ sung về chính sách được Thành phố chấp thuận đã tạo nên bước chuyển căn bản trong

quá trình triển khai thực hiện dự án, góp phần quan trọng vào việc tạo sự đồng thuận lớn của người dân, đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng

và tổ chức bố trí tái định cư của dự án

2.3 Đánh giá kết quả thực hiện chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

2.3.1 Tình hình đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư do Ban Quản lý đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm làm chủ đầu tư, đã thực hiện xây dựng và hoàn thành bàn giao cho Công ty TNHH dịch vụ công ích quận 2 để bố trí cho người dân tái định cư, đến nay đã thực hiện được hai dự án: Dự án Khu dân

cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi Quận 2 và dự án Khu chung cư lô B27, phường An Phú An khánh, Quận 2 (Sau khi bàn giao được đổi tên là Khu Cao ốc An Phúc An Lộc, phường An Phú, Quận 2) Cả 02 dự án hiện nay đang được cơ quan chức năng thẩm tra phê duyệt quyết toán

Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi Quận 2 được khởi công từ năm 2004, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng bắt đầu từ tháng 8 năm 2007, tổng số căn hộ đã bàn giao là 1.040 căn gồm 06 lô chung

cư lô A 5 tầng, 02 lô chung cư lô B 5 tầng và nhà liên kế, 01 lô chung cư lô C

Theo số liệu đang trình cơ quan chức năng thẩm tra phê duyệt quyết toán

dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng hai dự án được ước tính như sau :

Bảng 2.1 Bảng kê chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu dân cư TML

Đơn vị tính : Triệu VN đồng

Tỉ lệ % thực hiện so với

2.3.2 Chính sách nhà ở tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Theo số liệu báo cáo tháng 12 năm 2011, từ năm 2002 Ủy ban nhân dân quận 2 đã xây dựng kế hoạch, điều tra, khảo sát và tổng hợp nhà, đất tại 07 phường (An Khánh, Bình An, Bình Khánh, An Lợi Đông, Thủ Thiêm, An phú

và Thạnh Mỹ Lợi) thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu phục vụ tái

định cư; Khảo sát ban đầu toàn dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm có tổng số: 15.583 hồ sơ nhà, đất bị ảnh hưởng (10.459 căn nhà; 1.770 hộ đất nông nghiệp; 34 trụ sở hành chính sự nghiệp; 19 cơ quan đơn vị; 15 trường học; 14

cơ sở tôn giáo; 12 cơ sở tín ngưỡng dân gian và 3.260 ngôi mộ), diện tích thu hồi đất 719,9208 ha (Khu trung tâm: 623,2905 ha; các khu tái định cư:

96,6303 ha), với hơn 41.681 nhân khẩu trên 40% dân số toàn quận Đa số là

nhân dân lao động thuần nông, phổ thông, gõ rỉ, đưa đò và dân nghèo buôn gánh bán bưng tại khu vực bến phà Thủ Thiêm

Việc tuyên truyền, vận động, giải thích để nhân dân đồng thuận với chủ trương của dự án là hết sức nặng nề, bởi quy mô dự án quá lớn, phải giải tỏa trắng 03 phường (An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi Đông), 02 phường giải tỏa một phần (Bình An, Bình Khánh) và phải giải tỏa dân ở các phường khác (An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông, Cát Lái) để làm nơi tái định cư (tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm và cũng là nơi tái định cư cho những

hộ dân bị giải tỏa nơi đây) Đời sống nhân dân bị xáo trộn, ảnh hưởng đến thu nhập, việc làm, tâm tư tình cảm, đến từng mảnh đất, ao cá, ruộng, vườn, bến phà, hay những con rạch, dòng sông với những dòng nước êm đềm, những hàng dừa nước xanh thấm… đã gắn bó với đời sống của bao thế hệ người dân nơi đây nay phải dần thay đổi để cùng với Đảng bộ và chính quyền quận 2 quyết tâm xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu tái định cư là việc làm mà từ trước đến nay cả nước ta chưa có một tiền lệ nào

Để thực hiện tốt việc bố trí tái định cư cho người dân sau khi giải tỏa,

Ủy ban nhân dân quận 2, Ban Quản lý đầu tư – xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các Sở ngành có liên quan cùng phối hợp thực hiện, đã hình thành được một số quỹ nền đất, căn hộ đáng kể Trong đó Ban Quản lý đầu tư – xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm làm chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở tái định cư gồm: Khu chung cư Thạnh Mỹ Lợi, phường Thạnh Mỹ Lợi là 1.040 căn hộ và Khu Cao ốc An Phúc An Lộc là 721 căn hộ Các căn hộ tái định cư được bàn giao cho Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích Quận 2

để bố trí tái định cư cho người dân, tạo điều kiện cho các hộ dân được tái định

cư bằng căn hộ chung cư, mua căn hộ theo giá tái định cư diện tích tối thiểu 56m2, được mua hết hạn mức đất ở không quá 200m2.

Bên cạnh việc bố trí căn hộ cho các hộ dân có yêu cầu tái định cư, chính sách bồi thường bằng tiền cho các hộ dân nhận bồi thường bằng tiền cũng được Ban Bồi thường Quận 2 và Ban Quản lý đầu tư – xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm phối hợp giải quyết thanh toán cho người dân với thủ tục nhanh, gọn theo đúng quy định

Trong năm 2011, việc đẩy nhanh xây dựng và bàn giao các khu tái định cư, cùng với việc nâng cao diện tích mỗi căn hộ lên 56m2 trở lên đã tạo được sự đồng thuận cao trong nhân dân, tác động tích cực đến tiến độ thực hiện dự án, nhiều hộ dân trước đây chưa đồng ý bàn giao mặt bằng, nay đã phấn khởi đồng ý bàn giao và chọn phương thức tái định cư bằng căn hộ chung cư

Bên cạnh việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và bố trí tái định cư, công tác chăm lo, hổ trợ cho người dân sau di dời luôn được quan tâm, nhất là việc hổ trợ người dân trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm thực hiện chuyển đổi ngành nghề phù hợp với điều kiện tái định cư Thông qua nguồn quỹ 156/2006/QĐ-UBND ngày 27/10/2006 của UBND