Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM



CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI TP.HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)

Mã số: 60 31 0105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học

PGS.TS: Đinh Phi Hổ

TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015

TRẦN THANH TÂM

LỜI CAM ĐOAN

“Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và

so ạn thảo Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà

không trích d ẫn nguồn gốc Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu

hoàn toàn trách nhi ệm”

TP.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015

Tác giả luận văn

Traàn Thanh Taâm

MỤC LỤC

Trang phụ bìa i

Lời cam đoan ii

Mục lục iii

Danh mục viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình vẽ, sơ đồ viii

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Xác định vấn đề nghiên cứu: 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu: 3

1.2.1 Mục tiêu chung: 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể: 3

1.3 Câu hỏi nghiên cứu: 3

1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 3

1.4.1. Đối tượng: 3

1.4.2 Phạm vi: 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu: 4

1.6 Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: 4

1.6.1 Ý nghĩa nghiên cứu: 4

1.6.2 Giới hạn nghiên cứu: 5

1.7 Cấu trúc của luận văn: 5

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 6

2.1 Khái niệm: 6

2.1.1 Thẩm định giá: 6

2.1.2 Bất động sản: 7

2.1.2.1 Khái niệm: 7

2.1.2.2 Đặc điểm: 7

2.1.3 Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: 9

2.1.3.1 Khái niệm: 9

2.1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá: 10

2.1.3.3 Cơ sở giá trị phi thị trường: 12

2.1.4 Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: 12

2.2 Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan: 15

2.2.1.Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: 16

2.2.2 Áp lực khách hàng: 22

2.2.3.Đặc điểm của môi trường thẩm định: 24

2.2.4 Quy trình thẩm định giá: 26

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

3.1 Thiết kế nghiên cứu: 30

3.2 Khung phân tích đánh giá tác động: 30

3.3 Mô hình nghiên cứu định tính: 31

3.4 Mô hình nghiên cứu định lượng: 32

3.5 Các giả thuyết: 35

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

4.1 Thực trạng công tác thẩm định giá: 41

4.1.1.Điểm mạnh: 41

4.1.2.Điểm yếu: 41

4.1.3 Cơ hội: 46

4.1.4 Thách thức: 46

4.2 Phân tích kết quả thống kê mô tả: 48

4.2.1 Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ 48

4.2.2 Mức độ minh bạch thông tin: 50

4.2.3 Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: 51

4.2.4 Quy mô Công ty thẩm định: 51

4.2.5 Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: 52

4.2.6 Mức độ trung thực của thẩm định viên: 52

4.2.7 Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: 53

4.2.8 Áp lực khách hàng: 54

4.3 Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: 54

4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: 54

4.3.2 Phân tích các kiểm định: 55

4.3.2.2 Kiểm định hệ số hồi quy: 55

4.3.2.3 Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: 57

4.3.2.4 Kiểm định mức độ giải thích của mô hình: 58

4.4 Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic: 58

4.5 Mô hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ 60

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63

5.1 Kết luận: 63

5.2 Kiến nghị giải pháp: 64

5.2.1 Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức của thẩm định viên 64

5.2.2 Nâng cao chất lượng thông tin: 66

5.2.2.1 Về phía cơ quan quản lý: 66

5.2.2.2 Về phía các Công ty thẩm định giá: 68

5.2.2.3 Về phía các sàn giao dịch BĐS: 68

5.2.3.Đối với các phương tiện truyền thông đại chúng 68

Danh mục tài liệu tham khảo ix

Phụ lục 01: Danh sách Công ty khảo sát xiii

Phụ lục 02: Bảng câu hỏi khảo sát xiv

Phụ lục 03: Kết quả chạy hồi qui xvii

TRTHUC : Mức độ trung thực của thẩm định viên

TRDO : Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên QMOCTY : Quy mô công ty thẩm định

QTHUOCTT : Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Khung lý thuyết các yếu tố tác động 28

Bảng 3.1 Định nghĩa các biến 39

Bảng 4.1 Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát 49

Bảng 4.2 Trình độ chuyên môn của thẩm định viên 50

Bảng 4.3 Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên 50

Bảng 4.4 Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất 52

Bảng 4.5 Dự báo kịch bản các yếu tố tác động 61

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ:

Hình 3.1.Khung tác động 31

Hình 3.2 Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định 32

Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ 50

Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ 51

Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ 52

Hình 4.4 Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ 53

Hình 4.5 Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ 53

Hình 4.6 Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ 54

Hình 4.7.Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) 54

Hình 4.8 Phân loại dự báo 57

Hình 4.9 Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình 57

Hình 4.10 Tóm tắt mô hình 58

Hình 4.11 Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi 58

Hình 4.12 Kết quả hệ số hồi quy 60

1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU

1.1 Xác định vấn đề nghiên cứu:

Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới Dịch vụ thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng khi nền kinh tế đã chuyển một cách cơ bản từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm

định giá góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản

xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và các bên liên quan tham gia giao dịch

Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài

sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường

Không chỉ riêng ở Việt Nam mà trên thế giới, dường như luôn có sự đồng thuận giữa giới học giả, chuyên viên thẩm định, và tòa án, về tính tất yếu của sai

số trong hoạt động thẩm định giá bất động sản Chẳng hạn như, theo cơ quan quản

lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định

so với giá trị thị trường” Hay “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần

vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”

Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như

là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực

kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất

động sản và cả nền kinh tế của đất nước nói chung Ví dụ như sự sụp đổ thị trường

tài chính và thị trường bất động sản ở nước Anh vào thập niên 90 được quy kết phần lớn là do kết quả thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985) Sự không chính xác trong thẩm định giá cũng từng là lý do hàng đầu dẫn đến sự sụp đổ của" các khoản tiết kiệm và khoản vay", chính điều này đã làm rung chuyển thị trường tài chính và bất động sản Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997) Khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng liên quan đến việc giá trị thẩm định không chính xác, đây là lý do để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập

đoàn RICS tạo ra sách trắng về vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá ở Thái

Lan

Căn cứ vào vai trò chính yếu của thẩm định giá trong hoạt động và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài sản và thị trường tài chính, đề tài về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến nó đã thu hút sự chú ý của cả hai giới học thuật và các chuyên gia đầu ngành trong 30 năm qua nhất là ở Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al, 1986) Những nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc

đều cho thấy kết quả thẩm định đạt mức độ chính xác cao (Hager và Lord, 1985;

IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 và 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker, 1999) Trái lại, kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường chỉ đạt mức

độ chính xác rất thấp (Ogunba và Ajayi, 1998; Ajibola,2010) Gần đây, các nghiên

cứu đã có sự chú ý hơn đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá và

đặc biệt là các yếu tố làm giảm độ chính xác của định giá (Havard, 1995, 2001a,

2001b; Levy và Schuck, 1999) Tuy nhiên, vẫn có rất ít nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm cho định giá không chính xác một cách đầy đủ, nhất là định lượng được các tác động đó Những nghiên cứu hầu hết chỉ nhấn mạnh vào kết quả định giá cuối cùng hơn là quá trình định giá, do mối quan tâm chính của khách hàng là độ tin cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó Điều này có vẻ hợp lý, tuy nhiên một sự hiểu biết hơn về các yếu tố làm cho định giá không chính xác sẽ giúp xác định những cải tiến nào trong thẩm định là cần thiết và có hiệu quả, qua đó

nâng cao chất lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói chung

Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ

chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và nhiều thách thức Tác giả chọn luận văn là: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh”- như một đóng góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam

1.2 Mục tiêu nghiên cứu:

Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định

(1) Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ

chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh (2) Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó

1.3 Câu hỏi nghiên cứu:

(1) Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh?

(2) Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào?

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

1.4.1. Đối tượng:

Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất

động sản tại TP.Hồ Chí Minh

Nội dung: xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức

độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề

xuất giải pháp hạn chế các tác động đó

Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại

TP Hồ Chí Minh

Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng

câu hỏi khảo sát

1.5 Phương pháp nghiên cứu:

- Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định

tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài

- Số liệu: Đề tài sử dụng số liệu khảo sát 152 thẩm định viên đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP Hồ Chí Minh trong năm 2015 Tác giả thu thập

số liệu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi, căn cứ vào mục tiêu và tình hình hình thực tế, tác giả phát thảo bộ câu hỏi nghiên cứu, có tham khảo ý kiến của chuyên gia, đưa ra điều tra sơ bộ Thu hồi phiếu điều tra bổ sung hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu nghiên cứu làm cơ sở cho việc hình thành các thang

đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức

+ Nguồn gốc thông tin thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập qua Internet, báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học… liên quan đến đề tài nghiên cứu + Nguồn gốc thông tin sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm

định trên địa bàn TP Hồ Chí Minh trong năm 2015 và được chọn theo phương

mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố

1.6 Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu:

Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam

về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp

nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ

ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung

Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức

độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh

mà không đề cập trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam

Tính khái quát: Do điều kiện về thời gian và ngân sách thực hiện

nghiên cứu có hạn nên số mẫu nghiên cứu chưa đảm bảo đại diện cho tổng thể và chưa so sánh được với các địa phương khác tại Việt Nam

1.7 Cấu trúc của luận văn:

Chương 1: Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp,

ý nghĩa của nghiên cứu

Chương 2: Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá;

Bất động sản; Giá trị bất động sản trong thẩm định giá; Mức độ chính xác của kết quả thẩm định; Lý thuyết về thông tin bất cân xứng, Lý thuyết về năm lực cạnh tranh; Sơ lược các nghiên cứu liên quan

Chương 3: Phương pháp/thiết kế nghiên cứu: rút ra mô hình nghiên cứu định tính

và trình bày cách thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động bằng phương pháp hồi quy Binary Logistic

Chương 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên

cứu

Chương 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách

2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Khái niệm:

- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”

- Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất

cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,

thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”

- Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét

đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là:

 Thẩm định giá là công việc ước tính;

 Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn;

 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền;

 Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản;

 Xác định tại một thời điểm cụ thể;

 Xác định cho một mục đích nhất định;

 Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

- Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá

trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm

nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

- Thẩm định giá bất động sản không chỉ liên quan đến một ý kiến về giá trị

mà hơn nữa là một ý kiến được chứng minh, ủng hộ bởi những bằng chứng, sự kiện, con số và phân tích Quy trình thẩm định giá là các bước thẩm định viên phải tuân thủ nhằm đi đến một kết luận khách quan, chứ không phải chỉ để minh họa cho một mức giá chủ ý đã được hình thành từ trước

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng

đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”

Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết

quả thẩm định Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều

được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) Bất động sản còn mang tính

vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được

bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ Cụ thể như sau:

Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và

không có khả năng di dời được

Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm của đất đai là cố định

và giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách

đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như

thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những

yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi

định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách

liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục nhằm tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm

Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu

tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu

tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến giá trị bất động sản cũng thay

đổi

Thứ hai, tính dị biệt của bất động sản

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan

hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài

ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v Do đó, trong định giá cần phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản,

đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng

phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng Khi đánh giá các bất động sản phải chú

ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội

Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất

động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản

ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập

quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện

để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của

hàng hóa bất động sản kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật

và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi định giá bất động sản phải tính

đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời

Thuật ngữ “giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND, USD, EURO…) Tiền là thước đo chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị

của bất động sản Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: “giá trị bất động sản là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người

sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản” Giá trị được phân thành 2 loại:

- Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó

đáng giá bao nhiêu đối với cá nhân người sử dụng hoặc đang sở hữu, gọi là giá trị đang sử dụng

- Giá trị khách quan: liên quan đến tác động bên ngoài đến tài sản- nó đáng

giá bao nhiêu đối với số đông mọi người

2.1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:

Cơ sở giá trị thị trường:

Theo tòa án Tối cao bang California, Mỹ: “giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại khi được bán trên thị trường cạnh tranh, công khai, có đủ thời gian thích hợp để tìm kiếm người mua có kiến thức đầy đủ về các mục đích sử dụng có thể thay thế

mà tài sản có thể đưa lại”

Theo Boyce, Byrl N (1980): “Giá trị thị trường của tài sản là mức giá lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trên thị trường cạnh tranh, công khai, đáp ứng những yêu cầu cho một cuộc giao dịch mua bán công bằng, khách quan, theo đó người bán và người mua mỗi bên đều hành động một cách đáng tin cậy, hiểu biết và giá cả không bị bóp méo bởi những động cơ phi lý,

vụ lợi”

Có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị thị trường, nhưng các khái niệm đều dựa trên những giả thuyết chung sau đây:

 Giá trị thị trường là số tiền ước tính lớn nhất mà một tài sản có khả năng

đem lại khi bán trên thị trường công khai, cạnh tranh

 Tài sản được bày bán trong một thời gian hợp lý, trên thị trường công khai

 Các khoản thanh toán, chi trả thực hiện bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá tương đượng theo những điều kiện, phương thức thanh toán phổ biến trên thị trường, tại thời điểm định giá

 Bên mua và bên bán đều hành động tự nguyện, nhiệt tình; giá cả không

bị bóp méo (quá cao hoặc quá thấp) bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp

 Bên mua và bên bán hành động thành thật, đáng tin cậy, hiểu biết và đều

có những kiến thức cơ bản về tải sản

Cụ thể như sau:

Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất: hàm ý rằng phải chấp nhận một cách

tiếp cận đến một mức độ chính xác nào đó, mà không có sự chính xác tuyệt đối

Thời gian tiếp thị trên thị trường: giả thiết rằng mức giá cuối cùng căn cứ

vào tài sản được trưng bày trong thời gian hợp lý trên thị trường để có được sự tìm hiểu của số lượng người mua phù hợp Bên mua, bên bán cần đủ thời gian kiểm chứng của thị trường Độ dài thời gian tùy thuộc vào loại hình tài sản và điều kiện thị trường

Tiền mặt hoặc phương thức thanh toán tương đương: ám chỉ rằng bên mua

sẵn sàng mua và có khả năng trả tiền ngay

Hành động mua, bán tự nguyện: giả thiết này loại bỏ bất cứ yếu tố phi pháp,

mua hoặc bán trong tình thế bị ép buộc hoặc bất cứ sức ép nào chi phối lên bên mua hoặc bên bán

Hành động một cách hiểu biết, đáng tin cậy: bên mua và bên bán đều thông

thạo, hiểu rõ về tài sản và loại hình thị trường tài sản, cả hai bên đều hành động

đáng tin cậy, đủ thông tin, hiểu biết và lý trí

Một số thẩm định viên, chuyên gia về bất động sản và các nhà kinh tế có ý phản biệt một vài giả định trên:

Thứ nhất: phần lớn mức giá cần ước lượng là giá tại thời điểm tiến hành,

nên tài sản không có khả năng “được bày bán trong một thời gian hợp lý” trên thị

trường

Thứ hai: trong phần lớn giao dịch, bên mua hoặc bên bán hoặc thậm chí cả

hai bên chưa hiểu trọn vẹn về tài sản, thị trường tài sản mà họ giao dịch Do đó, ít

có khả năng mỗi bên “hành động một cách hiểu biết” như giả định

Thứ ba: thẩm định viên có thể căn cứ vào thực tế diễn ra trên thị trường để

đánh giá những hiểu biết của người mua, nhưng không có bằng chứng nào kiểm

chứng cho sự “hành động một cách đáng tin cậy” của họ

Thứ tư: bên mua hoặc bên bán tài sản đều “chịu sức ép” nhất định (cần mua

hoặc cần bán) vì nếu không họ đã không thực hiện giao dịch Hơn nữa, giá trị thị

trường là một khái niệm trong ngắn hạn, không thể kiểm chứng được có hay không

những “động cơ vụ lợi” từ phía người mua, người bán

Căn cứ vào các giả định và tính hình thực tế, Hiệp Hội thẩm định giá bất

động sản Hoa kỳ đã thông qua khái niệm: “Giá trị thị trường của là mức giá cao

nhất mà một bất động sản có khả năng bán tại thời điểm thẩm định, sau khi đã có thời gian thích hợp tiếp thị bên mua; Trong điều kiện thị trường cạnh tranh, công khai, đáp ứng tất cả những yêu cầu của cuộc mua bán công bằng; Đồng thời bên mua và bên bán đều hành động hiểu biết, tin cậy, giá cả không bị bóp méo bởi động

cơ vụ lợi, phi pháp”

2.1.3.3 Cơ sở giá trị phi thị trường:

Tại Việt Nam, theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của

Bộ Tài chính ban hành, định nghĩa:“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính khi mà thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm

định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường

Theo Hager và Lord (1985); Guilkey et al (1986); Matysiak và Wang (1995); McAllister (1995) định nghĩa " Thẩm định giá là việc ước tính giá giao dịch tiếp theo của một tài sản Do đó, mức độ chính xác của thẩm định được mô tả như là khả năng dự báo đúng nhất giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm nhất

định” Nói cách khác, mức độ chính xác là thước đo khoảng cách giữa giá trị thẩm định và giá mua/bán tiếp theo sẽ được giao dịch trên thị trường

Mức độ chính xác tuyệt đối:

Theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản the Royal

Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: “Hầu hết người sử dụng

thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường” Theo Gabriel Babawale (2013):

“Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan

điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với

một tài sản cụ thể Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm,

và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế” Khi xem xét vụ kiện của Singer and Fried lander Ltd và JohnD.Wood&Co (1977) một thẩm phán gia đã đưa ra lời biện hộ: “thẩm định giá

là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị tài sản, do đó không thể yêu cầu kết quả luôn đạt độ chính xác tuyệt đối” Theo Millington (1985) mức độ chính xác của thẩm định giá phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm, trình độ chuyên môn, “độ nhạy” đối với thị trường và mức độ am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan và của thẩm

định viên Hay nói cách khác, đặc điểm của thẩm định viên quyết định mức độ

chính xác của kết quả thẩm định Nghiên cứu của Hager và Lord (1985) đã tìm ra các yếu tố làm mất đi tính chính xác của định giá, bao gồm: sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản, thiếu trung tâm đăng ký giao dịch, tính dị biệt của bất động sản và độ bảo mật của thông tin

Biên độ sai số cho phép:

Theo Crosby et al (1998) và Wyatt (2003) tòa án không hề mong đợi các thẩm định viên có thể đưa ra con số định giá hoàn toàn chính xác Tuy bản chất

“nghệ thuật” của hoạt động thẩm định giá được chấp nhận rộng rãi nhưng tòa án lại không được quyền buông lỏng phán xét về vấn đề này Giải pháp đặt ra là phải tìm

ra một phạm vi sai số thích hợp để hạn chế tình trạng thẩm định viên đưa ra những giá trị quá rủi ro Theo John Murdoch (2002), phán quyết của tòa án và các thẩm phán gia liên quan đến những tranh chấp, kiện tụng về kết quả thẩm định như sau:

“ngay cả khi bên nguyên đơn có đầy đủ bằng chứng chứng minh thẩm định viên không đủ năng lực và có nhiều sai sót, bất cẩn trong quá trình thẩm định, tuy nhiên nếu kết quả định giá nằm trong “biên độ cho phép” thì thẩm định viên vẫn có thể thoát khỏi mọi trách nhiệm liên quan đến cáo buộc.”

Biên độ này được xác định tùy theo quan điểm đánh giá của tòa án tại thời

điểm định giá, căn cứ vào: mức độ khó khăn, phức tạp khi thực hiện công tác thẩm định; các yếu tố liên quan khác như: Loại hình tài sản cần thẩm định; Mức độ đầy

đủ của thông tin và bằng chứng có thể sử dụng để so sánh, phân tích; Tình trạng thị

trường (ổn định hay bất ổn; tăng trưởng hay suy thoái) Theo nghiên cứu của John Murdoch (2002) có thể đơn cử một số vụ kiện nổi tiếng trên thế giới nhằm xác định

“biên độ sai lệch” so với giá trị thực đã được các tòa án thông qua:

Trường hợp của Singer & Friedlander Ltd và John D Wood & Co (1977) Thông thường, Tòa án chấp nhận “biên độ sai số” là ±10% so với giá trị thực, trường hợp ngoại lệ, biên độ có thể lên đến ±15%

Vụ kiện của Corisand Investments Ltd và Druce & Co (1978) Các bên liên quan chấp nhận “biên độ sai số” là ±15% khi thẩm định giá loại hình tài sản khách sạn

Trường hợp của Mount Banking Corporation Ltd và Brian Cooper & Co (1992) Các bên liên quan chấp nhận biên độ sai số là ±17,5% đối với loại hình thẩm định giá trị còn lại của cao ốc văn phòng cho mục đích sửa chữa lại

Vụ kiện của Private Bank & Trust Co Ltd và S (UK) Ltd (1993) Đối với trường hợp thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, đặc biệt trong điều kiện thị trường đang suy thoái mạnh Các bên liên quan chấp nhận giá trị thẩm định

được phép sai lệch ±15% so với giá trị thực

Trường hợp của Nykredit Mortage Bank plc và Edward Erdman Group Ltd (1993) Khi thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, thẩm định viên đề nghị cho phép biên độ sai lệch là ±18,7% Tuy nhiên, thẩm phán chỉ cho phép biên

độ dao động không vượt quá ±15%

Vụ kiện của Nyckeln Finance Co.Ltd và Stumpbrook Continuation Ltd (1994) Các bên liên quan cho rằng khi thẩm định giá trị còn lại, ngay cả đối với những trường hợp phức tạp, dao động ±10% so với giá trị thực được xem là biện độ sai lệch thích hợp nhất

Trường hợp của Arab Bank plc và John D Wood (Commercial) Ltd (2000) Trường hợp thẩm định tài sản công nghiệp có giá trị lớn và phức tạp, nếu yêu cầu thẩm định một phần giá trị tài sản biên độ sai lệch cho phép là ±20%, trường hợp thẩm định toàn phần giá trị tài sản biên độ cho phép được xác định nhỏ hơn

Vụ kiện của BNP Mortage Ltd và Barton Cook & Sams (1996) Các bên liên quan cho rằng biên độ ±5% là phù hợp với loại hình thẩm định nhà ở thông thường Trường hợp của Axa Equity & Law Home Loana Ltd và Goldsack & Freeman (1994) Thẩm phán yêu cầu biên độ khoảng ±5,1% đối với thẩm định căn hộ cho thuê, ngay cả khi tòa án biết rằng thông tin và bằng chứng có thể so sánh đối với loại tài sản này rất ít

Vụ kiện của Credit Agricole Personal Finace plc và Murray (1995) Thẩm phán chấp nhận biên độ là ±15% đối với loại hình thẩm định tài sản nhà ở dân cư- mục đích cho vay thế chấp

Trường hợp của Legal & General Mortage Services Ltd và HPC Professional Services Ltd (1997) Khi tài sản được thẩm định nhằm mục đích cho vay thế chấp, trường hợp giá trị căn nhà và mảnh đất có diện tích quá lớn không thường gặp, biện

độ cho phép là ±14,3%

Vụ kiện của The Mortage Corporation và Halifax (SW) Ltd (1999) Đối với những căn nhà giá trị cao nằm trên những đại lộ lớn thuộc khu vực trung tâm, thẩm phán chấp nhận biên độ sai lệch khoảng ±15,5% so với giá trị thực

2.2 Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:

Căn cứ các báo cáo thống kê, đa số nghiên cứu tập trung vào sự khác biệt giữa giá giao dịch thực tế và giá trị thẩm định trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm xác định xem yêu cầu về độ chính xác có tồn tại không và mức độ cần đạt

được đối với từng loại hình thẩm định là bao nhiêu Có thể kể đến một vài nghiên

cứu nổi bật như: nghiên cứu về khả năng của thẩm định giá trong việc dự đoán giá bán các tài sản thương mại ở Anh (Hager và Lord, 1985; và Guilkey, Cole & Miles, 1986); hay tập trung vào sự khác biệt về quan điểm định giá giữa các nhân chứng chuyên môn - thẩm định viên của bên nguyên đơn và bị đơn (Crosby et al,1998) Tuy nhiên, mãi đến khi các nghiên cứu về hành vi, và quy trình định giá được thực hiện, câu trả lời cho vấn đề tại sao thẩm định giá lại không chính xác mới thật sự chỉ

ra được những lý lẽ thỏa đáng, chẳng hạn như: nghiên cứu của Harvard (2001a, 2001b) chỉ ra nguyên nhân khiến thẩm định viên mắc sai lầm dẫn đến sai lệch kết

quả thẩm định; Levy và Schuck (1999) nghiên cứu về áp lực khách hàng; trong khi Adegoke (2008) lại quan tâm đến vấn đề ảnh hưởng của kinh nghiệm và mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên

Các yếu tố có tác động làm giảm mức độ chính xác của kết quả thẩm định

được phân loại như sau:

Sự trung thực của thẩm định viên và công ty định giá:

Theo Poneman (1992) cho rằng trong mỗi công ty thường tồn tại nhiều chuẩn mực văn hóa khác nhau Do đó, mỗi cá nhân kiểm toán viên cũng có “mức độ trung thực” và hành vi ứng xử khác nhau tùy thuộc vào môi trường văn hóa mà họ đã

được tiếp xúc và giáo dục Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến mức độ dễ sai phạm

hay mức độ trung thực của kiểm toán viên trước nhiều áp lực từ phía công ty, khách hàng và mức độ cạnh tranh

Đối với những trường hợp thẩm định phức tạp, Harvard (2001a, 2001b) chỉ

ra rằng thẩm định viên thường sẽ “đánh giá dựa theo giá trị được thẩm định trước

đó” và hiếm khi muốn đặt mình vào vị trí buộc họ phải giải thích hay biện minh cho

một thay đổi lớn về giá trị, đặc biệt là khi thay đổi đó mang tính tiêu cực Vì vậy trong nhiều trường hợp áp lực không diễn ra trực tiếp mà thay vào đó thẩm định viên sẽ tự thay đổi kết quả định giá dựa theo phán đoán về các phản ứng có thể xảy

ra của đối tượng khi nhận được kết quả Theo nghiên cứu của Church và Schneider (l993), nếu trước đây thẩm định viên đã đề nghị thực hiện giao dịch tại một mức giá

cụ thể; thì sau này họ có thể vẫn tuân thủ các khuyến nghị đó để giữ vững niềm tin

từ khách hàng

Theo nghiên cứu của Harvard (1995) khẳng định đặc điểm cá nhân của thẩm

định viên bao gồm: giới tính, mức độ trung thực, trình độ chuyên môn, và mức độ

quen thuộc với thị trường- như là các yếu tố làm cho kết quả thẩm định không chính xác Ông đã tiến hành khảo sát trên nhiều quốc gia thậm chí ở Anh nơi mà nghề thẩm định giá luôn được thực thi theo những tiêu chuẩn hành nghề bắt buộc rất khắt

khe và những ghi chú hướng dẫn chi tiết Tuy nhiên, một số giá trị thẩm định vẫn

đạt dưới chuẩn yêu cầu do bị các yếu tố trên tác động

Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên:

Thẩm định viên về giá chuyên nghiệp là một chuyên gia có khả năng nhận thức đầy đủ các lực về chính trị, kinh tế và xã hội tác động đến giá trị bất động sản Nắm vững những nguyên lý căn bản về lý thuyết và thực tế chi phối các phương pháp thẩm định giá là một yêu cầu trong hành nghề của thẩm định viên Thẩm định viên chuyên nghiệp được đào tạo để điều tra, khảo sát sự việc theo đúng thực tế diễn

ra, đánh giá và kết nối những sự việc đó và trình bày kết quả với khách hàng theo một trật tự logic, dưới hình thức một báo cáo định giá tài sản

Thẩm định viên có nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng sự ước tính một cách chặt chẽ, không thiên chệch về mức giá của bất động sản, dựa vào đó khách hàng và bên thứ ba liên quan tiến hành các giao dịch dân sự bình đẳng, tin cậy lẫn nhau Các giao dịch phổ biến bao gồm: trao đổi, mua bán, bồi thường, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Trong mỗi hoạt động đó, đều giả định rằng thẩm định viên đã được trang bị kiến thức, kinh nghiệm đủ để đánh giá chặt chẽ các mục đích

sử dụng có thể thay thế cho nhau của bất động sản và giá trị thực của bất động sản thể hiện bằng tiền Không đòi hỏi thẩm định viên phải ước tính chính xác tuyệt đối giá trị của một bất động sản đã cho, tại một ngày cụ thể, vì các yếu tố tác động đến giá trị không ổn định mà thay đổi hàng ngày Tuy nhiên, kết luận về giá trị cụ thể do thẩm định viên đưa ra được dự kiến là phù hợp với giá trị thị trường, có khả năng xảy ra lớn nhất, được minh chứng bằng các bằng chứng, sự kiện đã và đang diễn ra trên thị trường, thông qua những phân tích lập luận chặt chẽ với các thông tin, số liệu minh họa cụ thể

Theo Millington (1985) và Havard (2001) trình độ chuyên môn nghiệp vụ của thẩm định viên quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định Nghiên cứu chỉ ra trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình, phương pháp định giá phù hợp; tuân thủ quy trình định giá một cách khoa học;

hiểu đúng thông tin từ những tín hiệu thị trường

Nghiên cứu chỉ ra các yếu tố như: tuổi tác, kinh nghiệm và trình độ của thẩm

định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định Qua khảo sát

nhận thấy những người lớn tuổi thường có xu hướng đưa ra các đánh giá mang tính chủ quan dựa theo kinh nghiệm bản thân nhiều hơn, ngược lại, những người trẻ tuổi

và có trình độ chỉ thay đổi quan điểm đánh giá khi có đầy đủ bằng chứng xác minh Nghiên cứu cho thấy, kết quả thẩm định đa phần dựa vào đánh giá chủ quan, sẽ có khả năng bị nhiều loại áp lực chi phối Ngoài ra, những thẩm định viên có khả năng cập nhật thông tin tốt và kịp thời thường tự tin hơn về giá trị báo cáo của mình và tránh được những áp lực không cần thiết

Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên:

Thẩm định giá bất động sản là hoạt động ước lượng giá trị biểu hiện bằng tiền những quyền và lợi ích nằm trong bất động sản, dựa trên những bằng chứng thích đáng trên thị trường Bằng chứng chủ yếu của giá trị hình thành từ mức giá bán hoặc giá thuê gần nhất của những bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định Đó là loại bằng chứng có tính thuyết phục và độ tin cậy cao nhất khi phân tích, đi đến mức giá ước tính cuối cùng.Trường hợp không có bằng chứng chủ yếu thì thẩm định viên có thể tìm kiếm những bằng chứng thứ yếu kém quan trọng hơn, hình thành từ những mức giá bán hoặc giá thuê gần đây của những bất động sản có nhiều điểm khác biệt hơn so với bất động sản cần định giá Đối với các bằng chứng chủ yếu, thẩm định viên cần phân tích về tính logic để tìm ra mức giá, còn

đối với các bằng chứng thứ yếu, thẩm định viên cần tập trung phân tích về tính hợp

lý của quá trình này

Nếu thị trường có những bằng chứng trực tiếp thì thẩm định viên dùng cách phân tích- chứng minh Ví dụ: bằng chứng trực tiếp của ước tính giá trị của một tòa nhà cao tầng cho thuê làm văn phòng là các toàn nhà cao tầng tương tự khác cũng

đang cho thuê làm văn phòng ở khu vực xung quanh hoặc lân cận với tòa nhà cần định giá

Nếu thị trường chỉ có bằng chứng gián tiếp thì thẩm định viên dùng các suy luận hợp logic – tư duy, kết nối những thông tin, số liệu thị trường ít thích đáng

hơn nhằm tìm ra mức giá cần ước lượng tài sản Cũng ví dụ như trên, những ở khu vực xung quanh lân cận lại không tìm được tòa nhà tương tự nào đang cho thuê làm văn phòng, chỉ có những tòa nhà đang cho thuê làm căn hộ để ở Trong trường hợp này có thể suy luận, điều chỉnh hợp lý từ giá thuê căn hộ ra giá thuê văn phòng

Theo Adegoke (2008) và Harvard (2001) yếu tố quyết định biên độ sai lệch trong định giá là “mức độ quen thuộc với thị trường” của thẩm định viên Nếu tài sản không có đặc điểm bất thường và thẩm định viên quen thuộc với khu vực thẩm

định, dự đoán ban đầu sẽ chính xác hơn do được xác định từ nhiều nguồn thông tin

đa dạng và phù hợp, chẳng hạn như: các giao dịch gần nhất của một tài sản tương tự

nằm trong khu vực lân cận hoặc kiến thức liên quan đến xu hướng giá trị hiện tại trên thị trường Vì vậy, sau khi các nghiên cứu thị trường được thực hiện, thẩm định viên có thể không cần phải thực hiện quá nhiều bước điều chỉnh giá trị ban đầu mà vẫn đạt được kết quả tối ưu nhất

Trái lại, khi tiếp xúc với một thị trường không quen thuộc, giá trị ước tính phần lớn bắt nguồn từ kiến thức và kinh nghiệm riêng của cá nhân thẩm định viên

Họ luôn mong đợi thu thập những bằng chứng thị trường khẳng định phán đoán ban

đầu là chính xác, đồng thời cố tình bỏ qua hay xem nhẹ những chứng cứ trái chiều

phủ nhận quan điểm của mình Tuy nhiên, đối với một thị trường mới, bằng chứng thị trường thường không đầy đủ và đáng tin cậy Do đó, kết quả định giá thường không đạt độ chính xác cao do đa phần được hình thành từ đánh giá chủ quan của thẩm định viên

Theo Adegoke & Aluko (2007) khi nghiên cứu về vai trò của “kinh nghiệm” trong thẩm định giá đã chỉ ra rằng đánh giá của thẩm định viên có thể xuất phát từ những thông tin cụ thể liên quan đến tài sản, như: giá trị thẩm định trước đó hoặc giá giao dịch tài sản trên thực tế Phán đoán cũng có thể bắt nguồn từ các nguồn thông tin không chính thống hoặc từ kinh nghiêm và kiến thức riêng mà mỗi thẩm

định viên tích lũy được trong suốt quá trình làm việc

Theo Harvard, (2001a)- vận dụng “kinh nghiệm” thường được xem là cách

xử lý tắt khi con người phải đối mặt với những công việc phức tạp Bản thân

phương pháp này không phải là một chiến lược tồi, trái lại nó rất hữu ích do khả năng xử lý của não bộ con người thường có hạn, đặc biệt khi phải đối mặt với những tài sản phức tạp cộng với nguồn thông tin ít và không đáng tin cậy Chiến lược này giúp tiết kiệm đáng kể thời gian phân tích và xử lý dữ liệu, nhưng cũng dễ mắc phải sai lầm do giá trị ước tính ban đầu phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của mỗi cá nhân Ngoài ra, rủi ro xảy ra là do thẩm định viên bỏ sót hoặc thiếu thông tin để thực hiện các bước điều chỉnh một cách đầy đủ Do đó, trình độ của thẩm định viên và chất lượng thông tin là rất quan trọng khi sử dụng phương pháp

“kinh nghiệm” trong thẩm định giá vì nó quyết định mức độ chính xác mà kết quả cuối cùng đạt được Trên thực tế, có 4 hình thức “kinh nghiệm” thường được sử dụng, bao gồm:

- Kinh nghiệm rập khuôn: tình huống chưa xảy ra trong quá khứ Nhận diện

và giải quyết vấn đề bằng kinh nghiệm như những trường hợp tương tự đã từng xảy

ra

- Kinh nghiệm sẵn có: tình huống đã xảy ra trong quá khứ Khi những yếu

tố cần thiết được xác định, giải pháp cho vấn đề hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm đã

có trong quá khứ Vì vậy, dữ liệu cần thu thập cũng được lựa chọn sao cho dễ dàng

và thuận tiện nhất

- Kinh nghiệm khách quan: qua điều tra, quan sát thẩm định viên sẽ hình thành một ước tính ban đầu về giá trị được coi là hợp lý nhất Sau đó phán đoán này

được kiểm định lại dựa trên mọi chứng cứ có thể thu thập được trên thị trường và

bước cuối cùng là điều chỉnh giá trị cho phù hợp nếu cần thiết Đây là phương pháp phổ biến nhất thường được thẩm định viên sử dụng

- Kinh nghiệm chủ quan: thẩm định viên đưa ra nhận định ban đầu và chỉ tìm kiếm thông tin để củng cố thêm cho nhận định đó mà cố tình xem nhẹ hoặc bỏ qua những thông tin trái chiều

Quy mô Công ty thẩm định:

Hutchinson et al (1996) trong nghiên cứu về mức độ chính xác của thẩm định giá tài sản ở Anh cũng chỉ ra 2 yếu tố quan trọng: “hệ thống cơ sở dữ liệu” và “quy

mô công ty thẩm định” Nghiên cứu cho thấy một số sai biệt quan sát được là do sự lạc hậu của nguồn dữ liệu thị trường và hạn chế của thẩm định viên trong việc truy cập thông tin chi tiết của từng giao dịch Qua khảo sát, các doanh nghiệp lớn không những có thể tiếp cận với nguồn thông tin đa dạng mà chất lượng và mức độ cập nhật thông tin chi tiết về các giao dịch cũng hơn hẳn các công ty thẩm định quy mô nhỏ Việc nắm giữ những thông tin quan trọng trực tiếp liên quan đến tài sản giúp thẩm định viên giữ vững lập trường về quan điểm định giá của mình trước áp lực khách hàng

Levy và Schuck (1999) đặc biệt phát hiện yếu tố “quy mô công ty định giá”

có ảnh hưởng rất lớn đến việc thẩm định viên đồng thuận chỉnh sửa kết quả theo yêu cầu của khách hàng Nghiên cứu chỉ ra rằng ngành thẩm định giá đặc trưng với

đa số loại hình công ty nhỏ, thường gặp khó khăn về tài chính là lý do chủ yếu

khiến nó dễ bị ảnh hưởng bởi áp lực của khách hàng Kết quả nghiên cứu cho thấy những công ty thẩm định lớn thường không bị tác động bởi những áp lực trực tiếp

từ khách hàng bao gồm: lời hứa tăng thêm nhiều công việc mới, giảm bớt trách nhiệm pháp lý liên quan, bổ sung vào danh sách thẩm định viên được phê duyệt, khích lệ bằng tiền, đe dọa kiện tụng, từ chối trả tiền phí, hay hủy bỏ hợp đồng

Đồng thời, khi phân tích bảng câu hỏi mở nghiên cứu cũng tiết lộ rằng hơn 80% số

thẩm định viên làm việc tại các công ty lớn cho biết nỗi lo sợ mất khách hàng hoặc không quan trọng hoặc chỉ có ảnh hưởng trung lập đối với kết quả định giá của họ

Lindsay (1989) và Levy và Schuck (1999) đều phát hiện ra rằng: kết quả mà các công ty kinh doanh dưới hình thức “đa dịch vụ” cung cấp thường có tỷ lệ chính xác không cao Lý do là mỗi nhân viên thường phải đối mặt với áp lực tăng doanh

số cho cả đơn vị Đặc biệt khi đối tượng là một khách hàng lớn - vấn đề giữ mối quan hệ hợp tác lâu dài với họ rất quan trọng vì nó liên quan đến nhiều lợi ích khác cho công ty

Wyatt (2003), khi nghiên cứu về đặc điểm hành vi của thẩm định viên đặc biệt lưu ý các yếu tố: “tính trung thực của thẩm định viên”, “quy mô công ty thẩm

định” và “mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ ”- như là nguyên nhân chính

dẫn đến sự không chính xác trong thẩm định giá bất động sản tại New Zealand Đối với các công ty nhỏ, thẩm định viên rất dễ hành xử “thiếu đạo đức” tùy vào mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá để thu hút khách hàng, tránh xung

đột về phí dịch vụ và giữ mối quan hệ làm ăn lâu dài Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng đối với những công ty lớn, tác động này hầu như không đáng kể vì phương châm

hoạt động của họ chủ yếu là uy tín và chất lượng

Quy mô khách hàng:

Tình hình tài chính của khách hàng là một trong những yếu tố có tác động

đến quy trình thẩm định Lindsay (1989) nhận thấy rằng khách hàng có tình hình tài

chính tốt hay các khách hàng lớn thường có nhiều cơ hội nhận được kết quả như mong đợi hơn.Trong khi Kinnard et al (l997) tìm thấy mối quan hệ trực tiếp giữa quy mô khách hàng và khả năng thẩm định viên sửa đổi giá trị chứng thư của mình, tuy nhiên qua khảo sát họ lại nhận thấy các thẩm định viên hầu như không cho rằng quy mô khách hàng có ảnh hưởng đến quyết định của mình

Theo Hendriskson và Espahbodi, (l99l) khi nghiên cứu về hành vi của người tiêu dùng, họ đưa ra định nghĩa về “quan điểm mua sắm”, quan điểm cho rằng : khách hàng không tìm kiếm một câu trả lời đúng, mà chỉ tìm kiếm câu trả lời họ thực sự muốn nghe; nếu không cảm thấy hài lòng với kết quả được cung cấp, họ sẵn sàng tìm đến các thẩm định viên khác cho đến khi mục đích của bản thân được thỏa mãn Chẳng hạn như ngân hàng thường có xu hướng gây áp lực giảm giá trị thẩm

định đối với mục đích cho vay thế chấp, ngược lại nhà đầu tư lại muốn tăng giá trị

thẩm định nhằm thu hút đầu tư, tài trợ, trong khi nhà quản lý quỹ tài trợ lại mong muốn một giá trị phản ánh được mức tăng trưởng của các năm tiếp theo nhằm duy trì tính ổn định của danh mục đầu tư Tương tự, nghiên cứu của Kinnard et al (l997) cũng cho thấy khách hàng luôn tìm kiếm quan điểm của nhiều thẩm định viên khác nhau cho đến khi đạt được kết quả thuận lợi như mong muốn

Mục đích thẩm định:

Theo nghiên cứu của Rutledge (l994): khi khách hàng có tồn tại lợi ích tài chính liên quan đến kết quả thẩm định, họ thường tìm mọi cách gây ảnh hưởng đến thẩm định viên và quy trình thẩm định Điều này được minh chứng cụ thể trong trường hợp khoản tiền thưởng của giám đốc đầu tư liên quan trực tiếp đến kết quả

định giá

Theo Kinnard et al (1997): khi kết quả thẩm định càng quan trọng đối với khách hàng, họ càng có khuynh hướng gây sức ép buộc thẩm định viên phải làm theo mong muốn của mình Chẳng hạn như thẩm định cho mục đích đàm phán bao gồm: đánh giá lại giá trị cho thuê, giao dịch mua/bán, mục đích bồi thường giải tỏa, mục đích cho vay có thế chấp tài sản và thủ tục chứng thực di chúc Trong những trường hợp trên, thẩm định viên đóng vai trò là người biện hộ- họ không chỉ cung cấp kết quả thẩm định mà còn thay mặt khách hàng đảm nhận vai trò thương lượng

để đi đến một giá trị thỏa đáng nhất Nhiều công ty định giá đã tạo được danh tiếng

rất tốt bằng việc đưa vào báo cáo định giá của mình ít nhiều những đánh giá lạc quan và điều này được rất nhiều khách hàng ưa thích và ủng hộ

Loại khách hàng:

Nghiên cứu của Harvard (1995) phát hiện “khả năng truy cập và kiểm soát tốt thông tin của thẩm định viên” giúp họ tránh được thế bị động trong nhiều tình huống Lý do là khách hàng luôn muốn che giấu những thông tin bất lợi nếu chúng gây ảnh hưởng xấu cho kỳ vọng của họ

Nghiên cứu của Levy và Schuck (1999) xem xét tác động áp lực của khách hàng và mức độ trung thực của thẩm định viên, nghiên cứu đặc biệt chú ý đến 2 nhóm:

- Khách hàng “sành sỏi”: người có thể đạt được mục đích của mình nhờ khả năng nắm giữ những thông tin quan trọng và “nhạy cảm“ liên quan đến tài sản và thị trường Ngoài ra họ còn rất am hiểu về quy trình thẩm định cũng như những thông tin đặc biệt có thể làm thay đổi quan điểm đánh giá của thẩm định viên về giá trị tài sản

- Khách hàng “bình dân”: thường là những khách hàng nhỏ, lẻ Họ chỉ cung

cấp những thông tin có lợi đồng thời cố tình che dấu hoặc tìm cách làm sai lệch những thông tin bất lợi Khi muốn đạt được kết quả mong muốn họ có thể “lót tay” cho thẩm định viên hoặc đe dọa sẽ không trả phí hay hủy hợp đồng và tìm đến một công ty thẩm định khác Trong trường hợp này, mặc dù quan điểm đánh giá về tài sản không có gì thay đổi nhưng có thể thẩm định viên sẽ thay đổi giá trị thẩm định

do những khoản “ lót tay” của khách hàng hoặc do bị đe dọa sẽ không trả phí hay hủy hợp đồng và tìm đến một công ty thẩm định khác

Sự tinh vi có thể phát sinh do yếu tố “quy mô khách hàng” hoặc “loại hình

được yêu cầu thẩm định” Phát hiện dựa trên phỏng vấn chuyên sâu của Levy và

Schuck (1999) với những chuyên gia định giá hàng đầu ở NewZealand Một trong những phát hiện của nghiên cứu này là cách mà khách hàng “sành sỏi” thao túng thông tin cung cấp đến thẩm định viên trong suốt quá trình định giá Chẳng hạn, những thông tin được coi là bí mật sẽ được cung cấp trong trường hợp họ tin rằng thẩm định viên sẽ không thể điều tra chính xác hay xem xét một cách đầy đủ, kỹ lưỡng mọi thông tin Trên thực tế, “khách hàng tinh vi” thường có nhiều kinh nghiệm đối phó với thẩm định viên và một số trong đó khá quen thuộc với các kỹ thuật, công cụ định giá được áp dụng trong trường hợp của mình Điều này đặt khách hàng ở một vị thế tốt hơn trong các cuộc tranh luận, thương thảo với thẩm

định viên Ngược lại, đối với “khách hàng bình dân”, mối đe dọa từ họ diễn ra trực

tiếp hơn trong cách tiếp cận với thẩm định viên, phổ biến nhất là việc họ đe dọa không trả phí thẩm định hay hủy hợp đồng

Vai trò của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia:

“Tiêu chuẩn định giá quốc gia” chứa đựng những nguyên tắc chỉ đạo bắt buộc và không bắt buộc khi thực hiện công tác thẩm định Mục tiêu nhằm khuyến khích sự nhất quán trong sử dụng những cơ sở và giả định cần thiết cho công tác thẩm định, qua đó nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định Thiếu tiêu chuẩn định giá bắt buộc trong thẩm quyền phán quyết của thẩm định viên có thể khuyến khích

thẩm định viên lạm dụng quyền hành, không thống nhất, và không hợp lý trong cách tiếp cận quy trình và đưa ra báo cáo kết quả định giá

Theo Kinnard etal (l997) cần phải có một hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá thống nhất nhằm ngăn chặn áp lực khách hàng và nâng cao tính khách quan trong thẩm định giá Nghiên cứu lập luận cho sự ra đời của luật liên bang đối với ngành định giá nhằm loại trừ những thẩm định viên thiếu trung thực Ngoài ra tác giả còn nêu lên vấn đề hình phạt đối với hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp trong ngành thẩm định không có hiệu quả răn đe Nhận định dựa trên sự phổ biến của

“quan điểm mua sắm” trong thực tế và ảnh hưởng liên quan đến mức độ trung thực của thẩm định viên; sự tín nhiệm cũng như vai trò và vị thế của nghề thẩm định

Geltner (1993) đưa ra lý lẽ khi thẩm định viên không thể dự đoán giá trị bất

động sản một cách chính xác là do “sự không hoàn hảo của thị trường bất động

sản” Không giống như thị trường vốn - nơi giá thị trường của tài sản có thể xác

định dễ dàng bằng cách tham chiếu với giá của các tài sản tương tự được giao dịch

trên thị trường thứ cấp, thị trường bất động sản đặc trưng bởi: các hàng hóa không

đồng nhất; giao dịch diễn ra không thường xuyên; thiếu sàn đăng ký giao dịch tập

trung và yếu tố tâm lý của người dân Do đó, giá thẩm định không thể trùng khớp với giá thị trường là một thực tế được chấp nhận

Áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá:

Theo Harvard (1995) khi nghiên cứu về vai trò của thẩm định viên trong định giá bất động sản đã phát hiện ra yếu tố “áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định” gây ra ảnh hưởng rất lớn làm sai lệch giá trị thẩm định Hàm ý vấn đề này là: khi một thị trường với mức độ cạnh tranh cao có thể khuyến khích thẩm định viên đưa ra kết quả định giá với mục đích chính là làm sao giúp công ty tồn tại và phát triển công việc kinh doanh Vì vậy, để thu hút và duy trì mối quan hệ làm ăn lâu dài một số công ty thể hiện tính chuyên nghiệp với khách hàng bằng việc luôn

cung cấp kết quả theo yêu cầu của họ

Mức độ minh bạch thông tin:

Aluko (2004) khẳng định: "Vấn đề chuẩn hóa thông tin trong thẩm định giá

có ý nghĩa đảm bảo rằng thông tin mà tất cả thẩm định viên được tiếp cận là như nhau Do thẩm định giá là một chức năng của thông tin, vì vậy, hệ thống thông tin

được thiết lập càng tốt thì công tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao Trong thực

tế, độ chính xác của thẩm định phụ thuộc vào mức độ hiểu đúng những tín hiệu thông tin từ thị trường hay mức độ hoàn chỉnh của việc thiết lập hệ thông thông tin" Theo tác giả những thị trường phát triển, dữ liệu giao dịch luôn đầy đủ cả về số lượng và chất lượng Trái lại, ở các nước đang phát triển thông tin thị trường vẫn còn nhiều bí mật do: áp lực thuế giao dịch cao; tâm lý của người dân; chi phí cao, thủ tục rườm rà trong việc đăng ký và thực hiện giao dịch trên các sàn tập trung, việc tiếp cận thông tin sâu và kịp thời về đất đai chỉ có được ở một số cơ quan công quyền hay những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực và mối quan hệ đủ mạnh.…

Do đó, thẩm định viên thường khó tìm thấy các giao dịch đáng tin cậy và dữ liệu liên quan cần thiết, mặt khác số lượng giao dịch có thể so sánh trực tiếp cũng thường bị giới hạn cho nên bắt buộc họ phải dựa vào những chứng cứ thứ cấp kém khả năng so sánh hơn về địa điểm, mức độ chi tiết và thời gian (Galimore, 1994)

Biên độ điều chỉnh:

“Biên độ điều chỉnh” được xem là một yếu tố xác định liệu rằng thẩm định viên có được chuẩn bị trước để thay đổi kết quả định giá hay không Nếu biên độ

điều chỉnh càng lớn, mức độ tin cậy của kết quả thẩm định sẽ càng giảm đi Phạm vi

dãy giá trị này có liên quan chặt chẽ tới tình trạng của thị trường bất động sản; số lượng và chất lượng dữ liệu sẵn có có thể so sánh Theo Levy và Schuck (1999) tiêu chí “biên độ điều chỉnh” tạo cơ hội cho khách hàng áp đặt giá trị kỳ vọng của mình,

và đa số thẩm định viên nhận thức được vai trò là một nhà cung cấp dịch vụ sẽ không ngần ngại điều chỉnh kết quả thẩm định trong biên độ cho phép để làm hài lòng khách hàng

Hạn chế của các giả định:

Theo Gabriel Babawale (2013) chất lượng thẩm định giá phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thông tin Tuy nhiên, thẩm định giá thường phải dựa trên hàng loạt các giả định và điều kiện giới hạn (như đã nêu ở phần khái niệm), điều này làm cho kết quả thẩm định gần như là hư cấu Lý do là không phải lúc nào thẩm định viên cũng có thể thu thập đủ những thông tin cần thiết, do đó bắt buộc họ phải sử dụng rất nhiều giả định thay thế khi không thể thu thập được dữ liệu Hiện đã có chỉ trích rằng các định nghĩa hiện tại quá mơ hồ dẫn đến việc đôi khi thẩm định viên được yêu cầu phải thực hiện những nhiệm vụ bất khả thi Đặc biệt, chúng thường có xu hướng giới hạn thẩm định viên trong một số hoàn cảnh nhất định, trong khi thực tế tài sản giao dịch luôn biến động dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau Vì vậy, cho dù thẩm định viên có đủ trình độ và cẩn thận như thế nào đi nữa, thì việc tạo ra một giá trị khớp đúng hoàn toàn với giá thị trường là một kỳ vọng bất hợp lý

Những vi phạm trong quá trình thẩm định:

Harvard (2001a) đã chỉ ra những sai sót thường gặp trong quá trình định giá

có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, bao gồm:

 Sai sót trong khảo sát tài sản : liên quan đến những vi phạm trong đo

lường hay bỏ sót hoặc hiểu sai những yếu tố quan trọng (chẳng hạn như: những khiếm khuyết về cấu trúc của tài sản, tình trạng tài sản hay những chi tiết về kết cấu xây dựng)

 Sai sót trong quá trình thu thập thông tin: thẩm định viên không tuân

thủ theo đúng các bước của quy trình thẩm định dẫn đến việc bỏ sót những thông tin quan trọng, hay thu thập không đầy đủ lượng thông tin tối thiểu cần thiết

 Sai sót liên quan đến quy trình thẩm định: thẩm định viên không thể

thực hiện đầy đủ các nghiên cứu thị trường, nên việc áp dụng một quy trình thẩm

định không phù hợp và thiếu khoa học sẽ gặp rất nhiều hạn chế do thiếu thông tin

cần thiết

luôn áp dụng thống nhất cùng một phương pháp trong mọi trường hợp, do tính dị

biệt của tài sản và sự không hoàn hảo của thị trường Vì vậy việc tìm được những thông tin về tài sản có thể so sánh phù hợp thương gặp nhiều khó khăn

Kết luận Chương 2: Điểm qua tình hình thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các nghiên

cứu tiền nghiệm tác giả xin đề xuất mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá

Bảng 2.1 Khung lý thuyết các yếu tố tác động

Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết

Kỳ vọng dấu

Y: Biến phụ thuộc

(DOCXAC)

Biến giả, nhận giá trị 1 nếu kết quả thẩm định chính xác và giá trị là 0 nếu kết quả thẩm định không chính xác

X3: Quy mô công

Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết

Kỳ vọng dấu

Levy và Schuck (1999) -

3 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Thiết kế nghiên cứu:

a) Phương pháp chọn mẫu:

- Phương pháp chọn mẫu thuận tiện

- Quy mô mẫu: khảo sát phát ra là 200 phiếu, số lượng thu lại là 180 và kiểm tra số phiếu thu hồi thì có 152 phiếu sử dụng được Theo Green (1991) và Tabachnick & Fidell (2007), nghiên cứu sử dụng dữ liệu dạng số liệu chéo thì quy

mô mẫu tối thiểu là n>=50+8k (k: số biến độc lập của mô hình)

- Thời gian khảo sát: từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015

b) Phương pháp thu thập dữ liệu:

- Dữ liệu sơ cấp: được thu thập bằng cách sử dụng “bảng câu hỏi- trả lời”

- Đối tượng khảo sát: Bảng câu hỏi cho các cán bộ thẩm định giá Bất động

sản đang công tác tại các đơn vị thẩm định tại Quận 1, 3, 5, 7, 10, Bình Thạnh, Gò

Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và Thủ Đức

c) Phương pháp phân tích dữ liệu:

- Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả đặc điểm của đối tượng khảo sát

- Phương pháp phân tích định lượng: Sử dụng mô hình hồi quy Binary Logistic nhằm tìm ra các nhân tố và mức độ tác động của nó đối với độ chính xác của KQTĐ

3.2 Khung phân tích đánh giá tác động:

Đánh giá tác động được tác giả thực hiện bằng phương pháp định lượng Cụ

thể tác giả tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với 152 thẩm định viên trên địa bàn thành phố thành phố Hồ Chí Minh, kết quả khảo sát tổng hợp sẽ đánh giá tác

động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định

Khung đánh giá tác động được trình bày dưới bảng như sau:

Hình 3.1.Khung tác động

3.3 Mô hình nghiên cứu định tính:

Đề tài nghiên cứu các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định; lựa chọn biến độc lập dựa trên kết quả của các nghiên cứu trước và tình hình

thực tế tại địa bàn nghiên cứu, biến mức độ chính xác là biến phụ thuộc đại diện cho tình trạng của kết quả sau khi bị các yếu tố tác động

Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV

Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV Quy mô công ty thẩm định

Nhóm đại diện

Áp lực khách hàng

Hình 3.2 Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định

3.4 Mô hình nghiên cứu định lượng:

Qua thực tế khảo sát trên địa bàn TP Hồ chí minh, một số thẩm định viên cho rằng kết quả thẩm định hiện tại là chính xác, ngược lại, cũng có những thẩm định viên cho rằng kết quả đạt được vẫn chưa chính xác Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất

mô hình Binary logistic nghiên cứu về tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến mức

độ chính xác của kết quả thẩm định như sau:

Xk X

X

Xk X

X

k k

e

e

β β

β β

+ + + +

+ + + ++

2 2 1 1 0

2 2 1 1 0

1

Trong đó: Pi : Xác suất kết quả thẩm định thứ i là chính xác

P = 1: Xác suất nếu kết quả chính xác

P = 0: Xác suất nếu kết quả không chính xác

Xi: là các biến độc lập

X2

Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)

Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC)

Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)