Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ

Tại Cần Thơ cũng như tình hình chung của cả nước, giá đất khu vực đô thị hóa và ven đô thị khi chưa xác định được giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa thì việc giá đất do nhà nướ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ

TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN MINH DIỆP THẢO

ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI

THÀNH PHỐ CẦN THƠ

Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ)

Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS NGUYỄN HOÀNG BẢO

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của TS Nguyễn Hoàng Bảo

Các số liệu được nêu trong luận văn được trích dẫn nguồn rõ ràng và được thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, được xử lý trung thực và khách quan

Kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015

Tác giả

MỤC LỤC

Trang DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Các công trình nghiên cứu có liên quan 4

6 Phương pháp nghiên cứu 4

6.1 Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích 4

6.2 Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa 4

6.3 Nguồn số liệu 5

6.4 Phương pháp trích dữ liệu 6

6.5 Phương pháp phân tích 6

7 Kết cấu của luận văn 7

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI 8

1.1 Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai 8

1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa 8

1.1.2 Khái niệm về đất đai 10

1.1.3 Khái niệm đất đô thị 10

1.1.4 Phân loại đất đô thị 11

1.1.5 Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị 11

1.2 Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai 12

1.2.1 Ý nghĩa của giá trị 12

1.2.2 Giá trị của đất đai 13

1.3 Các phương pháp xác định giá đất 14

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15

1.3.2 Phương pháp thu nhập 18

1.3.3 Phương pháp chiết trừ 20

1.3.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 22

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị 23

1.5 Giá trị tăng thêm của đất đai 24

1.6 Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa 25

1.6.1 Vị trí tự nhiên 25

1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất 26

1.6.3 Đầu tư cơ sở hạ tầng 28

1.6.4 Do yếu tố thị trường 28

1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án 28

1.7 Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị gia tăng của đất trong quá trình đô thị hóa 29

1.8 Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đô thị hóa 32

1.8.1 Tại Anh 32

1.8.2 Tại Hàn Quốc 34

Kết luận chương 1 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐÔ THỊ HÓA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ 37

2.1 Tổng quan về thành phố Cần Thơ 37

2.2 Khái quát về đô thị hóa và thị trường đất đai tại thành phố Cần Thơ 41

2.3 Nghiên cứu thực nghiệm các yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ 44

2.3.1 Mô tả mẫu khảo sát 44

2.3.2 Thống kê mô tả 46

2.3.3 Kết quả hồi quy mô hình 49

2.3.4 Thảo luận kết quả mô hình 53

Kết luận chương 2 55

CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐÔ THỊ HÓA 55

3.1 Giải pháp tổng thể 56

3.2 Đề xuất giải pháp cụ thể 57

3.2.1 Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch 57

3.2.2 Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng 57

3.2.3 Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng 58

3.2.4 Mô hình “Nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất” 58

3.2.5 Phát huy mô hình Trung tâm Khai thác quỹ đất 59

3.3 Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai 59

3.3.1 Điều tiết giá trị tăng thêm của nhà, đất khi phát triển dự án 59

3.3.2 Điều tiết giá trị tăng thêm của đất trong quá trình nắm giữ quyền sử dụng đất 61

3.3.3 Điều tiết giá trị tăng thêm của đất khi chuyển nhượng và phát sinh thu nhập 61

Kết luận chương 3 62

PHẦN KẾT LUẬN 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC 1

PHỤ LỤC 2

PHỤ LỤC 3

PHỤ LỤC 4

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU

Trang

Bảng 2.1 Tóm tắt giá trị của Z 45

Bảng 2.2 Số mẫu trong vùng nghiên cứu 46

Bảng 2.3 Thống kê mô tả các biến 47

Bảng 2.4 Kết quả hồi quy mô hình 50

Bảng 2.5 Tóm tắt mô hình 51

Bảng 2.6 Phân tích ANOVA 51

Bảng 2.7 Kiểm định đa cộng tuyến 52

Bảng 2.8 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey 53

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng để tạo ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý,

sử dụng một cách hiệu quả là vấn đề mà toàn xã hội quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng pháp luật

Quá trình đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng trên cả nước như hiện nay Đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và ở gần các thành phố lớn: Diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí và đất sử dụng cho nhiều mục đích khác tăng lên mạnh mẽ Quá trình đô thị hóa tất yếu dẫn đến sự thay đổi mục đích sử dụng đất, do đó đã làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai, nhất là đất ở vùng ven đô, đất nông nghiệp

Cần Thơ là một trong bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm của Đồng bằng sông Cửu Long, được thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ nhưỡng, làm nên sự nổi tiếng ở Đông Nam Á và thế giới nhờ vị trí địa lý có nhiều

ưu ái Cần Thơ đã hội tụ những tiềm năng nổi trội của cả miền Tây Nam Bộ và là trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng của khu vực, là động lực phát triển của vùng Đồng bằng sông Cửu Long Do đó, tốc độ đô thị hóa ở Cần Thơ diễn ra nhanh chóng, giá trị đất của các khu vực đô thị hóa gia tăng không ngừng

Tại Cần Thơ cũng như tình hình chung của cả nước, giá đất khu vực đô thị hóa và ven đô thị khi chưa xác định được giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa thì việc giá đất do nhà nước quy định luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường là điều không thể tránh khỏi Hiện tượng này không chỉ làm hạn chế sự phát triển ổn định, bền vững, minh bạch, công khai của thị trường đất đai mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến triển vọng tăng trưởng của nền kinh tế trong quá trình đổi mới và hội nhập toàn cầu đồng thời đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước Bên cạnh đó, giá đất không sát giá thị trường còn gây ra tình trạng khiếu kiện về đất

đai của người dân ngày càng gia tăng và kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh

xã hội Nhận thức được vấn đề này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tiến hành lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định về khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

Cùng sự quan tâm của Nhà nước và với góc độ là người công tác trong ngành thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng của việc xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển

ổn định, bền vững, minh bạch và công khai có ý nghĩa vô cùng quan trọng Luận

văn “Đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ”

là nổ lực của tác giả trong việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá đất đai và tìm ra những nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi

đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ Tác giả nghiên cứu vấn đề này hy vọng sẽ là cơ

sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất phù hợp với giá thị trường và hoạch định, lựa chọn chính sách quy hoạch phù hợp Đồng thời cũng giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về giá trị thực của bất động sản để có giải pháp đầu tư và kinh doanh hiệu quả

2 Mục tiêu nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:

Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế về giá đất đai trong phạm vi nghiên cứu của đề tài;

Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất của các quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ;

Thứ ba, xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai do đô thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi

và chính xác Góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để định giá đất thích hợp, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn, bằng việc phát huy các yếu tố tác động tích cực và hạn chế đến mức thấp nhất các yếu tố tiêu cực;

Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở cho việc dự báo trong quá trình đô thị hóa cùng với việc quy hoạch sử dụng đất, quản lý thị trường bất động sản phát triển bền vững đúng hướng, tiến tới từng bước Nhà nước nắm vai trò điều tiết cơ cấu bất động sản nói chung và đất đai nói riêng theo quy hoạch và kế hoạch phát triển kinh

Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa Trong các yếu tố tác động này thì yếu tố nào giữ vai trò quan trọng nhất Có những giải pháp gì về việc điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai?

3 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa, xác định các nguyên nhân dẫn đến gia tăng giá đất đai khi đô thị hóa

Thực trạng về giá đất thị trường hiện nay tại Cần Thơ được phản ánh qua các phiếu phỏng vấn, điều tra, khảo sát tại các thị trấn, phường, xã, quận, huyện trên địa bàn thành phố Cần Thơ

Đô thị hóa kèm theo các yếu tố quy hoạch sử dụng đất, chính sách nhà nước, vấn đề gia tăng dân số, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế - thu nhập, sự đầu cơ và các yếu tố khác là các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc tăng thêm của giá trị đất đai

Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu, phân tích những

nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa tại thành phố Cần Thơ Do thời gian có hạn, đề tài chỉ tập trung nghiên cứu trong phạm vi đô thị hóa và giá đất đai, các yếu tố xã hội, lao động, việc làm được đề cập đến trong luận văn nhưng không chuyên sâu Tuy nhiên, hạn chế này không làm ảnh hưởng lớn đến giá trị của chủ đề nghiên cứu

5 Các công trình nghiên cứu có liên quan

Mặc dù những vấn đề lý luận về đô thị hóa, giá đất đai đã có một số công trình nghiên cứu trong những năm qua, nhưng do chủ đề nghiên cứu của luận văn còn khá mới Ở nước ta cho đến thời điểm hiện tại tác giả chưa tìm thấy công trình nghiên cứu nào có liên quan đến đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai được nghiên cứu Trong quá trình hoàn thành đề tài, việc thu thập số liệu phục

vụ cho công việc nghiên cứu gặp không ít khó khăn, do đó có thể luận văn không tránh khỏi những hạn chế

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Sử dụng khung giá đất do nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích

Khung giá đất do UBND thành phố Cần Thơ ban hành theo quyết định số 32/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2013 về việc Ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ năm 2014

6.2 Xác định giá trị tăng thêm của đất đai khi đô thị hóa

Với mục đích của nghiên cứu là xác định rõ các yếu tố làm gia tăng giá trị của đất đai, tác giả sử dụng phương pháp chọn khung giá đất điều tra theo các nhóm đất như sau: Đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị

Quận, huyện Thị trấn, Phường, Xã Số mẫu Ghi chú

Ninh Kiều

An Bình, An Hòa, An Khánh, Xuân Khánh, Cái Khế, An Nghiệp, An Phú,

An Lạc, Hưng Lợi, An Cư, Tân An

tâm Bình Thủy An Thới, Bình Thủy, Trà Nóc, Long Hòa, Long Tuyền, Thới An Đông 70 Quận ven

trung tâm Cái Răng Lê Bình, Ba Láng, Thường Thạnh, Hưng Thạnh, Phú Thứ 119 Quận ven

trung tâm

Thốt Nốt Tân Hưng, Tân Lộc, Thuận Hưng, Thốt Nốt, Thới Thuận, Trung Kiên, Trung

Nhứt

Phong Điền Phong Điền, Mỹ Khánh, Nhơn Nghĩa, Trường Long, Giai Xuân 32 Huyện ven

đô Thới Lai

Thới Lai, Trường Xuân, Trường Thạnh, Trường Thắng, Thới Thạnh, Tân Thạnh, Đinh Môn, Đông Bình, Đông Thuận, Trường Xuân B

6.4 Phương pháp trích dữ liệu

Khung giá đất do nhà nước qui định dùng để so sánh với giá thị trường của các loại đất: đất nông nghiệp; đất ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị Sau khi tính toán giá đất theo thị trường cần thẩm định về giá trị thực để có thể so sánh với các yếu tố khi đô thị hóa làm tăng giá trị tăng thêm của đất đai

6.5 Phương pháp phân tích

Sau khi được mã hóa và làm sạch, số liệu sẽ được sử dụng để phân tích như sau: Thống kê mô tả, phân tích tương quan giữa các biến trong mô hình, phân tích hồi qui bội

Thống kê mô tả (Descriptive Statistics): dùng để thống kê các giá trị như số trung bình, trung vị, giá trị lớn nhất, nhỏ nhất, độ lệch chuẩn của biến phụ thuộc và các biến độc lập

Phương pháp Bình phương bé nhất (Ordinary Least Squares - OLS): dùng để ước lượng các tham số hồi quy của mô hình hồi quy

Để đảm bảo các kết luận rút ra từ mô hình có độ tin cậy cao, sau khi hồi quy

mô hình, tác giả tiến hành các kiểm định cần thiết như: kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến, kiểm định hiện tượng tự tương quan, kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi

Kiểm định White (White Heteroskedasticity Test): dùng để phát hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi

Kiểm định Breusch - Godfrey (BG) (Breusch - Godfrey Serial Correlation

LM Test): dùng để phát hiện hiện tượng tự tương quan trong mô hình hồi quy

Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến được thực hiện thông qua hệ số phóng đại phương sai VIF

7 Kết cấu của luận văn

Luận văn được trình bày trong năm phần, phần mở đầu tác giả giới thiệu về vấn đề đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố Cần Thơ,

sự cần thiết của chủ đề nghiên cứu, từ kết quả nghiên cứu có được hy vọng luận văn

sẽ là cơ sở khoa học đáng tin cậy để các cơ quan quản lý nhà nước xây dựng khung giá đất phù hợp với giá thị trường Trong chương 1 tác giả trình bày cơ sở lý thuyết

về đô thị hóa, đất đai, giá trị của đất đai, các phương pháp xác định giá đất đai và những nhân tố tác động giá trị tăng thêm của đất đai Tại chương 2 tác giả đi sâu vào thực trạng về đô thị hóa, thị trường đất đai và kết quả nghiên cứu thực nghiệm tại thành phố Cần Thơ Chương 3 tác giả nêu giải pháp xây dựng khung giá đất khi

đô thị hóa, các chính sách điều tiết giá trị tăng thêm của đất đai Với phần kết luận, tác giả hy vọng giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai được thuận lợi và chính xác, góp phần giúp cho chính quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu về vấn xây dựng khung giá đất thích hợp sau đô thị hóa, từ đó tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu quả hơn

1.1 Lý luận chung về đô thị hóa và đất đai

1.1.1 Khái niệm về đô thị hóa

Ở Việt Nam, đô thị hóa đang diễn ra với tốc độ cao, đặc biệt ở thành phố trực thuộc trung ương và thủ đô Hà Nội Quá trình này vốn đã có từ lâu trong lịch sử nhưng thật sự tăng tốc từ những năm đổi mới, 1986 đến nay Tốc độ đô thị hóa càng

về sau càng lớn Tuy vậy, việc nghiên cứu về đô thị hóa chưa thực sự quan tâm đúng mức Trong những công trình đã có, thường ít nghiên cứu lý thuyết mà đa số

mô tả, tổng kết thực trạng đô thị hóa ở một số thành phố

Theo Đàm Trung Phường (1995) thì đô thị hóa là quá trình chuyển dịch hoạt động nông nghiệp phân tán sang hoạt động phi nông nghiệp tập trung trên một số địa bàn thích hợp Mặt khác, cũng theo tác giả này, đô thị hóa cũng bao gồm quá trình di cư từ nông thôn ra thành thị, tập trung ngày càng nhiều dân cư trong những

vùng lãnh thổ hạn chế, gọi là đô thị Về điểm này, tác giả Nguyễn Thanh Thủy

(2007) làm rõ thực chất đô thị hóa là một quá trình thay đổi hình thức cư trú của con người, từ hình thức sống ở nông thôn tiến lên hình thức sống ở thành thị theo yêu cầu của công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu

quốc tế khi mở rộng quy mô các đô thị cũ hoặc xây dựng các đô thị mới

Bên cạnh đó, theo báo cáo của Viện nghiên cứu Phát triển Kinh tế - Xã hội

Hà Nội, quá trình đô thị hóa được nhìn từ hai góc độ, một mặt đó là quá trình hình thành và phát triển các điểm dân cư được tập hợp lại và phổ biến lối sống thành thị, đồng thời phát triển các hoạt động khác nhau để phục vụ sự tồn tại và phát triển trong cộng đồng đó Mặt khác, đô thị hóa cũng là quá trình mở rộng biên giới lãnh thổ đô thị do nhu cầu công nghiệp hóa, thương mại, dịch vụ và giao lưu quốc tế - là

sự tăng trưởng về không gian đô thị từ phát triển dân số và phát triển sản xuất

Tham khảo các nghiên cứu trong và ngoài nước, khái niệm đô thị hóa được

đề cập có thể chưa giống nhau nhưng thống nhất ở chỗ, có hai yếu tố luôn được nhắc đến

Một là, đô thị hóa là sự tăng lên của cư dân đô thị Sự tăng lên này theo 3 dòng chính: Sự tăng dân số tự nhiên của cư dân đô thị, dòng di dân từ nông thôn ra thành thị và điều chỉnh về biên giới lãnh thổ hành chính của đô thị Ba dòng này có vai trò và vị trí khác nhau theo từng giai đoạn lịch sử cụ thể

Hai là, đô thị hóa mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc Mở rộng không gian đô thị là một tất yếu đối với các đô thị trên thế giới trong quá trình đô thị hóa Đó cũng có thể, đô thị sát nhập vào đô thị hoặc đô thị hóa mở rộng đô thị ra ngoại thành hoặc lân cận Mở rộng không gian đô thị cũng mang tính lịch sử, tùy từng quan niệm của mỗi quốc gia

Từ những lập luân trên, có thể khái niệm đô thị hóa như sau: Đô thị hóa là quá trình chuyển đổi một khu vực, một vùng nào đó từ chưa đô thị thành đô thị Những vùng, khu vực có thể là vùng ven đô thị hay ngoại thành, có thể thị trấn, thị

tứ khi có cơ hội đô thị hóa, từ đô thị mở rộng không gian và diện tích cũng như thu hút luồng di cư của dân không nhất thiết từ đô thị trung tâm mà cả những vùng khác nhất là nông thôn trong cả nước

Như vậy, đô thị hóa biểu hiện dễ thấy là sự mở rộng không gian đô thị, không gian kiến trúc và sự tăng lên của dân nhập cư từ nhiều luồng khác nhau tạo nên sự tập trung dân cư lớn trong một thời gian nhất định Dân cư vùng đô thị hóa trước hết là cư dân vùng được đô thị hóa, hai là dân cư di chuyển từ nội thành ra vùng ven do vùng nội thành quá tải hoặc đến vùng ven lập nghiệp phát triển kinh tế

Một luồng dân cư rất lớn chảy về từ nông thôn tất cả các vùng trong cả nước Do

đó, về mặt dân cư có thể xem đô thị hóa là một quá trình phức tạp bố trí lại dân cư, sắp xếp lại lao động Đô thị hóa nhanh chóng làm cho đô thị ổn định nhanh lại phải tiếp tục mở rộng không gian ra vùng ven Đó là một quá trình liên tục, quá trình này chỉ kết thúc khi đô thị đã đi vào ổn định

1.1.2 Khái niệm về đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng

Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khóang sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thóat nước, đường sá, nhà cửa…)

Đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất

và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn (Hay Sinh và cộng sự, 2013)

1.1.3 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác

“Đất nông thôn” và “đất đô thị” là cặp phạm trù liên quan đến phương thức

cư trú và lao động, trong khi “đất nông nghiệp” và “đất phi nông nghiệp” là cặp phạm trù liên quan đến mục đích sử dụng Giữa hai cặp phạm trù này có sự khác nhau nên việc nhầm lẫn hai cặp phạm trù này tất yếu sẽ dẫn đến sai lầm nghiêm trọng trong quản lý (Hay Sinh và cộng sự, 2013)

1.1.4 Phân loại đất đô thị

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất: Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thóat nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc

Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt

Đất ở dân cư tại đô thị: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở

Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh

Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn

Đất chưa sử dụng: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng (Hay Sinh và cộng sự, 2013)

1.1.5 Khái niệm đất ở dân cư tại đô thị

Đất ở dân cư tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Nguồn gốc đất ở dân cư tại đô thị có thể là đất thổ cư (có sẵn và phù hợp với quy hoạch để xây dựng nhà ở); đất trồng CLN khác, CHN khác, đất nuôi trồng thủy sản,… được chuyển mục đích thành đất ở theo quy định của nhà nước; đất được nhà

nước giao, cấp, cho thuê Đất ở dân cư tại đô thị thường gắn liền với mục đích xây dựng nhà để ở nhằm phục vụ cho sinh hoạt của cá nhân và hộ gia đình

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở

Diện tích đất ở tại đô thị bao gồm phần diện tích thuộc hạng mức (là diện tích nằm trong giới hạn quy định phù hợp quy hoạch xây dựng do UBND cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương ban hành cho từng khu vực nhất định) và phần diện tích đất ngoài hạng mức (là diện tích nằm ngoài hạng mức quy định của nhà nước) UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị (Hay Sinh và cộng sự, 2013)

1.2 Cơ sở lý luận về giá trị của đất đai

1.2.1 Ý nghĩa của giá trị

Trong cuộc sống hàng ngày, từ giá trị được dùng với nhiều biểu hiện như giá trị thị trường, giá trị hợp đồng, giá trị bảo hiểm, giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị thanh lý, giá trị tính thuế Tất cả đều bao hàm ý nghĩa là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai đối với những người sử dụng điển hình hay những nhà đầu tư sử dụng điển hình Tuy nhiên mỗi khái niệm trên lại có những

ý nghĩa chuyên môn, khác biệt nhất định Thuật ngữ giá trị chưa được chuẩn hóa nên khi sử dụng nó phải hết sức thận trọng Một số thuật ngữ không có mối quan hệ với lĩnh vực giá trị đất đai như: giá trị sổ sách, giá trị biểu hiện bề mặt, giá trị dài hạn, giá trị khoản vay, giá trị ổn định hóa Thuật ngữ thông dụng nhất trong lĩnh vực đất đai là giá trị thị trường (Nguyễn Duy Thiện và cộng sự, 2011)

1.2.2 Giá trị của đất đai

Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả thị trường của đất đai được hình thành trên cơ sở quan hệ cung-cầu về đất đai trên thị trường

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là “giá trị đất đai” Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi” Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là

“giá cả của đất đai” thường gọi là giá đất Tuy nhiên, đất đai là hàng hóa đặc biệt,

do đó, giá cả đất đai có một số đặc trưng riêng Giá cả đất đai phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua

Giá cả đất đai có nhiều cách phân loại khác nhau, nhưng có một số cách phân loại thông dụng sau đây:

Giá mua bán, chuyển nhượng: Đó là giá trị thị trường được quy ước theo sự thoả thuận giữa người mua và người bán

Giá thuê: là giá cho thuê đất đai theo thời hạn

Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế cho các trường hợp quy định của Luật Đất đai

Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền đồng Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống;

Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà nước Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp

lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và lưu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng nhiều càng tốt

Ngoài các loại giá trị đất kể trên còn có các loại: Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán; Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê; Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền; Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; Giá khởi điểm đấu giá; Giá dùng cho mục đích đầu tư; Giá sử dụng hiện thời; Giá tính thuế (Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây Dựng)

1.3 Các phương pháp xác định giá đất

Thông thường thì hệ thống giá do nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh

và thấp, trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và cao hơn giá của nhà nước Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này càng cao thì càng gây ra những bất

lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp

lý, hài hoà giữa lợi ích nhà nước và người sử dụng đất Sự tồn tại hai hệ thống giá đất trong nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất Tuy nhiên, giải quyết vấn đề này

để thu hẹp sự chênh lệch giữa hai hệ thống giá là cần thiết phải thực hiện việc thẩm

- Phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất;

- Phương pháp vốn hóa tiền thuê đất;

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

“Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá” (Khoản 1, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014)

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được tiến hành theo các bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý

và mục đích sử dụng đất

- Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất

- Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi

có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa

vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo định của Luật đất đai

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá Mức tiền điều chỉnh

về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá

của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân

của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định

giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số

tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành)

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng

về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường)

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VND) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất

1.3.3 Phương pháp chiết trừ

“Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)” (Khoản 2, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014)

Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các

bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn Trong đó:

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện

có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở

Bước 1

Giá trị của thửa đất Diện tích thửa đất

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

1.3.4 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

Theo khoản 2, Điều 5, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thì điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất

Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều được thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời được phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng

cả ba phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định

Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị

Nhân tố nhân khẩu học: được hiểu là các yếu tố liên quan đến con người và trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Các thành phần cấu tạo nên nhân tố con người như mật độ dân cư, tính chất, tôn giáo, chủng tộc, dân số, ngôn ngữ bao gồm: Mật độ nhân khẩu (Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên); Tố chất nhân khẩu (Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do

đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên); Cấu thành nhân khẩu gia đình (Do

sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, các gia đình tam đại, tứ đại đồng đường (gia đình lớn) dần dần bị thay thế bằng gia đình hạt nhân gồm cha mẹ và con

cái (gia đình nhỏ) Từ đó làm tăng nhu cầu đối với đất ở, nhà ở một cách tương ứng

và ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở

Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Theo đó, khi xã hội càng phất triển thì trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, tiến trình đô thị hóa ngày một tăng cao sẽ làm cho giá đất cũng có xu hướng tăng

Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Khi kinh tế thế giới tăng trưởng, chính trị giữa các quốc gia ổn định sẽ có những tác động tích cực đến giá đất

Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất

cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Các nhân tố kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất bao gồm: Tình trạng phát triển kinh tế; mức độ dự trữ và đầu tư; tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ; trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư; biến động vật giá; mức lãi suất

Nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là nhân tố chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố vị trí; điều kiện cơ sở hạ tầng; chất lượng môi trường; nhân tố quy hoạch; tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất như diện tích; chiều rộng; chiều sâu; hình dáng; độ dốc; hạn chế của quy hoạch đô thị Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

1.5 Giá trị tăng thêm của đất đai

Giá trị tăng thêm là giá trị hàng hóa và dịch vụ mới sáng tạo ra của các ngành kinh tế trong một thời kỳ nhất định Giá trị tăng thêm là một bộ phận của giá trị sản xuất, bằng chênh lệch giữa giá trị sản xuất và chi phí trung gian Giá trị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh

Giá trị tăng thêm của đất chịu sự tác động của nhiều yếu tố bao gồm sự đầu

tư của nhà nước, của người người sử dụng đất, của người sử dụng đất xung quanh

và do chính sự khan hiếm của đất đai khi dân số ngày càng tăng

Giá trị tăng thêm của đất đai: là phần giá trị tăng thêm do sau khi nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng hoặc thực hiện việc chỉnh trang đô thị, đô thị hóa hoặc do các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án khu dân cư, khu vui chơi giải trí làm cho giá đất tăng lên mà không phải do hiểu quả từ việc khai thác trên thửa đất mang lại

1.6 Cơ sở lý luận về các nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai trong quá trình đô thị hóa

1.6.1 Vị trí tự nhiên

Đây là yếu tố thuộc vị trí địa lý, chẳng hạn như mảnh đất có vị trí gần trung tâm thành phố, gần các trục đường chính sẽ có giá trị cao hơn mãnh đất ở vị trí xa trung tâm thành phố, xa các trục đường chính Điều kiện tự nhiên cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do địa chất, địa hình Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí địa lý mang lại càng cao thì giá trị của khu đất càng lớn Mỗi khu đất luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát

cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất đai Những miếng đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những miếng đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những miếng đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những miếng nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất đai là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất Đây là yếu tố tăng giá mà lợi ích mang lại chủ yếu do chủ sở hữu quyền sử dụng đất được hưởng, chỉ đóng thuế/phí theo khung giá đất được công bố hàng năm;

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng;

Loại hình thửa đất tọa lạc: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị của đất đai ở những

khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp hơn, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn;

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng;

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của đất đai;

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai, lũ lụt, hỏa hoạn Cũng ảnh hưởng đến giá trị của đất đai

1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất

Khi Nhà nước công bố quy hoạch một khu vực nào đó (ví dụ: hình thành các Quận mới), giá đất sẽ bị ảnh hưởng theo hướng tăng giá ở những nơi được quy hoạch khu đô thị và cũng có khả năng giảm giá ở những nơi quy hoạch trở thành công viên cây xanh Kết quả tăng giá từ công bố quy hoạch, thực chất không phải

do người sử dụng đất đầu tư Mặc dù mức độ tăng giảm giá này đã được Nhà nước điều tiết một phần, thông qua ban hành khung giá đất hàng năm, nhưng vẫn chưa kịp thời và hợp lý

Hiện nay theo pháp luật về quy hoạch xây dựng (QHXD) và Đầu tư xây dựng (ĐTXD), sau khi quy hoạch chi tiết được cơ quan quy hoạch có thẩm quyền phê duyệt Các trung tâm phát triển quỹ đất thuộc ngành tài nguyên môi trường thu hồi đất giải phóng mặt bằng cho các dự án ĐTXD Luật pháp về QHXD không tiếp tục điều tiết các giá trị tăng thêm từ đất đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS đô thị

Theo điều 19, Luật đất đai 2013 Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai, trong đó điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi Mặc dù quy

định như vậy, nhưng trên thực tế Nhà nước không có quy định hướng dẫn cụ thể nên giá trị tăng thêm từ đất sau QHXD một phần được điều tiết thông qua đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên thực tế không diễn ra như vậy, đã có những con đường đắt nhất hành tinh và có những chủ sử dụng BĐS ngẫu nhiên nhận được món quà tặng trời cho, nhà ra mặt đường với giá trị BĐS tăng thêm gấp nhiều lần

Một vấn đề khác là do chính sách đền bù giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa công bằng gây bức xúc cho những người bị thu hồi đất nên chính sách pháp luật chủ yếu bám sát yếu tố giá trị đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá trên thị trường, chưa quan tâm nhiều đến phần giá trị tăng thêm từ đất do QHXD mang lại, ai sẽ là người thụ hưởng? Theo quy định mới, cụ thể tại mục 2 Luật đất đai 2013

về giá đất, điều 114 mới chỉ quy định cơ quan chức năng được phép thuê tư vấn xác định giá đất Hội đồng thẩm định giá đất do Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, có chức năng tư vấn xác định giá đất Mục đích tạo sự công bằng minh bạch trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nghiên cứu một dự án đầu tư phát triển BĐS đô thị, ta thấy chủ đầu tư sẽ phải chịu các loại chi phí sau: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng BĐS, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ…Để giải quyết phần chênh lệch địa tô hay phần giá trị tăng thêm từ đất

do QHXD mang lại, pháp luật quy định hầu như tất cả các trường hợp đều phải mang ra đấu giá quyền sử dụng đất trừ những trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất và những trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án ĐTXD nhà ở tái định

cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ (điều 118, Luật đất đai 2013) Biện pháp này có thể giải quyết một phần tài chính, tuy nhiên cần có những ràng buộc cụ thể hơn giữa

cơ quan quy hoạch địa phương và nhà đầu tư nhằm huy động tốt hơn nguồn tài chính đóng góp xây dựng cơ sở hạ tầng và những lợi ích rộng lớn hơn do quy hoạch mang lại

1.6.3 Đầu tư cơ sở hạ tầng

Khi Nhà nước đầu tư các công trình hạ tầng, ví dụ như đại lộ Võ Văn Kiệt, Cầu Cần Thơ đã tác động làm giá đất đối với cả khu vực rộng lớn có liên quan Trong một số trường hợp cá biệt, sự tăng giá trị từ đất còn do các nhà đầu tư đầu tư các dự án phát triển đô thị ở khu vực lân cận đầu tư hạ tầng Hệ quả là tất cả các loại đất đồng loạt tăng tùy vị trí Như vậy, dạng giá trị đất tăng lên này thực chất do Nhà nước và các nhà đầu tư khác đầu tư các công trình hạ tầng hoặc dự án phát triển đô thị làm giá trị khu đất lân cận tăng theo, không phải do người sử dụng đất đầu tư khai thác mang lại hiệu quả

1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án

Người sử dụng đất là chủ đầu tư dự án khu dân cư, đầu tư vốn của mình để khai thác khu đất do mình đang sử dụng đã làm tăng giá trị khu đất do mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn khi chưa đầu tư Phạm vi tăng giá chủ yếu xảy ra tại vị trí khu đất dự án Giá trị đất tăng lên là do chính người sử dụng đất đầu tư hạ tầng Mặc dù hiện nay Nhà nước có nhiều nỗ lực điều tiết nguồn thu như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tuy nhiên mức thu này đôi lúc chưa hợp lý ở các khoản thu khác nhau, cần xem xét lại Trên lý thuyết, sau khi nhà đầu tư bỏ vốn ra để đầu tư hạ tầng, làm tăng giá trị đất, cần phải điều tiết lại cho nhà nước theo một tỷ lệ nhất định Đây là quá trình xảy ra ở các quận mới khi chuyển đất nông thôn thành đất đô thị mà nhà nước giao đất hoặc cho các nhà đầu tư thuê đất

1.7 Mô hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng các yếu tố đến giá trị gia tăng của đất trong quá trình đô thị hóa

Luận văn sử dụng mô hình “lực hấp dẫn” xây dựng bởi Shi và cộng sự (1997) - là mô hình được sử dụng bởi rất nhiều nghiên cứu về giá đất dưới tác động của đô thị hóa , chẳng hạn như Capozza và Helsey (1989), Bernirschka và Binkley (1994), Plantinga và Miller (2001), Cavaihes và Wavresky (2003) Mô hình này chủ yếu bao gồm các biến số đo lường “lực hấp dẫn” của đô thị hóa thông qua việc phát triển hệ thống giao thông, các tiện ích công cộng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp khiến cho nhu cầu và giá trị của đất đai ở các vị trí này tăng lên Tuy nhiên, các biến số này không quyết định toàn bộ giá đất nên các biến số có liên quan khác được bổ sung vào mô hình Cụ thể, mô hình nghiên cứu sử dụng trong bài viết này là:

GIADATTANG = β0 + β1 KCTTDOTHI + β2 KCTMAI + β3 KCTRHOC + β4 KCDCHINH + β5 MATTIEN + β6 NGUONDIEN + β7 NGUONNUOC + β8 ONHIEM + β9 TNHAPDAT + β10 QHOACHTREO + β11 MATDO

Trong mô hình này, biến phụ thuộc (GIADATTANG) là giá trị tăng thêm của

đất đai khi được đầu tư các cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, đô thị hóa (sự chênh lệch giá đất đai trước và sau khi đô thị hóa)

Các biến độc lập trong mô hình bao gồm các biến số đo lường “lực hấp dẫn” của đô thị hóa:

Biến số KCTTDOTHI là khoảng cách (tính bằng 100 mét) đến trung tâm đô

thị Khoảng cách đến trung tâm đô thị càng xa thì giá đất sẽ càng thấp vì sống càng

xa trung tâm thành phố thì người dân phải di chuyển xa hơn khi cần thỏa mãn nhu cầu của mình, nhất là nhu cầu về các dịch vụ công (như dịch vụ pháp lý), các dịch

vụ chất lượng cao (như dịch vụ tài chính, tư vấn, chăm sóc sức khỏe, giáo dục), do

các dịch vụ này thường tập trung ở khu trung tâm của các đô thị Vì vậy, β 1 được kỳ vọng là có giá trị âm

Tương tự, biến số KCTMAI là khoảng cách (100 mét) đến trung tâm thương

mại, chợ hay siêu thị Do càng gần các tiện ích này thì người sử dụng đất sẽ mất ít

thời gian hơn để mua sắm hàng hóa tiêu dùng cho bản thân cũng như cho gia đình Điều này rất quan trọng đối với cuộc sống hiện đại vì người dân cần có nhiều thời

gian nghỉ ngơi, thư giãn, chăm sóc gia đình Do đó, hệ số β 2 cũng được kỳ vọng là

âm

Bên cạnh đó, KCTRHOC là khoảng cách (100 mét) đến trường học Đây là

một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến tâm lý của người sử dụng đất vì thực

tế cho thấy hầu hết mọi người đều muốn con em mình học hành đầy đủ nhưng phần lớn các em, nhất là ở các độ tuổi mẫu giáo và cấp một, không thể tự đến trường mà phụ huynh phải đưa đón Do đó, nếu đất càng ở gần trường học thì giá đất sẽ có xu hướng càng cao vì người mua sẵn lòng trả giá cao hơn cho đất ở đây để tiết kiệm thời gian và chi phí đưa đón con em hàng ngày, cũng như đi lại an toàn hơn Như

vậy, hệ số β 3 sẽ có giá trị âm

thông chính cũng sẽ được kỳ vọng là âm vì giá đất sẽ càng cao nếu càng gần trục đường chính

Một trong những biến số đo lường sức hút mạnh mẽ của đô thị hóa là

MATTIEN - biến số có giá trị là 1 nếu là đất mặt tiền đường giao thông và có giá trị

là 0 nếu không phải là mặt tiền Do khi đô thị hóa, đường xá sẽ phát triển nên càng nhiều mảnh đất sẽ trở thành đất mặt tiền và giá của chúng sẽ tăng, thậm chí tăng rất cao trong một số trường hợp đặc biệt, vì có thể sử dụng để tạo ra sinh lợi cao hơn

(như tự kinh doanh hay cho thuê) Do đó, β 5 được kỳ vọng là có giá trị dương

Bên cạnh đó, NGUONDIEN và NGUONNUOC là hai biến số đo lường chất lượng của nguồn điện và nguồn nước Cụ thể, biến số NGUONDIEN có giá trị là 1

nếu chất lượng nguồn điện là tốt, 2 nếu chất lượng nguồn điện là khá tốt, 3 nếu chất lượng nguồn điện là kém và là 4 nếu chưa có điện Tương tự, biến số

NGUONNUOC có giá trị là 1 nếu chất nguồn nước máy là tốt, 2 nếu nguồn nước

máy là khá tốt, 3 nếu nguồn nước máy là kém và là 4 nếu chưa có nguồn nước máy

Rõ ràng, hai khía cạnh này đều là kết quả của đô thị hóa Thông thường, mức độ đô thị hóa càng cao thì chất lượng của hai loại tiện ích này cũng càng cao Giá đất sẽ

cao hơn nếu chất lượng của hai loại tiện tích này tăng lên Do đó, cả hai hệ số β 6 và

β7 đều được kỳ vọng là có giá trị âm vì chất lượng của hai loại tiện ích này càng thấp (nghĩa là giá trị của hai biến số trên càng cao) thì giá đất ở đó càng thấp

Bên cạnh các biến số nêu trên, đô thị hóa còn mang lại một số tác động xấu đến môi trường sống của đô thị, do đó làm giảm giá đất ở đây Để đo lường các tác

động này, mô hình còn bao gồm biến số ONHIEM để đo lường mức độ ô nhiễm của

môi trường sống Biến số này có giá trị là 1 nếu môi trường không bị ô nhiễm hay rất ít bị ô nhiễm, 2 nếu môi trường bị ô nhiễm ở mức độ vừa phải, 3 nếu môi trường

bị ô nhiễm nặng và là 4 nếu môi trường bị ô nhiễm rất nặng Như vậy, hệ số β 8 được

kỳ vọng là có giá trị âm

Mặt khác, thu nhập từ đất sau đô thi hóa cũng sẽ quyết định việc tăng giá đất

Để kiểm chứng lập luận này, tác giả sử dụng biến số TNHAPDAT để đo lường thu

nhập hàng tháng (có đơn vị tính là 1.000 đồng) mà người sở hữu đất nhận được từ

việc khai thác, sử dụng đất của mình Hệ số β 9 của biến số này được kỳ vọng là có giá trị dương

Đặc biệt, giá đất vùng đô thị khu vực ĐBSCL cũng như ở nhiều vùng khác trong cả nước còn chịu ảnh hưởng của quy hoạch “treo” Do các nguyên nhân được phân tích ở trên, quy hoạch “treo” khiến cho thu nhập của người sở hữu quyền sử dụng đất giảm mạnh và đất chỉ có thể được mua bán không chính thức nên giá của

nó sẽ rất thấp Mô hình nghiên cứu trong luận văn sử dụng biến số QHOACHTREO

- biến số có giá trị là 1 nếu đất thuộc khu quy hoạch “treo” và 0 nếu đất không thuộc

khu quy hoạch “treo” Như đã phân tích, hệ số β 10 của biến số QHOACHTREO

được kỳ vọng có giá trị âm vì giá đất ở các khu quy hoạch “treo” sẽ thấp hơn

Bên cạnh đó, giá đất nói chung chịu ảnh hưởng của nhu cầu của con người vì

số cung gần như là cố định Một trong những biến số đo lường nhu cầu đối với đất

đai chính là mật độ dân số Vì vậy, mô hình bao gồm biến số MATDO - đo lường mật độ dân số của các đô thị được khảo sát Hệ số β 11 được kỳ vọng là dương, nghĩa

là mật độ dân số đô thị càng cao thì giá đất sẽ càng tăng vì ở đó nhu cầu đối với đất

sẽ càng lớn

1.8 Kinh nghiệm của một số nước trong quá trình đô thị hóa

1.8.1 Tại Anh

Từ năm 1947, luật pháp tại Anh dựa trên quan điểm triết học là quốc hữu hóa quyền phát triển trên đất Các giá trị tăng thêm từ đất sau khi QHXD sẽ thuộc về nhà nước (Ward 1994:108) Luật pháp mới do Công đảng cầm quyền yêu cầu đánh thuế 100% vào giá trị đất tăng thêm sau QHXD, điều đó mâu thuẫn với chính Luật pháp cho phép sở hữu tư nhân (Ward 1994) làm triệt tiêu tính năng động của khu vực tư Vào năm 1951 khi đảng bảo thủ cầm quyền, điều này đã bị bãi bỏ

Các giá trị tăng thêm từ đất được nghiên cứu trở lại vào cuối năm 1960 và đề nghị đánh thuế vào giá trị tăng thêm là 40% Vấn đề này do Ủy ban các vấn đề về đất đai kiểm soát Năm 1970, Chính phủ do Đảng Bảo thủ cầm quyền hủy bỏ Ủy ban đất đai chỉ sau 1 năm làm việc Luật thuế phát triển đất 1976 cho phép đánh thuế từ 80% – 100% giá trị đất tăng thêm Tuy nhiên, hiệu lực thi hành yếu dẫn đến giảm phát bất động sản vào giữa những năm 1970, do vậy điều luật này đã bị hủy

số quyền hạn, lợi ích không liên quan để thực hiện”

Năm 1989, Viện quy hoạch Hoàng gia đã bổ sung một số nội dung như sau:

“Những giá trị có được sau QHXD dễ gây hiểu nhầm Yếu tố quan trọng là QHXD được thực hiện bởi cơ quan quy hoạch địa phương yêu cầu các chủ đầu tư phải tuân theo kế hoạch phát triển và các chính sách khác Nó có thể bao gồm một số hình thức phát triển cơ sở hạ tầng Đó chính là điều kiện của những lợi ích có được từ quy hoạch Tuy nhiên, điều đó áp dụng nhiều hơn thỏa thuận giữa cơ quan cấp phép quy hoạch và chủ đầu tư nhằm để có những lợi ích rộng lớn hơn”