Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện bình chánh thành phố hồ chí minh giai đoạn 2015 2017

Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

TRẦN VŨ PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

TRẦN VŨ PHÚC

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BÌNH CHÁNH

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

THÁI NGUYÊN - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, Luận văn về đề tài: “Đánh giá công tác chuyển

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí

tham khảo, giáo trình hướng dẫn, thực tiễn thực tập tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh và được sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Đàm Xuân Vận Tôi đã hoàn thành Luận văn và chịu trách nhiệm với những vấn đề tôi viết

Người cam đoan

Trần Vũ Phúc

LỜI CẢM ƠN

Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên là nơi đào tạo tin cậy, có uy tín đối với học viên, đội ngũ cán bộ, công chức các cấp, các ngành trong lĩnh vực đào tạo trình độ thạc sĩ các chuyên ngành về Nông Lâm

- Nông nghiệp, trong đó có ngành Quản lý đất đai Trong 2 năm học ở trường

là khoảng thời gian mà mỗi học viên được tiếp nhận vốn tri thức cơ bản về Quản lý đất đai Có được kết quả như ngày hôm nay cũng như hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này, tôi xin gửi lời cảm ơn và lời chúc sức khoẻ chân thành đến:

- Lãnh đạo Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại học Thái Nguyên cùng các thầy, cô tại trường đã tận tình giảng dạy, dành nhiều thời gian để tôi trau dồi tri thức, đạo đức

- PGS.TS Đàm Xuân Vận – Giáo viên hướng dẫn khoa học đã hướng dẫn nhiệt tình cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành đúng tiến

độ luận văn này

- Các cán bộ, công chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi, có những góp ý thiết thực, tạo điều kiện thuận lợi nhất cho tôi hoàn thành tốt luận văn

- Gia đình, các anh chị và bạn bè cùng khóa đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Trần Vũ Phúc

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất 8

1.2 Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 11

1.2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 13

1.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh 24

1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 24

1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 24

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 25

2.3 Nội dung nghiên cứu 25

2.3.1 Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh 25

2.3.2 Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh trong giai đoạn 2015 – 2017 25

2.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 26

2.3.4 Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 26

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 26

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh 27

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh 28

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Bình Chánh 28

3.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Chánh 37

3.1.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Bình Chánh 37

3.1.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh 46

3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 - 2017 48

3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 48

3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo đơn vị hành chính 53

3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo các đối tượng sử dụng đất 54

3.2.4 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất 54

3.2.5 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo thời gian 55

3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý 55

3.3.1 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ làm công tác chuyển QSDĐ 56

3.3.2 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến các hộ dân đã thực hiện công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh 58

3.4 Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp khắc phục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 64

3.4.1 Khó khăn, tồn tại 64

3.4.2 Đề xuất một số nhóm g>ả> pháp nâng cao v>ệc thực h>ện chuyển quyền sử dụng đất tạ> huyện Bình Chánh 66

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69

1 Kết luận 69

2 Đề nghị 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bình Chánh năm 2017 47

Bảng 3.2: Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 496

Bảng 3.3: Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 507

Bảng 3.4: Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 518

Bảng 3.5: Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 529

Bảng 3.6: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đơn vị hành chính 60

Bảng 3.7: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo đối tượng sử dụng 61

Bảng 3.8: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo loại đất 542

Bảng 3.9: Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Bình Chánh giai đoạn 2015- 2017 theo thời gian 55

Bảng 3.10 Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ thực hiện

công tác chuyển quyền sử dụng đất 57

Bảng 3.11: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiếncác hộ

dân qua phiếu điều tra tại khu vực 1 58

Bảng 3.12: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các

hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 2 60

Bảng 3.13 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến các

hộ dân qua phiếu điều tra tại khu vực 3 71

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Các Mác từng nói: “Đất là

mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất” Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội

Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu

Chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên, chỉ đến Luật đát đai năm 1993, chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một các có

hệ thống Tiếp đó là Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện về quy định của các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Huyện Bình Chánh có một lợi thế là đất rộng người đông mà dân cư tập trung chủ yếu là dân nhập cư từ các tỉnh thành khác, những năm gần đây nền kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hóa nên nhu cầu sử dụng đất tăng nhanh Trong báo cáo về tình hình kinh tế tại địa phương 3 năm gần đây, hầu như doanh thu của các ngành đều tăng vượt chỉ tiêu Để đáp ứng yêu cầu của quá trình đô thị hoá Nhà nước không ngừngđầu tư về cơ sở hạ

tầng, nâng cấp và mở rộng hệ thống giao thông đã đẩy giá đất lên cao đem lại nguồn sinh lợi lớn từ đất đai và nhà ở người sử dụng đất ở gần đó cũng được hưởng lợi thông qua việc chuyển nhượng trong khi Nhà nước chưa có quy định cụ thể để điều tiết thuế từ những khu vực này

Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình trạng đầu cơ tích lũy đất,… dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả

Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên và được sự đồng ý của ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, sự giúp đỡ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh

và dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Đàm Xuân Vận, tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa

bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015-2017” Để

có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy

ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017

- Xác định thuận lợi và hạn chế tồn tại khi thực hiện các chính sách pháp luật đất đai trong công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh

3 Ý nghĩa của đề tài

Làm rõ hơn về công tác chuyển quyền sử dụng đất đai tại đại phương,

từ đó đưa ra giải pháp khả thi nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong thời gian tiếp theo

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1 Cơ sở lý luận của công tác chuyển quyền sử dụng đất

Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học về hệ thống các chính sách, pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất; nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp, kiến nghị để nâng cao hiệu quả của công tác chuyển quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản

lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian

sử dụng đất do pháp luật quy định người sử dụng đất được chuyển các quyền

và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác

Luật Đất đai năm 2013 quy định: tại điều 3 khoản 10: "Chuyển quyền

sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất"; tại khoản 20: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định"

Giá tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là giá cao nhất trong 03 trường hợp: giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; giá do đấu giá quyền sử dụng

đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; giá thực tế do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Chương IX, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; trong đó tại điều 167 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây (Điều 188, Luật Đất đai năm 2013):

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể

từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Luật đất đai năm 2013 quy định có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hình thức này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đaihiện nay

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này cho người khác trên cơ sở có giá trị.Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

- Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này Tuy nhiên,

để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

- Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đểlại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theophápluật

Quan hệ thừa kế là mộ dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa văn háo,

xã hội

Nếu người chết để lại di chúc và di chúc là hợp pháp thì chia theo di chúc; trường hợp người chết không để lại di chúc thì chia theo thoả thuận phân chia của các hàng thừa kế; nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà không tự thoả thuận được thì phân chia theo pháp luật

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này được thực hiện theo thoả thuận giữa 2 hay nhiều đối tác, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp tài sản khác như sức lao động, công nghệ, máy móc Qui định

này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

- Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai (bao gồm cả chuyển quyền sử dụng đất) được quy định cụ thể tại điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013

Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 64, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư

Phần thứ 5, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định cụ thể về chuyển quyền

sử dụng đất như: hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho quyền sử dụng đất; nguyên tắc chuyển quyền; nghĩa vụ các bên chuyển quyền

1.1.2 Cơ sở pháp lý của công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Hiến pháp1992

- Luật Đất đai1993

- Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Bộ luật Dân Sự 2005

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài Nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường

về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

- Thông tư số 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng

ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Luật Đất đai 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về quy định thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối cới cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật

về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế

- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ sửa đổi,

bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 23/2006/TT-BTC ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa

1.2 Khái quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ

người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử

dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

1.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định chuyển quyền sử dụng đất có 7 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

* Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thi được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể xảy ra

giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc, theo thỏa thuận

1.2.2 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Điều 167, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền

và nghĩa vụ của nhóm người sử dụngđất

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

* Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp đượ cáp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: + Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

+ Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại

- Đất trồng cây lâunăm:

+ Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

- Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

+ Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; + Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ

* Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

- Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp

xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt

- Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh

lý bản đồ địachính

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứngnhận

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

+ Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này

* Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng:

- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiệnđo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quyđịnh của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

- Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định

Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý

- Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã

ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật

- Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:

+ Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quyđịnh của pháp luật về dân sự;

+ Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;

+ Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;

+ Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này

* Trình tự, thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ

hồ sơ xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại; góp vốn quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau:

+ Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp và trường hợp góp vốn quyền sử dụng đất mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất, bên nhận góp vốn thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; bên nhận góp vốn được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất, xóa góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện;

+ Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện

- Việc xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn được quy định như sau:

+ Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại

Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

+ Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

+ Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố là đã chết, đã chết hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được

xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan

* Trình tự, thủ tục đăng ký,xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ

- Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Việc xử lý quyền sử dụng đất đã bảo lãnh theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đã thế chấp để thu hồi nợ được quy định như sau:

+ Quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật;

+ Người nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài

* Thuế chuyển quyền sử dụngđất:

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất

- Căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất

+ Diện tích đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất thực

tế ghi trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính, bản đồ địa chính của xã, phường, thị trấn

+ Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế, cơ quan địa chính

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số: 03/BĐS-TNCN Thông tư

số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính

Thuế suất: Tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC, ngày 15/6/2014 của Bộ Tài chính quy định Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại

- Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định tại Điều 4: Thu nhập được miễn thuế bao gồm:

+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ,

mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, QSD đất ở và tài sản gắn liền với đất

ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất

+ Thu nhập từ giá trị QSD đất của cá nhân được Nhà nước giao đất + Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng,

mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau

+ Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất

- Cách tính thuế

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng * Thuế suất 2%

+ Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án, Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo

tỷ lệ bình quân”

* Lệ phí trước bạ khi nhận chuyển QSDĐ:

Căn cứ khoản 1 điều 7 của Nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy định về mức thu lệ phí trước bạ: đối với nhà, đất mức thu là 0,5 %

Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số: 01/LPTB Thông tư số 156/TT- BTC ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính

1.3 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại Việt Nam và thành phố Hồ Chí Minh

1.3.1 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Chuyển quyền sử dụng đất đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa

số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh daonh Người sử dụng đất chủ động dầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSD đất Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSD đất nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến 50% số vụ chuyển nhượng QSD đất không đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp Hình thức thế chấp góp phần to lớn trong việc huy động vốn của các tổ chức, hộ gia đình tạo điều kiện cho kinh tế phát triển

1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

Hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh với tốc độ đô thị hóa cực nhanh mà điển hình là huyện Bình Chánh, nơi tập trung của các xí nghiệp công nghiệp, khu Công nghiệp, hệ thống giao thông đã và đang được mở rộng để nâng cao

cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật Huyện Bình Chánh trở thành một điểm nóng thu hút nhiều lao động từ các tỉnh thành và các quận nội thành nên dân cư tập trung đông đúc trên địa bàn, làm cho nhu cầu nhà ở và đất ở tăng, tình hình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động và hết sức phức tạp Đồng thời công tác chuyển nhượng QSDĐ cũng có các chuyển biến khác nhau phát sinh nhiều bất cập hơn Chính vì vậy, tạo nên nhiều khó khăn trong công tác quản

lý Nhà nước về đất đai như: công tác đo đạc bản đồ, công tác cấp giấy, chỉnh

lý biến động về đất đai,…

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017

Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi về không gian: huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh Phạm vi về thời gian: từ năm 2015 đến năm 2017

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh

Thời gian: Từ tháng 6/2018 đến tháng 3/2019

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát về điều kiện, tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý

và sử dụng đất tại huyện Bình Chánh

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Bình Chánh

2.3.2 Đánh giá kết quả việc chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Bình Chánh trong giai đoạn 2015 - 2017

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất qua các hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 - 2017 theo đơn vị hành chính

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 - 2017 theo các đối tượng sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo loại đất

- Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh giai đoạn 2015 – 2017 theo thời gian

2.3.3 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lý

* Đánh giá sự hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất qua

việc hiểu biết về pháp Luật Đất đai; đánh giá cán bộ chuyên môn và cơ quan thực hiện công tác chuyển quyền; đánh giá ưu điểm, nhược điểm trong việc thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện

* Đánh giá của cán bộ quản lý (Công chức địa chính – Xây dựng, Cán

bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất)

về thuận lợi khó khăn trong chuyển quyền sử dụng đất

2.3.4 Những khó khăn, tồn tại và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

- Các văn bản pháp luật liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất

- Thu thập các văn bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; Tình hình quản lý và sử dụng đất; Kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Bình Chánh giai đoạn 2015-2017

2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

Thu thập số liệu thông qua phát phiếu điều tra trực tiếp với các phiếu điều tra có bộ câu hỏi soạn sẵn để đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất theo ý kiến của người dân và cán bộ quản lý

Nhóm cán bộ quản lý: Điều tra 20 người là cán bộ Công chức địa chính

- Xây dựng, Cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

Nhóm người dân: Điều tra phỏng vấn 120 người dân tại 6 xã, thị trấn, chia làm 4 khu vực (40 phiếu/ khu vực):

- Khu vực 1: Thị trấn Tân Túc, xã Tân Kiên đại diện cho các xã, thị trấn trung tâm của huyện

- Khu vực 2: Xã Vĩnh Lộc A, xã Vĩnh Lộc B đại diện cho các xã có tốc

độ đô thị hóa nhanh (nhiều biến động nhất) của huyện

- Khu vực 3: Xã Lê Minh Xuân, xã Bình Lợi đại diện cho các xã ở xa trung tâm huyện

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích tổng hợp, so sánh

Sau khi thu thập các số liệu, sử dụng phần mềm Excel tiến hành thống

kê để phân loại các thông tin theo nội dung nghiên cứu

Sau khi thống kê, phân loại, tiến hành tổng hợp; Số liệu tổng hợp được trình bày cụ thể dưới dạng bảng và hình minh họa

Số liệu sau khi được tổng hợp sẽ tiến hành so sánh, đối chiếu với các quy định của ngành, so sánh giữa các khu vực nghiên cứu

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và

sử dụng đất tại huyện Bình Chánh

3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Bình Chánh

3.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1.1 Vị trí địa lý

Hình 3.1: Vị trí huyện Bình Chánh

Huyện Bình Chánh là một trong 5 huyện ngoại thành, có tổng diện tích

tự nhiên là 25.255,99 ha, chiếm 12% diện tích toàn thành phố Huyện có 15

xã và 01 thị trấn; trong đó Lê Minh Xuân là xã có diện tích lớn nhất với

3500,20ha (chiếm 13,9% diện tích tự nhiên huyện) và nhỏ nhất là xã An Phú Tây với 586,57 ha (chiếm 2,3% DTTN huyện) Nằm về phía Tây của Thành phố, Bình Chánh có vị trí địa lý như sau:

- Tọa độ địa lý: Từ 10037’35” đến 10052’29” vĩ Bắc và 106027’43”-

106052’29” kinh Đông

- Ranh giới hành chính:

+ Bắc giáp huyện Hóc Môn;

+ Nam giáp huyện Bến Lức và Cần Giuộc – tỉnh Long An;

+ Tây giáp huyện Đức Hòa – tỉnh Long An;

+ Đông giáp quận Bình Tân, quận 7, 8 và huyện Nhà Bè;

Với vị trí là cửa ngõ phía Tây vào nội thành TP Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1, Tỉnh lộ 10, đại lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước (Long An), đường cao tốc TP.HCM – Trung Lương nối Bình Chánh nói riêng và TP Hồ Chí Minh nói chung với khu vực miền Tây,… tạo cho Bình Chánh trở thành cầu nối giao lưu kinh tế, giao thương đường bộ giữa vùng đồng bằng Sông Cửu Long với vùng kinh tế miền Đông Nam Bộ và các khu công nghiệp trọng điểm ở phía Nam

Bên cạnh đó, với hệ thống sông, kênh, rạch khá phong phú: sông Cần Giuộc, Ông Lớn, kênh Xáng Đứng, Kênh Xáng Ngang … tạo cảnh quan sông nước, có ý nghĩa quan trọng, là vùng đệm sinh thái phía Tây của thành phố

Hồ Chí Minh

3.1.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình huyện Bình Chánh có dạng nghiêng và thấp dần theo hai hướng Tây Bắc – Đông Nam và Đông Bắc – Tây Nam, với độ cao giảm dần từ 3m

đến 0,3m so với mực nước biển Có 3 dạng địa hình chính sau:

- Dạng đất gò cao có cao trình từ 2 - 3m, có nơi cao đất 4m, thoát nước tốt, có thể bố trí dân cư, các ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các

cơ sở công nghiệp, phân bố tập trung ở các xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B

- Dạng đất thấp bằng có độ cao xấp xỉ 2,0m, phân bố ở các xã: Tân Quý Tây, An Phú Tây, Bình Chánh, Tân Túc, Tân Kiên, Bình Hưng, Phong Phú,

Đa Phước, Quy Đức, Hưng Long

3.1.1.1.3 Khí hậu

Bình Chánh nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất xích đạo Có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với đặc điểm chính là: Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm khoảng 26,60C Nhiệt

độ trung bình tháng cao nhất là 280C (tháng 4), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 24,80C (tháng 12) Tuy nhiên, biên độ nhiệt độ ngày và đêm chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 80C - 100C Lượng mưa trung bình năm từ

1300 mm – 1770mm, tăng dần lên phía Bắc theo chiều cao địa hình Mưa phân bổ không đều giữa các tháng trong năm, mưa tập trung vào các tháng 7,

8, 9; vào tháng 12, tháng 1 lượng mưa không đáng kể Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao 79,5%, cao nhất vào các tháng 7, 8, 9 là 80% - 90%, thấp nhất vào các tháng 11, 12 là 70% Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100 - 2.920 giờ (Tổng cục thống kê, 2018)[19]

nhân dân trong các khu dân cư Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thuỷ văn của huyện và nét nổi bật của dòng chảy là sự xâm nhập của thủy triều

3.1.1.2 Kinh tế - Xã hội

3.1.1.2.1 Lĩnh vực kinh tế

Năm 2018 kinh tế Huyện tiếp tục phát triển ổn định, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng định hướng đề ra Tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng tăng dần và giữ vai trò động lực chính cho kinh tế Huyện Giá trị sản xuất các ngành kinh tế tiếp tục duy trì mức tăng trưởng cao và giữ vai trò là động lực tăng trưởng, với tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) ước thực hiện 09 tháng đầu năm 2018: 32.835,2 tỷ đồng tăng 20,3% so với cùng kỳ năm 2017,

so kế hoạch năm 2018 đạt 70,0% (32.835,2 tỷ đồng/46.906,7 tỷ đồng)

Hoạt động sản xuất công nghiệp - xây dựng 09 tháng đầu năm 2018 tiếp tục phát triển mạnh, với giá trị sản xuất ước đạt 26.165,8 tỷ đồng (theo giá so sánh năm 2010), tương ứng tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất đạt 20,7% so với cùng kỳ năm 2017, đạt 71,8% so kế hoạch (26.165,8 tỷ đồng/36.446,5 tỷ đồng); trong đó giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 24.926,4 tỷ đồng, có tốc

độ tăng 21% so cùng kỳ, và giá trị sản xuất ngành xây dựng ước đạt 1.239,4

tỷ đồng, có tốc độ tăng trưởng đạt 15,1% so cùng kỳ

Giá trị sản xuất ngành thương mại - dịch vụ ước thực hiện 9 tháng đầu năm 2018 là 5.890,7 tỷ đồng, tăng 20,6% so với cùng kỳ năm 2017, so kế hoạch năm 2018 đạt 75,9% (5.890,7 tỷ đồng/7.761.189 tỷ đồng) ; Trong đó:

có một số ngành mũi nhọn tăng cao như: ngành bán buôn, bán lẻ, sửa chữa xe máy và xe có động cơ khác: 2.684,9 tỷ đồng tăng 20,8%, ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống: 1.152.8 tỷ đồng tăng 20,6%, ngành vận tải và kho bãi: 304,0

tỷ đồng tăng 18,2%, ngành hoạt động kinh doanh bất động sản 587,8 tỷ đồng tăng 17,8%