Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2014 2018

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất để đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm khắc ph

ĐỖ THỊ HỒNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA

GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – Năm 2019

ĐỖ THỊ HỒNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên – Năm 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Hồng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình

hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND huyện Thọ Xuân, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 3

1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 6

1.2 Cơ sở pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Các văn bản Luật 9

1.2.2 Các văn bản dưới Luật 10

1.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá 12

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu của một số nước trên thế giới 13

1.3.1 Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển 13

1.3.2 Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số trong khu vực 16

1.4 Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam 19

1.4.1.Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 19

1.4.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Thanh Hóa 23

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu 26

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.1.3 Thời gian tiến hành 26

2.2 Nôi dung nghiên cứu 26

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 26

2.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 26

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân 27

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa huyện Thọ Xuân 27

2.3 Phương pháp nghiên cứu 27

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp 27

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 27

2.4.3 Phương pháp phân tích thống kê và xử lý số liệu 29

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội 32

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân 36

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân 38

3.2 Đánh giá kết quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 41

3.2.1 Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 41

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân: 61

3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân 66

3.3.1 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông

qua ý kiến của người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân 66

3.3.2 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân 69

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân 70

3.4.1 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật 70

3.4.2 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 71

3.4.3 Giải pháp về thực hiện thủ tục hành chính 72

3.4.4 Giải pháp về các chính sách có liên quan đến việc thực hiện QSDĐ 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 74

1 Kết luận 74

2 Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2015- 2018 (%) 32

Bảng 3.2 Diễn biến dân số huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014 - 2018 33

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2018 38

Bảng 3.4 Tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 41

Bảng 3.5 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 43

Bảng 3.6 Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 45

Bảng 3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 48

Bảng 3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014–2018 50

Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 53

Bảng 3.10: Nguồn thông tin chuyển nhượng 54

Bảng 3.11: Mối quan hệ với người chuyển nhượng 55

Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho QSDĐ 56

Bảng 3.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ 57

Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ 59

Bảng 3.15 Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng 60

Bảng 3.16 Tổng hợp lý do thực hiện thế chấp QSDĐ 61

Bảng 3.17 Tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện QSDĐ 67

Bảng 3.18 Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về việc thực hiện QSDĐ 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗ2 quốc g2a, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà th2ếu nó con ngườ2 không thể tồn tạ2 được, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội và an ninh, quốc phòng Đất là nguồn tà2 nguyên có g2á trị nhất của nhận loạ2, nó là mọ2 ý nghĩa của sự sống, th2ếu đất loà2 ngườ2 không thể tồn tạ2 Mọ2 sự tồn tạ2 và t2ến tr2ển của loà2 ngườ2 đều d2ễn ra trên mặt đất Nguồn tà2 nguyên quý báu này sẽ không bao g2ờ bị k2ệt quệ hay phá hủy một kh2 mọ2 ngườ2 và tất cả các quốc g2a thấy hết g2á trị của nó Chính vì vậy đất đa2 có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn của mỗ2 dân tộc, mỗ2 quốc g2a Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, QSDĐ đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất,

nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Vớ2 cơ chế thị trường, ngày nay QSDĐ càng rõ nét và quyền sử dụng đất cũng tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân

Thọ Xuân là một huyện nằm ở phía Tây của tỉnh Thanh Hóa, cách thành phố Thanh Hóa 38 km và nằm ngay bên hữu ngạn sông Chu, con sông lớn thứ hai của tỉnh Thanh Hóa, Thọ Xuân là vùng đất địa linh nhân kiệt có vị thế chiến lược trọng yếu trong sự nghiệp đấu tranh dựng nước và giữ nước, huyện gồm 3 thị trấn và 38

xã với diện tích tự nhiên 295,885 km2

Do tác động của quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa nên Thọ Xuân đang diễn

ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển

cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ Do nhu cầu

về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai báo hoặc khai báo không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn huyện vẫn còn diễn ra

Xuất phát từ thực trạng trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh g á v ệc

thực h ện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2018”

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa

- Đánh g2á v2ệc thực h2ện một số quyền của ngườ2 sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân g2a2 đoạn 2014 – 2018

- Đánh g2á việc thực hiện việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý k2ến của cán bộ quản lý và ngườ2 dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần tăng cường và thực hiện có hiệu quả trong quá trình thực thi các quyền của ngườ2 sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

- Ý nghĩa khoa học: Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất để đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm khắc phục trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, tránh những khiếu nại, đảm bảo công tác quản lý Nhà nước về đất đai

- Ý nghĩa thực tiễn: Thực hiện tốt các quy định Luật Đất đai và hoàn thiện

công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt thực hiện tốt các quy định quyền của người sử dụng đất sẽ khắc phục được tình trạng tùy tiện trong việc thực hiện quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nội

dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: „Nhà nước giao đất không thu tiền sử

dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất” Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác

nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô

dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 đã nảy sinh những bất cập, đó là Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở

Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và

bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,

bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những

vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này

sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản như: Đã

cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của

Nhà nước đối với đất đai như quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang

sử dụng đất có và không có các giấy tờ về QSDĐ

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân

Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Quyền sở hữu

Tại Điều 158 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá

trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất

- Quyền chiếm hữu:

Theo Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

Quyền chiếm hữu trước tiên thuộc về quyền của người chủ sở hữu tài sản, được hiểu theo nghĩa rộng, có thể là hành vi của chủ sở hữu trong việc kiểm soát

thực tế, hoặc kiểm soát về mặt pháp lý đối với vật, hoặc chủ sở hữu đồng thời thực hiện cả hai loại hành vi này

Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau:

-Quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản: Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản

đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định và Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao (Điều 187 Bộ luật Dân sự 2015)

- Quyền chiếm hữu của người được giao thài sản thông qua giao dịch dân sự: Khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân sự mà nội dung không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu thì người được giao tài sản phải thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó phù hợp với mục đích, nội dung của giao dịch Người được giao tài sản có quyền sử dụng tài sản được giao, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản đó cho người khác nếu được chủ sở hữu đồng ý Người được giao tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao (Điều

188 Bộ luật Dân sự 2015)

Ở nước ta , do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, song trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian sử dụng đất

- Quyền sử dụng:

Tại Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản

mang lại như trái cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi

từ việc khai thác tài sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần

sử dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền … cũng đồng nghĩa với việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản

Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu Chủ sở hữu hoàn toàn có toàn quyền hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài sản theo ý chí của mình:

sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực tiếp khai thác công dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử dụng thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử dụng tài sản nhưng tại Điều

191của Bộ luật Dân sự 2015, quy định: “Người không phải là chủ sở hữu được sử

dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật”

- Quyền định đoạt:

Tại Điều 192 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền định đoạt là quyền

chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản” Việc định đoạt tài sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền

sở hữu đối với vật, hoặc bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn vào công ty…) người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài sản theo quyết định của Nhà nước) Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ làm chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý tài sản của mình Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhằm bảo đảm hài hoà giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc lợi ích của

người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định, chẳng hạn: Khi tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hoá thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua…

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất

“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà

luật pháp Việt Nam Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “QSDĐ” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: Chuyển nhượng QSDĐ; Cho, tặngQSDĐ; Thế chấp QSDĐ; Góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Cho thuê, Cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thừa kế QSDĐ

Tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác

và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý", do đó người dân (tư nhân) chỉ được công nhận quyền sử dụng đất đai và được thực hiện các quyền và nghĩa vụ quy định tại Luật Đất đai năm 2013 với tư cách người sử dụng đất

1.2 Cơ sở pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất

1.2.1 Các văn bản Luật

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản Luật sau:

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;

- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

- Bộ luật Dân sự 2005, có hiệu lực ngày 01/06/2006

- Bộ luật Dân sự 2015, có hiệu lực ngày 01/01/2017

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể

từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015

1.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính

- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT ngày 28/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Ban hành Quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường

- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất

- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất

- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

sử dụng đất

- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố các thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký;

- Công văn số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và hồ sơ, trình tự, thủ tục luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai;

- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tuớng Chính phủ

về việc ban hành Quy chế thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

-Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài Chính

và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của

Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm

2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường

1.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá

- Quyết định 2948/2013/QĐ-UBND ngày 21/8/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa

về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ UBND cấp huyện, cấp xã sang các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4545/2013/QĐ-UBND, ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2014

- Quyết định số 4545/QĐ-UBND, ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/03/2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa Ban hành quy định về thực hiện trình thủ tục chấp thuận chủ trương, địa điểm thực hiện đầu tư, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số 1542/2015/QĐ-UBND ngày 27/4/2015 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa;

- Quyết định số 3310/QĐ-UBND ngày 31/8/2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; bị bãi bỏ lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định 2959/QĐ-UBND ngày 31/8/2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa

Về việc công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 4764/2016/QĐ-UBND ngày 09/12/2016 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng các khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, áp dụng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 1971/QĐ-UBND ngày 08/6/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, bị bãi bỏ trong lĩnh vực đăng

ký giao dịch đảm bảo thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện, tỉnh Thanh Hóa

- Quyết định số 2850/2017/QĐ-UBND ngày 07/8/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa sửa đổi, bổ sung Quyết định số 4764/2016/QĐ-UBND ngày 09/12/2016 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý

và sử dụng các khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, áp dụng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

1.3 Tổng quan kết quả nghiên cứu của một số nước trên thế giới

1.3.1 Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển

Ở những nước phát triển, đa số họ đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

1.3.1.1 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia

Tại Ôxtrâylia pháp luật nói chung chịu sự ảnh hưởng sâu sắc của Anh quốc

do yếu tố lịch sử để lại Ôxtrâylia có sơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Trước ngày 01/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời gian sau ngày 01/1/1875)

Về hình thức sở hữu, pháp luật Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều

có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Toàn

bộ khoáng sản trong lòng đất như: vàng, bạc, đồng, chì, kẽm, dầu mỏ…đều thuộc sở hữu Nhà nước (sắc lệnh về đất đai năm 1933), nếu Nhà nước khai thác khoáng sản thì phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải bồi thường tài sản thiệt hại trên đất

Đối với quyền và nghĩa vụ, pháp luật Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự rằng buộc, ngăn cản nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí

tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà

&Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.3.1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Cộng hòa liên bang Đức

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang, theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

1.3.1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Về đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối

chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế

về chuyển nhượng của bên bán Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng

đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Về Thế chấp: Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự

sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2) Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín

dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ

lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án

để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế

nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá

và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ

khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Về bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi

thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.3.2 Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số trong khu vực

1.3.2.1.Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc

Theo Hiến pháp 1982 của Công hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều dưới sự làm chủ của Nhà nước Trung Quốc

Quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia ra thành hai loại: QSDĐ được cấp và QSDĐ được giao QSDĐ được cấp là loại truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp Nhà nước, đối với trường hợp này nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít, có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào, không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp QSDĐ được giao: các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với khoảng thời gian sử dụng cụ thể (khoảng từ 40-70 năm, tùy thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có QSDĐ thì người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức:

- Chuyển nhượng QSDĐ:

Về điều kiện: Để thực hiện việc chuyển nhượng thì có 3 điều kiện cơ bản, đó là: Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực

hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường khoảng 25% tổng số

vốn đầu tư của dự án (Lưu Quốc Thái 2006)

Về thủ tục: Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng Nhà nước, thông thường sau 15 ngày kể từ khi ký hợp đồng người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai kèm theo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính tương ứng

Về giá cả: Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận, tuy nhiên nếu trường hợp giá chuyển nhượng thấp một cách đáng nghi ngờ thì chính quyền địa phương có thể ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này để tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng

là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam

kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thế chấp QSDĐ:

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng

ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của

Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.3.2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thái Lan

Tại Thái Lan tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu

tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận

có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp

từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu) Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất

đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này

có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất

mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính Loại giấy này có

quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "Được sử dụng" Có

thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí,

hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và

sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp

bị thoái hoá Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4

- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân

nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy

Biều, 2000)

1.4 Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam

1.4.1.Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

Trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2015 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá

nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế

xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch

vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu

tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến độ cấp GCNQSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin-cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không

phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế-xã hội (Đào Trung Chính 2005)

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi

QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về

giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng

xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau

khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Nguyễn

Đình Bồng và cs., 2005)

Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự

đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục

chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005)

Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều

tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457

m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa

hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người

nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước (Nguyễn Đình Bồng

và cs., 2005)

Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy

nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người

được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005)

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo

lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc

lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông

tin đất đai (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005)

Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư

nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005)

* Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:

Pháp luật đã quy định việc thực hiện các QSDĐ, song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch

vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ

Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước

1.4.2 Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Thanh Hóa

Thanh Hóa là tỉnh chuyển tiếp giữa miền Bắc và miền Trung Việt Nam trên nhiều phương diện Về hành chính, Thanh Hóa là tỉnh cực bắc Trung Bộ, tiếp giáp với Tây Bắc Bộ và đồng bằng Bắc Bộ và là một tỉnh lớn về cả diện tích và dân số, đứng thứ 4 về diện tích (diện tích tự nhiên của Thanh Hóa là 11.106 km², chia làm

3 vùng: đồng bằng ven biển, trung du, miền núi) và thứ 3 về dân số trong số các đơn vị hành chính tỉnh trực thuộc nhà nước Thanh Hóa có tuyến đường giao thông huyết mạch là Quốc lộ 1A và đường Hồ Chí Minh, Phía Đông có vùng biển trải dài 102km phát triển cho ngành du lịch, khu công nghiệp và phát triển kinh tế biển Phía Tây là trung du và miền núi, có hệ thống sông Chu, sông Mã thuận lợi cho phát triển ngành lâm nghiệp, nông nghiệp, năng lượng…Chính vì vậy việc quản lý hành chính, đặc biệt là quản lý về đất đai và sử dụng đất đai cho phù hợp, đúng đủ với mọi nhu cầu của phát triển của mọi lĩnh vực là rất cần thiết và là nhiệm vụ đặt lên hàng đầu của tỉnh Hằng năm, dưới sự lãnh đạo của UBND tỉnh, các Sở, ban ngành, đặc biệt là của Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND các huyện đã tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch sử dụng đất đai một cách có hiệu quả Đặc biệt là trong công tác thực hiện các quyền sử dụng đất diễn ra trên địa bàn toàn tỉnh, từ khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành và đưa thực hiện, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy

định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền tới người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động thực hiện các QSDĐ trên địa bàn toàn tỉnh diễn ra sôi động hơn Luật Đất đai 2013 ban hành, nhiều thủ tục rườm rà trong công tác chuyển QSDĐ đã được rút gọn, quy định cụ thể về thủ tục hành chính trong công tác thực hiện các quyền QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong công tác thực hiện quyền QSDĐ, nhằm đảm bảo quyền hợp pháp của người dân khi tham gia công tác thực hiện các quyền QSDĐ Luật đã cụ thể hóa bằng các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành giúp cho người dân có điều kiện tìm hiểu và tham gia thực hiện quyền của người sử dụng đất được tốt hơn

Giai đoạn 2014-2018 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa đã thực hiện các quyền

sử dụng đất đạt được kết quả cụ thể: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng số

99013 hồ sơ, trong đó đất phi nông nghiệp 94152 hồ sơ, đất nông nghiệp 4861 hồ sơ; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tổng số 592 hồ sơ trong đó đất phi nông nghiệp 382 hồ sơ, đất nông nghiệp 210 hồ sơ; thế chấp quyền sử dụng đất tổng số 186471 hồ sơ, trong đó đất phi nông nghiệp 153836 hồ sơ, đất nông nghiệp 2635 hồ sơ; chuyển đổi đất nông nghiệp với 1522 hồ sơ; góp vốn 25 hồ sơ trong đó đất phi nông nghiệp 25 hồ sơ; tặng cho quyền sử dụng đất 87223 hồ sơ, trong đó đất phi nông nghiệp 83673 hồ sơ, đất nông nghiệp 3550 hồ sơ; thừa kế quyền sử dụng đất 22867 hồ sơ trong đó đất phi nông nghiệp 20940 hồ sơ, đất nông nghiệp 1927 hồ sơ

* Bài học rút ra từ tổng quan tài liệu

- Thứ nhất: Nhà nước cần phải định giá đất sát với giá thị trường để điều tiết các chủ thể khi tham gia thị trường bất động sản khi có những hoạt động như đền

bù, giải tỏa…và phải thường xuyên cập nhật bảng giá đất khi thị trường có biến đổi,

từ đó để có những kết quả tính toán tài chính đúng về đất đai, mặt khác nó còn là công cụ để tính thuế, tăng nguồn thu cho Ngân sách khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình Bên cạnh đó, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán trên thửa đất của mình để sử dụng quyền sử dụng đất có hiệu quả cao

Hiện nay, nguyên nhân của việc giải phóng mặt bằng đa số vẫn còn bị ách tắc, chậm là do giá đền bù của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, thành quả của người dân không được mã hóa đầy đủ, đúng đắn bằng cơ chế thị trường khách quan mà bị áp đặt chủ quan bởi những người quản lý, tạo ra những mâu thuẫn xã hội phức tạp Mặt khác, nếu Nhà nước không quản lý được giá thị trường và giá đất thì sẽ tạo lổ hổng gây ra tình trạng tham ô, tham nhũng, lợi ích nhóm

Thứ hai: Các nhà hoạch định chính sách phải nắm thật chắc các quy luật của thị trường như quy luật về cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh để ban hành các giải pháp quản lý đúng đắn và phù hợp Đặc biệt sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia theo lộ trình Chính phủ điện tử, cũng như hệ thống thông tin quản lý đất đai được vận hành thống nhất trên phạm vi toàn quốc để người dân dễ dàng tiếp cận các thông tin về đất đai khi có nhu cầu tra cứu

Thứ ba: Việt Nam đang bước vào thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, có rất nhiều giao dịch kinh tế được hình thành, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản Các giao dịch này đều phải được thực hiện theo pháp luật Việt Nam đồng thời phải phù hợp với thông lệ quốc tế Ở các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch này trên thị trường Tại Việt Nam,

để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề

cơ bản như: Phạm vi, đối tượng, quyền mua bán, thuê, thuế chấp…cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định chủ sử dụng đất cụ thể về thủ tục và hợp đồng thực hiện giao dịch dân sự

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu trên địa bàn huyện Thọ Xuân,

tỉnh Thanh Hóa

- Phạm vi thời gian: Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia

đình, cá nhân tại trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014 – 2018

- Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu việc thực hiện 04 quyền sử dụng đất

của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018

2.1.3 Thời gian tiến hành

Thời gian tiến hành đề tài từ tháng 01/2018 và phạm vi thời gian của số liệu được thu thập từ năm 2014-2018

2.2 Nôi dung nghiên cứu

2.2.1 Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân

- Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân

huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018

2.2.2.1 Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018

- Chuyển nhượng QSDĐ

- Tặng cho QSDĐ

- Thừa kế QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

2.2.2.2 Kết quả theo phiếu điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân

- Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

- Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ

- Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ

- Kết quả phiếu điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ

2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân

- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua ý kiến của người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân

- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa huyện Thọ Xuân

- Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật

- Giải pháp về đầu tư con người và cơ sở vật chất

- Giải pháp về thực hiện thủ tục hành chính

- Giải pháp về chính sách có liên quan đến việc thực hiện QSDĐ

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp

Thu thập các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình quản

lý, sử dụng đất; các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký QSDĐ, các ban, ngành trên địa bàn huyện Thọ Xuân

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

- Chọn địa điểm nghiên cứu

Do việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở các xã, thị trấn, ở trung du và đồng bằng có những đặc thù khác nhau Vì vậy địa điểm nghiên cứu điều tra phục vụ đề tài được thực hiện tại 05 xã và 03 thị trấn trên địa bàn huyện Thọ Xuân phân theo vùng,

cụ thể như sau:

+ Vùng trung du gồm 14 xã, thị trấn, gồm: Thọ Lập, Xuân Thiên, Xuân Châu, Quảng Phú, Thọ Minh, Xuân Lam, Thọ Lâm, Thọ Xương, Xuân Phú, Xuân Thắng, Xuân Bái, Xuân Sơn, thị trấn Lam Sơn, thị trấn Sao Vàng Trong đó chọn 02 xã, 02 thị trấn: thị trấn Lam Sơn , thị trấn Sao Vàng, Xuân Thiên, Thọ Xương để điều tra

+ Vùng đồng bằng gồm 27 xã, thị trấn, gồm : Xuân Trường, Xuân Hòa, Xuân Khánh, Xuân Hưng, Thọ Thắng, Thọ Nguyên, Hạnh Phúc, Xuân Thành, Thọ Hải, Thọ Diên, Xuân Tân, Xuân Lai, Phú Yên, Xuân Yên, Xuân Lập, Xuân Minh, Xuân Vinh, Thọ Trường, Tây Hồ, Xuân Quang, Xuân Giang, Xuân Phong, Xuân Tín, Nam Giang, Thọ Lộc, Bắc Lương và thị trấn Thọ Xuân Trong đó chọn 03 xã, 01 thị trấn: thị trấn Thọ Xuân, Xuân Lai, Tây Hồ, Thọ Diên để điều tra

Việc lựa chọn địa điểm nghiên cứu này dựa trên đặc điểm về vị trí địa lý, các điều kiện về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo tiềm năng phát triển của từng vùng

- Phương pháp điều tra

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp thông qua phiếu điều tra được lập sẵn (mẫu phiếu trong phụ lục)

Đối tượng và số phiếu điều tra gồm:

+ Cán bộ chuyên môn về quản lý đất đai (ở huyện và địa chính các xã, thị trấn), tổng số 16 phiếu điều tra, trong đó có 05 phiếu điều tra tại các xã, 03 phiếu điều tra tại thị trấn và 08 phiếu điều tra tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện

+ Người dân sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân gồm 160 phiếu, mỗi xã, thị trấn 20 phiếu Phương pháp chọn là ngẫu nhiên người sử dụng đất trên địa bàn

- Các tiêu chí điều tra gồm: Thông tin chung về người sử dụng đất ; thông tin đất đai ; thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện QSDĐ; tình hình thực hiện QSDĐ; đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ như : Các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay; thái độ phục vụ của cán bộ tiếp nhận, xử lý hồ sơ, thời gian hoàn thành các thủ tục; thủ tục thực hiện các QSDĐ; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; việc tìm kiếm thông tin đối với giao dịch chuyển nhượng; quan hệ với người chuyển nhượng QSDĐ ; sự thay đổi của các chính sách liên quan đến QSDĐ; lo ngại về rủi ro khi tham gia giao dịch Đối với trường hợp thế chấp thì điều tra các tiêu chí : Đối tượng

nhận thế chấp; lý do thế chấp QSDĐ; việc vay vốn tại các tổ chức, tín dụng

2.4.3 Phương pháp phân tích thống kê và xử lý số liệu

2.4.3.1 Phương pháp xử lý số liệu

Sau khi thu thập các số liệu ta sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp,

nhóm các số liệu theo địa bàn các xã, thị trấn theo từng nội dung mà đề tài cần nghiên cứu

2.4.3.2 Phương pháp tổng hợp số liệu

Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thọ Xuân và Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Thọ Xuân

2.4.3.3 Phương pháp so sánh

Từ các số liệu điều tra thực tế từ hộ gia đình, cá nhân so sánh với các quy định hiện hành về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó rút ra được những tồn tại trong quá trình thực hiện các QSDĐ Phân tích nguyên nhân các tồn tại đó để đưa ra các giải pháp khắc phục

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Thọ Xuân nằm ở vị trí chuyển tiếp giữa vùng đồng bằng với vùng miền núi phía Tây tỉnh Thanh Hoá, có toạ độ địa lý từ 19050’ - 20000’ vĩ độ Bắc và

105025’ - 105030’ kinh độ Đông

Thọ Xuân có ranh giới hành chính tiếp giáp với các huyện như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Ngọc Lặc, Yên Định

- Phía Đông giáp huyện Thiệu Hoá

- Phía Tây giáp huyện Thường Xuân, Ngọc Lặc

- Phía Nam giáp huyện Triệu Sơn

Thị trấn Thọ Xuân là trung tâm hành chính, chính trị - kinh tế văn hoá của huyện, cách Thành phố Thanh Hoá 38 km về phía Tây Bắc, cách khu công nghiệp Lam Sơn - Sao Vàng 20 km về phía Đông; Quốc lộ 47 từ huyện Triệu Sơn qua huyện lỵ Thọ Xuân nối với khu công nghiệp Lam Sơn và đường Hồ Chí Minh Đường Hồ Chí Minh chạy qua lãnh thổ huyện có chiều dài 12,80 km qua thị trấn Lam Sơn Mạng lưới Quốc lộ và Tỉnh lộ cùng các đường liên xã, liên thôn trong địa bàn huyện đã tạo ra mạng lưới giao thông khá hoàn chỉnh

Với những lợi thế trên, Thọ Xuân có nhiều khả năng mở rộng giao lưu đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội trong kỳ quy hoạch

3.1.1.2 Các nguồn tài nguyên

a Tài nguyên đất;

- Đất phù sa (P) - Fluvisols (FL):

Đất phù sa có diện tích 14531,03 ha, chiếm 49,56% diện tích tự nhiên Phần lớn diện tích phân bố ở các xã thuộc vùng đồng bằng của huyện, một số diện tích nằm xen trong các vùng đồi núi

b Tài nguyên nước;

- Nước mặt: Thọ Xuân có nguồn nước mặt khá phong phú với hệ thống sông Chu, sông Hoằng, sông Cầu Chày; ngoài ra còn có các kênh rạch nhỏ và các hồ

nước như: hồ Sao Vàng, hồ Cửa Trát Nguồn nước mặt phục vụ cho sản xuất nông nghiệp chủ yếu được lấy từ sông Chu, sông Cầu Chày và hệ thống sông Nông Giang

- Nước ngầm: Nước ngầm ở Thọ Xuân đặc trưng cho nước ngầm vùng sông Chu, độ sâu đến tầng nước ngầm khoảng 15 - 20 m Nước ngầm ít được khai thác

và sử dụng Gần đây, nước ngầm đã bắt đầu được đưa vào khai thác, sử dụng phục

vụ cho sinh hoạt và sản xuất của nhân dân Đến nay, đã có 90% số hộ dùng nước

hợp vệ sinh, nhiều hộ đã có giếng khoan

c Tài Nguyên rừng;

Tài nguyên rừng của Thọ Xuân nghèo, chủ yếu là rừng trồng mới được khôi phục.Hiện tại Thọ Xuân có 3.232,06 ha đất lâm nghiệp, trong đó đất rừng sản xuất là 3.119,06 ha, rừng phòng hộ là 94,00 ha, rừng đặc dụng là 19,00 ha Tập trung ở các xã bán sơn địa như: Xuân Phú 1970,77 ha, Xuân Thắng 361,33 ha, Quảng Phú 146,25 ha, Xuân Châu 39,64 ha, Xuân Sơn 169,97 ha Diện tích rừng không nhiều nhưng có ý nghĩa rất lớn về môi trường ở tiểu vùng, đảm bảo cân bằng sinh thái và góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế trang trại nông nghiệp của huyện hiện nay

d Tài nguyên khoáng sản;

Khoáng sản ở Thọ Xuân chủ yếu là đá vôi, đá xây dựng, tập trung ở các xã: Thọ Lâm 52,0 ha, Xuân Phú 22,50 ha, Xuân Thắng 40,20 ha, Xuân Châu 5,5 ha Ngoài ra, nhiều xã ven sông Chu có thể khai thác đá sỏi, cát xây dựng, nhiều xã có thể khai thác đất sét làm gạch ngói

Nhìn chung, tài nguyên khoáng sản của huyện tuy không phong phú và đa dạng, nhưng là một nguồn lực quan trọng để khai thác phục vụ cho công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của huyện

3.1.1.3 Khí hậu

Là vùng tiếp giáp giữa hai nền khí hậu của vùng đồng bằng Bắc Bộ, khu Bốn

cũ và sự nối tiếp giữa đồng bằng với trung du miền núi, khí hậu của huyện Thọ Xuân vẫn là nền khí hậu của khu vực nhiệt đới, gió mùa

3.1.1.4 Thủy văn

Thọ Xuân nằm trong vùng thuỷ văn sông Chu, có 3 con sông chảy qua: sông Chu, sông Hoằng, sông Cầu Chày Ngoài ra, còn có nhiều kênh rạch nội địa như sông Dừa, khe Trê