Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái

LÊ MAI PHƯƠNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI Ngành:

LÊ MAI PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2019

LÊ MAI PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ

YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lê Văn Thơ

THÁI NGUYÊN – 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác

Tác giả

Lê Mai Phương

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lê Văn Thơ giảng viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo

sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong phòng đào tạo, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thành phố Yên Bái, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Tôi xin chân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng năm 2019

Tác giả

Lê Mai Phương

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai 4

1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 4

1.1.3 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 6

1.1.4 Các hình thức đăng ký đất đai 6

1.1.5 Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 7

1.1.6 Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 9

1.2 Cơ sở pháp lý 10

1.2.1 Văn bản pháp lý 10

1.2.2 Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận 13

1.3 Cơ sở thực tiễn 15

1.3.1 Công tác quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận QSD đất tại một

số nước trên thế giới 15

1.3.2 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của cả nước 18

1.3.3 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Tỉnh Yên Bái 19

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

2.2 Nội dung nghiên cứu 21

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai 21

2.2.2 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21

2.2.3 Những tồn tại, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố 22

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái - Tỉnh Yên Bái 22

2.3 Phương pháp nghiên cứu 22

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 22

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 22

2.3.3 Phương pháp thống kê tổng hợp số liệu 23

2.3.4 Phương pháp phân tích, đánh giá 23

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 24

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Yên Bái 24

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 24

3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 26

3.1.3 Tình hình kinh tế - xã hội 28

3.1.4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất 30

3.1.5 Tình hình quản lý và sử dụng đất 31

3.2 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Yên Bái từ năm 2014-2018 38

3.2.1 Kêt quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Yên Bái từ năm 2014-2018 38

3.2.2 Kêt quả đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức giai đoạn 2014-2018 51

3.2.3 Đánh giá về kết quả công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Yên Bái qua kết quả điều tra 56

3.3 Những thuận lợi, khó khăn công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Yên Bái 60

3.4.1 Thuận lợi 60

3.4.2 Khó khăn 61

3.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cấp GCN trên địa bàn 62

3.5.1 Giải pháp chung 62

3.5.2 Giải pháp cụ thể 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65

1 Kết luận 66

2 Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 36 Bảng 3.2: Kết quả cấp GCN đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn

2014 – 2018 39 Bảng 3.3: Kết quả cấp GCN đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá

nhân giai đoạn 2014 – 2018 41 Bảng 3.4: Kết quả đăng ký cấp GCN theo loại đất giai đoạn 2014-2018 42 Bảng 3.5: Kết quả đăng ký cấp GCN theo đơn vị hành chính từ năm

2014-2018 43 Bảng 3.6: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2014 45 Bảng 3.7: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2015 47 Bảng 3.8: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2016 48 Bảng 3 9: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2017 49 Bảng 3.10: Kết quả cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình và cá nhân năm 2018 50 Bảng 3.11 Kết quả cấp CGN cho tổ chức theo từng loại đất tại thành

phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 52 Bảng 3.12 Kết quả cấp CGN cho tổ chức theo đơn vị hành chính tại thành

phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018 54 Bảng 3.13 Kết quả cấp CGN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng

tại thành phố Yên Bái tính từ 1/1/2014 đến 31/12/2018 56 Bảng 3.14 Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân tham gia vào

công tác đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái 56 Bảng 3.15 Bảng tổng hợp, phân loại phiếu điều tra cán bộ chuyên môn 59

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn gốc của mọi quá trình sống và cũng là nguồn gốc của mọi sản phẩm hàng hoá xã hội Từ rất lâu rồi con người đã coi đất đai là thành phần không thể thiếu trong cuộc sống của mình, không chỉ là nơi để con người cư trú, là nơi để con người tiến hành mọi hoạt động sản xuất mà đất đai còn mang lại những sản phẩm thiết yếu cho sự tồn tại của mình Ngày nay, khi nền kinh tế thị trường rất phát triển thì nó càng thể hiện rõ giá trị mà đất đai mang lại cho con người Đối với Việt Nam chúng ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện chủ sở hữu đó Vì vậy việc quản lý đất đai nhằm bảo đảm sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

là một công việc mà các cơ quan quản lý Nhà nước phải chú trọng, và đưa ra những biện pháp phù hợp và vận dụng một cách linh hoạt vào điều kiện cụ thể trong từng giai đoạn khác nhau nhằm quản lý một cách tốt nhất Một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai hết sức quan trọng là đăng ký

đất đai và cấp giấy chứng nhận (GCN)

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người

có quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và có nhiều bất cập, với nhiều biến động đất đai đến chóng mặt, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồng chéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự

thống nhất quản lý chưa cao Việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai, hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp GCN, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường,

đẩy mạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước Thành phố Yên

Bái là trung tâm của tỉnh Yên Bái, là một trong những tỉnh thuộc khu vực miền núi phía Bắc nước ta, cách thủ đô Hà Nội 186 km Hiện nay Thành phố Yên Bái đang phát huy lợi thế về vị trí địa lý và các lợi thế khác để kết nối với các vùng lân cận, đã và đang có những bước chuyển biến về kinh tế - xã hội Trong những năm gần đây cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì nền kinh tế - xã hội của Thành phố đang từng ngày phát triển Do

đó việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trở nên rất quan trọng, là căn cứ pháp lý duy nhất để người dân sử dụng mảnh đất của mình Xong hiện nay công tác cấp GCN trên địa bàn Thành phố trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp GCN, lập và quản lý hồ sơ địa chính Xuất phát từ những yêu cầu, cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự giúp đỡ của khoa Quản lý đất đai cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Lê Văn Thơ – Trường Đại học Nông Lâm, tôi tiến hành nghiên

cứu đề tài “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái”

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Đánh giá được thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyề sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành

phố Yên Bái, Tỉnh Yên Bái

- Đánh giá được những thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp

giúp địa phương thực hiện tốt công tác này trong thời gian tới

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Nghiên cứu những quy định của pháp luật về công tác quản lý của Nhà nước về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất

Rút ra những việc làm được và chưa làm được trên cơ sở đó đề xuất một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Chỉ ra được các kết quả đã đạt được trong công tác đăng kí đất đai của thành phố Nêu ra được các mặt hạn chế cũng như tồn đọng trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái Từ đó đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1 Khái niệm đăng ký đất đai

Theo khoản 15 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Đăng ký đất đai, nhà ở, tài

sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Luật đất đai, 2013)

1.1.2 Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt

- Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống;

- Hai là, đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về đất đai Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.2 Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai

Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao Do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất đai Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thuê đất Hình thức giao đất hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này

1.1.2.3 Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn

Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước được tổ chức thành 04 cấp: Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo:

- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”;

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất

1.1.3 Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- GCN là một chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất, là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử

dụng đất;

- Việc cấp GCN với mục đích để nhà nước tiến hành các biện pháp quản

lý nhà nước đối với đất đai, người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản

lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất

1.1.4 Các hình thức đăng ký đất đai

Theo điều 95 luật đất đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được

thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

1.1.4.1 Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký (Luật đất đai, 2013)

1.1.4.2 Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

- Chuyển mục đích sử dụng đất;

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất (Luật đất đai, 2013)

1.1.5 Mục đích, yêu cầu của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là lãnh thổ bất khả xâm phạm Vai trò của đất đai đối với con người và đời sống xã hội quan trọng

như thế nên Luật đất đai, điều 4 đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Nhà nước có đầy đủ

3 quyền: quyền định đoạt, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài hoặc cho các tổ chức, cá nhân thuê đất Quyền sử dụng đất nằm trong khuôn khổ pháp luật và chịu sự quản lý của Nhà nước

Đất đai là yếu tố đầu vào không thể thiếu của các ngành sản xuất, là cơ

sở và nền tảng để các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Chúng ta đang chủ trương thi hành chính sách sở hữu đất đai, do vậy vấn đề quản lý chặt chẽ biến động về tình hình sử dụng đất đai, nhất là đất cho xây dựng các công trình cụ thể là nhà ở là hết sức quan trọng Một mục tiêu trong chính sách đô thị là nhằm đảm bảo và cải thiện sự công bằng kinh tế cho nhóm người có thu nhập thấp trong sử dụng đất đai Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các hộ gia đình và những cá nhân có thu nhập thấp khó có thể có đủ khả năng có đất để tiến hành các hoạt động sản xuất và kinh doanh

Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Cùng với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất, tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung không thể thiếu trong quản lý đất đai của Nhà nước Đây là công cụ giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, quản lý mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch Như vậy, đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước Để thực hiện tốt đăng ký cấp giấy chứng nhận đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền và người dân

1.1.6 Các mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa nhà nước đối với người được nhà nước giao quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi đối với cả nước, đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCN hiện nay ở nước ta đang tồn tại ở 5 loại:

+ Loại thứ nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp theo luật đất đai 1988 do Tổng Cục quản lý ruộng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại quyết định 201/QĐ/ĐK ngày/14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;

+ Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn) Loại đất được cấp theo sổ đỏ rất đa dạng, gồm: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối và đất làm nhà ở thuộc nông thôn Sổ này có màu đỏ đậm và do UBND huyện, thị

xã, thành phố thuộc tỉnh cấp cho chủ sử dụng do Tổng cục quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định của Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục Quản lý ruộng đất;

+ Loại thứ ba: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập theo quy định của luật đất đai 2003 mẫu giấy theo quyết định số 24/2004–BTNMT ngày 01/11/2004 và quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006, sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai màu, màu đỏ giao cho các chủ sử dụng đất, màu trắng lưu tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;

+ Loại thứ tư: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ ban hành về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Mẫu giấy ban hành theo thông

tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Loại thứ năm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tải sản khác gắn liền với đất lập theo quy định của luật đất đai năm 2013 Mẫu giấy ban hành theo thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Văn bản pháp lý

- Luật đất đai 1988 ngày 08/01/1988 đã được Quốc hội nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII kỳ họp thứ 2 thông qua ngày 29/12/1987;

- Luật đất đai năm 1993 ban hành ngày 14/07/1993 của quốc hội có hiệu lực ngày 15/10/1993;

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của chính phủ về quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất tại đô thị;

- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/01/1995 của tổng cục địa chính quy định các mẫu sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai thay thế các biểu mẫu trước đó;

- Thông tư 364/1998-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục địa chính hướng dẫn về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ;

- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21/07/1999 của liên Bộ Tài chính và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐ theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg;

- Luật đất đai năm 1998 Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính;

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp GCN;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Quyết định số 03/2011/QĐ-UBND ngày 24/01/2011 về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Quyết định số 1844/2007/QĐ-UBND ngày 29/10/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái ban hành Quy định về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

- Thông tư 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính;

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 05/07/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 01/07/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 01/08/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Quyết định số 16/2014/QĐ-UBND ngày 17/09/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của

Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 quy định về hồ sơ và trình tự thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

và sửa đổi một số điều của thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Trên đây là một số văn bản đều nhằm giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp được chặt chẽ, toàn diện và hiệu quả, đẩy mạnh công tác cấp GCN trong cả nước nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia, đồng thời góp phần làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất và thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của mình đối với nhà nước

1.2.2 Một số quy định chung về cấp giấy chứng nhận

1.2.2.1 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 16 điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư

pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

1.2.2.2 Trường hợp được cấp giấy chứng nhận

Các trường hợp được cấp GCN quy định tại Luật đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

Theo điều 99 của Luật đất đai 2013 quy định như sau:

- Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

+ Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ;

+ Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành; + Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

+ Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

+ Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

+ Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

+ Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

- Chính phủ quy định chi tiết Điều này

1.2.2.3 Thẩm quyền cấp GCN

Theo điều 105 Luật đất đai 2013, Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khác gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì

do cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Công tác quản lý đất đai và cấp giấy chứng nhận QSD đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Australia (Úc)

Từ năm 1958, toàn Liên bang Úc đã áp dụng thống nhất hệ thống đăng

ký đất đai Torren Đây là hệ thống đăng ký đất đai bắt nguồn từ Nam Úc Australia là một trong những nước đầu tiên sử dụng hệ thống hồ sơ địa chính bằng khoán nhằm hình thành sự đảm bảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở

hữu và các quyền khác đối với đất đai, khắc phục được những rườm rà khi chuyển nhượng; đảm bảo cập nhật thường xuyên các biến động về đất đai, giúp nhà nước quản lý tốt quỹ đất cả về vi mô và vĩ mô Thêm vào đó, hệ thống này đơn giản, chính xác nên có thể tiết kiệm kinh phí cho Nhà nước Trong hệ thống đất đai được đăng ký, mỗi thửa đất đã đăng ký được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu nó Trên đó mô tả các thông tin về thửa đất, quyền sở hữu và các tài sản có liên quan Giấy này được gọi là “folio”

Tập hợp các folio, các văn bản giao dịch đã đăng ký và những văn kiện

có liên quan đến thửa đất tạo thành sổ đăng ký Đây là thành phần quan trọng hàng đầu của hệ thống bởi thông qua hệ thống sổ này mà cơ quan đăng ký xem xét và cấp giấy chứng nhận

1.3.1.2 Trung Quốc

Năm 1954, Trung Quốc tiến hành cải tạo tư bản doanh nghiệp, tồn tại 2 hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Quỹ đất chia thành 3 loại theo mục đích sử dụng bao gồm đất nông nghiệp, đất xây dựng và đất chưa sử dụng Cục quản lý đất đai Trung Quốc chịu trách nhiệm quản lý thống nhất đất đai trong toàn quốc trong đó có một số nhiệm vụ sau:

- Xây dựng định hướng, chính sách pháp quy liên quan đến quản lý đất đai đồng thời tổ chức quán triệt, kiểm tra việc thực hiện những nguyên tắc, quy định và chính sách đó Đề xuất các phương án cải cách chiều sâu thể chế quản lý và chế độ sử dụng đất đai

- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, nghiên cứu và xây dựng chiến lược quốc gia về phát triển quản lý đất đai

- Thanh tra và giải quyết tranh chấp các quyền về đất đai

- Điều tra, thống kê, phân hạng, phân loại đất đai Lập các bản đồ phục

vụ công tác quản lý và sử dụng đất

- Đăng ký và cấp giấy chứng nhận về đất đai,…

1.3.1.3 Hà Lan

Cơ quan đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính của Hà Lan là Kadaster, đã thiết lập ra hệ thống Kadaster-on-line được đánh giá là một trong những hệ thống cung cấp thông tinđất đai thành công nhất trên thế giới với giải thưởng Winner of the e-Europe Awards for e-Government 2005 Thông tin được cung cấp qua cổng Internet với 22 triệu lượt truy câp mỗi năm Quan điểm của khách hàng về đăng ký đất là rất hài lòng với Kadaster

Sở dĩ như vậy vì Kadaster-on-line được xây dựng trên cơ sở điều tra rất

kỹ lưỡng về nhu cầu của người sử dụng Do đó mà mặc dù thời gian xây dựng kéo dài nhưng khi được đưa vào hoạt động, Kadaster-on-line đã trở thành một

hệ thống hoạt động rất hiệu quả Kadaster-on-line cung cấp 2 loại hình dịch

đó đưa ra các phương thức và điều luật cụ thể làm cơ sở, là công cụ để quản

lý chặt nguồn tài nguyên đất

1.3.1.4 Ba Lan

Có 95% quỹ đất do tư nhân sở hữu, trong đó nhà nước chỉ quản lý 5% tổng diện tích Để quản lý đất đai, Ba Lan đã sử dụng nhiều công nghệ hiện đại Họ không cấp GCNQSD đất mà quản lý bằng các dữ liệu trong hệ thống

thông tin đất đai Ngoài ra mỗi chủ sử dụng đất được cấp sơ đồ trích lục thửa đất của mình sở hữu, trên bản đồ đó thể hiện tọa độ các điểm, diện tích, vị trí hình thể của thửa đất Để làm được điều này Ba Lan hoàn thiện hệ thống lưới

đo vẽ trên toàn thể lãnh thổ Đồng thời thông qua hệ thống thông tin đất đai,

Ba Lan đã hình thành các dịch vụ hỏi đáp liên quan đến từng thửa đất như giá

cả, giá cho thuê

1.3.2 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN của cả nước

Theo báo cáo của các địa phương, năm 2018 tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu trên cả nước đã đạt trên 96,9% tổng diện tích các loại đất cần cấp

Trong số đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 92,9%; đất lâm nghiệp đạt 98,2%, đất nuôi trồng thủy sản đạt 86,1%; đất ở nông thôn đạt 96,1%; đất ở

đô thị đạt 98,3%; đất chuyên dùng đạt 86,9%; cơ sở tôn giáo đạt 83,6%

Ngoài ra, Tổng cục Quản lý đất đai cũng đã tổng hợp các trường hợp còn tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu và phân tích nguyên nhân vướng mắc, để đề xuất giải pháp thực hiện, hoàn thành cấp giấy chứng nhận trên phạm vi cả nước

Theo đó, việc tồn đọng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, chủ yếu

là do người dân chưa kê khai đăng ký (chiếm 34,1%); nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ ngày 1/1/2008 trở về sau, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chiếm 10,7%); phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không nộp

và không có nhu cầu ghi nợ (chiếm 5,4%); hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chia thừa kế (chiếm 5,2%);

Về đo đạc, cấp giấy chứng nhận đất nông, lâm trường, Tổng cục Quản lý đất đai đã chuẩn bị báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất có nguồn gốc

từ các nông trường, lâm trường tại các tỉnh vùng Tây Nguyên phục vụ hội nghị của Thủ tướng Chính phủ

Kết quả thực hiện tại các địa phương đến nay cho thấy: Có 34/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành công tác rà soát ranh giới, cắm mốc; 38/45 tỉnh, thành phố đã cơ bản hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính; 11/45 tỉnh

đã cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận; Các tỉnh còn lại đều đang triển khai thực hiện các hạng mục công việc, dự kiến sẽ cơ bản hoàn thành trong năm 2018

Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai đã có nhiều văn bản chỉ đạo tập trung đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ

sở dữ liệu đất đai và đã được các địa phương quan tâm tổ chức thực hiện Tính đến nay, đã có 132/713 đơn vị cấp huyện xây dựng và vận hành cơ

sở dữ liệu địa chính (chiếm 18,5% trên tổng số huyện), đây là nền tảng quan trọng để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất, phục vụ đa mục tiêu và vận hành chính phủ điện tử

1.3.3 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp GCN trên địa bàn Tỉnh Yên Bái

Tỉnh Yên Bái có 7 huyện và 1 thị xã, 1 Thành phố, tính đến năm 2018

về công tác đăng ký đất đai, cấp GCN đã được triển khai và hoàn thành tương đối cao Trong những năm đổi mới, công tác quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Yên Bái đã có nhiều tiến bộ, tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất để mang lại hiệu quả kinh tế cao

Tính đến 10/11/2018 toàn tỉnh cấp được 24.924 GCN, trong đó: Hộ gia đình, cá nhân: 24.830 giấy; diện tích: 897,21 ha; Tổ chức là 94 giấy, diện tích 75,54 ha, nâng tổng số giấy chứng nhận đã cấp toàn tỉnh từ trước đến nay lên 528.983 giấy chứng nhận với tổng diện tích là 335.611,60 ha, trong đó:

- Số GCN đã cấp cho tổ chức: 3.935 giấy, với diện tích cấp 178.640,28 ha

- Số GCN đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân: 525.048 giấy, với diện tích cấp 156.971,32 ha

Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN là một trong những nội dung được

quan tâm hàng đầu trong công tác quản lý đất đai, đến nay công tác đăng ký

đất đai, cấp GCN cho các loại đất đã đạt được kết quả như sau:

* Đối với đất nông nghiệp

Tính đến tháng 11/2018 đã tổ chức hội nghị tổng kết công tác cấp GCN

trên địa bàn toàn tỉnh với 215.502 giấy được cấp với tổng diện tích đã cấp là 52.756,98 ha đạt 74,95%

* Đối với đất lâm nghiệp

Tính đến tháng 11/2018 toàn tỉnh đã cấp 79.058 giấy chứng nhận với

diện tích 270.627,12 ha đạt 95,73%

* Đối với đất ở

Tính đến tháng 11/2018 toàn tỉnh đã cấp 225.162 GCN với tổng diện tích

là 3.636,63 ha đạt 81,27%

* Đối với đất chuyên dùng

Trong những năm qua đã tổ chức xem xét, thẩm định trình Uỷ ban nhân

dân tỉnh cấp cho 72 giấy với diện tích 7.939,90 ha đạt 98,27%

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các đối tượng sử dụng đất của thành phố Yên Bái giai đoạn 2014 - 2018;

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ đánh giá việc kê khai đăng ký đất đai

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trên địa bàn thành phố

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trên địa bàn 17 xã, phường thuộc thành phố Yên Bái

- Phạm vi thời gian: nghiên cứu trong giai đoạn từ năm 2014 đến năm 2018

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất đai

- Điều kiện tự nhiên;

- Điều kiện kinh tế - xã hội;

- Tình hình quản lý nhà nước về đất đai;

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân

2.2.3 Những tồn tại, khó khăn và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng

ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Những thuận lợi;

- Khó khăn;

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Yên Bái - Tỉnh Yên Bái

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

Các tài liệu sẽ được điều tra tại các cơ quan, phòng ban của thành phố Yên Bái: Phòng Tài nguyên và Môi trường; phòng Thống kê; Văn phòng đăng kí đất đai (ĐKĐĐ) tỉnh Yên Bái; Chi cục đất đai thành phố Yên Bái; Văn phòng ĐKDĐ thành phố Yên Bái

- Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã

hội, hiện trạng sử dụng đất;

- Tình hình công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và các thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu;

- Thu thập số liệu, tài liệu tại các phòng ban, qua mạng, qua sách báo, điều tra thông qua cán bộ địa chính, người dân địa phương

2.3.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Tiến hành điều tra nhóm cán bộ và điều tra ý kiến của các hộ gia đình các nhân qua phiếu điều tra được chuẩn bị sẵn, gồm: 20 phiếu điều tra cán bộ

và 153 phiếu điều tra người dân

- Số cán bộ được điều tra được lựa chọn ngẫu nhiên từ các đơn vị: phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố (TP) Yên Bái; Văn phòng đăng ký đất đai TP Yên Bái; Cán bộ địa chính các phường, xã trong địa bàn thành phố

- Lựa chọn ngẫu nhiên 153 hộ dân đã tham gia vào công tác đăng ký đất đai, cấp giấy CNQSDĐ trong giai đoạn từ năm 2014 – 2018 để tiến hành điều tra phỏng vấn Trên địa bàn thành phố có 17 xã, phường Mỗi phường điều tra ngẫu nhiên 9 hộ gia đình, cá nhân Nội dung phỏng vấn tập trung vào các vấn đề thuận lợi, khó khăn, tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

2.3.3 Phương pháp thống kê tổng hợp số liệu

Dựa trên các tài liệu đã thu thập được tiến hành thống kê, tổng hợp các tài liệu đã thu thập để tiến hành so sánh, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Yên Bái Sử dụng phần mềm Microsoft Office Excel

2.3.4 Phương pháp phân tích, đánh giá

Trên cơ sở các tài liệu, số liệu thu thập được tiến hành phân tích và đánh giá để làm rõ thực trạng Từ đó, đưa ra các đề xuất về giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Yên Bái

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vị trí cửa ngõ đi vào khu Tây Bắc của Tỉnh Yên Bái và của cả nước, có toạ độ địa lý 21°40’-21°16’độ vĩ bắc; 104°50’08’’-104°58’15’’ độ kinh đông;

- Phía Bắc và phía Tây, phía Nam giáp huyện Trấn Yên và tỉnh Phú Thọ;

- Phía Đông, Đông Bắc giáp huyện Yên Bình;

Thành phố Yên Bái có diện tích tự nhiên là 10.678,13 ha bao gồm 17 đơn vị hành chính với 9 phường, 8 xã; dân số Thành phố năm 2018 có 102.425 người Là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội, chính trị, an ninh quốc phòng của cả tỉnh Có vị trí và mối quan hệ với hành lang kinh tế xuyên Á (Vân Nam - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng) thông qua hệ thống giao thông đường bộ cao tốc Nội Bài - Lào Cai; đường sắt, đường thủy cấp quốc gia Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua

Hình 3.1: Sơ đồ hành chính Thành phố Yên Bái

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Yên Bái có độ cao trung bình từ 75 - 100m so với mực nước biển; được chia làm 3 dạng địa hình chủ yếu:

- Địa hình bậc thềm phù sa Sông Hồng bằng phẳng, có độ cao từ 31 - 35m so với mực nước biển;

- Địa hình vùng đồi bát úp đỉnh bằng, sườn dốc;

- Địa hình vùng thung lũng xen giữa đất đồi là các dải đất bằng và ruộng lúa nước Nhìn toàn cảnh từ khu vực thành phố Yên Bái nằm trong một thung

lũng rộng lớn, được bao từ xa bởi hệ thống núi con Voi và phần kéo dài của dãy Hoàng Liên Sơn

Với địa hình Thành phố đất đồi rừng chiếm diện tích chủ yếu, do vậy thích hợp với trồng rừng sản xuất kết hợp bảo vệ môi trường, song lại rất khó khăn cho việc sử dụng đất cho xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Thành phố do phải bỏ ra chi phí rất lớn cho san tạo mặt bằng

3.1.1.3 Đặc điểm khí hậu, thời tiết

Thành phố Yên Bái nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa, cùng với điều kiện địa lý tự nhiên, thành phố Yên Bái mang tính chất tiểu vùng khí hậu nóng ẩm, mưa nhiều Qua số liệu quan trắc nhiều năm của Nha khí tượng Thuỷ văn Yên Bái, các yếu tố khí hậu như sau:

- Nhiệt độ trung bình trong năm: 22,98oC, nhiệt độ cao tương đối là 39,4oC nhiệt độ thấp nhất là 4,3oC Do điều kiện khí hậu Trái Đất có xu thế ngày càng nóng lên, bởi vậy một vài năm gần đây nhiệt độ trung bình trong năm là 23,7oC, nhiệt độ thấp nhất trong năm 10,5oC nhiệt độ cao nhất trong năm 39,8oC;

- Độ ẩm không khí: Bình quân cả năm từ 85 - 87%, độ ẩm cao nhất trong

năm là 94% (tháng 3), thấp nhất là 80%;

- Lượng mưa: Lượng mưa trung bình cả năm đạt 2.339,5 mm, năm có

lượng mưa cao nhất 3.256mm, năm thấp nhất 1.284 mm Mưa tập trung vào các tháng 5, 6, 7, 8, 9 chiếm tới 80 - 85% lượng mưa cả năm;

3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên

3.1.2.1 Tài nguyên đất

Nhóm đất phù sa: Ký hiệu (P) (Fluvisols)(FL): Nhóm đất này có diện tích khoảng 750 ha, chiếm 7,02% diện tích tự nhiên toàn thành phố Được sử dụng để trồng lúa, cây hoa mầu các loại và hiện nay đang được đưa vào khai thác, sử dụng

Nhóm đất Glây (GL) (Gleysols): Nhóm đất này có diện tích khoảng

320 ha chiếm 3,0% diện tích tự nhiên toàn thành phố Được sử dụng chủ yếu cho trồng lúa nước, tận dụng làm hồ, đầm, ao nuôi trồng thuỷ sản

Nhóm đất đen Luvisols (LV): Nhóm đất này có diện tích khoảng 30 ha chiếm 0,28% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố Sử dụng trồng lúa

ở địa hình trũng và rau mầu các loại; cây ăn quả ở địa hình cao

Nhóm đất đỏ Ferralsols: Nhóm đất này có diện tích khoảng 9456,87

ha chiếm 88,55% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố Sử dụng của loại đất này để trồng lúa, cây hoa mầu các loại và hiện nay đang được đưa vào khai thác, sử dụng

Nhóm đất Glây (GL) (Gleysols): Nhóm đất này có diện tích khoảng

320 ha chiếm 3,0% diện tích tự nhiên toàn thành phố Được sử dụng chủ yếu cho trồng lúa nước, tận dụng làm hồ, đầm, ao nuôi trồng thuỷ sản

Nhóm đất đỏ Ferralsols: Nhóm đất này có diện tích khoảng 9456,87

ha chiếm 88,55% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố.Chủ yếu tập trung

ở xã Minh Bảo, phường Yên Ninh Đất này khả năng thích hợp với sản xuất nông - lâm nghiệp

3.1.2.2 Tài nguyên nước

Thành phố Yên Bái có nguồn nước khá dồi dào, bao gồm cả nước mặt và nước ngầm

- Nước mặt: Thành phố Yên Bái có lượng mưa lớn, cung cấp lượng nước

cho các suối, hồ Sông Hồng có lưu lượng trung bình: 2.629 m3/s, lưu lượng lớn nhất: 5.298 m3/s, lưu lượng nhỏ nhất vào mùa kiệt: 162 m3/s Các suối tự nhiên có lưu vực rộng và đều đổ ra sông Hồng như suối Ngòi Yên, suối Khe Dài, suối Yên Thịnh, suối xã Tân Thịnh, ngòi Sen xã Văn Tiến, ngòi Lâu xã

Âu Lâu, đảm bảo cung cấp nước cho sản xuất

- Nước ngầm: Nguồn nước ngầm của Thành phố có trữ lượng đáng kể,

chất lượng nước tương đối tốt, phục vụ cho sinh hoạt của người dân trong khu

vực là chủ yếu Song nước ngầm phân bố không đồng đều trong các thành tạo địa chất khác nhau, mực nước ngầm thay đổi có nơi chỉ vài mét là có nước ngầm, có nơi hàng chục mét mới có

3.1.2.3 Tài nguyên rừng

Tổng diện tích đất lâm nghiệp của Thành phố tính đến năm 2018 hiện có 3.827,88 ha chiếm 35,84% tổng diện tích tự nhiên của Thành phố, chủ yếu là rừng sản xuất

Động vật rừng hầu như không còn do hậu quả của nạn phá rừng những năm trước để lại đồng thời do sự gia tăng dân số, quá trình đô thị hoá Rừng trong Thành phố chủ yếu là diện tích rừng trồng với chủng loại cây lâm nghiệp như Keo, Bạch đàn tập trung chủ yếu ở xã ngoại thành và các phường Yên Ninh, Đồng Tâm, Minh Tân, Yên Thịnh, Tân Thịnh, Minh Bảo, Âu Lâu, Hợp Minh Trong những năm gần đây, chất lượng rừng trồng chủ yếu là giống Keo lai, Bạch đàn mô, diện tích trồng Bồ đề giảm dần Cùng với sự phát triển của diện tích rừng thì một số động vật rừng như các loại Cầy, Cáo,

Gà rừng và một số loại chim đã xuất hiện trở lại

3.1.3 Tình hình kinh tế - xã hội

3.1.3.1 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

a) Sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản:

Giá trị sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy sản theo giá so sánh 2010 đạt 458,5 tỷ đồng, đạt 100,07% kế hoạch, tăng 1,84% so với năm 2017 Giá trị sản phẩm thu hoạch trên 1ha đất trồng trọt và nuôi trồng thủy sản đạt 82,5 triệu đồng, đạt 102,78% kế hoạch

b) Sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp:

Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp (giá SS 2010) trên

địa bàn đạt 3.045 tỷ đồng, đạt 100,83% kế hoạch tỉnh, đạt 100% kế hoạch thành phố, tăng 6,54% Phần thành phố quản lý đạt 2.045 tỷ đồng, đạt 122,9%

KHTp, tăng 6,07% (so với năm 2017)

Xây dựng kế hoạch phát triển cụm công nghiệp Đầm Hồng; điều chỉnh quy hoạch cụm công nghiệp Âu Lâu Triển khai xây dựng Đề án khu sản xuất miến tập trung tại xã Giới Phiên

c)Thương mại - Dịch vụ:

Tổng mức hàng hóa bán lẻ trên địa bàn đạt 7.738 tỷ đồng, bằng 101,81%

kế hoạch, tăng 5,81% Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống và du lịch lữ hành

đạt 857 tỷ đồng, đạt 100,82% kế hoạch; tăng 6,07% (so với năm 2017)

Xuất, nhập khẩu: Giá trị hàng hóa xuất khẩu trên địa bàn đạt 40 triệu USD, bằng 133,3% kế hoạch, tăng 42,86% so với năm 2017 Phần thành phố

quản lý đạt 20,2 triệu USD, bằng 134,67% kế hoạch, tăng 44,28% (so với

Số lao động chưa có việc làm đầy đủ tập trung ở khu vực nông thôn, lực lượng lao động bổ xung hàng năm còn một số chưa có việc làm, chủ yếu

là học sinh mới ra trường chưa tìm được việc

3.1.4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tác động đến việc sử dụng đất

3.1.4.1 Thuận lợi

Là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xã hội và An ninh quốc phòng của tỉnh, được Chính phủ công nhận là thành phố đạt tiêu chuẩn đô thị loại 3 vào năm 2000, Năm 2015 trở thành đô thị loại 2 Có vị trí và mối quan hệ với hành lang kinh tế xuyên Á (Vân Nam - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng) thông qua hệ thống giao thông đường bộ cao tốc Nội Bài - Lào cai; đường sắt, đường thủy cấp quốc gia Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua: Quốc lộ 32C Nằm trên tuyến đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc), có đường thuỷ (sông Hồng), có sân bay quân

sự, tạo cho thành phố có nhiều yếu tố thuận lợi và luôn giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh và các tỉnh lân cận trong vùng, là cửa ngõ vào vùng Tây Bắc, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội địa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa phương trong cả nước Đó

là điều kiện thuận lợi cho thành phố trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội trong hiện tại và tương lai

Trình độ phát triển giữa các xã, phường không đồng đều, điểm xuất phát về kinh tế ở một số địa phương thấp Hạ tầng kinh tế - xã hội còn thiếu

3.1.5 Tình hình quản lý và sử dụng đất

3.1.5.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai

1 Tổ chức thực hiện và hướng dẫn thi hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

Thành phố đã tổ chức tốt việc thực hiện các văn bản quy phạm về quản

lý đất đai (Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013, các văn bản hướng dẫn luật…), đã ban hành các văn bản như: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các Quyết định xử lý

vi phạm hành chính về đất đai thuộc các lĩnh vực giải phóng mặt bằng, xây dựng, sử dụng đất không đúng mục đích, lấn chiếm dòng chảy, giải quyết tranh chấp đất đai… Đều được chỉ đạo tổ chức thực hiện đạt 95 - 97%

2 Việc quản lý hồ sơ địa giới hành chính

Thành phố thực hiện theo đúng quy định của Bộ Nội Vụ, tổ chức chỉ đạo việc kiểm tra định kỳ và báo cáo tình hình quản lý hồ sơ, mốc giới 6 tháng một lần trong năm, để kịp thời phát hiện và xử lý những vi phạm trong công tác quản lý, giải quyết việc xâm canh, xâm cư tại những vùng giáp ranh với các huyện lân cận