Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện

Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: khái quát hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở 6 1.2. Khái quát tiến trình phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta 13 Chương 2: hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành 26 2.1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở 26 2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở 38 2.3. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở 55 2.4. Hình thức, thủ tục mua bán nhà ở 66 Chương 3: thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và phương hướng hoàn thiện pháp luật 77 3.1. Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở 77 3.2. Một số phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 88 KẾT LUẬN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dướinhững giác độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở.Theo phạm trù triết học, nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học nó là phương tiện đáp ứngnhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế - dân sự nhà ở là khối tài sảnthường có giá trị lớn; còn theo phạm trù pháp luật thì nó là đối tượng điềuchỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Nhà ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu khôngthể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc.Chính vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hếtcác quốc gia với tư cách là một quyền cơ bản của công dân Ở nước ta, Hiếnpháp

năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã quy định công dân có quyền sở hữu hợppháp nhà ở của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiềuphương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế,tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Tuy nhiên, vì nhu cầunhà ở trong điều kiện một nước có mật độ dân số đông như nước ta hiện nay

là rất cao, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vìthế vấn đề tạo lập được nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ và ngàycàng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trườngbất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Nền kinh tế nước ta trong 20 năm đổi mới đã có những bước pháttriển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được

nâng cao Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi

và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chútrọng Trong khi việc tạo lập nhà ở bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã

và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức tạp Chính vì thế,quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà nước chútrọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới

Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều thời kỳkhác nhau Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhautrong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước Tuy nhiên, ởthời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở cũng phải thực hiện bằng hìnhthức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vàphải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định

Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủthể tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúngnhững quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiềutranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại

càng phức tạp hơn Chính vì vậy, đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành và phương hướng hoàn thiện" được

nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra nhữngđiểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương hướng,giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiệnhành về hợp đồng mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bấtđộng sản ở nước ta phát triển lành mạnh

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu

Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoahọc và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các quy định của Bộ luậtdân sự về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợpđồng mua bán nhà ở, từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp, kiến nghị đểhoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

3 Phạm vi nghiên cứu

"

Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện hành

và phương hướng hoàn thiện" là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rất rộng,

nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, trong phạm vi của một luậnvăn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thựctiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực trạng nội dung một số các quyđịnh của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở Từ đó đưa ra cácphương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các quy định của pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, cụthể:

Những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bánnhà ở, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, hình thức hợp đồng, thủ tục muabán nhà ở Thực trạng giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ởtrong thời gian qua Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

4.1 Cơ sở lý luận

Đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về chính sáchnhà ở của nước ta trong giai đoạn hiện nay

Nội dung quan điểm chỉ đạo khi xây dựng Bộ luật dân sự năm 1995;

Bộ luật dân sự năm 2005; Đề án Luật nhà ở năm 2005

Nội dung các văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

và văn bản chính sách của Nhà nước về nhà ở của nước ta trong giai đoạn hiệnnay

4.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duyvật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩaMác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật

Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương phápphân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp xã hộihọc để thể hiện nội dung đề tài

5 Ý nghĩa và những điểm mới của đề tài

Đề tài "Một số vấn đề về hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật hiện

hành và phương hướng hoàn thiện" được nghiên cứu để đạt được kết quả sau:

Đây là luận văn đầu tiên được nghiên cứu ở bậc cao học có tính hệthống, toàn diện về hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta

Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những quy định củapháp luật nước ta về hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1945 đến nay

Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các quy định pháp luật về hợpđồng mua bán nhà ở, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực

định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn nhữngquy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoànthiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở.

So sánh với những quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đượcquy định trong pháp luật của Cộng hòa Pháp và một số nước khác để làm nổi bậttính hiện đại của pháp luật Việt Nam quy định về hợp đồng mua bán nhà ở

Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng muabán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân sự năm 1995 Đặc biệt, là các quyđịnh liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở chung cư, nhà ở đượchình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những quy định của phápluật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật

về hợp đồng mua bán nhà ở

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nộidung của luận văn gồm 3 chương, 8 mục

Chương 1

KHÁI QUÁT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở là tư liệu sinh hoạt và là nhu cầu thiết yếu của mỗi cá nhân, mỗigia đình Xã hội càng văn minh, hiện đại thì chỗ ở mà chính xác hơn là nhà ởcàng có vai trò quan trọng Nhà ở không phải chỉ là một vật thể kiến trúc đơnthuần bảo đảm nhu cầu ở của con người, mà nó còn là một vật thể biểu thị cácgiá trị văn hóa, lịch sử của một dân tộc, một quốc gia và cả nhân loại Chính vìthế nhà ở đã được nhiều ngành khoa học nghiên cứu dưới các góc độ khác nhau.Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ

và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứngnhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó là khối tài sản thường cógiá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở làđối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con ngườingày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ởluôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhànước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở Sự quan tâm đó thể hiện ở việcNhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quantrọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý antoàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứngnhu cầu cần thiết của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiềuphương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa

kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà Trong đó, thamgia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xãhội hiện đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luậtdân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng kýquyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định kháchặt chẽ

Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong Bộ luật dân

sự năm 1995 và Bộ luật dân sự năm 2005 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ởđược hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận của các bên Trong hợpđồng mua bán nhà ở bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ cóthể là cá nhân, pháp nhân hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuậnnhững nội dung của hợp đồng trên cơ sở của sự tự do ý chí và nội dung củathỏa thuận đó không được trái pháp luật và đạo đức xã hội

Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung

và trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Tự do ý chí được hiểu là không ai

có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở vớimình hoặc với một chủ thể khác Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết

mà vi phạm điều kiện tự do ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợpđồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 138, Điều 141 Bộ luật dân sự)[2 Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyêntắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 395 Bộ luậtdân sự năm 1995, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phảithực hiện nguyên tắc:

- Tự do giao kết hợp đồng, nhưng không được trái với pháp luật, đạođức xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng kýquyền sở hữu Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tácđộng lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội củaNhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phảiđược thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơquan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định

Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn

là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc

biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chínhliên quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại cótính hạn chế lịch sử nhất định Để giải quyết những tồn tại của các giao dịchdân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/07/1991, tại mục II khoản 12Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn ápdụng một số quy định tại Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH đã xác định:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên, theo

đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển giao quyền sởhữu nhà ở đó cho bên mua nhà và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa

vụ nhận nhà ở và trả tiền cho bên bán

Được coi là hợp đồng mua bán nhà ở khi thuộc một trongcác trường hợp sau đây:

a) Có hợp đồng bằng văn bản (có thể có xác nhận hoặckhông xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bên mua đãnhận được hoặc chưa nhận nhà ở);

b) Người đang ở tại nhà ở đó chứng minh được là họ muanhà ở đó một cách hợp pháp;

c) Một trong những người thuộc một trong các điểm a, b và ckhoản 2 mục I thông tư này thừa nhận đã bán nhà ở đó [64]

Theo quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở được thiết lập hợppháp khi bên mua "chứng minh được là họ mua nhà ở đó một cách hợppháp" thì được pháp luật thừa nhận Nhưng một điều khó có thể thực hiệnđược là khi nào, bằng cách nào thì người đang ở ngôi nhà đó chứng minhđược họ mua ngôi nhà đó một cách hợp pháp, trong khi pháp luật quy địnhgiao dịch về nhà ở từ thời kỳ phong kiến, thời kỳ Pháp thuộc cho đến nayđều khẳng định tất cả các giao dịch loại này đều phải được thể hiện bằng vănbản Vậy, tính "hợp pháp" được hiểu như thế nào thật khó có câu trả lời xácđáng trong trường hợp này

Theo chúng tôi, pháp luật không nhất thiết phải đưa ra dự liệu này bởi

nó không có tính khả thi, để giải quyết vấn đề này chúng ta cần sử dụng nguyêntắc suy đoán pháp lý, nguyên tắc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản là bấtđộng sản Khi không có tranh chấp, nếu người đang sử dụng ngôi nhà đó mộtcách hợp pháp ngay tình thì họ được coi là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đó

và như vậy chúng ta không cần phải đề cập đến hợp đồng mua bán nhà ở của

họ Nếu như có tranh chấp chúng ta mới xét đến vấn đề xác lập quyền sở hữungôi nhà của người đang ở ngôi nhà đó và những người tranh chấp phảichứng minh được người đang sử dụng ngôi nhà đó là không có căn cứ phápluật

Mặt khác, theo quy định tại điểm c khoản 12 thông tư này thì hợpđồng mua bán nhà ở có thể chỉ là sự thể hiện ý chí đơn phương của bên bánnhà ở, khẳng định rằng chính họ đã bán nhà cho bên mua

Nhà làm luật đưa ra các dự liệu này là nhằm giải quyết những tồn tạitrong các giao dịch mua bán nhà ở, trên thực tế, đã xảy ra trong một thời giantương đối dài Tuy nhiên, vì có nhiều lý do khác nhau mà Nhà nước chưa banhành được hệ thống các văn bản pháp luật để điều chỉnh loại quan hệ này.Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng hoạt độngquản lý nhà nước về nhà ở làm cho các giao dịch về nhà ở diễn ra một cách

tùy tiện Để giải quyết những hậu quả này, cần phải có những giải pháp nhấtđịnh để bình ổn và giải quyết các tranh chấp đã và đang xảy ra đối với cácgiao dịch mua bán nhà ở không tuân thủ triệt để các quy định của pháp luật.

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệmhợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 421, các quy định về hợpđồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 443 đến Điều 451 Bộ luật dân sựnăm 1995 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa rakhái niệm hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản buộcphải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được quyđịnh khá chặt chẽ trong pháp luật Theo quy định của pháp luật, hợp đồngmua bán nhà ở là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do

đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung.Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượngcủa loại hợp đồng mua bá nhà ở khác hơn so với các loại hợp đồng khác,ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nướcta)

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thếgiới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải tuân thủ hình thức văn bản,

có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải

thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy định như vậy là

do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường cógiá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc

Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước

về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữunhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kếthợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá kháchquan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở Thông qua những đánh giá

đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảmbảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những ngườithuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc cónhà để ở

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mua bán tài sảnnên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở là một hợp đồng song vụ Theo

đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và nghĩa vụ nhất định,không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụcủa bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đếnhạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏathuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng, thựchiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗquyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua vàbên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Nói cách khác,trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng vớinghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở luôn phảiđược lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản

để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ củamình Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp

đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền(thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)

Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghitrong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 2 Điều 447) [2].Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ vềnhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 450) [2]

"Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏathuận" (khoản 1 Điều 448) [2], thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúngthời hạn đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 449) [2]

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù Tức là,

trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện cho bênkia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng.Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trongquan hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này, người chuyểngiao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chấttương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho Cònngười tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho)không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyểnquyền sở hữu ngôi nhà

Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở là sự cụ thể hóa củanguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán

đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham giagiao kết hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao tài sản và

quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua Trong quan hệ giao

dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phầnnhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người

bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho ngườimua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê.

Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở còn cónhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, đốitượng của hợp đồng, hình thức của hợp đồng Để hiểu một cách toàn diện vàsâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo

1.2 KHÁI QUÁT TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở CỦA NƯỚC TA

Trong lịch sử lập pháp ở Việt Nam, các quy định về mua bán nhà ở đãxuất hiện tương đối rõ nét từ thời kỳ nhà nước phong kiến Tuy nhiên, vớitrình độ kinh tế - xã hội lúc đó thì nhà ở không được ghi nhận là một đốitượng độc lập, riêng biệt mà nó luôn gắn liền với các quy định về điền thổ.Mãi đến thời kỳ triều Lý - Trần - Hồ, từ thế kỷ XI đến thế kỷ XV, cùng vớiviệc bước đầu hình thành chế định về hợp đồng, lần đầu tiên ruộng đất tư hữuđược coi là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với tư nhân TrongChiếu chỉ 1292 của nhà Trần quy định:

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có ngườilàm chứng Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở bahàng trước

- Văn khế phải lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại[65]

Đến thời kỳ nhà Lê, Nhà nước đã ban hành Quốc triều Hình luật Cóthể nói, đây là một trong những bộ luật thành văn thể hiện trình độ lập phápcao nhất, tiến bộ nhất của Nhà nước phong kiến Việt Nam Nội dung các quyđịnh về hợp đồng mua bán ruộng đất đã thể hiện được những nguyên tắc cơ bản

nhất của pháp luật hợp đồng dân sự như "nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khimua bán ruộng đất Mọi giao kết khi bị ức hiếp thì không có giá trị" (Điều 335).Đặc biệt, theo quy định tại Điều 366 thì "việc mua bán ruộng đất phải được lậpthành văn khế và có xã trưởng chứng kiến" [60]

Đây là những quy định thành văn đầu tiên, đặt nền móng cho sự hìnhthành và phát triển các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ởthời kỳ nhà nước phong kiến Việt Nam nói riêng và của nhà nước ta sau nàynói chung

Thời kỳ thực dân Pháp đô hộ Việt Nam, với phương châm "chia để trị"

chính quyền thực dân đã xây dựng ba bộ dân luật khác nhau áp dụng cho bamiền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ Các quy định về hợp đồng mua bán nhà ởđược quy định trong ba bộ dân luật này đều được xây dựng trên tinh thần của

Bộ luật dân sự Pháp, một trong những Bộ luật dân sự có trình độ lập phápphát triển nhất thế giới thời kỳ bấy giờ Các quy định của pháp luật ở thời kỳnày cũng đã đảm bảo cho các giao dịch mua bán nhà ở được thực hiện rõràng, chính xác, bảo vệ được quyền và lợi ích của các bên

Sau khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, để đảm bảo cho

các giao lưu dân sự nói chung, cũng như những giao dịch mua bán nhà ở nóiriêng được tiến hành ổn định trong đời sống xã hội Ngày 10/10/1945, Chủtịch Hồ Chí Minh đã ban hành Sắc lệnh số 90/SL quy định giữ tạm thời cácluật lệ hiện hành ở ba miền Bắc kỳ, Trung kỳ và Nam kỳ cho đến khi banhành những bộ luật thì mới áp dụng trên phạm vi toàn quốc

Theo Sắc lệnh số 90/SL, các quy định trong Bộ dân luật Nam kỳ giảnyếu, Bộ dân luật Bắc kỳ năm 1931, Bộ dân luật Trung kỳ năm 1936 đã đượcgiữ lại để áp dụng trong thời gian Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa chưaban hành được những văn bản pháp luật mới điều chỉnh các quan hệ dân sựđang diễn ra trong xã hội Mặc dù bản chất giai cấp được thể hiện trong ba bộdân luật này không phù hợp với bản chất của Nhà nước ta, nhưng do tính đặc thù

của pháp luật được thể hiện trong các quy định của ba bộ dân luật này đều thểhiện được những nguyên tắc cơ bản của các quan hệ dân sự: sự tự do, tự nguyệncủa các đương sự trong việc tham gia các giao dịch dân sự, nó là cơ sở pháp

lý cho việc giải quyết những tranh chấp đang phát sinh trong đời sống xã hội

Mặt khác, do được xây dựng trên cơ sở tư tưởng, kỹ thuật của Bộ luậtdân sự Pháp, một Bộ luật dân sự có nhiều điểm tiến bộ và hiện đại nhất thờibấy giờ, nên ba bộ dân luật này đã điều chỉnh tương đối đẩy đủ các quan hệdân sự nói chung và các quan hệ về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Theonội dung của ba bộ dân luật này, tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phảiđược lập thành văn bản, phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứngnhận, thị thực và phải làm trước bạ sang tên Đây là những quy định hết sức

cơ bản, thể hiện được trình độ lập pháp tiên tiến mà sau này pháp luật về hợpđồng mua bán nhà ở của nước ta đã kế thừa và phát triển ở mức độ cao hơn

Do có quá nhiều việc phải làm đối với một nhà nước vừa non trẻ, vừaphải chống giặc ngoại xâm nên ngày 22/05/1950 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký vàban hành Sắc lệnh số 92/SL cho phép tiếp tục áp dụng các luật lệ cũ để điềuchỉnh các quan hệ dân sự nhưng các quy định này không được trái với cácnguyên tắc tự do, dân chủ, bình đẳng, tiến bộ do Sắc lệnh này quy định như:

"Những quyền dân sự đều được luật bảo vệ khi người ta hành xử nó đúng vớiquyền lợi của nhân dân " (Điều 1) [11] Như vậy, các giao dịch dân sự, trong

đó có quan hệ mua bán nhà ở, vẫn được thiết lập trên cơ sở các quy định của

ba bộ dân luật Bắc, Trung và Nam kỳ nhưng phải đảm bảo nguyên tắc tựnguyện, bình đẳng, không làm thiệt hại đến lợi ích của nhân dân

Đến năm 1952, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hànhSắc lệnh số 85/SL ngày 22/02/1952 quy định thể lệ trước bạ đối với việc muabán nhà, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất Nội dung của Sắc lệnh đã đề cập đếncác vấn đề quan trọng của hợp đồng mua bán nhà ở như:

- Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước

bạ rồi mới được sang tên trong địa bộ và sổ thuế (Điều 1);

- Trước khi đem trước bạ văn tự phải đưa Ủy ban kháng chiến hànhchính xã hay thị xã nhận thực chữ ký của các người mua, bán, cho, nhận, đổi

và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nhà cửa, ruộng đấtđem bán, cho hay đổi (Điều 3);

- Các định mức thuế suất trước bạ đối với việc mua bán, cho, đổi nhàcửa, ruộng đất (Điều 4);

- Thời hạn văn tự mua bán nhà ở và chế tài áp dụng khi vi phạm thờihạn này (Điều 6) [12]

Năm 1959, Tòa án nhân dân tối cao đã ra Chỉ thị số 772/CT-TATC vềviệc đình chỉ áp dụng luật lệ của đế quốc, phong kiến Nhưng do điều kiệnkhách quan và chủ quan ngay lúc bấy giờ, Nhà nước ta vẫn chưa ban hànhđược các văn bản pháp luật thay thế để điều chỉnh các giao dịch dân sự nóichung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫndựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây

để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở

Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số 02/NĐ-HĐCPban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị xã Trongnghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa củacác cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quyđịnh Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy bannhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước

bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợppháp Đối với nhà cửa chưa đủ hồ sơ, chứng từ hợp pháp về quyền sở hữu vànhững nhà cửa chờ xử lý đều chưa được phép chuyển dịch quyền sở hữu(Điều 16); nghiêm cấm mọi hành vi đầu cơ, trục lợi, ăn hoa hồng trong việc

thuê nhà, mua bán, chuyển dịch nhà và các thủ đoạn lợi dụng nhà cửa làmphương hại đến trật tự trị an Người vi phạm sẽ bị phạt tiền và xử lý theo phápluật của nhà nước (Điều 18) [44].

Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở

Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhấtđiều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ Trong

đó, để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việt thực hiện các giao dịch về nhà ởnói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quyđịnh: "Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữunhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhậnthừa kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" [59]

Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng phápluật, Pháp lệnh đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quyđịnh về việc mua bán nhà ở Trong chương này có một quy định mang tínhnguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng muabán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiệnthông qua hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kếtbằng văn bản giữa bên mua và bên bán Đất có nhà ở không phải là đối tượngcủa hợp đồng mua bán nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được

quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [59].

Tuy nhiên, cũng có một điều bất cập là trong Luật Đất đai năm 1987không hề có một quy định nào trực tiếp điều chỉnh quyền được chuyển quyền

sử dụng đất ở của người bán nhà, mà chỉ quy định một trường hợp cụ thể duynhất mà người mua nhà ở có thể có quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà là "ngườiđược thừa kế nhà ở, hoặc người chưa có đất ở, khi được người khác chuyểnnhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận

quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó"(Điều 17) [46].

Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong LuậtĐất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ cóngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà cóngôi nhà xây trên đó Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bánnhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyềnquyền sử dụng đất

Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiềuquy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đâythực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ởnói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nóiriêng Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, cácvăn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điềuchỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa, đặc biệt là các quy định trong Bộ luậtdân sự năm 1995 về hợp đồng mua bán nhà ở

Một trong những vấn đề quan trọng có ảnh hưởng đến các quy địnhcủa pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta đó là việc thực hiện cácchính sách nhà ở của Nhà nước Vì vậy, để tăng cường hiệu lực quản lý nhànước về nhà ở và tạo lập khung pháp lý ổn định cho các giao dịch liên quanđến nhà ở, đặc biệt là tạo lập cơ sở pháp lý cho việc thực hiện chủ trương hóagiá nhà cho những người đang thuê, đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

có điều kiện trở thành chủ sở hữu nhà ở, ngày 05/07/1994 Chính phủ đã banhành đồng thời hai nghị định quan trọng, đó là Nghị định số 60/1994/NĐ-CP

và Nghị định số 61/1994/NĐ-CP quy định các lĩnh vực về nhà ở

Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định vềquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Đây là nghị định đượcban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991

và các quy định của Luật Đất đai năm 1993 Các quy định trong nghị định này

đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở pháttriển Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã đượcphân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi choviệc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêngnhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ởthuộc các đối tượng này

Để ổn định các quan hệ mua bán nhà ở, nghị định đã dành một chương Chương III - để quy định việc đăng ký nhà ở, đất ở Trong đó khẳng định:

-"Nhà ở phải được đăng ký tại Ủy ban nhân dân phường, thị trấn" (Điều 8) [13],quy định này đã đảm bảo cho các chủ thể và những ngôi nhà tham gia giaodịch mua bán được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật

Nghị định số 60/CP tại Điều 2, Điều 5, Điều 6 và Điều 7 đã đưa racách phân loại nhà ở, khái niệm nhà ở theo ba hình thức sở hữu: nhà ở thuộc

sở hữu nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chứckinh tế và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Cách phân chia thành các hình thức sởhữu nhà ở này đã đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ởyên tâm hơn rất nhiều khi họ yêu cầu bên bán nhà ở phải đưa ra các chứng cứ,tài liệu chứng minh quyền sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán Bên cạnh đó,việc phân chia này cũng đảm bảo cho việc thực hiện các thủ tục chuyểnnhượng quyền sở hữu, đăng ký trước bạ được thực hiện dễ dàng hơn

Một điểm quan trọng nữa mà Nghị định số 60/1994/NĐ-CP đã quy định

là công nhận quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà ở chobản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê của Nhà nước Việt Nam

trong thời gian định cư tại Việt Nam, trừ trường hợp điều ước quốc tế mà ViệtNam ký kết, tham gia thỏa thuận với chính phủ các nước và các tổ chức quốc

tế có quy định khác (Điều 18) [13]

Quy định này đã khẳng định cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thamgia các giao dịch về mua bán nhà ở của các cá nhân nước ngoài khi họ thỏamãn các điều kiện nhất định mà pháp luật Việt Nam đưa ra Mặc dù vậy, theoquy định tại nghị định này thì các cá nhân nước ngoài chỉ được quyền sở hữumột ngôi nhà cho bản thân và các thành viên gia đình họ trên đất thuê củaNhà nước trong thời gian họ định cư ở Việt Nam Như vậy, tuy còn điểm hạnchế nhất định nhưng nó đã tạo điều kiện thuận lợi khuyến khích người nướcngoài yên tâm đầu tư, sinh sống ở Việt Nam

Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã banhành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà

ở Nghị định đã quy định:

Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụngđất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bảngiữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật Bên bán phải làchủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở Trong mọi trườnghợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ

sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3)[14]

Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiệnđúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp củangười mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thểđược phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cánhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" [14] Đây là hành lang pháp

lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở

Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phảiđược tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luậtđịnh, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu

Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộluật dân sự Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nộidung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay Bộ luậtdân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọngthúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển

Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quyđịnh thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443đến Điều 450 Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quantrọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền vànghĩa vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức củahợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc cáchình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê Trên cơ sở các quy định này, Nhànước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thểnhững vấn đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch muabán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phátsinh trong hợp đồng mua bán nhà ở

Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung

và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong

Bộ luật này Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịchliên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở

có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề hình thức và thủ tục chuyểnquyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày 24/08/1998 Ủyban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQHhướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông

tư số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy

định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH Theo các quy định trong nghịquyết và thông tư này, mọi giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có quan hệmua bán nhà ở được giải quyết trên ba nguyên tắc cơ bản:

+ Khuyến khích, tôn trọng sự thỏa thuận của các bên thamgia giao dịch dân sự, phát huy truyền thống đoàn kết, tương thân,tương ái, tương trợ, giúp đỡ lẫn nhau trong nội bộ nhân dân; tránhlãng phí của cải, vật chất phát sinh do việc đòi lại nhà gây ra;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, lợi ích củaNhà nước, lợi ích của cộng đồng; trong quá trình giải quyết cầnquan tâm thích đáng đối với bên tham gia giao dịch dân sự là người

có công với cách mạng, người thuộc diện hưởng chính sách xã hội,người nghèo đang phải thuê nhà ở, mượn nhà ở;

+ Giữ vững ổn định xã hội, có khả năng thực thi và đượcnhân dân đồng tình (Điều 1) [68]

Với việc chỉ ra ba nguyên tắc để giải quyết các giao dịch về nhà ởđược xác lập trước ngày 01/07/1991, pháp luật về mua bán nhà ở thể hiện sựảnh hưởng rất nhiều trong việc thực hiện các chính sách về nhà ở của Nhànước, khi mà các nhu cầu về nhà ở của người dân chưa được xã hội đáp ứngmột cách cơ bản

Thực tiễn những năm qua cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu nhà ởthuộc sở hữu nhà nước cho các cá nhân chiếm một tỷ lệ không nhỏ trong cácgiao dịch mua bán nhà ở Chính vì thế, để đáp ứng nhu cầu lớn của người dân

về nhà ở, Nhà nước đã chủ trương đẩy nhanh tiến độ hóa giá nhà thuộc sở hữunhà nước cho các cá nhân, tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán nhà ởthuộc sở hữu nhà nước có điều kiện phát triển, đồng thời cũng tạo điều kiệncho người dân có cơ hội nhiều hơn trong việc trở thành chủ sở hữu ngôi nhàmình đang ở

Để thực hiện chủ trương này, ngày 03/03/1996 Thủ tướng Chính phủ

đã ban hành Chỉ thị số 191/CT-TTg quy định về việc đẩy mạnh việc bán nhàthuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, và cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị Theo đó, Thủ tướng Chính phủchỉ thị: "Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần kiệntoàn và tăng cường hoạt động của Ban chỉ đạo cấp tỉnh về chính sách nhà ở và

đất ở" (Mục1) [15] Đối với các tỉnh, thành phố có quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì "Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải

khẩn trương xây dựng đề án nhà ở trình Hội đồng nhân dân thông qua, trong

đó xác định các khu vực nhà ở thuộc diện được bán và công bố rộng rãi cho

nhân dân biết" (Mục 3) [15] Đây là những quy định quan trọng, tạo cơ sở

pháp lý cho việc thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở thuộc đối tượng sởhữu nhà nước

Hơn nữa, khi chưa có chủ trương và những quy định rõ ràng về việcchuyển quyền sở hữu các đối tượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì các giaodịch mua bán thuộc nhóm đối tượng này vẫn xảy ra trên thực tế Như vậy,việc vi phạm về điều kiện chủ thể là đương nhiên, đó là các hiện tượng "bán

để hưởng hoa hồng" giữa người được nhà nước giao nhà không thu với cácchủ thể khác đã diễn ra trong thực tế mà pháp luật chưa có biện pháp giảiquyết triệt để những quan hệ thực tế này

Từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Đảng và Nhà nước ta thựchiện công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, bên cạnh việc nền kinh tế củanước ta đã có những chuyển đổi tích cực thì công cuộc đổi mới này cũng đãgóp phần không nhỏ trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở của nhân dân Tuynhiên, do có nhiều điều kiện khách quan và chủ quan khác nhau nên vấn đềgiải quyết nhu cầu nhà ở cho từng nhóm đối tượng, đặc biệt là các đối tượngthuộc diện chính sách xã hội, những người có thu nhập thấp còn nhiều khókhăn rất cần tới sự trợ giúp của Nhà nước, của chính quyền địa phương Vìvậy, trong thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp quy quan

trọng áp dụng cho từng nhóm đối tượng, cho từng vùng địa lý trong việc giảiquyết nhu cầu nhà ở của người dân được công bằng, bình đằng, ổn định tìnhhình trật tự trị an trong khu vực và trong phạm vi cả nước, cụ thể là:

Đối với người hoạt động cách mạng, gia đình đình liệt sĩ, thương binh,bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng,Nhà nước đã có chính sách hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 20/QĐ-TTgngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ Theo quyết định này thì, tùy từngtrường hợp cụ thể các đối tượng trên được miễn tiền mua nhà, miễn tiền sửdụng đất hoặc được hỗ trợ về tài chính để tự mình cải thiện chỗ ở cho bảnthân và gia đình

Đối với các khu vực có điều kiện địa lý, kinh tế - xã hội đặc biệt, Nhànước ta cũng đã ban hành một số quy định mang tính đặc thù để điều chỉnh cácgiao dịch dân sự liên quan đến việc mua bán nhà ở Đặc biệt, nhà ở thuộc diện

sở hữu nhà nước đã được bán cho các cá nhân dưới các hình thức trợ giúp, trợgiá nhất định không tuân theo một cách tuyệt đối các quy luật trao đổi nganggiá của nền kinh tế hàng hóa thị trường

Để thực hiện chính sách xã hội, kinh tế này Thủ tướng Chính phủ đãban hành Quyết định số 1548/2001/QĐ-TTg ngày 05/10/2001 quy định việcđầu tư tôn nền vượt lũ để xây dựng các cụm, tuyến dân cư vùng ngập sâuđồng bằng sông Cửu Long, Quyết định số 105/2005/ QĐ-TTg quy định việcthực thi chính sách mua trả chậm nền nhà và nhà ở trong các cụm tuyến dân

cư của các tỉnh vùng đồng bằng sông Cửu Long Đối với vùng Tây Nguyên, Thủtướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 132/2002/QĐ-TTg ngày08/10/2002, Quyết định số 154/2001/ QĐ-TTg ngày 12/11/2002 quy định vềviệc giải quyết đất sản xuất, đất ở và việc mua nhà trả chậm cho đồng bào dântộc thiểu số Tây Nguyên

Bên cạnh đó, với quan điểm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài làmột bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam Nhà nước bảo hộ quyền lợi

chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhà nước khuyếnkhích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bảnsắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó quan hệ với gia đình và quêhương, góp phần xây dựng quê hương đất nước (Điều 75) [57] Chính phủ đãban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 quy định

về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Nghị định này đãquy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở.Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ởtheo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thìđược cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều4) [22] Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở là người nước ngoàivới người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy địnhnày đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm việc

và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹthuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh

mẽ hơn

Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở,mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nộidung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại

được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế "Thị trường ngầm" về bất

động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức tạp Đây

là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nênnhững cơn sốt đất trong những năm vừa qua Thực tế này đòi hỏi Đảng, Nhànước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật chophù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuậnlợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của ViệtNam, có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp

lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở ViệtNam

Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sựnăm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trước đó,Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, cóhiệu lực từ ngày 01/01/2006

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Kể từ khi Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời năm 1945 chođến nay, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tuy đã có những quy định khácnhau nhưng vẫn thể hiện được tính kế thừa và sự phát triển trong nội dung cácquy phạm, trong trình độ cũng như kỹ thuật lập pháp Các quy định của phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng được quy định cụ thể hơn, phùhợp hơn với các điều kiện khách quan về kinh tế - xã hội của đất nước Nó đãtạo được khung pháp lý cơ bản, cụ thể, rõ ràng để các chủ thể tham gia vàocác giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch ngày càng được

mở rộng; hình thức và thủ tục mua bán nhà ở được quy định tương đối ổnđịnh Tuy nhiên, dưới bất kỳ chế độ chính trị nào, thời kỳ nào thì việc muabán nhà đều chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi hai yếu tố: sự điều chỉnh của phápluật và sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Nghiên cứu về hợp đồng mua bán nhà ở, sự cần thiết phải xây dựngđược khái niệm của hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm pháp lý của hợp đồngmua bán nhà ở, đồng thời phân tích theo hệ thống những quy định của phápluật về hợp đồng mua bán nhà ở qua các thời kỳ ở nước ta, để thấy được toàncảnh nội dung pháp luật quy định về hợp đồng mua bán nhà ở của nước tatrong các giai đoạn trước đây và hiện nay Trong chương này, tác giả luận văn

đã giải quyết triệt để những vấn đề đặt ra ở trên

Chương 2

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

2.1 CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợpđồng mua bán nhà ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn cónhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia

mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước

Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự lànhững người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa

vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó

Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừanhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân Pháp luật dân

sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này Tuynhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tínhtruyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộgia đình và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng làchủ thể đặc biệt và hạn chế Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là

cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sựnhất định theo quy định của pháp luật Do đó, trong quy định của pháp luật vềhợp đồng mua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều cókhả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Trong đóchủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là cá nhân, hộgia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản Để trở thành chủ thể của hợpđồng mua bán nhà ở thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khácnhau mà pháp luật đã quy định

Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Đây là chủ thể chủ

yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở Tuy nhiên, không phải mọi

cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này Để được tham gia vàocác giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải

có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luậtdân sự và năng lực hành vi dân sự

+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân Đó là "khả năng

của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" (khoản 1 Điều 16) [2] khi

cá nhân tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Theo pháp luật thực địnhthì mọi cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịchmua bán nhà ở

+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân sự của cá

nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng của cá nhânbằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền vànghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Do nhà ở là một đối tượng đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và nóthường có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên,quyền và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội, pháp luật dân sự quy định

cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới có thể có được nhữngquyết định đúng đắn nhất để tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật là người từ

đủ 18 tuổi trở lên có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thầnhoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫnđến phá tán tài sản của gia đình (Điều 24, Điều 25 Bộ luật dân sự năm 1995 vàĐiều 22, Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2005)

Tuy có các quy định về điều kiện năng lực hành vi dân sự như trênnhưng điều đó không có nghĩa là các cá nhân không có năng lực hành vi dân

sự đầy đủ thì họ không được tham gia và các giao dịch mua bán nhà ở Đốivới những chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn có thể tham giavào các giao dịch mua bán nhà ở nhưng việc tham gia đó phải được thực hiệndưới sự đồng ý của người giám hộ (tuân theo các quy định về giám hộ, đạidiện)

Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Như

phần trên đã đề cập, hộ gia đình là một loại chủ thể đặc biệt trong pháp luậtdân sự Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán nhà ở không phảimọi thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết mà thường là chủ hộ đại diệncho hộ tham gia ký kết Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác tham gia

ký kết hợp đồng, nhưng thành viên này phải là người có đầy đủ năng lực phápluật dân sự và năng lực hành vi dân sự

Đối với tổ hợp tác, theo quy định của pháp luật thực định, thì hiện nay

chưa có một quy định nào của pháp luật cấm tổ hợp tác không được tham giavào các giao dịch mua bán nhà ở, chính vì thế theo nguyên tắc suy đoán pháp

lý "được làm tất cả những gì pháp luật không cấm" thì tổ hợp tác là loại chủ

thể đặc biệt tương tự như hộ gia đình, cũng có thể trở thành chủ thể của hợpđồng mua bán nhà ở tại bất kỳ thời điểm nào Tuy nhiên, trên thực tế thì hiếmkhi tổ hợp tác tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với mục đích để ở

mà chủ yếu là họ tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với mục đích khác,thường là mục đích kinh doanh

Pháp nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Cùng với sự hình

thành và phát triển của thị trường bất động sản, sự chuyên môn hóa trongphân công lao động xã hội, các pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể hơn làkinh doanh nhà ở ngày càng nhiều cùng, tính chuyên nghiệp ngày càng cao Họ

đã và đang tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với quy mô ngày càng sâu,rộng Đặc biệt, khi mà nhà ở trong xã hội hiện đại thường được thực hiện theocác dự án, quy hoạch với các khu chung cư cao tầng do các công ty kinh doanhnhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phát triển mạnh, thì các pháp nhân kinh

doanh nhà ở đang trở thành các chủ thể quan trọng của quan hệ hợp đồng muabán nhà ở.

Nhà nước - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Nhà nước, cụ thể

hơn là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đại diện cho Nhà nước, tham giahợp đồng mua bán nhà ở nhằm thực hiện các chính sách nhà ở theo chứcnăng, nhiệm vụ của mình Đây là loại chủ thể đặc biệt khi tham gia ký kết hợpđồng mua bán nhà ở với các chủ thể khác Trên thực tế, Nhà nước thườngtham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là bên bán nhà

Trên đây là một số nét khái quát chung nhất về các đặc điểm của chủthể trong hợp đồng mua bán nhà ở Để tìm hiểu kỹ hơn các quy định của phápluật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần tìm hiểutừng loại chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật này Từ đó có cách nhìntổng quát hơn, sâu sắc hơn về từng loại chủ thể và tìm ra được phương hướnggiải quyết đúng đắn các tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên trong quan hệhợp đồng mua bán nhà ở, cũng như đề ra các giải pháp hoàn thiện các quyđịnh của pháp luật về vấn đề này

2.1.1 Bên bán nhà ở

Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điềuquan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải làngười chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất

ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp vớicác quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyềncho họ được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền

Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhàđem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữungôi nhà của mình đem bán Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ởcủa bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩmquyền cấp;

+ Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp vớichủ sở hữu ngôi nhà trước đó;

+ Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp;

+ Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhậncủa cơ quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết địnhcủa Tòa án liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán;

+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhànước cho người có nhà ở đó;

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền

cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở vàđất ở đó đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp

+ Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật Ví dụ nhưcác giấy tờ hợp lệ về đất ở theo Công văn số 647-CV/ĐC ngày 31/05/1995của Tổng cục Địa chính về việc hướng dẫn một số điểm thực hiện Nghị định số60/CP

Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoàiviệc đảm bảo tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thựchiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để ngườimua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộpthuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật

Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuấttrình giấy ủy quyền hợp pháp - Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhànước có thẩm quyền Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền

để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được

thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợppháp của các bên

Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vidân sự Việc xác định điều kiện năng năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùythuộc vào tư cách của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân,

hộ gia đình, tổ hợp tác

+ Bên bán nhà là cá nhân Cá nhân muốn được tham gia một cách

độc lập trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợpđồng họ phải có người giám hộ, đại diện (như đã phân tích ở trên) Đây lànhững quy định nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người được giám hộ, vì khitham gia đàm phán, thỏa thuận các nội dung của hợp đồng như giá cả, nộidung phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở là vấn đề khôngđơn giản Bên cạnh đó, việc thực hiện các thủ tục mua bán nhà đòi hỏi ngườibán phải có trình độ hiểu biết xã hội nhất định để họ có thể nhận thức đượcđầy đủ những hành vi mà họ phải thực hiện trước cơ quan nhà nước có thẩmquyền; các quyền và nghĩa vụ mà họ được hưởng và phải thực hiện, cũng nhưcác hậu quả pháp lý khác khi họ tham gia giao kết hợp đồng

+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Họ có thể trở thành bên

bán nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở bất cứ thời điểm nào nếunhư họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ sở hữu ủyquyền hợp pháp Trong trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì phápnhân đó phải là cơ quan có thẩm quyền quản lý ngôi nhà đó theo quy định củapháp luật hiện hành

Đối với trường hợp bên bán nhà ở là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợptác thì việc giao dịch phải thông qua các đại diện theo pháp luật của mình.Đối với các trường hợp khác, bên bán nhà ở phải có giấy ủy quyền hợp pháp

của người đại diện đương nhiên theo pháp luật cho phép người được ủy quyềntham gia giao kết hợp đồng.

Trường hợp bán nhà thuộc sở hữu nhà nước thì bên bán nhà phải làGiám đốc công ty kinh doanh nhà ở thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặcPhó chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơichưa có công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó (Điều 8) [14]

Một điểm quan trọng khi nói về chủ thể bán nhà, trong quan hệ hợpđồng mua bán nhà ở, là khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên bán nhà phảihoàn toàn tự nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bánnhà với bên mua Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữungôi nhà đem bán có thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giaokết hợp đồng với bên mua nhưng hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được thựchiện, đó là các trường hợp nhà ở đem bán là tài sản thế chấp để thực hiệnnghĩa vụ dân sự, bán nhà là tài sản bị cưỡng chế thi hành án

Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữungôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượngcủa hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thựchiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bánnhà (trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ

sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án).Trong cả hai trường hợp nói trên, chủ sở hữu ngôi nhà đã "mất" quyền địnhđoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình khi họ ở trong những điều kiệnđặc biệt do pháp luật đã dự liệu trước buộc tất cả mọi người phải thực hiện

Do đó, trong những trường hợp đặc biệt này Nhà nước phải có những quyđịnh cụ thể về việc mua bán nhà ở để yếu tố tự nguyện của các bên khôngảnh hưởng đến một trong bốn điều kiện bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà ở

có hiệu lực (khoản 3 Điều 131) [2]

Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở làthuộc loại hình sở hữu nào (sở hữu tư nhân hay sở hữu nhà nước, sở hữu củamột chủ sở hữu hay sở hữu của các đồng sở hữu), bên bán nhà còn phải thỏamãn những điều kiện khác mà nếu như thiếu nó hợp đồng sẽ bị vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 445 Bộ luật dân sự 1995 thì:

+ Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều ngườithì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu

+ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnhhưởng đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu chung khác Các chủ sở hữu chungkhác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 3 Điều 237 [2]

Ngoài những quy định trên, pháp luật cũng có những quy định khácbắt buộc bên bán nhà khi bán nhà họ phải thực hiện một số hành vi nhất địnhnhư: thông báo cho bên mua nhà về nội dung phạm vi quyền sở hữu ngôi nhàcủa mình; quyền của các chủ sở hữu khác đối với toàn bộ ngôi nhà hay cácphần sở hữu chung; thành phần các chủ sở hữu chung của ngôi nhà đem bán,đồng thời bên bán nhà phải có được các văn bản đảm bảo quyền được bánngôi nhà là tài sản của cho bất cứ chủ thể nào, cụ thể là:

+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phảicùng đứng tên và ký kết trong hợp đồng mua bán nhà ở Nếu thực hiện theoviệc ủy quyền thì phải làm giấy ủy quyền bán theo quy định của pháp luật về ủyquyền

+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì bên bán phải thực hiệnnghĩa vụ về quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu khác Nếu các chủ sở hữukhác không mua thì bên bán phải lập văn bản thể hiện rõ sự khước từ quyền ưutiên mua (không mua nhà) của các chủ sở hữu khác, khi đó bên bán nhà mới cóquyền bán cho các chủ thể khác và bên mua mới được mua phần nhà ở đó

Cá biệt, đối với Thành phố Hồ Chí Minh, do đặc thù kiến trúc củangôi nhà và đặc thù trong quan hệ giữa các đồng sở hữu chủ có nhiều điểm rấtkhác biệt với nhà ở thuộc khu vực khác, Nhà nước đã cho phép các chủ sởhữu đối với ngôi nhà thuộc sở hữu chung của nhiều người nếu có nhu cầu bán

mà một hoặc nhiều đồng sở hữu chủ vắng mặt thì các đồng sở hữu chủ khácvẫn có thể bán ngôi nhà thuộc sở hữu chung đó, nhưng khi bán họ phải thỏamãn những điều kiện nhất định và tuân theo các thủ tục bắt buộc sau:

+ Người bán, chuyển dịch sở hữu phải xin xác nhận của Ủy ban nhândân cấp quận nơi căn nhà tọa lạc về phần vắng đồng sở hữu không thuộc tàisản do Nhà nước quản lý

+ Người có yêu cầu chuyển dịch quyền sở hữu phải nộp giá trị phầnvắng đồng sở hữu chủ vào tài khoản vắng đồng sở hữu tại Ngân hàng Côngthương

+ Trường hợp đồng sở hữu vắng mặt không rõ lý do, việc nộp giá trịphần vắng tại ngân hàng chỉ được áp dụng sau một tháng kể từ khi các đồng

sở hữu có mặt đã đăng tin trên 3 số báo Sài Gòn giải phóng liên tục tìm ngườivắng mặt để thông báo việc bán chuyển dịch sở hữu tài sản mà vẫn không cótin tức (tính từ ngày đăng báo số cuối cùng)

+ Nếu các phần vắng đồng sở hữu thuộc tài sản do Nhà nước quản lýthì Ủy ban nhân dân cấp quận thông báo rõ tỷ lệ về phần quản lý theo quyếtđịnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người bán nhà phải nộp phần giátrị phần tài sản Nhà nước đã quản lý tại Kho bạc Nhà nước thành phố trướckhi thực hiện thủ tục chuyển dịch sở hữu tài sản (khoản 2 Điều 28) [67]

Đối với trường hợp bán nhà đang cho thuê theo Điều 446 Bộ luật dân

sự, bên bán nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ ưu tiên bán cho người đang thuênếu bên thuê chưa có chỗ ở khác và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuênhà Tức là bên bán chỉ được phép bán nhà ở cho chủ thể khác, khi đã thông

báo cho bên thuê về việc bán nhà trước thời điểm bán là ba tháng mà bênđang thuê nhà khước từ mua nhà ở đó, việc khước từ này cũng phải được thểhiện bằng văn bản

2.1.2 Bên mua nhà ở

Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệhợp đồng mua bán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vidân sự (như đã đề cập ở phần 2.1.1), tức là, họ phải là những người mà phápluật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở

Theo các quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì mọi cá nhân,pháp nhân, hộ gia đình tổ hợp tác đều có thể trở thành bên mua nhà ở Tuynhiên, đối với người nước ngoài định cư ở Việt Nam thì họ chỉ có quyền sởhữu nhà ở trên phần đất ở mà họ thuê của Nhà nước và quyền sở hữu này tồntại trong thời gian định cư ở Việt Nam Do đó, có một vấn đề đặt ra cần giảiquyết là khi hết thời hạn cư trú tại Việt Nam thì hậu quả của việc xử lý ngôinhà như thế nào Nếu bên mua nhà là cá nhân, pháp nhân Việt Nam, khi họ kýkết hợp đồng mua nhà đó họ có đương nhiên được bao gồm cả việc muaquyền sử dụng đất trong thời gian thuê hay không? Nếu hết thời gian cho thuêquyền sử dụng đất theo hợp đồng với Nhà nước thì việc giải quyết sẽ như thếnào đối với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất ở đó Đây là vấn đề chưađược pháp luật quy định rõ ràng

Theo quy định tại Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ vềviệc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, các đốitượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhà tại Việt Namgồm:

Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu

tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyếnkhích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận

đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 3); người cócông đóng góp đối với đất nước, bao gồm: Người được hưởng chế độ ưu đãitheo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và giađình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh, người hoạt động kháng chiến, người cócông giúp đỡ cách mạng ban hành ngày 29 tháng 08 năm 1994 (Điều 5) [22].

Một vấn đề nữa được đặt ra đối với việc bên mua nhà là người nướcngoài định cư ở Việt Nam là pháp luật chỉ cho phép người nước ngoài được

sở hữu một ngôi nhà trên đất thuê của Nhà nước Theo quy định này, người

nước ngoài định cư ở Việt Nam không được phép tham gia mua các loại nhàđược xây dựng trên đất ở mà quyền sử dụng đất thuộc về người sở hữu nhà ở.Nói cách khác, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là các ngôi nhà, căn hộ

mà người nước ngoài được phép mua có phạm vi rất hẹp Đây là một điểmhạn chế trong pháp luật của nước ta, trong khi hầu hết pháp luật các quốc giatrên thế giới đều cho phép người nước ngoài có quyền tham gia mua bán nhà

ở một cách bình đẳng như công dân nước họ

Theo quy định tại Điều 32 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì "người đỡ

đầu không được mua nhà ở thuộc sở hữu của người mình đang đỡ đầu" [59].

Như trên đã phân tích, hợp đồng mua bán nhà ở bao giờ cũng được giao kếtbởi các chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật dân sự

Thứ nhất, nó vi phạm nguyên tắc cơ bản của giao kết hợp đồng, đó là

sự thỏa thuận trên cơ sở tự do ý chí, tự nguyện và bình đẳng của các bên,trong khi pháp luật về đỡ đầu lại quy định người đỡ đầu bao giờ cũng làngười đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người được đỡ đầutrong mọi giao dịch dân sự cần có sự đỡ đầu theo quy định của pháp luật, màđối với giao dịch mua bán nhà ở pháp luật quy định đối với người bị hạn chếnăng lực hành vi, người bị mất năng lực hành vi dân sự (theo các điều 22,

23, 24, 25 Bộ luật dân sự năm 1995) phải có người đại diện khi tham giagiao kết hợp đồng

Thứ hai, khi người đỡ đầu vừa là bên mua nhà, vừa là đại diện bên bán

nhà thì sự thỏa thuận trong hợp đồng gần như không có, và chắc chắn rằngquyền và lợi ích của người bán - người được đỡ đầu thường không được đảmbảo như mục đích của chế độ đỡ đầu

Quy định cấm thiết lập quan hệ mua bán giữa người giám hộ với

người mình đang giám hộ theo Điều 31 Pháp lệnh nhà ở năm 1991 có rấtnhiều nét tương đồng như trong Bộ luật dân sự Pháp, và một số nước khác.Theo Điều 1596 Bộ luật Dân sự Pháp thì người giám hộ không được phéptrực tiếp hoặc thông qua trung gian mua tài sản của người mình giám hộ, nếukhông việc mua, bán sẽ bị vô hiệu

Tuy nhiên, trong thực tế, chúng ta thấy rằng việc bán nhà của ngườibuộc phải có giám hộ luôn có những lý do nhất định (để thực hiện nghĩa vụtài sản của người để lại di sản thừa kế, để phục vụ lợi ích hợp pháp của người

sở hữu nhà ở, phải thực hiện do sự cưỡng chế của cơ quan nhà nước có thẩmquyền) khiến cho người giám hộ tự nguyện hoặc buộc phải bán ngôi nhàthuộc sở hữu của người mình giám hộ theo yêu cầu của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền Bản chất và mục đích của việc pháp luật quy định như vậy là đểbảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người được giám hộ - những ngườikhông đủ điều kiện để tự bảo vệ quyền và lợi ích của mình nếu như họ thamgia vào các giao dịch đòi hỏi những năng lực hiểu biết nhất định Vậy, khiquyền đó không bị vi phạm thì không nên có sự cấm mua bán trong trườnghợp cụ thể này

Nếu người đỡ đầu muốn được tham gia giao dịch mua nhà ở củangười mình đỡ đầu thì buộc họ phải tham gia trong những trường hợp đặcbiệt Đó là khi ngôi nhà đem bán dưới hình thức bán đấu giá tài sản, bởi vì khingôi nhà cũng như bất cứ một loại tài sản nào khác được đem bán dưới hìnhthức bán đấu giá thì quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản, bên bán đấu giá

và bên mua tài sản luôn được bảo đảm tính khách quan, công khai bởi chính

các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản Mặt khác, khi đó ngườimua nhà là người giám hộ sẽ tham gia giao dịch với tư cách là một trong sốnhững người tham gia mua nhà bình đẳng với người bán nhà thông qua trunggian là tổ chức, đơn vị có thẩm quyền bán đấu giá Có thể nói, đây là mộtđiểm ưu việt trong chế định về mua bán tài sản nói chung và trong chế địnhmua bán nhà ở nói riêng trong pháp luật Việt Nam so với một số nước

Pháp luật cũng cần phải điều chỉnh về mặt thuật ngữ pháp lý "người

đỡ đầu", bởi trong Bộ luật dân sự năm 1995 không có khái niệm "đỡ đầu" đểchỉ các quan hệ giám hộ, đại diện Chính vì thế khái niệm đỡ đầu trong Điều

32 của Pháp lệnh nhà ở năm 1991 rất có thể làm cho việc giải thích, việc ápdụng pháp luật không chuẩn xác

Pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồngmua bán nhà ở nói riêng ở Việt Nam hiện nay chưa có các quy định cụ thểriêng biệt nào quy định về quyền mua hoặc bán của các chủ thể như Điều 1596

Bộ luật dân sự của Pháp Để thực hiện quyền mua bán tài sản, chúng ta phải

áp dụng nguyên tắc tự do giao kết hợp đồng tại khoản 1 Điều 395, Điều 173,Điều 201 Bộ luật dân sự 1995 Chính vì thế, khi xảy ra các trường hợp ngườiđược ủy quyền mua tài sản do người ủy quyền bán, người giám hộ mua tàisản của người mình giám hộ có tranh chấp thường rất khó giải quyết Mặtkhác, các quan hệ mua bán này có đảm bảo đúng được với bản chất của cácgiao dịch dân sự hay không? Có đảm bảo được việc thực hiện đúng cácnguyên tắc trong ký kết, thực hiện các giao dịch dân sự hay không hiện đangcòn là vấn đề chưa được các nhà khoa học nghiên cứu kỹ

2.2 ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Về mặt lý luận, hợp đồng mua bán tài sản nói chung, hợp đồng muabán nhà ở nói riêng khi bên mua tham gia giao kết hợp đồng là nhằm hướngtới là quyền sở hữu tài sản (ngôi nhà) mà họ mua Theo khoản 1 Điều 422 thì

"đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản Vật và quyềntài sản phải có thực và được phép tham gia giao dịch" [2].

Trước hết, nhà ở đem bán phải có thực trên thực tế Theo lý luận về tài

sản trong pháp luật dân sự thực định của nước ta đã quan niệm cứng nhắc vềkhái niệm tài sản "Tài sản bao gồm vật có thực, giấy tờ trị giá bằng tiền vàcác quyền tài sản" (Điều 172) [2] Quy định này đã làm cho khái niệm tài sảntheo pháp luật bị bó hẹp rất nhiều so với những loại tài sản trên thực tế đượcđưa vào giao lưu dân sự Mặt khác, trên thực tế, khi chúng ta nói bán một tàisản là động sản nào đó như cái bàn, chiếc ô tô sẽ được làm trong tương lai(mua theo đơn đặt hàng) thì đó là chuyện bình thường, nhưng khi nói bán mộtngôi nhà sẽ được hình thành trong tương lai thì đó là một vấn đề mới đangđược đề cập đến trong giao dịch dân sự Việt Nam, trong khi đó, vấn đề này đãtrở nên rất bình thường đối với pháp luật dân sự một số nước tiến bộ nhưPháp Bộ luật dân sự Pháp đã dành một Chương III - một Thiên VI quy định

về hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng trong tương lai

Do có quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản như vậy nên khi cácquan hệ mua bán nhà được hình thành trong tương lai đã thực sự diễn ra trongđời sống xã hội thì pháp luật dân sự Việt Nam lại thiếu cơ sở pháp lý vữngchắc để giải quyết vấn đề này Do đó, khi giải quyết các tranh chấp xảy ra, cơquan xét xử thường lúng túng trong việc áp dụng pháp luật, cụ thể hiện nay làviệc áp dụng pháp luật tương tự

Để khắc phục những hạn chế này, Bộ luật dân sự năm 2005 tại Điều

163 đã quy định tài sản bao gồm "vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tàisản" [3] Với quy định này thì khái niệm tài sản đã được mở rộng rất nhiều, cótính khái quát cao, vì khi nói tài sản là vật ta có thể hiểu vật này có thể là vậtđang hiện hữu, vật đang tồn tại thực tế, hoặc là vật sẽ được hình thành chắcchắn trong tương lai