Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố hồ chí minh (luận văn thạc sĩ quản lý đất đai)

đất là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm: - Các t

NGUYỄN DUY TOÁN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN DUY TOÁN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ THỊ THANH THỦY

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Nội dung đề tài này là những kết quả nghiên cứu, những ý tưởng khoa học được tổng hợp từ công trình nghiên cứu, các công tác thực nghiệm, các công trình sản xuất do tôi trực tiếp thực hiện Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn

và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Toán

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới thầy TS Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện

đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo và cán bộ nhân viên Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh, phòng Tài nguyên và Môi trường quận 1, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận 1 đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND quận 1, UBND phường Bến Thành, Bến Nghé, Tân Định đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn

Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp

đỡ, động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn này./

TP.HCM, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Nguyễn Duy Toán

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Sự cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 3

1.1.1 Khái niệm về đất đai 3

1.1.2 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức 4

1.1.3 Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất 4

1.1.4 Khái niệm tổ chức kinh tế 5

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất 6

1.2 Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất 6

1.2.1 Luật đất đai 7

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 8

1.3 Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam 9

1.3.1 Trên Thế giới 9

1.3.2 Ở Việt Nam 15

1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất 25

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017 25

1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017 26

1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước 28

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯƠNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.2 Nội dung nghiên cứu 31

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

2.3.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 32

2.3.4 Phương pháp đánh giá 32

2.3.5 Phương pháp so sánh 32

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 35

3.1.3 Kinh tế - xã hội 36

3.1.4 Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật 43

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận 1 46

3.2.1 Công tác quản lý đất đai 46

3.2.2 Tình hình sử dụng đất đai 53

3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Quận 1 60

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng 60

3.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 63

3.3.4 Đánh giá chung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế điều tra 77

3.3.5 Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế 78

3.4 Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai đoạn 2015 - 2017 79

3.4.1 Các loại hình sản xuất của các tổ chức kinh tế 79

3.4.2 Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp 81

3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức

kinh tế trên địa bàn quận 1 83

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 83

3.5.2 Giải pháp về kinh tế 84

3.5.3 Giải pháp về khoa học kỹ công nghệ 85

3.5.4 Các giải pháp khác 86

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87

1 Kết luận 87

2 Kiến nghị 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 PHỤ LỤC

DANH MỤC VIẾT TẮT

BTNMT : Bộ tài nguyên và môi trường

VPĐKĐ&N : Văn phòng đăng ký Đất và Nhà

WTO : Tổ chức nông lương thế giới

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017 25

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017 26

Bảng 3.1 Giá trị sản xuất và doanh thu ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp theo loại hình doanh nghiệp qua các năm 2015 - 2017 37

Bảng 3.2 Các ngành sản xuất trong lĩnh vực công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2017 38

Bảng 3.3 Thống kê số cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ tư nhân cá thể 39

Bảng 3.4 Thống kê số lượng doanh nghiệp ngoài nhà nước phân theo từng năm 40

Bảng 3.5 Dân số, mật độ dân số quận 1 (tính tới thời điểm 31/12/2017) 41

Bảng 3.6 Dân số biến động tự nhiên 42

Bảng 3.7 Tình hình mức sống dân cư Quận 1 qua các năm (2015 - 2017) 43

Bảng 3.8 Thống kê số lượng và diện tích được giao đất giai đoạn 2015 -2017 48

Bảng 3.9 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 59

Bảng 3.10 Số lượng các tổ chức kinh tế chia theo thành phần kinh tế trên địa bàn Quận 1 61

Bảng 3.11 Hiện trạng sử dụng đất Quận 1 phân theo đối tượng sử dụng và quản lý 62

Bảng 3.12 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 63

Bảng 3.13 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị

hành chính 63

Bảng 3.14 Tình hình giao đất của các tổ chức kinh tế tại quận 1 64

Bảng 3.15 Tình hình thuê đất của các tổ chức kinh tế tại Quận 1 65

Bảng 3.16 Tình hình công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Quận 1 65

Bảng 3.17 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao, cho thuê của các tổ chức kinh tế 66

Bảng 3.18 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê của các tổ chức kinh tế 67

Bảng 3.19 Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế 69

Bảng 3.20 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh

tế tại quận 1 69 Bảng 3.21 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tổng hợp từ số liệu

điều tra 72 Bảng 3.22 Tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức kinh tế được

điều tra 73 Bảng 3.23 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế

được điều tra 74 Bảng 3.24 Tình hình cho thuê, cho mượn trái phép diện tích đất của các tổ chức

kinh tế điều tra 75 Bảng 3.25 Tình hình sử dụng đất vào mục đích khác của tổ chức kinh tế điều tra 76 Bảng 3.26 Tình hình đất đã giao nhưng chưa được lấp đầy của các tổ chức kinh tế

được điều tra 77 Bảng 3 27 Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất 79 Bảng 3.28 Số lao động trực tiếp và gián tiếp tại các tổ chức kinh tế 80 Bảng 3.29 Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1 giai

đoạn 2015 -2017 81

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Đất đai trước hết là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của cộng đồng Đối với bất cứ quốc gia nào, đất luôn là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Sử dụng có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh

tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của cả trước mắt và lâu dài Vì vậy việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Ở nước ta, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý” (Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013),“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất

Quận 1 là trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh, phát triển mạnh mẽ về dịch

vụ, thương mại, du lịch Được xem là trọng điểm kinh tế, có mức sống cao nhất, nhiều cơ quan chính quyền, các lãnh sự quán các nước và nhà cao tầng đều tập trung khu vực này Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và thúc đẩy kinh tế phát triển, cần phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp nói chung và đất các tổ chức kinh tế nói riêng trên địa bàn Quận 1 Đảm bảo sử dụng đất bền vững có hiệu quả trên một đơn vị đất đai Tạo điều kiện cho các tổ chức sử dụng đất dưới hình thức giao đất, thuê đất được chuyển quyền sử dụng đất trong địa bàn Quận 1, thực hiện các quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ” (Theo Điều 54 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013)

Hiện nay quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn Tuy nhiên nếu diện tích này quản lý không chặt chẽ sẽ xảy ra nhiều tiêu cực như: bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, hoặc chưa

sử dụng,…

Trong việc quản lý đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007

về kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung

và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Để Quận 1 luôn gắn liền với sự phát triển của TP Hồ Chí Minh, xứng đáng

là trung tâm của cả vùng đất nam bộ, phát triển khu vực bền vững trong sử dụng tài

nguyên đất đai Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc nghiên cứu đề tài “Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh” là rất cần thiết

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Thực trạng của công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế tại quận 1 giai đoạn 2015-2017

- Đánh giá hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận 1, thành phố Hồ Chí Minh;

- Đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của người

sử dụng đất về giao đất, cho thuê đất

- Đánh giá tình hình giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện tốt quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên Trái đất

Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản của nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”

Tại Điều 53 Chương III Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Có thể thấy việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Theo Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), các khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc

Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất)

là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng

đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người

này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất

của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai

1.1.2 Khái quát về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007) hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

1.1.3 Phân loại các tổ chức quản lý, sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý bao gồm:

- Các tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách Nhà nước chi trả

1.1.4 Khái niệm tổ chức kinh tế

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007):

Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam

định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ Theo Khoản 1 Điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các

tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

d) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch

vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 Luật Đầu tư năm

2005, nhà đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác

xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật

1.1.5 Quản lý đất đai đối với các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết

Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể

và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản

lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản

lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.2 Cơ sở pháp lý của giao đất, cho thuê đất

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều

thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến

sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan

1.2.1 Luật đất đai

Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993) quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước

sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1998), có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh

tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003), quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các

tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không

có mục tiêu lợi nhuận

Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) vẫn quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử đụng đất, Điều 54, chương V của Luật Đất đai năm

2013 quy định 05 trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất, trong đó tập trung vào các đối tượng: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

1.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 do Chính phủ ban hành

về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP của chính phủ ban hành ngày 25/5/2007 quy định

bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 88/ 2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của chính phủ về việc cấp GCN

- Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư số 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành luật đất đai

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về việc sử dụng đất

- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT quy định về GCNQSD đất và QSH tài sản gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007)

1.3 Tổng quan quản lý đất đai trên Thế giới và ở Việt Nam

1.3.1 Trên Thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền Nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở mỗi quốc gia, Nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới như sau:

* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với

sở hữu Nhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài” cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi

xã hội, tuy nhiên hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù,

từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến

là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị

trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại

đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là

cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và

do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho

hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân

cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

* Hungary

Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến

tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp

và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế

Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước

- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công cộng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp

- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất

Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập doanh nghiệp

- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:

+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấu giá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua

cổ phiếu

+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường Đối tượng cho thuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

* Ôxtraylia (Úc)

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìn chung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối

Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm trừu tượng được đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy nhiều người có thể có lợi trên cùng một mảnh đất Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó

có những loại tài sản khác nhau được thiết lập Theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa, tài sản không được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các quyền

cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử dụng, quản lý đất đai

- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng đối với đất tư

Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia các giao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thông tin đầy đủ và chính xác (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh

tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ

mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường Nhờ

đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước

1.3.2 Ở Việt Nam

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có hai hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền

sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng, Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên

đã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,

Ngày 14/12/2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT- TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử

dụng quỹ đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính phủ, 2007) Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho tổ chức,

tỷ lệ cấp GCN quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản

lý hệ thống đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

* Chính sách giao đất

- Căn cứ giao đất

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản Điều 55 của Luật đất đai 2013;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật đất đai 2013;

Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Thời hạn giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn

Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), người được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật đất đai 2013;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; + Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật đất đai 2013;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật đất đai 2013

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật đất đai 2013 là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để

sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá

50 năm

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài

+ Thời hạn giao đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Chính sách cho thuê đất

- Căn cứ cho thuê đất

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt;

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất

- Đối tượng cho thuê đất

Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho

cả thời gian thuê, trong các trường hợp sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai 2013;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ

sở làm việc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh

- Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá

50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất;

+ Thời hạn cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm;

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê đất không quá 70 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm;

+ Thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Theo Điều 59 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như sau:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật đất đai 2013;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

* Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

Theo Điều 173 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Theo Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

++ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

++ Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

++ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

++ Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

++ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật

+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản Điều đất đai 2013; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì

có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

++ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu

tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) như sau:

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

++ Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;

++ Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê tại các chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

++ Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

++ Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

++ Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu

tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.4 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất của cả nước năm 2017

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2017 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017), diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.097.200 ha

Trên địa bàn cả nước, diện tích đất đang được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 30.148.900 ha, chiếm 91,09% diện tích đất

tự nhiên; đất chưa sử dụng còn 2.948.300 ha, chiếm 8,91% tổng quỹ đất

Nước ta có 3/4 diện tích lãnh thổ là đồi núi, được phân bố ở các tỉnh phía Bắc khoảng 11,6 triệu ha, (2,10 triệu ha ở đồng bằng, tập trung tại hạ lưu các dòng sông, các dải đất ven biển) Các tỉnh phía Nam có khoảng 6,3 triệu ha diện tích đất

tự nhiên với 4,0 triệu ha đất bằng chủ yếu ở Đồng bằng sông Cửu Long

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2017

1 Đất sản xuất nông nghiệp Trong đó: 10.210.800 30,85

Bảng 1.2 Hiện trạng sử dụng đất cả nước phân theo vùng năm 2017

(ha)

Tỷ lệ (%)

2 Trung du và miền núi phía Bắc 9.527.500 28,79

3 Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung 9.583.400 28,96

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường (2017)

1.4.2 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trên cả nước năm 2017

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là 7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 229.719,49 ha (chiếm 3,83%), đất mặt nước ven biển được giao, cho thuê là 0,23% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

- Tình hình giao đất

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được Nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 2.254.803,11 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng trong đó giao đất không thu tiền 597.118,91 ha và giao đất có thu tiền 1.657.685,2 ha Như vậy, diện tích sử dụng đất của các tổ chức chủ yếu được Nhà nước giao đất (giao đất có thu tiền), trong đó giao không thu tiền phần lớn là tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước hay các nông trường quốc doanh Phần lớn giao

có thu tiền là giao thu tiền hàng năm

- Tình hình thuê đất

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 113.076,14 ha, chiếm 3,8% tổng diện tích đất của các tổ chức, trong đó thuê đất trả

tiền một lần 88.457,04 ha chiếm 78% và thuê đất trả tiền hàng năm 24.619,10 ha chiếm 22% Trong tổng diện tích sử dụng 88.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu là Tây Nguyên 20.062,40 ha Đồng bằng sông Hồng 19.002,86 ha, Đông Nam bộ 18.063,24 ha và Duyên hải Nam Trung bộ 10.020,24 ha Trong tổng diện tích sử dụng 24.619,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường 20.460,14 ha, chiếm 83% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

- Công nhận quyền sử dụng đất

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận QSDĐ là 1.684.476,66 ha, chiếm 49,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng, trong đó được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận QSDĐ có thu tiền 1058.245,17 ha

Trong tổng diện tích được công nhận QSDĐ không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích được cấp tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha, chiếm 70,90%, diện tích tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước được cấp GCNQSDĐ đạt 109.408,07 ha, chiếm 17,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm

tỷ lệ 11,6%

Diện tích được công nhận QSDĐ có thu tiền 1.058.245,17 ha tập trung chủ yếu ở các công ty cổ phần, TNHH xin đất để lấy mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở và giới thiệu sản phẩm chiếm 952.926,90 ha, chiếm 90,87%, diện tích được công nhận QSDĐ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng QSDĐ và tiền trả

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước là 34.298,02 ha, chỉ chiếm khoảng 10% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu do các công ty TNHH, cổ phần, tập đoàn được giao đất rồi không sử dụng đến hoặc không có khả năng đầu tư rồi chuyển nhượng lại QSDĐ cho công ty khác đầu tư để nhận tiền chênh lệch hoặc giảm thiệt hại do đã chi các khoản chi phí để nhận QSDĐ Trong năm 2010, kết quả kiểm kê quỹ đất

cho thấy có đến 3.311 tổ chức sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, được thuê với diện tích 25.587,82 ha với các hình thức vi phạm chuyển nhượng trái phép (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

- Hình thức sử dụng khác

Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất mà chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 302.515,61 ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức kinh tế sử dụng Trong đó, lớn nhất là nông - lâm trường 105.237,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức, hợp tác xã 53.000 ha, các loại hình tổ chức kinh tế đầu tư khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

1.4.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất các tổ chức kinh tế của cả nước

- Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Cả nước có 121.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích 3.130.108,49 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của

cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của

cả nước)

- Sử dụng vào mục đích khác

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 23.377 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 299.272,82 ha, trong đó chủ yếu là các vi phạm về chuyển nhượng, cho thuê trái thẩm quyền, tự chia đất xây nhà hoặc không sử dụng Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán

bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế đạt 57,98%, không sử dụng hoặc chỉ sử dụng một phần (32,67%), cho thuê trái thẩm quyền (5,34%)

- Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 13.969,2

ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63 ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915 tổ chức với diện tích 254.033,19 ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế vốn đầu tư Nhà nước, nông lâm trường, các công ty cổ phần, HTX Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức kinh tế như: doanh nghiệp Nhà nước được giao đất, nông lâm trường, hợp tác xã Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân định với đất của người dân Thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi

nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

- Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích

đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập trung chủ yếu là án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

- Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp GCNQSDĐ, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng GCNQSDĐ đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 1.684.476,66 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016)

Phần lớn diện tích đất đã được cấp GCNQSDĐ là của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư Nhà nước, các công ty TNHH, công ty cổ phần và hợp tác xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức kinh tế trong thời gian qua cho thấy: nhiều trường hợp các tổ chức được cấp GCNQSDĐ nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, GCNQSDĐ và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức kinh tế để quản lý đất đai ngày một tốt hơn