Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội theo qui định của bộ luật dân sự năm 1995

Không nằm ngoài ngoại lệ các qui định của Bộ luật dân sự, các qui định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở cũng cần phải được xem xét lại ở khía cạnh lý luận để có thể xây dựng được một

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYỄN VĂN TÙNG

HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO QUI

Chuyên ngành: Luật Dân sụ

Mã số: 60 38 30 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS PHÙNG TRƯNG TẬP

LUẬN VẢN THẠC s ĩ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2005

M ỤC LỤC

Trang

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tinh hình nghiên cứu đề tài 2

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài 2

4 M ục đích của việc nghiên cứu đề tài 3

5 K ết quả và những đóng góp mới của luận văn 3

6 Phương pháp nghiên cứu 3

7 Cơ cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1

M Ộ T SỐ VẤN ĐỂ VỂ H Ợ P Đ ổ N G M U A BÁN NHÀ Ở 6

1 K hái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở 6

1.1 Khái niệm chung về Hợp đồng m ua bán nhà ở 61.2 Đặc điểm pháp lý của Hợp đồng mua bán nhà ở 91.3 Biện pháp bảo đảm việc ký kết và thực hiện Hợp đồng mua 10 bán nhà ở:

2 Q u á trình phát triển của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở 11

ở nước ta và Hà Nội từ nãm 1945 đến nay

2.1 Trước năm 1945 11

2.2 T ừ năm ] 945 đến đến trước ngày 1 /7/1991 ( ngày Pháp lệnh 12nhà ở năm 199] có hiệu lực thi hành)

2.3 T ừ ngày 1/7/1991 đến trước ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật 13

dán sự năm 1995 có hiệu lực thi hành

2.4 Từ ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu

lực đến nay

CHƯƠNG 2 CHỦ THỂ, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, HÌNH THỨC VÀ HÌNH

THỨC CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ ở

1 Chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở

2 Đối tượng của Hợp đồng mua bán nhà ở

3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng mua bán nhà ở

4 Hình thức, thủ tục của Hợp đồng mua bán nhà ở

5 Những tranh chấp phổ biến phát sinh trong quan hệ Hợp đổng mua

bán nhà ở trên địa bàn Hà Nội

CHƯƠNG 3 NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC GIẢI QUYẾT CÁC

TRANH CHẤP VÊ MUA BÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ

NỘI VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP

LUẬT VỂ HỢP ĐỔNG MUA BÁN NIIÀ ở

1 Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về mua bán

nhà ở

2 Hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật về Hợp đồng mua

bán nhà ở trong Bộ luật dân sự năm 1995

72

72

73

76

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA VIỆC NGHIÊN cứu ĐỂ TÀI

Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/1996 là Bộ luật dân sự đầu tiên của nước ta Trong khoảng thời gian 8 năm có hiệu lực thi hành, các qui định trong Bộ luật dân sự đã khơi thông các quan hệ dân sự vốn đã bị đóng băng trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung trở nên sống dộng và tính cực hơn Đồng thời góp phần vào việc tạo lập các quan hệ dân sự, góp phần lành mạnh các quan hệ xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Bộ luật dân sự cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nguyên nhân của những hạn chế đó là:

- Nhiều qui định trong Bộ luật dân sự khó thực hiện trên thực tế làm hạn chế

sự Ihông thoáng của các quan hệ dân sự

- Nhiều qui đinh mang tính nguyên tắc, thiếu cụ thể trong khi yêu cầu của các quan hệ dân sự là phải thật sự cụ thể

- Sự phát triển của kinh tế thị trường, xu thế hội nhập kinh tế quốc tế dẫn tới việc tất yếu phải hoàn thiện Bộ luật dân sự

Không nằm ngoài ngoại lệ các qui định của Bộ luật dân sự, các qui định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở cũng cần phải được xem xét lại ở khía cạnh lý luận để có thể xây dựng được một số lý luận cơ bản nhất về Hợp đồng mua bán nhà ở như: Khái niệm nhà ở, bản chất kinh tế- xã hội đặc biệt của nó, đồng thời tìm hiểu khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở với vai trò là phương tiện

để các bên tham gia vào giao dịch mua bán nhà đạt được nguyện vọng của mình dưới sự bảo đảm của pháp luật

Từ việc nghiên cứu các qui định của pháp luật về bản chất, nội dung, hình thức, trình tự và thủ tục của Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội, những tranh chấp phổ biến thường xảy ra trong quan hệ mua bán nhà ở trên địa bàn Hà Nội nhằm tìm ra những điểm chưa hợp lý, thiếu phù hợp với thực

tế vv, là những yếu tố làm ảnh hưởng tới các giao lưu dân sự đang phát triển mạnh mẽ trong đời sống xã hội của Hà Nội nói ricng và cả nước nói chung.

Trên cơ sở đó, học viên đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CÚXJ ĐỂ TÀI

Năm 1996, khi Bộ luật dân sự vừa mới có hiệu lực được khoảng ỉ năm, Học viên Đặng Mạnh Tiến, Cao học Luật khoá I (1993- 1996) đã nghiên cứu đề

tài ‘7 / ọ/; đồng m ua bán nhà ở- M ột sô vấn đê lý luận và thực tiễn Tuy nhiên,

tại thời điểm này các qui định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán chưa bộc

lộ hết những điểm hạn chế của nó, do vâỵ luận văn trên mới tập trung vào việc nghiên cứu các qui định hiện hành của Bộ luật dân sự năm 1995 về Hợp đồng mua bán nhà ở, kiến giải về cơ chế áp dụng pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở

Thực tế cho thấy, tình hình mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội diễn ra hết sức năng động và phức tạp, phát sinh nhiều mâu thuẫn, tranh chấpvới nhiều nguyên nhân khác nhau, trong khi đó, hiện nay chưa có đề tài khoahọc nào nghiên cứu cụ thể vấn đề này trên địa bàn thành phố Hà Nội

Với sự hướng dẫn của TS Phùng Trung Tập- Giảng viên Khoa Luật dân

sự, Trường đại học Luật Hà Nội, học viên mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng

mua bán nhà ở trên địa bàn thành phô Hà Nội theo qui định của Bộ luật

d ân sự năm 1995” với mong muốn tìm hiểu các qui định hiện hành của thành

phố Hà Nội về việc áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự về Hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn thành phố và đóng góp một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các qui định pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở

3 PHẠ M VI N G H IÊN CÚXJ ĐỂ t à i

Đề tài tập trung vào việc nghiên cứu các qui định của pháp luật liên quan đến Hợp đổng mua bán nhà ở theo qui định của Bộ luật dân sự năm 1995, các qui định của các cơ quan có thẩm quyền của thành phố Hà Nội trong việc triển

khai các qui định của Bộ Luật dán sự về hợp đồng mua bán nhà ở trên địa bàn, trên cơ sở đó tìm ra những điểm hạn chế của các qui định này và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện nó.

Trong quá trình nghiên cứu, học viên có xem xét, nghiên cứu các qui định

về Hợp đồng mua bán nhà ở của nước ta từ năm 1945 đến thời điểm Bộ luật dân

sự năm 1995 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/1996 và các qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở được qui định trong Bộ luật dân sự (sửa đổi) đã được chỉnh lý trình quốc hội xem xét thông qua lại lỳ họp thứ 7, Quốc hội khoá XI

4 M ỤC Đ ÍC H CỦA V IỆ C N G H IÊ N c ứ u ĐỂ t à i

Đề tài nghiên cứu nhằm 2 mục đích sau:

1) Tìm hiểu các vấn đề về lý luận quy định của pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở theo qui định của pháp luật hiện hành và cơ chế thực thi, vận dụng trong cuộc sống trên địa bàn thành phố Hà Nội

2) Tìm ra những điểm hạn chế của các qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở để

có cơ sở sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các qui định pháp luật về lĩnh vực này

- Giải quyết thống nhất nhận thức đối với những qui định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở theo qui định của Bộ luật dân sự năm 1995

- Tìm ra những điểm hạn chế, những điểm chưa phù hợp về Hợp đồng mua bán nhà ở trong quá trình áp dụng pháp luật tại Việt Nam và trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Kiến nghị phương hướng hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật trong lĩnh vực mua bán nhà ở tại Việt Nam nói chung và trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng

- Phương pháp duy vật lịch sử: Quá trình hình thành và phát triển của qui định

về Hợp đồng mua bán nhà ở trong các thời kỳ

- Phương pháp so sánh: Nghiên cứu các qui định của pháp luật và hiệu quả của việc thực thi chúng, những ưu và khuyết điểm trong việc qui định đó.

- Phương pháp phân tích, chứng minh: thông qua một số vụ án cụ thể liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà ở, học viên chứng minh cho từng quan điểm về Hợp đồng mua bán nhà ở trong từng trường hợp cụ thể

7 C ơ CÂU CỦA LUẬN VÃN: Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn

bao gồm 3 chương với 9 mục

N Ộ I DUNG CỦA LUẬN VẢN

Chương 1: MỘT s ố VÂN ĐỂ VỂ HỢP Đ ổ N G MƯA BÁN NHÀ ở

1 Khái niệm và đặc điểm của Hợp đồng mua bán nhà ở

2 Quá trình phát triển của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở ở nước ta

và Hà Nội từ năm 1945 đến nay

Chương 2: CHỦ THỂ, Đ ố i TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ HÌNH THỨC CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Chủ thể của Hợp đồng mua bán nhà ở

2 Đối tưựng của Hợp đồng mua bán nhà ở

3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng mua bán nhà ở

1 Những vướng mắc trong việc giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở

2 Hướng hoàn thiện các qui định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự năm 1995

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

CHƯ ƠNG 1

MỘT SỐ VÂN ĐỂ VỂ HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHẢ ở

1 Khái niêm và đăc điểm của Hơp đổng mua bán nhà ỏ

1.1 Khái niệm chung về Hợp đồng mua bán nhà ở

Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG ngày 6/5/2004, theo đó, mục tiêu của việc phát triển nhà ở nhằm góp phần thúc đẩy kinh tế- xã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân, tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vữngtheo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhằm thực hiện có kết quả các mụctiêu tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX đã đề ra; mở rộng khả năng huy dộng nguồn vốn

đầu tư của các thành phần kinh tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở, thúc

đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản, thực hiện hiệu quả chủ trương kích cầu; thúc đẩy phái triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp được mua nhà, thuê nhà phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình sinh sống thường xuyên tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai; góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại, từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc, hiện đại, phù hợp với đặc điểm của từng địa phương

Với mục tiêu trên như trên đủ thấy rằng Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm đến việc phát triển nhà ở, coi việc có nhà ở là không thể thiếu đối với việc

ổn định cuộc sống của nhân dân cũng như phát triển đất nước, đặc biệt nhà ở cho những người có thu nhập thấp trong xã hội, những người khó khăn về nhà ở

Mặl khác, về phương diện xã hội- nhà ở là phương tiện đáp ứng nhu cầu

ở, một nhu cầu thiết yếu nhất đối với sự tồn tại và phát triển của con người, v ề phương diện kinh tế thì nhà ỏ' là một tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với con người Nhà ở luôn gắn với cuộc sống của con người, là nhu cầu

không thể thiếu đối với mỗi cá nhân, gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc Nhà ở là một nhu cầu bức xúc của mỗi con người nên việc lạo lập nhà ở luôn là mục liêu phấn đầu của họ trong suốt cuộc đời.

Phương thức tạo lập nhà ở của mỗi người là khác nhau, có thể do xây dựng, thuê nhà ở, được tặng cho, thừa kế hoặc mua bán Trong các phương thức tạo lập nổi trên, việc mua bán nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và phức tạp, một mặt đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các bên, mặt khác nó cũng tạo ra những bất ổn, gây phiền toái cho các chủ thể tham gia vào việc mua bán khi việc mua bán không thuận lợi, xảy ra các tranh chấp Nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh trong việc mua bán, pháp luật nước ta đã qui định việc mua bán nhà phải thông qua Hợp đồng mua bán nhà ở

( Họp đồng mua bán nhà ở là một dạng của Hợp đồng dân sự nói chung và

là một loại đặc biệt của Hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, vì vậy nó có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ các đặc điểm của Hợp đồng mua bán tài sản Tuy nhiên, do nhà ở có tính chất đặc thù riêng và mang tính xã hội sâu sắc nên đã chi phối đến Hợp đồng mua bán nhà ở, tạo ra những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác

Theo qui định của pháp luật Việt Nam, việc mua bán nhà ở phải được tiến hành thông qua Hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở là mộl phương tiện hữu hiệu để cả bên bán và bcn mua thoả thuận với nhau về giá cả, diện tích nhà, giao nhà, giao tiền và các điều khoản khác Khi hợp đồng đã được

ký kết, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ như trong hợp đồng đã qui định

Việc mua bán nhà ở không chỉ đơn thuần là việc giữa các bên tham gia giao kết với nhau mà vấn đề này còn đòi hỏi phải được đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước Thông qua các cơ quan chức năng của mình, Nhà nước thực hiện việc theo dõi diễn biến nhu cầu xã hội về nhà ở để lác độns điều chỉnh nhu cầu đó, đồng thời giải quyết các tranh chấp phát sinh về mua bán nhà ở Để thực hiện điều này, pháp luật qui định, việc mua bán nhà giữa các bên phải tuân

thủ triệt để các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở Nếu các bên không tuân theo các qui định của pháp luật hoặc không thực hiện đúng các điều kiện thì hợp đồng không được ký kết hoặc dược ký kết nhimg vãn bị coi là vô hiệu Theo qui định của pháp luật nước ta, việc mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải làm thủ tục sang tên quyền sở hữu.

Việc mua bán nhà ở là vấn đề quan trọng đối với cả hai bên: bên mua và bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên thoả thuận lập nên, thông qua sự bàn bạc, thoả thuận dẫn đến nhất trí về các điều khoản của hợp đồng, khi đã thống nhất, hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng Nếu các bên không đi đến thống nhất với nhau về điều khoản nào đó thì hợp đồng không được ký kết Do đó, việc ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở phải bảo đảm sự tự nguyện của các bên tham gia- đây chính là một nguyên tắc quan trọng trong việc giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở

Trong Bộ luật dân sự năm 1995, các qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở được qui định trong 8 Điều (từ Điều 443 đến Điều 450) Bộ luật dân sự năm

1995 không nêu khái niệm Hợp đồng mua bán nhà ờ Song thông qua khái niệm

chung về Hợp đồng dân sự, Hợp đồng mua bán tài sản đồng thời qua tính chất của Hợp đồng mua bán nhà ở, có thể rút ra khái niệm về Hợp đồng mua bán nhà

ở như sau:

Hợp đổng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyên giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu đối với ngôi nhà hoặc phần nhà cho bên mua; bên mua là chủ sỏ hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức các bên đã thoả thuận trong Hợp đồng mua bán nhà ở.

Cũnơ như các loại hợp đồng dân sự khác, sự thoả thuận của các bên là yếu lố bắt buộc phải có khi tham gia giao kết hợp đồng Đây là cơ sở để hình thành nên bất kỳ một loại hợp đồng nào Nếu không có sự thoả thuận thì không

thể hình thành một hợp đổng hoặc trong trường hợp sự thoả thuận của các bên vi phạm các qui định chung về giao dịch dân sự được qui định từ Điều 137 đến Điều 142 của Bộ luật dân sự năm 1995 thì hợp đồng đó bị vô hiệu.

1.2 Đặc điểm pháp lý của Họp đồng mua bán nhà ỏ

Họp đổng mua bán nhà ở là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy, nó cũng

có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán Hợp đồng mua bán nhà ở có ba đặc điểm pháp lý sau đây:

- Hợp đổng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ, bên mua và bên bán nhà

ở đều có quyền và nghĩa vụ đối nhau Bôn bán có quyền yêu cầu bên mua nhận phần nhà hoặc ngôi nhà đã mua đúng thời hạn các bên đã thoả thuận, đồng thời bên mua phải thanh toán cho bên bán khoản tiền mua nhà đúng thời hạn, địa điểm và phương thức thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong hợp đồng Vc phía bên mua nhà ở có nghĩa vụ thực hiện các quyền yêu cầu Irên cẳu bên bán nhà, về phần mình, bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán có nghĩa vụ chuyển giao cho mình ngôi nhà hoặc phần nhà đã bán theo đúng tình trạng của ngôi nhà hoặc phần nhà mà các bcn đã thoả thuận, đồng thời bcn mua cũng có quyền yêu cầu bên bán nhà ở có nghĩa vụ nhận khoản tiền bán nhà đúng thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán mà các bên đã thoả thuận trong Hợp đồng mua bán nhà

ở Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở và bên bán nhà ở đối lập với nhau, bên bán có quyền yêu cầu bcn mua thực hiện các hành vi nhất định và ngược lại bên mua cũng có quyền yêu cầu bên bán thực hiện các hành vi nhất định Đặc điểm song vụ thể hiện rất rõ trong Hợp đồng mua bán nhà ở

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù, khoản tiền mà bôn mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo ihoả thuận hoặc theo qui định của pháp luật là khoản đền bù cho việc bên mua nhận phần nhà hoặc ngôi nhà

và quyền sở hữu đối với phần nhà, ngôi nhà do bên bán chuyển siao Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở

và nhà ở mà một người có được do được cấp nhà tình nghĩa

- Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua nhà ở Đây là một đặc

điểm để phân biệt Hợp đồng mua bán nhà ở với Hợp đồng cho thuê nhà ở, cho ở

nhà, gửi giữ nhà Đối với các hợp đồng cho thuê nhà ở, cho ở nhờ, gửi giữ nhà ở

đều có sự chuyển giao nhà mà chủ nhà cho thuê, cho ở nhờ, gửi giữ sang cho

người thuc, người ở nhờ, người nhận giữ nhưng không có có việc chuyển giao

quyền sỏ' hữu đối với phần nhà, ngôi nhà sang cho bcn đi thuê, ở nhờ, bên nhận

giữ

1.3 Biện pháp bảo đảm việc ký kết và thực hiện Hợp đồng mua bán nhà ỏ

Bộ luật dân sự năm 1995 có qui định một số biện pháp bảo đảm thực hiện

quyền và nghĩa vụ dân sự như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quĩ, bảo

lãnh Tuỳ từng loại nghĩa vụ dân sự mà biện pháp bảo đảm được lựa chọn áp

dụng cho thích hợp

Đối với Hợp đồng mua bán nhà ở, biện pháp bảo đảm thường được lựa

chọn là đặt cọc Điều 363 Bộ luật dân sự năm 1995 qui định: “ Đặt cọc là việc

một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quỷ hoặc các vật

cố giá trị khác ị gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn đ ể bảo đảm giao kết

hoặc thực hiện hợp đồng dân sự” Tài sản đặt cọc có thể trả lại cho bên đặt cọc

hoặc trừ vào nghĩa vụ trả tiền nếu Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết, thực

hiện

Việc đặt cọc trong Hợp đồng mua bán nhà ở thường được áp dụng ngay

tại giai đoạn giao kết hợp đồng, nó thể hiện việc bên mua tự nguyện hoặc theo

ycu cẩu của bên bán mà bên mua sẽ đặt trước một tài sản cho bên bán tạo nên sự ràng buộc giữa hai bôn trong việc giao kết và thực hiện hợp đổng

Việc đặt cọc trong việc mua bán nhà ở có thể lập thành văn bản riêng

hoặc ghi ngay trong Hợp đổns; mua bán nhà ở Tuy nhiên, dù được lập thành văn

bản riêng thì hợp đồng này vẫn là một hợp đồng phụ, có hiệu lực phụ thuộc vào

hợp đổng chính là Hợp đồng mua bán nhà ở Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra

đồng mua bán nhà ở có vô hiệu hay không.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện, thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trá tiền; nếu bên đặt cọc

từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

2 Quá trình phát triển của pháp luât về Hơp đổng mua bán nhà ở ở nuỏe ta và Hà Nôi từ năm 1945 đến nay

2.1 Trước năm 1945

Ở nước ta, các qui định về mua bán nhà ở có lịch sử từ rất xa xưa và được hình thành một cách rõ nét vào thời Kỳ phong kiến Trong thời kỳ này, nhà ở luôn gắn liền với đất đai Thời kỳ nhà Lý, Trần, Hồ lừ thế kỷ thứ XI đến thế kỷ thứ XV, lần đầu tiên ruộng đất được tư hữu hoá và là đối tượng của hợp đồng mua bán giữa tư nhân với nhau, các qui định đã hình thành Irong các văn tự thời Trần, cụ thể trong Chiếu chỉ 1292 của nhà Trần qui đinh:

- Nếu ruộng đất mà bán đoạn thì phải làm văn khế và phải có người làm chứng Người bán điểm chỉ ở bốn hàng sau, người mua điểm chỉ ở ba hàng trước

- Văn khế phải được lập thành 02 bản như nhau, mỗi bên giữ một bản

- Nếu ruộng đất bán đoạn hoặc bán đứt thì không được chuộc lại

Đến thời nhà Lê, với việc ban hành bộ Quốc triều hình luật các qui định

về hợp đồng đã được phát triển và hoàn thiện hơn, trong đó đáng chú ý là đã qui định các nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là: nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện khi mua bán ruộng đất Mọi giao kết hợp đồng do bị ức hiếp thì không

có giá trị, Điều 355 qui định: “ Người nào ức hiếp đ ể mua ruộng đất của người

khác thì phải biếm hai tư và cho lấy lại tiền mua” Đồng thời Điều 366 cũng qui

định việc mua bán ruộng đất phải được lập thành văn khế và có xã trưởng chứng

kiến: “ Những người làm chúc thư văn k h ế mà không nhờ quan trưởng trong

làng viết thay vù cliứng kiến thì phạt so tníựnq, pliạt tiền theo việc nặng nhẹ Chúc thư văn k h ế ấy không có giá trị” Đây là qui định đầu tiên của pháp luật

nước ta thể hiện sự quản ]ý nhà nước đối với các giao dịch dân sự quan trọng

mà cụ thể ở đây là giao dịch về đất đai, nhà ở

Đến thời thực dân Pháp đô hộ, người Pháp đã có những qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở của Bộ dân luật Pháp vào áp dụng tại Việt Nam, do vậy việc mua bán nhà ở trong thời kỳ này được thực hiện theo qui định tại Bộ luật dân sự của Cộng hoà Pháp Các việc mua bán nhà ở, đất đai trong thời kỳ này đựơc qui định rất chặt chẽ, theo đó, đất đai, nhà ở thuộc sở hữu lư nhân nếu tài sản đó được tạo lập một cách hợp pháp Nguồn gốc của nhà, đất và các công trình trên đó được ghi nhận một cách thận trọng như mô tả hướng, trích lục bản

đồ kèm theo, các chủ mua, chủ bán đã q u a đều được đề cập đến một cách đầy

đủ, qui trình thực hiện việc mua bán cũng rất chặt chẽ Các chủ thể tham gia ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở phải xuất trình cả các tài liệu về bản thân lẫn các tài liệu về ngôi nhà tại Văn phòng trưởng kế và hiện nay các Hợp đồng mua bán nhà ở lập từ thời pháp thuộc vẫn có giá trị sử dụng để chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản để mua bán, thừa kế

2.2 Từ năm 1945 đến đến trước ngày l/7/1991( ngày Pháp lệnh nhà ở năm

1991 có hiệu lực thi hành)

Sau khi giành được chính quyền, từ Cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam vẫn sử dựng mội số các quy định trong các bộ luật: Dân luật Bắc Kỳ, Trung Kỳ, Nam Kỳ áp dụng cho 3 miền Trong Bộ dân luật Bắc kỳ

qui định: “Vớ/Ỉ tự bán bất động sản phải lập trước Công chứng hoặc có chức

dịch thị tliực, nếu không thì vô hiệu” Các bộ dân luật qui định khá chi tiết việc

mua bán nhà ở, thủ tục mua bán, công chứng

Đến năm 1952 Chủ tịch nước ban hành sắc lệnh số 85-SL ngày 29/2/1952 qui định về thể lệ trước bạ đối với các việc mua bán, cho, đổi nhà cửa, ruộng đất

đánh dấu sự ghi nhận ban đầu của Nhà nước ta về các qui định liên quan đến vấn đề nhà cửa, cũng thông qua đó, Nhà nước bắt đầu đặt ra các thiết chế để quản lý về mặt Nhà nước đối với vấn đề đất đai, nhà cửa Điều 1 sắc lệnh qui định: “Các việc mua bán, cho và đổi nhà cửa, ruộng đất bắt buộc phải trước bạ rồi mới dược sang tên trong địa bộ và sổ thuế Việc chuyển dịch các tài sản khác được miễn trước bạ”.

Sắc lệch 85-SL cũng đã qui định về thủ tục mua bán nhà ở như sau:

“Trước khi đem trước bạ, văn tự phải đưa Uỷ ban kháng chiến hành chính x ã hay thị xã nhận thực chữ kỷ của các người mua, bán, cho, nhận đổi và nhận thực những người bán, cho hay đổi là chủ những nlià cửa, ruộng đất đem bán, cho hay đổi.”(Điều 3).

Cũng theo đó, người mua nhà là người phải nộp thuế trước bạ với mức trước bạ là 8% tính vào thời điểm nhà cửa được bán Đồng thời văn tự phải đem trước bạ trong thời hạn là 4 tháng kể từ ngày văn tự được lập

Ngày 29/7/1961 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 114/CP về việc thống nhất quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã Mục đích của việc ban hành Nghị định này nhằm tăng cường việc quản lý nhà, đất ở các thành phố, thị xã để việc sử dụng nhà, đất được hợp lý, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của công nhân viên chức và nhân dân Theo đó, tất cả nhà, đất ở các thành phố, thị xã đều được Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 1) Việc mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu đều phải đăng ký và chịu sự giám sát của Nhà nước (Điều 5)

2.3 Từ ngày 1/7/1991 đến trước ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dán sự năm

1995 có hiệu lực thi hành

Ngày 26 tháng 3 năm 1991, Pháp lệnh nhà ở được ban hành đánh dấu một bước quan trọng trong việc bảo vệ quyền sở hữu nhà ở của công dân, bảo đảm cho công dân có quyền có nhà ở, trên cơ sở đó nhà nước tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong việc quản lý nhà ở Một điểm quan trọng trong Pháp lệnh

qui định “ Công dân thực hiện quyền có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở

cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật”

(Điều 1) và “Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu vê nhừ ở của cá

- Về quyền bán nhà ở: Chỉ chủ sở hữu nhà ở mới được quyền bán nhà ở

- Về Hợp đồng m ua bán n hà ở, Điều 31 qui định: Việc mua bán nhà ở

thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán

- V ề thủ tục m ua bán nhà ở, Điều 33 qui định: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp được uỷ quyền

- Việc bán nhà ở đang cho thuê, Điều 35 qui định: Chủ sỡ hữu muốn

bán nhà ở đang cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê Trong thời hạn ba tháng kể từ ngày bên thuê nhận được thông báo bán nhà mà không ưng thuận, chủ sở hữu có quyền bán nhà cho người khác

- Bán nhà ở thuộc sở hữu nhiều người, Điều 34 qui định: Bán nhà ở

thuộc sở hữu nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ

sở hữu

Để cụ thể hoá Pháp lệnh nhà ở năm 1991, ngày 5 tháng 7 năm 1994 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 60-CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đấl ở tại đô thị, Nghị định số 61-CP về mua bán, kinh doanh nhà ở Nghị định 61-CP đã qui định chi tiết việc mua bán nhà ở: theo đó mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán

theo đúng quy định của pháp luật Bcn bán phải là chủ hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy

uỷ quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được

cơ quan Công chứng Nhà nước chứng thực (Điều 3) Nghị định 61-CP cũng qui định việc Bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; Kinh doanh nhà

ở và mua bán nhà không nhằm mục đích kinh doanh Các qui định của 2 Nghị định này hiện nay vẫn đang còn được áp dụng, đặc biệt là Nghị định 61-CP phần liên quan đến việc bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê

Với sự ra đời của Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 60-CP, Nghị định

61 -CP và hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành về vấn đề nhà ở đặc biệt về Hợp đồng mua bán nhà ở đã tạo ra cơ sở pháp lý thúc đẩy các giao dịch dân sự

về nhà ở tăng nhanh Tuy nhiên, do rất nhiều nguyên nhân khác nhau, các qui định trong các văn bản này đã bộc lộ các nhược điểm kìm hãm sự phát triển của các quan hệ dân sự nói chung, các quan hệ mua bán nhà ở nói riêng, gây ra rất nhiều các tranh chấp và hậu quả pháp lý mà đến tận thời điểm này chúng ta vẫn đang phải khắc phục Trên cơ sở đó, yêu cầu phải hệ thống hoá, tập hợp hoá các qui định về giao dịch dân sự nói chung và giao dịch dân sự về nhà ở nói riêng là cần thiết, vì vậy dẫn tới sự ra đời của Bộ luật dân sự năm 1995

2.4 Từ ngày 1/7/1996- ngày Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực đến nay

Bộ luật dân sự năm 1995 được Quốc hội thông qua ngày 28 tháng 10 năm 1995 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 1996 đánh dấu bước phát triển lớn trong kỹ thuật lập pháp của nước ta Trong Bộ luật dân sự năm

1995, các qui định về Hợp đổng mua bán nhà ở được qui định trong 8 điều, từ Điều 443 đến Điều 450 Nội dung chính của các điều luật này qui định về hình thức của hợp đổng, thủ tục mua bán, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, bán nhà thuộc sở hữu chung, bán nhà đang cho thuê

Điều 443, Bộ luật dân sự năm 1995 qui định: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ưỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Kể từ khi cơ quan Công chứng được ihành lập, việc mua bán nhà ở được phòng công chứng Nhà nước chứng nhận với trình tự và thủ tục theo qui định của pháp luật Tại những nơi chưa thành lập Phòng công chứng thì việc chứng nhận Hợp đồng mua bán nhà ở vẫn thực hiện tại Ưỷ ban nhân dân cấp huyện Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản- đáy là diều kiện bắt buộc- trong đó ghi nhận toàn bộ nội dung của hợp đồng, ghi nhận ý chí, sự thoả thuận của hai bên trong việc mua bán nhà ở Sự thống nhất giữa bên mua và bên bán được thể hiện thông qua chữ ký của mỗi bên và sự chứng kiến của công chứng viên hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huỵên (nơi chưa có Phòng cồng chứng) Khi Hợp đồng mua bán nhà ở đã được chứng thực hoặc công chứng, các bcn phải mang Hợp đồng mua bán nhà ở đó đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ lục trước bạ sang tên Kể từ đó quyền sở hữu nhà ở mới chính thức được chuyển

từ người án sang người mua

Trong dự thoả Bộ luật dân sự năm (sửa đổi), những qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở được qui định trong 5 điều luật, từ Điều 450 đến Điều 454 đã được chỉnh ]ý trình Quốc hội Khoá XI, kỳ họp thứ 7 xem xét thông qua có sự sửa đổi, bổ sung tại Điều 450 về hình thức Hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có qui định khác” Tại các Điều 451 và Điều 453 cso qui định về nghĩa vụ của bên bán (Điều 451) và nghĩa vụ của bên bán nhà (Điều 453)

Nhìn chung, những qui định về Hợp đồng mua bán nhà ở được sửa đổi, bổ sung trong Bộ luật dân sự lần thứ nhất này đã cụ thể hơn

Như vậy, có thể thấy rằng dù ở thời điểm nào, dưới chế nào đi nữa thì

Họp đồng mua bán nhà ở đều bị chi phối bởi hai yếu tố: Sự điều chỉnh của pháp

luật và sự quản lý của Nhà nước Đây là nét cơ bản xuyên suốt quá trình hình thành và phát triển của những qui định của pháp luật về Hợp đồng mua bán nhà ở

CHƯƠNG 2 CHỦ THỂ, ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, HÌNH THỨC VÀ THỦ TỤC

CỦA HỢP ĐỔNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Chủ thể của Hơp đỏntĩ mua bán nhà ở

1.1 Điều kiện của Chủ thể:

Xuất phát từ bản chất xã hội của nhà ở là tài sản lớn, gắn liền và bảo đảm cuộc sống cho con người Mặt khác, theo qui định của pháp luật, nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, do vậy các chủ thể tham gia giao dịch nhà ở ngoài việc thoả mãn các yêu cầu pháp luật qui định đối với các giao dịch dân sự thông thường còn phải tuân thủ các điều kiện chặt chẽ khác

Theo qui định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995 thì người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự Đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch dân

sự có hiệu lực

Trở lại vấn đề lý luận về năng lực hành vi dân sự thì: Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là điều kiện tiền đề và quan trọng nhất để cá nhân tham gia vào giao dịch dân sự Điều 19-Bộ luật dân sự năm 1995 qui định năng lực hành

vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự Theo đó, cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó tròn 18 tuổi, trí não phái triển bình thường Điều đó đồng nghĩa với việc người đó nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm và có đủ khả năng điều khiển hành vi của mình

Theo suy đoán của các nhà làm luậl thì trong điều kiện bình thường, người thành niên từ đủ 18 tuổi trở lên là người có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ Theo Bộ luật dân sự năm 1995, những người dưới 6 tuổi là những người không có năng lực hành vi dân sự (Điều 23); người có năng lực hành vi dân sự hạn chế là người có độ tuổi từ 6 đến dưới 18 tuổi (Điều 22); người mất năng lực hành vi dân sự là những người do bị mắc các bệnh tâm thần hoặc mắc các bệnh

khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình, thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan To à án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định có thẩm quyền (Điéu 24); ngưừi hạn chế năng lực hành vi dân sự là người nghiện ma tuý hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình, thi theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích lién quan, cơ quan hoặc tổ chức hữu quan, Toà án có thể ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân

sự (Điều 25)

Người mất năng lực hành vi dân sự không được tham gia vào các giao dịch dân sự, mọi giao dịch dân sự của họ phải do người đại diện thcp pháp luật xác lập, thực hiện Nếu người mất năng lực hành vi dân sự ký Hợp đổng mua bán nhà ở thì Hợp đồng mua bán nhà ở đó là vô hiệu

Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì phạm vi hạn chế đến đâu sẽ

do Toà án quyết định Các giao dịch trong phạm vi bị hạn chế của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự do người đại diện thực hiện Mọi giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày Do đó, nếu người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự

ký Hợp đổng mua bán nhà ở mà không được sự đổng ý của người đại điện thì Hợp đồng mua bán nhà ở đó bị coi là vô hiệu

Việc pháp luật qui định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể Hợp đồng mua bán nhà ở bảo đảm cho các bên tham gia vào Hợp đồng được giao kết một cách an toàn, hoàn toàn tự nsuyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngày thẳng Ihco qui định tại Điều 395, Bộ luật dân sự năm 1995

về nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự Mặt khác việc qui định năng lực hành

vi dân sự trong giao kết Hợp đồng mua bán nhà ở còn có ý nghĩa xác định trách nhiệm dán sự của cùa người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì phải gánh chịu hậu quả pháp lý như việc bồi thường Ihiệt hại cho bên kia nếu có thiệt hại xảy ra Do vậy, nếu một hay các bén tham gia giao dịch mua bán nhà ở mà

không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì giao dịch đó không có hiệu lực

pháp luật

Chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ỏ' còn có thể là pháp nhân Pháp

nhân tham gia giao dịch phải thoả mãn điều kiện về chủ thể được qui định tài

điều 94, Bộ luật dân sự năm 1995: Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành

lập, cho phcp thành lập, đăng ký hoặc công nhận; Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ;

Có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu Irách nhiệm bằng tài sản

đó; Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập và có thổ

trở thành nguyên đơn hoặc bị đơn trước Toà án Như vậy, một tổ chức khi muốn

tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở phải có tư cách rõ ràng

1.2 Các loại chủ thê

- Chủ thể là sở hữu chung: theo qui định tại Điều 237, Bộ luật dân sự

năm 1995 thì việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải

được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu Việc bán nhà ở thuộc sở

hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ

sở hữu chung khác Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua iheo

quy định tại khoản 3 Điều 237 của Bộ luật dân sự năm 1995

Đây là điều kiện ràng buộc chủ thể là bên bán nhà ở thuộc quyền sở hữu

chung, do vậy, khi tham gia Hợp đồng mua bán nhà ở, bên bán phải có nghĩa vụ

thông báo cho bên mua về thành phần chủ sở hữu căn nhà đó để cho bên mua

biết và yêu cầu bên bán phải có cam đoan về thành phần chủ sở hữu của nhà

đem bán, trong trường hợp nhà đem bán thuộc sở hữu chung thì phải làm thủ tục

cần thiết:

Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phải cùng

đứng tên và ký lên trong Hợp đồng mua bán nhà ở, nếu trường hợp được uỷ

quyền cho một hay một số người bán nhà ở đó thì phải có giấy uỷ quyền theo

qui định của pháp luật

Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì việc bán nhà trước tiên phải

ưu tiên cho các các chủ sở hữu có phần trong đó, nếu các chủ sở hữu này từ chối

và có văn bản thể hiện việc từ chối này thì người bán mới được bán cho người

khác khi đó người mua mới có quyền được mua phần nhà đó và bảo đảm không

làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác

- Chủ thể trong việc bán nhà ở đang cho thuê: Theo Điều 446 Bộ luật

dân sự năm 1995 thì trong trường hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê

được ưu tiên mua, nếu chưa có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của

nsười thuê nhà Chủ sở hữu có quyền bán nhà ở cho người khác, nếu bên thuê

khước từ mua hoặc đã hết hạn thông báo mua mà bên thuê không trả lời

Vấn đề đặt ra ở đây là hiểu nhà ở đang cho thuê như thế nào? Có thể hiểu

là cho thuê một phần nhà, hay một toàn bộ ngôi nhà, mục đích của người đang

thuê nhà là thuê nhà để ở hay là thuê nhà để kinh doanh hay với mục đích khác

với việc thuê nhà để ở Theo ý kiến của học viên, khi xây dựng điều luật này thì

ý chí của nhà làm luật coi nhà ở đang cho thuê và được bán trong điều kiện là

nhà ở cho thuê để người thuê ở mà không phải là dùng vào mục đích khác Tuy

nhiên vấn đề lại đặt ra là có phải trong trường hợp nào người thuê nhà để ở,

chưa có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của người thuê nhà

cũng được ưu tiên mua khi nhà được bán hay không? Hay nói cách khác hiểu

như thế nào cho đúng về: “cho thuê nhà để ở” Có thể hiểu rằng nhà ở được cho

thuê như một đơn vị bất động sản độc lập được người thuê dùng để ở, nghĩa là

nó phải có một diện tích tối thiểu của một căn nhà, công trình phụ tối thiểu đổ

phục vụ cho mục đích ở của người thuê nhà như nhà tắm, nhà vệ sinh, bếp

Pháp luật qui định quyền ưu tiên mua nhà của người thuê nhà ở được đậí

ra với mục đích bảo vệ người thuê nhà tránh những xáo trộn có thể khi nhà cho

thuế dược đem bán Như thế, người thuê có quyền được ưu tiên mua là người

phải có hợp đổng thuê nhà để ở và không hoặc chưa có ý định dời đi nơi khác

Tuy nhiên, Điều 446 không qui định thời hạn của hợp đồng là ngắn hạn hay dài

hạn Nhưng có thể hiểu rằng đối với hợp đổng thuê nhà dưới 6 tháng thì sẽ

không được ưu tiên quyền mua khi nhà ở được đem bán Đồng thời nếu thuê nhà

ở trong ihời hạn 2-3 năm nhưng nếu không có ý định đinh cư lâu dài thì cũng

không được ưu tiên mua Tuy nhiên, trong tương lai, khái niệm nhà ở đang cho

thuê cũng cần được làm rõ hơn

Đồng thời bên mua nhà ở đang cho thuê cũns bị ràng buộc bởi điều kiện

qui đinh tại khoản 3 Điều 449: “ Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, thì

phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như Ihoả thuận trong hợp đồng thuê

khi thời hạn thuê còn hiệu lực”

- Chủ thê mua nhà là ngưòi đang thuê nhà của Nhà nước: Theo qui

định tại Nghị định số 61-CP ngày 5/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở thì

người đang thuê nhà của Nhà nước được phép mua nhà trừ những loại nhà: Nhà

ở thuộc khu vực quy hoạch xây dựng các công trình khác hoặc cải tạo thành nhà

ở mới; Nhà chuyên dùng đang bố trí tạm làm nhà ở (khách sạn, nhà nghỉ, trường

học, bệnh viện, trụ sở làm việc, kho tàng và các loại nhà chuyên dùng khác);

Biệt thự các loại có kế hoạch dùng làm công thự hoặc dùng vào các mục đích

khác; Nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở cấu trúc kiểu căn hộ không khép kín do Nhà

nước xây dựng, loại nhà này chỉ được phcp bán sau khi cải tạo, sửa chữa thành

nhà ở có căn hộ khép kín bảo đảm tiện nghi sử dụng Bên bán nhà chính là

Giám đốc Công ty kinh doanh nhà thuộc ngành nhà đất cấp tỉnh, Chủ tịch hoặc

Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dàn thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện (nơi

chưa có Công ty kinh doanh nhà) hiện đang quản lý nhà ở đó Bên mua nhà

trong trường hợp này là những người đang thuê nhà ở của Nhà nước Đôi với

việc mua nhà do đang thuê nhà của Nhà nước thì pháp luật qui định khá chặt

chẽ từ việc xây dựng kế hoạch bán nhà, xác định những ngôi nhà, căn hộ cần

bán đến thủ tục thanh toán tiền bán nhà Người mua nhà sau khi trả hết tiền và

hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Nếu bán lại thì Nhà nước sẽ điều tiết phần thu

nhập do bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật

Để cụ thể hoá qui định của Nghị định 6 1 - CP trên địa bàn thành phố Hà

Nội, Ưỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số

57/1999/QĐ-UB ngày 14/7/1999 và gần đây là Quyết định số 38/2005/QĐ-ƯB

ngày 29/3/2005 về việc Ban hành quy trình bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

cho người đang thuê theo Nghị định 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ Theo

Quyết định số 38/2005 thì các nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người đang

thuê đều được bán cho đối tượng đang thuê, trừ các trường hợp: Nhà đang có

tranh chấp khiều kiện, nhà diện chính sách; nhà nằm trong khu vực quy hoạch

đã có Quyết định thu hồi đất; nhà phố cổ, biệt thự nằm trong danh sách không

được bán; nhà nguy hiểm Như vậy, về mặt đối tượng mua nhà quy định trong

Quyết định số 38/2005 cũng như trong Nghị định 61-CP đều qui định là như

nhau, tuy nhiên các trườns, hợp nhà không được bán được chi tiết hơn và bao

gồm một số trường hợp không được bán như: nhà đang có tranh chấp, nhà phố

cổ, biệt thự, nhà nguy hiểm Bên mua nhà là người đang có hợp đồng thuê nhà

ở, kể cả các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà ở, cho tặng, nhà các

cơ quan tự quản chuyển thành giao không có tranh chấp, v ề mặt thủ tục mua

nhà, học viên sẽ trình bày chi tiết tại phần thủ tục mua bán nhà trên địa bàn

thành phố Hà Nội

- Đối vói nhà vắng chủ: Trong công cuộc cải lạo xã hội chủ nghĩa thời

kỳ những năm 1959 - 198Ơ, Nhà nưóc đã ban hành Hiến pháp 1959 với mục

đích là xác lập và hoàn thiện chế độ xã hội chủ nghĩa ở Miền Bắc, chủ trương

xoá bỏ sở hữu tư nhân về tư liệu sản xuất, tiến hành công hữu hoá tư liệu sản

xuất dưới hai hình thức: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể, xoá bỏ việc người

bóc lột người Để thực hiện các mục tiêu trên, Nhà nước đã ban hành một loại

các văn bản điều chỉnh các vấn đề liên quan như: Nghị định số 19/CP ngày 29-

6-1960 về chính sách đối với việc cho thuê nhà của tư nhân ở các thành phố, thị

xã; Nghị định 24-CP về chính sách quản lý nhà thống nhất nhà cho thuê ở các

thành phố, thị xã; Nghị định 111-CP ngày 14/4/1977 về quản lý và cải tạo xã

hội chủ nghĩa đối với nhà cho thuê tại các đô thị phía Nam Cụ thể, đối với nhà

vắng chủ, Điều 5 Nghị định 19-CP qui định: “ l Người quản lý là vợ, chồng,

con, bố, mẹ, của người chủ nhà được hưởng mọi quyền lợi và làm mọi nhiệm vụ

như người chủ nhà

2 Người quản lý hợp pháp, không phải là chủ có nhà cho thuê nói ở Điều

2, được tiếp tục quản lý, nếu diện tích quản lý không quá 100 thước vuông Người quản lý được hưởng từ 15% đến 30% tiền cho thuê nhà (sau khi trừ thuế thổ trạch), nhưng không dược quá 50 đồng một tháng Số tiền còn lại, người quản lý phải gửi vào Ngân hàng để dùng vào tu sửa nhà khi cần thiết, và để thanh toán với người chủ nhà khi người chủ nhà trở vổ

3 Ngoài những Irường hợp nói ở các điểm 1 và 2 trên đây, tất cả nhà vắng chủ đều do Nhà nước trực tiếp quản lý Quyền lợi của người chủ nhà được Nhà nước trực tiếp quản lý Quyền lợi của người chủ nhà được Nhà nước bảo hộ và giải quyết thích đáng khi người chủ nhà trở về” Tuy nhiên, khoản 2, 3 Điều 5 của Nghị định 19/CP bị thay đổi bởi Nghị định số 24/CP như sau: “ Tất cả tư nhân quản lý nhà vắng chủ đều phải giao những nhà ấy lại cho Nhà nước quản

lý, dù trước đây họ đã có giấy tờ chứng nhận hợp pháp quyền lợi của người chủ nhà đi vắng được Nhà nước bảo hộ và sẽ được xét để giải quyết khi người chủ nhà trở về.”

Để giải thích các qui định về quản lý nhà cửa, Bộ nội vụ ban hành Thông

tư số 12/NV ngày 22-4-1964 giải thích mội sô chính sách về quản lý nhà cửa, cụ thể: tất cả nhà vắng chủ, không kể của người Việt Nam hay của ngoại kiều, đều

do cơ quan quản lý nhà, đất trực tiếp quản lý: cho thuê, thu tiền thuê, đóng thuế

và sửa chữa Các cơ quan, xí nghiệp, đoàn thể, hợp tác xã hay tư nhân sử dụng các loại nhà này đều phải ký hợp đồng thuê với cơ quan quản lý nhà, đất, kể cả trường hợp dùng vào việc kinh doanh, sản xuất hay vào các sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục Từ trước đến nay, chưa quản lý chặt chẽ các loại nhà vắng chủ cho nên đã có cơ quan, xí nghiệp đưa cả nhà vắng chủ mà mình đang sử dụng vào vốn cố định của cơ quan, xí nghiệp Nay các Ưỷ ban hành chính phải lấy lại

để quản lý theo chính sách đối với nhà vắng chủ Cơ quan quản lý nhà, đất phải lập bảng theo dõi thu chi đối với lừng nhà, của từng chủ một để thanh toán với

họ khi cần đến

Với chính sách trên, Nhà nước ta đã xoá bỏ được sự bóc lột của tư bản về việc cho thuê nhà, góp phần ổn định vấn đề nhà ở cho một bộ phận cán bộ công nhân và người lao động, đặc biệt Nhà nước đã thống nhất việc quản lý đối với các nhà vắng chủ.

Khi Miền Nam hoàn toàn giải phóng năm 1975, Hội đồns; Chính phủ đã

ra Quyết định số 11 l/CP ngày 14-4-1977 về việc ban hành chính sách quản lý

và cải tạo xã hội chủ nghĩa đối với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam Mục đích của Quyết định 111/CP nhằm xoá bỏ việc kinh doanh, bóc lột về nhà đất, thực hiện thống nhất quản lý Nhà nước về nhà, đất ở đô thị Đối với nhà, đất vắng chủ Quyết định 111/CP qui định: 1

- Tất cả những nhà, đất và tài sản vắng chủ của người Việt nam và ngoại

kiều đều do Nhà nước trực tiếp quản lý Khi người chủ về, Nhà nước sẽ giải quyết với họ Không ai được chiếm dụng, tự ý chuyển nhượng, mua bán nhà cửa, tài sản vắng chủ khi không được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Nhà nước quản lý sử dụng những nhà, đất và tài sản vắng chủ cho thuc theo chính sách cải tạo nhà cho thuê

- Nhà nước quản lý sử dụng những nhà, đất và tài sản vắng chủ của những người đã ra nước ngoài làm ăn buôn bán, hành nghề từ trước ngày giải phóng, khi họ trở về sẽ tuỳ từng trường hợp mà nghiên cứu giải quyết sau

Riêng đối với những người sau đây, khi họ trở về, Nhà nước sẽ xét từng trường hợp cụ thể mà trả lại nhà cửa, tài sản cho họ:

a Những người làm ăn lương thiện đi chữa bệnh, đi thăm viếng bà con, đihọc ở nước ngoài

b Những người đi tham gia cách mạng, tham gia kháng chiến

c Những người là nhân dân lao động vì hoang mang sợ hãi bỏ chạy đi cácnơi trước và trong những ngày giải phóng

- Những nhà, đất và tài sản mà trước khi vắng, chủ nhà đã uỷ quyền hợp pháp cho những người là con đỏ, vợ hoặc chồng hợp pháp của mình quản lý thì

những người ấy được tiếp tục quản lý và phải chấp hành những chính sách quản

lý nhà, đất của Nhà nước; trường hợp chưa kịp uỷ quyền hợp pháp thì Nhà nước cho phép những người là cha mẹ, con đẻ, vợ hoặc chồng hợp pháp của họ trước đây đã ở trong những nhà ấy, nay được tiếp tục ở nhưng không được bán, chuyển dịch bất động sản

Đối với thân nhân không phải là cha mẹ, vợ chống, con của các chủ vắng mặt mà trước đây cùng ở chung với chủ nhà, nếu nay còn ở lại thì sẽ được thu xếp cho ở một chỗ trong nhà hoặc xếp ở nơi khác

- Những trường hợp xin thừa kế, xin hiến nhà, đất và tài sản vắng chủ sẽ được nghiên cứu giải quyết từng trường hợp cụ thể theo chính sách

- Ưỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh thống nhất quản lý những nhà đất và tài sản vắng chủ tại địa phương

Ngày 26/3/1991 Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh nhà ở và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/1991, Pháp lệch nhà ở qui định một chương về mua bán nhà ở Tuy nhiên, các qui định này chỉ áp dụng đối với các quan hệ dân sự về nhà ở xác lập từ ngày pháp lệnh có hiệu thi hành là ngày 1/7/1991 Đối với nhà vắng chủ, Hội đồng bộ trưởng đã ra Quyết định số 279-CT ngày 2/10/1991 về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở và được giải thích cụ thể tại Thông tư số 383/BXD-ĐT ngày 5/10/1991 của Bộ xây dựng như sau: Nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý theo Nghị định số 19-CP ngày 29-6-1960, Nghị định số 24-

CP ngày 13-2-1961 Quyết định 111-CP ngày 14-4-1977 bao gồm nhiều loại khác nhau, vì được hình thành vào các thời điểm khác nhau, trong các hoàn cảnh lịch sử khác nhau Trong nhiều năm qua, các loại nhà vắng chủ này đã bố trí cho cơ quan và nhân dân sử dụng ổn định, nhiều nhà đã bị đổ nát, bị hư hỏng nên đã được xây dựng hoặc cải tạo lại, có trường hợp nhà vắng chủ trước đây chỉ

là dãy nhà cấp 4 đơn giản, nay đã được xây dụng lại thành nhà nhiều tầng, nhà trụ sở sử dụng vào mục đích công ích v.v Để ổn định hiện trạng nhà cửa, ổn định đời sống nhân dân, kể từ ngày 1-7-1991 các loại nhà vắng chủ do Nhà nước đang quản lý đều chuyển thành nhà thuộc sở hữu Nhà nước Đồng thời từ ngày

1 -7-1991 Uỷ ban nhân dân các cấp khồng nhận và xem xét đơn thư về việc đòi lại hoặc xin chuyển quyển sở hữu, uỷ quyền quản lý nhà vắng chủ nữa Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ trở về thường trú hợp pháp tại địa phương nơi có nhà cũ của họ đã chuyển thuộc quyền sở hữu Nhà nước và có khó khăn thực sự

về nhà ở thì Ưỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giúp đỡ họ Trường hợp chủ sở hữu nhà vắng chủ là cán bộ trước đây đi tham gia kháng chiến, hoạt động cách mạng đến nay mới có điều kiện trở về thì u ỷ ban nhân dân cấp tỉnh trả cho họ nhà khác hoặc trả tiền tương ứng

Trước tình trạng hiện nay đang rất phổ biến là có nhiều chủ sở hữu có nhà đất đòi lại nhà vắng chủ do Nhà nước quản lý, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết

số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí

sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 1/7/1991 Theo đó qui định: Nhà nước không xem xét lại chủ trương, chính sách và việc thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa liên quan đến nhà đất đã ban hành trước ngày 1/7/1991 Nhà nước không thừa nhận việc đòi nhà đất mà Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trinh thực hiện các chính sách vé quản lý nhà dất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa- trong đó có việc quản lý nhà vắng chủ Các trường hợp chủ sở hữu có nhà đất mà Nhà nước đã quản lý,

bố trí sử dụng, nay thực sự có khó khăn về nhà ở thì Nhà nước có chính sách tạo điều kiện để họ cải thiện chổ ở

Đối việc quản lý nhà vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân xác lập trước ngày 1/7/1991 được hướng dãn giải quyết theo Nghị quyết số 58/1998/NQ- ƯBTVQH10 ngày 24/8/1998 của UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 Đồng thời, ngày 3/5/1999 Bộ xây dựng ra Thông tư

số 02 /1999/TT-BXD hướng dẫn quản lý nhà ở vắng chủ giữa cá nhân với cá nhân quy định tại Nghị quyết về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 của ủy ban Thường vụ Quốc hội, cụ thể:

1 Nhà ở vắng chủ thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số 58/1998 là nhà ở đang thuộc sở hữu tư nhân, nhưng người đang quản lý, sử dụng không

phải là chủ sở hữu nhà ở đó Cụ thể là:

a/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển vào sinh sống lại các tính phía

Nam trước năm 1954;

b/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi di cư vào miền Nam sau năm 1954;

c/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi chuyển đi sinh sống tại các địa phương

khác hoặc tản cư đi địa phương khác trong thời kỳ chiến tranh;

d/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại khi đi hoạt động Cách mạng, tham gia

kháng chiến;

e/ Nhà ở do chủ sở hữu để lại, nhưng chủ sở hữu đã chết hoặc không rõ

lung tích

Các loại nhà vắng chủ sau cũng thuộc phạm vi áp dụng của Nghị quyết số

58/1998 và Thông tư này: nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích khác

không phải để ở, nhưng tại thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày

1/7/1991 là nhà ở; nhà vắng chủ hiện đang sử dụng vào mục đích để ở, nhưng

không xác định được từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự trước ngày 1/7/1991

nhà đó dùng vào mục đích gì

Về việc uỷ quyền quản lý nhà vắng chủ, Thông tư 02/1999/TT-BXD qui

định: Uỷ quyền quản lý nhà ở vắng chủ bao gồm: ủy quyền quản lý hợp pháp và

ủy quyền quản lý không hợp pháp

1- Uỷ quyền quản lý hợp pháp là việc ủy quyền bằng văn bản theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm ủy quyền do chủ sở hữu xác lập tại địa

phương nơi có nhà ở đó trước khi chủ sở hữu đi vắng

Việc xác định ủy quyền quản lý hợp pháp nhà ở vắng chủ thực hiện theo các

Nghị định số 19/CP ngày 29/6/1960, số 24/CP ngày 13/2/1961 của Hội đồng

Chính phủ, Thông tư số 61/TTg ngày 17/2/1961 của Thủ tướng Chính phủ,

Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ và Thông; tư số

31/BXD ngày 18/10/1977 của Bộ Xây dựng

ư ỷ quyền quản lý hợp pháp bao gồm ủy quyền quản lý có thời hạn và ủy quyền quản lý không xác định thời hạn.

2- Uỷ quyền quản lý không hợp pháp là việc chủ sở hữu có ủy quyền cho người khác quản lý nhà ở của mình nhưng không đúng với quy định của pháp luật về ủy quyền quản lý nhà ở đã nêu trên tại thời điểm ủy quyền

Trước khi đi vắng chủ sở hữu không có ủy quyền hoặc có ủy quyền nhưng không hợp pháp đều được coi là không có ủy quyền quản lý hợp pháp

Về người quản lý, sử dụng nhà ở vắng chủ, Thông tư 02/1999/TT-BXD qui định: Người quản lý nhà ở vắng chủ: Trong trường hợp trước khi đi vắng chủ

sở hữu nhà ở có ủy quyền quản lý hợp pháp thì người có tên trong giấy ủy quyền được coi là người quản lý nhà ở vắng chủ Người quản lý nhà ở vắng chủ có quyền quản lý nhà ở vắng chủ theo nội dung đã ghi trong giấy ủy quyền Người quản lý nhà ở vắng chủ có thể ở ngay tại nhà ở vắng chủ đó hoặc cũng có thể ỏ' tại nhà khác; Người sử dụng nhà ở vắng chủ: Người đang ở tại nhà ở vắng chủ là người sử dụng nhà ở đó

Như vậy, đến thời điểm này vấn để quản lý nhà vắng chủ cơ bản đã được hướng dẫn giải quyết tạo cơ sở pháp lý cho việc vận dụng trong vịêc giả quyết các tranh trấp liên quan tại Toà án các cấp

- Chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Ngày 05 tháng 11

năm 2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Nghị định này là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài đã được quy định tại Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 01 Iháng 01 năm 1999 bao gồm hai nhóm đối tượng: công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam

- Nhóm thứ nhất: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài Theo Điều 49 Hiến pháp

1992 thì: “Công dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam” và theo Điều 14 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1999 thì

“người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang có quốc tịch Việt Nam cho

đến ngày Luật này có hiệu lực và người có quốc tịch theo qui định của luật

này” Như vậy, theo các qui định trên, trong trường hợp họ là công dân Việt

Nam cư trú, làm ăn sinh sống tại nước ngoài có thể có 2 khả năng xảy ra: Họ là

người làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của bất kỳ

nước nào khác; Họ là những người còn giữ quốc tịch Việt Nam nhưng đã nhập

quốc tịch nước ngoài (trường hợp có hai quốc tịch)

- Nhóm thứ hai: người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài, trong trương hợp này họ đã

từng là công dân Việt Nam nhưng đến thời điểm hiện tại họ không còn quốc

tịch Việt Nam Trường hợp này cũng xảy ra hai trường hợp: Họ là những người

đa thôi quốc tịch Việt Nam nhưng chưa ra nhập quốc tịch nước khác; Họ là

những người đã thôi quốc tịch Việt Nam và đã ra nhập quốc tịch nước khác

Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến những người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, quan điểm này thể hiện tại Điều 75, Hiến pháp 1992 “Nhà nước

bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhà

nước tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ quan hộ gắn bó

với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương, đất nước Đến Luật

quốc tịch 1999, qui định này được mở rộng hơn: “Nhà nước Cộng hoà xã hội

chủ nghĩa Việt Nam bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài” Trong thời gian gần đây, trước sự đổi mới của đất nước, đã có

nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về Việt Nam để đầu tư, kinh

doanh, hỗ trợ cho việc phát triển khoa học, công nghệ của đất nước hoặc có ý

định về sinh sống tại Việt Nam Trước thực trạng đó, Nhà nước đã ban hành

nhiều văn bản dưới luật quy định về chính sách đối với người Việt Nam ở nước

ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài với mục đích tạo ra sự bình đẳng

giữa công dân Việt Nam ở trong nước với người Việt Nam ở nước ngoài

Trong thời gian thường trú, hoặc tạm trú tại Việt Nam, người Việt Nam

định cư ở nước ngoài được phép mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại

Việt Nam Tuy nhiên, không phải tất cả các đối tượng nói trên được phép mua

nhà ở tại Việt Nam mà chỉ một số đối tượng nhất định qui định tại Điều 3, Điều

5, Nghị định 8 1/2001/NĐ-CP mới được phép mua nhà ỏ' tại Việt Nam bao gồm:

1 Người về đầu tư láu dài tại Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu

tư theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam hoặc Luật Khuyến

khích đầu tư trong nước, được cấp Giấy phép đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng

nhận đăng ký kinh doanh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2 Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm :

a) Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của “Pháp lệnh ưu đãi

người hoạt động cách mạng, liệt sĩ và gia đình liệt sĩ, thương binh, bệnh binh,

người hoạt động kháng chiến, người có công giúp đỡ cách mạng” ban hành ngày

29 tháng 8 năm 1994;

b) Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây

dựng đất nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương;

được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch ủy

ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ

quan quản lý ngành ở Trung ương tặng Iluy chương vì sự nghiệp của ngành đó;

c) Người tham gia vào Ban Chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội

của Việt Nam từ cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên được các tổ

chức chính trị - xã hội đó xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung

ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan

hệ với trong nước thông qua ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người

có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt

động^đối ngoại của Việl Nam tại nước ngoài được cơ quan Đại diện của Việt

Nam ở nước ngoài xác nhận

3 Nhà văn hoá, nhà khoa học và chuyên gia về hoạt động thường xuyên

tại Việt Nam bao gồm :

a) Nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài;

b) Chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội.

Các đối lượng nêu tại điểm a, b khoản này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước

hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ

tịch ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mời về Việt Nam

làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác

nhận của lãnh đạo các cơ quan mời;

4 Níỉười Việt Nam định cư ở nước ngoài có đơn đề nghị về sinh sống ổn định tại Việt Nam và được cấp có thẩm quyền của cơ quan Đại diện ngoại giao

Việt Nam chấp thuận

Tuy nhiên, mỗi đối tượng này GŨng chỉ được phép sở hữu một nhà để ở (căn

nhà, căn hộ, biệt thự) khi có đủ các điều kiện sau:

+ Hộ chiếu hợp lệ của Việt Nam hoặc hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước

ngoài cấp Trong trường hợp sử dụng hộ chiếu, giấy tờ hợp lệ của nước ngoài thì

phải có Giấy chứng nhận có quốc tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận mất quốc

tịch Việt Nam hoặc Giấy xác nhận đăng ký công dân

+ Giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thuộc các đối

tượng quy định tại Điều 5 Nghị định này

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sau khi hoàn tất thủ tục mua nhà ở,

được ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi

chung là ủy ban nhân dân cấp huyện) cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở

Đồng thời, khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và

quyền sử dụng đất ở người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền và nghĩa vụ

như sau: Uỷ ban nhân dân

Về quyền lợi: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng để ở

cho bản thân và các thành viên trong gia đình, được bán, tặng cho các tổ chức,

cá nhân trong nước hoặc các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

thuộc diện được mua nhà ở quy định tại Điều 5 Nghị định này được thế chấp

theo quy định của pháp luật Việt Nam; được thừa kế theo quy định: Đối với tổ

chức, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở quy định tại Điều 5 Nghị định này được hưởng thừa kế theo quy định tại Bộ Luật Dân sự; Đối với người nước ngoài hoặc ngưò'i Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được quy định tại Điều 5 Nghị định này nếu nhận thừa kế thì chỉ được hưởng về giá trị của phần thừa kế đó.

Về n g h ĩa vụ củ a n gư ời V iệ t N am đ ịn h cư ở nước n g o ài được

m u a n h à tại V iệ t N am : Kê khai, đăng ký nhà ở, đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam Thực hiện quy định về quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở; sửa chữa, cải tạo nhà ở; mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam Thực hiện đầy đủ các quy định về cư trú, quản ỉý trật lự đô thị; các nghĩa vụ tài chính, thuế và các quy định khác có liên quan theo quy định của pháp luật Việt Nam Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở đã mua theo quy định của Nghị định này có thể ủy quyền quản lý nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước hoặc đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 5 Nghị định này quản lý Việc ủy quyền quản lý phải thể hiện bằng văn bản và có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc qui định cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cho thấy rằng Nhà nước ta đã cụ thể hoá chính sách mở cửa, chủ động hội nhập kinh tế khu vực và thế giới trong lĩnh vực nhà

ở và đất đai Đặc biệt Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003 cũng đã ghi nhận và qui định khá chi tiết việc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã tạo ra hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho các giao dịch về nhà, đất Tuy nhiên, hiện nay pháp luật Việt Nam chưa cho phép mọi đối tượng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam

Mặc dù vậy, theo Báo cáo của Bộ xây dựng trình Chính phủ thì cho đến thời điểm 30/12/2004- sau 3 năm thực hiện Nghị định 81, số lượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam rất hạn chế chỉ có khoảng 60 trường hợp, trong đó tại Thành phố Hồ Chí Minh có 45 trường hợp Nguyên

nhân của việc này do: chính sách hạn chế đối tượng mua nhà; hạn chế số lượng

nhà được mua và được sở hữu; các loại giấy lờ, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu cũng rất phức tạp khiến cho nhiều người Việt Nam định cư ở

nước ngoài ngại mua nhà ở Mặt khác, giá nhà ở tại Việt Nam hiện nay rất cao

như ở Hà Nội cũng phải vài chục triệu một m2, cơ chế tài chính lại khó trong khi

không phải người Việt Nam định cư ở nước người nào cũng có điều kiện về tài

chính để mua nhà ở Cũng có một số đối tượng muốn mua nhà tại Việt Nam, tuy

nhiên mục đích không phải để ở mà để đầu tư: mua đi bán lại- nhưng điều này

Nghị định 81 không cho phép cũng cản trở việc mua bán nhà ở đối với các đối

tượng này Đổng thời một số bên bán nhà tại Việt Nam cũng ngại phải giao

dịch, bán nhà cho đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài do thủ tục

rườm rà, phải luân thủ theo nhiều qui định, phải lập Hợp đồng mua bán nhà ở

theo mẫu của Bộ xây dựng ban hành

- Chủ thể là các công ty kinh doanh nhà ở: Theo qui định tại Nghị định

số 61-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở qui

định tại Điều 12 như sau: Kinh doanh nhà ở nói tại Nghị định này là việc thực

hiện một, một số hoặc tất cả các hoại động nhằm mục đích sinh lợi sau đây: Cho

thuê nhà ở; Mua bán nhà ở; Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê; Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo qui hoạch xây dựng nhà ở để

chuyển quyền sử dụng đất; Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở Các tổ chức kinh

doanh nhà ở phải được thành lập, đăng ký kinh doanh theo qui định và được

phép kinh doanh nhà ở

Để thúc đẩy và tạo điều kiện cho việc tăng quỹ nhà ở, góp phần vào việc

làm tăng diện tích nhà ở cho người dân đặc biệt là những người có thu nhập

thấp, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 về

ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê Nghị đinh 71/2001 áp dụng

cho các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh nhà

ở theo quy định của pháp luật khi thực hiện việc xây dựng các dự án về nhà ở

như sau: Dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và

thành phố Hổ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà chung cư cao tầng); Dự án nhà ở có cơ cấu sử dụng đất ở từ 60% tổng diện tích đất xây dựng nhà ở trở lên là nhà chung cư cao tầng.

Đối tượng được mua, thuê nhà ở trong các dự án bao gồm: Các căn hộ thuộc nhà chung cư cao tầng được ưu tiên bán và cho thuê đối với những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở sau đây: Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước; Cán bộ, công nhân, viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; Sinh viên các trường đại học, cao đẳng; Các loại nhà ở khác trong phạm vi dự án (nếu có), chủ đầu tư được bán và cho thuê đối với mọi đối tượng có nhu cầu như sau: Bán và cho thuê đối với công dân Việt Nam định

cư tại Việt Nam; Cho thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài cư trú tại Việt Nam

Chính sách ưu đãi đối với các doanh nghiệp trong việc xây dựng nhà ở để bán theo Nghị định 71/2001 như sau:

Đối với các doanh nghiệp trong nước: Tạo điều kiện về thủ tục đầu tư và xây dựng; Tạo điều kiện về đền bù, giải phóng mặt bằng; Tạo điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng; Tạo điều kiện về huy động vốn đầu tư ; Tạo điều kiện về đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng; Ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất; Ưu đãi về Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Nhà nước khuyến khích loại hình doanh nghiệp này tham gia xây dựng các nhà ở qui định tại Điều

2 Nghị định 71/2001 tại các đô thị Nhà nước tạo các điều kiện về đất đai, ưu đãi

về tiền thuê đất; Ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này

Trên địa bàn thành phố Hà Nội, ngày 20/5/2004, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 91/2004/QĐ-UB về việc ban hành qui định

về quản lý kinh doanh trên địa bàn Hà Nội Nhà ở để bán theo Nghị định này là: Nhà ở được đầu lư xây dựng hợp pháp, Ihuộc sở hữu của chủ đầu tư tại các dự án

phát Iriến nhà họãc dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ mà chủ đầu

tư được quyền bán theo giá thỏa thuận

Theo Quyết định 91/2004, Chủ thể kinh doanh nhà ở bao gồm: Chủ thể kinh doanh nhà ở là pháp nhân, thể nhân (gọi tắt là chủ nhà) được phcp đăng ký kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật Chủ nhà có trách nhiệm tổ chức kinh doanh nhà ở theo quy định của Thành phố về mua bán nhà ở tại các dự án phái triển nhà; quy định về quản lý cho thuê nhà ở tại các dự án phát triển nhà trên địa bàn Thành phố Người mua nhà hoặc thuê nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng mua bán, hoặc thuê nhà ở theo quy định của Bộ Luật dân sự hiện hành

Trách nhiệm của chủ đầu tư: Phải công khai thủ tục mua bán Việc mua bán nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên mua và bên bán theo các hình thức trả dần theo đợt, trả góp và phải lập hợp đồng mua bán nhà ở Phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật và phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước làm các thủ tục theo quy định của pháp luật cho bcn mua nhà Chủ đầu tư có nhà cho thuê phải đăng ký kinh doanh, khi cho thuê nhà phải lập hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dan sự, trên cơ sở thoả thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà

Quyết định 91/2004 đã qui định về nguyên tắc kinh doanh nhà ở như sau: Việc mua, bán nhà ở được thực hiện trên cơ sở hợp đổng ký kết giữa người mua

nhà ở và người có nhà ở để bán; Giá mua, bán nhà ở thực hiện theo phương thức

thoả thuận giữa người mua nhà ở và người bán nhà ở Iheo giá thị trường tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong đó có các điều, khoản thỏa thuận phương thức thanh toán và bàn giao nhà giữa người mua và người bán

Đối tượng được mua nhà ở bao gồm: Mọi đối tượng dân cư sinh sống trên địa bàn Thành phố Hà Nội nếu có nhu cầu mua nhà ở để ở đều có quyền được mua Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, cán bộ, cồng chức, viên chức, công nhân lao động làm việc trong các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế Các đối tượng thuộc diện chính sách, chính sách xã hội Đồng