LV Thạc sỹ_hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản công tại trung tâm tư vấn và dịch vụ tài chính hải dương

Trung tâm Tư vấn và dịch vụ Tài chính Hải Dương ra đời năm 2004 vớichức năng là tư vấn, cung cấp thông tin về giá, thẩm định đúng giá trị các tài sản, dự ánđầu tư đã giúp UBND tỉnh Hải D

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình học tập Chương trình cao học chuyên ngành Quản trị kinhdoanh tổng hợp tại Viện Quản trị kinh doanh thuộc trường Đại học Kinh tế quốc dân,tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô giáo trong Viện Quản trị kinhdoanh Với sự giúp đỡ tận tình của TS … và các thầy, cô giáo trong Viện, đến nayLuận văn tốt nghiệp chương trình cao học của tôi đã hoàn thành

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS … đã dành nhiều thời gian, côngsức hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp Chân thành cảm ơn cácthầy, cô giáo của Viện Quản trị kinh doanh, các chuyên gia, các đồng nghiệp và bạn

bè đã tạo điều kiện ủng hộ, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoànthành luận văn

Tuy đã có cố gắng, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót, khiếmkhuyết do đây là đề tài còn khá mới ở nước ta và chưa được kiểm nghiệm trên thực

tế, rất mong nhận được những ý kiến chỉ bảo của các thầy cô giáo, các chuyên giatrong lĩnh vực nghiên cứu này

Xin trân trọng cảm ơn!

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CÔNG 6

1.1 Khái niệm 6

1.1.1 Thẩm định giá 6

1.1.2 Tài sản 8

1.1.3 Tài sản công (công sản) 9

1.1.4 Giá trị tài sản 9

1.2 Những vấn đề cơ bản về thẩm định giá tài sản 10

1.2.1 Vai trò của TĐG trong nền kinh tế thị trường 10

1.2.2 Cơ sở giá trị của TĐG 13

1.2.3 Những nguyên tắc trong TĐG 16

1.2.4 Phương pháp thẩm định giá 19

1.2.5 Quy trình thẩm định giá 21

1.3 Phân tích chi phí - lợi ích (Cost - benifit Analysis) 26

1.4 Phân tích chi phí - hiệu quả (Cost - effectiveness analysis- CEA): 28

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CÔNG TẠI TRUNG TÂM TƯ VẤN VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HẢI DƯƠNG 30

2.1 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Hải Dương 30

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

2.1.2 Về đặc điểm dân số và lao động: 31

2.1.3 Về kinh tế 31

2.1.4 Hoạt động thu - chi ngân sách Nhà nước tỉnh Hải Dương (2006-2010) 33

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản công tại Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ Tài chính Hải Dương 38

2.2.3 Công tác nhân sự 49

2.2.4 Nguồn dữ liệu thông tin tại Trung tâm 50

2.2.5 Nguyên tắc Trung tâm sử dụng trong công tác thẩm định giá tài sản công 50

2.2.6 Phương pháp TĐG tài sản công tại Trung tâm 52

2.2.7 Quy trình thẩm định tài sản công 53

2.3 Kết quả đạt được của Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ Tài chính Hải Dương 69

2.4 Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế 69

2.4.1 Những hạn chế 69

2.4.2 Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại 72

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC TĐG TS CÔNG TẠI HẢI DƯƠNG 76

3.1 Định hướng phát triển kinh tế của tỉnh Hải Dương 76

3.2 Định hướng phát triển của Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ tài chính Hải Dương 77

3.3 Giải pháp hoàn thiện công tác TĐG TS công tại Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ tài chính Hải Dương 78

3.3.1 Nhóm giải pháp về quản lý và điều hành 78

3.3.2 Nhóm giải pháp về nghiệp vụ 79

3.3.3 Nhóm giải pháp về nhân sự 80

3.4 Một số kiến nghị 80

3.4.1 Đối với Quốc hội và Chính phủ 80

3.4.2 Đối với các Bộ, ngành liên quan 81

3.4.3 Đối với Hội TĐG Việt Nam 81

3.4.4 Đối với UBND tỉnh Hải Dương 81

KẾT LUẬN 82

PHỤ LỤC 84

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

TĐG: Thẩm định giá

KCN: Khu công nghiệp

CNH: Công nghiệp hóa

HĐH: Hiện đại hóa

CBA: Cost – Benifit Analysis CEB: Cost –Effectiveness Analysis

Bảng 1: Lợi ích/Chi phí 27

Bảng 2: Chi phí của dự án 28

Bảng 3: Lợi ích của dự án 28

Bảng 4: Chi phí và kết quả dự báo 29

Bảng 5: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2006- 2010 32

Bảng 7: Nguồn kinh phí hoạt động của Trung tâm 42

Bảng 8: Nguồn thu từ hoạt động dịch vụ của Trung tâm Tư vấn dịch vụ Tài chính Hải Dương 44

Bảng 9: Số hợp đồng và giá trị tài sản Trung tâm thẩm định và tham gia thẩm định năm 2009, 2010 46

Bảng 10: Nguyên tắc TĐG được sử dụng tại Trung tâm 50

Bảng 11: Chi phí tạo ra 100kg hạt dưa Thanh lê giống 56

Bảng 12: Kết quả của dự án vùng sản xuất nông sản tập trung 59

Bảng 13: Chi phí/lợi ích của dự án 60

Bảng 14: Kinh phí thực hiện dự án mua sắm trang thiết bị cho BVĐK tỉnh Hải Dương 64

Bảng 15: chi phí/ hiệu quả của dự án 67

Bảng 16: Chi phí/ hiệu quả của DA mua sắm trang thiết bị tại Bệnh viện 68

BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Nguồn kinh phí hoạt động của Trung tâm 43

Biểu đồ 2: Nguồn thu của Trung tâm từ năm 2009 – 2011(kế hoạch) 44

Biểu đồ 3: Số hợp đồng TĐG Trung tâm thực hiện 46

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Từ những năm 90 của thế kỷ XX trở lại đây, sự chuyển đổi cơ cấu kinh tếcủa cả nước đã làm cho các hoạt động kinh tế, các thành phần kinh tế ngày càngphong phú và đa dạng thì nhu cầu về TĐG TS để mua bán, cầm cố, thế chấp, đầu tư,bảo hiểm, tính thuế… cũng ngày một tăng theo Bên cạnh đó, hoạt động cổ phầnhoá các doanh nghiệp nhà nước, mua sắm máy móc thiết bị phục vụ cho hoạt độngquản lý Nhà nước đã gây thất thoát tài sản công và chính sự phức tạp trong đối tượngTĐG cũng như giá trị rất lớn của các TS thẩm định làm cho hoạt động thẩm định trở nên hếtsức khó khăn

Trước tình hình chung như vậy, Nhà nước đã có chủ trương thành lập các Trungtâm tư vấn, dịch vụ tài chính, thẩm định giá tại các tỉnh giúp UBND các tỉnh trong công tácthẩm định giá Trung tâm Tư vấn và dịch vụ Tài chính Hải Dương ra đời năm 2004 vớichức năng là tư vấn, cung cấp thông tin về giá, thẩm định đúng giá trị các tài sản, dự ánđầu tư đã giúp UBND tỉnh Hải Dương ra quyết định trong việc mua sắm, thanh lý, phêduyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn Nhà nước, đề

án cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nước đóng trên địa bàn tỉnh góp phần làm minhbạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển kinh tế của địa phương Tuy nhiên, trong quá trìnhhoạt động Trung tâm còn có nhiều hạn chế như Trung tâm chưa đủ cán bộ cho hoạt độngthẩm định giá nên phải liên doanh, liên kết với một trung tâm, doanh nghiệp khác hoặc quytrình và phương pháp thẩm định giá tài sản còn có nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho

khách hàng… Chính vì lý do trên đây tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản công tại Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ tài chính Hải Dương”.

Thông qua việc nghiên cứu công tác thẩm định giá tại Hải Dương, đề tài nhằm tớiviệc xem xét các hệ quả tài chính và kinh tế của hoạt động đầu tư công, khi hoạtđộng tốt sẽ đem lại lợi ích lớn cho cộng đồng và kinh tế địa phương

2 Tổng quan nghiên cứu:

Kinh tế ngày càng phát triển, làm phát sinh nhu cấu trong thực tiễn về thẩmđịnh giá các loại tài sản Nhà nước ta đã thay đổi quan điểm và phương pháp canthiệp vào các lĩnh vực kinh tế, thông qua việc thực hiện một loại chủ trương, thayđổi căn bản trong lĩnh vực kinh tế kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dân cho phù hợpvới tính chất đa thành phần của nó Trên cơ sở này đã tiến hành hàng loại các cuộccải cách giá cả, tài chính, ngân hàng, tiền tệ, doanh nghiệp, đất đai, huy động vốnODA và FDI… Những cải cách đổi mới trên đã tạo ra sự hợp lực làm tăng trưởngkinh tế liên tục trong những năm qua Chính sự đổi mới trong chính sách và thựctiễn cơ cấu kinh tế và quản lý kinh tế đã có tác động tích cực, tạo điều kiện tiền đềvững chắc cho sự hình thành hoạt động của thị trường thẩm định giá và được đánhgiá bằng sự ra đời của Pháp lệnh Giá năm 2002

Trong quá trình nghiên cứu đề tài này, tôi đã tham khảo một số tài liệu đểhoàn thiện quy trình TĐG như sau:

Tác giả Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá máy móc và thiết

bị, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật, năm 2004: cuốn sách này đã đưa ra cơ sởgiá trị trong thẩm định giá, quy trình thẩm định giá máy móc thiết bị Cách vậndụng các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá khi thực hiện được thẩm địnhgiá máy móc thiết bị với các mục đích khác nhau theo yêu cầu thẩm định giá củakhách hàng

Tác giả Đoàn Văn Trường, Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá tài sản,Nhà xuất bản Khoa học Kỹ thuật, năm 2007: nội dung đề cập đến khái niệm vềthẩm định giá tài sản, và các phương pháp để thẩm định giá trị tài sản

Tác giả Đoàn Văn Trường, các phương pháp thẩm định giá quyền sở hữu trítuệ, Nhà xuất bản Khoa học Kỹ thuật, năm 2007: xác định giá trị của một quyền sởhữu trí tuệ phụ thuộc vào thời gian, địa điểm và tính sinh lời của loại tài sản đặc biệtnày Ngay khi đăng ký quyền sở hữu trí tuệ thì người sở hữu cũng không tính hếtđược tính hữu dụng và khả năng sinh lời trong tương lai của tài sản mà mình được

sở hữu, nó chỉ được thể hiện giá trị qua thời gian và mức độ chấp nhận của xã hội,tác giả đưa ra các phương pháp để xác định giá trị quyền sở hữu trí tuệ.

Tác giả Nguyễn Minh Điện, Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp (lýthuyết và bài tập), Nhà xuất bản Thống kê năm 2010: cuốn sách đã đưa ra tổng quan

về tài sản, về thẩm định giá, cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc cơ bảnphương pháp thẩm định giá và quy trình thẩm định giá

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Nghiên cứu công tác TĐG TS công tại Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ tàichính Hải Dương

TĐG là gì? Chúng đươc thực hiện theo quy trình nào? Tuân theo nhữngnguyên tắc nào?

TĐG TS công là gì?

TĐG phục vụ mục đích gì và được thực hiện như thế nào?

Tác động của việc TĐG TS công lên quyết định mua sắm TS công tại các cơquan quản lý Nhà nước và đơn vị sự nghiệp công lập trên địa bàn tỉnh Hải Dươngnhư thế nào?

- Đánh giá công tác TĐG TS công tại Trung tâm

Công tác TĐG TS công tại Trung tâm hiện nay như thế nào? Gặp phải nhữngkhó khăn gì?

- Đề xuất giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá hiệu quả

Giải pháp đưa ra nhằm mục đích gì? Có sát với thực tế không? Nó ảnh hưởngnhư thế nào đến hoạt động của Trung tâm

4 Phạm vi nghiên cứu

- Công tác thẩm định giá tài sản công tại Hải Dương, cụ thể hoạt động muasắm TS vật chất phục vụ hoạt động của cơ quan quản lý Nhà nước và các đơn vị sựnghiệp công lập trên địa bàn tỉnh Hải Dương

- Các tài sản công mà Trung tâm Dịch vụ và Tư vấn tài chính Hải Dương đãtham gia thẩm định từ năm 2009 – 3/2011

5 Phương pháp nghiên cứu.

- Phương pháp phân tích tài liệu:

+ Phương pháp này được áp dụng để tìm hiểu, phân tích các tài liệu liên quanđến đề tài nghiên cứu Các tài liệu được phân tích gồm: Các website, sách, báo, tạpchí, báo cáo, các văn bản pháp quy, các công trình nghiên cứu về vấn đề công tácthẩm định giá tài sản

+ Sử dụng nguồn dữ liệu kết quả nghiên cứu của các tác giả trong và ngoài nước.+ Sử dụng báo cáo tài chính của Trung tâm từ năm 2009 đến 3/2011

- Phương pháp phỏng vấn sâu:

+ Phương pháp phỏng vấn sâu được thực hiện để thu thập những thông tinđịnh tính nhằm bổ sung, giải thích cho các thông tin định lượng Đồng thời, giúpcung cấp những thông tin mới mà số liệu định lượng không thu được

+ Trong phạm vi nghiên cứu này, tôi thực hiện 05 cuộc phỏng vấn sâu đốivới lãnh đạo và nhân viên tại Trung tâm

Phỏng vấn 01 cán bộ quản lý của Trung tâm để khái quát được thực trạnghoạt động của Trung tâm: cơ cấu tổ chức, chức năng và nhiệm vụ, tình hình hoạtđộng và định hướng hoạt động của Trung tâm trong tương lai

Phỏng vấn 01 cán bộ nghiệp vụ thẩm định giá tài sản: thấy được quy trình,phương pháp và những nguyên tắc thẩm định giá tài sản mà Trung tâm đang thựchiện Những mặt được và hạn chế của công tác thẩm định giá tại Trung tâm

Phỏng vấn 03 cán bộ Sở Tài chính để làm rõ hơn kinh phí cho hoạt động muasắm tài sản phục vụ cho hoạt động quản lý Nhà nước Công tác quản lý tài sản công

và định hướng phát triển của Trung tâm trực thuộc Sở

- Phương pháp quan sát: phương pháp quan sát tự do giúp phát hiện vấn đề,đồng thời làm rõ thêm một số thôn tin liên quan cần thiết khác

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và khuyến nghị, danh mục tài liệu tham khảo,phụ lục và các biểu số liệu, nội dung của Luận văn gồm có 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết thẩm định giá tài sản công

Chương 2 Thực trạng công tác thẩm định giá tài sản công tại Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ tài chính Hải Dương

Chương 3 Giải pháp, kiến nghị hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản công tại Trung tâm Tư vấn và Dịch vụ Tài chính Hải Dương.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ

TÀI SẢN CÔNG 1.1 Khái niệm

1.1.1 Thẩm định giá

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại.Các nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập và tương tự nhau giữacác nước trước những năm 40 của thế kỷ 20; nhưng trên thế giới thẩm định giá chỉthật sự phát triển là một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 40 củathế kỷ 20

Sự xuất hiện của hoạt động TĐG là một tất yếu của quá trình vận hành vàphát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó; nghĩa

là khi nền kinh tế hàng hoá đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal vàValuation để nói đến TĐG Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếngPháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữđều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của mộtnhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đãđưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

Theo tự điển Oxford: “TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

Theo giáo sư W Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“TĐG là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các

dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tíchchúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trịcủa chúng”

Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: TĐG là một nghệ thuật hay khoa học

về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm,

có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu

tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:

TĐG là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều cóchung một số yếu tố là2:

+ TĐG là công việc ước tính;

+ Việc TĐG phải được tiến hành không thành kiến;

+ Đòi hỏi phải có chuyên môn nghiệp vụ về TĐG;

+ Giá trị của TS và quyền sở hữu TS thẩm định được tính bằng tiền;

+ Xác định tại một địa điểm, thời điểm cụ thể;

+ Xác định cho một mục đích nhất định;

+ Thông tin dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp cho việc thẩm định cóliên quan đến thị trường;

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:

“TĐG là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho

2 Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá TS và Doanh nghiệp

một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

Hoặc “Thẩm định là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất và không thành kiến về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể tài sản tại một địa điểm, thời điểm nhất định”

1.1.2 Tài sản

Để hiểu biết các khái niệm cơ bản trong TĐG sẽ giúp cho việc tiến hànhthẩm định được xác thực và việc áp dụng các phương pháp thẩm định được thựchiện cớ hiệu quả

Theo bộ luật dân sự năm 2005: TS bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyềntrị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong hợp đồng hoặc hành vi pháp lýđơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự, kể cảquyền sở hữu trí tuệ

Theo hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam – tiêu chuẩn số 12: phân loại TS –ban hành kèm theo Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộtrưởng Bộ Tài chính:

Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Trong TĐG, TS chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản

- Quyền sở hữu TS là quyền TS bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và quyền định đoạt.

1.1.3 Tài sản công (công sản)

Tài sản công (công sản) bao gồm tất cả các tài sản (động sản và bất động sản) thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý để sử dụng vào mục đích phục vụ lợi ích của Nhà nước, của nhân dân 3

Tài sản công được phân loại gồm:

- TS công thuộc khu vực hành chính sự nghiệp: là những TS của Nhà nướcgiao cho các đơn vị hành chính, sự nghiệp quản lý và sử dụng

- TS công được giao cho các doanh nghiệp quản lý và sử dụng

- TS dự trữ nhà nước

- TS thuộc kết cấu hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng

- Đất đai và các tài nguyên khác

1.1.4 Giá trị tài sản

Trong TĐG khái niệm giá cả, giá trị, giá trị TS được hiểu như sau:

- Giá trị: giá trị là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa các hàng hóa và dịch vụ có sẵn để mua bán với những người mua và người bán chúng, hay chính là sự thể hiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng nhu cầu 4 Mức giá đó thể hiện khả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữangười mua và người bán Giá trị tạo nên giá cả dựa trên những giả thiết mà ngườimua và người bán dễ đi đến thỏa thuận nhất Do đó giá trị không phải là một thực tếtồn tại, một dữ kiện mà chỉ là một sự ước tính về sự đánh giá có khả năng nhiềunhất sẽ được thanh toán một hàng hóa hay dịch vụ được đáp ứng cho mua bán ởmột thời điểm nhất định

Khái niệm kinh tế của giá trị phản ánh một quan điểm thị trường về lợi ích

3 Giáo trình………

4 Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ TĐG, Bộ Tài chính

tích tụ cho người sở hữu hàng hóa hoặc nhận được các dịch vụ của ngày TĐG cóhiệu lực.

- Giá trị TS biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà TS mang lại cho chủ thểtại một thời điểm nhất định Chủ thể có thể nhận được các lợi ích bằng tiền, nhậnđược giá trị, không nhất thiết phải qua trao đổi, mua bán Các giao dịch này đượcthực hiện thông qua thị trường và tuân theo những quy luật chung của thị trường

1.2 Những vấn đề cơ bản về thẩm định giá tài sản

1.2.1 Vai trò của TĐG trong nền kinh tế thị trường

Thẩm định giá "du nhập" vào nước ta từ năm 1990 khi nền kinh tế chuyển từ

cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa

có sự quản lý của Nhà nước và để điều chỉnh hoạt động này, đến năm 2002 UBTVQuốc Hội ban hành Pháp lệnh giá Hoạt động thẩm định giá ra đời đáp ứng nhu cầungày càng tăng và đa dạng trên nhiều lĩnh cực như: xác định giá trị tài sản mua sắm

từ nguồn ngân sách Nhà nước, xác định giá trị tài sản để góp vốn, thế chấp, bảođảm vay vốn ngân hàng, mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là trong cổ phần hoácác doanh nghiệp Nhà nước trong thời gian gần đây… Như vậy hoạt động thẩmđịnh giá có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường, điều này được thểhiện ở các khía cạnh:

- Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện việc hoạch định chính sách,lên kế hoạch kinh doanh một cách nhiệu quả:

Trong bất kỳ lĩnh vực nào, ở tầm vi mô hay vĩ mô, việc hoạch định chínhsách, lên kế hoạch kinh doanh TS đều nhằm mục đích đem lại hiệu quả cao Muốnnhư vậy phải nắm được giá trị của tư liệu sản xuất, tài sản, phản ánh đúng giá trị củatài sản và lợi ích mà TS đó mang lại

Đánh giá thực tế TS không phù hợp, giá trị không dúng, giá cả cơ bản của TS

bị sai lệch, không chỉ ảnh hưởng đến khấu hao, thu hồi để bảo toàn TS mà còn ảnhhưởng đến giá thành sản phẩm, tính cạnh tranh, làm cho việc hạch toán lợi nhuận bịsai lệch, ảnh hưởng đến tính trung thực, minh bạch trong hoạt động kinh doanh Giá

cả tài sản không đúng với giá trị của nó khiến cho công tác phân tích vĩ mô khôngchính xác ảnh hưởng đến việc quản lý TS, bố trí TS bị sai lệch, việc sử dụng TSthiếu tính hiệu quả, điều này gây ảnh hưởng không tốt đến nền kinh tế.

- Thẩm định giá là thước đo cơ bản hiệu quả trong việc duy trì và điều hoàquyền lợi của người có quyền sở hữu và các quyền khác có liên quan đến tài sản:

Sự thích ứng với nền kinh tế thị trường, mô hình mới về cơ chế quyền TSđược thành lập, không những thực hiện quyền sở hữu, quyền kinh doanh thích hợp

mà còn mở rộng phát triển quyền lưu thông, chuyển nhượng, tổ chức lại tài sản…Trong chế độ sở hữu toàn dân cần xác định rõ trách nhiệm của người kinh doanh đốivới việc bảo toàn và tăng trưởng tài sản quốc gia Vì vậy, cần phải tiến hành địnhgiá tài sản một cách công tâm, chính xác tình hình TS, tình hình bảo toàn và làm giatăng giá trị tài sản

Khi tiến hành thẩm định giá tài sản, khi quyền TS bị biến động, không khắcphục được việc tính giá không chính xác, công tư bị sai lệch thì không những làmtổn hại đến quyền lợi của quốc gia mà việc duy trì những quyền lợi hợp pháp củacác bên cũng gây ra những trở ngại chủ yếu

- Thẩm định giá là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trườngquyền TS:

Khi kinh tế thị trường phát triển mạnh thì yếu tố thị trường sản xuất và thịtrường sản quyền cũng phát triển theo Tác dụng cơ bản của việc bố trí tài nguyên là

do thành quả của thị trường sản xuất báo tín hiệu định hướng và thông qua thịtrường sản xuất để có điều kiện trực tiếp tác động thực hiện

Bất kỳ loại hàng hoá nào cũng phải có thước đo giá trị, cho nên thị trường tàisản, thị trường quyền TS cũng phải có thẩm định giá là thước đo giá trị Thẩm địnhgiá tài sản một cách khoa học và có quy phạm mới có thể đảm bảo cho thị trường tàisản, thị trường quyền TS vận hành, đi đúng hướng Giá cả hàng hoá và quyền TSkhông chỉ có quan hệ trực tiếp để quyền lợi các mặt của tài sản mà còn phải phát ratín hiệu định hướng cho việc bố trí, sử dụng tài nguyên đảm bảo phát triển bền

vững Nếu như giá cả mất chuẩn xác, tất cả những định hướng sai sẽ làm tổn hạinghiêm trọng đến các mặt quan hệ liên quan của quyền lợi tài sản, làm ảnh hưởngđến sự định hướng và phát triển của nền kinh tế quốc dân.

Với điều kiện phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

xã hội ở nước ta, thực hiện hợp tác đầu tư trong và ngoài nước, hợp tác kinh doanh,

cổ phần hoá doanh nghiệp, chuyển nhượng, cho thuê, liên doanh… đều cần phảitiến hành thẩm định giá Thẩm định giá TS có lợi cho việc thúc đẩy và quy phạmhoá nền kinh tế phát triển, bảo hộ quyền lợi cho người sở hữu, phát huy ngày cànglớn của việc cải cách, mở cửa nền kinh tế

- TĐG dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nướcngoài, duy trì lợi ích quốc gia:

Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay cần phải ổn định, kêu gọi đầu tưngười ngoài và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật, phương pháp quản lý tiến tiến, trong

đó hình thức hợp tác và góp vốn liên doanh là loại hình đạt hiệu quả cao

Dựa vào các thông lệ quốc tế, xử lý chính xác mối quan hệ lợi ích giữa cácbên tham gia liên doanh phải dựa trên nguyên tắc làm giá đầu tư cân bằng, nguyêntắc đó làm cho việc thẩm định giá có ý nghĩa to lớn đó là đưa được thước đo quyềnlợi cho các bên tham gia liên doanh, liên kết trong hoạt động kinh tế

Hợp tác liên doanh, liên kết ngày càng phức tạp, nhất là liên doanh, liên kếtvới đối tác là nước ngoài, thị trường mang tính đặc thù, sự khác biệt giữa thị trườngtrong và ngoài nước là rất lớn, có nhiều nhân tố không xác định được, do đó cầnphải có trình độ quốc tế vể TĐG Đây là biện pháp kỹ thuật rất quan trọng nhằm bảo

hộ cho quyền lợi của các quốc gia, dân tộc khi tham gia hoạt động thương mại quốctế

1.2.2 Cơ sở giá trị của TĐG

Chi phí, thu nhập, giá cả, giá trị có các khái niệm khác nhau, nhưng giữa

chúng có mối liên hệ với nhau và trong các điều kiện nhất định thì giá cả, chi phí,thu nhập có thể là căn cứ của giá trị.

1.2.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản

- Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC – International ValuationStandards Committee)5

Giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn 1- Cơ sở giá trị thị trường của thẩm địnhgiá trong ấn bản Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế năm 2005 của Ủy ban Tiêuchuẩn Thẩm định giá Quốc tế đã định nghĩa:

Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào.

- Theo Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ thì giá trị thị trường là:

Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc

- Việt Nam

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chínhban hành Tiêu chuẩn số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở chothẩm định giá tài sản như sau:

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

5 Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ TĐG, Bộ Tài chính

- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá có khả năng cao nhất sẽ đượcmua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trênthị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãnnhững điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

Giá thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnhtranh Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thểbao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế ngườimua, người bán

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bênmua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủcác cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khiđưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện, khôngnhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức

- "Thời điểm thẩm định giá " là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩmđịnh giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thịtrường khi thực hiện thẩm định giá tài sản

- "Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua " là người đang có khả năngthanh toán và có nhu cầu mua tài sản

- "Và một bên là người bán sẵn sàng bán " là người bán đang có quyền sởhữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giátốt nhất có thể được trên thị trường

- “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khicác yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác độngcủa thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…;thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Các giả thiết trong khái niệm giá trị thị trường

- Những dữ liệu giao dịch trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường

- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai vàcạnh tranh.

Khái niệm giá trị thị trường phản ánh những nhận thức và những hoạt độngchung trên thị trường và là cơ sở cho việc thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thịtrường

Khái niệm về giá trị thị trường không phụ thuộc vào một giao dịch mua bán

cụ thể tại thời điểm thẩm định giá Giá trị thị trường đại diện cho mức giá mà bênmua và bên bán đồng ý, thoả thuận sẽ tiến hành mua bán, sau khi đã có thời giankhảo sát, cân nhắc các cơ hội

Tính đa dạng, thay đổi liên tục là bản chất của thị trường, do đó các thẩmđịnh viên phải xem xét các số liệu thu thập được trên thị trường có đáp ứng các tiêuchuẩn về giá trị thị trường hay không

Trong những tình huống cá biệt, đôi khi giá trị thị trường có thể là một con

số âm Đó là trường hợp một số tài sản đặc biệt, những ngôi nhà cũ mà chi phí phá

dỡ lớn hơn giá trị của mảnh đất, những tài sản gây ô nhiễm môi trường

1.2.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường; tuy nhiên

có những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường ,mục đích thẩm định giá riêng biệt, đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải căn cứchủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là khảnăng được mua bán trên thị trường của tài sản đó; hoặc trong trường hợp thị trườngtài sản chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ, hay yếu tố thiểu phát, siêu lạm phát, thìthẩm định giá không thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giátrị phi thị trường Do vậy, thẩm định viên và người sử dụng kết quả thẩm định giáphải phân biệt rõ sự khác nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường đểđảm bảo kết quả thẩm định giá và quyết định việc sử dụng kết quả này được kháchquan Giá trị phi thị trường có thể được định nghĩa như sau:

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản

dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường”

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theonhững căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theocác mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giátrị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộcphải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thịtrường hạn chế, giá trị để tính thuế

1.2.3 Những nguyên tắc trong TĐG

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều nhân tố tác động như giá trị sử dụng,

sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi nghiên cứu quá trình hình thành giátrị, cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan

Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đếnquá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, những nguyên tắc cơ bản sau đây lànhững hướng dẫn cần thiết khi tiến hành thẩm định giá

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

a) Khái niệm

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thựchiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và manglại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếuđược của sự ước tính giá trị thị trường

b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

- Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được vềmặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cả việc sửdụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánhgiá thích đáng của thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại

- Đặc điểm của thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầunên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sửdụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thìviệc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềmnăng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tínhcác khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốtnhất của tài sản

c) Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tìnhhuống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếunhư sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất độngsản Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản

1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấpnhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Như vậy, giới hạn trên của giá trị tài sản có xuhướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiếttương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sựthay thế Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mộttài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

1.2.3.3 Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình

huống về kinh tế, chính trị, môi trường… có thể xảy ra trong tương lai có tác độngđến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luônluôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ

1.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài TS

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của TS đó cũng tác động đến cung và cầu củatài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung củatài sản Do vậy khi TĐG phải phân tích và đánh giá một cách cẩn trọng về sự tácđộng của các lực lượng thị trường đến cung – cầu

1.2.3.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của TS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trongtương lai Do đó, việc ước tính giá trị của TS luôn luôn dựa trên các triển vọngtương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.3.6 Nguyên tắc đóng góp

Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản

có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thicủa việc đầu tư bổ sung vào TS khi xác định mức sử dụng TS tốt nhất và hiệu quả nhất

1.2.3.7 Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lờitối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợpvới môi trường hay không khi xác định mức sử dụng TS tốt nhất và có hiệu quả nhất

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cảcác loại TS; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liềnvới đặc điểm của loại tài sản đó

1.2.3.8 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên

giá trị của nó Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liêntục phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn thay đổi Do đó trong thẩm định giátài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ởtrạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng TStốt nhất và có hiệu quả nhất.

1.2.3.9 Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ta từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đấtđai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việcphân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lạisau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

1.2.3.10 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại canh tranh quámức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tàisản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữatài sản này với tài sản khác Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả sựcạnh tranh trên thị trường

1.2.4 Phương pháp thẩm định giá

1.2.4.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành cônghoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thờiđiểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần được thẩm định giá

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản cógiao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường

1.2.4.2 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong thẩm địnhgiá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường;TS

đã qua sử dụng; TS không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh

1.2.4.3 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư) là phương phápthẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai cóthể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tạicủa tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) đểước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá Phương pháp thu nhập chủ

yếu được áp dụng trong thẩm định giá TS đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà TS đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác

định tỷ lệ vốn hoá thu nhập

1.2.4.4 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tínhbằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của TS trừ đi tất cả các chiphí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất độngsản có tiềm năng phát triển

1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinhlợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của TS cần thẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các TS màviệc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của TS chủ yếu phụthuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng…

1.2.5 Quy trình thẩm định giá

Quy trình TĐG là một quá trình có tính hệ thống, tính trình tự nhằm giúp cácthẩm định viên hành thực hiện công tác của mình một cách minh bạch và phù hợpvới các quy định và nguyên tắc TĐG.

Quy trình TĐG cũng là một kế hoạch hành động có trình tự chặt chẽ, được

bố cục phù hợp với nguyên tắc TĐG, giúp các thẩm định iên đạt đến một kết luậnvững chắc hoặc sự ước tính có cơ sở và có thể bảo đảm được

Quy trình thẩm định giá gồm 6 bước như sau:

Bước 1: Xác dịnh tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá

Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá, khởi sự hình thành cácthoả thuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng định giá được rõràng và cụ thể Là căn cứ chi tiết hoá các nội dung trong kế hoạch định giá Để đạtđược mục tiêu trên, cần xác định rõ các nội dung:

- Mục đích TĐG của khách hàng:

+ Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của kháchhàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm, thế chấp, cầm cố, đánh thuế, báo cáo tài chính

+ Mục đích TĐG phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá

- Đối tượng khách hàng, yêu cầu của khách hàng: khách hàng là đối tượng sử

dụng kết quả TĐG Vì vậy, cần phải xác định rõ đối tượng khách hàng và các yêucầu của khách hàng để việc định giá đáp ứng được mục đích.

- Những điều kiện ràng buộc trong đối tượng TĐG: thẩm đinh viên phải đưa

ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế

+ Những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng;

+ Những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị TS;

+ Những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của TS, nguồn dữ liệu, sửdụng kết quả;

+ Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng TĐG

- Cơ sở của những điều kiện ràng buộc trong đối tượng thẩm định giá: việc đưa

ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phải dựa trên cơ sở:

+ Cơ sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó sẽ tác động đến bên thức ba thông qua kết quả thẩm định giá

+ Phù hợp với quy định của luật pháp và quy định hiện hành có liên quan.+ Trong quá trình TĐG, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế vàràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thôngbáo ngay cho lãnh đạo tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng

- Xác định thời điểm TĐG: việc xác định đặc điểm, bản chất của tài sản cầnthẩm định giá phải thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánhgiá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG: bao gồm việc xác định phươngpháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của TS: trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loạihình TS cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác dịnh rõ loại hình giá trị làm cơ sởcho việc TĐG là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những

quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quanNhà nước có thẩm quyền ban hành.

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch TĐG nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm vàthời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho việc TĐG.Trong nội dung kế hoạch phải thể hiện được những công việc cơ bản như sau:

- Xác định yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng các đặc tính và cácquyền gắn liền với TS được mua hoặc bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về TS, tài liệu so sánh Baogồm các tài liệu về TS mục tiêu các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tàiliệu về chứng cứ và các động thái thị trường

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải được thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả TĐG

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

Đối với từng loại TS, thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát thị trường và thuthập số liệu về TS đó Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việcthẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chitiết), các hướng khác nhau

- Thu thập thông tin:

+ Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.+ Thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua - bán tiềm năng

+ Các thông tin về tính pháp lý của TS

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giátrị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa các TScần thẩm định.

+ Thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của TS

+ Để thực hiện TĐG, thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báocáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin

và dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau như: khảo sát thực địa,những giao dịch mua bán TS, báo, truyền hình, các văn bản thể hiện tính pháp lý vềquyền năng của chủ TS

Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai

Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của cá yếu tố đến mức giá của tài sản cầnthẩm định Thẩm định viên cần phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trườngcủa TS:

- Phân tích những đăc trưng của thị trường TS cần thẩm định giá như bảnchất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầutrên thị trường tài sản

- Phân tích về khác hàng: đặc điểm của những khách hàng tiềm năng, sởthích của khách hàng, nhu cầu, sức mua và khả năng thanh toán

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: thẩm định viên cần đánh giá

cụ thể các mặt của TS như: sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng TS, sự thích hợp về mặtvật chất, kỹ thuật đối với người sử dụng tài sản, sự hợp lý của tài sản trong việc sử dụng,tính khả thi về mặt tài chính, hiệu quả tối đa trong sử dụng TS

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định

Đây là bước rất quan trọng, xác định chính xác giá trị của TS, vì vậy khi thực

hiện thẩm định viên cần phải:

- Nêu rõ phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của TS cần thẩmđịnh giá

- Cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp tronghtẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của TS với mục đích TĐG

- Cần nêu rõ phương pháp TĐG nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu,phương pháp TĐG nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuốicùng về giá trị thẩm định

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc TĐG.Báo cáo này được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu,các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà thẩm định

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích củacông việc thẩm định giá Trong báo cáo thể hiện:

- Mục tiêu của việc thẩm định giá

- Mô tả chính xác tài sản được thẩm định giá

- Thời hạn ước tính giá trị

- Số liệu minh hoạ và phân tích

- Ước tính giá trị

- Những điều kiện hạn chế

Báo cáo TĐG trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ, quy mô và ngày thẩmđịnh, các chỉ dẫn của khách hàng, thông tin có khả năng sử dụng đối với nhà thẩmđịnh giá

1.3 Phân tích chi phí - lợi ích (Cost - benifit Analysis)

CBA có nguồn gốc là các dự án phát triển về sông nước của Hội Kỹ sư Quân

đội Hoa Kỳ (Army Corps of Engineers) Hội Kỹ sư Mỹ có gốc từ những kỹ sư Phápđược George Washington thuê làm việc trong thời kỳ Cách mạng Mỹ Trong nhiềunăm, trường kỹ sư duy nhất của mỹ là Học viện Quân sự ở West Point, thành phốNew York Năm 1936, Quốc hội thông qua Luật Kiểm soát Lũ (Flood Control) baogồm nội dung "Chính phủ Liên bang nên cải thiện hoặc tham gia vào việc cải thiệncác vùng nước ở biển hoặc phụ lưu của chúng, bao gồm các nhánh, vì mục đíchkiểm soát lũ nếu lợi ích đạt được vượt quá chi phí ước tính đã cấu thành nên phântích chi phí-lợi ích." Đến những năm 1950, các nhà kinh tế mới phát hiện ra rằngHội Kỹ sư đã phát triển một hệ thống phân tích kinh tế dành cho đầu tư công cộng.Các nhà kinh tế đã gây ảnh hưởng và cải tiến những phương pháp của các kỹ sưthời đó và việc phân tích chi phí - lợi ích đã được điều chỉnh cho hầu hết các khuvực ra quyết định của nhà nước Năm 1979, Quốc hội đã thành lập Uỷ banMississippi River nhằm mục đích "ngăn ngừa và huỷ diệt lũ" Uỷ ban này bao gồm cácthành viên trong khu vực dân sự, nhưng chủ tịch phải là một kỹ sư Quân đội và Hội Kỹ

sư luôn có sức mạnh phủ quyết đối với bất cứ quyết định nào của Uỷ ban này

Phân tích lợi ích - chi phí là một kỹ thuật phân tích để đi đến quyết định xem

có nên tiến hành dự án, tài sản hay không hoặc xem dự án, tài sản đó được triểnkhai có hiệu quả như thế nào?

Một trong các vấn đề của CBA là đánh giá nhiều yếu tố trong cơ cấu lợi ích vàchi phí về bản chất là khá rõ ràng, nhưng có những yếu tố khác không thể đưa ra phươngpháp đánh giá và nó phải có một đơn vị đo lường chung để đánh giá đó là tiền tệ

CBA mặc định rằng tất cả các mặt hàng đều có một giá rị tiền tệ nhất định.Điều này là cần thiết trong việc so sánh giữa đầu vào và đầu ra để quyết định xemliệu một dự án, tài sản có khả thi vể mặt kinh tế hay không

Phân tích chi phí - lợi ích là một nhánh quan trọng trong phân tích kinh tếcác dự án, tài sản công Phương pháp hiện giá thuần (NPV) hữu ích đối với những

dự án, tài sản có lợi ích và chi phí đo lường được bằng đơn vị tiền rõ ràng theo mộtcách thức dễ chấp nhận

Phương pháp tiến hành phân tích chi phí - lợi ích:

Xét trường hợp của dự án B (dự án được thực hiện) và phương án đang có đó làphương án gốc (PA gốc) Ta có bảng sau:

Bảng 1: Lợi ích/Chi phí

Tên DA Chi đầu tư Tổng hiện

giá lợi ích

Hiện giá thuần

Tỷ sô Lợi ích/chi phí

Thông qua số liệu trên bảng ta thấy rằng phương án thực hiện dự án B có tỷ

số B/C là 1,4 (lớn hơn 1 đảm bảo yêu cầu) lớn hơn phương án gốc đang thực hiện.Như vậy phương án B đó là thực hiện dự án sẽ được lựa chọn

Phân tích chi phí – lợi ích sẽ cho phép chúng ta so sánh chi phí của cácphương án với lợi ích kinh tế kỳ vọng của chúng kể cả những ngoại tác động tíchcực lẫn tiêu cực, rồi dựa vào đó để lựa chọn

Một cách tổng quát chúng ta có n dự án cung cấp một loại hàng hóa công đãxác định Chi phí ban đầu của chúng là ICO Chi phí vận hành và bảo dưỡng của dự

án là OMC

Lợi ích Hiện giá của lợi íchChi phí Hiện giá của chi phí=

Bảng 2: Chi phí của dự án

Gọi B là lợi ích của dự án Lợi ích của dự án được thể hiện như sau:

Bảng 3: Lợi ích của dự án

1.4 Phân tích chi phí - hiệu quả (Cost - effectiveness analysis- CEA):

Một phương pháp phân tích để tìm kiếm một giải pháp, một hoạt động haymột quá trình tốt nhất nhằm đạt kết quả mong muốn với sự tiêu hao nguồn lực tốithiểu Nói khác đi, nguồn lực hạn chế phân tích chi phí - hiệu quả sẽ tìm những giảipháp tốt nhất ứng với một nguồn lực cho trước CEA áp dụng trong trường hợpnhững tác động của dự án, tài sản nhận diện được, đo lường được nhưng không thểquy ra tiền một cách đầy đủ

Chi phí - hiệu quả được xác định bằng công thức sau:

Xét trường hợp dự án vận động trẻ em nghỉ học quay lại trường học

Phương án được sử dụng ở đây là giáo dục tại chỗ

Phương án gốc ( đang thực hiện) là tuyên truyền

Chi phí và kết quả dự báo của phương án trên như sau

Bảng 4: Chi phí và kết quả dự báo

Phương án (PA) Tỷ lệ trẻ em quay

lại trường học

Chi phí trên một đơn vị học sinh

Tỷ sô chi phí / hiệu quả

Hiệu quả Tổng chi phí Chi phí Số lượng đơn vị kết quả đầu ra=

PA tuyên truyền 40% 50.000đồng 1.250đ/1%

Như vậy thông qua bảng trên ta thấy phương án tuyên truyền có chi phí thấphơn so với phương án giáo dục tại chỗ nhưng hiệu quả (tỷ lệ trẻ em quay lại trườnghọc) của phương án giáo dục tại chỗ lại cao hơn so với phươn án tuyên truyền.Phương án giáo dục tại chỗ vẫn được lựa chọn vì nó đáp ứng được yêu cầu của dự

án công có là nâng cao tỷ lệ trẻ em nghỉ học quay lại trường học

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CÔNG TẠI TRUNG TÂM TƯ VẤN VÀ DỊCH VỤ

TÀI CHÍNH HẢI DƯƠNG

2.1 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Hải Dương

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Hải Dương là tỉnh trung tâm của tam giác kinh tế phía bắc (cách Hà Nội 60km,cách Hải Phòng 50km, và cách Quảng Ninh 100km) Nhờ vị trí địa lý thuận lợi, trên địabàn tỉnh có nhiều tuyến đường giao thông quan trọng chạy qua, dẫn đến sự thuận lợitrong thông thương, buôn bán hàng hóa, giao lưu kinh kinh tế và văn hóa

Tổng diện tích tự nhiêu 1.655 km2, trong đó diện tích đất nông nghiệp chiếm65%, đất ở chiếm 8,6%, đất chuyên dùng chiếm 18% và đất sông, suối, mặt nướcchuyên dùng chiếm 7,6%

Diện tích đồng bằng chiếm 94,5% hầu như là đất phù sa màu mỡ, thiên nhiên

có nhiều ưu đãi nên là tỉnh có nền nông nghiệp phát triển với nhiều sản phẩm đặcsản, có thương hiệu trong và ngoài nước; sản lượng lương thực, thực phẩm và hoamàu phong phú, đa dạng trở thành nơi cung cấp nguyên liệu cho các doanh nghiệpbuôn bán vận chuyển, cho các nhà máy sản xuất và chế biến lương thực, thực phẩm,tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển các ngành giao thông vận tải, chế biếnlương thực thực phẩm, buôn bán và chế biến thức ăn chăn nuôi, các ngành dịch vụngành nông nghiệp Kinh tế hộ gia đình phát triển với các nghề nuôi trồng thủysản, trồng hoa màu, nghề gỗ, thêu ren, gốm sứ giàu truyền thống kinh nghiệm đãtạo nên những vùng nông thôn trù phú và khá giàu có

Phần diện tích rừng và núi chiếm 5,5% tập trung ở Thị xã Chí Linh và huyệnKinh Môn lại là vùng thuận lợi cho ngành công nghiệp khai thác, công nghiệp nănglượng và sản xuất vật liệu xây dựng phát triển như: sản xuất xi măng, gạch chịu lửa,nhiệt điện Đây là 2 huyện tập trung số lượng doanh nghiệp nhiều nhất trong toàntỉnh, trong đó có cả doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp vừa và nhỏ

2.1.2 Về đặc điểm dân số và lao động:

Với dân số 1,7 triệu người, mật độ trung bình 1.031 người/km2, trong đótrong độ tuổi lao động chiếm 63% Mật độ dân số khá cao, tập trung 81% ở vùngnông thôn, 19% ở thành thị Trong độ tuổi lao động thì chủ yếu là lao động phổthông chưa qua đào tạo, tuy nhiên người dân Hải Dương hiền lành, cần cù chịu khó,khéo léo và vô cùng sáng tạo trong lao động và đây chính là địa bàn có thị trườnglao động thuận lợi phát triển các ngành công nghiệp sản xuất hàng may mặc, dagiày, công nghiệp lắp ráp

Là tỉnh có môi trường kinh doanh thuận lợi được xếp hạng 35/63 tỉnh thành

về các chỉ số cạnh tranh An ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội được giữ vững làmột đặc điểm hết sức thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội

2.1.3 Về kinh tế

Thời kỳ 2001- 2010, tốc độ tăng trưởng giá trị tổng sản phẩm của tỉnh (GDP)giá so sánh bình quân đạt 10,3%/năm, xấp xỉ tốc độ tăng trưởng chung của VùngĐồng bằng sông Hồng (10%/năm) và cao gấp 1,4 lần tốc độ tăng trưởng chung của

cả nước (7,2%/năm) Giai đoạn 2001- 2005, tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quânđạt 10,9%; giai đoạn 2006- 2010, trong điều kiện chịu tác động của cuộc suy giảmkinh tế thế giới 2008- 2009, tỉnh vẫn duy trì được mức tăng trưởng khá, bình quânđạt 9,7% cao hơn so mức tăng trưởng chung của cả nước (6,7%)

Trong 10 năm, GDP (giá thực tế) tăng lên gấp gần 5 lần, từ 6.175 tỷ đồng(2000) tăng lên 30.732 tỷ đồng (2010), GDP bình quân đầu người tăng lên gấp gần3,5 lần, từ 261 USD/người (3,7 triệu đồng/người) được nâng lên 904 USD/người(17,9 triệu đồng/người) bằng 69% và 78% so mức bình quân chung của Vùng Đồngbằng sông Hồng (1.310 USD/người) và của cả nước (1.160 USD/người) Năm

2010, GDP (giá tt) của tỉnh đứng thứ 4/11 địa phương và GDP bình quân đầu ngườiđứng thứ 5/11 địa phương trong Vùng Đồng bằng sông Hồng

Với việc đẩy mạnh xây dựng hạ tầng, hình thành và thu hút đầu tư phát triểncác KCN trên địa bàn, tạo được đột phá về thu hút các dự án đầu tư, qua đó thúcđẩy nhanh hơn tăng trưởng khu vực kinh tế phi nông nghiệp và chuyển dịch cơ cấu

kinh tế Trong 10 năm, GDP khu vực công nghiệp - xây dựng tăng bình quân13,5%/năm; khu vực dịch vụ tăng bình quân 11,2%/năm; khu vực nông nghiệp tăngbình quân 3,1% Tính chung khu vực phi nông nghiệp tăng bình quân 12,6%/nămcao gấp 4,1 lần tốc độ tăng trưởng của khu vực nông nghiệp và cao hơn 1,2 lần tốc

độ tăng trưởng chung của kinh tế tỉnh

Cơ cấu kinh tế chuyển dịch khá nhanh theo hướng công nghiệp và dịch vụ,

từ năm 2000 đến 2010, tỷ trọng các ngành trong GDP thay đổi từ chỗ Nông nghiệpchiếm 34,8%; Công nghiệp- xây dựng 37,2%; Dịch vụ 28% chuyển sang Nôngnghiệp chiếm 23%; Công nghiệp- xây dựng 45,3%; Dịch vụ 31,7% Trung bình mỗinăm tỷ trọng khu vực phi nông nghiệp tăng thêm được gần 1,2% trong cơ cấu GDP

Chuyển dịch cơ cấu kinh tế kéo theo cơ cấu lao động thay đổi mạnh, lao

động trong các khu vực nông nghiệp- công nghiệp- dịch vụ từ cơ cấu 82,6%- 8,5% (2000) chuyển sang cơ cấu 54,5% - 27,3% - 18,2% (2010) Tỷ lệ lao động phinông nghiệp tăng từ 17,4% lên 45,5%, tỷ lệ lao động nông nghiệp giảm từ 82,6%xuống 54,5% Trung bình mỗi năm tỷ lệ lao động phi nông nghiệp tăng thêm 2,8%trong cơ cấu lao động

8,9%-Bảng 5: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2006- 2010

Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2005 Năm 2010 Tôc độ tăng

(%/năm)

2 GDP (giá thực tế) Tỷ đồng 13.334 30.732

3 Cơ cấu GDP (giá tt)

Nguồn: Báo cáo định hướng phát triển kinh tế ngành của tỉnh Hải Dương 2030

2.1.4 Hoạt động thu - chi ngân sách Nhà nước tỉnh Hải Dương (2006-2010)

Giai đoạn 2006- 2010, tổng thu ngân sách trên địa bàn đạt 16.583 tỷ đồng,tăng bình quân 10,7%/năm, trong đó thu nội địa tăng 15,2%/năm (mục tiêu tăng10%/năm), cơ cấu nguồn thu bao gồm, thu từ kinh tế TW chiếm 21,5%, kinh tế địaphương 24,6%, kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài 30,1% và từ các hoạt động xuấtnhập khẩu 23,8% Năm 2010, thu ngân sách trên địa bàn đạt 4.005 tỷ đồng, tỷ lệhuy động ngân sách trên địa bàn so với GDP đạt 13%

Thu ngân sách hàng năm tăng đều, tạo điều kiện cân đối chi ngân sách hàngnăm Tổng chi ngân sách 5 năm 17.592 tỷ đồng, tăng bình quân hàng năm 15,9%,trong đó chi sự nghiệp xã hội tăng bình quân 18,4%/năm, cơ cấu chi đầu tư pháttriển chiếm 31,3% và chi thường xuyên chiếm 68,7% Chi ngân sách hàng năm từngbước đáp ứng yêu cầu tái đầu tư cho phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, chithường xuyên, chi sự nghiệp xã hội như giáo dục- đào tạo, y tế, văn hoá, an sinh xãhội, chi các chương trình mục tiêu

Bên cạnh hoạt động chi cho những chương trình, mục tiêu, sự nghiệp kinh tếphục vụ sự phát triển của ngành khác nhau trên địa bàn tỉnh Hàng năm UBND tỉnh chicho việc mua sắm trang thiết bị phục vụ công tác chuyên môn của các đơn vị sự nghiệpcông lập, cơ quan quản lý Nhà nước Tình hình đầu tư được thể hiện ở bảng sau:

Bảng 6: Tình hình kinh phí cho hoạt động mua sắm tài sản phục vụ hoạt động quản lý

Nhà nước và nghiệp vụ.

Đơn vị tính: triệu đồng

2011

1 Cơ quan quản lý nhà nước 512.500,0 551.370,0 516.850,0

2 Đơn vị sự nghiệp công lập 349.130,0 659.885,0 364.730,0

Nguồn: Báo cáo tinh hình tăng cường tiềm lực giai đoạn 2006 – 2010 và kế hoạch

năm 2011 – Sở Tài chính tỉnh Hải Dương

Như chúng ta đã biết giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tốkhác nhau như giá trị sử dụng, sự khan hiến, nhu cầu, khả năng thanh toán, đặcđiểm của từng loại tài sản Theo thông tư số 63/2007/TT-BTC ngày 15/6/2007 của

Bộ Tài chính tài sản được phân chia như sau:

- Trang thiết bị, phương tiện làm việc của cơ quan và cán bộ, công chức, viênchức theo Quyết định số 170/2006/QĐ-TTg ngày 18/7/2006 của Thủ tướng Chínhphủ về việc ban hành Quy định tiêu chuẩn, định mức trang thiết bị và phương tiệnlàm việc của các cơ quan và cán bộ, công chức, viên chức nhà nước;

- Vật tư, công cụ, dụng cụ bảo đảm hoạt động thường xuyên;

- Máy móc, trang thiết bị phục vụ cho công tác chuyên môn, phục vụ an toànlao động, phòng cháy, chữa cháy;

- Mua sắm trang phục ngành;

- Các sản phẩm công nghệ thông tin gồm máy móc, thiết bị, phụ kiện, phầnmềm và các sản phẩm khác, bao gồm cả lắp đặt, chạy thử, bảo hành (nếu có);

- Phương tiện vận chuyển: ô tô, xe máy, tàu, thuyền, xuồng

- Sản phẩm in, tài liệu, biểu mẫu, ấn phẩm, văn hoá phẩm, sách, tài liệu,phim ảnh và các sản phẩm khác để tuyên truyền, quảng bá và phục vụ cho công tácchuyên môn nghiệp vụ;

- Các dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa máy móc trang thiết bị và phươngtiện làm việc, các dịch vụ thuê đường truyền dẫn, thuê tư vấn, dịch vụ bảo hiểm vàthuê các dịch vụ khác;

- Bản quyền sở hữu công nghiệp, sở hữu trí tuệ (nếu có);

- Các loại tài sản khác

Dựa vào thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính và thông lệ Trung tâm đãphân chia các loại tài sản mà Trung tâm tham gia thẩm định hoặc liên kết thẩm địnhthẩm định thành các lĩnh vực như:

- Tài sản thuộc lĩnh vực nông nghiệp và phát triển nông thôn

Quy hoạch phát triển nông nghiệp của tỉnh Hải Dương là theo hướng sảnxuất hàng hoá, hình thành một số mô hình sản xuất công nghệ cao và phát triểnmạnh công nghiệp chế biến gắn với thị trường tiêu thụ; hình thành các vùng sảnxuất tập trung phù hợp với lợi thế của từng địa phương, tạo ra hàng hoá nông sảnthực phẩm và có hiệu quả kinh tế cao Phát triển nhanh các ngành nghề tiểu thủcông nghiệp và dịch vụ ở nông thôn đi đôi với đẩy mạnh đầu tư các công trình hạtầng phục vụ sản xuất nông nghiệp

Nguồn ngân sách đầu tư cho phát triển nông nghiệp chiểm 12% chi cho cáchoạt động trên địa bàn tỉnh Một phần trong nguồn ngân sách này dùng để hỗ trợmua trang thiết bị máy móc phục vụ cho sản xuất nông nghiệp như máy gặt, máygieo sạ, máy cày - bừa… và các loại giống mới đưa về địa phương, thuốc bảo vệđặc chủng, các loại phân bón phục vụ sản xuất nông nghiệp Tỷ lệ hỗ trợ được thựchiện ở mức 10%, 30%, 50%, 70% tuỳ thuộc vào từng loại máy móc thiết bị, câytrồng, vật nuôi, phân bón và thuốc bảo vệ thực vật

xã hội hóa công tác y tế Thực hiện tốt quy chế bệnh viện, cải cách thủ tục hànhchính trong khám chữa bệnh, đảm bảo cung ứng thuốc đầy đủ, kịp thời Quản lý sửdụng thuốc phòng chữa bệnh hợp lý, an toàn, hiệu quả Tiếp tục củng cố và pháttriển y dược học cổ truyền từ tỉnh đến cơ sở; Tăng cường huy động nguồn đầu tưnguồn ngân sách nhà nước hoặc các nguồn viện trợ, liên kết đầu tư nâng cấp các cơ

sở y tế, trang thiết bị y tế hiện đại, đẩy mạnh công tác truyền thông giáo dục sứckhỏe Hoàn thành Đề án xây dựng xã đạt chuẩn quốc gia về y tế và tiếp tục duy trìcác xã chuẩn Nâng cao chất lượng khám chữa bệnh, kiểm soát ngăn chặn bệnh dịch