LV Thạc sỹ_thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại cổ phần á châu

TÓM TẮT LUẬN VĂN Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản BĐS là lĩnh vực kinhdoanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,thời gian thu hồi vốn ké

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôivới sự cố vấn của người hướng dẫn khoa học: TS Tất cả các số liệu thamkhảo trung thực và nguồn gốc rõ ràng.

sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” Tác giả xin chân

thành cảm ơn TS… và các thầy, cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyêntrường Đại học Kinh tế Quốc dân đã quan tâm, chỉ bảo, hướng dẫn tận tình và đónggóp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này!

Xin trân trọng cảm ơn!

QLRR : Quản lý rủi ro

CIC : Trung tâm thông tin tín dụng

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinhdoanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì vậy để dự án

có thể triển khai được thì các doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.Song trên thực tế không phải doanh nghiệp nào cũng đủ các điều kiện để thực hiện

dự án đầu tư nên vẫn còn nhiều doanh nghiệp cần đến sự hỗ trợ từ bên ngoài Nắmbắt được xu thế đó các NHTM đã có những sản phẩm cho vay nhằm đáp ứng nhucầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang trong giai đoạn đóng băng, các dự

án đầu tư bất động sản gặp rất nhiều khó khăn Vì vậy, công tác thẩm định tài chính

dự án trong các NHTM ngày càng được quan tâm và thực hiện theo một quy trìnhchặt chẽ đảm bảo được sự an toàn của mình cũng như đáp ứng được nhu cầu về vốncủa nhà đầu tư Tuy nhiên, trong thực tế công tác thẩm định tài chính trong cácNHTM chưa thực sự có được thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; thẩmđịnh không sát thực tế; gây ra tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự ánchậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu là một trong những Ngân hàngthương mại hàng đầu tại Việt Nam Ngân hàng đã có những chính sách thiết thực hỗtrợ các nhà đầu tư thực hiện dự án, bước đầu cũng có những thành quả nhất định Vìvây, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất độngsản nói riêng đã được nâng cao Tuy nhiên, bên cạnh đó công tác thẩm định tàichính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việcxét duyệt cho vay các dự án của ngân hàng

Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và góp phần hoàn thiện công tác thẩm

định, tác giả đã chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” để làm

Luận văn Thạc sỹ

Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm 3 chương:

 Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sảntrong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM

 Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tronghoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

 Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tưbất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại

cổ phần Á Châu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

nợ, tác động tiêu cực trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của bản thân NHTM chovay, nó không chỉ đơn thuần làm giảm lợi nhuận mà còn làm giảm khả năng thanhtoán của NHTM Nếu nghiêm trọng và hiện tượng xảy ra hàng loạt sẽ tác động xấuđến cả hệ thống, không loại trừ tình hình khủng hoảng cả hệ thống NHTM CácNHTM trước hết phải thẩm định dự án đầu tư một cách nghiêm túc, có quyết địnhchính xác theo quan điểm của mình liệu dự án có kết quả kinh tế hay không và có khảnăng trả nợ đúng hạn hay không để từ đó đưa ra các quyết định cho vay chính xác

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo

dự án tại NHTM.

Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS là việc tính toán đánh giá phân tích cácchỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằm giúpcho các xác định mức cho vay và hạn chế rủi ro trong cho vay theo dự án đầu tưBĐS Việc thẩm định cần tuân thủ theo quy trình và phương pháp mang tính khoahọc, chặt chẽ, đảm bảo tính chính xác

Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động

 Giá trị hiện tại ròng (NPV: Net Present Value)

Công thức tính:

NPV = Co + PV

Trong đó:

NPV là giá trị hiện tại ròng

Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)

PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thờigian hữu ích của nó PV được tính

PV = C1/1+r + C2/(1+r)2 + +Ct/(1+r)t

Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t

r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án

 Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR: Internal Rate of Return)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ hay lãi suất hoàn vốn nội bộ là một lãi suất mà chiếtkhấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàng nămtrong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư ban đầu Tức là tỷ lệ chiếtkhấu mà tại đó:

 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio)

Tỉ số lợi ích chi phí được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu lại và chi phí bỏ ra

1

0

( ) (1 )

( ) (1 )

n i i i

n i i i

Trong đó:

Bi: Doanh thu (lợi ích) ở năm thứ i

Ci: Chi phí năm thứ i

PV(B): Giá trị hiện tại các khoản thu (bao gồm doanh thu ở các năm của dự án)PV(C): Giá trị hiện tại của các khoản chi

B/C lớn hay nhỏ còn phụ thuộc vào quan niệm về lợi ích và chi phí của ngườiđánh giá, cho nên khi sử dụng chỉ tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ quan niệmcủa người đánh giá về lợi ích và chi phí tài chính

Nội dung thẩm định

- Xác định mức vốn đầu tư

- Xác định các nguồn vốn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗinguồn về mặt số lượng và tiến độ

- Phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án

- Thẩm định độ nhạy dự án đầu tư BĐS

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

 Nhân tố chủ quan:

- Năng lực, kiến thức, kinh nghiệm của cán bộ thẩm định

- Thông tin thu thập phục vụ cho quá trình thẩm định của cán bộ thẩm định

- Phương pháp và tiêu chuẩn thẩm định tài chính dự án

- Hệ thông trang thiết bị phục vụ cho quá trình thẩm định

- Tổ chức công tác thẩm định

 Nhân tố khách quan:

- Tình hình kinh tế - chính trị - xã hội

- Các cơ chế, chính sách, pháp lý của nhà nước

- Hệ thống hồ sơ, tài liệu về dự án của chủ đầu tư trình lên ngân hàng

- Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY

THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

2.1 Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Á Châu

Ngân hàng thương mại cổ phẩn Á Châu (ACB) thành lập theo giấy phép số0032/NH-GP do ngân hàng Nhà nước (NHNN) cấp ngày 24/04/1993, và giấy phép

số 553/GP-UB do UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 15/03/1993 Ngày04/06/1993, ACB chính thức đi vào hoạt động

Tổng dư nợ trong ba năm gần đây có xu hướng tăng lên: năm 2010 là86.647.964 tăng hơn 39,70% tổng dự nợ năm 2009 là 62.020.929 tỷ đồng Tổng dư

nợ năm 2011 là 101.897.633 tăng 17% so với năm 2010 là 86.647.964 tỷ đồng.Trong đó cho vay đầu tư BĐS năm 2009 là 519.615 tỷ đồng chiếm 0,84% tổng dư

nợ, năm 2010 là 1.276.296 tỷ đồng chiếm 1,47% tổng dư nợ, năm 2011 là 1.449.056

tỷ đồng chiếm 1,42 tổng dư nợ

2.2 Thực trạng về thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu.

Bảng 2.3 Số lượng dự án BĐS trong những năm gần đây

Chi tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011

Mức tăng trường năm 2010

so với năm 2009 (%)

Mức tăng trưởng năm 2011

so với năm 2010 (%)

Trong thời gian vừa qua, ngân hàng TMCP Á Châu đã tiến hành thẩm địnhtài chính một số dự án đầu tư BĐS tiêu biểu như: chung cư cáo cấp Viettel –Hancic; dự án đầu tư xây dựng kho bãi ICD Long Bình giai đoạn II, Chung cưthương mại cao cấp tại số 9 Vĩnh Tuy- 780 Minh Khai, Tòa nhà hỗn hợp thươngmại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở chung cư ….

- Thực trạng thẩm định (thông qua dự án Vietel Hanic)

- Phương pháp tính tổng mức đầu tư mà ngân hàng sử dụng cho kết quảchính xác cao, tổng mức đầu tư được tính toán đầy đủ các khoản mục chi phí theoquy định hiện hành Các chi phí: xây dựng, thiết bị… được tính toán khá chi tiết

- Đội ngũ cán bộ lập dự án cũng như thẩm định tài chính là những người cókinh nghiệm và trình độ chuyên môn

- Việc đánh giá dự án đầu tư còn hạn chế vì mới chỉ tính toán ở trạng tháitĩnh là chủ yếu chứ chưa đề cập đến trạng thái động

- Các chỉ tiêu trong quá trình thẩm định tài chính còn chưa thực sự tính toánchính xác và cần phải hoàn thiện hơn nữa

- Cán bộ thẩm định tài ngân hàng chưa sử dụng các chỉ tiêu để xem xét khảnăng trả nợ của dự án mà mới chỉ dừng lại ở khâu đánh giá tài sản bảo đảm

- Cán bộ thẩm định nhiều lúc chưa thực sự quan tâm, chú trọng đến khíacạnh thị trường và khả năng tiêu thụ, mà đây lại là căn cứ quan trọng để tính toáncác chỉ tiêu tài chính

 Nguyên nhân:

- Nguyên nhân chủ quan:

+ Nguyên nhân quan trọng hàng đầu đó là về trình độ, năng lực của cán bộthẩm định

+ Nguồn thông tin mà ngân hàng có được chủ yếu là từ hồ sơ dự án đầu tư

do chủ đầu tư cung cấp

+ Phương pháp thẩm định mà hiện nay ngân hàng áp dụng còn nhiều bất cập

- Nguyên nhân khách quan:

+ Môi trường kinh tế, xã hội chưa ổn định

+ Sự thiếu đồng bộ của các văn bản pháp lý và chính sách quản lý của Nhà nước.+ Trình độ, năng lực và tính trung thực của chủ đầu tư thực hiện dự án + Sự ổn định và phát triển của thị trường BĐS

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO

VAY THEO DỰ ÁN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU

3.1 Định hướng hoạt động cho vay của ngân hàng TMCP Á Châu.

Trong hoạt động cho vay, ACB chú ý nâng cao chất lượng hoạt động, đảmbảo an toàn và hiệu quả ACB sẽ tiếp tục tái cơ cấu, hoàn thiện mô hình tổ chứchướng tới khách hàng và quản trị rủi ro Theo định hướng chung về hoạt động tíndụng: tổng giới hạn cho vay không vượt quá 10% dư nợ toàn hệ thống, luôn tiếnhành kiểm soát chặt chẽ điều kiện và đối tượng cho vay

3.2 Định hướng và nhiệm vụ hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự

án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu.

- Xác định chính xác nhu cầu vốn và sự đảm bảo các nguồn vốn tài trợ để thựchiện dự án; các nguồn vốn phải được xây dựng chi tiết, cụ thể về cơ cấu, thời gian,quy mô tài trợ…

- Căn cứ vào khía cạnh thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm dự án đầu tư đểước lượng và tính toán các khoản doanh thu cũng như các chi phí hoạt động cuả dự

án đầu tư BĐS

- Tính đúng, tính đủ các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án nhưmức sinh lời của dự án và phải xem xét trên cả hai khía cạnh là tổng lợi nhuận thuđược của đời dự án và khả năng sinh lời của một đồng vốn đầu tư, hiện giá thu nhâpthuần NPV, IRR, xác định đúng tỷ lệ chiết khấu Đánh giá độ an toàn về mặt tàichính của dự án đầu tư

- Cần phải tăng cường kiểm tra, giám sát mục đích sử dụng nguồn vốn đầu tư

- Hoàn thiện việc thu thập thông tin.

- Bố trí cán bộ làm công tác thẩm định có trình độ nghiệp vụ và phẩm chất đạođức tốt

- Giải pháp phòng ngừa rủi ro

- Nâng cao ứng dụng của công nghệ thông tin

3.4 Một số kiến nghị

Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, ngành.

- Hoàn thiện về môi trường pháp lý, các văn bản pháp lý và chính sách quản lýcủa nhà nước phải đồng bộ, quy định rõ ràng, không chồng chéo lẫn nhau

- Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư mà doanh nghiệptrình lên

- Đề ra giải pháp ổn định và phát triển thị trường BĐS

Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước.

- Ban hành các chính sách quản lý, văn bản pháp lý phù hợp kịp thời nhanhchóng để hỗ trợ cho các hoạt động của NHTM

- Hỗ trợ cho các NHTM trong công tác đào tạo cán bộ để nâng cao trình độchuyên môn, nghiệp vụ

Kiến nghị với chủ đầu tư.

- Nghiêm chỉnh chấp hành việc xây dựng và lập dự án đầu tư theo đúng các nộidung quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng

- Cung cấp tài liệu cần thiết, đầy đủ cho ngân hàng

♦Khái quát chung nhất về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định tài chính

dự án đầu tư như các khái niệm về thẩm định dự án, sự cần thiết phải thẩm định,quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định, các nhân tố ảnh hưởng tới công tácthẩm định tài chính dự án

♦ Đánh giá thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS của Ngânhàng TMCP Á Châu như quy trình thẩm định dự án đầu tư, nội dung thẩm địnhtài chính dự án, thực trạng thẩm định, kết quả đạt được và những hạn chế

♦ Trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐScủa ngân hàng TMCP Á Châu, em xin được đưa ra một số giải pháp nhằm nâng caochất lượng thẩm định tài chính dự án tại Ngân hàng TMCP Á Châu

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do lựa chọn đề tài.

Hoạt động đầu tư kinh doanh dự án bất động sản (BĐS) là lĩnh vực kinhdoanh đặc biệt: đầu tư kinh doanh BĐS gắn với đất đai, lượng vốn tham gia lớn,thời gian thu hồi vốn kéo dài, sản phẩm mang tính bền vững cao…vì vậy để dự án

có thể triển khai được thì các doanh nghiệp đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh.Song trên thực tế không phải doanh nghiệp nào cũng đủ các điều kiện để thực hiện

dự án đầu tư nên vẫn còn nhiều doanh nghiệp cần đến sự hỗ trợ từ bên ngoài Nắmbắt được xu thế đó các NHTM đã có những sản phẩm cho vay nhằm đáp ứng nhucầu của các doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư bất động sản

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đang trong giai đoạn đóng băng, các dự

án đầu tư bất động sản gặp rất nhiều khó khăn Vì vậy, công tác thẩm định tài chính

dự án trong các NHTM ngày càng được quan tâm và thực hiện theo một quy trìnhchặt chẽ đảm bảo được sự an toàn của mình cũng như đáp ứng được nhu cầu về vốncủa nhà đầu tư Tuy nhiên, trong thực tế công tác thẩm định tài chính trong cácNHTM chưa thực sự có được thống nhất cao về cả nhận thức và hành động; thẩmđịnh không sát thực tế; gây ra tình trạng: chậm giải ngân thực hiện dự án, dự ánchậm tiến độ hoặc dự án phải tạm dừng giữa chừng

Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu là một trong những Ngân hàngthương mại hàng đầu tại Việt Nam Ngân hàng đã có những chính sách thiết thực hỗtrợ các nhà đầu tư thực hiện dự án, bước đầu cũng có những thành quả nhất định Vìvây, công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư bất độngsản nói riêng đã được nâng cao Tuy nhiên, bên cạnh đó công tác thẩm định tàichính dự án đầu tư bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập ảnh hưởng đến việcxét duyệt cho vay các dự án của ngân hàng

Nhằm nâng cao chất lượng thẩm định và góp phần hoàn thiện công tác thẩm

định, tác giả đã chọn đề tài “Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu” để làm

Luận văn Thạc sỹ

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:

 Mục tiêu tổng quát:

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định tài chính dự án đầu tưBĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại các NHTM

- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS tronghoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu Những khó khăn, hạnchế và nguyên nhân của những hạn chế đó đối với việc thẩm định tài chính dự ánđầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu

- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện thẩm định tài chính dự ánđầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu

 Nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: Dự kiến trả lời cho các câu hỏi:

- Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS có ảnh hưởng như thế nào đến hoạtđộng cho vay của Ngân hàng nói riêng và sự phát triển của Ngân hàng nói chung?

- Trình tự thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo

dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu được thực hiện như thế nào?

- Có gì bất cập và gây khó khăn cho việc thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐStrong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu ?

- Cần có các giải pháp nào để tạo điều kiện thuận lợi và hoàn thiện việc thẩmđịnh tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàngTMCP Á Châu ?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng: Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động

cho vay theo dự án tại ngân hàng TMCP Á Châu

 Phạm vi nghiên cứu:

- Không gian: Nghiên cứu các hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tư bất

động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP Á Châu

- Thời gian: Số liệu phân tích năm 2009-2011

4 Phương pháp nghiên cứu:

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: Sử dụng phương pháp khảo cứu tài liệu đểkhai thác nguồn thông tin thứ cấp dựa trên cơ sở các nghiên cứu đã có về thẩm định

tài chính dự án nói chung, định giá tài chính dự án BĐS nói riêng và các tài liệukhác liên quan Nguồn thông tin có thể thu thập được từ báo cáo thường niên ngânhàng Á Châu, văn bản luật, tài liệu dự án, nguồn thông tin từ Internet…

- Phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích: Để phục vụ cho quá trình nghiêncứu về công tác thẩm định tài chính dự án nói chung và BĐS nói chung tác giả đãtiến hành sử dụng phương pháp tổng hợp, so sánh, phân tích các số liệu, chỉ tiêu tàichính được thu thập từ các nguồn thông tin như: báo cáo thường niên ngân hàng, tàiliệu giáo trình, Internet…

- Phương pháp điều tra, khảo sát, sử dụng bảng hỏi: Thẩm định tài chính dự ánnói chung và BĐS nói riêng là một hoạt động mang tính chất nghiệp vụ Để đạtđược kết quả nghiên cứu thì luận văn đã tiến hành khảo sát thực tế về chất lượngthẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS tại ngân hàng TMCP Á Châu Lập bảng hỏiphỏng vấn các khách hàng là doanh nghiệp, cán bộ tín dụng ngân hàng về các vấn

đề liên quan đến thẩm định tài chính dự án BĐS cũng như cách thức tổ chức và cácphương pháp thẩm định

5 Kết cấu luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận thì bài luận văn có kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sảntrong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM

Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tronghoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tưbất động sản trong hoạt động cho vay theo dự án tại ngân hàng thương mại cổ phần

Á Châu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY THEO DỰ ÁN TẠI NHTM

1.1 Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM

1.1.1 Khái niệm, chức năng và các hoạt động cơ bản của NHTM

 Khái niệm NHTM

NHTM là một trong các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng của nềnkinh tế Ngân hàng là một trung gian tài chính, đó là một tổ chức, doanh nghiệp, cánhân thực hiện các chức năng trung gian giữa hai hay nhiều bên trong một hoạtđộng tài chính nhất định

Theo pháp lệnh ngân hàng ngày 23/05/1990 của Hội đồng Nhà nước Việt

Nam xác định: “NHTM là tổ chức hoạt động tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền ký gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nhiệm vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh

toán” [1]

Ngân hàng vừa cung cấp vốn, vừa tiêu thụ đồng vốn của khách hàng Tất cảcác hoạt động mua bán này thường được thông qua một số công cụ và nghiệp vụngân hàng NHTM luôn tìm cách tối đa hóa lợi nhuận, NHTM tìm kiếm lợi nhuậnbằng cách cho vay và đi vay Vì vậy, chúng ta có thể rút ra một số nguyên tắc kinhdoanh mang nét đặc thù của NHTM:

- Dịch vụ tài chính được cung cấp trước hết phải đảm bảo lợi ích cho kháchhàng và trong đó có lợi ích của mình

- Cần thực hiện các biện pháp đảm bảo an toàn trong hoạt động kinh doanhnhư: Duy trì mức vốn nhất định nhằm tương hợp ý muốn với người tiết kiệm, cókhả năng chống đỡ với những biến động của thị trường tài chính

NHTM đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tầm quan trọng củaNHTM được thể hiện qua các chức năng của nó, có thể được nêu ra dưới nhiều khíacạnh khác nhau, nhưng nhìn chung NHTM có các chức năng cơ bản sau:

- Chức năng trung gian tín dụng: là chức năng đặc trưng và cơ bản nhất của

NHTM, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc trong việc thúc đẩy nền kinh tếphát triển Trung gian tài chính là hoạt động cầu nối giữa cung và cầu vốn trong xãhội, khơi nguồn vốn từ những người có thể vì lí do gì đó không dùng nó một cáchsinh lời sang những người có ý muốn dùng nó để sinh lời

- Chức năng trung gian thanh toán và quản lý các phương tiện thanh toán:chức năng này kế thừa và phát triển của chức năng ngân hàng là thủ quỷ của cácdoanh nghiệp đó là ngân hàng tiến hành nhập tiền vào tài khoản hoặc chi trả theolệnh của chủ tài khoản

- Chức năng tạo ra tiền ngân hàng trong hệ thống ngân hàng hai cấp: từ khi rađời cho đến nay, hoạt động kinh doanh tiền tệ đã có được bước phát triển mới.Trong quá trình kinh doanh ngoại tệ, các ngân hàng đã phát hiện các khách hàng đã

sử dụng giấy chứng nhận tiền gửi (chứng thư) mà ngân hàng đã cấp cho họ để chitrả các khoản nợ Phát hiện này thúc đẩy các ngân hàng đưa vào lưu thông các loại

 Các hoạt động cơ bản của NHTM

Các hoạt động của NHTM có thể chia thành ba nhóm chủ yếu:

Theo luật tổ chức tín dụng số 02/1997/HQ điều 20 quy định: “NHTM là tổchức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh

doanh khác có liên quan” [2] Trong đó hoạt động ngân hàng là hoạt động kinh

doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng với nội dung thường xuyên là nhận tiền gửi và

sử dụng tiền này để cấp tín dụng làm các dịch vụ thanh toán Các hoạt động cơ bảncủa NHTM có thể chia làm ba nhóm chủ yếu:

- Hoạt động huy động vốn: Đó chính là hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM,

nó không những đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động củangân hàng mà còn có vai trò quan trọng đối với tất cả lĩnh vực trong nền kinh tếthông qua việc cung cấp các điều kiện thuận lợi cho việc gửi tiền nhàn rỗi của dân

cư và các tổ chức kinh tế Nguồn vốn huy động là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớnnhất trong tổng nguồn vốn của NHTM, nguồn vốn huy động này chủ yếu được sửdụng để cho vay mà hoạt động cho vay đem lại lợi nhuận lớn nhất cho ngân hàng,điều đó chứng tỏ nguồn vốn huy động có một ý nghĩa đặc biệt quan trong đối với

từng NHTM Một khi quy mô huy động của NHTM lớn sẽ tạ điều kiện để mở rộnghoạt động kinh doanh của ngân hàng, tăng khả năng cạnh tranh cho ngân hàng.

- Hoạt động trung gian thanh toán: Đây là hoạt động trong đó ngân hàng thaymặt khách hàng thực hiện thanh toán giá trị hàng hóa, dịch vụ Đây là một lĩnh vựcmang lại nguồn thu khá lớn cho ngân hàng mà rủi ro lại không cao Bên cạnh đóngân hàng còn thực hiện các dịch vụ ngân quỹ đó là dịch vụ thu phát tiền mặt chokhách hàng, đồng thời tổ chức và tham gia các hệ thống thanh toán nội bộ và hệthống thanh toán liên ngân hàng trong nước và quốc tế Hoạt động này một phầnđưa lại thu nhập cho ngân hàng mặt khác còn thu hút khách hàng gửi tiền vào tàikhoản ngân hàng để từ đó thu hút khách hàng cho các hoạt động tài chính

- Hoạt động cho vay và đầu tư: Hoạt động cho vay và đầu tư của ngân hàngđóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc sử dụng các khoản vốn đã huy độngđược nhằm mục đích thu lợi nhuận Hoạt động cho vay khách hàng có thể cho vaytheo nhiều khía cạnh như:

+ Phân tích theo loại hình cho vay: NHTM cho vay các tổ chức, cá nhân, chothuê tài chính, cho vay theo tài trợ thương mại của chính phủ và các tổ chức tíndụng, cho vay chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá

+ Phân tích kỳ hạn cho vay: NHTM cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn + Phân tích theo ngành nghề kinh doanh: NHTM cho vay ngành thương mại,nông – lâm nghiệp, sản xuất và gia công, xây dựng, giáo dục đào tạo, dịch vụ tàichính, hoạt động cho vay theo dự án đầu tư…Hoạt động cho vay theo dự án đầu tưnói chung và hoạt động cho vay theo dự án đầu tư BĐS nói riêng là một hoạt độngcho vay cơ bản của ngân hàng, hoạt động mang lại lợi nhuận cao tuy nhiên bên cạnh

đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Tuỳ vào năng lực của mỗi ngân hàng mà tỷ trọng chovay theo dự án đầu tư chiếm một phần lớn hoặc nhỏ trong tổng dư nợ của NHTM

 Khái niệm hoạt động cho vay theo dự án

Cho vay theo dự án là phương thức cho vay trong đó NHTM chấp nhận cấp tíndụng cho chủ đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thực hiện các dự án đầu tư mới, dự

án sản mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đầu tư dâychuyền sản xuất, mua sắm máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, văn phòng làmviệc, xây dựng di dời nhà xưởng sản xuất vào khu chế xuất – khu công nghiệp…đầu

tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ cuộc sống.Với loại hình thức cho vay này thì chủ đầu tư là khách hàng vay, các chi phícủa dự án là đối tượng cho vay Khi thực hiện cho vay theo dự án, những vấn đềNHTM cần quan tâm nhất đó là:

- Vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án: Cho vay theo dự án thường có đặc điểm

là thời gian dài, rủi ro cao Vì vậy, để muốn giảm thiểu rủi ro, ngoài việc quy địnhtài sản bảo đảm, NHTM cho vay còn quy định khách hàng phải có vốn chủ sở hữutham gia vào dự án Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tham gia vào dự án cao hay thấp tùythuộc vào độ rủi ro và hiệu quả của dự án

- Thời hạn trả nợ và nguồn vốn trả nợ

Thời hạn trả nợ vay phụ thuộc vào tính chất đặc điểm của dự án đầu tư Nhưngthời hạn trả nợ vay cũng có thể rút ngắn trong trường hợp hiệu quả của dự án manglại cao Trả nợ trước hạn sẽ giúp NHTM thu được nợ chắc chắn tuy nhiên đôi khi nóảnh hưởng tới kế hoạch sử dụng vốn của ngân hàng Các nguồn trả nợ đối vớikhoản vay dự án được hình thành từ nhiều nguồn, nhưng chủ yếu là nguồn khấu hao

và một phần từ lợi nhuận của dự án

- Giải ngân trong cho vay dự án: Khoản cho vay một dự án có thể được giảingân một lần (với dự án nhỏ) hoặc nhiều lần (với dự án lớn và dài hạn) Trongtrường hợp giải ngân nhiều lần, NHTM không cho khách hàng rút vốn khi các nhucầu chi tiêu trong các dự án chưa phát sinh và nhằm đảm bảo cho các khách hàng sửdụng vốn vay đúng mục đích Việc giải ngân có thể được tiến hành căn cứ vào tiến

độ côn việc hoàn thành của dự án

- Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay theo dự án là lãi suất cho vay trung – dàihạn nên cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa ngânhàng và khách hàng mà hợp đồng tín dụng quy định lãi suất thả nổi hay cố định.Việc thu tiền lãi có thể thu hàng tháng, năm theo số dự nợ thực tế Khách hàng có

thể trả tiền lãi cùng nợ gốc tại mỗi kỳ hạn trả nợ hoặc trả tiền lãi vào một ngày nào

đó trong kỳ hạn theo thỏa thuận

- Quy trình thủ tục cho vay và hoạt động thẩm định đon giản, đảm bảo mức

độ chính xác cao: Hiệu quả nổi bật của cho vay theo dự án là giảm đáng kể khốilượng công việc cho cán bộ ngân hàng Lựa chọn hình thức cho vay theo hạn mức,ngoài công việc thẩm định cho món vay năm đầu tiên, cán bộ ngân hàng phải táithẩm định cho các năm tiếp theo để đánh giá hạn mức tín dụng hợp lý Theo dõihoạt động và tình hình tài chính của doanh nghiệp khách hàng cũng phức tạp và kéodài liên tục

Trong khi đó với hoạt động cho vay theo dự án, công việc thẩm định chỉ tiếnhành vào lần đầu cho một dự án kéo dài nhiều năm Về cơ bản khâu thẩm định dự

án cũng không có nhiều khác biệt so với thẩm định tín dụng hạn mức cho vay nằmđầu tiên của hạn vay Thậm chí ở một khía cạnh nào đó thẩm định dự án còn phứctạp với khối lượng công việc lớn Bên cạnh những thông tin quan trọng của doanhnghiệp khách hàng như chứng nhận pháp lý, tình hình tài chính, tài sản bảođảm Thẩm định dự án còn phải tiến hành phân tích và dự báo dòng tiền, tính toáncác chỉ tiêu hiệu quả Tuy nhiên, công việc phức tạp đó được hỗ trợ lớn về mặt kỹthuận Với các phần mềm thẩm định và quản lý dự án, khối lượng công việc của cán

bộ ngân hàng giảm đáng kể Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ hiện đại vào quytrình thẩm định cũng đem lại kết quả chính xác hơn

- Việc sử dụng vốn vay của khách hàng có đúng mục đích không? Nhu cầu vayvốn thực sự của khách hàng là bao nhiêu? Đó chính là những câu hỏi luôn làm đauđầu các cán bộ ngân hàng Hình thức cho vay theo hạn mức thì các cán bộ ngânhàng rất khó theo dõi tiến độ hoạt động của doanh nghiệp Một dự án có sự tham giacủa chủ dự án, ngân hàng với tư cách là nhà tài trợ và các cơ quan quản lý nhànước Đồng thời tiến độ công việc luôn phải được báo cáo cụ thể và chi tiết Khoảnvay chỉ được giải ngân khi có những chi phí liên quan tới những dự án này sinh.Toàn bộ món vay phải được sử dụng đúng mức đích và dự án đúng tiến độ mới cóthể tiếp tục được giải ngân

 Đặc điểm hoạt động cho vay theo dự án:

Cho vay theo dự án là một loại hình cho vay cơ bản của NHTM trên thị trườngtài chính và có những đặc điểm sau đây

Thứ nhất: Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang

người sử dụng Người sở hữu vốn có thể là chính phủ, các tổ chức, cá nhân trongnước và nước ngoài Họ là những người có nguồn vốn chưa sử dụng và có nhu cầuvay vốn để lấy một phần lợi tức do nguồn vốn đó mang lại Bên vay đó là những tổchức cá nhân có những dự án, kế hoạch sản xuất kinh doanh hiệu quả, có khả năngsinh lời cao, tuy nhiên lại thiếu vốn để phục vụ cho mục đích thực hiện dự án đó.NHTM là tổ chức trung gian tài chính làm cầu nối cho các chủ thể trên gặp nhau.NHTM đứng ra huy động các khoản tiền tiết kiệm trong nền kinh tế, tập hợp lại vàvới những kinh nghiệm, chuyên môn của mình để đứng ra cho các tổ chức, cá nhân

có nhu cầu vay Do đặc thù riêng biệt và chuyên nghiệp này, NHTM sẽ thu mộtphần lợi nhuận nhờ sự chênh lệch giữa lãi suất huy động và lãi suất cho vay phầnvốn đó

Thứ hai: Sự chuyển nhượng các dự án trong hoạt động cho vay là có thời hạn.

Thời hạn có thể ngắn hoặc dài tùy vào nhu cầu của người vay, chính sách chovay và khả năng cho vay của bản thân NHTM Việc xác định thời hạn của vốnvay theo dự án giúp NHTM hoạch định được chính sách cho vay vốn của mình,

từ sự dịch chuyển của luồng tiền cho vay, lãi suất và các biên pháp thu hồi nợ đốivới người vay

Ba là: Sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn vay này thường có kèm theo chi

phí Chi phí đó chính là lãi suất cho vay Đối với bất kỳ một khoản vay nào của cácNHTM đều phải có một lãi suất cho vay nhất định Lãi suất phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác nhau đó là đối tượng khách hàng, giá trị khoản vay, thời hạn của khoảnvay, khả năng trả nợ của người vay cũng như những biến động của nền kinh tế Vàđương nhiên, lãi suất đó cũng sẽ phải đảm bảo là đem lại nguồn thu cho NH lớn hơnkhoản chi phí huy động mà ngân hàng phải bỏ ra Đứng trên giác độ của loại hìnhcho vay theo dự án đầu tư thì khoản cho vay này những đặc trưng nổi bật riêng như:

- Lượng vốn ban đầu để đầu tư cho dự án là rất lớn vì vậy chủ dầu tư dự ánphải huy động từ nhiều nguồn vốn trong đó nguồn tài trợ từ cho vay theo dự án của

các NHTM là rất quan trọng Tuy nhiên, NHTM không tài trợ toàn bộ vốn đầu tư

mà yêu cầu chủ đầu tư phải có lượng vốn tự có với một tỷ lệ nhất định và đồng thờicăn cứ vào các thông tin dữ liệu về dự án để xác định mức cho vay hợp lý đối vớitừng dự án cụ thể: Khối lượng vốn NHTM tài trợ cho dự án được xác định theonguyên tắc

Số tiền cho vay = Nhu cầu vốn đầu tư – VCSH tham gia vào dự án – các vốn khác

- Trong hoạt động cho vay theo dự án ngoài mức lãi suất cho vay theo dự áncao thì việc phân tích dự án trước khi cho vay cũng nhưng việc quản lý khoản vaykhá chặt chẽ Thời hạn cho vay của dự án thường kéo dài nhiều năm chủ yếu là cáckhoản cho vay trung và dai hạn Đặc tính của dự án là cần một lượng vốn đầu tư lớn

và được thực hiện trong khoảng thời gian dài Chính vì vậy, hoạt động cho vay theo

dự án có tiềm ẩn rủi ro cao Do đó các NHTM đòi hỏi một mức lãi suất cho vay cao

và chặt chẽ để bù đắp và hạn chế rủi ro

- Một dự án được lập và phân tích cho dù kỹ đến đâu vẫn thể hiện rõ tính chủquan của phía chủ đầu tư, một khi quyết định đầu tư vào dự án bao giờ chủ đầu tưcũng có cái nhìn lạc quan đối với dự án, vì vậy hồ sơ dự án có thể không đánh giáhết các khía cạnh liên quan đến dự án như các thông tin số liệu hồ sơ kỹ thuật, cácyếu tố chi phí, lợi nhuận, không dự báo hết các vấn đề trong dài hạn Hơn nữa,trong hoạt động NHTM nhiều lúc xảy ra tình trạng thông tin không cân xứng do

đó những thông tin về dự án mà khách hàng cung cấp không phải lúc nào cũngchính xác

Nguyên tắc cho vay của NHTM là phải dựa trên sự hiệu quả của dự án, vì sựthất bại của dự án sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ, tác động tiêu cực trực tiếp đếnhoạt động kinh doanh của bản thân NHTM cho vay, nó không chỉ đơn thuần làmgiảm lợi nhuận mà còn làm giảm khả năng thanh toán của NHTM Nếu nghiêmtrọng và hiện tượng xảy ra hàng loạt sẽ tác động xấu đến cả hệ thống, không loại trừtình hình khủng hoảng cả hệ thống NHTM Nhận thức tầm quan trọng của sự thấtbại đối với các dự án, đứng trên giác độ là nhà tài trợ, các NHTM trước hết phảithẩm định dự án đầu tư một cách nghiêm túc, có quyết định chính xác theo quan

điểm của mình liệu dự án có kết quả kinh tế hay không và có khả năng trả nợ đúnghạn hay không để từ đó đưa ra các quyết định cho vay chính xác.

 Các hình thức cho vay theo dự án đầu tư:

Các dự án đầu tư được NHTM cho vay với các hình thức như sau:

- Cho vay trực tiếp: đó là hình thức cho vay mà trong đó NHTM có đủ tiềm

lực về tài chính và không bị hạn chế hạn mức tín dụng đối với tổ chức cho vay, saukhi tiến hành thẩm định dự án phù hợp, NHTM có khả năng bỏ hoàn toàn nguồnvốn của mình ra để trực tiếp cho vay Các công đoạn trong quá trình cho vay và việcgiải ngân, thu nợ đều do NHTM trực tiếp đứng ra thực hiện Toàn bộ lãi suất thuđược từ việc cho vay và những rủi ro có thể xảy ra do cho vay đều thuộc NHTMcho vay vốn Tuy nhiên, việc cho vay trực tiếp đòi hỏi NHTM phải có đủ tiềm lực

về vốn khi tiến hành cho vay, đặc biệt là các dự án lớn, nhu cầu vốn cho vay nhiều.Việc cho vay phải bảo đảm khoản vay đó không vượt quá 15% vốn điều lệ củaNHTM

- Ủy thác cho vay: Theo quyết định số 742/2002/QĐ-NHNN quy định về ủy thác và nhận ủy thác cho vay vốn của các tổ chức tín dụng: “Uỷ thác cho vay là việc bên ủy thác giao vốn cho bên nhận ủy thác thông qua hợp đồng ủy thác cho vay để trực tiếp cho vay đến các đối tượng khách hàng, trong đó bên ủy thác trả phí

ủy thác cho bên nhận ủy thác” [3]

- Đồng tài trợ dự án của NHTM : Là quá trình cho vay, bảo lãnh của hai hay

nhiều NHTM cho một dự án trong đó có một NHTM làm đầu mối phối hợp các bêntài trợ để thực hiện, nhằm nâng cao năng lực và hiệu quả trong hoạt động – sản xuấtkinh doanh của doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo

dự án tại NHTM

1.2.1 Khái niệm và phân loại các dự án đầu tư BĐS

Khái niệm dự án đầu tư BĐS

Trước hết chúng ta định nghĩa về đầu tư: đó là quá trình sử dụng các nguồnlực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu được các kết quả, thực hiện cácmục tiêu nhất định trong tương lai.

Kinh doanh BĐS là toàn bộ hay một khâu của quá trình đầu tư nhằm mục đíchsinh lời vì vậy hoạt động đầu tư BĐS gắn liền với kinh doanh BĐS Việc đưa rakhái niệm tương đối về dự án đầu tư BĐS được dựa trên cơ sở: khái niệm dự án đầu

tư và khái niệm kinh doanh BĐS

Theo Luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong

khoảng thời gian xác định”.[4]

Theo Luật kinh doanh BĐS năm 2006: “Hoạt động kinh doanh BĐS gồm có: kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ

bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS.” [5]

Xét về khía cạnh nội dung thì dự án đầu tư BĐS là tập hợp những đề xuất vềviệc bỏ vốn, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ để xây dựng mới, mở rộng hoặccải tạo những đối tượng là BĐS nhằm mục đích tăng trưởng về số lượng, cải tiến

hoặc nâng cao chất lượng của BĐS trong một khoảng thời gian xác định [6]

Từ các định nghĩa trên thì dự án đầu tư BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốnđầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụBĐS

Phân loại các dự án đầu tư BĐS

Dự án đầu tư bất động sản thường được phân loại theo tiêu thức sau:

- Theo cơ cấu tái sản xuất:

+ Dự án đầu tư theo chiều rộng: đòi hỏi khối lượng vốn lớn, thời gian thựchiện đầu tư và thời gian cần hoạt động để thu hồi đủ vốn lâu, tính chất kỹ thuật phứctạp, độ mạo hiểm cao

+ Dự án đầu tư theo chiều sâu: đòi hỏi khối lượng vốn ít hơn, thời gian thựchiện đầu tư không lâu, độ mạo hiểm cũng thấp hơn so với đầu tư theo chiều rộng

- Theo lĩnh vực hoạt động trọng xã hội

+ Dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh

+ Dự án đầu tư phát triển khoa học xã hội

+ Dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

- Theo các giai đoạn hoạt động của các dự án đầu tư trong quá trình tái sản xuất xã hội:

+ Dự án đầu tư thương mại: là loại dự án đầu tư có thời gian thực hiện đầu tư

và hoạt động của các kết quả đầu tư để thu hồi vốn đầu tư ngắn hạn, tính chất bấtđịnh không cao lại dễ dự đoán và dự đoán dễ đạt được kết quả cao

+ Dự án đầu tư sản xuất: là loại dự án có thời hạn hoạt động dài hạn (từ 5 nămtrở lên), vốn đầu tư lớn, thu hồi vốn chậm, thời gian thực hiện đầu tư lâu, độ mạohiểm cao, tính chất kỹ thuật phức tạp, chịu tác động của nhiều yếu tố bất động khólường trong tương lai

- Theo thời gian thực hiện và phát huy tác dụng để thu hồi đủ vốn bỏ ra:

+ Dự án đầu tư ngắn hạn

+ Dự án đầu tư dài hạn

+ Dự án đầu tư phát triển khoa học kỹ thuật, xây dựng cơ sở hạ tầng

- Theo sự phân cấp quản lý dự án:

+ Dự án quang trọng quốc gia: do quốc hội quyết định chủ trương đầu tư:+ Dự án nhóm A

+ Dự án nhóm B

+ Dự án nhóm C

- Theo cấp độ nghiên cứu:

+ Dự án tiền khả thi: là kết quả của giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi

+ Dự án khả thi: là kết quả của giai đoạn nghiên cứu khả thi

- Theo nguồn vốn:

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước, vốntín dụng do nhà nước bão lãnh

+ Dự án đầu tư bằng nguồn vốn huy động của doanh nghiệp và các nguồn vốnkhác

+ Dự án đầu tư bằng các nguồn vốn hỗn hợp

- Theo vùng lãnh thổ: theo tỉnh, vùng kinh tế của đất nước.

1.2.2 Khái niệm, mục đích và yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM

1.2.2.1 Khái niệm

Ta xem xét khái niệm tài chính dự án đầu tư, tài chính dự án đầu tư là: “tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển khai thực hiện một dự án đầu tư Bao

gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi, phân phối” [7]

Vậy thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS là việc tính toán đánh giá phân tíchcác chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư BĐS nhằmgiúp cho các xác định mức cho vay và hạn chế rủi ro trong cho vay theo dự án đầu

- Xem xét nhu cầu và đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện cóhiệu quả dự án đầu tư (như là: xác định quy mô vốn, cơ cấu nguồn vốn, các nguồntài trợ cho dự án…)

- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án dưới góc

độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Tức là xem xét tất cả các chi phí sẽphải thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, những lợi ích mà dự

án mang lợi Trên cơ sở đó xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án

- Đánh giá được độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư Độ an toàn vềmặt tài chính của dự án được thể hiện thông qua: an toàn về nguồn vốn huy động,khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính, khả năng trả nợ, hoặc an toàn cho các

kết quả tính toán…[6]

- Đánh giá khả năng an toàn của khoản vay theo dự án và đưa ra mức cho vaycũng như thời hạn cho vay hợp lý.

1.2.2.3 Vai trò

Thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS không chỉ quan trọng đối với chủ đầu

mà còn quan trọng với các cơ quan có thẩm quyền quyết định của Nhà nước, các cơ

quan tài trợ vốn cho dự án [6]

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước: Kết

quả thẩm định tài chính là một trong các căn cứ để xem xét cho phép đầu tư haykhông đối với các dự án có sử dụng vốn ngân sách

- Đối với NHTM và tổ chức tín dụng: Thẩm định tài chính là căn cứ quan

trọng để quyết định tài trợ cho dự án Dự án có khả năng trả nợ khi nó được đánhgiá khả thi về mặt tài chính Điều đó có nghĩa dự án phải đạt hiệu quả tài chính và

có độ an toàn cao về mặt tài chính

1.2.2.4 Yêu cầu thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạc động cho vay theo dự án tại NHTM

- Để thẩm định tài chính phát huy được vai trò quan trọng thì trong quá trình

tiến hành thẩm định tài chính dự án cần phải đảm bảo các yêu cầu sau: [6]

- Số liệu sử dụng thẩm định tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao

- Sử dụng phương pháp thẩm định phù hợp, hệ thống chỉ tiêu phải phản ánhđầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án Đưa ra được nhiều phương pháp từ đó lựachọn phương án tối ưu

1.2.3 Quy trình và chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính trong thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM

1.2.3.1 Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS

Bước1: Thu thập số liệu thông tin về đơn vị vay vốn và về các khía cạnh liên

quan đến dự án đầu tư:

- Đơn vị sẽ lập hồ sơ vay vốn rồi nộp cùng với hồ sơ pháp lý của mình, của dự

án đầu tư, và các báo cáo tài chính…

- NHTM sẽ tra cứu thu thập các thông tin pháp lý báo cáo của cơ quan ngành báo chí về doanh nghiệp, thông tin do trung tâm nghiên cứu doanh nghiệp cung cấp

Bước2: Xử lý và đánh giá thông tin thu thập được.

Xem xét tính chính xác của thông tin, tính toán các chỉ tiêu, so sánh chỉ tiêu, hỏi ý kiến chuyên gia tư vấn về những lĩnh vực cán bộ NHTM chưa rõ…để có kết quả thẩm định tối ưu

Bước3: Sau khi thẩm định, cán bộ thẩm định cho ý kiến của mình rồi trình bàygiám đốc, phó giám đốc NHTM có cho vay hay không ? Nếu có thì các điều khoản như thế nào?

1.2.3.2 Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản.

Việc đánh giá sự hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu tư về lí thuyết cũngnhư thực tế, người ta thường phải sử dụng các chỉ tiêu sau đây

 Giá trị hiện tại ròng (NPV:Net Present Value)

Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại

các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư

Công thức tính:

NPV = Co + PV

Trong đó:

NPV là giá trị hiện tại ròng

Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)

PV là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính mà dự án mang lại trong thờigian hữu ích của nó PV được tính

PV = C1/1+r + C2/(1+r)2 + +Ct/(1+r)t

Ct là các luồng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t

r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án

Chỉ tiêu NPV có ý nghĩa là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự án

đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án Việc xác minh chính xác

tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn, người ta có thể lấy bằng với lãisuất đầu vào, đầu ra thị trên trường… Nhưng thông thường là chi phí bình quân củavốn Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị trường,

và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án…

Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:

- Nếu các dự án đầu tư thì tuỳ thuộc theo quy mô nguồn vốn

+ Các dự án có NPV≥0 đều được chọn (Sở dĩ dự án NPV=0 vẫn có thể chọn vìkhi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cungcấp một tỷ lệ lãi suât yêu cầu cho khoản vốn đó)

- Việc lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự

án nào có làm tối đa hoá sự giàu có của chủ đầu tư

- Theo phương pháp này ngầm giả định rằng tỷ lệ lãi suất mà tại các luồng cótiền có thể được tái đầu tư là chi phí sử dụng vốn, nó là giả định thích hợp nhất

Nhược điểm:

- Nó phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r được lựa chọn Cụ thể: r càng nhỏ

⇒ NPV càng lớn và ngược lại Trong khi đó, việc xác định đúng r là rất khó khăn

- Nó chỉ phản ánh được quy mô sinh lời (số tương đối: hiệu quả của một đồngvốn bỏ ra là bao nhiêu)

- Đối với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án làkhông có ý nghĩa Muốn so sánh được, phải giả định rằng dự án có thời gian ngắnhơn sẽ được đầu tư bổ sung với số liệu lặp lại như cũ để sao cho các dự án có thờigian bằng nhau Thời kỳ phân tích dự án là bội số chung nhỏ nhất của các thời gian

dự án Đây là việc tính toán phức tạp mất thời gian

 Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR: Internal Rate of Return)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ hay là lãi suất hoàn vốn nội bộ là một lãi suất màchiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của các khoản tiền thuần hàngnăm trong tương lai do đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư ban đầu Theo một cách

nói khác thì tỷ suất hoàn vốn nội bộ là một lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất

để làm cho giá trị hiện tại thuần (NPV) của khoản đầu tư bằng O, tức là thu nhậpròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư đối với dự án đầu tư có thờigian là T năm, ta có công thức:

Chỉ tiêu IRR có ý nghĩa là:IRR đối với dự án chính là tỉ lệ sinh lời cần thiết của

dự án IRR được coi bằng mức lãi suất tiền vay cao nhất mà nhà đầu tư có thể chấpnhận mà không bị thua thiệt nếu toàn bộ số tiền đầu tư cho dự án đều là vốn vay (cảgốc và lãi cộng dồn) được trả bằng nguồn tiền thu được từ dự án mỗi khi chúng phátsinh

Để tính IRR chúng ta sử dụng hai cách:

Cách tính trực tiếp: Đầu tiên chọn 1 lãi suất chiết khấu bất kì, tính NPV

Nếu NPV>0, tiếp tục nâng mức lãi suất chiết khấu và ngược lại Lặp lại cáchlàm trên cho tới khi NPV= 0 hoặc gần bằng 0, khi đó mức lãi suất này bằng IRR của

dự án đầu tư

Cách tính gián tiếp: theo phương pháp nội suy tuyến tính:thường được sử dụng.

Đầu tiên chọn 2 mức lãi suất chiết khấu sao cho:

Với r1 ⇒ có NPV1 > 0

Với r2 ⇒ có NPV2 < 0

Sau đó áp dụng công thức:

Chênh lệch giữa r1 và r2 không quá 0.05 thì nội suy IRR mới tương đối đúng

Sử dụng IRR để đánh giá, lựa chọn dự án sau :

Trước hết lựa chọn một mức lãi suất chiết khấu làm IRRĐM (IRR định mứcthông thường đó chính là chi phí cơ hội)

So sánh nếu IRR ≥ IRRĐM thì dự án khả thi thi về tài chính, tức là: nếu là các dự

án đầu tư là độc lập tuỳ theo quy mô nguồn vốn, các dự án có IRR ≥ IRRĐM đượcchấp nhận

Nếu các dự án đầu tư loại trừ nhau: chọn dự án có IRR ≥ 0 và lớn nhất

Sử dụng phương pháp IRR để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có các ưu nhược điểm sau:

Ưu điểm: Phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của tiền Sự thừa

nhận giá trị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả vốn đầu tư ưuđiểm hơn các phương pháp khác

Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sử dụng

so sánh chi phí sử dụng vốn IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà dự án cóthể chịu được Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau

Nhược điểm: Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR để lựa

chọn dự án loại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm Với dự án cónhững khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn tới hiện tượng IRR

đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác

Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu tư tại

tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư

Ngoài ra còn tính theo phương pháp tỉ lệ hoàn vốn nội bộ điều chỉnh (MIRR)MIRR là tỉ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại của chi phí đầu tư bằng giá trị hiệntại của tổng giá trị tương lai của các luồng tiền ròng thu từ dự án với giả định luồngtiền này được tái đầu tư tại tỉ lệ lãi suất bằng chi phí vốn Đây cũng chính là điểm

ưu việt của phương pháp MIRR so với phương pháp IRR

Về mặt toán học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến quyết địnhchấp thuận hay bác bỏ dự án đói với những dự án độc lập Tuy nhiên có thể có haikết luận trái ngược cho những dự án loại trừ Trong trường hợp có sự xung đột giữahai phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theo phương pháp NPVcần được coitrọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng: phương pháp NPV ưu việt hơnphương pháp IRR

Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefits Costs Ratio)

Tỉ số lợi ích chi phí được xác định bằng tỉ số giữa lợi ích thu lại và chi phí bỏ

ra Lợi ích và chi phí của dự án có thể tính theo giá trị ở mặt bằng thời điểm hiện tạihoặc thời điểm tương lai Tuy nhiên, trong thực tế người ta thường quy về mặt bằnghiện tại

Công thức tính:

1

0

( ) (1 )

( ) (1 )

n i i i

n i i i

Bi: Doanh thu (lợi ích) ở năm thứ i

Ci: Chi phí năm thứ i

PV(B): Giá trị hiện tại các khoản thu (bao gồm doanh thu ở các năm của dự án)PV(C): Giá trị hiện tại của các khoản chi

Lưu ý: Khi tính chỉ tiêu B/C, giá trị thanh lý tài sản được khấu trừ vào tổng chi phí sau khi đã chuyển về mặt bằng hiện tại

Ngoài ra, chỉ tiêu B/C còn có thể tính được theo cách sau:

( ) ( )

Cách dùng: Chỉ tiêu B/C được sử dụng để đánh giá dự án

+ Dự án được chấp nhận khi tỉ số B/C ≥ 1 Khi đó tổng các khoản lợi ích của

dự án thu được đủ bù đắp chi phí bỏ ra của dự án và dự án có khả năng sinh lời + Ngược lại, B/C < 1 thì dự án bị bác bỏ Như vậy, chỉ tiêu B/C được sử dụngnhư một chỉ tiêu chuẩn trong so sánh, đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư

Sử dụng phương pháp B/C để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có các ưu nhược điểm sau:

Ưu điểm: Ưu điểm nổi bật khi sử dụng phương pháp B/C để thẩm định tài

chính dự án đầu tư đó là cho biết hiệu quả của một đồng vốn bỏ ra

Nhược điểm: Phụ thuộc vào tỷ lệ chiết khấu lựa chọn để tính toán

Đây là chỉ tiêu đánh giá tương đối nên dễ dấn đến sai lầm khi lựa chọn các dự

án loại bỏ nhau, có thể bỏ quả dự án có NPV lớn (bởi vì thông thường phương án cóNPV lớn thì có B/C nhỏ) Chính vì vậy khi sử dụng chỉ tiêu B/C phải kết hợp vớichỉ tiêu NPV và các chỉ tiêu khác nữa

B/C lớn hay nhỏ còn phụ thuộc vào quan niệm về lợi ích và chi phí của ngườiđánh giá, cho nên khi sử dụng chỉ tiêu B/C để lựa chọn dự án phải biết rõ quan niệmcủa người đánh giá về lợi ích và chi phí tài chính.

1.2.4 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư BĐS trong hoạt động cho vay theo dự án tại NHTM

1.2.4.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư

 Khái niệm:

Tổng mức đầu tư là: khái toán chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình,xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư, làm cơ sở xác định tính khả thi và hiệuquả của dự án đầu tư, để lập kế hoạch quản lý vốn, là chi phí tối đa được sử dụng(đối với công trình sử dụng vốn ngân sách Nhà nước)

Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình là toàn bộ chi phí dựtính để đầu tư xây dựng công trình được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở chủđầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư (theo Thông tư05/2007/TT-BXD)

Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tưphù hợp với nội dung thiết kế cơ sở

 Bao gồm các khoản chi phí:

Theo tính chất các khoản chi phí, tổng mức đầu tư có thể phân chia thành các

khoản sau: [6]

• Chi phí vốn cố định:

- Chi phí xây dựng: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình,

chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng công trìnhtạm, công trình phụ trợ, nhà tạm

- Chi phí thiết bị: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và

chuyển giao công nghệ, lắp đặt thiết bị, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận chuyển,bảo hiểm, thuế và các chi phí khác có liên quan

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư: gồm chi phí bồi

thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…chi phí thực hiện tái định cư, chiphí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian xây

dựng, chi phí trả cho phần kĩ thuật đã đầu tư

- Chi phí quản lý dự án đầu tư: bao gồm các chi phí để tổ chức để thực hiện

các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án đến khinghiệm thu bàn giao công trình đưa vào khai thác sử dụng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: bao gồm chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,

giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chí phí tư vấn khác

- Chi phí khác: là các chi phí không thuộc chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,

chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, chi phí quản lý dự án và chi phí

tư vấn đầu tư xây dựng đã nói ở trên Bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sảnxuất thử và sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mụcđích kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác

• Vốn lưu động ban đầu:

Gồm các chi phí để tạo các tài sản lưu động ban đầu đảm bảo cho dự án có thể

đi vào hoạt động theo các điều kiện kĩ thuật đã dự tính Bao gồm:

Tài sản lưu động sản xuất: tài sản dự trữ cho quá trình sản xuất (nguyên nhiên

liệu, công cụ, dụng cụ…đang dự trữ trong kho) và tài sản trong sản xuất (giá trị cácsản phẩm dở dang)

Tài sản lưu động lưu thông: tài sản dự trữ cho quá trình lưu thông (hàng hóa,

thành phẩm đang ở trong kho hoặc đang gửi bán) và tài sản trong quá trình lưuthông (vốn bằng tiền và các khoản phải thu)

• Chi phí dự phòng:

Dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước được khi lập

dự án và chi phí dự phòng cho cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

 Phương pháp tính tổng mức đầu tư

Đây là nội dung quan trọng đầu tiên phải xem xét khi tiến hành phân tích tài chính dự án đầu tư Tính toán chính xác tổng mưc đầu tư có ý nghĩa quan trọng đối với việc xác định tính khả thi của dự án.

Ta có các phương pháp sau để xác định tổng mức đầu tư của dự án:

- Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án [8]

Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án hay còn

gọi là phương pháp cộng chi phí Đây là phương pháp căn cứ vào các khoản chi phí

dự tính theo từng bộ phận cấu thành của tổng mức đầu tư rồi tổng hợp thành tổngmức đầu tư

Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:

V = G XD + G TB + G GPMB + G QLDA + G TV + G K + G DP

+ V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

+ GXD: Chi phí xây dựng của dự án

+ GTB: Chi phí thiết bị của dự án

+ GGPMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư

+ GQLDA: Chi phí quản lý dự án

+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau: [9]

V = QDự án x S vốn đầu tư x KTrong đó:

V: tổng mức đầu tư của dự án

Q Dự án : công suất thiết kế của dự án

S Vốn đầu tư : Suất vốn đầu tư xây dựng

K: Hệ số điều chỉnh

Suất vốn đầu tư xây dựng: là chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tổng hợp, là công cụgiúp cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà tư vấn xác định tổng mức đầu tư của dựán; là cơ sở để lập kế hoạch và quản lý nguồn vốn đầu tư và xác định hiệu quả của

dự án đầu tư Suất vốn đầu tư xây dựng công trình bao gồm các chi phí cần thiết cho

việc xây dựng, mua sắm và lắp đặt thiết bị, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng

và các khoản chi phí khác Tuy nhiên suất vốn đầu tư còn thiếu một số khoản mụcchi phí như là: chi phí thuê tư vấn, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, lãi vaytrong thời gian xây dựng Vì vậy mà khi sử dụng cách tính toán này ta phải nhânvới hệ số điều chỉnh (hệ số K trong công thức) để bổ sung, sao cho tính đúng và đầy

đủ mọi chi phí trong tổng mức đầu tư Khi tính tổng mức đầu tư bằng cách này đượckết quả rất nhanh, tuy nhiên kết quả lại không chính xác Vì vậy, yêu cầu trong tínhtổng mức đầu tư phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để tính toán

Bảng 1.1: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở STT Loại công trình Đơn vị tính Suất vốn đầu tư

Trong đó Xây

dựng Thiết bị

I Nhà chung cư cao tầng

1 Nhà từ 6 đến 8 tầng, kết cấu khung chịu

lực bê tông cốt thép (BTCT); tường bao

xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ

2 Nhà từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu

lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái

BTCT đổ tại chỗ

1000đ/m2sàn 7.110 6.540

3 Nhà kiểu biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết

cấu khung chịu lực BTCT; tường bao

xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ

1000đ/m2sàn 8.890 8.180

(Trích: Phần mục 1 chương 1 phần I Công văn số 725/QĐ-BXD, Quyết định

công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2012 của Bộ Xây Dựng, ngày 9

tháng 08 năm 2012)

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở bảng trên bao gồm các chi phícần thiết để xây dựng công trình nhà ở tính trên 1m2 diện tích sàn xây dựng Trong

đó phần chi phí thiết bị đã kể bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và

các thiết bị phục vụ vận hành, máy bơm nước Suất vốn đầu tư xây dựng công trình

nhà ở chưa có chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật và chi phí cho phầnngoại thất bên ngoài công trình

Phương pháp này tính toán nhanh nhưng không chính xác và chưa cụ thểđược từng khoản mục vốn cũng như cơ cấu sử dụng vốn của dự án Hiện nay, người

ta thường kết hợp hai phương pháp này trong xác định tổng mức đầu tư

Ngoài hai phương pháp xác định tổng mức trên, người ta còn sử dụng thêmhai phương pháp nữa, nhưng chúng ít được sử dụng:

- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kĩ thuật tương tự đã thực hiện

Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những côngtrình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền thiết

bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau

Tuỳ theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế- kỹthuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình có thể

sử dụng một trong các cách khác nhau để xác định tổng mức đầu tư cuả dự án

- Phương pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu tư

Thường được áp dụng đối với các dự án có nhiều công trình thì ta sẽ sử dụngkết hợp các phương pháp đã nêu ở trên để xác định tổng mức đầu tư của cả dự án Sau khi chúng ta xác định được tổng mức chi phí đầu tư ta phải lập bảng tổngmức đầu tư phân theo các yếu tố cấu thành và xác định được cơ cấu sử dụng vốncủa dự án

Để đảm bảo quá trình huy động vốn đáp ứng được cho nhu cầu sử dụng vốn,tổng mức đầu tư còn được dự tính cho từng giai đoạn của dự án đầu tư Vì vậy, ta