LV Thạc sỹ_hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

Kết cấu của Luận văn: Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu theo 3 chương: Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản củ

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIÊT TẮT

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Dự án đầu tư bất động sản 5

1.1.1 Dự án đầu tư 5

1.1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản 7

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 10

1.2.1 Khái niệm về thẩm định tài chính dự án 10

1.2.2 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 11

1.2.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 14

1.3 Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 29

1.3.1 Mục tiêu hoàn thiện thẩm định tài chính dư án đầu tư bất động sản 29

1.3.2 Các tiêu chí đánh giá hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 33

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 36

1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan 36

1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan 39

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 41

1.5 Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 41

1.5.1 Sơ lược quá trình hình thành, phát triển và mô hình tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 41

1.5.2 Mô hình tổ chức trụ sở chính 45

1.5.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 47

1.6 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 52

1.6.1 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu

tư và Phát triển Việt Nam 52

1.6.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 59

1.6.3 Giới thiệu một dự án bất động sản 68

1.7 Đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 76

1.7.1 Các kết quả đạt được 76

1.7.2 Hạn chế và nguyên nhân 81

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 87

1.8 Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 87

1.8.1 Định hướng phát triển chung 87

1.8.2 Định hướng về cho vay theo dự án bất động sản trong thời gian tới 90

1.9 Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 93

1.9.1 Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng 93

1.9.2 Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập và duy trì mối quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín 97

1.9.3 Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động sản 98

1.9.4 Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ 99

1.9.5 Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định 99

1.10 Một số kiến nghị 100

1.10.1 Với Chính phủ, các bộ ngành 100

1.10.2 Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính 102

KẾT LUẬN 105

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

PHẦN MỞ ĐẦU

 Lý do chọn đề tài:

Là một tài sản lớn và quan trọng của bất cứ quốc gia nào trên thế giới, bất độngsản (BĐS) ngày càng khẳng định được vị trí của mình trong nền kinh tế ở mỗi quốcgia.Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưngthường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt độngliên quan đến BĐS cũng chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Vì các lý

do đó mà thị trường BĐS được đánh giá là một trong những thị trường quan trọngcủa nền kinh tế Đầu tư vào thị trường bất động sản không còn là hoạt động mới mẻvới các nhà đầu tư, các hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản thường đượccác nhà đầu tư tổ chức dưới dạng các dự án đầu tư Nhu cầu vốn cho các dự án đầu

tư BĐS là rất lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn và hệthống pháp lý để có thể quản lý tốt thị trường BĐS Thực tế trong thời gian qua,lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, hàng loạt các dự

án bất động sản có quy mô lớn, hiện đại được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu củangười dân Những dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước, đặc biệt là những dự

án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng chứng tỏ sự hấpdẫn của thị trường bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam cáckênh huy động vốn đầu tư BĐS mới đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tậptrung ở các kênh huy động vốn giản đơn như ngân hàng, tín dụng và huy động vốn

từ người sử dụng Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và cáccông cụ tài chính khách còn ở trình độ phát triển thấp Điều này một mặt cho thấyvai trò của các NHTM trong việc phát triển của thị trường BĐS, một mặt cũng chothấy các NHTM đang là đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro của việc huy động vốnđầu tư BĐS Tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản ở cácNHTM ở mức rất cao, trên 40%/năm Trong khi đó, thị trường bất động sản luôn cónhững biến động khó lường, khi thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng rất

dễ đứng trước nguy cơ tỷ lệ nợ xấu tăng cao đột ngột dẫn đến khủng hoảng trongthanh toán ở một số Ngân hàng

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt độngđồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn

cho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước đã và đangtrở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bấtđộng sản Thực tế cũng cho thấy dư nợ các dự án BĐS của BIDV những năm gầnđây liên tục tăng Đặc trưng của lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhạy cảm, chứa đựngnhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cần thực tiện tốt côngtác thẩm định dự án bất động sản trước khi quyết định tài trợ cho dự án Trong hoạtđộng thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động sản nói riêng, BIDV

đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận góp phần đáng kể vào việc nâng cao chấtlượng hoạt động tín dụng của ngân hàng

Một trong những nội dung lớn và quan trọng trong việc thẩm định dự án tạiBIDV hay bất cứ Ngân hàng thương mại nào là thẩm định tài chính dự án Thẩmđịnh tài chính là việc cán bộ thẩm định rà soát, đánh giá một cách khoa học và toàndiện các khía cạnh tài chính của dự án Cùng với thẩm định kỹ thuật dự án, thẩmđịnh kinh tế dự án, thẩm định tài chính dự án là cơ sở để Ngân hàng ra quyết địnhtài trợ cho dự án Có thể nói chất lượng thẩm định tài chính dự án ảnh hưởng trựctiếp đến chất lượng của khoản tài trợ của Ngân hàng Kết quả thẩm định tài chính

đã đóng góp vào thành tựu chung của công tác thẩm định dự án đầu tư Các dự ánđầu tư bất động sản thường là các dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, cácrủi ro khó dự đoán, do đó việc thẩm định tài chính càng cần được chú trọng

Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản đã giúp Ngân hàng phân tíchđược các khía cạnh tài chính của dự án, xác định nhu cầu vốn đầu tư, đánh giá hiệuquả tài chính, khả năng trả nợ…từ đó làm cơ sở cho Ban Lãnh đạo ra quyết định vềviệc tài trợ dự án Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt độngthẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV còn bộc lộ nhiều hạn chếdẫn đến một số dự án không được hiệu quả như kết quả thẩm định, kết quả thẩmđịnh tài chính còn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài chính dự án chưa đáp ứngđược yêu cầu gây tốn kém về mặt thời gian, chi phí và đôi khi làm lỡ cơ hội kinhdoanh của chủ đầu tư Do vậy, yêu cầu về việc hoàn thiện thẩm định tài chính các

dự án bất động sản luôn được Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao hơnnữa chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Là một cán bộ đangcông tác tại HSC Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, được tiếp xúc với khá

nhiều dự án đầu tư bất động sản, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài

chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư

và Phát triển Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ Qua đó tôi xin đưa ra một số

đề xuất nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sảntrong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu những lý luận chung về thẩm

định tài chính dự án, luận văn đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài chính dự

án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, từ đó đề xuấtmột số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự ánđầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tìm hiểu hoạt động thẩm định tài chính dự

án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi của đề tài tập trung chủ yếu tới các nội dung

thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam giai đoạn 2008-2010

Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu, luận văn dựa trên cơ

sở vận dụng phép biện chứng kết hợp với các phương pháp khác nhau như: Phươngpháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh

Kết cấu của Luận văn: Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham

khảo, Luận văn được kết cấu theo 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

của Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong

hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU

TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1 Dự án đầu tư bất động sản

1.1 Dự án đầu tư

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

Đầu tư là hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền kinh tế Đó

là hoạt động bỏ vốn với kỳ vọng đạt được lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hộitrong tương lai Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu

tư và phát huy kết quả đầu tư tương đối dài, phạm vi tác động rộng Hiện nay,nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư thường được thực hiện theo

dự án Trước khi thực hiện đầu tư, chủ đầu tư phải tiến hành thu thập các thông tin,tài liệu có liên quan tới hoạt động đầu tư của họ Quá trình phân tích, xử lý cácthông tin và đưa ra các giải pháp cho ý tưởng đầu tư được gọi là quá trình lập dự ánđầu tư

Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm dự án đầu tư, nhưng xét về mặttổng quát nhất, dự án đầu tư được hiểu là một tập hợp các hoạt động đặc thù liênkết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đãđịnh bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông quaviệc sử dụng các nguồn lực xác định Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập

hồ sơ tài liệu trong đó nghiên cứu một cách đầy đủ, khoa học và toàn diện toàn bộnội dung các vấn đề có liên quan đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc raquyết định đầu tư được đúng đắn và đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư Dự án đầu tư cóvai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếptới tiến trình phát triển kinh tế xã hội Nếu không có dự án đầu tư, nền kinh tế sẽkhó nắm bắt được cơ hội phát triển Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính đưa raquyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của Nhà nước phê duyệt và cấp giấy phépđầu tư Dự án còn được coi là công cụ quan trọng trong quản lý vốn, vật tư, laođộng trong quá trình thực hiện đầu tư

1.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư

Xuất phát từ cách hiểu về dự án đầu tư như trên, dự án đầu tư có thể đượcnhận biết thông quá các đặc điểm như sau:

- Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng, phác thảo mà là hoạt động cómục đích, mục tiêu rõ ràng cần đạt tới khi thực hiện;

- Dự án đầu tư không chỉ là một nghiên cứu hay dự báo mà là một quátrình tác động để đạt đến mục tiêu mong đợi;

- Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn Môitrường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tốbất định Do vậy, dự án đầu tư bao giờ cũng có bất ổn và rủi ro nhấtđịnh;

- Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn, đó là các hoạt động đặc thùphải có thời hạn kết thúc Mọi sự chậm trễ trong việc thực hiện dự ánđầu tư sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn hại chocác nhà đầu tư và cho nền kinh tế

- Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực Dự án đầu tư thường bịràng buộc về vốn, vật tư, lao động Đối với dự án đầu tư có quy môcàng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực càng cao và càng phức tạp

1.1.3 Phân loại dự án đầu tư

Dự án đầu tư được phân loại theo nhiều cách thức khác nhau, dưới đây làmột số tiêu chí phân loại chủ yếu:

- Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mởrộng sản xuất kinh doanh, cải tạo, hiện đại hoá;

- Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư về năng lượng(thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư vềBất động sản (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn,chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi măng, giấy );

và một số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác;

- Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mô lớn, quy mô vừa và quy

mô nhỏ;

- Theo thẩm quyền quyết định và cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A,nhóm B và nhóm C Trong đó, dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ

quyết định, dự án nhóm B và C do Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơquan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh và Thành phố trực thuộcTrung ương quyết định.

1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản

Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài

sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất độngsản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các côngtrình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch,vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…

Đầu tư, kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS

Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ:

Đầu tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, manglại thu nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư Đây là một trong nhữngđặc điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so vớicác hình thức đầu tư khác

Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.

Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó

là những rủi ro Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:

- Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải

là dài hạn Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia Cơ hội và rủi ro tậptrung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhautrong điều kiện bình thường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu

tư khác Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao

- Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trườngBĐS Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhàđầu tư cần phải có một thời gian Và cùng với việc các DAĐT kinh doanhBĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽchịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định.

Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu

tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểmtrên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việcmua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác BĐS là những yếu tốvật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gìthay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏinhững nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyếtđịnh đầu tư

Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực

sâu sắc BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ở cácvùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chấtlượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụthuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có nhữngđặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi nàysang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khuvực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng vàtính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ởcác vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, vănhoá, du lịch thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôiđộng hơn ở các vùng khác

Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của

nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là cácluật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại,

doanh nghiệp và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật cóliên quan.

Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS

Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay chia ra thành:

1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, vănphòng, siêu thị, nhà kho để cho thuê

2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung

cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khihoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh

3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạtầng tại các khu dân cư, khu đô thị

4, Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại cáckhu dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn

5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xâydựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ,khách sạn và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh

du lịch

6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh cáctrung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ

7, Dự án BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là

DA kết hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:

1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê

để cho thuê đất đã có hạ tầng

5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạtầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để chothuê lại

2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

2.1 Khái niệm về thẩm định tài chính dự án

Những con số tính toán cũng như những nhận định đưa ra trong dự án (khilập dự án) chỉ là những dự kiến, bởi vậy chứa đựng ít nhiều tính chủ quan củangười lập dự án Người lập dự án ở đây có thể là chủ đầu tư, hoặc các cơ quan tưvấn được thuê lập dự án, cơ sở các ý đồ kinh doanh và mong muốn của dự án Khitiến hành thẩm định dự án, người ta phải xem xét, đánh giá nhiều yếu tố liên quanđến dự án đó Trong số những yếu tố đó, các yếu tố liên quan đến vấn đề tài chínhcủa doanh nghiệp và của dự án đầu tư được đặc biệt quan tâm Nguyên nhân xuấtphát từ kết quả xem xét, đánh giá các yếu tố này cho phép người thẩm định xácđịnh được nhu cầu vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư cần thiết, dòng tiền hàngnăm mà dự án đầu tư có thể mang lại Đồng thời, qua xem xét, đánh giá các yếu tốliên quan đến tài chính của dự án cũng cho phép người thẩm định xác định được dự

án có hiệu quả hay không có hiệu quả về mặt tài chính Từ đó, có thể ra quyết địnhđầu tư một cách chính xác hơn Là một nội dung quan trọng của thẩm định dự án,thẩm định tài chính được cả nhà đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước và các Ngânhàng quan tâm Nếu như các cơ quan quản lý Nhà nước thường quan tâm đến hiệuquả kinh tế xã hội của dự án thì chủ đầu tư và các Ngân hàng lại quan tâm nhiềuhơn đến khả năng sinh lãi hay hiệu quả tài chính của dự án

Khi thực hiện tài trợ vốn cho các dự án, ngân hàng thương mại thường phảiđối mặt với nhiều những rủi ro Nguyên nhân là do một dự án thường kéo dài trongnhiều năm, đòi hỏi một lượng vốn lớn và bị chi phối bởi nhiều yếu tố mà trongtương lai có thể sẽ biến động khó lường Như đã trình bày ở trên, khi tiến hành xemxét tài trợ vốn cho dự án, ngân hàng thương mại phải tiến hành thẩm định dự án vớicác nội dung cần thiết Một nội dung không thể thiếu khi thẩm định dự án là thẩmđịnh tài chính của dự án Thông qua thẩm định tài chính dự án, ngân hàng sẽ đánhgiá được các nội dung quan trọng về dự án như tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn,hiệu quả tài chính dự án mang lại cũng như khả năng trả nợ của dự án Vì vậy, cóthể nói việc thẩm định tài chính dự án là nội dung góp phần quan trọng vào quyếtđịnh tài trợ vốn cho dự án của các ngân hàng

Như vậy, thẩm định tài chính dự án được hiểu là việc rà soát, đánh giá mộtcách khoa học và toàn diện các khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của cácnhà đầu tư: doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân.

2.2 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

Để đảm bảo được tính khoa học và toàn diện khi thẩm định tài chính các dự

án đầu tư, chủ thể thẩm định phải biết sử dụng tổng hợp và linh hoạt các phươngpháp thẩm định khác nhau, kết hợp các phương pháp truyền thống và hiện đại trongquá trình thẩm định Các phương pháp cơ bản trong thẩm định tài chính dự án đầu

tư gồm:

- Kiểm tra thông tin: để đưa ra được các đánh giá, kết luận đúng đắn thì chủthể thẩm định phải có cơ sở dữ liệu chính xác, tin cậy Việc kiểm tra thông tin nhằmđánh giá tính chuẩn xác của các dữ liệu được sử dụng trong dự án

- So sánh, đối chiếu: đây là những phương pháp truyền thống, cơ bản và rấtthông dụng khi thẩm định các dự án đầu tư Các thông số kinh tế, kỹ thuật của dự

án sẽ được các chủ thể thẩm định so sánh, đối chiếu với các chiến lược, quy hoạch,các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức trong đầu tư nói chung và đầu tư lĩnh vực,ngành nghề của dự án nói riêng để kiểm tra tính pháp lý, sự phù hợp, tính hợp lýcủa việc đầu tư thực hiện dự án Việc sử dụng các phương pháp này tương đối đơngiản, dễ hiểu nên được các chủ thể thẩm định sử dụng rất phổ biến

- Phương pháp chuyên gia: chủ thể thẩm định thu thập (trực tiếp hoặc giántiếp) ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực dự án về một hay nhiều khía cạnhliên quan đến dự án thẩm định Sử dụng phương pháp này, chủ thể thẩm định tậndụng được các kiến thức, kinh nghiệm chuyên sâu của các chuyên gia đối vớinhững vấn đề quan tâm nhưng bản thân chủ thể thẩm định không đủ thông tin, nănglực để đưa ra những nhận định, đánh giá chính xác, đầy đủ Tuy nhiên, tính kháchquan, khoa học, kinh nghiệm và năng lực của chính các chuyên gia là những yếu tốquyết định đến chất lượng thẩm định khi sử dụng phương pháp này, đòi hỏi chủ thểthẩm định phải thận trọng khi lựa chọn chuyên gia để lấy ý kiến

- Sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, dự báo: đây cũng

là nhóm phương pháp tương đối cơ bản và thông dụng Các chủ thể thẩm định sử

dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích để có được những thông tin cơbản nhất, chung nhất liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực của dự án cần thẩm định,đồng thời sử dụng phương pháp dự báo thống kê để đánh giá khả năng vận hành,tiêu thụ sản phẩm dự án trong tương lai Thực tế, công tác thống kê và dự báo làđiểm yếu chung của Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ, không chính xác dẫntới các dự báo thống kê cũng không đủ cậy Việc sử dụng các phương pháp nàyphức tạp hơn nhóm phương pháp đầu tiên, đòi hỏi chủ thể thẩm định phải có trình

độ nhất định

- Sử dụng các phương pháp toán kinh tế: đây là phương pháp hiện đại, tiêntiến, hỗ trợ rất hiệu quả cho hai nhóm phương pháp trên Các chủ thể thẩm định sửdụng phương pháp toán kinh tế để tính toán lại hoặc tính toán bổ sung các chỉ tiêuđịnh lượng quan trọng cơ bản của dự án và phân tích độ nhạy Với phương pháptoán kinh tế, các chủ thể thẩm định sử dụng công cụ Excel như một công cụ tối ưunhất, phổ biến nhất để thẩm định dự án Nhờ khả năng ứng dụng tương đối rộng rãi,việc sử dụng Excel có thể phục vụ cho công tác thẩm định dự án bằng cách: thiếtlập các bảng tính toán, sử dụng các hàm tài chính, hàm thống kê, hàm toán học,logic để xác định các chỉ tiêu tài chính; khảo sát độ nhạy của dự án thông qua sựthay đổi của các biến số đầu vào trọng yếu; sử dụng một số hàm đặc trưng để hỗ trợxây dựng các kịch bản tính toán, xây dựng bài toán ngược Bên cạnh đó, một sốcông cụ hiện đại hơn cũng đã được sử dụng trong thẩm định dự án (như phần mềmCrystall Ball để phân tích rủi ro và dự báo) bổ sung cho các công cụ truyền thống,nâng cao chất lượng của công tác thẩm định

Mỗi nhóm phương pháp trên đều bao gồm nhiều phương pháp cụ thể, với sốlượng, mức độ tiên tiến và khả năng ứng dụng không ngừng được cải thiện Mỗinội dung thẩm định đều có những mục tiêu cụ thể, chủ thể thẩm định cần lựa chọnnhững phương pháp thẩm định phù hợp nhằm thực hiện được các mục tiêu đã đặt ramột cách khoa học, chính xác trong phạm vi chi phí và thời gian thẩm định xác định:

- Ở giai đoạn thẩm định tổng quát, mục tiêu là nhằm nhanh chóng đưa ra kếtluận về tính pháp lý, tính đầy đủ, logic, phù hợp của dự án Vì vậy, phương phápthẩm định được sử dụng ở giai đoạn này chủ yếu là so sánh, đối chiếu để kiểm tra

sơ bộ tính pháp lý, tính đầy đủ, logic và phù hợp của dự án, từ đó hoặc bác bỏ ngay

dự án hoặc tìm ra những vấn đề cần đặc biệt xem xét kỹ ở giai đoạn thẩm định chitiết sau này, hoặc yêu cầu chủ đầu tư bổ sung, làm rõ thêm các vấn đề chưa chắcchắn

- Đến giai đoạn thẩm định chi tiết, với mỗi nội dung thẩm định cụ thể, chủthể thẩm định lại cần lựa chọn những phương pháp thẩm định phù hợp khác nhau.Trong đó, phương pháp kiểm tra thông tin là phương pháp được sử dụng ở hầu hếtcác nội dung, chủ thể thẩm định cần kiểm tra các thông tin, số liệu mà dự án đã sửdụng có đảm bảo tính trung thực, hợp lý, phù hợp với thực tế đang diễn ra haykhông, làm cơ sở tin cậy cho những phân tích, đánh giá tiếp sau Ngoài ra, các nộidung thẩm định cụ thể thường áp dụng các phương pháp sau:

+ Với khía cạnh thị trường, các chủ thể thẩm định thường sử dụng phươngpháp đối chiếu (đối chiếu nội dung của dự án với các chiến lược, quy hoạch liênquan đến lĩnh vực dự án), so sánh (so sánh sản phẩm của dự án với các sản phẩmhiện có trên thị trường để đánh giá khả năng cạnh tranh); thống kê, phân tích, dựbáo, toán kinh tế (khi cần tính toán, tính toán lại một số chỉ tiêu định lượng cơ bản

để đánh giá và dự báo cung, cầu thị trường sản phẩm dự án), phương pháp chuyêngia (tham khảo ý kiến các chuyên gia khi không có đủ thông tin hoặc không thể tựtính toán, dự báo cung cầu thị trường)

+ Với khía cạnh kỹ thuật, các phương pháp chủ yếu đối chiếu (đối chiếu cácthông số kỹ thuật của dự án với các định mức, quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật có liênquan); thống kê, toán kinh tế (khi cần kiểm tra sự phù hợp trong việc xác định cácthông số kỹ thuật quan trọng của dự án), phương pháp chuyên gia (sử dụng khi chủ thểthẩm định hạn chế hoặc không có chuyên môn để kiểm tra các thông số kỹ thuật)

+ Với khía cạnh tài chính, kinh tế, các chủ thể thẩm định lại thường sử dụngcác phương pháp đối chiếu (đối chiếu với các quy định về lập tổng vốn đầu tư, dựtoán hay tổng dự toán, đối chiếu các thông số tài chính, kinh tế đầu vào với các quyđịnh, tiêu chuẩn, định mức liên quan đến dự án); so sánh (so sánh quy mô đầu tư,

cơ cấu đầu tư, suất đầu tư, hiệu quả đầu tư với các dự án tương tự); tổng hợp, phântích (tổng hợp các thông số về vốn đầu tư, nguồn vốn, các số liệu về doanh thu, chiphí liên quan để làm cơ sở tiến hành tính toán hiệu quả tài chính, kinh tế của dự án,

phân tích cụ thể đối với các nội dung quan tâm), toán kinh tế (khi tính toán các chỉtiêu hiệu quả, phân tích độ nhạy của dự án)

2.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

2.3.1 Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi của nguồn tài trợ

Tổng mức đầu tư của dự án

Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiệnvốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu dẫn đến việckhông cân đối được nguồn ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án.Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tàichính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án

Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tưcủa dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoảncần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêmkhối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý.Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai

đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong gia đoạn thực hiện đầu tư ) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ

một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhậnxét Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dựkiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nêntham gia vào dự án

Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầu

tư mới ở dạng khái toán, Cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu đã thống kêđúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của các dự án trước để nhận định, đánhgiá và tính toán

Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần tính toán, xác định xem nhu cầu vốnlưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sởthẩm định giải pháp nguồn vốn và tính toán hiệu quả tài chính sau này

Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ

Thông thường quá trình huy động và sử dụng vốn đầu tư của một dự án sẽđược thực hiện theo tiến độ thực hiện, triển khai của dự án đó Điều này phụ thuộcvào nhiều yếu tố tuy nhiên quan trọng nhất là mức độ phức tạp của dự án và loạihình của dự án đầu tư Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản là yêu cầu vốn đầu

tư lớn, dự án được thực hiện thành nhiều giai đoạn, do đó, cán bộ thẩm định cẩnphải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giaiđoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từnggiai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Ngoài ra, cần phải xem xét

tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thôngthường trong giai đoạn đầu của dự án vốn tự có phải tham gia đầu tư trước Xemxét khối lượng, giá trị đã thực hiện đầu tư cho các hạng mục công trình, cơ cấunguồn vốn đã tham gia vào công trình tính đến thời điểm thẩm định dự án So sánhgiá trị đã thực hiện với kế hoạch ban đầu để đánh giá khả năng thực hiện dự án theotiến độ kế hoạch

Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn có vai trò rất quan trọng trongviệc thẩm định hiệu quả tài chính của dự án sau này, làm cơ sở cho việc dự kiếntiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gianvay trả

Tính khả thi của nguồn vốn đầu tư

Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lạitừng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia củatừng loại nguồn vốn, chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm củatừng loại nguồn vốn Việc cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tàitrợ của các nguồn vốn dự kiến được thực hiện nhằm mục đích đánh giá tính khả thicủa các nguồn vốn thực hiện dự án

Thông thường đối với các dự án đầu tư bất động sản hiện nay, ngoài huyđộng từ nguồn vốn tự có, chủ đầu tư thường sử dụng các nguồn: vốn vay thươngmại và vốn chiếm dụng từ người mua (thuê) Ngoài ra, một số dự án có thể sử dụngmột phần vốn từ ngân sách, vốn ODA, trái phiếu chính phủ

Đánh giá tính khả thi phương án huy động vốn cụ thể như sau:

Các nguồn vốn ngoài vốn tự có (trừ nguồn vốn ngân hàng đang thẩm định):xem xét đến thời điểm thẩm định các nguồn vốn này đã được chính thức chấpthuận hay thỏa thuận nguyên tắc ban đầu hay chưa có ý kiến nào của bên cung cấpvốn? Khả năng được chính thức chấp thuận và nguồn vốn thay thế nếu không đượcchấp thuận? Đánh giá các điều kiện sử dụng những nguồn vốn này có thuận lợi vàkhó khăn gì cho dự án, có ảnh hưởng gì đến nguồn vốn vay ngân hàng nếu chấpthuận cho vay dự án không (như phải ưu tiên trả nợ trước hay chia sẻ tài sản bảođảm)?

Nguồn vốn tự có: do thời gian thực hiện các dự án đầu tư bất động sảnthường kéo dài, nhu cầu sử dụng vốn được phân kỳ nên nguồn vốn tự có cũngkhông nhất thiết phải đảm bảo có đủ ngay toàn bộ tại thời điểm thẩm định Việcđánh giá tính khi của nguồn vốn tự có cần xem xét sự phù hợp với tiến độ sử dụngvốn của dự án:

Đối với doanh nghiệp mới thành lập để thực hiện dự án: nguồn vốn tự có

được thể hiện qua vốn điều lệ của doanh nghiệp Ngân hàng kiểm tra tiến độ gópvốn điều lệ được phê duyệt, các tài liệu chứng minh số vốn đã thực góp đến thờiđiểm thẩm định; đánh giá khả năng tiếp tục góp vốn theo tiến độ của các thànhviên/cổ đông của doanh nghiệp Nếu vốn tự có không đủ để tham gia vào dự án nhưcam kết, doanh nghiệp phải có phương án huy động thêm vốn tự có, Ngân hàngxem xét cụ thể tính pháp lý và khả năng thực hiện phương án này

Trường hợp có khó khăn khi đánh giá khả năng góp vốn của các thànhviên/cổ đông (do báo cáo tài chính là không được kiểm toán hoặc có thành viên/cổđông là cá nhân hay các thông tin liên quan không đủ tin cậy), Ngân hàng cần đềnghị chủ đầu tư có các quy định chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ góp vốn; có thể yêucầu các thành viên/cổ đông thực hiện bảo đảm nghĩa vụ góp vốn bằng việc thế chấphoặc cầm cố các tài sản phù hợp, đủ điều kiện

Đối với doanh nghiệp đã có hoạt động sản xuất kinh doanh trước khi thực hiện dự án: kiểm tra các nguồn vốn có thể huy động cho dự án (từ lợi nhuận để lại,

các quỹ đầu tư, phát triển sản xuất và các quỹ khác, thặng dư vốn ), nhu cầu vốn

để đầu tư cho các dự án khác theo kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, cân đối vàđánh giá khả năng đáp ứng vốn tự có cho dự án Nếu nguồn vốn cân đối còn lạikhông đủ số vốn cần có để tham gia dự án, Ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cóphương án huy động bổ sung, đánh giá tính pháp lý và khả năng thực hiện phương

án này

Trường hợp doanh nghiệp bổ sung vốn bằng việc tăng thành viên/cổ đôngvà/hoặc vốn góp của các thành viên/cổ đông hiện có, Ngân hàng cần đánh giá lạikhả năng góp vốn của từng thành viên/cổ đông, có thể yêu cầu thực hiện bảo đảmnghĩa vụ góp vốn nếu cần thiết

Căn cứ đánh giá:

٧ Báo cáo tài chính của doanh nghiệp, của các thành viên/cổ đông (nếu có);

٧ Báo cáo tiến độ, các cam kết/bảo lãnh liên quan đến việc góp vốn thựchiện dự án;

٧ Kế hoạch cổ phần hóa, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu của doanhnghiệp (nếu có);

٧ Các thông tin độc lập, tin cậy về các vấn đề có liên quan đến tình hìnhđầu tư, sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của doanh nghiệp, của cácthành viên/cổ đông Đây là nguồn thông tin quan trọng và cần được khaithác tối đa

Dòng tiền của một dự án được chia thành 3 nhóm bao gồm: Dòng tiền từhoạt động kinh doanh, Dòng tiền từ hoạt động đầu tư và Dòng tiền từ hoạt động tàichính Dòng tiền của một dự án là tổng hợp của dòng tiền từ 3 nhóm này

Cách lập các nhóm như sau:

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh:

Từ lợi nhuận ròng sau thuế, cộng với các khoản chi phí phi tiền mặt nhưkhấu hao (là khoản chi phí phân bổ cho nhiều năm) và lãi vay (thực chất là khoảnchi tiền mặt nhưng được tính ở phần chi hoạt động tài chính) và sau đó điều chỉnhcho khoản thay đổi nhu cầu vốn lưu động (thực chất là điều chỉnh các khoản phảithu, phải trả, hàng tồn kho ).

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư:

- Dòng tiền ra (chủ yếu): Bao gồm khoản chi đầu tư tài sản cố định và nhucầu vốn lưu động ban đầu

- Dòng tiền vào: Bao gồm các khoản thu hồi cuối kỳ như giá trị thanh lý tàisản cố định (thường được lấy bằng giá trị còn lại của tài sản cố định cuối kỳ hoặcước lượng thực tế) và vốn lưu động thu hồi cuối kỳ (thường được lấy bằng nhu cầuvốn lưu động cuối kỳ)

Dòng tiền từ hoạt động tài chính:

- Dòng tiền vào: Bao gồm các khoản như góp vốn tự có, vốn vay

- Dòng tiền ra: bao gồm các khoản trả vốn gốc và lãi vay, chi cổ tức (đối vớiCty cổ phần) hay khoản chi phúc lợi, khen thưởng (đối với các Doanh nghiệp nhànước)

Cụ thể bảng tính Dòng tiền như sau (theo phương pháp gián tiếp):

Bảng 1.1: Bảng tính dòng tiền theo phương pháp gián tiếp

I Dòng tiền từ hoạt động SXKD

1 Lợi nhuận ròng: (lãi +, lỗ - )

2 Khấu hao cơ bản: (+)

3 Chi phí trả lãi vay: (+)

4 Tăng giảm nhu cầu vốn lưu động:

(tăng -, giảm +)

II Dòng tiền từ hoạt động đầu tư

1 Chi đầu tư TSCĐ: (-)

2 Vốn lưu động ban đầu: (-)

3 Giá trị thu hồi

7 Chi cổ tức (Chi quỹ phúc lợi, khen

IV Dòng tiền ròng của dự án

- Dư tiền mặt đầu kỳ

- Dư tiền mặt cuối kỳ

= I + II + III

= Cuối kỳ trước

= Đầu kỳ + IV

V Dòng tiền từ hoạt động kinh

doanh và đầu tư (b)

- Luỹ kế dòng tiền

- Hiện giá dòng tiền

- Luỹ kế hiện giá dòng tiền

(a): Nhu cầu vay trả nợ ngắn hạn được xác định dựa theo tình hình thiếu

hụt nguồn tiền mặt tạm thời của từng năm (đảm bảo dòng tiền cuối kỳ không

âm) nhưng dư nợ vay ngắn hạn không được vượt quá tổng nhu cầu vốn lưu độngtại từng thời điểm.

(b): Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư là dòng tiền thực sự, là

dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, được xác định để tính các chỉ số hiệu quả

dự án như IRR, NPV

(c): DSCR (Debt Service Coverage Ratio) - là chỉ số đánh giá khả năng trả

nợ dài hạn của dự án

2.3.3 Thẩm định về hiệu quả tài chính dự án

a) Nội dung thẩm định hiệu quả tài chính dự án

Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ chophần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu

tư Việc xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳthuộc rầt nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu Từ kết quả phântích ở trên sẽ được lượng hoá thành những giả định để phục vụ cho quá trình tínhtoán, cụ thể như sau:

- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưavào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cốđịnh), chi phí sửa chữa TSCĐ, khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phảitrả

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩn, dịch vụ đầu ra của

dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huyđộng công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm

- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tínhcủa dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chiphí sản xuất trực tiếp

- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của cácdoanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án(phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốnlưu động hàng năm

- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xácđịnh phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách

Trên cơ sở những căn cứ nêu trên, Cán bộ thẩm định phải thiết lập được cácbảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả vàkhả năng trả nợ vốn vay

Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư đượcchia thành 6 bước chính như sau:

Bước 1: Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án

Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu

Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở

Bước 4: Lập các bảng tính trung gian

Bước 5: Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và tínhtoán khả năng trả nợ của dự án

Bước 6: Lập bảng cân đối kế hoạch

Trong quá trình tính toán, tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu của từng dự án cụ thể Cán

bộ thẩm định có thể linh hoạt lựa chọn các bảng tính để tính toán Thông thường,việc tính toán sẽ sử dụng phần mềm Excel để thực hiện Trong quá trình tính toán,cần liên kết các bảng tính lại với nhau để đảm bảo tính liên tục khi chỉnh sửa sốliệu Các bảng tính cơ bản yêu cầu bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩmđịnh gồm:

- Báo cáo kết quả kinh doanh (báo cáo lãi, lỗ).

- Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.

Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ 3 nguồnchính, gồm có:

- Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường tính bằng 50-70%).

- Khấu hao cơ bản.

- Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.

Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉtiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có:

- Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án:

Thời gian hoàn trả vốn vay

DSCR (chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án)

b) Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư bất động sản

Giá trị hiện tại ròng (NPV)

Giá trị hiện tại ròng của một dự án đầu tư là số chênh lệch giữa giá trị hiện tạicác nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của vốn đầu tư

Công thức tính:

NPV = - Co + PVTrong đó:

+ NPV là giá trị hiện tại ròng

+ Co là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, Co mang dấu âm (do là khoản đầu tư)+ PV là giá trị hiện tại của các dòng tiền dự tính mà dự án mang lại trongthời gian hữu ích của nó PV được tính như sau:

PV = C1(1 +r) + C2(1+r)2 + C3(1+r)3 …… + Ct(1+r)t+ Ct là các dòng tiền dự tính dự án mang lại ở các năm t

+ r là tỷ lệ chiết khấu phù hợp của dự án

Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần giá trị tăng thêm dự tính mà dự ánđem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án… Việc xác minh chínhxác tỷ lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là khó khăn người ta có thể lấy bằng vớilãi suất đầu vào, đầu ra thị trên trường… Nhưng thông thường là chi phí bình quângia quyền của vốn Tuỳ từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suấttrên thị trường, và khả năng giới hạn về vốn của chủ đầu tư khi thực hiện dự án…

Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:

- Đối với các doanh nghiệp, các dự án đầu tư tuỳ thuộc theo quy mô nguồnvốn, nếu NPV ≥ 0 đều được chọn (sở dĩ dự án NPV = 0 vẫn có thể chọn vìkhi đó có nghĩa là các luồng tiêu thụ của dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư vàcung cấp một tỷ lệ lãi suất yêu cầu cho khoản vốn đó) Ngược lại NPV < 0 bác bỏ dự án Tuy nhiên đối với các ngân hàng, NPV < 0 chưa đánh giá đượckhả năng trả nợ của dự án, nếu dòng tiền trả nợ của dự án đảm bảo khả năng trả

nợ ngân hàng trong khi NPV < 0 thì việc tài trợ cho dự án là vẫn có thể xảy ra

- Nếu các dự án loại trừ nhau thì dự án nào có NPV ≥ 0 và lớn nhất thì đượcchọn

Sử dụng phương pháp NPV để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư có ưu nhượcđiểm sau:

- Phụ thuộc nhiều vào tỷ lệ chiết khấu r được lựa chọn Cụ thể: r càng nhỏ tức

là NPV càng lớn và ngược lại Trong khi đó, việc xác định đúng r là rất khókhăn

- Chỉ phản ánh được quy mô sinh lời (số tương đối: hiệu quả của một đồng vốn

bỏ ra là bao nhiêu)

- Với các dự án có thời gian khác nhau, dùng NPV để lựa chọn dự án là không

có ý nghĩa

Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đo lường tỷ lệ hoàn vốn đầu tư của một dự án Về mặt

kỹ thuật tính toán, IRR của một dự án đầu tư là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó NPV = 0,

tức là thu nhập ròng hiện tại đúng bằng giá trị hiện tại của vốn đầu tư Đối với dự

án đầu tư có thời gian là T năm, ta có công thức:

(1 +IRR) (1+IRR)2 (1+IRR)T

Sử dụng IRR để đánh giá, lựa chọn dự án sau :

Chỉ tiêu IRR cho phép so sánh giữa mức sinh lời của dự án với chi phí vốn của

dự án đảm bảo dự án được lựa chọn chắc chắn mang lại hiệu quả

- Nếu IRR < chi phí vốn của dự án: dự án lỗ => dự án không được chấp nhận

- Nếu IRR = chi phí vốn của dự án: dự án hòa vốn => Tuỳ theo điều kiện cụthể và sự cần thiết của dự án mà ngân hàng có thể chấp nhận hoặc loại bỏ dựán

- Nếu IRR > chi phí vốn của dự án: dự án có lãi => Chấp thuận đầu tư dự án

Ưu điểm:

- Phương pháp IRR chú trọng xem xét tính thời gian của tiền Sự thừa nhận giátrị thời gian của tiền làm cho kĩ thuật xác định hiệu quả vốn đầu tư ưu điểmhơn các phương pháp khác

- Phản ánh hiệu quả sinh lời của một đồng vốn (tính tỉ lệ %) nên có thể sửdụng so sánh chi phí vốn IRR cho biết mức lãi suất tiền vay tối đa mà dự án

có thể chịu được Giải quyết được vấn đề lựa chọn các dự án khác nhau

Nhược điểm:

- Không đề cập đến độ lớn, quy mô của dự án, sử dụng IRR để lựa chọn dự ánloại trừ có quy mô, thời gian khác nhau nhiều khi sai lầm Với dự án cónhững khoản đầu tư thay thế lớn, dòng tiền đổi dấu liên tục dẫn tới hiệntượng IRR đa trị, và như vậy việc áp dụng IRR không còn chính xác

- Phương pháp IRR ngầm định rằng thu nhập ròng của dự án được tái đầu tưtại tỉ lệ lãi suất IRR nghĩa là không giả định đúng tỉ lệ tái đầu tư

Về mặt toán học, phương pháp tính NPVvà IRR luôn cùng đưa đến quyết địnhchấp thuận hay bác bỏ dự án đối với những dự án độc lập Tuy nhiên có thể có haikết luận trái ngược cho những dự án loại trừ Trong trường hợp có sự xung đột giữa

hai phương pháp, việc lựa chọn dự án đầu tư theo phương pháp NPV cần được coitrọng hơn bởi những phân tích đã chỉ ra rằng: phương pháp NPV ưu việt hơnphương pháp IRR.

Thời gian hoàn vốn (PP)

Thời gian hoàn vốn của một dự án là độ dài thời gian để thu hồi đủ vốn đầu tưban đầu

Công thức xác định:

PP = n + Số vốn đầu tư còn lại cần được thu hồiDòng tiền ngay sau mốc hoàn trảTrong đó:

 PP là thời gian hoàn vốn

 n là số năm ngay trước năm thu hồi đủ vốn đầu

Thời gian hoàn vốn được chia làm 2 loại: thời gian hoàn vốn không chiết khấu(không tính đến giá trị thời gian của tiền) và thời gian hoàn vốn có chiết khấu (quytất cả các khoản thu nhập chi phí hiện tại theo tỷ suất chiết khấu lựa chọn)

Sử dụng chỉ tiêu thời gian hoàn vốn để đánh giá, lựa chọn dự án đầu tư theo

nguyên tắc: Dự án có thời gian hoàn vốn càng nhỏ càng tốt, chọn dự án có thời gian hoàn vốn nhỏ nhất trong các dự án loại trừ nhau.

Ưu điểm:

- Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như một công cụ sàng lọc Nếu cómột dự án nào đó không đáp ứng được kỳ hoàn vốn trong thời gian đã địnhthì việc tiếp tục nghiên cứu dự án là không cần thiết Vì dòng tiền mong đợitrong một tương lai xa được xem như rủi ro hơn một dòng tiền trong mộttương gần thời gian thu hồi vốn được sử dụng như một thước đo để đánh giámức độ rủi ro của dự án

- Việc thấy rõ được thời gian thu hồi vốn cho phép đề xuất những giải pháp đểrút ngắn thời hạn đó

Hạn chế:

- Thời gian hoàn vốn không chiết khấu: Phương pháp này không quan tâm đếnyếu tố thời gian của dòng tiền vì vậy cho kết quả không đáng tin cậy

- Thời gian hoàn vốn không chiết khấu: Chủ đầu tư và các ngân hàng thườnglựa chọn những dự án có thời gian hoàn vốn ngắn vì chúng có ít rủi ro hơn sovới các dự án có thời gian hoàn vốn dài Do đó, những dự án nào có thời gianhoàn vốn đầu tư vượt quá thời gian hoàn vốn tối đa đã đặt ra thì sẽ bị loại bỏ.Đây cũng chính là một hạn chế của chỉ tiêu này, vì có những dự án mới gianhập thị trường thì khả năng sinh lợi trong những năm đầu còn thấp nhưnglại hứa hẹn một quy mô lãi cao ở những năm sau.

Khả năng thanh toán nợ (DSCR)

Chỉ số khả năng thanh toán nợ của dự án được tính trên cơ sở so sánh giữanguồn trả nợ hàng năm từ dự án với nợ phải trả (gốc và lãi) theo kế hoạch trả nợ.Nguồn trả nợ hàng năm của dự án đầu tư gồm: khấu hao tài sản cố định, lợi nhuậnsau thuế (thực tế, chỉ một phần lợi nhuận sau thuế được dùng để trả nợ, phần kiađược sử dụng để trích lập các quỹ theo quy định và dùng cho các mục đích khác)

và các khoản thu khác từ dự án

DSCR = Nguồn trả nợ năm thứ iNợ phải trả năm thứ iChỉ tiêu này cho biết khả năng thanh toán nợ từ nguồn trả nợ hình thành từ hoạtđộng của dự án so với kế hoạch trả nợ dự kiến ban đầu

- Nếu DSCR < 1: Dự án đầu tư không có khả năng hoàn trả nợ vay theo kếhoạch trả nợ và thời gian trả nợ dự kiến

- Nếu DSCR > 1: Dự án đầu tư đảm bảo khả năng hoàn trả nợ vay như dựkiến

c) Phân tích độ nhạy

Việc phân tích độ nhạy dự án đầu tư bất động sản thường được thực hiện vớimột số thông số trọng yếu có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả tài chính dự án, gồm:Tổng mức đầu tư; Giá bán; Công suất hoạt động

Trên cơ sở kết quả tính toán phương án cơ sở (NPV, IRR, Thời gian trả nợtheo khả năng) và phân tích độ nhạy, kết hợp với các phân tích về suất đầu tư, thịtrường dự án, năng lực tài chính, tiềm năng phát triển, khả năng quản lý vận hànhcủa doanh nghiệp vay vốn và cân đối với lợi ích ngân hàng thu được, ngân hàng có

thể đánh giá tổng thể về hiệu quả, khả năng trả nợ, mức độ ổn định của hiệu quả tàichính dự án khi những yếu tố đầu vào thay đổi trong phạm vi có thể xảy ra

2.3.4 Phân tích rủi ro, các biện pháp giảm thiểu rủi ro

Một dự án đầu tư bất động sản, từ khâu chuẩn bị đầu tư đến thực hiện đầu tư

và đi vào khai thác có thể xẩy ra nhiều loại rủi ro khác nhau (do nguyên nhân chủquan hoặc khách quan như rủi ro cơ chế chính sách; rủi ro thị trường, thu nhập,thanh toán ), việc tính toán khả năng tài chính của dự án như đã giới thiệu ở trênchỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi một loạt các rủi ro có thểxảy ra Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xẩy ra là rất quantrọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động

có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu

Mỗi loại rủi ro trên đều có các biện pháp giảm thiểu, những biện pháp này

có thể do chủ đầu tư phải thực hiện - đối với những vấn đề thuộc phạm vi điềuchỉnh, trách nhiệm của chủ đầu tư; hoặc do ngân hàng phối hợp với chủ đầu tư cùngthực hiện - đối với những vấn đề mà ngân hàng có thể trực tiếp thực hiện hoặc cóthể yêu cầu, can thiệp Tuỳ theo từng dự án cụ thể với những đặc điểm khác nhau

mà cán bộ thẩm định cần tập trung phân tích đánh giá và đưa ra các điều kiện đikèm với việc cho vay để hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng an toàn vốn vay, từ đóngân hàng có thể xem xét khả năng tham gia cho vay để đầu tư dự án

Như vậy, những yếu tố không chắc chắn, yếu tố rủi ro cần được nhận định,phân tích và định hướng ngay từ các nội dung phân tích dự án, định lượng để trựctiếp hoặc gián tiếp đưa vào nội dung đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Kếtquả tính toán, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đặc biệt là kết quả phântích/khảo sát độ nhạy với các yếu tố được đánh giá là không chắc chắn/ rủi ro sẽ là

cơ sở để Ngân hàng đưa ra hình thức/biện pháp bảo đảm tiền vay cũng như cácđiều kiện tín dụng khác trong trường hợp chấp thuận tham gia tài trợ vốn cho dựán

3 Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

3.1 Mục tiêu hoàn thiện thẩm định tài chính dư án đầu tư bất động sản

Theo từ điển tiếng Việt (trang 559, 2008, Nhà XB Đà Nẵng): Hoàn thiệnđược hiểu là làm cho tốt hơn, đầy đủ và hoàn hảo đến mức thấy không cần làm gìthêm nữa Đứng trên góc độ thẩm định tài chính dự án đầu tư, hoàn thiện cũng có ýnghĩa như trên

Thẩm định dự án nói chung, thẩm định tài chính dự án nói riêng có vai tròrất quan trọng trong việc quyết định tài trợ dự án của bất cứ Ngân hàng thương mạinào Nó được các Ngân hàng thực hiện trong giai đoạn đầu tiên của quá trình xemxét dự án đầu tư Làm tốt công tác thẩm định tài chính dự án sẽ giúp cho các Ngânhàng đưa ra các quyết định tài trợ hợp lý, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động Dự ánđầu tư thường được thực hiện trong một khoảng thời gian dài với những yếu tốthành phần, những giả định của dự án có thể thay đổi theo thời gian Do đó, trongviệc thẩm định tài chính, các Ngân hàng thương mại cần đưa các yếu tố này vàotrong quá trình thẩm định của mình Thực tế quá trình thẩm định tại các Ngân hàngđều cho thấy nếu thẩm định tài chính dự án được các Ngân hàng thực hiện khoahọc và hợp lý sẽ là cơ sở tốt nhất để Ngân hàng ra quyết định đầu tư Tuy nhiên, donhận thức của cán bộ thẩm định, do đặc điểm của dự án đầu tư mà việc xuất hiệncác yếu tố rủi ro trong quá trình thẩm định tài chính dự án là không thể lường hếtđược Từ những bài học kinh nghiệm trong việc thẩm định tài chính các dự ántrước, Ngân hàng sẽ hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư tiếp theo nhằmđảm bảo nâng cao chất lượng tín dụng, cũng như giảm thiểu rui ro trong việc cấptín dụng của Ngân hàng Bất động sản với những đặc tính riêng có của nó đã tạo ra

sự đặc thù trong thẩm định dự án đầu tư bất động sản nói chung và thẩm định tàichính dự án bất động sản nói riêng

Kết quả của quá trình hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án trênthực tế được đánh giá qua chính hiệu quả và chất lượng của dự án đầu tư đó Mốiquan hệ, mắt xích quan trong trong bộ ba Hoàn thiện - chất lượng - hiệu quả đượcđặt ra dưới quan niệm của Ngân hàng thương mại như sau:

NHTM bỏ một lượng vốn lớn cho vay hiện tại và thu hồi vốn dần trongtương lai xa nên không tránh khỏi những rủi ro ảnh hưởng tới khả năng thu nợ

(gốc, lãi) Thẩm định dự án được coi là giai đoạn khởi đầu quan trọng nhất của quá

trình cấp tín dụng, qua thẩm định Ngân hàng đánh giá được một cách chính xác hơn

về tính hiệu quả tài chính của dự án Trong các nội dung thẩm định, thẩm định tàichính luôn được các ngân hàng coi là nội dung quan trọng nhất, kết quả của thẩmđịnh tài chính cho thấy hiệu quả tài chính, khả năng trả nợ và dự báo được các rủi ro

có thể xảy ra đối với dự án đầu tư Nếu quá trình thẩm định tài chính của dự ánđược ngân hàng tiến hành một cách khách quan, khoa học, theo một qui trình chặtchẽ với năng lực thực tế của cán bộ thì thông qua quá trình thẩm định tài chính dự

án ngân hàng sẽ:

- Rút ra các kết luận chính xác về tính khả thi, hiệu quả kinh tế-xã hội của

dự án, khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra để quyết định cho vay hoặcquyết định từ chối một cách đúng đắn

- Tham gia ý kiến với chủ đầu tư, tạo tiền đề đảm bảo hiệu quả cho vay, thuđược nợ (gốc, lãi) đúng hạn, hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất

- Làm cơ sở để xác định các điều kiện tín dụng quan trọng: số tiền cho vay,thời hạn cho vay, thời gian ân hạn, mức thu nợ hợp lý

Chính vì vậy vai trò quan trọng đó, thẩm định tài chính dự án luôn đượcNHTM chú trọng hoàn thiện cả về nội dung và hình thức

Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư phải đảm bảo một số nguyêntắc hoàn thiện sau:

Thứ nhất: Phương pháp và các nội dung thẩm định tài chính dự án phảiđảm bảo tính khoa học, hợp lý

Hiện nay, các Ngân hàng thương mại khi tiến hành xem xét tài trợ dự án đều

đã thực hiện công tác thẩm định dự án đầu tư Tuy nhiên, nội dung thẩm định tàichính vẫn chưa thực sự được chú ý ở một số Ngân hàng Một số Ngân hàng chưa

có phương pháp và nội dung thẩm định tài chính dự án khoa học, hợp lý Có trườnghợp Ngân hàng chấp nhận các kết quả tính toán hiệu quả tài chính dự án của chủđầu tư Việc chưa có một phương pháp và nội dung nhất quán trong việc thẩm định

tài chính dự án khiến cho cán bộ thẩm định thường thiên vào kinh nghiệm của bảnthân nên công việc thẩm định có thể bị loại bỏ một số khâu điều này dẫn đến sựthiếu khoa học và hợp lý trong thẩm định Do đó, yêu cầu chung với các Ngân hàngthương mại trong việc thẩm định tài chính dự án nói chung và thẩm định tài chính

dự án bất động sản nói riêng là cần xác định phương pháp và nội dung thẩm địnhtài chính một cách khoa học và hợp lý đảm bảo hiệu quả của công tác thẩm định tàichính

Để nâng cao được chất lượng của thẩm định tài chính dự án, các NHTM cầnxây dựng kỹ năng và phương pháp thẩm định nhằm giúp cán bộ thẩm định nắm bắtkịp thời những kỹ thuật, chuẩn mực khi thẩm định tài chính dự án đầu tư, đảm bảocho công tác thẩm định được tiến hành một cách khoa học

Tính khoa học, hợp lý trong thẩm định tài chính dự án đầu tư thể hiện thôngqua việc thực hiện các nội dung của cuộc thẩm định theo những quy ước, tiêuchuẩn và quy định cụ thể đã được quy định Các nội dung của việc thẩm định tàichính dự án phải có tính khả thi Thông thường khi tiến hành thẩm định tài chính

dự án đầu tư bao giờ cũng có nhiều nội dung Mức độ và khối lượng của công việcnày phụ thuộc vào số lượng các phương pháp thẩm định cụ thể Do đó, việc thẩmđịnh tài chính dự án đầu tư phải đảm bảo tính khoa học, hợp lý và tính khả thi đểtránh hai xu hướng thường gặp sau đây:

- Với mục tiêu hoàn thiện, phương pháp thẩm định tài chính thường căn cứvào những nền tảng lý thuyết đòi hỏi tính hoàn chỉnh và đầy đủ để đưa ra quá nhiềunội dung, nhiều căn cứ, nhiều chỉ tiêu Nhưng việc thực hiện và tính toán cácphương án này trên thực tế thường khó thực hiện và không đảm bảo tính khả thi

- Với xu hướng muốn đơn giản hóa nội dung của phương pháp thẩm định tàichính để dễ thực hiện đến mức bất hợp lý, làm cho kết quả của quá trình thẩm địnhtài chính mang tính phiến diện, thiếu chắc chắn và độ tin cậy thấp

 Thứ hai: Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư được hoàn thiệnphải có sự định hướng phát triển, tiếp cận và phù hợp với thông lệ quốc tế

Hiện nay, trên thế giới, thẩm định dự án đầu tư đã trở thành một phần quantrọng là căn cứ quan trọng để đưa ra các quyết định đầu tư dự án, cho vay dự án, tài

trợ dự án, Các nội dung thẩm định dự án trong đó có nội dung thẩm định tài chính

dự án đã được chuẩn hóa và cập nhật theo những tiêu chuẩn quốc tế như tiêu chuẩnISO 9000:2000 Do đó, hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư phải được phảnánh thông qua sự phù hợp của việc thực hiện công tác thẩm định tài chính, nội dungthẩm định tài chính phải được hoàn thiện và phù hợp với những tiêu chuẩn vàthông lệ quốc tế

 Thứ ba: Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án phải chú ý đến tính hiện đại

về công nghệ của phương pháp thẩm định, đặc biệt là khả năng ứng dụng côngnghệ thông tin vào thẩm định tài chính dự án

Khối lượng công việc thẩm định tài chính dự án là rất lớn Bên cạnh đó, quytrình thẩm định hướng đến ở các NHTM đòi hỏi phải hoàn thành công việc trongmột thời gian nhất định Do đó, việc thực hiện công việc thẩm định, tính toán hiệuquả của dự án có thể thực hiện nhanh chóng hơn nhờ máy vi tính và các phần mềmthẩm định Việc sử dụng phần mềm thẩm định sẽ giúp cho quá trình thẩm định tàichính dự án được thực hiện nhanh chóng, dễ dàng và cho kết quả khá chính xác

Thứ tư: Hoàn thiện việc thu thập, xử lý thông tin

Ngay từ khi thu thập các thông tin đầu tiên phải đảm bảo chất lượng, độ tincậy của các thông tin đó Việc xử lý các thông tin phải khoa học, toàn diện, cụ thể,chính xác như: Phân tích, đánh giá tổng mức đầu tư, nguồn vốn đầu tư, tỷ lệ chiếtkhấu, thị trường đầu vào, đầu ra, khả năng tổ chức quản lý, mức độ rủi ro của dựán nhằm tăng sự tin cậy của các dự báo, kết quả thẩm định từ quá trình phân tích

so với kết quả thực tế khi dự án đi vào hoạt động, giúp ngân hàng đưa ra đượcquyết định tài trợ đúng đắn Muốn đạt được các mục tiêu trên thì các NHTM phảihoàn thiện việc thu thập và xử lý các thông tin ban đầu trước khi sử dụng tới sự hỗtrợ của công nghệ, phần mềm

3.2 Các tiêu chí đánh giá hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

Như đã đề cập ở trên, hoàn thiện thẩm định tài chính dự án là một khái niệmtrừu tượng, chính vì vậy việc xác định các tiêu chí để phản ánh sự hoàn thiện cũngrất khó khăn Việc hoàn thiện dự án được thể hiện qua chất lượng và hiệu quả củacông tác thẩm định Thông qua các chỉ tiêu phản ánh chất lượng, hiệu quả của công

tác thẩm định, có sự so sánh, đánh giá có thể thấy được mức độ hoàn thiện công tácthẩm định dự án đầu tư của từng NHTM Một số tiêu chí làm cơ sở đánh giá tínhhoàn thiện trong công tác thẩm định tài chính dự án:

Tỷ lệ nợ gốc quá hạn

trung, dài hạn =

Tổng dư nợ quá hạn trung, dài hạn

x 100% Tổng dư nợ trung dài hạn

Tỷ lệ lãi phải thu chưa

a Cung cấp thông tin

Thông tin là đầu vào của các phân tích, đánh giá dự án nên có tác động trựctiếp đến mức độ tin cậy của kết quả thẩm định tài chính dự án và việc hoàn thiệncông tác thu thập thông tin đầu vào sẽ góp phần hoàn thiện việc xem xét, đánh giácác nội dung liên quan đến dự án Các chỉ tiêu này bao gồm:

Một là, Sự đầy đủ, tin cậy của thông tin phục vụ thẩm định tài chính dự án:

thông tin đầy đủ, chính xác, kịp thời sẽ làm tăng sự chính xác của các phân tích, dựbáo Từ đó, sẽ nâng cao chất lượng kết quả thẩm định tài chính dự án, ngược lại,thông tin thiếu hoặc sử dụng các nguồn thông tin không chính xác để đánh giá thì

sẽ dẫn đến những quyết định sai lầm

Hai là, Số lượng nguồn cung cấp thông tin cũng là một trong những yếu tố

làm tăng mức độ tin cậy của thông tin Trong thẩm định tài chính dự án, NHTMluôn sẵn có một kênh thông tin do chủ đầu tư cung cấp, tuy nhiên, hầu hết cácthông tin này cần phải được kiểm chứng trước khi sử dụng Thông thường, để kiểmchứng thông tin, Ngân hàng thường phải thu thập thêm từ các kênh thông tin độc

lập khác.

b Qui trình thẩm định tài chính dự án

Xu thế hiện nay, các tổ chức đều quan tâm đến việc quản lý chất lượng theo các

bộ tiêu chuẩn ISO, mỗi tổ chức đều phải xây dựng các qui trình cho từng lĩnh vựchoạt động của mình Do vậy, việc đánh giá việc hoàn thiện công tác thẩm định tàichính phải đề cập đến các chỉ tiêu liên quan đến việc xây dựng và tuân thủ qui trìnhthẩm định dự án của ngân hàng Nhóm chỉ tiêu này bao gồm:

Một là, Xây dựng qui trình thẩm định dự án.

Khi Ngân hàng đã xây dựng một qui trình thẩm định cụ thể và rõ ràng thì hoạtđộng thẩm định dự án sẽ được định hướng, cán bộ thẩm định xác định được các nộidung công việc, mục tiêu và thời gian thẩm định Đồng thời, Ngân hàng cũng cócăn cứ để kiểm tra và đánh giá chất lượng của từng khâu trong quá trình cũng nhưcủa cả quá trình thẩm định và ngược lại

Hai là, Sự tuân thủ đối với qui trình và nội dung thẩm định.

Điều này là yêu cầu rất quan trọng bởi nó là yếu tố góp phần chuẩn hóa việcthẩm định dự án, góp phần hoàn thiện quá trình xem xét, thẩm định đối với một dự

án Cho dù, qui trình và các nội dung thẩm định đã được qui định đầy đủ đến đâunhưng nếu cán bộ thẩm định không tuân thủ hoặc tuân thủ một cách hình thức sẽdẫn đến các rủi ro do nguyên nhân chủ quan, tạo nên những sai lầm trong quyếtđịnh cho vay của ngân hàng

c Nội dung thẩm định tài chính dự án

Đứng trên quan điểm thẩm định dự án của ngân hàng, đây là nhóm chỉ tiêuquan trọng quyết định đến chất lượng thẩm định dự án Việc nâng cao chất lượngtrong công tác thẩm định tài chính dự án cũng góp phần hoàn thiện công tác thẩmđịnh đối với các dự án đầu tư Sự chính xác, hợp lý trong quá trình thực hiện cácnội dung thẩm định sẽ tạo ra một kết quả thẩm định tin cậy Nhóm chỉ tiêu này baogồm:

- Sự đầy đủ trong thẩm định tổng mức đầu tư của dự án

- Tính khả thi trong thẩm định phương án tài trợ vốn

- Sự đầy đủ, thuyết phục của các ước lượng về yếu tố đầu vào, đầu ra để xác

định luồng tiền.

- Sự hợp lý trong việc xác định lãi suất chiết khấu

- Việc dự tính đến yếu tố lạm phát

- Sự chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án (NPV, IRR…)

- Việc đánh giá các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án

d Tổ chức công tác thẩm định

Công tác thẩm định tài chính dự án gồm nhiều giai đoạn và được thực hiệnbởi sự phối hợp của nhiều người Nếu công tác này được tổ chức khoa học, hợp lýtrên cơ sở phân công trách nhiệm cụ thể cho từng cá nhân phù hợp với trình độchuyên môn, có kiểm tra giám sát thường xuyên sẽ là nhân tố quan trọng hoàn thiệncông tác thẩm định

e Các chỉ tiêu khác

Sử dụng phần mềm tin học trong thẩm định dự án: Sử dụng phần mềm thẩm

định tài chính chuyên nghiệp sẽ góp phần làm tăng năng suất lao động, đồng bộ quitrình thẩm định, tăng độ chính xác của các nội dung thẩm định, từ đó, làm tăng chấtlượng thẩm định và giảm thời gian thẩm định, chi phí thẩm định, đảm bảo tínhkhách quan, tránh những can thiệp có mục đích của cán bộ thẩm định Vì vậy,thông qua mức độ sử dụng các phần mềm thẩm định có thể đánh giá tính hoàn thiệncủa công tác thẩm định dự án đầu tư

Nếu các chỉ tiêu định lượng có thể dễ dàng đánh giá, so sánh thì việc đánh giá, sosánh đối với các chỉ tiêu định tính là rất khó khăn và mang nhiều tính chủ quan củangười đánh giá Do vậy, đối với các chỉ tiêu định tính cần được lượng hóa và sử dụngmột phương pháp đánh giá riêng Hiện nay, để đánh giá các vấn đề định tính người tathường xây dựng thang điểm và sử dụng phương pháp chấm điểm

4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại

4.1 Nhóm nhân tố chủ quan

4.1.1 Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định

Đội ngũ cán bộ làm công tác thẩm định là nhân tố quyết định trực tiếp đếnchất lượng thẩm định tài chính dự án Do tính chất phức tạp, liên quan đến nhiều

lĩnh vực trong công tác thẩm định tài chính dự án, đòi hỏi cán bộ thẩm định phải cótrình độ chuyên môn vững vàng, sự hiểu biết toàn diện về những vấn đề cần thẩmđịnh như: hiểu biết về pháp luật, hiểu biết về chủ đầu tư, về sự phát triển củangành, của nền kinh tế…cũng như phải nắm vững các qui chế, qui trình, văn bảnhướng dẫn liên quan đến các hoạt động cho vay.

Chất lượng đội ngũ cán bộ là hết sức quan trọng nhưng nếu số lượng cán bộthẩm định quá ít so với yêu cầu, tất yếu xảy ra hiện tượng mỗi cán bộ phải thựchiện khối lượng công việc quá tải, từ đó dẫn đến việc thẩm định thiếu kỹ càng, kémhiệu quả Do đó, số lượng cán bộ quá ít cũng sẽ ảnh hưởng đến chất lượng thẩmđịnh tài chính dự án

Tín dụng trung- dài hạn được tìm kiếm, thẩm định và quyết định cho vayđều có vai trò quan trọng của cán bộ thẩm định Dựa vào mối quan hệ và các thôngtin có được, cán bộ thẩm định tìm đến dự án, để xác định nhu cầu vay của chủ đầu

tư Để có thể cho vay, cán bộ thẩm định có thể tiếp thẩm định dự án hoặc cùng vớicán bộ quản lý rủi ro thực hiện công việc thẩm định Dù có phòng QLRR nhưng vaitrò và trách nhiệm của cán bộ thẩm định có thể trực tiếp thẩm định là rất quantrọng Cán bộ thẩm định là người theo sát dự án, phát hiện kịp thời thông tin và làngười chịu trách nhiệm chính của khoản vay Hiện nay, ngoài trình độ và kinhnghiệm, người ta thường hay đề cập đến vấn đề đạo đức của cán bộ thẩm định Chovay là một công việc phức tạp liên quan đến tài chính và không phải ai cũng có thểkhông dao động trước những cám dỗ Khi đã có những sai phạm của cán bộ tíndụng thì hậu quả thường rất lớn đối với NH và đối với nền kinh tế

4.1.2 Chất lượng các nguồn thông tin

Thông tin là cơ sở cho phân tích đánh giá, là nguyên liệu cho quá trình tácnghiệp của Cán bộ thẩm định Muốn có kết quả thẩm định tài chính chính xác caothì phải có được thông tin, số liệu đầy đủ, chính xác trên nhiều góc độ khác nhau

Để có được nguồn thông tin cần thiết cho dự án, ngân hàng có thể dựa vào cácthông tin do chủ đầu tư cung cấp hoặc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhauliên quan đến vấn đề cần đánh giá và tiến hành sắp xếp thông tin, sử dụng cácphương pháp xử lý thông tin một cách thích hợp theo nội dung của quy trình thẩm

định Việc thiết lập hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác luôn được đặt ra như một nhu

cầu cấp bách đối với công tác thẩm định tài chính dự án, thiết lập được một hệ thốngthông tin như vậy sẽ giúp cho Ngân hàng rất nhiều trong việc nâng cao chất lượngthẩm định tài chính dự án đầu tư của Ngân hàng

4.1.3 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư

Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư thể hiện thông qua sử dụng

hệ thống chỉ tiêu và cách áp dụng khi thẩm định tài chính dự án Mỗi chỉ tiêu đều

có những ưu, nhược điểm nhất định khi thẩm định tài chính dự án Do đó, cán bộthẩm định phải biết sử dụng thành thạo và biết kết hợp các chỉ tiêu để phân tích vàđưa ra các kết quả toàn diện và chính xác Tùy theo đặc điểm của từng dự án màđặt chỉ tiêu nào là quan trọng đối với việc ra quyết định cho vay

4.1.4 Chi phí và thời gian thẩm định:

Đây cũng là nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính của dự án đầu tư.Nếu quá trình thẩm định tài chính dự án không được đầu tư một cách chính đáng,thời gian thẩm định ngắn, cán bộ thẩm định sẽ không thể xem xét được đầy đủ vàchi tiết các nội dung liên quan đến khía cạnh tài chính của dự án

Để thẩm định các nội dung liên quan đến khía cạnh tài chính của dự án bấtđộng sản đòi hỏi cán bộ thẩm định phải có thời gian thu thập, nghiên cứu và xử lýcác thông tin Đồng thời trong quá trình thẩm định tài chính dự án, có nhiều nộidung nằm ngoài sự hiểu biết của cán bộ tín dụng Đối với những nội dung như vậycần phải hỏi ý kiến các chuyên gia hoặc liên kết với các tổ chức thẩm định chuyênngành để thẩm định tài chính dự án được nâng cao chất lượng

Chi phí cho thẩm định tài chính dự án bao gồm chi phí thu thập thông tinphục vụ cho quá trình thẩm định, chi phí hỏi ý kiến chuyên gia

4.1.5 Trang thiết bị, công nghệ của ngân hàng

Hiện nay khoa học kỹ thuật hiện đại đã ứng dụng vào các lĩnh vực của đờisống xã hội Đặc biệt là công nghệ thông tin đã được ứng dụng vào trong ngànhngân hàng làm tăng khả năng thu thập, xử ký và lưu trữ thông tin một cách hiệuquả hơn Trên cơ sở đó cung cấp thông tin cho việc thẩm định tài chính dự án đầu

tư một cách hiệu quả hơn Hiện nay, có rất nhiều phần mềm chuyên dùng cho ngân

hàng nói chung và cho thẩm định tài chính dự án đầu tư nói riêng được thuận tiệnhơn Các Cán bộ thẩm định có thể truy cập và xử lý một lượng thông tin lớn màvẫn tiết kiệm thời gian, các chỉ tiêu tính toán đã được cài đặt chỉ cần nạp số liệuvào máy sẽ cho các chỉ tiêu như: NPV, IRR Nhưng nếu máy hoặc chương trình có

sự cố thì sẽ cho kết quả thẩm định không chính xác, đòi hỏi các Cán bộ thẩm địnhphải xem xét lại kết quả thẩm định để cho một kết luận chính xác

4.2.2 Môi trường kinh tế - xã hội

Sự ổn định và tăng trưởng của kinh tế - xã hội sẽ giúp Ngân hàng dự đoántốt hơn những biến động của thị trường, hạn chế bớt rủi ro cho dự án Ngoài ra, nếumôi trường kinh tế - xã hội ổn định, phát triển thì những thông tin trên thị trường sẽđược đáp ứng một cách nhanh chóng và chính xác hơn, do vậy, sẽ giúp Ngân hàngrút ngắn được thời gian thẩm định và nâng cao tính chính xác cho kết quả thẩmđịnh tài chính dự án Bên cạnh đó, các nhân tố vĩ mô kể tới ở đây là quy luật cungcầu, quy luật giá trị, tốc độ tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, lãi suất…tác độngmạnh mẽ tới ngân hàng Nếu hoạt động trong môi trường kinh tế có tốc độ pháttriển cao, cạnh tranh lành mạnh, lạm phát được kiểm soát, lãi suất ít biến động… sẽtác động tích cực đến hoạt động kinh doanh của khách hàng, gia tăng khả năng trả

nợ và khả năng mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh Ngược lại, nếu ngân hànghoạt động trong môi trường nền kinh tế có nhiều biến động như suy giảm kinh tế,lãi suất thường xuyên thay đổi, lạm phát cao… làm ảnh hưởng tới chi phí huy động

vốn của ngân hàng, lãi suất cho vay sẽ tăng gây khó khăn cho các doanh nghiệp,chất lượng cho vay của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng tiêu cực Như vậy, có thểthấy môi trường kinh tế tác động rất mạnh tới chất lượng cho vay dự án của ngânhàng, nó ảnh hưởng tới tỷ lệ nợ xấu, nợ quá hạn trong ngân hàng và làm suy giảmlợi nhuận trong các hoạt động đầu tư.

4.2.3 Tính chất của dự án đầu tư

Mỗi dự án bất động sản có mức độ phức tạp, quy mô, nhu cầu vốn đầu tư khácnhau Nếu dự án có chất lượng tốt, có tiềm năng phát triển, nhu cầu thị trường đốivới sản phẩm của dự án là rất lớn trong khi nguồn cung còn khan hiếm, được sự hỗtrợ, quan tâm của Nhà nước… những dự án này, kết quả thẩm định tài chính thườngrất tốt, quyết định của ngân hàng đối với việc tài trợ dự án là chính xác và khi hoạtđộng, dự án đạt được hiệu quả như dự kiến, chất lượng khoản vay tốt, mang lại lợinhụân và đảm bảo an toàn vốn cho ngân hàng Tuy nhiên, đối với những dự án màbản thân chất lượng dự án đã không được đảm bảo, nhu cầu thị trường đã bão hoà,khả năng cạnh tranh của dự án không cao…hiệu quả thẩm định tài chính dự án củangân hàng sẽ bị hạn chế, lợi ích dự án có thể mang lại cho ngân hàng là không cao,tiềm ẩn nhiều rủi ro

4.2.4 Năng lực của chủ đầu tư dự án

Các thông tin được cung cấp bởi chủ dự án là cơ sở ban đầu để cán bộ thẩmđịnh xem xét đánh giá và đưa vào tính toán hiệu quả tài chính của dự án Nếu thôngtin được chủ đầu tư cung cấp trung thực, đầy đủ và chính xác sẽ tạo điều kiện chocán bộ thẩm định đẩy nhanh và nâng cao hiệu quả quá trình thẩm định dự án nóichung và thẩm định tài chính của dự án nói riêng Ngược lại bất cứ nỗ lực nào củachủ dự án nhằm cố tình hay vô ý che dấu thông tin đối với cán bộ thẩm định đều cóảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả thẩm định dự án đầu tư Bên cạnh đó, năng lựccủa chủ đầu tư cũng là một nhân tố quan trọng tác động tới hiệu quả thẩm định tàichính dự án đầu tư Những dự án mà chủ đầu tư là doanh nghiệp có uy tín, có kinhnghiệm trong lĩnh vực đầu tư, năng lực tài chính được đảm bảo thì khả năng thànhcông của dự án sẽ cao hơn những dự án được đầu tư bởi chủ đầu tư chưa có kinhnghiệm, năng lực tài chính không được đảm bảo…

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

2.1.1 Sơ lược quá trình hình thành, phát triển và mô hình tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo nghịđịnh số177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ 44 năm quaBIDV đã có những tên gọi: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam từ ngày 26/4/1957;Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam từ ngày 24/6/1981; Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển Việt Nam từ ngày 14/11/1990

BIDV là một doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo môhình Tổng công ty Nhà nước (tập đoàn) mang tính hệ thống thống nhất bao gồmhơn 112 chi nhánh và các Công ty trong toàn quốc, có 3 đơn vị liên doanh với nướcngoài (2 ngân hàng và 1 công ty), hùn vốn với 5 tổ chức tín dụng

Trọng tâm hoạt động và là nghề nghiệp truyền thống của BIDV là phục vụđầu tư phát triển, các dự án thực hiện các chương trình phát triển kinh tế then chốtcủa đất nước Thực hiện đầy đủ các mặt nghiệp vụ của ngân hàng phục vụ cácthành phần kinh tế, có quan hệ hợp tác chặt chẽ với các Doanh nghiệp, Tổng công

ty BIDV không ngừng mở rộng quan hệ đại lý với hơn 400 ngân hàng và quan hệthanh toán với 50 ngân hàng trên thế giới

BIDV là một ngân hàng chủ lực thực thi chính sách tiền tệ quốc gia và phục

vụ đầu tư phát triển Quá trình 43 năm xây dựng, trưởng thành và phát triển luôngắn liền với từng giai đoạn lịch sử của đất nước

1957-1975: Thời kỳ khôi phục kinh tế và thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứnhất, thời kỳ xây dựng và bảo vệ tổ quốc:

 Từ năm 1957 đến năm 1960, thời kỳ khôi phục kinh tế và thực hiện kếhoạch 5 năm lần thứ nhất BIDV đã cung ứng 1.483 tỷ đồng (theo giá năm 1960)tương đương 14.830 tỷ đồng (theo giá năm 1995) cho kiến thiết cơ bản, góp phầnhàn gắn vết thương chiến tranh, khôi phục kinh tế, ổn định đời sống nhân dân, tạo