LV Thạc sỹ_hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam

Định hướng phát triển chung...84 Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, gắn công tác tín dụng với nhiệm vụ trọng tâm là huy động vốn và phát triển dịch vụ; việc cấp tín dụng c

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN

DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ 1

PHẦN MỞ ĐẦU i

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ii

1.1 Dự án đầu tư bất động sản ii

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản iii

1.3 Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản iii

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại iv

3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam x

3.2.1 Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng x

3.2.2 Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập và duy trì mối quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín xi

3.2.3 Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động sản xi

3.2.4 Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ xi

3.2.5 Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định xi

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 4

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 4

1.1 Dự án đầu tư bất động sản 4

1.1.1 Dự án đầu tư 4

Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng, phác thảo mà là hoạt động có mục đích, mục tiêu rõ ràng cần đạt tới khi thực hiện; 5

Dự án đầu tư không chỉ là một nghiên cứu hay dự báo mà là một quá trình tác động để đạt đến mục tiêu mong đợi; 5

Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn Môi trường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tố bất định Do vậy, dự án đầu tư bao giờ cũng có bất ổn và rủi ro nhất định; 5

Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn, đó là các hoạt động đặc thù phải có thời hạn kết thúc Mọi sự chậm trễ trong việc thực hiện dự án đầu tư sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn hại cho các nhà đầu tư và cho nền kinh tế 5

Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực Dự án đầu tư thường bị ràng buộc về vốn, vật tư, lao động Đối với dự án đầu tư có quy mô càng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực

càng cao và càng phức tạp 5

Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh, cải tạo, hiện đại hoá; 5

Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư về năng lượng (thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư về Bất động sản (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn, chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi măng, giấy ); và một số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác; 5

Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mô lớn, quy mô vừa và quy mô nhỏ; 5

Theo thẩm quyền quyết định và cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A, nhóm B và nhóm C Trong đó, dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủ quyết định, dự án nhóm B và C do Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh và Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định 6

1.1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản 6

Đất đai; 6

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; 6

Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ… 6

Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải là dài hạn Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia Cơ hội và rủi ro tập trung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau trong điều kiện bình thường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu tư khác Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao 6

Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trường BĐS Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhà đầu tư cần phải có một thời gian Và cùng với việc các DAĐT kinh doanh BĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định 7

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 9

1.2.1 Khái niệm về thẩm định tài chính dự án 9

1.2.2 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 10

1.2.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 13

1.3 Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 28

1.3.1 Mục tiêu hoàn thiện thẩm định tài chính dư án đầu tư bất động sản 28

1.3.2 Các tiêu chí đánh giá hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản 31

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại 34

1.4.1 Nhóm nhân tố chủ quan 34

1.4.2 Nhóm nhân tố khách quan 37

THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 39

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 39

2.1.1 Sơ lược quá trình hình thành, phát triển và mô hình tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát

triển Việt Nam 39

2.1.2 Mô hình tổ chức trụ sở chính 42

2.1.3 Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 45 2.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 50

2.2.1 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 50

2.2.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 57

2.2.3 Giới thiệu một dự án bất động sản 65

doanh thu thực phẩm, đồ uống, thông tin liên lạc, spa thuộc doanh thu khu vực khách sạn 72

doanh thu khu vực tầng hầm với tỷ lệ lấp đầy đạt 90%, mức giá 500.000đ /chỗ/tháng 72

chi phí thực phẩm, đồ uống, thông tin liên lạc, spa thuộc chi phí khu vực khách sạn 72

chi phí lãi vay vốn lưu động 72

2.3 Đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 74

2.3.1.Các kết quả đạt được 74

2.3.3 Hạn chế và nguyên nhân 78

CHƯƠNG 3 84

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 84

3.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 84

3.1.1 Định hướng phát triển chung 84

Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, gắn công tác tín dụng với nhiệm vụ trọng tâm là huy động vốn và phát triển dịch vụ; việc cấp tín dụng cho khách hàng phải nhằm phục vụ mục tiêu kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội ; 86

Tập trung phục vụ các khách hàng truyền thống, hoạt động kinh doanh, hiệu quả đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các khách hàng sản xuất, kinh doanh hàng xuất khẩu; các Tập đoàn, Tổng công ty có vai trò tạo lập các cân đối vĩ mô 86

Điều hành tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2011 theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và Thống đốc Ngân hàng Nhà nước và trên nguyên tắc chỉ tăng trưởng tín dụng khi huy động được nguồn vốn phù hợp và đảm bảo các tỷ lệ an toàn theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 và các quy định của Ngân hàng Nhà nước 86

Xác lập và cương quyết quản lý cơ cấu tín dụng theo ngành, lĩnh vực Tiếp tục cải thiện nhanh các cơ cấu tín dụng, tái cấu trúc danh mục tín dụng để phát triển bền vững Tập trung ưu tiên vốn phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa Kiểm soát quy mô và giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng cho khu vực phi sản xuất 86

Nâng cao hiệu quả tín dụng như giảm nợ xấu, gia tăng lãi suất cận biên, tận thu ngoại

bảng, đẩy mạnh thu lãi treo đã phát sinh và hạn chế phát sinh lãi treo mới… 86

Bổ sung, ban hành đồng bộ các chính sách, quy trình, hướng dẫn tác nghiệp, chế tài trong hoạt động tín dụng Thực hiện cải cách hành chính trong hoạt động tín dụng cả về thủ tục, thời gian xử lý, phân cấp ủy quyền gắn với kiểm soát hoạt động toàn hệ thống cũng như từng đơn vị thành viên 86

2.3.2 Định hướng về cho vay theo dự án bất động sản trong thời gian tới 87

3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 90

3.2.1.Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng 90

3.2.2 Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập và duy trì mối quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có uy tín 93

3.2.3.Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất động sản 94

3.2.4 Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ 95

3.2.5 Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định 95

3.3 Một số kiến nghị 96

3.3.1 Với Chính phủ, các bộ ngành 96

3.3.2 Ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính 98

KẾT LUẬN 101

Bảng 1.1- Bảng tính dòng tiền theo phương pháp gián tiếp 18

Sơ đồ 2.1- Mô hình tổ chức của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển VN 45

Bảng 2.2- Phân loại nhóm nợ theo tiêu chuẩn quốc tế 49Bảng 2.3- Một số chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của

Bảng 2.4- Bảng các chỉ tiêu về khả năng sinh lời 52Bảng 2.5- Phân tích rủi ro dự án đầu tư bất động sản 57

Bảng 2.7- Doanh số đầu tư các dự án bất động sản tại các địa phương 67Bảng 2.8- Doanh số đầu tư các dự án bất động sản theo vùng/miền 68Bảng 2.9- Phân khu chức năng dự án Habico Tower 70Bảng 2.10- Tổng mức đầu tư dự án Habico Tower 71Bảng 2.11- Cơ cấu nguồn vốn tham gia dự án Habico Tower 71Bảng 2.12- Nhu cầu vốn theo tiến độ dự án Habico Tower 74Bảng 3.1- Một số chỉ tiêu kế hoạch kinh doanh chủ yếu năm 2011 90

PHẦN MỞ ĐẦU

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt độngđồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốncho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước đã và đangtrở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bấtđộng sản Thực tế cũng cho thấy dư nợ các dự án bất động sản (BĐS) của BIDVnhững năm gần đây liên tục tăng Đặc trưng của lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhạycảm, chứa đựng nhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cầnthực tiện tốt công tác thẩm định dự án bất động sản trước khi quyết định tài trợ cho

dự án Trong hoạt động thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất độngsản nói riêng, BIDV đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận góp phần đáng kểvào việc nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng của ngân hàng Một trong nhữngnội dung lớn và quan trọng trong việc thẩm định dự án tại BIDV hay bất cứ Ngânhàng thương mại nào là thẩm định tài chính dự án Có thể nói chất lượng thẩm địnhtài chính dự án ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của khoản tài trợ của Ngânhàng Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt động thẩm định tàichính dự án đầu tư bất động sản của BIDV còn bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến một

số dự án không được hiệu quả như kết quả thẩm định, kết quả thẩm định tài chínhcòn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài chính dự án chưa đáp ứng được yêu cầu gâytốn kém về mặt thời gian, chi phí và đôi khi làm lỡ cơ hội kinh doanh của chủ đầutư Do vậy, yêu cầu về việc hoàn thiện thẩm định tài chính các dự án bất động sảnluôn được Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng thẩmđịnh dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Là một cán bộ đang công tác tại HSCNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, được tiếp xúc với khá nhiều dự án đầu

tư bất động sản, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư

bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ Qua đó tôi xin đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn

thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động chovay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấutheo 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

của Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong

hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Dự án đầu tư bất động sản

Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài

sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất độngsản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm: Đất đai; Nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườncây lâu năm, các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các côngtrình du lịch, vui chơi, thể thao, một số công trình khai thác hầm mỏ

Đầu tư kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuêlại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Đầu tư kinh doanh BĐS có một số đặc

điểm như: Đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn; Đầu tư kinh

doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro; Đầu tư kinh doanh BĐS làmột hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn; Hoạtđộng đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc; Hoạt độngđầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của nhiều chính sách phápluật

Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS được chia thành; DA xâydựng văn phòng cho thuê; DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở; DAĐT

cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị; Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn;DAĐT xây dựng khu du lịch; DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ; Dự ánBĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp)

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành: Đầu

tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, côngtrình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng đểcho thuê lại; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đấtthuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tưxây dựng công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất

đã có hạ tầng để cho thuê lại

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

Thẩm định tài chính dự án được hiểu là việc rà soát, đánh giá một cách khoahọc và toàn diện các khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của các nhà đầu tư:doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân

Các phương pháp sử dụng để thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sảnbao gồm: Phương pháp kiểm tra thông tin; Phương pháp so sánh, đối chiếu; Phươngpháp chuyên gia; Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, dự báo; Phương pháptoán kinh tế

Các nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản bao gồm:Thẩm định về tổng mức đầu tư và tính khả thi của nguồn tài trợ; Thẩm định dòngtiền của dự án; Thẩm định về hiệu quả tài chính dự án; Phân tích rủi ro và các biệnpháp giảm thiểu rủi ro

1.3 Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

Mục tiêu của việc hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

là giúp cho các Ngân hàng đưa ra các quyết định tài trợ hợp lý, giảm thiểu rủi rotrong hoạt động

Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư phải đảm bảo một số nguyêntắc hoàn thiện như: Phương pháp và các nội dung thẩm định tài chính dự án phảiđảm bảo tính khoa học, hợp lý; Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư đượchoàn thiện phải có sự định hướng phát triển, tiếp cận và phù hợp với thông lệ quốctế; Hoàn thiện thẩm định tài chính dự án phải chú ý đến tính hiện đại về công nghệcủa phương pháp thẩm định, đặc biệt là khả năng ứng dụng công nghệ thông tinvào thẩm định tài chính dự án; Hoàn thiện việc thu thập, xử lý thông tin

Các tiêu chí để đánh giá việc hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bấtđộng sản bao gồm có tiêu chí định lượng (Tỷ lệ nợ gốc đủ tiêu chuẩn trung, dàihạn; Tỷ lệ nợ gốc quá hạn trung, dài hạn; Tỷ lệ lãi phải thu chưa thu được; Tỷ lệcác dự án không trả nợ đúng kế hoạch dự kiến; Số lần thay đổi chính sách, phươngpháp thẩm định về mặt văn bản, chế; Số lần đào tạo, bồi dưỡng cán bộ thẩm định

dự án đầu tư); Tiêu chí định tính (Cung cấp thông tin; Qui trình thẩm định tài chính

dự án; Nội dung thẩm định tài chính dự án; Tổ chức công tác thẩm định…)

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản tại ngân hàng thương mại

Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiềuyếu tố: Các yếu tố chủ quan xuất phát từ phía ngân hàng và các yếu tố khách quanbên ngoài, xuất phát từ môi trường hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng nhưbản thân khách hàng

Các nhân tố chủ quan xuất phát từ phía bản thân ngân hàng thương mại, như: Chất lượng đội ngũ cán bộ thẩm định; Chất lượng các nguồn thông tin; Phươngpháp thẩm định tài chính dự án đầu tư; Chi phí và thời gian thẩm định; Trang thiết

bị, công nghệ của Ngân hàng đều có tác động đến thẩm định tài chính dự án đầu tưbất động sản của các ngân hàng thương mại

Bên cạnh đó, các nhân tố khách quan xuất phát từ bên ngoài như môi trườngpháp lý; Môi trường kinh tế, xã hội; Tính chất của dự án; Năng lực của chủ đầu tưcũng tác động tới thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của các ngân hàngthương mại

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU

TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN

HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

2.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theo nghịđịnh số177/TTg ngày 26 tháng 4 năm 1957 của Thủ tướng Chính phủ 44 năm quaBIDV đã có những tên gọi: Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam từ ngày 26/4/1957;Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam từ ngày 24/6/1981; Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển Việt Nam từ ngày 14/11/1990

BIDV là một doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt, được tổ chức theo môhình Tổng công ty Nhà nước (tập đoàn) mang tính hệ thống thống nhất bao gồmhơn 112 chi nhánh và các Công ty trong toàn quốc, có 3 đơn vị liên doanh với nướcngoài (2 ngân hàng và 1 công ty), hùn vốn với 5 tổ chức tín dụng

Giai đoạn từ năm 2006-2010, đặc biệt trong ba năm từ 2008 đến 2010, nềnkinh tế thế giới có những bước thăng trầm đầy sóng gió với 03 cuộc khủng hoảngliên tiếp về nhiên liệu, tài chính và nợ công tại Châu Âu Trong bối cảnh đó, hoạtđộng của hệ thống Ngân hàng Việt Nam nói chung và BIDV nói riêng cũng đối mặtvới nhiều khó khăn, thách thức với những diễn biến trái chiều Song với mục tiêuduy trì sự ổn định và phát triển, hướng tới cổ phần hóa, năm 2010 BIDV đã nỗ lựcđảm bảo hiệu quả hoạt động kinh doanh

2.2 Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt

động cho vay củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Về tổ chức bộ máy và nhân sự: Đối với những dự án đầu tư bất động sảnthuộc thẩm quyền phê duyệt của chi nhánh thì người trực tiếp thực hiện thẩm địnhtài chính dự án đầu tư bất động sản chính là cán bộ quan hệ khách hàng Việc phêduyệt tính đúng đắn trong công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản được thựchiện bởi lãnh đạo Phòng Quan hệ khách hàng, Phó Giám đốc QHKHDN hoặc Giámđốc Chi nhánh hoặc Hội đồng tín dụng cơ sở Bộ phận QLRR không trực tiếp phêduyệt trên đề xuất tín dụng của bộ phận QHKH nhưng bộ phận QLRR cũng tiếnhành thẩm định lại tính khả thi của dự án và tính đúng đắn của hồ sơ do bộ phậnQHKH cung cấp để tiến hành phê duyệt trên báo cáo thẩm định rủi ro; Đối với các

dự án đầu tư bất động sản vượt thẩm quyền phê duyệt của hội đồng tín dụng cơ sởcủa chi nhánh thì được gửi tiếp lên bộ phận QHKHDN trên hội sở chính Việc tiến

hành thẩm định lại dự án đầu tư trong đó có nội dung thẩm định tài chính dự ánđược thực hiện bởi cán bộ QHKH của ban QHKHDN Cấp có thẩm quyền phêduyệt là Giám đốc/Phó GĐ Ban QHKHDN, Phó Tổng Giám đốc hoặc Tổng Giámđốc hoặc Hội đồng tín dụng trung ương hoặc hội đồng quản lý tín dụng Cấp phêduyệt được BIDV quy định cụ thể trong quy trình cấp tín dụng doanh nghiệp vàphân cấp uỷ quyền phán quyết tín dụng của BIDV.

Về quy chế, quy trình: Hiện nay, BIDV chưa có quy chế, quy trình riêng choviệc thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản mà coi đây là một nội dungtrong thẩm định dự án nói chung Quy trình thẩm định dự án đầu tư bất động sảncủa BIDV tuân thủ theo Quyết định số 3999 /QĐ-QLTD1 ngày 14 tháng 07 năm

2009 về trình tự, thủ tục, thẩm quyền cấp tín dụng đối với khách hàng là doanhnghiệp Ngoài ra, BIDV còn có các quy định hướng dẫn cụ thể đối với hoạt độngcho vay bất động sản như: Quyết định Số 2556 /QĐ-TD3 ngày 03 tháng 06 năm

2008 về ban hành quy định cho vay dự án đầu tư bất động sản Theo quy định này,quy định cụ thể các loại dự án bất động sản mà BIDV được phép cho vay, các điềukiện cụ thể ban đầu trước khi quyết định có cần phải thẩm định dự án đầu tư haykhông

Về phương pháp: Các phương pháp cơ bản trong thẩm định tài chính dự ánđầu tư đang được BIDV áp dụng gồm: Kiểm tra thông tin; So sánh, đối chiếu;Phương pháp chuyên gia; Sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích,

dự báo; Sử dụng các phương pháp toán kinh tế

Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV được lậptương đối đầy đủ, khoa học và hợp lý tạo điều kiện cho cán bộ thẩm định tiến hànhthẩm định tài chính đối với dự án Tuy nhiên, các nội dung thẩm định tài chính củaBIDV còn có một số điểm khó khăn như: Việc xác định tổng mức đầu tư dự án gặpnhiều khó khăn; Các thông số đầu vào sử dụng khi tính toán hiệu quả tài chính dự án

có tính sát thực và có cơ sở đối với các yếu tố đầu vào còn ở mức hạn chế, chưa cónhững kênh cung cấp các số liệu thống kê, thông tin mang tính chính thống chính

vì vậy tính chính xác của việc tính toán chưa thật sự cao

Thực trạng cho vay dự án đầu tư bất động sản của BIDV: BIDV tập trungcho vay đối với các dự án đầu tư bất động sản như: Đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân

cư, khu đô thị; Đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị; Đầu tư khu du lịch; Đầu tư

cơ sở hạ tầng khu công nghiệp; Đầu tư xây dựng nhà để bán; Đầu tư xây dựng vănphòng cho thuê Các dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở chủ yếu vẫn tập trung ở haithành phố lớn đó là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh và các khu vực lân cận.

2.3 Đánh giá thẩm định tài chính dự án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư

và Phát triển Việt Nam

Kết quả đạt được: Là nội dung được đặc biệt quan tâm trong quá trình thẩm

định dự án đầu tư bất động sản, kết quả thẩm định tài chính dự án đầu tư bất độngsản của BIDV ngày càng được nâng cao, đảm bảo tính khoa học, hợp lý và hiệuquả Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV đã đạt một số kếtquả đáng ghi nhận: Nhận thức tầm quan trọng của thẩm định tài chính dự án nêncác chỉ tiêu, phương pháp thẩm định tài chính dự án luôn được BIDV đổi mới, cậpnhật và điều chỉnh phù hợp với thực tế; BIDV rất chú trọng tới công tác phân tíchđánh giá thị trường thực tế để đưa ra nhận định về tình hình cung cầu, giá cả hiệntại và đưa ra những dự đoán phù hợp trong ngắn hạn và dài hạn; Việc thẩm địnhmặt tài chính của dự án được BIDV kiểm soát khá chặt chẽ; Việc xác định dòngtiền trả nợ hàng năm của dự án được BIDV đánh giá khá kỹ lượng

Hạn chế: Bên cạnh những kết quả đạt được thì thẩm định tài chính dự án nói

chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nói riêng tại hội sở chính

và các chi nhánh của BIDV có những tồn tại sau:

Thứ nhất: Quyết định 3999/QĐ-RRTD1 ngày 14/07/2009 Về trình tự, thủ

tục, thẩm quyền cấp tín dụng đối với khách hàng là doanh nghiệp (thay thế Quyếtđịnh số 4275/QĐ-PC ngày 25/8/2008) khá chặt chẽ, các hướng dẫn bảng biểu đượchướng dẫn khá chi tiết, song quy trình vẫn chưa đưa ra được các quy định về các hệ

số tài chính bắt buộc phải tính trong thẩm định tài chính dự án và các thông tin phitài chính mà cán bộ QHKH; QLRR phải thu thập và sử dụng để đánh giá Mặt khácquy trình cũng chưa cụ thể các loại hình dự án khác nhau thì có mẫu biểu nào.Vìvậy khi phân tích tài chính dự án phụ thuộc rất nhiều vào chủ quan và trình độ cán

bộ quan hệ khách hàng.

Thứ hai: Công tác đánh giá rủi ro của dự án vẫn được hiện thủ công trên

Excel Đánh giá độ nhạy mới chỉ xem xét được tác động tối đa là hai biến và chưaxem xét được xác suất xảy ra chúng trong khi thực tế các chỉ tiêu để thẩm định tàichính dự án chịu tác động của rất nhiều yếu tố cùng một lúc và xác suất xảy rachúng cũng khác nhau Các phương pháp đánh giá phổ biến trên thế giới chưa đượcnghiên cứu để học tập và ứng dụng vào công tác thẩm định một cách toàn diện (môphỏng Monter Carlo ) Có những hàm có thể đánh giá được tác động của nhiều

biến như Scenarior đã được đề cập song chưa được hướng dẫn và quy định sử dụng

cụ thể Với các rủi ro từ cơ chế chính sách, tỷ giá, làm phát thì khả năng lượnghoá chính xác là rất khó khăn Hơn nữa khi đánh giá rủi ro của dự án giai đoạn khaithác vận hành là rất khó khăn bởi cán bộ thẩm định không phải là các chuyên giathị trường

Thứ ba: Quá trình thẩm định được tiến hành thông qua sự phối hợp của

nhiều phòng chức năng nhưng sự phối hợp thiếu tính thống nhất nên chưa phát huyđược năng lực cần thiết của mình trong quá trình thẩm định dự án cũng như thẩmđịnh tài chính dự án tại HSC và tại các chi nhánh của BIDV

Thứ tư, trình độ của cán bộ thẩm định trong hệ thống BIDV vẫn chưa có sự

đồng đều, đôi khi vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu Mặc dù chi nhánh đã thực hiệnquy trình khá chặt chẽ, nhưng do trình độ năng lực của cán bộ thẩm định còn nhiềuhạn chế nên nhiều khi còn thiếu sót, bỏ qua một số bước hoặc thẩm định chiếu lệ.Đội ngũ cán bộ thẩm định đa số còn thiếu kinh nghiệm thực tiễn, chỉ mới nghiêncứu công tác thẩm định tài chính dự án qua tài liệu tự nghiên cứu, tự tham khảo màkhông được đào tạo một cách bài bản

Thứ năm: Nội dung, phương pháp thẩm định tài chính dự án, việc sử dụng

các chỉ tiêu tài chính chưa thực sự có hiệu quả

Thứ sáu: Tại các chi nhánh của BIDV hiện nay, việc thẩm định, đánh giá các

dự án đầu tư mới ở trạng thái “tĩnh” là chủ yếu, BIDV còn hạn chế trong việc thẩmđịnh dự án và tài chính dự án ở trạng thái “động” của dự

Nguyên nhân: Những hạn chế trong công tác thẩm định tài chính dự án tại

BIDV là do sự tác động của nhiều nguyên nhân, tuy nhiên chúng ta có thể quy gọnchúng vào hai nhóm nguyên nhân chính như sau: nguyên nhân chủ quan và nguyênnhân khách quan:

Nguyên nhân chủ quan:

Thứ nhất: Mặc dù đã xây dựng và ban hàng các quy trình quan trọng làm cơ

sở để cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định tài chính dự án Tuy nhiên, cũng nhưnhiều Ngân hàng thương mại khác, BIDV cũng không thể có đa dạng các loại hình

dự án làm cơ sở để cán bộ thẩm định đúc rút các kinh nghiệm trong việc thẩm địnhtài chính dự án Bên cạnh đó, tình hình thị trường bất động sản của Việt Nam diễnbiến khá phức tạp nên việc dự báo được thông số hợp lý để tính toán hiệu quả tàichính của dự án là khá khó khăn

Thứ hai: Nhận thức về công tác thẩm định tài chính dự án của một số chi

nhánh trong hệ thống đôi khi chưa được đầy đủ Điều này thể hiện trong việc khitiến hành thẩm định dự án một số Chi nhánh đã quá coi trọng thẩm định về lịch sửhoạt động khách hàng hay thẩm định tài sản cầm cố, thế chấp mà không thẩm định

kỹ các nội dung tài chính cũng như hiệu quả tài chính của dự án

Thứ ba: Trình độ của cán bộ thẩm định tại một số Chi nhánh chưa đáp ứng

được yêu cầu của công việc

Thứ tư, việc áp dụng trang bị hiện đại cho công tác thẩm định còn nhiều hạn

chế Mặc dù các chi nhánh của BIDV đã và đang được trang bị hệ thống máy tính kháđầy đủ nhưng do năng lực còn nhiều hạn chế nên các cán bộ thẩm định chưa khai thácđược hết các công dụng của hệ thống máy tính trong công việc của mình, chưa ứngdụng được thành thạo các phần mềm chuyên dụng trong công tác thẩm định

Nguyên nhân chủ quan:

Thứ nhất, Việt Nam là đất nước có nền kinh tế đang phát triển Vì vậy cơ

chế chính sách còn chưa hoàn thiện

Thứ hai, Mặc dù hệ thống thông tin trong nền kinh tế giúp cho công tác thẩm

định tài chính dự án khá đa dạng, nguồn thông tin internet, từ các cơ quan chủquan, nhưng thông tin chưa có hệ thống

Thứ ba, tình trạng lập dự án thiếu tính chính xác, thiếu căn cứ khoa học của

chủ đầu tư đã làm cho công tác thẩm định gặp không ít khó khăn để có thể đánh giámột cách chính xác nhất các dự án đó

Thứ tư, tình hình thị trường giá cả nói chung, thị trường giá cả tiền tệ nói

riêng nhiều bất ổn đã gây ảnh hưởng xấu đến công tác thẩm định tài chính dự ánđầu tư do quy trình thẩm định vẫn chưa thực sự quan tâm đến giá trị của đồng tiềnqua các thời kỳ

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM

3.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay theo dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3.1.1 Định hướng phát triển chung

Các năm tới, nhận thức được sự những thử thách khó khăn trong hoạt động,cùng với xác định sự cạnh tranh giữa các Ngân hàng ngày càng gay gắt, BIDV tậptrung xây dựng các mục tiêu hoạt động của mình hướng tới mục tiêu xây dựng một

định chế tài chính uy tín và lớn mạnh Trong các năm tới, BIDV tập trung vào một

số mục tiêu sau: Cùng với phát huy các hoạt động truyền thống và có thế mạnh củaNgân hàng, đẩy mạnh và hoàn thiện hơn nữa việc chuyển đổi toàn diện hoạt độngtheo mô hình Ngân hàng hiện đại, tập trung phát triển Ngân hàng bán lẻ; Tận dụngcác thời cơ, cơ hội và lợi thế của nền kinh tế và của BIDV đồng thời lường trướcđón những khó khăn, thách thức; xây dựng kế hoạch, biện pháp, giải pháp điềuhành cụ thể cho kế hoạch của từng năm

3.1.2 Định hướng về cho vay theo dự án bất động sản trong thời gian tới

Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24 tháng 02 năm 2011 của Chínhphủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô,bảo đảm an sinh xã hội, ngày 01/3/2011, BIDV đã kiểm soát chặt chẽ việc cho vaymột số lĩnh vực rủi ro hoặc cần phải hạn chế theo yêu cầu của Ngân hàng Nhànước, trong đó có cho vay kinh doanh bất động sản Chủ trương của BIDV là hạnchế cho vay bất động sản đặc biệt là các dự án trong giai đoạn đền bù, giải phóngmặt bằng, dự án có vốn đầu tư lớn, thời hạn cho vay >5 năm Đối với các dự ánmới phải đáp ứng các quy định, điều kiện tín dụng, giải ngân mới được tiếp cậnđánh giá và báo cáo đề xuất HSC để xem xét và quyết định; Tăng cường rà soát,kiểm soát các dự án cho vay dở dang, quá trình chuyển nhượng, thu tiền của cáckhách hàng để quản lý được dòng tiền vào của dự án, đảm bảo khả năng trả nợ củadoanh nghiệp theo đúng cam kết; BIDV đã chỉ đạo các chi nhánh toàn hệ thốngthực hiện định hướng cho vay lĩnh vực đầu tư bất động sản trong thời gian tới tại 2địa bàn trọng điểm là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

3.2 Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

3.2.1 Tăng cường độ đội ngũ cán bộ thẩm định cả về số lượng và chất lượng

Thực tế đã chứng minh, trong bất kỳ công tác nào, nhân tố con người luôngiữ vị trí trung tâm và có vai trò hết sức quan trọng, chi phối và có ảnh hưởng đến

sự thành công, thất bại và hiệu quả của công việc Trong thẩm định dự án đầu tưnói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư nói riêng, kết quả thẩm định dự ándựa trên sự đánh giá, xem xét chủ quan của cán bộ thẩm định trên cơ sở các thôngtin thu thập được, các cơ sở khoa học và các chuẩn mực kinh tế, kỹ thuật khácnhau Do vậy, muốn hoàn thiện thẩm định tài chính dự án bất động sản, yếu tố đầu

tiên cần được ưu tiên xem xét là cần xây dựng một đội ngũ cán bộ thẩm định đủ về

số lượng và đảm bảo về chất lượng để đáp ứng yêu cầu của công việc

3.2.2 Đa dạng hóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin, đặc biệt là thiết lập

và duy trì mối quan hệ thường xuyên với các nhà tư vấn bất động sản có

uy tín

Thẩm định tài chính dự án bất động sản cần rất nhiều thông tin để người cán

bộ thẩm định có thể đưa ra các phân tích liên quan đến vấn đề tài chính của dự ánlàm cơ sở Ban lãnh đạo ngân hàng ra quyết định tài trợ dự án Hiện nay, các thôngtin chủ yếu được cán bộ thẩm định thu thập trên sách, báo, Internet Các thông tinnày chủ yếu mang tính đại chúng, chưa thực sự chuyên sâu Do đó, việc đa dạnghóa và nâng cao chất lượng nguồn thông tin là hết sức cần thiết

3.2.3 Tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án

bất động sản

Nhận thức được sự cần thiết và quan trọng của các thông số kinh tế kỹ thuật

cơ bản của các dự án bất động sản trong việc thẩm định dự án nói chung và thẩmđịnh tài chính nói riêng Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại BIDV vẫn chưa có khothông tin dữ liệu về các thông số kinh tế kỹ thuật cơ bản của các dự án bất độngsản Là một ngân hàng có thị phần lớn nhất trong lĩnh vực đầu tư, cho vay các dự

án bất động sản, việc xây dựng, tổng hợp và lưu trữ các thông số kinh tế kỹ thuật

cơ bản của các dự án bất động sản cần được BIDV nhanh chóng tiến hành

3.2.4 Nâng cao và phát huy tiềm lực khoa học công nghệ

Để thẩm định tài chính dự án đạt được kết quả tốt nhất, cần nghiên cứu vàđưa vào áp dụng các phương pháp đánh giá phổ biến trên thế giới trong công tácthẩm định một cách toàn diện (mô phỏng Monter Carlo ); Hàm đánh giá được tácđộng của nhiều biến như Scenarior…

3.2.5 Xây dựng và đưa vào thực hiện quy trình tái thẩm định

Đây không chỉ là biện pháp để hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tưbất động sản mà là biện pháp để hoàn thiện thẩm định dự án đầu tư nói chung

Tái thẩm định là vấn đề rất cần thiết để kiểm soát chất lượng các dự án đãcho vay trong giai đoạn vận hành, nắm bắt các số liệu thực tế để kiểm chứng vớicác số liệu, thông tin thẩm định trước đó có đúng như dự kiến không, các vấn đề vềtài chính, kỹ thuật của các công trình đã đi vào vận hành để kịp thời có những

biện pháp xử lý, hỗ trợ hoạt động kinh doanh khách hàng trong phạm vi có thểcũng như đảm bảo cho chất lượng khoản tín dụng

3.3 Một số kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị đối với Chính phủ, các Bộ ngành

Một số kiến nghị đối với Chính phủ, các Bộ ngành:

- Nhà nước cần chú trọng những biện pháp tăng nguồn cung cho thị trường

- Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống thông tin về thị trường bất động sản

- Nâng cao năng lực, hiệu lực của bộ máy quản lý nhà nước về thị trường bấtđộng sản

3.3.2 Kiến nghị đối với ngân hàng Nhà nước, Bộ tài chính: Cần sớm xây

dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là cơ chế tài chínhphát triển nhà ở trong ngắn hạn và trung, dài hạn

KẾT LUẬN

Luận văn đã đưa ra những khái niệm cơ bản về thẩm định tài chính dự ánđầu tư nói chung và thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nói riêng, quanniệm về hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản, các nhân tố ảnhhưởng đến thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của các Ngân hàngthương mại Từ đó trình bày nội dung và thực trạng công tác thẩm định tài chính dự

án đầu tư bất động sản tại BIDV.Với những hạn chế và nguyên nhân đã được phântích từ nội dung thẩm định, phương pháp thẩm định cũng như cách thức tổ chứcthẩm định các dự án bất động sản tại BIDV trong thời gian vừa qua, tác giả củaluận văn đã đề xuất một số giải pháp, mong muốn có thể áp dụng để hoàn thiện hơncông tác thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vaycủa BIDV trong thời gian tới, góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng cũng như hiệuquả hoạt động chung của BIDV

Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản là vấn đề phức tạp có liên quanđến nhiều vấn đề tài chính của dự án, là một cán bộ thẩm định trẻ, chưa có nhiềukinh nghiệm trong công tác thẩm định tài chính các dự án đầu tư bất động sản, do

đó luận văn không thể tránh khỏi những khiếm khuyết Em rất mong nhận được sựđóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để luận văn thạc sĩ của em được hoàn thiệnhơn nữa

PHẦN MỞ ĐẦU

 Lý do chọn đề tài:

Là một tài sản lớn và quan trọng của bất cứ quốc gia nào trên thế giới, bất độngsản (BĐS) ngày càng khẳng định được vị trí của mình trong nền kinh tế ở mỗi quốcgia.Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưngthường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt độngliên quan đến BĐS cũng chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Vì các lý

do đó mà thị trường BĐS được đánh giá là một trong những thị trường quan trọngcủa nền kinh tế Đầu tư vào thị trường bất động sản không còn là hoạt động mới mẻvới các nhà đầu tư, các hoạt động đầu tư vào thị trường bất động sản thường đượccác nhà đầu tư tổ chức dưới dạng các dự án đầu tư Nhu cầu vốn cho các dự án đầu

tư BĐS là rất lớn, đòi hỏi việc tăng cường phát triển các kênh huy động vốn và hệthống pháp lý để có thể quản lý tốt thị trường BĐS Thực tế trong thời gian qua,lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đã có sự phát triển mạnh mẽ, hàng loạt các dự

án bất động sản có quy mô lớn, hiện đại được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu củangười dân Những dự án đầu tư bằng nguồn vốn trong nước, đặc biệt là những dự

án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ngày càng tăng chứng tỏ sự hấpdẫn của thị trường bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên, hiện nay ở Việt Nam cáckênh huy động vốn đầu tư BĐS mới đang phát triển ở giai đoạn đầu, chủ yếu tậptrung ở các kênh huy động vốn giản đơn như ngân hàng, tín dụng và huy động vốn

từ người sử dụng Các kênh huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán và cáccông cụ tài chính khách còn ở trình độ phát triển thấp Điều này một mặt cho thấyvai trò của các NHTM trong việc phát triển của thị trường BĐS, một mặt cũng chothấy các NHTM đang là đối tượng gánh chịu phần lớn rủi ro của việc huy động vốnđầu tư BĐS Tốc độ tăng trưởng tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản ở cácNHTM ở mức rất cao, trên 40%/năm Trong khi đó, thị trường bất động sản luôn cónhững biến động khó lường, khi thị trường BĐS trầm lắng, hệ thống ngân hàng rất

dễ đứng trước nguy cơ tỷ lệ nợ xấu tăng cao đột ngột dẫn đến khủng hoảng trongthanh toán ở một số Ngân hàng

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) với trọng tâm hoạt độngđồng thời là nghề nghiệp truyền thống là phục vụ đầu tư phát triển, cung cấp vốn

cho các dự án, chương trình phát triển kinh tế then chốt của đất nước đã và đangtrở thành một nguồn cung cấp vốn quan trọng để đầu tư phát triển các dự án bấtđộng sản Thực tế cũng cho thấy dư nợ các dự án BĐS của BIDV những năm gầnđây liên tục tăng Đặc trưng của lĩnh vực BĐS là lĩnh vực nhạy cảm, chứa đựngnhiều rủi ro, với diễn biến thị trường phức tạp đòi hỏi BIDV cần thực tiện tốt côngtác thẩm định dự án bất động sản trước khi quyết định tài trợ cho dự án Trong hoạtđộng thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án bất động sản nói riêng, BIDV

đã đạt được những kết quả đáng ghi nhận góp phần đáng kể vào việc nâng cao chấtlượng hoạt động tín dụng của ngân hàng

Một trong những nội dung lớn và quan trọng trong việc thẩm định dự án tạiBIDV hay bất cứ Ngân hàng thương mại nào là thẩm định tài chính dự án Thẩmđịnh tài chính là việc cán bộ thẩm định rà soát, đánh giá một cách khoa học và toàndiện các khía cạnh tài chính của dự án Cùng với thẩm định kỹ thuật dự án, thẩmđịnh kinh tế dự án, thẩm định tài chính dự án là cơ sở để Ngân hàng ra quyết địnhtài trợ cho dự án Có thể nói chất lượng thẩm định tài chính dự án ảnh hưởng trựctiếp đến chất lượng của khoản tài trợ của Ngân hàng Kết quả thẩm định tài chính

đã đóng góp vào thành tựu chung của công tác thẩm định dự án đầu tư Các dự ánđầu tư bất động sản thường là các dự án có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài, cácrủi ro khó dự đoán, do đó việc thẩm định tài chính càng cần được chú trọng

Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản đã giúp Ngân hàng phân tíchđược các khía cạnh tài chính của dự án, xác định nhu cầu vốn đầu tư, đánh giá hiệuquả tài chính, khả năng trả nợ…từ đó làm cơ sở cho Ban Lãnh đạo ra quyết định vềviệc tài trợ dự án Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được, hoạt độngthẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của BIDV còn bộc lộ nhiều hạn chếdẫn đến một số dự án không được hiệu quả như kết quả thẩm định, kết quả thẩmđịnh tài chính còn thiếu tin cậy, tiến độ thẩm định tài chính dự án chưa đáp ứngđược yêu cầu gây tốn kém về mặt thời gian, chi phí và đôi khi làm lỡ cơ hội kinhdoanh của chủ đầu tư Do vậy, yêu cầu về việc hoàn thiện thẩm định tài chính các

dự án bất động sản luôn được Ban Lãnh đạo BIDV quan tâm nhằm nâng cao hơnnữa chất lượng thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Là một cán bộ đangcông tác tại HSC Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, được tiếp xúc với khá

nhiều dự án đầu tư bất động sản, tôi đã chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định tài

chính dự án đầu tư bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư

và Phát triển Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sỹ Qua đó tôi xin đưa ra một số

đề xuất nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sảntrong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Mục đích nghiên cứu: Trên cơ sở nghiên cứu những lý luận chung về thẩm

định tài chính dự án, luận văn đánh giá thực trạng hoạt động thẩm định tài chính dự

án đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, từ đó đề xuấtmột số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự ánđầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tìm hiểu hoạt động thẩm định tài chính dự

án bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi của đề tài tập trung chủ yếu tới các nội dung

thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản của Ngân hàng Đầu tư và Phát triểnViệt Nam giai đoạn 2008-2010

Phương pháp nghiên cứu: Trong quá trình nghiên cứu, luận văn dựa trên cơ

sở vận dụng phép biện chứng kết hợp với các phương pháp khác nhau như: Phươngpháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh

Kết cấu của Luận văn: Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham

khảo, Luận văn được kết cấu theo 3 chương:

Chương 1: Lý luận chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

của Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản trong

hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU

TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Dự án đầu tư bất động sản

1.1.1 Dự án đầu tư

1.1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

Đầu tư là hoạt động quan trọng của bất kỳ tổ chức nào trong nền kinh tế Đó

là hoạt động bỏ vốn với kỳ vọng đạt được lợi ích tài chính, lợi ích kinh tế xã hộitrong tương lai Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu

tư và phát huy kết quả đầu tư tương đối dài, phạm vi tác động rộng Hiện nay,nhằm tối đa hóa hiệu quả đầu tư, các hoạt động đầu tư thường được thực hiện theo

dự án Trước khi thực hiện đầu tư, chủ đầu tư phải tiến hành thu thập các thông tin,tài liệu có liên quan tới hoạt động đầu tư của họ Quá trình phân tích, xử lý cácthông tin và đưa ra các giải pháp cho ý tưởng đầu tư được gọi là quá trình lập dự ánđầu tư

Có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm dự án đầu tư, nhưng xét về mặttổng quát nhất, dự án đầu tư được hiểu là một tập hợp các hoạt động đặc thù liênkết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đãđịnh bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông quaviệc sử dụng các nguồn lực xác định Xét về mặt hình thức, dự án đầu tư là một tập

hồ sơ tài liệu trong đó nghiên cứu một cách đầy đủ, khoa học và toàn diện toàn bộnội dung các vấn đề có liên quan đến công trình đầu tư, nhằm giúp cho việc raquyết định đầu tư được đúng đắn và đảm bảo hiệu quả vốn đầu tư Dự án đầu tư cóvai trò rất quan trọng đối với các chủ đầu tư, các nhà quản lý và tác động trực tiếptới tiến trình phát triển kinh tế xã hội Nếu không có dự án đầu tư, nền kinh tế sẽkhó nắm bắt được cơ hội phát triển Dự án là căn cứ để các tổ chức tài chính đưa raquyết định tài trợ, các cơ quan chức năng của Nhà nước phê duyệt và cấp giấy phép

đầu tư Dự án còn được coi là công cụ quan trọng trong quản lý vốn, vật tư, laođộng trong quá trình thực hiện đầu tư.

1.1.1.2 Đặc điểm của dự án đầu tư

Xuất phát từ cách hiểu về dự án đầu tư như trên, dự án đầu tư có thể đượcnhận biết thông quá các đặc điểm như sau:

- Dự án đầu tư không chỉ là một ý tưởng, phác thảo mà là hoạt động cómục đích, mục tiêu rõ ràng cần đạt tới khi thực hiện;

- Dự án đầu tư không chỉ là một nghiên cứu hay dự báo mà là một quátrình tác động để đạt đến mục tiêu mong đợi;

- Dự án đầu tư tồn tại trong một môi trường không chắc chắn Môitrường triển khai dự án thường xuyên thay đổi, chứa đựng nhiều yếu tốbất định Do vậy, dự án đầu tư bao giờ cũng có bất ổn và rủi ro nhấtđịnh;

- Dự án đầu tư bị khống chế bởi thời hạn, đó là các hoạt động đặc thùphải có thời hạn kết thúc Mọi sự chậm trễ trong việc thực hiện dự ánđầu tư sẽ làm mất cơ hội phát triển, kéo theo những bất lợi, tổn hại chocác nhà đầu tư và cho nền kinh tế

- Dự án đầu tư chịu sự ràng buộc về nguồn lực Dự án đầu tư thường bịràng buộc về vốn, vật tư, lao động Đối với dự án đầu tư có quy môcàng lớn, mức độ ràng buộc về nguồn lực càng cao và càng phức tạp

1.1.1.3 Phân loại dự án đầu tư

Dự án đầu tư được phân loại theo nhiều cách thức khác nhau, dưới đây làmột số tiêu chí phân loại chủ yếu:

- Theo mục đích đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư mới; Dự án đầu tư mởrộng sản xuất kinh doanh, cải tạo, hiện đại hoá;

- Theo loại hình, lĩnh vực đầu tư: bao gồm Dự án đầu tư về năng lượng(thủy điện, nhiệt điện, phong điện, điện nguyên tử); Dự án đầu tư vềBất động sản (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn,chung cư, hỗn hợp); Dự án đầu tư nhà máy sản xuất (xi măng, giấy );

và một số Dự án đầu tư đặc thù theo ngành khác;

- Theo quy mô dự án: bao gồm dự án có quy mô lớn, quy mô vừa và quy

mô nhỏ;

- Theo thẩm quyền quyết định và cấp phép đầu tư: gồm dự án nhóm A,nhóm B và nhóm C Trong đó, dự án nhóm A do Thủ tướng Chính phủquyết định, dự án nhóm B và C do Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơquan trực thuộc Chính phủ, UBND cấp Tỉnh và Thành phố trực thuộcTrung ương quyết định.

1.1.2 Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản

Khái niệm về BĐS và đầu tư kinh doanh BĐS: nếu xét về tính chất của tài

sản thì chúng ta có thể chia thành tài sản là Động sản và tài sản là Bất động sản.Theo quy định của Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành thì Bất độngsản là các tài sản không thể di dời được và BĐS bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm; các côngtrình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch,vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ…

Đầu tư, kinh doanh BĐS được hiểu là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, chothuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS

Trước hết, đầu tư kinh doanh BĐS là một loại hình đầu tư hấp dẫn bởi lẽ:

Đầu tư kinh doanh BĐS là hình thức đầu tư thường mang lại lợi nhuận cao, manglại thu nhập cao và khá ổn định và đều đặn cho chủ đầu tư Đây là một trong nhữngđặc điểm làm nên tính hấp dẫn của việc đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực này so vớicác hình thức đầu tư khác

Thứ hai, đầu tư kinh doanh BĐS là một hoạt động đầu tư mang nhiều rủi ro.

Bởi lẽ, tính hấp dẫn và lợi nhuận của một hoạt động đầu tư nào đó luôn đi cạnh nó

là những rủi ro Đầu tư kinh doanh BĐS có những rủi ro lớn là:

- Đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn, và vốn này phải

là dài hạn Do đó, cơ hội và rủi ro rất khó phân chia Cơ hội và rủi ro tậptrung bởi lẽ nhà đầu tư khó có thể phân tán rủi ro vào các BĐS khác nhau

trong điều kiện bình thường không như việc đầu tư vào các hình thức đầu

tư khác Hay nói cách khác, tính thanh khoản của nó là không cao

- Đầu tư kinh doanh BĐS có độ trễ lớn, do đó, khó rút khỏi thị trườngBĐS Để đầu tư vào một BĐS cho đến lúc phát huy được, nói chung, nhàđầu tư cần phải có một thời gian Và cùng với việc các DAĐT kinh doanhBĐS có thời gian tiến hành dài nên trong quá trình thực hiện đầu tư sẽchịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố bất định

Thứ ba, đầu tư kinh doanh BĐS là một hình thức đầu tư đòi hỏi người đầu

tư phải có chiến lược đầu tư dài hạn Sở dĩ như vậy là vì xuất phát từ các đặc điểmtrên: BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việcmua bán không thể đơn giản như đối với các hàng hoá khác BĐS là những yếu tốvật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gìthay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏinhững nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyếtđịnh đầu tư

Thứ tư, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS mang tính vùng và tính khu vực

sâu sắc BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ở cácvùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chấtlượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặc khác, BĐS còn có đặc điểm là phụthuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cũng có nhữngđặc trưng riêng về cung và cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi nàysang nơi khác, cũng như không thể di dời tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khuvực này, sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng vàtính khu vực sâu sắc Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh BĐS ở các đô thị, ởcác vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, vănhoá, du lịch thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn cũng như diễn ra sôiđộng hơn ở các vùng khác

Thứ sáu, hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS liên quan và chịu sự chi phối của

nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp nhất là luật kinh doanh BĐS, sau nữa là các

luật về đất đai, luật nhà ở, luật về đầu tư xây dựng, luật dân sự, luật về thương mại,doanh nghiệp và một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn dưới luật cóliên quan.

Các loại hình đầu tư kinh doanh BĐS

Theo loại hình đầu tư thì đầu tư kinh doanh BĐS, hiện nay chia ra thành:

1, DA xây dựng văn phòng cho thuê: là DAĐT xây dựng mặt bằng, vănphòng, siêu thị, nhà kho để cho thuê

2, DA xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là DA xây dựng nhà chung

cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khihoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh

3, DAĐT cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là DAĐT cho phần cơ sở hạtầng tại các khu dân cư, khu đô thị

4, Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là DA xây dựng nhà ở tại cáckhu dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn

5, DAĐT xây dựng khu du lịch: là DAĐT vào khu nghỉ mát (resort), xâydựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ,khách sạn và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh

du lịch

6, DAĐT trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là DAĐT kinh doanh cáctrung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ

7, Dự án BĐS kết hợp với các hình thức kể trên (gọi tắt là DA kết hợp): là

DA kết hợp ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên

Theo hình thức đầu tư thì hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS chia thành:

1, Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

2, Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua

3, Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

4, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình xây dựng hạ tầng trên đất thuê

để cho thuê đất đã có hạ tầng

5, Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư xây dựng công trình hạtầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để chothuê lại

1.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thẩm định tài chính dự án

Những con số tính toán cũng như những nhận định đưa ra trong dự án (khilập dự án) chỉ là những dự kiến, bởi vậy chứa đựng ít nhiều tính chủ quan củangười lập dự án Người lập dự án ở đây có thể là chủ đầu tư, hoặc các cơ quan tưvấn được thuê lập dự án, cơ sở các ý đồ kinh doanh và mong muốn của dự án Khitiến hành thẩm định dự án, người ta phải xem xét, đánh giá nhiều yếu tố liên quanđến dự án đó Trong số những yếu tố đó, các yếu tố liên quan đến vấn đề tài chínhcủa doanh nghiệp và của dự án đầu tư được đặc biệt quan tâm Nguyên nhân xuấtphát từ kết quả xem xét, đánh giá các yếu tố này cho phép người thẩm định xácđịnh được nhu cầu vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn đầu tư cần thiết, dòng tiền hàngnăm mà dự án đầu tư có thể mang lại Đồng thời, qua xem xét, đánh giá các yếu tốliên quan đến tài chính của dự án cũng cho phép người thẩm định xác định được dự

án có hiệu quả hay không có hiệu quả về mặt tài chính Từ đó, có thể ra quyết địnhđầu tư một cách chính xác hơn Là một nội dung quan trọng của thẩm định dự án,thẩm định tài chính được cả nhà đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước và các Ngânhàng quan tâm Nếu như các cơ quan quản lý Nhà nước thường quan tâm đến hiệuquả kinh tế xã hội của dự án thì chủ đầu tư và các Ngân hàng lại quan tâm nhiềuhơn đến khả năng sinh lãi hay hiệu quả tài chính của dự án

Khi thực hiện tài trợ vốn cho các dự án, ngân hàng thương mại thường phảiđối mặt với nhiều những rủi ro Nguyên nhân là do một dự án thường kéo dài trongnhiều năm, đòi hỏi một lượng vốn lớn và bị chi phối bởi nhiều yếu tố mà trongtương lai có thể sẽ biến động khó lường Như đã trình bày ở trên, khi tiến hành xemxét tài trợ vốn cho dự án, ngân hàng thương mại phải tiến hành thẩm định dự án vớicác nội dung cần thiết Một nội dung không thể thiếu khi thẩm định dự án là thẩmđịnh tài chính của dự án Thông qua thẩm định tài chính dự án, ngân hàng sẽ đánhgiá được các nội dung quan trọng về dự án như tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn,

hiệu quả tài chính dự án mang lại cũng như khả năng trả nợ của dự án Vì vậy, cóthể nói việc thẩm định tài chính dự án là nội dung góp phần quan trọng vào quyếtđịnh tài trợ vốn cho dự án của các ngân hàng

Như vậy, thẩm định tài chính dự án được hiểu là việc rà soát, đánh giá mộtcách khoa học và toàn diện các khía cạnh tài chính của dự án trên giác độ của cácnhà đầu tư: doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, các cá nhân

1.2.2 Phương pháp thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

Để đảm bảo được tính khoa học và toàn diện khi thẩm định tài chính các dự

án đầu tư, chủ thể thẩm định phải biết sử dụng tổng hợp và linh hoạt các phươngpháp thẩm định khác nhau, kết hợp các phương pháp truyền thống và hiện đại trongquá trình thẩm định Các phương pháp cơ bản trong thẩm định tài chính dự án đầu

tư gồm:

- Kiểm tra thông tin: để đưa ra được các đánh giá, kết luận đúng đắn thì chủthể thẩm định phải có cơ sở dữ liệu chính xác, tin cậy Việc kiểm tra thông tin nhằmđánh giá tính chuẩn xác của các dữ liệu được sử dụng trong dự án

- So sánh, đối chiếu: đây là những phương pháp truyền thống, cơ bản và rấtthông dụng khi thẩm định các dự án đầu tư Các thông số kinh tế, kỹ thuật của dự

án sẽ được các chủ thể thẩm định so sánh, đối chiếu với các chiến lược, quy hoạch,các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức trong đầu tư nói chung và đầu tư lĩnh vực,ngành nghề của dự án nói riêng để kiểm tra tính pháp lý, sự phù hợp, tính hợp lýcủa việc đầu tư thực hiện dự án Việc sử dụng các phương pháp này tương đối đơngiản, dễ hiểu nên được các chủ thể thẩm định sử dụng rất phổ biến

- Phương pháp chuyên gia: chủ thể thẩm định thu thập (trực tiếp hoặc giántiếp) ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực dự án về một hay nhiều khía cạnhliên quan đến dự án thẩm định Sử dụng phương pháp này, chủ thể thẩm định tậndụng được các kiến thức, kinh nghiệm chuyên sâu của các chuyên gia đối vớinhững vấn đề quan tâm nhưng bản thân chủ thể thẩm định không đủ thông tin, nănglực để đưa ra những nhận định, đánh giá chính xác, đầy đủ Tuy nhiên, tính kháchquan, khoa học, kinh nghiệm và năng lực của chính các chuyên gia là những yếu tố

quyết định đến chất lượng thẩm định khi sử dụng phương pháp này, đòi hỏi chủ thểthẩm định phải thận trọng khi lựa chọn chuyên gia để lấy ý kiến.

- Sử dụng các phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, dự báo: đây cũng

là nhóm phương pháp tương đối cơ bản và thông dụng Các chủ thể thẩm định sửdụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích để có được những thông tin cơbản nhất, chung nhất liên quan đến ngành nghề, lĩnh vực của dự án cần thẩm định,đồng thời sử dụng phương pháp dự báo thống kê để đánh giá khả năng vận hành,tiêu thụ sản phẩm dự án trong tương lai Thực tế, công tác thống kê và dự báo làđiểm yếu chung của Việt Nam, số liệu thống kê không đầy đủ, không chính xác dẫntới các dự báo thống kê cũng không đủ cậy Việc sử dụng các phương pháp nàyphức tạp hơn nhóm phương pháp đầu tiên, đòi hỏi chủ thể thẩm định phải có trình

độ nhất định

- Sử dụng các phương pháp toán kinh tế: đây là phương pháp hiện đại, tiêntiến, hỗ trợ rất hiệu quả cho hai nhóm phương pháp trên Các chủ thể thẩm định sửdụng phương pháp toán kinh tế để tính toán lại hoặc tính toán bổ sung các chỉ tiêuđịnh lượng quan trọng cơ bản của dự án và phân tích độ nhạy Với phương pháptoán kinh tế, các chủ thể thẩm định sử dụng công cụ Excel như một công cụ tối ưunhất, phổ biến nhất để thẩm định dự án Nhờ khả năng ứng dụng tương đối rộng rãi,việc sử dụng Excel có thể phục vụ cho công tác thẩm định dự án bằng cách: thiếtlập các bảng tính toán, sử dụng các hàm tài chính, hàm thống kê, hàm toán học,logic để xác định các chỉ tiêu tài chính; khảo sát độ nhạy của dự án thông qua sựthay đổi của các biến số đầu vào trọng yếu; sử dụng một số hàm đặc trưng để hỗ trợxây dựng các kịch bản tính toán, xây dựng bài toán ngược Bên cạnh đó, một sốcông cụ hiện đại hơn cũng đã được sử dụng trong thẩm định dự án (như phần mềmCrystall Ball để phân tích rủi ro và dự báo) bổ sung cho các công cụ truyền thống,nâng cao chất lượng của công tác thẩm định

Mỗi nhóm phương pháp trên đều bao gồm nhiều phương pháp cụ thể, với sốlượng, mức độ tiên tiến và khả năng ứng dụng không ngừng được cải thiện Mỗinội dung thẩm định đều có những mục tiêu cụ thể, chủ thể thẩm định cần lựa chọn

những phương pháp thẩm định phù hợp nhằm thực hiện được các mục tiêu đã đặt ramột cách khoa học, chính xác trong phạm vi chi phí và thời gian thẩm định xác định:

- Ở giai đoạn thẩm định tổng quát, mục tiêu là nhằm nhanh chóng đưa ra kếtluận về tính pháp lý, tính đầy đủ, logic, phù hợp của dự án Vì vậy, phương phápthẩm định được sử dụng ở giai đoạn này chủ yếu là so sánh, đối chiếu để kiểm tra

sơ bộ tính pháp lý, tính đầy đủ, logic và phù hợp của dự án, từ đó hoặc bác bỏ ngay

dự án hoặc tìm ra những vấn đề cần đặc biệt xem xét kỹ ở giai đoạn thẩm định chitiết sau này, hoặc yêu cầu chủ đầu tư bổ sung, làm rõ thêm các vấn đề chưa chắcchắn

- Đến giai đoạn thẩm định chi tiết, với mỗi nội dung thẩm định cụ thể, chủthể thẩm định lại cần lựa chọn những phương pháp thẩm định phù hợp khác nhau.Trong đó, phương pháp kiểm tra thông tin là phương pháp được sử dụng ở hầu hếtcác nội dung, chủ thể thẩm định cần kiểm tra các thông tin, số liệu mà dự án đã sửdụng có đảm bảo tính trung thực, hợp lý, phù hợp với thực tế đang diễn ra haykhông, làm cơ sở tin cậy cho những phân tích, đánh giá tiếp sau Ngoài ra, các nộidung thẩm định cụ thể thường áp dụng các phương pháp sau:

+ Với khía cạnh thị trường, các chủ thể thẩm định thường sử dụng phươngpháp đối chiếu (đối chiếu nội dung của dự án với các chiến lược, quy hoạch liênquan đến lĩnh vực dự án), so sánh (so sánh sản phẩm của dự án với các sản phẩmhiện có trên thị trường để đánh giá khả năng cạnh tranh); thống kê, phân tích, dựbáo, toán kinh tế (khi cần tính toán, tính toán lại một số chỉ tiêu định lượng cơ bản

để đánh giá và dự báo cung, cầu thị trường sản phẩm dự án), phương pháp chuyêngia (tham khảo ý kiến các chuyên gia khi không có đủ thông tin hoặc không thể tựtính toán, dự báo cung cầu thị trường)

+ Với khía cạnh kỹ thuật, các phương pháp chủ yếu đối chiếu (đối chiếu cácthông số kỹ thuật của dự án với các định mức, quy định, tiêu chuẩn kỹ thuật có liênquan); thống kê, toán kinh tế (khi cần kiểm tra sự phù hợp trong việc xác định cácthông số kỹ thuật quan trọng của dự án), phương pháp chuyên gia (sử dụng khi chủ thểthẩm định hạn chế hoặc không có chuyên môn để kiểm tra các thông số kỹ thuật)

+ Với khía cạnh tài chính, kinh tế, các chủ thể thẩm định lại thường sử dụngcác phương pháp đối chiếu (đối chiếu với các quy định về lập tổng vốn đầu tư, dự

toán hay tổng dự toán, đối chiếu các thông số tài chính, kinh tế đầu vào với các quyđịnh, tiêu chuẩn, định mức liên quan đến dự án); so sánh (so sánh quy mô đầu tư,

cơ cấu đầu tư, suất đầu tư, hiệu quả đầu tư với các dự án tương tự); tổng hợp, phântích (tổng hợp các thông số về vốn đầu tư, nguồn vốn, các số liệu về doanh thu, chiphí liên quan để làm cơ sở tiến hành tính toán hiệu quả tài chính, kinh tế của dự án,phân tích cụ thể đối với các nội dung quan tâm), toán kinh tế (khi tính toán các chỉtiêu hiệu quả, phân tích độ nhạy của dự án)

1.2.3 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản

1.2.3.1 Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi của nguồn tài trợ

Tổng mức đầu tư của dự án

Việc thẩm định tổng vốn đầu tư là rất quan trọng để tránh việc khi thực hiệnvốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu dẫn đến việckhông cân đối được nguồn ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả nợ của dự án.Xác định tổng vốn đầu tư sát thực với thực tế sẽ là cơ sở để tính toán hiệu quả tàichính và dự kiến khả năng trả nợ của dự án

Trong phần này, cán bộ thẩm định phải xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tưcủa dự án đã được tính toán hợp lý hay chưa, tổng vốn đầu tư đã tính đủ các khoảncần thiết chưa, cần xem xét các yếu tố làm tăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêmkhối lượng, dự phòng việc thay đổi tỷ giá ngoại tệ nếu dự án có sử dụng ngoại tệ Thông thường, kết quả phê duyệt tổng vốn của các cấp có thẩm quyền là hợp lý.Tuy nhiên, trên cơ sở những dự án tương tự đã thực hiện và được xem xét ở giai

đoạn thẩm định dự án sau đầu tư (về suất vốn đầu tư, về phương án công nghệ, về

các hạng mục thực sự cần thiết và chưa thực sự cần thiết trong gia đoạn thực hiện đầu tư ) cán bộ thẩm định sau khi so sánh nếu thấy có sự khác biệt lớn ở bất kỳ

một nội dung nào thì phải tập trung phân tích, tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra nhậnxét Từ đó, đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lý mà vẫn đảm bảo đạt được mục tiêu dựkiến ban đầu của dự án để làm cơ sở xác định mức tài trợ tối đa mà Ngân hàng nêntham gia vào dự án

Trường hợp dự án mới ở giai đoạn duyệt chủ trương hoặc tổng mức vốn đầu

tư mới ở dạng khái toán, Cán bộ thẩm định dự án phải dựa vào số liệu đã thống kê

đúc rút ở giai đoạn thẩm định sau đầu tư của các dự án trước để nhận định, đánhgiá và tính toán

Ngoài ra, cán bộ thẩm định cũng cần tính toán, xác định xem nhu cầu vốnlưu động cần thiết ban đầu để đảm bảo hoạt động của dự án sau này nhằm có cơ sởthẩm định giải pháp nguồn vốn và tính toán hiệu quả tài chính sau này

Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ

Thông thường quá trình huy động và sử dụng vốn đầu tư của một dự án sẽđược thực hiện theo tiến độ thực hiện, triển khai của dự án đó Điều này phụ thuộcvào nhiều yếu tố tuy nhiên quan trọng nhất là mức độ phức tạp của dự án và loạihình của dự án đầu tư Đặc trưng của dự án đầu tư bất động sản là yêu cầu vốn đầu

tư lớn, dự án được thực hiện thành nhiều giai đoạn, do đó, cán bộ thẩm định cẩnphải xem xét, đánh giá về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giaiđoạn như thế nào, có hợp lý hay không Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từnggiai đoạn thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thi công Ngoài ra, cần phải xem xét

tỷ lệ của từng nguồn vốn tham gia trong từng giai đoạn có hợp lý hay không, thôngthường trong giai đoạn đầu của dự án vốn tự có phải tham gia đầu tư trước Xemxét khối lượng, giá trị đã thực hiện đầu tư cho các hạng mục công trình, cơ cấunguồn vốn đã tham gia vào công trình tính đến thời điểm thẩm định dự án So sánhgiá trị đã thực hiện với kế hoạch ban đầu để đánh giá khả năng thực hiện dự án theotiến độ kế hoạch

Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn có vai trò rất quan trọng trongviệc thẩm định hiệu quả tài chính của dự án sau này, làm cơ sở cho việc dự kiếntiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong thời gian thi công và xác định thời gianvay trả

Tính khả thi của nguồn vốn đầu tư

Trên cơ sở tổng mức vốn đầu tư được duyệt, cán bộ thẩm định rà soát lạitừng loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia củatừng loại nguồn vốn, chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm củatừng loại nguồn vốn Việc cân đối giữa nhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài

trợ của các nguồn vốn dự kiến được thực hiện nhằm mục đích đánh giá tính khả thicủa các nguồn vốn thực hiện dự án

Thông thường đối với các dự án đầu tư bất động sản hiện nay, ngoài huyđộng từ nguồn vốn tự có, chủ đầu tư thường sử dụng các nguồn: vốn vay thươngmại và vốn chiếm dụng từ người mua (thuê) Ngoài ra, một số dự án có thể sử dụngmột phần vốn từ ngân sách, vốn ODA, trái phiếu chính phủ

Đánh giá tính khả thi phương án huy động vốn cụ thể như sau:

Các nguồn vốn ngoài vốn tự có (trừ nguồn vốn ngân hàng đang thẩm định):xem xét đến thời điểm thẩm định các nguồn vốn này đã được chính thức chấpthuận hay thỏa thuận nguyên tắc ban đầu hay chưa có ý kiến nào của bên cung cấpvốn? Khả năng được chính thức chấp thuận và nguồn vốn thay thế nếu không đượcchấp thuận? Đánh giá các điều kiện sử dụng những nguồn vốn này có thuận lợi vàkhó khăn gì cho dự án, có ảnh hưởng gì đến nguồn vốn vay ngân hàng nếu chấpthuận cho vay dự án không (như phải ưu tiên trả nợ trước hay chia sẻ tài sản bảođảm)?

Nguồn vốn tự có: do thời gian thực hiện các dự án đầu tư bất động sảnthường kéo dài, nhu cầu sử dụng vốn được phân kỳ nên nguồn vốn tự có cũngkhông nhất thiết phải đảm bảo có đủ ngay toàn bộ tại thời điểm thẩm định Việcđánh giá tính khi của nguồn vốn tự có cần xem xét sự phù hợp với tiến độ sử dụngvốn của dự án:

Đối với doanh nghiệp mới thành lập để thực hiện dự án: nguồn vốn tự có

được thể hiện qua vốn điều lệ của doanh nghiệp Ngân hàng kiểm tra tiến độ gópvốn điều lệ được phê duyệt, các tài liệu chứng minh số vốn đã thực góp đến thờiđiểm thẩm định; đánh giá khả năng tiếp tục góp vốn theo tiến độ của các thànhviên/cổ đông của doanh nghiệp Nếu vốn tự có không đủ để tham gia vào dự án nhưcam kết, doanh nghiệp phải có phương án huy động thêm vốn tự có, Ngân hàngxem xét cụ thể tính pháp lý và khả năng thực hiện phương án này

Trường hợp có khó khăn khi đánh giá khả năng góp vốn của các thànhviên/cổ đông (do báo cáo tài chính là không được kiểm toán hoặc có thành viên/cổđông là cá nhân hay các thông tin liên quan không đủ tin cậy), Ngân hàng cần đề

nghị chủ đầu tư có các quy định chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ góp vốn; có thể yêucầu các thành viên/cổ đông thực hiện bảo đảm nghĩa vụ góp vốn bằng việc thế chấphoặc cầm cố các tài sản phù hợp, đủ điều kiện.

Đối với doanh nghiệp đã có hoạt động sản xuất kinh doanh trước khi thực hiện dự án: kiểm tra các nguồn vốn có thể huy động cho dự án (từ lợi nhuận để lại,

các quỹ đầu tư, phát triển sản xuất và các quỹ khác, thặng dư vốn ), nhu cầu vốn

để đầu tư cho các dự án khác theo kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, cân đối vàđánh giá khả năng đáp ứng vốn tự có cho dự án Nếu nguồn vốn cân đối còn lạikhông đủ số vốn cần có để tham gia dự án, Ngân hàng yêu cầu doanh nghiệp cóphương án huy động bổ sung, đánh giá tính pháp lý và khả năng thực hiện phương

án này

Trường hợp doanh nghiệp bổ sung vốn bằng việc tăng thành viên/cổ đôngvà/hoặc vốn góp của các thành viên/cổ đông hiện có, Ngân hàng cần đánh giá lạikhả năng góp vốn của từng thành viên/cổ đông, có thể yêu cầu thực hiện bảo đảmnghĩa vụ góp vốn nếu cần thiết

Căn cứ đánh giá:

٧ Báo cáo tài chính của doanh nghiệp, của các thành viên/cổ đông (nếu có);

٧ Báo cáo tiến độ, các cam kết/bảo lãnh liên quan đến việc góp vốn thựchiện dự án;

٧ Kế hoạch cổ phần hóa, phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu của doanhnghiệp (nếu có);

٧ Các thông tin độc lập, tin cậy về các vấn đề có liên quan đến tình hìnhđầu tư, sản xuất kinh doanh, tình hình tài chính của doanh nghiệp, của cácthành viên/cổ đông Đây là nguồn thông tin quan trọng và cần được khaithác tối đa

1.2.3.2 Thẩm định dòng tiền của dự án

Nguồn trả nợ cho một dự án là tiền mặt tạo ra từ dự án, vì vậy, để tính toánkhả năng trả nợ của một dự án, việc lập dòng tiền là rất cần thiết

Dòng tiền cho phép đánh giá được hiệu quả dự án dựa trên các chỉ tiêu NPV,IRR, đây là các chỉ tiêu đánh giá chính xác nhất vì nó căn cứ vào dòng tiền bỏ ra vàdòng tiền thu vào của một dự án có tính đến yếu tố thời gian.

Dòng tiền của một dự án được chia thành 3 nhóm bao gồm: Dòng tiền từhoạt động kinh doanh, Dòng tiền từ hoạt động đầu tư và Dòng tiền từ hoạt động tàichính Dòng tiền của một dự án là tổng hợp của dòng tiền từ 3 nhóm này

Cách lập các nhóm như sau:

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh:

Từ lợi nhuận ròng sau thuế, cộng với các khoản chi phí phi tiền mặt nhưkhấu hao (là khoản chi phí phân bổ cho nhiều năm) và lãi vay (thực chất là khoảnchi tiền mặt nhưng được tính ở phần chi hoạt động tài chính) và sau đó điều chỉnhcho khoản thay đổi nhu cầu vốn lưu động (thực chất là điều chỉnh các khoản phảithu, phải trả, hàng tồn kho )

Dòng tiền từ hoạt động đầu tư:

- Dòng tiền ra (chủ yếu): Bao gồm khoản chi đầu tư tài sản cố định và nhucầu vốn lưu động ban đầu

- Dòng tiền vào: Bao gồm các khoản thu hồi cuối kỳ như giá trị thanh lý tàisản cố định (thường được lấy bằng giá trị còn lại của tài sản cố định cuối kỳ hoặcước lượng thực tế) và vốn lưu động thu hồi cuối kỳ (thường được lấy bằng nhu cầuvốn lưu động cuối kỳ)

Dòng tiền từ hoạt động tài chính:

- Dòng tiền vào: Bao gồm các khoản như góp vốn tự có, vốn vay

- Dòng tiền ra: bao gồm các khoản trả vốn gốc và lãi vay, chi cổ tức (đối vớiCty cổ phần) hay khoản chi phúc lợi, khen thưởng (đối với các Doanh nghiệp nhànước)

Cụ thể bảng tính Dòng tiền như sau (theo phương pháp gián tiếp):

Bảng 1.1: Bảng tính dòng tiền theo phương pháp gián tiếp

I Dòng tiền từ hoạt động SXKD

1 Lợi nhuận ròng: (lãi +, lỗ - )

2 Khấu hao cơ bản: (+)

3 Chi phí trả lãi vay: (+)

4 Tăng giảm nhu cầu vốn lưu động:

(tăng -, giảm +)

II Dòng tiền từ hoạt động đầu tư

1 Chi đầu tư TSCĐ: (-)

2 Vốn lưu động ban đầu: (-)

3 Giá trị thu hồi

7 Chi cổ tức (Chi quỹ phúc lợi, khen

IV Dòng tiền ròng của dự án

- Dư tiền mặt đầu kỳ

- Dư tiền mặt cuối kỳ

= I + II + III

= Cuối kỳ trước

= Đầu kỳ + IV

V Dòng tiền từ hoạt động kinh

doanh và đầu tư (b)

- Luỹ kế dòng tiền

- Hiện giá dòng tiền

- Luỹ kế hiện giá dòng tiền

= I + II

Các tỷ số đánh giá hiệu quả tài

(a): Nhu cầu vay trả nợ ngắn hạn được xác định dựa theo tình hình thiếu

hụt nguồn tiền mặt tạm thời của từng năm (đảm bảo dòng tiền cuối kỳ khôngâm) nhưng dư nợ vay ngắn hạn không được vượt quá tổng nhu cầu vốn lưu độngtại từng thời điểm

(b): Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư là dòng tiền thực sự, là

dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án, được xác định để tính các chỉ số hiệu quả

dự án như IRR, NPV

(c): DSCR (Debt Service Coverage Ratio) - là chỉ số đánh giá khả năng trả

nợ dài hạn của dự án

1.2.3.3 Thẩm định về hiệu quả tài chính dự án

a) Nội dung thẩm định hiệu quả tài chính dự án

Tất cả những phân tích, đánh giá thực hiện ở trên nhằm mục đích hỗ trợ chophần tính toán, đánh giá hiệu quả về mặt tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu

tư Việc xác định hiệu quả về mặt tài chính của dự án có chính xác hay không tuỳthuộc rầt nhiều vào việc đánh giá và đưa ra các giả định ban đầu Từ kết quả phântích ở trên sẽ được lượng hoá thành những giả định để phục vụ cho quá trình tínhtoán, cụ thể như sau:

- Đánh giá về tính khả thi của nguồn vốn, cơ cấu vốn đầu tư: Phần này sẽ đưavào để tính toán chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn (lãi, phí vay vốn cốđịnh), chi phí sửa chữa TSCĐ, khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phảitrả

- Đánh giá về mặt thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩn, dịch vụ đầu ra của

dự án và phương án tiêu thụ sản phẩm sẽ đưa vào để tính toán: Mức huyđộng công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm

- Đánh giá về khả năng cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào cùng với đặc tínhcủa dây chuyền công nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chiphí sản xuất trực tiếp.

- Căn cứ vào tốc độ luân chuyển vốn lưu động hàng năm của dự án, của cácdoanh nghiệp cùng ngành nghề và mức độ vốn lưu động tự có của chủ dự án(phần tài chính doanh nghiệp) để xác định nhu cầu vốn lưu động, chi phí vốnlưu động hàng năm

- Các chế độ thuế hiện hành, các văn bản ưu đãi riêng đối với dự án để xácđịnh phần trách nhiệm của chủ dự án đối với ngân sách

Trên cơ sở những căn cứ nêu trên, Cán bộ thẩm định phải thiết lập được cácbảng tính toán hiệu quả tài chính của dự án làm cơ sở cho việc đánh giá hiệu quả vàkhả năng trả nợ vốn vay

Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án đầu tư đượcchia thành 6 bước chính như sau:

Bước 1: Xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án

Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu

Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở

Bước 4: Lập các bảng tính trung gian

Bước 5: Lập báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ và tínhtoán khả năng trả nợ của dự án

Bước 6: Lập bảng cân đối kế hoạch

Trong quá trình tính toán, tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu của từng dự án cụ thể Cán

bộ thẩm định có thể linh hoạt lựa chọn các bảng tính để tính toán Thông thường,việc tính toán sẽ sử dụng phần mềm Excel để thực hiện Trong quá trình tính toán,cần liên kết các bảng tính lại với nhau để đảm bảo tính liên tục khi chỉnh sửa sốliệu Các bảng tính cơ bản yêu cầu bắt buộc phải thiết lập kèm theo Báo cáo thẩmđịnh gồm:

- Báo cáo kết quả kinh doanh (báo cáo lãi, lỗ).

- Dự kiến nguồn, khả năng trả nợ hàng năm và thời gian trả nợ.

Nguồn trả nợ của khách hàng về cơ bản được huy động từ 3 nguồn

chính, gồm có:

- Lợi nhuận sau thuế để lại (thông thường tính bằng 50-70%).

- Khấu hao cơ bản.

- Các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.

Trong quá trình đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án, có hai nhóm chỉtiêu chính cần thiết phải đề cập, tính toán cụ thể, gồm có: