Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ thế 106 Chương 3 : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP c ơ BẢN NHẰM HOÀN THIỆN 141 ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s ử DỤNG ĐÂT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂ

NGUYỄN QUANG TUYÊN

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT

TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN sự , THƯƠNG MẠI VÊ ĐẤT ĐAI■ m • m

Chuyên ngành : Luật kinh tẻ

M ã số : 5.05.15

THƯ V IẸ N ~1

TRƯỢNG ĐẠI HỌC LŨẬT HÀ NÓI

P H Ò N G GV I

LUẬN ÁN TIẾN Sĩ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: 1 PGS.TS Lê Hồng Hạnh

2 TS Duơng Đăng Huệ

HÀ NỘI - 2003

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các s ố liệu nêu trong luận án là trung thực Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công b ố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Nguyễn Quang Tuyến

MỚ ĐẨU 1

Chương 1: MỘT s ố VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỂ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA 9

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN

Sự, THƯƠNG MẠI VỂ ĐẤT ĐAI

1.1 Đất đai - đối tượng đặc biệt của các giao dịch dân sự, thương 9

mại trong nền kinh tế thị trường

1.2 Địa vị pháp lý của người sử dụng đất 191.3 Những nội dung cơ bản trong địa vị pháp lý của người sử dụng đất 311.4 Các yếu tố chi phối địa vị pháp lý của người sử dụng đất 50

Chưong 2: ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s ử DỤNG ĐẤT TRONG 7 6

CÁC GIAO DỊCH DÂN s ự , THƯƠNG MẠI VỂ ĐẤT ĐAI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

2.1 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ chuyển 76

nhượng quyền sử dụng đất

2.2 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ cho 90

thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

2.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quan hệ thế 106

Chương 3 : ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP c ơ BẢN NHẰM HOÀN THIỆN 141

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s ử DỤNG ĐÂT TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN s ự , THƯƠNG MẠI VỀ ĐẤT ĐAI

3.1 Những căn cứ cho việc hình thành những định hướng và giải pháp 1413.2 Một số định hướng chủ yếu của việc hoàn thiện địa vị pháp lý 150

của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại

về đất đai

3.3 Những giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người 160

sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

NHỮNG CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG B ố 2 0 2

APEC (Asia - Paciíic Economic

Cooperation)

ASEAN (the Association of

Southeast Asian Nations)

BLDS

CHXHCN

DNLD

ĐTNN

FAO (Food and Agriculture

Organization of the United Nations)

Hiệp hội các nước Đông Nam Á

Bộ luật Dân sựCộng hoà xã hội chủ nghĩaDoanh nghiệp liên doanhĐầu tư nước ngoài

Tổ chức lương thực và nông nghiệp của Liên hựp quốc

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hợp tác xãQuyền sử dụng đất

ủ y ban nhân dân

Xã hội chủ nghĩa

Tổ chức thương mại thế giới

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của để tài

Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng có ý nghĩa vô cùng trọng đại đối với sự nghiệp cách mạng nước ta Đại hội đặt nền móng cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước Sự nghiệp đổi mới do Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng và lãnh đạo đã thu được những thắng lợi quan trọng trên nhiều lĩnh vực, được đông đảo các tầng lớp nhân dân đồng tình ủng hộ và được bạn bè quốc tế đánh giá cao "Những thành tựu to lớn và rất quan trọng của 15 năm đổi mới làm cho thế và lực của nước ta lớn mạnh lên nhiều Cơ sở vật chất - kỹ thuật của nền kinh tế được tăng cường" [38, tr 66]

Công cuộc đổi mới toàn diện đất nước hướng trọng tâm vào xây dụng kinh tế, với việc xác định lợi ích của người lao động là động lực quan trọng của

sự nghiệp phát triển đất nước Nhằm mục tiêu giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tối đa tính năng động, sáng tạo của người lao động, Đảng đã lãnh đạo việc đưa nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN) Khâu đột phá trong chính sách kinh tế cho bước chuyển này là việc ban hành và thực hiện những chế độ, chính sách mới trong lĩnh vực nông nghiệp và đất đai Những đổi mới căn bản về chính sách, pháp luật của Nhà nước

ta trong lĩnh vực sở hữu và quản lý đất đai đã góp phần tạo ra những thay đổi to lớn của nền kinh tế quốc dân, nhất là ở khu vực nông thôn Nhà nước đã khẳng định vị trí mới của hộ gia đình, thực hiện việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định, lâu dài và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong thời hạn giao đất Những chế độ, chính sách này đã được thể chế hóa trong các quy định của Luật Đất đai 1993 và một loạt những văn bản pháp luật khác

Tuy các chính sách và pháp luật đất đai đã tạo ra nhiều bước tiến mới trong việc quản lý đất đai, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế song do

nhiều nguyên nhân khác nhau và qua thực tiễn thực hiện cũng đã bộc lộ không

ít những hạn chế Pháp luật đất đai trong thời gian vừa qua mới chủ yếu đề cập đến địa vị pháp lý của hộ gia đình, cá nhân trong các quan hệ sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp Những quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất này về cơ bản vẫn nặng về khía cạnh quản lý của chủ sở hữu mà chưa phát huy được giá trị trao đổi của đất đai với tư cách là một loại hàng hóa Vì thế, những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai chưa được pháp luật đề cập một cách đầy đủ và toàn diện Pháp luật cũng chưa quy định đầy đủ về địa vị pháp lý của các chủ thể sử dụng đất khác, như: các tổ chức trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài v.v , nhất là những doanh nghiệp liên doanh (DNLD) hoặc doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài Đây là những doanh nghiệp được thành lập với chức năng chủ yếu là sản xuất, kinh doanh, nên đối với họ các giao dịch thương mại về đất đai, như thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ v.v là rất có ý nghĩa Xét ở góc độ này, phấp luật đất đai hiện hành chưa làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư

ở nước ta Mặt khác, tình trạng thiếu một khung pháp luật hoàn chỉnh về thị trường bất động sản (trong đó có thị trường QSDĐ) vốn được coi là yếu tố cơ bản của nền kinh tế đã làm cho cơ chế kinh tế thị trường ở nước ta vận hành chưa thông suốt Những thị trường đất đai "ngầm" được hình thành đang góp phần phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người dân Do vậy, việc bảo đảm cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền của mình trong các giao dịch đất đai là rất có ý nghĩa

về lý luận và thực tiễn hiện nay

Tuy nhiên, rõ ràng việc xây dựng các cơ sở pháp lý bảo đảm thực hiện tốt các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

là một công việc mới mẻ Đòi hỏi phải có sự nghiên cứu, giải quyết hài hòa các mối quan hệ về sở hữu đất đai và quan hệ sử dụng đất; tạo lập một môi

trường pháp lý đồng bộ và minh bạch cho các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai của người sử dụng đất; tăng cường trách nhiệm của mỗi cá nhân trong việc bảo vệ, bổi bổ, cải tạo và làm tăng độ màu mỡ của đất đai; tạo điều kiện cho người sử dụng đất phát huy tối đa các quyền của mình trong việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai Những vấn đề nêu trên không thể chỉ giải quyết

trong phạm vi của một công trình nghiên cứu Đề tài "Địa vị pháp lý của

người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai'' với

mong muốn góp phần giải quyết các vấn đề lý luận và thực tiễn đối với các giao dịch đất đai nhằm mục đích dân sự, thương mại

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Thời gian qua, giới nghiên cứu khoa học xã hội nói chưng và khoa học pháp lý nói riêng ở nước ta hướng sự quan tâm, nghiên cứu đến vấn đề địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai ớ phạm vi và mức

độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đề cập vấn đệ địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai như:

C hế định QSDĐ trong pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học của

Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Pháp luật về chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá

nhân, Luận văn Thạc sĩ luật học của Phạm Thu Thủy (năm 2001); Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất (báo cáo chuyên đề) của PGS.TS Phạm

Hữu Nghị - Đề tài cấp bộ "Những vấn đề lý luận cơ bản về Bộ luật Dân sự ở Việt Nam" - Trung tâm Khoa học xã hội và Nhân văn quốc gia - Viện Nghiên

cứu Nhà nước và pháp luật (năm 1997); Quyền sử dụng đất - một khái niệm

pháp lý, một khái niệm kinh tê của Lê Văn Tứ - Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế,

số 9, năm 1997; Thị trường bất động sản: Khảo cứu và tiếp cận của TS Nguyễn - Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1, năm 2002; Một s ố vấn đề về hình thành

và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam của TS Đinh Đức Sinh - Tạp chí

Kinh tế và Dự báo, số 2, năm 2002; Lối ra cho thị trường nhà đất của TS Phạm Duy Nghĩa - Báo Tuổi trẻ chủ nhật, ngày 28/4/2002 và Vai trò của pháp luật

đất đai trong việc kiềm chế những cơn sốt đất - Tạp chí Nhà nước và Pháp

luật, số 5, năm 2002 v.v

Ngoài ra, vấn đề địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai còn thu hút sự chú ý của nhiều đề tài khoa

học như: Dự án điều tra sự hiểu biết về 5 quyền của người sử dụng đất,

TA 2225 - VIE, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Địa

chính - Tổng cục Địa chính; Dự án JICA, Khảo sát và điều tra xã hội vê' hộ

gia đình và quyền sử dụng đất tại thành phô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp

lý - Bộ Tư pháp (năm 1999); Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính

sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đề tài khoa học cấp Nhà nước của Viện

Nghiên cứu Địa chính - Tổng cục Địa chính (năm 2000); Một số vấn đề về sửa

đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự Việt Nam, Thông tin Khoa học pháp lý, số 11 + 12,

năm 2001 của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp v.v

Nhìn chung, các bài viết, các công trình nghiên cứu nêu trên đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễn cho việc quản lý đất đai Cũng cần phải nhận thấy rằng, do nhu cầu tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai trong bước quá độ chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, nên các công trình thực hiện trong thời gian này chỉ đề cập đến một số khía cạnh về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong mối quan hệ quản lý, tức là mối quan hệ chịu tác động chủ yếu của qui phạm hành chính Hơn nữa, các công trình đã nêu chỉ đề cập đến từng khía cạnh cụ thể của việc quản lý đất đai Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một công trình nghiên cứu ở cấp tiến sĩ luật học mang tính lý luận về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự, thương mại về đất đai và nhất là thực trạng pháp luật về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch này, trên cơ sở đó đưa ra những kiến nghị để xây dựng và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

3 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận án

Mục đích nghiên cứu của luận án: Căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, từ thực tiễn xây dụng

và thực hiện pháp luật đất đai trong thời gian qua, làm sáng tỏ quan niệm về địa

vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, vai trò của pháp luật đối với việc đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai Trên cơ

sở đó tìm ra những định hướng, giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận án là:

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về sở hữu đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN để làm cơ sở nghiên cứu các vấn đề lý luận về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

- Nghiên cứu các vấn đề lý luận về địa vị pháp lý của người sử dựng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai Cụ thể: Làm sáng tỏ vị trí, vai trò và đặc điểm của đất đai - đối tượng đặc biệt của các giao dịch dân

sự, thương mại; khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất và những điểm khác biệt về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự, giao dịch thương mại về đất đai; nội dung địa vị pháp lý của người sử dụng đất; các yếu tố tác động đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai ở nước ta hiện nay

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về địa vị pháp lý của người

sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, những thành tựu đã đạt được cũng như một số vấn đề còn tồn tại trong pháp luật về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai ở nước ta trong thời gian qua

- Đề ra những giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.

4 Phạm vi nghiên cứu của luận án

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,

thương mại về đất đai là vấn đề rất nhạy cảm có quan hệ mật thiết với nhiều

lĩnh vực: chính trị, kinh tế, xã hội và pháp luật Pháp luật là phương tiện quan

trọng nhất đảm bảo cho các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong

các giao dịch liên quan đến đất đai được thực hiện và phát huy giá trị tích cực

trong cuộc sống Tuy nhiên, luận án chỉ tập trung nghiên cứu trong khuôn khổ

một số lĩnh vực của pháp luật kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp tới địa vị pháp lý

của người sử dụng đất trong các giao dịch thương mại về đất đai, như: thế

chấp giá trị QSDĐ để vay vốn sản xuất, kinh doanh, chuyển QSDĐ, cho thuê

đất để phát triển kinh tế Song để có được cơ sở vững chắc nhằm lý giải các

vấn đề liên quan đến các giao dịch thương mại về đất đai, luận án cũng đề cập

tới các giao dịch dân sự về đất đai như vấn đề thừa kế QSDĐ (đây là một khía

cạnh nhỏ của luận án) Sở dĩ, luận án mở rộng phạm vi ra các giao dịch dân sự

về đất đai chính là vì nhiều giao dịch thương mại về đất đai có cội nguồn từ

các giao dịch dân sự Hơn nữa, phần lớn pháp luật của các quốc gia trên thế

giới không có sự phân biệt giao dịch dân sự với giao dịch thương mại, nhất là

khi đối tượng của chúng là đất đai Chính vì vậy, khi phân tích địa vị pháp lý

của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, luận

án không xem xét các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tách bạch theo

từng loại giao dịch riêng biệt, mà đặt chúng trong mối quan hệ gắn bó khăng

khít với nhau

Tác giả luận án cũng nhận thức được rằng, để hoàn thiện địa vị pháp lý

của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai cần phải

giải quyết nhiều vấn đề thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như cải cách bộ máy

hành chính, nâng cao năng lực quản lý cho cán bộ, công chức nhà nước, cải

cách thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện các giao dịch đất đai v.v

Đó là những vấn đề phức tạp cần phải được tiếp tục nghiên cứu ở các công trình khoa học pháp lý tiếp theo sau này

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Luận án được thực hiện trên cơ sở vận dụng những quan điểm cơ bản của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Luận án vận dụng các nguyên tắc, phương pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, của lý luận nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới Trong đó, luận án đặc biệt chú ý vận dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể khác nhau như: tổng hợp, hệ thống, điều tra xã hội học, phương pháp lịch sử, so sánh, phân tích, đối chiếu v.v để giải quyết các vấn đề mà đề tài đặt ra

6 Những đóng góp mới của luận án

Trên cơ sở kế thừa những thành tựu của các công trình nghiên cún trước đây về vấn đề này, luận án tiếp tục bổ sung và phát triển một cách hệ thống các khái niệm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai Luận án có những điểm mới sau đây:

- Luận án đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống các quan điểm khoa học khác nhau về địa vị pháp lý của người sử dụng đất, để từ đó xác định những nét đặc trưng nhất trong địa vị pháp lý của người sử dụng đất với tư cách là các bên trong giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

- Luận án tiếp cận quyền sử dụng đất đai với tư cách là hàng hóa, là đối tượng đặc biệt của các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai Đây là cách tiếp cận mới khi xem xét các vấn đề về sở hữu đất đai ở Việt Nam Luận

án chú trọng khai thác các khía cạnh pháp lý của người sử dụng đất với tư

cách là các bên của giao dịch dân sự, thương mại về đất đai; làm rõ những điểm khác biệt về địa vị pháp lý của người sử dụng đất với tư cách này so với các quan hệ đất đai khác, cũng như các yếu tố tác động đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai.

- Luận án đã phân tích bản chất của vấn đề sở hữu đất đai, cội nguồn của khái niệm sử dụng đất và tính chất "kép" của vai trò điều tiết quan hệ đất đai mà Nhà nước CHXHCN Việt Nam hiện đang thực hiện

- Luận án đã đề xuất nhũng định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta

7 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

Những kết quả nghiên cứu của luận án góp phần bổ sung vào hộ thống

lý luận về pháp luật đất đai nói chung và địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai nói riêng

Những đề xuất, kiến nghị trong luận án đưa ra những luận cứ có giá trị tham khảo cho việc hoàn thiện và đổi mới pháp luật đất đai theo hướng tạo môi trường pháp lý bình đẳng, an toàn và thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai trong nền kinh tế thị trường

Luận án có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu, giảng dạy về khoa học pháp lý nói chung và đào tạo đội ngũ cán bộ pháp lý chuyên ngành về quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản, tài chính

8 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu thành 3 chương, 12 tiết

Chưong 1

MỘT SỐ VÂN ĐỂ LÝ LUẬN

VỂ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s ử DỤNG ĐÂT

TRONG CÁC GIAO DỊCH DÂN s ự , THƯƠNG MẠI VỂ ĐÂT ĐAI

1.1 ĐẤT ĐAI - ĐỐI TƯỢNG ĐẶC BIỆT CỦA CÁC GIAO DỊCH DÂN sự, THƯƠNG MẠI TRONG NEN k in h t ê t h ị t r ư ờ n g

1.1.1 Vai trò của đất đai và vấn đề sở hữu đất đai trong xã hội

Thực tiễn đã khẳng định, mọi hoạt động của con người đều bất nguồn từ đất đai Thông qua đất đai, con người sản xuất ra lương thực, thực phẩm nhằm nuôi sống bản thân mình Đất đai còn tạo nền tảng, địa bàn cho quá trinh sản xuất của con người và là nguyên liệu, vật liệu cho một số ngành công nghiệp, xây dựng Nhà sử học Phan Huy Chú (1782 - 1840) đã cho rằng: "Của báu một nước không gì quí bằng đất đai, nhân dân và của cải đều do đấy mà sinh ra" [29, tr 23] Trong bộ sách Tư bản luận, C.Mác đã khái quát vai trò kinh tế của đất đai, khi ông dẫn ra câu nói của w Petty (1622 - 1687): "Lao động là cha, đất là mẹ sinh

ra mọi của cải vật chất của xã hội" [63, tr 18] Trong Báo cáo hội thảo về quản lý hành chính đất đai soạn thảo cho Tổ chức lương thực, nông nghiệp của Liên hợp quốc (FAO), Bemard Binns đã nhấn mạnh rằng: "Đất là cội nguồn dự trữ tài nguyên có giá trị nhất của con người và còn hơn thế nữa là phương tiện sống, mà thiếu nó người ta không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được"

Dưới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một trong những yếu tố cơ bản nhất xác lập sự tồn tại của một quốc gia Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia và gắn liền với chủ quyền quốc gia Ngày nay, trong pháp luật quốc tế hiện đại không thể tồn tại khái niệm về quốc gia

mà thiếu yếu tố đất đai

Nhân loại đã bước sang thiên niên kỷ thứ III với nhiều thời cơ và vận hội mới, nhưng cũng đứng trước không ít những khó khăn và thách thức Một

trong những khó khăn, thách thức đó là vấn đề ô nhiễm môi trường trên phạm

vi toàn cầu Bảo vệ môi trường vì sự phát triển bền vững là mục tiêu phấn đấu chung của toàn nhân loại Trong bối cảnh đó loài người lại càng nhận thức sâu sắc hơn về tầm quan trọng của đất đai, với ý nghĩa là một yếu tố cơ bản của môi trường sống tự nhiên

Đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con người Chính vì vậy, các cuộc cách mạng diễn ra trong lịch sử đều xác định đất đai là đối tượng chủ yếu và coi đó là nhiệm vụ quan trọng hàng đầu cần phải giải quyết Cũng chính vì vậy mà quyền sở hữu đất đai luôn luôn là một chế định quan trọng trong pháp luật của bất cứ quốc gia nào trên thế giới

Ở nước ta, mặc dù trải qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau từ việc công nhận các hình thức sở hữu đối với đất đai cho đến việc lựa chọn hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai hiện nay, thì đất đai bao giờ và trước hết cũng được coi là tài sản của Nhà nước Bơi lẽ, đất đai ở nước ta không chỉ đơn thuần là tặng vật của thiên nhiên ban cho mà còn là thành quả đấu tranh lâu dài, gian khổ chống ngoại xâm và khai phá, cải tạo đất đai của các thế hệ người Việt Nam mới dành được Đại diện cho Nhà nước đó là vương quyền của một triều đại (đối với đất nước ta dưới thời phong kiến) hay là cơ quan đại diện cao nhất của nhân dân (đối với đất nước ta hiện nay) Tuy nhiên, cùng một nguyên tắc "đất đai thuộc sở hữu của toàn xã hội mà đại diện là Nhà nước" song cách thức thực hiện quyền sở hữu này lại khác nhau trong từng thời kỳ lịch sử Đất nước ta dưới thời phong kiến và ngay cả trong thời kỳ hiện đại từ năm 1945 đến năm 1980 vẫn tồn tại sở hữu tư nhân về đất đai Người có đất họp pháp được coi là người sở hữu Vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được xem như là một dạng chuyển nhượng, mua bán tài sản thông thường Chủ sở hữu được toàn quyền quyết định, ngoại trừ một số ràng buộc chung của pháp luật và đạo đức xã hội Tuy nhiên, với việc coi đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Hiến pháp năm 1980 đã làm nảy sinh nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển nhượng đất đai, nhất là vấn đề về địa vị của các chủ thể trong các giao dịch nói trên

Thực tiễn của quá trình phát triển kinh tế - xã hội nói chung và các hoạt động sử dụng đất mang tính kinh tế, thương mại nói riêng trong nền kinh

tế thị trường ở nước ta đã hình thành nên khái niệm "quyền sử dụng đất" và

"người sử dụng đất'' Đây là những khái niệm có nội hàm đặc thù và khác với nội

hàm khái niệm "người sử dụng đất" trong hệ thống pháp luật ở các nước khác

Nhiều nước trên thế giới không có sự tách biệt giữa quyền sử dụng đất với quyền

sở hữu đất đai, bởi vì các nước này xác lập chế độ sở hữu tư nhân về đất đai nên phần lớn người sử dụng đất cũng chính là người sở hữu đất đai Còn ở nước ta hiện nay, mặc dù Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, song Nhà nước lại giao đất cho người sử dụng đất sử dụng

ổn định, lâu dài và được phép chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất Lý luận

về vấn đề sở hữu đất đai trong pháp luật Việt Nam cũng có một số điểm tương đồng với Trung Quốc và cần được đề cập đến nhằm tạo ra cơ sở thực tiễn nhất định cho các phân tích về địa vị pháp lý của người sử dụng đất ở phần sau

Trung Quốc cũng là quốc gia coi đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước và tập thể, không thừa nhận sự tồn tại của hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai Trung Quốc có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ chính trị, kinh tế và

xã hội Hiện nay ở Trung Quốc, "đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%, sở hữu tập thể chiếm 46% và 1% đất chưa rõ sở hữu" [41, tr 7] Thực hiện công cuộc cải cách kinh tế, Trung Quốc tiến hành xây dựng kinh tế thị trường XHCN từ những năm 70 của thế kỷ XX Các nhà lãnh đạo của Đảng Cộng sản Trung Quốc đã đặc biệt quan tâm chỉ đạo việc hoàn thiện lý luận sở hữu toàn dân về đất đai, nhằm đáp ứng kịp thời các yêu cầu phát triển kinh tế và công cuộc cải cách, mở cửa Nội dung cơ bản của lý luận sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường XHCN mang đặc sắc của Trung Quốc là: Tiếp tục duy trì và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và trên cơ sở đó, phân tách quyền sở hữu, quyển sử dụng, thực hiện chế độ sử dụng mới là "có trả tiền, có kỳ hạn và được chuyển nhượng theo pháp luật" [41, tr 3] Việc tách biệt quyền sử dụng với

quyền sở hữu đất đai không chỉ thực hiện ở Trung Quốc mà còn được tiến hành ở một số nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai (ví dụ như Canađa): "Ớ nhiều vùng của Canađa, đặc biệt tại những vùng của người bản xứ, người dân không

có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất đai" [86, tr 49]

Lý luận này về sở hữu đất đai đã "trả lại" giá trị vốn có của đất đai và làm cho đất đai trở thành một loại hàng hóa đặc biệt tham gia vào lun thông thị trường, thay đổi về cơ bản việc giao đất bằng các biện pháp hành chính, chuyển sang việc cung ứng đất đai chủ yếu bằng cơ chế thị trường, xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ XHCN, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả Như vậy, các nhà lý luận của Trung Quốc đã xây dựng một khái niệm pháp

lý mới về sở hữu đất đai, đó là "sở hữu ảo" hay còn gọi là "sở hữu kép" Khái niệm sở hữu kép này được hiểu là: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền

sử dụng đất thuộc sở hữu của các cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu" [71, tr 6] Điều này có nghĩa là trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước tạo lập "môi trường" pháp lý và cơ chế đảm bảo việc sử dụng đất được an toàn, thuận lợi và đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất bằng những quy định cho người sử dụng đất được quyền sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển nhượng QSDĐ Mục đích của việc tách quyền sử dụng khỏi quyền sở hữu đất đai là nhằm duy trì đất đai thuộc sở hữu toàn dân trong điều kiện kinh tế thị trường, song lại gắn bó chặt chẽ người lao động với đất đai, đảm bảo cho việc

sử dụng đất được thực hiện thuận tiện nhất, phát huy tối đa tính năng động, sáng tạo của người sử dụng đất trong việc khai thác có hiệu quả những lợi ích của đất đai Cách tiếp cận này tạo ra những thuận lợi đáng kể cho việc xây dựng, ban hành và thực hiện các quy định về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong điều kiện sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý

Tóm lại, từ những phân tích trên đây, một lần nữa cho thấy rằng, đất

đai có ý nghĩa rất quan trọng trên nhiều phương diện đối với con người: "Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn tài nguyên đặc biệt quí giá, là nguồn lực

to lớn của đất nước, là không gian, môi trường sống của cả dân tộc" [67, tr 3]

Do đó, đất đai và quan hệ đất đai là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học ở nước ta, trong đó có khoa học pháp lý

1.1.2 Tính đặc thù của quan hệ đất đai trong nền kinh tê thị trường

Về phương diện lý luận thì quan hệ đất đai là quan hệ giữa con người với con người về sở hữu, chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai Trong mỗi nền kinh tế khác nhau thì quan hệ đất đai có những nét đặc thù khác nhau, bởi lẽ mỗi nền kinh tế đều xác lập cho mình một cơ chế quản lý đất đai riêng Căn cứ vào cơ chế quản lý kinh tế thì nền kinh tế nước ta được phân thành kinh tế "chỉ huy", vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung và kinh tế thị trường Cơ chế quản

lý kinh tế đã tác động mạnh mẽ đến các quan hệ quản lý và sử dụng đất trong xã hội Trong thời kỳ nền kinh tế nước ta được quản lý theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, mọi quan hệ kinh tế được thực hiện theo chỉ tiêu kế hoạch và bị áp đặt bởi ý chí của Nhà nước thì vấn đề hiệu quả kinh tế chưa được coi trọng đúng mức Chính cơ chế quản lý kinh tế này, đã dẫn đến các giá trị như đất đai, sức lao động và tư liệu sản xuất khác không được coi là hàng hóa và dường như không có giá trị trao đổi Quản lý đất đai theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã tác động đến quan hệ đất đai trên hai phương diện chủ yếu sau:

- Thứ nhất, về phương diện quản lý đất đai, Nhà nước xử lý và điều tiết

các quan hệ đất đai theo quan hệ hiện vật Cơ chế "xin - cho" và phương pháp mệnh lệnh, hành chính được sử dụng chủ yếu để điều chỉnh các quan hệ đất đai trong xã hội Chính cơ chế quản lý này đã làm "đóng băng" các quan hệ đất đai

- Thứ hai, về phương diện sử dụng đất, cơ chế quản lý kế hoạch hóa

tập trung đã làm mất đi các giá trị đích thực của đất đai với ý nghĩa là một tư liệu sản xuất (TLSX) đặc biệt, đồng thời người sử dụng đất không được quyền làm chủ thực sự đối với đất đai, không khuyến khích họ quan tâm đến hiệu quả kinh tế và gắn bó chặt chẽ, lâu dài với đất đai Do đó, dẫn đến việc đất đai

bị sử dụng bừa bãi, lãng phí, kém hiệu quả hoặc bị bỏ hoang, bỏ hóa

Trong thời kỳ nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hóa tập trung, các giao dịch đất đai nói chung và quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch này nói riêng dường như bị Nhà nước coi nhẹ Pháp luật trong thời kỳ này nghiêm cấm việc "mua - bán", chuyển nhượng đất đai dưới

mọi hình thức CiC giao dịch đất đai được thực hiện với số lượng ít và phần

lớn chỉ là các giac dịch dân sự, hầu như không có các giao dịch thương mại

Khi chuyén sang nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế được thực hiện theo sự dẫn dắt của thị trường hay "Bàn tay vô hình" theo cách gọi của Adarri Smith và b chi phối bởi các quy luật của thị trường, như: quy luật cạnh tranh, quy luật gia trị và quy luật cung - cầu v.v Trong cơ chế thị trường, đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải tuân theo các quy luật của thị trường Quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường có một số nét đặc thù chủ yếu sau đây và chính những nét đặc thù này

đã tác động đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch đất đai

- Dưới tác động của các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường thì QSDĐ được cá như một loại hàng hóa đặc biệt Vì vậy, nó được phép tham gia vào các giao dịch dâi sự thông qua việc chuyển QSDĐ giữa những người sử dụng

- Nhà nước thay đổi cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp với những đòi hỏi của nền kinh tế thị trường Bên cạnh phương thức quản lý đất đai mang tính hành chính trước đỗy, thì Nhà nước sử dụng ngày càng nhiều phương thức quản

lý đất đai mang tính dân sự - kinh tế và có những đổi mới về nội dung quản lý đất đai Cụ thể, Nhà nước không can thiệp quá sâu vào các quan hệ đất đai như trước đây, mà chú trọng SI dụng các công cụ kinh tế như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đít, thuế chuyển quyền sử dụng và lệ phí địa chính v.v để xử lý các quan hệ đất ìai Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay được xây dựng dựa rên các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và căn cứ vào nhu cầu của thị trường Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, đơn vị kinh tế được tự chủ trong loạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp Họ được Nhà

nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài với QSDĐ được mở rộng, như được quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp, góp

vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Chính những điều này đã tác động mạnh

mẽ đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất, họ được làm chủ thực sự đối với

đất đai và được quyền thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất đai

- Quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh của thị trường chi phối đến hiệu

quả kinh tế của việc sử dụng đất đai QSDĐ được coi như là một loại tài sản

đặc biệt và giá trị QSDĐ được xác định thành tiền khi góp vốn liên doanh

hoặc trong các quan hệ thế chấp, bảo lãnh để vay vốn Chính vì vậy, người sử

dụng đất buộc phải quan tâm đến hiệu quả kinh tế và buộc phải có trách

nhiệm trong việc sử dụng, bồi bổ đất đai

- Cơ chế thị trường đã trả lại giá trị đích thực vốn có của đất đai và sẽ

hình thành một loại thị trường rất mới mẻ ở nước ta: thị trường bất động sản,

trong đó có thị trường QSDĐ Sự ra đời và hoạt động của thị trường bất động

sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng cùng với thị trường sức lao động

và thị trường vốn cho phép kép kín hệ thống thị trường đầu vào của nền kinh

tế thị trường, tạo ra một cơ chế thị trường đồng bộ theo định hướng XHCN

Tóm lại, từ những phân tích khái quát trên đây, chúng tôi nhận thấy

rằng: nếu như giao dịch đất đai được thực hiện trong nền kinh tế kế hoạch hóa

tập trung dường như chỉ là các giao dịch mang tính dân sự thì trong nền kinh

tế thị trường, cùng với việc phát triển nhanh chóng các giao dịch dân sự về đất

đai xuất hiện ngày càng nhiều các giao dịch thương mại về đất đai do các tổ

chức hoặc công ty chuyên kinh doanh giá trị QSDĐ thực hiện

1.1.3 Tính đặc thù của đất đai với tư cách là đối tượng của các giao dịch dân sự, thương mại

Nghiên cứu địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch

dân sự, thương mại về đất đai, chúng ta không thể không đề cập đến tính đặc

thù của đất đai trong các giao dịch này Chính tính đặc thù này của đất đai đã

quyết định địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,

thương mại về đất đai Tính đặc thù của đất đai với tư cách là đối tượng của

các giao dịch dân sự, thương mại thể hiện ở một số điểm chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, xuất phát từ thực tế ở nước ta:

Đất đai, rừng, núi, sông, hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn

và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc

các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật,

ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật

quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân [12, Điều 17]

Chính vì vậy, quyền sở hữu đất đai không phải là đối tượng của các

giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, mà chỉ có QSDĐ mới là đối tượng của

các giao dịch này Điều này có nghĩa là, trong các giao dịch dân sự, thương mại

về đất đai thì chỉ quyền sử dụng đất đai được chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế và thế chấp Đây là điểm khác với các giao dịch dân sự, thương mại được

thực hiện đối với các tài sản thông thường khác, như nhà cửa, máy móc và xe

cộ v.v Trong các giao dịch liên quan đến các tài sản này, chúng ta thấy có sự

chuyển dịch không chỉ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng mà còn cả quyền sở

hữu tài sản giữa các chủ thể tham gia giao dịch

Thứ hai, đất đai có tầm quan trọng đặc biệt đối với con người, "đất đai

là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần

quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,

xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng" [13, tr 7]

Vai trò quan trọng đặc biệt của đất đai không thể không để lại dấu ấn của nó trong

các giao dịch dân sự và thương mại Dấu ấn này được biểu hiện ở một số điểm sau:

- Khác với các giao dịch được thực hiện đối với những tài sản khác, đối

tượng của các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai là những phần đất có vị trí

cụ thể và diện tích cụ thể "Tính đặc thù của đất đai là cố định về vị trí, hữu hạn

về diện tích, nhưng lại vô hạn về thời gian sử dụng và vô hạn về giá trị" [78, tr 15]

Nó không di dời được và không tự mất đi trong quá trình sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của con người Ngoài những thuộc tính đặc thù nói trên, đất đai còn liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc, cấp, thoát nước, điện, cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp Đồng thời đất đai còn là loại hàng hóa có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn

và là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép, được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ [9, tr 5]

- Không phải bất cứ chủ thể sử dụng đất nào và cũng không phải bất

cứ loại đất nào cũng trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự, thương mại

về đất đai Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu của từng loại đất và căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ của từng loại chủ thể sử dụng đất, Nhà nước quy định loại đất nào có thể trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai Ví dụ: do tầm quan trọng về chính trị, kinh tế và xã hội của đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và đất làm muối, pháp luật hạn chế việc thực hiện các giao dịch thương mại đối với các loại đất này bằng các qui định rất chặt chẽ, ngặt nghèo Người sử dụng đất không được phép tự

ý chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng của các loại đất này

- Do tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với xã hội và xuất phát từ

tính chất đặc thù của tài sản đặc biệt này được thể hiện ở qui định "đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý" [13, Điều 1], nên Nhà nước có trách nhiệm quản lý và giám sát chặt chẽ các giao dịch đất đai Ngược lại, người sử dụng đất thực hiện các giao dịch đất đai phải tuân theo những điều kiện, trình tự, thủ tục nhất định do pháp luật qui định Cụ thể, việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế hoặc thế chấp QSDĐ v.v chỉ được tiến hành trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải bảo vệ, làm tăng khả năng sinh lợi của đất và tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường trong quá trình sử dụng

- Trong các giao dịch được thực hiện đối với các tài sản thông thường, việc trao đổi được xác định trên cơ sở ngang giá, song trong các giao dịch đất

đai, việc xác định giá đất mang ý nghĩa hết sức tương đối, ngoài việc phụ thuộc

vào ý chí chủ quan của các chủ thể tham gia giao dịch nó còn được xác định

dựa trên các yếu tố khách quan như: vị trí địa lý, khả năng sinh lợi của đất và

mức độ hoàn thiện của kết cấu hạ tầng v.v

Hơn nữa, trong các giao dịch dân sự và giao dịch thương mại về đất

đai việc xác định giá trị đất cũng căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau Cụ thể,

trong giao dịch dân sự, việc xác định giá trị đất nhiều khi dựa vào các yếu tố

phi kinh tế, như mức độ tiện ích cho sinh hoạt, hướng đất, kích thước khu đất,

các yếu tố phong thủy phù hợp và sở thích của người mua v.v Đối với giao

dịch thương mại, thì các yếu tố mang tính kinh tế lại được đặt ¥Ỉèn hàng đầu

khi xác định giá trị đất Ví dụ: Vị trí địa lý của khu đất có gần trung tâm cung

cấp nguyên liệu, vật liệu hoặc thuận tiện cho sản xuất, giao dịch không? Và

điều kiện giao thông thuận tiện hay khó khăn v.v ?

Thứ ba, sự khác nhau về tư cách của các chủ thể tham gia Như phần

trên đã đề cập, ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống

nhất quản lý, nên chủ thể tham gia các giao dịch đất đai không phải là chủ sở hữu

đất đai Trên thực tế các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, thương mại về đất

đai với tư cách là người sử dụng đất đai Vì vậy, các chủ thể này không có toàn

quyền định đoạt đất mà chỉ có các quyền sử dụng hoặc chuyển nhượng nó theo

quy định của pháp luật Ngược lại, trong giao dịch được thực hiện đối với các

tài sản khác thì chủ thể tham gia giao dịch này vừa là chủ sở hữu hoặc được chủ

sở hữu ủy quyền hay để thừa kế quyền sở hữu Họ có toàn quyền định đoạt tài

sản theo ý chí của mình mà không bị bất kỳ một hạn chế nào của pháp luật

Ngoài ra, trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai không chỉ

có mối quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch mà còn liên quan đến các mối

quan hệ xã hội phức tạp khác Vì vậy, pháp luật của tất cả các nước trên thế

giới (kể cả các nước tư bản phát triển) đều có các quy định nhàm hạn chế quyển sử dụng đất của các chủ sở hữu các bất động sản liền kề.

Theo luật pháp của nhiều nước tư bản phát triển, Nhà nước vẫn giữ các loại quyền sau đây đối với những bất động sản thuộc sở hữu tư nhân: (i) quyền tước đoạt bất động sản vì các mục đích công cộng; (ii) quyền sở hữu bất động sản khi người chủ sở hữu chết và không có người thừa kế; (iii) đánh thuế; (iv) cấm chủ sở hữu tư nhân xây dựng một số loại công trình trên một số loại đất nhất định; (v) tước đoạt bất động sản nếu chủ sở hữu không sử dụng bất động sản

đó đúng pháp luật [86, tr 48]

Tóm lại, từ những phân tích khái quát trên đây, cho thấy tính đặc thù

của đất đai với tư cách là đối tượng của các giao dịch dân sự, thương mại và chính tính đặc thù này, đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

1.2 ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI s ử DỤNG ĐÂT

1.2.1 Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất

1.2.1.1 Quan niệm chung về địa vị pháp lý của một chủ th ể pháp luật

Khái niệm "địa vị pháp lý" nói chung của các chủ thể trong xã hội được

đề cập nhiều trong các sách báo chính trị - xã hội và pháp luật ở nước ta, nhưng ít được nghiên cứu về mặt lý luận để có một khái niệm thống nhất và chuẩn xác.Thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu về địa vị pháp lý, nhưngmới chỉ dừng lại ở việc tìm hiểu về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật cụ thể, mà chưa có sự nghiên cứu đầy đủ và toàn diện về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật nói chung Ví dụ như: Luận án tiến sĩ luật học của Trần Thị Hòa Bình về địa vị pháp lý của doanh nghiệp nhà nước trong kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, luận án tiến sĩ luật học của Trần Đình Triển về địa vị pháp lý của ngân hàng thương mại Việt Nam v.v Theo quan điểm của chúng tôi, nghiên cứu khái niệm "địa vị pháp lý" cần phải được bắt đầu từ việc tìm hiểu

khái niệm "địa vị" nói chung Theo Từ điển tiếng Việt do GS Hoàng Phê chủ biên xuất bản năm 1994, thì khái niệm "địa vị" được hiểu là: "Vị trí trong quan hệ xã hội, kinh tế, chính trị do vai trò, tác dụng mà có, về mặt được coi trọng nhiều hay ít" [75, tr 305] Như vậy, các nhà ngôn ngữ học nước ta quan niệm địa vị của một chủ thể chính là vị trí của chủ thể đó trong quan hệ xã hội

mà vị trí này có được là do vai trò, tác dụng của chủ thể đó đối với xã hội

Nếu như ở nước ta khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật nói chung ít được nghiên cứu về mặt lý luận, thì trên thế giới khái niệm này được các luật gia đề cập trong các công trình nghiên cứu về pháp luật hoặc trong các từ điển pháp luật Cụ thể:

Theo quan điểm của Joseph R Nolan và Jacqueline M Nolan - Haley (luật gia Hoa Kỳ) thì:

Địa vị pháp lý: Chỗ đứng, trạng thái và điều kiện, vị trí xã hội Mối quan hệ pháp luật của cá nhân đối với xã hội Các quyền, nghĩa

vụ, năng lực quyết định tầng lớp xã hội của cá nhân Mối quan hệ pháp lý cá nhân, mà thực chất không phải là tạm thời cũng không phải chỉ vừa kết thúc theo nguyện vọng của các bên, được các cá nhân thứ ba và Nhà nước quan tâm [100, tr 1410]

Theo quan điểm của các luật gia Joseph R Nolan và Jacqueline M Nolan thì nội hàm khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật bao gồm:

- Thứ nhất, xác định vị trí và vai trò của một chủ thể pháp luật trong xã

hội Vị trí và vai trò này được nhận biết thông qua mối quan hệ của chủ thể đó với xã hội

- Thứ hai, đề cập năng lực của chủ thể và những hành vi xử sự mà chủ

thể đó được hoặc không được phép thực hiện theo quy định của pháp luật

Dr Peter E Nygh và Peter Butt (úc) cũng có những quan điểm tương

tự Các luật gia này cho rằng, nếu hiểu địa vị pháp lý của một chủ thể theo luật

Roman thì: "Trong luật Roman, là điều kiện pháp lý hoặc tình trạng của mỗi

cá nhân" [101, tr 1111] Như vậy, các luật gia Peter E Nygh và Peter Butt cho rằng đề cập địa vị pháp lý chính là đề cập đến điều kiện pháp lý hoặc tình trạng của mỗi cá nhân Tuy nhiên, đây không phải là điều kiện hoặc tình trạng mang tính chung chung mà là điều kiện hoặc tình trạng do pháp luật quy định

Từ những quan điểm được phân tích trên đây, chúng tôi nhận thấy, dù tiếp cận ở những khía cạnh khác nhau nhưng trong quan niệm của các nhà luật học được đề cập trên đây đều thống nhất ở một điểm chung là: Nghiên cứu về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật trước hết là xem xét vị trí, chỗ đứng

và năng lực của chủ thể đó trong mối quan hệ với các chủ thể khác và xã hội

Vị trí và khả năng này do năng lực của chủ thể đó quyết định thông qua việc pháp luật xác định các quyền và nghĩa vụ cho nó

Ở nước ta, khái niệm địa vị pháp lý cũng được đề cập trong một số công trình nghiên cứu về pháp luật hoặc trong các từ điển pháp luật Qua

nghiên cứu, chúng tôi thấy rằng, có tình trạng không thống nhất trong việc sử

dụng thuật ngữ khi đề cập về vấn đề này, có tài liệu sử dụng thuật ngữ "địa vị pháp lý" song lại có tài liệu đề cập là "quy chế pháp lý" Cụ thể:

- Khái niệm quy chế pháp lý được Nguyễn Thế Kỳ, Phạm Quốc Toản

và Lương Hữu Định đề cập trong cuốn Từ điển pháp luật Anh - Việt xuất bản năm 1992 Theo các tác giả này thì "quy chế pháp lý là quyền và nghĩa

vụ, các khả năng và vô năng lực của một người đều tùy thuộc quy chế pháp định của người đó" [52, tr 351] Như vậy, theo quan điểm trên đây thì quy chế pháp lý được hiểu là các quyền và nghĩa vụ của một chủ thể được pháp luật quy định và việc xem xét năng lực của chủ thể do quy chế này quyết định

- Khái niệm địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật nói chung, được

đề cập trong các giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp luật của Trường Đại học Luật Hà Nội và của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Các tác giả giáo trình Lý luận Nhà nước và Pháp luật của Trường Đại học Luật Hà Nội xem xét

địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật trước tiên và chủ yếu thông qua các quyền vả nghĩa vụ của chủ thể do pháp luật quy định Cụ thể:

Dưới góc độ là năng lực pháp luật của chủ thể thì quyền vànghĩa vụ được xem như những thuộc tính của chủ thể pháp luật Các quyền và nghĩa vụ này được Hiến pháp, các luật và văn bản dưới luật khác quy định Các quyền và nghĩa vụ này tồn tại với chủ thể, chấm dứt khi chủ thể không còn Các quyền và nghĩa vụ như vậy được quy định đối với bất cứ chủ thể nào khi thỏa mãn các điều kiện Pháp luật không định danh cụ thể bất cứ loại chủ thể nào, tức

là không quy định rõ cá nhân (pháp nhân) A hoặc B nào đó Tổng hợp các quyền và nghĩa vụ pháp lý đó nếu của công dân thì tạo nên quy chế (địa vị) pháp lý công dân, nếu của tổ chức chính trị - xã hội thì tạo nên địa vị pháp lý của tổ chức, nếu của cơ quan nhà nước thìtạo nên thẩm quyền của cơ quan nhà nước [96, tr 447]

Các tác giả giáo trình Lý luận chung về Nhà nước và Pháp luật của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội cũng thống nhất với quan điểm về khái niệm địa vị pháp lý được đề cập trên đây Họ cho rằng nội dung cơ bản của địa vị pháp lý của một chủ thể bao gồm tổng thể các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định cho chủ thể đó "Tổng thể những quyền và nghĩa vụ của công dân theo quy định của pháp luật cấu thành nội dung cơ bản của địa vị pháp lý của công dân trong xã hội (hay còn gọi là quy chế pháp lý của công dân)" [99, tr 399]

Chúng tôi cho rằng, quan niệm địa vị pháp lý hay quy chế pháp lý của chủ thể pháp luật bao gồm tổng thể những quyền và nghĩa vụ của chủ thể đó được pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện là đúng nhưng chưa đủ Bởi lẽ, quan niệm trên đây đã tiếp cận và đánh giá địa vị pháp lý của chủ thể pháp luật trong một trạng thái "tĩnh", vì vậy đã làm mất đi tính năng động của pháp luật (đặc biệt là pháp luật kinh tế) trong nền kinh tế thị trường Pháp luật là một

bộ phận của kiến trúc thượng tầng và chịu sự chi phối của cơ sở hạ tầng trong đó

cơ sở kinh tế đóng vai trò quyết định Các quy định của pháp luật dù chi tiết, cụ

thể đến đâu cũng không thể điều chỉnh được hết mọi quan hệ xã hội ngày càng

đa dạng, phức tạp Đây chính là điểm "lạc hậu" của pháp luật so với sự phát triển

của đời sống thực tiễn, vì vậy cần thừa nhận nội dung của địa vị pháp lý còn bao

gồm cả những thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ do các chủ thể tự tạo ra mà

không bị pháp luật cấm khi tham gia vào quan hệ pháp luật Điều này sẽ khắc

phục được sự "lạc hậu" của pháp luật so với sự phát triển của thực tiễn, đồng thời

phát huy được tính chủ động, sáng tạo của các chủ thể pháp luật (đặc biệt là các

chủ thể kinh doanh) trong nền kinh tế thị trường hiện nay ở nước ta Theo quan

điểm của chúng tôi thì khái niệm địa vị pháp lý của chủ thể pháp luật được hiểu

bao gồm tổng hợp những quyền, nhiệm vụ, trách nhiệm được pháp luật quy định

cho chủ thể đó và những quyền, nhiệm vụ, trách nhiệm mà chủ thể tạo ra mà

không trái với các quy định của pháp luật hoặc không bị pháp luật nghiêm cấm

Quan niệm như vậy sẽ tiếp cận địa vị pháp lý của chủ thể pháp luật một cách toàn

diện hơn, đầy đủ hơn, phản ánh được tính năng động của chủ thể trong đời sống

thực tiễn và xích lại gần hơn cách hiểu phổ biến của nhiều nước về phạm trù này

Tóm lai, từ những phân tích trên đây, chúng tôi thấy rằng, quan niệm

chung về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật được các nhà luật học xác

định bao gồm hai phương diện có liên quan mật thiết với nhau, cụ thể:

- Phương diện thứ nhất: Bao gồm toàn bộ những quyền, nghĩa vụ và

trách nhiệm mà Nhà nước quy định cho một chủ thể pháp luật phù hợp với vai

trò, vị trí và chức năng của nó trong xã hội

- Phương diện thứ hai: Bao gồm những quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm

do thỏa thuận của các chủ thể tạo nên mà không bị pháp luật cấm khi tham gia

vào các quan hệ pháp luật

1.2.1.2 Khái niệm người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

Nghiên cứu địa vị pháp lý của người sử dụng đất, chúng ta không thể

không tìm hiểu khái niệm người sử dụng đất, vì khái niệm địa vị pháp lý của người

sử dụng đất được xây dụng trên cơ sở khái niệm người sử dụng đất Khái niệm người sử dụng đất (trong một số tài liệu thì người sử dụng đất còn được tiếp cận dưới một tên gọi khác là chủ thể sử dụng đất) được đề cập nhiều trong các sách, báo pháp lý ở nước ta và trong các giáo trình giảng dạy về Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội v.v Qua nghiên cứu các tài liệu, sách báo pháp lý đó, chúng tôi thấy rằng, khái niệm người

sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất) được thể hiện dưới một số quan điểm sau đây:

- Quan điểm thứ nhất cho rằng: "Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) được Nhà nước thông qua các cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng đất" [95, tr 118] Thống nhất với quan điểm này, có ý kiến nhìn nhận người sử dụng đất ở mức độ cụ thể hơn: "Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng Người sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức trong nước, các tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân" [94, tr 50-51]

Quan điểm trên đây cũng nhận được sự ủng hộ của một số nhà nghiên cứu luật học nước ta, khi họ cho rằng: "Người sử dụng đất là tổ chức (tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội), hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng" [54, tr 253]

- Quan điểm thứ hai cho rằng: "Người sử dụng đất là người được Nhà

nước giao đất hoặc cho thuê đất, là người trực tiếp thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất phục vụ cho việc phát triển kinh tế Người sử dụng đất có thể là tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân" [43, tr 135]

Như vậy, nhóm quan điểm thứ nhất quan niệm người sử dụng đất dựa vào căn cứ người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Sơ dĩ nhóm quan điểm này đưa ra quan niệm về người

sử dụng đất như trên là dựa trên cơ sở lý luận và thực tiễn: đất đai ở nước ta thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất hoặc cho

các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng ổn định, lâu dài Chính

vì vậy khái niệm người sử dụng đất được đề cập ở đây với tư cách là một chế

định của Luật đất đai Tuy nhiên, thực tế hiện nay còn có những đối tượng sử

dụng đất mà không được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Đó là những người sử dụng đất thông qua các phương thức như nhận chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ, được thừa kế QSDĐ hoặc thuê lại QSDĐ v.v của người sử dụng khác Đây là những người sử dụng đất về mặt thực tế Vậy họ có được coi là người sử dụng đất không? Có được hưởng các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà pháp luật qui định không? Nhóm quan điểm thứ nhất về người sử dụng đất trên đây đã không đưa ra được câu "trả lời" cho những câu hỏi này

Chúng tôi cho rằng, nếu quan niệm người sử dụng đất chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng như quan điểm thứ nhất đề cập là đúng, song mới chỉ nhìn nhận người sử dụng đất trong trạng thái "tĩnh" (trong mối quan hệ hành chính với Nhà nước) mà chưa tiếp cận, xem xét người sử dụng đất trong mối quan hệ theo chiều "ngang" (mối quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau) Điều này không phù hợp với tính chất sử dụng đất và quá trình vận động của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay Bởi lẽ, trong nền thị trường, pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, nhận thừa kế hoặc cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trong thời hạn giao đất, cho thuê đất Những người nhận chuyển QSDĐ hoặc thuê lại QSDĐ hợp pháp, trên thực tế họ là người sử dụng đất Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào điều kiện họ không được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, mà không thừa nhận họ là người sử dụng đất là điều hết sức vô lý Quan niệm này gây thiệt thòi về quyền lợi cho những người nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại QSDĐ hợp pháp của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Ví dụ: Các hộ gia đình thành viên đang sử dụng đất nhận khoán của các nông trường, lâm trường Họ không được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất (GCNQSDĐ), chỉ vì không được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất Các hộ gia đình này không được quyền vay vốn và thế chấp giá trị QSDĐ

tại các tổ chức tín dụng, để đầu tư mở rộng sản xuất Vì vậy, theo chúng tôi,

pháp luật phải công nhận những người sử dụng đất trên thực tế trên đây là

người sử dụng đất hợp pháp Có như vậy, mới không gây thiệt thòi về quyền

lợi cho họ và mới thúc đẩy sự hình thành thị trường QSDĐ ở nước ta

Quan điểm thứ hai về người sử dụng đất căn cứ vào sự kết hợp của hai

yếu tố: quy định của pháp luật và thực tiễn sử dụng đất Chúng tôi cho rằng, quan

điểm này về người sử dụng đất bao quát được đầy đủ và toàn diện hơn các chủ

thể sử dụng đất và phù hợp với thực tiễn sử dụng đất hiện nay Trong nền kinh tế

thị trường, người sử dụng đất không chỉ là người được Nhà nước giao đất hoặc

cho thuê đất, mà còn là người trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất

(sử dụng đất) phù hợp với mong muốn của bản thân Mặt khác, quan điểm này

về người sử dựng đất còn phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành,

khi Nhà nước cho phép người sử dụng đất thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ

Mặc dù vậy, quan điểm thứ hai về người sử dụng đất vẫn chưa xác

định rõ người trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất bao gồm những

đối tượng nào? Đó là người trực tiếp sử dụng diện tích đất được giao hoặc đươc

nhận chuyển nhượng hay còn bao gồm cả những người tổ chức quá trình sử

dụng đất, như: bỏ vốn, công nghệ đầu tư vào đất đai, thuê người lao động v.v

để sử dụng đất? Chúng tôi cho rằng, khái niệm người sử dụng đất hiện nay

phải được hiểu với nội hàm rộng hơn không chỉ gồm những người trực tiếp sử

dụng đất, mà còn cả những người tổ chức, quản lý và điều hành quá trình sử

dụng đất Có như vậy, thì mới phù hợp với quan điểm, đường lối của Đảng và

Nhà nước ta về phát triển và mở rộng kinh tế trang trại trong sản xuất nông

nghiệp, lâm nghiệp ở nước ta hiện nay

Tóm lại, từ những phân tích trên, theo chúng tôi khái niệm người sử

dụng đất được hiểu như sau:

- Người sử dụng đất là người có quyền sử dụng đất hợp pháp Quyền

sử dụng đất của họ được hình thành thông qua việc được Nhà nước trực tiếp

giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng hoặc được xác lập bởi các giao dịch đất

đai (nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê lại đất, nhận thừa kế QSDĐ, chuyển đổi QSDĐ) phù hợp với các quy định của pháp luật.

1.2.1.3 Khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất

Như đã đề cập ở phần trên, khái niệm "địa vị pháp lý" của chủ thể pháp luật nói chung được sử dụng nhiều trong các tài liệu, sách, báo pháp lý ở nước ta, nhưng ít được nghiên cứu một cách toàn diện, đầy đủ để đưa ra một khái niệm thống nhất, chuẩn xác về vấn đề này Trong khoa học pháp lý đất đai, cũng chưa có nhiều công trình nghiên cứu có hệ thống và toàn diện về địa

vị pháp lý của người sử dụng đất, đồng thời cũng chưa đưa ra được một khái niệm đầy đủ về "địa vị pháp lý của người sử dụng đất" Các giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, của Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội và cả cuốn Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học (phần giải thích thuật ngữ Luật đất đai) của Trường Đại học Luật Hà Nội xuất bản năm 2000, cũng chưa đưa ra khái niệm đầy đủ về "địa vị pháp lý của người sử dụng đất" Trong các công trình này, khái niệm địa vị pháp lý của người sử dụng đất được đề cập ở các khía cạnh khác nhau và được nghiên cứu dưới các góc độ sau:

- Khái niệm người sử dụng đất (chủ thể sử dụng đất)

- Năng lực pháp lý đất đai của người sử dụng đất (khả năng của người

sử dụng đất được pháp luật cho hưởng quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất)

- Năng lực hành vi đất đai của người sử dụng đất (khả năng của người

sử dựng đất bằng hành vi của mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật qui định khi sử dụng đất)

- Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Như vậy có thể thấy rằng, khoa học pháp lý đất đai ở nước ta dường như chưa quan tâm đi sâu nghiên cứu để đưa ra một khái niệm chuẩn xác và đầy đủ

về địa vị pháp lý của người sử dụng đất Trên cơ sở phân tích các quan niệm chung

về địa vị pháp lý của một chủ thể pháp luật và tham khảo các tài liệu, sách, báo

pháp lý về đất đai, chúng tôi cho rằng, nội hàm khái niệm địa vị pháp lý của người

sử dụng đất bao gồm hai phương diện sau đây có liên quan mật thiết với nhau:

- Phương diện thứ nhất: Bao gồm toàn bộ những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm

trong hoạt động sử dụng đất được pháp luật quy định cho người sử dụng đất

- Phương diện thứ hai: Bao gồm những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của

do người sử dụng đất tạo ra trong quá trình sử dụng đất mà không trái với các quy định của pháp luật hoặc không bị pháp luật cấm, bảo đảm lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất Cách tiếp cận này, thể hiện sự năng động, tự chủ của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất

Theo chúng tôi, địa vị pháp lý của người sử dụng đất được tiếp cận với hai phương diện nêu trên sẽ phản ánh đầy đủ những đặc trưng pháp lý của người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay

Từ những lập luận trên có thể hiểu: địa vị pháp lý của người sử dụng đất

là tổng hợp các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất trong hoạt động sử dụng đất được pháp luật quy định và những quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm

mà nó thực hiện trên cơ sở pháp luật cho phép trong quá trình sử dụng đất.

Để xác lập và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất, cần lưu

ý một số vấn đề cơ bản sau đây:

- Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép nhận chuyển nhượng QSDĐ

- Trình tự thủ tục kê khai, đăng ký sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ

- Quyền, Ighĩa vụ, trách nhiệm của người sử dụng đất trong các giaodịch đất đai, như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kếQSDĐ, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và xã hội

- Cơ chế 3háp lý bảo đảm thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất

1.2.2 Sụ khác nhau về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự, thương mại về đất đai

Xét về bản chất thì giao dịch thương mại là một loại giao dịch dân sựđặc thù, do đó nó được xác lập và thực hiện tuân theo các nguyên tắc cơ bản

của giao dịch dân sự Tuy nhiên, trong lĩnh vực đất đai, cũng có một vài điểm

khác biệt về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các loại giao dịch này

và được thể hiện ở những khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, về phương diện chủ thể Trong lĩnh vực đất đai, chủ thể sử

dụng đất tham gia giao dịch thương mại có phạm vi hạn chế hơn chủ thể sửdụng đất tham gia giao dịch dân sự v ề mặt lý luận, giao dịch dân sự về đấtđai bao gồm các vấn đề liên quan chủ yếu đến quyền lợi cá nhân của người sử

dụng đất, mà những quyền lợi này phát sinh trong giao lưu hàng ngày Điều

này có nghĩa là bất kỳ cá nhân (thể nhân), hộ gia đình hoặc tổ chức (pháp nhân)

nào sử dụng đất cũng có thể tham gia các giao dịch dân sự về đất đai nhằm thỏa

mãn nhu cầu về vật chất và tinh thần của bản thân Trong khi đó xét về tính chất

thì giao dịch thương mại là giao dịch được thực hiện nhằm mục đích mang lại

lợi nhuận cho các chủ thể tham gia và được một số người có đăng ký kinh doanh

(gọi là thương nhân) sử dụng thường xuyên như nghề nghiệp của họ Do đó

không phải bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có thể trở thành chủ thể của

giao dịch thương mại về đất đai, mà chủ thể của giao dịch này chỉ bao gồm

những người vừa là chủ thể sử dụng đất đồng thời vừa là chủ thể kinh doanh

Hơn nữa, không giống với giao dịch dân sự được thực hiện đối với các

tài sản thông thường do đất đai là tài sản đặc biệt "thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước thống nhất quản lý", nên pháp luật qui định điều kiện để trở thành chủ thể

của giao dịch thương mại về đất đai rất chặt chẽ Sở dĩ pháp luật qui định chặt

chẽ các điều kiện đối với chủ thể của giao dịch thương mại về đất đai là nhằm

ngăn ngừa việc các chủ thể này chuyển đất đai từ sở hữu toàn dân thành tài sản

của chính bản thân họ Người sử dụng đất muốn tham gia các giao dịch này phải

thỏa mãn các điều kiện về vốn, đăng ký kinh doanh và am hiểu về thị trường,

pháp luật v.v Do đó, chỉ có các công ty kinh doanh giá trị QSDĐ mới thỏa mãn đầy đủ các điều kiện mà pháp luật đặt ra và trở thành chủ thể của giao dịch thương mại về đất đai Mặt khác, không giống với các công ty kinh doanh nhà hiện nay, các công ty kinh doanh giá trị QSDĐ phải bỏ tiền ra thuê QSDĐ để kinh doanh Vì vậy, trong thời hạn thuê đất thì QSDĐ trở thành tài sản, vốn kinh doanh của họ và được đưa vào lưu thông thị trường nhằm mục đích thu lợi nhuận

Thứ hai, địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch thương

mại về đất đai luôn có sự thay đổi và phụ thuộc vào nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất hay nộp tiền thuê đất của các chủ thể kinh doanh Trong khi đó, địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong giao dịch dân sự về đất đai lại không phụ thuộc nhiều vào những nghĩa vụ tài chính này Căn cứ vào nghĩa vụ nộp tiền

sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi sử dụng đất, mà pháp luật đất đai hiện hành quy định cho các tổ chức kinh tế có những quyền khác nhau Điều này thể hiện:

- Đối với tổ chức, nếu được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì được pháp luật cho hưởng nhiều quyền năng hơn so với tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Cụ thể, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất chỉ có QSDĐ theo mục đích được giao, không

có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Ngược lại, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì lại có đầy đủ các quyền này

- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm được pháp luật cho hưởng ít quyền năng hơn

so với người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc thuê đất, đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm Cụ thể, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được quyền thế chấp, chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình

gắn liến với đất thuê, không được quyền thế chấp, chuyển nhượng QSDĐ Trong

khi đó, người sử dụng đất theo phương thức trả tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê

đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì không chỉ được quyền thế

chấp, chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, mà

còn được chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ Ngoài ra, họ còn

được quyền cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh

Tóm lại, từ những phân tích trên đây cho thấy rằng, mặc dù giao dịch

thương mại về đất đai có một số điểm khác biệt nhưng nếu nhìn một cách tổng

quát thì những giao dịch đó cũng là một bộ phận của giao dịch dân sự về đất

1.3.1.1 Giao đất - Cơ sở hỉnh thành tư cách người sử dụng đất

Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu

toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Như vậy xét về mặt pháp luật, các

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có

quyền chiếm hữu và sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho chủ sở hữu

đất đai, nhưng lại không trực tiếp thực hiện việc chiếm hữu, sử dụng đất

Thông qua hình thức giao đất, Nhà nước phân phối đất đai một cách hợp lý

cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, phù hợp với các mục tiêu phát

triển kinh tế - xã hội của đất nước Tương ứng với mỗi phương thức quản lý

đất đai khác nhau ở mỗi giai đoạn lịch sử của đất nước thì hình thức phân phối

đất đai cũng có những điểm khác nhau Cụ thể, trong cơ chế kế hoạch hóa tập

trung trước đây, Nhà nước phân phối đất đai cho các tổ chức, cá nhân sử dụng

theo hình thức cấp đất không thu tiền sử dụng đất, còn hiện nay Nhà nước thực hiện việc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài theo phương thức không thu tiền sử dụng đất và có thu tiền sử dụng đất đối với nhũng nhóm chủ thể sử dụng đất khác nhau So sánh với pháp luật đất đai của Trung Quốc về phân phối đất đai thuộc sở hữu nhà nước cho thấy có những điểm tương đồng với các quy định

về vấn đề này của pháp luật Việt Nam Việc giao QSDĐ ở Trung Quốc được tiến hành theo hai phương thức: không thu tiền và có thu tiền (pháp luật Trung Quốc gọi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là xuất nhượng QSDĐ)

Như vậy, xem xét dưới góc độ pháp lý thì giao đất và cấp đất đều là

những hình thức phổ biến được Nhà nước sử dụng để phân phối đất đai, nhằm

đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội Đây là cơ sở pháp lý hình thành

tư cách người sử dụng đất Thông qua hành vi giao đất hoặc cấp đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được phát sinh Mặc dù vậy, giữa giao đất và cấp đất cũng có một số điểm

khác nhau thể hiện ở những khía cạnh chủ yếu dưới đây:

- Thứ nhất, hình thức cấp đất phù hợp với quan niệm và phương thức

quản lý đất đai trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung Trong cơ chế này, đất đai chưa được coi là hàng hóa, Nhà nước cấp đất cho người sử dụng không thu tiền sử dụng đất và không xác định cụ thể thời hạn sử dụng đất Do vậy, ở người sử dụng đất thường nảy sinh tâm lý là: Nhà nước cấp đất "vĩnh viễn" cho mình, nên trên thực tế hầu như Nhà nước rất khó lấy lại đất đã cấp cho người sử dụng Ngược lại, trong cơ chế thị trường, Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) để sử dụng ổn định, lâu dài

và có xác định cụ thể thời hạn sử dụng đất Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất, trừ những ngoại lệ do pháp luật quy định và khi cần thiết Nhà nước thu hồi lại đất đã giao dễ dàng hơn

- Thứ hai, việc cấp đất ít khi được thực hiện với sự cân nhắc về hiệu

quả và giá trị kinh tế, cũng như những tác động về kinh tế - xã hội Nói tóm

lại, việc cấp đất trong thời kỳ quán lý đất đai theo cơ chế kế hoạch hóa tập

trung mang nặng tính chất chủ quan, duy ý chí của Nhà nước Ngược lại, việc

giao đất hiện nay, nhất là việc giao đất cho các chủ thể kinh doanh được tiến

hành dựa trên cơ sở những luận chứng kinh tế, kỹ thuật mang tính khoa học và

có cân nhắc đến những tác động về mặt kinh tế - xã hội

Như trên đã trình bày, cơ sở pháp lý hình thành tư cách người sử dụng

đất chính là hành vi giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên,

không phải bất kỳ hành vi giao đất nào của các cơ quan nhà nước cũng làm

phát sinh tư cách người sử dụng đất mà chỉ những hành vi của các cơ quan nhà

nước được pháp luật quy định, mới làm phát sinh tư cách người sử dựng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì các cơ quan nhà nước có

thẩm quyền giao đất bao gồm: Chính phủ, ủ y ban nhân dân (UBND) tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ương và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố

thuộc tỉnh Vì vậy, chỉ hành vi giao đất do các cơ quan nhà nước này thực hiện

mới có giá trị pháp lý làm phát sinh tư cách người sử dựng đất

Thuật ngữ "giao đất" mà chúng tôi đề cập ở đây được hiểu là việc giao

đất được thực hiện giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với người sử dụng đất

Tuy nhiên thực tế hiện nay, đang tồn tại việc các nông trường, lâm trường giao

đất cho các hộ gia đình thành viên để sản xuất, kinh doanh theo hình thức

khoán Câu hỏi đặt ra là pháp luật có thừa nhận tư cách người sử dụng đất cho

các hộ gia đình thành viên khi nhận khoán đất từ các nông trường, lâm trường

không? Xung quanh vấn đề này, tồn tại những quan điểm khác nhau

- Quan điểm thứ nhất, không thừa nhận tư cách người sử dụng đất của

các hộ gia đình thành viên nhận giao khoán đất của nông trường, lâm trường

Quan điểm này xem xét tư cách người sử dụng đất dựa trên căn cứ: Tư cách này

phát sinh trên cơ sở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sử

dụng đất thông qua việc giao đất hay công nhận việc nhận chuyển QSDĐ Do

vậy, mặc dù thực tế không sử dụng phần đất đã giao khoán cho các hộ gia đình

thành viên, nhưng các nông trường, lâm trường vẫn được coi là người sử dụng

đất, vì họ được Nhà nước giao đất Còn các hộ gia đình thành viên thực tế sử

dụng đất, song QSDĐ của họ bị ràng buộc bởi hợp đồng nhận khoán đất đối với

nông trường, lâm trường Họ không được coi là người sử dụng đất và không được

cấp GCNQSDĐ Theo chúng tôi, quan điểm này mới nhìn nhận việc phát sinh

tư cách người sử dụng đất ở mối quan hệ hành chính "theo chiều dọc" (giữa Nhà

nước và người sử dụng đất) mà chưa xem xét mối quan hệ này "theo chiều

ngang" (giữa những người sử dụng đất với nhau), nên chưa phù hợp với thực tế sử

dụng đất hiện nay và gây khó khăn cho những đối tượng sử dụng đất này, vì họ:

Không được hưởng các quyền của người sử dụng đất, trong

đó có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, mặc dù họ là người

trực tiếp lao động, trực tiếp sản xuất nông nghiệp Trong quá trình

vận hành của nền sản xuất hàng hóa, những người nông dân nhận

khoán trong các nông, lâm trường rất cần vốn để đầu tư mở rộng sản

xuất Đây là vấn đề mà pháp luật đất đai chưa lường hết [90, tr 124]

- Quan điểm thứ hai, thừa nhận việc các nông trường, lâm trường giao

khoán lại một phần quỹ đất được Nhà nước giao cho các hộ gia đình thành

viên là cơ sở pháp lý làm phát sinh tư cách sử dụng đất của các hộ gia đình

này Quan điểm này được ghi nhận trong giáo trình Luật đất đai của Trường

Đại học Luật Hà Nội: "Các trường hợp nhận thầu, được cho thuê quỹ đất dự

phòng, được giao khoán lại vốn đất lâm nghiệp từ các tổ chức" [95, tr 42] là

một trong những cơ sở làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, tức là làm phát

sinh tư cách của người sử dụng đất Chúng tôi ủng hộ quan điểm này, bởi lẽ

trong nền kinh tế thị trường cần phải mở rộng nội hàm của các quan hệ đất

đai Các quan hệ này không chỉ bó hẹp trong mối quan hệ hành chính giữa

Nhà nước với người sử dụng đất mà còn bao gồm cả mối quan hệ giữa những

người sử dụng đất với nhau thông qua các giao dịch đất đai, nhằm đáp ứng các

đòi hỏi của hoạt động sản xuất, kinh doanh hiện nay Điều này cũng phù hợp

với quan điểm của các nhà lập pháp Trung Quốc, nước có nhiều điểm tương

đồng về văn hóa, lịch sử và chính trị với Việt Nam Nghiên cứu pháp luật đất đai của Trung Quốc, chúng tôi thấy rằng, các nhà lập pháp Trung Quốc cũng thừa nhận quyền kinh doanh đất đai nhận khoán của nông dân:

Đất đai thuộc sở hữu tập thể nông dân thì do thành viên của

tổ chức kinh tế tập thể đó nhận khoán kinh doanh, tiến hành sản xuất nghề trồng trọt, lâm nghiệp, nghề chăn nuôi, nghề cá Thời hạn nhận khoán đất đai là 30 năm Bên giao khoán và bên nhận khoán cần xác lập hợp đồng nhận khoán, giao ước quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên Nông dân nhận khoán kinh doanh đất đai có nghĩa vụ bảo vệ đất và sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý theo hợp đồng Quyền kinh doanh đất đai nhận khoán của nông dân được pháp luật bảo hộ [60, Điều 14]

Tóm lại, giao đất là cơ sở pháp lý phổ biến hình thành quyền của người

sử dụng đất đối với đất đai Trong nền kinh tế thị trường việc giao đất được Nhà

nước chú trọng đến hiệu quả kinh tế và tạo điều kiện để người sử dụng đất làm

chủ thực sự đối với đất đai, đồng thời có trách nhiệm trong việc sử dụng đất Bên cạnh đó, xuất hiện hình thức giao khoán lại đất giữa các nông trường, lâm trường với các hộ gia đình thành viên, song pháp luật hiện hành chưa công nhận tư cách

sử đụng đất của những đối tượng này Điều này gây cản trở cho các hộ gia đình thành viên tham gia các giao dịch đất đai trong quá trình sử dụng đất

1.3.1.2 Cho thuê đất

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không chỉ được xác lập thông qua hình thức Nhà nước giao đất mà còn phát sinh bằng hình thức Nhà nước cho thuê đất Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường thì hình thức cho thuê đất được ghi nhận trong các văn bản pháp luật Hình thức này ra đời đáp ứng các yêu cầu của quản lý và sử dụng đất đai theo cơ chế thị trường Pháp luật của các nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trưcmg cũng có các quy định về việc cho thuê đất Ví dụ, Luật quản lý đất đai của Trung Quốc có những quy định về vấn đề này như sau: