Hợp đồng thuê nhà ở trong pháp luật dân sự việt nam

Chế định họp đồng thuê nhà ỏ’ là một trong những biện pháp pháp lý bảo đảm quyền có nhà ỏ’ của công dân và là biện pháp pháp lý bảo vệ quyền lợi họp pháp của bên cho thuê nhà và bên thuê

_tL xiÂI Ĩ-ỈOC

■*,— — r x T j r P T - J ts .7

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ T ư PHÁP

T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C LUẬ I H À N Ộ I

NGUYỄN VIỆT CUỜNCỈ

Đ Ề T À I:

HỢP ĐỔNG THUÊ NHÀ Ở

CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN s ự

MÃ SỔ : 50507

LUẬN ÁN THẠC s ĩ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn : PTS ĐINH VẮN THANH

THU'V ! E N TRƯÕf!G-PẠI HỌC.LLÍ'! l ỳ ý ổ í

p H 0 NG £' C" c _ C - 0 (dO 3

Hà nội - 1996

M ỤC LỤ C

Trang

C h ư ơ n g 1 NHŨNG VẤN ĐỀ c ơ BẢN VỂ HỢP ĐỔNG THUÊ

1.1 Sự phát triển của ch ế định họp đồng thuê nhà ổ trong

1.3 Những điều kiện.có hiệu Urc của hợp đổng thuÊ Iilià ở 30

1.3.1- Người tham gia giao kết hợp đồng thuê nhà ở phải có

ỉ 3.2- Mục đích và nội dung hợp đồng thuê nhà ờ không trái

1.3.3- Người ký kết hợp đồng thuê nhà ở phải hoàn loàn tự

1.3.4- Hình thúc cùa hợp đồng thuê nhà ở phải tuân theo quy

1.4 Q uyền và nghĩa vụ của các bén hợp đổng th u ê n h à ử 41

C h ư ơ n g ỉ l THỰC TRẠNG VÀ ĐƯỜNG L ố i CỈIẢI QUYẾT TRANH

2.1 rình hình nguyên nhân việc tranh chấp hựp đổng thuê

2.1.2- N guyên nhân của việc đòi nhà cho thuê 49

2.2.4- Các tranh chấp khác xuất pháp tù' hợp đồng thuê nhà ở 642.2.5- Đ òị nhà cho thuê liên quan đến chính sách cải tạo 692.2.6- Đ òi nhà cho thuê liên quan đến chính sách quản lý 75

nhà vắng chủ

LỜI NỚI ĐẨU

1 Tính cấp tỉiỉết của viẽc nghiên cứu để tài

Chiến lược phát triển quốc gia đến năm 2000 của nước ta đề ra mục tiêu : “ Ra khỏi khủng hoảng, ổn định tình hình kinh tế xã hội, phấn đấu vượt qua tình trạng nước nghèo và kém phát triển, cải thiện đời sống của nhân dân, củng cố quốc phòng và an ninh tạo điều kiện cho đất nước phát triển nhanh hơn vào đáu thế kỷ 21”

Cải thiện chõ ở là một trong nhũng yêu cầu cấp bách nhất của việc cải thiện đời sống nhân dân

Có chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người,

là nguyện vọng đẩu tiên của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực con người Chỗ ỏ' thích họp và an toàn cho mỗi công dân

là một biểu hiện cụ thể của các thành tựu đạt được trong quá trình thực hiện mục đích “dân giàu, nước mạnh, xã hội văn minh” Để thực hiện điều này Hiến pháp 1992 của nước ta quy định : “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật” (Điều 62)

Bất kỳ một đất nước nào trên thế giới, người dân sống tại các đô thị và các khu công nghiệp, thương nglìiộp tập trung không phải ai cũng

có nhà thuộc quyền sở hữu của mình, một bộ phận lón dân cư có nhà ở thông qua họp đổng thuê nhà ở Vì vậy nhu cầu thuê nhà ở và việc xây dựng nhà ở để cho thuê thuộc các thành phán kinh tế là một tất yếu khách quan Trong những năm qua cùng vói chính sách cải tạo nhà cửa, Nhà nước đã đầu tư nhiều tỉ đồng để xây nhà ở Nhưng thực tế cả nước hiện nay mới có khoảng 500 triệu m nhà ở, trong đó nhà ỏ' thuộc sở hữu nhà nước mới có 26 triệu m2 Trong tổng số 5(X) triệu m2 nhà ở có 81 triệu m2 nhà ỏ' đô thị; Trong đó thành phố Hà Nội và thành phố Hổ Chí

Minh chiếm 46% Đến nay mới có khoảng 30% cán bộ, công nhân viên chức thuê nhà của Nhà nước Sô còn lại ở trong nhà riêng hoặc nhà thuê của tư nhân Để cho quan hệ xã hội này phát triển một cách lành mạnh trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, là một yêu cầu cấp thiết đòi hỏi phải có những quy phạm pháp luật điều chỉnh nó Chế định họp đồng thuê nhà ỏ’ là một trong những biện pháp pháp lý bảo đảm quyền có nhà ỏ’ của công dân và là biện pháp pháp lý bảo vệ quyền lợi họp pháp của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà ở.

Thực tiễn xét xử tại ngành Tòa án nhân dân trong những năm qua cho thấy các tranh chấp về hợp đồng cho thuê nhà ở rất đa dạng và phức tạp, đặc biệt là những quan hệ thuê nhà ở phát sinh trước ngày 1-7-1991,

vì vạy quyết định về việc thi hành Bộ luật dàn sự của Quốc Hội Khóa IX

kỳ họp thứ 8, đã quyết, định những quan hệ này sẽ được thực hiện theo quy định của Quốc Hội Do đó việc nghiên cứu, lý giải để làm sáng tỏ

cơ sỏ' lý luận đặc điểm và nội dung của họp đồng thuê nhà ở, từ đó thấy

rõ được thực trạng của nó, tìm ra nhũng giải pháp để giải quyết các tranh chấp về họp đồng cho thuê nhà hiện nay, đây là yêu cầu cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

2 Tình hình nghiên cứu đề tài.

Họp đổng thuê nhà ở, thực trạng và giải pháp trong việc giải quyết các tranh chấp hiện nay chưa được đặt ra và nghiên cứu bằng một công trình độc lập và toàn diện

Trên các tạp chí chuyên ngành cũng chỉ mới có một số bài đề cập đến việc giải quyết tranh chấp họp đồng thuê nhà dưới góc độ phân tích những vụ án cụ thể Đến nay chưa có một công trình nào đi sâu nghiên cứu một cách cơ bản và có hệ thống đề tài này

3 Nhiêm vu và pham vi nghiên cứu đề tài

a- Căn cứ vào nhũng quan điểm và định hướng cơ bản của Đảng và Nhà nước về xây dựng và phát triển nền kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, cũng như thực tiễn hoạt động xây dựng pháp luật và giải quyết các tranh chấp xung quanh họp đổng thuê nhà ỏ' trong thời gian vừa qua, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ vấn đề lý luận và vai trò của chế định họp đồng thuê nhà ở trong điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam Đồng thời qua thực tiễn xét xử khái quát thực trạng họp đổng thuê nhà ở trước khi có Bộ luật dân sự, trên cơ sở đó tìm ra những giải pháp để giải quyết tốt nhũng tranh chấp quan hệ thuê nhà ở

b- Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn trong việc phân tích lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

4 Cơ sở phương pháp luân và phưong pháp nghiên cứu.

a- Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài dựa trên phép biện chúng của triết học Mác-Lênin, của lý luận Nhà nước và pháp luật trong điều kiện cơ chế kinh tế mới Nghiên cứu lý luận từ thực tiễn lây thực tiễn làm sáng tỏ cho lý luận

b- Phương pháp nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở lịch sử, phản ánh thực tiễn, so sánh và rút ra kết luận

5 Điểm mời và Ý nghĩa thưc tiễn của đề tài.

Đề tài "Họp đồng thuê nhà ở trong Pháp luật dân sự Việt Nam "

lần đầu tiên được nghiên cứu, trình bày một cách có hệ thống cơ sở lý luận về họp đổng thuê nhà ở ở Việt Nam, phân tích, so sánh các quy định trong chế định họp đồng thuê nhà trong quá trình xây dựng pháp luật ở nước ta Đồng thời tổng kết thực tiễn xét xử các loại án kiện phát sinh từ họp đổng thuê nhà ở Qua đó đề xuất , kiến nghị với cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền giải thích rõ một số điểu luật về hợp đồng thuê nhà ưong

Bộ luật dân sự để việc áp dụng vào thực tế được đúng đắn và thống nhất Đồng thời cũng kiến nghị những giải pháp để giải quyết những ừanh chấp về hợp đổng thuè nhà ở phát sinh trước ngày 1-7-1991 mà theo Nghị quvết của Quốc hội không áp dụng những quy đinh ữong Bộ luật dân sự

Mặt khác đề tài trên sẽ có những đóng góp nhãt đinh vào những bài giảng mòn luật dân sự ở một số cấp học, kết hợp lý luận vói thực tiễn góp phần làm phona phú thêm kiến thức của các bài giảng đó

6 Co cấu của luàn án

Luận án gồm có :

Lòi nói đáu

Chương I : Những vấn đề cơ bản vể hợp đồng thuê nhà ở trong Pháp lệnh dân sự Việt Nam

1.1 Sư phát triển của chế định họp đồng thuê nhà trong luàt dân

sự Việt Nam

1.2 Họp đổng thuê nhà ở

1.3 Những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở

1.4 Quyẻn và nghĩa vụ các bên ttong hợp đồng thuê nhà ở

Chương ĩ ĩ : Thực trạng và đường lối giải quyết tranh chấp trong quan hệ cho thuè nhà.

2 1 Tình hình, nguyên nhàn việc tranh chấp họp đổng thuê nhà.2.2 Đưòng lối giải quvết tranh chấp

Phán đề xuất và kiến nghỉ.

Chương ĩ

NHUNG VÂN ĐỂ c ơ I5ẢN VỂ HỢP ĐỚNG THUÊ NHÀ Ở

TRONG PHÁP LUẬT DÂN s ự VIỆT NAM

1.1 Sư phát triển cua chế đinh hợp đổng thuê nhà ở trong luât dân

sư Viêt Nam.

Họp đồng thuê nhà ỏ' được hình thành giữa bên cổ nhà cho thuê và bên thuê nhà Song quan hệ thuê nhà không chỉ mang tính chất riêng tư giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà ở mà nó còn mang tính chất xã hội, chính trị; vì vậy bất kỳ nước nào cũng quan tâm và thông qua luật pháp để điều chỉnh quan hệ này

Ở nước ta vào những năm đầu của thập niên sáu mươi, sau khi miền Bắc được giải phóng, Nhà nước tiến hành chính sách cải tạo nhà đất (1960 -1964) Lúc đó ở miền Bắc nước ta, nhà cửa ở các thành thị tập trung nhiều vào ba thành phố Hà nội, Hải phòng và Nam định Còn một

số ít ở các thị xã khác Ở các thành phố lớn nhà cửa tư nhân chiếm tới

81 % tổng số diện tích nhà Riêng số nhà cho thuê chiếm tới 33% tổng số diện tích Chủ nhà cho thuê liíc đó nằm trong nhiều tầng lóp nhân dân, có một số nhà thuộc một số hiệp hội, các tôn giáo và ngoại kiều Phán lớn nhà cho thuê đã cũ, một số đã quá cũ kỹ Tuy vạy chủ nhà vẫn cho thuê

mà không chịu sửa chữa đã dẫn đến nhà càng xuống cấp, thường xuyên

đe dọa an toàn của những người thuê nhà

Đứng trước tình hình trên ngày 30.3.1960 Ban chấp hànhTrung ương đã ra chỉ thị số 200/CT- TYV về việc cải tạo những người có nhiều nhà cho thuê và quản lý toàn bộ nhà cửa cho thuê ở thành phố và thị xã Mục đích chủ yếu của văn bản này là thống nhất và tăng cường việc quản

lý của Nhà nước đối với nhà cửa tư nhân cho thuê, hạn chế đi đến xóa bỏ

sư bóc lột tư bản chủ nghĩa về việc cho thuê nhà

Giải quyết tình trạng dùng nhà không họp lý, thỏa mãn một phẩn của cơ quan Nhà nước và của nhân dân, đồng thời xây dụng tốt quan hệ

về việc thuê mướn nhà

Tăng cường việc bao quản và sửa chữa nhà trong các thành phố, đảm bảo an toàn cho nhân dân, góp phần bảo đảm mỹ quan cho thành phố

Với chủ trương của Ban chấp hành TW, ngày 29-6-1960 Hội đồng chính phủ đã ra Nghị định 19/CP về chính sách đối với việc cho thuê nhà của tư nhân ở các thành phố và thị xã Điều 2 Nghị định quy định: Nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ nhà cho thuê ở các thành phố và thị xã của những chủ nhà sau đây:

1 - Những người tư sản, phú nông

2- Nhũng người địa chủ chưa được thay đổi thành phần

3- Những người ở nội thành các thành phố Hà nội, Hải phòng có diện tích nhà gạch cho thuê khoảng từ 150 m2 trở lên, hoặc có diện tích nhà bê tông cho thuê khoảng 120 m2 trở lên hoặc tiền cho thuê Iihà trong một năm thu được khoảng 1 ()00đ trở lên

4- Những người ở ngoại thành các thành phố Hà nội và Hải phòng,

ở thành phố Nam định, các thị xã có diện tích nhà gạch hoặc nhà bê tông cho thuê khoảng lOOm2 trở lên

Ngày 13-2-1961 Hội đồng chính phủ lại ra nghị định 24/CP bổ sung chính sách quản ỉý và thống nhất nhà cho thuê ỏ' các thành phố và thị xã Điều 5 nghị định này thay điều 4 nghị định 19/CP: những chù nhà không thuộc diện phải giao nhà cho Nhà nước quản lý và sử dụng được tiếp tục cho thuê nhà của mình Các chủ nhà phải chấp hành đúng điều lệ tạm thời quy định trách nhiệm của người cho thuê nhà ỏ' các thành phố thị xã

Nhà cho thuê phải theo giá Nhà nước quy định, phải có họp đồng thuê mướn, và đăng ký tại cơ quan quản lý nhà đất địa phương Khi cần

thiết vì lợi ích chung Nhà nước có thể điều chỉnh, phân phối diện tích cho thuê, hoặc Nhà nước có thể rỡ đi và bổi thường thích đáng cho chủ nhà.

ƠI ủ có nhà cho thuê, nếu giữ lại để ở một diện tích quá rộng, thì Nhà nước có thể rút bót diện tích ấy để cho người khác thuê

Ngoài ra ngày 17-2-1961 Thủ tướng chính phủ có thông tir số 61ArTg giải thích thống nhất nhũng nhà cho thuê ỏ' các thành phố và thị

xã Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh còn có thông tư sô 142/BCT ngày 5-7-1961 về vấn đề nhà chuyên ctể cho thuê của các đoàn hội tôn giáo; Thông tư số 144/BCT ngày 5-7-1961 về vấn đề nhà cho thuê của tư nhân ở các ngoại thành, ngoại thị Bộ nội vụ có thông tư số 12/NV ngày 22-4-1964 giải thích một số chính sách cụ thể về quản lý nhà cửa

Với chính sách trên Nhà nước ta đã xóa bỏ dược sự bóc lột tư bản

về việc cho thuê nhà, góp phần vào ổn định vấn đề nhà ở cho một bộ phận 1Ó11 cán bộ công nhân viên chức và người lao động Khi thực hiện xong chính sách cải tạo, quản lý nhà cho thuê ở thành phố, thị xã ngày 29-7-1964 Hội đồng chính phủ đã ra nghi đinh 1 15/CP ban hành điều lộ cho thuê nhà ở các thành phố và thị xã

Điều lệ này nhằm mục đích xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà Trên cơ sở đó xây dựng quan hệ tốt giữa hai bên, đôn đốc giám sát lẫn nhau trong việc chấp hành các chính sách, chế độ, thể lê nhà cửa của Nhà nước Xác định rõ trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nhà trong việc giữ gìn và sửa chữa nhà cửa cho tốt để sử dụng nhà cửa được lâu dài, đảm bảo an toàn vệ sinh cho người

ở, giữ vẻ đẹp của thành phố, thị xã Nghị định 1 15/CP xác định lõ quyền hạn của Nhà nước trong việc quản lý và giám sát việc cho thuê Điều lệ cho thuê nhà ở thành phố, thị xã có 5 phần, 31 điều nhưng đã nêu lên một cách khá đầy đủ cả về nguyên tắc chung cũng như hình thức, điều kiện

có hiệu lực của họp đồng thuê nhà, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê,

bên thuê, tiền thuê nhà; thẩm quyền của các cơ quan trong việc giải quyết tranh chấp họp đồng v.v

Điều lệ cho thuê nhà ở thành phố, thị xã tại thời điểm ban hành đã phát huy một cách tích cực góp phẩn xóa bỏ chế độ bóc lột trong quan hệ cho thuê nhà, một “phương thức bóc lột lạc hậu hon so với công nghiêp

tư bản và một phần nào còn mang nặng cái tính chất bóc lột phong kiến” Với các quy định tương đối chi tiết, nghị định 1 15/CP đã góp phần bảo đảm ổn định đời sống của một bộ phận lớn dân cư, chủ yếu là cán bộ công nhân viên và người lao động sống trong các thành phố và thị xã Đồng thời đã bảo đảm được lợi ích họp pháp của người có nhà cho thuê trong thời kỳ đó

Điều lệ cho thuê nhà còn thể hiện được tính hướng dẫn cách sử sự cho các bên trong lĩnh vực thuê và cho thuê nhà Ví dụ điều 6 của điều lệ quy định : “Họp đồng cho thuê nhà phải ghi rõ họ tên, nghề nghiệp, người cổ nhà cho thuê và người thuê nhà, địa điểm, diện tích nhà cho thuê drãện tích chính, diên tích phu), tình trạng nhà cửa và thiết bị trong < nhà, giá thuê nhà, thời hạn thuê nhà và những cam kết khác nếu có ”

Chỉ một điều luật trên nhưng đã đủ để hướng đẫn cách thức làm một bản họp đồng thuê nhà một cách đầy đủ, chi tiết

Ngoài ra điều lệ thuê nhà ở thành phố và thị xã là cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp vế họp đồng thuê nhà Cũng trong thời gian này miền Nam sống dưới chế độ của Mỹ ngụy, năm 1972 chính quyền Sài gòn ban hành Bộ dân luật Nội dung của Bộ dân luật này chủ yếu rút tỉa những nguyên tắc đại cương của Bộ dân lu ạt Pháp năm 1804 Tuy nhiên trong khi quy định các giao dịch dân sự nói chung và quan hệ cho thuê nhà nói riêng đã có sự sửa đổi cho phù họp với phong tục, tập quán của Việt Nam Trong bộ luật này có phụ tiết 1 gồm 36 điều (Từ điều 1097 đến điều 1 132) quy định: Điều lệ chung cho việc thuê nhà đất ở thành thị và thuê nông trại vườn đất ở thôn quê

Khi miền Nam hoàn toàn giải phóng Hội đồng chính phủ đã ra Quyết định số 1 1 1/CP ngày 14-4-1977 ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa với nhà, đất cho thuê ở các đô thị các tỉnh phía nam Mục đích cơ bản của Quyết định I I 1/CP nhằm xóa bỏ kinh doanh bóc lột về nhà đất, thực hiện thống nhất quản lý Nhà nước về nhà, đất ở

đô thị Quyết định 11 1/CP quy định:

- Nhà nước quốc hữu hóa toàn bộ nhà cho thuê, không kể diện tích cho thuê ít hay nhiều của tư sản mại bản, của địa chủ, của tư sản gian thương lớn, của những người phạm tội nặng về chính trị và kinh tế, của các tổ chức phản động

- Nhà nước trực tiếp quản lý toàn bộ nhà cho thuê của các chủ nhà

là cá nhân, công ty, đoàn hội, tôn giáo v.v riêng đối vời những chủ nhà

là cá nhân có ít nhà cho thuê để ở, diện tích cho thuê dưới 150m2 ở các tỉnh, dưới 200m2 ở thành phố Hổ Chí Minh, hoặc thu tiền cho thuê nhà hằng năm dưới 600 đồng ở các tỉnh và 8CX) đồng (tiền giải phóng-phát hành và đổi sau ngày 30/4/1975) ở thành phố Hồ Chí Minh, thì trước mắt chủ nhà vẫn được tạm thời cho thuê nhung phải chấp hành đầy đủ những quy định thống nhất về đăng ký, họp đồng cho thuê

Qua hai đọt tiến hành chính sách cải tạo nhà cửa ở miền Bắc và miền Nam, Nhà nước đã quản lý trên 7 triệu 111 nhà để đưa vào quỹ nhà

ở của Nhà nước

Sau khi hoàn thành chính sách cải tạo nhà cho thuê, thì cả nước áp dụng thống nhất điều lệ cho thuê nhà ở thành phố thị xã ban hành theo Nghị định 1 15/CP Do điều lệ thuê nhà ở thành phố, thị xã ban hành đã quá lâu, lại ban hành trong thời kỳ bao cấp nặng nề, vì vậy vào những năm 1980 khi Nhà nước thực hiện chính sách đổi mới, thì điều lệ cho thuê nhà ỏ’thành phố, thị xã có nhiều điều không còn phù họp Nhiều quy định cụ thể trong Nghị định 1 15/CP đã cản trở sự phát triển một cách bình thường quan hệ cho thuê nhà ở Cụ thể là: Nghị định được ban hành

nhằm thực hiện chính sách quản lý và cải tạo nhà cho thuê là chủ yếu, nên quyền lợi của bên có nhà cho thuê chưa được thỏa đáng (giá thuê và các điều kiện khác) Nguyên tắc tự do thỏa thuận để thống nhất ý chí của các bên chỉ là sự ghi nhận về mặt hình thức mà chưa được triệt để áp dụng và tôn trọng Căn cứ vào văn bản pháp luật này thì háu như chủ nhà không bao giờ lấy lại được nhà Qua thực tế áp dụng những năm gần đây càng bộc lộ sự hạn chế sự tin tưởng trong họp đồng cho thuê nhà, hạn chế truyền thống “ lá lành đùm lá rách”- một truyền thống tốt đẹp lâu đời của

xã hội Việt Nam Vì vậy ngày 26-3-1991 hội đồng Nhà nước đã ban hành pháp lệnh nhà ở Trong đó có một chương (Ơurơng IV) gồm 14 điều quy định về họp đồng thuê nhà ở Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7-

1991 nên những quy định về họp đồng thuê nhà ở chỉ áp dụng đối với các quan hệ thuê nhà ở phát sinh từ ngày I -7-1991 trở về sau

So với điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã (được ban hành kèm theo Nghị định 115/CP ), chế định họp đồng thuê nhà ở trong pháp lệnh nhà ở đã thể hiện đươc sư bình đẳng giữa bên cho thuê và bên thuê nhà hon Thể hiện: về thời hạn thuê nhà pháp lệnh quy định thời hạn thuê

đo hai bên thỏa thuận, khi thời hạn họp đồng thuê nhà chấm dứt, bên thuê cũng chỉ được kéo dài thời hạn thuê không quá một năm nếu thực sự

có khó khăn về chỗ ở Trong điều lệ thuê nhà quy định khi hết hạn họp đồng thuê nhà bên thuê nhà được quyền tiếp tục thuê và ký họp đồng mới Bên cho thuê (là tư nhân) nếu thực sự cán nhà để ỏ' mà muốn lấy lại nhà phải được cơ quan quản lý nhà, đất sở tại đồng ý và phải báo cho bên thuê biết trước ba tháng khi hết hạn họp đổng v.v

Một điểm mới của chế định họp đồng thuê nhà ở trong pháp lệnh nhà ở so với điều lệ thuê nhà ỏ' là không buộc bên cho thuê nhà phải trích tiền thuê nhà hàng tháng từ 25% đến 40% để gửi vào ngân hàng làm tiền

dự trữ cho việc sửa chữa nhà Pháp lệnh nhà ở còn quy định quyền và nghĩa vụ của người thuộc bên thuê có tên trong họp đồng thuê nhà ở;

quyền về diện tích nhà ỏ' đã tự làm thêm của bên thuê nhà khi được bên cho thuê nhà đồng ý và được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng.

Ngày 28-10-1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Bộ luật dân sự Đfiy là một trong nhũng Bộ luật lón của nước ta, được xây dựng trong thời kỳ đổi mới của đất nước, nó có vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật của nước ta tạo cơ sở pháp lý nhằm tiếp tục giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy dân chủ, bảo đảm công bằng xã hội và quyền con người về dân sự

Kế thừa và phát triển những quy phạm pháp luật trong chế định hợp đồng thuê nhà ở trong điều lệ thuê nhà ở thành phố, thị xã ban hành theo Nghị định 115/CP và trong Pháp lệnh nhà ở, Bộ luật dím sự đã xAy dựng chế định họp đồng thuê nhà ở thành một phần trong tiểu mục họp đồng thuê tài sản Vì rằng, nếu xét về bản chất pháp lý thì hợp đồng thuê nhà cũng là một dạng của họp đồng thuê tài sản nhưng do có những nét đặc thù, quyền và nghĩa vụ các bên trong họp đồng cũng có những đặc trung riêng nên Bộ luật dân sự đã quy định trong một tiểu mục riêng Đây

là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng góp phần bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của các quan hệ thuê và cho thuê nhà ở trong điều kiện hiện nay

1.2 Hơp đổng thuê nhà ơ

1.2.1 Khái niêm hơp đổng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản Tuy nhiên do tính đặc thù riêng của quan hệ thuê nhà ở không chỉ đơn thuần mang tính chất kinh tế mà 11Ó còn có ý nghĩa chính trị, xã hội, nên quan hệ thuê nhà ở có những điểm khác quan hệ thuê tài sản thông thường, điểm khác nhau cơ bản đó là một khi họp đồng thuê nhà ở đang

tồn tại, thì quyền tự do định đoạt của chủ sở hữu với nhà đang cho thuê

có phần bị hạn chế ơ ủ i sở hữu muốn bán nhà đang cho thuê phải ưu tiên cho người thuê được mua trước theo quy định tại điều 446 Bộ luật dân sự Tuy nhiên quyền ưu tiên mua đối vói bên thuê chỉ được áp dụng nếu có đầy đủ hai điều kiện :

- Chưa có chỗ ở khác, tức là thực sự có khó khăn về chỗ ở

- Đã thực hiện đầy đủ nglíĩa vụ của người thuê nhà

Với sự ghi nhân này, việc thực hiện như quy định tại điều 446 Bộ luật dân sự góp phán bảo đảm tính công bằng, họp lý trong quan hệ cho thuê nhà đây là điều không có đối với hợp đổng thuê tài sản thông thưòng Do quan hộ thuê nhà ở mang tính chất chính trị, xã hội nên những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở cũng có nhũng điểm hoàn toàn khác với những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong họp đồng thuê tài sản thông thường Ví dụ : nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng của người thuê nhà không

cỏ trong hợp đồng thuê tài sản thông thường ( khoản 4 điều 493 Bô luật dân s ự )

Do có những điểm khác nhau cơ bản như trên Bộ luật dân sự đã tách họp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng gồm 13 điều (từ điều 489 đến điều 501)

Bộ luật dân sự không nêu khái niệm họp đồng thuê nhà ở Song, qua khái niệm chung về họp đồng dân sự, họp đồng thuê tài sản, đồng thời qua tính chất của họp đồng thuê nhà ở, chúng ta có thể rút ra khái niệm về họp đồng thuê nhà ở như sau :

Họp đổng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà ỏ' cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê Jihà

Cũng như các họp đổng dân sự khác, sự thỏa thuận giữa các bên là yêu tố bắt buộc phải có Đây chính là cơ sở để hình thành một họp đồng

bất kỳ Nếu không có sự thỏa thuận thì không hình thành một họp đồng hoặc nếu sự thỏa thuận của các bên nhung vi phạm các quy định chung

về giao dịch dân sự ( được quy định từ điều 137 đến điều 142 Bộ luật dân

sự ) thì sẽ dẫn đến họp đồng vô hiệu

1.2.2 Đăc điểm pháp ly của hơp đổng thuê nhà ở

a- Cũng như họp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà ở là họp đổng ưng thuận, song vụ và có đền bù

Họp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận lức quyền và nghĩa vụ dân sự của bên cho thuê và bên thuê nhà phát sinh sau khi hai bên đã thỏa thuận xong về các điều khoản chủ yếu của họp đồng như : đối tượng (bao gồm điện tích nhà, chất lượng nhà thuê, vị trí ), giá cả và thời gian thuê nhà Thời điểm giao kết hợp đồng theo quy định chung tại điều 403

Bộ luật dân sự Khoản 1 điều 403 Bộ luật dân sư đã quy định : “Họp đồng được giao kết vào thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết Jioặc khi các bên đã thỏa thuân xong về nôi dung chủ yếu của họp đồng” Điều đó có nghĩa là khi các bên đã thỏa thuận và thống nhất ý chí với nhau về các điều khoản chủ yếu của họp đồng, thì đó cũng

là thời điểm phát sinh quyền của bên này đối với bên kia trong việc yêu cáu thực hiện họp đổng.Tuy nhiên theo điều 489: “Nếu thời hạn thuê nhà

từ sáu tháng trở lên thì phải có chứng nhận của Công chúng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng

ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền” Với quy định này thì họp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ sáu tháng trỏ' lên chỉ phát sinh quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự của bên thuê và bên cho thuê nhà khi hợp đồng đó đã được xác nhân và đã đăng ký tại CO' quan Nhà nước có thẩm quyền

Họp đổng thuê nhà ở là họp đổng song vụ vì bên cho thuê và bên thuê nhà ở đều có quyền và nghĩa vụ Trong họp đồng thuê nhà ỏ' quyền dân sự của bên cho thuê tương úng nghĩa vụ của bên thuê Ví dụ: bên cho

thuê có nghĩa vụ giao nhà ở thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê phải giao nhà ở khi họp đồng đã được giao kết Bên thuê nhà ỏ’ có nghĩa

vụ trả tiền thuê nhà thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê nhà đúng thời hạn

Họp đồng thuê nhà ở là họp đồng có đền bù Bên thuê nhà được nhận nhà để ở, nhưng phải trả tiền thuê nhà cho bên cho thuê theo thỏa thuận Khoản tiền mà bên thuê trả cho bên cho thuê nhà thể hiện tính chất đền bù của họp đồng Bản chất pháp lý của khoản tiền này có ý nghĩa khác so với các khoản tiền trong họp đổng mua bán, vận chuyển, giá công v.v mà các bên phải trả cho nhau

1.2.3 Chủ thể của hơp đổng; thuê nhà ở

Chủ thể của họp đồng thuê nhà ở gồm hai bên, bên cho thuê vàbên thuê nhà

A - Bên cho thuê nhà:

a Đối với nhà cho công dân Việt Nam thuê để ở

Nhu cáu về nhà ở của cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động hiện nay ở các thành phố, thị xã, các khu công nghiệp phần 10*11 được thỏa mãn nhờ vào quỹ nhà ở của Nhà nước Đại diện cho việc quản

lý nhà ở của Nhà nước là các cơ quan quản lý nhà đất của địa phương, vì vậy bên cho thuê chính là các cơ quan quản lý, kinh doanh nhà đất như các xí nghiệp quản lý nhà thuộc sở nhà đất hay thuộc ủ y ban nhân dãn các quận

Ngoài ra hiện nay bên cho thuê còn có thể là các công ty chuyên doanh nhà ở xây nhà để cho thuê và công dân là chủ sỏ' hữu nhà cho thuê

b Đối với nhà cho người nước ngoài thuê để ở

Với phương châm Việt Nam làm bạn với tất cả các nước trên thế giới, Nhà nước ta đã phát triển quan hệ ngoại giao, kinh tế với nhiều nước

trên thế giới Nhiều người nước ngoài đã vào Việt Nam công tác, đầu tư, kinh doanh Vì vậy nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày một tăng

Để giải quyết yêu cầu đó Hội Đồng Bộ Trưởng đã ban hành quy chế về việc cho thuê nhà, thuê lao động đối với người nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ỏ’ nước ngoài lưu trú tại v iệ t Nam theo nghị định sô 389/HĐBT 10-1 1-1990 Căn cứ vào quy chế này và thông tư hướng dẫn thi hành quy chế của liên bộ lao động, xây dụlig, nội vụ, tài chính thì bên cho thuê nhà gồm:

b] Công ty, xí nghiệp quốc doanh chuyên doanh nhà đất được ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, đặc khu trực thuộc trung ương giao trách nhiệm quản lý việc cho người nước ngoài thuê nhà

bi Các cơ quan đoàn thể, tổ chức xã hội là chủ sử dụng nhà thuộc

sở hữu Nhà nước và được cấp chủ quản cho phép

b3 Công dân Việt Nam là chủ sở hữu nhà có lý lịch rõ ràng trừ ba trường hợp sau:

- Đang bị khởi tố, truy tố hoặc điều tra theo luât tố tung hình sư.

- Đã thi hành án về tội xâm phạm an ninh quốc gia hoặc tội hình

sự nghiêm trọng theo quy định của luật hình sự, đang thi hành án trong thời gian thử thách, đang bị tước một số quyền công dim, đang bị quản chế, cải tạo không giam giữ, cải tạo tại chỗ, có tiền án tiền sự nay chưa thực sự tiến bộ

nghiện hút, hành nghề mê tín dị đoan, lưu manh, côn đồ, tàng trữ hàng

b4 Công dân hoặc các tổ chức liên doanh nhà cửa với nước ngoài tại Việt Nam

B Bẽn thuê nhà

Mục đích của hợp đồng thuê nhà ỏ’ là thỏa mãn các nhu cầu về chỗ

ở Vì vậy với tư cách là người thuê nhà ở chỉ có thể là công dân Việt Nam

- Có người trong hộ đã phạm một trong các tội: chủ chứa,

hay người nước ngoài chứ không phải là tổ chức xã hội nào đó Đảy là một tiong những đặc điểm của họp đồng thuê nhà ở khác với họp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác (quy định tại điều 502 Bộ luật dồn sự) Trong họp đổng thuê nhà sử vào mục đích khác bên thuê nhà có thể

là công dấn, người nước ngoài, cơ quan xí nghiệp hoặc các tổ chức xã hội Nói cách khác bên thuê nhà sử dụng vào mục đích khác gồm nhiều thành phần hon so với bên thuê nhà trong họp đổng thuê nhà để ở

Đối với công dân Việt Nam thuê nhà ở xuất phát từ nhu cáu có nhà ỏ’ của họ, pháp luật không đòi hỏi phải có điều kiện gì ngoài điều kiện phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi Đối với công dân thuê nhà ở của Nhà nước mà do các cơ quan nhà đất địa phương quản lý thì phải có quyết định phân phối nhà của cơ quan có thẩm quyền Trên cơ sở

có quyết định phân phối nhà ở, công dân mới được ký hợp đổng thuê nhà

ở với các cơ quản lý nhà tại địa phương

Đối với người nước ngoài thuê nhà ở phải có một trong các điều kiện sau:

- Có giấy phép đầu tư do ủ y ban Nhà nước về Họp tóc đầu tư cấp

- Có giấy phép làm đại diện cho các công ty thương mại nước ngoài do Bộ thương nghiệp cấp

Nếu không có một trong các điều kiện trên, người nước ngoài muốn thuê nhà ở phải có giấy giới thiệu của cơ quan quản lý Nhà nước từ cấp tỉnh trở lên

1.2.4 Đối tương của hơp dồng thuê nhà ở

Đối với nhà công dân Việt Nam thuê để ỏ' pháp luật của ta chưa quy định cụ thể về điều kiện nhà cho thuê phải phải như thế nào Tuy nhiên với mục đích của họp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn nhu cầu ở của bên thuê Mặt khác căn cứ vào điều 25 điều lệ cho thuê nhà ở ban hành theo nghị định 115/CP, và điều 29 pháp lệnh nhà ở và điều 498 Bộ

lu ạt dân sự thì thấy họp đổng thuê nhà ở bị chấm dứt khi nhà cho thuê bị

hư hỏng nặng có nguy cơ sụp đổ cán phải phá rỡ Từ đó có thể rút ra đối tượng của họp đồng thuê nhà ở phải là nhũng nhà có khả năng sử dụng một cách bình thường, bảo đảm được sự an toàn về tính mạng và tài sản cho người thuê

Ngoài ra nhà nằm trong khu quy hoạch của Nhà nước thì cũng không thể là đối tượng của họp đồng thuê nhà ở Vì vậy nếu các bên giao kết với nhau thuê nhà nằm trong khu quy hoạch của Nhà nước, thì họp đồng đó bị chấm dứt bất kỳ lúc nào khi Nhà nước cẩn phá rỡ khu nhà đó

Đối với họp đồng cho người nước ngoài thuê nhà ở, pháp luật nước

ta có quy định rõ đối tượng của họp đồng thuê nhà Đó là nhà cho thuê phải nằm ngoài khu vực cần bảo vệ quốc phòng do Bộ quốc phòng quy định và ngoài khu vực bảo vệ Í111 ninh do Bộ nội vụ quy định ; đổng thời nhà đó phải bảo đảm an toàn về mặt cấu trúc Cụ thể nhà cho người nước ngoài thuê có hai loại:

a Nhà độc lạp hoàn toàn

b Căn hộ hoặc phòng cách biệt, có công trình phụ, tường ngoài và lối đi riêng ra đường phố

Như vậy đối tượng của họp đồng cho người nước ngoài thuê nhà ở

có thể là nhà độc lập hoàn toàn có đầy đủ các tiện nghi phục vụ nhu cáu sinh hoạt như nhà bếp, nhà tắm v.v hoặc căn hộ hoặc phòng nhưng phải

có đầy đủ công trình phụ và phải khép kín, có đường ra phố Do đó nhũng căn hộ có lối vào chung, nhũng căn hộ đùng chung công trình vệ sinh cũng như các diện tích phụ khác , thì không thể ỉà đối tượng để cho người nuức ngoài thuê Ngoài ra căn hộ đó phải nằm ngoài khu vực cấm, khu vực cẩn phải bảo vệ quốc phòng và an ninh

1.2.5 Thời han hơp đồng thuê nhà.

Cũng như hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà là bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định Vì vậy thời hạn cũng là nội dung chủ yếu của họp đồng mà các bên cần thỏa thuận khi giao kết họp đổng

Thông thường họp đồng thuê nhà ở giữa tư nhân với nhau hay hợp đổng thuê nhà ở mà bên thuê là người nước ngoài, thì thời hạn được quy định rõ ràng Trong họp đồng tư nhân thuê nhà ở của Nhà nước thường quy định hạn thuê nhà từ 3 đến 5 năm Hết thời hạn sẽ ký tiếp, nhưng trên thực tế hầu như các bên không ký lại họp đổng Song với mục đích của họp đổng là nhằm thỏa mãn chỗ ở cho dân, do đó chỉ khi Nhà nước cần lấy lại nhà phục vụ vào mục đích khác cần thiết hon, thì cơ quan quản lý nhà đất sẽ bố trí cho người thuê thuế chỗ khác Nhìn vào các văn bản pháp luật chúng ta thấy: điều lệ cho thuê nhà ỏ' các thành phố thị xã ban hành theo Nghị định 115/CP có hai điều quy định thời hạn họp đồng thuê nhà, đó là : “Khi chưa hết hạn họp đồng, bên thuê nhà có thể trả lại nhà thuê nhưng phải báo cho bên cho thuê biết trước 15 ngày, phải trả lại nhà cùng các thiết bị trong nhà đúng như tình trạng đã ghi trong họp đồng” ( Điều 9 )

Quy định như trên là đúng với mục đích của họp đồng và phù họp với thực tế Vì khi người thuê nhà không có nhu cầu về nhà ở nữa thì không thể buộc họ phải thực hiện hết hạn của họp đồng Tuy nhiên cán phải báo cho bên cho thuê biết trước một thời hạn nhất định để họ có thòi gian chuẩn bị nhận lại nhà hoặc bố trí cho người khác thuê

Điều 10 điều lệ quy định : “ Khi họp đồng thuê nhà hết hạn, bên thuê nhà được quyền tiếp tục thuê và ký họp đồng mới Nếu bên cho thuê

và bên thuê nhà chưa ký xong hợp đồng mới thì họp đồng cũ vẫn còn giá trị nhưng không được kéo dài quá 3 tháng”

Quy định trên đây là xuất phát từ tính thực tế lúc bây giờ nhà ở còn khan hiếm, số diện tích nhà cho thuê chủ yếu của tư nhân, Nhà nướcchưa

đủ điều kiện thỏa mãn chỗ ở cho nhũng người cẩn thuê nhà Vì vẠy nếu không quy định cho người thuê có quyền tiếp tục thuê nhà ở khi hết hạn họp đồng, thì khi bên cho thuê dựa vào thời han họp đồng đã hết để lấy lại nhà, người thuê sẽ không thể tìm được chỗ ỏ' khác, sẽ dẫn đến tình trạng làm cho cuộc sống của nhũng người thuê nhà lâm vào hoàn cảnh khó khăn Trong đó đại bộ phận nhũng người thuê nhà lại là cán bộ, công nhân viên chức và người lao động, những thành phán mà Nhà nước cần quan tâm bảo vệ Cũng chính lý do đó nên thông tư số 31/NV ngày 23-

1 1-1964 của Bộ nội vụ giải thích và hướng dẫn điều lệ cho thuê nhà ở các thành phố, thị xã còn quy định: nhà tư nhân cho thuê, khi người đang thuê dọn đi nơi khác thì nhà đó vẫn phải tiếp tục cho thuê Co' quan quản

lý nhà, đất sở tại sẽ cùng với chủ nhà bàn bạc sắp xếp cho một hộ khác đến ở

Trường họp tư nhân cần lấy lai nhà để ở thì phải có lý do thật xác đáng, được cơ quan quản lý nhà, đất sở tại xác nhận và đổng ý Và, phải báo cho bên thuê biết ba tháng trước khi hết hạn họp đồng

Với nhũng quy định trên đã bảo đảm được sự ổn định về vấn đề nhà ở lúc bấy giờ Song nhũng quy định trên nó không đúng với nguyên tắc tự do, bình đẳng trong luật dân sự cũng như nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng trong giao kết hợp đồng Những quy định này trong một chừng mực nhất định đã có tác động tiêu cực đến quan hệ thuê nhà Biểu hiện

cụ thể là nhũng người có diện tích rộng không dám cho thuê; không khuyến khích nhũng người có khả năng làm nhà để cho thuê Tất nhiên không phải chỉ có nhũng quy định trên cản trở sự phát triển một cách bình thường của quan hệ thuê nhà ở, mà còn nhiều các quy định khác bao gồm nhiều chính sách khác trong thời kỳ bao cấp tác động đến quan hệ

thuê nhà ở Song các quy định trong điều lệ thuê nhà là yếu tố trực tiếp góp phần kìm hãm phát triển của quan hệ thuê nhà ở.

Để khắc phục nhược điểm trên của điều lệ cho thuê nhà, Pháp lệnh nhà ở đã quy định : “Thời hạn họp đồng thuê nhà ở do hai bên thỏa thu(in”( Điều 22) và, họp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi hết han họp đồng, trong trường họp họp đổng không quy định thời hạn thì họp đồng chấm dứt sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê

về việc đòi lại nhà cho thuê Nếu bên thuê chưa có chỗ ở khác thì được kéo dài họp đồng không quá một năm (Điều 29)

Quy định trên phù họp với nguyên tắc tự do, bình đẳng, tự nguyện trong luật đản sự Nó bảo đảm được quyền sỏ’ hữu họp pháp về nhà ở của công dân Tuy nhiên trong điều kiện hiện nay của nước ta việc thỏa mãn nhu cầu về nhà ở cho nhản dân còn nhiều khó khăn, Nhà nước chưa đủ quỹ nhà ở để cho nhân dân thuê Nhà của tư nhân cho thuê CÒII quá ít nhất là đối với các tỉnh miền Bắc Vì vậy nếu áp dụng quy định trên để giải quyết toàn bộ nhà cho thuê từ trước đến nay không thể không xảy ra những biến động lớn về nhà ỏ' của người thuê

Vì vậy theo quyết định 297/CT ngày 2-10-1991 của Hội đồng Bộ trưởng chỉ áp dụng các quy phạm trên của Pháp lệnh nhà ở để giải quyết việc đòi nhà đối với các họp đồng thuê nhà ở giao kết sau ngày 1-7-1991

Cũng như Pháp lệnh nhà ở, Bộ luật dân sự quy định: họp đồng thuê nhà ở chấm dứt khi họp đổng thuê hết hạn Nếu họp đồng không xác định thời hạn thuê thì họp đồng chấm dút sau sáu tháng kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà Bộ luật dân sự có điểm tiến

bộ hon, sát thực tế hon so với Pháp lệnh nhà ỏ’ là Bộ luật dân sự quy định người thuê có quyền ưu tiên ký họp đồng thuê tiếp, nếu đã hết thời hạn thuê mà nhà vẫn đùng để cho thuê

Quy định như trên bảo đảm được sự ổn định về chỗ ở cho người thuê nhà và vẫn bảo đảm nguyên tắc tự clo giao kết họp đồng, nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

1.2.6 Hình thức hop đổng thuê nhà ở

Hình thức của họp đổng là cách thức biểu hiện nội dung của họpđồng Hình thức họp đồng chứa đụng bên trong đó những điều khoản mà các bên thỏa thuận

Họp đồng thuê nhà ở thông thường thực hiện trong một thời gian dài vì vạy các văn bản pháp luật của nước ta đều quy định họp đồng thuê nhà ở phải lạp thành văn bản Ngoài ra Nhà nước cần phải kiểm soát và quản lý quan hệ thuê nhà nên luật pháp quy định họp đồng thuê nhà phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý So sánh các văn bản pháp luật chúng ta thấy : điều lệ cho thuê nhà ban hành theo Nghị định 1 15/CP có hai điều nhung đã quy định rất cụ thể và chặt chẽ,

nó vừa nêu được nội dung chủ yếu của ho]) đồng, vừa có tính chất hướng dẫn cho các bên tham gia họp đồng cách làm một bản họp đổng thuê nhà, vừa bảo đảm cho Nhà nước kiểm soát và quản lý được hợp đồng thuê nhà Cụ thể điều 6 của Điều lệ quy định : họp đồng thuê nhà phải ghi rõ

họ, tên, nghề nghiệp người có nhà cho thuê và người thuê nhà địa điểm diện tích nhà cho thuê( diện tích chính, diện tích phụ), tình trạng nhà cửa

và thiết bị trong nhà, giá thuê nhà, thời hạn thuê nhà và những cam kết khác nếu có

Họp đồng thuê nhà phải có chữ ký của người cho thuê nhà và người thuê nhà hoặc người đại diện hợp pháp của hai bên

Điều 7 đã quy định : “ Họp đồng thuê nhà chỉ có giá trị sau khi đãđược đăng ký ở co' quan nhà đất sở tại Việc sửa đổi, bổ sung, gia hạn, hủy bỏ hợp đồng cũng phải đăng ký tại cơ quan ấy”

Mặc dù hai điều luật trên có những ưu điểm như đã phân tích, nhưng quy định như trên là chưa thực tế và không cần thiết đối với những họp đổng thuê nhà ở trong một thời hạn ngắn.

Pháp lệnh nhà ở chỉ có một điều quy định về hình thức của họp đồng thuê nhà ở đó là điều 21 : “Họp đồng thuê nhà ỏ’ phải được ký kết bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê và phải được cơ quan Côngchứng nhà nước chúng thực, nơi chưa có cơ quan Nhà nước thì ủ y ban nhân dân cấp cơ sở chứng thực.”

Quy định như trên của pháp lệnh nhà ở chưa khắc phục được nhược điểm của điều lệ thuê nhà Ngoài ra nó còn chưa thể hiện được sự kiểm soát của Nhà nước đối với quan hệ thuê nhà ở, vì sự xác nhận của

cơ quán Công chứng chỉ là xác nhận một hành vi mà hai bên đã giao kết hợp đồng

Cơ quan Công chúng không phải là cơ quan thay mặt Nhà nước để kiểm soát và quản lý quan hê thuê nhà ở

Khắc phục các nhược điểm trên của điều lê thuê nhà và pháp lệnh nhà ở;điều 489 Bộ luật dân sự đã quy định : “Họp đổng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên, thì phải có chúng nhận của Công chúng nhà nước hoặc chứng thực của ủ y ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.”

Theo quy định trên thì họp đồng thuê nhà đù kỳ hạn ngắn hay dài vẫn phải làm bằng văn bản Pháp luật không chấp nhạn bằng hình thức riêng Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo cho họp đồng thuê nhà ở được thực hiện một cách đầy đủ tránh để xảy ra những tranh chấp không cần thiết Song, Nhà nước không cần thiết phải kiểm soát và quản lý những họp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 6 tháng Tuy nhiên chúng tôi thấy Bộ luật dân sự quy định họp đồng thuê nhà ở phải qua cơ quan Công

chứng sau đó mới đăng ký ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là có phần phiền hà về thủ tục hành chính Vì cơ quan Công chứng không có chức năng kiểm soát, quản lý họp đồng thuê nhà ở.

Riêng đối với nhà cho người nước ngoài thuê thì căn cứ vào quy chế của Hội đồng bộ trưởng (nay là Chính phủ) ban hành theo Nghị định

số 389/HĐBT ngày 10-11-1990 Hợp đồng thuê nhà khi bên thuê là người nước ngoài phải làm theo mẫu thống nhất của Bộ xây dựng, phải

có xác nhận của ủ y ban nhân dân tỉnh và phải đưa đến Công chihig nhà nước để làm chứng thư

Ọuy định trên của nghị định số 389/HĐBT không phân biệt kỳ hạn ngắn hay dài Vì vậy dù kỳ hạn họp đổng là bao lâu cũng phải chấp hành đúng hình thức trên Song theo chúng tôi khi đã quy định người có nhà cho thuê phải làm đon xin phép ủ y ban nhân dân cấp tỉnh và chỉ sau khi được ủ y ban nhân dân cấp tỉnh đồng ý họ mới được cho thuê nhà, việc

ký họp đồng thuê nhà là phải thông qua công ty chuyên doanh nhà đất do

ủ y ban nhân dân tỉnh thành líip Ngoài ra họp đồng thuê nhà còn phải đăng ký với cơ quan tài chính để nộp thuế và đăng ký với ngân hàng ngoại thương để thực hiện quy chế quản lý ngoại hối Vì vậy họp đồng thuê nhà đối với người nước ngoài phải có xác nhận của ủ y ban nhân dân cấp tỉnh và Công chứng nhà nước là có phần phiền hà và không phù họp với thực tế Theo chúng tôi nên bỏ thủ tục xác nhận của ủ y ban nhân dân tỉnh Chính mẫu hợp đồng của Bộ xây đựng cũng chỉ có phán xác nhận của Công chứng nhà nước hoặc sở nhà đất, không thấy phán xác nhận của ủ y ban nhân dân tỉnh

Giá họp đồng thuê nhà ở cũng là một trong những điều khoản căn bản ( hay nội dung chủ yêu ) của họp đồng Vì vậy bên cho thuê và bên

thuê nhà phải thỏa thuận xong về giá thuê nhà, thì họp đồng mới được giao kết.

Luật pháp của Nhà nước ta từ trước đến nay đều thống nhất nguyên tắc giá thuê nhà do các bên thỏa thuận Nhung để đảm bảo quyền lợi cho người thuê nhà, tránh tình trạng bên cho thuê lợi dụng vào sự khan hiếm nhà cửa để ép giá thuê, pháp luật đã quy định sự thỏa thuận của các bên phải lấy khung giá của Nhà nước để làm chuẩn Đây cũng chính là biện pháp thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với quan hệ cho thuê nhà

Cụ thể, điều lệ cho thuê nhà theo quy định tại Nghị định 115/CP ngày 29-7-1964 đã ghi nhận : “ Nhà clo cơ quan quản lý nhà đất cho thuê phải theo giá do Nhà nước quy định Nhà cửa của tư nhân cho thuê do hai bên thương lượng để định giá nhưng không được cao quá 20% so với giá tiêu chuẩn của Nhà nước” ( Điều 15 )

Theo thông tư 31/NV ngày 23-11-1964 của Bộ nội vụ giải thích và hướng dẫn thi hành điều lệ cho thuê nhà nói lõ : sở dĩ Nhà nước cho phép

tư nhân định giá cao hơn giá Nhà nước quy đinh ít nhiều là chiếu cố ctêii thu nhập của chủ nhà, đến trách nhiệm của họ trong việc sửa chữa nhà hư hỏng

Giá thuê nhà thời đó chỉ tính diện tích bên trong của các phòng dùng để làm nơi ăn, ở, sinh hoạt, không tính diện tích phụ như bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, hành lang, lối đi, cầu thang Trừ trường họp diện tích phụ đã sửa chữa lại để ở thì được tính vào diện tích cho thuê

Nếu việc sửa chữa lại mà diện tích, thiết bị, tiện nghi tăng lên hoặc giảm xuống, thì giá thuê nhà được tăng giảm một cách thích ứng vói tình trạng nhà vào thời điểm giao kết họp đồng thuê ; các bên có thể thỏa thuận với nhau nhưng không được tăng vượt quá giá cho thuê cao nhất

mà Nhà nước quy định cho nhũng nhà cùng loại Nếu nhà của tư nhân cho thuê, thì việc tăng giảm giá nhà phải được cơ quan quản lý nhà đất xét duyệt

Nhũng quy định trên đây đã góp phán làm ổn định giá cả trong lĩnh vực thuê nhà ở, bảo đảm ổn định cuộc sống cho người thuê nhà Song do giá thuê nhà cửa của Nhà nước thời kỳ này mang nặng tính bao cấp, nó không phản ánh đúng thực trạng của giá cho thuê nhà( bao gồm tiền thuê đất, tiền xây dựng nhà, tiền thuế, chi phí quản lý, lãi suất hàng năm của các khoản tiền trên ) Đặc biệt vào những năm 1980 khi giá trị đồng tiền có nhiều biến động, nhung giá thuê nhà của Nhà nước vẫn không biến đổi, nên hầu như những người cho thuê không lấy tiền thuê nhà và để mặc cho nhà hư hỏng, xuống cấp.

Pháp lệnh nhà ở quy định : “ Giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do chủ tịch ủ y ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

và đon vị hành chính tương đương quy định căn cứ vào hướng dẫn của Bộ xây dựng Giá thuê nhà ở thuộc các hình thức sở hữu khác do hai bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật” (điều 23)

Pháp lệnh nhà ở được xây dựng vào thời kỳ Nhà nước ta đang tiến hành công cuộc đổi mới nền kinh tế vói xu hướng xóa bỏ bao cấp, phát huy nền kinh tế nhiều thành phần Tuy nhiên kỳ đó Nhà nước ta vẫn chưa thay đổi Hiến pháp Theo Hiến pháp 1980 Nhà nước vừa bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở cho công dân đồng thời lại quy định : “ Công dân có quyền

có nhà ở” Trong khi đó Nhà nước cũng chưa cải tiến tiền lương vi vạy việc quy định về giá thuê nhà thuộc các hình thức sở hữu khác còn chưa

cụ thể Mục đích của việc điều chỉnh giá thuê nhà nhằm bảo đảm đúng với tinh thần Hiến pháp 1980, đổng thời bảo đảm được mục đích của pháp lệnh nhà ở là khuyến khích mọi thành phần kinh tế xây dựng nhà ở, trong đó có việc xây dựng nhà để cho thuê là một điều hết sức khó khăn Chính vì vậy pháp luật phải quy định một cách chung nhất giá thuê nhà

do hai bên thỏa thuận nhung không trái pháp luật Khái niệm pháp luật ở đây có thể là chính sách về giá nhà cho thuê của các hình thức sở hữu khác do Nhì) nước quy định, có thể là khung giá nhà cho thuê của Nhà

nước Tuy nhiên, nhìn lại chúng ta thấy việc quy định như trên của pháp lệnh nhà ỏ' về giá nhà cho thuê của “các hình thức sở hữu khác” còn chung chung Trong khi đó các văn bản giải thích, hướng dãn thi hành pháp lệnh như quyết định 297/CP ngày 2-10-1991 và thông tư 383/BXD ngày 5-10-1991 lại chỉ đặt vấn đề: đối với những quan hệ thuê nhà xảy ra trước ngày 1-7-1991, thì giá cho thuê nhà của tư nhân vẫn phải lấy khung giá của Nhà nước làm chuẩn Còn nhũng quan hệ thuê nhà sau ngày 1-7-

1991 thì việc thỏa thuận về giá thuê nhà như thế nào là trái với pháp luật không được giải thích

Bộ luật dân sự quy định : “ Giá thuê nhà ở do các bên thỏa thuận Trong trường họp pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà ở do Nhà nước ban hành, thì giá thuê nhà không được vượt quá khung giá đó.” (điều 490 khoản 1)

So với pháp lệnh nhà ở, Bộ luật dân sự quy định giá cho thuê nhà ở một cách cụ thể rõ ràng Bộ luật không phân biệt giá nhà cho thuê thuộc

sở hữu Nhà nước hay thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế khác Điều

đó có nghĩa là tất cả đều bình đẳng và do hai bên (bên thuê và bên cho thuê) thỏa thuận về giá, nhưng với nguyên tắc của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Do đó khi Nhà nước đã ban hành khung giá thuê nhà ở, thì mọi họp đồng thuê nhà dù thuộc thành phần kinh tế nào cũng không được vượt khung giá đó Nhu' vậy cũng có thể hiểu trong khi Nhà nước không quy định khung giá nhà cho thuê, thì các bên tự do thỏa thuận về giá Sự thỏa thuận này được hai bên tự nguyện và cam kết sẽ là

cơ sở pháp lý buộc các bên phải thực hiện

Điều 490 còn quy định : “ Đối với họp đổng thuê nhà ở có kỳ hạn

từ hai năm trở lên, nếu có sự thay đổi về khung giá thuê nhà ỏ' do Nhà nước ban hành, thì giá thuê nhà cũng được thay đổi theo khung giá đó”

Quy định trên đíiy bảo đảm lợi ích họp pháp cho cả bên thuê và bên cho thuê Trong trường họp do khan hiếm về nhà ở, do tình hình kinh

tế thay đổi khung giá thuê nhà của Nhà nước tăng, bên cho thuê nhà có quyền yêu cáu tăng giá thuê nhà Với sự ghi nhận này sẽ tránh được tình trạng như thực tế đã xảy ra kéo dài trong suốt mấy chục năm qua Với quy định trên chắc chắn Bộ luật dân sự sẽ động viên được các thành phần kinh tế yên tâm trong việc xây dựng nhà ở để cho thuê Từ đó lại giải quyết được nạn khan hiếm nhà ở, làm cho giá nhà cho thuê được ổn định Ngược lại vì lý do nào đó giá nhà cho thuê giảm dần, thì Nhà nước sẽ có khung giá mới phù họp với tình hình kinh tế lúc đó Điều này hoàn toàn phù họp với nguyên tắc bình đẳng trong luật dân sự Khi đó bên thuê có quyền yêu cáu người có nhà cho thuê phải thay đổi giá thuê cho phù hợp với mặt bằng giá chung

Ngoài ra luật còn quy định họp đồng thuê nhà có thời hạn từ hai năm trở lên, nếu bên cho thuê đã cải tạo, nâng cấp thì có quyền tăng giá thuê nhà, nhưng phải báo cho bên thuê nhà biết trước ba tháng kể từ thời điểm hoàn thành việc cải tạo nâng cấp (Khoản 3 điều 490 Bộ luật dân sự)

Ở đây cần phản biệt trường họp cải tạo, nâng cấp với trường họp sửa chữa nhà khi bị hư hỏng Cải tạo, nâng cấp nhà có thể xảy ra ngay cả trong trường hợp nhà vẫn còn tốt chưa bị hư hỏng, cải tạo, nâng cấp nhà làm tăng giá trị sử dụilg nhà Còn sửa chữa nhà có thể chỉ đạf đến tình trạng ban đầu khi nhà chưa bị hư hỏng Vì vậy cải tạo, nâng cấp nhà là quyền của bên cho thuê, còn sửa chữa nhà hư hỏng là nghĩa vụ của bên cho thuê Khi đã cải tạo, nâng cấp nhà thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê nhà ở trả tiền thuê nhà tương xứng với giá trị sử dung sau khi đã cải tạo, nâng cấp Nếu người thuê không đồng ý sự tăng giá, bên cho thuê

có quyền hủy bỏ họp đồng hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết Tuy nhiên để bảo vệ lợi ích họp pháp cho người thuê nhà, bảo đảm cho người thuê nhà

có khả năng trả tiền thuê nhà, luật quy định bên cho thuê cải tạo, nâng cấp nhà phải được bên thuê đồng ý và không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở Mặt khác việc tăng giá nhà theo giá trị sử dụng cũng không được vượt quá khung giá của Nhà nước đối với loại nhà đó.

1.3 Những điểu kiên có hiêu lưc của hợp đổng thuê nhà ơ.

Họp đồng thuê nhà ở thực chất là giao dịch hai bên ( bên cho thuê

và bên thuê nhà ở) nhằm làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự Vì vạy họp đồng thuê nhà ở chỉ có hiệu lực khi 11Ó tuân thủ những điều kiện có hiệu lực của giao dịch được quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự

1 Người tham gia hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự

2 Mục đích và nội dung của họp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội

3 Người tham gia họp đồng hoàn toàn tự nguyện

4 Hình thức của họp đồng phù họp với quy định của pháp luật.Đây là bốn điều khổng thể thiếu đối với một giao dịch dân sự bất

kỳ Để một họp đồng có hiệu lực pháp luật, (tức là những quyền và nghĩa

vụ của các bên được pháp luật dân sự công nhận và bảo vệ) thì các bên tham gia giao kết phải thực hiện đầy đủ 4 điều kiện trên Tuy nhiên mỗi

1.3.1 Người tham gia giao kết hơp đồng thuê nhà ở phải có năng lưc hành vi dân SƯ

Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là điều kiện tiền đề để cá nhân tham gia vào các giao dịch dân sự Theo quy định tại điều 19 Bộ luật dân sự, thì năng lực hành vi dan sư của cá nhân là khả năng của cá nhàn bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự

Cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi khi người đó

đủ 18 tuổi và có trí, não phát triển bình thường

Tiêu chuẩn về ý chí là : đủ để nhận thức công việc của mình làm

và những hậu quả pháp lý của nó

Về lý t r í : người đó phải có đủ trí khôn để chỉ huy hành vi của mình.Thông thường nhà làm luật suy đoán trong điều kiên bình thường,

người thành niên ( người từ đủ 18 tuổi trở lên ) là người có năng lực hành

vi dân sự đầy đủ Theo quy định của Bộ luật dân sự thì những người dưới

6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự( điều 23 Bộ luật dân sự); người có năng lực hành vi dân sự hạn chế là nhũng người có độ tuổi

6 tuổi đến 18 tuổi ( điều 22 Bộ luật dân sự ); người mất năng lực hành vi dân sự là những người bị các bệnh lý, bệnh tâm thẩn hoặc các bệnh khác

mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình Theo yêu cẩu của người có quyền, lợi ích liên quan Tòa án có thể ra quyết định tuyên

bố mất năng lực hành vi của một công dân trên cơ sở kết luân của tổ chức giám định có thẩm quyền (điều 24 Bộ luật dân sự ) Người hạn chế năng lực hành vi dân sự là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình Chỉ khi có quyết định của tòa tuyên bố người nào đó bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự thì người đó về mặt pháp lý mới bị coi

là mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự

Người mất năng lực hành vi dân sự không thể tham gia các giao dịch dân sự, mọi giao dịch dân sự của họ phải thông qua người đại diện,

vì vậy nếu người mất năng lực hành vi dân sự giao kết họp đồng thuê nhà, thì phải xem họp đổng đó ỉà vô hiệu

Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì phạm vi hạn chế đến đâu do Tòa án quyết định Mọi giao clịch trong phạm vi hạn chế của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự do người đại diện của họ thực hiện

Theo điều 25 Bộ luật dân sự mọi giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người hạn chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của

người đại diện theo pháp luật, trừ giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt Do đó, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự ký họp đồng thuê nhà ở không được sự đồng ý của người đại diện thì họp đổng đó cũng bị coi là vô hiệu.

Tham gia giao kết họp đồng cho thuê nhà ở cũng có thể là pháp nhân với điều kiện : có tài sản riêng; tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; tham gia các quan hệ pháp luật dân sự một cách độc lập và có thể

là nguyên đoli hoặc bị đon trước Tòa án; được thành lập một cách họp pháp và được pháp luật công nhận là một tổ chức độc lạp Nói cách khác, một tổ chức muốn tham gia giao kết họp đồng phải có tư cách cụ thể Và việc ký họp đổng là nhằm mục đích phân cho các thành viên của pháp nhân dùng để ở

Việc quy định năng lực hành vi dân sự trong giao kết họp đồng cho thuê nhà nhằm xác định tư cách chủ thể của những người tham gia giao kết Mặt khác nó cũng có ý nghĩa xác định trách nhiệm dfm sự của người có đáy đủ năng lực hành vi dân sự mà giao kết với người không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, thì phải gánh chịu những hậu quả pháp

lý như phải bồi thường thiệt hại cho bên kia nếu có thiệt hại xảy ra Vì vậy, về nguyên tắc: nếu một hay các bên tham gia giao kết họp đồng thuê nhà không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì họp đồng đó không có hiêu lực pháp luật

Về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao kết họp đồng nói chung và thuê nhà nói riêng, pháp luật dân sự của nước ta trước năm

1991 chưa có quy định cụ thể Vấn đề này chỉ được ghi nhân chính thức trong pháp lệnh về hợp đồng dân sự năm 1991 dưới dạng quy định tại điều 3: cá nhân và tổ chức có quyền giao kết hợp đồng

Chúng tôi cho rằng: họp đồng thuê nhà ở là loại họp đồng có tính đặc thù và có ý nghĩa quan trọng so với các nhu cầu khác của cuộc sống

Do đó, nên chăng cần có quy định nếu giao kết hợp đồng thuê nhà ỏ' là

người chưa thành niên phải có sư đồng ý bằng văn bản của người đại diện hơp pháp thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý Như vậy sẽ phù họp với lý luận cũng như thực tế ở nước ta.

Bộ luật dân sự ban hành năm 1972 của Việt Nam cộng hòa ( chế

độ ngụy quyền Sài Gòn trước đây ) quy định: Người chưa thành niên là người chưa đủ 21 tuổi Nhũng người này được coi là không có năng lực hành vi (vô năng cách) Mọi giao dịch do người chưa thành niên một mình ưng thuận đều vô hiệu quả Ngoài ra, trong họp đồng thuê nhà, tư cách pháp lý của người cho thuê nhà cũng được coi như một yêu cầu pháp luật về năng lực chủ thể của bên cho thuê Họp đồng thuê nhà khác việc thuê tài sản thông thường không phải chỉ về ý nghĩa sử dụng mà còn

về tính chất ổn định tương đối của họp đồng nên thường có một khoảng thời hạn nhất định và thường lệ từ 3 tháng trỏ’ lên Do đó bên cho thuê nhà phải là chủ sở hữu nhà đó mới có quyền cho thuê Người không phải

là chủ sở hữu mà giao kết họp đồng, thì phải có sự ủy quyền họp pháp của chủ sở hữu Trong một số trường họp nhà cho thuê được sở hữu chung của nhiều người (do mua chung hoặc do được thừa kế chung) thì khi cho thuê phải được sự đổng ý bằng văn bản của đồng chủ sở hữu

1.3.2 Muc đích và nôi dung của hơp đổng thuê nhà khống trái pháp luât, đao đức xã hỏi

Mục đích và nội dung của họp đồng thuê nhà là hai điều kiện cần

và đủ VI có nhũng trường họp mục đích không trái pháp luật, đạo đức xã hội nhung có nội dung trốn tránh hoặc chống đối pháp luật và ngược lại

Do đó đây là hai nội dung cơ bản của khoản 2 điều 131 Bộ luật dân sự

Mục đích của họp đồng dân sự, theo quy định chung là lợi ích họp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập hợp đồng Đối với họp đồng cho thuê nhà ỏ' mục đính của bên thuê là nhằm thỏa mãn nhu cầu về

chỗ ỏ", còn đối vói bên cho thuê mong muốn thu về một số tiền nhất định thể hiện ở giá thuê nhà do các bên thỏa thuận khi giao kết họp đồng.

Mục đích của họp đồng không được trái vói pháp luật còn được thể hiện ỏ' chỗ: bên cho thuê không được lợi dụng vào sự khan hiếm về nhà ở

để định ra giá thuê nhà vượt quá khung giá của Nhà nước đối với loại nhà

đó Nếu bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận với nhau về giá thuê nhà quá cao so với khung giá cho thuê của Nhà nước thì có thể coi mục đích

và nội dung của họp đổng đó trái pháp luật Hoặc trong một số trường họp hai bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng thuê nhà không phải giá thực của họp đồng nhằm mục đích trốn thuế, giảm thuế thì cũng coi đó là họp đồng có mục đích và nội dung trái pháp luật

Trong quan hệ xã hội nói chung và trong các giao dịch dân sự nói riêng hoạt động của con người không chỉ bị chi phối bằng các quy định pháp luật mà còn chịu sự chi phối của các chuẩn mực đạo đức xã hội Do vậy, pháp luật cũng không thừa nhận một họp đồng dân sự giao kết có mục đích hay nội dung trái đạo đức xã hội Một trong những thực tế tiêu biểu về việc giao kết họp đồng thuê nhà trái đạo đức xã hội là: lợi dụng hoàn cảnh khó khăn, hoàn cảnh bị lộ thuộc của bên kia ép giá, nâng giá bất họp lý Hoặc thuê nhà nhưng không dùng để ở mà dùng vào mục đích khác như : chứa gái mại dâm, chứa hàng cấm v.v

Bộ luật dân sự năm 1995 là một hệ thống các quy định tương đối chặt chẽ những vấn đề có tiên quan đến hợp đồng thuê nhà Trước hết đó

là những nguyên tắc cơ bản của các bên khi xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự : phải tôn trọng lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích họp pháp của người khác (Điều 2 Bộ luật dân sự) Cùng với nguyên tắc trên còn có các nguyên tắc khác như : tuân thủ pháp luật, tôn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp Các quy định về tài sản và quyền sở hữu cùng với nhũng quy định về hạn chế quyền định đoạt; các quy định

chung về giao dịch dân sự, họp đổng dân sự; các vấn đề và yêu cầu cơ bản của họp đồng thuê nhà.

Hiện nay, trong thực tế xét xử của ngành Tòa án có trường họp là: đối với các quan hệ cho thuê trước năm 1991 mà chủ nhà muốn lấy lại nhà nhưng không có nhu cầu cấp bách về chỗ ở mà để bán, yêu cầu Tòa

Ú11 xét hủy họp đổng thuê đã giao kết trước đây, thì có bị coi là trái pháp luật không ? Vì việc xin hủy (hoặc chấm dứt họp đồng) sẽ ảnh hưởng đến sự ổn định chỗ ở của người thuê Chúng tôi cho rằng pháp luật cán có quy định cụ thể khi nào thì vi phạm đó được coi là trái pháp luật Ngoài

sự cấm của pháp luật ra, họp đồng cho thuê nhà mặc nhiên được suy đoán là không trái pháp luật cho dù các bên có sự thỏa thuận cụ thể khác

mà pháp luật chưa có quy định

Vấn đề này về mặt lý luận cũng còn có những ý kiến, quan điểm khác nhau, đó là: công dan có thể làm tất cả những gì pháp luật không cấm hay chí được làm theo đúng quy định của pháp luật! Trong điều kiện giao lưu dân sự ngày càng phát triển, ngày càng phong phú đa dạng, thì việc quy định chi tiết và cụ thể của pháp luật ngày càng khó khăn Nên chăng cần quy định những điều trái pháp luật (điều cấm) cụ thể để các bên khi tham gia giao kết họp đồng tránh vi phạm, tạo một hành lang pháp lý rộng rãi, nhung an toàn cho giao lưu dân sự được phát triển một cách bình thường

1.3.3- Người giao kết hơp đổng thuê nhà ở phải hoàn toàn tư nguyên

Tự nguyện là một yếu tố quan trọng của họp đồng, là điều kiện có tính nguyên tắc trong giao kết các họp đồng dấn sự Nó thể hiện sự tự do

ý chí của các bên tham gia họp đồng, phản ánh tính chất tự định đoạt của mỗi chủ thể

Sư tự nguyện của các bên thể hiện ở chỗ mỗi bên tự mình quyết định và hoàn toàn tự do lưa chọn cho việc có tham gia giao kết họp đồng

hay không, tham gia ở mức độ nào, với cách thức ra sao; các quyền và nghĩa vụ cụ thể trong nội đung của hợp đồng v.v

Tự nguyện còn thể hiện trong việc ý chí (sự mong muốn của mỗi bên) và sự bày tỏ ý chí phải phù hợp với nhau Muốn vạy, các bên tham gia giao kết họp đổng thuê nhà phải bình đẳng và tôn trọng nhau Vì rằng

sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ luôn luôn là cơ sở, là tiền đề cho sự tự nguyên thực sự giữa các bên

Liên quan đến những họp đồng thuê nhà ở giao kết không theo nguyên tắc tự nguyện là những họp đồng khi giao kết có sự đe dọa, bị nhầm lẫn hay bị lừa dối mà phải giao kết họp đồng không đúng với ý chí của mình

Đe dọa là sự tác động của một bên đối với bên kia về mặt tâm lý, làm cho bên kia lo sợ mà phải giao kết họp đồng có lợi cho bên có hành

vi đe dọa Khoản 1, điều 142 BLDS mô tả việc đe dọa như sau : “Đe dọa trong giao dịch dân sự là một hành vi cố ý của một bên làm cho bên kia

sợ hãi mà phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiết hai về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của những người thân thích” Đe dọa cũng có thể từ phía người thứ ba (người không trực tiếp giao kết họp đồng) nhằm làm cho một bên phải giao kết họp đồng không đúng với ý chí của mình Đe dọa trong giao kết họp đồng thuê nhà không có gì đặc biệt so với trong giao kết họp đồng dân sự nói chung Người đe dọa có thể là bên cho thuê nhà hoặc bên thuê nhà nhằm mục đích buộc phía bên kia phải giao kết họp đồng

Nhầm lẫn là việc một hay các bên tham gia họp đổng hình dung sai về đối tượng hoặc các điều khoản khác làm cho họp đồng thuê nhà được giao kết không đúng với ý chí của họ Ví dụ : Nhà cho thuê không phải là bên thuê muốn thuê do có sự khác biệt về vị trí, cấu trúc v.v Sự nhẩm lẫn được coi là lý do làm cho họp đồng thuê nhà bị vô hiệu phải là

sự nhầm lẫn đáng kể về những điều khoản chủ yếu của họp đồng Khoản

1, điều 141 BLDS quy định việc nhầm lẫn như sau: “Khi một bên do nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của giao dịch mà xác lập giao dịch, thì có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó.”

Lừa dối trong giao kết họp đổng là hành vi cố ý, có chủ định của một bên làm cho bên kia tưởng tượng, hình dung sai về các điều khoản của họp đồng mà giao kết họp đồng có lợi cho bên có hành vi lừa dối Khoản 1, điều 142 BLDS đã quy định: “ Lừa dối trong giao clịch dân sự

là hành vi cố ý của một bên nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệnh về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch nên đã xác lập giao dịch đó.”

Người có hành vi lừa dối phải là một bên giao kết họp đồng hoặc nếu là hành vi của người thứ ba, thì phải có sự đồng lõa của bên tham gia họp đổng và người này được hưởng lợi từ sự đổng lõa đó Lừa dối trong giao kết họp đồng cho thuê nhà rất phong phú Có thể được biểu hiện bằng hành động, bằng lời nói hoặc thậm chí bằng sự im lặng trong những trường họp người đó phải nói lên điều mà thông thường ho có bổn phẠn phải nói; nếu không nói có thể sẽ gảy thiệt hại cho bên kia Đối với hợp đồng thuê nhà người lừa dối chủ yếu là bên cho thuê nhà

Nói chung sự nhầm lãn, lừa dối, đe dọa dẫn đến một bên giao kết họp đồng không đúng với ý chí của mình phải xảy ra trước hoặc ngay khi giao kết và có tính quyết định, có ý nghĩa pháp lý đối vói bên đó khi giao kết Tính chất quyết định và ý nghĩa pháp lý trong các trường hợp cụ thể được xét theo mỗi cá nhân và tùy thuộc vào tuổi tác, trình độ hiểu biết về

xã hội và các vấn đề có liên quan Trong thực tế xét xử, việc đánh giá một họp đồng giao kết do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe đọa, là một vấn đề không đon giản Bởi lẽ, những yêu tố minh chứng thường không cụ thể

Hệ thống văn bản pháp luật dân sự từ năm 1991 trở về trước ít quan tâm đến vấn đề này và không có quy định cụ thể Vì vậy trong nền kinh tế tập trung, bao cấp các giao lưu dân sự kém phát triển, các quan hệ

họp đổng như thuê nhà, thuê tài sản, mua bán, trao đổi v.v mang nặng tính phân phối, hành chính, mệnh lệnh Yếu tố tự nguyện thỏa thuận nếu

có ghi nhận cũng chưa đầy đủ và chỉ là yếu tố hình thức Chỉ đến khi nền kinh tế đổi mới và vận hành theo cơ chế thị trường, thì vấn đề tự nguyện

ý chí khi giao kết mới được coi là nguyên tắc quan trọng Vì vậy, điều 2 Pháp lệnh họp đồng dân sự ctã quy định : “ Họp đồng dân sự được giao kết theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, không trái pháp luật và đạo đức xã hội Hậu quả pháp lý khi vi phạm nguyên tắc này cũng được xác định : “ Khi một bên hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung chủ yếu của họp đồng, bị đe dọa, bị lừa dối, thì có quyền yêu cầu Tòa án xác định họp đồng vô hiệu”

Bộ luật dân sự năm 1995 tiếp tục khẳng định và hoàn thiện nguyên tắc này Điều 7 BLDS quy định: “ Trong giao lưu dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa ngăn cấm bên nào” Đây cũng chính là nguyên tắc quan trọng của giao kết họp đồng dân sự Khoản 2 điều 395 BLDS cũng quy đinh, việc giao kết hợp đồng dân sự phải tuân theo các nguyên tắc sau đây “ Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, họp tác, trung thực và ngay thẳng BLDS coi đây

là một trong bốn điều kiện có hiệu lực của họp đồng: người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyên, (khoản 3 điều 131 BLDS)

1.3.4 Hình thức của hơp đổng phải phù hơp vói quy đinh của pháp luât

Theo quy định chung, hình thức của họp đồng là sự thể hiện nội dung của quan hệ pháp luật mà các bên tham gia Điều 133 BLDS đã ghi nhạn:

“Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lòi nói, bằng văn bản, hay bằng hành vi cụ thể

Trong trường họp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được Công chứng nhà nước chứng