Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng ĐKQSD đất huyện bình chánh, TP hồ chí minh

Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, v

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám

ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày… tháng… năm 2019

Tác giả luận án

Mai Ngọc Nhân

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và

biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn,

dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, các Thầy Cô giáo, các nhà khoa học thuộc Khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân thành huyện Bắc Bình đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện

đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 20

Học viên

Mai Ngọc Nhân

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Sự cần thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 3

2.1 Mục tiêu tổng quát 3

2.1 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học 3

3.2 Ý trong thực tiễn 4

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản 5

1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 5

1.1.2 Đăng ký đất đai/bất động sản 7

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 9

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 13

1.2.3 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các cơ quan chức năng trong quản lý đất đai 16

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 18

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) 18

1.3.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch 18

1.3.3 Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai 20

1.4 Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử

dụng đất ở Việt Nam 22

1.4.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam 22

1.4.2 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24

1.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh 32

1.5.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh 32

1.5.2 Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố 36

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 38

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 38

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 38

2.2 Nội dung nghiên cứu 38

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, xã hội của huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh 38

2.2.2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 39

2.2.3 Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 39

2.2.4 Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến người dân 39

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhành VPĐK ĐĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh 39

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 39

2.3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 40

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 41

2.3.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm chuyên dụng 41

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 42

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh 43

3.2 Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Bình Chánh 48

3.2.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 48

3.2.2 Quản lý theo địa giới hành chính 49

3.2.3 Tình hình đo đạc, lập bản đồ địa chính 49

3.2.4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 49

3.2.5 Giao đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 50

3.2.6 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai 50

3.2.7 Công tác giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo về đất đai, môi trường 50

3.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Bình Chánh 51

3.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 51

3.3.2 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 53

3.4 Đánh giá kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh 54

3.4.1 Giai đoạn từ năm 2012 đến ngày 30 tháng 6 năm 2015 54

3.4.2 Giai đoạn từ ngày 01/7/2015 đến nay 56

3.4.3 Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai 60

3.5 Khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động của Chi nhánh VPĐK QSDĐ huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh qua ý kiến cán bộ quản lý và người dân tại địa phương 71

3.5.1 Kết quả khảo sát ý kiến người dân địa phương 71

3.5.2 Một số kiến nghị và kết luận 76

3.5.3 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 77

3.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh 78

3.6.1 Giải pháp về chính sách, pháp luật 78

3.6.2 Giải pháp về tổ chức 79

3.6.3 Giải pháp về quản lý 80

3.6.4 Giải pháp phát triển nguồn nhân lực 81

3.6.5 Giải pháp công nghệ, kỹ thuật 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83

1 Kết luận 83

2 Kiến nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ

BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng

CN-TTCN : Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp CNVPĐKĐĐ : Chi nhánh văn phòng đăng ky đất đai CNTT : Công nghệ thông tin

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh 43

Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất nông nghiệp năm 2017 51

Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp năm 2017 52

Bảng 3.4: Số lượng, cơ cấu nhân sự của Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện

Bình Chánh 59

Bảng 3.5: Hiện trạng trình độ công nghệ thông tin cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh 60

Bảng 3.6: Kết quả so sánh tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2015 - 2017 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 61

Bảng 3.7: Kết quả số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục cấp GCNQSD đất giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Bình Chánh 62

Bảng 3.8: Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục cấp GCNQSD đất giai đoạn 2015 - 2017 trên địa bàn huyện Bình Chánh 63

Bảng 3.9: Kết quả số lượng hồ sơ được giải quyết trong thủ tục chỉnh lý biến động về đất đai giai đoạn 2015 - 2017 65

Bảng 3.10: Tài liệu bản đồ, sổ bộ theo tài liệu 299/Ttg 66

Bảng 3.11: Tài liệu bản đồ, sổ bộ theo tài liệu 02/CT-UB 67

Bảng 3.12: Tổng hợp các đơn vị hành chính cấp xã đã được đo đạc 68

Bảng 3.13: Kết quả khảo sát ý kiến người dân, cán bộ tại địa phương 71

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai 15 Hình 1.2: Mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai TP.Hồ Chí Minh 35 Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Bình Chánh 42 Hình 3.2: Sơ đồ thể hiện sự phân cấp quản lý đối với phòng Tài nguyên - Môi trường 56 Hình 3.3: Sơ đồ tổ chức bộ máy Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chính 58

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

1 Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nước và mọi tầng lớp nhân dân, Luật đất đai năm 1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, Quốc phòng và An ninh …” Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế xã hội

Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, cùng với quá trình phát triển kinh tế -

xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, đất đai trở thành nguồn nội lực

để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020

Để đất đai trở thành nguồn nội lực để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, trong

đó đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng

Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất

Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch; phục vụ quản lý trật

tự trị an

Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các giao dịch về BĐS; giảm tranh chấp đất đai

2 Hệ thống ĐKĐĐ hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS và cung cấp khuôn khổ pháp

lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ĐKĐĐ là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý

ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận QSDĐ, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ĐKĐĐ ở địa phương

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế“một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này; Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người

sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng

ký đất đai ở cấp địa phương

3 Luật đất đai 2013 quy định: “ Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”; sau đó Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định rõ

sự phân cấp trong việc thanh lập cơ quan để thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt ách tắc trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Đặc biệt đối với VPĐKQSDĐ cấp huyện là nơi quản lý, xử lý số lượng hồ sơ rất lớn trên địa bàn, các vụ việc nhiều, đối tượng đa dạng và tính chất công việc hết sức phức tạp Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS TS Nguyễn Ngọc Nông Chúng tôi

tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao

hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng ĐKQSD đất huyện Bình Chánh,

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động của chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trên cơ sở đó có thể có những sáng kiến góp phần vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh này

3.2 Ý trong thực tiễn

- Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao Đồng thời chủ động được những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp thực hiện

nhiệm vụ thuộc chi nhánh

- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng dạy

về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều hành trong lĩnh vực quản lý chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử, UBND các cấp

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản

1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không

có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải

là tài sản của bất kỳ cá nhân nào Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng

“Đất đai là tài sản vay mượn của con cháu”

* Đất đai (land)

"Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật

và động vật, trạng thái định cư của con người), những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nước cho đến cả hành tinh” (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.1.2 Bất động sản

* Tài sản

Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và

các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản

* Bất động sản

BĐS là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (Nguyễn Đình Bồng, 2010), (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Bộ luật dân sự, 2005)

* Hàng hoá bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có:

- Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học

- giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia

- Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng (Nguyễn Đình Bồng, 2005), (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.1.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị trường

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm:

- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);

- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;

- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

* Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai

- ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân;

- ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất;

- ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai;

- ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống

* Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân) 1.1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản

* Hồ sơ đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai,

BĐS Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

* Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc đồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

* Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký (Liên Hợp Quốc,1994)

1.1.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản

Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại ĐKĐĐ

tại các nước Đó là “đăng ký văn tự giao dịch ” và “đăng ký chủ quyền ”

* Đăng ký văn tự giao dịch

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng được đăng ký chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên

đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thoả thuận thống nhất chứ không phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất

mà mình mua

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu

Á Hệ thống ĐKĐĐ hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng,2005)

* Đăng ký chủ quyền

Khác với đăng ký văn tự giao dịch, đối tượng trong đăng ký chủ quyền là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế

về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp

lý giữa đất đai với người có chủ quyền đất Nói một cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó

1.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.1.1 Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính

Nghị quyết Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền

với tổ chức sự nghiệp “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC, kiên quyết chống tệ

cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”

(Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX,2001)

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn

2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp

cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước

ở địa phương

- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương

- Quyết định số 127/2007/QĐ-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần để tiếp nhận, giải quyết TTHC

- Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm soát TTHC

- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn giản hoá 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành

1.2.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định cụ thể quyền sở hữu bao gồm quyền

chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp (trong đó có QSDĐ) đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

b) Luật Đất đai

- Luật đất đai năm 2003 quy định: “Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại

VPĐKQSDĐ trong các trường hợp sau đây: 1) Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; 2) Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; 3) Nhận chuyển nhượng QSDĐ; 4) Người sử dụng đất

đã có Giấy chứng nhận QSDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; 5) Người được

sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành” “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật đất đai năm 2003)

- Luật Đất đai (2013) quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử

dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013)

c) Các văn bản pháp quy

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: “UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký QSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TNMT (Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 của Bộ TNMT và Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện NVTC

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01/3/2010 của Bộ

Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng

dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và Thông

tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng

ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ TNMT, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ

Tư pháp và Bộ TNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất (thay thế Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT, Thông tư liên tịch

số 03/2006/TTLT - BTP - BTNMT và Thông tư liên tịch số BTNMT)

05/2005/TTLT-BTP Nghị định 41/2012/NĐ05/2005/TTLT-BTP CP ngày 08/5/2012 của Chính phủ quy định về vị trí việc làm trong đơn vị sự nghiệp công lập

- Nghị định 55/2012/NĐ-CP ngày 28/6/2012 của Chính phủ quy định về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập

- Luật Đất đai 2013 ra đời:

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Bộ TN&MT có quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định

về HSĐC

- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

- Thông báo số 347/TB-VPCP ngày 27/8/2014 của Văn phòng Chính phủ Kết luận của thủ tướng Chính phủ về đẩy mạnh cải cách TTHC trong lĩnh vực quản lý đất đai

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ quy định Sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 6 năm

2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ và trình

tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.2.2.2 Nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: Giúp các cấp quản lý làm đầu mối thực hiện các TTHC về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn

bộ HSĐC đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan TNMT; Lưu trữ

HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính, 2010)

1.2.2.3 Vai trò của VPĐKQSDĐ

Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ và hoạt động, VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: Quản lý HSĐC; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (hoạt động dịch vụ) Có thể thấy, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

- Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là đơn vị trực thuộc cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh, cấp huyện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là đơn vị xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành CSDL địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai Là tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến GCN Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể

có nhu cầu

- Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký QSDĐ cũng như đăng ký BĐS trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời

kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO)

- Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm

vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- VPĐKQSDĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn

có tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí v.v, góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước

Hình 1.1: Sơ đồ vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai

- Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký QSDĐ So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký QSDĐ đã được

áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng CNTT đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách TTHC

- Với việc quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ, cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường cấp tỉnh, cấp huyện (cơ quan chuyên môn) đã dần đi vào ổn định và hoạt động có hiệu quả hơn Hoạt động dịch vụ công (có thu) của

VPĐKQSDĐ đã giúp cho đơn vị trang trải được một phần chi phí hoạt động, thành lập được các quỹ để phát triển hoạt động sự nghiệp theo quy định

1.2.2.4 Nguyên tắc trong xây dựng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Nguyên tắc hiệu lực hiệu quả

- Hiệu lực, hiệu quả trong quản lý nhà nước

Hiệu lực của nền hành chính nhà nước là sự thực hiện đúng, có kết quả chức năng quản lí của bộ máy hành chính để đạt được mục tiêu đề ra

Hiệu lực của nền hành chính nhà nước phục thuộc vào các yếu tố:

+ Năng lực, chất lượng của nền hành chính

+ Sự ủng hộ của nhân dân

+ Đặc điểm tổ chức, vận hành của bộ máy chính trị

- Hiệu quả của nền hành chính nhà nước là kết quả quản lí đạt được của bộ máy hành chính trong tương quan với mức độ chi phí các nguồn lực, trong mối quan hệ giữa hiệu quả kinh tế với hiệu quả xã hội

Hiệu quả của nền hành chính được thể hiện qua:

+ Đạt mục tiêu tối đa với chi phí nguồn lực nhất định

+ Đạt mục tiêu nhất định với chi phí tối thiểu

+ Đạt mục tiêu không chỉ trong quan hệ với chi phí nguồn lực mà còn trong quan hệ với hiệu quả xã hội

1.2.3 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các cơ quan chức năng trong quản lý đất đai

Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau

Đối với cấp tỉnh, quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới Việc tháo gỡ các vướng mắc (nếu có) trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường Đối với cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường là hai cơ quan độc lập, không thể không phát sinh vướng mắc, nhất là trong bối cảnh quy định về đất đai có nhiều thay đổi

Trước đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường Toàn bộ nhân sự, công việc, chuyên môn đều chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phòng Tài nguyên và Môi trường Việc phối hợp giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện Các hồ sơ giải quyết TTHC trước đây trình Ủy ban nhân dân cấp huyện đều phải thông qua Phòng Tài nguyên và Môi trường xét duyệt

Nay, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai Bên cạnh đó là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều TTHC được thay đổi từ Ủy ban nhân dân cấp huyện sang Sở Tài nguyên và Môi trường Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ cùng tham gia giải quyết một số TTHC thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên môn liên quan

Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp, kiểm tra trình Ủy ban nhân dân cấp huyện gồm: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người

sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Các TTHC do Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thu hồi đất, thu hồi một phần thửa đất

Các mối quan hệ phối hợp giữa hai cơ quan trong việc giải quyết các TTHC nêu trên mặc dù có đề cập trong các quy định của Ủy ban nhân dân thành phố nhưng nhìn chung vẫn chưa đầy đủ, chưa rõ nét

1.3 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren)

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu

tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí

Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như

Ai Len, Anh

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.3.2 Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch

Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với

nước ta Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:

Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng

Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm

và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật

về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm

1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan

hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ

Về công tác quản lý nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế

độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời

sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng

thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản

lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng

Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản

lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

1.3.3 Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai

1.3.3.1 Bộ máy đăng ký và lực lượng nhân sự

a Bộ máy đăng ký

Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trường, với bốn bộ phận chuyên môn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, bộ phận Đăng ký quyền, Bộ phận Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thương mại và Bản đồ) chịu trách nhiệm chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nước, bao gồm hoạt động địa chính và đăng ký quyền

b Lực lượng nhân sự

Nhân viên đo đạc địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ yếu tiến hành các hoạt động đăng ký đất đai tại Thụy Điển Với một bề dày lịch sử thành lập, cải cách và phát triển, cán bộ đăng ký đất đai được trang bị những kiến thức và kinh nghiệm sâu trong lĩnh vực đăng ký đất đai, luôn đi đầu trong việc phát triển và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động đo đạc, đăng ký mang lại lợi ích cho nền kinh tế và sự tiến bộ xã hội, góp phần không nhỏ trong việc xây dựng

và vận hành một hệ thống đăng ký đất đai và cung cấp thông tin đất đai đơn giản nhưng hiệu quả

1.3.3.2 Thủ tục đăng ký đất đai

Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm hai nhóm hoạt động: địa chính và đăng ký quyền Thủ tục địa chính, hay còn gọi là thủ tục hình thành bất động sản, được xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ đo đạc địa chính phụ trách, với các hoạt động như hợp thửa, tách thửa, định ranh bất động sản, xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề…v.v Sau khi các thủ tục địa chính được hoàn thành, thông tin

về đơn vị bất động sản sẽ được ghi nhận vào Sổ Đăng ký bất động sản Việc đăng

ký quyền, được giải quyết tại các Văn phòng đăng ký đất, có thể cũng diễn ra vào thời điểm này, với các hoạt động như: đăng ký quyền sở hữu, đăng ký thế chấp, đăng ký đất thuê, đăng ký quyền thuê mặt bằng, đăng ký tài sản trên đất…v.v Với thành công ứng dụng công nghệ thông tin, Thụy Điển đã đạt được sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng ký

1.3.3.3 Mô hình tổ chức và nội dung thông tin đất đai đăng ký

Dữ liệu bất động sản đã được đăng ký được lưu giữ và công bố thông qua một

sổ đăng ký điện tử gọi là Sổ Đăng ký bất động sản, do Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành Sổ Đăng ký bất động sản bao gồm năm phần: Phần tổng quát, Phần đăng ký quyền, Phần địa chỉ, Phần công trình trên đất và Phần dữ liệu định giá tính thuế Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong Sổ Đăng ký bất động sản với quy trình đăng

ký, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ

1.3.3.4 Đánh giá hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển

Với quá trình phát triển ít biến động, hầu hết các đơn vị đất đai ở Thụy Điển đều đã được đăng ký, thể hiện đầy đủ thông tin trong Sổ Đăng ký bất động sản Trên cơ sở đó, hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai tại Thụy Điển đã được xây dựng thành công theo hướng tin học hóa Người có nhu cầu có thể tiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện.Không có

những thủ tục hành chính rắc rối, phiền hà đối với người đăng ký Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu cầu trong nước mà cả nhu cầu của nhiều nước trên thế giới

Trong điều kiện phát triển nhanh chóng của khoa học kỹ thuật, Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia luôn nỗ lực đặt ra những mục tiêu mới cho chiến lược phát triển của mình, cũng như nhận thức rõ những điểm cần khắc phục trong hoạt động

để đảm bảo hệ thống đăng ký đất đai có thể luôn theo kịp nhu cầu của xã hội Chính điều này đã đảm bảo cho sự thành công và hoạt động hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai

1.4 Đăng ký đất đai/bất động sản và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất ở Việt Nam

1.4.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai/bất động sản ở Việt Nam

1.4.1.1 Giai đoạn 1945 -1980

Không có một văn bản pháp lý chính thức nào làm cơ sở cho công tác đăng

ký Hoạt động chủ yếu được tiến hành là thực hiện các cuộc điều tra nhanh về đất đai phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, phát triển hợp tác xã và tập đoàn sản xuất Thông tin đất đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng), không làm thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất Vì vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng

1.4.1.2 Giai đoạn 1980 -1987

Trong năm 1980, có hai quy định của Hội đồng Chính phủ được ban hành Đó là: Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước

Trên cơ sở các quy định của Chính phủ, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 quy định về thủ tục đăng ký thống

kê trong cả nước Theo đó, việc ĐKĐĐ được tiến hành thống nhất với quy trình

chặt chẽ, có ít nhiều kế thừa cách làm của chế độ cũ (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

1.4.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993

Kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành và có hiệu lực năm 1988, vấn đề ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ được chính thức quy định là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai, trở thành một trong những nhiệm vụ bắt buộc Trung ương phải chỉ đạo các địa phương tiến hành

1.4.1.4 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2013

- Luật Đất đai năm 1993 quy định: “ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản

lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ”

1.4.1.5 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

- Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký QSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ” “Đăng ký QSDĐ là việc ghi nhận QSDĐ hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

- Luật Đất đai dành riêng một chương quy định các TTHC trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động: Đăng

ký ban đầu được thực hiện khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp ), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế

về QSDĐ

- Cơ quan ĐKĐĐ: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là

cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật đất đai năm 2003)

* Từ khi có Luật đất đai năm 2013 đến nay

- Về phạm vi và mục đích đăng ký: Khoản 15 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và

ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất và hồ sơ địa chính”;

- Đăng ký đất đai là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng hay được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì theo yêu cầu của chủ sở hữu (Điều 5, Điều 8 - Luật Đất đai 2013);

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử, hồ sơ địa chính dạng số

và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử như trên giấy (Điều 95, Điều 96 - Luật Đất đai 2013);

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động, quy định xác định kết quả đăng

ký, thời hạn đăng ký, hiệu lực đăng ký (Điều 95 - Luật Đất đai năm 2013);

- Sửa đổi, bổ sung những trường hợp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 7 trường hợp (Điều

3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn

về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến

31 tháng 12 năm 2013 tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐK cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, Điện

Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

Sự phối hợp hoạt động giữa Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp tỉnh và Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện thiếu chặt chẽ; vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp tỉnh đối với Văn phòng đăng ký QSD đất cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ chưa thực sự phát huy hiệu lực, hiệu quả

Quy trình cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay được thực hiện nhưng bằng thủ công, toàn tỉnh chưa có cơ sở dữ liệu địa chính, nguyên nhân chủ yếu là do Văn phòng Đăng ký QSD đất cấp tỉnh cũng như cấp huyện còn rất khó khăn về kinh phí, nhân lực thực hiện, trang thiết bị máy móc chưa đáp ứng nhu cầu; Hồ sơ địa chính hiện nay đang sử dụng được lập vào những năm 1990 và bàn giao 3 cấp (hồ

sơ dạng giấy), mặc dù cập nhật thường xuyên nhưng giữa 3 cấp không thống nhất

do cập nhật không thường xuyên liên tục (chỉ có cấp huyện cơ bản hoàn chỉnh) Một

số bản đồ giấy tại cấp huyện đã cũ, có những thửa biến động nhiều lần, do đó hiện tại cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

Để khắc phục những hạn chế còn tồn tại của hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai 2 cấp hiện nay, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó tại khoản 1 và khoản 5, điều 5 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định cách thức tổ chức lại cũng như thời gian hoàn thành việc hợp nhất Ngày 12/9/2014, Bộ trưởng gửi công thư tới Bí thư các Tỉnh ủy, Thành ủy, Chủ tịch ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố đề nghị chỉ đạo kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai; ngày 25/12/2014, Bộ tiếp tục có văn bản gửi Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đề nghị chỉ đạo kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai

Phối hợp với Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính xây dựng và ban hành các Thông tư liên tịch hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT- BTNMT-BNV-BTC ngày 04 tháng 4 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội Vụ và

Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Tính đến hết năm 2017, đã có 53/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai và đi vào hoạt động Còn 10 tỉnh, thành phố còn lại đã xây dựng Đề án, đang trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, bao gồm: Điện Biên, Lai Châu, Yên Bái, Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dương, Thanh Hóa, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình

Để đẩy nhanh tiến độ thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Tổng cục đã tham mưu để Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản chỉ đạo việc đẩy nhanh tiến độ thành lập văn phòng đăng ký đất đai

* Cơ cấu tổ chức

Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là thành các phòng và các chi nhánh; mỗi Văn phòng đăng ký trung bình có 3 đến 4 phòng

Do ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm

để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ, nhiều VPĐK thực hiện phân công cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau, phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ đăng ký giao dịch đảm bảo, đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

b Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ

Đối với địa phương Văn phòng đăng ký đất đai 2 cấp: Chức năng nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định rõ ràng; một số nơi còn chồng chéo nhiệm vụ giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp quận, huyện với Phòng TN&MT, giữa Văn phòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh với một số Phòng chức năng của Sở TN&MT trong việc giải quyết thủ tục đăng ký, quản lý hồ sơ tài liệu địa chính; Văn phòng ĐKQSDĐ một số quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh còn được huy động làm cả các công việc về GPMB khi thu hồi đất, kiểm tra tình hình sử dụng đất Bên cạnh đó còn một số nhiệm vụ của Văn phòng ĐKQSDĐ chưa được triển

khai thực hiện, nhất là việc quản lý, lưu trữ HSĐC và tổ chức kiểm tra, chỉ đạo chỉnh lý biến động HSĐC đối với cấp dưới

Theo kết quả báo cáo của các địa phương, hiện nay có 53/63 tỉnh thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã đi vào hoạt động và đã thực hiện được các nhiệm vụ:

VPĐKĐĐ một cấp sau khi được kiện toàn đi vào hoạt động đã thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với bộ máy tổ chức đã được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu, quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng Hoạt động đăng ký đất đai

đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất, bảo đảm việc triển khai thực hiên đăng ký, cấp giấy chứng nhận của địa phương theo đúng kế hoạch, có trọng tâm VPĐKĐĐ cấp tỉnh đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, thống kê và kiểm kê đất đai, chất lượng thực hiện thủ tục đã được nâng cao, đảm bảo sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố Thời gian thực hiện thủ tục Đăng

ký, cấp GCN đã được đảm bảo đúng quy định, giảm thời gian thực hiện với nhiều thủ tục từ 1/3 đến 1/2 thời gian so với trước đây Nhiều địa phương VPĐKĐĐ triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội; Thái Bình; Đồng Nai)

Đối với Chi nhánh văn phòng đăng ký Đất đai(Văn phòng đăng ký QSDĐ): Tương tự như VPĐKĐĐ cấp tỉnh, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ( Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện) đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai

Mặc dù đã đạt tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội nhưng kết quả cấp Giấy chứng nhận trên cơ sở bản đồ địa chính, trích đo

địa chính có tọa độ còn hạn chế do các địa phương không đủ kinh phí để thực hiện Tại một số địa phương, việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai còn phân tán, thiếu đồng

bộ dẫn đến cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện chưa kết nối được với cấp tỉnh, thậm chí trong cùng địa bàn tỉnh sử dụng nhiều phần mềm khác nhau để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai

1.4.2.2 Tình hình hoạt động của CNVPĐKQSDĐ

a Tình hình hoạt động của CNVPĐKQSDĐ cấp tỉnh

Theo báo cáo của các địa phương, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các tổ chức; thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; thống kê, kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ triển khai thực hiện việc đo đạc, lập BĐĐC, hoàn thiện HSĐC, chỉnh lý biến động về sử dụng đất; tiếp nhận và quản

lý, lưu trữ HSĐC Một số VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho cấp huyện, cấp xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn một

số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu và đến đăng ký;

- Việc lập, chỉnh lý HSĐC là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐKQSDĐ cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh quan tâm thực hiện;

- Việc quản lý, lưu trữ HSĐC ở nhiều địa phương vẫn chưa được VPĐKQSDĐ cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quá chật hẹp

b Tình hình hoạt động của CNVPĐKQSDĐ cấp huyện

- Tương tự như VPĐKQSDĐ cấp tỉnh, các VPĐKQSDĐ cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các

hộ gia đình, cá nhân; thực hiện đăng ký thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất; thống kê, kiểm kê đất đai

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện HSĐC đang quản lý ở hầu hết các VPĐKQSDĐ cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện không đầy đủ, nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý HSĐC theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC chưa được thực hiện thường xuyên

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân còn

bị động, chủ yếu giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận còn chậm so với yêu cầu

- Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và đăng ký biến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộ phận

“một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nên không được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ

- Việc quản lý, lưu trữ HSĐC nhiều VPĐKQSDĐ chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa bảo đảm yêu cầu, HSĐC và các hồ sơ TTHC về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ HSĐC theo quy định

1.4.2.3 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ

a Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ

Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh VPĐKĐĐ mặc dù mời thành lập và hoạt động còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, thực hiện cải cách hành chính một cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực đất đai liên quan đến người dân, doanh nghiệp, thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại những địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được cắt giảm xuống từ 5 đến 25 ngày