Một số vấn đề tranh chấp đất ở tại đô thị trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất

Đã gần 4 năm thực hiện Luật đất đai 1993 , nhưng mãi cho đến nay Nhà nước vẫn chưa ban hành được thể lệ cho việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th ế chấp, thừa k ế quyền sử dụng đấ

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO BỘ Tư PHÁP

TRƯỜNỔ ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

MỤC LỤC■ •

Trang

Lời mở đầu 1

Chương 1 : Những qui định của pháp luật đâ't đai hiện hành liên quan đến đất ở tại đô thị và việc giải quyết tranh chấp đất ở tại đô thị 8

1.1 Xác định đất ở tại đô thị 8

1.2 Những qui định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đ ấ t 14

1.3 Các loại đất ở được chuyển quyền sử dụng đất trên thực tế tại đô thị

19

1.3.1 Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 19

1.3.2 Đất có nhà ở, công trình phụ .22

1.3.3 Đất không có nhà ở và công trình phụ (đất trông) 25

1.3.4 Loại nhà đất không có giấy tờ .28

1.4 Sự phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất ở tại đô thị trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất 29

1.4.1 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp loại đất cỈỊựa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, có nhà ở - nhà ở đã có giấy tờvề quyền sở hữu nhà 32

1.4.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp loại đất chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, có nhà ở - nhà ở chưa có giấy tờ về quyền sở hữu n h à 35

1.4.3 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất chưa có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất - chưa có nhà ở (đất trông) 39

1.4.4 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp loại đất đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, có nhà ở, nhà ở đã có giấy tờ về quyền sở hữu n h à v 40 1.4.5 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp loại đất có giấy tờ hợp lệ

về auyền sử dụng đất, có nhà ở nhưng nhà ở không có giấy tờ

1.4.6 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp loại đất có giấy tờ hợp lệ

về quyền sử dụng đất không có nhà ở (đất trống) 42

Chương 2 : Một sô" nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và những tồn tại vướng mắc hiện nay trong việc giải quyết tranh chấp đất đai - Kiến nghị một sô" giải pháp 45

2.1 Một sô" nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp trong việc chuyển quyền sử dụng đ ấ t 45

2.2 Một sô" tồn tại vướng mắc hiện nay trong việc giải quyết tranh chấp xảy ra trong việc chuyển quyền sử dụng đất không thỏa mãn các qui định của pháp luật 62

2.2.1 Việc vận dụng pháp luật đất đai để giải quyết tranh chấp còn chưa phù hợp 63

2.2.2 Việc giải quyết tranh chấp giữa Ưy ban Nhân dân và Tòa án Nhân dân còn chưa thống nhâ't 71

2.2.3 Một số qui định của Pháp luật đất đai đã gây ách tắc trong quá trình giải quyết tranh chấp 77

Chương 3 Kiến nghị một sô' giải pháp 83

3.1 Đẩy nhanh tiến độ cấp giây chứng nhận cho người sử dụng đ ấ t 83

3.2 Định giá đất sát với thị trường 86

3.3 Cụ thể hóa và hoàn thiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 87

3.4 Giao quyền giải quyết tranh chấp cho Tòa á n 91

3.5 Một sô" kiến nghị khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất chưa có giấy chứng rihận về quyền sử dụng đất nhưng lại thực hiện chuyển quyền sử dụng đ ất 94

Kết Luận 98

Danh Mục Tài Liệu Tham Khảo 103

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐẾ TẢI.

Luật đất đai được Quốc hội thông qua ngày 24/7/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một trong những văn bản pháp luật quan trọng trong lĩnh vực đất đai để tiếp tục thể ch ế hóa đường lối chính sách của Đảng, được nhân dân cả nước quan tâm và các ngành, các cấp

tổ chức thực hiện cực trong thời gian qua

Sau gần bốn năm thực hiện mặc dù còn tồn tại những nảy sinh mới,Luật đất đai đã phát huy tác dụng tích cực trong việc giải quyết những vấn đề cơ bản về kinh tế - xã hội cấp bách trên địa bàn cả nước

Trong nhiều thành tựu đạt được, Luật đất đai 1993 sau khi ban hành đã góp phần làm cho tình hình tranh chấp đất đai trên diện rộng giảm b ớ t Nhìn vào sô" liệu thống kê cho thấy : Trong thời gian 04 năm trước khi có Luật đất đai 1993 , đã xảy ra 20 vạn vụ tranh chấp đất đai, làm cho 24 người chết, gần 100 người bị thương, 200 nóc nhà bị đốt cháy, hàng trăm ha lúa và hàng vạn cây ăn quả bị phá hủy Sau khi Luật đất đai được ban hành, trong năm 1994 chỉ còn khoảng 1 vạn vụ tranh chấp ( Riêng Đồng Tháp chiếm 4.485 vụ ) nhưng không gây ra tử vong, ít thiệt hại tài sản Hầu hết các vụ tranh chấp đất đai trước đây đã được giải quyết, các vụ tranh chấp mới phát sinh phần lớn đã và đang dược giải quyết theo thẩm quyền của từng cấp

Tình hình tranh chấp đất ở nông thôn giảm đặc biệt, tuy nhiên ở thành thị lại xảy ra nhiều loại hình tranh chấp mới như đòi thừa

kế, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đ ấ t , đòi lại đất của họ tộc, đình chùa Những loại tranh chấp loại này tuy chưa trở thành phổ biến nhưng cũng rất phức tạp

Một trong những điểm mới của Luật đất đai 1993 là chính thức quy định cho người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th ế chấp, để lại thừa k ế quyền sử dụng đất Việc triển khai trên thực tế còn tốn rất nhiều thời gian và công sức và đòi hỏi giải quyết vấn đề này là một việc làm rất cần thiết Tuy nhiên, không phải b ất cứ loại đất nào người sử dụng đất cũng có quyền thực hiện đủ

các quyền trên mà còn có một số hạn chế nhâ't định ở một số loại đất.

Luật đất đai phân chia ra làm 5 loại đất gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư , đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng Trong 5 loại kể trên không thể nói loại đất nào quan trọng hơn loại đất nào Tuy nhiên đất khu dân c ư , trong đó đặc biệt là đất làm nhà

ở lại có một tính chất đặc biệt cần thiết đốì với tất cả mọi người, mọi tầng lớp trong xã hội Nhu cầu ở là một nhu cầu thiết yếu của con người

và cũng là một trong những nhu cầu bức thiết hiện nay ở nước ta Vì vậy khi nghiên cứu về đất đai chúng tôi đã chọn đề tài liên quan đến loại đất ở để nghiên cứu

Tại đô thị , nơi mà mật độ dân sô" tập trung cao, nhà ở 'trở

thành vân đề bức thiết Trong quá trình phát triển của đất nước ta, tốc

2

-độ đô thị hóa ngày càng diễn ra với nhịp -độ nhanh, làn sóng dân cư ở nông thôn đổ về đô thị ngày một lên cao, nhưng quỹ đất đô thị thì lại có hạn nên dẫn đến việc đất mỗi ngày mỗi “c h ật”, người mỗi ngày mỗi đông, đất ở đô thị ngày một cao giá, mỗi ngày một trở nên “khan

h iếm ”, từ đó đất trở thành một tài sản lớn của mỗi người, mỗi hộ g ia

đình Hoạt động mua bán, kinh doanh, đổi chác đất đai ngày một sôi động vả đã có lúc “thị trường đ ấ t” lên “cơn số t”

Đứng trước nhu cầu đòi hỏi khách quan đó, Luật pháp cần phải có những quy phạm phù hợp để điều chỉnh Tuy luật đất đai mãi đến năm 1993 mới cho phép chuyển quyền sử dụng đất ( với 05 quyền năng ) nhưng trước đó người sử dụng đất đã tiến hành chuyển quyền sử dụng đất, họ bất chấp mọi cấm đoán, tránh né các quy định của pháp luật để chuyển quyền, mua bán đất và đến nay đã để lại một thực trạng rất phức tạp Sự tranh chấp về quyền sử dụng đất trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất cũng vì thế mà có chiều hướng gia tăng

Sau khi có L uật đất đai mới 1993, việc chuyển quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận nên chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày một nhiều hơn, kéo theo vi phạm điều kiện chuyển quyền cũng mỗi ngày mỗi nhiều Từ đó tranh chấp cũng xảy ra nhiều hơn

Giải quyết tranh chấp, tìm hiểu và khắc phục các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, thiết lập một cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai ổn định, ban hành thể lệ quy định việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất là một nhu cầu trước mắt Đất ở tại đô thị là một loại

đất được “hưởng” trọn vẹn “năm quyền năng”, quản lý đất ở tại đô thị, giải quyết tốt những tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ở tại đô thị là một yêu cầu bắt buộc và cần thiết, không thể lơi lỏng.

Đứng trước tình hình cấp thiết đó, chúng tôi đã mạnh dạn chọn đề tài liên quan đến tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất ở tại

đô thị

Đã gần 4 năm thực hiện Luật đất đai 1993 , nhưng mãi cho đến nay Nhà nước vẫn chưa ban hành được thể lệ cho việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th ế chấp, thừa k ế quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, chưa có những phân định rõ ràng về thẩm quyền giải quyết tranh chấp Việc giải quyết tranh chấp còn thiếu sự hướng dẫn, chưa thật thống nhất về hướng giải quyết nên còn tình trạng việc giải quyết tranh chấp ở mỗi nơi mỗi khác, các cơ quan Nhà nước còn rất lúng túng trong việc giải quyết tranh chấp Từ đó dẫn đến việc giải quyết các tranh chấp đất ở tại đô thị trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất có nhiều ách tắc, nhiều mâu thuẫn, rất dễ xảy ra tiêu cực gây

b ất bình trong nhân dân ảnh hưởng xấu đến trật tự, an ninh xã hội Vì

th ế đòi hỏi phải sớm làm tốt công tác giải quyết tranh chấp

Để xác lập được một quan hệ đất đai ổn định, phù hợp với các quy luật phát triển kinh tế xã hội, đòi hỏi một quá trình lâu dài với

sự đóng góp nỗ lực của các nhà lập pháp, các ngành các cấp, các tổ chức và cá nhân trong cả nước

4

Nhận thức được vấn đề thời sự của đề t à i , tính rắc rối phức tạp của đôi tượng nghiên cứu nên mặc dù hết sức khó khăn nhưng Luận

án cũng cô" gắng nêu lên được một sô" vấn đề nhằm góp phần vào việc

ổn định tình hình tranh chấp đất đai, đưa quan hệ đất đai phát triển đúng quỹ đạo, đúng định hướng mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra

2 MUC ĐÍCH ĐỔI TƯƠNG VẢ PHÀM VI NGHIÊN c ứ u

a) Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận án là phân tích, đánh giá, luận giải các tranh chấp hiện nay giữa các chủ thể trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất ở tại đô thị Từ đó kiến nghị một sô" giải pháp trước mắt nhằm nhanh chóng khắc phục các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất hiện nay

Đ ể đạt được mục đích này, chúng tôi đã bắt đầu từ những quy định của pháp luật đất đai liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị, thực trạng việc triển khai, thực hiện năm quyền của người sử dụng đất, qua đó tìm ra những thiếu sót của Pháp luật đất đai, những chồng chéo khó khăn bất cập trong việc giải quyết các tranh

chấp của các cơ quan chức năng có thẩm quyền .

b) Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu của đề tài là :

Đôi tượng nghiên cứu trong Luận án này là những tranh chấp thường gặp trên thực tế trong qúa trình chuyển quyền sử dụng đất hiện nay tập trung vào những tranh chấp đất ở tại đô thị , đặc biệt là

đất đai 1993 hoặc chuyển quyền mà người sử dụng đất chưa hội đủ điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất như theo các quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự.

Xác định đcíi tượng, phạm vi nghiên cứu nhằm vào qúa trình chuyển quyền sử dụng đất ở là phù hợp với tình hình hiện nay khi mà quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,để lại thừa kế, th ế chấp quyền sử dụng đất vẫn đang trên đà triển khai, thực hiện Địa bàn nghiên cứu là tại đô thị mà thực tế tại thành phô” Hồ Chí Minh cũng mang tính chất điển hình vì nó là nơi tập trung dân cư, hội đủ tất cả tính chất rắc rối, phức tạp của vấn đề nghiên cứu

Tuy nhiên , do tính chất phức tạp của vấn đề và có liên

quan đến rất nhiều lĩnh vực mà không thể đề cập hết được, cho nên

) luận án chỉ đừng lại ở một số vấn đề chính mà theo tác giả là đang nổi

cộm nhất

3- PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

Trên cơ sở khảo sát thực tiễn và nhằm đảm bảo tuân thủ tính khách quan, trung thực, bám sát những thực tế hiện tại thuộc đối tựợng và phạm vi nghiên cứu của luận án, dựa vào quan điểm của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách đổi mới của Đảng, Luận án đã tiếp cận vấn đề, luận giải, phân tích, đánh giá vấn đề từ đó tìm ra nguyên nhân vướng mắc, và đề xuất kiến nghị cho việc giải quyết tranh chấp đất ở tại đô thị

#

6

-Phương pháp nghiên cứu của đề tài là phương pháp phân tích tổng hợp thống kê, so sánh pháp luật.

4 NHỮNG ĐỎNG G ỏp MỚI CỦA LUÂN ẢN.

Qua việc nghiên cứu đề tài tranh chấp đất ở tại đô thị ,

trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất Luận án đã khái quát lèn được một “bức tranh” về hiện trạng của việc thực hiện các quyền của Người sử dụng đất ở tại đô thị ; chỉ ra sự chồng chéo, mâu thuẫn trong việc thụ lý và giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai Từ đó kiến nghị thêm một sô" giải pháp mang tính cấp thiết trước m ắt để có thể góp phần vào công tác giải quyết tranh chấp đất ngày một đạt hiệu quả cao hơn, bảo đảm thực sự quyền lợi cúa

người sử dụng đất hợp pháp.

5 BỔ c u c CỦA LUÂN ẨN:

Luận án bao gồm những phần chủ yếu sau :

Mỏ đẩu

Chương 1 : Những quy định của pháp luật đất đai hiện hành liên quan

đến đất ở tại đô thị và việc giải quyết tranh chấp đất ở tại

đô thị

Chương 2: Một sô" nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và những tồn tại

vướng mắc hiện trong việc giải quyết tranh chấp đất đ a i Chương 3 : Kiến nghị một sô" giải pháp

Kết luân

CHƯƠNG 1

NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI HIỆN HÀNH LIÊN QUAN ĐẾN BẤT ở TẠI Đồ THỊ & VIỆC GIẢI

QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ở TẠI ĐÔ THỊ.

1.1 XẤC ĐINH ĐẤT d TAI ĐÔ T H I:

Đ ất ở tại đô thị được xác định bởi các quy định của pháp luật Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, từ năm 1987 đến năm 1993 đều có quy định về vấn đề này :

Thực tế hiện nay những loại đất được dùng làm nhà ở

và các loại đất có nhiều khả năng sẽ sử dụng vào mục đích làm nhà ở

gồm có :

- Đ ất dùng để xây dựng nhà ở

- Đ ất dùng để xây dựng những công trình sinh hoạt phục vụ nhu cầu ở

- Đ ất khuôn viên trong hạn mức

- Đ ất khuôn viên ngoài hạn mức

- Các loại đất khác được quy hoạch để phát triển nhà ở.Trong các loại đất nêu trên, những loại đất nào là đất ở tại

đô thị ? Những loại đất nào chịu sự điều chỉnh của các văn pháp luật về

8

-đất ớ tại đô thị ? Xác định được điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc nghiên cứu đối tượng của đề tài nghiên cứu.

Theo quy định của Luật đất đai năm 1987-và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất ở được xác định gồm :

Nghị định 30 HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật đất đai năm 1987 quy định tại điều 28 khoản 2 như sau :

" Đất ở của mỗi hộ vùng thành thị gồm đất để làm nhà ở và các

công trình phục vụ cho sinh hoạt.

3- Ở thành thị những nơi Nhà nước có chủ trương đ ể nhân dân tự

xây nhà ở thì Hội đồng nhân dân Tỉnh, thành p h ố trực thuộc Trung ương

và đơn vị hành chánh tương đương quy định mức giao đất cho mỗi hộ

nhiừig không vượt quá hạn mứclOOm2 trên cơ sở quy định chung ”

Như vậy theo quy định này đất ở tại đô thị là đất nền nhà, đất nền các công trình phục vụ cho sinh hoạt nhưng không vượt quá hạn mức 100m2/hộ Hạn mức này đã đưa đến rất nhiều vướng mắc trong khi giải quyết tranh chấp đất ở đặc biệt là những trường hợp đất đã có nhà ở nhưng tỷ lệ diện tích nhà chiếm một phần rất nhỏ so với tổng diện tích đất theo nhà

Đến 1993, Luật đất đai mới đã có những thay đổi đáng kể

về việc xác định đất ở tại đô t h ị, tỏ ra phù hợp hơn với thực tế

Theo các quy định của Pháp luật đất đai năm 1993, đất ở tại đô thị là một loại đất nằm trong loại đất đô thị nói chung Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị

qui định : “Đất đô thị được hiểu là đất nằm trong nội thành, nội thị xã,

thị trấn để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản

xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an

ninh và các mục đích khác” Như vậy đất đô thị xét về không gian là

loại đất nằm trong nội thành phô, nội thị xã, thị trấn Ngoài ra còn có

m ột loại đất không nằm trong nội thành nội thị nhưng cũng được quản lý như đất đô thị đó là đất ở ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng có thể coi là đất đô thị

Đất đô thị sẽ ngày một tăng lên, nó tỷ lệ thuận với xu hướng phát triển của đô thị Các đô thị sẽ ngày một mở rộng mà những vùng đô thị hóa trước tiên là những vùng ngoại thành, ngoại thị

Quản lý và sử dụng đất đô thị hiện nay là một điểm nóng

trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Xu th ế đô thị hóa, mở rộng đô thị là một xu th ế tất yếu của một quốc gia đang phát triển

Ví dụ ở Nhật Bản : Theo tiến sỹ Yorifusa Isida ( Trường đại học ToKyo

N hật ) thì : “Diện tích đất đô thị của Tokyo năm 1960 có bán kính không vượt quá 60 km nhưng đến năm 1980 đã giãn nở tới 80 km ”1

1 T ạ p chí Địa chính số 1 tháng 1+ 2/1997 - trang 23.

10

Ở nước ta xu hướng đô thị hóa cũng đang phát triển mạnh

K ế hoạch sử dụng đất năm 1997 của nước ta do Chính phủ đệ trình và được Quốc hội thông qua tháng 3 năm 1997 đã dự kiến tăng diện tích đất đô thị thêm 3220 ha trong năm 1997

Từ xu th ế tất yếu mở rộng đô thị cho thấy những vùng ven

đô được quy hoạch làm đất đô thị ngày một nhiều từ đó rõ ràng việc quản lý sử dụng đất trong nội thành nội thị chỉ là một mảng trong việc quản lý sử dụng đất đô thị Việc quản lý và sử dụng đất ở vùng ngoại thành ngoại thị đã được quy hoạch thành đất đô thị cũng là một vấn đề hết sức quan trọng

Vấn đề đất đai luôn là một vấn đề phức tạp, đất nội thành, nội thị : với một quá trình sử dụng lâu dài, đất đai phần lớn đã được đưa vào sử dụng để làm nhà ở, đã tương đốì ổn định vậy mà cũng đã rất phức tạp Từ đó cho thấy vùng ven đô, sau khi đã được quy hoạch việc quản lý đất đai cũng sẽ vô cùng phức tạp, bởi vì phần lớn đất ở những vùng này vô"n là những loại đất khác chủ yếu là đất nông nghiệp, một

số ít là đất chuyên dùng, đất làm nhà ở chiếm tỷ lệ rất thấp Khi được

phê duyệt quy hoạch để phát triển đô thị, dân cư sẽ giãn ra vùng ven đô

để “ m ua” đất dẫn đến tình trạng chuyển nhượng đất ồ ạt, việc sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra với tốc độ chóng mặt Nhà nước rất khó quản lý

Theo PTS Nguyễn Dũng Tiến - V iện điều tra quy hoạch đất đai thì : “ Quá trình hiện đại hóa đất nước đi từ nông nghiệp bằng công

nghiệp hóa gắn liền với đô thị hóa ở một đất nước “ Đất chật người đông” lại phân bô" dân cư không đều như nước ta thì những vấn đề mang tính lịch sử, kinh tế, xã hội, chính trị của việc sử dụng đất đai ở vùng đô thị hóa ( ven đô ) sẽ sôi động nhất và hết sức khó khăn phức tạp trong việc kiểm soát chúng”2.

Ngoài quy định về đất ở tại đô thị của Nghị định 88/CP ngày 17/8/94 về quản lý và sử dụng đất đô thị nói trên thì Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cũng

đề cập đến việc xác định này

Đất ở tại đô thị theo quy định tại điều 1 khoản 2 nghị định 60/CP ngày 5/7/94 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất nói

trên là : “Đất ở tại nội thành, nội thị xã, thị trấn là đất dùng đ ể xây dựng

nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên nếu có, phù hợp

với quy hoạch đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Như vậy : Theo Nghị định này thì đất ở tại đô thị chỉ giới hạn tại nội thành, nội thị xã, thị trấn mà không quy định cả đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch để phát triển đô thị như theo quy định của Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 như đã nói trên

Từ đó thấy rằng việc xác định đất ở theo Nghị định 88/CP

ngày 17/8/1994 và Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 nói trên đã có điểm không đồng nhất Tuy nhiên theo chúng tôi, về quy định đất ở là đất dùng xây dựng nhà ở, đất xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu ở

2 T ạp chí Đ ịa chính sô' 1 tháng 1+2/1997 - trang 23.

12

như nhà tắm, nhà vệ sinh, chuồng heo và đất khuôn viên nếu có rất hợp với thực tiễn vì những dạng đất này khả năng dùng để xây dựng nhà ở rất cao, cho nên việc coi chúng là đất ở là rất phù hợp.

Vì vậy đất đô thị được hiểu như theo quy định của Nghị định 88/CP ngày 17/8/94 về quản lý và sử dụng đất đô thị là phù hợp

Từ đó có thể xác định đất ở tại đô thị như sau :

“Đ ất ở tại đô thị là loại đất dùng đ ể xây dựng nhà ở, các công trình

phục vụ nhu cầu ở và đất khuôn viên nếu có , nằm trong nội thành, nội

thị xã, thị trấn, và đất ở ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được phê

duyệt của cơ quan có thẩm quyền đ ể phát triển đô th ị”.

Đ ất ở tại đô thị là loại đất rất được Nhà Nước quan tâm, có thể nói những văn bản về quản lý và sử dụng đất có liên quan đến đất ở tại đô thị đã được ban hành với sô' lượng nhiều nhất

Xung quanh các quy định về quản lý và sử dụng đất ở tại đô thị sau khi có Luật đất đai ngày 14/7/93 đến nay Nhà nước đã ban hành

khá nhiều văn bản luật và dưới luật có thể thống kê tại phụ lục số 1.

Từ khái niệm đất ở tại đô thị nói trên cho thấy đây là một loại đất đóng vai trò quan trọng trong đời sống xã hội của cộng đồng nói chung và đời sống ở đô thị nói riêng Việc quản lý và sử dụng đất ở tại

đô thị rất được Nhà nước quan tâm, số lượng văn bản dưới luật có thể

nói là nhiều nhất so với các loại đất khác Tuy nhiên dù rất nhiều văn bản như chúng tôi đã thông kê (đó là chưa kể các văn bản của các bộ,

liên bộ, tổng cục, ư y ban nhân dân các cấp V V ) cũng vẫn chưa đủ để điều chỉnh các mốì quan hệ đất đai vốn vô cùng phức tạp.

1.2 NHỮNG QUY ĐINH CỦA PHÁP LUẲT VẾ CHUYÊN QUYÊN

1993 đã quy định các quyền của người sử dụng đất trong việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, th ế chấp Quyền sử dụng đất Bộ luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 01/7/1996 đã quy định rõ về các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Từ đây năm quyền của người sử dụng đất được chính thức xác lập Điều kiện chuyển và nhận quyền sử dụng đất, hình thức, thủ tục, trình tự chuyển quyền, quyền và nghĩa vụ của người chuyển quyền và người được chuyển quyền sử dụng đất đã được ghi nhận dưới hình thức văn bản Dháp luật cao nhất

14

Đ ất ở tại đô thị là một loại đất mà trong đó người sử dụng đất được hưởng troIV,vẹn cả năm quyền Nó không giống như một loại đất khác như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp mà những loại đất này bị hạn chế bởi một sô" điều kiện chuyển quyền do việc thực hiện đường lối chủ trương chính sách của Nhà nước, nó có tính lịch sử đặc thù của nước

ta từ trước đến nay

Từ sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, tranh chấp đất ở tại đô thị trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất lại xảy ra với nhiều hình thức mới hơn Thực tế đã đặt ra nhiều vấn đề rất phức tạp mà hiện tại

hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành, cụ thể hóa việc thực hiện và đảm bảo thực hiện quá trình chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không theo kịp, không xử lý giải quyết h ết những vấn đề tồn tại trước đây để lại Từ đó khi xảy ra tranh chấp ở những vụ việc phức tạp mỗi nơi có một cách giải quyết khác nhau, mỗi lúc lại có cách giải quyết khác nhau, không nhất quán do việc áp dụng các văn bản khác nhau dẫn đến việc giải quyết không thống nhất

Nếu chỉ xét từ năm 1987 đến nay đã có sự chuyển biến khi ghi nhận chế định người sử dụng đất được phép “chuyển quyền sử dụng

đ ất” Trước đây Luật Đất đai năm 1987 chỉ ghi nhận tại điều 16 việc chuyển quyền sử dụng đất trong một sô" trường hợp hạn hẹp đó là:

“1) Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp.

2 / Khi Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa

thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

3 / Khi người được, giao đất chuyển đi nơi khác, hoặc đã chết mà thành

viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục xử dụng đất đó ”

Những quy định này hoàn toàn chỉ áp dụng đi Ợc với loại đất nông nghiệp, còn đối với đất ở Luật đất đai 1987 quy định :

Đ iều 17 : “Người được thừa k ế nhà ỗ, hoặc người chưa có chỗ ở, được

người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử

dụng đất ở cổ ngôi nhà đó ”

Theo các quy định này có thể nói việc chuyển quyền sử dụng đất đối với đất ở bị giới hạn trong một phạm vi rất hẹp, Quy định này tỏ ra không phù hợp với thực tiễn Chiếu theo đó đốì với đất ở chỉ được chuyển quyền sử dụng đất cho những người được thừa kế, người chưa có chỗ ở và khi chuyển quyền đất ở phải gắn liền với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở, không được chuyển nhượng, thế chấp cho thuê quyền sử dụng đất v.v

Điều kiện để được cấp đất ở mới cũng được quy định rất hạn chế

đó là:

- Có hộ khẩu thường trú nơi xin đất ở

- Trong gia đình có thêm một cặp vợ chồng

- Diện tích đất ở tính theo đầu người trong hộ dưới 80% mức bình quân đất ở địa phương

16

Từ những quy định đó cho thấy Luật đất đai năm 1987 hầu như không cho phép người có quyền sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất và những quy định này đã được áp dụng suốt thời gian 5 năm

và trên thực tế đã có khá nhiều hậu quả do việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất mà Luật đất đai lúc bây giờ lại chưa cho phép

Đến Luật đất đai năm 1993 quy định về quyền sử dụng đất

ở đã có thay đổi rất lớn về chế định chuyển quyền sử dụng đất, từ diện người được chuyển quyền, điều kiện chuyển quyền đều có sự mở rộng Luật không giới hạn về diện người được chuyển quyền m iễn sao người nhận chuyển quyền sử dụng đúng mục đích Luật đã ghi nhận năm quyền của người có quyền sử dụng đất (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và trên cơ sở đó , việc chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ở tất cả các loại đất, từ đất có nhà ở đến đâ't không có nhà ở ; từ đất đã có giấy chứng nhận hợp lệ đến đất không có giấy tờ chứng nhận hợp lệ; từ đất có nguồn gốc hợp pháp đến đất không hợp pháp v.v với thực trạng này kéo theo hàng loạt những tranh chấp phức tạp khó giải quyết xảy ra

Hiện nay khi chuyển quyền sử dụng đất , pháp luật buộc phải thực hiện đúng các điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất.Điều 693 Bộ Luật Dân Sự : Qui định điều kiện để được chuyển quyền

sử dụng đất:

“1/ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai.

2 / Trong thời hạn còn được sử dụng đất.

3 / Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật Dân

Sự và pháp luật về đất đai.

4 / Đất không có tranh chấp”.

Theo quy định trên, một trong các điều kiện tiên quyết để được chuyển quyền sử dụng đất là người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

Tuy nhiên trong thực tế không phải bất cứ trường hợp chuyển quyền sử dụng đất nào cũng thỏa mãn điều kiện trên Do sự chậm chạp trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên rất nhiều trường hợp người sử dụng đất đã tiến hành chuyển quyền sử

dụng đất ngay cả khi chưa có giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sử

dụng đ ấ t

ngày 17/08/94 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị có quy

định :

Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất làm tại ủ y ban nhân dân thành

phô' thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện.

- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị làm tại UBND Tỉnh,

Thành p h ố trực thuộc Trung ương”.

-18

Với quy định chung chung mà chưa có qui định chi tiết về một thủ tục thống nhất đã dẫn đến việc thực hiện ở mỗi địa phương có một “ k iể u ” khác nhau.

Ngoài ra, Bộ Luật Dân Sự đã quy định khi thực hiện các quyền của mình về chuyển quyền sử dụng đất, các bên tham gia cần thực hiện theo hình thức các hợp đồng dân sự

Giữa các quy định của pháp luật và thực tiễn đang còn rất nhiều khoảng cách, tuy pháp luật đã quy định nhưng m ỗi nơi thực hiện mỗi cách khác nhau, nhiều quy định chưa được triển khai trên thực tế dẫn đến sự gia tăng ngày càng nhiều các tranh chấp về đất đai khi tham gia hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

1.3 CẢC LOAI ĐẤT ơ ĐƯƠC CHUYÊN QUYỀN s ử d u n g đ ắ t

TRÊN THƯC TẾ TAI Đ ỏ THI.

1.3.1 Đ ất chưa cổ giấv chứng nhân quyển sử dung đất và đất đã cổ giáV chứng nhân quyển sử dung đất.

Khi phân tích điều 38 Luật đất đai 1993 thì đất đai có thể được phân ra hai loại sau đây :

- Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Cả hai loại đất này khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đât đều có khả năng xảy ra tranh chấp Theo qui định của pháp luật đất

đai thì chỉ có loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ

mới được phép chuyển quyền sử dụng đ ấ t , thế nhưng trong thực tiễn do

công tác triển khai việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra

rất chậm chạp, tỷ lệ người có giấy chứng nhận còn rất thấp, trong khi đó

nhu cầu chuyển quyền đất mỗi ngày mỗi tăng , vì vậy vấn đề càng trở

nên bức xúc Chính yì th ế mà dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất nhưng bằng cách này hay cách khác người sử dụng đất vẫn

tiến hành việc chuyển quyền sử dụng đất bất chấp yêu cầu thủ tục của

pháp luật

* Việc chuyển quyền sử dụng loại đất có đủ giấy tờ hợp

lệ vôTn đã chứa đựng nhiều vân đề phức tạp cho nên việc chuyển

quyền loại đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại càng

đưa đến nhiều vân đề phức tạp hơn nữa và xảy ra rất nhiều vụ tranh

chấp mà việc giải quyết càng khó khăn hơn

Nghiên cứu về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất chưa có giấy tờ hợp lệ, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất tại địa bàn Thành php' Hồ Chí Minh chúng tôi thấy có những điểm

đáng chú ý như sau:

M ột là : nếu đất này có nguồn gốc sở hữu hợp lệ, không có

tranh chấp thì vẫn có thể được chấp thuận và cho phép tiến hành việc

chuyển quyền sử dụng đất

Hai là : hình thức thể hiện cuối cùng không phải là văn bản

công nhận sự chuyển quyền mà là quyết định cấp đất (Giây chứng

20

nhận) mang tính chất “thừa nhận” , “cấp m ới” Đây là một cách giải quyết mang tính chất quá độ.

So sánh những điều thực hiện này cho thấy-CÓ những mâu thuẫn với các Quy định của Pháp luật đất đai và Bộ luật Dân sự ở chỗ :

- Bộ luật Dân sự quy định nếu chuyển quyền trong trường hợp này là vi phạm các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật đất đai Theo quy định tại điều 697 BLDS thì hợp đồng chuyển quyền như vậy

sẽ bị coi là vô hiệu Vậy hậu quả pháp lý sẽ được ai giải quyết ? hướng giải quyết như th ế nào?

- Khi chuyển quyền sử dụng loại đất này hợp đồng được làm ở cấp phường dưới hình thức được gọi là “ Thỏa thuận bồi thường hoa màu, công khai p h á ” để sau đó Nhà nước thu hồi đất của người chuyển quyền và cấp lại đất đó cho người nhận chuyển quyền Việc thực hiện theo cách này tỏ ra rất lạc hậu bởi giá trị thỏa thuận thực tế

và giá trị sử dụng đất chênh lệch nhau rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với giá trị hoa màu hay công khai phá, thực chất ở đây nó chính là bản thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất, giá trị chuyển quyền là giá của quyền

sử dụng đất

Thủ tục cấp mới để rồi buộc người mua đóng tiền sử dụng đất trong khi đất này có rất nhiều dạng trên thực tế đã có đủ điều kiện

để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp

tiền sử dụng đất hoặc phải nộp nhưng số tiền phải nộp thấp hơn rất

nhiều tỏ ra bất hợp lý gây thiệt thòi cho người sử dụng đất Trước những

quy định và cách thực hiện như vậy xác suất xảy ra tranh chấp có tỷ lệ rất cao, từ các tranh chấp về giá cả, thời gian hoàn thành thủ tục, đóng tiền sử dụng đất, đóng thuế v.v khi tiến hành giải quyết tranh chấp sẽ

là một vấn đề rất khó khăn cho các cơ quan chức năng

Đôi với loại đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển quyền đương nhiên được thừa nhận, tuy nhiên thủ tục chuyển nhượng trên thực tế, còn chưa được hướng dẫn cụ thể, cho nên mỗi nơi thực hiện mỗi khác Tại TP HCM vẫn làm theo thủ tục thu - cấp đất mới, dẫn đến những khoản thu về thuế rất là bất hợp lý, bất cập, rườm rà trong thủ tục mà chúng tôi xin được trình bày ở những phần sau

1.3.2 Đ ất cổ nhà ở, công trình phu.

Đ ất ở đã có nhà và đối với nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì đất nền nhà mặc nhiên được coi là đất hợp lệ và được phép chuyển quyền cùng với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp xảy ra tranh chấp trong việc chuyển quyền sở hữu nhà thì khi giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở sẽ giải quyết luôn về vấn

đề quyền sử dụng đất ở

Trên thực tế về quyền sở hữu nhà ở hợp pháp như hiện nay cũng có những loại nhà tuy chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà nhưng đã có một trong những loại giấy tờ dưới đây thì cũng được coi là hợp lệ bao gồm :

2 2

Các loại giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa M iền nam Việt nam, hoặc Nhà nước CHXHCNVN cấp

- Các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp

Cụ thể trên 4ịa bàn TP Hồ Chí Minh đã ban hành quy định thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ; Thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Thành phô" Hồ Chí Minh ban hành kèm theo quyết định sô" 6280/QĐ-UB- QLĐT ngày 26/8/1995 Theo đó các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở bao gồm một trong các loại giấy tờ sau đây

+ Giây tờ được cấp hoặc được chứng nhận trước ngày 30/4/19-^5

-B ằ n g khoán điền thổ trên đó có ghi rõ trên đất có nhà

- Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc do chính quyền chế độ cũ cấp; Đô trưởng Sài gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Định hoặc tỉnh trưởng các tỉnh khác nay thuộc địa phận của TP HCM

- Văn tự mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu nhà có chính quyền cũ thị thực hoặc chứng nhận, đã trước bạ

- Tờ di chúc hoặc tờ tương phân di sản về nhà, đã đăng ký vào bằng khoán điền thổ và đã trước bạ

+ Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau 30/4/1975 đến trưổc ngày 05/7/1994:

- Quyết định hay giấy phép của UBND.TP, ủ y ban xây dựng cơ bản Thành phô", Sở xây dựng thành phô", sở quản lý nhà đất và công trình công cộng thành phố, Sở nhà đất thành phô", Kiến trúc sư trưởng thành phô", ủ y ban nhân dân quận huyện công nhận quyền sở hữu nhà hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ.

Riêng giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở

về sau phải kèm theo chứng từ sở hữu nhà cũ ( nếu là xây dựng trên nền nhà cũ ) hoặc kèm theo chứng từ sử dụng đất hợp lệ

- Các giấy phép ủy quyền nhà ; ủy quyền sở hữu nhà do sở nhà đất thành phô' hoặc UBND Quận, Huyện đã cấp có nội dung công nhận quyền sở hữu cho người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền

- Quyết định hay giấy chứng nhận do UBND Huyện cấp có nội dung

công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở, đối với nhà ở tại

các huyện ngoài khu vực thị trấn và ngoài vùng đã có quy hoạch đô thị hóa

- Giấy phép xây dựng kèm theo chứng từ sở hữu nhà nhà cũ ( Nếu là xây dựng trên nền nhà cũ ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ

24

+ Giây tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trưởc và sau 30/4/1975

- Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà được lập tại phòng chưởng k h ế Sài Gòn, tại phòng công chứng nhà nước,hoặc trước

cơ quan hành chánh có thẩm quyền và đã trước bạ

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBND Huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ

và đăng ký tại Sở nhà đất hoặc phòng quản lý đô thị huyện ( Đốì với nhà ở các huyện )

Các giấy tờ ở mục này đều phải kèm theo chứng từ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của chủ cũ

Những trường hợp Nhà đất đã có giấy tờ hợp lệ nêu trên thì được coi là đã đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển quyền Khi tranh chấp sẽ được coi là đất ở có giấy tờ hợp lệ, và khi giải quyết phải được coi là đất ở hợp pháp Tuy nhiên , trong các qui định nói trên của UBND TP.HỒ Chí Minh cũng không qui định cách giải quyết như thế nào , nếu như trong cùng một trường hợp có nhiều loại giấy tờ mà có nội dung mâu thuẩn hoặc khác nhau về quyền sở hữu nhà ở

1.3.3 Đất không cổ nhà ở và công trình phu ( Đ ất trống )

Đất trông được dùng vào mục đích làm nhà ở được chuyển quyền khi có giấy chứng nhận quyền sử'dụng đất Tuy nhiên theo công văn 647- CV/ĐC ngày 31/5/1995 của Tổng cục địa chính thì có nhiều

loại giấy tờ ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là giấy

tờ hợp lệ về đất và sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở bao gồm:

* Giấy do cơ quan có thẩm quyền của nhà Nước Việt nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ CHXHCNVN và Nhà nước CHXHCNVN cấp

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở của Chủ tịch ủy

ban hành chính cấp Tỉnh hoặc cấp tương đương ( sau đây gọi là cấp tỉnh ) trong thời kỳ cải cách ruộng đất

- Quyết định giao cấp đất của UBND cấp Tỉnh ( theo nghị quyết 125/CP ngày 28/6/1972 ; Nghị định 47/CP ngày 15/3/1972 ; Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 ; Luật đất đai năm 1987, 1993 ) hoặc quyết định giao cấp đất ở của UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phô" thuộc tỉnh ( sau đây gọi là câp huyện ), cơ quan nhà đâ't, xây dựng cấp tỉnh theo ủy quyền của UBND cấp tỉnh từ trước khi có luật đất đai năm 1993

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức hoặc tạm thời do UBND cấp tỉnh cấp hoặc do UBND cấp huyện cấp theo ủy quyền của UBND cấp tỉnh

- Đ ất ở đang sử dụng và đã được đăng ký vào s ổ địa chính theo quy định của Nhà nước

- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà theo quy định của Thông tư 47 BXD - XDCB ĐT ngày 5/8/1989 và Thông tư 02 BXD - DT ngày 29/4/1992 của

Bộ xây dựng từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 5/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến gía đất ở của nhà đó

26

- Giấy tờ của HTX sản xuất nông nghiệp cấp đất ở cho gia đình xã viên của HTX từ trước ngày 25/6/1971 trở về trước.

-C á c giấy tờ mua bán đất ở từ trước khi có quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 được chính quyền cấp xã xác nhận đất đó có nguồn gốc hợp

pháp

- Giấy tờ về thừa kế, cho, tặng nhà đất không có tranh chấp và được

chính quyền xã, phường, thị trấn xác nhận nhà đất đó có nguồn gốc hợp

pháp

- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án về việc giải quyết tranh chấp

nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của UBND cấp

có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

- Những giấy tờ do cơ quan cấp có thẩm quyền của chế độ cũ cấp, không thuộc diện tranh chấp, không thuộc diện giao cho người khác sử dụng do thực hiện các chính sách của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Nhà nước CHXHCN.VN và Chính phủ cách mạng lâm thời CHMNVN

♦ Bằng khoán điền thổ

♦ Trích lục, trích sao, bản đồ điền thổ, bản đồ phân chiết thửa, chứng thư đoạn mãi đã thị thực, đăng tịch, sang tên tại phòng chưởng khế,

Ty điền địa, Nha trước bạ

♦ Giấy tờ mua bán sang nhượng đất ở có nguồn gốc hợp pháp được

chính quyền đương thời các cấp chứng nhận

♦ Đơn xin thuê đất ở của Nhà nước được chính quyền địa phương đương thời xác nhận.

♦ Giấy của Ty điền địa chứng nhận đất ở do chế độ cũ cấp

Với những dạng đất đã có giấy tờ như ở trên theo nguyên tắc sẽ được cấp giấytchứng nhận quyền sử dụng đất và được phép chuyển nhượng Tuy nhiều trường hợp có nhiều lý do khác nhau, người có đất đã tiến hành chuyển nhượng ngay mà chưa được cấp làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đ ấ t , trong những trường hợp như th ế , khi có tranh chấp xảy ra , việc giải quyết cũng khá phức tạp bởi lẽ : về mặt nội dung quyền sử dụng đất là hoàn toàn hợp pháp, nhưng về mặt hình thức thì đất này vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên vẫn chưa đủ điều kiện để ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

1.3.4 Loai nhà đất không cổ giáy tờ

Theo công văn số 1427/CV- ĐC ngày 13/10/1995 của Tổng Cục Địa Chính ,lki98/’;[‘;uy định đối với những người hiện đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ hợp pháp, cũng được xem xét để tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

• Người được thừa k ế quyền sử dụng đất, gắn liền với nhà ở hoặc tài sản mà không có tranh chấp về thừa k ế nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ

• Người tự khai hoang đất đai từ năm 1980 trở về trước, mà phù hợp với quy hoạch và liên tục sử dụng cho đến nay và không có tranh

28

chấp, người sử dụng đất đã làm đầy đủ các ngchĩa vụ đối với nhà nước.

• Người nhận chuyển nhượng đất ở thực sự có nhu cầu được chính quyền địa phương xác nhận

• Người sử dụng đất ở ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, được chính quyền xã, phường, thị trấn xác nhận và làm đầy

đủ nghĩa vụ theo quy định của Nhà nước

Nói chung, dù đất không có giấy tờ nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - đương nhiên họ vẫn có thể phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và nghĩa vụ tài chính đốì với Nhà nước Theo nguyên tắc thì những trường hợp này không được phép chuyển quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế người sử dụng đất vẫn tiến hành chuyển quyền sử dụng đất và khi phát sinh tranh chấp thì việc giải quyết rất khó khăn, các quy định pháp luật hướng dẫn việc giải quyết loại tranh chấp này vẫn còn thiếu, thẩm quyền giải quyết còn chưa được qui định

rõ ràng về vấn đề này chúng tôi sẽ đề cập đến ở những phần sau

1.4 SƯ PHÂN ĐINH THẨM QUYÊN g i ả i QUYẾT t r a n h CHẢP

ĐẤ T ở TAI ĐỐ THI TRONG OUẨ TRÌNH CHUYÊN QUYỀN s ử

DUNG ĐẤT.

Theo điều 38 Luật đất đai năm 1993 thì chỉ có hai loại cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đó là ƯBND và Tòa

án nhân dân

* UBND giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa có giấy

chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền với sự phân cấp như sau:

-UBND xã phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với mặt trận tổ quốc Việt Nam, hội nông dân, các tổ chức thành viên khác của mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế cơ sở và công dân hòa giải các tranh chấp đất đai

-ƯBND huyện, quận, thị xã, Thành phô" thuộc Tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân,

hộ gia đình với tổ chức; giữa tổ chức với tổ chức nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình

UBND Tỉnh, Thành phô" trực thuộc Trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương

Theo quy định này, UBND cấp xã, phường, thị trấn không phải là một cấp giải quyết tranh chấp đất đai Tuy nhiên đây cũng là

một cấp cơ sở nắm rõ tình hình ở địa phương nhất nên không thể bỏ qua

việc hòa giải khi giải quyết tranh chấp

Khi không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp thì đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà

nước cấp trên, cơ quan hành chính cấp trên sẽ là cơ quan có thẩm quyền

giải quyết tranh chấp

* Tòa án giải quyết, các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử

dụg đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.

30

Dựa vào những quy định về phân định thẩm quyền nêu trên

có thể phân loại các tranh chấp đất ở mà theo đó xác định thẩm quyền

g ồ m :

+ Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sau đây xin gọi là đất chưa có giấy tờ )trong đó bao gồm đất đã có tài sản (Vì đề tài chúng tôi đang nghiên cứu là đề tài về đất ở nên tài sản có trên đất chủ

yếu là nhà ở sau đây gộp lại gọi tắt là nhà ở ) và không có nhà ở Nhà ở

cũng có hai l o ạ i : là nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu ( có giấy tờ )

và nhà ở không giấy tờ

Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( có giấy tờ ) trong

đó cũng bao gồm đất đã có nhà ở và đâ't chưa có nhà ở Nhà ở trên đất

có giấy tờ cũng gồm hai loại : loại nhà đã có giấy tờ và nhà không có giấy tờ

Có thể tóm tắt bằng sơ đồ dưới đây

* N goài ra còn có loại đất là đất khuôn viên nhà.

1.4.1.Thẩm Quvền giải QUVất tranh chấp loai đất chưa cổ giấy tờ hơp

lê về quyển sử dung đất, cổ nhà ở nhà ở đã cổ giấv tờ về Quvền sở

hữu nhà.

Theo nguyên tắc loại đất này sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp vì đất này sẽ gắn liền với nhà và khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà đương nhiên sẽ phải chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất Tranh chấp này sẽ là tranh chấp hợp đồng dân sự

Tuy nhiên trong trường hợp đặc biệt, nhà ở bị hủy hoại ( bị cháy, bị phá sập ) người chủ nhà không có điều kiện khôi phục lại nhà đành phải chuyển quyền sử dụng đất ( mua bán, thừa kế ) cho người có điều kiện và việc chuyển quyền này lại có thể là nguyên nhân phát sinh tranh chấp

Trong trường hợp này, một vấn đề đặt ra là : Quyền giải quyết tranh chấp còn thuộc về Tòa án nhân dân nữa hay không? vấn đề này hiện tồn tại rất nhiều quan điểm khác nhau

Quan điểm thứ nhất cho rằng : Thẩm quyền giải quyết loại tranh chấp

này vẫn thuộc về Tòa án bởi vì nhà này đã từng có giấy chứng nhận quyền sở hữu cho nên mặc nhiên đất đó phải được coi là hợp pháp, Việc

cấp giâ'y chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ còn là hình thức có thể thực

hiện bất cứ lúc nào M ặt khác dù nhà có bị tiêu hủy nhưng vẫn còn có nền nhà và nền nhà được coi là một loại tài sản cho nên khi giải quyết tranh chấp thì nội dung phải coi là tranh chấp tài sản gắn liền với quyền

32

sử dụng đất từ đó thẩm quyền giải quyết phải thuộc về Tòa án nhân dân.

Quan điểm này tỏ ra bất ổn ở một sô" điểm : Trong Luật đất đai-

1993 và các hướng dẫn thi hành ở tất cả các điều khoản đều phân định

rõ hai loại giấy tờ là: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đôi với đất cũng phân định rõ hai loại đất là : loại đất có giấy chứng nhận và loại không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thêm vào đó Bộ luật Dân sự quy định rõ ràng tại điều 693 là điều kiện chuyển quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Từ đó không thể mặc nhiên cho rằng khi nhà có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì đất đương nhiên được coi là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất phải được coi là hợp pháp Chính vì th ế không thể coi trường hợp này như là trường hợp đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được Cho nên thẩm quyền giải quyết cần phải được xem xét lại

Việc coi nền nhà là một loại tài sản cũng tỏ ra rất gượng ép

vì thực tế trong những trường hợp này, thông thường nền nhà sẽ trở nên

vô gía trị, không một cơ quan công chứng nào lại đi chứng nhận việc chuyển quyền sở hữu loại nền nhà này Đó là chưa kể đến việc nền nhà

là nền đất, hoặc làm bằng những vật liệu dễ bị tiêu hủy như gỗ, ván ép thì làm sao còn được gọi là nền nhà một cách đúng nghĩa là tài sản

Chính vì lẽ đó không thể coi loại tranh chấp này là loại tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.

Quan điểm thứ hai cho rằng: thẩm quyền giải quyết -tranh chấp trong

trường hợp này phải là UBND bởi lẽ đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên căn cứ điều 38 Luật đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp phải thuộc ƯBND theo nguyên tắc, đất này chưa được phép chuyển quyền vì chưa có giấy tờ Nếu muốn chuyển quyền thì người sử dụng đất phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quan điểm này tuy có vẻ phù hợp với quan điểm của Luật đất đai nhưng trong khi áp dụng trong thực tế để giải quyết tranh chấp, thông thường lại dẫn đến nhiều trường hợp bị ách tắc Trong trường hợp khi không có điều kiện sửa chữa lại nhà ở , người chủ sở hữu nhà phải buộc lòng chuyển quyền sở hữu ngôi nhà của mình cho người khác , thông thường họ muốn thực hiện việc chuyển quyền một cách nhanh chóng nên không bao giờ họ muốn làm đúng theo một thủ tục hợp pháp nhưng “dài dằng d ặ c ” để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa nên họ thường chuyển nhượng ngay Đặc biệt là trong trường hợp đất thuộc di sản thừa kế, các đồng thừa k ế sẽ tìm cách phân chia ngay nhưng UBND lại không có thẩm quyền để phân chia thừa kế, từ đó yêu cầu các bên phải tiến hành hợp thức hóa T hế nhưng khi đã phát sinh tranh chấp thì sẽ không đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đ ấ t , vì tất cả các trường hợp muốn được cấp giấy chứng nhận

34

như vậy đều phải có điều kiện không được có tranh chấp, cho nên việc yêu cầu một bên làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận là không thể thực hiện được Vì thế họ không đủ điều kiện để chuyển quyền sử dụng đ ấ t , điển hình là trường hợp chia thừa kế.

Qua hai quan điểm trên, quan điểm nào cũng bộc lộ những

m ặt hạn chế , mâu thuẫn nhất định mà cần được lưu ý để có sự điều chỉnh thích hợp của pháp luật về đất đai Theo chúng tôi, tuy quan điểm thứ nhất còn có những thiếu s ó t , nhưng dù sao nó cũng có tác dụng giải quyết được các tranh chấp ngay, nhanh gọn và hợp lý hơn , bởi lẽ một khi căn nhà đã có chủ quyền hợp pháp thì chủ của nó có toàn quyền

trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đốì với nhà ở Khi thực hiện quyền này đương nhiên sẽ kéo theo “số p h ận ” của quyền sử dụng đất

Thông thường khi người chủ sở hữu được cấp quyền sở hữu nhà thì đất nền nhà được coi là thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người đó , ít có khi nào đất đó lại là đất thuộc quyền sử dụng của người khác hoặc chiếm dụng bất hợp pháp Chính vì lẽ đó , nên chăng theo chúng tôi , cần quy định trong trường hợp nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì nên thừa nhận đất nền nhà đó cũng được coi như là trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1.4.2 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp loai đất chưa cỏ giấy tờ hơp

lẽ về Quvển sử dung đất, cổ nhà ở nhà ỏí chưa cổ giấy tờ về quvển sỏf

hữu nhà.

Nhà ở dù chưa có giấy tờ về quyền sở hữu nhưng cũng là một loại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, vì th ế khi có tranh chấp

về nhà ở thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án Khi giải quyết các tranh chấp về tài sản gắn liền với đất có tài sản đó thì Tòa án cần phải xem xét giải quyết luôn quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản đó

Nhưng trường hợp các bên đương sự tranh chấp nhằm vào

quyền sử dụng đất đã có nhà ở thì thẩm quyền giải quyết có còn thuộc

Tòa án nữa hay không?

Theo Dự thảo nghị quyết năm 1996 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “ Hướng dẫn một sô" điểm về việc giải

quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đ ấ t” thì : Tòa án phải yêu cầu cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất theo các quy định tại

điều 23, 24 Luật đất đai cho biết quyết định của mình đối với việc sử

dụng đất.

* Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết việc sử dụng và tiếp tục

sử dụng đất đó là được phép thì Tòa án tiếp tục giải quyết nội dung tranh

chấp về quyền sử dụng đất.

*Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho biết việc sử dụng và tiếp tục

sử dụng đất đó là không được phép thì Tòa án áp dụng điều 46 Pháp

lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự ra quyết định đình chỉ việc giải

quyết vụ án Việc quyết định cho ai được quyền sử dụng đất hoặc tiếp tục

được quyền sử dụng đấtthuộc thầm quyền của cơ quan Nhà nước quy

định tại các điều 23, 24 Luật đât đai Trong trường hợp này nếu có tranh