Danh mục kiểm tra hồ sơ thiết kế phần cấp thoát nước (Theo hệ thống ISO 9001:2000)

Danh mục kiểm tra hồ sơ thiết kế phần cấp thoát nước (Theo hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000) trong quản lý chất lượng bản vẽ của Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Việt Nm CDC Bộ Xây dựng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ NGỌC MAI

QUYỀN BÈ MẶT MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các nội dung trích dẫn từ các tài liệu tham khảo khác được trích ghi nguồn đầy đủ và hoàn toàn trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Thị Ngọc Mai

3.4. LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

3.5. Từ xa xưa, quyền bề mặt đã được đề cập trong luật dân sự La Mã cổđại giai đoạn trước Công nguyên; ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới hiện vẫnđang ghi nhận chế định pháp lý này Sức sống lâu dài của một chế định pháp luật nhưvậy không khỏi đặt ra cho những nhà nghiên cứu câu hỏi về tính hợp lý và sự cầnthiết của nó trong đời sống dân sự vốn luôn có nhiều biến động

3.6. Ở Việt Nam, Bộ luật dân sự 1995 trước đây và Bộ luật dân sự 2005hiện nay đều không có quy định về quyền bề mặt Tuy nhiên, gần đây, trong quá trìnhnghiên cứu sửa đổi Bộ luật dân sự, vấn đề xem xét lại cơ cấu các quyền đối với tàisản đã được đặt ra Bên cạnh quyền sở hữu, Điều 173 BLDS 2005 đề cập đến cácquyền của người không phải là chủ sở hữu được bảo vệ theo cách thức bảo vệ quyền

sở hữu, một số điều khoản có tính chất tương đồng như vật quyền ở một số nướckhác Trên thực tế, người chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữunhưng vẫn có thể trao cho các chủ thể khác, theo công dụng của quyền sở hữu, vềvấn đề này BLDS Việt Nam vẫn còn nhiều khiếm khuyết [25, tr 30] Và trong tiếntrình hoàn thiện hệ thống các quyền đối với tài sản, quyền bề mặt là chính một trong

số các quyền năng đã được các nhà nghiên cứu trong nước cũng như các chuyên gianước ngoài đề xuất xem xét bổ sung

3.7. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, có một loại quyềnmang những đặc điểm hết sức tương đồng với quyền bề mặt theo quy định ở cácquốc gia khác, đó là quyền sử dụng đất Thuật ngữ quyền sử dụng đất cũng đã đượcghi nhận từ Bộ luật dân sự năm 1995 Tuy nhiên, khi đi vào nghiên cứu phương diệnkhoa học của việc sử dụng thuật ngữ này cho thấy có những điểm chưa thực sự hợp

lý Bên cạnh đó, một số nội dung của chế định về quyền sử dụng đất cũng đặt ranhững bài toán đối với việc hiểu, áp dụng và thực thi pháp luật ở hiện tại và trongtương lai

3.8. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện

4

chế định pháp luật về Quyền bề mặt để làm rõ cơ sở lý luận, những đặc điểm pháp lýcho việc ghi nhận chế định này là một yêu cầu có tính cấp thiết trong quá trình sửađổi bộ luật dân sự ở Việt Nam hiện nay.

3.9. Với lý do trên, “Quyền bề mặt - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” đãđược tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu để hoàn thành luận văn thạc sĩ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

3.10. Trên thế giới, thuật ngữ quyền bề mặt đã ra đời từ khá lâu và đượcpháp luật của nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay Do đó, các công trình nghiêncứu về quyền bề mặt không phải là ít Tuy nhiên, tác giả hầu như tránh việc sử dụngcác thông tin được trích dẫn qua Internet vì khó đảm bảo được tính tin cậy của thôngtin Việc tiếp cận với các tài liệu chính thống như sách, bài viết trên các tạp chíchuyên ngành của nước ngoài cũng gặp nhiều hạn chế

3.11. Ở Việt Nam, do tính mới mẻ nên quyền bề mặt rất ít được đề cập trongcác công trình nghiên cứu khoa học pháp lý hiện nay Thêm vào đó, các nghiên cứuliên quan đến thuật ngữ này lại chưa thực sự có sự tiếp cận đầy đủ cũng như cáchnhìn nhận thống nhất giữa các nhà nghiên cứu

3.12. Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách tổng thể chế định phápluật về quyền bề mặt cũng gặp nhiều khó khăn

3 Phạm vi nghiên cứu đề tài

3.13. Đề tài của luận văn là “Quyền bề mặt - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” Quyền bề mặt trong lịch sử cũng như trên thế giới hoàn toàn không phải là một

thuật ngữ pháp lý mới mẻ nhưng lại chưa từng được ghi nhận trong pháp luật ViệtNam Do đó, đề tài đã tìm hiểu khái niệm, các đặc điểm, nguồn gốc và sự ghi nhậncủa chế định pháp lý này trong luật dân sự La Mã và bộ luật dân sự một số quốc giangày nay Đồng thời, nghiên cứu những điểm không hợp lý trong việc sử dụng thuậtngữ “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam Trên cơ sở đó, chỉ rõ sự cần thiết của việcthay thế chế định “Quyền sử dụng đất” hiện hành của Việt Nam bằng chế định pháp

5

luật về “Quyền bề mặt”, khắc phục những điểm không phù hợp về mặt khoa họcpháp lý cũng như tạo sự tương thích với bối cảnh các hoạt động sử dụng đất hiện tại

và trong tương lai

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

3.14. Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng những phươngpháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac - Lênin về duy vậtbiện chứng và duy vật lịch sử

- Trong quá trình nghiên cứu, tác giả còn sử dụng một số phương pháp nghiêncứu khác như phân tích, tổng hợp, so sánh, lịch sử, thống kê, dự báo để làm

rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu về quyền bề mặt và sự cần thiết của việcghi nhận chế định pháp lý này

5 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

a) Mục đích của việc nghiên cứu đề tài

3.15. Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là nhằm phân tích làm sáng tỏ cácvấn đề pháp lý cơ bản về quyền bề mặt, thực trạng các quy định pháp luật Việt Namhiện hành về “Quyền sử dụng đất”, tìm hiểu những sự bất hợp lý trong việc sử dụngthuật ngữ này của pháp luật Việt Nam Đặt trong bối cảnh bộ luật dân sự 2005 đangđược xem xét sửa đổi nói chung cũng như yêu cầu của việc hoàn thiện hệ thống phápluật về quyền tài sản nói riêng, tác giả đề xuất những kiến nghị về việc thay thế chếđịnh “Quyền sử dụng đất” của Việt Nam bằng chế định pháp luật về “Quyền bề mặt”

b) Nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

- Nghiên cứu lịch sử ra đời của thuật ngữ pháp lý “Quyền bề mặt”

- Nghiên cứu quy định về quyền bề mặt trong bộ luật dân sự một số quốc gia

- Nghiên cứu những điểm bất hợp lý trong việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sửdụng đất” của pháp luật Việt Nam hiện nay; Chỉ rõ sự cần thiết thay thế

“Quyền sử dụng đất” bằng chế định về “Quyền bề mặt”

6

3.16. - Đề xuất những kiến nghị về vấn đề xây dựng nội dung các quy địnhpháp luật về quyền bề mặt.

6 Kết cấu của luận văn

3.17. Kết cấu luận văn bao gồm 4 chương:

3.18. Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về quyền bề mặt

3.19. Chương 2: Nội dung chế định pháp luật về quyền bề mặt trong phápluật hiện hành của một số quốc gia

3.20. Chương 3: Quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam dưới góc nhìn

về quyền bề mặt

3.21.luật về quyền bề mặt trong pháp luật Việt Nam.Chương 4: Vấn đề ghi nhận và xây dựng chế định pháp

7

ghen cũng đánh giá rất cao những chế định về tư hữu mang tính “khai sáng” này:

“Luật La Mã là hình thức pháp luật hoàn thiện nhất dựa trên cơ sở tư hữu mà những nhà làm luật sau đó không thể mang thêm điều gì hoàn thiện hơn””.

3.25. Thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rấtsớm Chưa có tài liệu nào có thể khẳng định được chính xác thời điểm hình thành củathuật ngữ này và liệu chế định về quyền bề mặt có từng xuất hiện trong một hệ thốngpháp luật nào đó trước Nhà nước La Mã hay không Tuy vậy, nhiều hệ thống phápluật các quốc gia ngày nay, đặc biệt là ở châu Âu, thừa nhận sự ảnh hưởng của luật

La Mã lên pháp luật của quốc gia mình, đặc biệt là luật dân sự Trải qua những giaiđoạn lịch sử phức tạp, chính pháp luật của các quốc gia châu Âu lại ảnh hưởng lên sựhình thành của pháp luật nhiều quốc gia khác trên thế giới đã từng là thuộc địa Dovậy, quyền bề mặt trong luật dân sự của các quốc gia ghi nhận ngày nay có thể coi đã

có sự khởi nguồn có tính quyết định từ luật dân sự La Mã

3.26. Nhà nước La Mã tồn tại từ năm 753 trước Công nguyên đến năm 565sau Công nguyên Mặc dù nhà nước La Mã đã không còn tồn tại nhưng sức ảnhhưởng từ pháp luật La Mã vẫn còn để lại những dấu ấn hết sức đậm nét trong phápluật các nước châu Âu ngày nay cũng như những quốc gia khác chịu ảnh hưởng từ hệthống pháp luật châu Âu lục địa Luật La Mã với sự phát triển hơn một nghìn năm, từthời kỳ Luật 12 bảng (năm 439 trước Công nguyên) đến sự ra đời bộ tập hợp CorpusJuris Civilis - Bộ luật dân sự đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế

Justinian (năm 529 sau Công nguyên), trên cơ sở hệ thống hóa tất cả các nguồn luậtthành một hệ thống logic nhất quán Tập hợp các chế định luật dân sự Corpus JurisCivilis đã được xếp là một trong 100 công trình có ảnh hưởng khắp thế giới.

3.27. Nói về luật La Mã, Gomsten cho rằng: “Nghiên cứu luật pháp phải bắt đầu từ luật La Mã, bởi vì nếu không nghiên cứu luật La Mã thì tổn phí biết bao công sức một cách vô ích để tìm thấy cái mà người ta đã tìm thấy từ lâu” Vì vậy, trong

quá trình xây dựng BLDS sửa đổi ở nước ta, những nghiên cứu về tư pháp La Mã làhết sức cần thiết để hoàn thiện chế định về sở hữu nói riêng cũng như các chế địnhkhác của luật dân sự nói chung Riêng về chế định Quyền bề mặt trong pháp luật củanhiều quốc gia hiện nay, các nghiên cứu cũng chỉ ra rằng nó xuất phát từ Quyền bềmặt được quy định trong pháp luật La Mã

3.28. Trong Tư pháp La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: Quyềnchiếm hữu, Quyền sở hữu, Quyền địa dịch, Quyền dụng ích cá nhân, Quyền bề mặt

và Quyền cầm cố (gồm 3 loại: fiducia cum creditore, pignus, hypotheca) Các vật

quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc Vật quyền chính yếu là vật quyền được xác lập giữa chủ sở hữu với tài sản thuộc sở hữu của mình, còn Vật quyền phụ thuộc là vật quyền được xác lập đối với tài sản của

người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng cóquyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại Vật quyền phụ phảiphát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạnchế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật

3.29. Vật quyền phụ thuộc có thể được xác lập cho chủ sở hữu của một thửa đất khác như quyền có lối đi lại, quyền chăn gia súc đi qua, quyền dẫn nước, thoát

nước, quyền được lấy ánh sáng, không khí, quyền được sang đất của người khác đểthu lượm hoa quả nhằm đảm bảo cho họ thuận lợi trong việc sử dụng mảnh đất củachính mình, quyền này mang tính thường xuyên, chủ sở hữu đất có thể thay đổinhưng các quyền servitus này vẫn giữ nguyên Đồng thời, vật quyền phụ thuộc cũng

có thể được xác lập cho một chủ thể khác chủ sở hữu sử dụng mà không liên quan đến việc người đó sở hữu một mảnh đất khác như quyền gieo cấy truyền đời

emphiteusis hay quyền bề mặt superficies Theo quan điểm hiện đại trong pháp luật

một số quốc gia trên thế giới thì vật quyền phụ thuộc còn bao gồm cả vật quyền phụthuộc là vật quyền đảm bảo - Vật quyền được thực hiện không phải nhằm thụ hưởngcác tiện ích vật chất của vật liên quan mà nhằm khai thác giá trị tiền tệ của vật đó,gồm: quyền cầm cố, thế chấp, cầm giữ và quyền ưu tiên.

3.30. Trong pháp luật La Mã cũng như pháp luật hiện đại ở nhiều quốc gia,quyền bề mặt được quy định như là một trong các vật quyền phụ thuộc

3.31. Quyền bề mặt (Superficies hay còn gọi là Jus Superficiarium) là quyền

sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất Trường hợp phổ biến nhấtcủa quyền bề mặt là các công trình xây dựng trên đất của người khác Mỗi công trìnhxây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên Người có quyền bề

mặt (Superficiarius) có quyền được hưởng bề mặt, anh ta có thể chuyển nhượng, thế

chấp, cầm cố trong thời gian hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc

và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền (utilis in rem actio) Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất

cho phép xây dựng công trình trên đó, bằng cách đó, anh ta đạt được quyền bề mặt

Người đó phải thanh toán chi phí hợp lý cho nó (gọi là pensio hoặc solarium) theo

thỏa thuận Đó là tiền thuê đất nền (ground-rent) [41, tr 1179]

3.32. Quyền bề mặt, giống như quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trongmột thời gian dài Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống nhưquyền canh tác Quyền bề mặt cũng có thể để thừa kế [40, tr 272] Quyền bề mặtchấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một khoảng thời giannhất định Một số tài liệu nghiên cứu [35, tr 174; 36, tr 189] còn cho rằng quyền bềmặt trong luật La Mã có thể chấm dứt khi tài sản trên đất không còn, BLDS Rumaningày nay cũng quy định đây được coi là một căn cứ chấm dứt nếu điều này được cácbên thỏa thuận

3.33. Ở La Mã, nếu một người nhận được giấy phép xây dựng trên một vị tríthì bằng cách đó, anh ta có quyền bề mặt Theo Lex Icilia de Aventino Publicando[45], một văn bản luật được Nhà nước La Mã ban hành năm 456 trước Công nguyên,thì đất đã được giao cho những người bình dân La Mã sở hữu Dionigi d'Alicarnasso,nhà sử học Hy Lạp, viết rằng: Nhiều người đã cùng nhau xây dựng một căn nhà trên

cùng một mảnh đất và phân chia các tầng giữa họ [41, tr 1179] về sau, điều này trở

nên phổ biến ở Rome Trong kiến trúc La Mã, có một mô hình tên gọi là insula (hoặc insulae), giống như chung cư ngày nay, là nơi ở của hầu hết dân cư đô thị trong xã

hội La Mã cổ đại, trừ những người giàu có thường sống ở những nhà ở lớn và riêng

biệt gọi là donus Tầng trệt của các insula được dùng để kinh doanh buôn bán, còn

các tầng trên để ở, thường từ đến 2 đến 4 tầng [46] Các insula được xây dựng với cơ

sở giữ nguyên quyền sở hữu tài sản của chủ đất, trong khi những người khác cóquyền bề mặt ở những tầng khác nhau, tiền thuê (solarium) được trả cho chủ sở hữuđất [45]

3.34. Ra đời trong bối cảnh của một nhà nước chiếm hữu nô lệ điển hình, chếđịnh pháp luật về Quyền bề mặt dường như thể hiện rất rõ bản chất của kiểu nhànước này: số ít chủ nô nhưng sở hữu quá nhiều đất, còn số nhiều những công dân La

Mã khác lại không có đất Những gia đình giàu có tách ra khỏi thị tộc và dựa vào ưuthế kinh tế của mình, đã dần chiếm đoạt về mình nhiều nô lệ và hầu hết các tư liệusản xuất của công xã thị tộc, như ruộng đất và gia súc Nông dân tự do của công xãngày càng bị tước đoạt hết ruộng đất, bị bần cùng hóa, mắc nợ nần, nên ngày càng bịrơi vào tình trạng lệ thuộc, trước hết là lệ thuộc quí tộc, thị tộc Khoảng năm 130trước Công nguyên, một cuộc vận động hạn điền đã được thực hiện nhưng cuối cùng

đã thất bại sau một cuộc đấu tranh đổ máu Luật hạn điền bị huỷ bỏ Đất đã bị tịchthu và phân phối cho bình dân, nay bị thu hồi để hoàn lại cho chủ cũ Tình trạng tích

tụ đất đai lại càng trầm trọng [46] Những người La Mã không có đất phải thuêquyền bề mặt từ các địa chủ chủ nô, người La Mã từ tầm trung đến nghèo cũngthường ở trong các căn nhà theo kiểu “chung cư” insula

3.35. Liên quan đến quyền bề mặt, cần đề cập đến một nguyên tắc của sở

hữu đất, đó là Những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên

tắc này vẫn được pháp luật rất nhiều quốc gia ghi nhận đến ngày nay Nguyên tắc nàyđược hiểu là: Những tài sản có trên đất (cây cối, công trình xây dựng) đều được coi

là một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó [18, tr 862 - 863] Phạm

vi của quyền sở hữu của chủ sở hữu đất mở rộng cho cả lòng đất và khoảng khôngphía trên đất (cho đến khi việc sử dụng khoảng không còn gắn với sử dụng bề mặt

đất) Nguyên tắc này có 2 ngoại lệ là thuê công trình (building lease) và sở hữuchung cư (apartment ownership) Trường hợp đầu tiên tạo nên sự chia tách quyền đốivật trong việc sở hữu công trình trên đất của người khác, còn trường hợp thứ hai chiatách quyền sở hữu từng căn của công trình (tòa nhà) trong khi đất và những bộ phận

sử dụng chung khác của tòa nhà đồng thời thuộc về tất cả những người sở hữu cáccăn đó - các đồng sở hữu chủ [43]

tự như quyền emphiteusis, được bảo vệ tương tự với bảo vệ quyền sở hữu, nhưngdưới phương thức actiones utiles Chủ thể quyền có nghĩa vụ nộp tô cho chủ sở hữuđất (Nếu không nộp tô 3 năm thì bị truất quyền); Được cầm cố, chuyển nhượng vớiđiều kiện thông báo trước cho chủ sở hữu đất, chủ sở hữu đất được quyền ưu tiênmua quyền đó trong thời hạn 2 tháng, nếu bán cho người khác thì chủ sở hữu đượchưởng 2% giá bán; Được để lại thừa kế; Sử dụng đất, có thể thay đổi việc canh tác/xây dựng nhưng không được làm giảm chất lượng của đất

3.38. Tuy nhiên, cách hiểu về quyền bề mặt với phạm vi hẹp như vậy hầunhư không còn được ghi nhận trong pháp luật hiện đại

3.39. Một ví dụ là Bộ luật dân sự Nhật Bản - một BLDS được nhận định là

“rất La Mã” quy định về Quyền bề mặt đồng thời với Quyền cho thuê đất canh tác(emphiteusis) giống như luật La Mã, với tính chất là những quyền sử dụng đất thuộc

sở hữu của người khác Tuy nhiên, quy định về quyền bề mặt cũng đã có sự sửa đổi

nhất định BLDS Nhật Bản sử dụng thuật ngữ “Quyền thượng địa” với ý nghĩa làQuyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xâydựng công trình Mục đích của chế định pháp lý này là bảo vệ việc chiếm giữ câytrồng và các công trình xây dựng Khái niệm cây trồng là đối tượng của quyền canhtác tập trung vào cây ăn quả và lấy lá Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vậtquyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau [22, tr 252 - 263].

(2) Quan điểm 2: Quyền bề mặt là quyền sử dụng phần không gian trên bề mặt đất để trồng cây, xây dựng công trình (là sự kết hợp của quyền emphiteusis - quyền canh tác lâu dài và quyền superfices của Luật La Mã).

3.40. Từ điển thuật ngữ pháp luật Pháp - Việt giải thích về Quyền bề mặtSuperficie: Người đầu tư xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây, canh tác trên đất làchủ sở hữu của công trình, tài sản nằm trên đất đó, dù đất thuộc quyền sở hữu củangười khác [18, tr 862 - 863]

3.41. Pháp luật Đài Loan, Thái Lan, Hà Lan, và một số quốc gia châu Âucũng quy định tương tự về phạm vi của quyền bề mặt, bao gồm việc sử dụng đất cho

cả mục đích xây dựng, trồng trọt và canh tác [43, tr 21]

(3) Quan điểm 3: Quyền bề mặt là phần sử dụng toàn bộ phần phía trên và dưới

bề mặt đất.

3.42. Đây là quan điểm có cách hiểu rộng nhất về phạm vi của quyền bề mặt

và cũng được thừa nhận rộng rãi nhất hiện nay Theo quan điểm này thì mặc dù têngọi là quyền “bề mặt” nhưng quyền này không chỉ được xác lập ngay trên bề mặt màcòn có thể nằm dưới (lòng đất) hoặc phía trên (khoảng không phía trên, không tiếpxúc với bề mặt) Đa phần các quốc gia châu Âu hiện nay theo quan điểm này, quyđịnh một quyền sở hữu hoàn toàn đối với công trình được xây dựng phía trên hoặcdưới bề mặt đất (đất của chủ sở hữu khác) Chỉ trong trường hợp thuê dài hạn (từ 20đến 99 năm), quyền này mới phải đăng ký, có thể được chuyển dịch, để thừa kế, thếchấp Khi thời hạn này kết thúc thì tài sản tạo lập thuộc về chủ sở hữu đất [43, tr.22]

3.43. Trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, Quyền bề mặt áp dụng vấn đề côngtrình xây dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng

đất [22, tr 252] Ở Hoa Kỳ, Luật về tài sản có sự khác biệt giữa các tiểu bang nhưng

có những điểm chung như sở hữu được phân chia thành sở hữu tuyệt đối (absolutelyownership) và sở hữu hạn chế (qualified ownership) - Bộ luật Dân sự California địnhnghĩa: "Sở hữu một vật là quyền của một hoặc nhiều người chiếm hữu và sử dụng nóvới quyền loại trừ những người khác”; và quy định rất nhiều quyền gắn liền với sởhữu đất như: quyền đối với bề mặt (surface right); quyền đối với cây cối, hoa màu,quyền đối với đồ vật gắn với đất (right to fixture on land) Theo quy định của luậtdân sự bang Chicago thì Quyền bề mặt (gọi là Surface rights) là: Quyền sử dụng(trên đất của người khác) bề mặt của khu đất, bao gồm quyền đào hoặc khai thácxuyên qua bề mặt Chú ý rằng Quyền bề mặt này có sự phân biệt với Quyền khoángsản (Mineral rights) là Quyền sở hữu về khoáng sản (than, vàng, sắt ) dưới lòng đất,trong khi chủ sở hữu có thể có hoặc không có quyền bề mặt [34]

3.44. Thực tế, nếu như trên một mảnh đất đã thiết lập các quyền này thìquyền sở hữu đối với chúng chỉ giống như là hình thức mà thôi Chỉ khi nào cácquyền này chấm dứt thì chủ sở hữu đất mới thực sự được hưởng thụ các nội dung củaquyền sở hữu

3.45. Như vậy, xuất phát từ quan niệm đầu tiên trong luật La Mã về quyền bề mặt là quyền sử dụng đất để xây dựng công trình; đến nay, cách hiểu về quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định này đã được mở rộng hơn, một mặt, việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt không còn giới hạn trong mục đích tạo lập công trình mà có thể là tạo lập bất cứ loại tài sản nào gắn liền với đất, mặt khác, quyền bề mặt cũng đã được mở rộng phạm vi thực hiện quyền đến cả phần không gian nằm trong lòng đất.

1.2.2 Đặc điểm

(1) Quyền bề mặt mang những đặc điểm chung của một vật quyền.

3.46. Vật quyền (quyền đối vật) là một khái niệm của luật Latinh, được dùng

để chỉ quyền được thực hiện trực tiếp trên một vật [30, tr 92 - 96] Quan hệ vậtquyền trên nguyên tắc hình thành từ hai yếu tố: chủ thể của quyền (con người) và đốitượng của quyền (vật) Trong khi quan hệ trái quyền được thiết lập giữa đôi bên chủthể và chỉ có thể được thực hiện trên cơ sở hợp tác tích cực giữa các chủ thể đó thì

quan hệ vật quyền vận hành mà không cần đến vai trò hay sự hợp tác của một chủ thểkhác Theo TS Nguyễn Ngọc Điện, quyền đối vật được nhận ra nhờ hai đặc điểm cơbản là: Trực tiếp tác động lên đối tượng và được tôn trọng bởi người thứ ba.

3.47. Thứ nhất: Trực tiếp tác động lên đối tượng:

3.48. Quyền bề mặt được thực hiện trực tiếp trên một vật hữu hình, đó là đấtđai Quyền này được thực hiện mà không cần sự hỗ trợ của một chủ thể khác

3.49. Người có quyền bề mặt có quyền tác động trực tiếp lên đất đai, sử dụngđất đai để làm nền xây cất công trình, đặt các vật trên đất, làm môi trường cho việctrồng cây, cày cấy, gieo trồng

3.50. Quyền được tác động lên vật thể hiện một mối quan hệ trực tiếp giữangười với vật, do đó, quyền bề mặt mang tính của một quyền đối vật

3.51. Thứ hai: Được tôn trọng bởi người thứ ba:

3.52. Khi một người có quyền bề mặt đối với một mảnh đất thì các chủ thểkhác đều phải tôn trọng quyền năng này, một cách không điều kiện, kể cả chủ sở hữuđất Các quốc gia cũng yêu cầu việc đăng ký quyền bề mặt với mục đích đối khángvới bên thứ ba Người không phải chủ thể quyền theo đăng ký với cơ quan Nhà nướcthì đương nhiên không có quyền nắm giữ quyền bề mặt, nếu họ tự ý chiếm dụng, sửdụng đất thì đó là hành vi trái phép

3.53. Sự can thiệp của chủ sở hữu đến việc sử dụng đất của người có quyền

bề mặt cũng được pháp luật các quốc gia ghi nhận nhưng hết sức hạn chế: Chủ sởhữu đất chỉ có thể lấy lại đất từ người có quyền bề mặt khi có căn cứ về việc người

có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất nhất định hoặc khingười có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ

sở hữu Không phải pháp luật quốc gia nào cũng thừa nhận 2 sự can thiệp này, vàngoài 2 trường hợp này ra thì trong thời gian chủ thể khác đang có quyền bề mặt, chủ

sở hữu hoàn toàn không được thực hiện bất cứ quyền năng gì trên đất, đối với đất.3.54. Thứ ba: Các hạn chế đối với việc thực hiện quyền phải được luật quy

định rõ:

3.55. Mặc dù nói rằng được tôn trọng bởi bên thứ ba, nhưng trên thực tế thì

trong một xã hội công dân, mọi hành vi của mỗi thành viên, trong đó kể cả hành viđối với tài sản của chính mình, cũng chỉ giới hạn trong phạm vi cho phép sao chokhông làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khác, cũng nhưlợi ích của toàn xã hội, của cộng đồng nói chung Giống như quyền sở hữu, quyềnnăng của chủ sở hữu được tôn trọng gần như tuyệt đối, chỉ bị hạn chế nếu pháp luậtquy định điều này Quyền năng vô hạn của chủ sở hữu đối với vật của mình chỉ đượcthể hiện với ý nghĩa lớn hơn so với bất kỳ một chủ thể nào khác, chứ không bao giờ

có thể nhiều hơn những gì pháp luật quy định Hoặc một vật quyền khác là quyền địadịch cũng có giới hạn luật định, đó là phải đảm bảo an toàn, tiện lợi và gây ít thiệt hạinhất cho chủ của bất động sản chịu địa dịch Những điều này hoàn toàn khác với tráiquyền, các hạn chế đối với việc thực hiện trái quyền chủ yếu là do thỏa thuận giữacác bên

3.56. Đối với quyền bề mặt, nghiên cứu pháp luật các quốc gia ghi nhận chothấy: từ mục đích của việc sử dụng đất (chỉ để xây dựng công trình hay để tạo lập tàisản gắn liền với đất nói chung), đến phạm vi của việc sử dụng đất (chỉ trên bề mặt,hay kéo dài xuống lòng đất đến giới hạn mà việc sử dụng lòng đất còn liên quan đếncông trình phía trên, hay không có giới hạn nào về lòng đất), rồi việc định đoạt quyền

bề mặt (có được cầm cố, chuyển nhượng hay không ) đều do pháp luật quy định

“cứng” Giống như quyền địa dịch, một khoản tiền mang tính “đền bù” thì được cácbên thỏa thuận, có trả hay không hoặc mức trả cụ thể là bao nhiêu

3.57. Thứ tư, Về tính dịch chuyển được:

3.58. Pháp luật các quốc gia ghi nhận quyền bề mặt (theo nghiên cứu tạiChương II) cho phép quyền bề mặt được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thểkhác mà không cần sự cho phép của chủ sở hữu đất (trừ khi có tập quán khác) Sovới quyền định đoạt của một chủ sở hữu thì chủ thể của quyền bề mặt có quyền hạnchế hơn: được tự do chuyển nhượng, được để lại thừa kế hoặc đem cầm cố

3.59. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng quyền bề mặt còn có thể bị đặt racác hạn chế khác như: Nhà hoặc công trình xây dựng khác và quyền bề mặt trên đókhông thể bị chuyển nhượng một cách rời rạc (Điều 838 BLDS Đài Loan)

3.60. Thứ năm, quyền bề mặt phải được đăng ký.

3.61. Pháp luật các quốc gia ghi nhận chế định quyền bề mặt cũng quy định

về vấn đề đăng ký tại cơ quan Nhà nước Như đã trình bày ở trên, mục đích của việcđăng ký là để đối kháng với bên thứ ba Nội dung của việc đăng ký chính là ghi nhậnmối quan hệ giữa một người đối với một tài sản, rằng một tài sản hiện đang thuộcquyền của một người cụ thể

3.62. Như vậy, với những đặc điểm trên, rõ ràng quyền bề mặt mang nhữngtính chất thể hiện thuộc tính của một vật quyền

(2) Quyền bề mặt có đặc trưng riêng so với những vật quyền khác.

3.63. Thứ nhất, Quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc.

Đó là: Nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của vật quyền chính yếu Nói cáchkhác, chỉ khi một người có quyền sở hữu đất - vật quyền chính yếu thì quyền bề mặtcủa chủ thể khác - vật quyền phụ thuộc mới có thể được hình thành

3.64. Thứ hai, Quyền bề mặt và quyền sở hữu đất thuộc về các chủ thể riêng

biệt

3.65. Nếu như chủ sở hữu đất sử dụng đất của mình thì căn cứ pháp lý của

họ là quyền sở hữu, với nội hàm là quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu Còn khi việc

sử dụng đất được thực hiện bởi một chủ thể khác chủ sở hữu thì trước người thứ ba,người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất là những chủ thể có quyềnriêng biệt Chủ sở hữu đất có quyền đối với đất nhưng lại không có quyền sở hữu/ sửdụng tài sản trên chính đất của mình mà thuộc sở hữu của người khác Và ngược lại,người có quyền bề mặt lại chỉ có quyền sử dụng đất để trồng cây, xây dựng côngtrình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất đó mà không có các quyền đầy đủđối với đất như một chủ sở hữu

3.66. Thứ ba, Về tính danh nghĩa của quyền sở hữu:

3.67. Khi quyền bề mặt được xác lập thì quyền của chủ sở hữu đất chỉ hầunhư còn tồn tại trên danh nghĩa Người sử dụng đất thực sự chính là người có quyền

bề mặt chứ không phải là chủ sở hữu đất Chủ sở hữu đất chỉ thu lợi tức từ người sửdụng thực tế chứ không sử dụng đất

3.68. Thứ tư, Quyền bề mặt có tính dài hạn.

3.69. Để đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm trong việc tạo lập các tàisản trên đất mà quyền bề mặt cần có thời hạn dài BLDS Nhật Bản quy định thời hạncủa quyền bề mặt có thể tối đa là 50 năm BLDS Đài Loan quy định thời hạn có thể

do chủ sở hữu đất và người có quyền bề mặt thỏa thuận hoặc không Bộ luật dân sự

và thương mại Thái Lan quy định thời hạn của quyền bề mặt có thể là cả đời của chủđất hoặc của người có quyền bề mặt

3.70. Một đặc điểm trong pháp luật các quốc gia khi quy định về quyền bềmặt đó là tồn tại các quy định dự phòng về giải quyết tranh chấp trong trường hợpquyền bề mặt không xác định thời hạn Vấn đề giải quyết này chỉ đặt ra khi quyền bềmặt đó đã tồn tại trên 20 năm và Tòa án sẽ căn cứ vào các điều kiện thực tế của đất

để quyết định

3.71. Thứ năm, về nghĩa vụ nộp tô:

3.72. Người có quyền bề mặt là người có quyền sử dụng đối với một diệntích đất thuộc về sở hữu của một chủ thể khác Quyền bề mặt này được xác lập trên

cơ sở được sự “cho phép” của chủ sở hữu Khi đó, chủ sở hữu đã “tự giới hạn” lạiquyền của mình đối với đất Người có quyền bề mặt dựa trên việc sử dụng đất mà thuđược các hoa lợi, lợi tức, lợi ích vật chất và phi vật chất nhất định Do đó, người đóphải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền mang tính “đền bù” cho việc khai thác lợi íchtrên đất của họ

3.73. Việc trả một khoản tiền có tính đền bù này không xuất hiện ở một vậtquyền chính yếu như quyền sở hữu (khi chủ sở hữu khai thác lợi ích từ chính tài sảncủa mình) mà chỉ xuất hiện ở vật quyền phụ thuộc (khi mà vật quyền đó phát sinhtrên vật quyền chính yếu của chủ thể khác), giống như quyền địa dịch

3.74. * Phân biệt “Quyền bề mặt” với “Quyền thuê đất”

3.75. Có thể thấy, quyền thuê đất rất gần với quyền bề mặt vì nó cho phépngười thuê có cơ hội có được một căn nhà được xây dựng và đăng ký sở hữu đối vớinhà, công trình xây dựng, cây cối trên đất Tuy nhiên, đây không phải là 2 cách gọicủa cùng một quyền, bởi lẽ, trong pháp luật các quốc gia mà BLDS có quy định vềquyền bề mặt thì đồng thời, cũng tồn tại quy định về thuê đất

3.76. Sự khác biệt giữa hai quyền này trong pháp luật Nhật Bản thể hiện

dưới cách khía cạnh sau [22, tr 252 - 260]:

(1) Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình là quyền trực tiếp đối vớitài sản (vật quyền) Quyền này khác với quyền thuê đất được xác lập bởi mộthợp đồng giữa hai bên với những quyền và nghĩa vụ đối với nhau (trái quyền).(2) Việc trả tiền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định không phải là điều kiệncủa quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình Quyền này vẫn có thểđược xác định bằng việc trả tiền một lần hoặc không phải trả tiền Ngược lại,việc trả tiền thuê đất là điều kiện chủ yếu của việc thuê đất

(3) Sự khác biệt giữa 2 quyền này còn thể hiện qua đặc điểm nghĩa vụ của ngườichiếm giữ đất (chủ đất) Trong Quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng côngtrình, nghĩa vụ đó mang tính thụ động và chỉ hạn chế ở chỗ phải thừa nhậnquyền sử dụng đất của người có cây cối, công trình xây dựng Ngược lại,trong quan hệ thuê đất, người cho thuê có nghĩa vụ tích cực đối với việc bồi

bổ đất (Điều 600 BLDS Nhật Bản)

(4) Thời hạn của quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình rất dài (Điều

268 BLDS Nhật Bản) thì thời hạn thuê đất tương đối ngắn (Điều 604, 617BLDS Nhật Bản)

3.77. Trong bài viết “Thuê đất: Các hệ quả pháp lý dẫn đến những sự thayđổi trong lập pháp” đăng trên “Hướng dẫn tới thị trường bất động sản Ukraina” [42,

tr 28 - 41] năm 2010, Dr Oleksiy Feliv (University of Munster, Đức) cũng đề cậpđến sự khác biệt giữa quyền bề mặt và loại quyền thuê đất với tên gọi “Quyền thuê

đất vì phát triển” trong pháp luật Ukraina dưới góc nhìn về thời hạn: Thời hạn của

quyền thuê đất được giới hạn trong 50 năm còn quyền bề mặt là vô thời hạn (khoản 4Điều 413 BLDS Ukraina)

3.78. Ở Thái Lan, quyền bề mặt cũng được xác định là kéo dài đến hết cuộc

đời đối với người thuê quyền bề mặt hoặc người cho thuê quyền bề mặt Trong khi

đó, quyền thuê đất được xác lập hữu hạn, một hợp đồng thuê 3 năm hoặc ít hơnkhông cần đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, nhiều hơn 3 năm thì phải đăng ký vàghi rõ ở mặt sau giấy tờ ghi nhận quyền sở hữu đất của chủ sở hữu

(5) Sự khác nhau giữa hai quyền này còn tồn tại trong việc chấm dứt quan hệpháp lý do chậm trễ trả tiền thuê, tiền sử dụng (Điều 266, 276, 541 BLDSNhật Bản).

3.79. Ở Việt Nam, Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1973 về Quyền thuê mướn trường kỳ

(với những tính chất giống như Quyền bề mặt) Quyền thuê mướn trường kỳ là mộtvật quyền thiết lập do một khế ước thuê mướn bất động sản hạn kỳ trên 18 năm và

dưới 99 năm (Điều 450) Người thuê có quyền tu sửa hoặc xây cất khiến bất động

sản gia tăng giá trị, người thuê không được triệt hủy hay đòi bồi thường khi khế ướcmãn hạn (Điều 457) Người thuê không được sửa đổi gì trên bất động sản khiến tàisản bị giảm giá (Điều 456) Nếu một người thuê nhà để ở thì người đó chỉ được ở màkhông được đập phá, xây mới vì bất động sản cần được giữ nguyên trạng, nhưngnếu với cùng mục đích trên nhưng người đó lại thuê quyền bề mặt thì lại có quyền tusửa, xây cất, căn nhà trên đất không nhất thiết phải được giữ nguyên trạng, chỉ cầngiá trị của căn nhà mới xây không thấp hơn nhà cũ

3.80. CHƯƠNG 2 NỘI DUNG CỦA CHẾ ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT

TRONG PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH MỘT SỐ QUỐC GIA

2.1 Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản

3.81. Bộ luật dân sự Nhật Bản được ban hành năm 1896 với lần sửa đổi bổsung gần nhất vào các năm 1999, 2002, 2006 Quá trình xây dựng BLDS Nhật Bảnchịu nhiều ảnh hưởng từ pháp luật dân sự của Pháp và Đức Tiếp đó, BLDS Nhật bảnđược coi là có vai trò đáng kể trong sự phát triển của dân luật tại nhiều quốc giaĐông Á như Hàn Quốc và Đài Loan Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư về đất đai, nhưngquyền sở hữu đó bị ràng buộc bởi các luật về tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch đôthị [38, tr.177, 178] do tính chất hoạt động quản lý của nhà nước

3.82. Quyền bề mặt trong BLDS Nhật Bản được gọi là “chijo-ken” (dịch trựcnghĩa là: “Quyền thượng địa”) Các quy định về quyền bề mặt được tập trung tạiChương 4 (Điều 265 đến 270), ngoài ra còn rải rác trong một số quy định có liênquan khác của Bộ luật BLDS Nhật Bản cũng được đánh giá là “rất La Mã” trong cảcấu trúc lẫn nội dung

3.83. Bộ luật được chia làm 3 phần: Phần I Các quy định chung; Phần II Quyền tài sản; Phần III - Nghĩa vụ Phần II được chia thành 12 chương, gồm: 1 Kháiquát; 2 Chiếm giữ; 3 Quyền sở hữu; 4 Quyền thượng địa; 5 Quyền cho thuê đấtcanh tác; 6 Quyền địa dịch; 7 Quyền cầm giữ; 8 Quyền ưu tiên; 9 Cầm cố; 10 Thếchấp

-3.84. Nội dung các quy định tại Chương 4 về “Quyền bề mặt” như sau:3.85. - Khái niệm: Người có quyền bề mặt có quyền sử dụng đất của ngườikhác để sở hữu công trình xây dựng hoặc trồng cây trên đất đó (Điều 265)

3.86. Theo quy định này thì người có quyền bề mặt trước hết là người cóquyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất cũng chính là một trong các nội dung củaquyền sở hữu của chủ sở hữu Về nội dung và phạm vi của quyền sở hữu, Điều 206

và 207 BLDS Nhật Bản quy định như sau:

3.87. + Điều 206 - Nội dung của quyền sở hữu: “Chủ sở hữu có quyền tự do

sử dụng, thu lợi nhuận và định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình theo quy định củapháp luật.”

3.88. + Điều 207 - Phạm vi của quyền sở hữu đất đai: “Quyền sở hữu đấtđược mở rộng đến phần trên và dưới bề mặt đất, chịu sự hạn chế theo quy định củapháp luật.”

3.89. Như vậy, cùng hướng tới việc sử dụng đất đai nhưng nếu là chủ sở hữu

sử dụng chính đất đai của mình thì quyền sử dụng đó đóng vai trò là nội dung củaquyền sở hữu, chủ sở hữu vì có quyền sở hữu nên có quyền sử dụng Luật dân sựNhật Bản không quan niệm tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu để trở thànhmột quyền năng tồn tại ngang hàng, độc lập với quyền sở hữu Nếu đất đó do mộtngười không phải chủ sở hữu sử dụng thì việc sử dụng đó căn cứ trên một chế địnhkhác là quyền bề mặt (mặc dù quyền này kéo dài đến cả bên dưới mặt đất), vớinhững quy chế và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác biệt so với trường hợp đất đai dochính chủ sở hữu sử dụng Quyền sử dụng tài sản là “tự do”, trong khi đó quyền bềmặt hoàn toàn có thể bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên Quyền sử dụng tài sản

là vĩnh viễn đối với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khiquyền bề mặt lại có thời hạn Việc giải quyết các hệ quả pháp lý đối với tình trạngcủa đất và tài sản trên đất cũng vì thế mà chỉ xảy ra đối với trường hợp xác lập quyền

bề mặt

- Các quy định về quan hệ thuê mượn và địa dịch được áp dụng nếu sự áp dụng

đó không mâu thuẫn và có bản chất tương tự, trừ trường hợp tại Điều 229 (Cộtmốc, tường rào, mương, kênh xây dựng dọc theo ranh giới và do các bên hàngxóm cùng sở hữu) (Điều 266, 267)

- Xác lập và chấm dứt quyền bề mặt:

3.90. (1) Thời hạn: Nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõbởi văn bản xác lập nó, và không có tập quán khác, thì người có quyền bề mặt cóquyền từ bỏ quyền của mình tại bất kỳ thời điểm nào Tuy nhiên, nếu tiền thuê đãđược trả thì người có quyền bề mặt phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiềnthuê cho 1 năm chưa phát sinh

3.91. Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định

trên thì tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 nămhoặc hơn, nhưng không quá 50 năm, căn cứ vào thực tế, điều kiện của công trình, cácloại cây và hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt (Điều 268)

(2) Tình trạng đất khi quyền bề mặt chấm dứt: Khi quyền bề mặt chấm dứt, người

có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời, phải

di dời đi công trình xây dựng và cây cối Tuy nhiên, khi đó, nếu như chủ sởhữu đất muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương đương với giá thịtrường thì người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý dochính đáng Nếu có tập quán ngược lại thì ưu tiên áp dụng tập quán (Điều269)

(3) Khoảng không gian ngầm hoặc trên cao: được coi là đối tượng của quyền bềmặt trong việc sở hữu công trình bằng giới hạn cụ thể theo chiều thẳng đứng.Trong trường hợp như vậy, các hạn chế đối với việc sử dụng đất phải đượcthêm vào trong văn bản xác lập quyền bề mặt vì mục đích tạo điều kiện choviệc thực hiện quyền bề mặt (Điều 269-2)

3.92. Ngoài ra còn có một số quy định liên quan khác trong bộ luật như:Điều 566 (Phần III) quy định nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền

bề mặt của bên thứ ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích củahợp đồng thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng Nếu hợp đồng không thể hủy bỏnữa thì người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại (quyền này có thời hạn mộtnăm kể từ ngày người mua biết được sự thật)

3.93. Đi đôi với chế định về quyền bề mặt, BLDS Nhật Bản cũng có quyđịnh về “Thuê đất” (Điều 605 đến 622) Nếu như quyền bề mặt nằm trong quy địnhcủa phần Vật quyền thì thuê đất nằm trong quy định của phần Trái vụ Không giốngnhư thuê đất, quyền bề mặt được xác định là vật quyền, có thể không có thời hạn,không áp đặt nghĩa vụ bảo dưỡng lên chủ đất, và được tự do chuyển nhượng màkhông cần sự đồng ý của chủ đất Trong khi ở chế định về thuê đất, người cho thuê

có nghĩa vụ thực hiện tất cả việc sửa chữa cần thiết cho việc sử dụng vật thuê và khaithác lợi ích của người thuê

2.2 Quyền bề mặt trong pháp luật Đài Loan

3.94. Bộ luật dân sự Đài Loan được ban hành ngày 30/11/1929, có hiệu lựcngày 5/5/1930, lần sửa đổi cuối cùng có hiệu lực từ 26/12/2012 BLDS Đài Loan quyđịnh các loại vật quyền bao gồm: (1) Quyền sở hữu; (2) Quyền bề mặt (Superficies);(3) Quyền canh tác truyền đời (Quy chế pháp lý tương tự quyền bề mặt - Điều 850BLDS Đài Loan); (4) Quyền địa dịch; (5) Quyền cầm cố; (6) Quyền thế chấp; (7)Dian (một quyền mang tính tập quán của Trung Quốc, gần giống cầm cố và thế chấp[39]); (8) Quyền cầm giữ (của chủ nợ); (9) Quyền chiếm hữu

3.95. Đài Loan thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, đồng thời cũng quy địnhtất cả đất đai là của người dân nói chung, sở hữu tư nhân về đất đai bị hạn chế bởiNhà nước (Điều 10 Luật đất đai Đài Loan)

3.96. Theo quy định của pháp luật Đài Loan, quyền năng của Nhà nước vềđất đai bao gồm: Quyền thu thuế, quyền quản lý về quy hoạch, quyền trưng thu đấtđai, quyền tiên mãi Đất đai thuộc sở hữu tư nhân ở Đài Loan chiếm 31% diện tíchlãnh thổ, bao gồm: đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của nông dân và đất của các tổchức, tư nhân khác Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước chiếm 69% diện tích lãnh thổ,bao gồm: đất do các cơ quan Nhà nước sử dụng, đất đồi núi chưa có chủ sở hữu vàđất do Nhà nước mua của người dân [24, tr 81]

3.97. Các quy định về Quyền bề mặt trong Luật dân sự Đài Loan gồm 2phần: Quy định chung về quyền bề mặt (Mục 1: Điều 832 đến 841) và Quyền bề mặt

bị phân chia (Mục 2: Điều 841-1 đến 841-6)

hưởng lợi và định đoạt tài sản, và loại trừ sự xâm phạm từ các chủ thể khác theo quyđịnh của pháp luật” Quyền sử dụng là một nội dung của quyền sở hữu, tài sản đượcchủ sở hữu sử dụng một cách “tự do” Còn quyền bề mặt cũng là quyền sử dụngnhưng lại là của một chủ thể khác Quyền sử dụng đất trong trường hợp này được gọibằng một tên khác mà không phải là quyền sử dụng đất được tách ra từ nội hàm củaquyền sở hữu.

3.102. Tương tự, có thể xem xét trong sự tương quan với một quyền khá phổbiến là quyền địa dịch Thực tế, quyền địa dịch (như đi qua, dẫn nước, chăn dắt giasúc qua ) cũng là một quyền sử dụng đất, đất đó thuộc về sở hữu của một chủ thểkhác, nghĩa là giống cũng như quyền bề mặt Như vậy, nếu như quyền sử dụng đấtcủa một người không phải chủ sở hữu thì tùy thuộc vào tính chất của việc sử dụng

mà đó sẽ là các quyền năng khác nhau

3.103. Thứ hai, về Thời hạn của quyền bề mặt:

3.104. Theo thỏa thuận giữa các bên thì quyền bề mặt có thể được xác địnhthời hạn hoặc không

3.105. Tranh chấp giữa các bên sẽ dễ gặp phải khi quyền bề mặt không đượcxác định thời hạn vì khi đó sẽ không biết người có quyền bề mặt sẽ được thực hiệnquyền của mình đến bao giờ Vì vậy, Điều 833-1 quy định: Nếu quyền bề mặt khôngxác định thời hạn và đã tồn tại hơn 20 năm hoặc mục đích của việc thiết lập quyền bềmặt không còn thì Tòa án, căn cứ vào yêu cầu của các bên, cố định thời hạn chấmdứt quyền bề mặt sau khi đã xem xét đến mục đích của việc thiết lập quyền bề mặtnhư dạng thức, điều kiện tự nhiên, và điều kiện sử dụng của nhà ở, công trình.Trường hợp đặc biệt, nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn được thiết lập vìmục đích xây dựng công trình công cộng thì thời hạn của quyền bề mặt chấm dứt khicông trình công cộng hoàn thành (Điều 833-2)

3.106. Thứ ba, về Căn cứ chấm dứt quyền bề mặt:

3.107. Quyền bề mặt có thể chấm dứt do thời hạn theo thỏa thuận giữa cácbên đã hết hoặc do một trong hai bên đơn phương chấm dứt Chú ý rằng: Quyền bềmặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xây dựng (Điều841) Ngoài ra, BLDS Đài Loan còn quy định nếu quyền bề mặt được thiết lập cho

mục đích xây dựng công trình công cộng và không được xác định thời hạn thì quyền

bề mặt sẽ chấm dứt khi công trình công cộng đó được hoàn thành (Điều 833-2).3.108. Trong trường hợp một bên muốn đơn phương chấm dứt, để bảo vệquyền lợi chính đáng cho bên kia, pháp luật quy định người muốn đơn phương chấmdứt phải thỏa mãn những điều kiện nhất định:

(1) Người thuê quyền bề mặt đơn phương chấm dứt:

- Trường hợp phải trả tiền thuê quyền bề mặt (Điều 835)

3.109. + Nếu quyền bề mặt có thời hạn xác định và tiền thuê theo thỏa thuậnthì người có quyền bề mặt có thể từ bỏ quyền của mình sau khi trả tiền thuê cho 3năm tiếp theo Nếu quyền bề mặt không có thời hạn xác định và tiền thuê theo thỏathuận thì người có quyền bề mặt có thể từ bỏ quyền của mình bằng cách báo trước 1năm cho chủ sở hữu đất hoặc trả tiền thuê cho 1 năm thuê tiếp theo

3.110. + Nếu đất không đáp ứng được mục đích sử dụng ban đầu mà nguyênnhân không phải bởi người có quyền bề mặt thì người đó có thể từ bỏ quyền củamình sau khi đã trả một nửa tiền thuê đất với quy định cụ thể như trên Nếu đấtkhông đáp ứng được mục đích sử dụng ban đầu mà nguyên nhân là bởi chủ sở hữuđất thì người có quyền bề mặt có quyền từ bỏ quyền của mình mà không phải trả tiềnthuê

- Trường hợp không phải trả tiền thuê quyền bề mặt: Người có quyền bề mặt cóthể từ bỏ quyền của mình vào bất cứ thời điểm nào (Điều 834)

(2) Chủ sở hữu đất đơn phương chấm dứt: trong 2 trường hợp:

- Nếu người thuê quyền bề mặt trì hoãn việc trả tiền thuê đến khi tổng số tiềnchậm trả bằng với tiền thuê trong 2 năm thì chủ sở hữu đất có quyền ấn địnhmột khoảng thời gian hợp lý và thông báo cho người có quyền bề mặt chi trả,nếu người có quyền bề mặt không trả trong thời gian đã được ấn định thì chủđất có quyền chấm dứt quyền bề mặt, trừ khi có tập quán khác (Điều 836)

- Khi người có quyền bề mặt vi phạm quy định của Điều 836-2 (về bảo tồn đất)thì chủ sở hữu đất có quyền chấm dứt quyền bề mặt nếu người có quyền bềmặt lờ đi sự ngăn cản của chủ sở hữu đất Nếu quyền bề mặt đã được bênnhận cầm cố phải được thông báo về sự ngăn cản đó (Điều 836-3)

3.111. Thứ tư, về Tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt:

3.112. Khi quyền bề mặt chấm dứt, người có quyền bề mặt có quyền di dờicông trình xây dựng với điều kiện phục hồi lại tình trạng ban đầu của đất Nếu người

có quyền bề mặt không di dời các công trình xây dựng của mình trong 1 tháng saukhi quyền bề mặt chấm dứt thì công trình xây dựng đó sẽ thuộc về chủ sở hữu đất, vànếu nó làm cản trở việc sử dụng đất thì chủ sở hữu đất có quyền dỡ để phục hồi tìnhtrạng ban đầu của đất Người có quyền bề mặt sẽ được chủ sở hữu đất thông báotrước khi di dời đi các công trình xây dựng Nếu chủ sở hữu đất muốn mua lại với giáthị trường thì người có quyền bề mặt không thể từ chối trừ khi có lý do chính đáng(Điều 839)

3.113. Thứ năm, về Tiền thuê quyền bề mặt:

- Về giá thuê: Tiền thuê quyền bề mặt được quyết định bởi sự tự do thỏa thuậncủa các chủ thể Tuy nhiên, vì quyền bề mặt có thể được thuê trong mộtkhoảng thời gian tương đối dài nên việc phải cố định một khoản tiền thuêkhông đổi trong toàn bộ thời gian đó có thể khiến một bên chủ thể nào đó phảichịu “thiệt thòi” Do đó, Nếu sự tăng hoặc giảm giá trị của đất sau khi sự thiếtlập quyền bề mặt khiến cho tiền thuê ban đầu tăng một cách rõ ràng khôngcông bằng, các bên có quyền nộp đơn yêu cầu tòa án tăng hoặc giảm tiền thuê;

và Nếu quyền bề mặt không phải trả tiền và việc gánh nặng chi phí tăng độtbiến sau khi quyền bề mặt được thiết lập khiến cho việc sử dụng đất khôngphải trả tiền trở nên không công bằng thì chủ sở hữu đất có quyền nộp đơnyêu cầu tòa án xác định tiền thuê (Điều 835-1)

- Chậm trả tiền thuê: Nếu người có quyền bề mặt trì hoãn việc trả tiền thuê đếnkhi tổng số tiền chậm trả bằng với tiền thuê trong 2 năm thì chủ sở hữu đất cóquyền ấn định một khoảng thời gian hợp lý và thông báo cho người có quyền

bề mặt chi trả, nếu người có quyền bề mặt không trả trong thời gian đã được

ấn định thì chủ đất có quyền chấm dứt quyền bề mặt, trừ khi có tập quán khác.Việc chấm dứt này phải được biểu hiện thành hành vi Nếu quyền bề mặt đượcđem cầm cố thì bên nhận cầm cố phải được thông báo

3.114. Nếu thỏa thuận về tiền thuê đã được đăng ký thì khi quyền bề mặt được

chuyển nhượng, tiền thuê mà người có quyền bề mặt trước đó nợ sẽ được cân nhắc.3.115.Người nhận chuyển nhượng có trách nhiệm liên đới đối với việc trả tiền thuê

đã nợ của người thuê quyền bề mặt trước đó (Điều 836)

- Khi quyền sở hữu đất được chuyển nhượng, tiền thuê đã trả không có hiệu quảchống lại bên thứ ba, trừ khi nó đã được đăng ký (Điều 836-1)

- Người có quyền bề mặt không có quyền yêu cầu miễn hay giảm tiền thuê, kể

cả việc sử dụng đất của người đó bị cản trở bởi sự kiện bất khả kháng (Điều837)

3.116. Thứ sáu, về những quyền năng cụ thể của người có quyền bề mặt

- Người có quyền bề mặt sử dụng đất và hưởng lợi từ đó căn cứ theo mục đíchkhi xác lập quyền bề mặt và thỏa thuận sử dụng Nếu phương thức sử dụngkhông được thỏa thuận trước thì phải theo tình trạng tự nhiên của đất Việc sửdụng đất bền vững phải được duy trì trong cả hai trường hợp Phương thức sửdụng theo thỏa thuận như quy định cụ thể trên không có tác dụng đối khángvới bên thứ ba trừ khi nó được đăng ký (Điều 836-2)

- Người có quyền bề mặt có quyền chuyển nhượng quyền của mình cho ngườikhác hoặc đem cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác trong hợp đồnghoặc có tập quán khác Thỏa thuận về vấn đề này không có tác dụng đốikháng đối với bên thứ ba trừ khi nó được đăng ký Nhà, công trình xây dựngkhác và quyền bề mặt trên đó không thể chuyển nhượng một cách rời rạc haythiết lập nên những quyền khác (Điều 838)

3.117. Thứ bảy, quy định về quyền bề mặt trong một số trường hợp đặc biệt:

- Nếu đất và nhà trên đất đó thuộc sở hữu của cùng một người, quyền bề mặtđược coi là được thiết lập và tồn tại kể từ thời điểm đất và nhà sau đó đượcbán đấu giá với điều kiện bắt buộc là bán cho những người khác nhau, và tiềnthuê, các quy định và phạm vi của quyền bề mặt sẽ được xác định bởi mộtthỏa thuận giữa các bên Nếu các bên không đạt được thỏa thuận thì có thểyêu cầu tòa án phán quyết Quy định tương tự cũng được áp dụng khi chỉ mộttrong hai, chỉ đất hoặc nhà được bán đấu giá Quyền bề mặt trong trường hợpnày chấm dứt khi công trình bị phá hủy (Điều 838-1: Trường hợp này khác

với nguyên tắc đã nêu ở trên.)

- Nếu công trình xây dựng của người thuê quyền bề mặt là nhà và quyền bề mặtchấm dứt theo thời hạn thì người thuê quyền bề mặt có quyền ấn định mộtkhoảng thời gian nhiều hơn 1 tháng trước thời hạn và yêu cầu chủ sở hữu đấtmua lại nhà theo giá thị trường, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác Chủ sởhữu đất từ chối yêu cầu hoặc không đáp ứng trong khoảng thời gian đã địnhthì thời hạn của quyền bề mặt sẽ được xem xét gia hạn; nếu người thuê quyền

bề mặt từ chối gia hạn thì người đó không có quyền yêu cầu theo quy địnhtrên nữa Trường hợp gia hạn, thời hạn sẽ được xác định bởi hợp đồng giữachủ đất và người thuê quyền bề mặt, nếu không đạt được thỏa thuận, các bên

có thể yêu cầu tòa án xác định trên cơ sở xem xét những lợi ích từ việc sửdụng nhà và đất Nếu giá thị trường không thỏa thuận được thì người thuêquyền bề mặt hoặc chủ sở hữu đất cũng có thể yêu cầu tòa án xác định

3.118. Các quy định trên không được áp dụng sau khi thời hạn của quyền bềmặt chấm dứt, trừ khi có thỏa thuận giữa chủ sở hữu đất và người thuê quyền bề mặt.(Điều 840)

3.119. Quyền bề mặt bị phân chia

3.120. Về khái niệm, Quyền bề mặt bị phân chia được hiểu là quyền bề mặtchỉ nằm trong trong một phạm vi nhất định về không gian phía trên hoặc dưới đấtcủa người khác (Điều 841-1)

3.121. Cơ bản, các quy định chung về quyền bề mặt sẽ được áp dụng tương tựvới quyền bề mặt bị phân chia (Điều 841- 6), trừ khi thuộc vào các trường hợp sau:3.122. + Người có quyền bề mặt bị phân chia có thể thỏa thuận với người cóquyền sử dụng và lợi ích khác ở trên hay dưới lòng đất, nơi quyền bề mặt bị phânchia được thiết lập Nếu thỏa thuận không được sự đồng ý của chủ sở hữu đất thì chủ

sở hữu đất không bị ràng buộc bởi nó sau khi quyền sử dụng và lợi ích chấm dứt.Các thỏa thuận này không có tác dụng chống lại bên thứ ba, trừ khi được đăng ký(Điều 841-2) Khi quyền bề mặt bị phân chia và vật quyền vì mục đích sử dụng đồngthời tồn tại vào cùng một thời điểm trên cùng một mảnh đất thì quyền thiết lập saukhông được cản trở đến quyền đã thiết lập trước (Điều 841-5)

3.123. + Về thời hạn: Tòa án sẽ cân nhắc đến lợi ích của bên thứ ba khi quyếtđịnh thời hạn của quyền bề mặt bị phân chia theo quy định tại Điều 840 trong trườnghợp lợi ích của bên thứ ba bị ảnh hưởng (Điều 841-3)

3.124. + về quy định bồi thường theo Điều 840, Trường hợp quyền bề mặt bịphân chia đã được bồi thường theo giá thị trường hoặc được kéo dài thời hạn, vàquyền của bên thứ ba không bị ảnh hưởng thì bên thứ ba sẽ được bồi thường thỏađáng Tiền bồi thường được quyết định theo thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được,các bên có thể yêu cầu tòa án xác định (Điều 841-4)

3.125. về thuê đất

3.126. Liên quan đến quyền bề mặt, Điều 422 - 1 BLDS Đài Loan quy địnhbên thuê đất có quyền yêu cầu bên cho thuê đăng ký quyền bề mặt sau khi hợp đồngđược ký kết Quy định về hợp đồng thuê nằm trong chương II - Các dạng nghĩa vụ,như vậy, quan hệ thuê mướn được xác định là quan hệ trái quyền giữa hai bên chủthể, trên cơ sở đó, một vật quyền là quyền bề mặt sẽ được xác lập

3.127. Có thể thấy so với BLDS của những quốc gia có quy định về quyền bềmặt thì các quy định của BLDS Đài Loan là rất toàn diện:

3.128. Thứ nhất, So với BLDS Đài Loan khi chưa được sửa đổi, các quy định

hiện hành đã chi tiết hơn rất nhiều Trước đây, BLDS Đài Loan chỉ có 7 điều khoảnrất ngắn gọn về quyền bề mặt, với các nội dung tương tự như BLDS Nhật Bản nhưnghiện nay đã được bổ sung rất nhiều, đặc biệt là mục 2 - Quyền bề mặt bị phân chia làmục hoàn toàn được xây dựng mới Sau quá trình sửa đổi đáng kể, có thể đánh giárằng quyền bề mặt trong BLDS Đài Loan hiện nay được tiếp cận rất toàn diện, giảiquyết được nhiều trường hợp có khả năng phát sinh trong thực tiễn

3.129. Thứ hai, BLDS Đài Loan còn đề cập đến một vấn đề tương đối mới mẻ

là quyền bề mặt bị phân chia ở các công trình ngầm Khái niệm quyền bề mặt (Điều832) khi mới được ban hành chỉ quy định áp dụng với công trình trên đất nhưng hiệntại đã được sửa đổi bổ sung bao gồm cả công trình phía dưới bề mặt đất Thực tế hiệnnay, quyền bề mặt bị phân chia là vấn đề đặt ra chủ yếu do sự tồn tại của các căn hộchung cư trên mặt đất, còn các công trình ngầm đa phần là Nhà nước xây dựng (nhưcông trình quốc phòng, đường giao thông ngầm, hệ thống điện, nước ngầm ) thuộc

về sở hữu nhà nước hoặc hầm để xe của các cơ quan, chung cư thuộc sở hữu chunghoặc pháp nhân Việc phân chia quyền bề mặt ở công trình ngầm của BLDS ĐàiLoan là quy định mang nhiều tính dự liệu.

3.130. Thứ ba, quyền bề mặt và quyền canh tác (Điều 850 - 1 đến 850 - 9)

trong BLDS Đài Loan có quy chế pháp lý tương tự nhau nhưng vẫn được quy địnhthành 2 vật quyền riêng biệt

2.3 Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan

3.131. Trong Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan, các quy định về “Tàisản” nằm trong chương 4, với các vật quyền: Quyền sở hữu; Quyền chiếm hữu;Quyền địa dịch; Quyền cư trú; Quyền bề mặt (Điều 1410 đến 1416); Quyền dụngích Trong các quyền trên, chỉ có quyền sở hữu là quyền của chủ sở hữu đối với vậtthuộc sở hữu của mình, các quyền còn lại đều là quyền của chủ thể không phải là chủ

sở hữu với tài sản thuộc sở hữu của người khác mà họ được trao quyền

3.132. Quyền bề mặt được xác lập bởi một hợp đồng, cần phải được đăng kýtại Văn phòng quản lý đất đai của địa phương để phân tách quyền sở hữu nhà, côngtrình xây dựng với đất đai

3.133. Nội dung các quy định của Bộ luật dân sự và thương mại Thái Lan vềquyền bề mặt như sau:

* Khái niệm: Chủ sở hữu của một mảnh đất có thể thiết lập quyền bề mặt có lợi

cho một người khác bằng cách cho người đó quyền sở hữu đối với các côngtrình, kiến trúc và cây trồng ở trên hoặc dưới bề mặt đất (Điều 1410)

* Xác lập và chấm dứt quyền bề mặt:

3.134. + Quyền bề mặt có thể được thiết lập trong một khoảng thời gian hoặc

cả đời của chủ sở hữu mảnh đất hoặc người được hưởng quyền đó (Điều 1412)

3.135. + Nếu không có thời hạn nào được ấn định thì quyền bề mặt có thểchấm dứt vào bất kì thời điểm nào bởi bất kỳ bên nào đưa ra lý do hợp lý cho bênkia Nhưng khi phải trả tiền thuê, thì hoặc là phải thông báo trước một năm hoặc phảitrả tiền thuê cho một năm sắp tới (Điều 1413)

3.136. + Nếu người hưởng quyền bề mặt không tuân thủ các điều kiện cần

thiết đã được quy định trong văn bản xác lập quyền, hoặc khi phải trả tiền thuê mà 2năm liên tiếp không trả thì quyền bề mặt có thể bị chấm dứt (Điều 1414)

3.137. + Khi quyền bề mặt chấm dứt, người được hưởng quyền bề mặt có thể

di dời đi các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và cây trồng, với điều kiện trảlại tình trạng ban đầu của đất Nếu thay vì cho phép di dời các công trình xây dựng,công trình kiến trúc và cây trồng, chủ sở hữu đất đó thông báo ý định muốn mua lạichúng với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối yêu cầu trừkhi có cơ sở hợp lý (Điều 1416)

3.138. + Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự phá hủy các công trình xâydựng, công trình kiến trúc hoặc cây trồng, ngay cả khi điều đó xảy ra vì lý do bất khảkháng (Điều 1415)

3.139. * Quyền của người thuê quyền bề mặt: Quyền bề mặt được chuyển

nhượng và để thừa kế, trừ khi có quy định khác trong văn bản xác lập quyền bề mặt.(Điều 1411)

2.4 Quyền bề mặt trong pháp luật Hà Lan

3.140. Phần 5 Bộ luật dân sự Hà Lan quy định về “Các vật quyền”, bao gồm:Quyền sở hữu (các mục từ 5.1 đến 5.5), Quyền địa dịch (Easement), Quyền canh táclâu dài, Quyền bề mặt và Các quyền chung cư (Apartment rights) Các quy định vềquyền bề mặt được ghi nhận tại mục 5.8 (các điều từ Điều 101 đến 105)

3.141. về khái niệm

3.142. Quyền bề mặt là vật quyền cho phép chủ sở hữu của nó - “superficiary”

- có được hoặc xây dựng cho mình các tòa nhà, công trình xây dựng và cây cối trong,ngay trên hoặc phía trên một bất động sản thuộc sở hữu của chủ thể khác (khoản 1Điều 101)

3.143. Trong quy định về các vật quyền, BLDS Hà Lan đã phân biệt Quyền bềmặt với Quyền thuê dài hạn và Quyền chung cư, cụ thể:

(1) Phân biệt Quyền bề mặt (Superficies) với Quyền thuê dài hạn (Longleasehold)

3.144. Luật phát triển đất đai Hà Lan năm 2007 ghi rõ Hà Lan ghi nhận sở

hữu tư nhân về đất đai Quyền thuê dài hạn là một quyền tài sản hạn chế, cho phépchủ thể quyền nắm giữ và sử dụng bất động sản của người khác (Điều 85).

3.145. Tương tự quyền bề mặt, Quyền thuê dài hạn có thể chấm dứt theo thỏathuận, theo ý chí của người thuê (nếu hợp đồng không quy định khác) hoặc theo ýchí của người cho thuê (nếu người thuê không trả tiền thuê trong 2 năm hoặc vi phạmnghĩa vụ) (Điều 86, 87) Nếu hợp đồng thuê dài hạn không có quy định khác thìngười thuê được cho thuê lại, nhưng thời hạn cho việc thuê lại không thể vượt quathời hạn của hợp đồng thuê dài hạn ban đầu (Điều 93)

3.146. Sự khác biệt giữa Quyền thuê dài hạn và Quyền bề mặt nằm ở các quyđịnh sau:

- Về khái niệm: Quyền thuê dài hạn hướng đến đối tượng là đất hoặc bất độngsản gắn liền với đất (các quy định cụ thể về quyền này chủ yếu tập trung vàođất), còn Quyền bề mặt hướng đến đối tượng là một sự tạo dựng và xác lập sởhữu đối với tài sản gắn liền với đất

- Về tính chất của quyền:

3.147. Quyền thuê dài hạn được quy định (khoản 1 Điều 89): “Nếu văn bảnxác lập quyền không có quy định khác thì người thuê được thụ hưởng mọi quyền đốivới bất động sản như một chủ sở hữu” và khoản 3: “Nếu văn bản xác lập quyềnkhông có quy định khác thì trong thời gian tồn tại của quyền thuê dài hạn, người thuêđược dỡ bỏ nhà, công trình xây dựng, cây trồng mà anh ta hoặc người thuê trước đótạo nên, hoặc lấy từ chủ sở hữu bằng cách trả một khoản tiền.”) Đương nhiên là khácvới chủ sở hữu thực, quyền này bị hạn chế hơn (Khoản 2 Điều 89 quy định: “Tuynhiên, nếu không được sự cho phép của chủ sở hữu, người thuê không được thay đổichức năng của bất động sản hoặc thực hiện bất cứ hành động nào đối lập với chứcnăng đó.”)

3.148. Quyền bề mặt lại gần giống với một quyền sử dụng nhằm mục đích xáclập sở hữu (ví dụ: sử dụng đất xây nhà để xác lập quyền sở hữu với nhà) Người cóquyền bề mặt có quyền xây nhà, công trình, trồng cây, không có sự ràng buộc vềchức năng, thuộc tính của bất động sản

- Về lợi ích:

3.149. Đối với quyền thuê dài hạn, vấn đề phân chia lợi ích được đặt ra, lợiích nào thuộc về chủ sở hữu, lợi ích nào thuộc về người thuê Cụ thể: “Nếu văn bảnxác lập quyền không có quy định khác thì các lợi ích sau đây sẽ thuộc về người thuê:lợi ích có thể được tách ra được khỏi bất động sản hoặc lợi ích có thể di chuyển đượcmặc dù được tạo ra bởi bất động sản” (Điều 90).

3.150. Đối với quyền bề mặt thì vấn đề lợi ích lại không được đặt ra Tài sảntạo lập trên đất thuộc sở hữu của người có quyền bề mặt thì việc họ được hưởng lợiích từ các tài sản đó là đương nhiên như một chủ sở hữu bình thường Quyền sở hữucủa họ chỉ được thiết lập trên nhà, công trình xây dựng, cây cối (Điều 101) nên kể cảlợi ích có thể được tách ra khỏi bất động sản mà không liên quan đến các tài sản trênthì cũng không thể thuộc về sở hữu của họ (ví dụ như tài sản chôn ngầm dưới lòngđất)

3.151. - Về phạm vi quyền: Đối với quyền thuê dài hạn, người thuê có quyềnnhư một chủ sở hữu Theo quy định về quyền sở hữu thì phạm vi của quyền đó nằm

ở cả khoảng không trên đất và lòng đất Còn quyền thuê bề mặt chỉ được xác lập ởphía trên bề mặt đất (theo Điều 101)

(2) Phân biệt Quyền bề mặt với Quyền chung cư (Quy định về quyền bề mặt bịphân chia)

3.152. Theo quy định tại Điều 106 BLDS Hà Lan thì các quyền đối vật baogồm quyền sở hữu, quyền thuê dài hạn và quyền bề mặt có thể được phân chia thànhcác quyền chung cư của những căn hộ riêng lẻ Như vậy, không có một vật quyềnriêng biệt là quyền chung cư mà quyền chung cư mang bản chất là một trong ba vậtquyền trên đã được chia tách Nếu quyền bề mặt đã được phân chia thành quyền bềmặt của từng căn hộ chung cư thì quyền bề mặt của từng căn hộ đó còn có thể tiếptục được phân chia nữa, trừ khi văn bản xác lập quyền bề mặt đã công chứng có quyđịnh khác (khoản 3 Điều 106)

3.153. Quyền bề mặt phân chia cũng được coi là xác lập từ thời điểm văn bảnxác lập quyền được công chứng (Điều 107), mà không phải là từ thời điểm quyền bềmặt “ban đầu, trọn vẹn” được xác lập

3.154. Các quyền khác, không phải quyền bị phân chia, được coi là vẫn tồn tại

một cách nguyên vẹn, không thay đổi (khoản 3 Điều 114).

3.155. Quyền bề mặt bị phân chia có thể chấm dứt do hết thời hạn đã đăng ký(theo văn bản xác lập quyền đã được công chứng) hoặc bị một bản án của Tòa án làmchấm dứt (Điều 143)

3.156. Xác lập quyền bề mặt

- Quyền bề mặt có thể được xác lập trên bất động sản của người khác một cáchđộc lập hoặc không độc lập đối với câc vật quyền khác hoặc đối với quyềnthuê (canh tác nông nghiệp) trên bất động sản đó (khoản 2 Điều 101)

- Chứng thư công chứng việc xác lập quyền bề mặt có thể buộc người có quyền

bề mặt thực hiện nghĩa vụ trả một khoản tiền - tiền thuê đất” - với nhữngkhoảng thời gian định kỳ hoặc không định kỳ cho chủ sở hữu của bất độngsản bị vướng trở (khoản 3 Điều 101)

- Chứng thư công chứng việc xác lập quyền bề mặt có thể giới hạn các quyềncủa người có quyền bề mặt đối với việc sử dụng, xây dựng hoặc phá hủy cáctòa nhà, công trình xây dựng và cây trồng (Điều 102)

về hiện trạng ban đầu

3.158. Trong mục 5.3 về Quyền sở hữu đối với bất động sản cũng có một sốquy định đề cập đến việc một chủ thể sử dụng đất thuộc về sở hữu của một chủ thểkhác Cụ thể, điều 21 quy định:

2 Người khác có thể được sử dụng phần không gian phía trên hoặc bên dưới bềmặt đất đến một độ cao hoặc độ sâu mà chủ sở hữu không thể có được bất kì

lợi ích nào chống lại nó.

3 Quy định trên không áp dụng đối với quyền bay trong không phận.”

2.5 Nhận xét chung về chế định quyền bề mặt trong pháp luật các quốc gia

2.5.1 về vị trí của quyền bề mặt trong hệ thống vật quyền

3.159. Nghiên cứu quy định về vật quyền trong pháp luật của các quốc giatrên thế giới cho thấy có hai nhóm vật quyền được phân biệt rõ, đó là:

- Các vật quyền thuộc về người là chủ sở hữu tài sản

- Các vật quyền thuộc về người không phải là chủ sở hữu tài sản

3.160. Trong đó, quyền bề mặt thuộc về nhóm quyền thứ 2 “Các vật quyềnthuộc về người không phải là chủ sở hữu tài sản”

3.161. Ngoài ra, liên quan đến thuê đất, có sự khác biệt trong quan niệm giữacác quốc gia Có quốc gia cho rằng quyền bề mặt là một vật quyền mà khi các bêngiao kết hợp đồng thuê đất (một quan hệ trái quyền) thì quyền bề mặt của người thuêđối với đất sẽ được xác lập; nhưng cũng có quốc gia quy định việc thuê quyền bề mặt

và thuê đất là khác nhau, mặc dù thực tế vẫn áp dụng các quy chế pháp lý tương đốigiống nhau

2.5.2 về nội dung của quyền

3.162. Quyền bề mặt xuất phát từ cổ luật La Mã với ý nghĩa là quyền sử dụngkhông gian trên đất để xây dựng và sở hữu nhà hay các công trình xây dựng khác.Bên cạnh đó, Luật La Mã quy định thêm quyền canh tác, với các chế định tương tự,chỉ khác về mục đích của việc sử dụng đất không phải là để xây dựng công trình mà

là để canh tác, sản xuất nông nghiệp

3.163. Tuy nhiên, việc sử dụng đất và không gian trên bề mặt đất càng ngàycàng trở nên rất đa dạng Hơn nữa, xét thấy dù là để sử dụng vào mục đích xây dựnghay mục đích canh tác thì chế độ pháp lý của hai quyền này cũng tương tự nhau Do

đó, hiện nay có hai hướng quy định: một là giữ nguyên mô hình của luật La Mã,đồng thời sử dụng các quy định dẫn chiếu của hai quyền này sang nhau (như NhậtBản, Đài Loan, Hà Lan) hoặc hai là, gộp hai mục đích trên vào làm một, bỏ đi quyềncanh tác và như vậy, nội hàm của quyền bề mặt trở nên rộng hơn, bất kể hướng tới

mục đích sử dụng nào thì đó cũng là quyền phải sử dụng bề mặt (như BLDS TháiLan: chỉ quy định quyền bề mặt với nội hàm bao trùm và không quy định quyền canhtác).

2.5.3 về phạm vi quyền

3.164. Có quốc gia quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả không gian ngầmnhưng cũng có quốc gia lại không Do bối cảnh ra đời của các BLDS mà việc sửdụng các không gian ngầm cũng có thể chưa được tính đến BLDS của Đài Loan(Điều 832) hiện đã được sửa đổi để bổ sung thêm quyền bề mặt kéo dài cả đến khônggian ngầm (trước khi được sửa đổi, Điều 832 chỉ quy định quyền bề mặt là đối vớiphần phía trên mặt đất) Hiện nay, không gian ngầm đã được sử dụng cho các mụcđích rất đa dạng trước tình trạng dân số thế giới gia tăng nên diện tích mặt đất tựnhiên đã không còn đáp ứng được nhu cầu sử dụng của con người Có thể coi trườnghợp xây dựng công trình ngầm trong lòng đất là chúng ta đang sử dụng đến một bềmặt mang tính “nhân tạo” (không phải hình thành do tự nhiên là do hoạt động canthiệp của con người), các công trình trong lòng đất rõ ràng cũng phải nằm trên một

bề mặt nhất định Như vậy, nếu không quy định quyền bề mặt kéo dài đến cả lòng đấtthì sẽ khó xác định được việc sử dụng lòng đất để xây dựng công trình thì là quyền gìmặc dù về bản chất thì các hoạt động đó diễn ra trên mặt đất hay trong lòng đất cũng

là như nhau

3.165. Theo quan điểm về quyền sở hữu đất (hoặc quyền sử dụng đất ở nhữngnước quy định sở hữu nhà nước đối với đất đai) thì quyền của chủ đất kéo dài đến cảphần không gian phía trên và dưới lòng đất Tuy nhiên, trong bối cảnh các công trìnhngầm được xây dựng ngày càng nhiều thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên vàquyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm cũng cần được phân chia Ví dụ: mộtcửa hàng bán đồ uống ở ga tàu điện ngầm có phần không gian phía trên mặt đất tựnhiên là trụ sở của một công ty khác thì cùng một diện tích đất nhưng bề mặt đất lạichính là ranh giới phân chia sở hữu/ quyền sử dụng

3.166. Thậm chí, BLDS Đài Loan còn “tiến xa” hơn nữa khi đã xây dựng cácquy định về quyền bề mặt bị phân chia (giống mô hình chung cư) nhưng nằm ởkhônsg gian ngầm

2.5.4 về xác lập và chấm dứt quyền

(1) Văn bản xác lập quyền:

3.167. Thỏa thuận xác lập quyền dựa trên ý chí của các bên Pháp luật cácquốc gia trên không buộc văn bản này cần phải được công chứng BLDS Nhật Bảnquy định việc công chứng chỉ có tác dụng đối kháng với bên thứ ba Hai bên có thểthỏa thuận và cùng tuân thủ, nhưng nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận chỉ đặt ra với bênthứ ba khi văn bản xác lập quyền được công chứng

3.168. Trong văn bản xác lập quyền sẽ có các quy định về nghĩa vụ trả tiềnđối với người thuê quyền bề mặt (số tiền, cách thức thanh toán ), có thể có quy định

về thời hạn hoặc không, những quyền của người thuê quyền bề mặt cũng được quyđịnh cụ thể và giới hạn theo văn bản này

(2) Thời hạn của quyền bề mặt:

3.169. Pháp luật các quốc gia trên không buộc các bên ghi rõ thời hạn củaquyền bề mặt được thiết lập trong thời gian bao lâu Trong văn bản xác lập quyền,quyền bề mặt có thể ghi rõ là được thiết lập trong một khoảng thời gian cụ thể làhoặc không Thậm chí khoảng thời gian nếu có được xác định cũng chưa hẳn đãmang tính cụ thể, chính xác (như bao nhiêu năm), ví dụ như BLDS Thái Lan quyđịnh một loại thời hạn là “đến hết đời của chủ sở hữu mảnh đất hoặc người đượchưởng quyền đó.”)

3.170. Khi thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ sẽ dễ dẫn đếncác tranh chấp, vì vậy, pháp luật các quốc gia đều xây dựng quy định dự phòng chotrường hợp thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, hoặc là do các bên tựquyết định tại bất kì thời điểm nào hoặc yêu cầu Tòa án xác định một khoảng thờigian cụ thể

(3) Căn cứ chấm dứt quyền bề mặt:

3.171. Một nguyên tắc chung được pháp luật các quốc gia trên ghi nhận là:Quyền bề mặt không bị chấm dứt bởi sự mất đi hay phá hủy nhà, công trình xâydựng hoặc cây trồng

3.172. Quyền bề mặt có thể chấm dứt theo thỏa thuận giữa 2 bên hoặc do mộtbên đơn phương chấm dứt khi đáp những điều kiện do pháp luật quy định Nhìn

chung, chủ đất sẽ có quyền đơn phương chấm dứt khi người thuê quyền bề mặt đãkhông thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền (thường là chậm trả 2 năm) hoặc có hành vigây tổn hại đối với đất; còn người thuê quyền bề mặt có thể đơn phương chấm dứtvào bất kỳ thời điểm nào nếu giữa các bên không có thỏa thuận về thời hạn củaquyền, thậm chí BLDS Đài Loan còn cho phép người thuê quyền bề mặt trả trướctiền thuê cho 3 năm tiếp theo để từ bỏ một quyền bề mặt đã được xác định thời hạnhoặc nếu đất không đáp ứng được mục đích sử dụng mà không phải bởi lỗi của họ.(4) Tình trạng của đất khi quyền bề mặt chấm dứt:

3.173. Một nguyên tắc chung được pháp luật các quốc gia trên ghi nhận là khiquyền bề mặt chấm dứt thì tình trạng ban đầu của đất phải được phục hồi Người cóquyền bề mặt có quyền di dời đi nhà, công trình xây dựng và cây trồng, bởi đó là cáctài sản thuộc sở hữu của họ

3.174. Tuy nhiên, việc di dời các tài sản gắn liền với đất là rất khó Vì vậy,pháp luật các quốc gia này cũng đồng thời quy định việc người có quyền bề mặt cóthể bán lại cho chủ đất các tài sản này Thậm chí, để bảo vệ triệt để nguyên tắc

“Những gì gắn với đất đều thuộc về đất” (Superficies solo cedit) thì trong pháp luậtcủa các quốc gia trên đều quy định chủ đất có quyền đưa ra yêu cầu mua các tài sảnnày mà chủ sở hữu không thể từ chối nếu không có lý do chính đáng, BLDS ĐàiLoan còn bổ sung quy định “Nếu người có quyền bề mặt không di dời các công trìnhxây dựng của mình trong 1 tháng sau khi quyền bề mặt chấm dứt thì công trình xâydựng đó sẽ thuộc về chủ sở hữu đất, và nếu nó làm cản trở việc sử dụng đất thì chủ

sở hữu đất có quyền dỡ để phục hồi tình trạng ban đầu của đất” Theo BLDS NhậtBản thì nguyên tắc này có thể không được áp dụng trong trường hợp có tập quánkhác

3.175.CHƯƠNG 3 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁP LUẬT VIỆT

NAM DƯỚI GÓC NHÌN VỀ QUYỀN BỀ MẶT

3.176. Pháp luật Việt Nam hiện nay không có quy định về Quyền bề mặt màthay vào đó, thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” được sử dụng để chỉ cả quyền sử dụngđất là nội hàm của quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của những chủ thể không phảichủ sở hữu Quyền sử dụng của chủ sở hữu với tính chất là nội hàm của quyền sở hữu

là bộ phận cấu thành cơ bản mà pháp luật các quốc gia trên thế giới đều ghi nhận.Tuy nhiên, quan niệm về quyền sử dụng của một chủ thể đối với tài sản thuộc vềquyền sở hữu của một chủ thể khác là quyền năng như thế nào lại có sự khác biệt.Quan niệm khá phổ biến, đặc biệt là ở các quốc gia châu Âu với hệ thống pháp luậtchịu nhiều ảnh hưởng của luật La Mã thì quy định loại quyền sử dụng này bằng mộtthuật ngữ pháp lý riêng là quyền bề mặt Bên cạnh đó, cũng có quốc gia gọi quyềnnày bằng thuật ngữ là quyền sử dụng đất như Việt Nam hay Trung Quốc

3.177. Sau nhiều năm thi hành BLDS 1995 và hiện tại là BLDS 2005, đã cónhững ý kiến xoay quanh việc sử dụng thuật ngữ “Quyền sử dụng đất” của pháp luậtViệt Nam có thực sự hợp lý về mặt khoa học pháp lý và thực tiễn hay không Trên cơ

sở phân tích các quy định pháp luật liên quan mà chủ yếu là BLDS và luật đất đai,Chương III sẽ làm đi sâu làm rõ nội dung và tính chính xác của việc sử dụng thuậtngữ này

3.1 Các quy định pháp luật liên quan

3.1.1 Các quy định của Bộ luật dân sự

3.178. Khoản 2 Điều 173 BLDS 2005 quy định về “Các quyền của ngườikhông phải là chủ sở hữu đối với tài sản”, trong đó có quyền sử dụng đất Ở ViệtNam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên quyền sử dụng đất được nhà nước (là đạidiện chủ sở hữu) trao cho người sử dụng đất Quyền bề mặt theo quy định của phápluật các quốc gia ghi nhận thực tế cũng chính là quyền sử dụng một diện tích đất nhấtđịnh cho mục đích xác định, nghĩa là cũng tương tự như những quy định về Quyền sửdụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, khi đi vào