tiểu luận kinh tế đầu tư dự án đầu tư green vinhomes

Nhưng câu chuyện sống xanh ở đây không chỉ dừng lại ở việc phủ cây xanh lên không gian sống.Tuy nhiên, ở Việt Nam nhiều người lầm tưởng chữ “xanh” ở đây là cây xanh nhưng thực ra cây xa

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

1.1 Mô tả công ty và dự án

1.1.1 Khái quát về doanh nghiệp

- Tên Doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES thuộc tập đoàn VinGroup

- Tên viết tắt: VINHOMES

- Tên tiếng Anh: VINHOMES.,JSC

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102671977 do Sở Kế

hoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp lần đầu ngày 06/3/2008 và thay đổi lần thứ 22 ngày 12/4/2018

- Phạm vi và lĩnh vực hoạt động của Công ty:

 Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ

sử dụng hoặc đi thuê 3

 Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.2 Tầm nhìn và sứ mệnh:

Làm một doanh nghiệp thuộc tập đoàn VinGroup nên tầm nhìn và

sứ mệnh của VINHOMES cũng không đi ngược lại với tầm nhìn và sứ mệnh của cả tập đoàn

Tầm nhìn:

- Bằng khát vọng tiên phong cùng chiến lược đầu tư - phát triển bền vững phấn đấu trở thành 1 đơn vị của Tập đoàn kinh tế đa ngành

hàng đầu Việt Nam và khu vực đang hướng đến một Tập đoàn mang đẳng cấp quốc tế.

- VINHOMES mong muốn tạo nên một thương hiệu Việt, thể hiện tầm vóc trí tuệ và niềm tự hào Việt Nam trên trường quốc tế

Sứ mệnh:

- Đối với thị trường: Cung cấp các sản phẩm – dịch vụ đẳng cấp với chất lượng quốc tế và am hiểu bản sắc địa phương; mang tính độc đáo và sáng tạo cao Bên cạnh giá trị chất lượng vượt trội, trong mỗi sản phẩm – dịch vụ đều chứa đựng những thông điệp văn hóa, nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu chính đáng của khách hàng

- Đối với cổ đông và đối tác: Đề cao tinh thần hợp tác cùng phát triển; cam kết trở thành “Người đồng hành số 1” của các đối tác và cổ đông; luôn gia tăng các giá trị đầu tư hấp dẫn và bền vững

- Đối với nhân viên: Xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo và nhân văn; tạo điều kiện thu nhập cao và cơ hội phát triển công bằng cho tất cả nhân viên

- Đối với xã hội: Hài hòa lợi ích doanh nghiệp với lợi ích xã hội; đóng góp tích cực vào các hoạt động hướng về cộng đồng, thể hiện tinh thần trách nhiệm công dân và niềm tự hào dân tộc

1.2 Tính cấp thiết của dự án:

- Trên thế giới đã và đang có cả một cuộc “cách mạng xanh” khi mà tài nguyên cạn kiệt và môi trường sống ô nhiễm tới mức đáng báo động Mặc dù đi sau nhưng Việt Nam cũng đang tiếp bước theo quy luật phát triển bền vững này Chúng ta cũng đã dần có những cuộc

"cách mạng xanh”

- Việc xây dựng chung cư đã quá phổ biến đặc biệt là tại các đô thị của Việt Nam, tuy nhiên ý thức về việc xây dựng các công trình xanhhầu như là không phổ biến

- Thiếu không gian xanh đang là tình trạng chung ở các đô thị đã, đang phát triển trên thế giới và Việt Nam Nhưng câu chuyện sống xanh ở đây không chỉ dừng lại ở việc phủ cây xanh lên không gian sống.Tuy nhiên, ở Việt Nam nhiều người lầm tưởng chữ “xanh” ở đây là cây xanh nhưng thực ra cây xanh chỉ là một phần rất nhỏ.Khái niệm Công trình Xanh do Hội đồng Công trình Xanh Hoa Kỳ – gọi tắt là USGBC đưa ra, nhằm nói đến những công trình đạt được hiệu quả cao trong sử dụng năng lượng và vật liệu, giảm thiểu các tác động xấu tới môi trường; đồng thời được thiết kế để có thể hạn chế tối đa những tác động không tốt của môi trường xây dựng tới sức khỏe con người và môi trường tự nhiên.

1.3 Mục tiêu của dự án:

 Ngày càng tăng thêm uy tín của thương hiệu VINHOMES trong lĩnh vực bất động sản, không chỉ quan tâm đến lợi nhuận mà quan trọng hơn là luôn đặt sự an toàn, sức khỏe và cảm nhận của khách hàng lên hàng đầu

 Trở thành đơn vị dẫn đầu trong các doanh nghiệp ở Việt Nam đi theo

xu hướng xây dựng “công trình xanh”

 Giải quyết các vấn đề thường gặp tại các chung cư kiểu cũ như ô nhiễm, bí bách, nhanh xuống cấp thiếu không khí trong lành, …

1.4 Địa điểm thực hiện dự án

Xã Tứ Hiệp, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội

Hình 1: Địa điểm thực hiện dự án

Nguồn: Google Map

1.4.1 Đặc điểm địa lý tự nhiên của huyện Thanh Trì

- Huyện Thanh Trì nằm ven phía Nam và Đông Nam Hà Nội, giáp các quận:

 Thanh Xuân (phía Tây Bắc),

 Hoàng Mai (phía Bắc),

 Hà Đông (phía Tây),

 Huyện Gia Lâm và huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yênvới Sông Hồng là ranh giới tự nhiên (phía Đông), huyện Thanh Oai và huyện Thường Tín (phía Nam)

- Huyện Thanh Trì nằm ở hữu ngạn sông Hồng, địa thế thấp dần về phía Đông Nam theo hướng dòng chảy của sông Hồng, trên địa bàn huyện có đoạn cuối của sông Tô Lịch chảy qua nối với sông Nhuệ ở phía Tây Nam

- Diện tích: 63,17km2

- Dân số: 256.800 người (2017)

- Mật độ: 3.145 người/km2

1.4.2 Giao thông

- Quốc lộ 1A chạy xuyên suốt qua địa bàn huyện và đường quốc lộ 1A mới (Pháp Vân - Cầu Giẽ) chạy qua các xã Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Liên Ninh thuộc huyện;

- Sông Hồng chảy men theo phía Đông huyện, điểm cuối qua xã Yên Mỹ, Duyên Hà và Vạn Phúc

- Đường sắt Thống Nhất, chạy dọc theo quốc lộ 1A

- Các tuyến xe bus số 6A (Bến xe Giáp Bát - Cầu Giẽ), số 6B (Bến xeGiáp Bát - Hồng Vân), số 6C (Bến xe Giáp Bát - Phú Minh), số 6D (Bến xe Giáp Bát - Tân Dân), số 6E (Bến xe Giáp Bát - Phú Túc), số

8 (Đông Mỹ - Long Biên), số 12 (Công viên Nghĩa Đô - Đại Áng), số6A (Bến xe Giáp Bát - Cầu Giẽ), số 62 (Bến xe Thường Tín - Bến xeYên Nghĩa), số 94 (Bến xe Giáp Bát - Kim Bài), số 101 (Bến xe Giáp Bát - Vân Đình) chạy dọc theo quốc lộ 1A Có thêm xe 39, 99 đến BV Nội tiết TW Xe đi qua có thêm 22B, 37, 106

- Các dự án đường sắt đô thị Hà Nội đi qua địa bàn huyện là các tuyến số 1 (Ngọc Hồi - Yên Viên), tuyến số 6 (Nội Bài - Ngọc Hồi), tuyến số 7 (Mê Linh - Ngọc Hồi), tuyến số 8 (An Khánh - Dương Xá), trong đó tuyến số 1 hiện đang được đầu tư xây dựng

1.4.3 Địa điểm dự kiến xây dựng thuộc địa bàn xã Tứ Hiệp

- Xã Tứ Hiệp nằm ở phía bắc huyện Thanh Trì Ranh giới hành chínhnhư sau:

- Phía đông giáp xã Yên Mỹ;

- Phía nam giáp xã Ngũ Hiệp;

- Phía tây giáp xã Vĩnh Quỳnh và thị trấn Văn Điển;

- Phía bắc giáp các phường Hoàng Liệt và Yên Sở, quận Hoàng Mai

1.5 Lý do chọn địa điểm

- Giao thông thuận lợi: phía đông là đường cao tốc Pháp Vân Cầu

Bệnh viện Nội tiết Trung ương có tuyến xe bus số 39 Công viên Nghĩa Đô - Tứ Hiệp.

- Trong huyện có nhiều khu đô thị đã và đang được nhà nước xây dựng tạo nếp sống văn minh, an sinh xã hội được bảo đảm

- Chất lượng y tế của các xã, thị trấn trong vùng đều đạt chuẩn quốc gia

- Hệ thống giao thông trong toàn huyện từ thôn xóm đến các tuyến trục trung tâm đều được nhựa hóa hoặc bê tông hóa đạt chuẩn

- Trên địa bàn huyện Thanh Trì đã và đang hình thành một số khu

đô thị lớn như: khu đô thị Đại Thanh thuộc xã Tả Thanh Oai, khu

đô thị Cầu Bươu, khu đô thị Hồng Hà Park City, khu đô thị Tây Nam Kim Giang, khu đô thị Tân Triều, khu đô thị Ngọc Hồi, khu đô thị Tứ Hiệp

- Xung quanh có nhiều cơ sở giáo dục, trung tâm mua sắm, bệnh viện, ngân hàng, thuận lợi cho sinh hoạt của người dân

1.6 Hình thức đầu tư

Gọi vốn chủ yếu từ Công ty cổ phần Vinhomes (thuộc tập đoàn

Vingroup )

1.7 Tiến độ dự án (dự kiến)

1.8 Phân tích, đánh giá chung về ảnh hưởng của dự án

1.8.1 Điểm mạnh

 Công trình giảm diện tích đất xây dựng và thay vào đó là diện tích cây xanh, mặt nước Tái sử dụng nước mưa, sử dụng năng lượng mặttrời

 Ứng dụng công nghệ xanh trồng cây, trồng cỏ trên mái với mục đích giảm bức xạ mặt trời, giảm tiếng ồn, khói bụi và những tác động xấu– tạo nên chất lượng sống và môi trường sống tốt hơn

 Chung cư sử dụng nguyên vật liệu xanh để xây dựng

 Nâng cao không gian sống trong nhà, phù hợp và dễ thích nghi với mọi đối tượng sống

 Cây xanh, hoa lá được trồng giữa khuôn viên công trình, tạo thành những lối đi nhỏ, những không gian thư giản thật thoải mái, sản khoái cho người dân sống ở đây

 Thông gió tự nhiên tốt, chiếu sáng tự nhiên và phần bề mặt công trình tiếp xúc với tự nhiên nhiều hơn

1.8.2 Điểm yếu

 Cần phải có lượng vốn đầu tư ban đầu lớn cùng công nghệ, trang thiết bị hiện đại

 Ảnh hưởng đến môi trường

 Giai đoạn xây dựng

 Ô nhiễm không khí do bụi và ô nhiễm tiếng ồn

 Nước thải, chất thải rắn từ quá trình xây dựng và sinh hoạt của công nhân

Biện pháp xử lý

 Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng…

 Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn,

bố trí ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực

 Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên

 Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng

 Các máy khoan, đào, đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ

không hoạt động từ 18h – 06h

 Giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng

 Ô nhiễm không khí do khí thải của lượng lớn các phương tiện giao thông

 Ô nhiễm tiếng ồn do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của

người dân trong khu chung cư

 Ô nhiễm nước thải và chất thải sinh hoạt của người dân trong khu chung cư

 Vì đông dân cư sinh sống và còn phụ thuộc nhiều vào ý thức của người sử dụng nên nguy cơ cháy nổ khá cao

Biện pháp xử lý

 Trồng cây xanh nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho khu ở Cây cỏ được trồng trong những vườn chung và dọc các đường phốtạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trường

 Các lò đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thông

thoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất cẩn gây ra

 Ban quản lý khu dân cư sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm thanh vừa đủ nghe để khỏi làm phiền lòng mọi người xung quanh,đồng thời cấm hẳn những hoạt động vui chơi giải trí gây ồn ào quá 22 giờ

 Nước thải của khu dân cư sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước khi thải ra môi

trường

 Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải

 Các loại chất thải: bao bì, can đựng hóa chất… sẽ đươc tái sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợp đồng các đơn vị khác để xử lý

 Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung.

 Tuyên truyền ý thức cho người dân, bên cạnh đó trang bị hệ thốngphòng chống cháy nổ đạt chất lương cao

1.8.3 Cơ hội:

 Là một trong số những doanh nghiệp đầu tiên thực hiện dự án xây dựng theo xu hướng này nên sức cạnh tranh trong mảng kinh doanh này không quá lớn Bằng uy tín và thương hiêu của cả tập đoàn, doanh nghiệp rất có thể sẽ vươn lên đứng đầu trong mảng kinh

doanh này

 Bên cạnh đó, kiến trúc chung cư xanh đã phát triển ở nhiều nước phương Tây và đã đem lại những giá trị tích cực, nước ta có thể học hỏi nhiều kinh nghiệm của các nước phát triển

 Nhà nước đã bước đầu quan tâm tới phát triển kiến trúc xanh bằng việc ban hành một số văn bản pháp quy Bộ Xây dựng đang tập trung điều chỉnh, xây dựng mới những tiêu chuẩn, quy chuẩn về mặtquy hoạch, đưa dần các tiêu chuẩn xây dựng xanh vào các tòa nhà, các khu đô thị mới

1.8.4 Thách thức:

 Việc ứng dụng công nghệ xanh mang lại nhiều lợi ích về môi trường,

có độ bền cao, giúp cho việc quản lý tòa nhà đạt hiệu quả hơn Tuy nhiên ở Việt Nam, việc ứng dụng công nghệ xanh trong xây dựng hiện nay mới chỉ là khởi đầu với chi phí đầu tư ban đầu khá lớn nên việc ứng dụng, triển khai còn gặp nhiều khó khăn

 Bên cạnh những tổ chức, doanh nghiệp đang nỗ lực hướng tới những sản phẩm sinh thái, thân thiện với môi trường, không ít hiện tượng mượn mác “xanh” để trục lợi từ các chính sách ưu đãi hoặc để tạo ra

vẻ ứng dụng công nghệ mới tiết kiệm năng lượng mà không hề thực

của nó Đa phần chỉ cần đáp ứng nhu cầu chỗ ở mà bỏ qua các điều kiện còn lại như môi trường, không khí, giao thông…

 Ở góc độ quản lý, hiện nay, tình trạng biến đổi khí hậu cũng như ô nhiễm môi trường ngày càng trầm trọng và thiếu kiểm soát Trong khi đó, hệ thống giáo dục chưa đủ để giúp cho các thế hệ tương lai thực sự hiểu và nhận thức sâu sắc về lối sống xanh Hệ thống tiêu chuẩn xanh và cơ chế chính sách còn nghèo nàn và chưa đi vào thựctế

CHƯƠNG 2 QUẢN LÝ RỦI RO 2.1 Rủi ro do các nguyên nhân đến từ môi trường tự nhiên

Thi công xây dựng là hoạt động ngoài trời, trong một khoảng thời gian dài Do đó, các yếu tố về thời tiết có thể ảnh hưởng tới thời gian thực hiện, chi phí và chất lượng của dự án Việt Nam là một nước có khí hậu nhiệt đới ẩm, nhiệt độ trung bình năm cao, lại giáp biển nên tình hình thời tiết thường biến động

Theo Chương trình phát triển Liên Hiệp Quốc, Việt Nam là nước

có nhiều hiểm họa thiên nhiên như lũ lụt và bão nhiệt đới Việt Nam cũng là 1 trong 10 quốc gia chịu tác động nặng nề nhất của tình trạng biến đổi khí hậu và mực nước biển dâng cao, với tần suất ngày càng gia tăng các hiện tượng thời tiết bất thường như mưa lớn, mưa

đá, bão lũ, hạn hán, giá rét…Mưa đá, bão, lũ lụt và giông lốc là

nguyên nhân thời tiết hàng đầu khiến các công trình xây dựng bị xuống cấp, hư hỏng và rút ngắn vòng đời sử dụng Thiệt hại kinh tế

từ việc sửa chữa hoặc đầu tư thay mới cũng rất đáng kể Theo Báo cáo tại Hội nghị tổng kết công tác phòng chống lụt, bão và tìm kiếm cứu nạn năm 2014, thiên tai trong năm vừa rồi đã làm gần 2.000 cănnhà đổ, sập, hơn 42.000 công trình bị hư hại, tốc mái…, ước tính tổng thiệt hại khoảng 2.830 tỷ đồng

 Mức độ xảy ra rủi ro: 6/10

 Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 9/10

 Do phần mái tôn là phần quan trọng nhất của công trình, nên việclựa chọn hệ mái tôn lợp hiện đại, đã qua các kiểm nghiệm thực tế và đạt chứng nhận độc lập của quốc tế sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro đầu tư và mang lại giá trị kinh tế bền vững cho công trình

trong điều kiện khí hậu nhiệt đới thường xảy ra bão lũ như ở nước ta.

 Sử dụng vật liệu xây dựng phù hợp với điều kiện thời tiết nóng

ẩm, mưa nhiều

 Bố trí trong khuôn viên chung cư có mặt nước thoáng, các mảng cây xanh lớn tạo các không gian trống tránh tích tụ không khí ẩm

 Mua bảo hiểm đầu tư hoặc bảo hiểm xây dựng

2.2 Rủi ro do các nguyên nhân đến từ môi trường văn hóa

2.2.1 Quan niệm:

Một bộ phận không nhỏ dân cư vẫn không mấy mặn mà với hình thức nhà chung cư cao tầng bởi quan niệm cũ: nhà ở lơ lửng trên không thì sẽ luôn có cảm giác không yên ổn, nơi sinh sống thì chân phải đạp đất mới cảm thấy vững tâm làm ăn Thực tế cho thấy,

đa số các chung cư cao tầng được xây dựng ở các quận trong thành phố hiện nay đều dành cho người có thu nhập trung bình và cao, số chung cư cho người thu nhập thấp còn khá ít

Hình thức chung cư xanh vẫn còn khá mới mẻ với đại đa số người Việt Đa số mọi người đều nghĩ công trình xanh là phải có giá thành xây dựng cao hơn công trình bình thường

Lý do của suy nghĩ này là vì mọi người đều quan niệm: Công trình xanh như là công trình bình thường, sau đó trang bị thêm các

“thành phần” xanh như: pin mặt trời, thiết bị tiết kiệm nước, giá thành cho các thiết bị “đặc biệt” này đều cao hơn các loại phổ thông

Từ đó họ suy ra để mua được một căn hộ chung cư xanh cần một số tiền lớn hơn nhiều lần so với một căn hộ chung cư bình thường Đây là lý do khiến nhiều người e ngại trong việc lựa chọn mua một căn hộchung cư xanh

2.2.2 Lối sống:

Đi lên từ một nước nông nghiệp lạc hậu, kinh tế hộ gia đình là chủ yếu, tính tư hữu của người Việt rất cao Do những yếu tố lịch sử

đó mà tư duy cộng đồng, trách nhiệm cộng đồng, văn hoá cộng đồngcủa người Việt nhìn chung còn hạn chế, dẫn tới sự tuỳ tiện, cá nhân và ít để ý đến người xung quanh Điều này gây khó khăn, bất lợi cho cuộc sống ở các chung cư, nơi đòi hỏi tính cộng đồng, văn hoá cộng đồng rất lớn, vì ở đó dịch vụ công cộng và rất nhiều các vấn đề, yếu

tố và công trình công cộng, gắn kết với nhau, lệ thuộc vào nhau, chung cho mọi người cùng sinh hoạt Nhiều người dân ý thức bảo vệ của công còn kém dẫn đến hư hại, xuống cấp của cơ sở vật chất trong thời gian ngắn, làm tăng chi phí sửa chữa, nâng cấp,

Các khu chung cư là nơi cư trú của cộng đồng dân cư đến từ nhiều vùng địa lý với những nét văn hóa, trình độ dân trí khác nhau

Sự khác biệt về văn hóa, lối sống, cách thức ứng xử của cư dân là một phần nguyên nhân dẫn đến những mâu thuẫn, xung đột, những hình ảnh không đẹp ở mỗi tầng nhà Trong đó, nổi cộm là việc lấn chiếm không gian chung; xả rác, chất thải không đúng nơi quy định; nuôi, thả rông vật nuôi, Ngoài ra chuyện văn hóa sử dụng chung cửa ra vào và thang máy cũng sinh nhiều hệ lụy từ cách nhường nhịnkhi ra vào cửa, ra vào thang máy cho đến chuyện quấy rối tình dục trong thang máy mà báo chí đăng tin khá nhiều thời gian gần đây

 Mức độ xảy ra rủi ro: 8/10

 Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra:5/10

 Để xuất lên chính phủ các ý kiến nhằm hoàn thiện hơn các luật lệ liên quan đến chung cư cao tầng để giảm thiểu các tranh chấp không đáng có

 Kiến nghị lên nhà nước về các chính sách ưu đãi hơn nữa cho các

dự án chung cư xanh do tính hiệu quả vượt trội và những lợi ích tolớn cho người dân và xã hội như hỗ trợ vốn, ưu đãi thuế, thời gian

cấp phép,…nhằm thu hút quan tâm của người dân với thu nhập thấp hơn trong xã hội.

 Tăng cường công tác phổ cập, tuyên truyền cho dân cư về lối sốngvăn minh, xanh sạch đẹp nhằm nâng cao hình ảnh, mỹ quan cho công trình xanh

2.3 Rủi ro do các nguyên nhân đến từ nội bộ doanh

nghiệp

2.3.1 Rủi ro tài chính

- Đối với dự án đầu tư này, nguồn vốn huy động vô cùng lớn, nếu công ty không thể thu hồi vốn hoặc kinh doanh thua lỗ, dẫn đến không trả được nợ cho ngân hàng hoặc không có lợi nhuận trả cho các cổ đông, tài sản của công ty sẽ bị ảnh hưởng Bên cạnh đó, nếu nguồn tiền không được sử dụng hợp lý (bị lãng phí, hoặc dùng cho các mục đích không phục vụ dự án đầu tư) thì sẽ có một khoản tiền bị thất thoát (mà khoản tiền đó đáng nhẽ được đầu tư vào dự án giúp

dự án hoàn thiện nhất)

Khái niệm sinh sống ở chung cư còn vấp phải nhiều định kiến từ người Việt, do đó, việc kinh doanh sản phẩm này có thể vấp phải nhiều khó khăn, khiến cho vốn bị ứ đọng quá lâu và không thu được lợi nhuận cũng như hoàn vốn

 Mức độ xảy ra rủi ro: 5/10

 Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 7/10

- Biện pháp khắc phục:

Xây dựng, rà soát, hiệu chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến lĩnh vực tiền, hàng, tài sản, vật tư , bịt kín các lỗ hổng trong các giao dịch, thu, chi, xuất nhập hàng hóa Những rủi ro liên quan đến con người có thể được ngăn ngừa từ khâu tuyển dụng, đào tạo, đánh giá, giáo dục ý thức kỷ luật, khơi gợi lòng chính trực song song với

các biện pháp kiểm soát quá trình, kiểm soát chéo, kiểm tra đột xuất, định kỳ

2.3.2 Rủi ro nhân sự

Đây là một dự án bất động sản sử dụng số lượng nhân công lớn Trong quá khứ đã có nhiều cuộc đình công diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, khiến cho dự án bị ngừng trệ, thời gian thực hiện bị kéo dài

so với kế hoạch

 Mức độ xảy ra rủi ro: 2/10

 Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 8/10

 Mức độ xảy ra rủi ro: 3/10

 Mức độ tổn thất nếu rủi ro xảy ra: 9,5/10

CHƯƠNG 3 QUY HOẠCH DỰ ÁN 3.1 Giải pháp quy hoạch

3.1.1 Các căn cứ

 Căn cứ theo quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây Dựng được ban hànhtheo quyết định số 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996

 Căn cứ vào quyết định 11/2016/QĐ: quy chế quản lí quy hoạch,kiến trúc, công trình cao tầng trong khu vực thành phố Hà Nội

 Các tài liệu khảo sát địa hình, địa chất và điều tra xã hội học

 Các văn bản quy định hiện hành

3.1.2 Tổ chức các cơ cấu phân khu chức năng

Theo xác định của Sở Quy họach – Kiến trúc, đây là khu vực dân cưquy họach mới bao gồm

 Chung cư cao tầng

 Đường giao thông và vỉa hè

 Khu tiện ích của chung cư

3.1.3 Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu

 Diện tích đất nghiên cứu: 15.406 m2

 Diện tích đất xây dưng chung cư : 4868m2 chiếm 31.6% diện tích đất

 Diện tích đấy xây dựng vườn cây xanh: 2780m2 chiếm 18.04% diệntích đất

 Diện tích đất xây dựng khu vui chơi trẻ em: 962m2 chiếm 6.24% tổngdiện tích

 Diện tích đất xây dựng đài phun nước và sân trung tâm: 5036m2chiếm 32.7%

 Diện tích đất cho sân bóng rổ, tennis, cầu lông: 360m2 chiếm 2.34%

 Diện tích cho khu bể bơi bốn mùa: 200m2 * 2(bể) = 400m2 chiếm2.6%

 Diên tích đường nội khu: 1000m2 chiếm 6.5% tổng diện tích đất

 Bãi đỗ xe: 4 tầng hầm của 2 tòa với diện tích mỗi tầng khoảng2.000m2

 Cấp nước :

 Sinh họat 200L/người/ngày đêm

 Tưới cây – rửa đường 15L/người/ngày đêm

 Cấp điện

 Sinh họat 1000 – 1100 Kwh/người/năm

 CTCC 800 – 1200 Kwh/người/năm

 Thóat nước mưa: Hệ thống cống kín D400 – D1200

 Thoát nước bẩn: 205L/người/ngày đêm

 Thông tin: Điện thọai cố định dự kiến cho nhà ở 25-30máy/100dân

 Rác thải: 1-1.5kg/người/ngày đêm

3.2 Tổ chức quy hoạch và không gian kiến trúc cảnh quan – Nội dung bố trí

3.2.1 Cơ cấu quy họach:

 Tổ chức các phương án quy họach và quá trình lấy ý kiến quyết địnhnhằm lựa chọn phương án tối ưu, đảm bảo cơ cấu chức năng và tínhchất sử dụng

 Bố trí mạng lưới giao thông tuân thủ theo quy họach được duyệt trêntổng thể khu dân cư, giao thông nội bộ nối kết thuận tiện có việc lưuthông của ngừơi dân đến từng lô nhà và trên tòan khu đất quyhọach

 Tổ chức các loại hình nhà ở chung cư cao tầng thành từng cụmtương đối riêng biệt

 Tổ chức các công trình công cộng trong khu ở như trường học, câulạc bộ TDTT, thương mại…

 Phương án quy họach dựa trên cơ sở phân khu chức năng rõ ràng.Các công trình công cộng và khu công viên cây xanh được bố trí xen

kẽ trong các cụm công trình nhằm góp phần cải thiện điều kiện vikhí hậu và tạo điểm nhấn cảnh quan cho tòan khu

 Giao thông đã được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thôngđối nội, đối ngọai mạch lạc, rõ ràng

3.2.2 Không gian kiến trúc cảnh quan- nội dung bố trí

Bố cục khối chung cư gồm 2 tòa, mỗi tòa 38 tầng trong đó:

 5 tầng đầu tiên được thiết kế cho trung tâm thương mại và cáctiện ích như thư viện, nhà hàng, …

 Từ tầng 6 đến tầng 37 là không gian sống của các hộ gia đình vớimật độ 20 căn/1 sàn Diện tích mỗi căn dao động từ 60m2 đến

1202 tương ứng với từ 1-3 phòng ngủ/căn

)

Hình 2: Căn hộ 1 phòng ngủ (128 căn)

Hình 3: Căn hộ 2 phòng ngủ(256 căn )

Hình 4: Căn hộ 3 phòng ngủ( 256 căn)

Hình 5: Tầng 38: skybar và bể bơi vô cực.

 Thiết kế hệ thống đừơng nội bộ cũng là đừơng PCCC bên trong khuđất, tiếp cận về các mặt của công trình, đảm bảo điều kiện PCCC tốtnhất, và tiếp cận công trình từ nhiều hướng

Một số trang thiết bị được lắp đặt để phục vụ cư dân sinh sống tạichung cư như

 Hệ thống thang máy 5 thang máy/sàn(01 buồng tải trọng750Kg/buồng, 01 thang nâng), 2 thang hàng và 4 thang thoáthiểm

 Hệ thống PCCC tại các tầng và báo cháy đến từng căn hộ

 Hệ thống truyền hình cable với dàn entene parapol và cable điệnthọai

 Máy phát điện dự phòng

 Hệ thống camera quan sát…

 Hệ thống cung cấp gas trung tâm …

Giao thông

 Hệ thống đường nội bộ - đường PCCC – của chung cư được làmbằng bê tông hoặc bê tông nhựa nóng Lối vào chính của chung

cư là bậc cấp bằng bê tông lát đá granite nhẵn

 Trục đường chính tiếp cận vào công trình có lộ giới rộng 12m vớidải cây xanh ngăn cách và tạo cảnh quan

Thóat nước mưa và nước sinh họat

kỳ mỗi ngày

Cấp nước

Xây dựng tuyến ống cấp nước nối với tuyến ống cấp của thànhphố, nước sinh họat được đưa vào chung cư qua thủy lượng kếchung, sau đó nước được chứa vào các hồ dự trữ, qua máy bơm đưanước lên các hồ chứa trên sân thượng, từ đây nước được cung cấpqua thủy lượng kế nội bộ (D15ly) đến từng căn hộ

Công tác phòng cháy chữa cháy

Phương án PCCC cho chung cư đã được Phòng Cảnh sát PCCC, SởCông an thành phố thỏa thuận theo các tiêu chuẩn và quy địnhngành trong thiết kế và thi công công trình: Bố trí các phương tiệnPCCC tại mỗi tầng lầu, hệ thống báo cháy tự động được lắp đặt chomỗi tầng Ngòai ra, chung cư còn được trang bị một máy bơm đặcchủng có cột áp cao 80m dành riêng cho công tác chữa cháy.

Cấp điện

 Công suất trạm hạ thế được chọn: 1000 KVA, sử dụng lại trạm hạthế hiện hữu

 Nguồn cấp điện cho trạm từ mạng trung thế 15-22KV trên đường

An dương Vương, cable điện từ nguồn và từ trạm hạ thế vàochung cư được thiết kế ngầm đặt trong ống nhựa dẫn vào vị trícác tủ phân phối điện

 Máy biến thế được đặt trên 2 trụ bê tông ly tâm hoặc trên đếmóng bằng BTCT

 Cable điện cung cấp cho trạm, hệ chiếu sáng khu vực chungquanh và mặt tiền chung cư dùng cable ngầm có các lớp bọc cáchđiện Đèn chiếu sáng sử dụng lọai Sodium 250W-220V có máng,đặt trên các trụ thép cao từ 5-8m

CHƯƠNG 4 NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG 4.1 Thị trường bất động sản xanh

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản trong nước đón nhận hàng loạt dự án bất động sản xanh được thiết kế với không gian xanh cùng cây cối bao phủ khắp dự án, tạo ra một xu hướng sống mới cho cư dân thành thị

Với thực tế “sống xanh” đã trở thành xu thế tất yếu thì rất nhiềuchủ đầu tư đã chọn cho mình thêm các tiêu chí về xanh vào các côngtrình Bên cạnh mật độ xây dựng thấp, tăng cường không gian xanh và sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, các danh xưng như “Eco” (sinh thái), “Green” (xanh), hay “Nature” (thiên nhiên),… đều trở thành các điểm nhấn khi giới thiệu một sản phẩm mới trên thị

trường Kiến trúc xanh nhanh chóng trở thành xu hướng của thế giới và Việt Nam

Theo nghiên cứu của Ủy ban Kiến trúc xanh thế giới, các doanh nghiệp bất động sản đang thay đổi chiến lược kinh doanh theo

hướng cung cấp và thỏa mãn nhu cầu về các công trình xanh cho thị trường bất động sản Năm 2015, hơn 60% các doanh nghiệp trên thếgiới cho biết tất cả các dự án xây dựng của họ đều hướng đến mục tiêu kiến trúc thân thiện với môi trường

Nếu so sánh với các nghiên cứu trước đây, năm 2008 chỉ có 13%các doanh nghiệp hướng đến kiến trúc xanh và năm 2013 là 28%, cóthể thấy kiến trúc xanh đang nhanh chóng trở thành xu hướng được nhiều doanh nghiệp bất động sản và các quốc gia trên thế giới quan tâm

Ở Việt Nam, khái niệm “kiến trúc xanh” không còn quá xa lạ, tuy nhiên việc áp dụng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật của nó vào thực tiễn cuộc sống không phải là điều dễ dàng Mặc dù hiện tại Việt Nam có hàng trăm dự án được gắn mác “công trình xanh”, tuy nhiên,

những công trình xanh thực sự được kiểm chứng bởi những tổ chức

uy tín nước ngoài chỉ đếm trên đầu ngón tay với những tiêu chuẩn rất khắt khe

Nhận định về tương lai của các tòa nhà chung cư xanh, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, đây sẽ là một xu hướng của

tương lai, trong khi trên thế giới đã áp dụng từ lâu, tại Việt Nam xu hướng này mới hình thành và dự đoán sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới

Tình trạng đất chật người đông khiến TP Hà Nội chưa đáp ứng đúng tỷ lệ cây xanh của một đô thị cấp đặc biệt (từ 7 – 9 /người) Theo thống kê thực tế, tỷ lệ cây xanh tại HN hiện chưa đến 1

/người, còn cách tiêu chuẩn của thế giới và các đô thị lớn khoảng cách rất xa Đáng chú ý hơn, HN thỉnh thoảng phải bứng, cưa cây xanh vướng các dự án mở rộng đường, xây cầu vượt, … khiến tỷ lệ cây xanh đã thấp lại còn thêm giảm

Tại nhiều dự án nhà ở (khu dân cư, chung cư…), tỷ lệ cây xanh cũng không được đảm bảo Một số chủ đầu tư trong thời gian hoạt động dự án đã biến đất công viên, cảnh quan cây xanh thành các công trình thương mại – dịch vụ để đạt tỷ lệ lợi nhuận cao nhất

Sau một thời gian phát triển đô thị một cách nhanh chóng, cư dânthành phố Hà Nội cũng đã hiểu rõ hơn về tỷ lệ cây xanh đô thị Các thông tin về mật độ mảng xanh ở các quốc gia phát triển trên thế giới xuất hiện trên các kênh truyền thông đại chúng góp phần nâng cao nhận thức người dân Cụ thể, bất động sản gần khu vực công viên luôn có giá cao hơn 45% so với nơi khác tại New York (Hoa Kỳ), tương tự tỷ lệ này là 25% ở London (Anh quốc) Đặc biệt, tại ốc đảo xanh Singapore, các công trình xây dựng muốn đạt tiêu chuẩn 5 sao luôn phải đảm bảo tỷ lệ cây xanh

Chính vì thế, khoảng 5 năm gần đây, các nhà đầu tư dự án đã chútrọng việc thiết kế phát triển dự án theo hướng xanh, đảm bảo các yếu tố như tỷ lệ cây xanh, mật độ xây dựng và các tiện ích công viên, cảnh quan xanh có tính thẩm mỹ cao Điều này dần trở thành một trong những yếu tố hàng đầu trong việc cạnh tranh giữa các dự

án, bắt đúng tâm lý chọn nơi ở của dân cư đô thị hiện đại có trình độ dân trí cao Những dự án đảm bảo các tiêu chí này luôn có giá bán, tiềm năng sinh lời và tính thanh khoản cao

4.2 Khách hàng mục tiêu

Dự án này nhắm tới đối tượng khách hàng là những cặp vợ chồng

đã có từ 1 - 2 con với thu nhập từ 15 triệu đồng trở lên, sống tại Hà Nội Những đối tượng này quan tâm đến không gian sống sạch, tronglành và họ cần một môi trường tốt để giúp con của họ có đầy đủ cơ

sở vật chất tốt để phát triển toàn diện

Sau khi chúng tôi khảo sát 300 hộ gia đình với những đặc điểm trên đang sống tại chung cư Greenstar Phạm Văn Đồng và khoảng

100 hộ gia đình đang sống tại chung cư Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội

đã thu được kết quả:

 15% rất hài lòng với không gian sống hiện tại

 55% hài lòng tuy nhiên thỉnh thoảng cảm thấy khó chịu bởi những yếu tố khác (tiếng ồn, xa trung tâm thành phố, không gian nhỏ

hẹp, )

 30% muốn thay đổi không gian sống

Hoàn toàn không hài lòng;

30.00%

Hài lòng ; 55.00%

Rất hài lòng; 15.00%

Mức độ hài lòng với môi trường sống hiện tại

Hoàn toàn không hài lòng Hài lòng Rất hài lòng

Hình 6: Mức độ hài lòng với môi trường sống hiện tại (kết quả khảo sát)

Dưới 3 triệu 3 triệu đến 4,5 triệu 4,5 triệu đến 7,5 triệu 7,5 triệu đến 15 triệu Trên 15 triệu

0

10

20

30

Mối quan hệ giữa thu nhập và tiêu dùng cho không gian xanh

Chi tiêu cho tiêu dùng xanh Thu nhập

Hình 7: Chi tiêu cho không gian xanh (kết quả kháo sát)

Tỷ lệ người dân hài lòng với khu vực sống tại thành phố Hà Nội

Ba Đình Hoàn Kiếm Đống Đa Long Biên Gia Lâm Thanh Trì Hai Bà Trưng Thanh Xuân Khác

Hình 8: Mức độ hài lòng với khu vực sinh sống (kết quả khảo sát)

Từ kết quả khảo sát trên, chúng tôi đề xuất dự án: Chung cư xanh cóthể đáp ứng được tối đa các nhu cầu hiện tại của khách hàng Dự án (Chung cư xanh) của chúng tôi:

 Địa điểm: Xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

 Diện tích 15.406 m2 với 02 toà nhà Mỗi toà gồm 38 tầng, 640 căn hộ đã được thiết kế chuẩn hoá, phù hợp với phong cách của người dân Việt Nam

 Đặc biệt, chúng tôi tái sử dụng nước mưa, sử dụng năng lượng mặt trời trong chiếu sáng không gian công cộng và ứng dụng công nghệ xanh để tạo thành một khu vườn trên mái, giảm bức xạ mặt trời,

tiếng ồn và khói bụi

4.3 Đối thủ cạnh tranh

Trên thị trường bất động sản xanh ở Hà Nội, Công ty Cổ phần

Vingroup có 3 đối thủ chính gồm: Công ty Cổ phần Tập đoàn Nova (Novaland), Công ty Cổ phần Tập đoàn FLC, Công ty Cổ phần Tập

đoàn Mặt trời (Sun Group) Qua nghiên cứu và phân tích, chúng tôi nhận thấy:

 Dự án có quy mô vừa và

nhỏ, tập trung chủ yếu ở trung tâm thành phố

 Hiệu quả bán hàng cao nhờ

bán hàng qua đại lý có bề dày kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản

 Thời điểm bắt đầu phát triển bất động sản xanh để nghỉ dưỡng muộn (2018)

 Các dự án chung cư có tỷ lệ đặt

mua cao, xấp xỉ số căn dự kiến chào bán (dự án tháp đôi FLC Twin Towers tại 265 Cầu Giấy).

 Các dự án hầu hết là

dự án riêng lẻ ở phânkhúc nhà ở thương mại, chưa xây dựng được hệ sinh thái phong phú, đa dạng như Vingroup

 Đầu tư chủ yếu vào

dự án bất động phân khúc nghỉ dưỡng, resort như FLC Sầm Sơn Beach & Golf Resort (Thanh Hóa), FLC Quy Nhơn Beach

& Golf Resort (Bình Định), FLC Vĩnh ThịnhResort (Vĩnh Phúc),…

InterContinental Sun Peninsula Resort, hệ thống cáp treo băng qua cửa ngõ Vịnh Cửu Lục, nối từ

bờ biển Bãi Cháy tới đỉnh Ba Đèo,

…

 Chủ yếu đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp, chưa

có kinh nghiệm trongbất động sản chung cư

Công ty Cổ phần Vinhomes, nhờ kinh nghiệm cũng như sự hỗ trợ từ Tập đoàn mẹ Vingroup, có những lợi thế nhất định so với các đối thủ trong cùng phân khúc, góp phần giúp các sản phẩm của chúng tôi luôn có tỷ lệ tiêu thụ tốt ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn nhất của thị trường:

 Lợi thế về quỹ đất, giá sở hữu nguyên vật liệu đầu vào, chi phí sắp xếp,…(là những yếu tố cấu thành nên giá sản phẩm)

 Kế thừa những giá trị của hệ sinh thái đa ngành thuộc tập đoàn mẹ Vingroup, sở hữu hệ thống tiện ích khép kín và đồng bộ, từ trường học, cơ sở y tế tới các sân thể thao, khu vui chơi, trung tâm thương mại, cửa hàng, ẩm thực,… xoay quanh trục bất động sản của

Vinhomes

 Luôn chủ động tạo ra chuỗi giá trị “mềm” bằng dịch vụ quản lý đô thịchuyên nghiệp, tận tâm; an ninh, toàn, PCCC đảm bảo và các hoạt động gắn kết cộng đồng thân thiện, văn minh với phương châm

“không chỉ bán nhà mà bán một không gian sống”

 Tính năng cung cấp thông tin đầy đù, tạo niềm tin, sự tin tưởng cho khách hàng

 Áp dụng công nghệ hiện đại trong quản lý cũng như trong thi công (công nghệ Top-down, kính Low-E, chương trình quản lý bất động sảnYardi-VoyagerTM,…)

Hình 9: Vị trí các dự án của VINCITY

CHƯƠNG 5 CHIẾN LƯỢC MARKETING 5.1 Đặc trưng của Marketing – Mix đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Marketing trong lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt so với cácloại hàng hóa thông thường ở chỗ, nó đòi hỏi người làm Marketingcần có những hiểu biết tổng thể về nền kinh tế; sự phát triển của cơ

sở hạ tầng; đặc điểm của vị trí, xu hướng của xã hội trong quá khứ,hiện tại và tương lai Kế hoạch Marketing phải là sự kết hợp hài hòagiữa sự hiểu biết mang tính cục bộ địa phương và những nghiên cứumang tính chất toàn cầu dẫn đến việc đánh giá được đúng giá trị củatiền thuê hay giá bán đối với bất động sản

5.1.1 Sản phẩm trên thị trường bất động sản

Đặc thù của “sản phẩm” bất động sản là thời gian chế tạo Một dự

án bất động sản thông thường đều mất tối thiểu từ 3 đến 5 năm đểmang ra được thị trường Do vậy, ngoài việc cần có một tầm nhìnchiến lược tốt còn phải thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường tạithời điểm hiện tại để đưa ra những quyết định chiến lược có kết quảtrong vòng vài ba năm sau đó Họ cần phải có những nghiên cứu

“khoa học” và những thống kê đầy đủ về thị trường, sản phẩm trongquá khứ hiện tại và dự báo trong tương lai Những nghiên cứu “khoahọc” này sẽ là yếu tố quyết định việc: Ở đâu? Làm gì? Như thế nào?nhằm làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn đốivới bất động sản, tiền thuê cũng như là giá bán, cung cấp ngân hàng

dữ liệu về những khách hàng tiềm năng là những khách hàng thườngxuyên trong bất kể hoàn cảnh của thị trường đảm bảo giành đượcnhững chỉ số tốt nhất trong các giao dịch bất động sản, định hướng,xây dựng được những phân khúc thị trường mới cho các nhóm sảnphẩm của doanh nghiệp

5.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản:

Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá thường bị đẩy cao lên;ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá Bất động sản có xu hướng giảmxuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhưnhững yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường: "độcquyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có những yếu tốxuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nướcvào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấpvà thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanhnghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất độngsản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhậpthấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngườidân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc khôngthích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnhlộ

- Các phương pháp định giá bất động sản:

 Phương pháp so sánh trực tiếp: so sánh các giao dịch thị trườngcủa các Bất động sản có đặc điểm tương tự để xác định giá

 Phương pháp chi phí thay thế: giá trị bất động sản = giá trị quyền

sử dụng đất + giá trị còn lại của tài sản trên đất

 Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu pháttriển - (trừ) chi phí đầu tư phát triển

 Phương pháp đầu tư (thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhậpròng chia cho lãi suất vốn

 Phương pháp lợi nhuận: dựa vào sự ước tính khả năng sinh lợi

5.1.3 Phân phối sản phẩm bất động sản:

Theo Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cánhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê,mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch Sàn giao dịch bất

động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp cácdịch vụ cho kinh doanh bất động sản Các giao dịch này phải qua sàn

để được cấp chứng thư hay chứng nhận

Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản: giao dịchmua bán, chuyển nhượng thuê mua bất động sản, môi giới bất độngsản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất độngsản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản

Ngoài việc phân phối sản phẩm bất động sản thông qua sàn giaodịch bất động sản thì doanh nghiệp còn phân phối sản phẩm củamình trực tiếp đến tay người tiêu dùng không qua trung gian Đó làhình thức phân phối trực tiếp từ doanh nghiệp đến người sử dụngtheo hình thức đặt hàng mà không qua trung gian Theo hình thứcphân phối này thì nhân viên phòng kinh doanh sẽ trực tiếp tiếp xúcvới khách hàng để bán sản phẩm, hoặc bán hàng qua đơn đặt hàng

5.1.4 Xúc tiến hỗn hợp sản phẩm bất động sản:

 Cách thức tiếp thị sản phẩm bất động sản:

Khách hàng có nhiều lựa chọn trước khi quyết định mua mộtbất động sản nào đó Vì vậy cần truyền đạt một cách hiệu quả đếnkhách hàng tiềm năng về những đặc điểm độc đáo và nổi trội củasản phẩm bằng cách trưng bày mô hình bất động sản Bên cạnh việctrưng bày mô hình bất động sản, có thể trình bày hình ảnh sản phẩmbằng slide hoặc video, máy tính đều là những công cụ bán hàngtuyệt vời mà ít tốn chi phí

 Các chiến lược quảng cáo

Quảng cáo là điều cần thiết đối với hầu hết các loại hình bấtđộng sản vì nó đem lại cho khách hàng những thông tin cần thiết choquá trình quyết định mua của họ Nên thu hút khách hàng mục tiêuvà khách hàng tiềm năng bằng những thông điệp hấp dẫn với cácthông tin có tính chất: kích thích được sự nôn nóng của khách hàng;

thông tin về diện tích, vị trí, số phòng, địa chỉ, phố…; giá cả vàphương thức thanh toán; tình trạng pháp lý; sự tiện nghi, giờ mở cửacho xem nhà, điện thoại liên lạc…

 Tiến hành các chương trình xúc tiến bán hàng

Các nhà xây dựng lớn và các nhà đầu tư bất động sản có ngânsách lớn dành cho tiếp thị thường tiến hành các chương trình xúctiến bán hàng Có nhiều phương thức sáng tạo để các nhà đầu tư cóthể tiến hành chương trình xúc tiến bán hàng hiệu quả Ví dụ: tổchức một buổi tiệc ra mắt và mời những người có thể giúp bán đượcbất động sản, đó là các nhà môi giới bất động sản và các đại lý bánhàng để họ biết có những gì và số tiền hoa hồng họ có thể nhậnđược qua việc tham gia bán hàng và cho thuê

5.2 Các quyết định Marketing – Mix cho dự án Chung cư xanh của Vinhomes

5.2.1 Chiến lược sản phẩm

Nhận thức được tầm quan trọng của chính sách sản phẩm, công

ty đã quan tâm rất lớn đến các chính sách sản phẩm của mình để cóthể đưa ra thị trường những sản phẩm tốt nhất, đáp ứng được nhữngnhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng

Sản phẩm của công ty là các công trình nhà và hạ tầng đô thị

xanh nên có các đặc điểm như: công trình giảm diện tích đất xây dựng và thay vào đó là diện tích cây xanh, mặt nước; tái sử dụng nước mưa, sử dụng năng lượng mặt trời trong chiếu sáng không gian công cộng; ứng dụng công nghệ xanh trồng cây, trồng cỏ trên mái; cây xanh, hoa lá được trồng giữa khuôn viên công trình, tạo thành những lối đi nhỏ; thông gió tự nhiên tốt, chiếu sáng tự nhiên và phần bề mặt công trình tiếp xúc với tự nhiên nhiều hơn

Phân khúc thị trường mà công ty hướng đến đó là những cặp vợchồng đã có từ 1 - 2 con với thu nhập AB+ (từ 7,5 triệu đồng trở lên),sống tại Hà Nội Những đối tượng này quan tâm đến không gian sống

sạch, trong lành và họ cần một môi trường tốt để giúp con của họ cóđầy đủ cơ sở vật chất tốt để phát triển toàn diện Công ty đã xâydựng được chỗ đứng nhất định của mình trên thị trường với thị phần

ổn định và ngày càng gia tăng Công ty đã thực hiện chiến lược sảnphẩm thông qua các quyết định về danh mục sản phẩm, cũng nhưchiến lược đổi mới sản phẩm Cụ thể:

 Danh mục các sản phẩm bất động sản mà công ty cung cấp cho khách hàng

Khách hàng nhắm tới những sự thuận lợi nhất khi sử dụng cănchung cư, chính vì vậy chiến lược Marketing của công ty đầu tiên là

ưu tiên về vị trí thuận lợi, giúp khách hàng có được vị trí dễ dàng lưuthông Thêm vào đó, hãng cũng bổ sung những chung cư “vệ tinh”bao phủ dày đặc giúp tạo ra hệ thống căn chung cư Vinhomes, điềunày khiến khách hàng bị bao vây bởi những dự án của Vingroup, và

nó tạo ra độ phủ lớn với tên thương hiệu bất động sản Vinhomes.Trong đó, dòng sản phẩm đầu tiên Vinhomes Sapphire là dòngcăn hộ hiện đại, dành cho giới trẻ năng động, ưa thích công nghệ, có

xu hướng lựa chọn các giải pháp thông minh và linh hoạt trong cuộcsống Dòng sản phẩm VinCity hiện nay sẽ được đổi tên thànhVinhomes Sapphire

Dòng sản phẩm thứ hai - Vinhomes Ruby là dòng căn hộ cao cấphơn, dành cho nhóm khách hàng gia đình văn minh, hiện đại, hướngtới cuộc sống đẳng cấp, đủ đầy dịch vụ tiện ích Vinhomes Rubychính là các sản phẩm Vinhomes hiện nay

Dòng sản phẩm thứ ba – Vinhomes Diamond là dòng căn hộ caocấp nhất trong hệ thống Vinhomes với các căn hộ đẳng cấp, đầy đủtiện ích cao cấp dành cho các khách hàng tinh hoa

Sau quy hoạch, các đại đô thị quy mô lớn sẽ mang tên Vinhomesvà có đầy đủ cả 3 dòng sản phẩm trên Các khu đô thị quy mô nhỏ

hơn, tuỳ theo tiêu chí tương ứng sẽ thuộc thương hiệu VinhomesSapphire, Vinhomes Ruby hoặc Vinhomes Diamond.

 Song song với các khu đô thị Vinhomes, Vinhomes sẽ đẩy mạnhphát triển các chung cư xanh

 Những khu chung cư này là nơi có không gian xanh, gần côngviên, gần hồ nước… Bên cạnh đó, ngôi nhà có thiết kế thôngminh, được tối ưu hóa về diện tích và công năng sử dụng.Côngtrình với hiệu năng cao, tiết kiệm năng lượng, đặc biệt là côngtrình có mức sử dụng năng lượng trung bình cả năm bằng 0(zero energy) Đây là dạng công trình đòi hỏi sử dụng nănglượng cực nhỏ, đủ nhỏ để cân bằng với mức năng lượng tự sinh

ra do các thiết bị tái tạo năng lượng (pano năng lượng mặt trời,turbine gió…)

 Công ty đề cao đến các dịch vụ tiện ích của dự án, chú ý hơnđến những công dụng thiết thực, tác động trực tiếp đến cuộcsống của người ở, đó là chất lượng dịch vụ, hạ tầng xã hội cho

cư dân, chứ không đơn thuần là một căn hộ thật đẹp Theo đó,

dự án chung cư xanh ra mắt tới đây của công ty sẽ lấy tiêu chí

“xanh” như một giải pháp để tăng tính cạnh tranh và thu hútkhách hàng

 Khu phức hợp bao gồm các kiến trúc chia ra nhiều phong cáchnhư hiện đại, tân cổ điển, hay sinh thái hữu cơ để khách hàng

có thể tự do lựa chọn Những cảnh quan vườn treo dọc cáctuyến hành lang nhà cầu là không gian kết nối cộng đồng, đi bộthư giãn và không phải sử dụng thang máy để di chuyển giữacác tòa nhà Căn hộ chính có nhiều phòng dành cho các giađình trẻ và được ghép nối với căn hộ studio có một phòng ngủdành cho cha mẹ của họ thông qua cầu thang và cửa bêntrong Căn hộ chính và căn hộ Studio được ghép nối đều có lối