Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịp thời đáp ứng được những yêu cầu cấp thiết
Trang 1Danh sách thành viên và phân công công việc
1 Phạm Thị Mai Hương (nhóm
trưởng)
Tổng hợp,làm word
sung ngoài giáo trình
Hoàn thành
sung ngoài giáo trình
1
Trang 2quy chuẩn chung làm căn cứ hành nghề cũng như đánh giá hoạt động của các thẩm định viên.Với mục đích đó ,đó bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã ra đời.Trên
cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện ,hoàn cảnh của mình,mỗi quốc gia lại xây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng.Việt Nam là một trong số đó
Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịp thời đáp ứng được những yêu cầu cấp thiết của thị trường nói chung cũng như ngành thẩm định giá nói riêng
Trong khuôn khổ bài tập lớn của mình,nhóm 4 xin được giới thiệu những thông tin
cơ bản về hai bộ tiêu chuẩn TĐG của Việt Nam cũng như của thế giới
Mục tiêu nhóm hướng tới khi trình bày về nội dung “ So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế”, đó là:
1.Giúp các bạn hình dung ra kết cấu của từng bộ tiêu chuẩn
2 Trên cơ sở so sánh,thấy được những điểm giống và khác nhau cơ bản giữa hai bộ tiêu chuẩn
3.Trên cơ sở ý kiến chủ quan của mình,nhóm có chỉ ra một số hạn chế của
bộ tiêu chuẩn TĐG Việt Nam và một số ý kiến nhằm khắc phục để các bạn cùng thảo luận
Phần 1: Khái quát chung
1.Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá
Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu cơ sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và sẽ có thể so sánh của các kết quả thẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm định viên
Trên phạm vi quốc tế, nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
sẽ có nguy cơ rất lớn dẫn đến sự hỗn độn của thị trường Sự khác biệt về quan
Trang 3điểm giữa các tổ chức thẩm định giá quốc gia có thể dẫn đến sự sai lệch không chủ định trong thẩm định giá.
Trên thực tế thì hầu hết các nước đều có tiêu chuẩn thẩm định giá của riêng nước mình, như các nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và đều dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ý nghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó Trong khi
đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành, được các quốc gia thàh viên thừa nhận và áp dụng trong hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế không có ý nghĩa bắt buộc với các nước thành viên
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn tại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau Cả 2 hệ thống tiêu chuẩn đều được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở mỗi quốc gia và trên phạm vi quốc tế
3.Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
3.1.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên ban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC).Trụ sở của
ủy ban này đặt tại Luân Đôn,Anh.Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá theo đuổi các mục tiêu quan trọng sau:
Thứ nhất :Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới
Trang 4Thứ hai:Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu chuẩn nếu có.
Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xét lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm 1985,1994,1997,2000,2001,2003,2005 và 2007.Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bản quan trọng nhất cho đến nay
3.2.Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyết định của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Hệ thống này bao gồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TDDGVN01 đến TĐGVN 12.Trong đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêu chuẩn 05 và 06 được ban hành theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được ban hành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính
4.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.1.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
4.1.1.Mục tiêu
• Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành
• Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạt động phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩm định giá
Trang 5• Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quan khác
• Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế
4.1.2.Phạm vi
• Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khác nhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữa các nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam và thông lệ quốc tế
• Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sử dụng để đưa ra kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ sở pháp
lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm chuẩn để xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận
4.2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế4.2.1.Mục tiêu của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3 mục tiêu chính:
Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng phát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minh bạch của báo cáo tài chính cũng như khả năng đáng tin cậy của việc thẩm định giá để bảo đảm cho các khoản cầm cố và thế chấp, cho những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và giải quyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế
Trang 6 Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toàn thế giới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhu cầu của thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của thẩm định giá và đáp ứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồng doanh nghiệp toàn cầu.
Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính đáp ứng những yêu cầu của các quốc gia có thị trường mới nổi và các quốc gia mới công nghiệp hóa
4.2.2.Phạm vi của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng trong các báo cáo tài chính
Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụng cho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sản nên nắm vững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá Khi thẩm định giá dịch
vụ báo cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nên kết hợp cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá tài sản Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phải công khai sự khác biệt đó
Trang 7Phần 2: So sánh bộ tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam và thế giới
1.Cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
1.1.Cấu trúc bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Cấu trúc của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm:
(1) Giới thiêu
(2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thẩm định giá
(3) Quy tắc hành nghề
(4) Các loại quyền tài sản
(5) Giới thiệu các tiêu chuẩn
(6) Tiêu chuẩn
(7) Hướng dẫn
(8) Ứng dụng
Trang 8(9) Bạch thư
(10) Từ điển thuật ng
Dưới đây là sơ đồ cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế:(Nguồn:Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ấn bản lần thứ bảy 2005 do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ban hành.)
LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG
QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁLOẠI TÀI SẢN
GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
THÔNG TIN THẨM ĐỊNH GIÁ
CÁC TIÊU CHUẨN
TIÊU CHUẨN 1 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 2 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
XEM BIỂU ĐỒ GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 3 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
TĐG ĐỘNG SẢN
Trang 9SOÁT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIAO DỊCH ĐẶC BIỆTTHẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HÀNG LOẠT CHO MỤC ĐÍCH TÍNH THUẾTHẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG NGÀNH CÔNG NGHIỆP KHAI
Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm
vụ của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn Giải thích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng
1.1.2 Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá:
Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩm định giá và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này Để nâng cao hiểu biết chuyên ngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mục đích của phần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học với khái niệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào Nắm vững các khái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm định giá và việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Nó bao gồm các khái niệm về đất đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩm định giá Sự am hiểu những khái niệm và nguyên tắc là trọng tâm để để hiểu thẩm định giá và các áp dụng của những tiêu chuẩn thẩm định giá này
1.1.3 Quy tắc hành nghề:
Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hành thẩm định giá Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của các định chế tài chính để cho dịch vụ của các thẩm định viên và hoạt động cho chính lợi ích của nghề thẩm định giá Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy, nhất quán và khách quan và không thiên vị
1.1.4 Các loại hình tài sản:
Trang 10Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản.
a. Quyền tài sản bất động sản (Real property)
b. Quyền tài sản động sản (Personal property)
c. Doanh nghiệp
d. Lợi ích tài chính (Financial Interests)Trong đó, quyền về bất động sản, là nền tảng của mọi hệ thống của cải vật chất, được phân biệt với các loại tài sản khác như tài sản cá nhân, giá trị doanh nghiệp và lợi ích tài chính
1.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá
Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường Sau khi hoàn thành công việc thẩm định giá, thẩm định viện giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bày làm thế nào đạt được kết quả này Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữa giá trị thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá
1.1.6 Tiêu chuẩn
Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩn được xem là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáo tài chính hay các tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liên quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho các ứng dụng và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn
1.1.7 Hướng dẫn
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì có 3 tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩm định giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá 3 (IVS3) nêu lên các yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá Những tiêu chuẩn này làm cơ sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báo cáo tài chính và cho vay
Trang 11Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt và các tiêu chuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và các tình huống cung cấp dịch vụ Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn
và việc áp dụng
Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong khi thực hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá, các hướng dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định giá và tiêu chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể Các Hướng dẫn hoàn thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định viên giá phải thực hiện theo thẩm định giá quốc tế
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14 Hướng dẩn cụ thể :
Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản
Hướng dẫn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê
Hướng dẫn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị (hiện đang xem xét
lại)Hướng dẫn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình
Hướng dẫn 5 : Thẩm định giá động sản
Hướng dẫn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp
Hướng dẫn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm
định giáHướng dẫn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính
Hướng dẫn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm định
giá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường Hướng dẫn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp
Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá
Hướng dẫn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt
Trang 12Hướng dẫn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuếHướng dẫn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai
khoáng 1.1.8 Ứng dụng
Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Những ứng dụng cho thẩm định giá tài sản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vực công hay liên quan đến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp
Ứng dụng số 1: Thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính.
Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do
ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản
Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thực hiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đến doanh nghiệp
Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu đặt căn bản trên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng và hợp lý với người sử dụng là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá phục
vụ báo cáo tài chính Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những khái niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công khai trong việc thẩm định giá
Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay.
Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện thẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ Ứng dụng này cung cấp một khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính được bảo