Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

Với quy định trong BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý, mặc dù một giao dịch dân sự nào đó được x

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá trình làm việc nghiêm tục và có hệ

thống của chính tôi, theo sự hướng dẫn về mặt khoa học của PGS.TS Lê Thị Bích Thọ Việc sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo; các bản án, thông tin được dẫn chứng trong luận văn là trung thực, chính xác và đúng sự thật

Về nội dung luận văn, tôi cam đoan rằng luận văn này chưa từng được công

bố hoặc sử dụng để thực hiện nghiên cứu cho bằng cấp ở những nơi khác

Các nghiên cứu của tác giả khác được sử dụng trong luận văn này được trích dẫn theo đúng quy định

Đồng thời, luận văn này chưa bao giờ được đệ trình ở bất cứ nơi nào khác để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 02 năm 2020 Tác giả

Nguyễn Hồ Phương Nhân

MỤC LỤC

Danh mục các chữ viết tắt

Mục lục

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài……… 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài ……… 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu……… 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu……… 4

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu……… 4

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn ……… 4

7 Kết cấu của luận văn ……… 5

NỘI DUNG Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu ……… 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu……… 6

1.1.1 Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ ……… 6

1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu……… 8

1.2 Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự ……… 12

1.2.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về năng lực chủ thể ……… 12

1.2.2 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể ……… 22

1.2.3 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với với đạo đức xã hội……… 23

1.2.4 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn……… …… 26

1.2.5 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức……… 27

1.2.6 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật đất

2.1 Giới thiệu về TP.HCM và sơ lược thực trạng pháp luật về Hợp đồng

2.1.1 Giới thiệu khái quát về TP.HCM……… ……… 34 2.1.2 Sơ lược chung về tranh chấp liên quan đến QSDĐ tại TP.HCM… … 35 2.2 Thưc trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại

2.3 Một số bất cập trong thực tiễn giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về

hình thức tại Tòa án các cấp trên địa bàn TP.HCM … ……… 44

3.1.1 Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng

3.1.2 Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng

3.1.3 Vấn đề công chứng chứng thực của Hợp đồng mau bán bất động sản

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự

VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân

CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

TP.HCM : thành phố Hồ Chí Minh

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của bất kỳ quốc gia nào Đó là là tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với từng ngành nghề trong nền kinh tế quốc dân Việc xác lập quyền sở hữu về đất đai được các nhà nước trên thế giới thực hiện và luật hóa trong các định chế pháp luật của quốc gia mình Bên cạnh quyền sở hữu đất đai được xác lập và thừa nhận, nhà nước còn xác lập

và thừa nhận quyền sử dụng đất đai

Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất được quy định rõ trong Hiến pháp 1992 và thuộc sở hữu toàn dân Quyền sử dụng đất đai được nhà nước xác lập và bảo hộ hợp pháp, được Nhà nước cho phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ 2013 Các hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác ở Việt Nam theo quy định của LĐĐ 2013, hiện nay diễn ra rất phổ biến, trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực hiện theo quy định của LĐĐ 2013 và BLDS 2015 Trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực hiện theo chế định hợp đồng dạng văn bản

Tại Việt Nam, hiện nay từ thực tế cho thấy, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô hiệu diễn ra rất nhiều trong đó có Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức Hệ lụy của Hợp đồng CNQSDĐ bị xem vô hiệu về hình thức có tác động lớn, trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng và triệt tiêu quyền được nhà nước bảo vệ hợp pháp về QSDĐ của các bên đương sự trong hợp đồng nếu các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức không được giải quyết hoặc giải quyết không hiệu quả Thực tiễn tiếp nhận và giải quyền các tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong thời gian qua tại các cơ quan chức năng đã bộc lộ nhiều hạn chế Nguyên nhân đưa tới hạn chế là từ cách hiểu giá trị pháp lý của các Hợp đồng CNQSDĐ theo quy định của

BLDS 2015 và theo LĐĐ 2013 Chính vì lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm sáng tỏ những quy định của

2

BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đối với vấn đề vô hiệu về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như kiến nghị cho thực tiễn giải quyết các Hợp đồng CNQSDĐ để từ

đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Việc xem xét Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức đã được nghiên cứu trong một số công trình khoa học của ngành luật nói chung Các công trình đó nghiên cứu về:

- Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ, Nhà xuất bản Lao động Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về giao dịch QSDĐ, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch QSDĐ; xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết đối với các tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ; chứng cứ trong quá trình TAND giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ

- Tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về QSDĐ vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản Thông tin và Truyền thông Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch liên quan đến QSDĐ vô hiệu, qua đó phân tích và làm rõ những quy định pháp luật hiện hành và việc giải quyết hậu quả pháp lý nhằm rút ra bài học thiết thực cho việc giải quyết các vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ; thực tiễn giải quyết tranh chấp về QSDĐ vô hiệu và bình luận bản án với những đánh giá khoa học

về những sai sót trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch về QSDĐ vô hiệu của TAND các cấp

Có thể nói những công trình khoa học nêu trên là tài liệu vô cùng quý giá giúp tác giả có thêm nhiều thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu của mình Tuy nhiên các công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu nghiên cứu về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung chưa đi sâu, nghiên cứu một cách toàn diện hệ thống, thực tiễn “Hợp đồng CNQSDĐ đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” Luận văn này sẽ kế thừa và tiếp thu một cách có chọn lọc các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả có liên quan để tập trung nghiên cứu sâu

3

các vấn đề liên quan đến đề tài luận văn trên cơ sở phân tích và tìm hiểu nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc trong sự kết hợp hài hòa giữa vấn đế lý luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Trên cơ sở nghiên cứu quy phạm của BLDS, BLTTDS hiện nay, các quy định

về trường hợp vô hiệu của pháp luật đất đai cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng cùng với thực tiễn trong xác định và xử lý trong các vụ án của TAND, từ đó, đề xuất kiến nghị, phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ CNQSDĐ

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ sau:

- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng: làm

rõ khái niệm và bản chất pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng; nghiên cứu một cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng

- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng tại TAND các cấp; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng tại TAND để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ sung những điểm khuyết trong các quy định liên quan

- Trên cơ sở những bất cập được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

4

nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng từ thực tiễn giải quyết của TAND

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của BLDS, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức

4.2 Phạm vi nghiên cứu

4.2.1 Phạm vi về nội dung

Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng giải quyết các tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức, thực trạng ảnh hưởng do Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mang lại từ 2015 đến nay

5.2 Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học bao gồm phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp

- Sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu bao gồm: Tài liệu cấp 1, tài liệu cấp

2 và các nguồn tài liệu khác

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn

-Làm sáng tỏ lý luận về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng cũng như thực tiễn giải quyết của TAND

5

- Xác định các hạn chế của pháp luật trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

về hình thức, trên cơ sở đó, rút ra kết luận, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về tình trạng vô hiệu của dạng hợp đồng này trong tương lai

-Đề xuất các hướng giải quyết phù hợp với luật định và thực tiễn nhằm điều chỉnh vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức với từng nhóm nguyên nhân để

từ đó hoàn thiện pháp luật sát với thực tế hơn

7 Kết cấu của luận văn

Kết cẩu của luận văn gồm bốn phần: Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và nội dung chính của luận văn

Phần nội dung chính được chia thành 3 Chương Kết cấu của từng chương cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện

6

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1 Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

1.1.1 Khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ

Tại Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” QSDĐ là công cụ pháp lý do Nhà

nước sáng tạo ra, là quyền phái sinh Quyền này hiện thực hóa quyền sở hữu toàn dân

về đất đai Nhà nước trao lại cho nhân dân quyền được khai thác và sử dụng đất đai, môt loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia Quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng một thứ tài sản không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện Do đó, QSDĐ được xem xét như một loại tài sản đặc thù, đươc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ theo quy định tại Điều 167 của LĐĐ

2013 Như vậy, QSDĐ chỉ được chuyển nhượng là nhằm không xâm phạm vào sở hữu toàn dân về đất đai

Trong BLDS 2015, Khoản 1 Điều 105 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền về tài sản” Tại Chương 7 Điều 115 của BLDS 2015, quyền tài sản được nêu như sau” Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Như vậy,

theo BLDS 2015, QSDĐ chính là quyền về tài sản và quyền này, theo BLDS 2015 là

một dạng tài sản Cũng theo Điều 430, Chương 16 BLDS 2015, “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán” Trong BLDS 2015, không quy định rõ

và cụ thể Hợp đồng CNQSDĐ Xét từ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng và hợp đồng mua bán quyền tài sản, Hợp đồng CNQSDĐ tương đồng với Hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể hơn là Hợp đồng mua bán quyền tài sản

Tại Khoản 1 Điều 450 của BLDS 2015,” Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán” Tại Mục 7 Điều 500 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng

7

về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất” Như vậy, Hợp đồng

CNQSDĐ cũng là một trong các loại hợp đồng về QSDĐ Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận

Trong Hợp đồng CNQSDĐ, có hai bên tham gia vào chuyển giao QSDĐ Một bên chuyển giao QSDĐ, thực hiện thủ tục chuyển giao QSDĐ và bên nhận chuyển giao nhận QSDĐ đồng thời phải trả cho bên chuyển giao QSDĐ khoản tiền theo như thỏa thuận trong hợp đồng Vì nghĩa vụ được xác lập do thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng nên việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng sẽ mang tính tự nguyện nhưng

có sự đảm bảo thực hiện của nhà nước thông qua các quy định từ Điều 277 đến Điều

294 của BLDS 2015 về nghĩa vụ trong hợp đồng

Mặt khác, theo Điều 116 của BLDS 2015, “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.” Xét theo quy định của điều trên, việc chuyển nhượng QSDĐ chính là hành vi pháp lý đơn phương chuyển (làm thay đổi) quyền và nghĩa vụ về QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác bằng giao kết hợp đồng Do đó, về bản chất, CNQSDĐ chính là một giao dịch dân sự

Trong các giao dịch dân sự về đất đai, giao dịch CNQSDĐ là loại giao dịch được thực hiện thường xuyên, phổ biến, thông dụng trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay Do tính chất đặc biệt của giao dịch về QSDĐ, nên các chế định pháp luật Việt Nam liên quan tới QSDĐ quy định tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản này đều phải thiết lập bằng văn bản theo thể thức là Hợp đồng Do vậy, CNQSDĐ phải được thực hiện bằng Hợp đồng CNQSDĐ

Theo Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi

có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành

8

vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; 2 Hình thức của giao dịch dân sự

là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định” Với

các tiêu chí trên, BLDS 2015 lấy đó làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu

và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự Do đó, một giao dịch dân sự được coi là

vô hiệu khi giao dịch đó không đạt được một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 117 của BLDS 2015

Với quy định trong BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý, mặc dù một giao dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc

đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết Khi xác định là giao dịch dân

sự vô hiệu, mọi cam kết đã, đang thực hiện theo hợp đồng đều không được pháp luật bảo vệ, bảo hộ Hiện nay, ở phần lớn các nước trên thế giới, khi xác định giao dịch dân

sự vô hiệu, họ cũng dựa vào đặc điểm, tính chất của giao dịch như trong BLDS 2015 của chúng ta đồng thời cũng xem xét tới căn cứ về tình hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn

Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch CNQSDĐ không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; QSDĐ là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch

bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật

về hình thức như công chứng, chứng thực…

Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu khi bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch CNQSDĐ

1.1.2 Đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

một trong các quy định của Điều 117 BLDS 2015 Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều

129 của BLDS 2015 quy định chi tiết 08 trường hợp vô hiệu do:

- Vi phạm điều cấm, trái với đạo đức xã hội (Điều 123)

- Giả tạo (Điều 124)

- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 125)

- Bị nhầm lẫn (Điều 126)

- Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127)

- Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128)

- Không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129)

về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” Hợp đồng CNQSDĐ không

10

chỉ có dạng vô hiệu về hình thức quy định mà còn vô hiệu nếu không tuân thủ đúng trình tự thủ tục của luật định

Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có những đặc điểm cơ bản sau:

Đặc điểm thứ nhất cũng là đặc điểm chung nhất của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, đó là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của

BLDS 2015 bao gồm: không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi Hợp đồng CNQSDĐ bị vô hiệu, các bên tham gia giao dịch đều phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định, có thể gây bất lợi về

cả vật chất và tinh thần cũng như không đạt được mục đích đã xác định Trong trường hợp nếu các bên trong hợp đồng chưa thực hiện giao dịch thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa Ngược lại, nếu các bên trong hợp đồng đang thực hiện hợp đồng thì phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng

Đặc điểm thứ hai là Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình và mức

độ vô hiệu Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều

kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức Trong mỗi loại hình, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau Không những thế, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn đa dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu Các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu toàn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu Đó là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ CNQSDĐ

Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu Giao dịch CNQSDĐ với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp

11

luật Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành) Nội dung các Luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với QSDĐ được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người

sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch CNQSDĐ và thủ tục thực hiện những quy định đó Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch CNQSDĐ không bị vô hiệu Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch CNQSDĐ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô hiệu Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định đối với Hợp đồng CNQSDĐ ảnh hưởng lớn đến quá trình áp dụng pháp luật đối với CNQSDĐ

Đặc điểm thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ

vô hiệu khá phức tạp do tính chất pháp lý đặc thù của QSDĐ QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân khi tham gia vào đời sống kinh tế - xã hội Việc thay đổi tình trạng pháp lý của QSDĐ tác động mạnh đến quyền lợi của các bên liên quan Hiện nay, pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch CNQSDĐ vô hiệu không ổn định, dễ thay đổi nếu xét theo lịch sử vấn đề Vì thế, vấn

đề phức tạp hiện nay khi giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu là giải quyết những vấn đề đang tồn tại do lịch sử để lại Để áp dụng pháp luật đối với những trường hợp này, các nhà tư pháp không chỉ khó khăn khi lựa chọn quy định pháp luật đồng thời còn phải giải quyết vấn đề sao cho phù hợp với thực tiễn, để từ đó, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu cho thấy có nhiều trường hợp giải quyết kéo dài thời gian và đi qua nhiều cấp xét xử Quá trình áp dụng

12

luật và thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là những trường hợp giao dịch diễn ra cách đây đã lâu, qua nhiều đời chủ Kết quả giải quyết tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên trong tranh chấp Do

đó, các bên thường theo đuổi lợi ích của mình theo mọi cách nhằm tránh các thiệt hại

do tranh chấp đem lại Đối với những trường hợp rơi vào thời điểm pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định của pháp luật không rõ ràng sẽ dẫn tới quá trình giải quyết càng khó khăn hơn Do đó, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu rất phức tạp, bởi vì, quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp đang diễn

ra mà còn phải tính tới yếu tố lịch sử để lại và những đặc thù khác của QSDĐ trong giao dịch

1.2 Các trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch dân sự có hiệu lực

khi: “1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức

xã hội 2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, những giao dịch không đáp ứng được các quy định tại Điều 117

BLDS 2015 sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu

1.2.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

1.2.1.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

cá nhân

Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch

người nào cũng có năng lực để quyết định hành vi của mình BLDS 2015 chia năng lực hành vi dân sự thành nhiều loại khác nhau nhằm phân biệt khả năng tham gia giao dịch dân sự, Cũngtheo Khoản 1 Điều 20 BLDS 2015, người có năng lực hành vi dân sự là người thành niên từ đủ 18 tuổi trở nên Những người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi), hạn chế về năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người khó khăn khăn trong nhận thức làm chủ hành vi được quy định theo điều 21, 22, 23, 24 BLDS 2015 là những người không đảm bảo về năng lưc hành vi dân sự của bản thân

cá nhân Điều 21, 22 23 24 của BLDS 2015 quy định rõ:

- “Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi” (Điều 21)

- “Người mất năng lực hành vi dân sự do bị tâm thần hoặc bệnh khác không thể làm chủ được hành vi” (Điều 22)

- “Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ năng lực hành vi dân sự là những người do thể trạng hoặc tinh thần không đủ khả năng nhận thức và làm chủ hành vi” (Điều 23)

- “Người hạn chế năng lực hành vi dân sự là những người nghiện ma túy hoặc những người nghiện chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình.”

(Điều 24)

Những người nói trên sẽ không thể chịu trách nhiệm về hành vi dân sự của mình trong giao dịch dân sự Do đó, trong giao dịch dân sự mà các chủ thể không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch đó sẽ bị vô hiệu toàn phần Tuy nhiên, việc đánh giá năng lực hành vi dân sự của chủ thể bị mất, bị hạn chế hoặc gặp khó khăn sẽ

do Tòa án ra phán quyết dựa trên căn cứ của pháp y giám định tâm thần Nếu không có phán quyết của Tòa án về năng lực hành vi dân sự chủ thể, chủ thể đó trong giao dịch

14

dân sự sẽ vẫn được xem là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và giao dịch đó không bị

vô hiệu

Ngoài ra, theo Điều 128 BLDS 2015 quy định “Người có năng lực hành vi dân

sự nhưng đã xác lập giao dịch vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu” Với quy định này, chế tài của pháp luật dân sự Việt Nam hướng đến bảo vệ chủ

thể của giao dịch dân sự bị kiểm soát, chi phối hoặc bị phát bệnh đột ngột tại một thời điểm nhất định mà thời điểm đó rơi vào đúng lúc xác lập giao dịch dân sự thì chủ thể (cá nhân) lúc này cũng được xem là không đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm xác lập giao dịch Như vậy, năng lực của chủ thể cá nhân không chỉ xem xét dưới một quá trình mà còn được xem xét theo thời điểm trong các giao dịch dân sự nói chung trong đó có hợp đồng về QSDĐ Do đó, vào thời điểm xác lập Hợp đồng CNQSDĐ, chủ thể không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì giao dịch đó sẽ được tuyên vô hiệu bằng một tuyên bố của Tòa án về hợp đồng vô hiệu

1.2.1.2 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

tổ chức

BLDS 2015 phân chia các tổ chức thành 2 nhóm: Tổ chức có tư cách pháp nhân

và Tổ chức không có tư cách pháp nhân

a) Đối với tổ chức được công nhận là pháp nhân:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015: “1 Một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều

83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”

Như vậy, tổ chức được công nhận là pháp nhân hội tụ đủ bốn yếu tố bao gồm:

- Thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật BLDS và các luật pháp có liên quan tới hoạt động động của tổ chức

- Có cơ cấu tổ chức hợp pháp theo Điều 83 của BLDS

* Pháp nhân thương mại:

“Là pháp nhân có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận và lợi nhuận này được chia cho các thành viên, bao gồm doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế khác” (Khoản 1

Điều 75 BLDS 2015)

* Pháp nhân phi thương mại:

“1 Pháp nhân phi thương mại là pháp nhân không có mục tiêu chính là tìm kiếm lợi nhuận; nếu có lợi nhuận thì cũng không được phân chia cho các thành viên;

2 Pháp nhân phi thương mại bao gồm: cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân,

tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, quỹ xã hội, quỹ từ thiện, doanh nghiệp xã hội và các tổ chức phi thương mại khác” (Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 76 BLDS

2015)

Các pháp nhân nói trên được quy định chặt chẽ và rõ ràng về điều lệ, tài sản của pháp nhân, người đại diện của pháp nhân, năng lực dân sự của pháp nhân trách nhiệm dân sự của pháp nhân theo Điều 77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS

2015 Về đại diện của pháp nhân, pháp luật dân sự Việt Nam quy định rõ tai Điều 85

và Điều 137 BLDS 2015 Theo đó, đại diện của pháp nhân có hai loại là đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền

Đối với trường hợp người đại diện pháp nhân tham dự với vai trò là chủ thể

trong Hợp đồng CNQSDĐ Khoản 3 Điều 139 BLDS 2015 nêu “Trường hợp người đại diện biết hoặc phải biết việc xác lập hành vi đại diện là do bị nhầm lẫn, bị lừa dối,

bị đe dọa, cưỡng ép mà vẫn xác lập, thực hiện hành vi thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện biết hoặc

Trong Hợp đồng CNQSDĐ, nếu chủ thể hợp đồng là pháp nhân, mà pháp nhân

đó thực hiện những hành vi không được công nhận hoặc trái với các quy định tại Điều

77, Điều 81, Điều 85, Điều 86, Điều 87 của BLDS 2015 như giao dịch không phù hợp với điều lệ hoạt động của pháp nhân, giao dịch QSDĐ không thuộc về pháp nhân đó

mà thuộc về cá nhân trong tổ chức thì hợp đồng đó vô hiệu

b) Tổ chức không có tư cách pháp nhân:

Đó là những tổ chức không thỏa mãn các điều kiện để được công nhận là có tư cách pháp nhân theo quy định của Điều 74 BLDS 2015 Ví dụ: Doanh nghiệp tư nhân không có tài sản độc lập với chủ doanh nghiệp tư nhân theo Khoản 2 Điều 36 của Luật Doanh nghiệp 2014; Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty theo Điều 188 của Luật Doanh nghiệp 2014

Theo các chế định của LĐĐ 2013, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất có trà tiền thuê đất hàng năm thì có quyền CNQSDĐ Tuy nhiên, đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 sẽ không có có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đặt ra yêu cầu bắt buộc về vốn pháp định của doanh nghiệp là không được thấp hơn 20 tỷ đồng

Các cơ sở tôn giáo được thành lập theo quy định của pháp luật cũng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quy định tại Khoản

2 Điều 181 LĐĐ 2013

Như vậy, các đối tượng tổ chức được Nhà nước giao đất nói chung là chủ thể trong Hợp đồng CNQSDĐ đều có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đối

17

tượng tổ chức được quy định tại Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn pháp định thấp hơn 20 tỷ đồng tại Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản, cơ sở tôn giáo hợp pháp Do đó, trong Hợp đồng CNQSDĐ, đối tượng tổ chức thuộc Khoản 2 Điều 173 của LĐĐ 2013 và đối tượng vi phạm về vốn pháp định tại Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, các cơ sở tôn giáo hợp pháp là chủ thể của hợp đồng thì hợp đồng đó vô hiệu

c) Thành viên hộ gia đình có QSDĐ tham gia CNQSDĐ

Theo Khoản 1, Điều 101 của BLDS 2015, “Trường hợp hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác theo quy định tại; Trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan

hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên

đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện; 2 Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai” Như vậy, trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp

đồng CNQSDĐ nói riêng, hộ gia đình là chủ thể của Hợp đồng thì các thành viên trong

hộ gia đình cũng là chủ thể đồng thời của Hợp đồng, có quyền và nghĩa vụ như nhau trong Hợp đồng

Nếu một trong số các thành viên của hộ gia đình, không được toàn bộ các thành viên hộ gia đình hoặc một trong số các thành viện khác của hộ gia đình cử làm đại diện thông qua ủy quyền, đứng ra làm chủ thể của Hợp đồng CNQSDĐ thì Hợp đồng đó vô hiệu theo từng phần vì thành viên đứng ra xác lập hợp đồng chỉ có thể xác lập được giao dịch dân sự của bản thân, không có quyền xác lập giao dịch dân sự của các thành viên còn lại trong hộ gia đình nếu không có ủy quyền Việc ủy quyền có thời hạn xác định Việc xác lập thời gian ủy quyền được quy định tại Điều 563 của BLDS 2015

“Thời hạn ủy quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm,

kể từ ngày xác lập việc ủy quyền” Nếu trường hợp người được ủy quyền đã hết thời

18

gian được ủy quyền mà vẫn tham gia vào Hợp đồng CNQSDĐ của hộ gia đình thì Hợp đồng đó vô hiệu phần người được ủy quyền hết hạn thời gian ủy quyền theo quy định của BLDS 2015

Đối với trường hợp mảnh đất được nhượng quyền sử dụng là tài sản có được do

sự tạo lập và đóng góp chung của các thành viên trong gia đình theo quy định tại Điều

212 của BLDS 2015, thì việc định đoạt quyền sử dụng mảnh đất nói trên phải theo phương thức thỏa thuận giữa toàn bộ các thành viên gia đình Nếu các thành viên của

hộ gia đình không đạt được thỏa thuận chung mà Hợp đồng CNQSDĐ vẫn được thực hiện thì Hợp đồng đó vô hiệu theo từng phần (vô hiệu phần sở hữu thuộc về người không chấp nhận thỏa thuận)

Trong trường hợp toàn bộ thành viên của hộ gia đình có năng lực hành vi dân

sự đầy đủ thì toàn bộ các thành viên trong hộ gia đình đều tham gia xác lập giao dịch dân sự nói chung Tuy nhiên, nếu một hoặc một vài thành viên trong hộ gia đình bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, gặp khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi dân sự thì cần có người giám hộ cho cá nhân hoặc những người nói trên trong giao dịch dân sự nói chung và trong Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Điều 57, Điều 58 và Điều 59 của BLDS

2015 Trong trường hợp người giám hộ vi phạm các điều này thì giao dịch dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu từng phần, cụ thể hơn là vô hiệu phần giao dịch

mà người giám hộ làm đại diện đứng ra giao dịch

1.2.1.3 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể

có yếu tố nước ngoài

Khoản 2 Điều 663 BLDS 2015 nêu rõ: “Quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài

là quan hệ dân sự thuộc một trong các trường hợp sau đây: a) Có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; b) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài; c) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngoài” Do đó, sẽ

19

có ba đối tượng chủ thể có yếu tố nước ngoài bao gồm: cá nhân là người Việt Nam có quốc tịch nước ngoài, cá nhân là người nước ngoài, pháp nhân có yếu tố nước ngoài

a) Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo giải thích thuật ngữ tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008,

sửa đổi năm 2014 quy định: “3 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài 4 Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài .”

Về năng lực hành vi dân sự và năng lực pháp luật dân sự của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài, Khoản 1 Điều 673 BLDS 2015 quy định “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân được xác định theo pháp luật của nước mà người đó có quốc tịch.”

Và quy định tại Khoản 1 và Khoản 3 của Điều 674 của BLDS 2015: “1 Năng lực hành

vi dân sự của cá nhân được xác định theo pháp luật của nước mà người đó có quốc tịch, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này….3 Việc xác định cá nhân bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam” Như vậy, năng

lực dân sự và năng lực pháp luật dân sự của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được xác định theo pháp luật của Việt Nam nếu họ vẫn được công nhận là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt đang sinh sống ở nước ngoài

Điều 664 BLDS 2015 về xác định pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có

yếu tố nước ngoài: “1 Pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài được xác định theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam 2 Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam có quy định các bên có quyền lựa chọn thì pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài được xác định theo lựa chọn của các bên 3 Trường hợp không xác định được pháp luật áp dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì pháp luật áp dụng là pháp luật của

20

nước có mối liên hệ gắn bó nhất với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài đó” Theo

quy định này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tham gia vào giao dịch dân

sự tại Việt Nam, theo sự điều chỉnh pháp luật dân sự Việt Nam Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho mục đích thương mại và sinh sống Họ cũng được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, thế chấp và giải quyết tranh chấp về QSDĐ theo pháp luật Việt Nam đã quy định Năng lực hành vi dân sự của họ được quy định theo pháp luật dân sự Việt Nam Do đó, nếu họ vi phạm các quy định về năng lực hành vi dân sự trong Hợp đồng CNQSDĐ thì Hợp đồng ấy vô hiệu

b) Đối với cá nhân nước ngoài

Khoản 5 Điều 3 của Luật Quốc tịch 2008 sửa đổi năm 2014 giải thích “Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam” Và Khoản 1 Điều 4 của Luật Doanh nghiệp

2014, xác định “Cá nhân nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam” Như vậy,

cá nhân nước ngoài là người không mang quốc tịch Việt Nam, không có quốc tịch thường trù hoặc tạm trú để sinh sống và làm việc tại Việt Nam

Theo quy định của Khoản 2 Điều 673 BLDS 2015 quuy định “ Người nước ngoài tại Việt Nam có năng lực pháp luật dân sự như công dân Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật Việt Nam có quy định khác” và Khoản 2 và Khoản 3 Điều 674 BLDS

2015 “ 2 Trường hợp người nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại Việt Nam, năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài đó được xác định theo pháp luật Việt Nam 3 Việc xác định cá nhân bị mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự tại Việt Nam theo pháp luật Việt Nam”

Theo Điều 664 BLDS 2015 quy định “1 Pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân

sự có yếu tố nước ngoài được xác định theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam 2 Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên hoặc luật Việt Nam có quy định các bên có quyền lựa chọn thì pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước

21

ngoài được xác định theo lựa chọn của các bên 3 Trường hợp không xác định được pháp luật áp dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì pháp luật áp dụng là pháp luật của nước có mối liên hệ gắn bó nhất với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài đó”

Theo quy định nói trên, người nước ngoài được tham gia vào giao dịch dân sự tại Việt Nam Giao dịch của họ cũng theo sự điều chỉnh pháp luật dân sự Việt Nam

Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho mục đích thương mại và sinh sống Họ cũng được thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, biếu, tặng, thừa kế, thế chấp và giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam đã quy định Năng lực hành vi dân sự của họ được quy định theo pháp luật dân sự Việt Nam Do đó, nếu họ vi phạm các quy định về năng lực hành vi dân sự

của chủ thể trong Hợp đồng CNQSDĐ thì hợp đồng đó vô hiệu

c) Đối với pháp nhân có yếu tố nước ngoài

Điều 676 BLDS 2015 quy định “1 Quốc tịch của pháp nhân được xác định theo pháp luật của nước nơi pháp nhân thành lập 2 Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân; tên gọi của pháp nhân; đại diện theo pháp luật của pháp nhân; việc tổ chức, tổ chức lại, giải thể pháp nhân; quan hệ giữa pháp nhân với thành viên của pháp nhân; trách nhiệm của pháp nhân và thành viên của pháp nhân đối với các nghĩa

vụ của pháp nhân được xác định theo pháp luật của nước mà pháp nhân có quốc tịch, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này 3 Trường hợp pháp nhân nước ngoài xác lập, thực hiện giao dịch dân sự tại Việt Nam thì năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân nước ngoài đó được xác định theo pháp luật Việt Nam” Cho nên, pháp

nhân mang yếu tố nước ngoài chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự Việt Nam, được phép tham gia vào giao dịch dân sự trong đó pháp nhân có yếu tố nước ngoài được nhà nước giao quyền sử dụng đất, được tham gia vào giao dịch về quyền sử dụng đất như việc chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, thừa kế, góp vốn quyền

sử dụng đất Các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch dân sự có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam trong đó có giao dịch quyền sử dụng đất sẽ theo chế định pháp luật dân

sự Việt Nam để điều chỉnh Do đó, trong Hợp đồng CNQSDĐ, có chủ thể là pháp nhân

22

nước ngoài, nếu họ vi phạm về quy định pháp nhân BLDS 2015 thì Hợp đồng đó vô hiệu

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định tại Khoản 7 Điều 5

LĐĐ 2013: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư” Tuy nhiên, hiện nay trong pháp luật về doanh nghiệp hiện hành không có sự tồn tại của

thuật ngữ “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” và “Doanh nghiệp liên

doanh” Trước đây, những thuật ngữ này được sử dụng trong Luật Đầu tư nước ngoài

tại Việt Nam 1996, sửa đổi bổ sung năm 2000:

- Khoản 7 Điều 2 xác định: “Doanh nghiệp liên doanh” là doanh nghiệp do hai

bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở hợp đồng liên doanh hoặc hiệp định ký giữa Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam với Chính phủ nước ngoài hoặc là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng liên doanh

- Khoản 8 Điều 2 xác định: “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài” là

doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài đầu tư 100% vốn tại Việt Nam”

pháp, có đủ điều kiện được phép chuyển nhượng nhưng chủ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói trên không đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể thì hợp đồng chuyển nhượng vẫn vô hiệu

1.2.2 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể

Sự tự nguyện của chủ thể tham gia giao dịch là yếu tố cơ bản và không thể không có theo quy định của BLDS 2015 đối với giao dịch dân sự nói chung Đối với Hợp đồng CNQSDĐ, sự tự nguyện của chủ thể khi tham gia giao dịch cũng là nguyên tắc cơ bản và bắt buộc Khi tham gia Hợp đồng CNQSDĐ, các chủ thể cần thể hiện ý chí đích thực của chính mình Mọi thỏa thuận không phản ánh đúng với ý chí của các

23

bên tham gia trong hợp đồng đều có thể gây ra sự vô hiệu của hợp đồng Ý chí đích thực là khi tham gia hợp đồng, các chủ thể có quyền thể hiện suy nghĩ và mong muốn của mình trong khuôn khổ pháp luật cho phép, tự do thể hiện mà không chịu sự ép buộc của bất kỳ một yếu tố nào khác

Điều 127 BLDS 2015 xác định “Đe dọa hoặc cưỡng ép là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba nhằm làm cho bên kia buộc phải thực hiện nhằm tránh thiệt hại

về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha,

mẹ, vợ, chồng, con của mình” Trong giao dịch dân sự, chủ thể bị đe dọa hoặc cưỡng

ép đến buộc phải tham gia giao kết dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng

là trái với quy định tại Điểm b Điều 117, Điều 118 và Điều 385 của BLDS 2015 Do

đó, khi một bên tham gia giao kết hợp đồng dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng do bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đó là

vô hiệu theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015

1.2.3 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội

Mục đích và nội dung của một giao dịch dân sự phải tuân theo các chế định dân

sự hoặc các chế định khác của pháp luật đồng thời phải phù hợp với thuần phong mỹ tục, chuẩn mực của xã hội Các chế định pháp luật nói chung và của pháp luật dân sự nói riêng được xây dựng trên cơ sở về quyền con người, điều chỉnh mối quan hệ giữa người vói người nhằm đảm bảo quyền của mỗi cá nhân, đảm bảo quyền dân sự của cá nhân vốn được đặc trưng bởi sự tự nguyện, tự do ý chí và bình đẳng của các bên trong quan hệ Do đó, pháp luật dân sự định ra điều kiện để giao dịch dân sự thỏa mãn quyền dân sự của các bên trong giao dịch cũng như không được đi ngược với các chuẩn mực

xã hội, các chuẩn mực được xây dựng qua rất nhiều thế hệ của các tộc người Do đó những điều cấm của pháp luật được định ra dựa trên việc đảm bảo quyền dân sự của các bên và không đi ngược các giá trị đạo đức của xã hội Ví dụ như Ăn cắp là hành vi không được pháp luật cho phép, xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người bị mất cắp,

bị ghép vào tội phạm của luật hình sự và hành vi ăn cắp không được chấp nhận theo chuẩn mực xã hội

24

Trên thực tế, trong giao dịch dân sự, đối với trường hợp vô hiệu trên, thường xảy ra trường hợp lừa dối hoặc lợi dụng hoàn cảnh khó khăn của người kia xác lập một giao dịch có lợi cho mình một cách quá đáng, hoặc tạo lập giao dịch giả… BLDS 2015 đều có những quy định cụ thể về các trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội

1.2.3.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do giả tạo

Điều 124 BLDS 2015 quy định “1 Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một

cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan; 2 Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”

Như vậy, việc xác lập giao dịch giả tạo nhằm che giấu một mục đích khác của chủ thể tham gia giao dịch như các bên giao dịch không có ý định tạo lập hoặc trốn tránh quyền/ nghĩa vụ pháp lý hoặc che giấu một hành vi/giao dịch bất hợp pháp khác Một trong những yếu tố cơ bản xác định giao dịch giả tạo tồn tại là hành vi thông đồng trước (nhất trí trước với nhau) trước khi xác lập giao dịch giả tạo này Trong thực tế,

có rất nhiều giao dịch về vay mượn tiền và thế chấp tài sản được xác lập nhưng hai bên (bên cho vay và bên vay) không giao kết hợp đồng vay tiền và thế chấp tài sản mà lại giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản Cả hai bên (bên vay và bên cho vay) đều chấp nhận hợp đồng này do nhu cầu cần vay tiền và cho vay tiền của cả hai bên Đó chính là dấu hiệu đặc trưng của giao dịch dân sự giả tạo Nếu như không có sự thông đồng này thì giao dịch dân sự đó vẫn bị tuyên vô hiệu nhưng không xem xét là giao dịch giả tạo Do đó, việc thông đồng trước là đặc trưng quan trọng của giao dịch giả tạo Như vây, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch dân sự mà ý chí thể hiện ra bên ngoài của chủ thể khác biệt với ý chí nội tâm của chủ thể Giao dịch giả tạo được xác lập trên cơ sở hành vi gian dối của chủ thể và thực hiện hành vi gian dối để xác lập giao dịch

25

Áp dụng theo Điều 124 BLDS 2015 đối với giao dịch CNQSDĐ, khi các bên xác lập Hợp đồng CNQSDĐ giả tạo để che giấu một giao dịch khác mà đã thông đồng trước thì Hợp đồng CNQSDĐ nói trên bị vô hiệu nhưng giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ khi giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của BLDS hiện hành Đối với trường hợp lập hợp đồng giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với bên thứ ba, hợp đồng đó vô hiệu theo quy định của BLDS 2015

1.2.3.2 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm về người giám hộ

Nếu trong các giao dịch dân sự, chủ thể chưa có năng lực hành vi dân sự đầy

đủ, mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự, khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi thì giao dịch đó vô hiệu Tuy nhiên nếu những người trên vẫn

mong muốn thực hiện giao dịch thì giao dịch sẽ phải tiến hành thông qua người giám

hộ/người đại diện (đại diện pháp luật hợp pháp) của chủ thể theo quy định tại Điều 125 BLDS 2015 Việc phải có người giám hộ trong trường hợp này nhằm đảm bảo đầy đủ các quyền lợi của chủ thể Dù các chủ thể gặp khó khăn, hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự, quyền lợi của chủ thể vẫn được pháp luật bảo vệ Người giám hộ của chủ thể chính là người sẽ đại diện cho chủ thể xác lập các quyền lợi của chủ thể trong giao dịch dân sự cũng như chịu trách nhiệm về các giao dịch dân sự được tiến hành mà người giám hộ của chủ thể thực hiện Theo Khoản 2 Điều 55 của BLDS 2015 người

giám hộ “đại diện cho người được giám hộ trong các giao dịch dân sự trừ trường hợp pháp luật quy định người chưa đủ 15 tuổi có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”

Tuy nhiên, nếu người giám hộ vượt quá hoặc làm sai với các quy định về quyền

và nghĩa vụ của người giám hộ cũng như thực hiện khác với ý kiến hoặc không được

sự đồng ý của người được giám hộ được quy định tại Điều 55, Điều 56, Điều 57, Điều

58 và Điều 59 của BLDS 2015 thì giao dịch dân sự đó vô hiệu Do vậy, trong Hợp đồng CNQSDĐ, nếu người giám hộ của chủ thể sở hữu quyền sử dụng đất vi phạm những điều kiện về quyền, nghĩa vụ của người giám hộ và vi phạm về quản lý tài sản của người được giám hộ theo các điều khoản đã nêu trên thì Hợp đồng CNQSDĐ đó là

vô hiệu toàn phần do vi phạm điều cấm của pháp luật

26

1.2.3.3 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do bị lừa dối

Theo cách hiểu của các định chế pháp luật Việt Nam, lừa dối là một xảo thuật

dùng để lừa gạt người khác, Điều 127 BLDS 2015 quy định: “Lừa dối trong giao dịch

dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó” Theo cách xác định của Điều 127 BLDS 2015, lừa dối là một

trong số những yếu tố quyết định đến sư vô hiệu của một giao giao dịch dân sự Tính chất quyết định làm cho giao dịch dân sự vô hiệu ở chỗ, nếu không dùng các mánh khóe để đối phương hiểu sai về nội dung và mục đích của giao dịch từ đó đi tới xác định giao dịch dân sự theo ý muốn của bên lừa dối thì bên kia sẽ không xác lập giao dịch dân sự như mong muốn của bên lừa dối Đó đó, lừa dối chính là có sự cố ý của một bên nhằm đạt được mục đích để cho đối phương tham gia vào giao dịch nhằm đạt được một lợi ích nào đó Và lừa dối chính là đi ngược lại giá trị chuẩn mực đạo đức mà

xã hội Việt Nam hướng đến, là hành vi bị xem là phạm tội, là hành vi xấu cần bị lên

án, bãi bỏ trong tâm thức cộng đồng người Việt Nam Trong Hợp đồng CNQSDĐ, nếu

có dấu hiệu lừa dối để đạt mục đích xác lập giao dịch thì hợp đồng đó vô hiệu theo quy định của Điều 123 và Điều 127 của BLDS 2015

1.2.4 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn

Điều 126 BLDS 2015 quy định: “Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm

lẫn về nội dung của giao dịch mà xác lập giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu Khi giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn thì mỗi bên có lỗi trong việc xãy ra nhầm lẫn phải bồi thường thiệt hại” BLDS 2015 không đưa ra khái niệm nhầm lẫn nhưng khẳng định

nhầm lẫn về nội dung của giao dịch là yếu tố có thể đưa đến giao dịch vô hiệu

Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, việc xác định yếu tố nhầm lẫn để hủy bỏ một giao dịch dân sự nói chung và một giao dịch về QSDĐ nói riêng, trong đó có Hợp đồng CNQSDĐ là một vấn đề phức tạp do không có khái niệm xác định nhầm lẫn trong BLDS 2015 Để xác định một bên bị nhầm lẫn hay không cần dựa vào thông tin đưa đến có sai hay không? Bên cạnh đó, còn có một số nhân tố khác có khả năng gây

27

nhầm lẫn như điều kiện, hoàn cảnh, trình độ hiểu biết thể hiện trong diễn đạt như soạn thảo văn bản giao kết, sự khác biệt về ngôn ngữ… Thậm chí, đối với một số trường hợp nhất định, nhầm lẫn còn xuất phát từ tâm lý chủ thể tại thời điểm tham gia giao dịch mà trong đó có một hoặc hai bên bị nhầm lẫn ngay từ khi giao kết Như vậy, nhầm lẫn có thể xảy ra do lỗi của cà hai bên nhưng cũng có thể do lỗi của một bên

Trong thực tế không phải bất cứ nhầm lẫn nào cũng dẫn đến hủy bỏ giao dịch Thông thường, một nhầm lẫn được coi là chính đáng trong giao dịch, để tử đó dẫn tới tuyên bố giao dịch là vô hiệu, người ta phải dựa vào cả yếu tố khách quan và chủ quan

Ví dụ như những câu hỏi được đặt ra là “Trong cùng hoàn cảnh, cùng đối mặt với sự

nhầm lẫn tương tự như bên bị nhầm lẫn, một người bình thường sẽ nhận thức và phản ứng như thế nào?” “Nếu sự nhầm lẫn đó được biết trước khi xác lập giao dịch thì họ

có tham gia giao dịch hay không?” Đồng thời cũng cần phải xem xét các điều kiện

liên quan đến các bên tham gia giao dịch

Nhầm lẫn dẫn đến hủy bỏ giao dịch thường được xác định theo các tiêu chí sau:

Thứ nhất, nếu xác định là sự nhầm lẫn một bên thì nhầm lẫn đó có phải do bên

kia gây ra do vô tình, bất cẩn, trình bày sai hoặc bên kia đã biết nhưng im lặng, cố ý để mặc đối phương bị nhầm lẫn

Thứ hai, nếu xác định hai bên cùng nhầm lẫn thì cần xem xét sự việc vào thời

điểm xác lập giao dịch

Tuy nhiên trong BLDS hiện hành của nước ta, không có quy định về sự nhầm lẫn do cả hai bên nên đã tạo ra nhiều bất cập khi xác định nhầm lẫn trong các tranh chấp về giao dịch dân sự nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng Do đó, chứng minh do bị nhầm lẫn là không dễ dàng trong các tranh chấp về hợp đồng CNQSDĐ

1.2.5 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực hợp đồng mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên thì Tòa án là cơ quan có thẩm quyền quyết định buộc các bên thực hiện quy định

về hình thức của hợp đồng trong một thời hạn nhất định; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng vô hiệu

28

Đối với một giao dịch dân sự nói chung, về hình thức của giao dịch dân sự,

Điều 119 BLDS 2015 xác định: “1 Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản; 2 Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó”

Hợp đồng CNQSDĐ là một giao dịch dân sự nên chịu sự điều chỉnh của BLDS

2015 đồng thời còn là đối tượng điều chỉnh của một số luật khác có liên quan như LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 …

Về mặt hình thức, theo quy định thống nhất tại các Luật có liên quan, các hợp đồng giao dịch liên quan đến QSDĐ phải được lập thành văn bản, phải công chứng, chứng thực và phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch đó mới phát sinh hiệu lực, nếu các bên tham gia giao dịch CNQSDĐ không tuân thủ các quy định của pháp luật, nếu có phát sinh tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên vô hiệu về hình thức và sẽ cho các bên một khoảng thời gian nhất định để hoàn thiện các thủ tục theo quy định của pháp luật

1.2.6 Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật đất đai

Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt Cá định chế về đất đai của pháp luật Việt Nam quy định rất cụ thể và chặt chẽ Hợp đồng CNQSDĐ không những phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với một giao dịch dân sự thông thường mà còn phải tuân thủ các định chế liên quan đến đất đai khác

Theo quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013, trong Hợp đồng CNQSDĐ, đối tượng giao dịch là QSDĐ Theo Điều 188 LĐĐ 2013, điều kiện để giao dịch quyền sử

dụng đất được xác định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,

29

trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất 2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có

đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này 3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Như vậy, Hợp đồng

về QSDĐ nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ nói riêng sẽ vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện nói trên

Ngoài những điều kiện chung quy định tại điều 118 của LĐĐ 2013, Hợp đồng CNQSDĐ còn phải tuân thủ theo từng điều kiện cụ thể với từng loại đất, từng chủ thể riêng biệt Cụ thể là:

1.2.6.1 Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm Điều 191 LĐĐ 2013

Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định: “1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất 2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất trồng lúa 4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ, nếu

30

không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.” Như vậy, Hợp

đồng CNQSDĐ vô hiệu nếu vi phạm các quy định của điều trên

1.2.6.2 Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm Điều

192 LĐĐ 2013

Điều 192 Luật Đất đai 2013 quy định: “1 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó 2

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng

hộ đó 3 Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ” Hợp

đồng CNQSDĐ trái với các quy định tại điều trên thì hợp đồng này vô hiệu

1.2.6.3 Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm Điều

193 Luật Đất đai 2013

Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: 1 Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp

để thực hiện dự án; 2 Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3 Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật này” Như

vậy Khoản 3 của Điều 193 được tham chiếu theo Khoản 3 Điều 134 Khoản 3 Điều

134 quy định về nghĩa vụ nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất

31

chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của pháp luật Hợp đồng CNQSDĐ không thỏa mãn các điều kiện quy định trên thì Hợp đồng này vô hiệu

1.2.6.4 Hợp đồng Chuyển nhượng Quyền sử dụng đất vô hiệu do vi phạm Điều

194 Luật Đất đai 2013

Điều 194 Luật Đất đai 2013 quy định: “1 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây: a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu

tư xâydựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai; b) Đối với các dự án đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dựán khi đã có Giấy chứng nhận Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt 2 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn

bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây: a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này; b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt” Như vậy, việc CNQSDĐ không tuân

thủ theo các yêu cầu trên thì Hợp đồng CNQSDĐ tương ứng vô hiệu

1.3 Hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu

Theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự

vô hiệu được nêu như sau: “1 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

2 Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả 3 Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó 4 Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường 5 Việc