Quyền Bề Mặt Theo Quy Định Của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam Năm 2015

Cụ thể, phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu về sự hình thành và phát triển của khái niệm quyền bề mặt; phương pháp phân tích và bình luận được sử dụng để đem lại góc nhìn đa c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ THỊ MÂY

QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA

BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2019

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

NGÔ THỊ MÂY

QUYỀN BỀ MẶT THEO QUY ĐỊNH CỦA BỘ

LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM NĂM 2015

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 8380101.04

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHÙNG TRUNG TẬP

Hà Nội – 2019

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

ii

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT 8

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM QUYỀN BỀ MẶT 8

1.1.1 Khái niệm quyền bề mặt 8

1.1.2 Đặc điểm của quyền bề mặt 14

1.2 SO SÁNH QUYỀN BỀ MẶT VỚI QUYỀN HƯỞNG DỤNG VÀ QUYỀN THUÊ ĐẤT DÀI HẠN 21

1.2.1 So Sánh quyền bề mặt với quyền hưởng dụng 21

1.2.2 So sánh quyền hưởng dụng với quyền thuê đất dài hạn 25

1.3 PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN BỀ MẶT 27

1.3.1 Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản 27

1.3.2 Quyền bề mặt trong pháp luật Hoa Kỳ 30

1.3.3 Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan 32

1.3.4 Quyền bề mặt theo pháp luật Đài Loan 35

1.4 Ý NGHĨA CỦA VIỆC QUY ĐỊNH QUYỀN BỀ MẶT TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 39

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 42

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VỀ QUYỀN BỀ MẶT 44

2.1 CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN BỀ MẶT 44

2.2 HIỆU LỰC CỦA QUYỀN BỀ MẶT VÀ THỜI HẠN QUYỀN BỀ MẶT 56

2.2.1 Hiệu lực của quyền bề mặt 56

iii

2.2.2 Thời hạn của quyền bề mặt 59

2.3 NỘI DUNG CỦA QUYỀN BỀ MẶT 62

2.3.1 Các quyền năng của chủ thể quyền bề mặt 62

2.3.2 Nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt 69

2.4 CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT VÀ HẬU QUẢ PHÁP LÝ CỦA VIỆC CHẤM DỨT QUYỀN BỀ MẶT 69

2.4.1 Chấm dứt quyền bề mặt 70

2.4.2 Hậu quả pháp lý của việc chấm dứt quyền bề mặt 75

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 79

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ QUYỀN BỀ MẶT VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 80

3.1 THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN BỀ MẶT 80

3.2 KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN VỀ QUYỀN BỀ MẶT 85

3.2.1 Kiến nghị về lập pháp 85

3.2.2 Kiến nghị về tổ chức thực hiện 91

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 95

KẾT LUẬN CHUNG 96

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

1

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Từ thời xa xưa, quyền bề mặt đã được đề cập trong luật dân sự La Mã cổ đại, ngày nay, nhiều quốc gia trên thế giới vẫn đang ghi nhận chế định này vào luật pháp của mình Sự tồn tại lâu bền của chế định này không khỏi đặt ra cho các nhà nghiên cứu pháp luật những câu hỏi về tính hợp lý và sự cần thiết của nó trong đời sống dân sự hiện nay

Ở hệ thống pháp luật Việt Nam trước đây, Bộ luật Dân sự năm 1995 và

Bộ luật Dân sự năm 2005 đều chưa có quy định về quyền bề mặt, quá trình nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Bộ luật Dân sự, vấn đề xem xét lại cơ cấu các quyền đối với tài sản đã được đặt ra đối với nhà làm luật Trong quá trình tiếp cận nghiên cứu cũng như hoàn thiện dự thảo sửa đổi Bộ luật Dân sự, quyền bề mặt chính là một trong số các quyền năng đã được bàn tán sôi nổi nhất lúc bấy giờ

Trong quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất có khá nhiều nét tương đồng với quyền bề mặt được ghi nhận ở pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào phương diện khoa học pháp lý thì cách sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng đất còn rất nhiều bất cập Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện chế định pháp luật về quyền bề mặt là điều tất yếu đặt ra đối với các nhà nghiên cứu lập pháp ở Việt Nam

Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017, bao

gồm 689 Điều, đã có những quy định rất mới tại phần thứ hai “Quyền sở hữu

và quyền khác đối với tài sản” Trong đó Quyền bề mặt là một trong những

2

quyền quan trọng, cần được nghiên cứu cụ thể về mặt lý luận để đưa vào thực tiễn áp dụng một cách hiệu quả và tránh được những vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện quyền này Mặt khác, từ khi Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 ra đời cho đến nay, chưa có văn bản hướng dẫn thi hành chi tiết các quy định về quyền về mặt, cũng như chưa có sự phổ biến rộng rãi những quy định này để áp dụng một cách thống nhất

Trước tình hình đó, việc nghiên cứu để làm rõ về những vấn đề lý luận, các vấn đề pháp lý về quyền bề mặt, bảo đảm việc hiểu và áp dụng thống nhất các quy định của pháp luật vào thực tiễn là một trong những yêu cầu cấp thiết

Vì vậy, việc lựa chọn nghiên cứu đề tài Luận văn Thạc sỹ luật học: “Quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015” sẽ có giá trị

khoa học nhất định

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Thuật ngữ quyền bề mặt đã được ghi nhận từ rất lâu và phổ biến trong pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới, đã có không ít công trình nghiên cứu khoa học về quyền bề mặt Tuy nhiên, việc tiếp cận những nghiên cứu đó của tác giả còn khá nhiều hạn chế như việc tìm hiểu các quy định về quyền bề mặt trên mạng hay sách báo nước ngoài chưa đảm bảo được độ tin cậy cao hoặc gặp nhiều hạn chế, bên cạnh đó tác giả còn gặp khó khăn trong vấn đề ngôn ngữ đa quốc gia

Một số bài viết cũng như công trình nghiên cứu ở nước ngoài có liên quan đến quyền bề mặt hoặc đề cập trực tiếp đến vấn đề quyền bề mặt, tiêu

biểu như: Real Property Law and Procedure in the European Union, LLM Christian Hertel, General report of European University Institude, 2005; Thomas Lavier (2010), The Creation of Superficies as an Acquisition Method,

3

Canada; Luật Tư pháp La Mã, Nxb Maxcova, 1994;… là những công trình

nghiên cứu có giá trị tham khảo đối với tác giả trong quá trình nghiên cứu luận văn

Ở Việt Nam, do tính mới mẻ của chế định quyền bề mặt nên trước khi

Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015 ra đời, có rất ít tài liệu, công trình nghiên cứu (sách chuyên khảo, bài viết, bài báo hay các tạp chí…) viết về vấn đề này

Một số tài liệu có thể kể đến như: Giáo trình Luật La Mã, trường Đại học

Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; Hoàng Thị Thúy Hằng,

Chế định vật quyền và vấn đề sửa đổi phần tài sản và quyền sở hữu trong Bộ luật dân sự năm 2015 của Việt Nam, tạp chí luật học số 04/2015; Phạm Công

Lạc, Địa dịch theo pháp luật một số nước, Tạp chí Luật học, số 04/2001; Lê

Thị Ngọc Mai, Quyền bề mặt – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn, Luận văn Thạc sỹ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2014; Quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và dự thảo một số vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thực thi quyền này, Lê Đăng Khoa, Tạp chí Tòa án nhân dân,

số 4/2017; Về quyền bề mặt trong dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi), Châu Thị Khánh Vân, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 13/2015; Về quyền hưởng dụng

và quyền bề mặt, Phùng Trung Tập, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 15/2016; Nguyễn Ngọc Điện (2011), Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, Tạp chí nghiên cứu lập pháp,

Văn phòng Quốc hội, số 2, 3/2011;… Đây là những tài liệu, công trình nghiên cứu có giá trị là nguồn tham khảo cho tác giả trong quá trình hoàn thiện luận văn này

Qua nghiên cứu các tài liệu trên có thể nhận thấy, nhiều vấn đề có tính lý luận và thực tiễn liên quan đến quyền bề mặt còn chưa được đề cập hoặc tuy

đã được đề cập nhưng chưa được thỏa đáng và cần được tiếp tục nghiên cứu

4

sâu sắc, toàn diện hơn Mặt khác hiện nay cũng chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu trực tiếp và cụ thể về quyền bề mặt quy định trong Bộ luật Dân sự Vì vậy, luận văn của tác giả sẽ nghiên cứu theo hướng chuyên sâu và

có hệ thống về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự năm 2015

3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

* Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận, những quy định của pháp luật nước ngoài và pháp luật Việt Nam về quyền bề mặt; thực tiễn thực hiện các quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về quyền bề mặt và từ đó đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện

* Phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Luận văn nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của quyền bề mặt

và pháp luật một số quốc gia tiêu biểu trên thế giới ghi nhận về quyền bề mặt

- Luận văn tập trung làm rõ các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015

và các văn bản pháp luật có liên quan ghi nhận về quyền bề mặt Từ đó, luận văn nghiên cứu những ưu điểm và hạn chế của Bộ luật Dân sự hiện hành về quyền bề mặt

- Luận văn đưa ra những kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật đối với quyền bề mặt

4 MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Mục đích nghiên cứu luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, thực trạng quy định của pháp luật và thực tiễn thực hiện quyền bề mặt Trên cơ sở

đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật và bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật về quyền bề mặt Để đạt được

5

mục đích này, luận văn đề ra những nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

Thứ nhất, làm rõ bản chất của quyền bề mặt trong dân sự, xây dựng được

khái niệm, chỉ ra được những đặc điểm và khái quát được ý nghĩa việc quy định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự

Thứ hai, làm rõ được một số nội dung của quyền bề mặt trong Bộ luật

Dân sự Việt Nam năm 2015 đã được giới hạn trong phạm vi nghiên cứu đề tài

Thứ ba, chỉ ra những ưu điểm, hạn chế của các quy định pháp luật hiện

hành về quyền bề mặt và đưa ra kiến nghị cụ thể để giải quyết những vấn đề còn bất cập, vướng mắc đó

5 PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

* Phương pháp luận:

Việc nghiên cứu luận văn dựa trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lênin

* Phương pháp nghiên cứu cụ thể:

Để đạt được mục đích nghiên cứu đã đặt ra, luận văn đã sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học khác nhau Cụ thể, phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu về sự hình thành và phát triển của khái niệm quyền bề mặt; phương pháp phân tích và bình luận được sử dụng để đem lại góc nhìn đa chiều và làm rõ các quy định về quyền bề mặt trong Bộ luật Dân

sự hiện hành; phương pháp so sánh được sử dụng để chỉ ra những điểm giống nhau và những điểm khác biệt của những nội dung Bộ luật Dân sự Việt Nam

và pháp luật dân sự một số quốc gia về quyền bề mặt; làm rõ những điểm tiến

bộ và hạn chế của quy định pháp luật hiện hành về quyền bề mặt trong dân sự,

6

từ đó dùng làm cơ sở vững chắc trong việc kiến nghị hoàn thiện pháp luật; phương pháp diễn dịch, quy nạp và tổng hợp được tác giả sử dụng để khái quát các ý chính trong từng vấn đề cụ thể, giúp cho các ý tưởng trong luận văn

được sáng rõ

6 NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA VIỆC NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

Kết quả nghiên cứu đề tài “Quyền bề mặt theo quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015” có thể đem lại những điểm mới sau:

- Luận văn là công trình làm rõ được khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của việc quy định quyền bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 Kết quả nghiên cứu ở phần đặc điểm của luận văn giúp phân biệt rõ quyền bề mặt với quyền hưởng dụng, quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng có những nét tương đồng và sự khác biệt nhất định Nội dung này có thể giúp các tác giả khác ngoài chuyên ngành sử dụng để nhận diện quyền bề mặt với quyền hưởng dụng, quyền thuê đất dài hạn mà họ đang nghiên cứu Luận văn cũng làm rõ được giá trị và sức ảnh hưởng của các quy định về quyền bề mặt trong dân sự với vấn đề phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

- Luận văn đã tổng hợp, khái quát và tự rút ra được một số vấn đề lý luận

có giá trị về quyền bề mặt Những nội dung này có thể được sử dụng như tiêu chuẩn để đánh giá các quy định Bộ luật Dân sự Việt Nam hiện hành về quyền

bề mặt; hoặc có thể dùng như một cơ sở lý thuyết tham khảo giúp các tác giả tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện các quy định về quyền của bề mặt trong Bộ luật Dân sự Việt Nam

- Luận văn đã phân tích, đánh giá một cách tương đối toàn diện và sâu sắc các quy định của Bộ luật Dân sự Việt Nam về quyền bề mặt và thực tiễn

áp dụng pháp luật trong những năm gần đây Từ những nghiên cứu này, luận

7

văn đã làm sáng rõ những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về quyền bề mặt, và những vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định về quyền bề mặt trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân Đồng thời, luận văn đưa ra những luận giải cụ thể về nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập đó

- Luận văn đã có những kiến nghị hoàn thiện cụ thể đối với quyền bề mặt được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 Những kiến nghị này không chỉ có giá trị để hoàn thiện các quy định về quyền bề mặt mà còn có thể dùng như tài liệu tham khảo để nghiên cứu hoàn thiện các quy định về quyền hưởng dụng và một số quyền khác theo quy định của pháp luật

7 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung cụ thể của luận văn được kết cấu thành 3 chương và các mục chi tiết (có thể xem cụ thể hơn ở phần mục lục của luận văn)

8

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUYỀN BỀ MẶT

1.1 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM QUYỀN BỀ MẶT

1.1.1 Khái niệm quyền bề mặt

Một trong những điểm mới nhất trong Bộ luật dân sự năm 2015 đó là việc vận dụng lý thuyết “vật quyền” trong việc sửa đổi chế định tài sản và quyền sở hữu trong Bộ luật dân sự năm 2005 thành chế định quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản Dù cho Bộ luật dân sự năm 2015 không sử dụng thuật ngữ vật quyền thì chúng ta cũng phải thừa nhận rằng các nội dung của chế định quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản chính là những nội dung được vận dụng từ vật quyền, trong đó tiêu biểu là chế định về “quyền bề mặt” Do đó, để đưa ra được khái niệm về quyền bề mặt, chúng ta phải giải

thích được các thuật ngữ pháp lý như sau: quyền; vật quyền và quyền bề mặt

“Quyền” là điều mà Nhà nước và pháp luật hoặc xã hội công nhận cho

được hưởng, được làm, được đòi hỏi [8]

“Vật quyền” theo một cách hiểu chung nhất khi cắt nghĩa thì đó chính là

quyền đối với tài sản Trong khoa học pháp lý, vật quyền được hiểu theo hai góc độ khác nhau:

Thứ nhất, vật quyền theo định nghĩa trong học thuyết pháp lý ở các nước

chịu ảnh hưởng của luật La Mã là quyền được thực hiện trực tiếp và ngay lập tức trên một vật Người có vật quyền thực hiện các quyền của mình mà không cần sự hợp tác của người khác [31] Nói đến khái niệm vật quyền thì phải bắt đầu từ luật La Mã mặc dù luật La Mã không đưa ra khái niệm vật quyền cũng như các luật gia La Mã không phân biệt quyền tài sản thành vật quyền và trái quyền, tuy nhiên lý thuyết vật quyền lại được xây dựng từ kết quả phân tích

là trái quyền [41]

Thứ hai, vật quyền được hiểu là toàn bộ các quy phạm pháp luật quy

định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyền, nội dung của các loại vật quyền, căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, các hạn chế mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình Nói cách khác, theo cách hiểu này thì vật quyền chính là sự quy định của pháp luật về vật, về các quyền của chủ sở hữu

và người không phải là chủ sở hữu đối với vật [25]

Khái niệm vật quyền đã được sử dụng một cách rộng rãi trong hệ thống pháp luật dân sự của những nước thuộc hệ thống pháp luật Civil Law Ví dụ như tại Bộ luật Napoleon (1804) – Bộ luật Dân sự đầu tiên trên thế giới có quy định về vật quyền (quyền trên vật) tại phần thứ hai Trong Bộ luật dân sự của Nhật Bản cũng quy định về vật quyền tại phần thứ hai Bộ luật dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga năm 1995 cũng có quy định về quyền sở hữu và các loại vật quyền khác trong phần thứ hai, và sau 20 năm tồn tại, dự thảo của Bộ luật dân sự mới nhất của Nga, tên gọi này đã được dự kiến thay bằng “vật quyền” để đảm bảo tính ngắn gọn, phù hợp với thông lệ quốc tế [11]

10

Trong quá trình xây dựng dự thảo Bộ luật Dân sự năm 2015, đã từng có thời điểm Ban soạn thảo đưa ra khái niệm “vật quyền” vào trong dự thảo và sửa đổi chế định “Tài sản và quyền sở hữu” quy định ở phần thứ hai của Bộ luật dân sự năm 2005 thành chế định “Quyền sở hữu và các vật quyền khác”

Dự thảo sửa đổi này nhằm hướng tới mục tiêu xây dựng hệ thống vật quyền đầy đủ ở Việt Nam thông qua việc thừa nhận sự tồn tại của nhiều loại vật quyền khác nhau bên cạnh quyền sở hữu, đưa các loại quyền tài sản trở về đúng bản chất của nó, phân định rõ hơn các hình thức sở hữu, qua đó bảo vệ tốt hơn quyền tài sản của các chủ thể pháp luật Tuy nhiên, đến dự thảo cuối cùng được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIII (đã có hiệu lực từ 1/1/2017) thì khái niệm vật quyền không còn được sử dụng nữa, phần thứ hai của Bộ luật dân sự năm 2005 được sửa đổi thành “Quyền sở hữu

và các quyền khác đối với tài sản” Giải thích về lý do không sử dụng khái niệm vật quyền trong Bộ luật Dân sự năm 2015, nhà làm luật cho rằng việc sử dụng một thuật ngữ hoàn toàn mới trong luật Việt Nam cần phải được cân nhắc và có tính thuyết phục, bởi lẽ khi sử dụng một thuật ngữ pháp lý mới khiến chúng ta phải thống nhất cách hiểu, lại dùng từ ngữ Hán Việt nên người dân khó hiểu, có thể sẽ đi ngược lại với xu hướng thay đổi về mặt lập pháp ở Việt Nam Bởi lẽ khi xây dựng một chế định pháp luật hay một thuật ngữ pháp lý, dù là nhỏ hay lớn thì tiêu chí đặt ra đó là phải dễ hiểu, dễ tiếp cận đối với mọi chủ thể trong xã hội [17]

“Quyền bề mặt” là khái niệm mới được quy định trong Bộ luật Dân sự

năm 2015 của Việt Nam, nhưng đối với các nước trên thế giới thì đây là khái niệm không hề mới, thậm chí đã được quy định từ rất lâu trong luật dân sự La

Mã Dựa trên những tư liệu lịch sử của nhân loại, các nhà nghiên cứu cho rằng thuật ngữ “Quyền bề mặt” (Superficies) đã được hình thành từ rất sớm khoảng

11

năm 439 Trước Công nguyên, khi luật 12 Bảng của nhà nước La Mã ra đời

Cụ thể, thuật ngữ quyền bề mặt đã xuất hiện trong Bộ tập hợp Corpus Juris Civilis – BLDS đồ sộ nhất của Luật La Mã vào thời kỳ hoàng đế Justinian (năm 529 Sau Công nguyên) [38]

Quan điểm của một số nước trên thế giới cho rằng quyền bề mặt là quyền gắn với bề mặt đất để xây dựng công trình, là một trong số quyền thuộc quyền

sở hữu Đây cũng là quy định theo luật La Mã Theo đó, quyền bề mặt chỉ là quyền đối với phần mặt đất và không có quyền đối với các khoáng chất dưới lòng đất, không gian trên mặt đất, mặt nước hay bầu trời Mà các quyền này độc lập với nhau và có thể chuyển nhượng như với các tài sản thông thường Theo đó thì quyền bề mặt là quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không bao gồm quyền đối với khoáng sản trong lòng đất

Ở luật La Mã, các quyền đối vật (vật quyền) bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền địa dịch, quyền dụng ích cá nhân, quyền bề mặt và quyền cầm cố Quyền bề mặt có hai dạng đặc biệt là: quyền của người thuê trường kỳ đất canh tác và quyền xây dựng các công trình trên đất của người khác Các vật quyền này được chia thành hai loại: vật quyền chính yếu và vật quyền phụ thuộc Trong đó, quyền bề mặt là vật quyền phụ thuộc, là vật quyền được xác lập đối với tài sản của người khác, là quyền của chủ thể không phải là chủ sở hữu của tài sản nhưng có quyền sử dụng và hưởng những lợi ích mà tài sản đó đem lại Vật quyền phụ phải phát sinh trên cơ sở vật quyền chính (vật quyền chính luôn có trước), tác động hạn chế lên vật, không xâm phạm lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu vật, nên vật quyền phụ còn được gọi là vật quyền hạn chế Quyền bề mặt được pháp luật các quốc gia quy định là vật quyền phụ thuộc hay vật quyền hạn chế

12

Quyền bề mặt (Superficies) là quyền sử dụng bề mặt đất để tạo lập các tài sản gắn liền với đất Trường hợp phổ biến nhất của quyền bề mặt là các công trình được xây dựng trên đất của người khác Mỗi công trình xây dựng đều được coi là một phần của đất mà nó được đặt trên Người có quyền bề mặt

có quyền được hưởng bề mặt, có thể chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố trong thời gian anh ta hưởng quyền của mình, có thể để thừa kế theo di chúc và có thể bảo vệ quyền của mình theo phương thức kiện vật quyền Một người có thể có quyền bề mặt bằng cách thỏa thuận với chủ sở hữu đất cho phép xây dựng công trình trên đó, phải thanh toán chi phí hợp lý theo thỏa thuận Quyền bề mặt giống như là quyền canh tác, là vô thời hạn hoặc trong một thời gian dài Quyền bề mặt được xác lập, chuyển dịch và chấm dứt giống như quyền canh tác Quyền bề mặt cũng có thể chấm dứt khi hết thời hạn thuê, hoặc không trả tiền thuê trong một thời gian nhất định Liên quan đến quyền

bề mặt cần đề cập đến nguyên tắc của sở hữu đất, đó là những gì có trên đất đều thuộc về đất (Superficies solo cedit), nguyên tắc này vẫn được nhiều quốc gia ngày nay ghi nhận Nó được hiểu là những tài sản có trên đất đều được coi

là một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó [21]

Quan điểm khác cho rằng Quyền bề mặt bao gồm cả quyền đối với phần không gian trên đất và cả phần không gian dưới lòng đất Đây là quan niệm được hầu hết các nước Châu Âu sử dụng như trong pháp luật của Đức, Nga,

Hà Lan và một số nước khác

Để xác lập quyền bề mặt, chủ thể có tài sản thuộc sở hữu quyền bề mặt

có quyền đối với những bất động sản hữu hình, những tài sản này phục vụ cho việc khai thác công dung của đất Ở đây, bề mặt bao gồm phạm vi trên mặt đất và trong lòng đất Khi người nào đó có quyền sở hữu bề mặt thì cũng đồng nghĩa với việc họ sẽ mặc nhiên có quyền sử dụng khoảng không trên mặt đất

13

và trong lòng đất đó Tài sản thuộc sở hữu bề mặt có thể là những vật hiện hữu (như nhà, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và nói chung, các tài sản gắn liền với đất), nhưng cũng có thể được phi vật chất hoá thành các quyền tài sản (quyền xây dựng, quyền trồng cây)

Như vậy, từ những quan điểm sơ khai nhất về quyền bề mặt, hiện nay quyền bề mặt đã được mở rộng hơn về phạm vi thực hiện quyền Nếu như ở pháp luật La Mã, quyền bề mặt chỉ là xây dựng công trình trên thì đến nay, quyền bề mặt được mở rộng hơn về phạm vi, không chỉ được sử dụng mặt đất

mà còn được sử dụng cả phần không gian trên mặt đất và phần lòng đất Trong pháp luật Việt Nam, tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đưa

ra định nghĩa về quyền bề mặt như sau: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác

Để chứng minh cho định nghĩa trên, chúng ta có thể lấy ví dụ như sau: anh A ký kết hợp đồng thuê đất của bà B Thực tế anh A là người đang sử dụng đất một cách hợp pháp nhưng anh A lại không được Luật Đất đai thừa nhận với tư cách là “người sử dụng đất” mà phải là bà B, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Do đó, anh A chỉ có thể thuê để sử dụng đất, xây dựng, khai thác, thế chấp các tài sản trên đất chứ không thể giao kết các hợp đồng khác như chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, bởi những quyền năng này thuộc về bà B

Theo tác giả đánh giá rằng, định nghĩa về quyền về mặt được nêu tại Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 là hoàn toàn hợp lý và phù hợp với thực tiễn ở nước ta hiện nay, phù hợp với xu thế chung được nhiều quốc gia hiện nay thừa nhận Đây là một định nghĩa được nhìn nhận một cách rộng về phạm

14

vi của quyền bề mặt, không chỉ là trên mặt đất, mặt nước mà còn cả khoảng

không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất nữa

1.1.2 Đặc điểm của quyền bề mặt

Quyền bề mặt được xác định là một loại vật quyền, vì vậy, nó sẽ mang những đặc điểm chung cơ bản của vật quyền [18]

Một là, quyền bề mặt là quyền mang tính đối vật (hay còn gọi là quyền

chi phối trực tiếp tới vật)

Quyền bề mặt là quyền chi phối trực tiếp của chủ thể quyền bề mặt lên

tài sản Chủ thể quyền bề mặt có thể thực hiện quyền của mình đối với tài sản

là đối tượng của quyền bề mặt bằng những hành vi tác động trực tiếp lên tài sản như nắm giữ, khai thác công dụng, bảo quản, gìn giữ tài sản,…Tính đối vật trong vật quyền thể hiện mối liên hệ trực tiếp giữa người với vật (tài sản)

mà không cần có vai trò của bất kỳ người thứ ba nào khác can thiệp vào Vật quyền là quyền tuyệt đối, áp dụng đối với tất cả mọi người Vật quyền có nguồn gốc từ luật học La Mã và được chia thành 2 loại là quyền sở hữu và các loại vật quyền khác (mà các nước gọi là vật quyền hạn chế) Quyền sở hữu là quyền đối với vật của mình, còn các vật quyền khác là quyền đối với vật của người khác Một người có thể cùng một lúc là chủ thể của nhiều vật quyền khác nhau Quyền bề mặt mang đầy đủ những đặc điểm của vật quyền Theo quy định của pháp luật các nước Pháp, Đức, Nga,… chế độ sở hữu đất đai là chế độ tư nhân, đất đai là một đối tượng có thể tự do chuyển giao, cũng vì thế

mà quyền bề mặt ở những nước này mang đầy đủ những đặc điểm của vật quyền Khác với vật quyền mà điển hình là quyền bề mặt thì quyền đối nhân đòi hỏi người có quyền phải yêu cầu người có tài sản thực hiện nghĩa vụ giao

tài sản hoặc lợi ích vật chất gắn liền với tài sản cho mình

15

Hai là, quyền bề mặt có tính phái sinh

Quyền bề mặt là quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người khác Bởi lẽ, quyền bề mặt không được tồn tại một cách tự nhiên như quyền sử dụng đất mà nó được xác lập sau khi có quyền sử dụng đất Chủ thể

có quyền sử dụng đất sẽ chuyển giao lại quyền bề mặt cho chủ thể khác theo

sự thỏa thuận của các bên Theo đó, chủ thể quyền bề mặt sẽ có các quyền năng của mình đối với phần mặt đất, không gian trong lòng và phần không gian trên mặt đất của mảnh đất đó Chủ thể quyền bề mặt có thể tạo dựng và khai thác lợi ích của tài sản đó trong một khoảng thời hạn do hai bên chủ thể thỏa thuận

Ba là, tính tuyệt đối (có hiệu lực với tất cả mọi người)

Tính tuyệt đối là một trong những biểu hiện của nguyên tắc tuyệt đối của vật quyền Vật quyền được coi là quyền có tính chất tuyệt đối Vật quyền có hiệu lực đối với tất cả mọi người và mọi người phải tôn trọng [20] Về góc nhìn chung, cũng giống như vật quyền, quyền bề mặt được tôn trọng bởi tất cả các chủ thể khác, kể cả chủ sở hữu đất đai Chủ thể quyền bề mặt có quyền bảo vệ lợi ích của mình một cách tuyệt đối Tất cả những ai đang nắm giữ tài sản được quyền yêu cầu của người nắm giữ tài sản mà không, dù có tư cách nào đều phải tôn trọng quyền năng của người có vật quyền, một cách không điều kiện Theo đó, người có quyền sở hữu tài sản được quyền yêu cầu người nắm giữ tài sản phải giao tài sản cho mình và người này phải giao nếu không muốn bị coi là người chiếm giữ tài sản trái phép Khi có hành vi chiếm giữ tài sản trái phép hoặc có bất kỳ hành vi xâm phạm đến quyền của mình, pháp luật dân sự quy định cho người có quyền bề mặt được quyền tự mình sử dụng mọi biện pháp không trái với các quy định của pháp luật nhằm bảo vệ, ngăn chặn

16

người khác có hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình [4] Đồng thời, người có quyền bề mặt có thể tự mình hoặc nhờ người khác khởi kiện ra Tòa án nhân dân nhằm chống lại các hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình từ phía chủ khác theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự [4] Theo đó, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng có quy định chủ thể có quyền bề mặt có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền bề mặt và yêu cầu bồi thường thiệt hại [4]

Bốn là, quyền bề mặt phải được đăng ký

Việc đăng kí quyền bề mặt là rất quan trọng Pháp luật các nước trên thế giới thông thường đều quy định việc đăng ký đối với quyền bề mặt Mục đích của việc đăng ký quyền bề mặt vừa là việc khẳng định một cách chính thức thông qua thủ tục pháp lý nhất định để khẳng định quyền của chủ sở hữu bề mặt, vừa là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với bên thứ ba Thông qua đăng

ký quyền bề mặt, pháp luật ghi nhận mối quan hệ giữa chủ thể có quyền bề mặt với tài sản là bề mặt đất hữu hình

Năm là quyền bề mặt mang tính lợi ích

Quyền bề mặt được xác lập có thời hạn nhằm cho các chủ thể quyền bề mặt có thể khai thác được lợi ích vật chất từ tài sản đó Việc khai thác lợi ích vật chất đó được thực hiện trên mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để thực hiện ba mục đích chính, đó là xây dựng các công trình, trồng cây xanh và canh tác Người có quyền bề mặt sẽ được hưởng những lợi ích có được do mình tạo lập ra trong thời hạn quyền bề mặt

17

Sáu là, quyền bề mặt có tính dịch chuyển được

Đây cũng là một trong những đặc trưng cơ bản của vật quyền Tính dịch chuyển được của quyền bề mặt được hiểu là quyền bề mặt có thể được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác Tính dịch chuyển của quyền bề mặt kết hợp với tính tuyệt đối của quyền bề mặt góp phần đảm bảo cho quyền bề mặt có tính độc lập trong việc dịch chuyển Ngoài chủ sở hữu quyền sử dụng đất thì khi một chủ thể được cấp quyền bề mặt mà muốn dịch chuyển quyền

bề mặt này sang cho chủ thể khác cũng không cần đến sự đồng ý hay cho phép của chủ sở hữu quyền sử dụng đất Vì là một loại vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam hiện đại nên đặc điểm “có tính dịch chuyển được” ở quyền bề mặt cũng giống như các vật quyền khác, mà cụ thể là quyền địa dịch

và quyền hưởng dụng

Ngoài những đặc điểm chung của vật quyền thì quyền bề mặt còn mang những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, quyền bề mặt mang đặc điểm của một vật quyền phụ thuộc

Theo như phân tích ở trên, quyền bề mặt là một vật quyền phụ thuộc Quyền này là quyền phái sinh từ quyền sở hữu, tức là nó chỉ xuất hiện và tồn tại khi có sự tồn tại của quyền sở hữu Như vậy, điều kiện tồn tại của quyền bề mặt là có sự tồn tại quyền sở hữu đối với đất (tức là có sự tồn tại của chủ sở hữu quyền sử dụng đất) Chủ sở hữu đất có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất mới được phép thực hiện việc xác lập quyền bề mặt cho chủ thể khác thông qua các giao dịch dân sự

Thứ hai, quyền bề mặt có tính dài hạn

Với mục đích đảm bảo cho người có quyền bề mặt được yên tâm trong việc tạo lập tài sản trên đất, ổn định việc sản xuất kinh doanh trên đất mà pháp

18

luật quy định quyền bề mặt có thời hạn dài Tùy điều kiện mỗi nước mà pháp luật của từng nước có quy định về thời hạn quyền bề mặt là khác nhau Ví dụ

Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định thời hạn này tối đa là 50 năm; Bộ luật Dân

sự và thương mại Thái Lan quy định thời hạn này là cả đời chủ sở hữu đất hoặc của người có quyền bề mặt; thời hạn này có thể do chủ sở hữu đất hoặc của người có quyền bề mặt thỏa thuận Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015

quy định: “Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền

bề mặt thì chủ sở hữu đất không còn quyền sử dụng đối với bề mặt đất nữa Đối với người có quyền bề mặt thì được sử dụng đất dựa trên việc xác lập quyền bề mặt theo đúng quy định của pháp luật Hệ quả là người có quyền sở hữu đất và người thực tế sử dụng đất lại là những chủ thể có quyền riêng biệt với nhau, thậm chí tách rời nhau Như vậy, chủ sở hữu đất có quyền sở hữu đất nhưng lại không có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập trên đất (tài sản tạo lập bởi người có quyền bề mặt) Người có quyền bề mặt chỉ có quyền

sử dụng đất để trồng cây, canh tác, xây dựng công trình và có quyền sở hữu đối với tài sản trên đất mà không có đầy đủ quyền năng đối với đất như là một

19

chủ sở hữu Một số quốc gia còn cho phép chủ thể quyền bề mặt được sử dụng lòng đất để xây dựng công trình ngầm hay khai thác tài nguyên trong lòng đất hoặc có thể sử dụng cả phần không gian phía trên mặt đất Ví dụ: Pháp luật dân sự Liên Bang Nga tuy không có quy định về quyền bề mặt nhưng thay vào đó là quyền xây dựng trên đất của người khác Ở đây, quy định chủ sở hữu của thửa đất có quyền sử dụng ở tất cả mọi thứ theo ý riêng của mình, đó là trên và dưới bề mặt của khu đất này, trừ trường hợp quy định của pháp luật về tài nguyên khoáng sản và về việc sử dụng không gian không khí và bởi các luật khác, và cho đến nay vì nó không vi phạm các quyền của những người khác Hay tại Điều 905 của Bộ luật dân sự Đức có quy định: Quyền của chủ sở hữu đất đai kéo dài đến không gian phía trên bề mặt và phía dưới bề mặt đất

Thứ tư, nghĩa vụ của chủ thể có quyền bề mặt

Khi xác lập quyền bề mặt, người có quyền bề mặt được quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định mà thuộc sở hữu của chủ thể khác Khi đó, người này có quyền khai thác, sử dụng đất để được thu hoa lợi, lợi tức và những lợi ích nhất định Thông thường, quyền bề mặt được xác lập thông qua việc chủ sở hữu cho phép thực hiện quyền này Do vậy, người có quyền bề mặt thường phải trả cho chủ sở hữu một khoản tiền nhất định mang tính chất đền bù cho việc khai thác, sử dụng bề mặt đất Tuy nhiên, trong những trường hợp nhất định có thể vấn đề bù đắp cho việc khai thác sử dụng đất không cần đặt ra Ví dụ trường hợp người có quyền bề mặt theo quy định của pháp luật

mà pháp luật không yêu cầu phải thực hiện việc phải trả chi phí sử dụng đất; theo thỏa thuận và thỏa thuận đó chủ sở hữu không yêu cầu khoản tiền bù đắp trên; theo di chúc mà không có yêu cầu người có quyền bề mặt phải trả chi phí cho việc khai thác, sử dụng đất

20

Thứ năm, chủ thể quyền bề mặt được coi là chủ sở hữu quyền bề mặt

Khi quyền bề mặt đã được chuyển giao thì chủ sử dụng đất chỉ còn trên danh nghĩa Việc thực hiện các giao dịch của chủ thể quyền bề mặt không còn phụ thuộc vào ý chí của chủ sử dụng đất nữa Sở dĩ có thể khẳng định như vậy

vì mặc dù chủ thể quyền bề mặt không được định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất vì đât đai thuộc sở hữu của toàn dân, do nhà nước là đại diện chủ sở hữu, tuy nhiên, do quyền bề mặt là một quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất, nên chủ thể quyền bề mặt vẫn hoàn toàn có thể thực hiện tất cả các giao dịch đối với quyền bề mặt và đối tượng của quyền bề mặt bao gồm cả định đoạt quyền bề mặt và tài sản của mình trong thời hạn quyền bề mặt vẫn có hiệu lực Việc hạn chế duy nhất của chủ thể quyền bề mặt ở chỗ người nhận chuyển nhượng, chuyển giao quyền bề mặt tiếp theo lại phụ thuộc vào thời hạn quyền bề mặt còn bao nhiêu năm Thời hạn quyền bề mặt còn bao nhiêu năm thì họ chỉ được sử dụng trong bấy nhiêu năm, nếu muốn tiếp tục sử dụng thì cần phải tiến hành thỏa thuận với chủ thể có quyền sử dụng đất Theo đó, người nhận chuyển nhượng, chuyển giao sẽ phải thực hiện tiếp phần nghĩa vụ của người đã chuyển nhượng, chuyển giao trước đó cho chủ thể quyền sử dụng đất theo đúng thỏa thuận ban đầu Ví dụ: A cho B thuê quyền bề mặt đối với mảnh đất 150 m2 mà A đang là chủ sử dụng trong thời hạn 50 năm Theo thỏa thuận, mỗi năm B phải trả cho A là 150 triệu/ năm Sau khi sử dụng được

30 năm thì B chết, B để lại thừa kế cho C là con trai của B quyền bề mặt Theo đó, C sẽ phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê quyền bề mặt trong 20 năm còn lại cho A hoặc người thừa kế của A (nếu A cũng đã chết) Tuy nhiên, nếu như C lại thỏa thuận với A hoặc người thừa kế của A tiếp tục

sử dụng quyền bề mặt trong một khoảng thời gian tiếp theo thì các bên có thể

1.2.1 So Sánh quyền bề mặt với quyền hưởng dụng

1.2.1.1 Điểm giống nhau

Trong hai Bộ luật Dân sự trước đây của Việt Nam năm 1995 và năm

2005 đã thiết kế một số quy định về các quyền khác đối với tài sản nhưng những quyền này chưa được tập hợp thành những chế định riêng biệt, chưa đáp ứng được yêu cầu mà thực tiễn đã đặt ra Vì thế Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên cạnh quyền sở hữu còn quy định một số quyền của một chủ thể đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác đã và đang tồn tại một cách khách quan trong đời sống của cộng đồng dân cư tại Việt Nam, nổi bật

đó là quyền hưởng dụng và quyền bề mặt Hai loại quyền này có những nét giống nhau cơ bản như:

Về căn cứ xác lập: Cả quyền hưởng dụng và quyền bề mặt đều được xác

định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc

Về hiệu lực: Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt có hiệu lực đối với

mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác

Về chấm dứt quyền: Quyền hưởng dụng và quyền bề mặt đều chấm dứt

trong trường hợp khi thời hạn đã hết, chủ thể có quyền hưởng dụng và quyền

bề mặt từ bỏ quyền của mình, theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật

1.2.1.2 Điểm khác nhau

22

Thứ nhất, theo định nghĩa được nêu tại Bộ luật Dân sự năm 2015

Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất

đó thuộc về chủ thể khác Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác và sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc về người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được

sở hữu những tài sản mà mình tạo lập trên bề mặt đó theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật đất đai, luật xây dựng, luật nhà ở và các quy định pháp luật khác

Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định Chủ thể có quyền hưởng dụng không phải là chủ

sở hữu của một tài sản nhưng được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của chủ sở hữu Quyền này có tính độc lập so với chủ sở hữu tài sản Quyền hưởng dụng

là quyền chủ thể chỉ được hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của người khác và không có quyền thay đổi tính chất, công dụng của tài sản

Thứ hai, về hiệu lực

Quyền bề mặt được xác lập từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác Quyền bề mặt chỉ được xác lập trên bất động sản cho nên quyền bề mặt có hiệu lực kể từ khi chủ thể quyền sử dụng đất chuyển giao, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất

23

Quyền hưởng dụng xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác Khác với quyền bề mặt chỉ xác lập trên bất động sản, quyền hưởng dụng xác lập trên cả bất động sản và động sản Chủ thể quyền hưởng dụng phải thực tế chiếm hữu tài sản đó

Thứ ba, về thời hạn

Quyền bề mặt thì thời hạn được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Quyền hưởng dụng thì khác so với quyền bề mặt là thời hạn phụ thuộc vào chủ sở hữu tài sản Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân (khoản

1, Điều 260 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Thứ tư, về chấm dứt quyền:

Chấm dứt quyền đối với quyền bề mặt và quyền hưởng dụng có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên có 2 điểm khác nhau cơ bản thể hiện rõ bản chất khác nhau của 2 quyền này

Quyền bề mặt chấm dứt khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai Quyền bề mặt gắn liền với đất đai cho nên khi Nhà nước có quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng…hoặc do vi phạm về pháp luật đất đai Khi Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất thì đương nhiên quyền bề mặt của người khác hay chủ thể quyền bề mặt cũng chấm dứt

24

Quyền hưởng dụng chấm dứt theo quyết định của Tòa án Bởi lẽ tài sản

mà người hưởng dụng không phải của họ mà thuộc về chủ sở hữu Cho nên khi họ vi phạm trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án chấm dứt quyền hưởng dụng Khi bản án của Tòa có hiệu lực thì quyền hưởng dụng sẽ chấm dứt Ngoài ra, quyền hưởng dụng còn

có thể chấm dứt do “tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn” nhưng đối với quyền bề mặt lại không có căn cứ này

Thứ năm, về xử lý tài sản khi chấm dứt quyền

Việc xử lý tài sản phải đặt vào trường hợp pháp luật quy định để thấy rõ bản chất của việc xử lý tài sản là khác nhau

Đối với quyền bề mặt thì việc xử lý tài sản sau khi quyền bề mặt chấm dứt là rất phức tạp và tốn kém về thời gian, vật chất Trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không trên mặt đất và lòng đất một cách nguyên vẹn như ban đầu Đồng thời, thời hạn cho việc xử lý tài sản trước khi trả lại là 6 tháng Việc trả lại tình trạng ban đầu trước khi xác lập quyền bề mặt thì đặt ra việc di dời hay phá bỏ tài sản đã hình thành trên mặt đất, mặt nước, trong lòng đất

Do tài sản của chủ thể quyền bề mặt được hình thành trên mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, trong lòng đất nên và là bất động sản

Quyền hưởng dụng cũng đặt ra vấn đề trả lại tài sản cho chủ sở hữu do người hưởng dụng không phải là chủ sở hữu của tài sản đó Tài sản trả lại có thể là bất động sản hoặc động sản Đồng thời việc trả lại có yêu cầu về tình trạng ban đầu của tài sản hay không thì pháp luật chưa có quy định cụ thể Nhưng với bản chất của quyền hưởng dụng, chắc chắn hiện trạng của tài sản

là đối tượng của quyền hưởng dụng sẽ phải được giữ nguyên giống như trạng thái ban đầu chủ thể quyền hưởng dụng tiếp nhận từ chủ sở hữu

25

1.2.2 So sánh quyền hưởng dụng với quyền thuê đất dài hạn

Hiện nay, chúng ta có nhiều quan điểm cho rằng, quyền bề mặt có nhiều điểm tương đồng và rất dễ gây nhầm lẫn với quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Bởi lẽ, quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đều có đối tượng là mặt đất, khoảng không gian trên mặt đất và lòng đất Tuy nhiên, quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có những điểm khác biệt

nổi bật như sau:

Thứ nhất, xét về bản chất

Quyền bề mặt là loại vật quyền được hình thành trong quan hệ vật quyền nên được Bộ luật dân sự quy định là quyền khác đối với tài sản, vì trong Bộ luật dân sự năm 2015 cũng không có thuật ngữ pháp lý “vật quyền” Viêc quy định này nhằm tạo cơ sở cho các chủ thể không phải là chủ sở hữu khai thác

tối đa lợi ích trên cùng 1 tài sản

Quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của bên thuê đất là quyền đối nhân hình thành trong quan hệ trái quyền, được hình thành trên cơ sở hợp đồng dân sự, dó đó bên thuê đất có các quyền và nghĩa

vụ được quy định trong hợp đồng dân sự đó và tuân thủ theo các quy định của

pháp luật

Thứ hai, về thời hạn của quyền bề mặt và thời hạn của quyền thuê đất

dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Thời hạn của quyền bề mặt thường kéo dài vài chục năm và phụ thuộc vào thời hạn quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho người có quyền bề mặt khai

thác lợi ích lâu dài và đạt được hiệu quả nhất

26

Thời hạn của quyền thuê đất dài hạn được xác định theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê đất Người cho thuê đất chưa có nhu cầu sử dụng nên cho thuê, do đó, thời hạn này sẽ không kéo dài đến hết thời hạn sử dụng đất Người thuê đất dài hạn thỏa thuận với người cho thuê đất cho thuê theo chu kì, mùa vụ để sản xuất, kinh doanh và khai thác lợi ích trên tài sản

cho thuê

Thứ ba, việc thực hiện quyền

Quyền bề mặt được xem là như là quyền đối với tài sản, do đó trong thời gian thực hiện quyền, họ có toàn quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt quyền bề mặt của mình

Quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì chủ thể thuê đất chỉ có thể thực hiện quyền trong phạm vi thỏa thuận của các bên,

chuyển giao tài sản phải được sự đồng ý của bên cho thuê

Thứ tư, căn cứ xác lập của quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn theo

hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Quyền bề mặt được xác lập theo sự thỏa thuận của các bên, theo luật định hoặc theo di chúc Quyền thuê đất dài hạn theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có thể phát sinh theo thỏa thuận dựa trên cơ sở hợp đồng thuê quyền

sử dụng đất hoặc theo quy định của pháp luật

Ví dụ để phân biệt quyền bề mặt và quyền thuê đất dài hạn: A có

một mảnh đất với diện tích là 300m2 A thỏa thuận với B và cho B thuê đất dài hạn trong thời hạn 30 năm Thuê được 20 năm, B muốn cho thuê lại mảnh đất trên cho X thì B cần phải được sự cho phép của A thì mới được cho X thuê B thuê đất dài hạn của A thì B chỉ được quyền sử dụng đất đó theo đúng thỏa thuận được hai bên kí kết trong hợp đồng thuê đất dài hạn nêu trên, do

27

vậy, khi B muốn cho X thuê lại thì phải được sự đồng ý của A là chủ sở hữu mảnh đất 300m2 đó Tuy nhiên, nếu B có quyền bề mặt thông qua hợp đồng xác lập quyền bề mặt với A thì trong thời hạn được hưởng quyền bề mặt, B có thể dịch chuyển quyền bề mặt cho một chủ thể khác mà không nhất thiết phải

có sự đồng ý của chủ sở hữu mảnh đất đó là A Đây là một ví dụ điển hình để giúp chúng ta phân biệt được đặc tính của vật quyền, cụ thể là quyền bề mặt

về tính dịch chuyển được với trái quyền, mà cụ thể trong ví dụ này là quyền thuê đất dài hạn

1.3 PHÁP LUẬT CÁC QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI QUY ĐỊNH

VỀ QUYỀN BỀ MẶT

1.3.1 Quyền bề mặt trong pháp luật Nhật Bản

Pháp luật Nhật Bản hiện nay có sự kết hợp của nhiều nền lập pháp khác nhau: có cả yếu tố bản địa và yếu tố ngoại lai từ các quốc gia phương Đông như Trung Quốc, Triều Tiên, tới các quốc gia phương Tây mà điển hình là Đức, Pháp và Hoa Kỳ Dù tiếp nhận pháp luật của nhiều nguồn khác nhau nhưng pháp luật Nhật Bản cũng đạt được sự hoàn thiện cao và đóng vai trò đáng kể trong sự phát triển của nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam

Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định các chế định về Quyền bề mặt tại chương 4, thuộc phần II của Bộ luật Dân sự Nhật Bản thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai nhưng lại đặt ra nhiều quy định quản lý để đề cao tính chất hoạt động quản lý của nhà nước [51] khiến cho quyền bề mặt trong quy định của Bộ luật Dân sự của Nhật Bản cũng có nhiều sự khác biệt so với Việt Nam Theo quy định của Bộ luật dân sự Nhật Bản, một người là chủ sở hữu chính đất đai của mình thì quyền sử dụng đất là một nội dung của quyền sở hữu, chủ

sở hữu vì có quyền sở hữu nên có quyền sử dụng Luật dân sự Nhật Bản không quan niệm tách quyền sử dụng ra khỏi quyền sở hữu để trở thành một

28

quyền năng tồn tại ngang hàng, độc lập với quyền sở hữu Nếu đất đó do một người không phải do chủ sở hữu sử dụng thì việc sử dụng đó căn cứ trên một chế định khác là quyền bề mặt (mặc dù quyền này kéo dài cả bên dưới mặt đất), với những quy chế và hệ quả pháp lý hoàn toàn khác biệt so với đất đai

do chính chủ sở hữu sử dụng Quyền sử dụng tài sản là tự do trong khi quyền

bề mặt lại bị giới hạn theo thỏa thuận giữa các bên

Quyền bề mặt được gọi là “chijoken” hay quyền thương địa Tại Điều

265 Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định người có quyền thượng địa có quyền

sử dụng đất của người khác để sở hữu công trình xây dựng bao gồm nhà ở, cầu cống, các công trình trên mặt đất và cả dưới lòng đất [48] hoặc trồng cây trên đất đó, với ý nghĩa quyền sử dụng đất trồng cây, xây dựng công trình, chứ không đơn thuần chỉ là xây dựng công trình, mục đích của chế định pháp

lý này là bảo vệ việc chiếm giữ cây trồng và các công trình xây dựng, khái niệm cây trồng là đối tượng của quyền canh tác tập trung vào cây ăn quả và lấy lá Chế độ pháp lý áp dụng đối với 2 loại vật quyền superficies và emphiteusis là tương tự nhau trong phạm vi và vai trò của Chijoken

Thỏa thuận xác lập quyền dựa trên ý chí của các bên và không quy định văn bản bắt buộc phải công chứng Tuy nhiên vẫn có quy định việc công chứng chỉ có tác dụng đối kháng với bên thứ ba Hai bên có thể thỏa thuận và cùng tuân thủ, nhưng nghĩa vụ tôn trọng thỏa thuận chỉ đặt ra với bên thứ ba khi văn bản xác lập quyền được công chứng

Đặc biệt tại Điều 566 (Phần III) Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định về việc nếu như hợp đồng mua bán đất bị “vướng” bởi quyền bề mặt của bên thứ

ba mà người mua không biết và không đạt được mục đích của hợp đồng thì người mua có quyền hủy bỏ hợp đồng Nếu hợp đồng không thể hủy bỏ nữa

29

thì người mua có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại trong thời hạn một năm

kể từ ngày người mua biết được sự thật Như vậy đây là một điều khoản thể hiện quan điểm bảo vệ tuyệt đối cho người có quyền bề mặt bởi lẽ khi mảnh đất đã được xác lập quyền bề mặt thì trên đó đã và đang được khai thác sử dụng bởi người thứ ba trong quan hệ hợp đồng mua bán đất, chủ sở hữu mảnh đất và người mua đất không có quyền năng đối với đối tượng của hợp đồng, cho nên có thể thấy tầm quan trọng của quyền bề mặt khi được pháp luật bảo

vệ

Ngoài ra thời hạn tối đa của quyền bề mặt của Bộ luật Dân sự Nhật Bản còn tương đối ngắn so với quy định của các nước khác khi chỉ là 50 năm Trong pháp luật dân sự Nhật Bản, quyền sử dụng tài sản là vĩnh viễn đối với chủ sở hữu (trừ khi pháp luật có quy định hạn chế) trong khi quyền bề mặt lại

có thời hạn tối đa là 50 năm Đây là một sự khác biệt trong pháp luật dân sự Nhật Bản với pháp luật của các quốc gia khác khi quy định về thời hạn của quyền bề mặt, trong đó có Việt Nam Điều 270 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm

2015 quy định thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền

sử dụng đất [4] Có thể thấy rằng trong Bộ luật dân sự Nhật Bản, việc giải

quyết các hệ quả pháp lý đối với đất và tài sản cũng chỉ xảy ra đối với trường

hợp khi có sự xác lập quyền bề mặt Pháp luật dân sự Nhật Bản quy định khi

chấm dứt quyền bề mặt thì người có quyền bề mặt phải phục hồi lại trạng thái ban đầu của đất, đồng thời phải di dời công trình và cây cối, tuy nhiên nếu chủ

sở hữu đất muốn mua lại bằng cách trả một số tiền tương ứng với giá thị trường thì người có quyền bề mặt không được từ chối mà không có lý do chính đáng Nếu có tập quán ngược lại thì ưu tiên áp dụng tập quán (Điều 269

Bộ luật dân sự Nhật Bản) [5] Xét thấy nguyên tắc áp dụng điều luật này có

30

phần trái ngược với việc ưu tiên áp dụng luật ở Việt Nam Tại Việt Nam, tập quán được áp dụng khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì có thể áp dụng tập quán và tập quán không được trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định (Điều 5 Bộ luật Dân sự năm 2015) [4] Sự khác biệt này cho thấy cả việc công nhận sự tư nhân hóa về đất đai nên quyền lực của tập quán cũng có thể cao hơn cả pháp luật Luật về quyền bề mặt được sửa đổi, bổ sung năm 2014 của Bỉ quy định khá tương tự như luật dân sự Nhật Bản về thời hạn của quyền bề mặt, đó là quyền bề mặt không thể được xác lập cho một thời hạn vượt quá năm mươi năm, trừ trường hợp có khả năng gia hạn quyền này

Như vậy, qua phân tích trên, chúng ta có thể thấy Bộ luật dân sự Nhật Bản quy định khá chặt chẽ về chế độ pháp lý của quyền bề mặt, điều đó cho thấy quyền bề mặt có vai trò quan trọng đời sống dân sự ở Nhật Bản, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự về quyền bề mặt được diễn ra thuận lợi, đây cũng là một trong những nền pháp luật mà Việt Nam đang học tập và tiếp thu kinh nghiệm có chọn lọc trong quá trình đưa chế định quyền bề mặt vào Bộ

luật dân sự Việt Nam năm 2015

1.3.2 Quyền bề mặt trong pháp luật Hoa Kỳ

Hợp chủng quốc Hoa Kỳ là quốc gia điển hình của dòng họ pháp luật Common Law (dòng họ pháp luật Anh - Mỹ) tuy nhiên hệ thống pháp luật Hoa Kỳ có sự phân chia giữa luật Liên bang và luật của các bang cho nên ở mỗi bang đều có một hệ thống luật cho riêng mình Và không phải bang nào cũng xây dựng bộ luật theo dòng họ Common Law, điển hình như bang Louisiana Tuy nhiên không phải vì được xây dựng theo hệ thống pháp luật Common law mà chế định về quyền bề mặt ở Hoa Kỳ lại không tồn tại, ngược

có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy tối đa khả năng sinh lời của đất đai hay còn gọi là địa tô đất đai, cùng với đó làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Hoa Kỳ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc

sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù tương đương cho người bị thu hồi…

Trong Bộ luật Dân sự bang Chicago thì quyền bề mặt được gọi là Surface right: là quyền sử dụng bề mặt của khu đất, bao gồm quyền đào hoặc khai thác xuyên qua bề mặt, quyền được xác lập tư cách, duy trì, cải tạo và trả lại bề mặt của đất hoặc những phần chia được trên đất và các lợi ích trên đó Việc chủ sở hữu đất nắm trong tay quyền định đoạt đối với mảnh đất của mình còn một người khác nắm trong tay quyền chiếm hữu và sử dụng đối với

32

mảnh đất đó, như vậy nhìn một cách khái quát thì quyền lực đối với mảnh đất của người có quyền bề mặt còn lớn hơn so với chủ sở hữu bởi ngoài việc sử dụng bề mặt của khu đất, người có quyền bề mặt còn có thể đào xuyên qua bề mặt để khai thác khoáng sản Việc cắt lớp các khoảng không ra và mỗi khoảng không do một chủ thể chiếm hữu sử dụng và chủ thể đó không được

có hành vi xâm phạm tới quyền và lợi ích của người có quyền bề mặt ở khoảng không khác trên khu đất đó Như vậy đặt ra một giả định, nếu một người có quyền bề mặt với bề mặt mặt đất và người khác có quyền bề mặt với lòng đất của cùng một khu đất, khi người có quyền bề mặt trong lòng đất muốn khai thác khoáng sản của đất để thu lợi cho mình thì chắc chắn người

đó phải thông qua người có quyền đối với bề mặt mặt đất kia để đặt thiết bị, khai thác khoáng sản, lợi nhuận thu được sẽ trả cho người có quyền bề mặt với mặt đất Việc chủ sở hữu đứng ngoài trong trường hợp này là một thắc mắc đối với các nhà làm luật khi người đó thậm chí không được tham gia bất

kỳ quan hệ thực hiện trên mảnh đất của chính mình, việc người đó định đoạt

số phận pháp lý của mảnh đất chỉ giới hạn trong việc bán đi quyền sở hữu chứ không thể bán đi quyền bề mặt đang hiện hữu trên mảnh đất

Khi một người muốn đặt ống dẫn dầu đi qua mảnh đất của một người thuộc bề mặt khác thì phải có sự xin phép, đây giống với quy định về quyền địa dịch trong Bộ luật dân sự Việt Nam về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1.3.3 Quyền bề mặt trong pháp luật Thái Lan

Quyền bề mặt theo pháp luật Thái Lan (See-Tee-Nua-Tee-Din) là một thuật ngữ pháp lý đề cập đến bất cứ thứ gì mà được đặt trên đất và gắn liền với đất và thường được dùng để chỉ một tòa nhà nhà được xây dựng trên đất thuộc sở hữu của người khác

33

Quyền bề mặt là quyền tài sản thực sự, được sử dụng trong một thời hạn nhất định Theo đó, một chủ đất cấp cho người khác, bất kể quốc tịch có quyền sử dụng đất và sở hữu công trình xây dựng trên đó nhưng không có quyền sở hữu đất đai Quyền này chỉ có giá trị và được thi hành sau khi đã tiến hành đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thời hạn của quyền bề mặt: Quyền này có thể được tạo ra trong một

khoảng thời gian nhất định Nếu nó được cấp có thời hạn thì thời hạn không quá 30 năm, có thể được gia hạn nhưng thời gian gia hạn không quá 30 năm tính từ thời điểm hết thời hạn trước đó Nếu không có khoảng thời gian đã được cố định, các bên có thể thỏa thuận chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo cho bên kia biết trong một khoảng thời gian hợp lý Như vậy, có thể thấy việc quy định về thời hạn quyền bề mặt trong pháp luật dân sự Thái Lan cũng có sự khác với quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam, theo đó pháp luật dân sự Việt Nam quy định thời hạn quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc nhưng không được vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất

cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là

06 tháng Tuy nhiên, trong pháp luật dân sự Nhật Bản lại có quy định khác với pháp luật Thái Lan ở chỗ nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ bởi văn bản xác lập nó, thì người có quyền bề mặt có quyền từ bỏ quyền của mình tại bất kỳ thời điểm nào Tuy nhiên, nếu tiền thuê đã được trả thì người có quyền bề mặt phải thông báo trước một năm hoặc phải trả tiền thuê cho một năm chưa phát sinh Nếu người có quyền bề mặt không từ bỏ quyền của mình theo quy định này thì Tòa án, với yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ xác định thời hạn 20 năm hoặc hơn, nhưng không quá 50 năm, căn cứ

34

vào thực tế, điều kiện của công trình, các loại cây và hoàn cảnh khác tại thời điểm xác lập quyền bề mặt Đây là một sự khác biệt cụ thể trong việc quy định về thời hạn quyền bề mặt giữa pháp luật Nhật Bản với pháp luật Thái Lan và Việt Nam

Chấm dứt quyền bề mặt: Quyền bề mặt không đương nhiên chấm dứt bởi

việc chuyển quyền sở hữu đất đai, cũng không phải bởi sự mất đi của công trình kiến trúc trên đất như các tòa nhà, công trình bị tàn phá, thậm chí ngay

cả khi sự tàn phá đó là do sự kiện bất khả kháng gây ra Quyền này có thể được chuyển giao bằng cách bán cho người khác hoặc được truyền lại bằng

cách thừa kế Khi quyền bề mặt chấm dứt, các tài sản trên bề mặt được mang

đi ví dụ các tòa nhà, công trình hoặc các đồn điền của chủ sở hữu (có thể tháo

dỡ hoặc đập bỏ) và phải khôi phục lại tình trạng đất ban đầu của nó Tuy nhiên, thay vì tháo dỡ, đập phá các tòa nhà, công trình thì chủ đất có thể thỏa thuận với chủ sở hữu quyền bề mặt mua lại cấu trúc đó với một giá cả theo giá thị trường, mà người có quyền bề mặt đó không thể từ chối lời đề nghị đó nếu

đó là một đề nghị có cơ hợp lý Khác với pháp luật dân sự Thái Lan, Bộ luật dân sự Việt Nam nêu ra các căn cứ cụ thể về việc chấm dứt quyền bề mặt tại Điều 272 (quyền bề mặt chấm dứt khi thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết hoặc chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một; chủ thể

có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình; quyền bề mặt chấm dứt khi quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của luật đất đai; quyền bề mặt chấm dứt theo sự thỏa thuận của các bên; quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của pháp luật) Như vậy, việc chấm dứt quyền bề mặt trong pháp

luật dân sự Việt Nam cụ thể và rõ ràng hơn so với pháp luật dân sự Thái Lan

35

1.3.4 Quyền bề mặt theo pháp luật Đài Loan

Bộ luật Dân sự Đài Loan có hiệu lực từ tháng 12/2012 quy định các loại vật quyền bao gồm: quyền sở hữu, quyền bề mặt; quyền canh tác truyền đời (có quy chế pháp lý tương tự quyền bề mặt); quyền địa dịch; quyền cầm cố; quyền thế chấp; quyền cầm giữ; quyền chiếm hữu Pháp luật Đài Loan thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, đồng thời cũng quy định tất cả đất đai là của người dân nói chung, sở hữu tư nhân về đất đai bị hạn chế bởi nhà nước Trong Bộ luật Dân sự Đài Loan quy định về quyền bề mặt bao gồm 2 phần:

quy định chung về quyền bề mặt và quyền bề mặt bị phân chia

Theo quy định tại Điều 832 Bộ luật Dân sự Đài Loan: “Quyền bề mặt là quyền sử dụng đất của người khác với mục đích xây dựng nhà hoặc công trình khác trên hoặc dưới bề mặt đất”

Về thời hạn của quyền bề mặt: Theo thỏa thuận của các bên thì quyền bề

mặt có thể được xác định thời hạn hoặc không Tại Điều 833 – 1 quy định: Nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn và đã tồn tại hơn 20 năm hoặc mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt không còn thì Tòa án căn cứ vào yêu cầu của các bên, cố định thời hạn chấm dứt quyền bề mặt sau khi đã xem xét đến mục đích của việc thiết lập quyền bề mặt như dạng thức, điều kiện tự nhiên và điều kiện sử dụng của nhà ở, công trình Trường hợp đặc biệt, nếu quyền bề mặt không xác định thời hạn được thiết lập vì mục đích xây dựng công trình công cộng thì thời hạn quyền bề mặt chấm dứt khi công trình công cộng hoàn thành [2] Quy định này được tác giả đánh giá là khá hợp lý và có

cơ sở khoa học bởi lẽ một công trình công cộng đang trong quá trình hoàn thiện thì không thể phá hủy hay dỡ bỏ được như vậy sẽ tốn thời gian, chi phí xây dựng nó nên quy định quyền bề mặt không xác định thời hạn được thiết