tiểu luận quyền lợi của người thứ ba chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu và các quan điểm về thực tế

Đó là, Khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 và Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 đều có quy định là: “Giao dịch dân sự ban đầu bị vô hiệu nhưng giao dịch chuyển giao tài sản là đối tượng của giao dịch vô

NỘI DUNG

I CƠ SỞ LÝ LUẬN BẢO VỆ QUYỀN LỢI NGƯỜI THỨ BA CHIẾM HỮU TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT NHƯNG NGAY TÌNH THAM GIA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

1.1 Các khái niệm

1.1.1 Người thứ ba ngay tình

Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữukhông có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếmhữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật

1.1.2 Người ngay tình tham gia giao dịch

Người ngay tình tham gia giao dịch cần được hiểu là người tại thời điểm giao dịchngười này không có cơ sở để biết và không buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch

là không phù hợp với quy định pháp luật hay hiểu một cách nôm na là không có quyềntham gia vào giao dịch Điều đó có nghĩa là khi tham gia vào giao dịch, người nàyhoàn toàn tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch và giao dịch đáp ứngcác điều kiện để giao dịch có hiệu lực

1.1.3 Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình

Theo BLDS 2005, hiếm hữu không có căn cứ pháp luật là chiếm hữu không thuộccác trường hợp quy định tại điều 183 BLDS 2005

 Chủ sở hữu chiếm hữu tài sản;

 Người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản;

 Người được chuyển giao quyền chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp vớiquy định của pháp luật;

 Người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản không xác định được ai là chủ sởhữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn giấu, bị chìm đắm phù hợp với cácđiều kiện do pháp luật quy định;

 Người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới nước bị thất lạc phù hợp với các điều kiện do pháp luật quy định;

 Các trường hợp khác do pháp luật quy định

2

Và việc chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là việc ngườichiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn

cứ pháp luật Theo suy đoán pháp lý thì việc người thứ ba nhận được tài sản là độngsản không phải đăng ký quyền sở hữu thì được coi là chiếm hữu ngay tình

Theo Điều 180 BLDS “chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu

có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu” Cụ thể, thay vìngười chiếm hữu phải chứng minh mình “không biết và không thể biết”việc chiếm hữucủa mình là không có căn cứ pháp luật mới là chiếm hữu ngay tình Điều 180 BLDS

2015 thì chỉ yêu cầu người chiếm hữu chứng minh mình “có căn cứ để tin rằng mình

có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu” Thực ra, việc đánh giá tác động của sự thayđổi này là rất khó

1.1.4 Giao dịch dân sự vô hiệu

Theo quy định tại Điều 127 BLDS 2005 chúng ta có thể đưa ra khái niệm về giaodịch dân sự vô hiệu như sau: “Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không thỏamãn một trong các điều kiện có hiệu lực củagiao dịch dân sự do pháp luật quy định”.Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự chỉ có hiệulực nếu đảm bảo các yêu cầu sau đây:

 Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

 Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

 Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

 Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể

Ngoài ra, nếu các trường hợp giao dịch dân sự luật quy định bắt buộc phải có công chứng, chứng thực thì phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của

Bộ luật dân sự 2015 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác

1.2 Lý do cần bảo vệ quyền lợi người thứ ba chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu trước chủ sở hữu tài sản.

So với Khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 thì Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 có sự sửa đổi, bổ sung lớn về nội dung nhằm bảo vệ tốt hơn cho người thứ ba ngay tình Đó là, Khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 và Khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 đều có quy định là:

“Giao dịch dân sự ban đầu bị vô hiệu nhưng giao dịch chuyển giao tài sản là đối tượng của giao dịch vô hiệu cho người thứ ba ngay tình lại có hai hậu quả pháp lý khác nhau”

Đó là, theo quy định của BLDS 2015, nếu tài sản giao dịch đã được đăng ký tại cơ quannhà nước có thẩm quyền trước khi được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch chuyển giao tài sản có hiệu lực, quyền lợi của người thứ ba ngay tình vẫn được bảo vệ ngay cả khi giao dịch dân sự ban đầu vô hiệu Trường hợp này, nếu theo BLDS 2005 thì giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình bị xác định là

vô hiệu

Điều 133 BLDS 2015 bổ sung thêm quy định chủ sở hữu không có quyền đòi lại tàisản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệutheo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗidẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp

lý và bồi thường thiệt hại

Hiện nay, đa số các nước trên thế giới đều bảo vệ người ngay tình trước yêu cầu đòitài sản từ chủ sở hữu tài sản Có thể có nhiều lý do được đưa ra để lý giải cho việc bảo

vệ người ngay tình trước chủ sở hữu tài sản ban đầu Vì vậy, nguyên nhân nào cần phảibảo vệ quyền lợi người thứ ba chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp lý nhưng ngaytình khi tham gia giao dịch

Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi, người ngay tình khi tham gia giao dịch không có cơ sở

và không buộc phải biết người giao dịch không có quyền giao dịch

Như vậy, người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch Trongkhi đó, như nhận định bởi Tòa Califonia, cũng như Patricia Youngblood Reyhan chínhchủ sở hữu tài sản ban đầu là người có lỗi trong việc tạo ra hoàn cảnh làm cho ngườingay tình tham gia giao dịch với người không có quyền giao dịch

Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại, khi cân nhắc việc lựa chọn giữa quyền lợi của chủ

sở hữu tài sản ban đầu và người ngay tình thì việc xem xét xem mức độ thiệt hại giữacác bên là yếu tố quan trọng Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp và có thể lườngtrước được là rủi ro tài sản có thể bị mất hoặc chuyển giao cho người khác không theo

4

ý chí của chủ sở hữu, nhưng người nhận là người ngay tình Tuy nhiên, chủ sở hữu tàisản có thể tránh rủi ro này bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tàisản có giá trị lớn thường được bảo hiểm Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, dongười ngay tình hoàn toàn có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người cóquyền giao dịch Như vậy, trong hoàn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩđến không thể là rủi ro về việc người tiến hành giao dịch không có quyền giao dịch.Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đoán thường là các rủi ro về giao kết, thực hiệncác nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản Chính vì vậy, trên thực tế, biện pháp bảođảm mà người ngay tình áp dụng không hướng đến việc phòng tránh rủi ro do việc bêntiến hành giao dịch không có quyền giao dịch Chính bởi lẽ đó, khi rơi vào rủi ro này,quyền lợi của người ngay tình không được đảm bảo, mà chỉ có thể trông cậy vào sự tựnguyện của bên tiến hành giao dịch Trong khi đó, khả năng người ngay tình nhậnđược bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là trong trường hợpbên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.

Từ những phân tích trên, có thể nhận thấy, thường người ngay tình là người có thểphải chịu thiệt hại nhiều hơn chủ sở hữu tài sản ban đầu

Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội, nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu

của chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người ngay tình trả lại tài sản cho người này sẽdẫn đến sự không công bằng cho người ngay tình Hơn thế, cách tiếp cận này gây tâm

lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch Điều này làm giảm khả năng lưu thông dân

sự của tài sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triểncủa kinh tế – xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường Do vậy, việc công nhậnquyền lợi của người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từchủ sở hữu tài sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho cácgiao dịch, bảo đảm sự phát triển kinh tế – xã hội

Vì những lý trên cho thấy, việc cho phép người ngay tình trở thành chủ sở hữu tàisản như là phương thức bảo vệ người ngay tình khi tham gia giao dịch nhằm mục đíchthúc đẩy và tạo sự ổn định cho các giao dịch Phương thức này cần có giới hạn khi ápdụng thực tế nhằm tránh những tác động tiêu cực cho xã hội và cho quyền lợi chínhđáng của chủ sở hữu ban đầu

II QUY ĐỊNH BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI THỨ BA CHIẾM HỮU TÀI SẢN KHÔNG CÓ CĂN CỨ PHÁP LUẬT NHƯNG NGAY TÌNH KHI

GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU

2.1 Quy định bảo vệ người thứ ba chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình trong các quy định của pháp luật của Bộ luật Dân sư 2005 và Bộ luật Dân sự 2015

Về nguyên tắc, một giao dịch khi bị tuyên bố vô hiệu thì các bên phải hoàn trả chonhau những gì đã nhận được từ giao dịch đó Do vậy người thứ ba sẽ phải hoàn trả tàisản cho người đã chuyển giao tài sản đó cho mình, và sau đó tài sản sẽ trở về tay chủ

sở hữu đích thực của nó nếu người này kiện đòi lại tài sản Tuy nhiên, pháp luật cũng

có những quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình trong trường hợpnày

Thật vậy, theo quy định của Điều 138 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về bảo vệquyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:

“1 Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sảnkhông phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác chongười thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợpquy định tại Điều 257 của Bộ luật này

2 Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng

ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngaytình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tìnhnhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đóngười này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Theo đó, nếu giao dịch dân sự bị Tòa án tuyên bố vô hiệu nhưng tài sản giao dịch đãđược chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình trong các

trường hợp:

Thứ nhất, nếu đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu (tức

là không có giấy tờ chứng minh ai là chủ sở hữu tài sản) thì việc chiếm hữu tài sản là bằngchứng nói lên người đó có quyền sở hữu đối với tài sản đó Sự suy đoán người thứ bangay tình trong trường hợp này là hợp lý và vì vậy, giao dịch với người thứ ba

đối với tài sản này vẫn có hiệu lực Tuy nhiên, nếu người thứ ba ngay tình có được tài

6

sản này thông qua giao dịch dân sự không đền bù Ví dụ như hợp đồng tặng cho tài sảnhoặc được thừa kế tài sản thì giao dịch dân sự với người thứ ba không có hiệu lực).

Thứ hai, đối với tài sản là bất động sản hoặc động sản có đăng ký quyền sở hữu thì

về nguyên tắc, người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu (hoặc quyền sửdụng) tài sản mới có quyền thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản đó, vìvậy, chỉ được coi là ngay tình khi người thứ ba nhận được tài sản này thông qua trình

tự bán đấu giá tài sản hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền, người thực hiện giao dịch dân sự là chủ sở hữu tài sản nhưngsau đó bản án hay quyết định lại bị hủy, bị sửa Bởi vì, theo pháp luật về bán đấu giátài sản, thì văn bản mua được tài sản bán đấu giá là cơ sở để người mua được tài sảnđấu giá xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình Theo pháp luật tốtụng dân sự, thì bản án hay quyết định của Tòa án là cơ sở pháp lý để xác định quyền

sở hữu hay quyền sử dụng hợp pháp của một người đối với tài sản và người thứ bathực hiện giao dịch dân sự với người mà theo bản án hay quyết định của Tòa án là họ

có quyền sở hữu thì coi là hoàn toàn hợp pháp

Quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình lần đầu tiên được Bộ luậtDân sự năm 2005 quy định tuy đã đánh dấu bước tiến bộ đáng kể, nhưng vẫn còn tồntại, bất cập nhất định Thực tiễn áp dụng các quy định Bộ luật Dân sự năm 2005 vềngười thứ ba chiếm hữu ngay tình thông qua giao dịch dân sự cho thấy, những tài sảnthuộc đối tượng giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã đượcchuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì vẫn được Tòa áncông nhận, trừ trường hợp người thứ ba nhận tài sản không có đền bù với người không

có quyền định đoạt

Còn theo Bộ luật Dân sự 2015 thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình chiếm hữutài sản không có căn cứ pháp luật được bảo vệ trong các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, theo quy định tại Khoản 1 Điều 133: “Trường hợp giao dịch

dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã đượcchuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với ngườithứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.” Trongtrường hợp này pháp luật quy định để người thứ ba được xem là ngay tình thì ngườithứ ba không có cơ sở để biết mình tham gia vào giao dịch dân sự với người

không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đếngiao dịch trước đó đã bị vô hiệu và người thứ ba có căn cứ tin rằng đối tượng tài sản vàchủ thể giao dịch với mình có đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của phápluật Trường hợp này thường xảy ra đối với những tài sản là động sản không phải đăng

ký quyền sở hữu như: xe đạp, laptop, điện thoại di động…

Tuy nhiên, đối với trường hợp người thứ ba có được tài sản thông qua giao dịch dân

sự không có đền bù với người không có quyền định đoạt tài sản như: tặng cho, thừakế…hoặc trong trường hợp giao dịch với những loại tài sản bị lấy cắp, bị mất hoặctrường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu thì giao dịch với người thứ

ba bị vô hiệu và chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản đó

Trường hợp thứ hai, quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 133: “ Trường hợp tài sản

phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịchdân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận đượctài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người

mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sảnnhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bịhuỷ, sửa.”

Ở đây, pháp luật quy định nếu người thứ ba tham gia giao dịch dân sự đối với đốitượng tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng người thứ

ba nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giaodịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ

sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án,quyết định bị huỷ, sửa, trong các trường hợp này người thứ ba sẽ được pháp luật côngnhận là người thứ ba ngay tình và được pháp luật bảo vệ, bởi lẽ trong trường hợp nàyngười thứ ba đã căn cứ vào việc tài sản đã được thông qua bán đấu giá tại cơ quan, tổchức có thẩm quyền hoặc căn cứ vào bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩmquyền đã quyết định người giao dịch với mình có quyền sở hữu tài sản đó, do đó ngườithứ ba xác lập, thực hiện giao dịch đối với đối tượng tài sản này không bị vô hiệu, mặc

dù tài sản là đối tượng của giao dịch trước đã bị vô hiệu

8

Như vậy, chế định người thứ ba ngay tình trong Bộ luật dân sự 2015 có một số điểmkhác so với Bộ luật dân sự 2005, cụ thể Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra một số sửa đổinhất định về quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Như vậy, chế định người thứ ba ngay tình trong Bộ luật dân sự 2015 có một số điểmkhác so với Bộ luật dân sự 2005, cụ thể Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra một số sửa đổinhất định về quy định bảo vệ người thứ ba ngay tình

Thứ nhất cụm từ “tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu”

trong khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 được thay thế bằng cụm từ ngắn gọn hơn

“tài sản không phải đăng ký” trong Khoản 1 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 Tài sảntrong quy định này bao gồm hai loại là động sản và bất động sản (Điều 105 Bộ Luật2015) chứ không chỉ bó hẹp là động sản như Bộ luật cũ Trước đây, Bộ Luật 2005 quyđịnh chỉ có tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu trong cácgiao dịch với người thứ ba ngay tình thì giao dịch đó mới có hiệu lực (trừ các trườnghợp tại Điều 257) Tương tự, cụm từ “bất động sản hoặc là động sản phải đăng kýquyền sở hữu” tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 được thay thế bằng “tài sảnphải đăng ký”

Theo tác giả Đỗ Văn Đại, sở dĩ các nhà làm luật đưa ra sự thay đổi này là vì “cónhững tài sản phải đăng ký nhưng không phải đăng ký quyền sở hữu”, ví dụ như đăng

ký xe máy chỉ là đăng kí lưu thông.Tuy nhiên tác giả chưa thấy thuyết phục đối với sựthay đổi này vì thực chất khi tài sản được đăng ký quyền sở hữu thì người thứ ba mớitin tưởng đó là chủ sở hữu nên mới quyết định xác lập giao dịch Tuy nhiên quy địnhmới góp phần bảo đảm tốt hơn, công bằng, hợp lý hơn quyền, lợi ích hợp pháp củangười thiện chí, ngay tình trong giao lưu dân sự, theo đó, nếu người thứ ba ngay tìnhcăn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà xáclập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được bảo vệ Bên cạnh đó, góp phần thay đổinhận thức của người dân đối với việc đăng ký tài sản, đồng thời, giúp nâng cao tinhthần trách nhiệm của các cán bộ làm công tác đăng ký tài sản

Thứ hai quy định chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay

tình là một quy định hoàn toàn mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 Về nguyên tắc, quyđịnh này đồng thời bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu thực sự của tài sản và của cả người thứ

ba ngay tình khi tham gia các giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng giao dịch cùng

là một tài sản Tuy nhiên, trên thực tiễn, quy định này rõ ràng có lợi hơn cho

người thứ ba ngay tình và làm hạn chế đi quyền lợi của chủ sở hữu thực sự của tài sản.Bởi nếu chủ sở hữu thực sự của tài sản khởi kiện và thắng kiện thì việc thi hành án đểđòi bồi thường là không dễ dàng Các bên cần thận trọng hơn nữa trong việc xác lậpcác giao dịch dân sự, nhất là các hợp đồng liên quan đến bất động sản và động sản cógiá trị lớn.

Nhìn chung quy định trong Bộ luật dân sự 2015 quy định rõ ràng hơn , chi tiết hơn

và đã cố gắng bảo vệ người thứ ba ngay tình nhiều hơn so với Bộ luật dân sự năm

2005 Có thể thấy quy định đã khắc phục được những bất cập của Bộ luật dân sự 2005

về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu Qua đó sẽbảo đảm tốt hơn, công bằng hơn quyền lợi hợp pháp của người thiện chí ngay tìnhtrong giao dịch dân sự

2.2 Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình và việc áp dụng điều khoản chuyển tiếp Điều 688 BLDS 2015

Bộ luật Dân sự 2015 đã sửa đổi những quy định bảo vệ người thứ 3 ngay tình khigiao dịch dân sự bị vô hiệu Điều này cũng đặt ra một vấn đề với những giao dịch dân

sự được xác lập trước khi bộ luật này có hiệu lực thì sẽ áp dụng theo quy định bảo bộluật nào Điều 152 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 đã ghi nhận vấn

đề hiệu lực trở về trước của văn bản pháp luật Theo đó chỉ trong trường hợp thật sựcần thiết để đảm bảo quyền lợi, lợi ích của tổ chức, cá nhân cũng như các lợi ích của

xã hội, văn bản quy phạm pháp luật mới quy định hiệu lực trở về trước Do đó điều

688 BLDS 2015 đã đặt ra những quy định về việc áp dụng các điều khoản chuyển tiếp

Trong nội dung nghiên cứu, khi xem xét áp dụng khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 thìgiao dịch dân sự được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực được hiểu là giaodịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình, vì đây là giao dịch trực tiếp dẫnđến hệ quả pháp lý người thứ ba ngay tình có được bảo vệ hay không

Khoản 1 Điều 688 BLDS 2015 quy định:

“1 Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thìviệc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

a) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quyđịnh của Bộ luật này thì chủ thể giao dịch tiếp tục thực hiện theo quy định của Bộ luật

10

Dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luậtDân sự số 33/2005/QH11, trừ trường hợp các bên của giao dịch dân sự có thỏa thuận

về việc sửa đổi, bổ sung nội dung, hình thức của giao dịch để phù hợp với Bộ luật này

và để áp dụng quy định của Bộ luật này

Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy địnhcủa Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 và các vănbản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11;

b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung

và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luậtnày;

c) Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà cótranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bảnquy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luậtDân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết;d) Thời hiệu được áp dụng theo quy định của Bộ luật này”

Với quy định tại khoản 1 Điều 688 BLDS năm 2015 nêu trên, theo tác giả, tùy từngtrường hợp cụ thể mà có thể xử lý như sau:

“(1) Trường hợp giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình được xáclập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực nhưng chưa được thực hiện hoặc đang đượcthực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của BLDS 2015 và có tranhchấp thì phải áp dụng quy định của BLDS 2005 và các văn bản quy phạm pháp luậtquy định chi tiết BLDS 2005 để xác định giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ

ba ngay tình bị vô hiệu (điểm a khoản 1 Điều 688)

(2) Trường hợp giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình được xáclập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực nhưng chưa được thực hiện hoặc đang đượcthực hiện mà giao dịch này thỏa mãn đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều

133 BLDS 2015, các nội dung khác và hình thức của giao dịch cũng phù hợp với quyđịnh của BLDS 2015 thì giao dịch chuyển giao tài sản cho người thứ ba ngay tình không bị vô hiệu (điểm b khoản 1 Điều 688)

(3) Trường hợp giao dịch chuyển giao tăi sản cho người thứ ba ngay tình được xâclập vă thực hiện xong trước ngăy BLDS 2015 có hiệu lực mă có tranh chấp thì mặc dùnội dung vă hình thức của giao dịch hoăn toăn phù hợp với BLDS 2015 nhưng việcgiải quyết vẫn phải căn cứ văo quy định của BLDS 2005 vă câc văn bản quy phạmphâp luật quy định chi tiết BLDS 2005 Điều đó có nghĩa lă giao dịch chuyển giao tăisản cho người thứ ba ngay tình sẽ bị xâc định lă vô hiệu (điểm c khoản 1 Điều 688).”

Như vậy, quy định mới của BLDS 2015 đê góp phần bảo đảm tốt hơn, công bằng,hợp lý hơn quyền, lợi ích hợp phâp của người thứ ba ngay tình trong giao lưu dđn sự,vốn luôn bị yếu thế khi tham gia văo câc giao dịch dđn sự vă góp phần bảo đảm sự ổnđịnh trong câc quan hệ dđn sự

III QUAN ĐIỂM ÂP DỤNG QUY ĐỊNH BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH DĐN SỰ VÔ HIỆU TRÍN THỰC TẾ

3.1 Bản ân dđn sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngăy 22-9-2014 của Tòa ân nhđn dđn thănh phố Hồ Chí Minh về “yíu cầu tuyín bố giao dịch mua bân nhă vô hiệu”.

3.1.1 Nội dung vụ ân

Nguyín đơn – bă Lí Thị H trình băy:

Do có mối quan hệ thđn thiết với bă Hồ Thị Minh C nín bă đê nhiều lần bảo lênhcho bă C vay tiền của ông S bằng hình thức bă bân căn nhă số 13/6/26 TN, phường X,quận G do bă lă chủ sở hữu nhă cho ông S, sau khi bă C trả hết tiền cho ông S thì bă vẵng S ra phòng công chứng lập thủ tục hủy bỏ việc mua bân nhă Văo khoảng năm

2007 bă công chứng lập thủ tục hủy bỏ việc mua bân nhă Văo khoảng năm 2007 bă C

có nhu cầu vay của ông S 400.000.000 đồng thì như những lần trước ông S cũng yíucầu bă ký hợp đồng mua bân căn nhă trín để lăm tin Do nhiều lần vay trước bă C đềutrả tiền đầy đủ cho ông S nín lần năy bă vẫn tiếp tục ra công chứng để lập thủ tục bânnhă cho ông S Đến năm 2009 khi bă C đến hạn không trả được nợ cho ông S nín ông

S đê sang tín trước bạ căn nhă của bă Do giao dịch thực chất lă vay tiền chứ khôngphải mua bân nhă nín bă yíu cầu tòa tuyín bố giao dịch mua bân nhă giữa bă vă ông S

lă vô hiệu vă hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhă ở vă quyền sử dụng đất ở do ông

12

S đứng tên Tiền nợ do bà C vay nên phải có trách nhiệm trả cho ông S để ông S trả lạicăn nhà trên cho bà H.

Bị đơn ông Bùi Quang S trình bày:

Ông xác nhận có cho bà H vay tiền 400.000.000 đồng trong thời hạn 6 tháng và đểđảm bảo cho số nợ trên Ngày 17/10/2007 tại Phòng công chứng số 5, ông và bà H làmhợp đồng mua bán căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G, Thành phố Hồ ChíMinh Đến hạn trả nợ nhưng bà H không trả nợ nên ông đã sang tên trước bạ căn nhàsang tên ông Sau đó ông đã dùng căn nhà này thế chấp cho Ngân hàng T – Chi nhánhSài Gòn để vay số tiền 450.000.000 đồng theo hợp đồng thế chấp ngày 08-02-2010 tạiPhòng công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh Bà H trình bày hợp đồng mua bánnhà là để đảm bảo cho số nợ mà bà C vay của ông là không đúng, ông chỉ cho bà Hvay tiền chứ không cho bà C vay tiền Việc ông xác nhận có nhận số tiền 100.000.000đồng của bà C đó là nợ cá nhân riêng của ông với bà C chứ không liên quan gì đến nợcủa bà H với ông Đối với yêu cầu của bà H đề nghị hủy hợp đồng mua bán nhà ngày17-10-2007 giữa ông và bà H và hủy giấy chủ quyền nhà đứng tên ông, ông khôngđồng ý, khi nào bà H trả hết tiền vốn và lãi cho ngân hàng thì ông sẽ sang tên lại cănnhà cho bà

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Bà Chu Thị Ngọc V thống nhất với phần trình bày và yêu cầu của ông S và không

có ý kiến gì khác

Bà Hồ Thị Minh C xác nhận bà có vay của ông S 400.000.000 đồng, để làm tin theoyêu cầu của ông S, bà H có giúp bà dùng giấy tờ nhà của bà H để thực hiện hợp đồngmua bán nhà với ông S làm tin Quá trình vay bà đã trả được cho ông S 365.000.000đồng tiền lãi nên bà đề nghị bà sẽ trả cho ông S 100.000.000 đồng để ông S trả lại cho

bà H giấy tờ nhà Ngân hàng T - đổi tên thành Ngân hàng P theo quyết định số2096/QĐ-NHNN ngày 19-9-2011 của Ngân hàng Nhà nước, do ông Phan Đạt T là đạidiện theo ủy quyền trình bày: Ngày 09-02-2010, Ngân hàng và ông S có ký hợp đồngtín dụng số 010/10HĐT, Ngân hàng cho ông S vay số tiền 450.000.000 đồng, thời hạn

60 tháng, lãi suất 18%/1 năm, tài sản thế chấp là căn nhà số 13/6/26 TN, phường X,quận G do ông Bùi Quang S và bà Chu Thị Ngọc V là chủ sở hữu Quá trình vay ông S

và bà V chỉ trả được cho ngân hàng 47.250.000 đồng, tính đến ngày 07 -4-2014 ông S

và và V còn thiếu ngân hàng tổng số tiền 1.059.755.072 đồng, bao gồm nợ vốn427.500.000 đồng và lãi trong hạn là 219.002.292 đồng; phạt lãi là 175.338.312 đồng,phạt vốn là 237.914.469 đồng Ngân hàng yêu cầu ông S bà V phải trả số nợ trên làmmột lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật nếu đến hạn ông S, bà V không trả nợ thì

đề nghị tòa tuyên phát mãi căn nhà theo hợp đồng thế chấp số 003382 ngày

08-02-2010 tại Phòng công chứng số 01 Đối với yêu cầu của bà H, Ngân hàng có ý kiến nhưsau: Ngân hàng cho ông S, bà V vay thủ tục đều đúng theo quy định của pháp luật nênngân hàng không đồng ý hủy hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng với bà V, ông S Việcvay mượn giữa bà C, ông S và bà H như thế nào ngân hàng không biết

Ông Kiều Cảnh B thống nhất với ý kiến của bà H và không có ý kiến gì khác

Ông Kiều Quang M thống nhất với ý kiến của bà H và không có ý kiến gì khác

Ủy ban nhân dân quận G do ông Đào Minh P là đại diện theo ủy quyền trình bày:Căn cứ và hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số11600/HĐ-CNQSHN&QSDĐ giữa bà Lê Thị H và ông Bùi Quang S tại Phòng côngchứng số 5, Thành phố Hồ Chí Minh của Ủy ban nhân dân quận G đã cấp Giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho ông Bùi Quang S và bà Chu ThịNgọc V, việc cấp giấy chứng nhận là đúng theo quy định của pháp luật; tuy nhiên đốivới yêu cầu hủy giấy chứng nhận của bà H đề nghị Tòa án xem xét và giải quyết theoquy định của pháp luật

Ngày 22/4/2014 bà H kháng cáo yêu cầu tuyên bố giao dịch thế chấp nhà giữa ông

S với Ngân hàng cũng vô hiệu và trả lại cho bà H

Ngày 14/5/2014 Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh kháng nghị, đềnghị Tòa án xử tuyên bố thế chấp nhà giữa ông S với Ngân hàng vô hiệu Trường hợpbuộc ông S trả lại giá trị căn nhà cho bà H, thì cũng phải buộc bà H trả lại những gì đãnhận cho ông S, mới đúng Tòa án cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật tố tụng dân sự năm

2005 là không đúng

Tại phiên tòa phúc thẩm:

 Bà H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo

 Đại diện của ông S trình bày không nhận được bản án sơ thẩm, nên không thực

hiện quyền kháng cáo được Nay tại tòa ông S yêu cầu xác định giao

dịch mua bán 14

giữa bà H bán cho ông S bị vô hiệu như bản án sơ thẩm đã xử; hậu quả của hợpđồng vô hiệu là bên ông S phải trả lại giá trị nhà cho bà H, bổ sung yêu cầu buộcbên bà H phải trả cho ông S 400.000.000 đồng Yêu cầu hủy giao dịch thế chấpnhà giữa ông S với Ngân hàng Khoản nợ vay Ngân hàng của ông S, thì ông yêucầu được trả nợ vốn là 27.000.000 đồng cho Ngân hàng (đã thỏa thuận với bà C,

bà C trả cho Ngân hàng 400.000.000 đồng) và tiền lãi xin không trả Và Ngânhàng sẽ trả giấy tờ cho bà H

 Bà V cùng ý kiến với ông S

 Bà C yêu cầu xác định khoản nợ vay của bà C đối với ông S, bà H chỉ bảo lãnh nợbằng hợp đồng bán nhà cho ông S Nay bà C thống nhất với ông S sẽ trả nợ thaycho ông S với Ngân hàng 400.000.000 đồng

 Ngân hàng yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm buộc ông S trả tiền nợ vốn427.500.000 đồng và lãi tính đến ngày 07/04/2014 tổng cộng 1.059.755.072 đồng

Từ khi xét sơ thẩm đến nay, ông S, bà V vẫn chưa trả nợ cho Ngân hàng nên yêucầu bổ sung tính lãi cho đến khi thi hành án xong theo quy định của pháp luật

 Đại diện theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân quận G yêu cầu giữ nguyên bản án

sơ thẩm

 Luật sư bảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ của nguyên đơn trình bày yêu cầu: Sửa mộtphần bản án sơ thẩm là hủy hợp đồng tín dụng số 010/10HĐTD ngày 09/02/2010giữa ông S đã ký với Ngân hàng, bác một phần yêu cầu của Ngân hàng là phát mãicăn nhà số 13/6/26 TN, Phường X, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, yêu cầu ông

S trả lại giấy tờ nhà số 13/6/26 TN, Phường X, quận G, Thành phố Hồ Chí Minhcho bà H

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh phát biểu: Về thủ tục tốtụng, từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủđúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự Về nội dung: Hợp đồng bán nhà giữa bà H

và ông S chỉ là hợp đồng giả tạo của hợp đồng vay mượn tiền nên vô hiệu Do đó, việcông S dùng căn nhà này thế chấp cho Ngân hàng để ký hợp đồng tín dụng số010/10HĐT cũng vô hiệu Đề nghị hủy hợp đồng thế chấp Mặt khác cần giải quyếthậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu buộc bà H trả ông S 400 triệu đồng Phần Quyết

định bản án của Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng các điều, khoản của Bộ luật tố tụngdân sự có hiệu lực ngày 01-01-2005 để giải quyết là không đúng vì các Điều luật này

đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụngdân sự có hiệu lực từ ngày 01-01-2012 Đề nghị hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ về Tòa áncấp sơ thẩm giải quyết lại

bà V không kháng cáo bản án, nên cấp phúc thẩm không xem xét yêu cầu mới ngoàiphạm vi khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu độc lập của Ngân hàng (bút lục số

377, 378, 379, 380)

Về nội dung:

 Nguyên đơn - Bà H kiện ông S yêu cầu tuyên bố hợp đồng mua bán nhà có côngchứng số 11600/HĐ-CNQSHN-QSDĐ ngày 17/10/2007 tại Phòng công chứng số 5,Thành phố Hồ Chí Minh, đối với căn nhà số 13/6/26 TN, là vô hiệu;

 Xét tại bản tự khai của ông S ngày 25/12/2009 rằng: Tháng 10/2007 ông S cho bà Hvay số tiền 400.000.000 đồng, hạn vay 6 tháng, thỏa thuận miệng; để đảm bảo cho

số nợ trên thì ông và bà H làm hợp đồng mua bán nhà căn nhà số 13/6/26 TN TạiBiên bản hòa giải ngày 02/4/2010 và ngày 17/11/2010 ông S xác định chỉ giao dịchmua bán nhà với bà H theo hợp đồng mua bán, có giá 520.000000 đồng (hợp đồng

có công chứng như nêu trên - bút lục 305,333, 334);

 Xét bà H, bà C khai: Bà C mới là người vay số tiền 400.000.000 đồng của ông S,vào năm 2007, thỏa thuận miệng, trả lãi đều mỗi tháng với lãi suất 5% tháng, khôngthỏa thuận thời hạn trả nợ vốn Phía bà H chịu trách nhiệm bảo lãnh khoản vay của

bà C nên bà H phải làm hợp đồng bán nhà cho ông S, ghi giá 520.000.000 đồng,

16

vào ngày 17/10/2007 (bút lục 304, 306, 333, 334); thực tế bà H không nhận tiền mua nhà của ông S.

 Xét hợp đồng mua bán nhà tuy có công chứng, ghi nhận việc giao nhận do bên mua

và bên bán tự thực hiện (ngoài sự chứng kiến của công chứng viên); xét phía bà Hkhẳng định không nhận khoản tiền bán nhà do ông S giao; đại diện của ông S cũngthừa nhận đã nhận nhà để đảm bảo khoản tiền cho bà H vay 400.000.000 đồng, còntiền mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà thì ông S không giao cho bà H

 Do đó có cơ sở xác định hợp đồng mua bán nhà giữa bà H - chủ sở hữu nhà với ông

S là giả tạo.Theo Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005: “Khi các bên xác lập giao dịchdân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo bị

vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực” Xét Án sơ thẩm xác định giaodịch mua bán nhà giữa bà H với ông S, vô hiệu là đúng

 Do đó bị đơn - Ông S có yêu cầu bà H trả lại khoản nợ vay 400.000.000 đồng, thìphải thực hiện thủ tục phản tố theo quy định của pháp luật Tòa án cấp sơ thẩm đãtống đạt hợp lệ thông báo tạm ứng án phí phản tố cho ông S (bút lục 78) nhưng ông

S vẫn không thực hiện, nên Tòa cấp sơ thẩm không xem xét trong vụ án này là có

cơ sở

 Xét sau khi ký hợp đồng mua nhà của bà H, ông S đăng ký quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận ngày13/3/2009 (theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở vào sổ số19159/2001 ngày 13/9/2001 của Ủy ban nhân dân thành phổ Hồ Chí Minh) Tại Tòa

bà H khai có biết ông S sang tên quyền sở hữu căn nhà nhưng bà H vẫn không khiếunại việc cấp chứng nhận quyền sở hữu nhà cho ông S Mãi đến ngày 22/10/2009 bà

H mới gửi đơn kiện đến Tòa án (bút lục 296); ngày 08/02/2010 vợ chồng ông S đãthế chấp nhà, đất này để vay tiền của Ngân hàng, có đăng ký thế chấp tại Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất quận G Xét thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tạiĐiều 318, 345 Bộ luật dân sự năm 2005, Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm

 Xét Ngân hàng có giao dịch nhận thế chấp nhà, đất của ông S, trong khi căn nhà đãđược Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho ông S;Ngân hàng cũng không biết giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giả tạo giữa bà H vớìông S; thủ tục thế chấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ Luật dân sự

2005, Điều 12 Nghị định 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịchbảo đảm Do đó cần bảo vệ quyền lợi cho Ngân hàng ngay tình, khi giao dịchchuyển nhượng nhà, đất giữa bà H và ông S vô hiệu.

 Xét theo Công văn số 2210/UBND-QLĐT ngày 06/12/2013 của Ủy ban nhân dânquận G thì năm 2007 bà H bắt đầu xây dựng căn nhà trên, nhưng bà H chưa hoàn tấtthủ tục đăng ký quyền sở hữu công trình Do đó trong giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà và sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân cấp cho ông S, đã không cập nhật đượchiện trạng nhà như hiện hữu

 Án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu độc lập của Ngân hàng, buộc vợ chồng ông S, bà Vtrả nợ vay, tạm tính đến ngày xét xử sơ thẩm (07/4/2014) là 1.059.755.072 đồng vàquyền yêu cầu phát mại tài sản nhận thế chấp là đất, nhà mang số 13/6/26 đường

TN, theo hiện hữu, tức là bao gồm cả phần xây dựng mới, theo bản vẽ ngày05/02/2012 của công ty cổ phần tư vấn xây dựng Q, có giá trị 887.427.680 đồng,thấp hơn số tiền ông S, bà V nợ Ngân hàng, là đúng

 Án sơ thẩm áp dụng đúng điều luật nhưng viện dẫn ngày ban hành Bộ luật tố tụngdân sự không chính xác, nhưng không ảnh hưởng đến đường lối xét xử Do đókhông cần thiết hủy án sơ thẩm Lưu ý cấp sơ thẩm rút kinh nghiệm

 Các phần khác của bản án sơ thẩm, không có kháng cáo, kháng nghị nên không xét

 Do đó không chấp nhận kháng cáo, kháng nghị; giữ nguyên bản án sơ thẩm

 Ngoài ra, đối với khoản vay của Ngân hàng đã được bảo đảm bằng lãi suất do Ngânhàng nhà nước quy định nên kể từ sau ngày Tòa cấp sơ thẩm buộc bên vay trả tiền,thì bên vay còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng, chođến khi thi hành án xong nợ

 Án phí dân sự phúc thẩm: 200.000 đồng, người kháng cáo phải nộp

3.1.3 Phân tích và đánh giá bản án

Bản án dân sự phúc thẩm số 1258/2014/DS-PT ngày 22-9-2014 của Tòa án nhân dânthành phố Hồ Chí Minh về “yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán nhà vô hiệu” tại thànhphố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là bà Lê Thị H và bị đơn là ông Bùi Quang S

Về trình tự pháp lý: các tòa án từ sơ thẩm đến phúc thẩm đều áp dụng đúng các trình

Hướng giải quyết của Tòa án có thẩm quyền

Tòa sơ thẩm:

18

Tại Bản án dân sự sơ thẩm 146/2014/DSST ngày 15-4-2014 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp đã xử:

 Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Lê Thị H

 Tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G giữa bà LêThị H và ông Bùi Quang S tại phòng công chứng số 05, Thành phố Hồ Chí Minhngày 17-10-2007 là vô hiệu

 Không chấp nhận yêu cầu của bà H yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và quyền sử dụng đất ở căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G do ông BùiQuang S đứng tên chủ quyền

Buộc ông Bùi Quang S phải trả cho bà Lê Thị H số tiền 887.427.680 đồng (Támtrăm tám mươi bảy triệu bốn trăm hai mươi bày ngàn sáu trăm tám mươi đồng) là giátrị căn nhà số 13/6/26 TN, phường X, quận G

Ông Bùi Quang S và bà Chu Thị Ngọc V có trách nhiệm trả cho Ngân hàng T sốtiền là 1.059.755.072 đồng, bao gồm nợ vốn 427.500.000 đồng và lãi trong hạn là219.002.292 đồng, phát lãi là 175.338.312 đồng, phạt vốn là 237.914.469 đồng làmmột lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật

Kể từ ngày 08/04/2014 bà V, ông S còn phải chịu khoản tiền lãi tương ứng theo hợpđồng tín dụng số 010/101HDTD ngày 09/02/2010

Nếu đến hạn mà bà Chu Thị Ngọc V và ông Bùi Quang S không thanh toán đủ số nợ(cả gốc và lãi) thì Ngân hàng T có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án có thẩm quyềnphát mãi tài sản thế chấp là căn nhà số 13/5/26 TN, Phường X, quận G do ông S và bà

V là chủ sở hữu theo hợp đồng thế chấp tài săn đã được phòng công chứng nhà nước

số 1, Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận, số công chứng 003382, quyền số 02 ngày08/02/2010 để thu hồi nợ

Những người đang cư ngụ tại căn nhà số 13/6/26 TN, Phường X Quận G bàn giaocăn nhà cho Chi cục Thi hành án có thẩm quyền trong trường hợp ngân hàng có yêucầu phát mãi căn nhà nêu trên để thu hồi nợ

Sau khi ông S, bà V thanh toán hết số tiền trên, Ngân hàng T có trách nhiệm trả choông S, bà V toàn bộ bản chính gồm:

 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở do ông Bùi Quang S đứng tên chủ quyền

 Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà và đất ngày 24/01/2009

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo của đương sự

 Buộc ông S phải trả cho bà H, số tiền tương đương trị giá căn nhà số 13/6/26 TN bằng 887.427.680, ngay khi án có hiệu lực pháp luật

 Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và bà H có đơn yêu cầu thi hành án, nếuông S chậm trả tiền thì còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất cơ bản do Ngânhàng nhà nước quy định tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án

 Buộc ông S và bà V phải trả cho Ngân hàng T, tổng số nợ là 1.059.755 072 đồng,bao gồm nợ vốn 427.500.000 đồng và lãi trong hạn là 219.002.292 đồng, phạt lãi

là 175.338.312 đồng, phạt vốn là 237.914.469 đồng, làm một lần ngay sau khi bản

án có hiệu lực pháp luật

 Kể từ ngày 08/4/2014 ông S, bà V còn phải tiếp tục chịu khoản tiền lãi trên số nợvốn, cho đến khi thi hành án xong, theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tíndụng số 010/10HDTD ngày 09/02/2010, giữa Ngân hàng T với ông S, bà V

 Nếu đến hạn trả tiền mà ông S và bà V không thanh toán đủ số nợ (cả gốc và lãi)thì Ngân hàng T có quyền yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền phátmại tài sản thế chấp là toàn bộ căn nhà số 13/6/26 TN do ông S và bà V là chủ sở

hữu theo hợp đồng thế chấp tài sản đã được phòng công chứng nhà

nước số 1, 20

Thành phố Hồ Chí Minh chứng nhận, số công chứng 003382, quyển số 02 ngày 08/02/2010 để thu hồi nợ.

 Bà H và những người đang cư ngụ tại căn nhà số 13/6/26 TN phải có trách nhiệmbàn giao căn nhà cho Chi cục Thi hành án có thẩm quyền trong trường hợp Ngânhàng có yêu cầu phát mại căn nhà nêu trên để thu hồi nợ

Các điều luật được áp dụng làm căn cứ pháp luật:

 Áp dụng Khoản 1 Điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự, sửa đổi bổ sung năm 2011:

“Điều 275 Thẩm quyền của Hội đồng xét xử phúc thẩm

Hội đồng xét xử phúc thẩm có các quyền sau đây:

1 Giữ nguyên bản án sơ thẩm;”

 Áp dụng Khoản 2 Điều 138, Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 138 Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vôhiệu

2 Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng kýquyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngaytình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tìnhnhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án,quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đóngười này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

“Điều 305 Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1 Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên

có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa đượchoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiệnnghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đốivới bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ vàyêu cầu bồi thường thiệt hại

2 Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với sốtiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời

gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

 Áp dụng Pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án năm 2009;

 Áp dụng Mục 3 Thông tư liên tịch số 01/TTLT ngày 19/6/1997 của Tòa án Nhândân Tối cao, Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướngdẫn việc xét xử và thi hành án về tài sản

3.1.4 Nhận xét về cách xét xử và áp dụng của tòa

Qua bản án, giao dịch bị vô hiệu ở đây được tòa án xác định là giao dịch giả tạo, đó

là giao dịch mua bán nhà đất giữa bà Lê Thị H và ông Bùi Quang S và giao dịch thựcchất đây là giao dịch vay mượn tài sản của ông Bùi Quang S và bà Hồ Thị Minh C.Theo Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005: “Giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịchdân sự bị vô hiệu là buộc các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận Nếu khôngtrả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền” Xét giao dịch mua bán nhà bị vô hiệu,nên buộc ông S trả lại cho bà H căn nhà hoặc giá trị tương đương Phía bà H chưa nhậntiền mua nhà của ông S, nên không phải hoàn trả cho ông S Đặt giả sử, theo như ông

S khai có cho bà H vay tiền 400.000.000 đồng là có thật và hai bên xác lập giao dịchmua bán nhà để nhằm đảm bảo nợ vay thì giao dịch cho vay tiền (giao dịch bị chegiấu) vẫn có hiệu lực Qua đó cho thấy, tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã ápdụng hợp lý các căn cứ pháp luật và đưa ra quyết định đúng đắn theo tinh thần phápluật

Xét sau khi ký hợp đồng mua nhà của bà H, ông S đăng ký quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng nhận ngày13/3/2009 (theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở vào sổ số19159/2001 ngày 13/9/2001 của Ủy ban nhân dân thành phổ Hồ Chí Minh) Xét Ngânhàng có giao dịch nhận thế chấp nhà, đất của ông S, trong khi căn nhà đã được Ủy bannhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng cho ông S; Ngân hàng cũngkhông biết giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giả tạo giữa bà H vớì ông S; thủ tục thếchấp phù hợp với quy định tại Điều 318, 345 Bộ Luật dân sự 2005, Điều 12 Nghị định163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Do đó cần bảo vệquyền lợi cho Ngân hàng ngay tình, khi giao dịch chuyển nhượng nhà, đất giữa bà H

và ông S vô hiệu Qua lời khai và các căn cứ pháp lý là các văn bản quy phạm pháp

22