Lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng_unprotected

đồng tổng thầu EPC là hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư; + Hợp đồng tổng thầu chính khóa trao tay là hợp đồn

cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình và chu đáo của Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Trọng Hoan và các thầy cô trong khoa sau đại học chuyên ngành Quản lý xây dựng của Trường Đại học Thủy Lợi trong thời gian học tập đã giúp tôi hoàn thành khóa học, cảm ơn sự giúp đỡ của các anh chị đồng nghiệp trong Công ty Cổ phần Tập đoàn Nam Cường đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này

Do những hạn chế về kiến thức, kinh nghiệm, thời gian và tài liệu tham khảo nên không thể tránh khỏi những khuyết điểm và sai sót

Vì vậy tôi mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo của các thầy cô giáo và đồng nghiệp đó chính là sự giúp đỡ quý báu mà tôi mong muốn nhất đề cố gắng hoàn thiện hơn trong quá trình nghiên cứu và công tác sau này

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, Ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Phạm Thị Trang

Thủy Lợi, chuyên ngành Quản lý xây dựng, xin cam kết:

1 Đây là luận văn do bản thân tôi trực tiếp thực hiện dưới sự hướng dẫn của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng Hoan

2 Công trình này không trùng lặp với bất kỳ nghiên cứu nào khác đã được công bố tại Việt Nam

3 C ác số liệu và thông tin trong nghiên cứu là hoàn toàn chính xác, trung thực

và khách quan, đã được xác nhận và chấp thuận của cơ sở nơi nghiên cứu.Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết này

Hà Nội, Ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Phạm Thị Trang

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 Cơ sở lý luận về hợp đồng xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 4

1.1 Hợp đồng xây dựng 4

1.1.1 Khái niệm hợp đồng xây dựng 4

1.1.2 Nội dung hợp đồng xây dựng 4

1.1.3 Phân loại hợp đồng xây dựng 4

1.2 Giá hợp đồng hợp xây dựng 6

1.2.1 Khái niệm giá hợp đồng xây dựng: 6

1.2.2 Nội dung giá hợp đồng xây dựng: 6

1.2.3 Phân loại giá hợp đồng xây dựng 6

1.2.4 Phương pháp xác định giá hợp đồng xây dựng 8

1.3 Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 11

1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 11

1.3.2 Nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 12

1.3.3 Các phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng sử dụng hiện nay đối với các dự án xây dựng nhà ở 13

1.4 Những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 23

Kết luận chương 1 23

Chương 2 Thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường trong thời gian qua 24

2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty Nam Cường 24

2.2 Phân tích thực trạng xây dựng và quản lý giá hợp đồng trong xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường 25

2.2.1 Tình hình đầu tư xây dựng các dự án xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường từ năm 2010 đến năm 2013 25

2.2.2 Tình hình công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường từ năm 2010 đến năm 2013 27

xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường 40

2.2.1 Kết quả đạt được: 40

2.3.2 Tồn tại và nguyên nhân 40

Kết luận chương 2 46

Chương 3 Đề xuất phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường và áp dụng cho công trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế 47

3.1 Kế hoạch phát triển đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường trong thời gian tới 47

3.1.1 Các dự án công ty đang thực hiện 47

3.1.2 Các hợp đồng xây dựng đang thực hiện 54

3.2 Đề xuất phương pháp điều chỉnh giá hợp xây dựng 55

3.2.1 Phương pháp bù giá trực tiếp 56

3.2.2 Phương pháp bù giá theo chỉ số giá 60

3.3 Áp dụng phương pháp điều chỉnh giá hợp xây dựng cho công trình 62 3.3.1 Giới thiệu công trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế 62

3.3.2 Một số nội dung chính của các hợp đồng gói thầu xây dựng 62

3.3.3 Đề xuất phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 68

3.3.4 Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế 69

3.3.5 Áp dụng phương pháp dùng hệ số để điều chỉnh giá hợp đồng cho công trình CT3: 74

Kết luận chương 3 79

CHÚ THÍCH 1

Hình 2.1: Chung cư CT8 Block A, B, C, D – KĐTM Dương Nội 38

H ình 2.2: Cụm Chung cư CT7 – KĐTM Dương Nội 39 Hình 2.3: Công trình Nhà liền kề khu D-KĐTM Dương Nội 40

Bảng 1.1: Bảng tổng hợp dự toán chi phí xây dựng bổ sung 21

Bảng 2.1: Tổng hợp chi phí điều chỉnh giá vật liệu công trình Nhà ở cao tầng CT3- KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa C, D 34

Bảng 2.2: Tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa C, D: 35

Bảng 2.3: Tổng hợp chi phí điều chỉnh giá vật liệu công trình Nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa A, B 35

Bảng 2.4: Tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa A, B: 36

Bảng 2.5: Bảng thống kê một số công trình thi công xây dựng của Công ty Nam Cường trong quá trình thực hiện có điều chỉnh giá hợp đồng 36

Bảng 2.6: Bảng đơn giá chi tiết bù giá nhân công, máy thi công cho công tác cốt thép tường theo dự toán lập theo định mức cơ bản 41

Bảng 2.7: Bảng đơn giá chi tiết bù giá nhân công, máy thi công cho công tác cốt thép tường theo dự toán trúng thầu 43

Bảng 2.8: Bảng đơn giá chi tiết bù giá vật liệu theo công bố liên sở tài chính 44

Bảng 2.9: Bảng đơn giá chi tiết bù giá vật liệu theo dự toán trúng thầu 45

Bảng 3.1: Bảng tính đơn giá vật liệu bổ sung 58

Bảng 3.2: Bảng tính đơn giá nhân công, máy thi công bổ sung 60

Bảng 3.3: Bảng tổng hợp chi phí vật liệu bổ sung công trình Nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, Gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa C, D 72

Bảng 3.4: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhu ế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa C, D: 73

Bảng 3.5: Bảng tổng hợp chí phí vật liệu bổ sung Công trình: Nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, Gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa A, B 73

Bảng 3.6: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng công trình nhà ở cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện Tòa A, B: 74

Bảng 3.8: Bảng tính giá trị quyết toán công trình theo phương pháp 76 Bảng 3.9: Bảng xác định các hệ số a, b, c, d 76 Bảng 3.10: Bảng tính giá trị quyết toán công trình theo phương pháp hệ số điều chỉnh chung cư CT3 tòa A, B 77 Bảng 3.11: Tổng hợp chi phí thực hiện theo 3 phương án 77

M Ở ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay thị trường xây dựng nói chung và các công trình xây dựng nhà ở nói riêng thường có thời gian thi công kéo dài, giá hợp đồng tại thời điểm khởi công công trình không còn phù hợp với giá thanh toán tại thời điểm thanh, quyết toán

V iệc cân đối, phân bổ và điều hành vốn đối với các dự án xây dựng nhà ở một cách hợp lý để triển khai các dự án thực hiện mục tiêu tăng trưởng và phát triển của các doanh nghiệp là hết sức quan trọng Công ty Nam Cường đã và đang đầu tư các dự

án xây dựng nhà ở tại các khu đô thị mới trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, các dự án được thực hiện hầu hết từ đầu năm 2010 cho đến nay đã đi vào hoàn thiện và bàn giao căn hộ cho khách hàng Tuy nhiên trong quá trình thanh quyết toán các gói thầu đã thực hiện, giá thanh toán vượt giá hợp đồng rất nhiều dẫn đến ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch vốn đề ra, đồng thời ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp Nguyên nhân chủ yếu là do quá trình thi công kéo dài, các chế độ chính sách nhà nước thay đổi về tiền lương, giá nhiên, nguyên vật liệu tăng cao theo xu thế phát triển của thị trường

Đó là vấn đề bất cập xảy ra hiện nay không những ở Công ty Nam Cường mà hầu hết các doanh nghiệp đầu tư xây dựng đang gặp phải với chi phí dự phòng 5% cho phần trượt giá trong tổng dự toán không đủ để bù cho các chi phí vượt giá trị

hợp đồng trên Vì vậy việc “Lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây

dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của công ty Nam Cường, áp dụng cho công trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế” là yêu cầu bức thiết có ý

nghĩa thực tiễn trong xây dựng hiện nay

2 Mục tiêu của đề tài

- Lưa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường và áp dụng cho công trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các hợp đồng xây dựng và giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường

- Phạm vi nghiên cứu là các công trình thi công do Công ty Nam Cường làm chủ đầu tư trong giai đoạn 2010-2013

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập và phân tích các dữ liệu

- Phương pháp thống kê tổng hợp

- Phương pháp tính toán, so sánh và đánh giá

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa lý luận cơ bản về hợp đồng xây dựng

và phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng, làm cơ sở để tổng hợp, phân tích, đánh giá về hợp đồng xây dựng nói chung và công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng nói riêng Đồng thời làm căn cứ cho công tác học tập, nghiên cứu về hợp đồng xây dựng và điều chỉnh hợp đồng xây dựng

- Ý nghĩa thực tiễn: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án nhà ở của Công ty Nam Cường trong thời gian qua, chỉ ra những tồn tại và nguyên nhân cần khắc phục Từ đó đề xuất lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường trong thời gian tới, với mục tiêu đảm bảo tính khách quan, tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi trong kinh doanh của các bên

6 Các kết quả dự kiến đạt được

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hợp đồng xây dựng và phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

- Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến yếu tố trượt giá của dự án

- P hân tích được các nguyên nhân dẫn đến bất cập trong công tác tính bù giá

cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở hiện nay

- Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện bù giá các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường

- Đề xuất lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng nhằm đảm bảo tính minh bạch, cơ sở khoa học và pháp lý trong quản lý giá hợp đồng xây dựng

và đảm bảo quyền lợi cho các bên khi thực hiện

- Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng áp dụng cho công trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế

7 Nội dung luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung chính của luận văn gồm 3 chương như sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hợp đồng xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Chương 2: Thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường trong thời gian qua

Chương 3 Đề xuất lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường và áp dụng cho công trình Chung cư CT3, Khu đô thị mới Cổ Nhuế

Chương 1 Cơ sở lý luận về hợp đồng xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

1.1 Hợp đồng xây dựng

1.1.1 Khái niệm hợp đồng xây dựng [1]

Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng

1.1.2 Nội dung hợp đồng xây dựng [2]

Nội dung hợp đồng xây dựng bao gồm:

- Căn cứ pháp lý áp dụng;

- Ngôn ngữ áp dụng;

- Nội dung và khối lượng công việc;

- Chất lượng, yêu cầu kỹ thuật của công việc, nghiệm thu và bàn giao;

- Thời gian và tiến độ thực hiện hợp đồng;

- Giá hợp đồng, tạm ứng, đồng tiền sử dụng trong thanh toán và thanh toán hợp đồng xây dựng;

- Bảo đảm thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng hợp đồng;

1.1.3 Phân loại hợp đồng xây dựng [3]

Hợp đồng xây dựng được phân loại theo tính chất, nội dung công việc thực hiện và giá hợp đồng áp dụng:

- Theo tính chất, nội dung công việc thực hiện, hợp đồng xây dựng bao gồm:

+ Hợp đồng tư vấn xây dựng (gọi tắt là hợp đồng tư vấn) là hợp đồng để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động xây dựng;

+ Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là hợp đồng thi công xây dựng) là hợp đồng để thực hiện việc thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế xây dựng công trình; hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình là hợp đồng thi công xây dựng để thực hiện tất cả các công trình của một dự án đầu tư;

+ Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là hợp đồng cung cấp thiết bị) là hợp đồng thực hiện việc cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng cung cấp thiết bị cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư;

+ Hợp đồng thiết kế và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EC) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình là hợp đồng thiết

kế và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư;

+ Hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ (viết tắt là EP) là hợp đồng để thực hiện việc thiết kế và cung cấp thiết bị để lắp đặt vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ; hợp đồng tổng thầu thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ là hợp đồng thiết kế và cung cấp thiết bị công nghệ cho tất cả các công trình của một dự án đầu tư;

+ Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (viết tắt là PC) là hợp đồng để thực hiện việc cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp đồng tổng thầu cung cấp thiết

bị công nghệ và thi công xây dựng công trình là hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư;

+ Hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình (viết tắt là EPC) là hợp đồng để thực hiện các công việc từ thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình; hợp

đồng tổng thầu EPC là hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng tất cả các công trình của một dự án đầu tư;

+ Hợp đồng tổng thầu chính khóa trao tay là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình của một dự án đầu tư xây dựng công trình

- Theo hình thức giá hợp đồng áp dụng, hợp đồng xây dựng gồm:

+ Hợp đồng trọn gói;

+ Hợp đồng theo đơn giá cố định;

+ Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh;

+ Hợp đồng theo thời gian;

+ Hợp đồng theo tỷ lệ %

1.2 Giá hợp đồng hợp xây dựng [4]

1.2.1 Khái niệm giá hợp đồng xây dựng:

Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán và các yêu cầu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng 1.2.2 Nội dung giá hợp đồng xây dựng:

Giá hợp đồng bao gồm các nội dung;

- Khối lượng công việc thực hiện;

- Đơn giá thực hiện công việc;

- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu;

- Chi phí các loại;

- Các khoản thuế phải nộp

Giá hợp đồng xây dựng được điều chỉnh phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng

1.2.3 Phân loại giá hợp đồng xây dựng

1.2.3.1 Giá hợp đồng xây dựng bao gồm các loại sau:

a) Giá hợp đồng trọn gói là giá hợp đồng không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng đối với khối lượng các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đã ký

kết, trừ trường hợp có bổ sung khối lượng theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 35 Nghị định 48, cụ thể có phát sinh hợp lý những công việc ngoài phạm vi hợp đồng

đã ký (đối với hợp đồng thi công xây dựng là khối lượng nằm ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo thiết kế; đối với hợp đồng tư vấn là khối lượng nằm ngoài nhiệm vụ tư vấn phải thực hiện) Trường hợp này, khi điều chỉnh khối lượng mà không làm thay đổi mục tiêu đầu tư hoặc không vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu tính toán, thỏa thuận và ký kết phụ lục bổ sung hợp đồng; trường hợp làm vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì phải được Người có thẩm quyền quyết định đầu tư xem xét, quyết định; trường hợp thỏa thuận không được thì khối lượng các công việc phát sinh đó sẽ hình thành gói thầu mới, việc lựa chọn nhà thầu để thực hiện gói thầu này theo quy định hiện hành;

b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định được xác định trên cơ sở đơn giá cố định cho các công việc nhân với khối lượng công việc tương ứng Đơn giá cố định

là đơn giá không thay đổi trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng;

c) Giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh được xác định trên cơ sở đơn giá cho các công việc đã điều chỉnh do trượt giá theo các thỏa thuận trong hợp đồng nhân với khối lượng công việc tương ứng Điều chỉnh giá do trượt giá thực hiện theo phương pháp quy định tại khoản 3.4 điều 36 Nghị định 48

d) Giá hợp đồng theo thời gian được xác định trên cơ sở mức thù lao cho chuyên gia, các khoản chi phí ngoài mức thù lao cho chuyên gia và thời gian làm việc (khối lượng) tính theo tháng, tuần, ngày, giờ;

e) Giá hợp đồng theo tỷ lệ % được tính theo tỷ lệ % giá trị của công trình hoặc giá trị khối lượng công việc Khi bên nhận thầu hoàn thành tất cả các nghĩa vụ theo hợp đồng, bên giao thầu thanh toán cho bên nhận thầu số tiền bằng tỷ lệ % được xác định trong hợp đồng nhân với giá trị công trình hoặc giá trị khối lượng công việc

1.2.3.2 Điều kiện áp dụng các loại giá hợp đồng:

a) Đối với hợp đồng trọn gói:

Giá gói thầu, giá hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi ro có liên quan

như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và các bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình liên quan đến giá hợp đồng

Giá hợp đồng trọn gói chỉ áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng, chất lượng, tiến độ thực hiện và đơn giá để thực hiện các công việc hoặc trong một

số trường hợp không thể xác định được rõ khối lượng, đơn giá (như: hợp đồng EC,

EP, EPC và hợp đồng tổng thầu chìa khóa trao tay) nhưng bên nhận thầu có đủ năng lực kinh nghiệm để tính toán, xác định giá hợp đồng trọn gói

b) Đối với hợp đồng theo đơn giá cố định:

Đơn giá cho các công việc theo hợp đồng phải tính toán đầy đủ các yếu tố rủi

ro có liên quan như trượt giá trong thời gian thực hiện hợp đồng và các bên phải tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro của mình liên quan đến đơn giá để thực hiện công việc

Giá hợp đồng theo đơn giá cố định chỉ áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng đã đủ điều kiện để xác định rõ về chất lượng, tiến độ thực hiện và đơn giá để thực hiện các công việc, nhưng chưa xác định được chính xác khối lượng công việc

c) Đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh:

Chỉ áp dụng cho các gói thầu tại thời điểm lựa chọn nhà thầu và đàm phán ký kết hợp đồng chưa đủ điều kiện để xác định rõ về khối lượng và yếu tố trượt giá trong đơn giá để thực hiện các công việc của hợp đồng

1.2.4 Phương pháp xác định giá hợp đồng xây dựng

1.2.4.1 Nguyên tắc xác định giá hợp đồng xây dựng được xác định như sau:

- Trường hợp đấu thầu thì căn cứ vào giá trúng thầu và kết quả thương thảo hợp đồng giữa các bên;

- Trường hợp chỉ định thầu thì căn cứ vào giá dự toán, giá gói thầu được duyệt, giá đề xuất và kết quả thương thảo hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu

1.2.4.2 Phương pháp tính toán giá hợp đồng xây dựng:

Giá hợp đồng xây dựng được tính toán theo phương phâp tính giá xây dựng công trình và có thể sử dụng một trong hai phương pháp sau:

a) Tính toán theo đơn giá chi tiết không đầy đủ (tính theo bộ đơn giá xây dựng)

Phương pháp tính giá xây dựng theo đơn giá chi tiết không đầy đủ bằng công thức tổng quát như sau:

- TL: Thu nhập chịu thuế tính trước;

- TGTGT: Thuế giá trị gia tăng;

- CLTr: Chi phí lán trại;

• Chi phí trực tiếp bao gồm: chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công: được xác định theo khối lượng và đơn giá xây dựng công trình hoặc giá xây dựng tổng hợp của công trình Khối lượng các công tác xây dựng được xác định

từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của công trình, hạng mục công trình phù hợp với danh mục và nội dung công tác xây dựng trong đơn giá xây dựng công trình, giá xây dựng tổng hợp của công trình

Đơn giá xây dựng công trình: là chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tổng hợp, bao gồm toàn bộ chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân công và máy thi công để hoàn thành một đơn vị khối lượng công tác xây dựng của công trình xây dựng cụ thể

Giá xây dựng tổng hợp của công trình: là chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật bao gồm toàn bộ chi phí cần thiết để hoàn thành một nhóm loại công tác xây dựng, một đơn

vị kết cấu, bộ phận của công tŕnh

• Chi phí trực tiếp khác: là chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình như chi phí di chuyển lực lượng lao động trong nội bộ công trường, an toàn lao động, bảo vệ môi trường cho người lao động và môi trường xung quanh, thí nghiệm vật liệu của nhà thầu và chi phí bơm nước, vét bùn không thường xuyên và không xác định được khối lượng từ thiết kế

Chi phí trực tiếp khác được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy thi công tuỳ theo đặc điểm, tính chất của từng loại công trình như hướng dẫn tại Bảng 3.7 Phụ lục số 3 của Thông tư 04/2010/TT- BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng

• Chi phí chung bao gồm: chi phí quản lý của doanh nghiệp, chi phí điều hành sản xuất tại công trường, chi phí phục vụ công nhân, chi phí phục vụ thi công tại công trường và một số chi phí khác

Chi phí chung được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên tổng chi phí vật liệu, chi phí nhân công, chi phí máy t hi công tuỳ theo đặc điểm, tính chất của từng loại công trình như hướng dẫn tại Bảng 3.7 Phụ lục số 3 của Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng

• Thu nhập chịu thuế tính trước: là khoản lợi nhuận của doanh nghiệp xây dựng được dự tính trước trong dự toán xây dựng công trình, được tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên chi phí trực tiếp và chi phí chung theo quy định đối với từng loại công trình như hướng dẫn tại Bảng 3.8 Phụ lục số 3 của Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng

T rường hợp cần thiết phải tự tổ chức khai thác và sản xuất các loại vật liệu cát,

đá để phục vụ thi công xây dựng công tŕnh th́ thu nhập chịu thuế tính trước tính trong giá vật liệu bằng tỷ lệ 3% trên chi phí trực tiếp và chi phí chung

• Thuế giá trị gia tăng: là khoản thuế phải nộp theo quy định của nhà nước và được tính trên tổng giá trị các khoản mục chi phí

• Chi phí nhà tạm phục vụ thi công: là chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công là chi phí để xây dựng nhà tạm tại hiện trường hoặc thuê nhà hoặc chi phí đi lại phục vụ cho việc ở và điều hành thi công của nhà thầu trong quá trình thi công xây dựng công trình

Chi phí nhà tạm được tính bằng tỷ lệ 2% trên tổng chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước đối với các công trình đi theo tuyến như đường dây tải điện, đường dây thông tin bưu điện, đường giao thông, kênh mương, đường ống, các công trình thi công dạng tuyến khác và bằng tỷ lệ 1% đối với các công trình còn lại

b) Tính theo đơn giá chi tiết đầy đủ (đơn giá xây dựng công trình)

G

1

(1-2) Trong đó:

- Qj: Khối lượng công tác xây lắp thứ j;

- Đgj: Đơn giá chi tiết đầy đủ công tác xây lắp thứ j;

Phương pháp tính đơn giá chi tiết đầy đủ có thể viết tổng quát như sau:

Đg = (vl + nc + m)(1+ Kttk)(1+ Kc)(1 + KT)(1 + KGTGT) + Cltr (1-3)

Trong đó:

- vl: Chi phí vật liệu tính cho 1 đơn vị công tác xây lắp;

- nc: Chi phí nhân công tính cho 1 đơn vị công tác xây lắp;

- m: Chi phí máy thi công tính cho 1 đơn vị công tác xây lắp;

- Kttk: Hệ số tính đến chi phí trực tiếp khác;

- Kc :Hệ số tính đến chi phí chung;

- KT :Hệ số tính đến chi phí thu nhập chịu thuế tính trước;

- KGTGT: Hệ số tính đến thuế giá trị gia tăng;

- Cltr : Hệ số tính đến chi phí lán trại

1.3 Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Một thực tế được nhìn nhận đó là việc trượt giá nguyên, nhiên vật liệu nằm ngoài khả năng kiểm soát của nhà thầu và chủ đầu tư đã gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực cho ngành xây dựng nói riêng và cho nền kinh tế nói chung Cũng do trượt giá, nhiều nhà thầu dù đã được lựa chọn nhưng không ký được hợp đồng, có những gói thầu dù đã ký được hợp đồng và đang triển khai nhưng cũng bị ngưng trệ Có dự

án đang triển khai, thậm chí đã lên kế hoạch đấu thầu nhưng khi mời thầu thì không

có nhà thầu nào đến vì không có điều chỉnh về giá Những vướng mắc trên đã ảnh hưởng đến tình hình đầu tư chung cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước

và phần nào ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà thầu, kể cả nguồn thu của Nhà nước do các dự án không được đưa vào hoạt động đúng thời hạn

Để giải quyết những khó khăn trên, Bộ xây dựng đã ban hành nhiều văn bản như Thông tư 09/2008/BXD ngày 17/4/2008 về thực hiện điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng Thông tư 08/2010/TT-BXD ngày 29/7/2010 về hướng dẫn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

1.3.2 Nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng [5]

Việc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện hợp đồng, bao gồm cả thời gian được gia hạn theo thỏa thuận của hợp đồng;

- Khi điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng (giá hợp đồng sau điều chỉnh) không làm vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì chủ đầu tư được quyền quyết định điều chỉnh, trường hợp vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì phải báo cáo người quyết định đầu tư cho phép;

- Việc điều chỉnh giá hợp đồng được áp dụng đối với hợp đồng theo đơn giá cố định, hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh và hợp đồng theo thời gian

- Đối với hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo tỷ lệ %, chỉ được điều chỉnh giá hợp đồng cho những khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi công việc phải thực hiện theo hợp đồng đã ký kết;

- Việc điều chỉnh giá hợp đồng phải được các bên thỏa thuận và quy định

cụ thể trong hợp đồng về các trường hợp được điều chỉnh giá hợp đồng, trình tự,

phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng phải phù hợp với loại giá hợp đồng, tính chất công việc trong hợp đồng

1.3.3 Các phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng sử dụng hiện nay đối với các dự án xây dựng nhà ở

1.3.3.1 Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đối với hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo tỷ lệ (%) [6]

- Đối với hợp đồng trọn gói: Khi có khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm

vi hợp đồng đã ký thì các bên phải lập phụ lục hợp đồng bổ sung, trong đó cần xác định rõ về khối lượng công việc bổ sung và đơn giá áp dụng

Nếu các công việc bổ sung chưa có đơn giá trong hợp đồng, thì các bên tham gia hợp đồng phải thống nhất đơn giá để thực hiện khối lượng công việc này trước khi thực hiện Đối với các công việc phát sinh đã có đơn giá trong hợp đồng thì áp dụng đơn giá trong hợp đồng đã ký

Việc xác định đơn giá mới theo nguyên tắc thoả thuận trong hợp đồng về đơn giá cho khối lượng công việc phát sinh Đơn giá mới được xác định theo Thông tư hướng dẫn về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng

và các thoả thuận trong hợp đồng

- Đối với hợp đồng theo tỷ lệ (%): Khi có khối lượng công việc bổ sung ngoài phạm vi hợp đồng đã ký thì các bên phải lập phụ lục hợp đồng bổ sung, trong đó cần xác định rõ về khối lượng công việc bổ sung và đơn giá áp dụng

Giá trị hợp đồng bổ sung sẽ bằng tỷ lệ (%) như đã quy định trong hợp đồng nhân với giá trị khối lượng công việc bổ sung

1.3.3.2 Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng đối với hợp đồng theo đơn giá

cố định [7]

- Khi khối lượng công việc phát sinh lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng hoặc khối lượng công việc phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng thì các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc thoả

thuận trong hợp đồng về đơn giá cho khối lượng công việc phát sinh Đơn giá mới được xác định theo Thông tư hướng dẫn về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng và các thoả thuận trong hợp đồng

- Khi khối lượng công việc phát sinh nhỏ hơn hoặc bằng 20% khối lượng công việc tương ứng ghi trong hợp đồng thì áp dụng đơn giá trong hợp đồng, kể cả đơn giá đã được điều chỉnh theo thoả thuận của hợp đồng (nếu có)

- Khi giá nhiên liệu, vật tư, thiết bị do Nhà nước áp dụng biện pháp bình ổn giá theo quy định của Pháp lệnh giá có biến động bất thường hoặc khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng và được phép của cấp quyết định đầu tư và các bên có thoả thuận trong hợp đồng thì các bên phải lập dự toán bổ sung và phụ lục hợp đồng bổ sung Dự toán bổ sung được lập theo Thông tư hướng dẫn về lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của Bộ Xây dựng và các thoả thuận trong hợp đồng

1.3.3.3 Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng đối với hợp đồng theo thời gian [8] Khi giá nhiên liệu, vật tư, thiết bị do Nhà nước áp dụng biện pháp bình ổn giá theo quy định của Pháp lệnh giá có biến động bất thường hoặc khi Nhà nước thay đổi chính sách về thuế, tiền lương ảnh hưởng trực tiếp đến giá hợp đồng và được phép của cấp quyết định đầu tư, đồng thời các bên có thoả thuận trong hợp đồng thì các bên phải lập phụ lục hợp đồng bổ sung trong đó cần xác định rõ đơn giá mới sau khi điều chỉnh Việc xác định đơn giá mới được thực hiện theo nguyên tắc thoả thuận trong hợp đồng

1.3.3.4 Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng đối với hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh [9]

Khái niệm về chỉ số giá xây dựng: Chỉ số giá xây dựng là chỉ tiêu phản ánh mức độ và xu thế biến động tương đối giá xây dựng ở các thời kỳ khác nhau Đây là một loại công cụ quan trọng để nghiên cứu sự biến động của giá xây dựng, thể hiện mức độ tăng lên hay giảm xuống của giá xây dựng thời kỳ này so với thời kỳ khác,

là căn cứ quan trọng trong việc điều chỉnh, bổ sung giá xây dựng theo thời gian

Vì các yếu tố hình thành giá xây dựng cho mỗi loại công trình đều có đặc điểm

về sự biến động giá của riêng mình, cho nên chỉ số biến động giá xây dựng thường phải lập riêng cho từng loại yếu tố hình thành chủ yếu, sau đó mới có thể thực hiện tổng hợp.

Chỉ số giá xây dựng được biểu thị bằng tỷ số giữa giá xây dựng tại thời điểm

so sánh với giá xây dựng tại thời điểm được chọn làm thời điểm gốc Do đó chỉ số giá xây dựng phản ánh mức độ biến động (tăng hoặc giảm) của giá xây dựng công trình qua các thời kỳ

Chỉ số giá xây dựng là một trong những công cụ quản lý hiệu quả giúp các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng có căn cứ để xác định hợp lý vốn mức đầu

tư, làm cơ sở cho việc xác định đúng dự toán, xác định giá gói thầu trong quá trình lập, quản lý, thực hiện dự án

a) Điều chỉnh giá hợp đồng theo phương pháp dùng hệ số điều chỉnh giá: Việc điều chỉnh giá hợp đồng được thực hiện theo công thức sau:

GTT = GHĐ x Pn (1-4) Trong đó:

- GTT: Là giá thanh toán tương ứng với khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu trong khoảng thời gian “n” “GTT” có thể là giá thanh toán cho cả hợp đồng, hoặc của hạng mục công trình, hoặc loại công việc, hoặc yếu tố chi phí trong hợp đồng

- GHĐ : Là giá trong hợp đồng đã ký tương ứng với các khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu trong khoảng thời gian “n” “GHĐ” có thể là giá trị của

cả hợp đồng, hoặc của hạng mục công trình, hoặc loại công việc, hoặc yếu tố chi phí trong hợp đồng

- Pn: Là hệ số điều chỉnh giá (tăng hoặc giảm) được áp dụng cho thanh toán hợp đồng đối với các khối lượng công việc hoàn thành được nghiệm thu trong khoảng thời gian “n”

“Pn” được xác định tương ứng và phù hợp với giá thanh toán “GTT”, cụ thể: + Nếu “GTT” l à giá thanh toán của cả hợp đồng tại thời điểm “n”, thì “Pn” là

hệ số điều chỉnh giá được xác định cho cả hợp đồng tương ứng trong khoảng thời gian “n”

+ Nếu “GTT ” là giá thanh toán cho hạng mục công trình trong hợp đồng tại thời điểm “n”, thì “Pn” là hệ số điều chỉnh giá được xác định cho hạng mục công trình tương ứng trong hợp đồng trong khoảng thời gian “n”

+ Nếu “GTT” là giá thanh toán cho loại công việc hoặc yếu tố chi phí trong hợp đồng tại thời điểm “n”, thì “Pn” là hệ số điều chỉnh giá được xác định cho loại công việc hoặc yếu tố chi phí tương ứng trong hợp đồng trong khoảng thời gian “n” Khi điều chỉnh giá hợp đồng theo công thức (1-4) thì cơ sở dữ liệu đầu vào để tính toán điều chỉnh giá phải phù hợp với nội dung công việc trong hợp đồng Trong hợp đồng phải quy định việc sử dụng nguồn thông tin về giá hoặc nguồn chỉ số giá của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh giá hợp đồng

“Pn” được xác định và áp dụng đối với một số trường hợp cụ thể sau:

• Trường hợp điều chỉnh cho tất cả các yếu tố chi phí (điều chỉnh cả vật liệu, nhân công, máy thi công), hệ số “Pn” được xác định như sau:

++

++

=

Mo

Mn d Eo

En c Lo

Ln b a

Trong đó:

- a: Là hệ số cố định, được xác định trong bảng số liệu điều chỉnh tương ứng tro ng hợp đồng, thể hiện phần không điều chỉnh giá của các khoản thanh toán theo hợp đồng (hoặc theo hạng mục, hoặc công việc, hoặc yếu tố chi phí trong hợp đồng)

- b, c, d… : Là các hệ số biểu thị tỷ lệ (tỷ trọng) của các yếu tố chi phí liên quan đến việc thực hiện công việc trong hợp đồng (chi phí nhân công, chi phí máy thi công, chi phí vật liệu,…) được nêu trong bảng số liệu điều chỉnh tương ứng

- Tuỳ từng trường hợp điều chỉnh (cho cả hợp đồng, hoặc hạng mục công trình, hoặc công việc) để xác định các hệ số a, b, c, d…tương ứng cho phù hợp Các

hệ số a, b, c, d… do các bên tính toán, xác định và thoả thuận trong hợp đồng

- Các hệ số a, b, c, d,… và các chỉ số Lo, Eo, Mo,… phải được xác định trong

• Trường hợp điều chỉnh cho 2 yếu tố chi phí, hệ số “Pn” được xác định như sau:

- Điều chỉnh chi phí vật liệu và nhân công:

Mo

Mn d Lo

Ln b a

Pn= + + (1-6) + Các đại lượng a, b, d, Ln, Lo, Mn, Mo xác định như trong công thức (1-5)

+ Tổng các hệ số: a + b + d =1

- Điều chỉnh chi phí vật liệu và máy:

Mo

Mn d Eo

En c a

Pn= + + (1-7) + Các đại lượng a, c, d, En, Eo, Mn, Mo xác định như trong công thức (1-5)

+ Tổng các hệ số: a + c + d =1

- Điều chỉnh chi phí nhân công và máy:

Eo

En c Lo

Ln b a

Pn= + + (1-8) + Các đại lượng a, b, c, Ln, Lo, En, Eo xác định như trong công thức (1-5)

+ Tổng các hệ số: a + b + c =1

• Trường hợp điều chỉnh cho 1 yếu tố chi phí:

Khi điều chỉnh giá cho một yếu tố chi phí trong hợp đồng (như chỉ điều chỉnh chi phí nhân công hoặc chi phí máy thi công hoặc chi phí vật liệu hoặc cho một số loại vật liệu chủ yếu…), hệ số “Pn” được xác định như sau:

- Điều chỉnh chi phí nhân công:

Lo

Ln b a

Pn= + (1-9) + Các đại lượng a, b, Ln, Lo xác định như trong công thức (1-5)

+ Tổng các hệ số: a + b =1

- Điều chỉnh chi phí máy thi công:

Eo

En c a

Pn= + (1-10) + Các đại lượng a, c, En, Eo xác định như trong công thức (1-5)

+ Tổng các hệ số: a + c =1

- Điều chỉnh chi phí vật liệu:

Mn d a

Pn= + (1-11) + Các đại lượng a, d, Mn, Mo xác định như trong công thức (1-5)

2 2 1

Mn d Mo

Mn d a

+ Đại lượng “a” xác định như trong công thức (1-5)

+ d1, d2, d3 … là hệ số biểu thị tỷ lệ (tỷ trọng) chi phí của loại vật liệu chủ yếu được điều chỉnh giá trong hợp đồng

+ Mn1, Mn2, Mn3, Mo1, Mo2, Mo3,… là các chỉ số giá hoặc giá của các loại vật liệu được điều chỉnh giá tại thời điểm “n “ và thời điểm gốc

+ Tổng các hệ số: a + d1 + d2 + d3 +… = 1

• Có thể sử dụng giá công bố của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương hoặc các chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê công bố, nhưng sử dụng giá hoặc chỉ số giá nào để áp dụng cho hợp đồng th́ các bên phải quy định cụ thể trong hợp đồng và phải phù hợp với nội dung, tính chất công việc trong hợp đồng

• Đối với công trình đặc thù mà chưa có trong chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng công bố thì chủ đầu tư xác định hoặc thuê các tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực xác định chỉ số giá xây dựng cho công trình theo phương pháp hướng dẫn của Bộ Xây dựng để áp dụng điều chỉnh giá hợp đồng

b) Điều chỉnh giá hợp đồng theo phương pháp bù trừ trực tiếp:

Tính toán bù trực tiếp, theo phương pháp này người ta căn cứ vào khối lượng thực tế nghiệm thu (ví dụ: m3 bê tông mác…, m3xây gạch, tấn thép…) để từ đó xác định khối lượng từng loại vật liệu như xi măng (kg), cát đá sỏi (m3), gạch (viên), thép (kg), nhân công (ngày công) máy thi công (ca máy) để xác định chênh lệch giá vật liệu, nhân công và các loại máy móc thi công đã sử dụng vì đơn giá điều chỉnh

sẽ tính theo giá cả từng loại vật tư, loại nhân công và máy thi công ở thời điểm thanh toán so với thời điểm ký hợp đồng hoặc trước mở thầu 28 ngày

Việc điều chỉnh dự toán, giá gói thầu, tổng mức đầu tư và hợp đồng xây dựng của chủ đầu tư và nhà thầu đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường do giá vật liệu xây dựng biến động được áp dụng đối với các gói thầu đã và đang triển khai thực hiện theo hình thức giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh

Các loại vật liệu xây dựng được điều chỉnh (tăng, giảm) giá bao gồm: Xăng, dầu, sắt thép các loại, xi măng, cát, đá, sỏi, gạch các loại, dây điện, cáp điện các loại, gỗ các loại (bao gồm cả cốp pha gỗ, cửa gỗ các loại), kính các loại

Phần chi phí bổ sung do điều chỉnh giá vật liệu xây dựng được xác định bằng

dự toán chi phí xây dựng bổ sung và là căn cứ để điều chỉnh giá hợp đồng, giá gói thầu, điều chỉnh dự toán công trình và điều chỉnh tổng mức đầu tư

Dự toán chi phí xây dựng bổ sung có thể xác định bằng cách tính bù trừ chi phí vật liệu trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh chi phí vật liệu (chỉ số giá xây dựng) Hệ

số điều chỉnh chi phí vật liệu do chủ đầu tư tổ chức tính toán hoặc áp dụng chỉ số giá do Bộ Xây dựng công bố hoặc chỉ số giá của Tổng cục Thống kê

Dự toán chi phí xây dựng bổ sung lập một lần trên cơ sở khối lượng đã thực hiện và khối lượng còn lại chưa thực hiện của hợp đồng, để xem xét sau khi điều chỉnh có vượt tổng mức đầu tư hay không để người có thẩm quyền quyết định việc điều chỉnh Trường hợp sau khi điều chỉnh tiếp tục có biến động giá vật liệu xây dựng làm vượt dự toán đã bổ sung thì vẫn được thực hiện điều chỉnh tiếp

Chủ đầu tư điều chỉnh giá gói thầu bằng cách cộng giá trúng thầu đã được phê duyệt với dự toán chi phí xây dựng bổ sung được xác định bằng dự toán Trường hợp giá gói thầu sau khi điều chỉnh không vượt giá gói thầu đã được phê duyệt thì chủ đầu tư quyết định phê duyệt Trường hợp giá gói thầu sau khi điều chỉnh vượt giá gói thầu đã được phê duyệt nhưng không vượt tổng mức đầu tư thì chủ đầu tư quyết định phê duyệt và gửi kết quả để báo cáo người quyết định đầu tư Trường hợp giá gói thầu sau khi điều chỉnh làm vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì

chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư xem xét quyết định; Trường hợp dự án

do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang

Bộ, thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Tập đoàn kinh tế, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Nhà nước quyết định Chủ đầu tư xem xét quyết định việc điều chỉnh dự toán, giá gói thầu, hợp đồng xây dựng đảm bảo dự án có hiệu quả Riêng đối với các dự án do Thủ Tướng Chính phủ phê duyệt thì do Bộ trưởng, thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch Tập đoàn kinh tế, Chủ tịch Hội Đồng quản trị Tổng công ty Nhà nước quyết định

Trường hợp giá theo thông báo giá hoặc công bố không phù hợp hoặc không

có thì chủ đầu tư căn cứ vào giá chứng từ, hoá đơn hợp lệ phù hợp với mặt bằng giá thị trường

Bảng 1.1: Bảng tổng hợp dự toán chi phí xây dựng bổ sung

VL

III Thu nhập chịu thuế tính trước (T+C) x tỷ lệ TL

• Điều chỉnh chi phí vật liệu tính theo bù trừ chi phí vật liệu trực tiếp:

VL = i

n i

ixCL Q

∑

=1

(1-13) Trong đó:

- Qi là khối lượng của loại vật liệu thứ i trong khối lượng xây lắp bị ảnh hưởng biến động giá và có thể được xác định theo thời gian (tháng, quý) hoặc theo giai đoạn được nghiệm thu

- CLi là hệ số điều chỉnh giá vật liệu thứ i tại thời điểm điều chỉnh so với giá vật liệu xây dựng trong hợp đồng hoặc trong dự toán gói thầu

Giá vật liệu xây dựng tại thời điểm điều chỉnh được xác định theo giá vật liệu xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo hoặc giá công bố

Đối với nhiên liệu (xăng, dầu ): Khi thực hiện bù trừ chi phí nhiên liệu, chủ đầu

tư và nhà thầu xác định khối lượng hoặc tỷ trọng nhiên liệu trên cơ sở giá ca máy trong hợp đồng, định mức hao phí nhiên liệu tại các Thông tư của Bộ Xây dựng Hướng dẫn phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng công trình (Thông tư số 06/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng) Trường hợp đối với các máy và thiết bị chưa qui định thì vận dụng mức tiêu hao nhiên liệu của các máy có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự

• Điều chỉnh chi phí vật liệu xây dựng theo hệ số điều chỉnh chi phí vật liệu:

VL = GVL x P x K (1-14)

Trong đó:

GVL là chi phí vật liệu trực tiếp trong hợp đồng

P là tỷ trọng chi phí vật liệu bị tăng giá trong chi phí vật liệu trực tiếp của hợp đồng

K là hệ số tăng giá vật liệu xây dựng tại thời điểm điều chỉnh so với giá vật liệu trong hợp đồng của vật liệu xây dựng bị tăng giá Hệ số tăng giá vật liệu xây dựng do chủ đầu tư tổ chức tính toán hoặc áp dụng chỉ số giá do Bộ Xây dựng công bố hoặc chỉ số giá của Tổng cục Thống kê

1.4 Những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài

- Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh của TS Nguyễn Văn Cự - Khoa Kinh tế và quản lý xây dựng- Trường Đại học xây dựng;

- Điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng các công trình giao thông của KS Phạm Diễm Hằng – Vận tải – kinh tế Trường Đại học giao thông vận tải;

Kết luận chương 1

Như vậy để tháo gỡ những vướng mắc trở ngại trong lĩnh vực quản lý chi phí đầu tư xây dựng nói chung và khâu thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng nói riêng, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 48/2010 về hợp đồng trong hoạt động xây dựng và Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 08/2010 về hướng dẫn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng Lần đầu tiên vấn đề hợp đồng xây dựng được quy định riêng trong một nghị định, có thể nói đây là bước đột phá trong quá trình chuyển đổi cơ chế quản lý chi phí đầu tư xây dựng phù hợp với nền kinh tế thị trường có nhiều biến động về giá, dẫn đến phải điều chỉnh đơn giá đối với các công trình xây dựng

Chương 2 Thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng đối với các

dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường trong thời gian qua 2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty Nam Cường

Tên Công ty: Công ty cổ phần tập đoàn Nam Cường Hà Nội

Trụ sở chính: Lô 24, đường Đông A, Khu đô thị Hòa Vượng, thành phố Nam Định

Văn phòng giao dịch: Km số 4 đường Lê Văn Lương kéo dài, quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

Các ngành nghề kinh doanh chính:

- Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp;

- Kinh doanh bất động sản, dịch vụ: môi giới, giao dịch bất động sản, cho thuê văn phòng;

- Xây dựng bệnh viện, khách sạn, khu nghĩ dưỡng cao cấp, xây dựng đường xây tải điện, trạm biến áp;

- Bán buôn phân bón và hóa chất khác sử dụng trong nông nghiệp;

- Nhà hàng và dịch vụ ăn uống;

- Buôn bán vật liệu, thiết bị lắp đặt trong xây dựng;

- Cho thuê phương tiện vận tải và thiết bị thi công xây dựng giao thông, thủy lợi

Quá trình phát triển:

Tập đoàn Nam Cường ra đời năm 1984 và hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính

Trải qua hơn 27 năm hình thành và phát triển, Tập đoàn Nam Cường Hà Nội

đã có những bước phát triển không ngừng Kể từ khi được thành lập với tên ban đầu

là Tổ hợp dịch vụ Vận tải vật tư nông nghiệp & xây dựng Xuân Thủy năm 1984 Sau năm lần đổi tên từ ngày 20/12/2007 công ty chính thức hoạt động theo mô hình Tập đoàn với tên mới là Công ty TNHH Tập đoàn Nam Cường và đến tháng 8/2009

công ty đổi tên giao dịch thành Công ty CP Tập đoàn Nam Cường Hà Nội theo giấy phép đăng ký số 0702001435 do Sở kế hoạch Đầu tư Tỉnh Nam Định cấp, đặt trụ sở tại Lô 24 đường Đông A, khu đô thị mới Hòa Vượng, Thành phố Nam Định

Các dự án Công ty đã thực hiện: Đường trục phát triển phía bắc, Khu đô thị mới phía Tây Hải Dương, Khu đô thị mới phía Đông Hải Dương, Khu đô thị mới Hòa Vượng-Thành Phố Nam Định, Khu đô thị mới Thống Nhất-Thành phố Nam Định, Khu đô thị mới Dương Nội-Hà Đông-Hà Nội, Khu đô thị mới Cổ Nhuế-Từ Liêm- Hà Nội…

2.2 Phân tích thực trạng xây dựng và quản lý giá hợp đồng trong xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường

2.2.1 Tình hình đầu tư xây dựng các dự án xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường từ năm 2010 đến năm 2013

Cùng với sự lớn mạnh của thị trường bất động sản trong nước, Công ty Nam Cường với mục tiêu phấn đấu thành một công ty mạnh, hoạt động đa lĩnh vực sản xuất kinh doanh Công ty đã và đang từng bước mở rộng hoạt động kinh doanh đầu

tư phát triển nhà bán và cho thuê là một trong những định hướng kinh doanh chính, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư nhà ở kinh doanh Trong một số năm qua tình hình hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của công ty được phản ánh qua giai đoạn lập, thực hiện dự án cụ thể về các mặt như sau:

Dự án Khu đô thị mới Dương Nội:

Khu đô thị mới Dương Nội tiếp giáp và có hệ thống hạ tầng khớp nối với hạ tầng của huyện Từ Liêm, Hà Nội, khu vực có tốc độ đô thị hoá nhanh nhất của thủ

đô Hà Nội với nhiều công trình qui mô lớn như Trung tâm hội nghị Quốc gia, Trung tâm thể thao quốc gia, các cao ốc khách sạn 5, siêu thị Big C …

- Phía Bắc: Khớp nối hạ tầng với khu Thương mại- Du lịch-Văn hoá và đô thị mới phía Tây TP Hà Nội với qui mô gần 1.000 ha (Từ Liêm- Hà Nội)

- Phía Tây Nam: tiếp giáp các khu đô thị mới hiện hữu (Văn khê, tái định cư Dương nội)

- Phía Đông Nam: giáp đường Lê Văn Lương kéo dài ( trục đường Láng Hạ kéo dài nối với khu vực trung tâm Hà Nội)

- Quy mô dự án: 197,3ha

Các khu chức năng chính

Tổ hợp dịch vụ, khách sạn, văn phòng và nhà ở cao cấp bao gồm khối nhà cao tầng bố trí trên diện tích 4,5ha, chiều cao trung bình từ 20- 27 tầng với tổng số 1001 phòng ngủ, căn hộ, văn phòng và nhà ở cao cấp, bao gồm:

- Khu chung cư với chiều cao từ 25 – 51 tầng trên tổng diện tích 18ha

- Khu biệt thự cao cấp qui hoạch trên diện tích 35 ha Quần thể biệt thự với diện tích các biệt thự từ 200m2 –1000 m2

- Khu biệt thự song lập được qui hoạch trên diện tích 32 ha với diện tích các biệt thự từ 150 – 250 m2

- T rung tâm thương mại và phố chợ Đô Nghĩa: rộng 22.86ha nằm tiếp giáp với giao lộ giữa đường Lê Văn Lương kéo dài và đường vành đai 4

- Bệnh viện đa khoa quốc tế: được xây dựng theo tiêu chuẩn quốc tế trên diện tích 2.9ha, cao 11 tầng

Dự án Khu đô thị mới cổ nhuế:

Khu đô thị được thành lập theo quyết định 157/2004/QB-UB của UBND thành phố Hà Nội

Đây là dự án nằm ở phía Tây thành phố thuộc địa bàn xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Hà Nội

Khu đô thị có tổng diện tích 17,6ha, dự kiến phục vụ 1900 dân cư Đây là khu

đô thị có vị trí khá thuận lợi nằm ở phía tây trung tâm TP Hà Nội, phía Đông và Đông bắc giáp với khu dân cư xã Cổ Nhuế, phía Tây sát cạnh đường Phạm Văn Đồng (tuyến đường cao tốc Thăng long đi Nội Bài)

Khu đô thị Hòa Vượng-Thành Phố Nam Định:

Nằm tại trung tâm Thành phố Nam Định, tiếp giáp với quốc lộ 10 ( đi Thái Bình, Hải Phòng) và quốc lộ 21 (đi Hà Nội )

Khu đô thị mới Hoà Vượng được phát triển trong mối liên hệ tổng thể với KCN Hoà Xá, cụm du lịch văn hoá Đền Trần – Chùa Tháp, công viên hồ Tức Mạc, tạo nên quẩn thể phát triển chung của thành phố Nam Định

Diện tích quy hoạch: 55.4ha trong đó bao gồm:

- Đất dành cho giao thông: 48,12%

- Đất dành cho nhà ở: 34.89%

- Đất dành cho các công trình tiện ích: 16.99%

Nhìn chung những năm qua Công ty Nam Cường đã áp dựng và thực hiện nghiêm túc các quy định theo Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ; Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ và Nghị định 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 về quản lý chất lượng công trình xây dựng của Chính phủ (Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày

15 tháng 4 năm 2013 và thay thế Nghị định số 209/2004/NĐ-CP, Nghị định số 49/2008/NĐ-CP, thay thế Khoản 4 Điều 13, Điều 18 và Điều 30 của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP trên); Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình và các Thông tư của các Bộ, Ngành liên quan

2.2.2 Tình hình công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng nhà ở của Công ty Nam Cường từ năm 2010 đến năm 2013

2.2.2.1 Căn cứ pháp lý:

Trong năm 2007, giá cả vật liệu liên tục tăng vượt ra ngoài tầm kiểm soát và

những dự kiến của Chủ đầu tư, nhà thầu Giá cả bắt đầu tăng mạnh và vượt tầm kiểm soát vào cuối năm 2007 và đạt đỉnh điểm vào đầu năm 2008 Có thể kể đến sự tăng giá của một số loại vật liệu như sau:

+ Thép từ 11.500 đ/kg tăng lên 21.500 đ/kg

+ Gạch từ 781 đ/viên tăng lên 2.500 đ/viên

+ Xi măng 750-800 đ/kg tăng lên 1.500 đ/kg

Việc tăng giá vật liệu làm chi phí tăng dẫn đến các dự án đầu tư xây dựng bị đình trệ, chủ đầu tư, nhà thầu, các đơn vị tư vấn, các cơ quan quản lý lúng túng không biết tiếp tục thực hiện dự án thế nào Đứng trước tình hình đó, đòi hỏi nhà nước cần phải có các hướng dẫn xử lý và các văn bản điều tiết của Nhà nước lần lượt ra đời để đảm bảo quyền lợi của Nhà thầu và bảo vệ lợi ích của Chủ đầu tư, tháo gỡ khó khăn trong việc thực hiện điều chỉnh giá nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu và hợp đồng xây dựng

Dưới đây là danh mục các văn bản quy định về điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng được sắp xếp theo trình tự thời gian ban hành:

Ngày 25/1/2008 Thủ tướng Chính phủ có Văn bản 164/TTg-CN về việc điều chỉnh giá và hợp đồng trọn gói

Ngày 25/02/2008 Bộ Xây dựng có Thông tư số 05/2008/TT-BXD Hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng trên cơ sở hướng dẫn văn bản chỉ đạo số 167/TTg-CN của Thủ tướng Chính phủ

Sau khi Thông tư 05 ra đời, vẫn có nhiều ý kiến cho rằng: “Hướng dẫn của Thông tư 05 vẫn chưa thực hiện được” Bộ Xây dựng tiếp tục có kiến nghị với Chính phủ để tháo gỡ khó khăn

Ngày 31/03/2008 Bộ Xây dựng có Văn bản số 564/BXD-KTTC Hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá vật liệu xây dựng để làm rõ thêm Thông tư số 05

Ngày 14/04/2008, Chính phủ có Văn bản số 546/TTg-KTN về việc điều chỉnh giá nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu xây dựng và hợp đồng xây dựng để xử lý các kiến nghị của Bộ xây dựng

Ngày 17/04/2008, Bộ xây dựng lại có Thông tư số 09/2008/TT-BXD Hướng dẫn điều chỉnh giá, hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng trên cơ sở văn bản số 546/TTg-KTN

Thông tư 09 ra đời với những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Bộ Xây dựng, nhưng vẫn có ý kiến cho rằng: “vẫn chưa rõ, vẫn còn nhiều vấn đề chưa thực hiện được, chưa nhà thầu nào lấy được một đồng bù giá”

Ngày 12/05/2008 Bộ Tài chính cũng có Văn bản số 5422/BTC-ĐT hướng dẫn tạm ứng, thanh toán tiền bù chênh lệch giá vật liệu xây dựng cũng trên cơ sở văn bản số 546/TTg-KTN

Ngày 22/7/2008, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Cao Lại Quang kư Quyết định thành lập tổ thường trực theo dõi, kiểm tra, đề xuất giải pháp xử lý những vướng mắc do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng

Tích cực theo đuổi tháo gỡ khó khăn đến cùng, ngày 01/08/2008 Bộ Xây dựng

có Văn bản số 1551/BXD-KTXD Hướng dẫn thêm một số nội dung của Thông tư

Một số nội dung chi tiết về điều chỉnh hợp đồng của hệ thống văn bản trên:

• Văn bản số 164/TTg-CN của Chính phủ nêu 2 vấn đề chính:

- Cho phép điều chỉnh vật liệu ngoài khả năng kiểm soát chủ đầu tư

- Việc điều chỉnh giá vật liệu xây dựng được áp dụng đối với các gói thầu đã

và đang triển khai thực hiện theo hình thức giá hợp đồng trọn gói, hình thức giá hợp đồng theo đơn giá cố định

- Mốc được thực hiện điều chỉnh giá hợp đồng từ năm 2007

- Điều chỉnh giá vật liệu xây dựng được xác định cho từng hợp đồng thi công xây dựng công trình, từng gói thầu và cho cả dự án

- Hướng dẫn điều chỉnh giá theo hai phương pháp: phương pháp sử dụng hệ số

Bình thường hợp đồng trọn gói, đơn giá cố định thì không được phép, nếu tự chủ động điều chỉnh là vi phạm pháp luật Tuy nhiên, là vì xử lý chúng ta phải xử lý tình huống, nên Chính phủ cho phép điều chỉnh để tháo gỡ khó khăn cho các bên

• Văn bản 1551/BXD-KTXD của Bộ xây dựng quy định rõ:

- Các loại vật liệu được điều chỉnh:

Gồm 13 loại vật liệu chủ yếu: Xăng, dầu, sắt thép các loại (bao gồm cả cáp thép, ống thép các loại), nhựa đường, xi măng, cát, đá, sỏi, gạch, dây điện, cáp điện các loại, gỗ các loại (bao gồm cả cốp pha gỗ, cửa gỗ các loại), kính các loại

Trường hợp cần điều chỉnh các loại vật liệu xây dựng khác do biến động giá thì chủ đầu tư báo cáo Bộ trưởng, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Tập đoàn kinh tế, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Nhà nước quyết định Riêng các cấu kiện dạng bán thành phẩm được tạo bởi các loại vật liệu xây dựng được điều chỉnh thì cũng được điều chỉnh theo qui định

- Thời điểm để tính chênh lệch vật liệu:

Thời điểm để tính chênh lệch vật liệu là thời điểm nghiệm thu khối lượng hoàn thành theo giai đoạn, có thể theo tháng, quý hoặc giai đoạn qui định trong hợp đồng

- Thông tư số 104/2008/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá và Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 9 tháng 6 năm 2008

về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP đã quy định thế nào là đột biến về giá giải thích đột biến về giá: Đối với xi măng, thép xây dựng trong thời gian tối thiểu 15 ngày liên tục, giá bán lẻ trên thị trường tăng bình quân từ 15% trở lên so với giá bán lẻ thị trường trước khi có biến động giá thì coi là

Khối lượng nghiệm thu được thực hiện theo tháng, theo quý để xác định thời điểm tính chênh lệch vật liệu

Phân tích để xác định khối lượng hao phí nguyên, nhiên, vật liệu; nhân công; máy thi công của các công tác xây dựng trong hợp đồng trên cơ sở hồ sơ thiết kế và định mức áp dụng trong hợp đồng

Tính chênh lệch giá vật liệu; giá nhân công; máy thi công tại thời điểm được điều chỉnh so với giá thời điểm gốc

Giá vật liệu được điều chỉnh trên cơ sở hoá đơn, chứng từ của Nhà thầu đúng quy định của Bộ Tài chính, Công bố giá vật liệu xây dựng của địa phương nơi xây dựng công trình

Các loại vật liệu được điều chỉnh giá bao gồm: Xăng, dầu, sắt thép các loại (bao gồm cả cáp thép, ống thép các loại), nhựa đường, xi măng, cát, đá, sỏi, gạch các loại, dây điện, cáp điện các loại, gỗ các loại (bao gồm cả cốp pha gỗ, cửa gỗ các loại), kính các loại được và quy định cụ thể trong nội dung từng hợp đồng

Chênh lệch giá vật liệu tại thời điểm điều chỉnh bằng giá vật liệu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công bố tại thời điểm điều chỉnh hoặc giá cả thị trường nơi xây dựng công trình trừ đi giá vật liệu trong hợp đồng

Điều chỉnh giá vật liệu xây dựng được xác định cho từng hợp đồng thi công xây dựng công trình, từng gói thầu

Giá vật liệu được điều chỉnh là căn cứ để điều chỉnh dự toán xây dựng công trình, giá gói thầu, tổng mức đầu tư, hợp đồng dựa trên cơ sở của việc lập dự toán chi phí xây dựng bổ sung

Đơn giá nhân công, máy thi công theo Công bố của từng địa phương nơi có

dự án được thực hiện Việc bù trừ chi phí nhiên liệu, chủ đầu tư và nhà thầu xác định khối lượng hoặc tỷ trọng nhiên liệu trên cơ sở giá ca máy trong hợp đồng, định mức hao phí nhiên liệu tại các Thông tư của Bộ Xây dựng Hướng dẫn phương pháp xác định giá ca máy và thiết bị thi công xây dựng công trình (Thông tư số

06/2005/TT- BXD ngày 15/4/2005, Thông tư số 03/2006/TT-BXD ngày 22/5/2006, Thông tư số 07/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 )

Chênh lệch giá nhân công, máy thi công tại thời điểm điều chỉnh bằng giá nhân công, máy thi côn g do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành tại thời điểm điều chỉnh trừ đi giá nhân công, máy thi công trong hợp đồng

Thời điểm điều chỉnh là thời điểm 28 ngày trước ngày hết hạn nộp hồ sơ thanh toán quy định trong hợp đồng; Giá thời điểm điều chỉnh là giá cả thị trường nơi xây dựng công trình hoặc thông báo giá xây dựng của địa phương tại thời điểm điều chỉnh

Thời điểm gốc là thời điểm tính toán giá dự toán để ký hợp đồng Giá thời điểm gốc là giá trong hợp đồng

- Xác định giá trị điều chỉnh bằng khối lượng hao phí nguyên, nhiên, vật liệu; nhân công; máy thi công nhân với chênh lệch giá nguyên, nhiên, vật liệu; nhân công; máy thi công

Các hệ số khác theo hệ số trong dự toán hợp đồng, phù hợp theo thông tư hướng dẫn của Nhà nước

Dự toán này được lập một lần trên cơ sở của những khối lượng công tác xây lắp chịu ảnh hưởng tăng giá vật liệu Thời điểm tính chênh lệch giá vật liệu được xác định theo tháng (hoặc theo quý tùy thời điểm công bố giá vật liệu của thành phố), thời điểm tính bù giá nhân công, máy thi công được xác định căn cứ các chính sách mới được ban hành và được thực hiện theo Nghị định 205/2004/BLĐTBXH của Bộ lao động thương binh xã hội ngày 14 tháng 12 năm 2004 quy đinh hệ thống thang lương, bảng lương và chế độ phụ cấp lương

- Tr ên cơ sở của dự toán chi phí xây dựng bổ sung được lập thì dự toán xây dựng công trình điều chỉnh được xác định bằng cách cộng dự toán xây dựng công trình đã phê duyệt với các dự toán chi phí bổ sung

- Với giá gói thầu thì chủ đầu tư điều chỉnh bằng cách cộng giá trúng thầu đã phê duyệt với dự toán chi phí xây dựng bổ sung