Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trên cơ sở nghiên cứu, thu thập phân tích các tài liệu về công tác quản lý xây dựng trong và ngoài nước, công tác quản lý xây dựng của TP.HCM trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong bối cả

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI

VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN

NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở

THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

TP.HỒ CHÍ MINH – 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO - BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI

VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN

GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN

NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH

Chuyên ngành : Quản lý xây dựng

Mã số : 60-58-0302

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Người hướng dẫn khoa học:

Người HDKH1: PGS TS LÊ VĂN HÙNG

Người HDKH2: TS KTS LÊ QUANG NINH

TP HỒ CHÍ MINH - 2015

TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH

Ý KIẾN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN:

Người HDKH1: PGS TS LÊ VĂN HÙNG

………

………

………

………

NGƯỜI HDKH 2 : TS.KTS.LÊ QUANG NINH ………

………

………

………

Ý KIẾN CỦA BỘ MÔN: CÔNG NGHỆ VÀ QLXD ………

………

………

………

Ý KIẾN CỦA HỘI ĐỒNG KHOA HỌC: ………

………

………

………

………

LỜI CẢM ƠN

Trong công tác hiện tại của một kiến trúc sư tham gia tư vấn thiết kế các

dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn TP.HCM của mình Bản thân đã nhận ra một số vấn đề cần được chú trọng, quan tâm trong công tác quản lý dự án xây dựng ngay từ bước chuẩn bị đầu tư để dự án được triển khai một cách thuận lợi và hiệu quả

Nội dung nghiên cứu của luận văn đã được tạo lập trên những kiến thức học thuật khi tham gia khóa cao học của trường, qua trải nghiệm thực tế công tác và đặc biệt là được sự động viên, giúp đỡ, hướng dẫn tận tình của Thầy

hướng dẫn PGS.TS Lê Văn Hùng và TS.KTS.Lê Quang Ninh nên luận văn

được hoàn thành theo quy định

Tác giả cũng không quên cám ơn sự hỗ trợ nhiệt tình của lãnh đạo công

ty Tư vấn kiến trúc và xây dựng thành phố (tên cũ-Viện thiết kế thành phố) và tập thể các cán bộ thiết kế xí nghiệp Quy hoạch Kiến trúc xây dựng đã tạo điều kiện tiếp cận về tư liệu và kinh nghiệm liên quan đến đề tài

Với lòng kính trọng và biết ơn tất cả các Thầy Cô, Giáo Sư trong và ngoài trường đại học Thủy Lợi, mong rằng những kết quả đạt được trong quá trình nghiên cứu, và kết quả khoa học đạt được trong nghiên cứu của luận văn

là tấm lòng biết ơn sâu sắc nhất của tác giả…

Xin trân trọng cảm ơn./

Tác giả

VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC

BẢN CAM KẾT

Đề tài Luận văn cao học “Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà

ở tại Tp.HCM, qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh” của Tác

giả đã được Nhà trường giao nghiên cứu theo Quyết định số 1630/QĐ-ĐHTL ngày

16 tháng 09 năm 2013 của Hiệu trưởng trường Đại học Thủy Lợi

Trong thời gian học tập tại trường với sự định hướng, hướng dẫn tận tình của các giảng viên, giáo sư, tiến sĩ cộng với kinh nghiệm làm việc tại cơ quan, sự

giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp và đặc biệt là sự giúp đỡ, hướng dẫn của PGS.TS

Lê Văn Hùng, Ts Lê Quang Ninh

Ngoài những tư liệu mang tính thông tin Các kết quả nghiên cứu của luận văn là thành quả lao động, là sự tổ hợp của các yếu tố mang tính nghề nghiệp của chính Tác giả và công sức hướng dẫn của các Thầy Tác giả cam đoan không sao chép bất kỳ nội dung nào của các nghiên cứu khác./

Tp Hồ Chí Minh, tháng 4 năm 2015

Tác giả

VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC

TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH

Mục lục

A PHẦN MỞ ĐẦU 01

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 01

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN 01

3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHÍNH CỦA LUẬN VĂN 02

4 CÁC GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU 02

5 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 02

6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 03

7 KẾT QUẢ DỰ KIẾN ĐẠT ĐƯỢC 03

8 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN 04

B PHẦN NỘI DUNG LUẬN VĂN 05

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 05

1.1 Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam và TP.HCM 05

1.1.1 Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam 05

1.1.2 Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại TP.HCM 06

1.2.Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam và TP.HCM 09

1.2.1 Quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở 09

1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án và quy hoạch xây dựng 12

1.2.3 Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư 14

1.2.4 Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng 16

1.3 Dự án ĐTXD Khu dân cư Thị trấn Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM 18

1.3.1 Thông tin chủ đầu tư 18

1.3.4 Tình hình triển khai dự án 22

1.4.Thực trạng và những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng đối với các dự án ĐTXD 23

1.4.1 Những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng, chính sách nhà ở… của nước ta hiện nay 23

1.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong công tác quản lý dự án ở bước chuẩn bị đầu tư để đạt hiệu quả đầu tư 23

1.5 Kết luận chương 1 24

CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC & PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 25

2.1 Phương pháp nghiên cứu 25

2.1.1 Các phương pháp nghiên cứu 25

2.1.2 Trình tự thực hiện nghiên cứu 26

2.2.Các cơ sở khoa học và pháp lý 27

2.2.1 Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác lập dự án ĐTXD - trong lĩnh vực phát triển nhà ở 27

2.2.2 Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác quy hoạch xây dựng 30

2.2.3 Các quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến quy hoạch xây dựng dự án 33

2.2.4 Các cơ sở tính toán tổng mức đầu tư xây dựng dự án 34

2.2.5 Tình hình đầu tư tài chính liên quan của thị trường tài chính ngân hàng 41

2.2.6 Các tư liệu liên quan đến dự án phát triển Nhà ở tại thị Trấn Tân Túc - Bình chánh Tp.HCM 47

2.3 Kết luận chương 2 54

3.1 Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng 55

3.2 Quy trình công tác lập quy hoạch xây dựng 62

3.3 Các giải pháp “tài chính” để dự án đạt hiệu quả kinh tế 66

3.4 Vận dụng các kết quả nghiên cứu cho việc quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại thị trấn Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM 76

3.5 Kết luận chương 3 90

C PHẦN KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 91

1 Những kết quả đạt được 91

2 Những tồn tại trong quá trình thực hiện luận văn 95

3 Những kiến nghị về hướng nghiên cứu tiếp theo 95

D TÀI LIỆU THAM KHẢO

E PHẦN PHỤ LỤC

- TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

- QHXD : Quy hoạch xây dựng

- QHCT : Quy hoạch chi tiết

- XD : Xây dựng

- ĐTXD : Đầu tư xây dựng

- DA : Dự án

- DA ĐTXD : Dự án Đầu tư xây dựng

- CBĐT : Chuẩn bị đầu tư

2 Hình 1.2a- S ơ đồ vị trí Khu đô thị mới GS - Nhà Bè

3 Hình 1.2b- Dự án Khu đô thị mới GS - Nhà Bè

4 Hình 1.3- Sơ đồ chu trình dự án đầu tư xây dựng công trình

5 Hình 1.4- Dự án Khu dân cư Tân Túc - Bình Chánh

6 Hình 1.5- Bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất

7 Hình 2.1- Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất khu trung tâm và dân

cư Tân Túc TL 1/2000

Hình ảnh về đồ án QHCT TL 1/500 khu dân cư Tân Túc:

8 Hình 2.2- Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất

9 Hình 2.3- Bản đồ đánh giá hiện trạng tổng hợp khu vực lập quy hoạch

10 Hình 2.4- Bản đồ tổng mặt bằng khu dân cư

Sơ đồ hóa quy trình thực hiện từ bước lập QHCT đến chuẩn bị đầu tư dự án:

11 Hình 3.1- Sơ đồ hóa Quy trình chuẩn bị đầu tư

12 Hình 3.2a- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 làm cơ sở lập DA ĐTXD

13 Hình 3.2b- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 đối với khu vực đã duyệt

QHCT TL 1/2000, với quy mô dự án > 5ha

14 Hình 3.2c- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 đối với khu vực chưa có

QHCT TL 1/2000, với quy mô dự án > 5ha

15 Hình 3.2d- Sơ đồ hóa quy trình lập QHXD đối với quy mô dự án < 5ha

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1- Tính chi phí xây dựng

Bảng 2.2- Thống kê chi tiết các loại nhà ở

Bảng 2.3- Thống kê nhà ở theo mục đích sử dụng

Bảng 3.1- Thống kê chi tiết các loại nhà ở - KDC Tân Túc

Bảng 3.2- Thống kê nhà ở theo mục đích sử dụng - KDC Tân Túc

1.2.1 Quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở

1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án và quy hoạch xây dựng

1.2.3 Tình hình quản lý xây dựng các DA phát triển nhà ở trong giai đoạn

chuẩn bị đầu tư

1.2.4 Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng

1.3 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ THỊ TRẤN TÂN TÚC - BÌNH CHÁNH TP.HCM:

1.3.1 Thông tin chủ đầu tư

1.3.2 Thông tin chung về dự án

1.3.3 Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng

1.3.4 Tình hình triển khai dự án

1.4 THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN, THÁCH THỨC ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1.4.1 Những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng, chính

sách nhà ở… của nước ta hiện nay

1.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong công tác quản lý dự án ở bước chuẩn bị

đầu tư để đạt hiệu quả đầu tư

1.5 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

CỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC & PHÁP

LÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ

ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

2.1 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU:

2.1.1 Các phương pháp nghiên cứu

2.1.2 Trình tự thực hiện nghiên cứu

2.2 CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ:

2.2.1 Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác lập dự án đầu

tư xây dựng - trong lĩnh vực phát triển nhà ở

2.2.2 Các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến công tác QHXD

2.2.3 Các quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến quy hoạch xây dựng dự án 2.2.4 Các cơ sở tính toán tổng mức đầu tư xây dựng dự án

2.2.5 Tình hình đầu tư tài chính liên quan của thị trường tài chính ngân hàng 2.2.6 Các tư liệu liên quan đến dự án phát triển Nhà ở tại thị Trấn Tân Túc -

Bình chánh TP.HCM

2.3 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

3.1 QUY TRÌNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

3.2 QUY TRÌNH CÔNG TÁC LẬP QUY HOẠCH XÂY DỰNG

3.3 CÁC GIẢI PHÁP “TÀI CHÍNH” ĐỂ DỰ ÁN ĐẠT HIỆU QUẢ KINH TẾ:

3.3.1 Cân đối cơ cấu đất đai trong giải pháp QH để đạt hiệu quả kinh doanh 3.3.2 Cách xác định tổng mức đầu tư cho dự án

3.3.3 Xác định các giai đoạn tập trung tài chính phù hợp

3.4 VẬN DỤNG CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHO VIỆC QUẢN LÝ

XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THỊ TRẤN TÂN

TÚC - BÌNH CHÁNH, TP.HCM:

3.4.1 Quản lý công tác lập quy hoạch xây dựng cho dự án

3.4.2 Quản lý công tác lập dự án đầu tư xây dựng

3.4.3 Xác định cơ cấu đất trong giải pháp QHXD

3.4.4 Xác định quy mô dự án - Tổng mức đầu tư

3.5 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ 10

2 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 về Xây dựng, Quốc hội nước Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7

3 Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 Quốc hội nước Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 5

4 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013

5 Luật nhà ở số số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014

6 Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014

7 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014

8 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – QCXDVN 01: 2008/BXD - Quy hoạch xây dựng theo quyết định số 04/2008-QĐXD ngày 03/04/2008

9 Quy chuẩn Việt Nam – QCVN 007: 2010/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị

10 Thủ Tướng Chính Phủ, Quyết định phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050, số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009

11 Thủ Tướng Chính Phủ, Quyết định về việc phê duyệt quy hoạch vùng TP.HCM đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050, số 589/QĐ-TTg, ngày 20/05/2008

12 Thủ Tướng Chính Phủ, Quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025, số 24/QĐ-TTg ngày 06/01/2010

13 Barbara J.Jackson, Ph.D, DBIA, Nguyễn Ngọc Thôn dịch Quản lý xây dựng Mỹ

14 Bùi Mạnh Hùng - Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, nhà xuất bản khoa học kỹ thuật – Hà Nội 2006

15 Trần Đình Ngô – Cẩm nang Quản lý Dự án đầu tư xây dựng, nhà xuất bản lao động, năm 2013

16 Nguyễn Xuân Hải – Quản lý xây dựng dự án nhìn từ góc độ nhà nước - nhà đầu

tư - nhà tư vấn - nhà thầu, nhà xuất bản Xây dựng, năm 2004

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỂ TÀI:

Nhà ở luôn là vấn đề được mọi người trên toàn thế giới quan tâm Nhu cầu về nhà ở cũng là một trong những vấn đề thiết yếu của mỗi con người Trên thế giới hàng ngày cũng vẫn diễn ra các hoạt động xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu ở cho con người và hiện nay trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và các thành phố trên cả nước nói chung, nhu cầu xây dựng phát triển các khu đô thị mới, khu thương mại, khu dân cư… ngày càng trở nên cấp thiết

Tuy nhiên, các giải pháp quản lý xây dựng vĩ mô (chính sách vĩ mô cấp Nhà nước) và các quy định quản lý trong lĩnh vực xây dựng các dự án Nhà ở còn chưa thật chặt chẽ và hợp lý Thông thường có sự xung đột về pháp lý giữa các chuyên ngành liên quan Cụ thể là ngành tài nguyên môi trường, ngành xây dựng, ngành tài chính… nên các dự án thường được triển khai rất chậm so với các dự án khác trong nước, hoặc các dự án cùng loại ở nước khác Mặt khác, các xung đột đó cũng gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý, thực hiện dự án đối với chủ đầu tư, các nhà tư vấn hay ngay cả các cơ quan quản lý nhà nước làm kéo dài tiến độ thực hiện

dự án tăng chi phí đầu tư dẫn tới hiệu quả đầu tư của dự án không cao, không đáp ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư

Trên cơ sở nghiên cứu, thu thập phân tích các tài liệu về công tác quản lý xây dựng trong và ngoài nước, công tác quản lý xây dựng của TP.HCM (trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư) trong bối cảnh đô thị hóa và trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế hiện nay cũng như hành lang pháp lý chưa thật chặt chẽ và qua dự án nhà ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh của Công ty Cổ phần Điện Lực Thành phố để đề xuất một số giải pháp trong công tác quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở phù hợp và đạt hiệu quả cho dự án ngay từ bước chuẩn bị đầu tư

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN:

Ở góc độ hẹp trong lĩnh vực quản lý quy hoạch thiết kế xây dựng mà luận văn mong muốn nghiên cứu đó là:

“Giải pháp quản lý xây dựng” các dự án phát triển nhà ở trong giai đoạn chuẩn

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

bị đầu tư sao cho các dự án được thực hiện hợp lý, khoa học, bài bản, hiệu quả

Cụ thể quản lý cho dự án KDC Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM

3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHÍNH CỦA LUẬN VĂN:

• Xác định quy trình lập QHXD cho dự án đầu tư phát triển nhà ở;

• Xác định quy trình lập dự án đầu tư xây dựng – giai đoạn chuẩn bị đầu tư;

• Xác định tổng mức đầu tư dự án và đề xuất các giải pháp quản lý dự án ở

giai đoạn chuẩn bị đầu tư;

• Vận dụng các nghiên cứu cơ sở trên đề xuất giải pháp quản lý dự án đầu tư

xây dựng dự án phát triển nhà ở “Khu nhà ở Tân Túc - Bình Chánh”

4 CÁC GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU:

- Giới hạn nghiên cứu trong ngành quy hoạch kiến trúc Luận văn chỉ nghiên cứu ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư các công tác chính: lập dự án đầu tư xây dựng nhà

ở, quy hoạch chi tiết xây dựng, cách xác định tổng mức đầu tư dự án Để dự án đạt được những hiệu quả nhất định về tiến độ và hiệu quả kinh tế, trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án

- Các quy trình trên chỉ nghiên cứu trên cơ sở pháp lý chính quy;

- Một số thông tin dự án, luận văn tự giả thiết (như việc lựa chọn chủ đầu tư, cách xác định các định mức tính toán tài chính ) hoặc xem như được xác định ở trạng thái “lý tưởng” (không bao gồm các vấn đề mang tính “xã hội”)

5 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU:

5.1- ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU: - Đối tượng nghiên cứu “cơ sở lý luận” là các

dự án nhà ở đô thị - nhà ở thương mại (không bao gồm các dự án xây dựng khu nhà ở nông thôn, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ ), thuộc các dự án thương mại -

kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng , trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư (giai đoạn lập dự án và quy hoạch xây dựng);

- Đối tượng cụ thể vận dụng là dự án phát triển nhà ở thị trấn Tân Túc - Bình Chánh (tại Tp Hồ Chí Minh) Cụ thể:

• Nghiên c ứu Lý thuyết: Chủ yếu là nghiên cứu các cơ sở pháp lý hiện hành liên

quan đến bước chuẩn bị đầu tư qua các công tác:

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

+ Lập quy hoạch xây dựng;

+ Lập dự án đầu tư xây dựng

• Nghiên c ứu vận dụng: Vận dụng quản lý DA ĐTXD dự án phát triển nhà ở -

Bước CBĐT nhằm đạt được những hiệu quả tài chính phù hợp qua các công tác

như: + Lập dự án; lập quy hoạch chi tiết;

+ Tính toán tài chính cho dự án qua dự án Khu dân cư Thị trấn Tân Túc - huyện Bình Chánh

5.2-PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Trọng tâm nghiên cứu chính là công tác quản lý xây

dựng dự án phát triển nhà ở cuối giai đoạn chuẩn bị đầu tư (các giai đoạn xin “chủ

trương“ đầu tư hay chấp thuận địa điểm đầu tư, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư… Xem như Thành phố sẽ/đã giao cho chủ đầu tư)

6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI:

- Sản phẩm nghiên cứu của luận văn có thể vận dụng thực tế cho công tác quản lý xây dựng chủ yếu đối với chủ đầu tư, các nhà kế hoạch hoạch định kinh doanh xây dựng, các nhà tư vấn xây dựng… cho bước Chuẩn bị đầu tư

- Mặt khác, đây cũng là giải pháp đề nghị vận dụng cho công tác quản lý dự án cụ thể tại DA phát triển nhà ở KDC Tân Túc, Bình Chánh - TP.HCM mà chính tác giả tham gia quản lý với vai trò nhà tư vấn đầu tư và tư vấn XD ở giai đoạn CBĐT

7 KẾT QUẢ DỰ KIẾN ĐẠT ĐƯỢC:

1.- Tổng quan tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại TP.HCM trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay chủ yếu qua 2 công tác lập quy hoạch xây dựng và dự án đầu tư Theo đó, Luận văn sẽ tổng hợp Quy trình quản lý dự án đầu tư xây dựng đối với dự án phát triển Nhà ở, giai đoạn chuẩn bị đầu tư

2.- Tổng hợp các giải pháp xác định tổng mức đầu tư dự án một cách khoa học và chính xác, cùng với các giải pháp “kiểm soát” cơ cấu đất đai cần thiết cho một dự

án ngay tại bước lập đồ án QHXD, để đem lại hiệu quả ĐT ngay tại bước CBĐT 3.- Vận dụng các kết quả nghiên cứu cơ sở trên để vận dụng quản lý xây dựng đối với dự án ĐTXD phát triển Nhà ở KDC Thị trấn Tân Túc - huyện Bình chánh, thành phố Hồ Chí Minh - bước chuẩn bị đầu tư

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

8 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN:

Luận văn được trình bày trong 96 trang viết (không bao gồm các trang phụ lục, bảng biểu, hình ảnh, tài liệu tham khảo ), được trình bày theo dạng báo cáo khoa học với cấu trúc như sau:

A- PHẦN MỞ ĐẦU (4 trang)

B- PH ẦN NỘI DUNG LUẬN VĂN (86 trang) bao gồm các chương:

Chương 1 Tổng quan tình hình quản lý dự án ĐTXD phát triển nhà ở (20 trang), trình bày các nội dung chính sau:

• Tình hình ĐTXD phát triển nhà ở tại Việt Nam và TP.HCM

• Tình hình quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam và TP.HCM

• Dự án ĐTXD Khu dân cư Thị trấn Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM

• Thực trạng và những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng đối với các dự án ĐTXD

Chương 3 Kết quả nghiên cứu – giải pháp quản lý dự án đầu tư phát triển nhà

ở (36trang), trình bày các nội dung chính sau:

• Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng

• Quy trình công tác lập quy hoạch xây dựng

• Các giải pháp “tài chính” để dự án đạt hiệu quả kinh tế

• Vận dụng các kết quả nghiên cứu cho việc quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại thị trấn Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM

• Kết luận chương 3

C- PH ẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ (6 trang)

D- TÀI LI ỆU THAM KHẢO

E- PH ẦN PHỤ LỤC

1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án và quy hoạch xây dựng

1.2.3 Tình hình quản lý xây dựng các DA phát triển nhà ở trong giai đoạn

chuẩn bị đầu tư

1.2.4 Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng

1.3 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ THỊ TRẤN TÂN TÚC - BÌNH CHÁNH TP.HCM:

1.3.1 Thông tin chủ đầu tư

1.3.2 Thông tin chung về dự án

1.3.3 Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng

1.3.4 Tình hình triển khai dự án

1.4 THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN, THÁCH THỨC ĐỐI VỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1.4.1 Những khó khăn, thách thức đối với công tác quản lý xây dựng, chính

sách nhà ở… của nước ta hiện nay

1.4.2 Các vấn đề cần quan tâm trong công tác quản lý dự án ở bước chuẩn bị

đầu tư để đạt hiệu quả đầu tư

1.5 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.1- TÌNH HÌNH ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ T ẠI TP.HỒ CHÍ MINH

1.1.1 - Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại Việt Nam:

Trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới vẫn có nhiều diễn biến phức tạp,

phục hồi chậm hơn dự báo; nền kinh tế trong nước vẫn đang trong giai đoạn khó khăn; thị trường BĐS vẫn còn trầm lắng; sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

vẫn trong tình trạng khó khăn, xử lý hàng tồn kho và nợ xấu Do đó, để duy trì đời

sống, việc làm cho người lao động hiện nay đang là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp…

Hiện nay, nhiều dự án lại tiếp tục được đầu tư bằng nhiều hình thức khác nhau Tuy nhiên, trong gần 3 năm qua, tình hình thế giới có nhiều diễn biến rất phức

tạp như: Xung đột và thiên tai xảy ra ở nhiều nơi; Kinh tế thế giới phục hồi chậm hơn dự báo; Cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu lần này được đánh giá là trầm trọng nhất kể từ Đại suy thoái kinh tế thế giới 1929 - 1933 Nhiều nước công nghiệp phát triển đã điều chỉnh mạnh chính sách để bảo hộ sản xuất trong nước Cạnh tranh quyết liệt giữa các nước lớn tại khu vực và diễn biến phức tạp trên

Biển Đông, Biển Hoa Đông

Thực trạng trên tác động bất lợi đến phát triển kinh tế - xã hội của các nước Điều này đã dẫn đến ảnh hưởng sâu sắc tới tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà

ở của các nước, trong đó có Việt Nam

Tỷ lệ đô thị hóa cả nước tiếp tục tăng, đạt khoảng 33,47%, trong đó 79% dân

số đô thị được cung cấp nước sạch thông qua hệ thống cấp nước tập trung, 84% rác

thải đô thị được thu gom và xử lý Tỷ lệ phủ kín quy hoạch chung xây dựng đạt 100% và tỷ lệ quy hoạch phân khu/quy hoạch chi tiết 1/2000 đạt 70% (tăng 10% so

với năm 2012) Đặc biệt, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng thêm 0,6m2

sàn/người, đạt 19,6m2 sàn/người; cả nước có khoảng 1 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, tương đương với khoảng 20 nghìn căn hộ; tổng sản lượng xi măng tiêu thụ khoảng

61 triệu tấn, đạt 107,5% so với kế hoạch năm…

(Xem thêm hình 1.1)

KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÚ MỸ HƯNG

Hình 1.1- Các dự án Khu đô thị mới tại Việt Nam

TỔNG THỂ KHU ĐÔ THỊ TÂY HỒ TÂY

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.1.2 - Tình hình đầu tư xây dựng phát triển nhà ở tại TP.HCM:

Trong những năm 2011-2012, ảnh hưởng của chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ, tín dụng cho các lĩnh vực phi sản xuất đang được giảm (bao gồm lĩnh vực

bất động sản), cùng với việc tăng giá điện và nhiên liệu dẫn đến sự gia tăng chi phí nguyên liệu, đã ảnh hưởng đến việc xây dựng phát triển các dự án mới do chi phí đầu vào ngày càng tăng Thị trường nhà ở lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài và nhiều phân khúc của thị trường này bị “đóng băng”, đã ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất,

Tại TP.HCM, Sở Xây dựng đã nghiên cứu, cụ thể hóa các chủ trương chính sách

của Trung ương tại Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07 tháng 01 năm 2013 của Chính

phủ; Thông tư 02/2013/TT-BXD ngày 08 tháng 3 năm 2013 của Bộ Xây dựng, Thông

tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng 5 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước để báo cáo, tham mưu Ủy ban nhân thành phố một số giải pháp nhằm giải quyết tồn kho sản

phẩm bất động sản nhà ở, Trước những tháo dỡ khó khăn trên trong năm qua 2014, tình hình bất động sản đã có nhiều khởi sắc hơn, các doanh nghiệp các nhà đầu tư

đã có được chỗ dựa tài chính (gói vay vốn 3000 tỷ…)

Những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế toàn cầu, làm cho ngành xây dựng

và địa ốc ảnh hưởng không nhỏ Nhằm tháo gỡ những khó khăn đó, các nước khác đã

quản lý xây dựng một cách chặc chẽ hơn, nhằm nâng cao hiệu quả của dự án Các dự

án ở nước ngoài được tiến hành bài bản và có định hướng Nghiên cứu từ thị trường, nhu cầu nhà ở rồi phát triển dự án theo một trật tự chung

Thực tiễn phát triển nhà ở trong những năm vừa qua, cho thấy những gia đình

có điều kiện kinh tế khá, nhà ở đã được cải thiện đáng kể Tuy nhiên, một bộ phận

vừa đông về số lượng vừa bức xúc về nhà ở lại là những người làm công ăn lương,

những người có thu nhập thấp còn gặp nhiều khó khăn trong việc cải thiện nhà ở Do

nhận thức chưa thật đầy đủ nên xu thế thị trường hóa đang lấn át yếu tố xã hội của lĩnh vực nhà ở Tính độc quyền trong đầu tư và kinh doanh còn thể hiện khá rõ dẫn đến nhà ở kém chất lượng và thiếu nhà ở còn phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

là các đô thị lớn và các khu công nghiệp tập trung Mặt khác, vì trình độ quản lý chưa theo kịp với nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ làm cho thị trường nhà ở có nhiều biến động, dẫn đến những xáo trộn trong đời sống nhân dân

Nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng, vì vậy Chính phủ

của tất cả các nước đều đặc biệt quan tâm Đối với Việt Nam, cơ chế bao cấp về nhà

ở cho cán bộ công nhân viên trong thời kỳ trước những năm 1990 tuy có giải quyết

một số khó khăn tức thời nhưng đã không còn phù hợp với cơ chế kinh tế mới cũng như bản chất vốn có của thị trường bất động sản nhà ở Vì vậy, để phù hợp với cơ chế đổi mới nền kinh tế, Chính phủ các cấp chính quyền phải xây dựng được kế hoạch

quản lý xây dựng và phát triển nhà ở cho hợp lý và có hiệu quả

Nếu như trước đây, các dự án đầu tư xây dựng chủ yếu lấy số lượng là chính, còn về mặt thẩm mỹ thì kém hơn so với các nước khác trên Thế Giới Thì ngày nay,

giải pháp đầu tư xây dựng 1 dự án đã có chiều hướng thay đổi thiên về cái “đẹp” nhiều hơn Trước tình hình bất động sản bị đóng băng năm 2012, dẫn đến “lãng phí trong xây dựng” và trì trệ nguồn thu từ các công trình trong dự án làm cho các chủ đầu tư không dám đầu tư mạnh vào thị trường bất động sản tại Việt Nam thì hi vọng

với thực trạng tình hình đầu tư xây dựng của Việt Nam nói chung và của TP.HCM nói riêng như hiện nay, các dự án cần được đầu tư và quản lý sát sao hơn Hãy học

hỏi các nước đã phát triển, chú trọng đến thẩm mỹ của dự án hơn là số lượng căn hộ

để sinh lợi nhuận trước mắt Vì một dự án mang tính thẩm mỹ, chất lượng tốt vẫn

bền vững hơn một dự án vì lợi nhuận trước mắt mà gây tổn thất nhiều hơn trong quá trình vận hành sử dụng

Điển hình một dự án của tập đoàn GS E&C của Hàn Quốc đầu tư vào TP.HCM

Tại nước bản địa nhà đầu tư thuê hẳn một công ty tư vấn nghiên cứu đầu tư và quản

lý dự án Dự án dựa theo thực trạng và xu thế phát triển trong hoạt động xây dựng các khu đô thị ở các khu đô thị mới vùng TP.HCM - Thành phố đã phát triển một số khu đô thị như khu đô thị Phú Mỹ Hưng, khu đô thị mới Nhà Bè Trong đó xu thế phát triển trong hoạt động xây dựng khu đô thị mới tại Nhà Bè với khu đô thị được

kiến tạo theo những nguyên tác nhằm mang lại những giá trị về chất lượng và thẩm

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

mỹ như: tạo trục đô thị hướng sông nước, các tuyến bộ hành kết nối các tiểu khu,

tạo cửa ngõ và biểu tượng phát triển, xây dựng tòa nhà cao tầng và khu dạo chơi

dọc bờ sông, xây dựng các khu phức hợp kết hợp vui chơi giải trí Bên cạnh đó, dự

án còn hình thành lá phổi xanh cho khu đô thị (công viên sinh thái, khu hội chợ), xây dựng trung tâm hoạt động và phần kết nối các khu vực Lập tuyến bộ hành thân thiện với môi trường kết hợp khu dạo chơi công cộng xung quanh khu công viên trung tâm Với một số thông tin cụ thể như:

 Khu đô thị mới Nhà Bè:

- Chủ đầu tư: tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc)

- Tổng kinh phí xây dựng toàn bộ dự án: khoảng 2.100 tỷ VNĐ

- Vị trí khu đất: xã Phước Kiển - Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, TP.HCM

- Tổng diện tích: 349.36 ha - Dân số dự kiến: 68.000

- Mục tiêu phát triển của dự án: dự án được xem là cửa ngõ mới vào khu Nam thành phố Hồ Chí Minh, một khu đô thị bền vững kiểu mới, khu đô thị ngoại vi độc lập hoạt động và giúp cân bằng sự phát triển của TP.HCM

(Xem thêm hình 1.2a&b)

dự án đầu tư xây dựng tất cả đều được quy định tại Luật xây dựng 50/2014/QH13

và Luật nhà ở như sau:

Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng:

“Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để

tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây

dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch

vụ trong thời hạn và chi phí xác định Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng,

dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.” Trích Khoản 15, Điều 3, Chương 1

Phân loại dự án đầu tư xây dựng:

“1 Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây dựng và nguồn vốn sử dụng

2 Dự án đầu tư xây dựng được phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình xây

dựng của dự án gồm dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, dự án nhóm B, dự

án nhóm C theo các tiêu chí quy định của pháp luật về đầu tư công

3 Dự án đầu tư xây dựng gồm một hoặc nhiều công trình với loại, cấp công trình xây dựng khác nhau.” Trích Điều 49, Mục 1, Chương III

Trong đó, dự án phát triển nhà ở được quy định rõ tại Luật nhà ở số 65/2014/QH13 như sau: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các

nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật này.” Trích Điều 19, Mục 1, Chương III (Xem thêm phụ lục II.1)

Ngoài ra, theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đã phân loại Dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây:

“ - Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật,

hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy

hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây

dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;

- Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp

II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập) ”

Khái niệm về quản lý dự án tại Việt Nam hiện nay:

Quản lý dự án là một quá trình hoạch định (Planning), tổ chức (Organizing), lãnh đạo (Leading/Directing) và kiểm soát (Controlling) các công việc và nguồn lực

để hoàn thành các mục tiêu đã định (1)

Có nhiều khái niệm về quản lý dự án: Quản lý dự án là một nghề, thuật ngữ

quản lý dự án được dùng để miêu tả một hoạch định về việc tổ chức trong việc quản

lý những hoạt động dang diễn ra Những hoạt động này thường được gọi là quản lý

dự án Nói chung, quản lý dự án là việc lập kế hoạch, giám sát và kiểm tra tất cả các khía cạnh của dự án và thúc đẩy tất cả các thành phần liên quan đến dự án nhằm đạt được mục tiêu của dự án theo đúng thời hạn đã định với chi phí, chất lượng và phương pháp đã được xác định

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

Công tác qu ản lý dự án xoay quanh 3 nội dung chủ yếu là (1) lập kế hoạch, (2) Tổ

chức phối hợp thực hiện mà chủ yếu là quản lý tiến độ thời gian, chi phí thực hiện

và (3) giám sát các công việc dự án nhằm đạt được các mục tiêu đã định

Như vậy có thể hiểu rằng Quản lý dự án là sự ứng dụng các kiến thức, kỹ năng công

cụ và phương tiện kỹ thuật trong các hoạt động của dự án nhằm đáp ứng những yêu cầu

của chủ đầu tư và mục tiêu của dự án trong các ràng buộc về thời gian, nguồn lực… Ngoài ra còn có một số nhóm người được gọi là bên liên quan đến dự án

Những tổ chức và cá nhân này có mối quan hệ về lợi ích hoặc nhiều, hoặc ít, hoặc gián tiếp, hoặc trực tiếp với dự án Tuy nhiên, để quản lý dự án được chặt chẽ và

hiệu quả, chu trình đầu tư xây dựng phải nắm vững các giai đoạn thực hiện theo các quy định pháp lý hiện hành để đảm bảo tiến độ cũng như phân tích tài chính sao cho

hiệu quả, đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và lợi ích cho cộng đồng Như vậy, các giai đoạn này phải được thực hiện sát sao dựa theo hành lang pháp lý Căn cứ theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Theo đó, trong chu trình đầu tư xây dựng có thể chia thành 3 giai đoạn lớn như sau:

*Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: được xem là khá quan trọng, đây là giai đoạn hình

thành ý tưởng đến khi tiến hành thi công hoàn thành công trình Giai đoạn này bắt đầu từ khi hình thành phôi thai ý tưởng Trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà thì giai đoạn này bắt đầu từ khi có ý tưởng xây dựng một dự án phát triển nhà tới

việc lựa chọn địa điểm, thiết kế sơ phát, lập dự án đầu tư, thiết kế sơ bộ rồi thiết kế

kỹ thuật thi công việc phải tổ chức sao cho dự án đạt hiệu quả, và tính toán được

hiệu quả để đi đến quyết định đầu tư của dự án vô cùng quan trọng Trong giai đoạn này phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu

khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định

của Luật xây dựng tùy theo dự án thuộc nhóm A, B hay C

* Giai đoạn thực hiện đầu tư: là giai đoạn thực hiện các công tác liên quan đến việc

hình thành xây dựng hoàn thành sản phẩm để đưa vào khai thác sử dụng

* Giai đoạn vận hành dự án – kết thúc dự án đầu tư xây dựng công trình như:

nghiệm thu bàn giao đưa vào hoạt động (Xem hình 1.3)

Hình 1.3 – Sơ đồ chu trình dự án đầu tư xây dựng công trình

dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định

chủ trương đầu tư xây dựng

2 Báo cáo nghiên c ứu khả thi đầu tư xây d ựng là tài liệu trình bày các nội

dung nghiên cứu về sự cần thiết, mức độ

khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây

dựng theo phương án thiết kế cơ sở được

lựa chọn, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

3 Báo cáo kinh t ế - kỹ thuật đầu tư xây

d ựng là tài liệu trình bày các nội dung về

sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả

của việc đầu tư xây dựng theo phương

án thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét, quyết định đầu tư xây dựng

Trích Luật Xây dựng số 50/2014/QH13

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.2.2- Hành lang pháp lý cho công tác l ập dự án và quy hoạch xây dựng:

Hiện nay, hành lang pháp lý Việt Nam đối với việc đầu tư xây dựng tương đối đầy đủ và chặt chẽ với các Luật như Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật Đầu tư… Cùng với các Nghị định, thông tư có liên quan, đã cho thấy Việt Nam so với trước năm 1994 đã có những thay đổi đáng kể về việc

quản lý quy hoạch xây dựng Kể từ sau khi Nghị định 91/CP của Chính Phủ ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý đô thị, đã bắt đầu cho các Luật, Nghị định, thông tư liên quan đến quy hoạch xây dựng cũng như dự án đầu tư xây dựng được ban hành dựa trên cơ sở, nền tảng của điều lệ quản lý này

Luật Xây dựng (số 50 áp dụng từ 1/1/2015) phân định rõ các dự án đầu tư xây

dựng sử dụng các nguồn vốn khác phải có phương thức và phạm vi quản lý khác nhau Công tác quản lý xây dựng phải thống nhất các hoạt động xây dựng gồm lập

và quản lý DA ĐTXD công trình, khảo sát xây dựng, lập quy hoạch xây dựng thiết

kế xây dựng, thi công xây dựng và quản lý chất lượng và đưa vào khai thác sử dụng

Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 đã đề cập tại Khoản 4,

Điều 29, “Đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt là cơ sở để xác định các

d ự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết.” Khoản 4, Điều 30,

Luật này quy định:“Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp

gi ấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng” Như vậy, để triển khai đầu tư

xây dựng 1 dự án phải có quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ

lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu, quy hoạch chung để dự án khi triển khai đảm

bảo phù hợp với định hướng đã đề ra Đối với khu vực lập dự án có Quy hoạch chi

tiết tỉ lệ 1/2000 thì việc triển khai tương đối nhanh và dễ dàng hơn so với khu vực chưa lập quy hoạch

Đối với khu vực đã có Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000, Chủ đầu tư có thể làm

thủ tục xin cấp chứng chỉ quy hoạch để làm cơ sở lập Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Sau khi quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 được duyệt, Chủ đầu tư có cơ sở để tiến hành

lập dự án Như vậy thời gian thực hiện tối đa của một đồ án Quy hoạch chi tiết

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

khoảng 07 tháng, trong đó thời gian thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch khoảng 75 ngày, thời gian cấp chứng chỉ quy hoạch tối đa 10 ngày

Tuy nhiên, thời gian thực tế để thực hiện đồ án QHCT có thể kéo dài hơn so

với quy định do tình hình thực tế tại mỗi địa phương, các đồ án đôi khi phải thực

hiện thông qua nhiều bước hơn và mỗi khâu quản lý sẽ có những thủ tục hành chính đòi hỏi cần có thời gian để cung cấp, cũng như hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện đồ

án Chưa kể đến các bản đồ địa hình, địa chính cần được cung cấp cho chủ đầu tư

thực hiện Đối với đồ án QHCT TL 1/500 cần phải có khảo sát địa hình TL 1/500

mà hầu như hiện nay, ở các Sở Tài Nguyên – Môi trường chỉ có bản đồ địa hình TL 1/5000 hoặc 1/2000 Như vậy, để lập được 1 đồ án QHCT TL 1/500 thì phải có chủ trương lập khảo sát địa hình Sau khi khảo sát địa hình xong, Chủ đầu tư mới có đủ

cơ sở để lập đồ án QHCT Thời gian sẽ kéo dài hơn quy định hiện hành

Mặc khác, trong quá trình lên phương án kiến trúc cũng như giải pháp hạ tầng

kỹ thuật cần phải báo cáo thông qua các cấp lãnh đạo, thời gian báo cáo, chỉnh sửa

nội dung đồ án đôi khi cũng làm trì trệ tiến độ thực hiện theo quy định hiện hành

Như vậy, để bước chuẩn bị đầu tư xây dựng 1 dự án được hoàn chỉnh và nhanh chóng, bước quy hoạch xây dựng cần phải được chuẩn bị tốt các công tác

có liên quan ảnh hưởng đến quá trình lập quy hoạch về mặt pháp lý, quy chuẩn

hi ện hành Phương án đề xuất quy hoạch và giải pháp quy hoạch hạ tầng kỹ thu ật, đánh giá môi trường chiến lược cần được nghiên cứu rõ ràng, cụ thể và sát v ới hiện trạng khu vực lập quy hoạch, tình hình kinh tế - xã hội thực tế tại địa phương cũng như các định hướng quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy

ho ạch chi tiết tỉ lệ 1/2000

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.2.3- Tình hình qu ản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở trong giai đoạn chu ẩn bị đầu tư:

Việc tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng cũng được quy định rõ về các cấp chính quyền có trách nhiệm chỉ đạo, điều phối việc quản lý quy hoạch xây

dựng theo từng cấp độ như sau:

“1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo xây dựng chương trình, kế

ho ạch thực hiện quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, nông thôn, khu chức năng đặc thù thuộc địa bàn mình quản lý theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt

2 B ộ Xây dựng có trách nhiệm chỉ đạo, điều phối việc quản lý quy hoạch xây dựng vùng liên t ỉnh gồm:

a) Xác định danh mục chương trình, kế hoạch thực hiện quy hoạch, dự án ưu tiên đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cấp vùng; b) Thu hút, điều phối nguồn vốn đầu tư phát triển hệ thống công trình hạ tầng kỹ thu ật, hạ tầng xã hội cấp vùng;

c) Rà soát, điều chỉnh và kiểm tra, thanh tra việc thực hiện quy hoạch xây dựng vùng liên t ỉnh;

d) Ch ủ trì phối hợp với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có liên quan định kỳ báo cáo Th ủ tướng Chính phủ việc thực hiện quy hoạch xây dựng vùng liên tỉnh theo giai đoạn thực hiện quy hoạch

3 K ế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng phải xác định thời gian thực hiện quy

ho ạch đối với từng khu vực cụ thể trên cơ sở phù hợp với mục tiêu quy hoạch xây

d ựng và nguồn lực thực hiện quy hoạch xây dựng.” Trích Điều 48, Mục 8, Chương II

Bên cạnh việc đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch xây dựng,

kiểm soát phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch; tăng cường quản lý đầu tư xây dựng và hiệu quả sử dụng vốn đầu tư… Bộ Xây dựng đã tiến hành đồng bộ các

giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia Trong năm 2013, Bộ đã tập trung nghiên cứu xây dựng trình

Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ hàng loạt các văn bản quy phạm pháp

luật, chương trình, đề án quan trọng về lĩnh vực nhà ở

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục tập trung hoàn thiện các cơ chế, chính sách trong các lĩnh vực của Ngành, trọng tâm là hoàn thiện để trình Quốc hội, Chính phủ thông qua Luật Xây dựng (sửa đổi) và các Nghị định hướng dẫn thực hiện, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); nghiên cứu các cơ chế, chính sách để thu hút, huy động các nguồn lực trong và ngoài nước cho đầu tư phát triển

hạ tầng đô thị…

- Đồng thời, tiếp tục đổi mới, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, rà soát điều chỉnh bổ sung các quy hoạch vùng, quy hoạch chung trên phạm vi cả nước, đẩy nhanh tốc độ phủ kín quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết.Tiếp tục triển khai

thực hiện Nghị định 15/2013/NĐ-CP, tăng cường công tác quản lý, kiểm tra, giám sát trong đầu tư xây dựng và thực hiện Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, tăng cường

quản lý và kiểm soát chặt chẽ các dự án phát triển đô thị theo quy hoạch, kế hoạch

Tuy nhiên, công tác quản lý xây dựng các dự án phát triển nhà ở của nước ta

hiện nay chưa được hoàn thiện, còn nhiều bất cập gây khó khăn trong việc lựa chọn

ý tưởng kinh doanh, đây cũng là giai đoạn vô cùng quan trọng hình thành những ý tưởng ban đầu ảnh hưởng xuyên suốt quá trình đầu tư

- Khi chủ đầu tư có được ý tưởng đầu tư thì phải nghĩ ngay đến việc liệu có phù

hợp với định hướng phát triển, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của khu vực hay không, công tác về thuế, đền bù và giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng không

nhỏ tới quá trình đầu tư Vì ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, nhà nước thực hiện các đồ án định hướng phát triển đô thị, quy hoạch chung và quy hoạch phân khu

Chủ đầu tư thực sự chỉ được tham gia ở khâu quy hoạch chi tiết 1/500 điều này đã

dẫn tới sự gò bó trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư nhiều khi lại phải xin

chủ trương để được phép điều chỉnh quy hoạch phân khu lại mà trong giai đoạn hiện nay một đồ án phân khu thực hiện nếu theo đúng Nghị định quy định khoảng 9 -12 tháng Tuy nhiên, thực tế các loại đồ án này thường phải kéo dài hơn thời gian quy định rất nhiều lần, có đồ án lên tới 9 năm (như đồ án quy hoạch phân khu ở Bình Chánh được thực hiện từ năm 2005 đến năm 2014 mới được phê duyệt đầy đủ)

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.2.4- Tình hình tài chính đầu tư dự án xây dựng:

1.2.4.1- Các quy định yêu cầu tài chính cho các dự án đầu tư:

- Theo Luật đầu tư, Luật nhà ở Chủ đầu tư ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự

án theo quy định của pháp luật phải chứng minh có nguồn vốn chủ sở hữu (có thể sử dụng làm nguồn vốn dự án) chiếm khoảng 15% tổng mức đầu tư dự án khi dự án có quy mô nhỏ hơn 20ha; và chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư lớn hơn 20ha (theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) thì mới được chấp thuận chủ trương đầu tư/ chấp thuận đầu tư Nguồn vốn này chủ yếu để thực hiện các công tác: đền bù giải phóng mặt bằng, các công tác chuẩn bị đầu tư (lập quy hoạch chi tiết, khảo sát, ĐTM, lập dự án phát triển nhà,…)

Các ngu ồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại:

• Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

• Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo quy định

• Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân

• Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác

Nguồn vốn vay ưu đãi của chính phủ hiện nay không áp dụng cho phát triển nhà

ở thương mại Điều này làm cho các dự án khát vốn buộc phải chuyển qua xin làm nhà ở xã hội (để tăng diện tích thương mại, tiếp cận vốn ưu đãi, giảm phần chỉ tiêu

hạ tầng, chỉ tiêu nhà ở, chỉ tiêu sử dụng đất …) làm phát sinh thêm một hình thức né tránh luật mới, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà ở …

- Khả năng tài chính các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt nam nói chung và tại Tp.HCM đều không cao Theo đó các dự án luôn luôn cần mguồn tài chính qua kênh ngân hàng Tuy nhiên theo quy định hiện nay, sau thời kỳ nợ xấu từ 2008-2014, các dự án đều phải hoàn chỉnh về mặt “ thủ tục pháp lý”

Theo đó công tác chuẩn bị đầu tư từ giai đoạn lập dự án và quy hoạch chi tiết xây

dựng cần được thực hiện, quản lý một cách đầy đủ và đúng pháp lý

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.2.4.2- Các quy định xác định quy mô tài chính các dự án đầu tư và khả năng

c ủa các chủ đầu tư dự án tại Việt Nam:

- T ổng mức đầu tư là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công

trình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trình được xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công Là một trong những cơ sở để đánh giá hiệu quả kinh tế và lựa chọn phương án đầu tư; là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây

dựng công trình

- Một số quy định chính của Nhà nước hiện hành để xác định quy mô đầu tư của

dự án Cụ thể như:

1 Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết

cấu công trình năm 2013 ban hành kèm theo Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 của Bộ Xây Dựng;

2 Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính Phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

3 Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

4 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về công bố định

mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình

Tuy có những quy định cơ bản các định tổng mức đầu tư dự án Nhưng hầu hết các

dự án đầu tư xây dựng tại Việt Nam đều có những phát sinh rất lớn trong chi phí xây dựng đôi khi lên đến 100% Theo đó kế hoạch tài chính của các dự án đầu tư xây dựng tại Việt Nam luôn bị thụ động trong giải pháp tài chính

- Mặt khác, việc thắt chặt tín dụng hiện nay của các ngân hàng đã làm cho các

dự án càng lúc phải chuẩn bị và chính xác trong từng bước khái toán để dự án không bị vỡ kế hoạch

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

1.3- D Ự ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ THỊ TRẤN TÂN TÚC – BÌNH CHÁNH TP.HCM

1.3.1- Thông tin ch ủ đầu tư:

- Chủ đầu tư : Công Ty C ổ Phần Đầu tư Kinh doanh Điện Lực

- Trụ sở chính: 62 Lê Quốc Hưng, phường 12, quận 4, Tp.HCM

- Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Điện lực TP.HCM – (tên gọi tắt TRADINCORP), được thành lập theo giấy phép đăng ký kinh doanh số

0305173790 ngày 07/09/2007 với tổng vốn điều lệ 450 tỷ đồng Công ty được sáng

lập bởi 07 Cổ đông là những đơn vị có uy tín trong nhiều lĩnh vực gồm: Công ty Điện lực TP.HCM, Công ty Điện lực 2, Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn, Công ty Cổ

phần dịch vụ Tổng hợp Sài Gòn, Công ty Cổ Phần Siêu Thanh, Công ty Cổ Phần

Bảo hiểm Viễn Đông, Công ty Cổ Phần Quản lý và Đầu tư Tín Thác Á Châu

- Tradincorp sẽ tận dụng thế mạnh của từng đơn vị sáng lập để hướng đến một

tập đoàn mạnh, đa ngành, đa lĩnh vực Trước mắt, dựa vào kinh nghiệm và năng lực

sẵn có, Tradincorp tập trung hoạt động kinh doanh vào các lĩnh vực sau:

Hoạt động kiến trúc và tư vấn kỹ thuật có liên quan, tư vấn đầu tư, hoàn thiện công trình xây dựng, tư vấn quản lý, xây dựng nhà các loại, xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu dân cư, xây dựng các công trình kỹ thuật dân dụng, kinh doanh bất động sản,…

- Vốn điều lệ : 450.000.000.000 đồng

1.3.2 – T hông tin chung về dự án:

Tên d ự án : Khu dân cư thị trấn Tân Túc – huyện Bình Chánh

- Địa điểm : Thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, Tp.HCM

- Quy mô: Tổng diện tích khu đất chọn quy hoạch khoảng 187.930,3 m²

- Tính chất: Xây dựng mới khu dân cư kết hợp chỉnh trang

a/.Vị trí, giới hạn khu đất: Khu vực quy hoạch thuộc địa phận thị trấn Tân Túc,

huyện Bình Chánh, Tp.Hồ Chí Minh với tứ cận của khu đất như sau:

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

- Phía Bắc : giáp đường Nguyễn Hữu Trí (lộ giới dự kiến 30m) và đất

ở hiện hữu – cải tạo;

- Phía Nam: giáp đường dẫn cao tốc TP.HCM – Trung Lương (lộ

giới dự kiến 120m);

- Phía Đông : giáp đất ở hiện hữu – cải tạo kết hợp thương mại;

- Phía Tây : giáp đường Tân Túc và trung tâm hành chính huyện

b/ Pháp lý khu đất : Khu đất nằm trong khu vực đã được định hướng xây dựng

trong đồ án quy hoạch chung huyện Bình Chánh và đồ án quy hoạch xây dựng phân khu thị trấn Tân Túc Chủ đầu tư dự án sẽ lập dự án đầu tư xây dựng, nhưng trước

hết phải triển khai lập đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 – Trên 50%

chủ quyền đất thuộc phạm vi dự án đã được thuộc quyền sở hữu của các cổ đông

hợp pháp thành lập công ty Do đó, thành phố chấp thuận chủ trương cho công ty Tradincorp làm chủ đầu tư dự án

c/ Cơ cấu nguồn vốn: Nguồn vốn thực hiện dự án dự kiến: khoảng 1.566 tỷ đồng (là

TMĐT thực hiện dự án chưa tính đến lãi vay trong thời gian xây dựng, tạm tính theo đơn giá tại thời điểm tính toán → Xem thêm phần tổng mức đầu tư) Trong đó cơ cấu phân bổ vốn cụ thể như sau:

+ Vốn của chủ sở hữu: chủ đầu tư tập trung khoảng 235 tỷ đồng (tương đương 50% vốn điều lệ), khoảng 15% nguồn vốn (theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) để thực hiện dự án Nguồn vốn này chủ yếu để thực hiện các công tác: đền bù giải phóng mặt bằng, các công tác chuẩn bị đầu tư (lập quy hoạch, khảo sát, ĐTM, lập dự án,…) và xây dựng một phần hạ tầng kỹ thuật toàn khu (giao thông nội bộ, san nền và thoát nước mưa, cấp điện thông tin liên lạc, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường)

+ Vốn khác (bao gồm vốn huy động từ hoạt động kinh doanh, vốn vay…):

khoảng 85% vốn (khoảng 1.331 tỷ đồng)

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

d/ Hình th ức đầu tư dự án đang áp dụng:

- Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Điện Lực Tp.HCM sẽ đầu tư theo hình thức đầu tư trực tiếp là đầu tư phát triển kinh doanh thông qua kinh doanh các loại hình nhà

ở Chủ đầu tư sẽ áp dụng các hình thức đầu tư cụ thể đối với từng loại công trình trong

dự án như sau :

- Đối với các công trình nhà ở : Chủ đầu tư được giao khu đất dự án quy mô khoảng 18,79 ha, trong đó có 90.997 m2 diện tích đất để xây dựng mới nhà ở (không tính đến diện tích đất ở hiện hữu chỉnh trang) với ước tính khoảng 1.224 căn, trong đó

có khoảng 318 căn nhà ở chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh (không tính đến các lô đất nền tái định cư và các căn hộ chung cư )

 Phần xây dựng nhà ở để kinh doanh : Chủ đầu tư sẽ đầu tư xây dựng các loại

nhà ở (nhà liên kế, biệt thự) khoảng 318 căn (100 căn biệt thự, kích thước TB 10x20m; và 218 căn nhà liên kế, kích thước TB 5x20, 5x15) để kinh doanh nhà

ở (có kèm theo chuyển quyền sử dụng đất) bán cho người dân có nhu cầu, ngoài ra còn một số căn nhà phố liên kế trong quỹ đất tái định cư còn lại (sau khi đã bố trí tái định cư)

+ Chủ đầu tư sẽ sử dụng vốn sở hữu của doanh nghiệp, vốn vay để đầu tư giai đoạn 1 :

đền bù và GPMB, các công tác tư vấn chuẩn bị đầu tư và xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu dự án (san nền, giao thông, đường dây đường ống cấp điện, cấp nước, thoát nước, cây xanh,TTLL…)

+ Giai đoạn 2, 3 : Chủ đầu tư sẽ đầu tư dự án (xây dựng khu biệt thự, nhà liên kế và

các công trình cộng cộng do chủ đầu tư trực tiếp xây dựng và kinh doanh) bằng vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ hoạt động kinh doanh Chủ đầu tư có thể huy động vốn bằng nhiều cách, cụ thể :

+ Chủ đầu tư sẽ cho các cá nhân đăng ký mua nhà trả tiền thành 4 đợt, từ tiền thu của

các đợt đầu (đợt 1, 2) chủ đầu tư sẽ sử dụng để đầu tư xây dựng hoàn thiện HTKT và phần thô các công trình nhà ở Sau đó chủ đầu tư sẽ sử dụng vốn vay ngân hàng, và vốn thu được từ hoạt động kinh doanh (các đợt thu tiếp theo

_

Luận văn thạc sỹ - Võ Ngọc Hồng Phước

là đợt 3,4) để hoàn thiện các loại hình nhà ở, và bàn giao nhà có chủ quyền cho các cá nhân đã đăng ký mua nhà

 Phần tái định cư và nhà ở xã hội :

+ Tái định cư : Chủ đầu tư sẽ bố trí tái định cư cho các hộ dân có nhu cầu và đủ điều

kiện tái định cư Quỹ đất tái định cư dự kiến : 17.427 m2 (khoảng 156 căn); dự kiến bố trí trong khu đất nhà ở liên kế tại Lô B4, B5, B6 Và một phần đất ngoài ranh dự án (khoảng 6.456 m2với 53 nền)

+ Nhà ở xã hội : Chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở để dành cho nhà ở xã hội

(theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP) Quỹ đất nhà ở xã hội dự kiến bố trí tại Lô C6 với diện tích 28.900 m2(khu đất nhà ở chung cư cao tầng), mật độ xây dựng 40%, chiếm khoảng 27% diện tích đất ở

- Đối với các công trình công cộng :

- Đối với các công trình công cộng có hai hình thức chủ yếu như sau :

+ Chủ đầu tư sẽ trực tiếp xây dựng và kinh doanh các công trình công cộng sau: Công

viên cây xanh và công trường nước

+ Nhà nước trực tiếp xây dựng và quản lý: Trường tiểu học, Trường mẫu giáo, Công

trình y tế, Công trình hành chánh,… và các CTCC hiện hữu khác

1.3.3 P hương án quy hoạch chi tiết xây dựng:

a/ Cơ cấu sử dụng đất và tổng mặt bằng: Khu quy hoạch có quy mô 187.930,3 m2

(18,79 ha), với cơ cấu sử dụng đất toàn khu như sau:

- Khu quy hoạch nằm giữa 2 trục đường lớn là đường dẫn vào đường cao tốc TPHCM – Trung Lương và đường Nguyễn Hữu Trí, phía Đông giáp rạch Bàu Môn, phía Tây giáp khu trung tâm cấp huyện

- Khu quy hoạch đủ quy mô để hình thành một đơn vị ở hoàn chỉnh, đáp ứng không những nhu cầu của người dân trong đơn vị ở mà còn có sự kết hợp với các khu lân cận trong quy hoạch chung

(Xem thêm hình 1.4)