Báo cáo tốt nghiệp THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM

Có chức năng cung cấp dịch vụ công chứng; các công chứngviên có nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khácbằng văn bản mà theo quy định của pháp luật p

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM

BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : Th.S TRẦN TRUNG

SINH VIÊN THỰC HIỆN : ĐẶNG HỮU TÀI LỘC

KON TUM

KonTum, Tháng 6 năm 2019

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một gia đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinhviên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng nhữngkiến thức mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủnhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum,

em đã nghiên cứu đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sửdụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum.”

Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình thực tập và nghiên cứu, em đã nhận được

sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều các nhân và tập thể Trong trang đầu của bài khóaluận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới:

Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học

đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập

Các cán bộ Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoànthành báo cáo thực tập tốt nghiệp này

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy giáohướng dẫn Th.S Trần Trung – người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành bàibáo cáo thực tập tốt nghiệp này

Em xin chân thành cảm ơn!

Table of Contents

LỜI CẢM ƠN 2

MỞ ĐẦU 6

1 Tính cấp thiết của đề tài 6

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 6

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 7

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 7

5 Kết cấu báo cáo 7

CHƯƠNG 1 8

TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 8

1.1 Khái quát chung về thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum 8

1.1.1.Vị trí địa lý 8

1.1.2 Điều kiện tự nhiên 8

1.1.3 Tiềm năng kinh tế 8

2.2 Khái quát chung về Phòng Công Chứng số 1 tỉnh Kon Tum 9

2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị 9

2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy 10

CHƯƠNG 2 11

THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM .11

2.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11

2.1.1 Lý luận chung về công chứng 11

2.1.2 Lý luận chung về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

2.2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM 19

2.2.1 Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum 19

2.2.2 Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum 22

CHƯƠNG 3 28

NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 28

3.1 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG 28

3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 29 KẾT LUẬN 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 33

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóacông chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt độngcông chứng nói riêng Qua đó cho thấy hoạt động công chứng có vai trò ngày càng quantrọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giaodịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh

tế của các tổ chức, cá nhân Nhất là các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định củapháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở pháp lýbảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia cácgiao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo

Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trongđiều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Một mặt do đội ngũ cán bộ,công chức chưa được đào tạo những kiến thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tếtrong tình hình mới Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiếnnên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đadạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham giagiao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giaodịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng khôngphù hợp với pháp luật hiện hành

Ngoài ra các văn bản trong lĩnh vực công chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thốngnhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng

2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thựcbản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phânbiệt rạch ròi giữa công chứng với chứng thực và các văn bản QPPL khác cũng quy định

về việc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch

về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứnghợp đồng về quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum” làm báocáo thực tập tốt nghiệp

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh về phápluật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước yêu cầu quản lí Nhà nước vàthực tiễn đặt ra

Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợpđồng, giao dịch về QSDĐ; về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chứcchứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về QSDĐ

Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền côngchứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về côngchứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng,giao dịch.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a, Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung về pháp luật đối vơihoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong các văn bảnpháp luật như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định23/2015/NĐ-CP và các văn bản QPPL khác…

b, Phạm vi nghiên cứu

Từ khi các văn bản QPPL của Việt Nam quy định, điều chỉnh về hoạt động côngchứng ra đời cho đến nay

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chínhsách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa củaNhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân

Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng cácphương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh…

5 Kết cấu báo cáo

Ngoài phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 2 chương gồm:

Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đấttại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum

Chương 3: Những giải pháp và kiến nghị

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP

1.1 Khái quát chung về thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum

1.1.2 Điều kiện tự nhiên

Địa hình Kon Tum chủ yếu là đồi núi, chiếm khoảng 2/5 diện tích toàn tỉnh, baogồm những đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Địa hình núi cao liền dải phân bố chủyếu ở phía Bắc - Tây Bắc chạy sang phía Đông tỉnh Kon Tum, đa dạng với gò đồi, núi,cao nguyên và vùng trũng xen kẽ nhau khá phức tạp, tạo ra những cảnh quan phong phú,

đa dạng

Khí hậu Kon Tum có nét chung của khí hậu vùng nhiệt đới gió mùa của phía NamViệt Nam, lại mang tính chất của khí hậu cao nguyên Khí hậu Kon Tum chia thành 2mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Trong đó, mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 4 đếntháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau Nhiệt độ trung bình trong năm daođộng trong khoảng 22 - 230C, biên độ nhiệt độ dao động trong ngày 8 - 90C

Rừng Kon Tum phần lớn là rừng nguyên sinh có nhiều gỗ quý như cẩm lai, dánghương, pơ mu, thông… Tỉnh Kon Tum có khoảng hơn 300 loài thực vật, thuộc hơn 180chi và 75 họ thực vật có hoa Động vật nơi đây cũng rất phong phú, đa dạng, trong cónhiều loài hiếm, bao gồm chim có 165 loài, 40 họ, 13 bộ, đủ hầu hết các loài chim Thú

có 88 loài, 26 họ, 10 bộ, chiếm 88% loài thú ở Tây Nguyên Bên cạnh các loài thú, KonTum còn có nhiều loại chim quý cần được bảo vệ như công, trĩ sao, gà lôi lông tía và gàlôi vằn

1.1.3 Tiềm năng kinh tế

a Tiềm năng du lịch

Kon Tum có nhiều cảnh quan tự nhiên như hồ Ya ly, rừng thông Măng Đen, khu bãi

đá thiên nhiên Km 23, thác Đắk Nung, suối nước nóng Đắk Tô và các khu rừng đặc dụng,khu bảo tồn thiên nhiên… có khả năng hình thành các khu du lịch cảnh quan, an dưỡng.Các cảnh quan sinh thái này có thể kết hợp với các di tích lịch sử cách mạng như: di tíchcách mạng ngục Kon Tum, ngục Đắk Glei, di tích chiến thắng Đắk Tô - Tân Cảnh, chiến

thắng Plei Kần, chiến thắng Măng Đen… các làng văn hoá truyền thống bản địa tạo thànhcác cung, tuyến du lịch sinh thái - nhân văn.

b Những lĩnh vực kinh tế lợi thế

Kon Tum có tiềm năng về thuỷ điện vào loại lớn nhất cả nước (2.790 MW) Ngoàicác công trình thuỷ điện đã và đang xây dựng Kon Tum còn có thể xây dựng các côngtrình thuỷ điện vừa và nhỏ Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư đang điều tra, khảo sát cáccông trình thuỷ điện trên địa bàn Với việc đầu tư các công trình thuỷ điện hiện nay, trongtương lai, Kon Tum có thể sẽ là một trung tâm điều phối nguồn điện quan trọng của cảnước thông qua đường dây 500 KV

Bên cạnh đó, Kon Tum có diện tích nông nghiệp và có khả năng nông - lâm nghiệpbình quân vào loại cao so với cả nước, đất đai địa hình sinh thái đa dạng, có khả nănghình thành vùng chuyên canh cây công nghiệp rộng lớn, nhất là cây nguyên liệu giấy…Kon Tum còn là nơi có nhiều cảnh quan thiên nhiên mang nét nguyên sơ, các khurừng nguyên sinh, di tích đường mòn Hồ Chí Minh, di tích lịch sử chiến thắng Đắk Tô –Tân Cảnh, ngục Kon Tum, ngục Đắk Glei,… đây là điều kiện thuận lợi để phát triển dulịch

2.2 Khái quát chung về Phòng Công Chứng số 1 tỉnh Kon Tum

2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị

Tên đơn vị: Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum

Địa chỉ: số 65 (số cũ 15) - Ngô Quyền - Phường Thống Nhất - TP Kon Tum

Điện thoại: 02603.862.474 - Email: phongcongchungso1kontum@gmail.com

Phòng Công chứng số 1 là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp; có trụ sở,con dấu và tài khoản riêng Có chức năng cung cấp dịch vụ công chứng; các công chứngviên có nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khácbằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tựnguyện yêu cầu công chứng

Phòng Công chứng số 1 được thành lập năm 1992 trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnhKon Tum, theo quyết định số 03/QĐ-UB ngày 04/01/1992 của Ủy ban nhân dân tỉnh KonTum Trong quá tình từ khi thành lập đến nay Phòng Công chứng số 1 đã trải qua nhiềugiai đoạn đổi tên và đơn vị trực thuộc

Năm 1996 chuyển đổi từ Phòng Công chứng Nhà nước số I trực thuộc Ủy ban nhândân tinh Kon Tum về trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 71/QĐ-

UB ngày 21/8/1996 của UBND tỉnh Kon Tum)

Năm 2001 đổi tên thành Phòng Công chứng số I tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số13/QĐ-UB ngày 05/4/2001 của UBND tỉnh Kon Tum)

Năm 2008 Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum chuyển đổi sang đơn vị sự nghiệpcông lập có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng (theo Quyết định số 19/2001/QĐ-UBNDngày 20/5/2008 của UBND tỉnh Kon Tum)

Năm 2010 Phòng Công chứng số 1 được xếp hạng II (theo Quyết định số

444/QĐ-CT ngày 11/9/2010 của Chủ tịch UBND tỉnh Kon Tum) và đến ngày 20/12/2010 UBNDtỉnh Kon Tum Quyết định số 1452/QĐ-UBND giao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm vềtài chính (tự đảm bảo toàn bộ kinh phí hoạt động theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP củachính phủ) cho đến nay

Phòng công chứng số 1 chuyên thực hiện các hoạt động chứng thực và công chứnggiao dịch, văn bản là: hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá;hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợpđồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợpđồng thế chấp QSDĐ và nhà ở; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyểnquyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp tài sản; Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa

kế Nhằm đáp kịp thời và đầy đủ nhu cầu của cá nhân

2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy

a Chức năng

Chức năng của Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum là thông qua hoạt động côngchứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại vàcác quan hệ xã hội khác, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủnghĩa

b Nhiệm vụ

+ Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản

mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầucông chứng đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật trên cơ sở người tham gia hợpđồng, giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dungcủa hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và hoạt động theo Luậtcông chứng và các văn bản liên quan

+ Thực hiện các công việc có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Phòng do BanGiám đốc Sở giao

+ Hàng năm xây dựng chương trình và kế hoạch công tác, lập báo cáo dự toán thu,chi và báo cáo thanh quyết toán tài chính theo quy định

+ Quản lý công tác tổ chức công chức, viên chức và người lao động, quản lý tài sản,

hồ sơ, tài liệu lưu trữ của đơn vị

+ Tổ chức tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền

c Cơ cấu tổ chức biên chế

+ Tổ chức: Hiện có 09 người, trong đó: Phó trưởng phòng phụ trách phòng, Phótrưởng phòng là công chứng viên, kế toán, văn thư, 2 chuyên viên và 03 nhân viên giúpviệc

+ Biên chế: được giao 04 chỉ tiêu biên chế sự nghiệp, đã tuyển dụng vào biên chế,trong đó: 01 chuyên viên chính, 01 Công chứng viên, 01 kế toán và 01 văn thư lưu trữ

Để đảm bảo triển khai thực hiện tốt nhiệm vụ phòng phải hợp đồng thêm 06 người đểgiúp việc cho công chứng viên

CHƯƠNG 2 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ

KON TUM

2.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Lý luận chung về công chứng

a, Khái niệm và đặc điểm

- Khái niệm:

Theo quy định của Luật Công chứng 2014: “Công chứng là việc công chứng viên

của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợpđồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chínhxác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sangtiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) màtheo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầucông chứng.”

Qua khái niệm trên ta thể hiểu rằng: Công chứng là hành vi của công chứng viênthực hiện chứng nhận tính xác thực của các hợp đồng, giao dịch nhằm đảm bảo an toànpháp lý cho các chủ thể là các nhâ, tổ chức Việt Nam hoặc cá nhân, tổ chức nước ngoàitham gia các hợp đồng, giao dịch đó nhằm phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật

- Đặc điểm:

Thứ nhất, nội dung của hoạt động công chứng là lập hợp đồng, giấy tờ theo yêucầu của một hoặc các bên trong giao dịch và chưng nhận các hợp đồng giấy tờ theo quyđịnh của pháp luật Nội dung công chứng là công chưng viên chứng nhận về thời gian,địa điểm công chứng, họ, tên công chứng viên, tên tổ chức hành nghề công chứng; chứngnhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân

sự, mục đích, nội dung của hoạt động, giao dịch không vi phạm pháp luật, không trái đạođức xã hội, chữ kí hoặc dấu điểm chỉ của người tham gia hợp đồng, giao dịch Đây là đặcđiểm cơ bản nhất đê phân biệt hoạt động công chứng với những hoạt động mang tính chấthnhf chính của các cơ quan chính quyền là nhà nước ở địa phương

Thứ hai, chủ thể thực hiện hoạt động công chứng là Công chứng viên của một tổchức hành nghề công chứng (Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014) và Viên chức lãnh

sự, viên chức ngoại giao của Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự củanước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài (Điều 78 Luật Công chứng2014)

Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng là hợp đồng, giao dịch dân sựkhác; Bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nướcngoài sang tiếng Việt.

Thứ tư, phạm vi của hoạt động công chứng: Công chứng viên khi thực hiện hoạtđộng công chứng phải chịu trách nhiệm cả nội dung và hình thức của hợp đồng, giaodịch, bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại

Thứ năm, giá trị pháp lý của công chứng: Căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm

2014 quy định Giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

"1 Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia

có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp

bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

4 Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch.”

Ngoài ra, hoạt động của công chứng vừa mang tính công quyền vừa mang tínhchất dịch vụ công Tính công quyền thể hiện ở chỗ công chứng viên của phòng côngchứng hay của các văn phòng công chứng đều do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm đểcông chứng các hợp đồng giao dịch giữa các tổ chức, công dân theo qui định của phápluật Khi tác nghiệp, công chứng viên nhân danh nhà nước thực thi công việc Hoạt độngcông chứng còn mang tính chất dịch vụ công tức là thực hiện một loại dịch vụ của Nhànước nhưng được Nhà nước giao cho tổ chức hành nghề công chứng đảm nhiệm, đó làcông chứng các hợp đồng giao dịch mà các tổ chức và cá nhân yêu cầu Một trong nhữngnguyên tắc cơ bản của dịch vụ công là phải bảo đảm được tính liên tục không bị giánđoạn của dịch vụ công Hoạt động dịch vụ này nhằm hướng tới 3 lợi ích sau:

- Lợi ích của nhà nước: Hoạt động công chứng góp phần làm cho các giao dịch dân

sự, kinh tế, thương mại được thực hiện theo đúng khuôn khổ của pháp luật, góp phầntăng cường pháp chế XHCN

- Lợi ích của các bên tham gia giao dịch: Công chứng giúp cho các tổ chức, cá nhânthực hiện các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại theo đúng pháp luật, nhờ đó giảmthiểu tranh chấp, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân tham giagiao dịch

- Lợi ích của tổ chức hành nghề công chứng: Khi thực hiện hoạt động công chứng,

tổ chức hành nghề công chứng được thu phí và thù lao công chứng theo qui định

Công chứng viên có sự độc lập, trong tác nghiệp chuyên môn, công chứng viênkhông chịu trách nhiệm trước các cơ quan cơ quan cấp trên hay trước trưởng phòng,

trưởng văn phòng mà tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Vì vậy, trong tác nghiệpchuyên môn, công chứng viên không bị lệ thuộc vào cấp trên.

Các tổ chức hành nghề công chứng được Nhà nước chuyển giao cho một phầnquyền của Nhà nước để thực hiện chức năng của Nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể làcông chứng các hợp đồng giao dịch Đồng thời, Nhà nước cũng chuyển giao cho các tổchức hành nghề công chứng một trách nhiệm và nghĩa vụ lớn là phải thực hiện côngchứng một cách đúng pháp luật và đảm bảo được lợi ích của Nhà nước

Đồng thời, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ, những tình tiết, sự kiện trongvăn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vôhiệu

Ý nghĩa pháp lý của hoạt động công chứng là bảo đảm giá trị thực hiện cho các hợpđồng giao dịch, phòng ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ nếu có tranh chấp xảy ra.Như vậy có thể hiểu, Công chứng là hành vi của Công chứng viên lập, chứng nhậntính xác thực của các giao dịch nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể tham giagiao dịch, phòng ngừa tranh chấp và vi phạm pháp luật Văn bản công chứng có giá trịhiện thực và giá trị chứng cứ

b, Phạm vi các việc công chứng

Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.Như vậy cùng với việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản, khoản 1 điều 2 Luật công chứng 2014 quy định: “Công chứng viên có quyền chứng nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội củabản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tựnguyện yêu cầu công chứng”

Đi kèm với quy định này, khoản 1 điều 61 Luật Công chứng năm 2014 quy định rõ:

“Việc dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt để công chứng phải do người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện Cộng tác viên phải là người tốt nghiệp đại học ngoại ngữ hoặc đại học khác mà thông thạo thứ tiếng nước ngoài đó Cộng tác viên phải chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp của nội dung bản dịch do mình thực hiện”

Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân khi có nhu cầu sử dụng bản dịch có công chứng, tránh việc khi phát hiện sai sót trong bản dịch thì người dân không biết phải tìm ai để yêu cầu bồi thường Việc quy định rõ cộng tác viên dịch thuật phải chịu trách nhiệm đối với tổ chức hành nghề công chứng về tính chính xác, phù hợp với

nội dung bản dịch do mình thực hiện cũng là cơ sở để bảo đảm nâng cao trách nhiệm của người phiên dịch trong quá trình này.

Bên cạnh đó, Luật công chứng 2014 đã mở rộng phạm vi hoạt động của các tổ chức hành nghề công chứng, của công chứng viên khi Điều 77 của Luật quy định: “Công chứng viên được chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, vănbản Việc chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký trong giấy tờ, văn bản được thực hiện theo quy định của pháp luật về chứng thực”

Quy định này nhằm tạo thuận lợi hơn cho người dân trong việc lựa chọn và tiếp cận loại hình dịc vụ công này, trong khi Phòn Tư pháp cấp huyện và UBND cấp xã vẫn thực hiện công việc chứng thực theo quy định tại Nghị định số 23/2015/NĐ-CP như hiện nay; đồng thời giảm bớt sự quá tải của Phòng Tư pháp cấp huyện và UBND cáp xã trong việc chứng thực

c, Gía trị pháp lý của văn bản công chứng

Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014 thì giá trị pháp

lý của văn bản công chứng như sau:

“2 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia

có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp

bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Như vậy văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên có liên quan trong hợp đồng, giao dịch Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ khi các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác Văn bản công chứng còn có giátrị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu

Các văn bản công chứng có giá trị xác thực, giá trị pháp lý và độ tin cậy hơn hẳn các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hoặc chỉ trình bày bằng miệng Các văn bản công chứng bảo đảm sự an toàn của các giao dịch, tạo nên sự tin tưởng của khách hàng, hạn chế mức thấp nhất các tranh chấp xảy ra Về phương diện nhà nước cũng đảm bảo trật tự, kỷ cương, ổn định trong việc quản lý các giao dịch; từ đó cũng góp phần làm giảm đáng kể việc giải quyết tranh chấp luôn là gánh nặng của các cơ quan chức năng quản lý tốt hơn các hoạt động giao dịch

2.1.2 Lý luận chung về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a, Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các

bê, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên

nnhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượngtheo quy định.

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉmới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ởnước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hìnhthức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm "muabán đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượng đất đai" hoặc "mua bán, chuyển nhượngruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước taluôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.Nhưvậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sựchuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác(hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người cóquyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụngđất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyểnnhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn cónghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp

lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

b, Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Hợp đồng, văn bản giao dịch vềquyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủyquyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên

- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liềnvới đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải đượctất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định củapháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đấttrong nhà chung cư

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất phải được công chứng, chứng thực:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừtrường hợp kinh doanh bất động sản quy định: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sửdụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giaodịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thựctheo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thựcthực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Từ những quy định trên, về hình thức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực theo quy định.Hợp đồng này có thể viết tay hoặc đánh máy bằng văn bản đều được

c, Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà còn được gọi nôm na là hợp đồngmua bán nhà đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sửdụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyểnnhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định, như vậy hợp đồng chuyển nhượngquyền sử đất thực chất là một giao dịch dân sự, do đó để hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.Căn cứ vào Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 167 Luật Đất đai năm 2013,điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực đó là:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giaodịch dân sự được xác lập

Chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn toàn

Theo hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam thì từ khi luật đất đai 2003 có hiệu lực, đã

có yêu cầu khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được thành lập hợp đồng và cócông chứng, chứng thực Theo đó những giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đấtsau ngày 1/7/2004 phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực

Còn đối với những trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đượcxác lập trước ngày 1/7/2004 tại thời điểm này khi sử dụng luật đất đai 1993 thì không cóquy định bắt buộc phải công chứng chứng thực, tuy nhiên việc chuyển nhượng phải cóxác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trước đấy khi sử dụng Bộ luật dân sự 2005 thì đối với trường hợp hợp đồng sai vềmặt hình thức thì Tòa Án sẽ cho các bên một khoản thời gian để xác lập lại về mặt hìnhthức, nếu như hết thời hạn cho phép mà không sửa đổi thì hợp đồng đó vô hiệu Tuynhiên hiện tại khi sử dụng Bộ luật dân sự 2015 thì đối với những hợp đồng vi phạm quyđịnh bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhấthai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án