Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC

Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàn cầu. Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăng của dịch vụ thẩm định giá bất động sản. Giá trị của một bất động sản cótầm ảnh hưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượng mua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng cao hạn mức tín dụng, đánh thuế.... Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường. Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũng như chiều rộng. Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn. Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thế giới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chung cũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng. Từ đó, chỉ ra được những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa ra các kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá và ngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng.

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn hiện nay cùng với sự phát triển của nền kinh tế hội nhập toàncầu Đi cùng với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam là nhu cầu ngày càng tăngcủa dịch vụ thẩm định giá bất động sản Giá trị của một bất động sản có tầm ảnhhưởng quan trọng trong hầu hết các quyết định liên quan đến việc chuyển nhượngmua bán, quản lý, sở hữu, thế chấp vay vốn, đánh giá lại tài sản bảo đảm, nâng caohạn mức tín dụng, đánh thuế Bởi vậy, định giá bất động sản có thể coi là trungtâm của các hoạt động kinh tế trong nền kinh tế thị trường

Ở Việt Nam, so với các nước trên thế giới ngành thẩm định giá có những bước

đi đầu tiên khá muộn, nhưng hiện tại đã và đang phát triển mạnh về chiều sâu cũngnhư chiều rộng Tuy nhiên trong quá trình hình thành và phát triển, hoạt động thẩmđịnh giá nói chung và định giá bất động sản nói riêng cũng gặp không ít khó khăn.Thị trường bất động sản Việt Nam mới ở giai đoạn đầu của sự phát triển so với thếgiới cho nên hiệu quả của lĩnh vực này ở nước ta còn rất hạn chế và cũng chưa được

xã hội nhận thức đầy đủ để có thể áp dụng một cách phổ biến

Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế tìm hiểu tại Công ty

cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC, tôi đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị bất động sản tại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC ” làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp của mình với mong muốn

một phần nào đó hiểu rõ hơn về hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam nói chungcũng như Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC nói riêng Từ đó, chỉ rađược những ưu nhược điểm của quy trình đang áp dụng của công ty nhằm đưa racác kiến nghị, giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá vàngày càng đáp ứng được yêu cầu của thị trường và khách hàng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống lại cơ sở lý luận và hệ thống hóa các phương pháp chủ yếu thẩmđịnh giá bất động sản

Phân tích, đánh giá thực trạng về công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty

cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC trong giai đoạn 2015 đến nay nhằm đưa ra cáchạn chế còn tồn tại , nguyên nhân chủ quan và khách quan.

Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằmhoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩmđịnh giá BTC

3 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp cơ bản được sử dụng: Phương pháp tổng hợp, so sánh, phântích số liệu Tất cả các phương pháp được sử dụng nhằm tìm ra những căn cứ, cơ sởminh họa cho các luận điểm đồng thời góp phần đưa ra những giải pháp phù hợpvới tình hình thực hiện thẩm định giá bất động sản của Công ty cổ phần tư vấn vàthẩm định giá BTC

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty cổ phần tưvấn và thẩm định giá BTC ( Quy trình và phương pháp)

Chương 1 Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS

Chương 2 Thực trạng công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty cổ phần tưvấn và thẩm định giá BTC

.Chương 3 Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị BĐS tại Công ty

cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC

Bộ luật dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, khoản 1 điều 107quy định:

Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy, có thể nhìn nhận một cách tổng quát nhất bất động sản là những tàisản vật chất khó di dời, tồn tại ổn định lâu dài

Và một tài sản được coi là bất động sản khi có được các điều kiện sau:

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi

- Tồn tại lâu dài

1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

• Thứ nhất, BĐS có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng didời được

BĐS là loại tài sản không thể dịch chuyển được Nó luôn luôn phải gắn liềnvới đất đai - có tính chất giới hạn về diện tích và không gian Người ta thường căn

cứ vào các yêu tố về vị trí địa lý để đánh giá giá trị, lợi ích của BĐS như : khoảng

cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, hạ tầng công trình công cộng

• Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính bền vững

Tính bền vững của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai Tuynhiên, tính bền vững của hàng hóa BĐS rất khác nhau, được thể hiện qua haiphương diện về vật lý và kinh tý Trên thực tế, tuổi thọ kinh tế thường ít hơn tuổithọ vật lý Người đầu tư xây dựng phải ước tính được hai loại tuổi này để tránh đầu

tư lãng phí , phải sửa chữa nhiều lần Ở cuối các chu kỳ kinh tế, do các chi phí duytrì tăng và dòng tiền thu nhập lại giảm nên lợi ích về kinh tế mà BĐS mang lại sẽ có

xu hướng giảm

• Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm

Diện tích bề mặt trái đất là giới hạn, cho nên diện tích đất cũng có giới hạn vớitừng vùng miền Con người không thể mở rộng và phát triển quỹ đất dành cho BĐS

• Thứ tư, tính khác biệt của BĐS

Vị trí tọa lạc, kết cấu và kiến trúc, hướng mặt tiền, cảnh quan và các vậtngoại cảnh sẽ tác động đến giá trị của BĐS Tính khác của của BĐS ngày càngphức tạp do phát triển của đời sống kinh tế xã hội Trong quá trình thẩm định,người làm phải có sự phân tích, đánh giá về sự khác biệt này, không được thựchiện một cách máy móc

• Thứ năm, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xãhội

Trong các loại hàng hóa thì BĐS chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi yếu tố nhưphong tục tập quán, tôn giáo , tâm linh cũng có tác động theo cả hai hướng tích cực

và tiêu cực đến nhu cầu BĐS của mỗi khu vực khác nhau

• Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS là loại tài sản chịu ảnh hưởng rất mạnh mẽ từ các tài sản tương đồng,cùng công năng trong cùng khu vực và ảnh hưởng đến cả các hoạt động kinh tế xãhội có liên quan

• Thứ bảy, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao

BĐS là loại tài sản mà người mua phải bỏ ra một số tiền cao hơn nhiều so vớicác loại tài sản thông thương khác Chưa kể đến việc bỏ ra chi phí để đầu tư xâydựng , khai thác sao cho BĐS mang lại lợi ích cho chủ thể thì không phải là việc bất

cứ ai có thể làm được

• Thứ tám, hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật, chính sách củaNhà nước

BĐS là một tài sản đặc biệt quan trọng với từng quốc gia, từng tổ chức và từng cánhân Vì vậy các hoạt động kinh tế xã hội sẽ chịu những ảnh hưởng mạnh mẽ của cácgiao dịch BĐS Pháp luật và các cơ chế quản lý của nhà nước sẽ tác động mạnh mẽđến BĐS , lí do vì đất đai gắn với BĐS bản chất là thuộc sở hữu của toàn xã hội

• Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiềuvào năng lực quản lý

BĐS là loại hình tài sản có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại phức tập khácnhau nên việc quản lý sẽ đòi hỏi nhiều năng lực và chi phí của người quản lý

1.1.1.3.Phân loại bất động sản

 Phân loại theo đặc tính vật chất

• Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang được sử dụng

- Công trình xây dựng và các tài sản gắn liền

- Nhà cửa xây dựng , không thể di dài

- Các công trình hạ tầng, kỹ thuật gắn với đất đai: hệ thống điện nước, hệ thống điềuhòa, cứu hỏa, thông gió

- Các tài sản khác gắn liền với công trình: thang máy

• Các tài sản gắn liền với đất đai: v

 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Bất động sản được chia thành hai loại, gồm đất đai và công trình kiến trúc.Trong đó:

• Đất phân loại theo mục đích sử dụng gồm 3 loại:

- Đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủysản, đất làm muối, đất rừng phòng hộ,

- Đất phi nông nghiệp: Đất ở, đất chuyên dùng

- Đất chưa sử dụng: gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

• Công trình kiến trúc gồm 5 loại:

- Nhà ở : gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng biệt và các loại biệt thự

- Công trình phục vụ kinh doanh sản xuất: nhà xưởng, kho bãi

- Công trình xây dựng có tính chất thương mại: cửa hàng, trung tâm thượng mại, cáckhu chợ

- Khách sạn, nhà nghỉ và sàn dịch vụ, văn phòng cho thuê

- Công trình kiến trúc đặc thù: Trường học, bệnh viên, bảo tàng

 Phân loại theo quyền tài sản:

• Bất động sản có giấy chứng nhận : quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất

• Bất động sản có hợp đồng: cho thuê, góp vốn, thế chấp

• Bất động sản chưa có giấy chứng nhận

1.1.1.4 Quyền lợi của các chủ thể đối với bất động sản

Quyền tài sản bất động sản là một hoặc tập hợp các quyền gắn chặt với quyền

sở hữu bất động sản bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ký kết hợpđồng, quyền bán, cho thuê, quyền để thừa kế, quyền cho tặng, quyền hưởng lợi từviệc đầu tư, khai thác hay cho thuê bất động sản

 Đối với đất đai

• Sở hữu vĩnh viễn: đây là hình thức chiếm giữ cao nhất, bất động sản được côngnhận thuộc quyền sở hữu hay quyền sở hữu đầy đủ ( đầy đủ ba quyền) của một chủthể nào đó

• Thuê theo hợp đồng: đất được cho thuê theo hợp đồng ngắn hạn hoặc dài hạn và cóthể kéo dài vô thời hạn Chủ thể được quyền sử dụng trong khoảng thời gian thuê vàphải nộp một số tiền thuê trong thời gian thuê

• Quyền sử dụng đất: tương tự thuê hợp đồng, nhưng việc sử dụng đất này đượcquy định cụ thể cho mục đích sử dụng đối với chủ thể có quyền sử dụng đất

đó

 Đối với công trình

• Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn công trìnhxây dựng trên khu đất đó

• Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm chỉ được thuê trong một thời gian nhấtđịnh công trình xây dựng đó

1.1.2 Giá trị của bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm về giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sảnmang lại cho chủ thể nào đó tại thời điểm nhất định

1.1.2.2 Cơ sở giá trị của bất động sản

Giá trị bất động sản như là thước đo kinh tế của chính bất động sản đó, còn giá

cả của bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản đó trên thị trườngbất động sản

Các căn cứ để ước tính giá trị bất động sản:

Thứ nhất là chi phí: Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng một

bất động sản Nó có thể là giá mua bất động sản hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất,xây dựng các công trình trên khu đất và đưa vào khai thác hoạt động

Thứ hai là thu nhập: Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các bất động sản đầu

tư thương mại được tạo lập nhằm mục đích kinh doanh, là một căn cứ rất quan trọng

của giá trị bất động sản Giá trị bất động sản cao hay thấp phụ thuộc vào thu nhập manglại từ việc khai thác bất động sản đó Trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý đếncác loại thu nhập sau: Tiền cho thuê, lợi nhuận từ việc khai thác bất động sản

Thứ ba là giá mua bán các bất động sản tương tự trên thị trường: Giá mua/bán

các bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá là một căn cứ rất quantrọng để ước tính giá trị bất động sản Tuy nhiên trước khi thừa nhận giá mua/bánmột bất động sản như là chứng cứ thực sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giáphải nghiên cứu kỹ các điểm sau: Mối liên hệ giữa các bên trong một giao dịch; cácđiều khoản mua bán và các điều kiện thị trường

1.1.3.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS

Dựa vào ý nghĩa và đặc tính của BĐS, ta có thể phân chia các yếu tố tác độngđến giá trị BĐS thành 2 loại như sau :

 Yếu tố chủ quan

Mục đích thẩm định tài sản mà chủ tài sản yêu cầu phần nào đó quyết định đếngiá trị tài sản Với mỗi mục đích khác nhau thì thẩm định viên sẽ quyết định sửdụng phương pháp định giá nào cho phù hợp Giá trị tài sản sẽ phụ thuộc vàonhững quyết định chủ quan của người thẩm định

 Yếu tố khách quan

• Các yếu tố về vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bấtđộng sản có thể mang lại cho người sử dụng Giá trị của tài sản sẽ tỷ lệ thuận vớitính hữu dụng của tài sản Tuy nhiên với mỗi chủ thể khác nhau thì lại có sự đánhgiá khác nhau về tính hữu dụng của tài sản

• Các yếu tố khác:

Ngoài các yếu tố trên, giá trị bất động sản còn chịu ảnh hưởng của các yếu tốkhác như: tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng Do đó, thẩm định viên cần hiểu rõ

các yếu tố này đánh giá sát với thực tế nhất giá trị BĐS.

1.2 Lý luận về công tác thẩm định giá trị BĐS

1.2.1 Khái niệm và cơ sở thẩm định giá trị BĐS

1.2.1.1 Khái niệm về thẩm định giá trị BĐS

Theo khoản 15, điều 4, Luật Giá năm 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơquan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sảntheo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Có thể hiểu một cách ngắn gọn : thẩm định giá bất động sản là công tác tư vấn,xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định

Như vậy có thể hiểu rằng: thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằngtiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho một chủthể tại một thời điểm nhất định

1.2.1.2.Cơ sở thẩm định giá trị BĐS

Theo tiêu chuẩn số 02 và 03 Thẩm định giá Việt Nam thì cơ sở cho định giábất động sản là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

“Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các thẩm định viên sử

dụng Trong ngành định giá, giá thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lýđối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa Tiêu chuẩn định giá ViệtNam số 02 đã định nghĩa khái niệm như sau: Giá thị trường là mức giá ước tính củatài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàngmua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán kháchquan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết,thận trọng và không bị ép buộc.” [1] Cụ thể :

Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Các thông tin về mặt pháp lý, số liệu kỹ thuật của tài sản, kết quả của các giao dịch

đã và đang tiến hành trên thị trường mà có thể so sánh được

- Mức độ sử dụng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài sản Việc thuthập dữ liệu của các tài sản tương đồng sẽ giúp cho thẩm định viên đánh giá đượchiệu quả sử dụng tốt nhất của tài sản

- Kết quả khảo sát thực tế thị trường

Giá trị phi thị trường: tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 03 định nghĩa giá trị

phi thị trường như sau: “Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản tại

thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vàođặc điểm kinh tế - kĩ thuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tàisản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giáđặc biệt và các giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trườngbao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị đểtính thuế hoặc các giá trị khác.” [2]

Hoạt động thẩm định giá đa phần là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiêntrên thực tế sẽ có những tài sản đặc thù, không phổ biến trên thị trường và mục đíchthẩm định đặc biệt nên sẽ đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường

1.2.2 Mục đích và vai trò của thẩm định giá trị BĐS

1.2.2.1 Mục đích của thẩm định giá trị BĐS

- Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu Kết quả định giá BĐS giúpngười bán xác định giá bán có thể chấp nhận được, người mua quyết định giá mua,

để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với các tài sản khác

- Xác định giá trị BĐS làm cơ sở tham khảo phục vụ công tác vay vốn ngân hàng

- Xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

- Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê trong hợp đồng, các điều khoảncho thuê

- Xác định giá trị BĐS để đầu tư phát triển BĐS

- Xác định giá trị BĐS để lập báo cáo tài chính hàng năm, để xác định giá trị doanhnghiệp, để mua bán, hợp nhất, thanh lý, để có phương án xử lý tài sản khi cổ phầnhóa doanh nghiệp nhà nước

- Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

- Mục đích thẩm định giá là yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng cótính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, đến việc lựa chọn cácphương pháp thẩm định giá thích hợp với BĐS được thẩm định

1.2.2.2 Vai trò của thẩm định giá BĐS

Bất động sản là loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn, thị trường bất động sản ởnhiều nước trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đều có vị trí quan trọngtrong sự phát triển của nền kinh tế Cụ thể như sau:

- Minh bạch hóa giao dịch trên thị trường (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,góp vốn, bảo lãnh, chứng minh tài sản) nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thịtrường BĐS

- Giúp cho chủ sở hữu, người quản lý, cơ quan quản lý có kênh tham khảo tin cậy ,

lấy cơ sở đưa ra những chính sách, quyết định nhằm quy hoạch, đầu tư, khai thác,

sử dụng bất động sản hiệu quả và hợp lý

- Công tác thẩm định giá phát triển về chất lượng sẽ thu hút được nhiều hơn cácnguồn vốn, dự án đầu tư từ nước ngoài, góp phần đưa Việt Nam trở thành một địachỉ đáng tin cậy cho các nhà đầu tư quốc tế

- Công tác thẩm định giá sẽ hạn chế thất thu từ việc cổ phần hóa các doanh nghiệpNhà nước, giảm thiểu việc thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, tăng nguồnthu cho ngân sách Nhà nước

- Thẩm định giá BĐS tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng các kết quảthẩm định minh bạch, công bằng hơn nhằm mục đích giảm khiếu kiện, tranh chấptrong công việc đền bù, bồi thường, xử án , giải phòng mặt bằng; duy trì một xã hội

an toàn

1.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá BĐS

1.2.3.1.Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa

lợi ích của tài sản

Nội dung của nguyên tắc: “Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là

đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tàichính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đtôi lại giá trị caonhất cho tài sản.” [3]

Như vậy, một tài sản đang sử dụng thực tế chưa chắc đã thể hiện khả năng sửdụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó Do đó khi vận dụng cần lưu ý:

- Phải đánh giá được khả năng thực tế về việc khai thác tài sản và chỉ ra được nhữngnguồn lợi mà BĐS mang lại

- Phải xác định trường hợp nào là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1.2.3.2.Nguyên tắc thay thế

Cơ sở của nguyên tắc: “Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn

chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.” [3]Hay có thể hiểu giá trị một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có một tàisản tương đương

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó cócác yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội tạo ra sự khác biệt của tàisản Sự ảnh hưởng của những đặc điểm phụ thêm này được phản ánh trong quan hệ

cung cầu và giá trị tài sản Do đó, vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý:

- Phải biết được thông tin về giá trị, chi phí để tạo ra các tài sản có công năng tương

tự tại thời điểm cần định giá

- Điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa các loại tài sản là công việc bắt buộc thẩmđịnh viên phải nắm chắc

1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Cơ sở của nguyên tắc: “Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các

triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của ngườimua.” [3]

Nguyên tắc này để cập đến một khía cạnh làm cơ sở để xác định được giá trịtài sản đó là dựa vào các nguồn lợi mà tài sản mang về cho tương lai

Điều lưu ý khi áp dụng nguyên tắc này gồm:

- Phải xác định và ước lượng được các giá trị lợi ích mà tài sản mang lại trong tương lai.Thẩm định viên bắt buộc phải lấy các khoản lợi ích này làm cơ sở tính toán

- Phải điều tra, thu thập thông tin thị trường mới nhất của các tài sản tương tự để tiếnhành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản.

1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở của nguyên tắc: “Khi kết hợp các tài sản khác thì tổng giá trị của nó sẽ

cao hơn tổng giá trị các tài sản đơn lẻ.” [3]

Nội dung nguyên tắc này đề cập tới việc mỗi bộ phận của tài sản sẽ có nhữngđóng góp khác nhau vào tổng giá trị tài sản đó Giá trị của bộ phần này được xácđịnh chính là phần giá trị mà tổng tài sản mất đi khi có sự vắng mặt của bộ phận đó Vận dụng nguyên tắc này cần lưu ý: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đượccộng giá trị của các tài sản riêng lẻ với nhau

1.2.3.5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc: “Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc định giá tài

sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu

tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.” [3]

Nguyên tắc này sẽ giúp thẩm định viên quyết định tiếp cận tài sản theoquan điểm giá thị trường hoặc giá phi thị trường qua điều tra, xác định các giaodịch đã xảy ra trong quá khứ và dự báo những tác động của chúng vào tài sảntrong tương lai

1.2.4 Quy trình và nội dung công tác định giá BĐS

1.2.4.1 Khái niệm quy trình thẩm định giá BĐS

Quy trình thẩm định giá trị là trình tự có tính hệ thống mà thẩm định viên cầnthuân theo để trả lời câu hỏi của khách hàng về giá trị tài sản cần thẩm định.Quátrình này trù định việc xác định nhiệm vụ, thu thập và phân tích thông tin với mụcđích đưa ra đánh giá có cơ sở về giá trị của bất động sản cần thẩm định Trong quátrình thẩm định, để có các lập luận về các chứng cứ và các giả định nhằm đi đến kếtluận logic và xác đáng cần sử dụng đến dữ liệu thị trường

1.2.4.2 Nội dung công tác thẩm định giá BĐS

Theo “tiêu chuẩn thẩm định giá số 5 (Ban hành kèm theo Thông tư số28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)”, quy trình thẩm định giá ViệtNam bao gồm 6 bước:

Bước 1: Xác định tổng quát về TSTĐ Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

1.2.5 Phương pháp thẩm định giá BĐS

1.2.5.1 Phương pháp so sánh (TĐGVN 08)

 Khái niệm: “Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của

tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ướctính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.” [4]

 Cơ sở phương pháp : Giá thị trường của BĐS thẩm định sẽ có những mối liên hiện chặt

chẽ với giá trị của bất động sản tương tự và các BĐS đã và đang giao dịch trên thị trường

 Nguyên tắc áp dụng : dựa trên nguyên tắc thay thế Giá trần của tài sản cần thẩm định

có thể được xác định căn cứ vào chi phí mua một BĐS thay thế tương đồng về diệntích, công năng, kết cấu, vị trí địa lý Người mua luôn có xu hướng không trả giá caohơn khi mua một tài sản tương đồng trong một thời điểm, tại một thị trường

 Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thường được áp dụng để thẩm định giá các

tài sản thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường như chung cư, các dãy nhàđược xây cùng kiểu; các mảnh đất trống; áp dụng cho mục đích mua bán, thế chấp, tínhthuế bất động sản

 Ưu và nhược điểm

- Ưu điểm: Đây là phương pháp luôn được thẩm định viên xem xét đầu tiên vì nó ít gặp khókhăn về mặt kỹ thuật; thể hiện được sự đánh giá của thị trường – cơ sở thuyết phục nhấtthể hiện giá trị của tài sản; đồng thời phương pháp so sánh là cơ sở của các phương phápkhác

- Nhược điểm: Phương pháp này đòi hỏi phải có các giao dịch về bất động sản tương tự

ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được; các thông tin, chứng cứmang tính chất lịch sử; đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức

thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

1.2.5.2 Phương pháp chi phí (TĐGVN 09)

 Khái niệm: “Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở tạo ra

một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sảncần thẩm định giá.” [5]

 Cơ sở của phương pháp: Người mua sẽ không chấp nhận giá bán của BĐS họ cần mua

là cao hơn chi phí họ có thể bỏ ra để mua đất và xây một tài sản tương tự

 Nguyên tắc áp dụng: dựa trên nguyên tắc thay thế

 Phương pháp này thương được sử dụng khi thẩm định một BĐS đặc thù, ít có giaodịch trên thị trường, việc tìm kiếm thu thập thông tin về tài sản về tương đồng làkhông thể Điểm quan trọng khi áp dụng phương pháp này là người mua luôn coichi phí tạo ra tài sản là yếu tố then chốt thể hiện giá trị BĐS

 Ưu nhược điểm của phương pháp

- Ưu điểm: Đây là phương pháp mà thẩm định viên ưu tiên thứ hai sau phương pháp

so sánh và phù hợp khi thẩm định giá các tài dùng cho các giao dịch và mục đíchriêng biệt khác

- Nhược điểm: Trên thực tế, các loại chi phí nói chung không bằng với giá trị thực tếcủa tài sản , việc ước tính một số khoản mục phải tăng hoặc giảm giá có thể trở nênrất chủ quan và khó thực hiện Chính vì vậy để áp dụng phương pháp này đòi hỏithẩm định viên phải thành thạo về kĩ thuật xây dựng, về chuyên ngành của tài sảnthẩm định

1.2.5.3 Phương pháp thu nhập (TĐGVN 10)

 Khái niệm: “Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị bất động sản

bằng việc ước tính giá trị những khoản thu nhập, những lợi ích mà bất động sảnmang lại cho các nhà đầu tư trong tương lai quy về thời điểm hiện tại” [6]

 Cơ sở của phương pháp: toàn bộ những khoản lợi ích bằng tiền thu về từ bất động

sản trong tương lai sẽ chính là giá trị của BĐS

 Nguyên tắc áp dụng: “dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai” [6]

 Nội dung phương pháp :

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Tuy nhiên trên thực tế thị trường Việt Nam sẽ gần như không thể áp dụng đượcphương pháp vốn hóa trực tiếp Lí do vì phương pháp này chỉ được sử dụng khi cácnguồn lợi tức ( dòng tiền) thu về hàng năm của tài sản là ổn định và không đối

Phương pháp dòng tiền chiết khấu sẽ thích hợp trong điều kiện thực tế

Phương pháp này sẽ được sử dụng với những tài sản mà nguồn thu nhậpkhác nhau ở từng thời điểm (không đều)

Nhìn chung, thẩm định giá bất động sản phải dựa vào thu nhập chính là việctiến hành chuyển hóa các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị củabất động sản Quá trình chuyển hóa này được gọi là quá trình vốn hóa và được thểhiện qua công thức tổng quát sau:

Trong đó:

+ Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản.+ It: thu nhập trong tương lai mà bất động sản đtôi lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t+ r: tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

+ n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Cụ thể các bước khi thực hiện như sau:

- Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản

- Bước 2: Ước tính chi phí hàng năm; tính thu nhập ròng

Thu nhập thuần = Thu nhập tiềm năng – Thất thu do bỏ trống và rủi ro thanhtoán – Chi phí hoạt động

Thất thu do bỏ trống và rủi ro thanh toán = tỷ lên thất thu x thu nhậptiềm năng

+ Chi phí hoạt động là những khoản chi phí cần thiết phục vụ cho các chứcnăng hoạt động của bất động sản

- Bước 3: Xác định tỷ suất chiết khấu hiện tại hóa

+ Tỷ suất vốn hóa là tỷ suất mong đợi của nhà đầu tư nhằm chuyển hóa thunhập thuần của bất động sản về giá trị, cách tính tỷ suất vốn hóa được xác địnhtrực tiếp từ giá bán và thu nhập hoạt động của các bất động sản tương đồng.Theo các xác định này, thẩm định viên sẽ tìm ra các tỷ suất vốn hóa từ các bấtđộng sản tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá rồi phân tích lại nhằmtìm tỷ suất vốn hóa thích hợp với bất động sản cần thẩm định Công thức xácđịnh như sau:

+ Ngoài phương pháp so sánh rút ra tỷ suất vốn hóa của các bất động sảntương tự trên thị trường nhằm xác định tỷ suất vốn hóa có thể được rút ra từ nhữngbất động sản có thu nhập không ổn định trên cơ sở ước tính tỷ suất hoàn vốn nội bộcủa các bất động sản so sánh đó Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là tỷ suất chiết khấu r màtại đó giá trị hiện tại của các dòng tiền chi phí tương lai của dự án đầu tư đó hay đó

là tỷ suất chiết khấu mà NPV = 0 Có thể tìm IRR bằng phương pháp thử hoặc tìmIRR theo công thức sau:

+ Một phương pháp nữa áp dụng đối với các bất động sản đầu tư là tỷ lệ vốnhóa cũng được xác định bằng tỷ suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư Thông thường,khi sử dụng phương pháp vốn hóa thu nhập, người ta sử dụng thu nhập thuần là thunhập còn lại thuộc về nhà đầu tư vào bất động sản đó Do đó tỷ suất vốn hóa khi nàyđược xác định là tỷ suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư Mô hình định giá tài sảnvốn CAPM được dùng để ước tính tỷ suất sinh lời đòi hỏi của nhà đầu tư Côngthức tính:

Trong đó:

Ri: tỷ suất sinh lợi của bất động sản

Rf: tỷ suất sinh lời phi rủi ro của nhà nước đầu tư

Rm: tỷ suất sinh lợi bình quân từ thị trường

+ Trường hợp đối với các bất động sản đầu tư được đầu tư bằng các nguồn vốnkhác nhau như vốn chủ sở hữu, vốn vay Nếu chi phí lãi vay chưa trừ khỏi cáckhoản chi phí hoạt động khi xác định thu nhập thuần thì tỷ lệ vốn hóa có thể đượcxác định theo chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) Công thức xác định như sau:

Trong đó:

R: tỷ suất vốn hóa

: tỷ lệ % vốn vay trên tổng vốn đầu tư

(1- ) : tỷ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư

Rm: chi phí sử dụng vốn vay

Re: chi phí sử dụng vốn hóa vốn sở hữu

- Bước 4: Áp dụng công thức hiện tại hóa để tìm ra giá tị hiện tại của bất động sảncần định giá

+ Đối với bất động sản sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):Trong đó:

I: thu nhập ròng hàng năm

k: tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm

+ Đối với bất động sản cho thu nhập đều đặn hàng năm trong n năm:

Trong đó:

Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sảnI: thu nhập đều đặn hàng năm trong tương lai mà bất động sản đtôi lại cho nhàđầu tư

r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Vn: giá trị thu hồi của bất động sản năm n

+ Đối với bất động sản cho thu nhập hàng năm tăng trưởng đều đặn với tỷ lệtăng trưởng g (g < r) trong n năm:

Trong đó:

Vo: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của bất động sản: thu nhập dự kiến năm thứ 1 mà bất động sản đtôi lại cho nhà đầu tư

r: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)

Vn: giá trị thu hồi của bất động sản năm n

 Trường hợp áp dụng: Phương pháp thu nhập phù hợp áp dụng cho những bất độngsản mang lại thu nhập cho nhà đầu tư như: căn hộ, nhà ở, trung tâm thương mại,khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng, nhà cho thuê

 Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm: Phương pháp này tương đối chặt chẽ vì nó đứng trên quan điểm của mộtnhà đầu tư: ước tính những khoản lợi ích họ thu về được trong tương lai trong cácđiều kiện cụ thể của từng tài sản

- Nhược điểm: Giá trị của BĐS theo phương pháp này sẽ bị tác động thay đổi tươngđối đáng kể khi một thông số đầu vào có sự thay đổi nhỏ Thẩm định viên cũngkhông dễ dàng khẳng định tính chính xác tuyệt đối của các thông số input Vì vậy,kết quả thẩm định vẫn mang tính chất chủ quan

1.2.5.4 Phương pháp thặng dư (TĐGVN 11)

 Khái niệm: “Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị củabất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển

giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phátsinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.” [7]

 Nguyên tắc áp dụng: Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở rất nhiềunguyên tắc nhưng có hai nguyên tắc chính, chủ yếu là nguyên tắc đóng góp vànguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Nội dung:

Trong đó:

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DTt: Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;

CPt: Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;

r : Tỷ suất chiết khấu;

n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;

t: Năm dự báo

 Trường hợp áp dụng: phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định giá trị củabất động sản có tiềm năng phát triển như đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗithời cần phải thay thế hoặc cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và pháttriển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới

 Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm: Thích hợp sử dụng với một BĐS có tiềm năng phát triển, thường được ápdụng trong việc đấu thầu đẻ ước tính chi phí xây dựng và chi phí thuê đất,

- Nhược điểm: Độ chính xác của phương pháp này chỉ mang tính tương đối trongđiều kiện thị trường biến động từng ngày ở Việt Nam Nó vẫn phụ thuộc vào cácyếu tố đầu vào, mà các yếu tố này sẽ không thể ổn định hoặc dễ dàng dự đoán được

xu hướng thay đổi của nó trong tương lai

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác thẩm định giá BĐS

1.3.1 Nhân tố khách quan

-Các nhân tố tự nhiên:

 Vị trí địa lý tọa lạc của bất động sản : đây là nhân tố tác động mạnh đến giá trịcủa bất động sản BĐS nằm trong các khu vực có điều kiện kinh doanh, điều kiệnsống, các dịch vụ tiện nghi tốt thì giá trị sẽ lớn hơn

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: các nhân tố này được coi làtối ưu khi chúng đáp ứng được đa số nhu cầu của dân cư trong vùng

 Địa hình bất động sản toạ lạc: giá trị bất động sản cũng phụ thuộc vào vị trí nó tọa

lạc được coi là cao hay thấp ở trong vùng Ở những khu đất thấp mà tình trạng ngậplụt diễn ra thường xuyên vào mùa mưa thì giá của bất động sản sẽ thấp hơn nhữngBĐS cùng loại nhưng nằm ở các khu đất cao, ít bị ngập lụt.

 Kiến trúc, kết cấu xây dựng : công trình nào có kiến trúc hiện đại, hợp xu thế và kếtcấu vững chắc, xây dựng chất lượng hơn thì giá trị sẽ cao hơn

 Tình trạng môi trường: là một yếu tố mà người đi đầu tư bất động sản rất quantâm, môi trường có trong lành hay ô nhiễm, mức độ ồn ào , khói bụi xungquanh

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: các bất động sản nằm tại các khu vựcthường hay bị thiên tai, lũ lụt thì giá trị sẽ không thể cao bằng các bất động sản ởvùng đồng bằng, an toàn, ít chịu rủi ro từ thiên nhiên

-Các nhân tố kinh tế:

 Nguồn lợi mang về cho chủ thể của BĐS : mức thu nhập hàng năm mà chủ thể thu

về từ bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với giá trị chuyển nhượng của nó

 Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điềuhoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi, nội thất càng đầy đủ và chấtlượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng

-Các nhân tố liên quan đến thị trường:

 Tính hữu dụng của bất động sản;

 Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

- Các nhân tố pháp lý liên quan đến bất động sản

 Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và tàisản trên đất, giấy phép xây dựng , hợp đồng mua bán chuyển nhượng

 Quy đình về xây dựng, kiến trúc liên quan tới công trình xây dựng gắn liền

- Các nhân tố chung bên ngoài

 Các nhân tố chính trị pháp lý

 Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương sẽ làtác nhân của sự biến động thị trường bất động sản trong khu vực tại thời điểm nhấtđịnh

-Các nhân tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các nhân tố kinh tế liên quan như:

 Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực

 Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực

-Các nhân tố xã hội

Không thể không nhắc đến ảnh hưởng của các yếu tố xã hội đến giá trị bấtđộng sản Giá trị của bất động sản tại một vùng sẽ tăng lên khi cân bằng cung - cầu

bị phá vỡ, mà lý do là dân số đột nhiên tâng cao Các yếu tố như chất lượng dịch vụ

y tế, an ninh xã hội, trình độ dân trí, phong tục tập quán của ngươi dân cũng tácđộng đến giá trị bất động sản Mặt khác , không thể không kể đến các yếu tố về tâm

lý con người như các mối quan hệ tình cảm gia đình , sức khỏe, việc làm của nhữngngười đang chung sống các vấn đề về phong thủy và tâm linh

- Lựa chọn phương pháp thẩm thẩm định giá thích hợp

Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp là vô cùng quang trọng sẽlàm tăng chất lượng của công tác định giá ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá.Một phương pháp thẩm định mà số liệu được tham khảo từ thực tế thị trường, cácthông tin minh bạch sẽ giúp thẩm định viên đưa ra mức giá tin cậy và thuyết phục

- Hệ thống thông tin thẩm định giá:

Nguồn thông tin chính xác, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở vững chắc đểthẩm định viên đưa ra nhận định và phân tích chính xác, từ đó đưa ra kết quả đángtin cậy Chất lượng của nguồn thông tin này trong mỗi doanh nghiệp thẩm địnhgiá lại khác nhau, phụ thuộc vào nguồn lực nội tại của đơn vị

- Đội ngũ nhân lực:

Sự phát triển của một doanh nghiệp thẩm định giá phụ thuộc rất nhiều vàonguồn lực nhân sự, chất lượng của các thẩm định viên Phẩm chất đạo đức và trình độ

chuyên môn kinh nghiệm của đội ngũ cán bộ định giá ảnh hưởng rất lớn đến quá trình

và kết quả định giá BĐS Việc thẩm định giá mang tính chuyên môn cao, đòi hỏithẩm định viên phải có kinh nghiệm, hiểu biết về mỗi loại BĐS cần thẩm định và cácyếu tố tác động đến BĐS, nắm vững các kiến thức chuyên môn ảnh hưởng đến giá trịtừng loại BĐS

- Các nhân tố chủ quan khác:

Ngoài ra còn các nhân tố chủ quan khác ảnh hưởng đến quá trình định giá

và chất lượng của công tác định giá: chiến lược kinh doanh của công ty định giátheo từng giai đoạn, cách thức khảo sát thực tế, hệ thống cơ sở vật chất phục vụviệc định giá: văn phòng, trang thiết bị, hệ thống phần mền xử lý thông tin

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Qua việc nghiên cứu những nội dung cốt lõi của cơ sở lý luận về công tácthẩm định giá bất động sản, chúng ta đã có cái nhìn tổng thể và chung nhất về bấtđộng sản, thị trường bất động sản cũng như quy trình và các phương pháp thẩmđịnh giá bất động sản Đó cũng chính là nền tảng cho việc tìm hiểu và liên hệ vớithực tiễn của mỗi công ty thẩm định giá Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận nàytại các công ty là khác nhau phụ thuộc vào tình hình hoạt động, cách nhìn nhận,đánh giá của mỗi công ty Trong chương 2, chúng sẽ tìm hiểu sâu hơn về công tácthẩm định giá bất động sản là tài sản bảo đảm cho Ngân hàng thương mại đối táctại Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BTC

2.1 Khái quát về Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC.

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC (BTC) được thành lập từ năm 2005,tiền thân từ Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thương mại Thuận Thiên, chuyên hoạtđộng trong lĩnh vực thương mại và đầu tư, tư vấn tái cấu trúc, mua bán, sáp nhập công ty(M&A) Sau được đổi tên thành Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC (BTC),

do các thẩm định viên có nhiều kinh nghiệm đã được cấp thẻ hành nghề của Bộ Tài chínhtrực tiếp điều hành Ngoài ra, BTC còn được sự hợp tác và hỗ trợ chuyên môn của nhiềuchuyên gia, cố vấn trong các lĩnh vực hoạt động của mình

BTC tự hào là đối tác thẩm định giá của ngân hàng Đầu tư & Phát triển ViệtNam (BIDV), Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn (Agribank) và Công

ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dung Việt Nam (VAMC)

• Thông tin cơ bản của doanh nghiệp

 Tên Công ty: Công ty cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá BTC

 Tên giao dịch quốc tế: BTC CONSULTANT AND VALUATIONJOINT STOCKCOMPANY

 Tên viết tắt: BTC

 Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Tổng giám đốc : Nguyễn Châu Giang

 Địa chỉ trụ sở chính: số 02/32 Vạn Kiếp, phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng,

TỔNG GIÁM ĐỐC CÔNG TY

PHÒNG KINH DOANH

TRƯỞNG PHÒNG KẾ TOÁN

PHÒNG KẾ TOÁN – TÀI CHÍNH

GIÁM ĐỐC TƯ VẤN ĐẦU TƯ

PHÒNG

TƯ VẤN ĐẦU TƯ, M&A

GIÁM ĐỐC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

PHÒNG TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ TÀI SẢN

2.1.2 Năng lực công ty

BTC đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ

chuyên môn và cơ sở vật chất yêu cầu với một doanh nghiệp thẩm định giá, cụ thể:

Nguồn nhân lực

- Ban lãnh đạo: bao gồm các Tiến sĩ, thạc sĩ, cứ nhân được đào tạo từ các

trường đại học hàng đầu có nước Đây đều là những người có kinh nghiệm lâu năm,từng đảm nhận nhiều vị trí quan trọng trong các ngân hàng, doanh nghiệp, tập đoàntrong và ngoài nước

- Các thẩm định viên về giá: BTC hiện có 05 thẩm định viên về giá, đây là

những cán bộ nhiều kinh nghiệm, nghiệp vụ vững chắc đã hoạt động tại thị trườngViệt Nam được Bộ Tài Chính thẻ hành nghề

- Các chuyên gia và cố vấn: BTC xây dựng mối quan hệ có sự hợp tác toàn

diện về chuyên môn của các chuyên gia cố vấn từ nhiều ngành nghề:

+ Chuyên gia về Thiết bị, BĐS, Mỏ khoáng sản, thương hiệu, công ty

+ Chuyên gia về tài chính ngân hàng trong lĩnh vực đầu tư, vay vốn, xử

- Các trợ lý thẩm định viên về giá: Toàn bộ các trợ lý thẩm định viên về giá

của BTC đều là những cử nhân kinh tế đã tốt nghiệp tại các trường đại học có

chuyên ngành đào tạo thẩm định giá như Đại học Kinh tế Quốc dân,học viên ngânhàng , bên cạnh đó là các kỹ sư am hiểu về từng ngành xây dựng, máy móc thiết bịđặc thù

Mạng lưới hoạt động

BTC xây dựng mô hình tổ chức hoạt động bao gồm: Trụ sở đặt tại số 40 Lý

Thường Kiệt – Hà Nội và hệ thống mạng lưới gần 20 Văn Phòng đại diện tại cácThành phố lớn trên cả nước như TP Hồ Chí Minh, TP Đà Nẵng, TP Buôn Ma Thuật,

TP Vinh, TP Thái Bình, TP Lào cai, TP Việt Trì, TP Hải Phòng, TP Huế, TP VũngTàu, TP Phúc Yên, TP Nam Định, TP Ninh Bình…

2.1.3 Vài nét về tình hình hoạt động kinh doanh của BTC

2.1.3.1 Tình hình kinh doanh trong giai đoạn gần đây

Bảng 2.1 Tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

Năm 2017

So sánh năm 2016 với năm 2015

So sánh năm 2017 với năm 2016

Bên cạnh đó, chi phí qua các năm cũng tăng vì để nâng cao hiệu quả nhằm thuhút khách hàng, có các ưu đãi với mọi khách hàng như chiết khấu phần trăm

Có thể thấy Lợi nhuận sau thuế của công ty cũng tăng năm 2016 so vớinăm 2015 là 50%, năm 2017 so với năm 2016 là 66,67% kéo theo thu nhập củacán bộ nhân viên trong công ty được cải thiện năm 2017 so với năm 2016 là

12,5% Các chính sách đối đãi với cán bộ công nhân viên như bảo hiểm, thưởngcũng tốt hơn.

Với thế mạnh về thẩm định giá trị BĐS, BTC đã thực hiện thành công rấtnhiều hợp đồng với đối tác là các Doanh nghiệp, cá nhân có tài sản cần thẩmđịnh Bên cạnh đó, hệ thống ngân hàng BIDV và Agribank đã tin tưởng chọnlựa BTC làm đơn vị thẩm định giá độc lập đối với các BĐS nhằm mục đíchtham khảo giá trị phục vụ công tác vay vốn hoặc phát mại tài sản

Kết quả cụ thể như sau :

Bảng 2.2: Phân loại BĐS thẩm định BTC đã thực hiện trong năm 2016 va 2017

2.1.3.2 Một số dự án tiêu biểu đã thực hiện

Thẩm định giá mỏ khoáng sản

• Thẩm định giá mỏ đá tại huyện Lũng Cú, Lạng Sơn

• Thẩm định giá mỏ cát tại Nghĩa Hưng, Nam Định

• Định giá mỏ đá trắng Quỳ Hợp - Nghệ an

• Thẩm định giá mỏ quặng ở Trấn yên- Yên bái

Thẩm định giá thương hiệu, Giá trị doanh nghiệp

• Định giá thương hiệu Traphaco

• Định giá thương hiệu kem Tràng tiền

• Thẩm định giá trị Doanh nghiệp P&E

• Thẩm định giá trị công ty TNHH Môi trường Hiệp Hòa

Thẩm định giá mua sắm tài sản

• Đóng vai trò là đơn vị tư vấn, hỗ trợ UBND, Sở tài chính của hơn 50 tỉnh thành trên

cả nước trong công tác thẩm định giá phục vụ mua sắm tập trung

• Các Bộ Tài Nguyên môi trường, Bộ Y tế, Bộ tài chính, Bộ Giao thông vận tải,…

• Các Bệnh viện thẩm định giá nâng cao trang thiết bị bệnh viện, mua sắm trang thiếtbị

• Thẩm định giá Dây chuyền sản xuất Gạo tại Tỉnh Đồng Tháp

Thẩm định giá bất động sản:

• Thẩm định giá trang trại chăn nuôi lợn tại Bình Định

• Thẩm định giá loạt biệt thự tại Vinhomes Riverside Hà Nội

• Thẩm định giá Khu biệt thự, nhà văn phòng tại Khu ngoại giao đoàn

• Thẩm định giá dự án chung cư của Geleximco Lê Trọng Tấn

• Thẩm định giá các tài sản để thi hành án…

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS tại Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC

2.2.1 Căn cứ và hồ sơ pháp lý theo quy định

Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012 của Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam;

- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;

- Nghị định số 177/2013/ND-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ Quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá và dự thảo thông tư hướng dẫn;

- Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 3 năm 2014 của Bộ Tài chính về việchướng dẫn một số điều của Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 củaChính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá;

- Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28 tháng 4 năm 2014 của Bộ Tài chính về việchướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 củaChính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá;

- Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thihành một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giáđất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;

- Nghị định 59/2015/NĐ-CP, ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ vềquản lý dự án đầu tư Xây dựng cơ bản

- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Thủ tướng Chính phủ về quản lý chất lượng côngtrình xây dựng

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sungmột số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/12/2013 của Chính phủ về quản lý chấtlượng công trình xây dựng

- Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng về quy định chitiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng

- Thông tư số 13/LB-TT BTC-XD-VGCP ngày 18/8/1994 về phương pháp xác địnhgiá trị còn lại

- Văn bản số 1326/BXD-QLN ngày 08/08/2011 của Bộ Xây dựng hướng dẫn kiểm kêđánh giá lại tài sản cố định là nhà cửa vật kiến trúc

- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫnchế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Thông tư số 147/2016/TT – BTC ngày 13/10/2016 hướng dẫn chế độ quản lý, sửdụng và trích khấu hao tài sản cố định

- Thông tư số 28/2017/TT – BTC ngày 12/04/2017 sửa đổi và bổ sung một số điềucủa thông tư số 45/2013/TT – BTC và thông tư số 147/2016/TT – BTC

- Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Thông tư Ban hành Tiêu chuẩn Thẩmđịnh giá số 11

Cơ sở pháp lý của công ty khá đầy đủ các văn bản pháp luật có liên quan đếncông tác thẩm định cũng như tài sản thẩm định Tuy nhiên công ty vẫn sử dụng một

số văn bản pháp luật cũ trong khi nhà nước đã ban hành văn bản pháp luật mới thaythế Cụ thể là Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Luậtmới: Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014

2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS đang áp dụng tại BTC

Dựa vào quy trình định giá chung, quy trình định giá của công ty gồm cácbước sau:

Bước 1 : Tiếp nhận thông tin yêu cầu của khách hàng, phân loại thông tin

yêu cầu

- Tiếp nhận đề nghị định giá của khách hàng: cán bộ thẩm định tiếp nhận và kiểm tra

hồ sơ của bất động sản cần thẩm định giá, xác nhận về tính đầy đủ hồ sơ, xác địnhmức phí và thông báo mức phí định giá bất động sản cho khách hàng Khách hàngkhi có yêu cầu định giá liên hệ với ĐVKD làm các thủ tục sau:

+ Yêu cầu thẩm định giá (theo mẫu của công ty)

+ Hợp đồng thẩm định giá (theo mẫu)

Trong yêu cầu thẩm định giá, công ty thẩm định cần làm rõ:

- Thông tin khách hàng: tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax, người đại diện ký hợpđồng, người giao dịch để làm rõ các yêu cầu của công tác thẩm định

- Thông tin về tài sản thẩm định: danh mục, xuất xứ, số lượng, điều kiện thương mại

đi kèm

- Thông tin khác: Mục đích, thời gian thẩm định

Trong quá trình tiếp nhận thông tin, ĐVKD có trách nhiệm:

- Tư vấn, giải đáp cho khách hàng về các nội dung có liên quan đến cung cấp dịch vụđịnh giá mà ĐVKD cung cấp

- Đàm phán hợp đồng

- Chuẩn hóa các thông tin về yêu cầu định giá của khách hàng

- Ký hợp đồng

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính với khách hàng, đảm bảo thực hiện hợp đồng

ĐVKD tiếp nhận các yêu cầu của khách hàng thông qua các hình thức: Nhậntrực tiếp tại quầy lễ tân; email; điện thoại; chuyển phát nhanh

Đơn vị kinh doanh tập hợp thông tin, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đithẩm định và ngày trả hồ sơ cho khách hàng

Bước 2: Xác định mục tiêu công việc, lập kế hoạch thẩm định giá

- Xác định rõ mục tiêu, yêu cầu, phạm vi công việc;

- Lập kế hoạch chi tiết các bước tiến hành, thời gian tiến độ mỗi bước và thông báo

cho khách hàng tổng thời gian để giải quyết xong công việc

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

- Xác định được các tài liệu yêu cầu: thị trường, tài sản và tài liệu so sánh

- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu, các nguồn tài liệu sử dụng phải là cácnguồn đáng tin cậy Với BĐS, đó là các số liệu thống kê, các báo cáo kinh tế củaChính Phủ và chính quyền địa phương, số liệu của hiệp hội thương mại, các doanhnghiệp kinh doanh BĐS

- Xác định quy trình thu thập thông tin thị trường, phân công nhiệm vụ cụ thể chotừng cá nhân

- Vạch ra bản sơ bộ báo cáo thẩm định giá Tại công ty cổ phần tư vấn và thẩm địnhgiá BTC đã có sẵn mẫu báo cáo định giá, tùy vào BĐS định giá và phương phápđịnh giá lựa chọn, thẩm định viên sẽ đưa ra hình thức trình bày báo cáo thẩm định phùhợp

Bước 3 : khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và mô tả tài sản

TĐV khảo sát và thu thập thông tin số liệu về:

- Về pháp lý: xác định tính đầy đủ, hợp lệ và phù hợp của giấy tờ sở hữu, sử dụng bấtđộng sản, mục đích sử dụng trên thực tế ở thời điểm hiện tại có đúng với giấy tờpháp lý quy định không

- Kiểm tra tính đúng đắn của vị trí bất động sản; tổng thể bên ngoài, bên trong BĐS

So sánh thực tế với báo cáo của chủ thầu, chủ đầu tư đối với công trình xây dựng dởdang

- Tìm kiếm các thông tin giao dịch trên thị trường, các yếu tố như giá bán, giá chothuế, lãi suất, tỷ suất chiết khấu liên quan đến tài sản

- Thông tin về kinh tế xã hội, con người, môi trường ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản thông qua cơ quan hànhchính nhà nước như phòng tài nguyên môi trường, phòng địa chính, nhà đất, ủy bannhân dân phường, quận, thành phố

Bước 4 : Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sảncần thầm định

- Phân tích những thông tin từ việc khảo sát hiện trường

- Phân tích đặc trưng thị trường bất động sản hiện tại: bản chất và hành vi ứng xử củanhững người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường

- Phân tích so sánh: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được với các giao dịchBĐS trên thị trường

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong bối cảnh tự nhiên, được phép về mặtpháp lý, khả thi về mặt tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản.

Phân tích sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một mặt là cần thiết nếu lô đấtcòn trống, mặt khác cung cấp cơ sở để đánh giá hiệu quả của các công trình trên đấtkhi được xây dựng

Bước 5 : Xác định phương pháp định giá áp dụng

Tổng hợp từ những phân tích trên, thẩm định viên sẽ quyết định phương phápthích hợp để thẩm định giá tài sản

Bước 6 : Thống nhất các kết quả đưa ra một kết quả cuối cùng nêu trong báocáo thẩm định giá

Từ ý kiến sơ bộ và các phương pháp thẩm định giá đã đưa ra TĐV tiến hànhthực hiện định giá BĐS với các yếu tố điều chỉnh phù hợp Sau đó thống nhất cácmức giá chỉ dẫn và đưa ra một mức giá cuối cùng phù hợp nhất

Bước 7 : Lập hồ sơ báo cáo thẩm định giá

- Chứng thư báo cáo thẩm định giá là sản phẩm hoàn thiện cuối cùng của toàn bộcông việc thẩm định giá Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bảnchất và mục đích của công việc thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá của công tyđược lập theo đúng tiêu chuẩn của Bộ Tài Chính ban hành và phù hợp tiêu chuẩncủa IVSC

Quy trình định giá của công ty dựa trên cơ sở là quy trình định giá chung của

Bộ Tài chính Công ty đã nêu ra rõ hơn các bước thực hiện đồng thời tách riêngbước thống nhất kết quả để đảm bảo tính hợp lý của kết quả định giá được đưa ra

2.2.3 Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS đang được áp dụng tại Công ty

Qua bảng 2.2, ta có thể thấy được các loại hình BĐS chủ yếu mà BTC đang tiến hành cung cấp dịch vụ thẩm định gồm: nhà ở đất ở, nhà xưởng, nhà văn phòng Vì vậy, để nắm được thực trạng công tác thẩm định giá BĐS đang được áp dụng tại Công ty, ta sẽ đi sâu vào ví dụ cụ thể của từng loại hình tài sản này.

2.2.3.1 Nhà ở, đất ở

Thông tin chung về tài sản thẩm định:

Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ XĐịa Chỉ: Số 1, Ngõ 1 Phan Đình Giót, P.Phương Liệt, Thanh Xuân, Hà Nội.Tài sản thẩm định: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

Mục đích thẩm định: Xác định giá trị tài sản làm cơ sở tham khảo phục vụcông tác vay vốn tại ngân hàng

Thời điểm thẩm định: Tháng 6 năm 2018

Bước 1: Tiếp nhận thông tin yêu cầu của khách hàng, phân loại thông tin yêu cầu.

Cán bộ thẩm định tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của bất động sản cần thẩm định

giá, xác nhận về tính đầy đủ hồ sơ, xác định mức phí và thông báo mức phí định giácho khách hàng .

Phân tích sơ bộ:

Dựa vào hồ sơ của khách hàng, cán bộ thẩm định phân tích sơ bộ về tình trạngpháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản

- Đặc điểm pháp lý của tài sản:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất số CK 999769 cấp ngày 08/6/2018 do Sở tài nguyên và môi trườngthành phố Hà Nội cho Ông Thiều Quang Thảo

- Đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS:

- Vị trí thửa đất: Số 38 ngõ 217 Mai Dịch, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội;

- Diện tích thửa đất: 116.6 m2 (Bằng chữ:Một trăm mười sáu phẩy sáu métvuông)

- Các hướng tiếp giáp: Hướng Tây Bắc : giáp mặt ngõ rộng 3.5m;

Hướng Tây Nam : giáp mặt ngõ rộng 3m;

Các hướng còn lại: giáp các hộ lân cận

- Chiều rộng đường tiếp giáp: TSTĐ có vị trí tiếp giáp 2 mặt ngõ Một mặt ngõ rộng 3m và một mặt ngõ rộng 3.5m;

- Hình dạng: Vuông vức;

- Giao thông: Cách mặt phố Mai Dịch khoảng 100m;

Cách mặt phố Doãn Kế Thiện khoảng 60m;

- Hạ tầng kỹ thuật: Hoàn thiện;

Đặc điểm công trình trên đất :

Qua khảo sát hiện trạng thực tế công trình trên đất là 01 ngôi nhà 04 tầng kếtcấu bê tông cốt thép, tường xây gạch, cầu thanh ốp gỗ Diện tích sàn xây dựng52m2, hoàn thành xây dựng năm 2005 Hiện trạng BĐS chưa có dấu hiệu hư hỏng,xuống cấp

Bước 2: Xác định mục tiêu công việc, lập kế hoạch thẩm định giá.

- Căn cứ hợp đồng – dịch vụ thẩm định giá 1824055/HĐTĐG-BTC ngày 15 tháng 06năm 2018, giữa Công ty Cổ phần tư vấn và thẩm định giá BTC và Công ty Cổ phầnđầu tư, thương mai và dịch vụ X

- Tổ thẩm định giá tiến hành thẩm định hiện trạng và tham khảo giá thị trường thànhphố Hà Nội liên quan đến giá trị tài sản thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng

- Căn cứ làm nền tảng định giá: theo phụ lục đính kèm chứng thư thẩm định giá

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin và mô tả tài sản.

1 Tài sản thẩm định giá.

Tên tài sản: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ : Số 38

ngõ 217 Mai Dịch, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội.

 Đặc điểm pháp lý của tài sản thẩm định giá:

Khách hàng có cung cấp một số giấy tờ liên quan đến tài sản thẩm định giá:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất số CK 999769 cấp ngày 08/6/2018 do Sở tài nguyên và môi trườngthành phố Hà Nội cho Ông Thiều Quang Thảo

 Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

- Chủ sở hữu: Ông Thiều Quang Thảo;

- Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng

- Hoàn thành xây dựng năm 2005

2 Tài sản so sánh

Khảo sát thực tế thị trường giao dịch chuyển nhượng bất động sản là tại ngõ

217 phố Mai Dịch, quận Bắc Từ Liêm, TP Hà Nội trong vòng 1 năm trở lại đây,thẩm định viên thu thập được một số thông tin so sánh sau:

%C3%B3c-2-m%E1%BA%B7t-tho%C3%A1ng-m%E1%BA%B7t-ng%C3%B5-c)Tài sản so sánh 3 (BĐSSS3)

Bán nhà ngõ 217 phố Mai Dịch Diện tích xây dựng 47m2 Giá chào bán 7.2 tỉ đồng.Thông tin liên hệ: 0988077089

(http://nhadatmuaban.net/ban-nha-dat-trong-ngo/ban-nha-ngo-217-mai-dich-47m2x5t-lo-goc-huong-dong-gia-7-2-ty-419772.html)

Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện

giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đồng với bất độngsản thẩm định giá, có thể làm căn cứ để so sánh được

3 Phương thức tiến hành thẩm định giá

- Tổ thẩm định giá nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin do chủ sở hữu tài sảncung cấp

- Tiến hành thẩm định hiện trạng ngày 20/06/2018

- Ghi chép tình trạng thực tế, lập biên bản xác định tình trạng tài sản dưới sự hướngdẫn và chứng kiến của ông Thiều Quan Thảo chủ sở hữu tài sản

- Phân tích đánh giá tình trạng thực tế tài sản tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá

- Tiến hành chụp ảnh hiện trạng tài sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá

- Tham khảo nghiên cứu, phân tích và so sánh giá trị thị trường bất động sản thời điểm từgiữa năm 2017 đến này tại thành phố Hà Nội đối với quyền sử dụng đất tại ngõ 217 MaiDịch, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội

Bước 4: Phân tích thông tin

Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá:

Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩmđịnh giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵnsàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên thamgia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

Bảng 2.3: Bảng kết quả khảo sát thông tin các BĐS tại khu vực ngõ 217 Mai Dịch ST

số nhà 38ngõ 217Mai Dịch

nhà số 10b8ngõ 217 MaiDịch

nhà 5 tầng lôgóc, mặt ngõ

217 phố MaiDịch

nhà ngõ 217phố Mai Dịch

Thông tin liênhệ:

0987827776

Thông tin liênhệ:0944505445-0961979695

Thông tin liênhệ:

Mặt tiền3m, Mộtmặt ngõrộng 3m vàmột mặtngõ rộng

mặt tiền 7m,ngõ trước nhàrộng 3m, ngõcạnh nhàkhoảng 2m

Nhà 5 tầng

mặt tiền 6.4m,nhà 5 tầng, góc

2 mặt thoáng

mặt tiền 6.4m,

lô góc 2 mặtngõ, cách phốchính 20m, nhà

5 tầng

( Nguồn : Dữ liệu thông tin công ty đã thu thập)

Kết quả phân tích cho thấy tài sản cần định giá và các tài sản so sánh có cácyếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cácyếu tố về hạ tầng đồng nhất), các yếu tố khác biệt (Diện tích, mặt tiền, điều kiện lợithế kinh doanh )

Bước 5: Xác định phương pháp định giá áp dụng.

Tài sản cần thẩm định là nhà ở, đất ở tại địa bàn nội thành thành phố Hà Nội( quận Bắc Từ Liêm) Đây là khu vực dân cư khá đông đúc, sầm uất ; thông tingiao dịch mua bán bất động sản tương đối nhiều và đa dạng Mặt khác, sau khithực hiện khảo sát hiện trạng tài sản và tìm hiểu thị trường; các thông tin tài sản đã

và đang giao dịch tại khu vực này được đánh giá là phù hợp để làm tài sản so

sánh Vì vậy, thẩm định viên quyết định chọn “phương pháp so sánh” kết hợp

“phương pháp chi phí” để thẩm định giá trị tài sản này

Giá trị tài sản = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị công trình trên đất

a) Giá trị quyền sử dụng đất

Từ những thông tin về 3 tài sản so sánh đã thu thập được, thẩm định viên sẽtiến hành ước tính giá trị công trình xây dựng của mỗi tài sản Việc này là một bướctrong việc xác định đơn giá đất của mỗi tài sản dùng để làm thông tin đầu vào củabảng điều chỉnh giá đất Cụ thể trong bảng sau:

Bảng 2.4 Ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất của 3 TSSS

Năm xây dựng

Số năm

đã sử dụng

Năm trích khấu hao

Tỷ lệ CLCL

Số năm

sử dụng còn lại

- Năm xây dựng : xác định qua việc phỏng vấn người rao bán tài sản

- Năm trích khấu hao : tham khảo tại thông tư số 45/2013/TT-BTC về hướngdẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản ( mục G - điều 1 : nhà cửaloại kiên cố)

- Giá trị còn lại = Diện tích sàn xây dựng x Đơn giá xây dựng x Tỷ lệ CLCLTiếp theo, thẩm định viên sẽ tiến hành ước lượng đơn giá đất của mỗi tài sản

so sánh được trình bày trong bảng sau :

Bảng 2.5 Ước tính đơn giá đất của 3 tài sản so sánh của BĐS ngõ 217 Mai Dịch

Giá Nhà Giá đất Đơn giá đất

TSSS1 46 7.200.000.000 6.840.000.000 1.506.086.000 5.333.914.000 115.954.652 TSSS2 56 7.200.000.00

0 6.840.000.000

1.770.272.00 0

5.069.728.00

0 90.530.857TSSS3 47 7.200.000.00 6.840.000.000 1.432.701.00 5.407.299.00 115.048.915

0 0 0Dựa vào phương pháp phân tích số liệu theo cặp, phân tích số liệu thống kê,

phân tích đồ thị, phân tích xu hướng, các yếu tố liên quan đến chi phí, phân tích so

sánh tương quan, phân tích xếp hạng các dữ liệu thu thập từ thị trường cũng như

kho dữ liệu của công ty Thẩm định tính toán ra các tỷ lệ điều chỉnh nhằm xác định

đơn giá đất của tài sản thẩm định như sau

Bảng 2.6 Phân tích thông tin và điều chỉnh đơn giá đất của TSTĐ

BẢNG PHÂN TÍCH THÔNG TIN & ĐIỀU CHỈNH GIÁ

A Đơn giá QSD đất (đ/m2) Chưa biết 116.000.000 90.500.000 115.000.000

B Điều chỉnh theo các yếu tố

Ngõ 217 MaiDịch

Ngõ 217 MaiDịch

Ngõ 217 MaiDịch

trường đô thị ít ô nhiễm, vì vậy không điều chỉnh yếu tố này

Nhà lô góc, 2mặt thoáng

Nhà lô góc, 2mặt thoáng,cách bến xe MỹĐình tầm500m

Lô góc 2 mặtngõ, cách phốchính 20m

Mức điều chỉnh = Tỷ lệ điều chỉnh x đơn giá bán

Mức giá chỉ dẫn Bi+1 = Mức giá chỉ dẫn Bi + Mức điều chỉnh Bi+1

=> Từ kết quả của bảng điều chỉnh, ta thấy :

Giá trị trung bình của = (104.952.381+ 83.538.462+102.845.831)/3 = 97.112.224

các mức giá chỉ dẫn