Luận văn thạc sỹ - Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt

1. Tính cấp thiết của đề tài Nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và thế giới, môi trường kinh doanh của các công ty được mở rộng, song sự cạnh tranh ngày càng trở nên khốc liệt hơn, điều này sẽ mở ra các cơ hội kinh doanh sâu rộng hơn đồng thời cũng chứa đựng những nguy cơ tiềm tàng đe dọa đến sự phát triển của các Công ty. Các ngành dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát triển của quốc gia. Cùng với quá trình hội nhập và dịch chuyển cơ cấu của nền kinh tế thế giới, giá trị của các ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của mỗi quốc gia. Ở nước ta, các ngành dịch vụ ngày một phát triển và đang chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung, điều đó được thể hiện ở sự mở rộng các lĩnh vực dịch vụ đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh tế - thương mại, bên cạnh những dịch vụ truyền thống như vận tải, bưu chính, bảo hiểm...là các hình thức dịch vụ mới như tài chính, viễn thông, khoa học - công nghệ, quảng cáo, tư vấn đầu tư, pháp lý, vui chơi giải trí...đã thực sự đưa dịch vụ trở thành khu vực kinh tế quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế nước ta. Vị trí và vai trò của dịch vụ còn được thể hiện ở việc ngày càng có nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh dịch vụ hơn. Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình bất động sản đã được xây dựng để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí… Bên cạnh đó là nhu cầu của khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòi hỏi phải có một môi trường thật hoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằm tạo điều kiện tối đa để có thể mang lại giá trị lớn nhất cho những con người sử dụng các bất động sản đó. Các tòa nhà chung cư ngày nay ngoài lợi thế cạnh tranh về địa điểm thuận lợi, tiện nghi đầy đủ còn phải kể đến vấn đề bảo đảm an ninh, an toàn cho con người và tài sản. Tuy nhiên, một trong các yếu tố quan trọng mà các đơn vị quản lý của các tòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm hiện nay đó là việc lựa chọn các giải pháp an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho người và tài sản của tòa nhà. Với đặc điểm là nơi tập trung đông dân cư, nhiều văn phòng công ty, số lượng người và phương tiện ra vào nhiều, thường xuyên và khác nhau trong mỗi ngày, các văn phòng không có bảo vệ riêng do đó yêu cầu an toàn cháy nổ, di tản, thoát hiểm cho các tòa nhà thương mại là tối quan trọng. Đây có thể coi là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các đơn vị quản lý. Hơn nữa, hệ thống an ninh được thiết lập chung cho tòa nhà nhằm giảm chi phí vận hành, quản trị và bảo trì hệ thống. Nhân viên có nghiệp vụ thành thạo sẽ làm giảm gánh nặng cho việc vận hành và giúp cho việc đáp ứng sự kiện, báo động nhanh chóng, kịp thời. Có nhiều nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành tòa nhà như chính sách luật pháp của Nhà nước, trình độ quản lý của đơn vị với công tác vệ sinh, kỹ thuật, quản lý chung và đặc biệt đó là an ninh. Để khắc phục được những hạn chế nên học viên xin chọn đề tài về “ Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần bất động sản Đất Việt”. 2. Tổng quan nghiên cứu: “An ninh”(Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn, không có rối loạn, không rối ren. Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn, đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa. “An ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, trật tự cho khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện các nguy cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý thích hợp. Cũng có một số nghiên cứu về an ninh của tòa nhà chung cư và giải pháp để ra. Theo luận văn của tác giả Ngô Văn Nam (2015) trường PCCC, đề tài viết về “ Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PCCC đối với khu phức hợp Royal city” có chỉ ra được việc phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong việc quản lý an ninh đối với các tòa nhà và tổ hợp các tòa nhà chung cư lớn. Trong đề tài tác giả nghiên cứu sau về việc tăng cường công tác quản lý của nhà nước, các điều lệ bộ luật chứ chưa đi sâu vào công tác PCCC của tòa nhà cũng như nghiệp vụ về PCCC. Theo GS.TS. Ngô Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí và phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng”.Trong đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra hệ thống tiêu chí đánh giá công trình xây dựng cao tầng để đơn vị chủ quản có định hướng trong công tác bảo trì, vận hành, hoàn thiện cho phù hợp với chính sách, luật pháp. Theo luận văn của tác giả Ngô Thái Viễn (2012) đề tài viết về “ Nghiên cứu ứng dụng công nghệ BMS cho tòa nhà Novotel Đà Nẵng”, đề tài viết về sử dụng hệ thống BMS trong việc vận hành tòa nhà để vận hành các hệ thống về kỹ thuật, an ninh, quản lý tòa nhà an toàn và tiết kiệm Thời gian vừa qua trên các trang báo, trang mạng đưa tin về việc Cháy chung cư như Carina tại Hồ Chính Minh, Cháy chung Cư Linh đàm, Xa La ở Hà nội…hay vụ việc án mạng tại chung cư Royal city tại Hà Nội…đã cho thấy các quy cơ mất an ninh rất lớn tại các tòa nhà chung cư hiện nay. Hiện nay , các đề tài nghiên cứu về nhà chung cư và về an ninh chung cư còn rất ít và hạn chế. Và như chúng ta đã biết, hệ thống an ninh là vô cùng quan trọng khi sinh sống ở các tòa nhà chung cư, nó liên quan đến tài sản và quan trọng hơn là liên quan đến an toàn của tính mạng con người. Chính vì vậy tác giả đi sâu về nghiên cứu đề tài và tính cấp thiết của đề tài, từ đó đưa ra được giải pháp tối ưu nhất để có thể ứng dụng thiết thực nhất vào trong cuộc sống. 3. Mục tiêu nghiên cứu - Xác định được khung lý thuyết nghiên cứu về quản lý an ninh - Đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, định hướng 2025. 4.Phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Các tòa nhà chung cư do Cổ phần quản lý bất động sản đất việt Đất Việt quản lý. - Nội dung quản lý: Dưới nội dung tác nghiệp, đề tài thực hiện nghiên cứu theo hình thành bộ máy quản lý nhân sự , quy trình xây dựng phương án an ninh, đào tạo nghiệp vụ ,triển khai thực hiện phương án và giám sát an ninh. - Phạm vi không gian: các tòa nhà chung cư do bên Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt cung cấp dịch vụ quản lý. - Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2017. Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra, phỏng vấn sâu trong giai đoạn 6 tháng cuối năm 2017. Các kiến nghị hoàn thiện quản lý an ninh tòa nhà chung cư đến năm 2025

-NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN

QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ

CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH

MÃ NGÀNH: 8340410

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN HẢI HỮU

HÀ NỘI - 2018

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các tư liệu, sốliệu sử dụng trong luận văn là trung thực có nguồn gốc rõ ràng Những kết luậnkhoa học của luận văn chưa từng công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Trường Quân

Sau một thời gian học tập và nghiên cứu, được sự giúp đỡ tận tình của các

thầy cô giáo, học viên đã hoàn thành luận văn “QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT”.

Tác giả xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, quý thầy cô Trường ĐạiHọc Kinh Tế Quốc Dân, Viện đào tạo sau đại học, Khoa quản lý kinh tế, quý thầy

cô trực tiếp giảng dạy lớp Cao học Quản lý kinh tế và chính sách 25Q đã nhiệt tìnhgiảng dạy, truyền đạt kinh nghiệm và trợ giúp cho tác giả trong suốt thời gian theo

học tại trường Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lời cảm ơn và kính trọng đến PGS TS Nguyễn Hải Hữu đã rất tâm huyết ủng hộ, động viên, khuyến khích và chỉ dẫn tận

tình cho tác giả thực hiện và hoàn thành luận văn cao học này

Tác giả cũng bày tỏ lời cảm ơn đến ban giám đốc Công ty Cổ phần Quản

lý bất động sản Đất Việt, các anh chị trong Công ty, các đối tác, gia đình, bạn bè

đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả hoàn thành luận văn này

Luận văn này chắc chắn không thể tránh được những khiếm khuyết, rất mongnhận được những ý kiến đóng góp chân thành của Quý thầy cô và bạn bè

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Trường Quân

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CÁM ƠN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP CUNG CẤP DỊCH VỤ 7

1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ 7

1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư 7

1.1.2.Khái niệm quản lý an ninh chung cư 9

1.1.3 Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư 10

1.2 Quản lý an ninh trong tòa nhà chung cư 11

1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư 11

1.2.2 Nội dung quản lý an ninh tòa nhà chung cư 11

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư của Doanh nghiệp 24

1.3.1 Nhóm nhân tố bên trong Doanh nghiệp 24

1.3.2 Nhóm bên ngoài Doanh nghiệp 25

CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT QUẢN LÝ 27

2.1 Tổng quan của Công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 27

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của công ty Đất Việt 27

2.1 2 Các tòa nhà chung cư do công ty quản lý 36

2.1.3 Kết quả hoạt động của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 38

2.2 Thực trạng quản lý an ninh nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 39

2.2.1 Mục tiêu quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Đất Việt 39

2.2.2 Nội dung quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Đất Việt 39

2.3.Đánh giá chung về quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 49

2.3.1 Đánh giá thực hiện mục tiêu quản lý an ninh tòa nhà chung cư của công

động sản Đất Việt 58

2.3.3 Hạn chế trong việc quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bất động sản Đất Việt 60

2.3.4.Nguyên nhân hạn chế 62

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT QUẢN LÝ 64

3.1 Định hướng phát triển hệ thống an ninh tòa nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến năm 2025 64

3.1.1.Định hướng phát triển các dự án 64

3.1.2 Định hướng phát triển an ninh tòa nhà chung cư của của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến năm 2025 65

3.2 Quan điểm về quản lý an ninh tòa nhà đến năm 2025 67

3.2.1 Quan điểm 67

3.2.2 Phương hướng hoàn thiện 67

3.3 Một số giải pháp để hoàn thiện việc quản lý an ninh tòa nhà đến năm 2025 68

3.3.1 Nâng cao năng lực đội ngũ nhân viên 68

3.3.2 Hoàn thiện việc xây dựng phương án an ninh tòa nhà 71

3.3.3 Về giám sát an ninh tòa nhà 72

3.3.4 Các giải pháp khác 73

3.4 Khuyến nghị 75

3.4.1 Khuyến nghị với cơ quan nhà nước 75

3.4.2 Khuyến nghị với công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt 76

KẾT LUẬN 77 TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

Viết tắt Nguyên nghĩa

Bảng 1.1 Bản mô tả chức năng nhiệm vụ của chỉ huy và giám sát an ninh 12

Bảng 1.2: Mô tả chức năng năng nhiệm vụ của ca trưởng và đội trưởng 15

Bảng 1.3: Mô tả chức năng nhiệm vụ của nhân viên an ninh 17

Bảng 1.4: Kế hoạch tập huấn về tuyên truyền kiến thức phòng cháy chữa cháy, bảo vệ an toàn tài sản cư dân và phương án phòng cháy chữa cháy .20 Bảng1.5 Kế hoạch tài chính về tuyên truyền kiến thức phòng cháy chữa cháy, bảo vệ an toàn tài sản cư dân và phương án phòng cháy chữa cháy .21 Bảng 1.6: Đánh giá về chương trình đào tạo 23

Bảng 1.7 Đánh giá về kết quả đào tạo của cán bộ quản lý đối với hoạt động đào tạo 23

Bảng 1.8: Giám sát an ninh tòa nhà chung cư 24

Bảng 2.1: Nhân sự và trình độ của nhân viên công ty 31

Bảng 2.2 Cơ cấu nguồn lực theo độ tuổi 33

Bảng 2.3 Cơ cấu nguồn lực theo giới tính 33

Bảng 2.4: An toàn phòng cháy chữa cháy các tòa nhà chung cư của công ty Đất Việt 34

Bảng 2.5: An toàn tài sản tòa nhà chung cư công ty Đất Việt 34

Bảng 2.6: Thái độ phục vụ an ninh tại các tòa nhà chung cư của công ty Đất Việt 35 Bảng 2.7: Danh sách các tòa nhà chung cư do công ty quản lý 36

Bảng 2.8 Kết quả kinh doanh hoạt động của công ty giai đoạn 2015-2017 38

Bảng 2.9 Kết quả kinh doanh lĩnh vực khác của công ty 39

Bảng 2.10: Số lượng nhân sự theo các tòa nhà 40

Bảng 2.11: Nhân sự theo giới tính và trình độ 41

Bảng 2.12 Xác định mục tiêu 42

Bảng 2.13 Lên phương án hành động 43

Bảng 2.14: Tổng kết kết quả tuyên truyền tập huấn 46

Bảng 2.15 Bảng kế hoạch thời gian tập huấn 46

Bảng 2.16 Địa điểm đào tạo và kinh phí đào tạo 47

Bảng 2.17: Đánh giá chương đào tạo 47

Bánh 2.18: Đánh giá kánh giá về kết quả đào tạo của cán bộ quản lý 48

Bảng 2.19: Tổng kết quá trình giám sát là xử lý vi phạm 2015-2017 48

Bảng 2.20: Kết quả thực hiện mục tiêu an ninh tòa nhà 2015-2017 49

Bảng 2.23: Đánh giá của cư dân về “Phương án an ninh” 54

Bảng 2.24: Đánh giá của cư dân về” Nghiệp vụ chuyên môn” 55

Bảng 2.25 Đánh giá của cư dân về” Thái độ phục vụ” 56

Bảng 2.26: Đánh giá của cư dân về” Trang thiết bị” 57

Bảng 2.27: Đánh giá chung an ninh tòa nhà 58

Bảng 2.28: Đánh giá cán bộ an ninh về quy trình, quy định làm việc 59

Bảng 3.1: Định hướng phát triển dự án khu vực Hà Nội 64

Bảng 3.2: Định hướng phát triển dự án theo đối tượng khách hàng 65

HÌNH Hình 2.1: Bộ máy tổ chức của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.29 Hình 2.2: Cơ câu nguồn nhân sự theo trình độ học vấn 31

Hình 2.3: Sơ đồ tổ chức bộ phận an ninh của công ty 40

-NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN

QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ

CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH

MÃ NGÀNH: 8340410

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình đã được xây dựng để phục vụnhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí… Bên cạnh đó nhu cầucủa khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòi hỏi phải có một môi trường thậthoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằm tạo điều kiện tối đa để có thể mang lạigiá trị lớn nhất cho những con người sử dụng các bất động sản đó

Các tòa nhà chung cư ngày nay ngoài lợi thế cạnh tranh về địa điểm thuận lợi,tiện nghi đầy đủ còn phải kể đến vấn đề bảo đảm an ninh, an toàn cho con người vàtài sản Tuy nhiên, một trong các yếu tố quan trọng mà các đơn vị quản lý của cáctòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm hiện nay đó là việc lựa chọn các giải pháp

an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho người và tài sản của tòa nhà

Chính vì thế học viên xin chọn đề tài về “ Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt”.

Mục đích nghiên cứu:

- Xác định được khung lý thuyết nghiên cứu về quản lý an ninh

- Đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty

cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý an ninh các tòa nhà chung

cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, định hướng 2025

Phương pháp nghiên cứu:

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, tác giả đã sử dụng một số phương phápnghiên cứu sau: Rà soát tài liệu hình thành khung nghiên cứu, thu thập dữ liệu thứcấp từ báo cáo của các phòng ban trong công ty, từ internet; thu thập nguồn dữ liệu

sơ cấp qua phiếu hỏi điều tra, phân tích, tổng hợp và so sánh để đưa ra thực trạngcủa công ty, từ đó đưa ra giải pháp tốt nhất cho doanh nghiệp

Bắt kịp với xu hướng và sự phát triển của nghề quản lý bất động sản, công

ty Cổ Phần Quản Lý Bất Động Sản Đất Việt được thành lập vào tháng 7/2012

và chức năng nhiệm vụ chính là quản lý, khai thác, cung cấp dịch vụ về an ninh và

vệ sinh cho các tòa nhà, khách sạn, các công trình nhà ở Như chúng ta đã biết, hệ

thống an ninh là vô cùng quan trọng khi sinh sống ở các tòa nhà chung cư, nó liênquan đến tài sản và quan trọng hơn là liên quan đến an toàn của tính mạng con

người Chính vì vậy tác giả đã chọn đề tài “ Quản lý an ninh các tòa nhà chung

cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt” với mong muốn một măt

giới thiệu những lý thuyết tổng quan về an ninh tòa nhà, mặt khác giới thiệu nhữngnét chung về công ty, thực trạng và giải pháp để việc quản lý an ninh tòa nhà đượchoàn thiện để có thể ứng dụng thiết thực nhất vào trong cuộc sống

Hiện nay có rất ít đề tài nói về quản lý tòa nhà và hiện tại chưa có nghiên cứunào nói về quản lý an ninh tòa nhà

Để tiến hành nghiên cứu , luận văn sử dụng các cơ sở lý luận về:

-Lý thuyết về an ninh và quản lý an ninh

-Khung lý thuyết về quản lý an ninh tòa nhà

Để có cái nhìn toàn diện về quản lý an ninh tòa nhà của công ty cổ phần bấtđộng sản Đất Việt, trước tiên cần có cái nhìn tổng quan về công ty, cụ thể là:

-Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Cổ phần quản lý bất động sảnĐất Việt

-Cơ cấu tổ chức bộ máy hoạt động

-Lĩnh vực kinh doanh của công ty

1 Những ưu điểm về quản lý an ninh tòa nhà do công ty Cổ phần quản lý bấtđộng sản Đất Việt quản lý:

- Trong hoạt động quản lý an ninh tòa nhà chung cư, công ty đã xây dựng

đầy đủ các quy trình, quy định đến công tác bảo vệ an ninh.

- Đội ngũ nhân sự như bảo vệ và giám sát an ninh có trình độ chuyên mônkhá tốt, nhân viên được trang bị đầy đủ các phương tiện và vũ khí cần thiết

- Camera trong tòa nhà khá tốt, được trang bị đầy đủ camera ở những chốtquan trọng , đảm bảo có thể quan sát được rõ các hoạt động trong tòa nhà

- Thiết bị PCCC được trang bị khá đầy đủ để khi có hỏa hoạn xảy ra thì cóthể dập tắt kịp thời

2 Những mặt còn hạn chế:

-Năng lực quản lý của cán bộ công ty còn hạn chế

-Về nhân sự như bảo vệ, giám sát an ninh: Khi có sự cố an ninh xảy ra, nhiều sự

cố chưa được xử lý kịp thời và đôi khi đội ngũ bảo vệ không có mặt kịp thời trước sự

cố an ninh hay khi có xung đột xảy ra ở chung cư

-Hạn chế trong xây dựng kế hoạch

-Các quy trình làm việc chưa mang tính hoàn thiện mang tính tổng thể và cònmang tính áp đặt thiếu thực tế tại các dự án

-Nguồn tài chính phục vụ cho công tác tuyển truyền tập huấn hay đầu tư nângcao các lớp về an ninh chưa được nhìn nhận một cách chuẩn xác

Từ các hạn chế và nguyên nhân hạn chế được nhìn nhận, luận văn đề xuất một

số giải pháp về quản lý an ninh tòa nhà cho công ty Cổ phần bất động sản Đất Việtnhư sau:

1 Nâng cao năng lực đội ngũ nhân viên

2 Hoàn thiện việc xây dựng phương án an ninh tòa nhà

3 Sử dụng hệ thống kiểm soát an ninh tích hợp

Đảm bảo các công tác tuyên truyền và tập huấn thường xuyên, tạo ý thức chonhân viên công ty và cư dân về trách nhiệm PCCC Xây dựng hồ sơ PCCC của tòanhà để theo dõi đồng thời hoàn thiện bổ sung hệ thống báo cháy và hệ thống khắcphục đám cháy

-NGUYỄN TRƯỜNG QUÂN

QUẢN LÝ AN NINH CÁC TÒA NHÀ CHUNG CƯ

CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN QUẢN LÝ

BẤT ĐỘNG SẢN ĐẤT VIỆT

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ VÀ CHÍNH SÁCH

MÃ NGÀNH: 8340410

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS NGUYỄN HẢI HỮU

HÀ NỘI - 2018

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập với nền kinh tế trong khu vực vàthế giới, môi trường kinh doanh của các công ty được mở rộng, song sự cạnh tranhngày càng trở nên khốc liệt hơn, điều này sẽ mở ra các cơ hội kinh doanh sâu rộnghơn đồng thời cũng chứa đựng những nguy cơ tiềm tàng đe dọa đến sự phát triểncủa các Công ty

Các ngành dịch vụ ngày càng chứng tỏ được vai trò quan trọng trong sự pháttriển của quốc gia Cùng với quá trình hội nhập và dịch chuyển cơ cấu của nền kinh

tế thế giới, giá trị của các ngành dịch vụ ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổngsản phẩm quốc nội (GDP) của mỗi quốc gia

Ở nước ta, các ngành dịch vụ ngày một phát triển và đang chứng tỏ được vaitrò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung, điều đó được thể hiện ở

sự mở rộng các lĩnh vực dịch vụ đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh

tế - thương mại, bên cạnh những dịch vụ truyền thống như vận tải, bưu chính, bảohiểm là các hình thức dịch vụ mới như tài chính, viễn thông, khoa học - công nghệ,quảng cáo, tư vấn đầu tư, pháp lý, vui chơi giải trí đã thực sự đưa dịch vụ trở thànhkhu vực kinh tế quan trọng trong sự phát triển chung của nền kinh tế nước ta Vị trí

và vai trò của dịch vụ còn được thể hiện ở việc ngày càng có nhiều thành phần kinh

tế tham gia kinh doanh dịch vụ hơn

Trong những năm gần đây, rất nhiều các công trình bất động sản đã được xâydựng để phục vụ nhu cầu làm văn phòng, nhà ở, khu nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí…Bên cạnh đó là nhu cầu của khách hàng khi sử dụng các bất động sản nói trên đòihỏi phải có một môi trường thật hoàn hảo để có thể sống, làm việc, vui chơi nhằmtạo điều kiện tối đa để có thể mang lại giá trị lớn nhất cho những con người sử dụngcác bất động sản đó

Các tòa nhà chung cư ngày nay ngoài lợi thế cạnh tranh về địa điểm thuận lợi, tiện nghi đầy đủ còn phải kể đến vấn đề bảo đảm an ninh, an toàn cho con người và tài sản Tuy nhiên, một trong các yếu tố quan trọng mà các

đơn vị quản lý của các tòa nhà, văn phòng thương mại quan tâm hiện nay đó

là việc lựa chọn các giải pháp an ninh hiệu quả, tối ưu để đảm bảo an toàn cho người và tài sản của tòa nhà.

Với đặc điểm là nơi tập trung đông dân cư, nhiều văn phòng công ty,

số lượng người và phương tiện ra vào nhiều, thường xuyên và khác nhau trong mỗi ngày, các văn phòng không có bảo vệ riêng do đó yêu cầu an toàn cháy nổ, di tản, thoát hiểm cho các tòa nhà thương mại là tối quan trọng Đây có thể coi là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các đơn vị quản lý.

Hơn nữa, hệ thống an ninh được thiết lập chung cho tòa nhà nhằm giảm chi phí vận hành, quản trị và bảo trì hệ thống Nhân viên có nghiệp vụ thành thạo sẽ làm giảm gánh nặng cho việc vận hành và giúp cho việc đáp ứng sự kiện, báo động nhanh chóng, kịp thời

Có nhiều nguyên nhân gây ảnh hưởng đến công tác quản lý vận hành tòa nhà như chính sách luật pháp của Nhà nước, trình độ quản lý của đơn vị với công tác vệ sinh, kỹ thuật, quản lý chung và đặc biệt đó là an ninh.

Để khắc phục được những hạn chế nên học viên xin chọn đề tài về “

Quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty Cổ phần bất động sản Đất Việt”.

2 Tổng quan nghiên cứu:

“An ninh”(Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn,không có rối loạn, không rối ren Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn,

đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa

“An ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản, trật tự chokhu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiện các nguy

cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lý thích hợp

Cũng có một số nghiên cứu về an ninh của tòa nhà chung cư và giảipháp để ra

Theo luận văn của tác giả Ngô Văn Nam (2015) trường PCCC, đề tài viết về

“ Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về PCCC đối với khu phức hợp Royal city”

có chỉ ra được việc phòng cháy chữa cháy là một phần quan trọng trong việc quản

lý an ninh đối với các tòa nhà và tổ hợp các tòa nhà chung cư lớn Trong đề tài tácgiả nghiên cứu sau về việc tăng cường công tác quản lý của nhà nước, các điều lệ

bộ luật chứ chưa đi sâu vào công tác PCCC của tòa nhà cũng như nghiệp vụ vềPCCC

Theo GS.TS Ngô Thế Phong (2004), đề tài NCKH cấp Bộ “Các tiêu chí

và phương pháp đánh giá nhà nhiều tầng”.Trong đề tài tác giả nghiên cứu đưa ra

hệ thống tiêu chí đánh giá công trình xây dựng cao tầng để đơn vị chủ quản cóđịnh hướng trong công tác bảo trì, vận hành, hoàn thiện cho phù hợp với chínhsách, luật pháp

Theo luận văn của tác giả Ngô Thái Viễn (2012) đề tài viết về “ Nghiên cứuứng dụng công nghệ BMS cho tòa nhà Novotel Đà Nẵng”, đề tài viết về sử dụng hệthống BMS trong việc vận hành tòa nhà để vận hành các hệ thống về kỹ thuật, anninh, quản lý tòa nhà an toàn và tiết kiệm

Thời gian vừa qua trên các trang báo, trang mạng đưa tin về việc Cháy chung

cư như Carina tại Hồ Chính Minh, Cháy chung Cư Linh đàm, Xa La ở Hà nội…hay

vụ việc án mạng tại chung cư Royal city tại Hà Nội…đã cho thấy các quy cơ mất anninh rất lớn tại các tòa nhà chung cư hiện nay

Hiện nay , các đề tài nghiên cứu về nhà chung cư và về an ninh chung cư cònrất ít và hạn chế Và như chúng ta đã biết, hệ thống an ninh là vô cùng quan trọngkhi sinh sống ở các tòa nhà chung cư, nó liên quan đến tài sản và quan trọng hơn làliên quan đến an toàn của tính mạng con người Chính vì vậy tác giả đi sâu vềnghiên cứu đề tài và tính cấp thiết của đề tài, từ đó đưa ra được giải pháp tối ưu nhất

để có thể ứng dụng thiết thực nhất vào trong cuộc sống

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Xác định được khung lý thuyết nghiên cứu về quản lý an ninh

- Đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của công ty

cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý an ninh các tòanhà chung cư của công ty Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt đến 2020, địnhhướng 2025.

- Phạm vi không gian: các tòa nhà chung cư do bên Cổ phần quản lý bất độngsản Đất Việt cung cấp dịch vụ quản lý

- Phạm vi thời gian:

Số liệu thứ cấp được thu thập từ đầu năm 2015 đến cuối năm 2017

Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua điều tra, phỏng vấn sâu trong giaiđoạn 6 tháng cuối năm 2017

Các kiến nghị hoàn thiện quản lý an ninh tòa nhà chung cư đến năm 2025

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Khung nghiên cứu

Yếu tố ánh hưởng đến quản lý an

ninh tòa nhà chung cư của

Doanh Nghiệp

Quản lý an ninh tòa nhà chung cư

Thực hiện mục tiêu quản lý -Nhóm nhân tố bên trong

ninh nhà chung cư

+ Yêu cầu đặc thù của dự án

+ Tiến bộ của khoa học công nghệ

+ Sự ủng hộ của cộng đồng dân cư

nơi thực hiện dự án

+ Mục tiêu quản lý + Bộ máy quản lý +Nội dung quản lý

- Lập phương án anninh

- Đào tạo nghiệp vụbảo vệ và phòng cháychữa cháy, cứu hộ

- Triển khai thực hiệnphương án an ninh

- Giám sát an ninh vàquản lý

- Điểm đạt được

- Điểm hạn chế

- Nguyên nhân

5.2 Quy trình nghiên cứu:

Bước 1: Rà soát tài liệu hình thành khung nghiên cứu

+ Xác định vấn đề cụ thể của đề tài: Xác định tính chất của đề tài nghiên cứu(nghiên cứu cơ bản, nghiên cứu thực nghiệm, nghiên cứu tổng hợp…)

+ Xác định lịch sử vấn đề nghiên cứu (để phát hiện vấn đề nghiên cứu, nhằm xácđịnh rõ mức độ nghiên cứu của các công trình đi trước,chỉ ra những mặt còn hạn chế,xác định những điều đề tài có thể kế thừa bổ sung phát triển… để chứng minh và đềxuất nghiên cứu đề tài nghiên cứu mới không lặp lại kết quả đã nghiên cứu trước.+ Xác định phạm vi nghiên cứu của đề tài: giới hạn của nghiên cứu liên quanđến đối tượng khảo sát và nội dung nghiên cứu; xác định giới hạn về không giancủa đối tượng khảo sát, giới hạn quỹ thời gian để tiến hành nghiên cứu và giới hạnquy mô nghiên cứu được xử lý

Bước 2: Thu thập dữ liệu thứ cấp từ báo cáo của các tòa nhà chung cư về quản lý an ninh

+ Các phương pháp thu thập: Quan sát, tổng hợp, đánh giá

+ Các công cụ: Chủ yếu qua máy tính và internet và phiếu khảo sát

+ Xác định Ngân sách và thời gian: Không mất kinh phí tìm kiếm thông tin,thời gian triển khai trong vòng 2 tuần

Bước 3: Thu thập dữ liệu sơ cấp thông qua :

Nhóm 1: Điều tra đội ngũ anh ninh : điều tra 50 phiếu

Nhóm 2: Điều tra cư dân về an ninh tòa nhà : điều tra 50 phiếu

Bước 4: Phân tích xử lý đánh giá thực trạng thông qua dữ liệu sơ cấp và thứ cấp, chỉ ra được những mặt hạn chế và nguyên nhân Từ đó đánh giá được thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư tại Cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt quản lý

Bước 5: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý an ninh các tòa nhà chung cư của Công ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt.

6 Kết cấu của Luận văn

Kết cấu của Luận văn bao gồm có 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý an ninh tòa nhà chung cư của công tycung cấp dịch vụ

Chương 2: Phân tích thực trạng quản lý an ninh các tòa nhà chung cư củaCông ty cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý an ninh các nhà chung cư tại công ty

cổ phần quản lý bất động sản Đất Việt

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ AN NINH TÒA NHÀ CHUNG CƯ CỦA DOANH NGHIỆP

CUNG CẤP DỊCH VỤ

1.1 An ninh tòa nhà chung cư của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ

1.1.1 Khái niệm đặc điểm vai trò của nhà chung cư

1.1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong điều 70 của LuậtNhà ở 2005 Trước thời điểm năm 2005, chung cư còn được gọi là nhà tập thể

Theo đó, khái niệm chung cư được phát biểu như sau “Nhà chung cư là nhà ở có

từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.

“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu

thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Luật nhà ở số 56/2015)

Hiện nay, Đất nước chúng ta có tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ pháttriển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường,quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong

đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một

bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chínhsách về nhà ở Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thuhẹp Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế thamgia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án Đến

nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp ứng mộtphần nhu cầu ngày càng tăng lên về của nhân dân Nhà ở chung cư cao tầng theo dự

án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạtầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấpnhận Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,hiện đại Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôịcho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sáchlớn cho nhà nước

1.1.1.2.Đặc điểm nhà chung cư

Loại nhà này được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà Mỗi căn nhà làmột chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lậpkhép kín của một gia đình Gia đình vô’n khác nhau về mặt cấu trúc nhân khẩu, vềmôi quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kê tô’t nhàchung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại hộ gia đình khácnhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai

Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp vóithực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo), Nêu nhưtrong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàngcủa chủ nhân các gia đình sẽ đến ỏ trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cưnày, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội,những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông sô” hợp lý Tiêu chuẩndiện tích ở, các tiện nghi đời sông phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điềukiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy phạm hiện hành nhằm bảo đảmcho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện sự mưucầu một chỗ ở Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những địnli hưống

và không chế của chính sách nhà ở

Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn(nhanh, nhiều, tốt, rẻ) Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựngcông nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điểnhình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng

– không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nútgiao thông đứng có hay không có thang máy.

1.1.1.3 Vai trò của nhà chung cư

Trong các đô thị hiện đại không thể thiếu hình ảnh của các tòa nhà cao tầng Cóthể nói các tòa nhà cao tầng và đô thị có mối quan hệ mật thiết với nhau Nhiều ngườicho rằng nhà cao tầng có tác động tích cực về môi trường đô thị như là tăng hiệu quả

sử dụng đất, giảm lưu lượng giao thông và lượng khí thải carbon dioxide… Theodòng lịch sử, có nhiều ý kiến khác nhau về lý do ra đời của các tòa nhà cao tầng Thế

hệ đầu tiên của nhà cao tầng ra đời chính là do sự khan hiếm đất và giảm chi phí đấtxây dựng Khi một số đô thị cao tầng được xây dựng với sự hấp dẫn của nó đã khiếnhình thành trào lưu xây dựng công trình cao tầng tại khu vực đó Trước thế kỷ 20, lý

do tồn tại chính của các tòa nhà cao tầng chính là thể hiện sức mạnh kinh tế và quyềnlực Sang đến thế kỷ 20, cùng với sự phát triển của các lý thuyết đô thị, nhiều quanđiểm về nhà cao tầng được đặt ra Có ý tưởng cho rằng nhà cao tầng có thể là công cụ

để tái tổ chức lại sử dụng đất đô thị, có thể là thành tố quan trọng để tạo nên những đôthị lý tưởng Le Corbusier trong trào lưu kiến trúc hiện đại (Modern Moverment) đãđưa ra quan điểm về đô thị theo chiều đứng (vertical city) – Nơi mà cảnh quan đô thịvới các tòa nhà cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những đường đầy tiếng ồn và ônhiễm của những đô thị truyền thống, góp phần tạo ra những điều kiện sống tốt hơncho con người và xây dựng một xã hội tiến bộ hơn Sang thế kỷ 21, nhà ở cao tầngkhông chỉ dừng lại ở sự phô trương mà còn có vai trò quan trọng trong việc định hìnhdiện mạo đô thị và xu hướng phát triển bền vững cho đô thị đó Điều này thể hiệntrong các văn bản: “Tuyên bố về môi trường sống và phát triển” và “Chương trìnhnghị sự cho thế kỷ 21” được thông qua tại Hội nghị của Liên Hợp Quốc họp tại Rio

De Gianero năm 1992 với nội dung nêu ra ý tưởng coi “phát triển bền vững” như mộthướng phát triển chiến lược của xã hội loài người trong tương lai

1.1.2.Khái niệm quản lý an ninh chung cư

“An ninh” (Security) có nghĩa là tình hình trật tự xã hội bình thường, yên ổn,không có rối loạn, không rối ren Hoặc nếu muốn hiểu theo một cách đơn giản hơn,

đó là khả năng có thể giữ vững sự an toàn trước các mối đe dọa

Thuật ngữ “quản lý” có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau Nhưngnhìn chung ta có thể hiểu: quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đốitượng quản lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biếnđộng của môi trường.

Quản lý là quá trình lập kế hoạch tổ chức lãnh đạo và kiểm soát để đạtđược mục tiêu một cách hiệu lực và hiệu quả trong một môi trường luôn luônbiến động

“Quản lý an ninh tòa nhà” là việc đảm bảo an toàn cho con người, tài sản,trật tự cho khu chung cư, nhân viên an ninh có trách nhiệm ngăn ngừa và phát hiệncác nguy cơ tiềm ẩn về mất mát dưới mọi hình thức và đưa ra hành động xử lýthích hợp

Quản lý an ninh tòa nhà là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tàisản, tính mạng của cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:

- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định

- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ

có dán ảnh, lưu thông tin

- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp…

- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận

Trong nghiên cứu này

Quản lý được hiểu là quá trình quản lý bộ máy nhân sự quản lý an ninh tòanhà, xây dựng phương án an ninh, đào tạo nghiệp vụ bảo vệ và phòng cháy chữacháy, giám sát an ninh và xử lý

1.1.3 Vai trò an ninh trong tòa nhà chung cư

Là việc kiểm soát các vấn đề liên quan tới an toàn về tài sản, tính mạng của

cư dân, khách hàng đang sinh sống và làm việc trong tòa nhà như:

- Kiểm soát về xe cộ ra vào tòa nhà, hướng dẫn xắp xếp vào vị trí quy định

- Kiểm soát hướng dẫn ra vào tòa nhà, đăng ký qua chứng minh hoặc giấy tờ

có dán ảnh, lưu thông tin

- Cứu hộ cứu nạn, ngăn ngừa trộm cắp…

- Thực hiện nội quy, quy định của bộ phận

1.2 Quản lý an ninh trong tòa nhà chung cư

1.2.1 Mục tiêu của quản lý an ninh tòa nhà chung cư

Nhà chung cư thường năm ở khu vực trung tâm thành phố, dân cư đông đúc,phương tiện giao thông qua lại rất nhiều, phần lớn dân cư và khách ra vào là tầnglớp trí thức, học cao và có nhiều người là người nước ngoài sinh sống và làm việc vìvậy đòi hỏi mục tiêu quản lý an ninh chung cư cần như:

- Bảo vệ tài sản, an ninh bên trong và bên ngoài tòa nhà

- Duy trì nội quy quy định của tòa nhà

- Phong ngừa và ngăn chặn các hành vi đột nhập trộm cắp từ bên trong vàbên ngoài

- Phong ngừa và ngăn chặn các hành vi trộm cắp từ nhà thầu, cán bộ nhân viên

- Phòng ngừa và ngăn chặn các sự cố cháy nổ, phá hoại, gây rối mất anninh trật tự

1.2.2 Nội dung quản lý an ninh tòa nhà chung cư

Nội dung của dịch vụ quản lý an ninh các tòa nhà chung cư được thể hiện cụthể qua các nội dung sau:

1.2.2.1 Hình thành bộ máy nhân sự quản lý

Đội ngũ quản lý tòa nhà gồm những bộ phận có quan hệ mật thiết với nhautheo hệ thống

+) Một là : Công việc chỉ huy, giám sát an ninh

- Mục tiêu công việc: Đảm bảo công việc của tòa nhà được thực hiện theođúng quy định, quy trình, hướng dẫn và theo đúng tiêu chuẩn đã đề ra và nâng cao uytín của công ty bằng việc quản lý, điều hành và giải quyết tốt công việc của tòa nhà

- Nhiệm vụ chính( Nhiệm vụ, công việc hàng ngày và các công việc khác

theo yêu cầu)

Bảng 1.1 Bản mô tả chức năng nhiệm vụ của chỉ huy và giám sát an ninh

Hiểu biết về tòa nhà

 Hệ thống tường rào bao quanh tòa nhà

 Tình hình an ninh bên ngoài( Mức độ phức tạp khu

vực giáp ranh xung quanh tòa nhà)

 Hệ thống cửa cổng, khóa cửa và các khu vực văn phòng, kho

 Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại, điện…)

 Nội quy, quy định tòa nhà

 Thiết lập biểu mẫu, sổ sách, lưu giữ tài liệu

 Lên danh sách đề xuất văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ.,

 Xây dựng phương án sẵn sàng cho các tình huống khẩn cấp

 Lên kế hoạch phỏng vấn, tiếp nhận nhân viên mới

 Lập kế hoạch đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên,

 Sắp xếp lên lịch trực, chấm công cho nhân viênQuản lý/ giám sát  Tuần tra, kiểm tra việc thực thi nhiệm vụ được giao

của nhân viên, phát hiện những khiếm khuyết thiếu

sót trong công tác bảo vệ, chấn chỉnh khắc phục bổ sung kịp thời nhằm đảm bảo an toàn cho toàn nhà

 Hỗ trờ xử ký các vụ việc vượt quá thẩm quyền của nhân viên bảo vệ

 Nhắc nhở, chấn chỉnh xử lý các trường hợp nhân viên vi phậm kỷ luật

 Tổ chức kiểm tra ngoài giờ

 Kiểm tra giám sát việc sử dụng văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ tránh hỏng hóc lãng phí

 Đề xuất khen thưởng, kỷ luật lên ban giám đốc

 Tiếp nhận chỉ thị từ ban giám đốc truyền đạt cụ thể chi tiết đến nhân viên

 Thường xuyên tổ chức các cuộc họp, rút kinh nghiệm

 Cập nhật áo cáo tình hình an ninh hàng ngày với giám đốc tòa nhà

Công tác ngoại giao

 Tạo dựng mối quan hệ với cơ quan chức năng liên quan đến công tác an ninh

 Giải quyết các công việc liên quan đến cơ quan chính quyền

 Gây dựng mối quan hệ tốt, tạo niềm tin với cư dân cũng như khách hàng

 Gây dựng niềm tin, sự đoàn kết nội bộ

Công tác khác

 Tuân thủ theo sự điều động từ ban giám đốc tòa nhà

 Thực hiện công tác PCCC theo quy định, chịu trách nhiệm chính trong công tác liên hệ với đơn vị PCCC địa phương …

- Quan hệ / báo cáo: Báo cáo trực tiếp cho ban giám đốc công ty và phối hợp

với các bộ phận khác để hoàn thành nhiệm vụ được giao

- Thời gian làm việc-: Làm việc: 8h/ngày, làm việc theo giờ hành chính và theo yêu cầu công việc và có số điện thoại nóng cho các sự cố phát sinh hoặc yêu

cầu của ban lãnh đạo

- Yêu cầu:

Tốt nghiệp trung cấp trở lên và các chứng chỉ liên quan

Tối thiểu 5 năm kinh nghiệm

Chịu được áp lực cao và luôn sẵn sàng làm việc(có thể đến công ty và làmviệc bất cứ khi nào có sự cố phát sinh)

Thông minh, khéo léo và trách nhiệm Mềm mỏng trong giao tiếp với kháchhàng, linh hoạt trong xử lý tình huống, tế nhị trong quan hệ với cơ quan chức năng Hòa nhã và xây dựng được mối quan hệ tốt với các bộ phận chức năng vàkhách hàng trong tòa nhà

-Trách nhiệm tài chính : Nếu xảy ra mất mát tài sản phải cùng nhân viên tiến

hành phân định trách nhiệm và đền bù

+) Hai là: Công việc Ca trưởng, đội trưởng

- Mục tiêu công việc: Đảm bảo công việc của tòa nhà được thực hiện theođúng quy định, quy trình hướng dẫn và theo đúng tiêu chuẩn đề ra và nâng caohình ảnh của tòa nhà bằng việc quản lý, điều hành và giải quyết tốt công việcđược giao

Nhiệm vụ chính( Nhiệm vụ, công việc hàng ngày và các công việc khác theo

yêu cầu)

Bảng 1.2: Mô tả chức năng năng nhiệm vụ của ca trưởng và đội trưởng

 Tình hình an ninh bên ngoài (Mức độ phức tạp khu vực giáp ranh

xung quanh tòa nhà);

 Hệ thống cửa, cổng khóa cửa các khu vực văn phòng, kho…

 Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại, điện…)

 Nội quy, quy định tòa nhà

Lập kế hoạch

 Phối hợp xây dựng quy trình làm việc của bộ phận bảo vệ

 Thiết lập biểu mẫu, sổ sách, lưu giữ tài liệu

 Lên danh sách đề xuất văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ

 Phối hợp xây dựng phương án sẵn sàng cho các tình huống khẩn cấp

 Phối hợp lên kế hoạch phỏng vấn, tiếp nhận nhân viên mới,

 Phối hợp lập kế hoạch đào tạo hướng dẫn nghiệp vụ cho nhân viên;

 Phối hợp, sắp xếp, lên lịch trực, chấm công cho nhân viên

Quản lý/

Giám sát

 Tuần tra, kiểm tra việc thực thi nhiệm vụ được giao của nhân viên, phát hiện những khiếm khuyết, thiếu sót trong công tác bảo vệ, chấn chỉnh khắc phục bổ sung kịp thời nhằm đảm bảo an toàn cho tòa nhà

 Hỗ trợ xử lý các vụ việc vượt quá thẩm quyền của nhân viên bảo vệ

 Nhắc nhở, chấn chỉnh xử lý các trường hợp nhân viên vi phạm kỷ luật

 Tổ chức kiểm tra ngoài giờ

 Kiểm tra, giám sát việc sử dụng văn phòng phẩm, công cụ hỗ trợ tránh hỏng hóc, lãng phí

 Đề xuất khen thưởng, kỷ luật lên chỉ huy trưởng

 Tiếp nhận chỉ thị từ Chỉ huy trưởng truyền đạt cụ thể chi tiết đến nhân viên;

 Thường xuyên tổ chức các cuộc họp trong ca

 Cập nhật báo cáo tình hình an ninh hàng ngày với chỉ huy trưởng

Công tác khác  Tuân thủ theo sự điều động từ chỉ huy và ban giám đốc tòa nhà.

- Quan hệ / báo cáo: Báo cáo trực tiếp cho chỉ huy trưởng và phối hợp với các

bộ phận khác để hoàn thành nhiệm vụ được giao;

- Thời gian làm việc: Làm việc 8h/ngày, làm theo lịch phân công của chỉ huy

trưởng và theo yêu cầu công việc và có số điện thoại nóng cho các sự cố phát sinhhoặc theo yêu cầu của ban lãnh đạo

- Yêu cầu:

Tốt nghiệp trung cấp trở lên và các chứng chỉ liên quan

.Tối thiểu 3 năm kinh nghiệm;

.Chịu được áp lực cao và luôn sẵn sàng làm việc (Có thể đến công ty và làm

việc bất cứ khi nào có sự cố phát sinh).

.Chịu được áp lực cao và luôn sẵn sàng làm việc

.Hòa nhã và xây dựng được mối quan hệ tốt với các bộ phận chức năng vàkhách hàng trong tòa nhà

- Trách nhiệm tài chính:Chịu trách nhiệm nếu để xảy ra mất mát tài sản phảicùng nhân viên tiến hành phân định trách nhiệm và đền bù

+)Ba là : Công việc Nhân viên an ninh

-Mục tiêu công việc: Đảm bảo công việc của tòa nhà được thực hiện theo đúngquy định, quy trình hướng dẫn và theo đúng tiêu chuẩn đề ra và nâng cao hình ảnhcủa tòa nhà bằng việc chấp hành và giải quyết tốt công việc được giao

-Nhiệm vụ chính( Nhiệm vụ, công việc hàng ngày và các công việc khác theo

yêu cầu)

Bảng 1.3: Mô tả chức năng nhiệm vụ của nhân viên an ninh

 Tình hình an ninh bên ngoài (Mức độ phức tạp khu vực

giáp ranh xung quanh tòa nhà);

 Hệ thống cửa, cổng khóa cửa các khu vực văn phòng, kho…

 Khu vực nguy hiểm( để xăng dầu, hóa chất độc hại, điện…)

 Nội quy, quy định tòa nhàĐảm bảo an ninh,

tài sản trong tòa

sử dụng xe đẩy, không kéo lê trên mặt sàn

 Thực hiện các công tác cứu hộ và sơ cứu trong thời gian nhanh nhất

 Hướng dẫn khách vãng lai khai báo, liên hệ với chủ hộ và

kiểm soát ra vào qua hệ thống an ninh.

 Nhắc nhở khách hàng tuân thủ theo nội quy, quy định trong tòa nhà

 Bảo vệ hiện trường khi có sự cố, thông báo cho Ban quản

lý và cơ quan chức năng

 Bảo vệ tài sản công cộng trong khuôn viên chung cư

 Giám sát, phát hiện và ngăn chặn các vật liệu có nguy cơ gây cháy nổ mang vào trong tòa nhà

 Phát hiện các hành vi vi phạm Nội quy sử dụng nhà chung cư, báo cáo Ban quản lý tòa nhà trình BQT phương

án xử phạt và tiến hành xử phạt đối với vi phạm đó

 Đảm bảo an toàn, an ninh trật tự,PCCC, sự cố kỹ thuật,

Vệ sinh môi trường

Điều phối giao

thông

 Hướng dẫn kiểm soát, sắp xếp trông coi các phương tiện, Phòng chống cháy nổ, ùn tắc, va quệt, tai nạn giao thông tạitòa nhà

 Trông coi và sắp xếp các phương tiện giao thông tại khu vực đỗ xe

Công tác khác

 Có báo cáo hàng ngày các sự việc đến ca trưởng/ chỉ huy trưởng

 Tuân thủ sự điều hành, điều phối công việc của cấp trên

 Các công việc khác khi được yêu cầu

- Quan hệ / báo cáo: Báo cáo trực tiếp cho trưởng ca, chỉ huy trưởng và phối

hợp với các bộ phận khác để hoàn thành nhiệm vụ được giao

-Thời gian làm việc: Làm việc 8h/ngày, làm theo lịch phân bổ công việc của

bộ phận và theo yêu cầu công việc và có số điện thoại nóng cho các sự cố phát sinhhoặc theo yêu cầu của ban lãnh đạo

- Yêu cầu: Chịu được áp lực cao và luôn sẵn sàng làm việc Có thể đến công

ty và làm việc bất cứ khi nào có sự cố phát sinh), có kỹ năng giao tiếp, hòa nhã

và xây dựng được mối quan hệ tốt với các bộ phận chức năng và khách hàng

trong tòa nhà.

- Trách nhiệm tài chính:Chịu trách nhiệm nếu để xảy ra mất mát tài sản trongkhu vực được bàn giao quản lý

1.2.2.2 Xây dựng bộ máy, xây dựng kế hoạch an ninh chung cư

Đó là việc bố trí, sắp xếp các vị trí về con người và phương tiện phù hợp vớitình hình thực tế của chung cư và tiêu chí an ninh được yêu cầu

Bước 1: Phân tích thực trạng an ninh tòa nhà chung cư

Căn cứ pháp lý:

+ Các quy định của nhà nước về an ninh tòa nhà chung cư

+ Các nội quy của tòa nhà chung cư

+ Thực trạng đảm bảo an ninh tòa nhà theo kỳ kế hoạch trước

Bước 2: Xác định mục tiêu đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy và antoàn tài sản

Mục tiêu : Về cháy nổ: đảm bảo hạn chế tối đa tình trạng cháy nổ trong nhàcủa cư dân, tuyên truyền nhắc nhở cư dân thực hiện đúng an toàn PCCC để tránhthiệt hại về người và tài nản

Về an toàn tài sản: Đánh giá tình trạng an toàn tài sản kỳ kế hoạch trước, từ

đó đưa ra mục tiêu kỳ kế hoạch sau về an ninh tòa nhà

Bước 3: Lên phương án hành động:

Phương án về tập huấn tuyên truyền phòng cháy và an toàn toàn nhà được xây dựng dựa trên nguyên tắc, xác định số đối tượng tập huấn với thời gian, địa điểm và người thực hiện tập huấn các nội dung liên quan

Bảng 1.4: Kế hoạch tập

huấn về tuyên truyền kiến

thức phòng cháy chữa

cháy, bảo vệ an toàn tài

sản cư dân và phương án

phòng cháy chữa cháyNội

dung tập huấn

Ngườitập huấn

Đối tượngđược tậphuấn

Thời gian Địa điểm

Tuyên truyền kiến thức

phòng cháy chữa cháy và

bảo vệ tài sản cư dân

- An toàn sử dụng điện

- An toàn sử dụng gas

- An toàn sử dụng xe có

động cơ nổ

- Tuyên truyền bảo vệ tài

sản cửa cư dân tòa nhà

Tập huấn phương án

- Sử dụng các thiết bị PCCC

- Phương án chữa cháy

- Phương án di tản

- Phương án cứu hộ cứu nạn

Bước 4: Lựa chọn phương án:

Thông thường khi lên phương án tập huấn người, ban quản lý tòa nhà thườngphải xác định rõ một vài phương án gắn với tài chính, thời gian, như sự Trong điềukiện và hoàn cảnh cụ thể, người ra quyết định sẽ lựa chọn phương án tuân theonguyên tắc đối ưu hóa lợi ích của đợt tập huấn.Lựa chọn phương án có tính tối ưunhất về các mặt: tài chính, nhân sự, thời gian…

Bảng1.5 Kế hoạch tài chính về tuyên truyền kiến thức phòng cháy chữa cháy, bảo

vệ an toàn tài sản cư dân và phương án phòng cháy chữa cháy

Nội dung tập huấn Phương án tài chính 1 Phương án tài chính 2

Thờigian

Nhânsự

Tài chính Thời

gian

Nhânsự

TàichínhTuyên truyền kiến thức

phòng cháy chữa cháy:

1.2.2.3 Đào tạo nghiệp vụ an ninh và tuyên truyền tập huấn phòng cháy chữa cháy

+)Xác định mục tiêu đào tạo:

-Tuyên truyền nâng cao ý thức về PCCC trong tòa nhà chung cư, ý thức bảo

vệ tài sản cá nhân và công cộng

-Tập huấn phương án PCCC và nghiệp vụ bảo vệ gắn với thực tế

+) Xác định đối tượng đào tạo:

-Toàn bộ cư dân, nhân viên các công ty đang sinh sống và làm việc tại tòa nhà.-Toàn bộ nhân viên của ban quản lý tòa nhà với các bộ phận: Quản lý, bảo vệ,

vệ sinh, kỹ thuật

+)Xác định nội dung đào tạo:

.Tuyên truyền kiến thức phòng cháy chữa cháy và nghiệp vụ cho bảo vệ:

- Phương án cứu hộ cứu nạn

- Phương án an ninh tòa nhà

+)Xác định thời gian đào tạo: Thời gian đào tạo được bố trí vào ngày cuối tuầnvào khoảng tháng 3-7 hàng năm do đây là thời gian phù hợp cho cư dân và nhânviên các công ty ở trong tòa nhà được nghỉ nên tập trung sẽ đông để tham gia buổituyên truyền và tập huấn

+)Xác định địa điểm đào tạo: Địa điểm đào tạo được bố trí tại tòa nhà nhằmđảm bảo các yêu tố tuyên truyền và tập huấn gắn liền với thực tế Địa điểm học lýthuyết sẽ tài phòng sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà và tập huấn trong phần diệntích sở hữu chung của tòa nhà như sân, hành lang, phía mặt ngoài tòa nhà

+)Xác định tài chính cho đào tạo :Kinh phí cho việc tuyên truyền tập huấnđược xây dựng trên cơ sở: Quy mô của đợt tập huấn thông qua số lượng người tham

dự tập huấn, số lượng chứng chỉ cấp cho tòa nhà và các yêu cầu chung của cảnh sátphòng cháy chữa cháy Phần kinh phí này được lấy từ kinh phí vận hành của tòa nhàthông qua nguồn tiền cư dân đóng góp hang tháng Mức kinh phí tập huấn sẽ giaođộng trong khoảng từ 15 đến 40 triệu/lần tập huấn

1.2.2.4 Triển khai phương án an ninh

Kết qủa việc thực hiện phòng cháy chữa cháy, bảo vệ an toàn tài sản của cưdân tòa nhà cũng như thái độ phục vụ cư dân tòa nhà chính là kết quả của quá trìnhđào tạo, triển khai các đợt tập huấn để nâng cao kỹ năng, tinh thần và thái độ phục

vụ chuyên nghiệp của đội ngũ nhân viên phục vụ tòa nhà

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện triển khai đào tạo, mỗi cá nhân có mức độnhận thức khác nhau về khóa học, chính vì vậy việc tiến hành điều tra nhân viên

phục vụ tòa nhà sau mỗi đợt tập huấn là vô cùng hữu ích để hoàn thiện các đợt tậphuấn tiếp theo

Bảng 1.6: Đánh giá về chương trình đào tạo

Vẫn như trước, không

thay đổi

Tình trạng kém hơn

1.2.2.5 Giám sát và xử lý vi phạm an ninh tòa nhà chung cư.

Giám sát an ninh tòa nhà chung cư là một trong những chức năng cuối cùngtrong quản lý an ninh tòa nhà chung cư Giám sát an ninh tòa nhà chung cư cho tabiết được tình trạng quản lý an ninh toàn nhà được được thực hiện như thế nào? Kếtquả hiện tại ra sao? Những giải pháp nào cần được thực hiện để cho việc quản lý anninh tòa nhà trở nên tiện lợi và tốt hơn

Để biết được thực trạng, kết quả hiện tại cũng như những biện pháp để cảithiện an ninh tòa nhà, người ta sử dụng tương đối đa dạng và hình thức và công cụgiám sát Theo hình thức có thể kế đến giám sát thường xuyên giám sát đột xuất,giám sát định kỳ; hay giám sát trước trong và sau quá trình hoạt động

Về công cụ giám sát an ninh tòa nhà, cũng giống như các hoạt động giám sátkhác người ta dùng những công cụ truyền thống và hiện đại Công cụ truyền thống

có thể kể đến như quy định, văn bản, mắt thường; công nghệ hiện đại là những

phương tiện khoa học kỹ thuật hiện đại như camera, thẻ quẹt, vân tay….

Bảng 1.8: Giám sát an ninh tòa nhà chung cư

Đối tượng

giám sát

Hình thứcgiám sát

Công cụ giámsát

Kết quả Người giám sát

Phòng cháy

An toàn tài sản

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý an ninh tòa nhà chung cư của Doanh nghiệp.

1.3.1 Nhóm nhân tố bên trong Doanh nghiệp

- Thứ nhất, quản lý nhân viên:

Thực tế hiện nay ban giám đốc đều nhận thức được sự quan trọng của quản

lý an ninh đối với sự tồn tại và phát triển của công ty mình Tuy nhiên việc quantâm tới quản lý an ninh cung cấp còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân khácnhau Cụ thể như:

Thiếu cam kết cụ thể đảm bảo các nguồn lực và hệ thống của công ty.Bên cạnh đó năng lực hoạch định và tổ chức thực hiện các chính sách vềquản lý an ninh của công ty cũng không được tốt Cụ thể như:

Các chính sách về quản lý an ninh được đưa ra nhưng không chi tiết, cụ thể màvẫn chung chung làm khó khăn trong việc triển khai các bước thực hiện tiếp theo

Các chính sách về quản lý an ninh không được phổ biến cụ thể và sâu rộngđến các nhân viên, thậm chí có nhân viên không biết đến các chính sách này

Khâu kiểm tra việc tổ chức thực hiện các chính sách về an ninh còn thiếu vàyếu, việc kiểm tra nhiều khi mang tính chất đối phó làm giảm hiệu quả của cácchính sách

- Thứ hai, cơ sở vật chất kỹ thuật và vốn: trang thiết bị an ninh có tác động rất

lớn đến việc cung cấp cũng như cảm nhận của khách hàng

Bên cạnh các điều kiện về cơ sở trang thiết bị thì yếu tố tài chính của doanhnghiệp cũng có tác động đến an ninh tòa nhà Với những doanh nghiệp có năng lựctốt trong tài chính thì sẽ có khả năng trang bị đầy đủ các điều kiện về trang thiết bị

và do đó quá trình phục vụ khách hàng sẽ được tốt hơn Đặc biệt là với yêu cầuphục vụ liên tục và đảm bảo hoạt động cho khách hàng thì yêu cầu về nguồn tàichính để có thể xử lý các tình huống đột xuất sẽ đảm bảo an ninh cũng như cảmnhận của khách hàng về an ninh tòa nhà được nâng cao.

1.3.2 Nhóm bên ngoài Doanh nghiệp

+) Môi trường pháp lý

Hoạt động kinh doanh cần được thực hiện và phát triển dựa trên một môitrường pháp lý hoàn thiện nhằm đảm bảo an toàn cho các bên cung ứng dịch vụ anninh và sử dụng các sản phẩm dịch vụ quản lý

Hiện nay môi trường pháp lý của quản lý nhà chung cư vẫn đang được hoànthiện và bổ sung để có thể đảm bảo quyền lợi của khách hàng sử dụng cũng nhưhoạt động của các công ty quản lý Các văn bản chính sách, quy định còn hay thayđổi, không đủ độ ổn định cho hoạt động của các doanh nghiệp

Bên cạnh đó cần xác định rõ trách nhiệm của các biên liên quan như chủ đầu

tư, đơn vị quản lý, khách hàng đối với bất động sản để có thể đảm bảo được quyềnlợi của mỗi bên trong quá trình hoạt động

+) Nhu cầu của người dân

- Khách hàng với vai trò là người thuê dịch vụ an ninh và sử dụng dịch vụquản lý mà công ty được thuê quản lý đang cung cấp Mục tiêu của khách hàng này

là được sử dụng tối đa các tiện ích nhưng chỉ phải bỏ ra chi phí thấp

+) Đối thủ cạnh tranh hiện có và tiềm ẩn

Hiện nay, số lượng các công ty cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư ngàycàng gia tăng cùng với sự phát triển nhanh chóng của bất động sản cũng như yêucầu chuyên môn hóa ngày càng cao của nền kinh tế

Đặc biệt là các công ty quản lý quốc tế với tiềm lực kinh tế rất mạnh, cơcấu tổ chức gần như hoàn thiện và có rất nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý

đối thủ tiềm ẩn có ý định ra nhập thị trường quản lý Đó là các chủ đầu tư nhỏ, cáccông ty nhà nước,

+) Các chủ thể khác

Trong điều kiện sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, công ty muốn đảm bảo vànâng cao việc cung cấp thì phải đảm bảo các yêu cầu của khách hàng luôn được đápứng chất lượng, đảm bảo về thời gian cam kết Muốn vậy công ty phải có nguồn đầuvào ổn định về nhân sự và dự án cũng như có phương án quản lý phù hợp