Thẩm định tài sản đảm bảo môn Phân tích tín dụng và Quản trị cho vay

B GIÁO D C VẨ ẨO T O

TR NG I H C KINH T THẨNH PH H CHÍ

MINH KHOA NGÂN HÀNG

*******

TI U LU N: TH M NH TẨI S N M B O MỌN PHỂN TÍCH TÍN D NG VẨ QU N TR CHO VAY

Gi ng viên h ng d n: TS Nguy n Thanh Phong

L p: DH43NH003

H và tên: Tr n Th Ngân Th o

Mssv: 31161023873

Mã l p h c ph n: 20D1BAN506007

Thành ph H Chí Minh

CH NG 1 T NG QUAN V TH M NH TẨI S N M

B O 1.1 B o đ m tín d ng

1.1.1 Khái ni m

1.1.2 Tác d ng

1.1.3 C s pháp lý

1.2 Tà i s n đ m b o

1.3 Th m đ nh tài s n đ m b o

1.3.1 Khái ni m th m đ nh tài s n đ m b o

1.3.2 M c đích th m đ nh tài s n b o đ m

1.3.3 Nguyên t c th m đ nh tài s n đ m b o

1.3.4 Thông tin ph c v th m đ nh

1.3.5 Quy trình th m đ nh tài s n đ m b o

1.4 Th m đ nh b t đ ng s n

1.4.1 Th m đ nh tình tr ng pháp lý, s h u và hi n tr ng B S

1.4.2 Th m đ nh quy ho ch t ng th

1.4.3 nh giá b t đ ng s n

1.4.3.1 Ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n

1.4.3.2 Ph ng pháp so sánh

1.4.3.3 Ph ng pháp chi phí

1.4.3.4 Ph ng pháp thu nh p

1.4.5 Ph ng pháp th ng d

G N LI N V I T

2.1 Xác đ nh t ng quát v tài s n và lo i hình c a đ t, nhà và tài s n khác g n

li n v i đ t

2.1.1 Xác đinh tính pháp lý c a đ t

2.1.2 Th m đ nh t ng th , kh o sát hi n tr ng

2.2 nh giá đ t và nhà g n li n v i đ t

2.2.1 nh giá đ t t i th i đi m th m đ nh

2.2.2 nh giá nhà g n li n v i đ t

CH NG 3: NH N XÉT ÁNH GIÁ

Trong nh ng n m qua, cùng v i s chuy n đ i n n kinh t c a Vi t Nam, ho t đ ng

Ngân hàng ngày càng có nhi u hình th c cho vay đa d ng, h p d n, đ ng th i t ng

c ng h p tác các ngân hàng qu c t , nâng cao ch t l ng s n ph m và t ng quy mô khách hàng tham gia vay v n t i các ngân hàng

Ho t đ ng c p tín d ng b ng tài s n b o đ m là m t trong nh ng ho t đ ng phát tri n đáng k trong nh ng n m g n đây, đ c bi t là b t đ ng s n Ho t đ ng tín d ng này giúp ngân hàng thu đ c ngu n l i khá l n trong kinh doanh, đ ng th i gi m thi u

r i ro trong quá trình thu h i các kho n n Tuy nhiên do có nhi u nguyên nhân mà các công tác đ nh giá tài s n, qu n lý tài s n b o đ m t i các ngân hàng còn có nhi u khó

kh n nh t đ nh t phía khách hàng và ngân hàng i u đó đư làm cho ho t đ ng cho vay

b ng hình th c th ch p tài s n ch a đáp ng đ c t i đa nhu c u vay v n cho khách hàng

Vì v y, v i mong mu n tìm hi u rõ h n v ho t đ ng c p tín d ng c a ngân hàng

đ c bi t là trong các công tác th m đ nh tài s n đ m b o nên em đư ch n ch đ

“TH M NH TẨI S N M B O” đ nghiên c u rõ h n và hoàn thi n quy trình

th m đ nh giá tài s n ph c v cho m c đích c p tín d ng c a ngân hàng

CH NG 1 T NG QUAN V TH M NH TẨI S N M

B O 1.1 B o đ m tín d ng

1.1.1 Khái ni m

B o đ m b ng tài s n đ m b o là vi c khách hàng s d ng tài s n thu c quy n s

h u c a mình đ b o đ m v i ngân hàng v kh n ng tr n vay c a mình

B o đ m tín d ng là m t bi n pháp đ c ngân hàng áp d ng đ phòng ng a và h n

ch r i ro trong ho t đ ng c p tín d ng

1.1.2 Tác d ng:

B o đ m tín d ng góp ph n t o c s pháp lý và kinh t cho vi c thu h i các kho n tín d ng đư c p cho khách hàng

B o đ m tín d ng có th th c hi n d i hình h c bao đ m b ng tín ch p, b o đ m

b ng t i s n

1.1.3 C s pháp lý

B o đ m tín d ng b ng tài s n đ m b o đ c th c hi n theo Quy t đ nh S : 42/Q -H QL ban hành ngày 17/9/2007 c a Chính Ph an hành Quy ch B o đ m

ti n vay c a ngân hàng Phát tri n Vi t Nam và s 12/2000/TTLT_BTP-BTC-TC C ban hành ngày 22/11/2000 H ng d n th c hi n m t s gi i pháp v b o đ m ti n vay

1.2 Tài s n đ m b o

Tài s n đ m b o (TS B) là tài s n mà bên đ m b o th c hi n ngh a v dân s đ i

v i bên nh n đ m b o

Tài s n b o đ m có th là tài s n hi n có, tài s n hình thành trong t ng lai và

đ c phép giao d ch

Tài s n hình thành trong t ng lai:

+ Tài s n hình thành t v n vay

+ Tài s n đang trong giai đoanh hình thành ho c đang đ c t o l p h p pháp t i

th i đi m giao k t GDB

+ Tài s n đư hình thành và thu c đ i t ng ph i đ ng ký quy n s h u, nh ng sau

th i đi m giao k t giao d ch b o d m thfi tài s n đó m i đ c đ ng ký theo quy đinh

c a pháp lu t

(Tài s n hình thanh trong t ng lai không bao g m quy n s d ng đ t)

 ng s n:

- Máy móc, thi t b s n xu t

- Ph ng ti n v n t i

- V t t , hàng hóa,…

 Ti n (h p đ ng ti n g i, s ti t ki m)



 Gi y t có giá: C phi u, trái phi u, ch ng ch ti n g i và các gi y t khác có th  quy đ i ho c tr giá b ng ti n

1.3 Th m đ nh tài s n đ m b o

1.3.1 Khái ni m th m đ nh tài s n đ m b o

- Th m đ nh tài s n đ m b o là vi c thu th p thông tin liên quan đ n tài san và áp

d ng các bi n pháp, k thu t nghi p v đ phân tích và đ nh giá tài s n đ làm c s cho vi c ra quy t đ nh cho vay

1.3.2 M c đích th m đ nh tài s n b o đ m

- ánh gái trung th c v tính pháp lý tài s n

- Xác đ nh giá tr tài s n h p lý c a tài s n

- ánh giá kh n ng thanh kho n c a Tài s n

1.3.3 Nguyên t c th m đ nh tài s n đ m b o

- Giá th m đ nh ph i sát v i giá chuy n nh ng tài s n th c t trên th tr ng trong

đi u ki n giao d ch bình th ng

- Các tài s n có cùng đi u ki n (TN< KT< XH, k t c u h t ng, m c đích s d ng theo quy ho ch) thì giá tr nh nhau

1.3.4 Thông tin ph c v th m đ nh

- Thông tin do khách hàng cung c p (h s tài s n đ m b o)

- Thông tín thu th p c a nhân viên th m đ nh

+ Thu th p trên th tr ng

+ Thu th p t c quan qu n lý tài s n

+ Thông tin l u tr c a ngân hàng

1.3.5 Quy trình th m đ nh tài s n đ m b o

 Ti p nh n h s tài s n đ m b o



 Phân tích th ng quan và l p k t ho ch th m đ nh



 Kh o sát hi n tr ng và đ i chi u thông tin.



 Phân tích và x lý thông tin



 nh giá tài s n đ m b o

 L p báo cao k t qu n th m đ nh tài s n b o đ m



 L p h s th ch p, đ ng ký GDDB và l u tr 



1.4 Th m đ nh b t đ ng s n



1.4.1 Th m đ nh tình tr ng pháp lý, s h u và hi n tr ng B S

Tài li u th m đ nh

- Ch ng t s h u B S



- Ch ng t pháp lý CSH, ng i s d ng B S



- Ch ng t pháp lý c a bên đ c b o lưnh (b o lưnh b ng tài s n c a bên th 3) Hình

th c th c hi n: K t h p quan sát th c t B S đ đ i chi u v i thông tín khahs hàng cung c p và quy đ nh c a pháp lu t liên quan đ n B S



1.4.2 Th m đ nh quy ho ch t ng th



- Thu nh p b n đ hi n tr ng quy ho ch t ng th c a c quan Nhà n c có th m quy n





- i chi u quy ho ch t ng th v i v trí b t đ ng s n th m đ nh

Sau đó đ a ra k t lu n:

- B t đ ng s n có n m trong khu quy ho ch hay không?



-V trí c a B S nh th nào?



1.4.3 nh giá b t đ ng s n



- Giá tr quy n s d ng đ t



Giá tr QSD đ t = di n tích đ t x đ n giá

đ t - Giá tr tài s n g n li n v i đ t

Giá tr TS g n li n v i đ t = Di n tích tài s n x n giá tài s n

1.4.3.1 Ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n

C n c thông t s 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 n m 2016 c a B tr ng

B Tài chính v vi c ban hành Tiêu chu n th m đ nh giá Vi t Nam s 11 v Th m đ nh giá b t đ ng s n thì có 4 ph ng pháp th m đ nh giá b t đ ng s n



1.4.3.2 Ph ng pháp so sánh



Ph ng pháp so sánh là ph ng pháp đ nh giá mà giá tr c a tài s n b o đ m đ c

c tính d a trên giá tr hi n có c a các tài s n đ c so sánh

Tài s n so sánh ph i đ c giao d ch thành công trên th tr ng trong đi u ki n

th ng m i bình th ng

Th i đi m giao d ch c a tài s n so sánh trùng v i th i đi m đ nh giá ho c g n v i

th i đi m đ nh giá TS B

Tài s n so sánh là nh ng tài s n cùng lo i và có các đ c đi m c b n t ng đ ng

v i tài s n b o đ m:

- c đi m pháp lý

- c đi m kinh t

- Tính n ng k thu t

- M c đích s d ng

Cách th c th c hi n

- Tìm ki m và thu th p thông tin tài s n t ng đ ng

- Phân tích các đ c tính khác nhau gi a tài s n c n đ nh giá và tài s n t ng

đ ng

- Xác đ nh s thay đ i giá tr c a đ n giá d a trên nh ng ki n khác nhau c a tài

s n

- Các đ nh giá tài s n b o đ m

Giá tr = Di n tích x n giá

(TS B) (TS B) c tính

D a trên nh ng ti u hi so sánh khác nhau gi a 2 lô đ t k t h p v i các ch ng c th

tr ng đ c tính giá tr tài s n A theo đ c tính c a tài s n B

- C n c pháp lý

- M c đích s d ng

- V trí đ t (m t ti n, chi u sâu, k t c u h tâng, môi tr ng)

- Tài s n trên đ t

- Tính chát giao d ch

1.4.3.3 Ph ng pháp chi phí

Ph ng pháp chi phí là ph ng pháp đ nh giá mà theo đó giá tr TSB đ c c tính d a trên c s chi phí t o ra m t tài s n t ng t TSB Giá tr tài s n b o đ m Giá

tr tài s n b o đ m

Giá tr TSB = Giá tr quy n s + Chi phí xây d ng công - Giá tr hao

d ng đ t trình thay th mòn l y k

Cách th c th c hi n:

- c tính giá tr quy n s d ng đ t (xem b t đ ng s n đó nh đ t tr ng, trong đi u

ki n s d ng t t nh t )

- c tính chi phí xây d ng công trình: Ph i tuân th quy đ nh c a C quan nhà

n c có th m quy n, d a theo v n b n đư ban hành đ nh giá kinh t , k thu t và v n

b n h ng d n v c s xác l p đ n giá xây d ng

- c tính giá tr hao mòn lu k : Giá tr hao mòn lu k c a tài s n là t ng m c

gi m giá c a tài s n đư b hao mòn h u hình và hao mòn vô hình tính đ n th i đi m c n

th m đ nh giá

1.4.3.4 Ph ng pháp thu nh p

Ph ng pháp thu nh p là ph ng pháp đ nh giá d a trên c s chueyenr đ i các dòng thu nh p ròng trong t ng lai có th nhân đ c t vi c khai thác tài s n thành giá

tr hi n t i c a tài s n (v n hóa đ nh thu nh p)

Các b c th c hi n:

- c tính thu nh p ròng trong t ng lai c a tài s n

Thu nh p ròng = doanh thu - chi phí

hàng n m hàng n m hàng n m

Xác đ nh t su t v n hóa thích h p

T su t = TS l i nhu n các kho n + ph phí

V n hóa đ u t không PR r i ro

nh giá TSBD s n trên c s chi t kh u thu nh p ròng

NPV=-1+

(1 r) t

=> Áp d ng đ i v i b t đ ng s n mà có th d báo đ c thu nh p trong t ng lai và tính đ c t su t chi t kh u phù h p

1.4.5 Ph ng pháp th ng d

Ph ng pháp th ng d là ph ng pháp đ nh giá mà giá tr c a tài s n b o đ m đ c xác đ nh d a vào giá tr th ng d c a s phát tri n c a tài s n

Giá tr c a tài s n b o đ m chính là giá tr th ng d

Giá tr th ng d = Giá tr phát tri n TSBD - Chi phí phát tri n

Cách th c th c hi n

- Xác đ nh cách th c phát tri n t t nh t và hi u qu nh t đ i v i B S

- c tính t ng doanh thu khai thác c a d án phát tri n b t đ ng s n

- c tính chi phí đ u t đ t o ra doanh thu c a d án phát tri n

G N LI N V I T

2.1 Xác đ nh tình tr ng pháp lý, s h u và hi n tr ng c a đ t, nhà và tài s n khác g n li n v i đ t

2.1.1 Xác minh tính pháp lý c a đ t

D a trên các tài li u khách hàng cung c p và k t h p quan sát th c t , xác đ nh:

- Ch ng t s h u B S: S đ , s h ng và các gi y t liên quan

- Th i đi m th m đ nh giá: 25/05/2020

- S đ , s h ng đ u thu c ch s h u đang s d ng đ t và nhà này

- Khách hàng vay là ch s h u c a b t đ ng s n này

- Các gi y t ch ng nh n quy n s h u b t đ ng s n đ t và s h u nhà g n li n v i

đ t c a khách hàng đ tính pháp lý có th cho th ch p

2.1.2 Th m đ nh t ng th , kh o sát hi n tr ng

Kh o sát và thu th p s li u có:

- Xác đ nh c s giá tr c a tài s n: đ t d án đô th , đ t không n m trong di n quy

ho ch

- Th a đ t s 480, t b n đ s 13

- So sánh v trí th c t c a b t đ ng s n v i v trí trên b n đ đ a chính: hoàn toàn đúng, t l 1/500 khu liên h p b n xe thành ph Qu ng Ngãi

- a ch : ph ng Ngh a Chánh, thành ph Qu ng Ngưi, t nh Qu ng Ngưi

- Di n tích: 80,0m2 ( b ng ch : tám m i ph y không mét vuông)

- Hình th c s d ng: s d ng riêng

- Th i gian s d ng: lâu dài

- Nhà : 3 t ng, g n công viên, nhà đ c 10 n m

- Giá tr quy n s d ng đ t

- V trí:

+ t thu c d án khu đô th An Phú Sinh

+ Thu c lô Lô 24 - N1.8, m t đ ng nh a 10m

- Di n tích: 5m x 16m= 80m2

- nh ch p tài s n (hình nh minh h a)

H n ch : bên trái có dính 1/2 h p đi n diên tích 1m2

u đi m: H ng đông, đ t th ng hình ch nh t, có s đ chính ch

- Cung c u t ng, d a trên giá đ t c a th tr ng, giá tr m nh đ t có kh n ng t ng cao

Phân tích thông tin v khách hàng:

- Thông tin ng i s h u m nh đ t: ngh nghi p giáo viên, thu nh p l ng

20.000.000 đ ng/tháng

2.2 nh giá đ t và nhà g n li n v i đ t

2.2.1 nh giá đ t t i th i đi m th m đ nh

- Tr giá:

+ Giá theo khung nhà n c: 27.500.000 đ/ m 2

+ T ng tr giá m nh đ t: 80 x 27.500.000 = 2,2 t đ ng

2.2.2 nh giá nhà g n li n v i đ t

nh giá tài s n áp d ng theo ph ng pháp chi phí:

 c tính giá tr quy n s d ng đ t



 c tính chi phí xây d ng công trình



 c tính giá tr hao mòn lu k 

Tài s n b t đ ng s n X g m đ t và nhà 3 t ng thu c s h u v i di n tích 80m2 Th i gian s d ng là 10 n m

Trên th tr ng lân c n có 2 b t đ ng s n t ng t X đư đ c giao d ch thành công

- B t đ ng s n Y: (đ t và nhà 3 t ng g n li n v i đ t), th i gian s d ng là 8 n m, giá bán 3,2 t

- B t đ ng s n Z: (đ t và nhà 3 t ng g n li n v i đ t), th i gia s d ng là 11 n m, giá bán 2,8 t

- Nhân viên đ nh giá đ t d a trên giá nhà n c

+ Tài s n X: 2,2 t

+ Tài s n Y: 2,1 t

+ Tài s n Z: 1,8 t

- Chi phí xây d ng ngôi nhà m i 100%

+ T ng t tài s n X là: 1,450 t đ ng

+ T ng t tài s n Y là: 1,550 t đ ng

+ T ng t tài s n Z là: 1,580 t đ ng

1 Giá bán c a B S so sánh 3,2 2,8

3 Giá tr nhà t i th i đi m th m 1,1 1,0

đ nh

4 Chi phí x y d ng m i 100% 1,550 1,580

6 T l hao mòn l y k (%) 29,03 36,70

8 T l hao mòn hàng n m (%) 3,63 3,34

9 T l hao mòn ngôi nhà [ (3,63 + 3,34) / 2] * 10 = 34,85

Giá tr hao mòn ngôi nhà X: 1.450.000 x 34,85% = 505.325.000 đ ng

Giá tr TSB = Giá tr quy n s d ng đ t + Chi phí xây d ng công trình thay th - Giá

tr hao mòn l y k

Giá tr tài s n X= 2.200.000.000 + 1.450.000 - 505.325.000 = 3.144.675 đ ng Giá tr đ t, nhà và các tài s n khác g n li n v i đ t đ c đ nh giá là: 3.144.675 đ ng

CH NG 3: NH N XÉT ÁNH GIÁ

T th c t trong ho t đ ng th m đ nh tài s n đ m b o c a ngân hàng hi n nay, tài

s n đ m b o là y u t c n thi t giúp ngân hàng gi m r i ro trong quá trình cho khách hàng vay, đ m b o kho n n có kh n ng thu h i Do v y, yêu c u nhân viên th m

đ nh ph i có hi u bi t t t đ đ nh giá chính xác tài s n đ m b o, đ ng th i ph i xem xét k nhi u y u t , l i ích, giá tr t ng lai và kh n ng thanh kho n c a tài s n đ m

b o tron vi c th m đ nh tài s n đ m b o nói chung và h n h t là th m đ nh th ch p

b t đ ng s n, nh m ph c v cho quy t đ nh c p tín d ng chính xác, đ m b o cho ngu n v n c a ngân hàng đ c an toàn

M c dù ngân hàng th c hi n theo đúng các v n b n h ng d n v tài s n và th m

đ nh tài s n nh ng trên th c t v n còn x y ra các tr ng h p gây khó kh n khi x lý tài s n đ m b o B i m t vài nguyên nhân khách quan c a khách hàng và ph m ch t,

đ o đ c, trình đ c a nhân vi n th m đ nh đ x y ra tr ng h p không đáng có c a ngân hàng Vì v y, đ tránh đ c nh ng h n ch này, ngân hàng c n đ a ra nhi u bi n pháp ki m tra ch t ch h n đ i v i hình th c cho vay tài s n b o đ m này