XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

TÓM TẮT Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn quận Ô Môn Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu sự chênh lệch giá đất ở theo khung giá Nhà

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN

THÀNH PHỐ CẦN THƠ

SINH VIÊN THỰC HIỆN

VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - KHÓA 8

2017

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ NGÀNH 52850103

XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN Ô MÔN

THÀNH PHỐ CẦN THƠ

SINH VIÊN THỰC HIỆN

VÕ THỊ KHÁNH BĂNG MSSV: 13D850103014 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI K8

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

LA THANH TOÀN

LỜI CẢM TẠ

Qua thời gian học tập và thực hiện đề tài đến nay, Luận văn tốt nghiệp của em

đã hoàn thành Với sự nỗ lực phấn đấu của bản thân cùng với sự giúp đỡ, động viên của gia đình, bạn bè và đặc biệt là sự nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn của quý Thầy cô trường Đại Học Tây Đô đã giúp em hoàn thành khóa học một cách tốt đẹp

Em xin cảm ơn:

Ban Giám hiệu nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Sinh học Ứng dụng cùng tất

cả quý Thầy cô đã tạo điều kiện thuận lợi cho em học tập và rèn luyện thật tốt

Cố vấn học tập Thầy Mai Linh Cảnh và quý Thầy cô Bộ môn Quản lý đất đai

đã hết lòng quan tâm, chỉ dạy và truyền đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm sống

vô cùng quý báu

Đặc biệt xin chân thành gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy La Thanh Toàn đã tận tình hướng dẫn và cho em những lời khuyên bổ ích trong việc nghiên cứu và hoàn thành đề tài này

Con xin cảm ơn gia đình đã nuôi dạy con lớn khôn và tạo điều kiện tốt nhất cho con học tập Đã quan tâm và không ngừng động viên con cố gắng hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này

Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo, các anh chị trong phòng Tài nguyên

và Môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai và Trung tâm Phát triển Quỹ đất quận

Ô Môn đã cung cấp tài liệu, số liệu và giúp đỡ em trong quá trình xử lý thông tin

Mặc dù đã nỗ lực cố gắng hoàn thiện Luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình và năng lực, nhưng do điều kiện về vật chất và thời gian còn hạn chế nên đề tài không thể tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong nhận được ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy cô và các bạn

Xin chân thành cảm ơn!

Võ Thị Khánh Băng

TÓM TẮT

Đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn quận Ô Môn

Thành phố Cần Thơ” được thực hiện nhằm mục tiêu tìm hiểu sự chênh lệch giá đất ở

theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ô Môn, đồng thời xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở nơi đây để phục vụ cho công tác định giá đất, qua đó đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn Đề tài thực hiện bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp và phân tích tổng hợp để thu thập số liệu trên địa bàn nghiên cứu Xử lý số liệu bằng phương pháp thống kê, so sánh để tìm ra tỷ lệ chênh lệch giá đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất ở

Qua kết quả khảo sát cho thấy: Khung giá đất ở đô thị do Nhà nước ban hành tại quận Ô Môn so với giá đất thực tế trên thị trường có sự chênh lệch khá cao, vị trí 1 luôn là vị trí có giá cao nhất tại mỗi tuyến đường, mức độ giao động giá thị trường so với giá quy định là 1,4 đến 3,3 lần Các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở là yếu tố vị trí, khả năng sinh lợi và cơ sở hạ tầng, hai yếu tố hình dạng và diện tích chưa được chú trọng Mặc khác, yếu tố tâm lý cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vì theo tâm lý của người Việt Nam nói chung là tâm lý đám đông và nóng vội, khi giá đất lên cao thì người ta thường đổ xô đi mua vì lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua nên vì vậy càng đẩy giá đất lên cao hơn

Giá đất do cơ quan Nhà nước định giá rất phù hợp với mức thu nhập của người dân, nhưng đối với giá trên thị trường thì chênh lệch khá cao Điều này càng gây khó khăn cho nhu cầu về nhà ở của những người có thu nhập thấp đến trung bình Từ đó, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nước Khi

đã có thị trường đất đai, việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để Nhà nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ cho công tác quản

lý thị trường đất đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá đất quy định của Nhà nước

: Yếu tố ản ưởng, giá đất ở, quận Ô Môn

Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2016

Khung giá đất ở đô thị

Giá đất ở tại khu vực trung tâm

Giá đất ở tại khu vực ven trung tâm

Số liệu đăng ký biến động phân theo đơn vị phường năm 2016

Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế

Dự báo dân số và nguồn lao động của quận Ô Môn đến năm 2020

Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực trung tâm

Thông tin cơ bản về các hộ được điều tra tại khu vực ven trung tâm

Biểu đồ cơ cấu đất nông nghiệp

Biểu đồ cơ cấu đất phi nông nghiệp

Biểu đồ cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng

Sơ đồ các bước thực hiện nghiên cứu

Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực trung tâm

Chênh lệch giá đất ở trung bình tại các tuyến đường khu vực ven trung tâm

Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực trung tâm

Mức độ quan tâm của người dân

Mức độ không quan tâm của người dân

Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại khu vực ven trung tâm

Mức độ quan tâm của người dân

Mức độ không quan tâm của người dân

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tổng sản phẩm nội địa

Tài nguyên và Môi trường Trung học cơ sở

Trung học phổ thông Trung tâm Y tế dự phòng

Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

Trang

LỜI CẢM TẠ i

TÓM TẮT ii

DANH SÁCH BẢNG iii

DANH SÁCH HÌNH iv

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT iv

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu đề tài 1

1.3 Nội dung đề tài 2

1.4 Ý nghĩa đề tài 2

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 3

2.1.1 Đất ở đô thị 3

2.1.2 Thị trường nhà đất 3

2.1.3 Giá đất 5

2.1.4 Các loại giá đất 6

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất 7

2.1.5 Phương pháp xác định giá đất 7

2.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu 10

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới 10

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam 11

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan 12

2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu 14

2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ô Môn 14

2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ô Môn 16

2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại quận Ô Môn 19

2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất tại quận Ô Môn năm 2016 20

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.1 Đối tượng 24

3.2 Phạm vi 24

3.3 Phương pháp 24

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 24

3.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 24

3.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 24

3.3.5 Sơ đồ các bước thực hiện 25

3.4 Phương tiện 26

3.4.1 Dữ liệu không gian 26

3.4.2 Các văn bản, chính sách của nhà nước 26

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27

4.1 Kết quả nghiên cứu giá đất ở tại quận Ô Môn 27

4.1.1 Quá trình hình thành giá đất ở tại quận Ô Môn 27

4.1.2 Giá đất ở tại địa bàn quận Ô Môn 27

4.1.3 Đánh giá sự chênh lệch giá thị trường và giá nhà nước tại quận Ô Môn 33

4.2 Kết quả phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, xác định yếu tố quan trọng nhất cho từng khu vực 34

4.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn 25

4.2.2 Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở cho từng khu vực 39

4.3 Đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn 45

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT 47

5.1 Kết luận 47

5.2 Đề xuất 48

TÀI LIỆU THAM KHẢO 49

PHỤ LỤC 50

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề

Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), vì thế Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội làm cho nền kinh tế phát triển và sôi động bậc nhất ở trong khu vực này

Như các loại hàng hóa khác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau Đối với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất đai cũng khác nhau Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ trở thành căn cứ cho quá trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc biệt là giá thị trường hiện nay

Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt và quận Ô Môn Trong đó quận Ô Môn là quận đang có sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và đang trên đà phát triển Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất đai và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ, nên việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là rất quan trọng và cần thiết Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện

tự nhiên thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng khác nhau Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công tác định giá đất ở mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương

Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “Xác địn các yếu tố ản

ưởng đến giá đất ở trên đị bàn quận Ô Môn, àn p ố Cần ơ” được thực hiện

1.2 Mục tiêu đề tài

Tìm hiểu giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại

địa bàn quận Ô Môn, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch

Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn Xác định được yếu tố ảnh hưởng nào là quan trọng nhất

Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước

về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn và toàn thành phố Cần Thơ

1.3 Nội dung đề tài

Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất ở

So sánh giá đất ở ngoài thị trường với giá đất ở do Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố ban hành năm 2015

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, các phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất

Đưa ra đề xuất, kiến nghị mang tính khả thi

1.4 Ý nghĩa đề tài

Công tác định giá đất là trách nghiệm của các cơ quan nhà nước Việc nghiên cứu, tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là rất cần thiết để tìm ra những nguyên nhân gây bất cập trong việc định giá đất và đề xuất những giải pháp khắc phục

từ đó đánh giá được sự chênh lệnh về giá đất giữa giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thực

tế trên thị trường, giúp cho các nhà quản lý có cơ sở để dự báo xu hướng biến động giá đất trong tương lai và định hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu

2.1.1 Đất ở đô thị

Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan

đô thị hiện đại

Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị

có vị trí cố định Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ

vị trí nào Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản xuất Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công trình công cộng Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng

2.1.2 Thị trường nhà đất

2.1.2.1 Khái niệm

Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà

và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục

đích khác

Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có

sự quản lý của Nhà nước

Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất

2.1.2.2 Đặc điểm

a Không có thị trường trung tâm

Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau Gần như tất

cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cá nhân môi giới Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này

b Thị trường nhà đất mang tính khu vực và địa phương sâu sắc

Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện

tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu nhà đất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, nhà đất còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất

c Thị trường nhà đất thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

d Thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo

Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá

e Thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị

trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn

2.1.3 Giá đất

2.1.3.1 Khái niệm

Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền

sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong không gian và thời gian xác định Giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh Nó dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể hiện ra bên ngoài bằng giá cả Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường Đồng thời đây cũng là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất

và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất

2.1.3.2 Đặc điểm của giá đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, so với những loại hàng hoá thông thường khác, giá cả đất đai có những đặc điểm riêng biệt

- Giá đất không chỉ được biểu hiện trực tiếp mà nó còn còn được thể hiện qua hình thức thuê và hình thành giá thuê đất quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất cũng tương tự như quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận, chỉ cần biết được tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn là có thể tính ra được

- Sự hình thành giá đất là một quá trình lâu dài và không thể theo một tiêu chuẩn đơn giản như các hàng hoá thông thường, do tính khác biệt rất lớn nên không thể hình thành một thị trường hoàn chỉnh một cách đơn thuần Hơn nữa, giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ là số phản ánh giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc khối lượng vốn đầu tư mang tính khống chế

cầu xã hội (ngày càng tăng) vì khả năng “cung” là từ tự nhiên, ít thay đổi và có giới hạn Tính khu vực và tính cá biệt của giá đất lớn hơn rất nhiều so với giá cả hàng hoá thông thường, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá và nhất thể hoá trong việc định giá đất

Có một số lý do khiến giá đất luôn có xu thế tăng cao:

Một là, đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng

Hai là, cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi

nhuận xã hội giảm

Ba là, yếu tố chủ quan tác động đến giá đất mạnh và hiệu quả hơn so với giá cả

hàng hoá thông thường do thị trường đất đai là không hoàn thiện

2.1.4 Các loại giá đất

2.1.4.1 Giá chuẩn

Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ chế thị trường Trong quy định giá chuẩn bao gồm khung giá đất chính phủ quy định giá tối thiểu và

giá tối đa, bảng giá của tỉnh/thành phố Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ

cho các mục đích như tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Giá chuẩn thường không sát với giá thị trường (thường thấp hơn so với giá thị trường), nhưng nó vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giá đất càng thấp

2.1.4.2 Giá thị trường

Là loại giá đất luôn luôn biến động cao hay thấp phụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận Giá thị trường được xác định qua điều tra trên cơ sở của bốn yếu tố:

ứ n ất, là do tự nguyện thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua

ứ i, là mục đích của mua bán đất và một số yếu tố về mục đích sử dụng

đặc biệt

ứ b , là nhu cầu về đất đai của người mua và thị trường

ứ tư, là tác động của môi trường sống và xã hội

2.1.4.3 Giá bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất với

cơ quan bảo hiểm

2.1.4.4 Giá thế chấp

Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ vào giá thị trường của thửa đất Phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

2.1.4.5 Giá cho thuê

Giá cho thuê đất là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ sử dụng đất trong suốt thời gian thuê đất Đây chính là một phần lợi nhuận do sử dụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ thửa đất Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

2.1.5 Nguyên tắc xác định giá đất

Theo Điều 112 Luật đất đai 2013, Việc thực hiện định giá đất phải được tiến hành theo các nguyên tắc kinh tế có liên quan mật thiết và ảnh hưởng trực tiếp tới giá thị trường Cụ thể các nguyên tắc cần được áp dụng một cách hợp lý và triệt để như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá

- Theo thời điểm định giá

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

12 tháng tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

2.1.6.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của BĐS

2.1.6.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

- Vị trí: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất ở

càng lớn Những căn nhà, khu đất nằm ở trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những căn nhà, khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những nhà, đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những nhà, đất nằm ở các vị trí khác (vị trí tuyệt đối)

- Kích thước, hình thể, diện tích nhà hoặc thửa đất: Một kích thước và diện

tích nhà hoặc thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân trong vùng

- Địa hình: Địa hình nơi đất ở tọa lạc cao hay thấp hơn so với các vùng lân cận

đều có tác động đến giá cả

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài: Nếu là hai căn nhà có giá xây dựng như

nhau, căn nhà nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu của người mua thì sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại

- Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh

hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả đất ở

- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro cao của tự nhiên: Những khu đất ở nằm trong

những vùng thường hay bị các sự cố thiên tai (Bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt) làm cho giá cả thấp hơn và ngược lại

2.1.7.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

- Khả năng sinh lợi: Mức thu nhập hàng năm từ đất ở mang lại có ảnh hưởng

đến giá cả Khi khả năng tạo ra thu nhập từ đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, thông

tin liên lạc Hệ thống càng tiện nghi đầy đủ và chất lượng tốt thì giá trị của đất ở càng cao

- Các yếu tố liên quan đến thị trường: Bao gồm tính hữu dụng của BĐS, nhu

cầu của loại BĐS đó trên thị trường

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt nên khi giao dịch trên thị trường giá đất bị ảnh hưởng bới các yếu tố liên quan đến kinh tế Các đặc trưng về đất đai liên quan tới kinh tế hay nói cách khác là khả năng phát triển, sinh ra lợi nhuận từ đất đai được xem xét một cách triệt để nhất

2.1.7.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến thị trường nhà đất

- Tình trạng pháp lý: Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà,

giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà đất, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: Tình

trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

2.1.7.4 Yếu tố tâm lý

Yếu tố tâm lý không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý

mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng

2.2 Cơ sở thực tiễn về vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Thực tiễn công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật và khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định, tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mà mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất

2.2.1.1 Định giá đất ở Trung Quốc

Với sự tương đồng về chế độ chính trị và những quy định của pháp luật, Trung Quốc đã có đạt được những thành công đáng kể trong công tác định giá đất Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước quan tâm và đầu tư từ đầu những năm 1990 Tháng 8/1992, trung tâm tư vấn và định giá về BĐS được thành lập Trung tâm này nằm trong cục đất đai, làm nhiệm vụ định giá đến từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất, dịch vụ thông tin thị trường, nghiên cứu tình hình thị trường Ngoài cơ quan trung ương thì các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Mục đích chủ yếu của công tác định giá bao gồm hỗ trợ người mua, người bán xem xét quyết định giá trong chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị của tài sản mang thế chấp, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấp BĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng tính giá thị trường của tài sản để thực hiện đền bù, tính thuế

2.2.1.2 Định giá đất ở Singapore

Cũng như ở nước ta, Singapore cũng có Luật kinh doanh BĐS Giá đất được xác định tới từng thửa đất, đất đai là BĐS kể cả đất trống Hệ thống cơ quan định giá Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cấp Trung ương gồm hai cơ quan là văn phòng đất đai thuộc Bộ tư pháp và văn phòng định giá BĐS thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài chính

2.2.1.3 Định giá đất ở Thụy Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng các phương pháp xác định giá đất của hai nước Thụy Điển và ustralia Tại Thụy Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường

Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS

được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh

2.2.1.4 Định giá đất ở Australia

Giá đất thị trường tại ustralia tương đối ổn định, giá đất biến động trên cơ sở

có sự kế thừa, tức là dựa trên giá của những tài sản tương tự đã bán trên thị trường Cơ quan định giá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường Cơ quan này chịu trách nhiệm trước Chính phủ về việc định giá BĐS để phục

vụ cho việc quản lý theo luật định Hoạt động định giá đất được thực hiện khoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ Giá trị của BĐS được sử dụng làm cơ sở tính thuế và các khoản thu khác Mặt khác, giá trị định giá còn giúp người dân xác định giá cả chuyển nhượng trên thị trường Do vậy, mọi giao dịch được thực hiện thông qua cơ quan định giá Chức năng của cơ quan định giá đất ở nước này cũng đồng thời giúp việc cho Chính phủ và hỗ trợ dịch vụ cho người dân

2.2.2 Thực tiễn công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, hoạt động định giá đất đã có từ lâu nhưng chưa phát triển do sự chi phối bới cơ chế kinh tế tập trung thông qua các công tác kế hoạch hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vựa sản xuất của nền kinh tế, hoạt động định giá chủ yếu là thụ động Chỉ từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt động định giá đất mới bước đầu được sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó

Luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Với đặc trưng đó, định giá đất tại Việt Nam là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Luật đất đai 2003 ra đời với một số điểm liên quan đến giá đất được sửa đổi bổ sung Cụ thể đó là về nguyên tác định giá đất, khung giá các loại đất, bảng giá các loại đất cụ thể, tư vấn giá đất, quyền và trách nhiệm của các tổ chức tư vấn giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất Theo đó, cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi như nhau thì có mức giá như nhau Khung giá đất được ban hành 05 năm một lần đối với từng loại đất theo vùng Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp có trách nhiệm thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ

05 năm một lần, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất thị trường có biến động thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003 Cụ thể Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu

kỳ Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất

cả các mục đích như quy định hiện hành

2.3 Một số công trình nghiên cứu có liên quan

Định giá đất là một công tác quan trọng trong việc quản lý nhà nước về đất đai Giá đất chính là cầu nối giữa bộ máy quản lý nhà nước và người dân Nên sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất luôn được quan tâm nghiên cứu Trong số đó có thể

kể tới một số công trình có tính chất thực tiễn, phù hợp với các chính sách pháp luật về đất đai

Theo hai tác giả Trương Văn Long và Phạm Thị Kim Ngân (2010) đã nghiên cứu đề tài: “Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất và thực trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc định giá đất ở quận Ô Môn thành phố Cần Thơ” Trong

đề tài đã xác định và chỉ ra các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố qua đó đề xuất các giải phấp định giá đất hợp lý

Trong tờ báo Phát triển Kinh tế, số 254, tháng 12 năm 2011, tác giả Lê Khương Ninh đã có bài bàn luận: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở ĐBSCL” Tác giả cung cấp thông tin thực tế về giá đất vùng ven ở ĐBSCL đối với ba loại đất chính: Đất thổ cư, đất vườn và đất ruộng Tác giả đã chỉ ra rằng với tốc độ thị hóa nhanh chóng như hiện nay, giá đất ở vùng ven đô thị có xu hướng tăng lên không ngừng Do đó, đất ở đây phải được định đúng với giá trị của nó Nhưng thực tế cho thấy giá cả mà Nhà nước quy định luôn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường nên đã làm xuất hiện các hiện tượng lệch lạc trên thị trường đất đai Bài viết với các thông tin xác thực được đưa ra nhằm mục đích xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở vùng ven đô thị ĐBSCL để giúp cơ quan chức năng quản lý thị trường đất đai ở đây hiệu quả hơn

Tác giả Nguyễn Tiến Dũng (2011) khi bàn về giá đất cũng có đề án: “Những yếu tố ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất liên hệ với thị trường BĐS ở Việt Nam” Với nghiên cứu của mình, tác giả đã làm rõ mục đích và sự cần thiết phải định giá đất tại Việt Nam Trong cơ chế thị trường hiện nay, đặc biệt là thời kỳ thị trường BĐS phát

triển mạnh, đất đai trở thành một loại hàng hóa được tìm kiếm nhiều nhất Chính vì vậy, giá đất hay nói cách khác là giá trị quyền sử dụng đất được quan tâm đặc biệt Cũng trong đề án này, tác giả đã tìm hiểu và nhận định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là một trong những cơ sở để tiến hành công tác định giá đất Nhận thức rõ khả năng cũng như mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá BĐS góp phần làm hoàn thiện hơn việc điều tra và tổ chức định giá đất, từ đó đề xuất các giải pháp hợp lý nhằm thúc đây sự phát triển của thị trường BĐS

Ở mỗi địa bàn nghiên cứu khác nhau thì số lượng các yếu tố và việc xác định yếu tố ảnh hưởng rõ rệt nhất tới giá đất khác nhau Tác giả Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn

Vũ Kiên (2013) nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong đó tập trung đi sâu hơn vào yếu tố vị trí của thửa đất trong đề tài: “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh” Khác với các đề tài khác, trong nghiên cứu của mình hai tác giả đã phân tích có chiều sâu và chỉ tập trung ở một yếu tố Đề tài đã làm rõ cách phân loại vị trí các thửa đất tại thị xã Bắc Ninh Hai tác giả đã chỉ rõ vị trí

có tác động tới thị hiếu cũng như nhu cầu mua, sử dụng đất của người dân tại địa phương Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là về vị trí kinh tế, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các khu tập trung đông dân cư

Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là một vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của các tác giả Các tác giả đều nghiên cứu và đi sâu chỉ rõ được các yếu tố làm ảnh hưởng biến động về giá cả đất đai Từ đó, các tác giả đã đề xuất được những giải pháp thực tế nhằm ổn định giá đất, đảm bảo sự vận hành và phát triển của thị trường BĐS Một vấn đề đặt ra cần được giải quyết nữa mà trong các đề tài chưa đề cập đó là mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới các nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng đất là khác nhau Với mỗi nhóm đối tượng, với điều kiện thu nhập khác nhau đặc trưng nghề nghiệp khác nhau họ sẽ có những yêu cầu khác nhau khi lựa chọn đất đai, đặc biệt là đất ở Nên cách tiếp cận giá đất từ các nhóm đối tượng là một hướng đi mới, nhằm tạo ra một cái nhìn đa chiều hơn về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

2.4 Đặc điểm vùng nghiên cứu

2.4.1 Điều kiện tự nhiên quận Ô Môn

2.4.1.1 Vị trí địa lý

Quận Ô Môn nằm ở phía Tây Bắc của trung tâm thành phố Cần Thơ, cách trung tâm thành phố khoảng 21 km Quận có 7 đơn vị hành chính (7 phường) là Thới Long, Thới n, Phước Thới, Châu Văn Liêm, Trường Lạc, Thới Hoà, Long Hưng, với tổng diện tích tự nhiên 13.193,43 ha, dân số toàn quận là 138.553 người mật độ dân số là 1.050 người/km²

Tọa độ địa lý: 105°33’26"-105°42’22" kinh độ Đông và 10°02’37"-10°12’14"

vĩ độ Bắc

Ranh giới:

- Phía Bắc giáp quận Thốt Nốt và tỉnh Đồng Tháp

- Phía Nam giáp quận Bình Thủy và huyện Phong Điền

- Phía Đông giáp với sông Hậu có ranh giới ngăn cách với các tỉnh Đồng Tháp

và Vĩnh Long

- Phía Tây giáp huyện Cờ Đỏ và huyện Thới Lai

Quận Ô Môn có vị trí như là quận ven của khu vực nội thành thành phố Cần Thơ, là cửa ngõ giao lưu giữa các quận nội thành với các huyện ngoại thành phía Tây (Thốt Nốt, Cờ Đỏ) hướng về trục thành phố Cần Thơ đi Long Xuyên, Rạch Giá Ngoài

ra quận Ô Môn còn là cửa ngõ ra sông Hậu của tuyến Ô Môn – Thị Đội

Quận Ô Môn được xem như địa bàn dân cư mở rộng của khu vực nội thành, là một trong những vùng cung ứng lương thực – thực phẩm của khu vực nội thị Với tầm nhìn dài hạn, nhờ vào lợi thế là quận nội thành có chiều dài tiếp giáp với sông Hậu lớn nhất (15,4 km) và cự ly hợp lí so với khu vực trung tâm nội thành quận Ô Môn là địa bàn trọng điểm phát triển các khu công nghiệp, hình thành tổ hợp đô thị công nghiệp với nhiều hình thái phong phú, đa dạng, là một trong những quận trọng điểm góp vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của thành phố Cần Thơ

Do địa hình thấp nên vẫn còn tình trạng ngập lụt trên địa bàn quận vào các đợt triều cường của những tháng cao điểm trong mùa mưa

2.4.1.3 Khí hậu

Quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, ít bão, quanh năm nóng ẩm, không có mùa lạnh Một số chỉ tiêu về khí hậu, thời tiết của quận Ô Môn được thể hiện chi tiết qua Bảng sau:

Bảng 2.1 Một số thông tin về khí hậu – thời tiết của địa phương

Tiêu chí Đặc điểm

1 Chế độ nhiệt - Nhiệt độ trung bình trong năm 27,8 0C

- Nhiệt độ thấp nhất (tháng 1): 19,5 0C

- Nhiệt độ cao nhất (tháng 5): 36 0C

2 Chế độ mưa Lượng mưa trung bình trong năm: 1.498,1 mm/năm

tập trung vào tháng 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 cao nhất là tháng 6

(Nguồn: Niên giám t ống ê đất đ i năm 2015, P òng N&MT quận Ô Môn, năm 2017)

Chịu ảnh hưởng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nên có lợi thế về nền nhiệt độ chế

độ bức xạ nhiệt, chế độ nắng cao và ổn định theo hai mùa trong năm

2.4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội quận Ô Môn

2.4.2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế

Năm 2016, dù đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức nhưng với tinh thần đoàn kết, thống nhất xây dựng các chương trình, hành động, giải pháp sát đúng của Đảng bộ, chính quyền nên tình hình kinh tế địa phương ngày càng phát triển Trong

đó, kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao với tổng giá trị sản xuất (giá so sánh 2010) là 18.322 tỷ đồng (kế hoạch 17.541 tỷ đồng), tăng 12,1% so với năm 2015

Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch đúng hướng GDP bình quân đầu người đạt

56 triệu đồng, tăng 21,2% (tương đương tăng 9,82 triệu đồng) so với năm 2015 Về lĩnh vực thương mại, dịch vụ cũng phát triển mạnh theo hướng đa dạng hóa các loại hình

Hiện nay, tổng số cơ sở thương mại và dịch vụ trên địa bàn quận là 974 cơ sở với khoảng 13,365 lao động Tình hình lưu chuyển hàng hóa trên thị trường khá sôi

động Công tác bình ổn giá thị trường được chỉ đạo thực hiện tốt, chỉ số giá cả hàng hóa tiêu dùng ổn định, thường xuyên tổ chức, kiểm tra thị trường, nhắc nhở các cơ sở mua bán thực hiện tốt việc công khai niêm yết giá cả hàng hóa, góp phần bình ổn giá

2.4.2.2 Dân số và nguồn nhân lực

a Dân số

Theo số liệu của phòng thống kê quận Ô Môn năm 2016 dân số toàn quận hiện nay khoảng 138.553 người (trong đó nam là 69.288 người, nữ là 69.265 người, các dân tộc thiểu số chiếm 5,32% dân số, tín đồ các tôn giáo chiếm 34,45% dân số) dân số tập trung khá đông trong ngành phi nông nghiệp

b Nguồn nhân lực

Quận Ô Môn luôn thực hiện tốt công tác giới thiệu việc làm cho người lao động, đẩy mạnh xã hội hóa đào tạo nghề với các loại hình đào tạo đa dạng phong phú phù hợp với điều kiện và nhu cầu thực tế sản xuất của quận Năm 2016 quận mở 12 lớp dạy nghề ngắn hạn, giải quyết việc làm cho 7.089 lao động (trong đó có 16 lao động đi làm việc nước ngoài)

Nguồn lao động dồi dào nhưng tình trạng không có việc hoặc thiếu việc đối với thanh niên, sinh viên mới ra trường cần được tập trung giải quyết Lực lượng cán bộ

kỹ thuật còn ít so với yêu cầu, thiếu cán bộ khoa học ở các ngành kinh tế và kỹ thuật như: xây dựng, công nghiệp chế biến, nông nghiệp; chất lượng nguồn lao động chưa cao và không đồng đều gây ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố

Hiện nay sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành đang diễn ra mạnh theo hướng tỷ trọng công nghiệp, thương mại - dịch vụ là điều kiện thuận lợi để khai thác nguồn nhân lực này

c Thu nhập và mức sống

Cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đời sống của người dân không ngừng được cải thiện Thu nhập bình quân đầu người năm 2016 là 56 triệu đồng/người/năm, tỷ lệ hộ nghèo theo tiêu chí mới giảm rõ rệt đạt 5,17% so với kế hoạch là 5,3%

Đời sống dân cư làm việc trong các ngành thương nghiệp, xây dựng, giao thông vận tải có mức thu nhập ổn định, riêng đời sống dân cư ngành nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mặc dù trong những năm gần đây đã có bước phát triển lớn nhưng vẫn còn gặp nhiều khó khăn

2.4.2.3 Giáo dục đào tạo

Toàn quận Ô Môn hiện có 42 điểm trường (4 trường THPT, 5 trường THCS, 19 trường tiểu học và 14 trường mầm non) Năm 2016, quận có 24 trường được công

trường, THCS 4/5 trường, tiểu học 10/19 trường, mầm non 7/14 trường Trong đó có 2 trường đạt chuẩn quốc gia mức độ 2 là Tiểu học Trần Hưng Đạo và Mầm non Hướng Dương Hiện Trường Tiểu học Nguyễn Hiền và Trường Mầm non Thới Long, quận đề nghị thành phố tái công nhận và nâng lên mức độ 2

Việc xây dựng trường đạt chuẩn quốc gia tạo chuyển biến lớn trong nhận thức của đội ngũ cán bộ, giáo viên, phụ huynh và học sinh Cơ sở vật chất, trang thiết bị dạy

và học của trường thay đổi căn bản theo hướng chuẩn hóa, là điều kiện nâng cao chất lượng dạy - học Theo ông Nguyễn Văn Trãi, thời gian tới, ngành Giáo dục và đào tạo quận tiếp tục củng cố, hoàn thiện, chuẩn hóa đội ngũ giáo viên, đảm bảo 100% giáo viên các cấp đạt trình độ đại học; đảm bảo cán bộ, giáo viên bố trí đủ từng lớp cấp học (hiện nay, một số trường mầm non còn thiếu giáo viên); tiếp tục đẩy mạnh công tác xây dựng, mở rộng trường lớp, đảm bảo yêu cầu trường đạt chuẩn quốc gia

2.4.2.4 Giao thông

a Giao thông đường bộ: mạng lưới giao thông bộ phát triển nhanh, đặc biệt là

hệ thống giao thông đô thị Cụ thể:

- Quốc lộ: có 02 tuyến Trong đó, quốc lộ 91 đoạn qua địa bàn quận dài hơn

18,4 km chia làm 02 đoạn: đoạn từ giáp ranh quận Bình Thủy đến km 14 có lộ giới 40m và đoạn từ km 14 đến hết ranh quận Ô Môn có lộ giới là 80m, mặt đường rộng 12m, thảm bê tông nhựa; Quốc lộ 91B (đường Nguyễn Văn Linh), đoạn qua địa bàn quận khoảng 2,5 km, mặt 12m, nền đường 24m, lộ giới 80m thảm bê tông nhựa

- Đường tỉn : có 06 tuyến với chiều dài khoảng 26 km, mặt đường đều được

thảm bê tông nhựa, mặt đường rộng từ 5,5m – 9m, có lộ giới từ 24m – 35m

- Đường đô t ị và gi o t ông nội p ường: có tổng chiều dài khoảng 181 km, lộ

giới từ 4m – 80m được phân bố tương đối đồng đều trên địa bàn quận

b Giao thông đường thủy

Quận có hệ thống giao thông thủy thuận lợi với các tuyến chính như sông Hậu sông Ô Môn, sông Bằng Tăng, kết hợp với nhiều tuyến kênh, rạch vừa và nhỏ khác được phân bố tương đối đều trên địa bàn nên tạo thành hệ thống giao thông đường thủy dày đặc, đáp ứng tốt nhu cầu đi lại và vận chuyển hàng hóa của nhân dân Quận

có 01 bến tàu chính trên sông Ô Môn tại phường Châu Văn Liêm, cảng chuyên dùng của công ty trách nhiệm hữu hạn nhiệt điện Cần Thơ, đảm bảo tàu có trọng tải 500 DWT ra vào, công suất 300 nghìn tấn/năm

2.4.2.5 Văn hóa, thể dục thể thao

Thời gian qua, quận đã tổ chức nhiều hoạt động văn hóa – thể thao chào mừng các ngày lễ trọng đại, kỷ niệm, sự kiện của đất nước đã phục vụ tốt nhiệm vụ chính trị của địa phương và nhu cầu vui chơi, giải trí của nhân dân, góp phần đẩy lùi các tệ nạn

xã hội, bảo vệ bản sắc văn hóa dân tộc tại địa phương Đến nay, số khu vực đạt chuẩn khu vực văn hóa là 100%; 6/7 phường đạt chuẩn phường văn hóa; phong trào

“ oàn dân đoàn ết xây dựng đời sống văn ” được phát triển rộng khắp Về cơ sở

vật chất, có trung tâm văn hóa – thể thao – du lịch (giai đoạn 1); công viên Châu Văn Liêm; 06/07 nhà văn hóa phường; 01 đài truyền thanh; 12 sân bóng đá, 05 sân bóng rổ,

12 sân bóng chuyền, 01 sân tennis

2.4.3 Tình hình quản lý đất đai tại quận Ô Môn

2.4.3.1 Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất

Để đáp ứng tình hình phát triển kinh tế - xã hội, trong thời gian qua Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ và UBND thành phố luôn kịp thời ban hành các quyết định, công văn kèm theo các văn bản pháp luật của Chính phủ gửi về UBND

và địa chính các phường sớm nhất để triển khai thực hiện tốt các chủ trương đã đưa ra

Cụ thể các văn bản được UBND thành phố bàn hành sau khi luật đất đai năm 2013 có hiệu lực như:

- Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 về việc ban hành bảng giá các loại đất định kỳ 05 năm trên địa bàn quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ năm

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiếc về phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Công văn số 07/HĐND-TT ngày 05/01/2016 của Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố về việc điều chỉnh, bổ sung mức giá các loại đất định kỳ 05 năm (2015 – 2019)

Ngoài ra còn tổ chức vận động nhân dân học Luật Đất đai, nắm rõ các văn bản pháp luật có liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai thông qua nhiều hình thức như: dán các quyết định, thông báo tại các bảng tin ở từng cơ quan ban nghành, bên cạnh đó thường xuyên kiểm tra việc thực hiện các quy định, nghị định đó

2.4.3.2 Công tác quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất

Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của quận Ô Môn dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp thành phố là cơ sở để định hướng và bố trí sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực về nhu cầu sử dụng đất, phục vụ cơ bản cho quy hoạch tổng thể

phát triển kinh tế xã hội của khu vực Công tác này đã được triển khai thực hiện khá tốt trên địa bàn cụ thể:

- Công tác quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất đã được UBND thành phố Cần Thơ phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến năm 2020

- Phòng đã triển khai hướng dẫn các phường công tác lập kế hoạch sử dụng đất năm 2017

- Hoàn thành công tác lập kế hoạch sử dụng đất của các phường để tổng hợp báo cáo Sở

- Thẩm định hồ sơ giao đất nông nông nghiệp, đất ở đô thị

- Thẩm định hồ sơ đo đạc các dự án được phân cấp

- Chỉ đạo, kiểm tra công tác chỉnh lý biến động đất ở của 07 phường trên địa bàn

- Lập kế hoạch và kinh phí để hợp đồng với các đơn vị như: trung tâm kỹ thuật địa chính quận, Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất tiến hành đo vẽ bản đồ đối với các phường chuyển đổi ruộng đất kết hợp cải tạo đồng ruộng, thành lập cơ sở dự liệu địa chính cho tất cả các phường và chuyển hệ tọa độ từ hệ HN-72 sang hệ VN-2000

Với việc lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất là tài liệu cơ bản trong việc chỉ

ra vị trí, quy mô, định mức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất; phục vụ cho việc đầu tư xây dựng công trình; giúp cho các cấp chính quyền trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đúng và phù hợp nhất là trong việc chuyển mục đích

sử dụng đất nông nghiệp, đất lúa sang đất phi nông nghiệp

2.4.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Ô Môn năm 2016

2.4.4.1 Hiện trạng các loại đất năm 2016

Tổng diện tích tự nhiên của quận Ô Môn năm 2016 là 13.193,43 ha chiếm 100% diện tích tự nhiên của quận Cụ thể ở Bảng sau:

Bảng 2.2 Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính năm 2016

hiệu

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính (ha)

STT Loại Đất Ký

hiệu

Tổng diện tích các loại đất trong đơn vị hành chính (ha)

2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,

(Nguồn: Biểu số 01- Báo cáo t uyết min ết quả t ống ê đất đ i năm 2016 - Phòng TN&MT quận

Ô Môn, năm 2017)

2.4.4.2 Hiện trạng theo mục đích sử dụng

* Về đất nông nghiệp: có diện tích 9.873,90 ha, chiếm 74,84% tổng diện tích

tự nhiên Cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp được thể hiện qua Hình sau:

Hình 2.2 Biểu đồ cơ cấu đất nông nghiệp

Ghi chú:

Đất NKH: Đất nông nghiệp khác Đất NTS: Đất nuôi trồng thủy sản Đất SXN: Đất sản xuất nông nghiệp

* Về đất phi nông nghiệp: có diện tích 3.319,53 ha, chiếm 25,16% diện tích tự

nhiên Trong đó:

Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu đất phi nông nghiệp

Ghi chú:

Đất CDG: Đất chuyên dùng Đất MNC: Đất có mặt nước chuyên dùng

Đất NTD: Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng Đất OCT: Đất ở

Đất PNK: Đất phi nông nghiệp khác Đất SON: Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối Đất TIN: Đất cơ sở tín ngưỡng

Đất TON: Đất cơ sở tôn giáo

2.4.4.3 Hiện trạng đất theo đối tƣợng sử dụng và quản lý

- Hộ gia đình cá nhân trong nước: 10.613,2 ha, chiếm 80,44 % diện tích

tự nhiên

- Tổ chức kinh tế: 469,36 ha, chiếm 3,56% diện tích tự nhiên

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước: 64,34 ha, chiếm 0,49 % diện tích tự nhiên

- Tổ chức sự nghiệp công lập: 69,13 ha, chiếm 0,52 % diện tích tự nhiên

- Tổ chức khác: 19,36 ha, chiếm 0,15% diện tích tự nhiên

- Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo: 15,04 ha, chiếm 0,11 % diện tích

tự nhiên

- UBND cấp xã: 936,84 ha, chiếm 7,1 % diện tích tự nhiên

- Cộng đồng dân cư và tổ chức khác:1.006,14 ha, chiếm 7,63% diện tích

tự nhiên

Hình 2.4 Biểu đồ cơ cấu đất theo đối tượng sử dụng