Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở

+ Trong xu thế vận động, phát triển phức tạp của nhu cầu sản phẩm vàdịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược của doanh nghiệp cần thườngxuyên nghiên cứu, dự báo thị trường để có quyết

Cơ sở lý luận và thực tiễn về chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Nhà ở và chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở

a Khái niệm về nhà ở

Có nhiều quan niệm về nhà ở khác nhau như sau:

- Nhà ở là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và đượcgắn liền với đất đai Nhà ở phục vụ cho mục đích sinh hoạt và ăn ở [1]

- Nhà ở là những công trình kiến trúc được xây dựng lên nhằm mụcđích tạo ra nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở sinh hoạt chống lại thiên tai do thờitiết mang lại của mỗi một gia đình [6]

- Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nóphụ thuộc vào những yếu tố: Vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượngcông trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích của đất đai [1], [13]

tư nhà ở hoặc đầu tư vào lĩnh vực khác

+ Nhà ở luôn gắn liền với môi trường cảnh quan và môi trường sinhsống của dân cư Chính vì vậy nhà ở chỉ có thể phát huy mọi tác dụng của nókhi nhà ở đó nằm đúng không gian hợp lý Mọi nhà ở trong không gian đó hỗtrợ cho nhau nâng cao hiệu quả sử dụng của từng nhà ở

+ Nhà ở mang nặng tính đơn chiếc, mỗi nhà ở do yêu cầu của người sửdụng đều có kích thước hình dáng, chất lượng khác nhau Do vậy, việc quản

lý nhà ở phải theo đối tượng, nhà ở không thể quản lý theo loại như các tàisản hữu hình khác được [13]

c Nhu cầu nhà ở

- Nhu cầu về nhà ở của dân cư là tổng hợp những ước muốn của họ về

vị trí địa lý, kiến trúc không gian và những điều kiện tiện nghi nằm trên mặtbằng diện tích xác định, nhằm thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân vàcủa hộ gia đình [7], [16]

- Phân loại nhu cầu nhà ở:

+ Nhu cầu nhà ở theo diện tích nhà ở được phân định theo tổng diệntích nhà ở Tại các khu đô thị ở Việt Nam nói chung và Thành phố Hà Nộinói riêng đang phấn đấu để đạt mức sinh hoạt tối thiểu từ 10  12mm2m/người

+ Nhu cầu nhà ở theo vị trí địa lý khu vực qui hoạch của công trình.+ Nhu cầu theo cấu trúc không gian nhà ở

+ Nhu cầu theo kiểu kiến trúc nhà ở

+ Nhu cầu về nhà và mức độ hoàn chỉnh của hạ tầng kỹ thuật và dịch

vụ kèm theo

+ Nhu cầu về nhà ở theo tổng giá trị của công trình

+ Nhu cầu thuê nhà ở

2.1.1.2 Khái niệm và vai trò của chiến lược kinh doanh nhà ở

a Chiến lược và kinh doanh nhà ở

Trong từ điển Larouse coi: "chiến lược là nghệ thuật các phương tiện

để chiến thắng" Tác giả Clausewitz (1953) cho rằng: "chiến lược là nghệthuật chỉ chiến đấu ở vị trí của thượng đế" [7].

Có nhiều quan niệm về chiến lược: Nguồn gốc từ quân sự cho rằng:chiến lược là nghệ thuật chỉ huy các phương tiện để chiến thắng Napoleon đãnói: "Nghệ thuật của chiến tranh là một nghệ thuật đơn giản, nhưng tất cảphải chấp hành" [7] Trong đời sống kinh tế cũng có nhiều quan niệm vềchiến lược như:

 Chiến lược là nghệ thuật xây dựng lợi thế cạnh tranh vững chắc đểphòng thủ

 Chiến lược là nghệ thuật phối hợp các hoạt động và điều khiển chúngnhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn

Tóm lại: Chiến lược là một nghệ thuật thiết kế, tổ chức các phương tiệnnhằm đạt tới các mục tiêu dài hạn (ở đây là các mục tiêu kinh tế) và có mốiquan hệ với một môi trường biến đổi và cạnh tranh

Kinh doanh nhà ở là lĩnh vực kinh doanh chuyên ngành, nó bao gồmquá trình nghiên cứu phân loại, phân tích xử lý, thông đạt có mục tiêu nhucầu của khách hàng tiềm năng và điều phối dòng phân phối - bán các sảnphẩm và dịch vụ nhà ở nhằm thoả mãn tối đa các nhu cầu của khách hàngtiềm năng Qua đó, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thu lợi và đạt được cácmục trên kinh tế xã hội tổng quát nhất định

Chiến lược trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở là một bộ phận chức năngtrọng yếu trong nội dung của quản trị, nó phối hợp với các bộ phận quản trịchức năng khác nhau của doanh nghiệp kinh doanh nhà như: quản trị đầu tưxây dựng nhà ở, quản trị nhân sự - tổ chức, quản trị tài chính để xác lập tưduy chiến lược hướng về thị trường lấy khách hàng mục tiêu làm trung tâmhạt nhân theo tư duy của quản trị kinh doanh hiện đại [6]

b Vai trò của chiến lược trong kinh doanh nhà ở

Hoạt động chiến lược trong kinh doanh nhà ở là hoạt động quan trọngquyết định sự thành công của các doanh nghiệp trong điều kiện kinh doanh

và cạnh tranh thị trường ngày càng gay gắt hơn

Hoạt động chiến lược kinh doanh cho phép doanh nghiệp kinh doanhnhà ở xác định:

Nhu cầu thị trường nhà ở và khách hàng tiềm năng từ đó nhận dạng vàlựa chọn thị trường mục tiêu, hoạch định được các chiến lược kinh doanhhiệu quả cho doanh nghiệp

Tạo giải pháp ứng xử kinh doanh thoả mãn cao nhu cầu khách hàng sovới đối thủ cạnh tranh

Chiến lược kinh doanh nhà ở góp phần phân bố lại dân cư, xác lập cơcấu kinh tế hợp lý, quy hoạch đô thị, vùng

Chiến lược kinh doanh nhà ở còn góp phần phát triển, duy trì bản sắcvăn hoá, dân tộc

Trong phạm vi doanh nghiệp, công ty Cổ phần Đầu tư An lạc, hệ thốngmục tiêu chiến lược có vai trò trong các mặt :

 Định hướng dài hạn của công ty

 Căn cứ để phân bổ các nguồn lực thực hiện các mục tiêu kinhdoanh

 Căn cứ để xác định và lựa chọn các phương án kế hoạch kinhdoanh của công ty

 Căn cứ để xác định và thực hiện các hướng chiến lược dài hnj vềnghiên cứu - triển khai, đầu tư, phát triển, đào tạo cán bộ, liêndoanh, liên kết kinh tế

2.1.1.3 Nội dung các chiến lược kinh doanh

a Chiến lược các thị trường mục tiêu kinh doanh nhà ở

Các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở nếu hoạt động kinh doanh trên một

thị trường rộng lớn với những chiến lược cạnh tranh tràn lan chắc chắn sẽ

không thể có hiệu quả bởi một số đối thủ cạnh tranh sẽ có vị trí tốt hơn đểphục vụ các phân đoạn kế hoạch riêng biệt của thị trường nhà ở Vì vậy, cácdoanh nghiệp hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này cần phải biết nhận

dạng những phần hấp dẫn nhất của thị trường mà họ có thể phục vụ một cách

có hiệu quả, nghĩa là họ phải tiến hành phân đoạn, định mục tiêu và định vịthị trường ở đây có nghĩa rằng doanh nghiệp phải tiến hành phân định cácphân đoạn thị trường trung tâm, đặt mục tiêu vào một hay nhiều phân đoạn ấy

và hoạch định các sản phẩm cùng chương trình chiến lược thích ứng với mỗiphân đoạn được lựa chọn [1]

Chiến lược phân đoạn thị trường mục tiêu đã chỉ rõ những cơ hội ởtừng đoạn thị trường ra trước mặt các nhà quản trị của doanh nghiệp, tạo điềukiện để chọn lựa thị trường mục tiêu hữu hiệu nhất

Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có thể áp dụng một trong ba cách đápứng thị trường để xác lập chiến lược lựa chọn thị trường mục tiêu như: chiếnlược không phân biệt, chiến lược có phân biệt và chiến lược tập trung Tuynhiên, để lựa chọn chiến lược áp dụng cụ thể đối với loại thị trường nào thìdoanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xem xét tới nguồn lực tài nguyêncủa doanh nghiệp, năng lực để tạo ra chất lượng nhà ở Quy mô của cơ sở hạtầng, nhu cầu về số đông khách hàng tập trung vào loại hình nhà ở nào? khảnăng cạnh tranh, tiếp thị, quảng cáo và mô hình các kênh phân phối doanhnghiệp

Chiến lược định vị thị trường: một khi công ty, doanh nghiệp đã quyếtđịnh sẽ xâm nhập vào khu vực nào trong thị trường, nó phải quyết định kế đóphải chiếm được vị thế nào trong các khu vực đó Các doanh nghiệp tạo rasản phẩm nhà ở cần phải có những giải pháp tạo ra cho khách hàng thấy đượchình ảnh của doanh nghiệp, cảm giác yên tâm khi sử dụng nhà ở do doanhnghiệp tạo ra, thật sự hài lòng với các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấptrong quá trình quản lý nhà ở và đô thị [7]

b Chiến lược sản phẩm nhà ở

Các nội dung chiến lược sản phẩm nhà ở là một yếu tố then chốt, điềukiện tiên quyết đảm bảo hiệu quả của hoạt động chiến lược của các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản Để hoạch định hữu hiệu chiến lược này bộphận chiến lược của doanh nghiệp cần phải xác lập được những nội dung cơ

bản của chiến lược sản phẩm nhà ở như: chiến lược cơ cấu nhằm hình thànhdanh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở, chiến lược chất lượng nhà ở, chiếnlược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới [7]

(1) Chiến lược cơ cấu nhà ở nhằm hình thành tổng danh mục sản phẩm vàdịch vụ nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu và dự báo nhu cầu thị trường, công tykinh doanh nhà ở cần phải xác định được vị thế của mình đang ở đâu, khảnăng tài chính, khả năng tạo ra chất lượng sản phẩm nhà ở, khả năng cungcấp dịch vụ, khả năng cạnh tranh của các kênh phân phối và đặc biệt là khảnăng sinh lợi của các sản phẩm dịch vụ nhà ở Từ đó mới đưa ra các chiếnlược kinh doanh các sản phẩm nhà ở và dịch vụ nhà ở như thế nào Nghĩa là:

+ Phải xác lập một danh mục nhóm, loại, nhãn hiệu sản phẩm và dịch

vụ hợp lý Trong đó, các nhóm được xác định chủ yếu là tổ hợp các loại,nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở theo vị trí qui hoạch; các loại sản phẩmđược định vị chủ yếu bằng loại kiểu kiến trúc công trình và mức độ hoànchỉnh của các dịch vụ nhà ở, các nhãn hiệu sản phẩm và dịch vụ nhà ở đượcđịnh vị là các loại kiểu nhà ở theo diện tích và qui hoạch nội thất căn hộ

+ Trong xu thế vận động, phát triển phức tạp của nhu cầu sản phẩm vàdịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược của doanh nghiệp cần thườngxuyên nghiên cứu, dự báo thị trường để có quyết định thích hợp loại bỏ hoặcthay đổi cấu trúc công trình kiến trúc nhà ở nhằm tạo ra sự thoả mãn cao hơnnhu cầu của khách hàng để có được danh mục sản phẩm và dịch vụ nhà ở linhhoạt với khả năng cạnh tranh cao

(2m) Chiến lược chất lượng sản phẩm và dịch vụ nhà ở của công ty, doanhnghiệp kinh doanh nhà ở

Trong hoạch định chiến lược sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các doanhnghiệp kinh doanh nhà phải lựa chọn tối ưu chất lượng của sản phẩm hỗn hợp

và định vị mặt hàng trên thị trường trọng điểm Đảm bảo chất lượng của sảnphẩm và dịch vụ nhà ở luôn đáp ứng nhu cầu thị trường với những biến độngphức tạp, ngày càng đòi hỏi cao và đồng bộ hơn về sản phẩm và dịch vụ.Chất lượng biểu tượng cho tầm mức và khả năng của một nhãn hiệu sản

phẩm khi thực hiện các công năng của nó Vì vậy theo quan điểm chiến lược,chất lượng sản phẩm dịch vụ nhà ở được đo lường qua đánh giá của ngườimua khi sử dụng.

Sản phẩm dịch vụ nhà ở có chất lượng cao khi được khách hàng đánhgiá về sự tiện dụng, sự an toàn, tính văn hoá trong sử dụng, bên cạnh nhữngyêu cầu về kỹ thuật của công trình Vì vậy, đòi hỏi các nhà quản trị chiếnlược phải có được luận cứ khoa học, thực tiễn để chọn lọc, cải tiến hoàn thiệnchất lượng sản phẩm cho phù hợp với động thái phát triển của nhu cầu Quanđiểm duy trì mức chất lượng mà thị trường chấp nhận theo thời gian quá dàihoặc giảm dần chất lượng một cách khéo léo để bù vào chi phí, tăng cao mứclãi hiện tại là những quan điểm cần phải được loại bỏ trong hoạch định chiếnlược sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh nhà

(3) Chiến lược phát triển sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới

Theo quan điểm chiến lược hiện đại, tồn tại những quan niệm về chiếnlược sản phẩm như sau:

+ Những mặt hàng sản phẩm dịch vụ nhà ở mới tạo ra một thị trườnghoàn toàn mới

+ Nhóm sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới cho phép doanh nghiệp lầnđầu xâm nhập thị trường đã có

+ Những sản phẩm và dịch vụ được cải biến nhằm cung cấp nhữngthuộc tính công năng được tăng cường hoặc giá trị được chấp nhận lớn hơnthay thế cho sản phẩm hiện hữu

+ Ngoài ra còn có sản phẩm và dịch vụ nhà ở mới là những mặt hàngmới được hình thành từ các sản phẩm hiện hữu, nhưng được chọn trọng điểmmục tiêu ở các đoạn thị trường mới [16], [2m2m]

c Chiến lược giá sản phẩm nhà ở

Giá là một yếu tố chiến lược chủ chốt của chiến lược kinh doanh nhà ở

- mix, gắn liền với vị thế, phản ánh chất lượng nhà ở, đồng thời giá cũng làmột biến số chiến thuật chủ yếu có thể được thay đổi nhanh chóng để phục vụ

các mục đích cạnh tranh

Hoạch định chiến lược giá đối với hoạt động kinh doanh nhà ở và dịch

vụ nhà ở, các doanh nghiệp kinh doanh được tập trung vào những vấn đề sau:(1) Lựa chọn các loại hình chiến lược giá

Chiến lược giá thấp: tuỳ theo nội dung các chiến lược mục tiêu đã đượchoạch định sẵn của doanh nghiệp mà họ có nội dung các chiến lược giá khácnhau

Chiến lược định giá nhà ở ngang bằng với thị trường: chiến lược nàyphù hợp với các sản phẩm và dịch vụ nhà ở giống nhau hoặc tương tự nhưnhau (các căn hộ chung cư cao tầng) người bán không khó khăn gì trong việcquyết định về giá khi có sự thay đổi trên thị trường nhà ở Khi chiến lược cơbản của doanh nghiệp là bán các sản phẩm và dịch vụ nhà ở với giá thịnhhành trên thị trường thì vai trò của giá trong chiến lược - mix chỉ là yếu tốtrung hoà Không ai có ý định giảm giá để dành thêm khách hàng và ngượclại

Chiến lược định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở cao hơn giá thị trường:

thường chiến lược này chỉ được sử dụng khi doanh nghiệp kiểm soát được thịtrường và sự kiểm soát này có thể đạt được khi doanh nghiệp:

+ Có sự khác biệt rõ nét về các thuộc tính phối thức mặt hàng hỗn hợphoặc được bảo vệ do có bằng sáng chế phát minh, hoặc do tính phức tạp,hoặc các bí mật nhà nghề trong quá trình sản xuất rất khó bắt chước

+ Nếu sản phẩm và dịch vụ nhà ở có tính phức tạp và lâu bền, sự khácbiệt có thể là vì uy tín tuyệt đối của doanh nghiệp về xây lắp, bảo dưỡng trong khi các yếu tố này được người tiêu dùng coi là quan trọng

+ Bán sản phẩm và dịch vụ nhà ở với một giá tương đối cao so với giáthị trường có thể là một thủ pháp tạm thời trong một số điều kiện nhất định.Giá cao có thể dùng như một biện pháp để thử nghiệm thị trường

+ Khi doanh nghiệp hoàn toàn thiếu thông tin về độ co dãn của cầu,nếu bắt buộc phải thử nghiệm doanh nghiệp nên định giá ban đầu cao sau đógiảm dần hơn là ngược lại

Trong trường hợp này công ty có thể xây nhà chất lượng cao để báncho người có thu nhập cao nhằm mục đích xây dựng hình ảnh, vị thế, uy tíncủa công ty trên thương trường [16].

(2m) Vận dụng thích hợp các phương pháp định giá nhà ở và dịch vụ nhà ở

Để định giá sản phẩm và dịch vụ nhà ở, các nhà quản trị chiến lược tạicác Công ty kinh doanh nhà cần xác lập các mục tiêu, lượng giá các nhân tố

và triển khai định một qui trình định giá thích hợp, các yếu tố như vị trí địa

lý, hạ tầng cơ sở kinh tế và kỹ thuật khu vực có sản phẩm bất động sản,tương lai quy hoạch vùng, chi phí cạnh tranh, các ràng buộc và luật pháp,chiến lược vĩ mô, các mục tiêu doanh số lợi nhuận và thị phần chấp nhận củangười tiêu dùng Trong kinh doanh nhà ở còn có một yếu tố rất quan trọng đểđịnh giá mà khách hàng đặc biệt quan tâm đó là giá được định theo giá vàng

và tỷ giá, mức giá ở các nước trong khu vực

Phương pháp định giá trên chi phí: khi xác định mức giá để đạt đượclợi nhuận cao nhất và bù đắp các chi phí bất biến nhanh nhất người ta ápdụng những phương pháp phân tích cận biên đơn giản để tìm ra mức giá màtại đó chỉ số cận biên bằng thu nhập cận biên, các kỹ thuật định giá dựa trênchi phí kinh doanh mà phương pháp phổ biến tại các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản Phương pháp này căn cứ trên cơ sở chi phí sau đó thêmmột tỷ lệ cộng vào giá vốn để thu hồi được các chi phí quản trị chung, chi phíchiến lược và đạt được một mức lợi nhuận thoả đáng

Việc áp dụng phương pháp cộng vào chi phí có thể khác nhau phụthuộc vào đối tượng sử dụng (người sản xuất, người trung gian ) hoặc phụthuộc vào loại giá được sử dụng (tổng chi phí, chi phí khả biến )

Phương pháp định giá trên cơ sở phân tích thị trường và cạnh tranh :

Khi chiến lược của doanh nghiệp là bán mặt hàng tại mức giá hoặc gần vớimức giá thị trường thì vấn đề quan trọng của định giá bây giờ là phân tích sựthay đổi của thị trường Các cố gắng chiến lược chỉ tập trung vào việc thíchứng các cố gắng bán hàng dịch vụ, đặc tính mặt hàng và chi phí từ đó giảmgiá cao hơn hoặc thấp hơn mức giá đã định trước

Phương pháp định giá theo mức giá người tiêu dùng chấp nhận giá

thường phản ánh trực tiếp mức độ mà người mua sẽ trả Sử dụng phươngpháp này đòi hỏi các nhà quản trị phải thường xuyên theo dõi , có được dữliệu về các mức giá sản phẩm mà người tiêu dùng chấp nhận nó trong nhữngkhoảng thời gian xác định.

Ngoài ra, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn áp dụng phươngpháp:

+ Định giá theo lợi nhuận mục tiêu

+ Định giá nhà ở theo phương pháp giá hoà vốn

Sau khi lựa chọn đúng phương pháp định giá, trong quá trình kinhdoanh nhà ở các công ty, doanh nghiệp còn áp dụng các phương pháp điềuchỉnh giá thích hợp nhằm bán được nhiều nhà để tăng cao lợi nhuận kinhdoanh [2m2m]

d Chiến lược lựa chọn kênh phân phối nhà ở

(1) Chiến lược kênh phân phối và giao dịch nhà ở và dịch vụ nhà ở

Đối với công ty, doanh nghiệp việc phân phối nhà ở được thực hiệntrong một quá trình từ việc lựa chọn và vận hàng các kênh phân phối, mạnglưới trung gian triển khai các phương pháp, cách thuê bán sản phẩm và thựchiện các dịch vụ sau bán

Với đặc trưng của nhà ở và thị trường nhà ở, chiến lược phân phối làtổng hợp các định hướng nguyên tắc, qui định được các tổ chức chiến lượccủa các doanh nghiệp xây dựng - kinh doanh nhà ở tôn trọng, chấp nhận thựchiện tối ưu hoá dòng phân phối sản phẩm và dịch vụ nhà ở tới các công ty,doanh nghiệp sản xuất - kinh doanh nhà ở với người tiêu dùng cuối cùngnhằm thoả mãn tối đa nhu cầu của họ và đảm bảo thực hiện tốt các mục tiêuchiến lược và mục tiêu kinh tế - xã hội tổng quát của doanh nghiệp

(2m) Hoạch định chiến lược kênh phân phối nhà ở với nội dung cơ bản sau:

+ Lựa chọn và tổ chức kênh phân phối sản phẩm nhà ở: có nhiều kênhphân phối và giao dịch đối với sản phẩm nhà ở, mỗi tổ chức kênh đều có ưuđiểm và nhược điểm riêng Doanh nghiệp kinh doanh nhà cần phải lựa chọn

và tổ chức kênh phân phối phù hợp với từng sản phẩm cụ thể Chẳng hạnnhư: sản phẩm nhà căn hộ cao tầng có thể áp dụng lựa chọn cấu trúc mạnglưới bán buôn, nhà lô thông tầng hoặc biệt thự lựa chọn cấu trúc mạng lướibán lẻ.

+ Quản trị kênh và mạng phân phối: doanh nghiệp kinh doanh nhà phải

có sự lựa chọn và đánh giá đúng khả năng của các thành viên được lựa chọntham gia kênh và mạng phân phối sản phẩm của mình, luôn tạo ra các chiếnlược kích thích khả năng tiêu thụ cao nhất của chúng, hàng kỳ cần có nhữngđánh giá dựa trên những tiêu chí như: doanh số bán hàng, tỷ lệ tăng trưởng

+ Lựa chọn phương pháp và công nghệ bán sản phẩm nhà ở: có nhiềuphương pháp và công nghệ bán Đối với loại hàng hoá đặc biệt như sản phẩmnhà ở, người ta thường lựa chọn nhiều giải pháp và công nghệ bán như sau:

 Bán trực tiếp: theo cách này, khách hàng liên hệ trực tiếp vớiphòng kinh doanh của doanh nghiệp, cách này sẽ giảm bớt một sốchi phí trung gian tạo điều kiện giảm giá, tạo lợi thế trong cạnhtranh

 Bán qua trung gian (môi giới bất động sản): môi giới là người được

uỷ quyền của khách hàng cũng như doanh nghiệp kinh doanh nhà

ở Người môi giới thường nắm về kỹ thuật giá cả, đặc biệt là thôngtin về thị trường nhà ở Sự xuất hiện người môi giới trong hệ thốngphân phối đã làm cho cung cầu về sản phẩm và dịch vụ nhà ở đượcchắp nối với nhau, đồng thời còn góp phần tăng uy tín sản phẩmcủa doanh nghiệp Tuy nhiên, khi chọn cách phân phối này, doanhnghiệp cần tính đến những ưu đãi của mình cho người môi giới nhưthù lao (hoa hồng các khoản khác…), bảo trợ về kỹ thuật và thươngmại [1], [6]

e Chiến lược xúc tiến thương mại các sản phẩm và dịch vụ nhà ở

Xúc tiến thương mại là những nỗ lực của doanh nghiệp kinh doanh nhà

ở nhằm tác động tới khách hàng tiềm năng để họ được hiểu biết về giá trịchất lượng của sản phẩm nhà ở, phương pháp phân phối bán hàng và các dịch

vụ được cung cấp hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp Từ đó hình thành nhu

cầu thực sự và cuối cùng có được quyết định mua, thực hiện hành vi mua và

sử dụng các sản phẩm nhà ở cũng như các dịch vụ do doanh nghiệp cung cấp.Hoạch định chiến lược xúc tiến thương mại ở các doanh nghiệp kinh doanhnhà ở với các nội dung cơ bản:

Mục tiêu và ngân sách xúc tiến thương mại nhà ở: để nâng cao hiệu

quả tiêu thụ sản phẩm nhà ở, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải xácđịnh mục tiêu quản cáo cụ thể cho từng loại sản phẩm mà doanh nghiệp tổchức đầu tư kinh doanh Sau khi xác định được mục tiêu, doanh nghiệp cầntiến hành xây dựng ngân sách cho từng mục tiêu Ngân sách được xây dựngphải hết sức hợp lý, sao cho không quá lãng phí và càng không được quá ítdẫn đến hiệu quả trên chi phí thấp Xây dựng ngân sách nên xây dựng một tỷ

lệ thích hợp với doanh thu dự đoán của sản phẩm

Xác lập phương thức xúc tiến hỗn hợp nhà ở với 5 công cụ:

(1) Quảng cáo xúc tiến bán chào hàng trực tiếp, chào hàng gián tiếp: chiếnlược trực tiếp giúp cho bán hàng dễ dàng và năng động hơn, đưa hàng hoánhà ở vào kênh phân phối và các quyết định lập kênh phân phối hợp lý rấtnhiều Quảng cáo tốt hỗ trợ cho các chiến lược nhà ở tồn tại và phong phúhơn nữa nó còn làm tăng cường kết quả thực hiện các chiến lược này.Thông thường các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà thực hiệnquảng cáo thông qua các công ty quảng cáo, báo chí hoặc các phương tiệnthông tin đại chúng, tham gia các hoạt động tài trợ các chương trình thể thao,văn hoá, xã hội

(2m) Xúc tiến bán hàng nhằm khích lệ nhất thời về giá, giải thưởng, quà tặng,sản phẩm được hoạch định để kích thích việc mua hàng khi chào hàng (3) Chào hàng trực tiếp (hay còn gọi là bán hàng trực tiếp các nhân) là chàohàng bằng miệng trong một cuộc trò chuyện, thương thảo với một hoặcnhiều khách hàng triển vọng cho mục tiêu bán hàng Phương pháp nàythường được các công ty kinh doanh môi giới bất động sản áp dụng

(4) Chào hàng gián tiếp: chiêu khách gián tiếp là sự kích khởi gián tiếp chonhu cầu mua nhà ở hoặc dịch vụ về nhà ở của khách hàng tiềm năng bằngviệc tổ chức các thông điệp có ý nghĩa và ấn tượng thương mại về sản

phẩm nhà ở trên các ấn phẩm, truyền thanh, truyền hình, trưng bày, raohàng trên phim ảnh mà không phải trả tiền.

(5) Thiết kế thông điệp xúc tiến và lựa chọn kênh truyền thống: công tác thiết

kế thông điệp rất quan trọng, nó mang đến cho người nhận thông điệp khách hàng hiểu được các công năng tiện ích của sản phẩm và dịch vụ donhà sản xuất cung cấp Ngoài ra thông điệp phải tạo được sự hấp dẫn củasản phẩm và dịch vụ, như vậy mới đạt được hiệu quả mong muốn của nó.Thông điệp cũng cần phải luôn được cải tiến thay đổi về cách diễn đạtnhằm tránh sự nhàm chán mà không thay đổi nội dung cơ bản của thôngđiệp

-Công ty, doanh nghiệp cũng cần phải lựa chọn kênh truyền thông thíchhợp có hiệu quả tác động cao nhất Sự lựa chọn thông thường các kênhtruyền thông ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà hiện nay là truyền hình, báochí và trên mạng internet

Đánh giá hiệu quả xúc tiến thương mại: để đánh giá hiệu quả xúc tiếnthương mại ở các doanh nghiệp kinh doanh nhà thông thường người ta đánhgiá qua các chỉ tiêu sau:

Số lượng khách hàng biết đến sản phẩm nhà ở của doanh nghiệp tăng?

 Lượng khách hàng tìm đến doanh nghiệp mua nhà ở tăng?

 Doanh số đạt được sau khi tiến hành thực hiện các hoạt độngxúc tiến thương mại nhà ở tăng?

f Chiến lược chi phí tìm kiếm thuê, mua nhà ở

Doanh nghiệp hay công ty kinh doanh nhà ở nhiều khi phải thông quacác tổ chức tư vấn nhằm triển khai quá trình chuẩn bị đầu tư, khai thác cóhiệu quả các dự án nhà ở Chi phí này nhằm để thực hiện thủ tục hồ sơ pháp

lý quy định cho các dự án đầu tư, nghiên cứu lập dự án khả thi, công trìnhnhà ở để bán, thiết kế kỹ thuật công trình nhà, phê duyệt vốn đầu tư

Đôi khi doanh nghiệp kinh doanh nhà cũng phải thông qua các tổ chứctrung gian để tìm kiếm những thông tin hữu ích về nhà ở để từ đó ra những

quyết định đầu tư kinh doanh.

Cũng có những doanh nghiệp kinh doanh nhà tiến hành thuê mua tàichính hoặc thuê các sản phẩm nhà ở rồi tiến hành kinh doanh cho thuê lại

g Chiến lược dịch vụ khách hàng trong kinh doanh nhà ở

Dịch vụ trước bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà phảicoi chiến lược dịch vụ khách hàng là quan trọng, đặc biệt là những công tykinh doanh đầu tư những dự án nhà ở quy mô theo quy hoạch Doanh nghiệpcần cung cấp những dịch vụ trước bán như thông tin về quy hoạch, hạ tầngkinh tế xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án và xung quanh Cungcấp dịch vụ thiết kế công trình hoàn thiện công trình, hoàn thiện nội ngoạithất

Dịch vụ trong bán sản phẩm nhà ở: doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cầnquan tâm đến dịch vụ trong bán hợp lý như: chất lượng sản phẩm, điều kiệntiện nghi nơi bán hàng và đặc biệt là các thủ tục hành chính nên cố gắng giảmthiểu những thủ tục rắc rối, phiền hà

Dịch vụ sau bán sản phẩm nhà ở: dịch vụ sau bán cần được các doanhnghiệp kinh doanh nhà quan tâm đặc biệt, nó giúp khách hàng giải quyếtnhững công việc sau:

+ Hoàn thiện thủ tục, hồ sơ pháp lý nhà ở

+ Bảo vệ, an ninh trật tự

+ Vệ sinh môi trường

+ Cung cấp điện, nước sinh hoạt

+ Dịch vụ văn hoá, y tế, thể thao và giáo dục

+ Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở và các loại dịch vụ khác

Dịch vụ tài chính, tín dụng nhà ở gồm: Dịch vụ cho vay tiền mua nhà.Dịch vụ mua nhà trả góp Dịch vụ cho thuê nhà ở

Vận dụng quản lý chất lượng đồng bộ quản trị thương mại để phát triểnchất lượng dịch vụ nhà ở: các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải

ngày càng hoàn thiện và phát triển chất lượng dịch vụ nhà ở bằng việc vậndụng công tác quản lý chất lượng đồng bộ và cải tiến chất lượng theo tiêuchuẩn ISO 9000.

2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến các chiến lược kinh doanh nhà ở

2.1.2.1 Môi trường vĩ mô

a Môi trường kinh tế

Sức mua nhà ở của khách hàng cũng rất quan trọng đối với thị trườngnhà ở Sức mua chung phụ thuộc vào mức thu nhập hiện tại, giá cả, số tiềntiết kiệm và khả năng vay nợ Sự suy thoái kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp cao, lãisuất vay tín dụng tăng đều ảnh hưởng đến sức mua [19]

Ngoài ra các nhà hoạt động thị trường nhà ở cũng phải chú ý đến sựkhác biệt về địa cư trong cơ cấu phân bố thu nhập Nên tập trung chủ yếu vàotừng vùng đang mở những khả năng tiềm tàng đầy triển vọng nhất

b Môi trường tự nhiên

Cần quan tâm đến vấn đề nạn khan hiếm một số loại nguyên liệu chủyếu trong xây dựng hiện nay là: gỗ, sắt thép, xi măng, gạch ngói…

Việc sử dụng nguồn tài nguyên có thể phục hồi được như rừng cũngđòi hỏi phải quan tâm Để bảo vệ đất và đảm bảo đủ số lượng gỗ đáp ứng nhucầu trong tương lai, các doanh nghiệp khai thác gỗ phải trồng lại rừng trênnhững diện tích đã chặt

Một vấn đề rất nghiêm trọng nảy sinh ra do cạn kiệt nguồn tài nguyênkhông thể phục hồi được như: sắt thép, Klinke… Do vậy, đòi hỏi các doanhnghiệp sử dụng nguyên vật liệu này sẽ gặp nhiều rắc rối và sẽ tốn kém nhiềuhơn

Sự can thiệp kiên quyết của Nhà nước vào quá trình sử dụng hợp lý vàtái sản xuất các nguồn tài nguyên thiên nhiên

Ban lãnh đạo bộ phận chiến lược phải để mắt tới tất cả những vấn đềnày để có thể nhận được những nguồn tài nguyên thiên nhiên cần thiết cho

hoạt động của doanh nghiệp mà không gây tổn thất cho môi trường.Trong ýnghĩa này hoạt động của kinh doanh chắc chắn sẽ phải chịu sự kiểm soátnghiêm ngặt từ phía các cơ quan Nhà nước.

c Môi trường khoa học công nghệ

Trong điều kiện hiện nay của nước ta chủ yếu vẫn áp dụng công nghệ

kỹ thuật thô sơ: làm bằng sức người là chính; nhưng với một số doanh nghiệplớn như: Vinaconex, HUD đã áp dụng công nghệ hiện đại của nước ngoàinhư ép cọc thuỷ lực, sử dụng phụ gia trong việc đổ móng, mái, trát tườngbằng máy Trong việc giao dịch nhà ở cũng đã sử dụng thông tin qua Internet,kết nối mạng trong doanh nghiệp với các trung tâm giao dịch nhà ở Với cácnhà hoạt động thị trường cần phải hiểu rõ những biến đổi đang diễn ra trongmôi trường khoa học kỹ thuật và làm thế nào để kỹ thuật và công nghệ mới

có thể phục vụ việc thoả mãn những nhu cầu của cong người Họ cần cộngtác chặt chẽ với các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học thiết kếthử nghiệm và khuyến kích họ tiến hành nghiên cứu, hướng nhiều hơn vào thịtrường nhà ở Họ phải nhạy cảm với những mặt tiêu cực có thể có của những

ý tưởng công nghệ mới có thể gây thiệt hại cho người sử dụng và làm họ mấttin tưởng và chống lại [19]

d Môi trường chính trị, thể chế

Những sự kiện xảy ra trong môi trường chính trị có ảnh hưởng mạnh

mẽ đến những quyết định chiến lược Môi trường này bao gồm luật lệ, các cơquan nhà nước, các nhóm xã hội có uy tín có ảnh hưởng đến các tổ chức cùng

cá nhân và hạn chế tự do hành động của họ trong khuôn khổ xã hội

Môi trường này có ảnh hưởng lớn thị trường nhà ở quy định hoặc kiểmsoát các quá trình, các hoạt động, các mối quan hệ trên thị trường, đồng thời

nó còn có thể hạn chế hoặc tạo ra những điều kiện thuận lợi cho phát triển thịtrường Trong môi trường luật pháp bao gồm các bộ luật của trung ương vàpháp lệnh của địa phương nhằm bảo vệ cạnh tranh kinh doanh lẫn quyền lợingười tiêu dùng Luật pháp phản ánh các quan điểm chính trị và xã hội, trước

hết định hướng và hạn chế một số các hoạt động kinh doanh, mặt khác cũng

mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho các doanh nghiệp Gần đây nước ta đã tậptrung vào xây dựng các bộ luật mới để định chế cho các hoạt động kinhdoanh nhà ở: Luật đất đai, Luật kinh doanh, Luật thuế

Do vậy các doanh nghiệp cần quan tâm nhiều hơn đến sự can thiệp củaNhà nước trên thị trường kinh doanh nhà ở

e Môi trường văn hoá

Con người lớn lên trong một xã hội cụ thể và chính xã hội đó đã traudồi những quan điểm cơ bản của họ tạo nên những giá trị và chuẩn mực đạođức Con người Việt Nam thích sống trong những giá trị văn hoá truyềnthống như: quan tâm đến người khác, chăm chỉ, cần cù, chịu khó trong laođộng và học tập, có vị trí vươn lên trong công việc Các nhà hoạt động chiếnlược nhà ở cần quan tâm đến các lĩnh vực này để ra các quyết định chính xáctrong hoạt động kinh doanh của mình

Môi trường văn hoá có những đặc trưng: xu hướng lâu dài về bảo đảm

tự phục vụ, thoả mãn mong muốn nhanh chóng, cuộc sống dễ dàng, quan hệkhông hình thức và định hướng trí tuệ

Tóm lại, môi trường chiến lược vĩ mô của nước ta bao gồm các yếu tố

về nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, khoa học kỹ thuật, chính trị thể chế và cácyếu tố của môi trường văn hoá

2.1.2.2 Môi trường vi mô

Môi trường vi mô là những lực lượng có quan hệ trực tiếp tới hoạtđộng kinh doanh và chiến lược của doanh nghiệp bao gồm các yếu tố và lựclượng chủ yếu: những người cung ứng, những người môi giới chiến lược, cáckhách hàng và các đối thủ cạnh tranh [19]

(1) Những người cung ứng là những doanh nghiệp kinh doanh và nhữngngười cá thể cung cấp cho doanh nghiệp và các đối thủ cạnh tranh cácnguồn vật tư cần thiết để tạo ra những sản phẩm hay dịch vụ nhà ở nhất

Ngoài ra doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cần phải mua sức lao động,thiết bị nhiên liệu, điện năng, máy tính… cần thiết để phục vụ cho việc tạo rasản phẩm nhà ở như ý

Những sự kiện xảy ra trong môi trường "người cung ứng", có thể ảnhhưởng nghiêm trọng đến hoạt động chiến lược của doanh nghiệp

Những người quản trị chiến lược phải chú ý theo dõi giá cả các mặthàng cung ứng, bởi vì việc tăng giá, những vật tư mua có thể buộc phải nânggiá nhà ở, làm ảnh hưởng không tốt tới khách hàng, giảm uy tín của doanhnghiệp trên thương trường

(2m) Những nhà môi giới chiến lược: những nhà môi giới chiến lược sản phẩm

và dịch vụ nhà ở là những doanh nghiệp hỗ trợ cho đoanh nghiệp kinhdoanh nhà ở đi lên, tiêu thụ và phổ biến sản phẩm và dịch vụ nhà ởdoanh nghiệp trong giới khách hàng ở đây có những người môi giớithương mại các doanh nghiệp chuyên tổ chức lưu thông hàng hoá, các tổchức dịch vụ chiến lược và các tổ chức tài chính tín dụng Những ngườimôi giới nhà ở là những doanh nghiệp kinh doanh hỗ trợ cho doanhnghiệp tìm kiếm khách hàng hay trực tiếp bán sản phẩm và dịch vụ nhà ởcủa mình cho họ Việc lựa chọn những người môi giới thương mại và tổchức làm việc với họ là một nhiệm vụ không đơn giản; ngày này doanhnghiệp kinh doanh nhà ở chủ yếu làm việc với các doanh nghiệp môigiới lớn và không ngừng phát triển Ngoài ra, việc lựa chọn người môigiới nhà ở cần phải hết sức thận trọng, nếu không thì khi một số kênhlưu thông hàng hoá này bắt đầu hoạt động thì lại mất đi khả năng sửdụng một số kênh khác

(3) Các tổ chức dịch vụ chiến lược: là những doanh nghiệp nghiên cứu chiếnlược, những doanh nghiệp quảng cáo và các doanh nghiệp tư vấn chiếnlược giúp cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhà ở xác định hướngchính xác hơn và đưa hàng của mình đến đúng người tiêu dùng Doanhnghiệp kinh doanh nhà phải quyết định xem mình có cần phải sử dụngdịch vụ của các tổ chức đó không hay tự đảm nhiệm lấy tất cả những côngviệc cần thiết Sau khi quyết định chọn dịch vụ mất tiền doanh nghiệp

phải lựa chọn kỹ người cung ứng dịch vụ cho phù hợp Cần phải kiểm trađịnh kỳ đánh giá hoạt động các doanh nghiệp này tìm phương án thay thếnếu họ không đáp ứng được yêu cầu của mình.

(4) Các tổ chức tài chính - tín dụng: doanh nghiệp bảo hiểm và các tổ chứckhác hỗ trợ ddoanh nghiệp đầu tư cho các thương vụ hay bảo hiểm chốngrủi ro liên quan đến việc mua bán nhà ở Phần lớn các doanh nghiệp vàkhách hàng không thể bỏ qua sự giúp đỡ của các tổ chức tài chính khi đầu

tư cho các thương vụ của mình Việc tăng giá tín dụng hay thu hẹp cáckhả năng cấp tín dụng có thể ảnh hưởng nghiệm trọng đến hoạt độngchiến lược của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở Vì thế doanh nghiệp, cácchủ thể kinh doanh nhà ở cần thiết lập những mối quan hệ bền vững vớinhững tổ chức tài chính tín dụng quan trọng nhất đối với mình

(5) Khách hàng: doanh nghiệp cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng khách hàng củamình nhìn chung có 3 dạng thị trường khách hàng chính:

- Thị trường người tiêu dùng - những người và hộ dân mua hàng hoá vàdịch vụ nhà ở để sử dụng cho cá nhân

- Thị trường nhà buôn bán trung gian- tổ chức mua hàng hoá và dịch vụNhà ở để sau đó bán lại kiếm lời

- Thị trường các cơ quan nhà nước - những tổ chức nhà nước mua hàng

và dịch vụ nhà ở sau đó sử dụng trong những lĩnh vực dịch vụ công cộnghoặc chuyển giao hàng hoá, dịch vụ đó cho người cần đến nó

(6) Đối thủ cạnh tranh: mọi doanh nghiệp đều có rất nhiều đối thủ cạnh tranhkhác nhau Môi trường cạnh tranh bao gồm trước hết là các doanhnghiệp khác trong cùng một ngành kinh doanh sản phẩm và dịch vụ nhà

ở cạnh tranh với tổ chức cả về nguồn lực lẫn doanh số bán

2.1.3 Thị trường nhà ở

2.1.3.1 Thị trường nhà ở

a Khái niệm thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở bao gồm các quan hệ mà qua đó các giao dịch về nhà

ở của các bên tham gia được thực hiện Nếu hiểu theo nghĩa rộng thị trường

nhà ở bao gồm các mối quan hệ: các nhà đầu tư đã tạo lập nhà ở, các hoạtđộng dịch vụ phục vụ cho hoạt động của thị trường nhà ở và khách hàng cónhu cầu Nếu hiểu theo nghĩa hẹp thì thị trường nhà ở là quan hệ trực tiếp,giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà ở [13].

b Thị trường nhà ở của công ty, doanh nghiệp kinh doanh

Là một tập khách hàng, người cung ứng hiện thực và tiềm năng có nhucầu thị trường về các công trình kiến trúc nhà ở trong danh mục sản phẩm màdoanh nghiệp có dự án kinh doanh, trong mối quan hệ với các nhân tố củamôi trường vĩ mô và tập người cung ứng là các đối thủ cạnh tranh của nó[13]

Như vậy, khái niệm với hai góc độ tiếp cận vĩ mô và vi mô như trên đãgiải thích rõ bản chất vận hành của thị trường nhà ở Trong đó chứa đựng 3thành tố cấu trúc cơ bản gồm:

(1) Cung thị trường nhà ở

Cung thị trường của sản phẩm nhà ở là tổng lượng các hàng hoá nhà ở

mà người kinh doanh nhà ở sản xuất và cung ứng ra thị trường để đáp ứngnhu cầu thị trường trong một giai đoạn nhất định [1]

Các công ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, một chủ thể của thịtrường chủ yếu bán hàng hoá sản phẩm nhà ở của mình cho những người tiêudùng nhằm thoả mãn nhu cầu của họ được thể hiện dưới dạng cầu Chỉ khicung và cầu sản phẩm nhà ở phù hợp với nhau thì hợp đồng mua bán nhà ở

có thể được ký kết; người cung cấp bán được nhà ở cho người mua (kháchhàng) và khách hàng mua được sản phẩm nhà ở vừa ý

(2m) Cầu của thị trường nhà ở

Cầu của thị trường nhà ở là tổng lượng nhà ở đã và sẽ được mua bởimột nhóm khách hàng xác định trong một môi trường chiến lược và dưới mộtchương trình chiến lược xác định Như vậy cầu trên thị trường của sản phẩmnhà ở là nhu cầu có sức mua của người tiêu dùng, họ đã sẵn sàng và sẽ mua.Trong điều kiện cạnh tranh trên cùng một thị trường mục tiêu có nhiều công

ty, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở cùng tham gia hoạt động Vì vậy, không

được đồng nhất khái niệm “nhu cầu thị trường tổng cộng” và “nhu cầu thịtrường của doanh nghiệp” Có thể hiểu nhu cầu thị trường mà công ty, doanhnghiệp có thể khai thác là một phần của nhu cầu tổng cộng mà công ty, doanhnghiệp có được dưới một nỗ lực chiến lược xác định Như vậy, cầu là mặt thứhai của quá trình trao đổi sản phẩm nhà ở [1].

- Nhu cầu thị trường nhà ở hình thành và phát triển chịu sự tác độngcủa các nhân tố sau:

 Nhân tố môi trường vĩ mô như: hệ thống luật pháp, chiến lược đầutư

 Nhân tố bên bán: sự phát triển của các công ty sản xuất, kinhdoanh bất động sản, nhà ở

 Nhân tố động cơ mua, cá nhân và môi trường của người tiêu dùng.Nhu cầu thị trường nhà ở phát triển theo những qui luật sau:

+ Thường xuyên tăng lên về số lượng, chất lượng đòi hỏi tính đồng bộcao

+ Đa dạng, phong phú

+ Sự phân bố mật độ theo không gian không đều

+ Giá thị trường nhà ở:

 Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh hoàn hảo: thị trường cạnh

tranh hoàn hảo bao gồm rất nhiều người bán và người mua nhà ở.Không một người bán hay mua nào có thể ảnh hưởng lớn đến mứcgiá thị trường của hàng hoá nhà ở Người bán không thể đòi giácao hoặc thấp hơn giá thị trường vì cả hai bên có thể tự do mua,bán nhà của mình theo giá thị trường

 Giá thị trường nhà ở trong cạnh tranh độc quyền: thị trường cạnh

tranh độc quyền gồm rất đông người mua và người bán thực hiệncác thương vụ không theo một giá thị trường thống nhất mà làtrong một khoảng giá rộng Người bán có thể chào bán nhiềuphương án hàng hoá khác nhau Người mua thấy có sự chênh lệch

về giá chào bán và sẵn sàng mua nhà ở theo các giá khác nhau Do

có rất nhiều đối thủ cạnh tranh, chiến lược kinh doanh của họ cóảnh hưởng đến từng công ty, doanh nghiệp ít hơn là trong điềukiện của thị trường độc quyền của nhóm người bán.

 Giá thị trường nhà ở trong thị trường cạnh tranh độc quyền nhóm người bán: thị trường độc quyền nhóm người bán gồm một số ít

người bán nhà ở rất nhạy cảm với chiến lược hình thành giá cả vàchiến lược kinh doanh của nhau, ít người bán vì những người mớikhó xâm nhập vào thị trường này Mọi người bán nhạy bén vớichiến lược và hoạt động của các đối thủ cạnh tranh Nếu một thànhviên trong nhóm thay đổi chiến lược giảm giá thì bắt chiến lượcthay đổi giá tăng có thể lại không được thành viên khác ủng hộ,như vậy rất nguy hiểm

 Giá thị trường nhà ở trong thị trường độc quyền tuyệt đối: trong

trường hợp độc quyền tuyệt đối thị trường chỉ có một người bán,

có thể là một tổ chức Nhà nước, một tổ chức độc quyền tư nhân cóđiều tiết hay tổ chức độc quyền tư nhân không có điều tiết Trongtừng trường hợp sự hình thành giá cả diễn ra khác nhau Tổ chứcđộc quyền Nhà nước có thể sử dụng chiến lược giá cả để đạt tớinhững mục tiêu rất khác nhau Nó có thể định giá thấp hơn giáthành Ví dụ: Nhà bán cho người có thu nhập thấp, đối tượngchiến lược Giá cả có thể được xác định với ý đồ bù đắp chi phíhay có được thu nhập khá Cũng có thể là giá cả được xác định rấtcao để giảm tối đa mức tiêu dùng Trong trường hợp tổ chức độcquyền có điều tiết, Nhà nước cho phép doanh nghiệp xác định đơngiá đảm bảo “mức lợi nhuận công bằng” để doanh nghiệp có khảnăng duy trì sản xuất kinh doanh và trong trường hợp cần thiết thì

mở rộng sản xuất Ngược lại, trong trường hợp tổ chức độc quyềnkhông có điều tiết, doanh nghiệp tự xác định giá miễn là giữ đượccho thị trường Tuy nhiên, do một số nguyên nhân không phải baogiờ doanh nghiệp cũng định giá tối đa trong chừng mực có thểđược Vì họ sẽ bị áp dụng sự điều tiết của Nhà nước và khôngmuốn thu hút đối thủ cạnh tranh, muốn xâm nhập nhanh hơn vàotoàn bộ chiều sâu của thị trường nhờ giá cả không cao

c Phân loại thị trường nhà ở

Qua quá trình nghiên cứu thị trường nhà ở có thể căn cứ vào quan hệgiao dịch, đối tượng giao dịch và cơ sở pháp lý thực hiện giao dịch về nhà ở

để phân loại thị trường nhà ở theo tiêu thức này thị trường nhà ở gồm:

(1) Thị trường nhà ở sơ cấp

Quan hệ tại thị trường này chỉ xảy ra với một bên là Nhà nước và mộtbên là các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân Quan hệ giao dịch tại thịtrường sơ cấp thông qua một số tổ chức xây dựng nhà ở phục vụ cho lợi íchcông cộng, an ninh quốc phòng giao dịch cho các tổ chức để kinh doanhhoặc cho thuê, trực tiếp giao cho các tổ chức hộ gia đình và cá nhân thuê.(2m) Thị trường nhà ở thứ cấp

Đây là giao dịch giữa những người chủ sở hữu nhà ở và thực hiện cácquyền như chuyển nhượng, chuyển đổi cho thuê thế chấp và thừa kế hoặcdùng để góp vốn bằng giá trị của ngôi nhà

(3) Thị trường nhà ở chính thống

Đây là các giao dịch mua bán nhà có đăng ký quyền chuyển dịch và khitham gia giao dịch được thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhànước áp dụng đối với các giao dịch loại này Giao dịch này thường diễn ravới một bên là các công ty kinh doanh nhà hoặc một bên là những người cóthu nhập cao, các gia đình có gia đình định cư ở nước ngoài, Việt kiều hoặcngười nước ngoài, cán bộ công chức có thu nhập khá ổn định, những ngườibuôn bán thành đạt [2m2m]

Tham gia vào thị trường này giúp Nhà nước quản lý được thị trường.quản lý được quy hoạch là các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở, doanhnghiệp hoặc các tổ chức tư vấn kiến trúc – xây dựng, doanh nghiệp hoặc các

tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản và nhà ở…

(4) Thị trường nhà ở phi chính thống

Đây là các giao dịch không chịu sự kiểm soát của các cơ quan chứcnăng như: xây dựng, đô thị, địa chính, tài chính và chính quyền các cấp

Những nguyên nhân dẫn đến thị trường này bao gồm:

- Cơ sở pháp lý còn nhiều bất cập, phức tạp

- Thái độ làm việc của các cơ quan này còn mang nặng tính quan liêu

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đã được cấp rất ít (tại Hà Nội lànơi cấp nhiều nhất mới chỉ đạt 30%)

là một trong những nước có mật độ dân số cao nhất thế giới Xét về mọiphương diện kinh tế, đất là nguồn lực quý nhất tại Bangladesh

Tốc độ đô thị hoá nhanh của Bangladesh là một hiện tượng tương đốimới Mặc dù, chỉ có khoảng 2m0% tổng dân sống tại vùng đô thị (khoảng 2m3triệu) Điều này đã làm cho vấn đề quản lý nhà đất trở thành vấn đề đượcquan tâm hơn bao giờ hết

Cho đến nay Bangladesh vẫn chưa đưa ra được chính sách đất đai đô thịmang tính toàn diện và hệ thống nhưng Nhà nước đã áp dụng nhiều biệnpháp, chính sách liên quan đến phát triển đất nhằm cung cấp nhà ở như:

(1) Tăng cường cung cấp đất xây nhà ở có sẵn dịch vụ cho những nhómngười có thu nhập khác nhau, đặc biệt người nghèo và cho những công trìnhcông ích có tính chất quyết định

(2m) Tăng khả năng mua đất dịch vụ và quyền hưởng dụng của những thànhphần nghèo

(3) Quan tâm dành hạn ngạch tối thiểu cho những dự án phát tiển đất đô thị.(4) Khuyến khích khu vực tư nhân tham gia vào đầu tư, khai thác và xâydựng cơ sở hạ tầng

(5) Khởi xướng những kế hoạch phát triển vùng nhằm tối đa hoá tính khảdụng của nhà ở trên một đơn vị đất, sẽ ủng hộ, khuyến khích xây dựng nhàmái bằng và nhiều tầng để tiết kiệm đất

(6) Thành lập ngân hàng đất đô thị và ngân hàng đất nông thôn

(7) Phát triển hệ thống thị trường đất đai và một hệ thống đáp ứng chuyểnnhượng đất đai và những tài sản gắn liền với đất nhằm quản lý đất tốt hơn

Do những vướng mắc, trở ngại của quá nhiều luật, chính sách nên mặc

dù hoạt động kinh doanh nhà ở đã có nhiều bước phát triển nhưng vẫn cònnhiều hạn chế Các công ty kinh doanh nhà ở còn phải chịu nhiều tác động vềchính sách của chính phủ khiến cho việc mở rộng quy mô hoạt động kinhdoanh còn khó khăn Chính phủ đã ban hành nhiều luật không chỉ làm mất điđộng cơ đầu tư vào nhà ở vào thời điểm khi sự thiếu hụt là rất lớn mà còn lànguyên nhân dẫn đến nghịch lý nhiều nhà trống nhưng các chủ sở hữu khôngcho thuê dù giá nhà tăng cao [2m2m]

Việc phát triển nhà ở đô thị phát triển mạnh nhưng không theo một quyhoạch tổng thể mà phát triển một cách tự phát, các công ty kinh doanh xâydựng nhà ở nhiều khi mang tính tự phát, không theo quy hoạch

2.2.1.2 ở ấn Độ

ấn Độ đang xây dựng khung pháp lý về phát triển và quản lý đất đai ở

đô thị và kinh doanh nhà ở

Nhiều luật sử dụng và kiểm soát và phát triển đất đai và đã đưa đếnviệc hình thành nhiều cơ quan quản lý với nhiều luật khác nhau Nhiều luậttrong số này khó hiểu, khi áp dụng bị vướng mắc, thường làm trở ngại tiếntrình phát triển thay vì tạo điều kiện thúc đẩy tiến trình phát triển và quản lýđất đai Cần phải phân tích các luật này một cách toàn diện và đơn giảnchúng thành một hệ thống luật thống nhất, đơn giản nhằm đảm bảo thực hiệnđựơc dễ dàng [2m2m]

Phương pháp cải tổ công tác quản lý nhà đất ở ấn Độ, bao gồm các vấn

đề sau:

(1) Hoàn thiện hồ sơ đất và hệ thống đăng ký giao dịch kinh doanh đất đai vànhà ở