Tiến trình quản lý dự án bất động sản.pdf

Tiến trình quản lý dự án bất động sản

Tiến n n tr tr trìììình nh nh ph ph phá á átttt tri tri triển n n d d dự á á án n n b b bấtttt động ng ng s s sản n

TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẲN ĐIỂN HÌNH

l Phân tích tàichính

l Tóm tắt dự án

l Sắp xếp tài chính

l Hoạch định chiếnlược phát triển

l Hoạch định chiếnlược thoát vốn

l Nhóm phát triển

dự án

l Quy trình Tổchức và điềuhành dự án

l Xin giấy phép

l Thiết kế - phối hợpxây dựng

l Quản lý thiết kế

l Thương lượng vàlựa chọn đối tác – kýkết hợp đồng

l Quản lý xây dựng

l Phân tích xây dựng

l Kiểm tra chất lượng

l Phân tíchphưong án bán/

cho thuê

l Tổ chứcMarketing

l Tổ chức bánhàng

l Quản lý phânchia sản phẩm

l Quản lý bán lẻ

l Hỗ trợ di chuyển

l Thay đổiphương thứcquản lý tài sản

l Đảm bảo chấtlượng

l Phận tích xâydựng

l Bảo dưỡng định

kỳ hoặc bảodưỡng phòngngừa

l Chấp nhận dựán

l Bàn giao sảnphẩm

l Các dịch vụ báocáo, kế toán

l Kiểm tra, điềuchỉnh, trangthiết bị kỹthuật

l Vận hành thử

l Duy trì bảo trì

và quản lýsản phẩm

l Kết thúc dựán

l Quan hệchủ sở hữu

l Quan hệnhà chothuê

l Bảo hành

Giai đoạn

NC Khả thi

Giai đoạn

bắt đầu chiến lược Giai đoạn

Giai đoạn tiền xây dựng &

xây dựng

Giai đoạn Marketing và bán hàng

Giai đoạn bàn giao dự án

Giai đoạn vận hành

và bảo trì

Giai

đ oạn kết thúc

Tiến trình này phức tạp và trùng lắp do hiện tượng quan liêu và khung pháp lý

không rõ ràng, nhu cầu vốn lớn nên phải có chiến lược thoát vốn để tăng hiệu

quả đầu tư và tăng IRR

Tiến n n tr tr trìììình nh nh ph ph phá á átttt tri tri triển n n b b bấtttt động ng ng s s sản n n: : : R R Rủiiii ro ro ro v v và à à tho tho thoá á átttt v v vốn n

RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN

Các rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng – Dự án có được chấp thuận?

• Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý

• Nghiên cứu thị trường cho dự án và xây dựng chiến lược kinh doanh

• Kiểm soát chi phí

Giai đoạn chiến lược

Giai đoạn tiền xây dựng

Giai đoạn xây dựng

Giai đoạn vận hành & bảo trì

Giai đoạn kết thúc

Giai đoạn bắt

đầu

Giai đoạn thực hiện

Giai đoạn chiến lược

Giai đoạn tiền xây dựng

Giai đoạn xây dựng

Giai đoạn vận hành & bảo trì

Giai đoạn kết thúc

GIẢM THIỂU RỦI RO VÀ KẾ HOẠCH THOÁT VỐN

Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn

Giai đoạn bắt đầu

Quy mô dự án và tiêu thức chọn lựa quy mô Địa điểm dự án và tiêu thức chọn lựa địa điểm Thị trường và phân tích thị trường

Giai đoạn bắt đầu

Vốn chủ sỡ hữu đầu tư và phương thức huy

Vốn vay và phương thức huy động vốn vay (một ngân hàng hay đồng tài trợ hay nhóm tài trợ

Các hình thức huy động khác từ nguồn vốn vay

Vốn ứng trước của khách hàng và nhà thầu Chiến lược tái cơ cấu vốn chủ sở hữu

Giai đoạn bắt đầu

Phối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lực

Thời gian xác định dự án Thời gian xây dựng QH và phê duyệt quy hoạch 1/500 Thời gian phê duyệt xây dựng và pháp lý về đất

Thời gian thiết kế chi tiết Thời gian xây dựng yêu cầu thầu và chấm thầu Thời gian xây dựng

Thời gian nghiệm thu, quyết toán và bàn giao

Giai đoạn thực hiện

l Ước tính chi phí Hạng mục ngoài hàng rào dự án

Hạ tầng kỹ thuật & Các hạng mục khác và chi phí khác Hạng mục trong hàng rào dự án

Chi phí đất thương phẩm Chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật Chi phí xây dựng và thiết bị

Chi phí tư vấn (Luật, thiết kế, tư vấn đầu tư, giám sát, quản lý dự án, quản lý xây dựng, phát triển dự án, thị trường)

Dự phòng

l Hoạch định ngân sách Hoạch định ngân sách vốn chủ sở hữu – kế hoạch rót vốn chủ sở hữu Hoạch định ngân sách vốn vay – kế hoạch giải ngân vốn vay

Hoạch định kế hoạch ứng trước – kế hoạch thu tiền từ khách hàng

Giai đoạn thực hiện

Sử dụng vốn và nguồn vốn Các báo cáo tài chính và phân tích tài chính

Kế hoạch phát triển dự án

l Thu xếp tài chính

Chuẩn bị bản tóm tắt dự án

Đ àm phán Cam kết

Giai đoạn chiến lược

Lãnh đạo và tầm nhìn Phát triển chương trình Quản lý chương trình Phát triển dự án

Quản lý dự án

Tái cơ cấu khi hình thành dự án và nhóm các nhà đầu tư Theo giai đoạn

Thiết kế chương trình M&A

Thuê đơn vị tư vấn phát triển dự án Thiết kế chương trình phát triển dự án

Giai đoạn chiến lược

Cơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project M anagement) Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản

Nhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản

và vận hành tài sản Nhóm tư vấn, nhà thầu chính, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sản và vận hành tài sản

Nhóm tư vần, nhóm các nhà thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản

lý tài sản và vận hành tài sản

Quản lý tiến độ giải ngân Lập các bảng phân bổ chi phí và giám sát Quản lý vốn lưu động

Quản lý chi phí vận hành Quản lý doanh thu

Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng

l Quy hoạch

Quy hoạch 1/200 Quy hoạch 1/500

l Thiết kế kiến trúc

Kiến trúc Cảnh quan Giao thông

l Thiết kế cơ sở

Hạ tầng kỹ thuật Kiến trúc và công nghệ xây dựng M&E

Cảnh quan Nội thất

l Lựa chọn công nghệ xây dựng

Công nghệ móng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc) Công nghệ khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt))

Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng

Thẩm định thiết kế cơ sở Thẩm định dự án đầu tư Giấy phép xây dựng và phê duyệt dự án đầu tư

Lựa chọn đơn vị thiết kế Mời các đơn vị thi công tham gia phối hợp Phối hợp giữa đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công

Giai đoạn Marketing và Bán hàng

Phân tích bán hàng (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ) Phân tích cho thuê (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ)

Nhóm marketing Định vị thị trường

Giai đoạn bàn giao dự án

Giai đoạn vận hành và bảo trì

kỹ thuật

phẩm

Quản lý xây dựng – Của các nhà thầu

Hạ tầng kỹ thuật M&E

Nội thất

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Tổng thầu

Hạ tầng kỹ thuật M&E

Nội thất

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Quản

lỷ xây dựng

Nhà thầu chính

Hạ tầng kỹ thuật M&E

Nội thất

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Quản

lỷ xây dựng

Giám đốc dự án – Tư vấn quản lý xây dựng

Hạ tầng kỹ thuật M&E

Nội thất

Quản

lý dự án

Phát triển

dự án

Tư vấn Market ing và bán hàng

Tư vấn quản

lý tài sản

Tư vấn tài chính

Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác

Tư vấn chi phí và khối lượng

Tư vấn giám sát

Kiểm định

Quản

lỷ xây dựng

Ra quyết định

Quản lý quá trình đấu thầu Kiểm soát và điều hành dự án Đảm bảo chất lượng

Phát triển chương trình

Quản lý chương trình

Phát triển dự án

Xây dựng các khái niệm (RFP, SLA…)

Ý tưởng và hiện thực hóa ý tưởng

Kế hoạch kinh doanh

Phân tích thị trường Phân tích tổng quan Phân tích nhu cầu thị trường Phân tích xu hướng thị trường Phân tích tốc độ tăng trưởng của thị trường Phân tích SWOT

Phân tích khả năng cạnh tranh Phân tích sản phẩm

Yếu tố thành công Vấn đề cần cân nhắc

Kế hoạch kinh doanh

l Chiến lược M arketing

Nhiệm vụ và mục đích cần đạt đến

Cơ cấu tổ chức Xác định ngân sách và phân bổ ngân sách Thị trường mục tiêu

Đị nh vị sản phẩm Chiến lược marketing Thực hiện và triển khai

l Phân tích tài chính

Kiểm soát đầu tư Phân tích doanh thu Phân tích chi phí Phân tích hiệu quả đầu tư Phân tích báo cáo tài chính

l Đầu tư và phát triển dự án

Kết luận

Hệ thống phát triển nhà - Quy hoạch & phân phối

Ban hành Luật Đất Đai mới vào năm 2004 Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất

đ ai Các cá nhân và các tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đất Đầu tư nước ngoài tăng, tăng thu nhập và thị trường cầm cố ra đời Nhu cầu tăng Quyền sử dụng đất và bất động sản được mua bán trên thị trường Các nhà phát triển địa phương vẫn còn tồn tại khó khăn và các giới hạn về vốn

Có nhiều nhà phát triển trong nước nhỏ và có tiềm lực tài chính yếu Không có các dự án phát triển khu thương mại và khu dân cư mới

Luật Đất Đai ra đời Nhiều dự án nước ngoài bị sụp đổ do cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á

Thị trường bất động sản ra đời Ban hành luật đất đai lân đầu tiên quy định về khái niệm chủ sở hữu

Ł

Ł tình trạng đầu cơ tăng & giá đất tăng

Các nhà phát triển nước ngoài ồ ạt vào thị trường Hà Nội và Tp HCM

Ł

Ł Nhiều dự án phát triển khu thương mại lớn được hình thành Giai đoạn 1990 – 1998

Giai đoạn1998 – 2004

Công suất sử dụng và cho thuê cao

Dân số trẻ - giàu ngày càng nhiều

Vốn đầu tư nước ngoài

tăng

Khung pháp lý Quy trình cấp phép Quyền phát triển

Thói quen mua sắm Trình độ dân trí tăng Đầu tư trực tiếp nước ngoài Đầu tư gián tiếp nước ngoài

Thị trường cầm cố bắt đầu hình thành và phát

Giá có khuynh hướng tăng mặc dù đã chững lại và giảm trong thời gian qua Công suất sử dụng cao Lượng khách hàng tăng

Thị trường tài chính, cơ

sở hạ tầng, cơ sở pháp lý ngày càng hoàn thiện

Thiếu nguồn cung

CƠ HỘI

Đ IỂM MẠNH

Thị trường bắt đầu phát triển

nhanh Khung pháp lý được cải thiện Cắt giảm chi phí

Hệ thống pháp luật còn yếu kém Chi phí giải tỏa và sử dụng đất cao Quy hoạch không rõ ràng, chắc chắn

Rủi ro

Thị trường chưa thực sự phát triển và

còn thiếu vốn Thiếu các nhà phát triển có kinh nghiệm

Thời gian, điểm bán hàng Thị trường cầm cố và các chứng khoán bất động sản đang phát triển Nhu cầu tăng cao – Nguồn cung thiếu

Thị trường phát triển ổn định Dân số trẻ - giàu tăng Mức sống ngày càng cao

Không đoán trước được sự thay đổi của

luật pháp Chi phí và độ trễ tăng

Cơ cấu giá không hợp lý và biến động

bất thường

Thiếu sự đánh giá và định giá chất

lượng Các vấn đề giao thông Nguồn cung không được kiểm soát