Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty

Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

1 NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI

1.1 Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Quá trình hình thành của công ty cổ phần bất động sản Tôgi

Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty cổ phầnđầu tiên hoạt động trong lĩnh vực định giá tại Việt Nam, công ty được thành lậptheo Giấy phép số 01454/GP – UB do UBND Thành phố hà nội cấp ngày18/10/1994 và đăng ký kinh doanh số 058997 do UBKH Hà Nội cấp ngày24/10/1994

Công ty có số vốn điều lệ là 41 tỷ đồng Hiện nay trong thành phần cổđông có 3 ngân hàng là : Ngân hàng thương mại cổ phần Á châu (ACBank),Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), 1 công tytài chính nước ngoài (VEIL ESTATES LIMITED - đại diện là Dragon cappital)

và một số doanh nhân trí thức thuộc các ngành tài chính, kinh tế, kỹ thuật

Hội sở chính của công ty tại 141 Lê Duẩn – Hà Nội Ngoài ra công ty cócác chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, thị

xã Móng Cái tỉnh Quảng Ninh

Các lĩnh vực hoạt động của công ty

- Kinh doanh bất động sản, đầu tư môi giới dịch vụ bất động sản, cho thuênhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà bán, cho thuê;

- Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để xây dựng nhà và chuyển quyền sử dụngđất;

- Dịch vụ tư vấn về bất động sản cho mọi tổ chức cá nhân;

- Nhận uỷ thác đầu tư của các cá nhân trong và ngoài nước;

- Kinh doanh du lịch khách sạn nhà hàng;

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

- Tư vấn xây dựng (thiết kế, đầu tư, giám sát xây dựng);

- Dịch vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất;

- Dịch vụ quảng cáo thương mại;

Sơ đồ tổ chức hoạt động của công ty

1.2 Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty

1.2.1.Tại chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh

Sau khi thành lập khoảng hai năm Tức là vào khoảng năm 1998 ban Hộiđồng quản trị công ty đã quyết định thành lập thêm chi nhánh tại Thành Phố HồChí Minh Ngay khi thành lập, hoạt động định giá đã trở thành hoạt động chínhcủa chi nhánh, đóng góp một phần doanh thu rất lớn cho hoạt động của công ty.Trong quá trình hoạt động của chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh phải kể đếnnhững người đi đầu trong hoạt động định giá như kỹ sư Lâm Tăng Nghiệp, kỹ

sư Nguyễn Văn Đức Những người đã đặt nền móng cho hoạt động định giá tạichi nhánh thành phố Hồ Chí Minh Tuy họ không phải là những người được đàotạo chuyên môn về lĩnh vực định giá bất động sản Nhưng với tinh thần học hỏi,

tự khảo sát và ước lượng bằng những kinh nghiệm thực tế Những bất động sản

do chi nhánh định giá ngày càng tạo dựng được uy tín đối với khách hàng Sốlượng các bất động sản định giá không ngừng tăng lên trở thành nguồn thuchính của chi nhánh

1.2.2 Tại Hà Nội

Ngay khi mới thành lập, hoạt động chính của công ty tại Hà Nội chủ yếu làđầu tư xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê Bởi vì trong thời kỳ nàyhoạt động định giá tại Hà Nội chưa phát triển mạnh Tuy nhiên cùng với sự pháttriển của thị trường bất động sản nước ta trong những năm vừa qua, Ban tổnggiám đốc nhận định rằng hoạt động “định giá” là rất tiềm năng Vì vậy ngày17/11/2004 công ty đã hoàn tất thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh: “Dịch

vụ định giá tài sản, bất động sản, xác định giá trị quyền sử dụng đất” Đây làđiểm khởi đầu cho hoạt động định giá tại Hà Nội Đến nay công ty đã định giáhơn 28.000 bất động sản lớn nhỏ, trong đó có những bất động sản có giá trị lớnnhư

- Khu công nghiệp Việt Hương - Đức Giang – Hà Nội

- Hơn 5.000m2 đất tại thị trấn Đức Giang - Gia Lâm, Hà Nội của công tyLogitem Việt Nam – Corp No2…

- Khu CN Nội Bài (1100m2) và tòa nhà văn phòng (1598m2) tại 104 TháiThịnh, Hà Nội

- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mật bằng gần 4000m2) tại khuquy hoạch Mỹ Đình, Hà Nội

- Dự án xây dựng tòa nhà văn phòng (trên mặt bằng gần 500m2) tại 48Tràng Tiền, Hà Nội

Và nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở tại các tỉnh Lạng Sơn, QuảngNinh, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Tây…

1.3 Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty

về bất động sản (đầu cơ) khiến khiến cho lượng cung về bất động sản không đápứng đúng nhu cầu thực tế Điều này dẫn đến nhiều bất động sản được xây dựngxong nhưng lại bỏ không vì chủ sở hữu chỉ mua với mục đích đâu cơ hòng kiếmlời Trong khi rất nhiều người dân có nhu cầu thực sự thì vẫn phải sống trongnhững ngôi nhà chật hẹp

Thứ hai là : Nền kinh tế nước ta đang trong giai đoạn tăng trưởng và ổnđịnh nên ngày càng thu hút được nhiều các nhà đầu tư nước ngoài vào việt nam.Ngày càng có nhiều các tập đoàn lớn muốn mở rộng phạm vi hoạt động và đặtcác chi nhánh tại Việt Nam Do đó nhu cầu về các cao ốc văn phòng ngày càngtăng lên Đã có một số nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất độngsản Việt Nam Điều đó khẳng định thị trường bất động sản nước ta là đầy tiềmnăng.

1.3.1.2 Nhà nước ta đã có những cơ chế chính sách cho hoạt động định giá bất động sản phát triển

Cùng với việc ban hành nhiều văn bản pháp luật liên quan đến đất đai.Chính phủ cũng đã có những chính sách để tăng cường khâu quản lý đất đai làmcho đất đai được sử dụng hợp lý và có hiệu quả đóng góp giá trị vào sự pháttriển kinh tế Luật đất đai 2003 là một cơ sở nền tảng cho công tác quản lý và sửdụng đất đai một cách hợp lý hiệu quả Nghị định 198 đã quy định về giá đất vàcác phương pháp xác định giá đất Theo nghị định này thì có hai phương phápđịnh giá đất được sử đụng đó là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập.Nghị định cũng đã quy định rõ điều kiện và phạm vi áp dụng các phương phápđịnh giá đất Nó sẽ là cơ sở nền tảng cho hoạt động định giá đất tại nước tatrong thời gian tới

1.3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản Tôgi là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm trong hoạt động định giá.

Là một trong những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực bất độngsản Công ty được thành lập vào năm 1994 từ khi thị trường bất động sản nước

ta còn trong thời kỳ bắt đầu hình thành Hoạt động định giá của công ty cũng có

từ rất sớm Đội ngũ cán bộ định giá của công ty đã tích luỹ được rất nhiều kinhnghiệm trong hoạt động định giá Công ty đã tạo dựng được hình ảnh của mìnhtrên thị trường trở thành thương hiệu uy tín của các tổ chức cá nhân trong hoạtđộng định giá Hiện nay, đa số các ngân hàng như Vietcombank, Techcombank,đều coi chứng thư bất động sản do công ty bất động sản Tôgi định giá là căn cứ

để cho vay trong hoạt động thế chấp tài sản Như vậy có thể khẳng định rằnghoạt động định giá tại công ty bất động sản Tôgi là rất có uy tín và xứng đáng là

là công ty hàng đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản

1.3.2 Những khó khăn của công ty trong hoạt động định giá

1.3.2.1 Sự đóng băng của thị trường bất động sản nước ta trong thời gian gần đây

Sự đóng băng của thị trường bất động sản được hiểu đó lá số lượng cáccuộc giao dịch bất động sản trên thị trường là ít Tức là thị trường kém sôi động

Có nhiều nguyên nhân lý giải cho sự đóng băng của thị trường này nhưng mộttrong những nguyên nhân quan trọng đó là giá của bất động sản quá cao Khiếncho cầu về bất động sản giảm mạnh Khi số lượng các cuộc mua bán trên thịtrường là ít thì sẽ rất khó cho người định giá trong quá trình thu thập thông tinthị trường, một căn cứ quan trọng để định giá Như vậy việc thị trường bất độngsản đóng băng đã gây khó khăn cho hoạt động định giá

1.3.2.2 Sự phát triển chưa hoàn chỉnh của thị trường bất động sản nước ta.

Một thị trường bất động sản hoàn chỉnh có thể được hiểu là tất cả các yếu

tố của thị trường đã phát triển Trong đó có sự làm rõ về quyền sở hữu đất đai.Đất đai thuộc loại hình thức sở hữu nào Tiếp đó là sự quản lý ở cấp độ vĩ môcủa Nhà nước đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Mộtđiều kiện cần và không thể thiếu của một thị trường bất động sản phát triển đó

là sự hỗ trợ từ thị trường vốn, thị trường tài chính

Thật khó để nói một cách chính xác là thị trường bất động sản nước ta có

từ bao giờ Bởi vì trước khi được Nhà nước công nhận sự tồn tại của thị trườngbất động sản, ở nước ta đã tồn tại một hình thức thị trường bất động sản ngầm.Điều này đã gây ra những thuận lợi và những khó khăn nhất định trong hoạtđộng định giá tại nước ta Chính việc phát triển chậm chạp của thị trường bấtđộng sản đã tác động và làm xuất hiện hai hình thức giá bất động sản trên thịtrường Một là giá của Nhà nước ban hành Loại giá bất động sản thứ hai là giáthị trường Giá do Nhà nước ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường rất

nhiều lần Điều này dẫn tới một thực tế là nhiều khi người định giá không biếtcăn cứ vào đâu để tính giá trị bất động sản Chúng đã ảnh hưởng rất nhiều đếnhoạt động định giá tại nước ta.

2 Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.1 Quá trình sử dụng các phương pháp định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

2.1.1 Quá trình sử dụng phương pháp so sánh

2.1.1.1 Các bước tiến hành định giá.

Có thể nói đây là phương pháp được áp dụng phổ biến và rộng rãi nhấttrong quá trình định giá bất động sản Phương pháp này đã được công ty sửdụng rất nhiều trong hoạt động định giá của mình Phương pháp này có ưu điểm

là là đơn giản không có có công thức cố định mà nó sử dụng các thông tin thịtrường để làm căn cứ so sánh Trong qúa trình hoạt động của mình Tôgi đã xâydựng cho mình một hệ thống thông tin thị trường khá chính xác để đảm bảophục vụ cho hoạt động định giá nói chung và phương pháp so sánh nói riêng.Phương pháp thu thập thông tin thị trường của Tôgi thường thông qua haiphương pháp chính là

- Tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua các phương tiện truyềnthông và báo chí;

- Cử nhân viên xuống địa bàn khảo sát giá các bất động sản tương tự bấtđộng sản mục tiêu

Việc định giá theo phương pháp so sánh thường được công ty tiến hànhtheo các trình tự sau :

- Tìm kiếm thông tin về các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu;

- Lựa chọn những bất động sản tiêu biểu so sánh với bất động sản mụctiêu;

- Thực hiện việc hoà hợp các chỉ số để cho kết quả cuối cùng của bất độngsản mục tiêu cần định giá

2.1.1.2 Ví dụ thực tế

Khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Phường22, Quận TânBình, Thành phố Hồ Chí Minh

- Địa điểm hiện trạng khu đất cần định giá

Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch : 103.756 m2. Hiện trang khuđất tại thời điểm định giá có khoảng một nửa diện tích đã được tôn nền nhưngchưa đạt độ cứng cần thiết trong an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp,còn lại một nửa diện tích có mặt bằng lồi lõm không đều, trũng và thấp

Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theocánh tả Chưa có hệ thống thoát nước và chưa có hệ thống điện

- Tiềm năng phát triển của khu đất

Khu đất cần định giá nằm ở một vị trí khá đặc trưng ưu biệt, hội đủ cácyếu tố để phát triển theo đúng yêu cầu của quy hoạch kiến trúc

- Dữ liệu khảo sát giá trị thị trường của các bất động sản tiếp cận bất độngsản mục tiêu

+ Nhà số : 225/6/42 A đường Võ Duy Ninh, cách mặt tiền đường NguyễnHữu Cảnh 50m, nằm bên hông khu quy hoạch dự kiến, nhà cao tầng của thanhniên xung phong Diện tích 6m x 8m, giá 15 triệu đồng/m 2

+ Nhà số : 167/2 Ngô Tất Tố, phường 22, Quận Bình Thạnh, diện tích 6,

+ Nhà số: 11E Mê Linh Mặt tiền 4, 2 m x 21 m, giá 16, 7 triệu đồng/ m2

- Từ các số liệu trên rút ra được giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu khi

đã có cơ sở hạ tầng là

Giá trị ước tinh (VND)

60.3% là tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích

90% là giá trị bất động sản khi đã tính tỷ lệ giảm giá là 10%

8.691.000 đồng/ m2 là mức giá cuối cùng của phương pháp so sánh đượccông ty sử dụng Trên thực tế giá bất động sản cuối cùng được công ty đưa ra làgiá đã có sự điều chỉnh của khi sử dụng cả các phương pháp định giá khác Mứcgiá thực tế mà Sở tài chính - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa ra đấu giá là7.000.000 đ/m2 Mức giá này khác hoàn toàn so với giá bất động sản được địnhgiá ở trên

2.1.2 Quá trình sử dụng phương pháp chi phí

Đây là phương pháp được công ty sử dụng nhiều nhất cho các bất độngsản là các căn hộ riêng lẻ Theo phương pháp này thì giá trị của bất động sản là

tổng của giá đất cộng với giá công trình còn lại Như vậy công việc quan trọngcủa phương pháp chính là ước lượng giá trị của đất và giá trị còn lại của côngtrình

Trình tự tiến hành định giá theo phương pháp này trong thực tế đượccông ty tiến hành như sau:

- Cử nhân viên xuống thực địa, kiểm tra, khảo sát thu thập các thông tin vềbất động sản,

- Ước lượng giá trị của bất động sản theo giá của Nhà nước quy định đốivới mảnh đất cần định giá, và ước lượng giá trị của mảnh đất theo giá thịtrường Công việc này đòi hỏi các chuyên viên định giá phải am hiểu thịtrường để có thể cung cấp giá đất một cách chính xác nhất

- Ước lượng giá trị còn lại của công trình dựa trên chi phí thực tế tại thờiđiểm hiện tại của công trình Giá trị còn lại này được tính quy theo m2 xâydựng Công ty không tính theo tổng giảm giá tích luỹ của công trình

- Tính giá bất động sản bằng cách cộng giá đất với giá trị còn lại của côngtrình trên đất

Một trong số những bất động sản được công ty định giá theo phươngpháp này là

- Căn hộ C24 No 3 khu đô thị mới Định Công được công ty định giá nhưsau

+ Phân loại:

 Mặt tiền: 4.5 m

 Ngõ rộng: 5 m

 Cấp nhà: xây 3 tầng + tum + Diện tích:

 Diện tích khuôn viên đất: 72 m2

 Diện tích đất xây dựng: 58.5m2

 Tổng diện tích xây dựng: 204 m2

 Tổng quan: khu đô thị mới đông dân cư

+ Giá trị bất động sản tính theo giá trị thị trường:

 Giá đất theo giá thị trường: 28.000.000 đ/m2

 Tổng giá đất: 72m2 x 28.000.000 đ/m2 = 2.016.000.000 đ

 Giá trị còn lại của nhà : 2.000.000 đ/m2

 tổng giá trị còn lại của nhà: 204 m2 x 2.000.000 đ/m2 =408.960.000 đ

 Tổng giá trị nhà và đất: 2.016.000.000 đ + 408.960.000 đ =2.424.960.000 đ

Trên thực tế, ngày 28 - 01- 2006 bất động sản trên đã được bán với giá là2.600.000.000 đ Như vậy mức giá thực tế bán là cao hơn so với giá của công tyđịnh giá

2.1.3 Quá trình sử dụng phương pháp thặng dư

Là phương pháp công ty áp dụng khá rộng rãi trong việc định giá cácmảnh đất trống Các bước thực hiện định giá theo phương pháp này được công

ty tiến hành như sau:

- Thu thập thông tin cơ bản về bất động sản như hiện trạng sử dụng, cácđiều kiện tự nhiên xã hội, xác định tiềm năng phát triển của bất động sản

- Xây dựng một phương án giả định đầu tư dựa trên mong muốn của chủđầu tư;

- Tiến hành ước tính tổng thu nhập, tổng chi phí từ dự án đó mang lại

ốc văn phòng (chiếm 30% diện tích cho thuê), ta xác định được các thông số:

Bảng 2 : Ước lượng giá bán và giá cho thuê cao ốc văn phòng

tại T.P Hồ Chí Mính

+ Diện tích căn hộ để bán 348.620 m 2

+ Diện tích cao ốc văn phòng cho thuê 149.409 m 2

+ Giá bán căn hộ tối ưu là 17.000.0000 đ/ m 2

+ Giá cho thuê văn phòng 390.000 đ/m 2 / tháng

Nguồn: Phòng kinh doanh, công ty cổ phần bất động sản Tôgi

- Chi phí đầu tư thực tế xây dựng cơ sở hạ tầng và cao ốc hoàn chỉnh :5.270.225.525.000 đồng

+ Chi phí xây dựng căn hộ bán là : 3.689.157.868.0000 đồng (chiếm 70%)+ Chi phí hạ tầng và xây dựng cao ốc cho thuê : 1.581.067.658.000 đồng

(chiếm 30%)

+ Lãi suất vay ngân hàng ưu đãi : 8 % năm

+ Thời gian xây dựng tối ưu :

 Cao ốc văn phòng 2 năm

 Căn hộ cao cấp 2 năm

+ Lãi suất phải trả trong giai đoạn xây dưng công trình là

 Căn hộ cao cấp : vay trong hai năm mỗi năm vay 50 % như vậy lãi suất bìnhquân la : (8 % x 1 + 8% x2) = 12 %

 Cao ốc văn phòng cũng vay tương tự như trên và lãi suất bình quân cũng sẽ

là 12 %

+ Thời gian hoàn vốn vay với công trình cao ốc cho thuê là 10 năm

+ Vốn vay trả đều trong thời kỳ 10 năm kinh doanh cao ốc cho thuê

1.581.067.658.000 đ : 10 = 158.106.765.800đ/ năm

+ Lãi suất góp đều : 4 % năm

+ Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư : 10 % năm

 Kết quả tính toán:

Bảng 3: kết quả tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư

đơn vị tính : triệu đồng

Kinh doanh căn hộ

+ Lợi nhuận nhà đầu

Cho thuê căn hộ

Doanh thu cho thuê

+ Lãi vay trong hai

năm đầu xây dựng (1.581.067, 660 trđ x 12%) : 10 = 189.728, 119+Chi phí quản lý

m2 sự chênh lệch ở đây là 4.3% Đây là sự chênh lệch chấp nhận được

2.1.4 Quá trình sử dụng phương pháp vốn hoá

Phương pháp vốn hoá mà công ty sử dụng trong quá trình định giá đó làviệc áp dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu tất cả các khoản thu, chi tươngứng có tính đến các yếu tố lạm phát, thuế và những thay đổi về thu, chi Công tyxác định ra giá trị dòng hiện tại (NPV) và tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) để xácđịnh giá trị đất còn lại của bất động sản có tiềm năng phát triển.

Quá trình sử dụng phương pháp vốn hoá được công ty tiến hành theo cácbước sau:

- Xây dựng một giả định về phương án đầu tư dựa trên sự thu thập thông tinthị trường của người định giá trên cơ sở là ý đồ đầu tư của chủ đầu tư;

- Trên cơ sở phương án giả định đó ước lượng các chi phí và thu nhập hàngnăm;

- Xác định giá trị dòng hiện tại của dự án giả định;

- Tính giá đất dựa trên giá trị dòng hiện tại thu được của dự án

Thu thập tài liệu từ việc định giá khu đất 103.756 m2 tại đường NguyễnHữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh ta có một ví dụ minh chứng cho quá trình sửdụng phương pháp này như sau:

Thông số tính toán của khu đất:

- Tổng diện tích quy hoạch 103.756 m2

- Thời gian thi công hoàn chỉnh 4 năm

- Đơn giá sản phẩm (bao gồm thuế VAT)

+ Giá bán dự kiến 15.000.000 đ/m2

+ Giá cho thuê dự kiến 350.000 đ/m2/ tháng

- Quản lý dự phòng chi cho công trình xây dựng 5% tổng doanh thu

- Thời gian khấu hao công trình cho thuê 10 năm