THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI

tổ chức kinh tế và dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất; đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài; cho vay, tài trợ, uỷ

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHI NHÁNH VẠN PHÚC GIAI ĐOẠN 2006-2008.

1.1 Tổng quan về NHTMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Ngân hàng Thương mại cổ phần nhà Hà Nội (Habubank) được thành lập từ năm 1989 theo quyết định số 104/QĐ-UB ngày 11 tháng 1 năm 1989 của Uỷ ban nhân dân thànhphố Hà Nội và được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) cấp giấy phép hoạt động số 0020/NH-GP ngày 6 tháng 6 năm 1992 Trụ sở chính đặt tại B7 Giảng Võ, HàNội

Chi nhánh Vạn Phúc được thành lập tại địa chỉ 2C Vạn Phúc, đường Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội theo Quyết định số 361/NHNN–HAN7 ngày 30 tháng 5 năm 2005 Chi nhánh có con dấu riêng, hoạt động theo quy chế tổ chức và hoạt động do Hội đồng quản trị ban hành

Chi nhánh được thành lập nhằm thực hiện các giao dịch ngân hàng bao gồm:

các tổ chức kinh tế và dân cư; nhận tiền gửi tiết kiệm với nhiều hình thức phong phú

và hấp dẫn như tiết kiệm có kỳ hạn và không kỳ hạn bằng VNĐ và ngoại tệ, tiết kiệm

dự thưởng, tiết kiệm tích luỹ; phát hành trái phiếu, kỳ phiếu

tổ chức kinh tế và dân cư; tài trợ xuất nhập khẩu: chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất; đồng tài trợ và cho vay hợp vốn đối với những dự án lớn, thời gian hoàn vốn dài; cho vay, tài trợ, uỷ thác theo chương trình của các tổ chức quốc tế, tổ chức phi chính phủ, các hiệp định tín dụng khung; thấu chi, cho vay tiêu dung; hùn vốn liên doanh liên kết với các tổ chức tín dụng và các định chế tài chính trong nước và quốc tế; đầu tư trên thị trường vốn, thị trường tiền tệ trong nước và quốc tế

các hối phiếu, lệnh phiếu; các hình thức khác theo quy định của Nhà nước và pháp luật

thông báo, xác nhận, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu; nhờ thu xuất, nhập khẩu; nhờthu hối phiếu trả ngay (D/P) và nhờ thu chấp nhận hối phiếu (D/A); chuyển tiền trong nước và quốc tế; chuyển tiền nhanh Western Union; thanh toán uỷ nhiệm chi, uỷ nhiệm thu, séc; chi trả kiều hối

Ngân quỹ: Mua bán ngoại tệ; thu, chi hộ tiền mặt bằng VNĐ và ngoại tệ; mua bán

các chứng từ có giá ( trái phiếu chính phủ, tín phiếu kho bạc, thương phiếu); cho thuê két sắt; cất giữ, bảo quản vàng, bạc, đá quý và các giấy tờ có giá

chính; cho thuê tài chính; môi giới, bảo lãnh, phát hành, quản lý danh mục đầu tư, tư vấn, lưu ký chứng khoán; tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua công

ty quản lý nợ và khai thác tài sản

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý:

Chi nhánh hiện có mô hình tổ chức báo cáo ít tầng nhằm giảm thiểu tính quan liêu trong hệ thống cũng như nâng cao tính năng động của tổ chức Ðặc điểm nổi bật của

mô hình tổ chức là tập trung vào khách hàng, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và quản lý rủi ro hiệu quả Hiện nay, chi nhánh có 6 phòng ban, bộ phận với 28 cán bộ, nhân viên ngân hàng Trong suốt thời gian hoạt động, cán bộ, nhân viên ngân hàng luôn nỗ lực và không ngừng phấn đấu vươn lên hoàn thành xuất sắc chỉ tiêu được giao, góp phần tích cực vào sự phát triển chung của toàn hệ thống

Chi nhánh chịu sự điều hành trực tiếp của Giám đốc chi nhánh Giám đốc chi nhánh chịu trách nhiệm về mọi hoạt động của chi nhánh với Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội Dưới Giám đốc chi nhánh có 3 trưởng phòng và trưởng bộ phận chịu trách nhiệm với Giám đốc về mọi hoạt động trong lĩnh vực của mình Mọi quyền lợi về tiền lương, thưởng và các chế độ khác của nhân viên ngân hàng được thực hiện theo quy chế chung do Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội quy định

Hình 1.1: Cơ cấu tổ chức chi nhánh Habubank Vạn Phúc.

kí theo quy định;

+ Thực hiện mở, đóng giao dịch chi nhánh hàng ngày Nhận các dữ liệu tham số mới nhất của chi nhánh Thiết lập thông số đầu ngày để thực hiện hay không thực hiện các giao dịch

+ Thực hiện các giao dịch trực tiếp với khách hàng: mở, đóng các tài khoản, thực hiệncác giao dịch gửi/rút tiền từ tài khoản, bán séc/ấn chi thường… cho khách hàng theo quy định, thực hiện các giao dịch mua bán ngoại tệ/tiền mặt, thanh toán và chuyển tiền;

+ Đảm bảo an toàn bí mật các số liệu có liên quan theo quy định; làm các công tác khác;

+ Chịu trách nhiệm trước Giám đốc về nhiệm vụ được giao trong phạm vi được uỷ quyền

+ Quản lý an toàn kho quỹ;

+ Thực hiện ứng tiền và thu tiền cho các điểm giao dịch trong và ngoài quầy kịp thời, chính xác, đúng chế độ và quy định;

+ Thu chi tiền mặt giao dịch có giá trị lớn; thu chi lưu động tại các doanh nghiệp;+ Thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các hiện tượng hay sự cố ảnh hưởng đến an toàn kho quỹ, báo cáo Ban giám đốc kịp thời xử lý, lập kế hoạch sửa chữa cải tạo tu bổ, nâng cấp kho tiền đúng tiêu chuẩn;

+ Thực hiện theo dõi sổ sách thu chi, xuất nhập kho quỹ đầy đủ kịp thời Làm báo cáo theo quy định của NHNN và HABUBANK;

+ Thực hiện việc đóng gói, lập bảng kê chuyển séc du lịch, hoá đơn thanh toán thẻ VISA, MASTER về trụ sở chính hay các đầu mối để gửi đi nước ngoài nhờ thu;

+ Tổ chức học tập nâng cao trình độ cán bộ nhân viên trong phòng;

+ Thực hiện các công tác khác và chịu trách nhiệm trước các nhiệm vụ được giao

dụng

Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các cá nhân, các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ, xử lý các nghiệp vụ liên quan đến cho vay, quản lý các sản phẩm cho vay phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của NHNN Phòng phát triển kinh doanh có nhiệm vụ quan trọng là:

+ Khai thác nguồn vốn bằng VNĐ và ngoại tệ từ khách hàng là các doanh nghiệp lớn, vừa và nhỏ;

+ Hỗ trợ, tiếp thị khách hàng, làm công tác chăm sóc khách hàng, phát triển các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng đến các khách hàng;

+ Thực hiện đúng quy trình tín dụng, giải ngân thu nợ

+ Phát triển khách hàng

+ Giải quyết những vấn đề sau giải ngân như kiểm tra tín dụng, đôn đốc khách hàng trả nợ, giải quyết những khoản nợ có vấn đề…

+ Thẩm định và xác định các hạn mức tín dụng cho 1 khách hàng trong phạm vi được

uỷ quyền của chi nhánh, quản lý các hạn mức đã đưa ra theo từng khách hàng;

+ Thực hiện nghiệp vụ cho vay, bảo lãnh và xử lý các giao dịch;

+ Nắm, cập nhật phân tích toàn diện về thông tin khách hàng theo quy định;

+ Quản lý các khoản cho vay, bảo lãnh, quản lý tài sản đảm bảo;

+ Theo dõi, phân tích, quản lý thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính củakhách hàng vay vốn, bảo lãnh;

+ Theo dõi việc trích lập quỹ dự phòng rủi ro theo quy định;

+ Thực hiện đúng quy trình thanh toán quốc tế

+ Tiếp xúc và tư vấn khách hàng về trình tự thủ tục hoàn thiện hồ sơ thanh toán quốc tế

+ Nhận và chuyển hồ sơ thanh toán lên hội sở

1.1.3 Mục tiêu chiến lược:

Habubank tin tưởng rằng, để tạo dựng niềm tin, mỗi tổ chức hay cá nhân đều phải liêntục sáng tạo và tích luỹ giá trị Tư tưởng này được thống nhất trong toàn hệ thống Habubank Từ Hội đồng Quản trị, Ban Điều hành, chuyên viên tín dụng, giao dịch viên cho đến nhân viên tạp vụ, tất cả đều có trách nhiệm tạo ra giá trị từ chính công việc đang đảm nhiệm, dù đó là giá trị cốt lõi hay gia tăng, là giá trị kinh tế hay phi kinh tế, hữu hình hay vô hình Thông qua giá trị tạo ra, mỗi cá nhân sẽ khẳng định được hiệu quả công tác và năng lực của chính bản thân mình

Tạo dựng niềm tin là một quá trình nỗ lực bền bỉ Habubank có trách nhiệm tạo ra sự tin tưởng của cổ đông, khách hàng, cán bộ nhân viên và của toàn xã hội Để tạo dựng niềm tin, Habubank đã quán triệt tới từng chi nhánh, từng phòng giao dịch năm mục tiêu chiến lược rõ ràng:

nhuận và tình hình tài chính lành mạnh;

luôn là ngân hàng đi đầu trong việc sáng tạo và phát triển các chính sách đãi ngộ cũng như phát triển sự nghiệp cho các cán bộ của mình

Phát triển HABUBANK thành một trong tốp 2 ngân hàng Việt Nam được lựa chọn dochất lượng dịch vụ tốt nhất bởi các doanh nghiệp cầu tiến, hộ gia đình và cá nhân;

nhiệm nhất Việt Nam về: quản lí, môi trường làm việc, văn hoá doanh nghiệp chú trọng khách hàng, thúc đẩy hợp tác và sáng tạo, linh hoạt khi môi trường kinh doanh thay đổi

1.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh và đầu tư của chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2008

2006-Trước những thay đổi của nền kinh tế, đặc biệt là của ngành ngân hàng trong bối cảnh hội nhập, Habubank đã có những chuẩn bị kỹ lưỡng về mọi mặt Trong vòng 5 năm trở lại đây, Ban lãnh đạo Habubank đã có những quyết sách mang tầm chiến lược để đưa Ngân hàng tự tin đứng vững trên thị trường Bên cạnh việc nâng cao năng lực tài chính của ngân hàng bằng việc đưa mức vốn cổ đông lên hơn 3.000 tỷ đồng,

Habubank đã tập trung đầu tư vào công nghệ, hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro theo các chuẩn mực quốc tế, phát triển các sản phẩm dịch vụ có hàm lượng công nghệ cao,

tự động hoá và ngân hàng bước đầu đã đạt được các thành tích tốt, được đánh giá làhoạt động an toàn, hiệu quả, luôn nằm trong top các ngân hàng dẫn đầu thị trường về năng lực tài chính và hiệu quả hoạt động Các thành tích này đã được cộng đồng trongnước và quốc tế ghi nhận bằng các danh hiệu, bằng khen, cup của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức phường hội, các tập đoàn tài chính Quốc tế

Mặc dù chỉ mới thành lập và đi vào hoạt động được hơn 3 năm (từ tháng 5 năm 2005) nhưng những kết quả mà chi nhánh Vạn Phúc đạt được đã đóng góp không nhỏ vào thành công chung của toàn bộ hệ thống Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội

Bảng 1.1: Một số chỉ tiêu tài chính cơ bản

Đơn vị: triệu VNĐ.

Tổng thu từ hoạt động kinh doanh 26.118,23 72.058,90 557.143,21Tổng chi từ hoạt động kinh doanh 19.782,88 49.269,71 529.591,69Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh 6.335,35 22.789,20 27.551,52

Tính đến 31/12/2008, tổng tài sản có của chi nhánh là gần 890 tỷ VNĐ, tăng 21,7% sovới năm 2007 và tăng 149,8% so với năm 2006 Lợi nhuận trước thuế đạt 26,4 tỷ VNĐ, tăng 22,7% so với năm 2007 và tăng 346,3% so với năm 2006 Lợi nhuận thuần

từ hoạt động kinh doanh đạt 6,3 tỷ VNĐ vào năm 2006 và tăng lên 22,8 tỷ VNĐ vào năm 2007 (tăng 259,7%) và lên 27,6 tỷ VNĐ vào năm 2008 (tăng 334,9%) Lợi nhuậntrước thuế năm 2006 là 5,9 tỷ VNĐ, năm 2007 tăng lên 21,5 tỷ VNĐ và năm 2008 là 26,4 tỷ VNĐ

Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng tổng tài sản 2006-2008

Nguồn: Phòng kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc

1.1.4.1 Huy động vốn

Với các sản phẩm đa dạng, phù hợp với nhu cầu của khách hàng, chính sách lãi suất linh hoạt, được hỗ trợ bởi các phương thức Marketing hiệu quả, Habubank ngày càng thu hút được đông đảo sự quan tâm của khách hàng dân cư và các tổ chức kinh tế.Không nằm ngoài sự phát triển đó, Habubank Vạn Phúc cũng có những đóng góp tích cực vào sự phát triển chung của toàn bộ hệ thống Bên cạnh việc triển khai các hoạt động nhằm tăng cường huy động tiết kiệm từ dân cư, chi nhánh cũng mở rộng quan hệvới các khách hàng truyền thống

Kết quả huy động vốn của chi nhánh tăng trưởng nhanh qua các năm (vốn huy động của chi nhánh không bao gồm vốn chủ sở hữu) Năm 2007, tổng vốn huy động của chinhánh đạt 678,9 tỷ VNĐ, tăng 258% so với năm 2006 Năm 2008, tổng vốn huy động của chi nhánh đạt 839,2 tỷ VNĐ, tăng 23,6% so với năm 2007 và tăng 342,7% so với năm 2006 Qua số liệu trên, có thể dễ dàng nhận thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ về huy động vốn trong 3 năm hoạt động của chi nhánh Để đạt được kết quả trên, Habubank

đã luôn luôn chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ khách hàng, duy trì một biểu lãi suất linh hoạt, đa dạng về kỳ hạn và phong phú về hình thức

1.1.4.2 Sử dụng vốn

Vốn huy động tăng trưởng với tốc độ nhanh cùng những chuyển biến tích cực của nền kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh sử dụng có hiệu quả nguồn vốn huy động được

Chi nhánh còn tiếp tục phát triển, đưa ra các chính sách tín dụng với lãi suất phù hợp

để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất Sự thay đổi môi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO chính thức đã kéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tế gồm cả cá nhân và doanh nghiệp Toàn bộ hệ thống Habubank nói chung và chi nhánhVạn Phúc nói riêng đã không ngừng mở rộng và phát triển các dịch vụ cả về chiều sâu, trong đó dịch vụ cho vay khách hàng – là dịch vụ tạo ra nguồn thu chủ yếu cho chi nhánh

Tính đến 31/12/2008, tổng dư nợ tín dụng của chi nhánh là 460,8 tỷ VNĐ tăng 30,2%

so với năm 2006 nhưng lại giảm 18,21% so với năm 2007 Sở dĩ năm 2008 chi nhánh

có tổng dư nợ thấp hơn năm 2007 là do ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt tín dụng của Habubank

Năm 2006, tỷ lệ nợ quá hạn là 0,34%, năm 2007 là 0,52% Năm 2008 chi nhánh đã đưa tỷ lệ nợ quá hạn về mức 0,50% thấp hơn so với kế hoạch đề ra là 0,63%

Biểu đồ 1.2: Tăng trưởng dư nợ tín dụng 2006-2008

Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.

Phát triển tín dụng để nâng cao hiệu quả hoạt động, kinh doanh của ngân hàng là điều Habubank luôn hướng tới Để làm được điều này, bên cạnh việc nâng cao chất lượng tín dụng, trong năm 2006, ngân hàng còn đẩy mạnh các hoạt động kiểm tra nhằm phát hiện và nhanh chóng xử lý các rủi ro, ban hành định hướng cho vay, hoàn thiện các quá trình, quy chế, các quy định nội bộ để thống nhất phương thức quản lý tín dụng trong toàn hệ thống, hoàn thiện hệ thống chấm điểm khách hàng thể nhân và doanh nghiệp nhằm đánh giá chính xác khách hàng để có các chính sách phù hợp Bên cạnh

đó, hoạt động kiểm tra, kiểm soát và rà soát hoạt động tín dụng được tiến hành định

kỳ để phát hiện sớm các rủi ro có thể xảy ra để đề xuất hướng xử lý

Việc tăng cường công tác quản lý, áp dụng chính sách cho vay hợp lý, tuân thủ đúng quy định của Việt Nam cũng như của Ngân hàng Nhà nước để quản lý rủi ro, vừa đào tạo cho mình đội ngũ cán bộ nhân viên tín dụng chuyên nghiệp, nhạy bén ở mọi thời điểm là những yếu tố giúp ngân hàng luôn chủ động trong mọi tình huống

Dịch vụ thanh toán quốc tế tại Habubank được đánh giá là có chất lượng rất cao với tỷ

lệ điện chuẩn được xử lí tự động đạt trên 98%, phương thức thực hiện nhanh chóng, linh hoạt không có sai sót, nhầm lẫn, đem lại sự hài lòng cho khách hàng Đội ngũ cán

bộ thanh toán quốc tế có chuyên môn cao Trong nhiều năm liền, Habubank đã được trao tặng Giải thưởng về chất lượng thanh toán quốc tế xuất sắc của các ngân hàng đa quốc gia lớn như Citibank, Wachovia, HSBC… Tỷ lệ điện thanh toán chuẩn của Habubank luôn ở mức rất cao, góp phần làm giảm chi phí có thể phát sinh, rút ngắn thời gian giao dịch và nâng cao uy tín của Habubank đối với khách hàng cũng như vớicác ngân hàng nước ngoài Bên cạnh đó, Habubank cũng không ngừng mở rộng mạng lưới các ngân hàng đại lí, nhờ đó hoạt động thanh toán quốc tế của Habubank luôn thuđựơc kết quả cao

Năm 2007, thu thanh toán quốc tế của chi nhánh Vạn Phúc đạt 2,4 tỷ VNĐ tăng gấp đôi so với năm 2006 Năm 2008, chi nhánh có doanh số thanh toán quốc tế đạt 30,9 triệu USD, giảm so với mức 46,81 triệu USD năm 2007 Nguyên nhân là do sự biến động của thị trường tài chính và chính sách thắt chặt cho vay của Habubank nên chỉ tiêu dư nợ giảm mạnh, từ đó kéo theo sự giảm của hai chỉ tiêu phụ thuộc là doanh số bảo lãnh và thanh toán quốc tế

Bảng 1.2: Doanh số thanh toán quốc tế tháng 12/2007

7 Bão lãnh nước ngoài

Nguồn: Phòng Kế toán giao dịch, chi nhánh Vạn Phúc.

Các sản phẩm bảo lãnh mà chi nhánh cung cấp bao gồm: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm và các sản phẩm bảo lãnh khác

Trong năm 2007, doanh số bảo lãnh của chi nhánh là 104,75 tỷ VNĐ tăng 54,2% so với năm 2006 Nhưng đến năm 2008, con số đó giảm còn 74,28 tỷ VNĐ Nguyên nhân đã đề cập ở phần trên

Chi nhánh thiết lập hạn mức trạng thái cho từng loại ngoại tệ nắm giữ Trạng thái ngoại tệ được thay đổi hàng ngày và áp dụng các chiến lược phòng ngừa rủi ro để đảmbảo trạng thái các loại ngoại tệ được duy trì trong hạn mức đã thiết lập Năm 2007, thị

trường ngoại hối Việt Nam có một số đặc điểm lớn: cung ngoại tệ trên thị trường lớn, lượng đầu tư gián tiếp tăng 6,5 lần so với năm 2006 và gây ra hiện tượng thừa ngoại tệtại một số thời điểm Hoạt động kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh chủ yếu tập trung

để đảm bảo cung cấp cho các khách hàng thanh toán quốc tế của Ngân hàng

Bảng 1.3: Lợi nhuận hoạt động kinh doanh ngoại tệ 2006-2008

Đơn vị: Triệu VNĐ

Thu từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 14,57 87,31 207.372,61Chi từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 9,17 19,64 207.114,36Lãi/ lỗ từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 5,40 67,66 258,25

Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh chi nhánh Vạn Phúc.

Năm 2006, kết quả thu chi về kinh doanh ngoại tệ của chi nhánh còn thấp do mới đi vào hoạt động một khoảng thời gian ngắn Tình hình này được cải thiện vào năm 2007

và đặc biệt là năm 2008 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ từ con số khiêm tốn 5,4 triệu VNĐ năm 2006 đã tăng lên 67,66 triệu VNĐ năm 2007 và đặc biệt là năm 2008 với lợi nhuận 258,25 triệu VNĐ

1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc

1.2.1 Đặc điểm của bất động sản và các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản ảnh hưởng tới công tác thẩm định

Hiểu một cách khái quát thì BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê

mua nhằm mục đích sinh lợi (Trích Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11

ngày 29/06/2006) Dự án kinh doanh bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu

tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản, chúng bao gồm:

Xuất phát từ đặc điểm của hàng hoá bất động sản mà các dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản (dự án bất động sản) cũng có những nét đặc thù riêng so với các dự án thuộc các lĩnh vực khác Một số đặc điểm của dự án bất động sản ảnh hưởng đến công tác thẩm định có thể kể đến ở đây là:

hình cho dự án bất động sản là các dự án xây dựng căn hộ, văn phòng, khu vui chơi, khu công nghiệp, khu chế xuất, chung cư… Để đầu tư vào các loại dự án này thì vốn đầu tư bỏ ra là không nhỏ Mặt khác, lượng vốn này lại có tính linh hoạt không cao

dự án xây dựng khu chung cư, khu công nghiệp không thể chỉ trong một sớm một chiều mà có thể mất nhiều tháng, thậm chí nhiều năm

luật liên quan như luật đầu tư, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai… Tuy nhiên, hệ thống các luật và chính sách này vẫn chưa thống nhất, rõ ràng nêncũng gây không ít khó khăn cho các nhà đầu tư

này xuất phát từ chính ba đặc điểm đã nêu ở trên Vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện kéo dài khiến cho lượng vốn này có tính linh hoạt không cao Trong quá trình thực hiện dự án sẽ chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố biến động phức tạp Các rủi ro mà dự

án bất động sản có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng, rủi ro về

giá cả các nguyên vật liệu đầu vào, rủi ro về tỷ giá, rủi ro về quy hoạch, rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp…

Từ những đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản mà yêu cầu đặt ra đối với công tác thẩm định cho vay vốn các dự án thuộc lĩnh vực này là rất cao

Trước hết, với lượng vốn đầu tư lớn và kém linh hoạt thì việc thẩm định mức độ hợp lí

của tổng vốn đầu tư và tiến độ bỏ vốn cần phải tiến hành thận trọng Việc xác định đúng đắn vốn đầu tư của dự án là rất cần thiết, tránh hai khuynh hướng là tính quá caohoặc quá thấp (nếu có điều kiện thì nên so sánh với suất đầu tư của các dự án tương tự)

Thứ hai, đối với các dự án bất động sản có thời gian xây dựng kéo dài, công tác thẩm

định cần tập trung xem xét việc phân bổ vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện đầu tư Việcnày rất cần thiết nhằm tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định mà ảnh hưởng đến tiến độ chung của toàn bộ dự án

Thứ ba, cần thẩm định kĩ lưỡng về khía cạnh pháp lí của dự án Xem xét sự phù hợp

của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ đầu tư; thẩm định sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy định, chế độ khuyến khích ưu đãi; thẩm định nhu cầu sử dụng đất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

Thứ tư, rủi ro là một đặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án đầu tư Có

nhiều loại rủi ro, với mỗi loại thì yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định là khác nhau Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính đầy đủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án Với rủi

ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm định về nguồn cung cấp đầu vào của

dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến động của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…

Ngoài ra, việc thẩm định cần tập trung vào hiệu quả của dự án, cụ thể là hiệu quả sử dụng vốn, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án Đây chính là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng khi xem xét cho vay đối với các dự án Vì các đặc trưng của dự án bất động sản nên các ngân hàng rất thận trọng khi thẩm định cho vay 1.2.2 Tình hình thẩm định dự án bất động sản tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc giai đoạn 2006-2008

Lĩnh vực hoạt động của NHTMCP Nhà Hà Nội từ những ngày đầu mới thành lập được xác định là tập trung vào mảng xây dựng, nhà ở, bất động sản Đây là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, tiềm ẩn nhiều rủi ro Vì vậy, để có chỗ đứng vững chắc trong thị trường như bây giờ tập thể cán bộ và nhân viên Ngân hàng đã phải nỗ lực rất

nhiều Hiện nay, lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng đã được đa dạng hoá nhằm giảm thiểu rủi ro và đem lại nguồn thu ổn định cho Ngân hàng Tuy vậy, mảng kinh doanh tín dụng lĩnh vực bất động sản vẫn rất được chú trọng quan tâm và đẩy mạnh

Bảng 1.4: Tỷ trọng dư nợ các nhóm ngành tại NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh

Nguồn: Báo cáo tín dụng NHTMCP Nhà Hà Nội chi nhánh Vạn Phúc.

Qua bảng 1.4 ta thấy tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản chiếm 12,52% vào năm 2006 và tăng lên 14,11% năm 2007 Đây chính là thời kì tăng trưởngnóng của thị trường bất động sản Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài luôn gia tăng và số lượng các công ty đa quốc gia thâm nhập vào thị trường Việt Nam sau khi đất nước ta gia nhập vào tổ chức Thương mại thế giới

(WTO) đã góp phần vào sự phát triển mạnh của thị trường bất động sản

Tuy nhiên, đến năm 2008, tỉ trọng dư nợ nhóm ngành kinh doanh bất động sản lại giảm rõ rệt, chỉ còn 6,34% bằng một nửa so với năm 2006 Nguyên nhân chính dẫn tới

sự sụt giảm này là do trong năm 2008, thị trường gặp rất nhiều khó khăn như tỷ lệ lạmphát tăng nhanh, thắt chặt tín dụng và các tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới Kể từ quý ba năm 2008, mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm dần và giá xây dựng chững lại, nhưng ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới buộc nhiềunhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình Mặc dù có những hi vọng thị trường phát triển nhanh chóng nhưng trên thực tế tiến độ thi công của các dự

án diễn ra chậm hơn so với dự kiến Lạm phát cao trong năm 2008 đã khiến cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn, từ

đó làm giảm tính thanh khoản vốn Tất cả những yếu tố này đã làm chậm lại đà tăng trưởng của thị trường Một số nhà đầu tư, những người lạc quan về khả năng thu lợi nhuận, vẫn đang tiếp tục đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án của mình Nhưng ngược lại có rất nhiều dự án đang bị đình trệ Bởi vậy, nhu cầu vay vốn của các dự án bất động sản cũng giảm theo và tỉ trọng dư nợ các dự án này trong tổng dư nợ của Ngân hàng cũng giảm

1.2.3 Công tác tổ chức thẩm định và quy trình thẩm định

Thẩm định là một khâu quan trọng trong quy trình tín dụng của các ngân hàng Qua việc tiến hành thẩm định, ngân hàng sẽ sàng lọc được các dự án khả thi và không khả thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không

NHTMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ hội

sở chính cho tới các chi nhánh Điều này giúp cho việc thẩm định được tiến hành thống nhất và nhanh chóng, tránh được những sai sót không đáng có từ đó làm tăng hiệu quả hoạt động của Ngân hàng

Quy trình tín dụng bao gồm các bước:

Bước 1: Thu thập thông tin ban đầu, thẩm định sơ bộ

Bước 2: Thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính

Bước 3: Thẩm định và phân tích dự án, cấu trúc khoản vay

Bước 4: Lập hồ sơ cho vay, giải ngân, xử lí các khoản vay có vấn đề

Cụ thể:

Khách hàng có nhu cầu vay vốn đến với Ngân hàng sẽ được các cán bộ tín dụng (CBTD) của Phòng Phát triển kinh doanh (PTKD) tiếp nhận hồ sơ Khi nhận yêu cầu của khách hàng, CBTD thu thập thông tin ban đầu thông qua các hồ sơ, giấy tờ do khách hàng cung cấp và thông qua việc trao đổi trực tiếp với khách hàng Những thông tin ban đầu chủ yếu bao gồm các nội dung chính sau đây:

o Nhu cầu đầu tư (mở rộng, mới, …) mức độ chuẩn bị cho dự án đầu tư (mở rộng, mới,…).

của khách hàng…)

Các giấy tờ ban đầu gồm (nhưng không nhất thiết phải có tất cả): tài liệu dự án xin vay vốn đã được chuẩn bị từ trước, các giấy tờ pháp lí, giấy phép thành lập, giấy đăng

kí kinh doanh, các giấy phép hành nghề đặc biệt khác (nếu có…), các báo cáo tài chính của doanh nghiệp hiện hành đến thời điểm tiếp xúc với HBB, và các giấy tờ khác (nếu có thể)

Sau khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD tiến hành đánh giá sơ bộ yêu cầu của kháchhàng căn cứ theo các tiêu chuẩn lựa chọn ban đầu của Ngân hàng Nếu khách hàng không đáp ứng được yêu cầu trong phần tiêu chuẩn lựa chọn, CBTD có quyền từ chối yêu cầu của khách hàng Việc từ chối phải được thông báo bằng văn bản cho khách hàng

Nếu thấy dự án có triển vọng thì CBTD chuyển sang bước tiếp theo là soạn thảo bản Tóm Tắt Yêu Cầu (TTYC), CBTD phải trình và thảo luận nội dung của bản TTYC vớitrưởng bộ phận kinh doanh và nếu cần phải bổ sung, sửa đổi thì tiến hành bổ sung sửa đổi trước khi CBTD và trưởng bộ phận kinh doanh cùng kí vào bản TTYC

Để có được bản TTYC, CBTD phải đi thăm cơ sở hoạt động của khách hàng ít nhất một lần

Thẩm định chủ dự án là một nội dung quan trọng khi thẩm định và đánh giá dự án Đặc biệt là đối với các doanh nghiệp mà chủ dự án vừa là người điều hành, vừa là người sở hữu của doanh nghiệp, hay đối với doanh nghiệp một chủ sở hữu thì người này thường đóng vai trò quyết định đến thành công của dự án

Hồ sơ chính liên quan đến dự án được tiến hành thẩm định ngay sau khi CBTD nhận được từ khách hàng Những hồ sơ này bao gồm: hồ sơ pháp lí, hồ sơ tài chính, hồ sơ

dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo là một nguồn quan trọng để đảm bảo cho Ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ Tuy nhiên, tài sản đảm bảo không thể thay thế tính khả thi và mức độ tin cậy của dự án và chủ dự án

Kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính được CBTD lập và trình cho trưởng đơn

vị kinh doanh kiểm tra và phê duyệt Ở khâu này, trưởng đơn vị kinh doanh phải đi thăm dự án ít nhất là một lần

Bản TTYC và Báo cáo kết quả thẩm định dự án và hồ sơ chính phải được gửi lên Ban điều hành để thông báo về dự án và/hoặc kiểm tra lại về khả năng đã quan hệ tín dụng với các đơn vị kinh doanh khác từ trước Khi có nhận xét từ Ban điều hành về việc đồng ý để tiếp tục thì CBTD tiến hành bước tiếp theo

Thẩm định dự án đầu tư là cốt lõi trong việc hình thành quyết định cho vay của Ngân hàng đối với yêu cầu của khách hàng Việc thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi CBTD nghiên cứu sâu về dự án ở các cấp độ môi trường khác nhau ảnh hưởng đến hoạt động của dự án

Mục tiêu của việc thẩm định dự án đầu tư là xác định và đánh giá dự án theo các tiêu chí: tính khả thi, khả năng chấp nhận được, mức độ mong muốn

Sau đó, CBTD tiến hành đánh giá cơ sở hình thành quyết định đầu tư, đánh giá lợi ích kinh tế của dự án, lập mô hình tài chính Căn cứ vào mô hình tài chính, CBTD tiến hành vận dụng các phương pháp phân tích để phân tích dự án (phương pháp phân tích thời gian hoàn vốn của dự án, phân tích giá trị hiện tại ròng (NPV), khả năng đáp ứng nghĩa vụ vay trả của dự án, phân tích dựa theo các tỉ lệ tài chính, phân tích rủi ro của

dự án…)

Đầu tư dự án là hình thức đầu tư dựa vào việc phân tích dòng tiền của dự án làm cơ sởxác định nguồn trả nợ cho Ngân hàng Do đó nhất thiết phải xác định được dòng tiền tạo ra trong tương lai do kết quả của việc thực hiện dự án

Dựa theo nguồn trả nợ dự kiến (kết quả của mô hình tài chính), CBTD xác định số tiền vay, lãi suất, lịch vay trả, tác động của các biến cố chính đến khả năng trả nợ làm

cơ sở cho việc đi đến quyết định cho vay một cách thích hợp Sau đó, CBTD phải lập

Trước khi lập tờ trình, CBTD phải thống nhất với khách hàng về các điều khoản và điều kiện liên quan đến khoản vay và đến tài sản đảm bảo Chỉ khi có được ý kiến phản hồi từ khách hàng thì CBTD lập tờ trình theo mẫu, nêu rõ nhận xét, đánh giá của mình với dự án xin vay vốn để chuẩn bị hồ sơ trình cấp trên bao gồm: 1 bản TTYC, 1

bản đánh giá chủ dự án và hồ sơ khách hàng, 1 bản PTDA, 1 tờ trình, báo cáo tài chính dự kiến và hồ sơ tài sản đảm bảo Tờ trình phải được phê duyệt bởi Trưởng phòng PTKD và phó/giám đốc chi nhánh trước khi được chuyển tiếp lên Ban điều hành.

CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay bao gồm: hợp đồng tín dụng, hợp đồng cầm cố hayhợp đồng thế chấp tài sản, khế ước nhận nợ, bảng kê rút vốn vay để kí với khách hàng.Căn cứ đề nghị của khách hàng, CBTD lập kế hoạch và phải thông báo cho bộ phận nguồn để bộ phận này chuẩn bị tiền phát vay

Quản lí khoản vay ngay sau khi giải ngân là một trách nhiệm quan trọng của CBTD nhằm đảm bảo khách hàng thực hiện tốt hợp đồng tín dụng, đồng thời kịp thời phát hiện nhu cầu vay mới của khách hàng, tạo điều kiện để Ngân hàng mở rộng và duy trì quan hệ với khách hàng

Các khoản tín dụng trung và dài hạn do Ngân hàng cung cấp cho khách hàng dựa trên

cơ sở dự án đầu tư thường là để trang trải các chi phí đầu tư vào việc mua quyền sử dụng đất, san lấp mặt bằng, xây dựng, mua sắm máy móc thiết bị (MMTB) và hoặc vốn lưu động ban đầu Đối với việc mua sắm tài sản cố định, CBTD phải theo dõi tiến

độ mua, nhập, lắp đặt các hạng mục của dự án trong giai đoạn trước khi dự án đi vào hoạt động

Để thực hiện việc này, CBTD phải cùng với khách hàng lập lịch thực hiện dự án và theo dõi dựa trên cơ sở của lịch này Ngoài việc theo dõi thông qua việc trả tiền qua tài khoản tại Ngân hàng, CBTD phải đi thăm dự án vào các thời điểm quan trọng như: nhập máy móc thiết bị, lắp đặt máy móc thiết bị, khi hoàn thành xây dựng nhà xưởng Nếu vốn lưu động đầu tư bằng tiền vay là nguyên vật liệu nhập ngoại thì CBTD phải theo dõi, kiểm tra tình hình nhập, sử dụng nguyên vật liệu

CBTD tự chịu trách nhiệm theo dõi và đôn đốc việc trả lãi, gốc tiền vay thông qua thông tin từ bộ phận kế toán và/hoặc thông qua việc trao đổi trực tiếp với doanh nghiệp Việc theo dõi của CBTD chủ yếu dựa vào lịch vay trả dự kiến đã được thoả thuận trong hợp đồng tín dụng với khách hàng

CBTD định kì tiến hành thu thập thông tin về hoạt động của khách hàng bằng các biệnpháp như: đi thăm doanh nghiệp khách hàng, trao đổi trực tiếp với khách hàng và/hoặcthông qua các nguồn tin từ các ngân hàng, tổ chức tài chính khác, và người cung cấp cho doanh nghiệp Toàn bộ các thông tin thu thập được thông qua việc theo dõi định

kì phải được phản ánh bằng văn bản và lưu trong hồ sơ tín dụng

Các khoản vay có vấn đề là các khoản vay gặp trục trặc về trả nợ khi khoản vay đến hạn, và thường do khách hàng thiếu nguồn thanh toán Thông qua việc theo dõi và quản lí sau khi cho vay, CBTD phải là người đầu tiên nắm được các dấu hiệu về tình trạng xấu đi của khoản vay Mỗi khoản vay gặp vấn đề đều có những nguyên nhân và

lí do nhất định, vì vậy CBTD phải có những cách xử trí phù hợp với từng tình huống

cụ thể Thông tin để phục vụ cho việc xử lí các khoản vay gặp vấn đề có thể lấy từ khách hàng, người cung cấp, người mua và các ngân hàng khác mà họ có quan hệ

Có thể thấy rõ hơn quá trình này thông qua xem xét ví dụ thực tế về dự án xây dựng cột BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng

Khi thu thập thông tin ban đầu, CBTD đã khai thác từ khách hàng những thông tin cơ bản như:

nhận đăng kí thuế

vay vốn

vốn vay

Đó là những hồ sơ ban đầu mà khách hàng cung cấp cho CBTD Sau khi xem xét sơ

bộ, CBTD đã yêu cầu công ty bổ sung thêm một số loại giấy tờ cần thiết như: giấy bổ nhiệm giám đốc, điều lệ hoạt động của công ty, báo cáo tài chính của năm 2004, các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng mua nguyên vật liệu đầu vào, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu hợp đồng cung cấp hạ tầng cơ sở trong 10 năm

Trong quá trình xem xét sơ bộ về khách hàng, chi nhánh đã cử CBTD đến tận nơi đặt trụ sở của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để kiểm tra

Kết luận rút ra sau bước thu thập thông tin và thẩm định sơ bộ là dự án đầu tư xây dựng trạm phủ sóng BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng có triển vọng và có thể chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định, đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính Các giấy tờ mà khách hàng còn thiếu sẽ tiếp tục được cung cấp trong quá trình tiến hành bước 2 này

Ở bước 2: đánh giá chủ dự án và hồ sơ chính, trong quá trình khách hàng hoàn thiện

hồ sơ cần thiết theo yêu cầu của ngân hàng thì CBTD đồng thời tiến hành phân tích năng lực chủ dự án dựa trên những tài liệu đã có Như vậy sẽ tiết kiệm được thời gian thẩm định khách hàng cũng như thẩm định dự án đầu tư sau này

Sau khi thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính, CBTD lập và gửi Báo cáo kết quả thẩm định chủ dự án và hồ sơ chính cùng với bản Tóm tắt yêu cầu (đã lập ở bước 1) lên Banđiều hành và được chấp thuận để tiếp tục tiến hành bước 3 là thẩm định dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS

Bước 3 được CBTD triển khai ngay sau khi có quyết định chấp thuận từ Ban điều hành Đây là bước quan trọng và phức tạp nhất, có ý nghĩa quyết định tới việc có cho vay vốn hay không CBTD thẩm định dự án về các khía cạnh chủ yếu như khía cạnh thị trường, kĩ thuật, hiệu quả tài chính, hiệu quả xã hội… Dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS của công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng được kết luận là khả thi, khả năng đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư và khả năng trả nợ Habubank là chắc chắn Phần định giá tài sản thế chấp được tiến hành công khai và đúng pháp luật.

Khi đã hoàn thành bước phân tích dự án, trình lên Ban điều hành và được xem xét thông qua thì CBTD tiến hành lập hồ sơ cho vay và giải ngân theo kế hoạch cụ thể đã lập ra và được 2 bên khách hàng và ngân hàng cùng thoả thuận Chi nhánh cử CBTD theo dõi khoản vay này trong suốt quá trình giải ngân và sau khi giải ngân cho đến lúccông ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho HBB

Nhận xét: Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã ban hành quy trình tín dụng chung cho toàn hệ thống từ hội sở chính đến các chi nhánh giúp cho việc thẩm định được tiến hành theo trình tự, rõ ràng, nhanh chóng Tuy nhiên, một thực tế là quy trình này vẫn chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn chung chung mà chưa quy định chi tiết cho từng loại dự

án, từng lĩnh vực kinh doanh nhất định Không phải dự án nào, lĩnh vực nào cũng cần tiến hành thẩm định theo đúng trình tự trên Có dự án với vốn đầu tư nhỏ, tính chất kĩ thuật không phức tạp thì có thể rút ngắn trình tự thẩm định nhằm rút ngắn thời gian chờ đợi cho khách hàng Trái lại, với những dự án có tổng vốn đầu tư rất lớn, tính chất

kĩ thuật phức tạp thì công việc thẩm định cần chi tiết hơn, tỉ mỉ hơn Do vậy, cán bộ thẩm định cần linh hoạt trong việc áp dụng quy trình tín dụng vào thực tiễn công việc nhằm đạt hiệu quả cao nhất

1.2.4 Phương pháp thẩm định

Để tiến hành công tác thẩm định, cán bộ tín dụng có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, mỗi nội dung thẩm định lại đòi hỏi yêu cầu riêng nên người thẩm định cần vận dụng linh hoạt các phương pháp để đạt được mục đích thẩm định của mình

Những phương pháp thẩm định có thể sử dụng là thẩm định theo trình tự đi từ thẩm định tổng quát tới chi tiết, phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo và phương pháp triệt tiêu rủi ro Các phương pháp này được cán bộ tín dụng của chi nhánh vận dụng rất linh hoạt vào công việc thẩm định cho vay hàng ngày của mình

cổ phần xây dựng Lạc Hồng.

Trước hết, phải kể đến là phương pháp thẩm định theo trình tự Việc thẩm định dự án được tiến hành theo một trình tự từ thẩm định tổng quát đến thẩm định chi tiết, kết luận trước làm tiền đề cho kết luận sau Thẩm định tổng quát được tiến hành khi tiếp nhận hồ sơ mà khách hàng mang tới Khi Công ty Lạc Hồng mang hồ sơ vay vốn đến ngân hàng, cán bộ phòng PTKD tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tổng thể toàn bộ giấy tờ

có trong bộ hồ sơ đó, xem xét sự đầy đủ và hợp pháp, hợp lí của từng loại giấy tờ,

kiểm tra tư cách pháp lí của công ty Lạc Hồng Sau khi đã kiểm tra và kết luận hồ sơ hợp pháp, hợp lệ thì chuyển sang bước tiếp theo là thẩm định chi tiết nội dung hồ sơ khách hàng, hồ sơ dự án, hồ sơ tài sản đảm bảo…

Trong quá trình thẩm định chi tiết hồ sơ dự án, có thể áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu Khi tính toán chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, CBTD đã sosánh kết quả tính được với giá trị đối chiếu để kết luận tính hiệu quả của dự án

Cụ thể:

+ IRR của dự án tính được là 16% cao hơn tỉ suất chiết khấu của Ngân hàng là 14% + NPV của dự án là 356.088.000đ dương chứng tỏ dự án tạo ra một khoản lãi là hơn

356 triệu cho chủ đầu tư

+ Thời gian thu hồi vốn của dự án là 5,2 năm nhỏ hơn so với vòng đời của dự án là 10 năm

Chi nhánh đã tham khảo thông tin từ nhiều nguồn như các dự án tương tự đã thực hiệntrước đó, thông tin từ cơ quan quản lí của Nhà nước… để đối chiếu với số liệu tính toán mà công ty Lạc Hồng sử dụng và thấy được đây là những tính toán hợp lí

Khi phân tích về hiệu quả của dự án và tính khả thi của dự án, cán bộ tín dụng đã sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy để kiểm tra lại độ an toàn của dự án Phân tích

độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó thay đổi Phương pháp này giúp nhận biết được dự án nhạy cảm với các yếu tố nào hay nói cách khác là yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lí chúng trong quá trình thực hiện dự án

Có thể sử dụng phân tích độ nhạy một chiều hoặc nhiều chiều để kiểm tra độ vững chắc của dự án Độ nhạy một chiều là cho từng yếu tố thay đổi một và xem các chỉ tiêu hiệu quả bị ảnh hưởng như thế nào Còn phân tích độ nhạy nhiều chiều là cho đồng thời hai hay nhiều yếu tố thay đổi, sau đó kiểm tra độ biến động của chỉ tiêu hiệuquả Thông thường phương pháp phân tích độ nhạy một chiều được áp dụng nhiều hơn vì nó khá đơn giản, trong khi phân tích độ nhạy nhiều chiều có phức tạp hơn Nhưng dùng độ nhạy nhiều chiều sẽ giúp đánh giá chính xác hơn bởi vì trong thực tế, các nhân tố không phải thay đổi từng thứ một mà luôn đồng thời biến động Áp dụng vào dự án này, CBTD cũng sử dụng phân tích độ nhạy một chiều và hai chiều Khi cho giá nguyên vật liệu tăng 3% và doanh thu của dự án giảm 3% thì các chỉ số hiệu quả vẫn nằm trong giới hạn an toàn, dự án vẫn đảm bảo hiệu quả và vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng đầy đủ

Trong nghiên cứu về dự án, ngân hàng đã có những nhận định mang tính dự báo nhằmđịnh hướng cho việc ra quyết định cho vay sau này Cụ thể, chi nhánh đã nghiên cứu nhu cầu sử dụng dịch vụ, tiện ích thông tin di động tại công ty VMS và cho thấy nhu cầu này đã tăng với tốc độ 30% đến 50%/năm trong vòng 5 năm trở lại đây và đến

tháng 4/2006 đã đạt 5 triệu thuê bao với hơn 1.500 trạm thu phát sóng trên toàn quốc

Sự gia tăng một cách nhanh chóng lượng thuê bao đòi hỏi quá trình nâng cấp hạ tầng mạng phải đáp ứng kịp thời nhu cầu sử dụng Nắm bắt được xu thế này, Công ty VMS

đã kí hợp đồng với công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng để triển khai kế hoạch xây dựng trạm phủ sóng BTS tại Cao Bằng và Bắc Cạn

Trong quá trình thẩm định chi tiết dự án, một phương pháp cũng được sử dụng phổ biến là phương pháp triệt tiêu rủi ro Dự án là một tập hợp các yếu tố dự kiến trong tương lai, từ khi thực hiện dự án đến khi đi vào khai thác, thời gian hoàn vốn thường kéo dài, do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thực hiện dự án Để đảm bảo tính vững chắc về hiệu quả của dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để

có biện pháp kinh tế hoặc hành chính thích hợp, hạn chế thấp nhất tác động rủi ro hoặcphân tán rủi ro cho các đối tác có liên quan đến dự án Cụ thể, đối với dự án xây dựng trạm phủ sóng BTS, chi nhánh đã nhận định một số rủi ro mà dự án có khả năng gặp phải và dự tính hướng giải quyết :

cháy nổ, không phù hợp hoặc tai nạn lao động xảy ra bởi một nguyên nhân không lường trước được thì theo hợp đồng đã kí kết, hai bên phải cùng nhau có trách nhiệm tháo gỡ những khó khăn đó Hơn nữa, công ty đã mua bảo hiểm con người và công trình nên rủi ro này công ty có thể kiểm soát được

không thể tránh khỏi sự tác động Nếu trong thời gian thi công mà thời tiết mưa quá nhiều thì đó là trở ngại mà công ty không dễ khắc phục Vì vậy, công ty đã tính toán, chọn giải pháp an toàn thực hiện hợp đồng trong mùa khô nên trở ngại này đã được giảm đi rất nhiều

sử dụng đã được công ty mua bảo hiểm toàn bộ công trình nên nếu rủi ro có xảy ra thì

dự án vẫn được thực hiện bình thường nhờ có bồi thường của bảo hiểm

o Trường hợp khách hàng là pháp nhân Các giấy tờ cần có là:

- Điều lệ công ty hoặc các văn bản pháp luật quy định các hoạt động của tổ chức.

thủ tục kí kết hợp đồng tín dụng tại HBB

- Báo cáo tài chính (3 năm gần nhất và báo cáo nhanh trong thời gian từ đầu năm tài chính đến thời điểm vay vốn) Bao gồm: bảng cân đối kế toán, kết quả hoạt động kinh doanh, lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính

- Quyết toán thuế của cơ quan thuế (mục đích để đối chiếu số liệu khách hàng cung cấp cho Ngân hàng với quyết toán thuế được duyệt)

của dự án, khả năng thu hồi vốn và kế hoạch trả nợ Ngân hàng

đang diễn ra tại tổ chức (nếu có)

Là những giấy tờ có giá trị pháp lí chứng minh về quyền sở hữu tài sản mà khách hàng

dự định dùng để cầm cố thế chấp tại HBB (tài sản đảm bảo cho khoản vay)

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

khai hải quan hàng hoá, hợp đồng mua bán hàng hoá, giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản của cơ quản/cơ quan có thẩm quyền, hoặc các giấy phép liên quan đến tínhchất đặc biệt của tài sản (VD: máy in màu có độ phân giải cao, các dụng cụ chuyên dùng)

biệt của cơ quan chủ quản đối với loại tài sản cầm cố, thế chấp

Cổ phần xây dựng Lạc Hồng.

Hồ sơ pháp lí: công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng là một pháp nhân nên hồ

sơ pháp lí bao gồm: giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, giấy chứng nhận đăng kí thuế, điều lệ hoạt động, văn bản bổ nhiệm giám đốc, giấy uỷ quyền vay vốn

năm 2006 (Bao gồm: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyển tiền tệ, thuyết minh báo cáo tài chính.)

BTS, các hợp đồng đã, đang và sẽ thực hiện với các đối tác trong nước, các hợp đồng trong nước mua nguyên vật liệu đầu vào, đơn đề nghị vay vốn

thành từ vốn vay, hợp đồng thế chấp công nợ phát sinh từ doanh thu hợp đồng cung cấp hạ tầng cơ sở trong 10 năm

Nhận xét: Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng là một pháp nhân nên các giấy tờ mà cán bộ tín dụng yêu cầu công ty cung cấp như trên là hợp lí và công ty đã cung cấp đầy đủ theo yêu cầu của ngân hàng Cán bộ tín dụng đã tiến hành kiểm tra, rà soát và kết luận hồ sơ mà công ty cung cấp đủ điều kiện để ngân hàng tiếp nhận và xem xét trong khâu thẩm định tiếp theo

Có thể thấy rằng bước thẩm định hồ sơ là một thủ tục quan trọng ngay từ giai đoạn đầu khi tiếp nhận hồ sơ của khách hàng Muốn thẩm định hiệu quả một dự án vay vốn trước hết cần có đủ thông tin ban đầu Hồ sơ mà khách hàng cung cấp khi đến vay vốnchính là thông tin ban đầu quan trọng đó Và các cán bộ tín dụng của chi nhánh Vạn Phúc đã làm tốt điều này

1.2.5.2 Thẩm định khách hàng vay vốn:

Các nội dung chính cần thẩm định:

lí…

xuất kinh doanh và tài chính đến hiện tại của doanh nghiệp, chiến lược kinh doanh, hoạt động dự kiến, nhu cầu bổ sung vốn…

Trong hồ sơ mà công ty cung cấp cho ngân hàng đã có đầy đủ giấy tờ chứng minh năng lực pháp lí của công ty (bao gồm giấy đăng kí kinh doanh, giấy chứng nhận đăng

kí thuế…) Hồ sơ cũng bao gồm tài liệu về cơ cấu tổ chức, cơ cấu sở hữu của công ty, các tài liệu về ngành nghề kinh doanh, kết quả hoạt động kinh doanh và tài chính đến hiện tại (năm 2006) của công ty

Quan hệ với các ngân hàng và tổ chức tín dụng: Doanh nghiệp đã có quan hệ tín dụng (dư nợ 48 tỷ VNĐ) với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam cho hoạt động xây lắp, (dư nợ 16 tỷ VNĐ) với Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội cho hoạt động đầu tư trunghạn Lạc Hồng Resort, Tam Đảo - Vĩnh Phúc

Lịch sử tín dụng của doanh nghiệp: các khoản nợ của doanh nghiệp đến hiện tại luôn nằm trong hạng đủ tiêu chuẩn, lịch sử trả gốc và lãi thực hiện tốt

Đánh giá của chi nhánh: sau khi nghiên cứu hồ sơ khách hàng vay vốn của Công ty

cổ phần xây dựng Lạc Hồng, chi nhánh Habubank Vạn Phúc đánh giá đây là một doanh nghiệp có tư cách pháp nhân hợp pháp, có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệmquản lí để thực hiện tốt dự án Xây dựng trạm phủ sóng BTS

Nhận xét: cán bộ tín dụng đã tiến hành thẩm định tỉ mỉ, chi tiết các nội dung cần thiết

để nhận định về năng lực pháp lí và năng lực tài chính của khách hàng vay vốn là Công ty cổ phần xây dựng Lạc Hồng Đồng thời, còn thẩm tra về năng lực kinh

nghiệm của ban lãnh đạo công ty và đưa ra những kết luận dựa trên những thông tin thu thập được Thông tin được thu thập từ nhiều nguồn như từ Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam , từ Trung tâm thông tin của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam … Phương pháp mà CBTD áp dụng trong phần thẩm định khách hàng vay vốn này là thẩm định theo trình tự, trước tiên kiểm tra tính đầy đủ sau đó mới xét đến tính hợp pháp, hợp lí của tài liệu trong hồ sơ

dựng Lạc Hồng.